物业调查报告

2021-06-01 来源：调查报告收藏下载本文

推荐第1篇：物业调查报告

物业调查报告

刘梓程 2010122111

一、调查目的：

为更深掌握书本上的物业管理理论知识与实际工作的相结合，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。通过对望开物业管理有限公司的物业管理进行调查，能更深刻认识到物业内容，管理，服务，及其专业知识的运用。

二、调查对象

望开物业管理有限公司

三、调查成员：

刘梓程

四、调查方法：

资料法、问卷调查法、现场观查法

一、公司简介

望开物业管理有限公司乃长沙望城坡经济开发区房地产开发总公司下属专业从事物业管理的全资企业，公司成立于1995年，自成立以来，采取深圳物业公司的先进管理模式，创造了良好的服务形象，并成为长沙市首批物业管理企业的佼佼者。望开物业注册资金1000余万元，资质为三级物业管理企业。公司下设方圆广告公司、岳麓区最大的室内集贸市场和摩托车市场，并拥有临街商业门面4000多平米。雄厚的资金实力，规模健全的运行机制和广阔的发展前景，使望开物业在市场竞争中形成了强大的优势，先后接管了望城坡地区的望开区办公大楼、开发区职工宿舍、四合院安置综合楼、憩园小区等小型商住区3万多平米的物业管理工作；接管了阳明山庄14万平方米的大型住宅小区和长沙高新技术产业开发区“麓谷”市政设施3.5平方公里的物业管理工作，并且还负责管理开发区2.5平方公里的自来水管网。2002年，公司又顺利的接受了台湾鸿升置业的委托，管理其在长沙市中心开发的3万多平米，22层超百米的高层综合性楼宇“鸿仪大厦”。经过七年的发展，望开物业已拥有员工136人，管理人员32人，专业技术执证人员36人。其中，大专以上学历占总人数的70%以上。望开物业的宗旨是“服务到永远”。

二、存在的一些问题及解决方案

A.小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业

主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题。具体表现在以下几方面：

一）业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。。据了解，物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出。

（二）企业对管理服务的定位不准确，我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升，（在与业主的交谈中了解到大门处的保安，总是歪歪斜斜的坐着，从来不盘查任何进出的人，哪些推销员敲门推销、贴小广告方便得很）。二是物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益，（占用5楼架空层，并出租牟利，甚至还在5楼的屋顶花园养鸡！5楼的设计用途是作为给全体业主休闲的场所，并计入公用面积要全体业主分摊了的。5楼的物业用房产权也是归全体业主所有的，但现时已经被物业公司大肆出租！地下停车场是归全体业主共同使用的，如有停车费收入也是归全体业主所有的；即使只按每天停100台次车计算收费，业主每天就被物业公司侵占了1000元，一年就是好几十万！）

门口是物业用房被出租办成了打字复印、卖烟的商店，进门以后是琳琅满目的广告，电梯更是广告的世界（只是电梯间保持持续的脏）！电梯所到的每个楼层、包括电梯门本身，也被物业公司整成了广告间。这还不包括不定期的接纳各色商品占用大堂搞促销

三、从来不曾存在的业主委员会，经物业公司一通莫须有的操作，呼的一下就成立啦！从没见到过委员会的委员们收集业主的意见和建议，倒是听说了委员们有怎样怎样的费用和待遇。这才是真正可怕的！业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

B.解决物业管理问题的几点建议:

1、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。对于物业管理费用的收取，在物业管理公司内，着重的也是物业管理费，他是物业管理的关键，物业管理小区的基础就是在于物业管理费，物业管理费用支撑着小区的日常工作的进行，对于物管费用的收取，小区内的业主的缴纳意见就各抒己见了。通常大部分业主会主动缴纳，但总有那么一小部分有各种理由拒交费用，要达到收费率高，也是一件很难做到的事，跟业主的素质也是有关系的。

2.（1）加强物业公司工作人员的培训。让他们明白自己的责任，职责，在每天的工作中要认真对待，应遵循公司的各种相关的规定，条例，认认真真的做好自己的工作。物业管理员要起到监督的作用。对于小区的保洁，保卫，环保，绿化等各项工作的展开，物业管理员，应对各位工作人员进行讲解，对他们进行培训.

（2）重视物业管理的重要基础工作——设备管理。对于设备管理，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。

（3）搞好小区的清洁卫生，为小区树立了良好的形象。同时小区卫生质量也是决定物业管理水平的重要因素之一。每天要对小区的清洁卫生工作情况及清洁工进行不定期的检查和巡视。清洁用品，工具，残旧的要及时更换，卫生间和公共区域的清洁用具要分开，公共区域抹布每季度更换一次；对小区每个角落都要做到落实，如公共场所没有蜘蛛网，无积水，无尘土等；垃圾清运，垃圾清运是否准时，是否日产日清，清运是否干净，垃圾清运过程中散落地面的垃圾是否清扫干净，是否每周清洗垃圾桶内外一次„„

（4）所谓细节决定成败，不管从事何种职业都有注意细节，特别是从事服务性工作的工作者，必须要一丝不苟，既然选择了物业管理，就要对业主负责，不可以物业管理企业从自身经济利益出发乱收费，或者收了费不做事。

3、在重大节日，物业公司与其接管的小区可以举行晚会，增进物业公司与业主、业主与业主之间的感情，有利于日后的物业管理。

三：调查总结

1.在调查中，对于物业管理工作人员的工作内容切实真正的了解到了很多。作为一名物业管理员，在小区内，一定要做到认知负责，为区内的业主提供一个安静，干净的公共环境，做事多多考虑业主，但不是所有都往业主身上想，做事应实际，真实，不欺骗作假。诚信真实的为业主服务。。

2.通过调查，对管理处的设施管理设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解，加深了我们对物业管理知识的理解，丰富了我们的物业管理知识，使我们对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。

3.通过调查，我们了解到现在物业管理在社会上没有得到全部人们的认同，因此我们应该加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与

业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。

推荐第2篇：物业调查报告

曦城蓝湾物业管理调查报告

学号：1100803010

4姓名：程杨

一，基本情况简介

布局：曦城蓝湾位于大学城核心居住区的东南侧，毗邻重庆大学、第三军医大学、重庆科技学院、城市管理学院、第一中学等数所学府。稀缺高层板式住区，增加面积使用率，确保户户采光、通风俱佳。23%超低建筑密度，整体规划采用散点式布局。交通状况：2012年双碑大桥建成，15分钟畅达北部新区；轻轨1号线2012年通车，10分钟往来沙坪坝，40分钟直抵解放碑；轻轨7号线，将西彭、北碚融入主城生活；壁山隧道年底通车，10分钟从大学城可以进入璧山。

物业管理公司：重庆市地产集团中振公司所属物业管理公司。容积率：2.99.户数：总共 773 户。

物业费：1.2元/月/平米。

开发商：重庆市地产集团中振公司。

周边配套：大学城区域内有300万方商业规划，涵盖了超市、银

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行、餐饮娱乐、休闲中心等，完善的全方位生活配套。拥有六大主题生态公园: 大学城中央公园、大成湖公园、体育公园、木鱼石公园、西湖公园(白鹭保护区)、生态植物园。羲城.蓝湾旁有规划中的湿地公园，距离最近的还有大学城中央公园、生态植物园、大成湖公园及体育公园，车行时间均不超过10分钟。周边商业：羲城蓝湾占据大学城腹地位置，紧邻重庆大学、重庆科技学院、重庆第三军医大学、台资产业园、西永微电园等区域核心板块。

二，调查中发现的问题

1，业主的物业知识缺乏，对本小区内物业了解少之又少。在调查的过程中询问道本小区的住户，通常情况下得到的答复是：“不晓得”。可见一方面业主对自己小区物业的情况漠不关心，另一方面也说明了小区业主的物业知识缺乏，这是物业调查中必须明确的一个问题。这可能造成一种情况：业主的知情权在业主看来没有得到保障，其实即使物业公司公布了一些数据，业主也不一定去看。或者去看了但是看不懂。这就可能在物业管理出现问题的时候触发一些没有必要的、没有意义的对立。这是物业人员必须要面对的问题。

2，物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力。

该物业公司是属于重庆市地产集团中振公司的物业管理公司。其市场地位和市场声誉不得而知，该物业公司是从属于其母地产公司，并没有看到任何资质证明。没有资质证明就不能保证物业服务的品质和质量。但是该房产开发公司实力很强，同时对业主做出了一些承诺。但是我们要注意在购房的时候必须要看重物业管理公司的资质等级。不能轻易的相信房产公司所说的承诺。以防在物业管理出现矛盾或者出现问题的时候房地产开发公司“踢皮球”。

3，小区停车难。

据目测统计，该小区实际的车位只有200多个，不到300个。而该小区的住户有700多户，这可能造成小区内的停车位不够的情况。而停车位的设计是在房地产开发设计的时候就应该考虑到的。房地产开发公司不应该为了节省成本而减少车位。

4，物业信息发布栏不明显，绿化率没有宣传的效果，有一些建设垃圾还没有处理等等„„

三，对于该物业公司的一些意见

1，向母公司提出资质申请，向一个完善的，全面的物业公司方向发展。配备专业的物业管理人员，取得物业等级资质。成为支持母公司发展的一个支柱物业管理公司。不仅仅在母公司开发的房地产项目上做物业，而且要加强自身竞争力，规范化，专业化

发展，延伸到其他房地产项目中发展。

2，物业公司有必要提高业主意识，进行业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

3，做业主和母公司联系的纽带。一个房产公司开发完成一个项目之后并不是与该项目没有关系了，反之，要切实的注重业主们对小区内设施的合理要求。对于建设不合理的地方进行有限度的合适的改建。同时注意一些业主反应最多的问题，将这些问题记录再按报告母公司，同时答复业主具体的解决时间。

总结

此次调研发现的问题不仅仅是物业管理中间存在的个别案例，我相信还有许多小区有类似的问题。当今物业管理发展的还不够完善，但是正是有这些不完善的地方才给从事物业管理的人员提

出以后工作的方向。但是这些问题往往不是靠个别人解决的。许多问题还需要我们国家、社会和个人以及法律、制度、规范协同起来去解决，这样我们的物业管理才能缩小同发达国家物业管理的差距、居住的服务环境上去了社会才会更和谐人民才会更幸福。

推荐第3篇：物业调查报告

益阳市物业管理市场调研报告

0804601班35号钟洁

我们知道居民小区是市民生活的主要场所，与城市居民生活息息相关。良好的小区环境，和谐的人居氛围，既是市民健康素质的体现，也是城市文明的彰显，而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下，我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调查。此次我们主要通过实地实践调查、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。

一、益阳市调查小区的基本情况

为了了解益阳市的物业管理的基本情况，我们主要调查了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑，针对我们此次访问的那些小区，我将逐一进行分析。

先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区（以下简称梓山苑小区）是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目，是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并开始第二期工程建设。是经济适用房，梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区，小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内，在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米，小区拥有80东住宅。

该小区物业存在以下不足之处： 1.由于小区建设的定位是经济适用房，所以建设密度较高。 2.进门口有板报宣传：建省级文明城市，建温馨美好家园，朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告，没有人进行管理和清理。

3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。4.保安管理不严，小区对外来人员的进出不进行管理，小区分配有两个保安室，前门的保安为24小时值班的，后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头，防盗报警系统不到位。

5.绿化设计较为简单，不少绿化区域被居民私用做种菜的菜地了 6.询问该小区居民，小区存在偷窃事件和起火事件，但是物业公司为给与合理的答复也未进行处理和改善，小区内的消防设施不齐全，而且已有的设施未进行修缮和维护，以至于消防栓起锈都没有进行更换或者处理。而且小区内仅看到一个生锈了的消防栓。 7.小区内仍存在空置率

8.小区管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面积水；小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重小区垃圾桶大部分已经因老化脆化而损坏，没有进行及时更换而且没有分类，将可回收与不可回收的垃圾堆在一起

9.没有统一的安装空调的位置，空调摆放不整齐 10.小区物业管理中心相对简陋，机构设置较为简单，只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。

11.小区新的业主委员成立不久，新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。

总的说来，该小区的建设和设计均较为不合理，列处于经济适用房当中，整体物业水平不够，只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的，比如说，龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米，电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示，如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话，居民愿意增加物业管理费。

由于小区建成年代较久，物业管理基本管理已经成型，小区的基本配套设施、生活设施较齐全，有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学，还拥有民办幼儿园。小区道路较干净，达到了小区居民的要求，并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静，适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入，车辆慢行”、标有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖，湖的周围种有柳树，湖上有小桥，湖面还算干净。

然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑，它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。

中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路，赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米，由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格，融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心，生活配套齐全，生活设施应有尽有；益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。

由于该小区是新建小区，所以设施设备为新的，绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期，物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调查，小区内没有垃圾桶，只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个，小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上，显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况，小区出入比较不规范，存在一定安全隐患。

龙洲汇龙苑，地处益阳市赫山区中心地带，龙洲路凯莱商务酒店的对面，与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局，交通十分便利，生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈，华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边，项目还将修建临街商业区，能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住，配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控，保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中，对一期的居住还是有一定影响的，比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层，建设面积相对较少，公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。

二、我市小区物业管理所存在的一些问题

益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。

总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快，居民对物业管理的概念也很模糊，物业管服务质量一直提升不上去，物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理，致使业主对物业管理公司存在相当大的不满。具体表现在以下几方面：

第一：物业服务态度有待提升，物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少，但规模不一，发展不够规范，仍处于初级市场阶段，还没有普遍实行招投标制度，企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，对业主的投诉也置之不理，更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生，那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责，履行自己的责任。

第二：居民的物业意识需要进一步提高，物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位，个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理，我干嘛要花钱买买别人来管我，还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识，有的居民认为只要缴纳了管理费，物业公司就必须处理业主遇到的任何问题，特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上，给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来，物业收费标准一直没变，但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调，使物业运营成本进一步加大，企业拿不出高薪来聘请人才，也不能开展良好的培训，于是就造成从业人员素质偏低，能力得不到提高，导致物业管理服务无法良性发展。

第三：部分小区设施不配套，检查维修十分不及时。由于历史的原因，老旧居民小区基础设施不配套，安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。收费率低，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备，逐步老化、损坏，随着时间的推移，这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行，将导致今后这些小区的基础环境越来越差，严重的话会形成恶性循环，影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题，为物业管理增加了一定的难度。

第四：社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作，交由物业公司来代替，物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够，也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会，部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的，监督协调职能弱化，不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

三、针对前面的问题提出的解决方案

（一）加强对物业管理服务的学习，提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业，建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段，而且是树立城市良好形象，增强城市吸引力，改善投资环境的有力举措；是增加就业岗位，给下岗、失业人员提供就业、再就业机会，缓解就业压力的有效途径；也是发展服务业，增加第三产业总量，促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度，切实加强领导，进一步统筹协调，重视物业管理，抓好物业管理。

（二）充分发挥业主委员会的作用，提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制，保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置，尊重业主委员会的意见，自觉接受业主的监督，定期汇报，听取意见，切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。

（三）进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代，需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作，社区居委会也要根据自身职能，协调搞好小区物业管理工作，形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体，形成合力，管理服务效能才得以充分发挥。

（四）努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量，首先，继续深入开展创优达标活动，鼓励物业管理企业拓宽服务领域，开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务，满足小区居民不同层次消费的需求。其次，进一步提高管理人员的素质，同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育，使各企业真正树立业主至上，服务第一的理念。然后，物业管理企业要安排专人24小时值班，及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度，对群众反映的问题督促查办及时解决。还有，在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入，促进物业管理科技含量的提高，努力满足群众的需要。

（五）不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入，加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式，充分调动广大居民的积极性。所需的资金，建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造良好的基础条件。

（六）做好宣传，营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向，重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹，争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次，要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。再次，增加物业服务内容透明度的宣传，对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等，都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上，尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识，既有房权、利益的转换，又有义务、责任的转换，从而形成一种良性循环的良好条件。

四、收获体会

通过此次实地调查走访，我们主要调查小区环境和物业管理情况，我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况，我市物业管理服务水平还有待提高，我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调查活动不仅提升了我们的社会实践，自我管理能力还培养我们团结协作的精神，社会实践调查绝大多数不是一个人所能承当的，而是需由多人合作的才能完成的。在调查过程中，我们身为大学生应该礼貌待人，体现当代大学生的素质，以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通，才能获得有效的信息。

推荐第4篇：南京物业调查报告

2010年南京物业调查报告：

从1994年起步的我市物管行业至今已走过16个年头，在这期间，物业管理政策法规不断完善，体制创新逐步推进，行业监管得到重视，管理协调机制走向成熟。

记者从南京市物业办获悉，目前，我市物业管理的类型已经实现多样化，涵盖了普通住宅小区、高档公寓、别墅区、办公楼、商厦、工业区等六大方面。截至2009年底，全市已备案业主委员会近千家，已有注册登记的物管企业600多家，其中一级企业22家，二级企业74家，三级企业462家，实施物业管理的项目已有1600多个，总建筑面积9300多万平方米，物业管理覆盖率超过60%，近几年新建物业区域物管覆盖率达100%，行业总体从业人员已超过6万人。

目前，南京市物业管理整体水平居全国前列，发展至今共有143个项目被建设部、省建设厅评为物业管理优秀项目。近2年来平均每年GDP超过10亿元。

家家有本难念的经，物业管理与每个家庭相关，因此也是矛盾不断，今年物业管理矛盾主要集中在以下3类问题上：

（1）业主之间的矛盾成为物业管理中矛盾的主要方面，主要体现为业主自治中存在的复杂矛盾及大量邻里纠纷。此类矛盾纠纷已占市、区处理各种投诉信访数量的60%左右，且有不断上升、日趋复杂的趋势。

一是业委会筹备运作问题多。以白下区鑫园小区为例，选举产生2个业委会，要通过法院判决其中某个生效；又以建邺区拉德芳斯小区为例，业主大会投票权数不能达到法律规定的基本要求，业主委员会无法选举出台。一些小区业委会不作为，没有发挥应有的作用。许多小区业委会运作不正常、不规范，不仅不能在自治中发挥关键作用，反而引发和激化了不少矛盾。

二是业主之间在物业使用中矛盾频发，少数业主的行为侵害了大多数业主的利益，严重破坏了小区的和谐。主要是相邻关系处理不当带来的纠纷，如违章搭建、占道经营、私拆乱改、车辆乱停乱放、划车放气、侵占通道、毁绿种菜、违反规定饲养动物等等，造成小区邻里之间矛盾纠纷不断，相互之间关系紧张。

（2）业主对居住品质的要求逐步上升，但物业服务品质和价格不能对称。我市物业市场存在低价竞争，导致企业通过低价获得服务合同，由于经营困难，导致服务品质下降。我市有不少商品房小区出现“夹心层”现象，即：业主以低价招聘物业公司，服务价格和服务标准都处在低位运行，企业服务质量大打折扣，造成业主不满意。

（3）随着物业的逐步老化，需要的投入逐步加大，老服务价格难以为继，物业企业逐步撤出，特别是老旧小区存在先天不足，环境“脏乱差”，房屋及设备设施的失修失养比较严重；同时老旧小区居民普遍为中低收入家庭，“花钱买服务”的意识普遍缺乏，加上经济条件差，“收费难”与“管理难”相互交织，形成恶性循环，不断有实施市场化管理的物业企业退出小区，少数仍在管的企业举步维艰，难以为继。

综上所述，业主之间的矛盾是物业管理矛盾纠纷的直接原因和最大表现，已经造成社会不和谐因素，业主如何提高自治意识、业主委员会如何进行约束和监管、行政部门综合协调手段的缺失已经成为社会高度关注的焦点问题。

为何物业管理出现那么多的矛盾，原因归结为4类：

（1）法律制度设计的缺陷和滞后。第一，业主委员会是全体业主行使权利的形式，无社团法人地位，也无监督管理机构，更不是诉讼主体，依赖个人的道德自律和社会责任感去经办全体业主的共同利益，仅仅靠业主大会的决定实施监督权和管理权，由于不能正确运用表决程序，导致业主委员会权力的无限扩张。第二，业主大会和业主委员会的不当行为没有行政监管手段，业主委员会不作为或乱作为导致业主利益受损，只有受侵害的业主通过司法途径解决。第三，对物业服务企业监管手段不力，仅靠行政规章难以收效。第四，我市没有出台物业管理地方性法规，很多新情况、新问题需要依靠完善的法律制度才能逐步得到解决。

（2）业主自治意识薄弱，自治行为责任不清。《物权法》明确规定了业主大会和业主委员会的权利和义务，但是，目前大多数业主针对公共事务不愿表示自己的立场和主张，自治意识薄弱。业主委员会定义为业主大会执行机构，业主大会是权利机构，但现实中往往错位，业主委员会掌握了本该由业主大会决议的物业发包权、维修资金使用权、公共收益分配权等。一旦业主委员会发生不当行为，业主利益受到侵害，并在小区内产生矛盾激化纠纷以后，往往以物业撤出、停水停电、堵塞交通等形式波及社会，此时，各级政府、主管部门缺乏监督和干预的手段，最终造成物业贬值以及社区不稳定，最终还是由政府相关部门收拾残局。

（3）物业服务企业规范化进程不够，整个物业管理行业门槛低，社会地位低，收入低，对优秀人才的吸引力小。目前的管理人员主要从相关行业转行、企业改制，还有相当一部分来自下岗职工，物业管理企业从业人员业务素质较低，履约意识欠缺，对政策法规的执行能力不强，处理问题和矛盾简单生硬，加快物业管理从业人员队伍建设既迫在眉睫又任重道远。

（4）住宅区管理指导、监督、协调机制不健全，相互协调、齐抓共管的工作格局没有形成。住宅区管理是一项繁杂的系统工程，涉及业主、业主委员会、开发建设单位、公共事业单位、社区、街道和建设、城管、财政、司法、物价、民政、公安、规划、工商、税务、劳动保障等多个政府部门，物业服务企业作为管理服务的提供者是难以担当这样的协调角色的，仅靠属地基层政府和行业主管部门的力量也难以做好这项复杂的工作。我市的住宅区管理体制创新工作刚刚推进，属地政府综合协调能力还有待加强，各部门参与意识和行政手段跟进不够。

目前，百分之九十的小区，进入的物业服务公司都没通过市场机制选聘，业主大会从末召开，物业服务公司就进入了小区。并且服务合同是怎样签订的业主一点也不知情，业主的知情权被剥夺。物业管理费有些物业收取的也不合理，漫天要价。

我觉得这些资料算总结吧，地域分开比较难查，对不起。

南京区位分析：

1.交通：公路网密集，京沪线、京沪高铁，长江流经，离海近，海运河运发达，南京又是重要的航空港。交通种类多样，非常便利。

2.水源充足，亚热带季风气候雨热同期，发达的农业同时为工业发展提供优良的基础。

3.经济腹地广，靠近上海，同为长三角经济圈的三大核心城市之一。4.人口众多，劳动力资源丰富且素质高，人才多。

5.历史文化悠久，有着超过2500余年的建城史和近500年的建都史，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称。6.工业基础好，是中国重要的综合性工业生产基地。 7.国家政策支持。

南京市主城居住空间区位优势度分析——介绍一种简便的数学模型评价方法

适逢新千年南京市城市总体规划调整之际，东南大学建筑系接受了其中居住空间发展研究专题的咨询委托。该项研究的主要目的是为规划局提供今后５～１０年南京市的住宅需求量、居住标准以及分布的区位，用简单的话来说就是“多少、什么样、在哪里”。在鲍家声教授的主持下，我们对南京市的居住空间进行了深入细致的调查研究，力图以严谨求实的态度来工作，拿出令人信服的事实依据，切实为南京市城市总体规划调整的科学性尽一份力。在进行第三部分的区位研究过程中，我们尤其认为应努力创建一个既有说服力又有可操作性的评价模型，使人们能清楚地认识到主城居住空间现状的成绩与不足，为今后的规划明确调整方向。相信我们得出的结论不仅对规划人员有益，对普通市民和房地产开发单位也具有很大的参考价值。下面我们按照确立评价因子，建立函数模型，得出运算结果，并根据今后的发展变化对结果进行修正的步骤来阐释这一模型，希望我们的这种模型评价方法能对其他城市的规划人员也提供一定启发和帮助。

一确立评价因子

今年中国社会调查事务所江苏分所完成的《跨世纪南京市房地产市场调查》（以下简称跨世纪调查）表明，南京市民对现有居住小区最满意的五项要素是交通条件（５９．１％），地理位置（５１．５％），购物条件（４８．４％），医疗条件（３５．６％）教育条件（３３．９％）最不满意的五项要素中与居住区位有关的一项则是周围环境。这些数据较为客观地反映了目前南京市居民大多居住在城墙以内的实际情况，交通、购物、医疗、教育条件佳而环境差。另外关于居民今后购房的意向调查表明：价格水平（４９％）交通方便（３８．１％），周围环境好（３７．６％），地理位置佳（２６．５％）是居民最重要的决策因素，其中周围环境一项包括了周围的购物、医

疗、教育条件以及生态环境（此为我们比较了此项调查中的其他选项后得出），南京市的调查结果与国家有关部门进行的调查研究结果相同。１９９９年５月至８月间，国家建设部、中国质量管理协会、中国人民大学在全国３５个大中城市进行了住宅质量与居住需求调查，结果表明居民对环境质量构成要素中的交通状况、天然环境、就医条件满意度最高，小区配套设施中购物、就医、上学、入托等条件是居民最为关心的，地理位置是购房时首先考虑的因素（资料来自深圳规划国土信息中心）。另据各地大城市的调查报告，如西安市２０００年１季度商品房市场购买意向调查报告中显示，地理位置和价格是居民买房时首先考虑的两大要素（资料来自西安房地产信息网调研部），与南京的情况类似。

根据以上调查情况，我们将居民择居最关注的价格、交通、环境（含购物、医疗、教育条件和自然环境）几项要素抽取出来，按地理位置分别进行比较（划分片区同主城规划中以河流、铁路、城墙等自然边界划定的东南西北中５片），找出各个区位的优势与劣势：１价格

根据新千年南京市春展会楼市图分片计算平均价格：

 １购物

根据南京市大型超市布局规划统计，城中１０个（大型超市一般都在旧城外，在此主观取十大商场为准），城东４个，城西５个，城南４个，城北３个，另外浦口３个。  ２医疗机构

根据南京市地理信息查询系统分片统计，城中３３所，城东６所，城西３所，城南２所，城北３所。  ３教育单位

根据南京市地理信息查询系统分片统计，城中８８所，城东１８所（钟山南北各９所），城西１１所，城南２所，城北９所。  ４自然环境

根据南京市主城１９９９年现状用地平衡表绿地面积分片统计，城中２５３．９５

ＬＶＬｉｖｉｎｇ

ＰＰｒｉｃｅ——各区平均房价

Ｐ’Ａｖｅｒａｇｅｋｍ，因此实为四区平均值，而事实上我们用来计算区位优势的这个数学模型，平均值如何取并不影响最终的结果比较，在此我们为了避免除数值过大造成比值过小，对于城中明显占优势的选项就只取四区平均值，以下若不注明均是如此）、４条、１７．２５条、４个、１０所、２５．６所和８２７．２３ｋｍ，取四区平均距离６．３ｋｍ，比值为０．７９４；道路数５条，取四区平均条数４条，比值１．２５０；公交线路数２２条，除以四区平均线路数１７．２５条，比值１．２７５；道路与公交线路比值相加再减去距离比值得出比值１．７３１，再乘以居民认可度３８．１％，得交通参数为０．６６０。再次环境：购物５个，除以四区平均数４个，比值１．２５；医疗３所，除以四区平均数３．５所，比值０．８５７；教育１１所，除以四区平均数１０，比值１．１；绿地面积６１．６９ｈ即可纵贯城南城北，城东与城西的交通优势届时将大大减弱。为此我们做了如下估算：根据南京市副市长、地铁建设指挥长戴永宁介绍，地铁初期单向运能为２．２３

万人次／ｈ，若按每天运营１２h计，则年运送双向乘客可达1.95亿人次，相当于1999年客运量的1/5，若按1999年统计的市区运营线路81条计算，则相当于增加16条公交线路，运期单向运能达到5.85万人次/h后，则相当于增加40条公交线路。按照笔者前文采取的区位优势计算方法，城北和城南的交通参数值大大提高至0.688~1.198和0.560~1.090，其生活条件优势度将分别达到0.987~1.517和0.815~1.345，综合优势度达到0.655~1.185和0.477~0.752.。不论从生活条件优势度还是综合优势度上比较，短期内城北都将超过城西达到第一位，城南虽仍排在最后，但与城东已经不相上下，长期看则城北和城南将雄踞前两位，可见今后几年中城北和城南将最具吸引力。

各个区位不同的优势度构成相互之间的势能差，必将演化为推动城市居住空间发展的动能。对此更深入的多方面分析和探讨，构成了南京市主城内居住空间发展研究的主要内容，本文在此无法详述，只作为研究第一步的现状评价做一个简单介绍，而最终我们得出的一条结论是：南京市主城内居住空间发展重心会发生转移，当前热点是城西，近期内会转移为城北和城南，远期为城东。

推荐第5篇：物业管理状况调查报告

三汇镇物业管理状况调查报告

一、我镇小区楼盘及物业管理现状

我镇目前成型的小区共有12个，包括2个高层小区（光亮·阳光佳苑、巨鑫雅苑）、1个集资房小区（祥瑞花园）、9个商品房小区，分属7个开发单位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我镇的住宅小区物业管理从2005年开始起步，经过10年的探索发展，物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整洁，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理服务情况较为复杂，总的来看，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当初开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的消极怠工，提供的服务达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱，物业交费率很低，规范化的物业管理难度较大，基本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请1-2个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进行物业管理时，只能实行基本服务（如简单的保洁和维修等项目）和低收费。05年后修建的12个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理服务工作基本能够维持正常。如光亮·阳光佳苑（重庆光亮禾顺物业管理有限公司）、巨鑫雅苑（重庆和宜物业管理有限公司）等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区，接房率70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有40%左右，虽然说空关房按规定连续六

1 个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

二、小区贯彻落实物业管理法规情况

为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传，使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体，我镇采取以点带面，利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动，并通过横幅、报纸、宣传单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来，发送宣传资料近1.5万份，举办了以“ 构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛，通过开展这些宣传活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。

三、小区业主大会及业主委员会情况

我镇小区起步较晚，12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1人，副主任1人，财务1人，委员5个，基本上每1-2年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理情况；2个高层小区（阳光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的业主还没有达到80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。

四、物业管理公司资质、数量及经营情况

目前，我镇共有2家正规物业管理公司，分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司（负责光亮·阳光佳苑小区）和重庆和宜物业管理有限公司（负 2 责巨鑫雅苑小区），其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率不足80%，，加上小区有17个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况；和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率不足80%，加上小区6个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。

五、物业管理服务情况

目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化，能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，基本能协调好业主与业主之间的纠纷，能提供一个较好的小区生活环境。

六、物业服务管理费用收取及管理使用情况

目前我镇的物业管理服务费用，祥瑞花园小区由业主委员会统一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资基本持平；2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等，现在是一个入不敷出的情况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取（基本收不全），用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是基本持平。

七、我镇小区物业管理存在的问题

1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较混乱。

全镇12个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自2005年建成以后，小区开始引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无关于业主的矛盾纠纷越来越严重，对提供的服务越来越不满意，

3 最终开发商撤下所有的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满意。业主意识较差，物业管理得不到群众支持。

2、部分小区物业管理费收费难。

12个小区，除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外，其余10个小区物业费基本上是按照建筑面积来收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强， “花钱买服务”的意识比较死板，比如说有的小区业主开始交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供，继而开始不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。

征收的物管费用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万，而物管费全额收取才有24万多，资金缺口近

8、9万元，其他如小区内水电费用，公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的，像祥瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的维修费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。

3、集资房小区成政府包袱。

某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购

4 买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。

4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。

由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。

八、造成问题的主要原因

1、业主市民意识不强，业委会难成立。

业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。

2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。

许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修

5 补，寻求政府的帮助，政府也只能从中磋商，必然导致纠纷越来越深，矛盾越积越多。物业管理维修基金由谁出尚难确定，形成潜在的纠纷起因。

九、物业管理服务建设的几点建议

1、加强引导和监督，推动组建业主委员会。

针对《重庆市物业管理条例》的要求，我镇国土部门积极协调区房管部门加强对广大业主的引导，推动全镇符合条件的小区楼盘成立业主委员会，以形成业主共识，规范物业管理，维护业主和物业管理公司双方利益。

2、加强物业管理费、维修基金收支和公共收益分配审核、监管。

国家、省的物业管理条例及其实施办法都规定了物业管理费、维修基金等的收支管理办法，以及公共收益的分配原则。待组建业主委员会后，应加强对这些收支的审核、监管。条件成熟的，可以借鉴全镇现行的村级财务管理制度，尝试引进社会中介机构管理物业管理费、维修基金和公共收益分配。

3、科学规划，加强管理。

由镇政府出台对全镇小区停车问题的改善方案，一方面明确新开发楼盘要科学规划，车位配置要适度超前；另一方面规划在楼盘集中区的适当位置建设公共停车场，以市场化手段解决停车难问题；第三，加强管理，禁止路边乱停乱放，维护市容整洁，确保车辆存放安全。

4、加强宣传，提高业主市民意识。

居住在现代化的小区楼盘中，业主就成为了现代城镇中的一员。业主不但要从身份上实现从农民向居民的转变，而且要实现从“小农意识”向“市民意识”的提升。这里的市民意识包括：积极推行代管制，即依法成立业主委员会代表业主进行管理，实现主业民主权利；积极提升社区意识，

6 即对异质人口聚居的城市新社区和对所居住城市的认同、期盼及参与意识；积极培养公共意识，即对社区公共空间和场所秩序、安全的认同、维护意识；努力增强法制意识，即依法处理与开发商、物业管理、业主委员会及其他业主的关系，不采取违法手段以求合法诉求的实现。

政府、物业管理公司以及将要成立的业主委员会，应利用各种途径、媒介和载体，宣传市民意识，提高业主依法处理物业管理问题的能力和水平。

推荐第6篇：小区物业调查报告

小区物业调查报告（初中学生）

居家过日子，这是再基本不过的了。只有吃住不愁，人们才有可能去干事业。随着生活水平与消费意识的提高，人们对小区管理提出了更高的要求，物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式，人们褒贬不一，引起了广泛的争论。对此，我们进行了关于物业管理方面的社会调查，现将调查成果与结论报告如下：

一、物业管理的性质：物业管理与传统的小区管理方式（如家委会）相比有很大的区别。首先，物业管理公司是一个企业，自然是以营利为目的，所以所提供的服务是有偿的。而家委会只是

一个组织，是政府的一个部门，是非盈利性的；其次，由于物业公司是一个企业，所以有权力，也有义务为业主提供有偿服务，而家委会却没有这样的义务。由上述区别中我们发现：由于物业管理是有偿性服务，那么其总体服务水平一定在无偿服务之上，也就是说，物业公司提供的服务更加专业、更加周到。

二、物业公司对小区的建设：为了使业主能够对自己提供的服务满意，物业公司都在积极地做实事，小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例，物业公司已为业主提供了体育器材、棋牌室等设施，并计划提供更多文体、商业类设施，大大方便了住户。也正是因为物业公司做出的努力，使得相当一部分住户逐渐接受了这种新生的小区管理方式。

三、未来的发展空间：由于物业时新兴事物，所以有些细节问题还不是很清楚，业主与物业公司之间的冲突屡有发生。但纵然是这样，物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以相信，随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适，让我们翘首以待吧！一系列：硬件设置

1、你对社区周边环境建设满意吗？

非常满意

基本满意

不太满意

非常不满意

2、你认为社区建设的主要欠缺是什么？

过于嘈杂脏乱、不整洁

建筑质量差

绿化度不够

管网铺设不齐（电信、有线电视、天然气管道貌）社区公共区不够（运动场、广场）其它

3、你认为社区还欠缺哪些辅助单位？（可复选）

医务所幼儿园

便民商店

邮局

停车场

服务中心（家政类）

其它

4、你选择该小区居住，主要是哪些设置吸引了你？（可复选）

居室结构小区建设

交通便利

治安状态良好

生活设施完善

其它

5、你认为什么项目可能造成社区的污染？

垃圾站建设不到位

社区周围饭馆等造成污染的门面太多没有专人进行社区的卫生管理居民没有环保意识其它

第二系列：关于小区的变迁

1、你在小区住的过程中，小区发生的变化是大还是小？

变化很大

变化不大

变化很小

没有变化

2、你认为邻里关系发生了什么样的转变？

更为贴近较为疏远

越来越淡漠了

没有任何转变

3、如果小区中发生了各种意外（火警、失窃、口角等）其它居民的表现是什么样的？

不闻不问看是否牵涉到自家的利益

只是简单的口头慰问

及时提供帮助

4、在小区中居住，购买生活用品时，你会：（可复选）

基本在小区内购买要求商家送货上门

寻找小区周边的商店或摊点其它

去更远的超市或大商场

5、小区的文化系统活动都有哪些内容？（可复选）

报纸、电视、网络

社区组织的各类文体娱乐活动

社区间的互动性活动

社区的文化交流活动很溃乏，基本没有第三系列：物业服务满意度

1、你对小区的物业管理部门满意吗？

很满意基本满意

不满意

非常不满意

2、你对小区物业收费项目了解得清楚吗？

很清楚基本清楚

不很清楚

不清楚

基本只是交费用，不问收费项目

3、物业部门收费向你提供单据吗？

提供，并且很明细

提供，但不明细

偶尔提供

基本不提供任何单据

4、如果你家中发生了各类意外状况（停电、停水、有线电视无信号、下水阻塞、墙体渗透反潮、天燃气管路

不通畅或泄露等）物业部门的服务到位吗？

物业部门会很快上门并解决问题

物业部门会想办法帮助解决问题

物业部门会推卸或回避责任，并无明确的反馈物业部门在大多时间都置之不理

你根本不会找物业部门

5、你最希望物业部门的服务应该首选解决什么问题？（可复选）

每一项服务都能上门，并做到微笑服务

遇到问题不推诿

尽快完善本区建设建立合理的小区制度并照章办事

6、你对物业部门的电话及人员熟悉吗？

熟悉不熟悉

提供完整的物业管理依据其它

一无所知

7、你与物业部门是否有过纠纷？

没有有

8、你认为与物业部门发生纠纷的主要原因是？

服务意识差，办事能力弱

服务项目少，遇事爱推诿

其它

前期承诺多，后期不兑现

解决问题不彻底，总留一些小尾巴

推荐第7篇：社区物业调查报告

天津广播电视大学11春行政管理本科调查报告

社区物业管理工作调查

姓名：

学号：

分校：

专业：

指导老师：

时间：

天津市河东区中山门互助南里社区物业管理工作调查近年来，随着城市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化水平等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，所以倍受人们关注。如何规范发展中小城市社区物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，已经成为亟待解决的重要民生问题。今年以来，按照市委“三进三帮”活动统一部署，我多次深入挂钩联系点——河东区中山门互助南里街道、社区有关负责同志、干群代表进行交谈与探讨，详细了解社区物业管理方面目前存在的困难，并就如何解决这些困难进行了一些探索和思考。

一、调查目的 1，更深入了解物业行业，丰富对专业知识的欠缺；

2，了解我们物业的现有情况

二、调查方法

此次调查主要采用个人问卷调查方式进行。

三、调查时间

2012年8月-2012年9月

四、调查对象

社区业主

五、调查结果分析

（一）社区物业管理存在的困难

总的来看，社区物业管理工作发展趋势是积极的、良好的。成立住宅小区业主委员会，建立专项维修资金制度，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理社会化发展趋势初步显现，社会各界对物业管理越来越重视。但也存在较多困难与矛盾，主要包括以下几个方面：

1、物业管理服务整体水平不高，企业出现亏损现象。目前小区的物业管理公司中，有的是开发商的附属，有的是由开发商代管，有的公司中标后又转手发包，因此所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在，甚至还存在只管收费不管服务的现象。另外，由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足、开发商售房前与交房后承诺不一致和房屋售后维修不及时等问题，给后期实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满而拒交物业服务费，但物业管理公司并无良好对策只能被动降低服务质量，导致恶性循环，最终物业管理公司面临亏损经营的境地。

2、相关主体职权不对等、关系不明确、职责不清晰。一是居民委员会对物业管理公司没有管理职权。居民委员会作为政府最基层的办事机构，主要担负着政府授予的社会公共管理职能，物业管理公司作为企业承担着业主委托的物业管理服务，与居民委员会不存在上下级隶属关系。居民委员会对物业管理公司没有管理、约束职权，只能是协调指导。但许多居民一旦物业管理公司在服务上出现问题，他们

都找居民委员会协调，而物业管理公司却以种种理由拒绝配合工作，居民委员会只能被动应付。二是业主委员会与物业管理公司关系不明确。有的业主委员会贪图眼前利益，依附于物业管理公司，不能真正起到监督作用，不能真正代表广大业主的利益；有的业主委员会没有正确认识自己的权利和义务，对物业管理公司指手划脚，不依合同办事，使物业管理公司左右为难；部分物业管理公司误以为所接管的物业管理区域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌驾于广大业主之上。三是社会治安与住宅小区保安界限划分不清。目前，小区保安与公安机关社会治安的概念不清，许多业主把住宅小区保安服务等同于“保镖”服务，一旦出现家庭财物被盗、丢失等问题，便将责任全部推到物业管理公司身上，并以此作为拒交物业服务费的理由。

3、物业管理运作方式中缺少必要的监督环节。目前小区的物业管理运作方式主要是：由居民委员会指导业主，通过选举成立业主委员会，由业主委员会选择物管公司；由物管公司收取物管费、停车费等费用，履行物业管理职责，做好小区日常管理工作；由住建部门负责行业指导。但业主委员会只负责选择物管公司，却对物管公司工作质量没有履行监督权；住建部门只负责行业指导，也未对物管公司工作质量进行有效监督。因此物管公司的工作质量主要靠其自律，或小区居民的提醒，如此工作质量大打折扣。随着小区物业管理、服务质量的下降，小区居民有的开始不愿交纳物管费；有的出现从众心理，别人不交我也不交；有的长时间不交物业费，形成了一种习惯。物业公司因物管费等各项费用难以收缴，工作质量更是得不到保证。如此

形成恶性循环，物业管理费收缴越来越难，物业管理服务质量越来越差，物业管理方面产生较多矛盾，如打扫卫生不及时、电梯经常不开、绿化遭到破坏、争夺停车位引发冲突等。

4、小区整体规划设计相对滞后，规划、建设、管理之间缺乏有效衔接。目前有的住宅小区整体规划水平不高，规模偏小的问题较为突出，特别是老居民区。从规划设计上看，住宅小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，为后期实施规范化物业管理埋下了隐患。从规模上看，住宅小区建筑面积偏小，规模效益难以发挥，影响了物业管理公司的持续发展。在住宅小区建设过程中，由于缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，也给后期实施物业管理带来诸多问题。在住宅小区验收过程中，由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况下竣工一栋入住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站等配套设施建设，由于涉及住户利益而无法施工，同样为后期实施物业管理增加了困难。

5、法规建设滞后，与当前物业管理新形势不相适应。目前针对社区物业管理方面的规范性文件还不多，仅有国务院《物业管理条例》（国务院令[2007]第504号），而且其中部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。

6、历史遗留问题较多，后期解决困难重重。一方面设施老化不配套。特别是老居民区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施，地下管网大多年久失修，排污能力较差，并且大多是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。另一方面乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象比较突出。部分住宅小区占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房，在楼道里存放私人物品等现象屡禁不止，成为住宅小区“久治不愈”的老大难问题。

六、调查体会通过此次实地调查走访，我主要是了解本社区物业情况及物业行业的大体情况趋势。这让我对我们社区的物业状况有了一定的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体物业知识，丰富了所学的专业知识。同时，我也感受到物业工作人员的辛苦，尤其是保洁和保安，每天都不厌其烦的坚守辛苦却值得人尊敬的岗位。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。。多么朴实和蔼的群体。不过这次调查，因为工作时间的缘故，只和本社区物业工作人员及一部分业主做了交流以及大致了解社区附近的小区物业情况，没有去物业公司更深入了解其具体的管理制度及其运作状况。

推荐第8篇：清华园物业调查报告

清华园小区物业调研报告

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此，6月16日、17日两天，我们联合开展了加强清华园小区物业管理的调研，目的是全面了解该小区物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了该小区经理宋海印对该小区物业管理工作基本情况的介绍，搜集了关于加强我区物业管理的意见和建议，现将调研情况报告如下：

一、我区物业管理工作的基本情况

据调查，清华园小区共有建筑面积111678.83平方米，其中住宅建筑面积约97570.38平方米；车库建筑面积约7595.99平方米；地下室6512.46平方米。小区共设有住户758户，经调查，其中签协议住户558，占总住户的73.6%；已缴纳物业费业主474户，占总数的62.5%，最近一次交水费业主455户，占总数的60%，综上所述，经计算，该小区的入住率达到65.37%

总体看，我区物业管理工作具有以下两个个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前小区内未入住业主占总数的34.63%；未收取物业费的业主占37.5%，二是物业管理总体水平偏低。小区的物业管理规模比较小，物业管理从业人员素质普遍偏低。

二、我区物业管理工作存在的主要问题

1、物业管理公司定位不准确。小区现有物业管理规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力不强。

2、物业管理人员本身存在问题，有些人错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低，主要表现在：出勤、服务态度、不能很好的完成工作等方面。

3、有些业主不经其他业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益（G2，1单元2号车库出售“津时代”饮用水，D4阳面2号车库甚至开起了小卖部）。

3、部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，认为缴纳物业费就该所有问题都来找物业。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。

4、物业与城管、水力等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，政府相关职能部门之间的关系以及与物业、业主等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。

三、关于加强我区物业管理工作的建议

物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供参考：

1、推广物业管理前期介入。物业管理前期介入是指物业管理在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—

销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理的前期介入工作。

2、推动各方思想观念转变。物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合。

3、大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在小区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分业主先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。

4、提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、

大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在公司内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、物业费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的基础下应积极建立ISO9001标准体系，进一步提高服务质量。

随着物业管理水平的不断完善，物业管理机制的不断创新，广大业主维权意识的不断提高，政府对物业管理监管力度的不断加强，相信我区物业管理必将显示出其强大的生命力和市场竞争力，不断出现新的整洁、美观、安宁、舒适的宜居小区。

推荐第9篇：物业管理论文物业调查报告

物业管理论文物业调查报告

物业管理论文—物业调查报告

改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，我们古城××新区的高级豪华公寓别墅——××也应运而生。

××是香港新继发展公司陶哲甫先生投资２０００万美元建造的高级豪华建筑群，占地１３万多平方米，建筑面积１０万平方米，其中包括６幢１８层高级公寓，８８幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。××已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为××工业园区的海外客商

提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。

物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与××的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。

首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办

服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有１０名ＰＡ清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由××新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一

角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

１、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

２、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

３、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

４、所有公寓门户及火警通道。

５、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

６、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

７、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

８、怎样利用及控制灯火系统。

９、基本的救伤常识。

除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度××安全部被市公安局、人事局评为先进集体。

四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对××范围内的所有设备进行自查、抽查、维

修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。

五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。

综上所述，物业管理公司的工作内容很多，也非常细致。像《××购房须知》条例规定的内容，都是从维护全体业主及住户的共同利益出发，去加强内部的综合管理，处理好业主（住户）的关系。尤其是公用电费、公用水费、煤气费、环境卫生费、绿化保养费以及房屋保安清洁和管理人员开支等，我们每月根据实际支出按户收取，并严格费用成本控制，使收费标准合情合理，因而得到所有住户的支持和理解。

我相信国外的现代化的物业管理

模式将推动我国房产管理模式的改革，从而适应市场经济条件下房产管理的。

推荐第10篇：物业小区的调查报告

物业小区的调查报告

物业是小区不可缺少的一部分，物业小区的调查报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业小区的调查报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。物业小区的调查报告1--物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。此次调查听取了某小区对该区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分业主和物业服务公司，对一些居民进行了调查问卷，通过认真分析提出相应的对策。现将调查情况报告如下：

一、物业管理工作的基本情况据调查，某小区位建筑面积72374.23平方米，其中住宅建筑面积约71280平方米，共计25栋792户，始建于2006年，全部为多层住宅楼，每户面积约90平方米。于2009年交付，入住率达到87%左右，居住覆盖率呈上升趋势，小区绿化面积是建筑面积的35%以上。该小区物业服务公司拥有管理服务人员18人，小区只有一个主出入口，属于全封闭小区。设有地上停车位153个，以及地下停车场，配置了一处儿童娱乐园，有独立的物业管理用房，小区主要道路以及单元口都配备了摄像监控系统。

二、小区物业管理存在的问题

1、物业管理企业反映存在的问题：一是业主对物业服务的意识谈薄；二是房屋维修养护责任意识不强，\"产权归己，维修自理\"的观念没有树立；三是不服从管理，乱扔杂物现象时有发生，自律意识淡漠；四是少数不按时交纳或不交纳物业管理费；五是前期配套设施不完善。主要表现在：中控门未起到相应的作用、没有配套的宣传栏、没有自行车摩托车车棚等；六是物业可使用费用太低，导致物业企业不能正常的服务和运行。该物业公司管理人员介绍：该公司现有职工共计18人（其中保洁6人、门卫3人、监控5人、水电工1人、会计1人、管理人员2人）。人员工资每月就需要2万多元，而就算全额收取物业费才2万8千余元，根本就不够企业的正常运行，只能雇佣一些退休工人，否则企业根本无法维持。

2、业主反映存在的问题：本人分别对小区部分业主进行问卷调查，业主集中反映的问题主要有：一是物业管理开始比较好，但一个月以后就不行了，门卫的雇佣都是老人，反映比较慢，从而失窃的现象时有发生；二是小区内的监控没有发挥应该有的作用，失窃过后出现监控死角；三是外来人员以及车辆进出比较随便，平常大清早就有人在小区内叫卖，影响业主休息，管理没有到位；四是公共设施损坏不能及时维修；五是楼道卫生不能按时打扫，往往是一个星期才能打扫一次；六是宣传不到位，不知道物业到底是干什么的，也不知道有业主委员会这个机构。

3、调查发现的问题：一是业主和物业管理企业矛盾突出。物业管理服务行为不规范。该物业公司是分公司，聘用人员没有一人取得物业管理上岗证，从业人员整体的素质不高，服务水平不高。物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差，只能做到最基本的环境卫生及绿化维护，对车辆乱停乱放、外来人员进出等基本管理没有尽到应该尽到的义务。没有物业宣传，整个小区没有相关的物业宣传，未按规定公布收费项目以及收费标准，物业日常服务收支不够透明。加上业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清，有的甚至不知道物业是干什么的。业主反应问题得不到及时解决，使业主和物业管理单位矛盾日益突出；二是物业费难收。小区物业费收取难原因很多，不交费的理由更是多种多样，主要表现在：房屋质量缺陷、邻里纠纷、失窃、对物业管理服务不能满足个别住户要求等，都作为不交费的理由。该小区物业管理费是按每0.4元/平方米收取。物业费收取率为80%左右，空置房只收取部分，物业费不能按期缴纳，就会造成恶性循环，如此恶性循环，直至物业企业把心事都放在了收取物业费上，而无心服务导致服务质量下降，广大已交业主一同深受其害。而物业公司对不交费业主只能是上门追缴，其他毫无办法；三是业主委员会流于形式。小区业主不知道有业主委员会，主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

三、对策和建议

1、加强宣传，广泛发动。物业管理是一项新兴发展行业，为确保小区物业管理工作的顺利开展，物业管理企业必须必须多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，公开物业收费标准和物业日常项目开支的情况，让业主明确交的物业费用在那里了。让市场经济观念深入人心，增强业主物业管理消费意识，花钱买服务的意识，让业主心中明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使业主认可、理解、支持物业管理。同时要深入基层，调查研究，摸清社情民意，广泛听取业主意见，科学制订物业管理方案，为小区物业管理的顺利实施提供保障。

2、理顺关系，明确职责。物业管理是一个社会性工程，涉及面广，情况复杂，为确保工作的正常开展，必须协调各部门，明确职责，理顺关系。一是要协调与某企业的关系，要求某企业落实小区部分房屋漏水及单元进户门损坏问题，解决历史遗留问题。提供物业管理必备的房屋设计、图纸资料和档案资料，更好的明确小区的死角，加强对死角的监控力度；二是理顺物业管理公司与房产局物业办、辖区派出所、社区居委会、环卫、绿化等部门的关系，分清、规范相互之间一些具体环节的权、责，营造有利于物业管理的外部环境，这是搞好小区物业管理的重要环节。

3、提高认识，明确责任。目前，小区的业主自治自律意识比较差，政府要硬性规定实施业主委员会制度，使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督，居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调，促使物管工作正常有序开展。让业主委员会制度真正的起到作用。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

4、完善配套设施。要进一步完善封闭式管理配套治安岗亭、围墙等设施，尽量聘请专业的保安队伍，为物业管理工作顺利开展提供基础保证，解决部分车辆乱停乱放现象，对小区内破损较为严重的基础设施进行改造。20XX年X月XX日物业小区的调查报告2--为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2012年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西......等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个， 100-200户的有5个，500户以上的2个。

（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2005年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

（二）业主大会及业主员会成立情况目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

（三）小区的物业管理情况调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。

5、物业管理模式落后，经营活动不规范部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、意见和建议针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、加强居民住宅小区的工程建设管理工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第

三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。相关推荐>>>>>

第11篇：重庆大学物业管理工作调查报告

重庆大学物业管理工作调查报告

调查地点：重庆大学虎溪校区

调查方式: 寝室走访以及随机抽取部分班级

进行问卷调查

调查对象：2007——2009级本科在校大学生调查时间：2010-4-12——2010-4-20 调查组织：重庆大学艺术学院

团委学生会调研部

一，正文：

1.调查背景（引言）：

当今社会，随着人们生活水平的提高，房屋住宅的增加，以及小区建设的增长，使得一个新的管理部门应运而生，及物业管理部门。物业管理是指通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备进行维修养护管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。它具有委托和有偿服务两个最基本的特征。

而处在大学校园这个特殊的环境之中，物业管理也就尤为重要了，它与学生的正常生活与学习息息相关。是大学校园之中一个不可或缺的部分。今天，我们艺术学院团委学生会调研部针对这个部门的工作情况，向广大在校学生争取宝贵的意见与建议。

希望能尽我们微薄的力量给广大学生提供更多的便利与帮助。

2.调查目的：

我们这次做的调查只是针对重庆大学虎溪校区，所以会有不足，当然涉及的问题也会有不全面的地方。但是我们的宗旨在于给广大的学生提供便利。使他们可以更好的在大学校园里生活与学习。通过对物业管理部门与学生权利与利益的权衡以更好的发挥各个部门的本职工作，最终达到更好的服务于同学的目的。

3.结果分析：

下面将调查情况分以下几个部分进行论述：

1）校园环境——学校设备方面

大学之所以吸引人，不仅仅在于它为我们配备了最优秀的教授，为我们营造了良好的学习氛围；也在于它给我们配置了帮助我们生活与学习的优良设备。我们艺术学院团委学生会就学校设备方面设置了有关大学生学习与生活的几个问题，希望能通过它反映出学校物业管理在有关学生设备配置方面的问题。通过调查显示：

在有关一卡通充值方面中的调查中显示：67.30%的同学对于学校的充值设备的态度是一般。23.00%的同学对于其设备是满意的。

在有关学校洗衣房的调查中显示：69.00%的同学对于学校的

洗衣房设备不满意，认为洗衣房打卡机经常出故障，洗衣机没有定时清洗。 20.30%的同学对洗衣房的设备态度一般，因为他们不常用洗衣房设备，觉得公共洗衣房不卫生。有 10.70%的同学对洗衣房的设备是满意或较满意的。

在有关宿舍是否装空调的调查中显示：52.00%的同学认为学校应该装空调。 33%的同学认为不应该装空调。而有15.00% 的同学则对这一问题保持中立的态度。

在有关图书馆设备的管理问题上。有 85.00%的同学对新校区的图书馆是不满意的，而有15% 的同学对老校区图书馆设备满意。没有一位同学对这一问题不置可否。

2）关于安全方面

处在大学这个大的环境之中，我们都或多或少要受到外在环境的影响。尤其是安全问题，尤为重要，而物业公司作为大学生生活的协调者之一，与大学生们的关系就十分密切了，他们应该起到为校内有偿服务的作用。物业公司同时也对学校内的各项安全负责，校内安全包含着校内硬件财务设施和师生人身财产安全。

据调研部同学间走访了解，同学们反映出的主要问题有：监控仪器不开而成为摆设，路灯损坏无人修理，低楼层缺乏有效防护，学生遭受人身伤害，师生财物盗窃事件等。根据该情况我们在本次调查中对重庆大学大正物业公司和校园安全问题进行了问卷调查。

调查显示：在有关在学校最担心出现的安全问题中：有98.5%的同学认为我们的身边存在安全隐患。而只有1.50%的同学认为这种情况不存在或视情况而定。

在有关你身边出现过的安全问题的调查中显示：72.30%的同学在学校最担心出现的安全问题是人身安全，15.00%的同学最担心财物安全，10.00%的同学最担心出现的是健康安全，7.70%的同学最担心自己的隐私安全。

在同学们最担心出现的安全问题中：有91.50%同学选择了财务问题。在有关身边出现了安全问题后的应对措施中显示： 62.30%的同学认为发生校园安全问题应承担主要责任的是物业公司，10%认为责任在学校。7.50%的同学在当出现安全问题后会向学校申诉，20.20%的同学会自认倒霉。

3）关于服务类

随着社会的进步，经济的发展，人们也逐渐将服务质量的好坏放入公司的评价之中。“服务精神”对于一个服务类公司的每一个员工来说都是进入公司后的必修课，好的服务态度不仅令顾客满意，更是能让公司向长远发展迈进。此次关于服务类的四个问题则是从最贴近学生生活的几个方面来阐述。

对于学校水电缴费处的服务调查显示：对于工作人员的态度上认为其服务态度非常好的占0%；认为其服务态度比较好的占4%；对其服务态度不好的占78%；认为其服务态度恶劣的占18%。而在学校水电缴费处的工作时间问题上12%的学生认为

比较准时；36%的学生认为一般；认为其很少按时工作的占52%。“水电”是与学生生活最为贴近的日常需求，可见其重要性。在调查过程中很多学生对于这个问题深有感触。数据表明，大多数学生不满意学校水电缴费处工作人员的服务，希望得到改进。

对于宿舍楼下物业管理人员的调查显示：非常满意的学生占20%；比较满意的学生占62%；认为其一般的占14% ；觉得不满意的占4%。占百分之八十以上的学生对宿舍楼下物管人员的服务态度表示比较满意及以上，说明在这方面物业人员服务态度不错，应继续发扬。而仅占4%的那部分同学为何会对其工作态度不满呢，有同学表示，有个别物业人员在某些场合下会表现出极不耐烦的情绪。

对于到大正物业解决问题情况调查显示：35%的学生的问题每次都能解决；32%学生认为他们的问题一般能到解决；30%的学生认为其不能解决任何问题；3%的学生则没去反应过相关问题。数据显示，大正物业在处理相关情况时态度还是比较积极的，大部分同学的问题还是可以得到解决的，但是仍有30%的同学所提出的问题没有得到解决。针对这样的情况大正物业相关管理人员应该做出合理的解释，并且采取相关措施，把不能解决的问题降到最低比例。

四：小结

针对这次调查结果及上述论述总结如下建议，希望通过调研部对物业管理部门的建议。为在校大学生争取到更多的合理应得利益。

1.物业公司理应更加积极努力，履行其校园安全的相关责任，比如：加强学校校门尤其是商业街连通大学校门进出检查，加强校园摄像头（不得关闭摄像头，监控中心徐24小时派人盯守）监控，加强校园巡逻（巡逻车，巡逻队），更新学校报警系统，对底层寝室的安全也要加强，同时建立相关渠道及时向学生宣传近期安全状况和安全建议。

2.学校也加强相关管理和宣传，设立一些学生反馈形式，更好的监督学校地各项安全事宜。

3.同学们加强自我监控和安全意识，保护自身的人身财产和财务安全，也要加强安全方面的觉悟，同学和各寝室间要相互联络，拓宽与学校和物业之间沟通联系，勇于反映身边出现的安全问题，更好的保护自身和身边同学的利益。

4．物业管理公司应该树立良好的工作形象，服务态度应该专业公正，合理。旨在为广大同学提供更多的便利。

5.物业管理公司应该更积极的处理同学们反应的相关问题。

6.有关学校设备方面，物业管理公司应该设立专门的机构，对于损坏的设施积极给予修理，特别是公共校园设施，如

路灯，图书馆设备，校园一卡通机器等。

7．在校园寝室设备方面，物业公司应该积极听从调配，对于学生的保修事项，也应该按时解决，以方便同学们的生活。

艺术学院团委学生会调研部 2010-4-18

第12篇：物业管理论文—物业调查报告

物业管理论文—物业调查报告

物业管理论文—物业调查报告2007-02-10 16:48:00

建设进程。

首先，解决了物业管理混同于酒店

管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有１０名ｐａ清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由××新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

１、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

２、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

３、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

４、所有公寓门户及火警通道。

５、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

６、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

７、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

８、怎样利用及控制灯火系统。

９、基本的救伤常识。

率达到百分之百。

我相信国外的现代化的物业管理模式将推动我国房产管理模式的改革，

从而适应市场经济条件下房产管理的。

第13篇：莲花物业四季度市场调查报告

莲花公司2012年三季度市场调查报告

为了更好的吸取和学习同质物业的管理经验，为物业更好的工作做准备，本期学习考察了维多利亚酒店，着重对大厦设施及人员情况作为重点，具体情况如下：

一被考察学习简介。

1大厦名称：维多利亚酒店（五星级酒店）地下三层，地上二十八层，分

主楼、裙楼。七层以下为酒店、客房。七层以上为写字间。

地址：站前街与中山路西南角。

目前该物业为开发商物业正在与尚东物业交接，以后由尚东物业管理。二客户服务

客户服务由两部分组成，工程部负责酒店、客房的维修。物业负责写字间维修，同时负责大厦内部保洁工作及保安工作。客户可打工程部或物业部电话报修。

三物业管理

1物业不设仓库，随用随买，大厦出租房间的各种设施在出租时都已交给承租

方，如遇损坏，由承租方购买，物业负责安装。

2房间粉刷全部委外。步行梯墙面每年委外粉刷一次。

3空调风盘的清洗每年一次全部委外。

4廊道墙面贴壁纸每年委外检修一次。

4大厦物业费5元/㎡。

四物业人员（上养老保险，维修人员管中午饭，保安、保洁人员管三顿饭）1维修人员10人，负责日常维修、设备维修，制冷、制热、热水。

工资2000元，

2保安人员20人，负责大厅、停车场，工资2100元。

3保洁10人，工资1500元。

4物业人员全部签定劳动合同，人员稳定，流动性小。

五学习收获

1通过此次调查学习，对廊道的天花板深有感触。天花板是石膏板吊顶，目前

顶上没有冷凝水的水渍，空调管道的保温效果很好。联想到我们是否彻底对空调管道进行一次保温，解决冷凝水漏水问题，改善出租环境。

2降低了物业的成本，真正达到了零库存。

3在侯客电梯间加温馨提示，减少人为破坏设施现象发生。

莲花物业

2012-11-10

第14篇：小区物业调查报告（初中学生）

居家过日子，这是再基本不过的了。只有吃住不愁，人们才有可能去干事业。随着生活水平与消费意识的提高，人们对小区管理提出了更高的要求，物业管理方式就是在这种趋势的催化下诞生的。对于这种新生的小区管理方式，人们褒贬不一，引起了广泛的争论。

对此，我们进行了关于物业管理方面的社会调查，现将调查成果与结论报告如下：

一、物业管理的性质：

物业管理与传统的小区管理方式（如家委会）相比有很大的区别。首先，物业管理公司是一个企业，自然是以营利为目的，所以所提供的服务是有偿的。而家委会只是一个组织，是政府的一个部门，是非盈利性的；其次，由于物业公司是一个企业，所以有权力，也有义务为业主提供有偿服务，而家委会却没有这样的义务。

由上述区别中我们发现：由于物业管理是有偿性服务，那么其总体服务水平一定在无偿服务之上，也就是说，物业公司提供的服务更加专业、更加周到。

二、物业公司对小区的建设：

为了使业主能够对自己提供的服务满意，物业公司都在积极地做实事，小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例，物业公司已为业主提供了体育器材、棋牌室等设施，并计划提供更多文体、商业类设施，大大方便了住户。也正是因为物业公司做出的努力，使得相当一部分住户逐渐接受了这种新生的小区管理方式。

三、未来的发展空间：

由于物业时新兴事物，所以有些细节问题还不是很清楚，业主与物业公司之间的冲突屡有发生。但纵然是这样，物业管理业凭借着齐专业的服务赢得了大多数人的青睐。可以相信，随着法律条文的完善与管理、服务项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。到那时人们的居家生活将会更加舒适，让我们翘首以待吧！

第15篇：中南世纪城物业调查报告

中南世纪城物业调查报告

南通市从1994年开始引进物业管理。十多年来，在市委的正确领导和市人大的监督指导下，经过市政府、相关部门和全市人民的共同努力，南通市物业管理工作稳步发展，目前全市拥有物业服务企业243家，服务项目约800个，物业规模3700余万平方米，从业人员近2万人，现有国家级物业管理示范项目5个，国家优秀项目5个，省级优秀项目23个，市级优秀项目62个，物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味等方面发挥着日益重要的作用。

依据要求，我们组同学对中南世纪城的物业进行了走访调查，并形成了报告如下：

物业现状:结构封顶占地面积:1336500平方米建筑面积:2500000平方米总户数:5374 开发商:南通中南新世界中心开发有限公司物业管理公司:中南物业管理有限公司占地面积:82000平方米总建筑面积:508500平方米开发商:天津中南世纪城投资有限公司物业管理公司:万达物业

南通中南世纪城物业管理有限公司成立于2005年9月2日，注册资金伍佰万元人民币，贰级资质企业，为中南控股集团成员企业，由南通地产第一股的中南建设-江苏中南建设集团股份有限公司投资组建。

公司坚持高起点、高水平从软件、硬件两方面抓好整体的经营管理与服务，吸取国内外同行的先进管理经验，采取科学有效的管理手段，努力提升管理素质与服务质量，在不断承接物业、拓展市场的同时，不遗余力地为业主（业户）创造整洁、舒适、安全、便利的经营与居住环境，提供贴心优质服务，营造健康文明、和谐进步的社区文化氛围，为业主（业户）解除后顾之忧，安居乐业。

物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们中南世纪城物业人在工作中为之奋斗的目标。

公司服务项目集综合物业管理服务、秩序维护服务、保洁服务、维修服务与绿化养护服务为一体。公司的经营目标是全面增强企业核心竞争力，打造中南物业品牌。

本公司自创建以来，就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，坚持企业做到“高起点、高标准、高质量”。并在工作中形成了以下几点特色

1、

2、

3、以人为本、重视培训科学管理，规范服务业主第

一、服务到家

自接管中南世纪城一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，并积极争创全国示范。整体的设想与策划分为五个方面：1 高标准、高水平管理的措施建立和实施完善的物业管理质量体系培育高素质的员工队伍

加强和完善物业管理的硬件条件

营造富有特色的社区文化

实施办公、住宅区人性化的专业物管

注重发挥业主自治、自律的功能 2 管理深度和广度的做法

在中南世纪城一期建立相应的居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起，利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健

身中心等等，为广大业主提供各种便利条件

管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。 3 超前性、创造性、全方位服务的意识 4 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想

5 体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式

为了促进物业管理的健康有序发展，推动城市文明程度不断提高，市政府高度重视物业管理工作，分管领导多次深入基层、社区、住宅小区进行现场办公，并多次开展物业管理工作的专题研究，市政府常务会也深入研究讨论物业管理工作。通过政府积极引导、加强行业监管、培育规范市场，南通市物业管理工作取得了一些喜人的成绩。同时，南通市还非常注重物业管理的开拓创新，近几年针对新形势、新情况，不断探索新思路、新办法，通过试点、试行、推广，采取不少有效措施，取得了良好效果。

班级：房产091

小组成员：张李慧090405115

范咏村090405105

孙姗姗090405109

葛海香090405106

单洁欣090405122

第16篇：徐州市(云龙区)住宅小区物业管理状况调查报告

徐州市住宅小区物业管理状况调查报告

——云龙区篇

一、调查目的

鼎新开放以来，随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，徐州市房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业，这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，小区物业管理的问题也应运而生。

小区物业管理在我国方才起步，并获得快速发展，物业管理办事为泛博消费者的生活提供了利便,成为商品房市场发展的重要组成部分获得社会的认可。但我们不能否认，一些小区的物业管理中存在一些比较突出的问题,有些问题的发生造成为了恶劣的影响。如今，业主、业委会、物管公司三者之间的关系变得越来越微妙，互相制衡、也要互相利用。作为一个城市人，没有人能摆脱这些繁杂的关系。

因此，为了维护小区居民的合法权益，必须进一步了解物业管理中存在的问题，了解居民对物业管理的意见和要求，以便反馈给当局和有关部门，为制定政策提供依据，同时也加强对物业管理公司的指导和监督，促进物业管理朝着规范化的管理方向发展。

为此，我们物业突击队对徐州市小区（云龙区）进行了一个详细的调查，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范物业管理市场、改善小区生活居住前提提出了自己粗浅的整改意见。

二.调查方法

1.本调查以问卷的形式，开展入户调查。

2.为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我们访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。

3.为了让报告更有真实性和说服力，我们对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。三.调核对象：

绿地世纪城等高档商品房室第小区，民富园等普通商品房，黄山新村等经济适用房小区

四.调查人:

物业突击队

五.调查时间：

2012年7月5日-8月10日.

六.调查结果:

本次调查共发放调查问卷200份，回收125份，调查涉及到物业管理公司共有15家。

调查结果基本反映目前徐州市小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。

一.收费问题:

在调查中，我发现，无论是业主还是物业管理人员，他们反映的最大问题都是物业管理收费。几乎每个小区的物业管理公司都反映了收费难的问题，而给各小区居民的调查表最后统计的数据显示，有43.1％的业主反映物业收费项目和标准没有公示, 47.3％不清楚物业收费项目和标准；17.6％的业主反映物业乱收费。

业主为自己申辩，拒缴物管费是物业事情不到位。物业为自己申辩，事情做不好是缺少资金。

1、调查中所发现的问题及原因分析:

二.办事管理问题:

1.安全管理问题:

在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，只有三成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4％的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3％的业主认为乐瑟桶及其周边乐瑟清理好， 43.5％的业主认为小区绿化好，

问题排在首位的是，有55.3％的业主不满意小区的安全管理；其次是物业管理人员办事态度，有47.3％的评价 “差”.三是房屋及公用设施的维护修理，有45.4％评价 “差”；四是机车停放管理问题，占到37.6％；五是履行职务和责任差，占到21.5％。

在这里,我想主要分析一下安全管理的问题: 物业小区安全防范是整个社会安全防范事情的基础，抓好小区安全防范是当前实行网格化治安防控体系中的重要一环。诸多安保措施的不落实，直接造成为了住户对物业管理公司安保事情的不满，最终大大降低他们对物业管理群体办事水平的认可度。

民富园的一位大爷告诉我，在偌大的社区里偷盗现象是经常发生的。主要是因为门卫管理太放松，以前保镖年龄遍及偏大，办事效率底。与物业协商后，但偷盗现象还是屡见不鲜。

总结各小区所反映的环境,从总体上看造成这些小区案件高发的原因有: 有个别物业管理公司的领导经常强调客观原因，对小区的治安状况没有导致高度正视，不分析、研究发案原因，没有及时采纳有力措施堵塞防范漏洞;有些小区的物业管理公司管理模式没有到达与时俱进的要求，管理手段相对于滞后，造成治安环境复杂化; 有些小区只看重小集体利益，对门前治安“三包”事情没有落到实处，致使小区周围成为了治安死角，使业主容易遭到损害。

这里可以看出,我们的市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、安保事情规范化。

2.办事态度问题

本次调查被访者遍及认为办事态度不好。有被访者反映：“他们态度一好，我们住户心里也舒坦，就是物业管理上出点小问题，我觉得都是可以理解的，谁不犯点错。”“重要的是在协商的氛围中把问题解决好。”

本次调查中，我们看到有20.3%的人认为物业管理人员的态度好，有33.1％的人处于中立状态；有46.6％的人认为物业管理人民的办事态度不太好甚至是非常差。这反映了物业管理行业的市场化运作机制尚未健全，物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业办事往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。部分物业公司由房管所转制而来，“牌子”变了“脑子”没有变，体制转了机制没有转，为业主办事的意识不强，办事态度恶劣，造成为了一些本来完全可以避免的纠纷事件的发生。

三.业主委员会问题: 在调查结果中，我们惊讶的发现有33.4%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位先生回忆告诉我的。

业主委员会现实运作有难度，这已经是个十分明显的问题，有不少业主委员会只是花架子，我们发现，业主委员会组建和运作缺乏有效的管理和监督约束机制，业主委员会对自己有什么样的功能和作用不明确。同时，在和一些业主委员会的成员的谈话中发现，小区的业主委员会竟然大都是义务办事。我们都知道业主委员会的经费来源，一般是从小区公共财产的谋划收入中留用，另外有一小部分是从办事费中按规定比率提留，或向业主单独收取。总体上，人们认为业主委员会基本尽职。我个人认为义务办事有一定弊端，一些业主委会可能因此没有积极性，有时候容易发职业委会因为利益与物业公司缠磨在一起，对业主权益不利。

四.知情权问题: 业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障.调查结果显示：有87.4％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权.如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。

但不可否认，一些社区问题的引发并不是物业管理的不到位，而是由一些其他原因直接导致了不满和纠纷的产生：

在一些高档的室第区，开发商一味的追求小区表面的华丽，只考虑自己的利益，不考虑环境问题以及居民的长远利益。物业管理人员告诉我一些问题是开发商遗留下来的，而业主们把责怪转移到物业公司头上，物业公司也只能承担许多额外的事情。好比前两年，民富园小区原来的喷泉被埋，篮球场被卖，都未经过业主同意，回忆的大爷很气愤。

这里我想说的是，房产公司在交付房屋时，购买者应查看其综合验收证（包括了绿化、环保、质检、交通、社区等各类指标）如果没有这一证明，业主可以不交物管费。同时，物业公司应明白有的开发商在售房时会过分吹捧，如果没有导致注意，往往就要吃哑巴亏。这一方面要规范开发商的行为；另外一方面物业公司要提高自我保护意识。

而在一些老小区，一部分老公房因长期缺乏修缮资金而得不到很好维修；又因为历史原因致使公建配套和设施不齐，给小区的保镖、保绿、保洁带来了不便。最为突出的是小区进出口较多、无法实行封闭管理，为物业管理带来很大难度。这些历史遗留问题既紧张阻碍了物业管理的健康发展，又引发不少住户的不满情绪。

2、建议：

对于当局：

希望当局有关部门加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实《物业管理条例》、《物业办事收费管理办法》、《物业办事收费明码标价规定》环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声，向当局部门提供有关物业管理行业发展的政策性、建设性意见。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入当局事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我区城乡一体化进程的重要内容，摆上各级当局事情的重要议事日程。采纳切实有效措施，使我区的物业管理走上新台阶，开创新局面。

对于物业管理公司：

首先要明确，业主满意是物管企业品牌建设的基础，业主的认可和忠诚是企业真正的焦点竞争力之地点。其次要落实步履，物业管理企业应保障业主的监督权，依照物业办事合同履行职务和责任。要保障业主的知情权，公开物业管理办事收费内容，同时提供优质的管理和办事。要进行职务和责任权限，加强组织领导，成立业主满意度调查事情组，及时了业主的意见，为包管调查的科学性，针对不同调查目的和项目个性，最佳分别设定不同的检测评定事项，并设计不同形式的多份业主满意度调查表。同时，要看到，随着科技的前进，室第的智能化也不断进级。而在物业管理办事中，安保接洽千千万万业主的生命财产安全，因此是不容忽视的重要办事内容。一些小区除了采纳传统的保镖游弋、保镖门岗措施外，还采纳红外线周界报警、电视监控、家庭紧急报警、可视对讲等智能化的安保设备和措施。这样能有效的包管业主的生命及财产安全，提高了物业管理的水平。另外，随着生活水平的提高，住户已经远远不能满足于安保、保洁／绿化和设备维修等比较基础的物业管理办事，有鉴于此，物业管理公司应积极组织社区联欢、电影放映、搭台唱戏、球类比赛等文体活动，丰富人们的业余文化生活，同时促进了物业公司与住户、住户与邻里之间的感情交流。

对于业主：

首先业主要提高加强法律意识，提高自我保护的能力。入住前，认真阅读物业管理公约和物业管理合同，稳重签订相关法律文件。尽量加快成立业主委员会，积极参与小区的管理和监督，充分表达自己的意见，促进物业公司不断改进办事，提高业主委员会的权威和地位，发挥其应有的作用。同时要进修了解相关的法律法规，有效的履行知情权和监督权。树立正确的消费观念，遵守小区公约，养成良好的行为习惯，在享受物业办事的同时应当交纳合同约定的用度。产有生命的物质业纠纷时，应通太小区的业主委员会与物业管理企业进行沟通或其他合法途径解决，包管小区社会秩序的不变。

对于业主委员会：

业主委员会是在物业管理地区范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。如果没有业主委员会，就意味着业主落空了参与小区管理的权利，同时落空一个与物业管理公司沟通的平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。所以每个小区应加强业主委员会的建设和管理.业委会要维护全体业主的合法权益，定期召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施环境。选聘或者解职物业管理企业，负责物业维修基金的筹措聚集、使用和管理。

4、总结：

随着城市建设尤其是城铺面房产建设的快速发展，物业管理与办事的重要性日益显现，无论是物业管理企业自身，还是消费者、开发企业、相关当局部门等，都对物业管理投入更多的注意力。

在整个调查历程中，我更深切地了解了“物业管理”。不可否认，我们看到了物业管理作为一个新生行业，在其发展历程中，存在这样那样的问题和矛盾。而这些问题和矛盾既给人们的生活造成为了很大的困扰和不便，同时也影响了我市住房市场的良性发展，更影响了社会的不变和团结。

在这里，我想指出的是法律法规不健全，专业人员缺少，内部结构不完美等诸多因素在紧张影响着物业管理行业的发展，所以我呼吁社会要培育物业管理市场，规范物业管理行为，提高管理办事质量。

我坚信，随着法律条文的完美与管理、办事项目的增加，物业管理市场将会更加规范，住户也会获得更大的利益。物业管理事业的发展必将在为居民创造整齐、文明、安全、生活利便的居住环境等方面发挥重要作用，促进民主社会主义和谐社会的构建！

（翟申华）

第17篇：南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告

南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告

一、调查目的

鼎新开放以来，随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，在我的家乡——南通经济开发区，房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业（总建筑面积约28万平方米的星湖花圃、爱玛花苑、紫荆花圃3个中高档室第小区及天星湖休闲度假区等等），这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，室第小区物业管理的问题也应运而生。

室第小区物业管理在我国方才起步，并获得快速发展，物业管理办事为泛博消费者的生活提供了利便,成为商品房市场发展的重要组成部分获得社会的认可。但我们不能否认，一些小区的物业管理中存在一些比较突出的问题,有些问题的发生造成为了恶劣的影响。如今，业主、业委会、物管公司三者之间的关系变得越来越微妙，互相制衡、也要互相利用。作为一个城市人，没有人能摆脱这些繁杂的关系。

因此，为了维护室第小区居民的合法权益，必须进一步了解物业管理中存在的问题，了解室第居民对物业管理的意见和要求，以便反馈给当局和有关部门，为制定政策提供依据，同时也加强对物业管理公司的指导和监督，促进物业管理朝着规范化的管理方向发展。

为此，我对相近的一个小区进行了一个详细的调查，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范物业管理市场、改善小区生活居住前提提出了自己粗浅的整改意见。

二.调查方法

1.本调查以问卷的形式，开展入户调查。

2.为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。

3.为了让报告更有真实性和说服力，我对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。

三.调核对象：爱玛花苑等高档商品房室第小区2幢，富民新村等普互市品房、新开苑等经济适用房室第小区共6幢。

四.调查人:赵奇诺(英师0512)

五.调查时间：2005年8月15日-8月25日.六.调查结果:

本次调查共发放调查问卷200份，回收187份，调查涉及到物业管理公司共有8家。

调查结果基本反映目前南通市开发区室第小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。

调查中所发现的问题及原因分析:

一.收费问题:

业主为自己申辩，拒缴物管费是物业事情不到位。物业为自己申辩，事情做不好是缺少资金。

因此引发了纠纷事件：富民新村的50号楼业主不满物业管理公司，而迟迟不交费。厥后那幢楼的粪便外延，居民要求物业给予解决，但物业以业主未缴管理费而拒绝。双方吵得不可开交，在新闻媒体中暴了光。最后居委会出面调节了双方，当局出资解决了问题。

一个小区的物业管理事情人员说去年一年的物管费只有7万多元钱，收缴率仅为41％；而小区物业管理的支出用度却远远超过这个数字，如每一年1．6万元的绿化养护费，2．1万元的乐瑟清运费，物管人员的报酬（2个管理员每人每月900元，3个保镖每人每月600元）等等。公司去年因此亏损了6万元。业主认为我们的保镖人员太少，我们实在也是没办法，公司亏损哪里还有钱请更多的保镖。我们认为，业主的物业管理费一定要缴，但是公司的管理也要进一步加强，只有这样公司运作才能进入良性循环。而环境往往不是这样理想，

一些业主因为个人原因而拒绝交物业管理费，物业公司多次要求都没回音，也就束之高阁了。却不料，下一年有更多的居民不缴纳管理费了。在我了解中一些人民说，他们上一年交了，而一些人没交，也照样获患了相应的办事，所以今年也要“享受这样的待遇”。

这是什么借口，是什么思想！不得不让人感叹现代人的道德思想存在紧张的问题！对于这类现象的出现，我认为与当地的社会环境和业主本质有很大的关系，固然了物业管理的办事方法和事情能力都有接洽关系的，所以还是要把提高国民本质放在首位！我们可以看到，无论是业主还是物业管理人员在道德本质上都存在这一定的弊端！提高人们的道德修养迫在眉睫，这就需要当局的力量，希望有关部门在人民中普及物业管理的相关知识，业主要明确个人的义务，消除“贪小便宜”等不健康思想，要把集体的利益放在首位。物业管理人员要提高自身修养，以“业主至上”的观念为社会提供优良的办事。同时各街道办事处和镇当局要真正把物业管理纳入社区管理范围，以社区建设为抓手，与创建文明小区、安全小区等事情结合起来。相关职能部门和新闻媒体要正确指导社会舆论，大家配合努力，建设一个和谐社会！

在我采访一些老小区的居民时，发现一部分居民不同意引进物业管理，其理由就是不愿意缴各类管理用度。他们也承认实行物业管理后，小区的面貌有改观，但一听说要收费，他们便找出各类理由拒付物业费。一名姓蔡的老大爷告诉我，过去物业等都是单位管，也不需要缴什么钱；如果物业管理公司进来了，还需要交钱，每个月就要多支出几十元钱，他认为没必要。我认为这是人们思想意识上的问题，居民们还没有费钱买办事的意识。

二.办事管理问题:

1.安全管理问题:

在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，有四成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4％的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3％的业主认为乐瑟桶及其周边乐瑟清理好， 43.5％的业主认为小区绿化好，

富民新村的施主任告诉我，在偌大的社区里偷盗现象以前是经常发生的。主要是因为门卫管理太放松，以前保镖年龄遍及偏大，办事效率底。厥后换了年轻的，但偷盗现象还是屡见不鲜。施主任说主要是年轻人无责任心，事情不塌实。最后改成由派出所接管，明显现在的治安环境获得有效的改善。

2.办事态度问题

三.业主委员会问题:

在调查结果中，我们惊讶的发现有11.2%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位胡先生回忆告诉我的。

划收入中留用，另外有一小部分是从办事费中按规定比率提留，或向业主单独收取。总体上，人们认为业主委员会基本尽职。我个人认为义务办事有一定弊端，一些业主委会可能因此没有积极性，有时候容易发职业委会因为利益与物业公司缠磨在一起，对业主权益不利。

四.知情权问题:

业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障.调查结果显示：有87.4％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权.如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。但不可否认，一些社区问题的引发并不是物业管理的不到位，而是由一些其他原因直接导致了不满和纠纷的产生：

在一些高档的室第区，开发商一味的追求小区表面的华丽，只考虑自己的利益，不考虑环境问题以及居民的长远利益。物业管理人员告诉我一些问题是开发商遗留下来的，而业主们把责怪转移到物业公司头上，物业公司也只能承担许多额外的事情。好比前两年，在爱玛花苑就发生过一件物业管理与小区居民的纠纷事件，原因是小区内的一条人工开发的河流。不少居民反映，当初还是看到有这么一条干净的人工河才看中该小区的，却没想到还不到两年，原本清澈的河流变成为了臭水沟，小区的环境质量没了包管。而物业管理的事情人员认为这是开发商的遗留问题，他们在开凿人工河的时候，没有考虑河流与外界的畅通，导致了死水的出现。两边都坚持自己的意见，最后在南通的“城市日历”栏目中进行了暴光，这才平息了下来。固然最后小区的物业管理请了污水处理人员，解决了问题。

建议：

对于当局：

希望当局有关部门加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实《物业管理条例》、《物业办事收费管理办法》、《物业办事收费明码标价规定》环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应

的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声，向当局部门提供有关物业管理行业发展的政策性、建设性意见。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入当局事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我区城乡一体化进程的重要内容，摆上各级当局事情的重要议事日程。采纳切实有效措施，使我区的物业管理走上新台阶，开创新局面。

对于物业管理公司：

对于业主：

对于业主委员会：

第18篇：匡远街道办事处住宅小区物业管理状况调查报告

匡远街道办事处辖区住宅小区物业管理状

况调查报告

一、调查目的

随着我国国民经济持续不变的增长，人民的生活水平也逐步提高，专业化的物业管理模式也随之走进我们的生活。最近几年来，匡远街道办事处辖区，房地产的鼎力大举开发已形成一个大行业，这大大地满足了人们改善居住前提的需求。然而，室第小区物业管理的问题也应运而生。

二.调查方法

1.本调查以问卷的形式，开展入户调查。

2.为了透过表面现象，深切了解问题的本质原因，我访问了各个小区的物业管理人员，同时在居民中也做了深切调查。

3.为了让报告更有真实性和说服力，我对居民所反映的一些突出问题进行了实地考查并核实。

三.调核对象：怡景风尚小区2幢，书香苑小区、田园小区共6幢。

四.调查时间：2013年4月15日-4月25日.

六.调查结果:

本次调查共发放调查问卷200份，回收187份，调查涉及到物业管理公司共有8家。

调查结果基本反映目前南通市开发区室第小区物业管理企业在管理、办事、收费等方面的现状，反映了业主们对物业管理的意见和希望。

调查中所发现的问题及原因分析: 发现一部分居民不同意引进物业管理，其理由就是不愿意缴各类管理用度。他们也承认实行物业管理后，小区的面貌有改观，但一听说要收费，他们便找出各类理由拒付物业费。过去物业等都是单位管，也不需要缴什么钱；如果物业管理公司进来了，还需要交钱，每个月就要多支出几十元钱，他认为没必要。我认为这是人们思想意识上的问题，居民们还没有费钱买办事的意识。二.办事管理问题: 1.安全管理问题: 在问卷中，通过对小区安全保卫措施、环境卫生、房屋维修、小区绿化、车辆停放、事情人员态度、履行职务和责任等方面的调查，有四成多的业主对小区的卫生、绿化办事评价比较好，其中，46.4％的业主认为楼道及公用地区范围的卫生状况好，48.3％的业主认为乐瑟桶及其周边垃圾清理好， 43.5％的业主认为小区绿化好，

问题排在首位的是，有15.3％的业主不满意小区的安全管理；其次是物业管理人员办事态度，有17.3％的评价 “差”.三是房屋及公用设施的维护修理，有25.4％评价 “差”；四是机车停放管理问题，占到37.6％；五是履行职务和责任差，占到21.5％。

在这里,主要分析一下安全管理的问题: 物业小区安全防范是整个社会安全防范事情的基础，抓好小区安全防范是当前实行网格化治安防控体系中的重要一环。诸多安保措施的不落实，直接造成为了住户对物业管理公司安保事情的不满，最终大大降低他们对物业管理群体办事水平的认可度。

这里可以看出,我们的市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、安保事情规范化。 2.办事态度问题

本次调查中，我们看到有20.3%的人认为物业管理人员的态度好，有53.1％的人处于中立状态；有12.6％的人认为物业管理人民的办事态度不太好甚至是非常差。这反映了物业管理行业的市场化运作机制尚未健全，物业管理尚未真正形成市场准入机制。不少物业公司与房产公司是“父子”关系，具有先天性的感情偏差，提供物业办事往往站在房产商的角度，并不真正为业主着想。部分物业公司由房管所转制而来，“牌子”变了“脑子”没有变，体制转了机制没有转，为业主办事的意识不强，办事态度恶劣，造成为了一些本来完全可以避免的纠纷事件的发生。

三.业主委员会问题: 在调查结果中，我们的发现有11.2%的业主对业主委员会不了解，有46.7%的认为业主委员会起不到任何作用。“当时就说让我们选，没什么候选人，名字轻率写。我们对小区住户不熟悉，就只好写自己认识的人了。厥后我们一直没有看到关于业主委员会成立的公示，也从未参加过什么业主大会，哪几个人是委员，谁是主任都不清楚。”这是在采访历程中，一位胡先生回忆告诉我的。

四.知情权问题: 业主对小区公用部位、设施、场地谋划使用和谋划收益的知情权没有获得充分保障.调查结果显示：有27.4％的业主反映对于小区公用部位、设施、场地谋划收益及用途没有知情权.如此高的比例说明《物业管理条例》在人们生活中并无获得很好的落实，存在着漏洞和死角。物业管理公司在涉及到与业主根本利益有关的经济问题上，褫夺了业主的知情权。

下一步做法：

将加强对物业管理企业的教育管理。行政管理部门加大对物业管理企业落实《物业管理条例》、《物业办事收费管理办法》、《物业办事收费明码标价规定》环境的监督检查，针对存在问题督促企业及时整改。行业管理部门或行业协会进一步制定完美相应的规范化管理标准。明确物业企业、业主委员会和业主的责权利，建立物业管理企业信用体系，加强企业自律，全面提升物业管理水平，推进行业健康、协调发展。发挥物业管理行业协会作用，对物业管理企业进行教育培训，规范企业谋划行为；收集、反映业主的意见、建议，倾听企业的呼声。同时，要进一步提高思想认识，切实把物业管理列入事情的重要议事日程。物业管理既是一项社会性的系统工程，也是一项民心工程。物业管理关系到泛博人民人民的亲身利益，应当导致区当局及其各职能部门的高度正视。如果这些问题不解决好，会引发许多社会矛盾，影响社会不变。因此，要把居住物业管理作为贯彻“三个代表”重要思想的具体实践，把这项“民心工程”作为推进我街道城乡一体化进程的重要内容，摆上重要议事日程。采纳切实有效措施，使我街道的物业管理走上新台阶，开创新局面。

第19篇：项目周边商业物业租金水平调查报告

一、调查目的

“绿城长兴广场”项目周边商业物业租金水平调查，目的在于确定项目招商的基准价格，推进项目招商持续良性地运营，并确保合作双方具有一定的合理的赢利空间。

二、调查范围

以“绿城长兴广场”项目为核心，东至人民北路、南到解放路、西至长安路、北至县前街。

三、调查方式

走街选点访问。

四、综合分析

1、人民北路。

本路段属于三类路段，租金相对较低。底商：日租金4——8元;二层：日租金1.6左右。

案名楼层面积(㎡) 年租金(万元) 日租金(元)

人民北路银时代店一层 30 8 7.

3人民北路两岸咖啡店二层 500 30 1.6

4西鱼巷59号嗒滴嗒童装店一层 70 9 3.

54、长安路。

该路段没有象样的商业店铺，零星店铺租金极为低廉，不具参考性，基本可以忽略。

案名楼层面积(㎡) 年租金(万元) 日租金(元)

金陵中路292号(空置) 一层 25 10 10.9

5金陵中路318号汀凡诗女装店一层 30 6 5.

4县前中街385号(空置) 二层 800 70 2.39

5、县前街。

重点调查了位于县前街与道园路相交处“第3大道商业广场”。该项目总建筑面积为3.7万平方米，其中四层裙楼为“内街式”商业建筑约2万余平方米。

该项目一层日租金报价每平方3.5元;二层报价2.5元。

据该项目内部人士透露，长兴第三大道商业管理有限公司以1.4元的底价从业主手中获得招商运营权。

案名楼层面积(㎡) 年租金(万元) 日租金(元)

解放中路376号李宁运动店一层 83 37 12.

2解放中路389号(空置) 一层 90 41 12.

4解放西路115号和记菜馆一层 200 12 1.64

解放西路246号佳业房产经纪一层 30 4 3.6

5五、本案租金定位

综合项目周边租金水平，特别参考“第3大道”，我们认为本案以底层3元、二层1.5元作为第一年度双方合作的基准价格比较合理。每平方上浮0.5——1元作为招商方的回报。

理由：

1、这个价格具有一定的竞争性，从商业街培育的角度，需要“放水养鱼”，租金水平不宜定得太高。这个价格可以维持开发商的运营成本。

2、这个价格具有一定的成长性。按照长兴的习惯做法，可在此基础上每年递增5%，能保持项目持续性运作。

第20篇：某地居住小区物业管理状况的社会实践调查报告

一社会实践调查题目：苏州居住小区物业管理状况

二调查小组成员 ( 共2 人 )

系别：外语系系别：建筑系

班级：英师1201班班级：城规 1202 班

姓名：李西姓名：姚小莫

三社会实践调查目的：

相对时间较长的寒假对我们大学生来说是一个了解社会的好机会。实践调查作为每个大学生的必修课可观要求我们要了解社会，研究社会，弥补教科书的不足。我们知道书上的知识大都理论性较强,知识真正用到工作中就需实践调查这一重要环节。而且通过这一实践的过程我们不仅能丰富知识，提高自身分析和解决问题的能力，还能提高各人的综合素质。

四社会实践调查的意义：

小区物业管理的成败直接明显得影响着小区居民的居住质量与生活环境,特别是现阶段人们生活压力大,工作繁忙,更希望在自家室外有个安静,舒适的小区环境。小区物业管理的好坏也是人们购房的一个参考因素。本次调查的目的是通过对苏州市区不同层次的小区物业调查了解小区物业管理的基本常识,所受制约因素,并试图找到现阶段解决小区物业管理矛盾的一些有效途径。

五社会实践调查对象与形式：

针对苏州市区现在居民的住房条件,我们拟对四个不同层次和形式的小区进行抽样调查。

苏州居住小区类型表现特征代表小区名称抽样标本

老新村大都建于上世纪70年代末80年代初，基础硬件较差娄江新村、苏安新村、永林新村（部分）、东港新村（部分）、里河新村、南环新村等娄江新村

街坊改造小区一般是上世纪90年代至今老街坊经改造而成,以造型传统的新式公房为主敬文里、打线里、石桥里等敬文里小区

古城区新建小区古城区高档安全小区,管理较严格,房屋造型以传统多层为主，但楼层不高（受园林地带保护古风貌的限制）华阳里、兰亭苑、狮林苑、桐芳苑、园林小区等华阳里小区

园区、新区楼盘大都兴建时间较晚,楼层较多,设施齐全,位于苏州经济最为发达的工业园区,小区物业往往由开发商自行管理,自成品牌新城花园、贵都花园、多味花园、邑翠华庭、嘉多丽花园、今日家园、锦华苑、馨泰花园、等新城花园

调查形式

①与物业管理人员交谈,咨询,填写物业管理调查表

②采访小区居民,填写物业调查表

③采访者自己评价小区环境，拍照片作记录。

④电话访问一些同学和亲友，了解其他小区的情况，以方便作总结和比较。

六社会调查日程安排：

调查分为四个阶段进行（共13天）

第一阶段：前期准备确定调查内容，查阅相关内容并准备问卷（8.6~8.9）

６号学习物业管理方面的一些简单的知识，查阅资料，如苏州地图，选出要调查的地点及有关部门的联系方式。学习制定调查问卷的一般方法。

７号编辑调查问卷一（居民）部分

８号编辑调查问卷二（物业管理部门）部分

９号制定下一步的调查计划，复印相关证件、材料

第二阶段：实地调查（8.10~8.14）

10 号致电给部分小区物业管理处，预约时间。电话访问亲戚朋友，询问他们的居住地的情况并约好时间去他们家里访问。随机到苏州各个小区参观，拍照片，收集相关资料。

11 号苏州街坊敬文里

12 号苏州古城区外围娄江新村

13 号苏州古城区华阳里

14 号苏州工业园区新城花园

第三阶段：整理资料，概括总结（8.15~8.16）

第四阶段：编辑资料，打印成册（8.17~8.18）

七社会实践调查论文：

敬文里物业管理

背景

该小区位于古城区内的皮市街

十、十一号街坊，附近的房子都有很久的历史。共有42幢168户近500多位居民，属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。按照有关部门的建设规划一直在对附近要拆迁整改的房子进行改造。

居民调查报告统计

敬文里居民对小区的安全状况普遍评价一般

敬文里居民对小区的卫生状况普遍评价较好

敬文里居民对小区的交通状况普遍评价较好

敬文里居民对小区的绿化景观普遍评价较好

敬文里居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价一般例由于房子处于黄金地段，楼层不适很高，居民休息健身场所较少。

基于上述情况，敬文里居民对小区的整体普遍评价较好

该小区的优点

1.地理位置优越。附近有证券公司、便民超市、邮电局、第四人民医院、朝阳菜场、敬文小学、善耕小学、第三中学、各种食品店音响店日常用品店也很多。

2.省级优秀小区，多次得奖。

3.绿化覆盖面积达到40％。

该小区的不足

1.由于是街坊改造的，故小区出入口很多，人员出入管理起来比较难，基本不看证件，任何人都可以长驱直入。给小区的安全问题造成隐患。

2.小区地形比较复杂，各幢之间的道路比较弯曲，对于陌生访客来说，寻找相应的楼房比较麻烦。

3.晚上路灯比较少

4.靠近马路，噪声有时比较讨厌。

整改建议

1.加强保安队伍的人数,抬高保安队伍的素质。

2.多设一些指路牌和路灯。

3.继续进行旧的街坊改造计划，争取使更多的旧房子得以规划，便于管理。要吸取之前改造过程中的经验，扬长避短，合理规划。

4.在外围可以种植一些高大的树木，既能美化环境，清新空气，还能消减噪音。

娄江新村物业管理

背景：

娄江新村位于东环路沿线，毗邻苏安，永林等老新村，建于上世纪，整体环境一般，由于小区建设较早，基础设施较差，当初小区规划和建设上留下的一些历史遗留问题也给小区物业管理带来了一定的困难，居民对小区物业与环境意见颇大。

娄江物业由苏州市平江区万昌物业接管。由于建造年代比较早，小区的一些规划上存在严重问题，突出的问题是小区的大门总共达到5个，一般小区大门才2个。这就给小区安全带来了难题。小区的物业负责人对此感觉也很无奈。

居民调查报告统计

娄江居民对小区的安全状况普遍评价较差例居民何某家曾被盗两辆自行车和一辆助动车。

娄江居民对小区的卫生状况普遍评价较差如垃圾桶附近蚊蝇多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。

娄江居民对小区的交通状况普遍评价一般例上下高峰时间内南门出入明显堵。

娄江居民对小区的绿化景观普遍评价较差例很少有园丁修剪，大多滋生自灭。

娄江居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价较差例居民休息健身场所较少。

基于上述情况，娄江居民对小区的整体普遍评价较差

娄江小区物业管理的主要突出问题集中在：

1．小区的安全存在很大的隐患。

由于小区大门太多，达到5个，外来人流较多，给小区大门的保安工作带来了困难。娄江小区周遍外来人口较多，有比部分外来人口就租房于娄江小区，因此小区大门值班室的值班人员也很难辨别进出人员是居民还是外来人员。一些偷盗分子就借机进入小区作案，因为有5个大门，他们的出入难于掌握。

近期小区已安装8个摄像头分布在小区主干道上，给小区安全带来了一些改观。

2．小区的卫生状况不甚理想

小区现在实行在每个单元（12户居民）共用一个垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾经常外溢，散发出阵阵臭味。垃圾箱摆放在每幢居民楼的单元入口的门口，没有专人看管，维护，因此在自然环境下破坏较大。小区70%的垃圾箱都有不同程度的损坏。再者，小区经常有拾荒的外来人员进翻开垃圾箱找硬纸板等东西。他们在翻动过程中往往会把垃圾带出箱外，给小区环境带来影响。

3．小区经常有拾荒的外来人员进来

这个问题物业上也很无奈。第一由于小区进出无需检查，拾荒人员可以伪装成其他人员进来。第二小区的大门较多，也难于控制他们的进出。物业人员告知，当初为了限制拾荒者进来，保安还和拾荒者发生口角，甚至动手。物业管理由于没有执法权，他们只能以劝说的形式和拾荒者接触，但那制止不了拾荒者进入小区的决心。第三部分居民为了他们卖垃圾的方便对拾荒者的进来持欢迎态度，无形中助长了他们的气焰。现在小区物业已加强了对拾荒者的盘查力度，对他们积极劝说。

4．小区缺少公共绿地和景观

这使得居民没有公共交流的场所，对社区文化建设很不利。小区中偶尔的公共交往也只局限在小区的几个小店门口，居民迫切需要一个宽敞，整洁的小区环境。

当然，问题还有很多。但娄江小区自身地理区位处于外来人员较多处，加之建造时间较早，当初的规划和现在苏州市的整体规划有些不协调，不合理。娄江新村的自身发展受上述几个方面的制约，一些问题很难解决。就如小区大门过多的问题，就属原先规划上的问题。

我们经过调研和总结得出娄江小区物业整改的一些建议

1．将小区规划情况告之上级，希望小区能得到重新规划和整改。其中包括道路交通的改道，小区出入口的重新安排，居民楼外立面的改造，拆除一些可有可无的建筑，藤出地来搞绿化景观，为居民营造生态的小区整体气氛。

2．改造小区基础设施，垃圾实行袋装化分类管理，将垃圾箱以其他有效方式替代。对小区的灯光设施加以整改，局部添加路灯。小区主要干道添加指示牌，小区总平面，在适当地方添加坐椅的人性化设施，小区内应建公厕一个。

3．结合小区居委会加强小区居民的社区意识。硬件上添加宣传橱窗，设立小区群众意见箱。软件上物业和居委会深入各家，对小区情况进行调查，征求意见，大家一致营造一个整洁，舒适的小区环境，这样小区居民不由自主的会有社区意识，以实际行动维护小区的各个方面。同时，小区的其他一些疑难杂症也能得到改观。例如，居民会自觉抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不会进来。

华阳里物业管理

背景：

该小区属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。位于东北街（第六中学的对面），建于XX年，共11幢，应该来讲属于比较新的小区，整体环境比较好，人为破坏的地方很少。全区占地面积不是很大，共有北面和西面两个出入口，所以治安比较好。

居民调查报告统计

华阳里居民对小区的安全状况普遍评价较好

华阳里居民对小区的卫生状况普遍评价较好

华阳里居民对小区的交通状况普遍评价较好

华阳里居民对小区的绿化景观普遍评价较好

华阳里居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价一般例由于占地面积小，处于黄金地段，靠近拙政园，地价较贵，居民休息健身场所较少，没有专门的医疗疗保健场所。

基于上述情况，华阳里居民对小区的整体普遍评价较好

该小区的优点

1.地理环境优越，靠近狮子林、拙政园、丝绸博物馆、民俗博物馆。北面是学校，东南面临近动物园。

2.这里的绿化很好，居负责人介绍，一年四季都有不同的树木和花朵。园丁也定期为花木修剪保持它们良好的生长态势。

3.每家每户都有专用的停放自行车和机动车的地方，另外还有公用的停车地方。道路畅通，交通无阻。

该小区的不足

1.地方比较小，缺少一些医疗和保健场所和相关设施。

2.保安年龄相对大了点

3.业主之间的交流比较少，社区活动开展不多。

整改建议

1.利用部分闲置或多余的资金招募些年青的保安,以便增强小区的保安人员的队伍建设。若是资金不够，可以向居民们进行宣传，相信为了维护大家的利益，只要有合理的原因和理由，业主还是会配合的，会适当多处一点物业管理费用的。

2.适当地在节日举办一些活动，增进各业主之间的关系，加强了解。

新城花园物业管理

背景

该小区位于苏州工业园区现代大道，毗邻邻里中心。小区共有34幢1575 个住户，属于苏州工业园区建屋发展有限公司管理。最早的房子建于98年（多层楼房为主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（复合型，高层为主）。居住者大多为白领或以上人员，整体素质较高。

居民调查报告统计

新城花园居民对小区的安全状况普遍评价较好

新城花园里居民对小区的卫生状况普遍评价较好

新城花园居民对小区的交通状况普遍评价较好

新城花园居民对小区的绿化景观普遍评价较好

新城花园居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价较好

基于上述情况，新城花园居民对小区的整体普遍评价较好

该小区的优点

1.新城花园物业服务的宗旨是“业主下班，物管上班”。也就是说，无论什么时候，都能找到相应的人员为业主服务。修理工们顶着炎热，挨家挨户地上门服务，他们无怨无悔。门口站岗的女保安工作也是一丝不苟，对每一个来访的车辆都做好相应的盘查和发放通行证的工作。

2.基础设施建设较好，健身锻炼的地方，小朋友嬉戏玩耍的地方都吸引着很多居民。大家可以常常见面，话家长，增进彼此之间的感情。适合交流的场所很多。

3.绿化覆盖率40％。小区内种植了很多四季常青的植物，自然景观很漂亮。

4.管理有序。各类的收费的标准都明确地贴在橱窗里，一目了然。保安和修理工都配有对讲机，各个类型的工作人员之间的交流比较方便。

5.远离市区，噪音较少。

6.地理位置好。园区的道路宽敞，环境好，靠近邻里中心，各项配备都有了而且各项活动也比较多，如一年一度的美食节。

7.园区的管理和建设理念较先进。苏州的工业园区引用了新加坡先进的管理和规划模式。在几个附近的小区周围建设有配套设施完善的邻里中心，充分实现资源的优化配置和共享。

该小区的不足

1.预留车位不够，部分自家车没有地方停靠而占用了有限的人行通道。

整改建议

可以将部分空地划出露天车位,解决当务之急,但是要合理规划场地,不能影响居民的正常出行。但此方法治标不治本，强力建议今后规划的小区要提前预测小区发展水平，留好一些空地。

经过对几个小区的抽样调查，我们得出以下结论

1．小区的物业管理水平受到小区硬件设施的影响，一般来说，那些老新村由于建造时间比较早，基础设施差，道路泥泞，居民楼破旧，小区门卫管理水平较低，且年纪较大。小区内绿化景观较少。相反那些新建的小区，其中包括园区的公寓，花园小区，古城区的封闭式小区，由于建造时间较晚，基础设施齐全，物业管理相对容易，物业和居委会也有条件对小区的不良状况进行整改。

2．小区物业管理不只是物业部门的事，它需要生活在小区内的每一户居民的共同参与。物业管理只是扦个头，在具体细节的实施执行上，都得靠居民大力配合。同时，从另一个方面来说，该小区的物业管理水平也受该小区居民自身素质文化水平的高低。在采访的几个小区中，我们发现，越是高档的小区，里面的居民越是配合你做调查。他们会在小区内找个阴凉的地方和你慢慢谈（当然，前提是他们有时间）。而在相对低端的小区，在采访过程中，我们得知，有些居民为了自身的方便还支持小区不良行为的发生。譬如，让拾荒的进来捡垃圾。有些居民自身素质不高，乱丢垃圾，却常常抱怨小区环境差。

3．我们发现小区物业和社区管委会应充分合作才能把小区物业搞上去。在小区物业管理中，很多牵涉到居民的教育宣传问题，这些问题本来不应该是物业管理的事，是社区的事。现在社区和物业缺乏沟通合作，那些软件上的事就很少能办好。提高小区物业水平的一个重要途径是培养居民的社区责任感，即社区意识。把自己的小区当成自己的家来对待，那么那些问题何愁得不到解决呢。

4.随着人们的物质生活的丰富,一些人家养的宠物所造成的噪音、环境问题也被人们所关注。

5.发展物业要有远见，要充分考虑当地的经济发展，人们的需求，如车位问题，现在成为不少上世纪末发展起来的小区的一个破位棘手的问题。配套设施也应该尽量完善，或者留有升级和改造的余地。人性化的管理才会赢得广大业主的喜爱

6.物业管理费用上的一些争议

苏州物业费按户还是按面积收，很多居民的看法都不同。下面是我们通过调查得到的一些较为可靠的数据。

小区名称物业管理收费标准每户年物业费（若按面积则100平方米）

娄江新村每户每年36元

胥江华庭米／平方/月 1.1元 1320元

新城花园 (多层) 米/平方/月 0.45元 540元

敬文里每户每年72元

华阳里米/平方/月 0.3元 360元

彩香花苑米/平方/月 0.4元 600元

彩香一村每户每年60元

以上大多不包括车位（若业主没有专用停汽车场所）的费用。

城区200余家物业管理企业，承担着大量的新村管理，但目前普遍遭遇物业费难收的尴尬。去年9月1日《物业管理条例》施行以来已有半年多时间，采访中听得最多、反响最强烈的话题是“物业费难收”与“管理不到位缴什么费”。一些老新村，近年也纷纷成立物业公司后虽经改造整治，新村环境面貌大变，但仍然遭到物业费难收的尴尬。居民说得最多的是乱停车影响行走，治安问题让人不放心，自行车失窃现象时有发生。还有，小区物业公司从来未向业主公布账目。物业部门对此也有苦衷，深感无能为力。小区业主不交物业管理费总有其原因，但最主要的是，我们需要要真心实意地想办法把问题解决。例如可以与业主委员会进行协商解决或者向居民宣传，作好沟通工作。有关人士认为，物业管理正在逐步走向市场化，一方面物业管理部门的服务要到位，为业主提供良好的物业服务；另一方面没有业主委员会的要尽快建起业主委员会，选择自己中意的物业公司来管理新村，让业主委员会站出来替大家作主。

总之，事在人为，相信在大家的努力下，苏州居住小区的物业定会发展得越来越好，居民的生活也会因此锦上添花的。

八社会实践调查心得体会：

（一）英师1212 李燕青

八月的天气异常炎热，但是很多人还在工作。当我们走进一个个小区的物业管理部门时，看到的几乎都是工作者忙碌的身影。老城区的琐事很多居民纷争很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的问题。如楼江新村，有时候在处理问题时法律和道德会有违背情况。当地命令禁止在小区的道路边摆摊，但是，有一户特困户，家里就2口人，老爷爷和一个45岁的傻儿子。只能靠每天在路口买鸡蛋为生。还有一家杀鸡的也是的。家里情况特殊，没有别的经济来源。多年下来，一直这样，在管理者的通融下过日子。当我在路边亲眼看到那个白发苍苍的老伯时，真的很受感触。大热的天还是在卖鸡蛋，虽然收益微薄，但是也日复一日，年复一年地做着，真的是不容易啊。只有在真正的走进社会的过程中，才能深切体会到其中的艰辛。

我们的调查过程不是那么容易的，找到有关部门大多要实现预约打电话才行，特别是园区，那边的管理比较严格，以切都要按规矩办事。碰巧的是，遇到一个我们学校毕业的学长在那边工作。调查之余更多了一份亲切感。相反，一些全封闭式小区，态度不是很好。我们完全被拒之门外，连小区的大门都没能踏进去。即使解释再三，人家还是不原意解释我们的调查。

为了获取更多的材料和信息，我打了不少电话给昔日的好朋友，他们对于都很配和我的工作，提供了不少有价值的资料。期间，我还去了苏州的吴中区，作为新纳入的区域，有一些小区规划和管理还是很不错的（可见照片简介）。虽然我们这个调查小组只有两个同学，而且是跨专业的，但是仍然能感受到团队的力量。充分发挥了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有这篇大家都很满意的调查报告，可以说，它倾注了我们的热情、心血和友情。

通过这次几乎是宽专业的社会实践调查，我学到了很多。不仅是有关物业管理的一些皮毛的知识，更重要的是提高了自己在解决和处理问题的能力。与那么多的业主及管理人员的接触后，相信在今后的日子里，我一定会努力学习，多积累点为人民服务的本领。为社会贡献自己的一份微薄的力量！

（二）12城规（1）班姚之浩

经过这些天的小区物业调查,我对小区物业管理的认识从感性上升到了理性.以前总会抱怨小区环境有多乱,基础设施有多蹩脚,并且会把这些不好的现象统统归结为小区物业没做好.其实物业管理是一件全民参与的事.物业管理部门只是起到一个主导作用.物业管理部门在小区中起到了一个大管家的作用.但再好的管家也要有一些资金来维持日常开支,管家的主人要给予管家支持,这点支持不光是口头上说说罢的,更重要的是主人和管家共同参与家庭里的各项日常事务.在小区里,家庭的主人身份责无旁贷的由小区居民担当.譬如说,小区要搞好卫生,必须要求每户居民都能自觉把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾后,垃圾桶需要居民自觉关闭好.物业加大力度安排人员清扫道路,居民就要自觉不乱扔垃圾.再譬如,娄江新村收旧货人员入境的问题,除了物业上要严厉阻止拾荒者进来,小区居民更应该”不去做那些人的生意”.

另一方面我觉得小区物业管理还需要它的同级和上级部门的大力支持和合作.对于一些硬件上的问题,只有通过向上级反映才能得到改善.在同级部门中,小区居委会要和物业管理通力合作.物业上的政策的实施正如上面所说的需要居民的大力配合,需要居民有这种社区意识,家的责任感.而那些所谓责任感,意识的培养是物业管理的职责,除了一部分是居民自身的责任外,还有一部分是应该有居委会承担起来的.现代社会中,居委会应该更积极的组织小区的精神活动,通过活动培养居民的社区意识.特别是一些老新村,小区自身硬件较落后,有些早期规划和建设上的问题一时很难解决,更需要当地居民有一份家的责任感参与到小区的物业管理当中,并以次来间接的或多或少的弥补硬件上的不足.

以上是这些天调查和总结的一些小小的心得体会,可能还有很多问题我们没发现,我们的理解和建议也可能很多方面不合理,但我相信,只要我们从此关心起小区物业管理,随着我们认识的不断加深,我们终究会找出一条解决小区物业问题的出路的 .

(完)

九社会实践调查相关材料（详细内容见附页）

1 照片

2 调查问卷

十社会实践调查报告字数（不计空格和附加材料）：共8186 字

《物业调查报告.doc》

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