商业综合体调研报告
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国外著名商业综合体案例调研分析报告
摘要：城市商业综合体的开发随着城市的不断发展已经成为城市规划的重要组成部分。本文介绍了国外著名的四处商业综合体，并进行了深入的比较与分析，意在能够对大型商业综合体的概况和发展有更加深入的了解和认识，并对建筑如何融入城市空间以及场所精神的营造有更深的体会。 关键词：国外，商业综合体，调研分析
0 引言
任何一个国家的大城市都有一个或几个著名的商业综合体。这些商业综合体不仅仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。这些商业综合体依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、齐全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引力和品牌。城市因商业建筑而具魅力，商业建筑更为城市增添风采。
目前，我国很多城市在发展中都把商业综合体的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街、商业综合体，这说明商业建筑在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业建筑的需求和要求越来越受到关注。但是，我们不应盲目发展与建设，借鉴他人经验，对我们或许有更多的裨益。
下面对世界上几个著名的商业综合体作一介绍，并进行比较分析。
1 日本难波公园
难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园（Namba Park）是一个斜坡
公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，
层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。
其原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。
1.1 场所概念
难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量，这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明。在设计中，自然环境被巧妙地融入都市规划之中。这个项目不仅仅是一个商业项目，因为他有很大的公共开放绿地，可以吸引周边社区的人到这里来光顾、来浏览，最后这个项目变成了一个目的地的项目，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。
难波公园的内部是一条人造峡谷。业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，但设计师提出了人造峡谷的设计理念。
设计师最初打算选用各种暖色调的石材，再现真正的峡谷风貌，并通过多样化的水平表现手法展现出堪称永恒的再生自然景观。在设计中很重要的一点是要避免使用材料过于单一而产生的虚假感。
装饰材料都取材于自然，如花岗岩、沙岩和石灰石，并沿袭了
其淳朴粗犷的天然造型（自然裂缝），淋漓尽致地展现出天然石材的永恒魅力。为了进一步表达这一理念，色彩由暖黄色到橘红色的过渡与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比，同时也与周边绿意盎然的植被交相辉映。
1.2
整体布局
登临高处俯视难波公园，可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。
入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。 通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园的零售与娱乐区域。 其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。
经由不同楼层的一些特定区域，从“峡谷”可以直接通往室外的露台，这里的“空中花园”种植了不少漂亮的花草植物，植物每天成长，每天都在改变建筑的样子。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里，购物之后在这里享受一份舒适和静谧，相当惬意。
1.3
业态分布及功能流线
一层平面主要用于组织车行流线，不同方向的步行人流通过自动扶梯或者垂直电梯引入二层商业区。
二层平面为人行通道，组织各个方向的人流汇集，包括车站方向人流、LABl 1方向人流以及来自一层的步行人流。利用建筑的高度形成峡谷形态的交通空间，并设置多个空间节点及自动扶梯，保证人流通畅的到达上层商业。
露天步行街两侧设有柱廊和玻璃顶风雨走廊，保证阴雨天气使用。
商业人流在室内穿行，保证阴雨天正常使用，沿走道两侧设置店铺，约每隔50-70米
面向“峡谷”开放中庭空间，或设置空中玻璃走廊，使“峡谷”两侧人流穿行。
屋顶人流
1.4 总结及启示
建筑形态的丰富多彩并未使得商消费者对商业内容的注意力，真正做到经典的建筑设计本身，可以成为
业布局混乱，也没有分散了建筑与商业相得益彰。 吸引人流的亮点。但从长期看，仍然是其内部的核心-商业起到真正的决定作用。对于经常进出的人来说，建筑形态的美总有习惯甚至漠视的一天，只有功能上的人性化设计-与商业的契合性会一直默默地发挥作用。
极为注重与各种交通工具的衔接，如地铁站、停车场、车行市政道路等。
2 日本表参道
表参道是东京的四个主要特色街头时装店的聚集地之一, 这里云集欧洲、日本等顶级设计师的作品,流行元素含量很高,橱窗内的衣饰摆放非常有创意高，橱窗内的衣饰摆放非常有创意，世界著名品牌的诸多旗舰店也设置在此处，可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心。
表参道全长约1公里，位于东京原宿青山一带，靠近涩谷，与原宿、涉谷、代官山一起形成东京四个最具特色、风格不同的时装店聚集地的，被称为日本的香榭丽舍大道，常作为电视连续剧的外景拍摄地 。表参道以原宿车站为起点，直通明治神宫及青山区一带，这条名为“燕歌祇”的大道，曾是明治神宫的专用道路这里是东京乃至日本最具奢华气质的购物街道，也被戏称为男人的地狱，女人的天堂。
2.1 发展历程
表参道用了70年左右的时间，演变成为大量风格独特建筑物和成排的榉树共同演绎的具有欧洲街道风情的奢华时尚的购物商业街。
2.2 表参道 Hill
安藤忠雄以日式椭圆形印章的「参」字LOGO来揭开「表参道Hills」外观的序幕，以银灰色铝窗加玻璃围幕带来最主要印象；基础的墙柱梁部份，不经意地呈现出钢筋水泥，几何造型直线延伸的设计，含蓄地透露出建筑的特色和美感。
表参道HILL在表参道上具有约250米的宽幅，是由地面６楼和地下６楼组成的复合设施：
• 地下３楼至地面３楼为商业，38户住宅，200个车位的停车场
• 在商业设施内，中间的挑空中庭和围绕挑空中庭的斜面将具有沿街商店感的商店延续６个楼面，使自然光线能照到地下楼层的中庭 • 住宅由东楼和西楼２幢构成，窗口可望见街道两旁的榉树
• 具有出色的管理体制，住宅与商业设施的动线完全分离，以便成为能安全、放心、舒适地生活的空间
• 屋顶上尽最大可能地进行绿化，有计划地使从北侧的住宅地区可远眺绿树成荫趣意盎然的景色。
刻意与表参道沿路街道树设计成相同高度的建筑物，从外表看起来绝对很难想像得到，它居然是地上六楼、地下六层的庞然大物，由本馆、西馆以及一部份复旧保留的「同润馆公寓」三者来构成。
本馆建筑物乍看之下是个方正平整的规矩设计，但从内部的高空俯视下来便能察觉，整体造形犹如一艘巨大的方舟，掏空的宽广中庭毫不吝啬地让阳光从半透明天窗自然流泄。店铺围绕着中庭的四周环然伫立，楼层与楼层之间尽可能地排除了到处都是杀风景的电扶梯景观，整体徐缓的逛街坡道，让人不自觉地团团逛绕于其中，省去上下楼梯的麻烦，也同时让人感觉不出爬升下降的辛苦。
内部围绕商业空间的挑空中庭的独创乐“螺旋形斜面”上，排列着与表参道相同坡度的斜面有机连接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形连接的斜面创造了空间环游性，在建筑物内也能保持逛街这一表参道的特点，成为史无前例的独特空间。犹如在表参道中又出现了一个内部表参道。
2.3 业态分布
表参道目前非常繁华，共有约100家店铺，包括很多一线奢侈品牌委托著名的建筑公司设计的风格各异的旗舰店，著名品牌荟萃的“表参道Hills”，以限定香槟、巧克力而深受人喜爱的“Anniversaire表参道”，出售旅游纪念品的东方\"跳蚤\"商品市场，往原宿方向走，有一家特色的玩具专卖店 KIDDY LAND，整条大街充斥着上流和时尚的元素。 2.3 内部活动空间
表参道Hills是作为日本的时尚和文化的中心而不断传递流行讯息的表参道的核心，他独特的外墙在LED的照射下与街道两旁的榉树融为一体，展现出各季不同的景色。 从入口进入后是高达６层的挑空中庭空间，以挑空中庭为中心，构成螺旋状的螺旋形斜面。外墙的彩灯墙、楼内的动画投影机、超指向性扬声器和大屏幕显示器等用光、影像、音响等各种效果展示着空间的魅力。入口处的大开口实现了求心力极强的活动空间。
沿着从挑空中庭大楼梯走到地下３楼后，进入空间[O:]。空间[O:]是从挑空中庭大楼梯延续的位于地下３楼的举办活动的空间。可举办展览会、记者发表会和视觉演示等各种活动。该空间具有灵活性，可实现您所想象的形象，同时还备有充实的设备。
3 美国橡树溪
Oakbrook Center是一个坐落于Oakbrook北部的大型户外购物商场。它是芝加哥地区一个非常有名的购物目的地，大约包含150多个独立的品牌。以Oakbrook Cente为中心形成了一个大型的综合商业圈，它的周围有银行、酒店、娱乐、休闲、餐饮等商业建筑。Oakbrook Center四面皆为宽阔的主道路，具有很好的易达性，并且有大量的免费的露天
停车场以及室内停车场。
由于各种活动举办频繁以及聚集大量顾客的缘故，该购物区经常发生犯罪、交通事故、医疗事故等事件。在如此小的范围内包含如此多的品牌使得在紧急情况下如何让顾客知道最快最简洁的出入口位置，以及如何到达想去的店铺变得尤为重要。同时如何使大型停车场和建筑有效地联系起来也是一个问题。所以为Oakbrook Center 绘制一幅紧急情况逃生路线以及划分防火区间是非常有必要的。可以利用GIS技术对每间店铺进行精确定位以绘制地图。
2.1 基本功能流线
Oakbrook Center的购物区以A、B、C、D、E、F这6栋建筑为分割分为了6个区域，每个区域中都有服装、化妆品、数码、家居用品等商铺，这六部分通过室外的地块联系为一个整体，形成完整的Oakbrook Center。剩下的建筑则当做了几个品牌的大型旗舰店，专供这个品牌自身使用。在这6栋独立建筑之间，散落有ATM取款机、停车场、休息区等公共设施，每栋建筑中的顾客都能方便的使用。 2.2 室内购物空间
2.3 室外购物空间
由于Oakbrook Center的平面形式为组团式建筑，故自然而然地在建筑之间形成了室外庭院或小型广场空间。Oakbrook Center的设计者在设计这些地块的时候，充分考量了顾客群的性质，在不同的地块设计了不同风格的景观。
在入口处设计了小型的下沉广场，广场中有喷泉，这种尺度符合建筑主入口处大气的景观设计风格。
在另一片区域，则设置了一篇水池，尺度同样适合这样开放的空间。
下图则为一个专为儿童设计的室外游乐场，所用的景观小品都颇具童趣，孩子若厌倦了逛商场就可以到这来游玩。这是一个很人性化的设计。
4 巴黎香榭丽舍大街
法国巴黎最繁华热闹、最具代表性的香榭丽舍大街是以凯旋门和戴高乐广场为轴心呈辐射状的12条街道中的主干道。中央马路宽80米，可容纳12辆汽车并行，全长2公里。街道两侧的人行便道平坦宽阔，林立着各种专业公司、大小商店，从银行、保险、时装、娱乐到文物古玩以及花卉、报刊摊位，各行各业应有尽有。香榭丽舍大街是巴黎尊贵的代表，但其经营的百货服饰类商店大多是一般精品和品牌店，真正的高级精品店在香榭大街一侧的蒙塔涅大街。在香榭大街上数量最多的是餐馆和咖啡馆。这大概与法国人的浪漫是分不开的。在这条街上，人们能够品尝到法国的蜗牛、意大利的比萨饼、日本的生鱼片和中国的水饺、烤鸭等世界著名风味食品。电影院、电子游戏场、夜总会、迪斯科厅错杂其间，营业至午夜或凌晨，是巴黎人夜生活的好去处。大街中段还有一个比地面上的商店更加富丽堂皇的地下商场，几十家大公司在这里设有分号地上地下组成一个立体商业街区。
在香榭大街上，还有著名的大皇宫、小皇宫和协和广场。大、小皇宫都是法国建筑艺术的代表，其文化艺术展览为香榭丽舍大街增添了丰富的文化内涵。协和广场是在香榭丽舍大街一端、与凯旋门遥遥相对的大型中央广场。绿色的草坪、古老的建筑和雕塑，广场中央具有3000多年历史的埃及方尖碑使得协和广场成为游客和巴黎市民休憩、消闲的最佳场所。巴黎的香榭丽舍大街不仅商业气氛浓厚，使人感受到法国人的悠闲、轻松和浪漫，而且香榭大街也是法国人大型集会、庆典的举办地。如每年7月14日法国国庆日，政府都要在香榭大街举行隆重的阅兵式，因而香榭大街也使游客们感受到法国的政治、经济和历史。 4.1 历史进展
香榭丽舍大街历史悠久而丰厚，其演变同巴黎的市政发展紧密相连。1667 年，法国皇家园艺师勒诺特为拓展杜勒里皇家花园（Jardin des Tuileries ）的视野将其东西向轴线延伸至圆点广场（Rond-Point），由此形成香榭丽舍大街的雏形1828年巴黎市政府为它铺设人行道，安装路灯和喷泉，使它成为法国第一条林荫大道。1863 年，凯旋门在香榭丽舍大街的尽头（星形广场）落成，更是锦上添花。三百多年来这条街道见证了法国的许多历史时刻，早已成为巴黎最具景观效应和人文内涵的街道。90年代初，针对交通拥堵、行人受车辆干扰、街道景观混乱的状况，巴黎市政府启动整修工程，令香榭丽舍大街再次焕发活力。 4.2 购物环境
香榭丽舍大街号称是世界上最美丽的散步大道，商业旅游与街道景观之间完美结合。它以圆点广场为界分为风格迥异的两部分，
东段700 m 以恬静的自然风光为主，车道两侧是平坦的草坪和高大的乔木，再外侧是林荫步行道；西段1100 m 则是繁华的高级商业区，世界名牌云集，其中时尚与美容类产品占据主导地位。香榭丽舍大街还是巴黎最负盛名的游览胜地，除了街道两端著名的协和广场和凯旋门它还拥有许多历史记忆对游客有着很大的吸引力。
5 总结及启示
从以上我们可以看到，一个城市著名商业综合体的形成有其城市发展的历史背景，也各有其特色，并在现代城市的建设中不断调整、完善，以适应现代人的新生活需要。比较分析这些著名的商业街，我们可以看到其发展对我们的启示，也可借鉴他们的成功经验，改造、建设我国大城市的商业街。
5.1 商业建筑必须具有立体化、网络化的交通，以保证交通通达性好
这是城市商业街建设的基本要素。地上地下形成立体化、网络化交通，不论以什么交通方式都出入便利。即便是商业街为步行街，主街两侧的辅街均应有良好的交通能力和充足的泊位，并有严格的交通管制。为了保证地面交通的通畅，交通网络整体连接，人流、车流分离，让人流在“室内”流动，地面车流才能通畅。纽约、伦敦、东京的商业街建设都是靠这种立体化的交通网络来扩充商业街的人口容量和疏通交通的。向地下要空间是商业街发展的趋势。
5.2 商业街的行业结构应是三足鼎立，以满足消费者多层次多方位的需求
所谓“三足鼎立”是指购物、餐饮、休闲娱乐在商业街中各占有三分之一的比例。这种结构有一个优势，就是可以提高商业街的吸附力，白天是游客的观光胜地，夜晚是当地市民的消闲娱乐场所，从功能上满足了旅游者观光、购物游览的心理和消遣、休憩、品位都市文化的精神要求，同时也为当地居民创造了休闲消费的场所。而我国有的城市的商业建筑功能单一，设施不配套，游客高高兴兴慕名而去，却疲惫不堪无精打采而归，甚至是有钱花不出去，使商业建筑的形象和效益大打折扣。
5.3 商业街应具有独特的商业魅力
城市商业街与一般的社区商圈不同，它是一个城市的形象代表，也是一个城市经济实力、文化历史的展示窗口，因而每个城市的商业街都应具有有别于其他城市商业街的独特魅力。
5.4 商业街应有传统与现代相结合的文化气息
大城市商业街的形成与发展有其自身的历史过程，构成商业街浓郁的文化特色，挖掘商业街的历史文脉，突出其历史文化底蕴，是商业街的品牌要素。忽略甚至在开发中摈弃商业街的传统、历史文脉，商业街就会失去长久发展的底气，也会使城市失去文化个性特征。因此，商业街的开发建设，必须注重保留商业街的“商魂”———历史、文化底蕴。但是一味地保存传统文化也会使商业街失去活力，使人产生没落、衰退的感觉，传统文化应该与现代文化、现代科技相结合，才能真正提升商业街的品牌价值含量。
5.5 商业街必须突出整体协调性和人性化设计
商业街的规划、开发必须注重协调性，建筑风格、装饰色彩、经营类别、项目选择等都要从商业街的全局考虑，从人性化要求出发。人性化设计以往大多是体现在产品上，很少有人把它推论至商业街，其实商业街更需要突出人性化设计。无论是来商业街游览的旅游者还是来商业街休憩消闲的当地市民，在短则几百米，长则几公里的街上漫步，时间花费短则
2、3个小时，长则
7、8个小时，不仅需要生理上的补给和“休养生息”，需要精神上的调节与愉悦，因此现代商业街更要充分体现以人为本的人性化设计，这里除了诸如厕所、电话、休息座椅等人的生理需求外，更需要从人的高层次需求出发去设计商业街，这应该是商业街设计的基本出发点。
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学习汇报
—— 初识商业综合体
当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：
所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。
一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体（包括裙房和塔楼），优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。
如何才能做出一个成功的商业综合体的设计？我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：
一、项目用地的分析
首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。
二、项目规划设计
1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。
2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。
平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。
立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。
地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。
3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。
分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。
三、商业空间的优化设计
1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：
（1）注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。 （2）按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。
（3）让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。
2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。
商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。
（1）、外部动线的优化设计。考虑与外部环境（周边商业、居住区等）的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。
（2）、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。
内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。
垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心（如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城）设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。
3、商业空间的优化设计（也称商业节点设计）。
商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。
（1）、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。
它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度（例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成）。
（2）、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通（自动手扶梯），对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。
（3）、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。
（4）、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。
4、立面识别性优化设计 （1）、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。
（2）、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。
（3）、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。
5、后勤功能的优化设计 （1）、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。
（2）、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。
商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。
然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的？的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗？
平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。
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商业综合体设计说明书
一、规划背景
1、项目概况
该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2 ，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。
2、位置与现状
该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。
3、设计依据 1． 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。
（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
（7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004
（10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。
二、设计理念
成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。
商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。
该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。
这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。
三、总平面规划设计
1、总体布局
2、道路交通组织
3、绿化景观环境
四、建筑单体设计
1、功能分区
（1）地下一层为超市层高4.2米，地下
二、三车库层高3.6米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。
（2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度21.6米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高4.8米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高4.8米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。
在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。
外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。
（3）酒店为公寓式酒店，高18层，层高3.75米，建筑高度67.5米，建筑面积为29260 M2。首层和地下室分设大堂，可直达地下停车场。标准套间洗手间全部设淋浴，装修较高档。其公共空间酒店化设计，交通联系方便，可与购物中心分享娱乐，餐饮诸多方便。
酒店立面也采用玻璃幕墙镶嵌百叶的形式来表现，与办公楼相呼应，形成一个富有整体感的设计。
（4）办公楼高22层，层高3.75米，办公区高度82.5米，建筑面积19200M2。办公区采用错层设计，为办公人员获得良好的采光，大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，景观视线及其良好。错层设计既增强了采光面积，又丰富了立面元素，使建筑跃动起来，不再单调。
推荐第4篇：第六代商业综合体
城市综合体与第六代商业综合体
一、概念说明
1. 城市综合体”：就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 特征有：超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设施、地标式的城市建筑。 典型案例：香港太古广场 2. 商业综合体：是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应 成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。
二、商业的发展历程：
商业的萌生、演进是一个漫长而复杂的过程，这里的分代只是对它发展历史的大致分期，这些商业分代并没有严格意义上的递进关系，很多商业形态直到今天也是混合存在的。大致上，我们认为商业经历了以下阶段。
第一代为行商时期，是以货郎担、马帮、陆上贩运、漕运、游商贩卖、庙会、间断性集市、临时与移动摊点等不固定场所实现销售的时代。其时生产生活水平低下，游击式销售就能满足最低限度的需要。
第二代为坐商时期，是以固定摊点、临街商铺、作坊、商行经营为主要销售形式的商业时期。因历史积淀，形成固定群落和街市，陈列空间浅近，商品仍比较缺乏，但已经门类齐备，可以满足集居人群的基本需要。 第三代为商场时期，以室内柜台展销为主要销售形式，分类清晰、布局合理，是现代商业的基本形态。总体而言，虽然商品比较丰富，可以全面满足城乡消费者的多元生活需要，但服务还是打着卖方市场的烙印。
第四代为超市时期，副食、日杂、服装、电器、百货、化妆品等商品依次开放柜台，自选式销售演化为商业零售业的基本形态。其深刻的背景是，商品极大丰富后，消费者已成为买卖双方中占据主导地位的一方。
第五代为购物中心时期，以北美为发端，在商品过度丰富的情况下，整合商业形态，构成吃、喝、玩、乐为一体的购物中心，从而使商业跳出了单一销售商品的传统概念，成为一种全方位、一站式购物的商业综合体。
第六代的商业，也就是本篇重点介绍的“体验式商业综合体”。
三、第六代体验式商业综合体
在城市综合体概念刚被提出的时候，人们都认为这只是一个将多种业态捏合在一起的怪胎，但在短短几年后，全国各地的商业地产几乎都在以这种形式鳞次栉比地崛起于城区，目前已经升级到第五代甚至第六代产品，并且在年年创新。就在人们认为城市综合体已经泛滥各地，即将沦为陈词之时，体验式商业地产的概念开始频频被人们所提及，同样为集成式商业地产，体验式商业究竟是现有城市综合体的升级版，是一种全新突破。
如果就近来讲，中国的体验式商业地产应该说来源于香港、澳门，在世界范围内，美国纽约第五大道、德国柏林库达姆大街、日本东京都新宿大街、英国伦敦牛津街、法国巴黎香榭丽舍大街等都是世界超一流的体验式商业中心。
所谓“体验式商业”，业内给出的概念是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高的一种商业形式。以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能够达到70%~80%，是商业体中的绝对主导；而在“体验式购物中心”中，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到20%~30%甚至更高。香港又一城，朗豪坊、澳门威尼斯人酒店等大型商业地产率先在港地实行了体验式商业，并且做得十分成功。比如多层楼高的通天电梯，整层打造的美食区域和包涵电影院线、KTV、溜冰场在内的休闲区域，以及精心布置的雕塑，休息区和小型展厅等，这些如今在很多城市综合体里都能看到的东西，最早都是香港城市综合体的特色，因此，可以说连同城市综合体都应该源于香港等地的商业中心。内地最早的体验式商业比如万象城、万达广场等，至今依旧能看到又一城以及朗豪坊等项目的痕迹。
四、体验式商业发展
体验式商业已经崭露头角，而在城市综合体商业地产中也早已经是第五代商业综合体的天下，例如万达广场、海亮广场、维多利·摩尔城等大型商业地产已经崛起，随着对市场的敏锐接触，这些项目在不断升级换代中，已经开始蜕变为体验式商业地产。但只是对原有商业模式的一种提升转变，其宗旨仍是以销售为基本，仅仅以部分体验式消费作为推销亮点或噱头罢了。面对当下电商崛起，互联网加的普及，便捷而多样化比选的购买消费已成事实，消费者不再以买到质优价廉产品为乐，在一定程度上已不能满足当下消费市场的发展需求，这就使得新型的商业模式不但要升级还要转变，才能符合时代的要求，顺应社会发展的需要。
城市综合体的更新换代，在短短数年内不断蜕变和升级，体验式商业的产生是顺应自然发展的需求，而不是还是同行业竞争的加剧，是一种由营销为主的引导型销售模式向体验型的消费模式的转变。
地产商或房企是以销售为目的，以卖房子为目的，这无可厚非。而当下多数转变的体验式商业地产的产品，归根结底只有一个目的，就是激发人们的消费热情。 这其实就是一种促销手段，只不过在地产上增加了一个或几个卖点，在引导中更加直接化、鲜明化，但目的是不变的。然而新型模式的商业综合体不是以销售为主，而是以经营为主，随着社会发展需要、消费理念转变、电商对零售企业的冲击以及市场的国际化深入，跨行业多产业经营、跨区域多渠道经营已成为必须，再加之营改增的推行，大型地产项目的转变势在必行，据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的体验购物中心的消费者逗留时间约为2.5~3小时。这说明在体验式购物中心，购物已不是人们的主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外，体验式业态对于一个商圈的成熟度具有更大的促进作用。源于体验式商业综合体不仅仅是传统商业模式的高度重组，更多是传统商业的再开发、再促进，同样也是区域化商业圈的再提升，是一种传统买卖销售关系向参与体验消费享受关系的转变。
初级体验模式就是购物＋餐饮＋娱乐，它主要强调的是业态的组合，对物业（建筑）特色方面要求不高。典型的就是万达广场，基本是购物街（百货）＋餐饮店集群＋影院（歌城）的业态组合模式，物业形态没有很多特色可言，全国基本一样，但它基本能够满足一般消费者的初步体验的需求。中级体验模式是在初级体验模式注重业态组合的基础上，大规模地增加了建筑形态的变化、内部装饰的变化，使业态组合与物业形态有了有机的融合，更多地激发起消费者参与的热情。比如朗豪坊的通天梯、天空咖啡屋、未来感的建筑装饰及雕塑等；还有西九龙购物中心的中庭顶部设置的室内过山车，南京的水游城，武汉的汉秀，云南西双版纳项目等等，通过物业形态的变化刺激消费者的感官，从而增加滞留时间，达成促成更多消费的目的。
高级体验模式不仅将视觉、触觉、味觉都融入其中，而且还会使消费者感受到一种文化的东西，通常情况下以主题化的面貌出现，它是最能使人感觉到愉悦的全方位参与的购物行为方式。比如澳门的威尼斯人酒店、迪士尼乐园等，吃喝玩乐、旅游、休闲、文化、购物充分融入。迪士尼乐园除了使人们享受到视觉的冲击、游玩、美食外，还给你带来了美国文化特质的东西——“快乐、自由、梦想”。在这方面，永泰城就构想做一个室内“迪士尼”式的主题乐园。未来中国发展中最强劲的三大产业为旅游、文化、体育，房地产即将退出历史舞台，传统地产商业产品开发也将逐步成为过去，转变已成为必然。体验式消费功能的核心，是增加人们购物过程中的愉悦感、享受感，或者说是享受、愉悦中购物。
电商给传统零售业带来了一定的冲击，同时也是体验式商业开始大行其道的原因之一，正因为电子商务在便捷性方面与传统商业相比显得优秀，所以比较之下，传统商业的另一特性就凸显出来，这就是体验性。你可以网购，但只限快消品，你不能用电商看电影，不能唱K，不能打电玩，不能吃美食虽然可以网购一些票券，但是终究只是一种途径，而不是终极体验，这就是实体店的魅力所在，也是未来实体店与电商抗衡的资本。
赢盛中国商用地产集团总裁李健说过：“电商无法给客户体验，实体商业不会死，只是需要转变。”
网购会导致终端市场的变化，但是零售消费总量的增长，也会同时带动体验式消费总量的增加。在整个消费产业链中，实体商业仍在消费体验及品牌展示上有着巨大的市场需求。
体验式的商业要关注顾客感受，涉及很多方面，有的项目虽然有业态多、品牌，硬件方面非常漂亮，但是功能定位杂乱，给消费者的感受就不好。建筑特色化、设计精细化和人性化十分重要，垃圾桶的设计、卫生间的设计都要充分考虑其舒适性，让顾客充分感受人性化服务。调研发现，一个孩子在儿童职业体验馆体验一次大概是4个小时，家长们在这里停留时间平均达到5.4个小时，可见体验式商业为购物中心带来了多大的客流。
据仲量联行1月15日发布的2012年北京房地产市场报告显示，由于购物中心体验式消费功能日益突出，2012年餐饮和娱乐对购物中心物业的吸纳比例显著上升。咖啡和甜品连锁品牌在第四季度积极扩张，星巴克、spr 、Costa、Godiva巧克力等均有拓展新店。电商如京东和易讯也借助购物中心的体验平台，为顾客设立实体产品体验门店。
中经联盟秘书长陈云峰认为，随着人均收入的增加，人们的消费习惯也正在发生巨大改变，把购物放在第二位，把消费者的心理体验放在第一位，通过第一目的来引导第二目的的消费，才能在商业地产的道路上走得更长远。
目前体验式业态目前主要包括电影院线、冰场、健身会所、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺、美食等业态，此类多为被动式，即由提供给方提供固定的一种或几种消费形式来给人们选择，而非自编自导自演，未来发展势必会体现出更多的以参与性、娱乐性、互动性为主的集娱乐运动消费为一体的新型模式。
推荐第5篇：城市综合体调研报告
目录
一、项目简介 ....................................1
（一） 珠海富华里 ..............................1
（二） 华发新天地 .............错误！未定义书签。
二、总平面规划分析 ..............................1
（一） 富华里 ..................................1 1.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析 .2 2.功能布局 .................................2 3.扶梯和电梯布置 ...........................3
（二） 华发新天地 .............错误！未定义书签。
三、广场规划 ....................................4
四、建筑设计 ....................................5
五、总结 ........................................6
一、项目简介
珠海富华里
珠海富华里，占据城市核心CBD、居于珠海最繁华距离澳门最近的拱北区域，位于九洲大道西与白石路交会处，共有16栋建筑，是珠海三旧改造中拱商贸中心的首个项目。
珠海富华里以上海新天地为模板，开创珠海首个街区商业模式，引进逾百家国内外知名品牌，经营范围涵盖购物中心、餐饮、超市、电影院、儿童娱乐场及休闲服务等所有高档时尚的生活功能。
其占地逾约6.8万平方米，总建筑面积约25万平方米，包含约11万平方米的国际5A甲级写字楼(中海广场)。
富华里南临白合街，东为富华里东街，西面为白石路，北面为九洲大道西。
富华里紧邻横贯珠海东西城区的九洲大道，可快速到达拱北口岸、九洲港码头、港珠澳大桥珠海登陆口、广珠轻轨前山站等交通枢 纽；并坐享周边成熟的配套设施和立体交通网络。
二、总平面规划分析
（一）富华里
富华里中的商业体整体呈条状布置，两座中海大厦和酒店呈方形，两栋尚居居住楼呈不规则形。东南、西南、西北方向分别规划了 1 三个小的广场，北侧则是富华里北广场。另外，整个地块偏南侧有南广场，地块中央为中央广场，西侧有水塔广场。
1.车行出入口、停车场及的士站分布及流线分析
其南侧有一个车行出入口，两个停车场，一个的士站；西侧有一个车行出入口，一个的士站，以及一个停车场；北侧设有两个的士站；东侧有一个车行入口和两个的士站。富华里的住户、酒店住客以及中海大厦的内部人员可以通过各侧车行入口到达地下停车场，进而到达各自的目的地。而其他车辆可以停放于地面上的停车场，步行进入内部商业区。
通过地下停车场和地面停车场的分布规划，将不同群体的出行路线分开，既在一定程度上保证了住户的私密性，又将各种交通分散开来，缓解了交通压力。
而在整个地块的边缘位置放置地面停车场和车行出入口，保证了内部的“无车通行”，实现了人车分流的同时，保证了内部的交通安全，同时让来富华里的人们能有更好的休闲体验。
2.功能布局
整个总平面规划布局中，将住宅楼、写字楼、电影城和酒店等沿街布置，而将商业区
2 放于内部。这样，既可以使居民快速到达住宅楼，酒店住户快速到达酒店，工作人员快速到达写字楼，避免使其受到商业区的喧嚣影响。另外，可以使这些群体都能快速共享商业区里的各种配套设施，例如服装、美食、酒吧等。
富华里北广场东西方向呈条状，其紧邻九洲大道西。作为城市中的主要道路，九洲大道具有快速到达口岸、码头等交通枢纽的优势，所以将广场规划于临近九洲大道的区域，成为过路市民及游客眼中一个极具特色和魅力的广场，一道亮丽的风景线。
此外，在功能的分区上也考虑了其本身性质和消费群体的问题。例如，考虑到酒店住户这个消费群体，将酒吧街安置于靠近酒店的位置，将电影城安置于靠近居住楼的位置，而临近写字楼多是一些美食商铺。
富华里的商业区内的道路，以各种动物名字进行命名，如牛街、马街、象街、雀街等，并在每条街上都有其动物的雕塑。这些道路对商业区内的各栋建筑进行了划分。商业区内的建筑呈条状分布，共有三列建筑。
3.扶梯和电梯布置
在临近南广场、中央广场和北广场，分别有三个自动扶梯，通往地下停车场。围绕中央广场的6栋建筑中，有5栋安放了电梯。
在整个地块的中央区域、北侧和南侧分别设有通往地下停车场的自动扶梯，为需要去往地下停车场的人们提供了方便，位置的安排又 3 不会使资源有所浪费。
三、广场规划
富华里的北广场较大，广场中有木构架的小品建筑、喷泉、道路、石柱和绿化等，这些元素的结合与规划，给人以美好的感受。
在广场的规划设计中，要着重注意广场的空间尺度与广场里的内容。广场的空间尺度与广场内和广场周边的建筑尺度密切相关，还与其自身的比例有关。广场里的内容不可过于单调，通过标志性建筑物、
4 建筑小品、绿化、水体、喷泉、道路等来丰富广场，营造氛围。广场中要有一定供人们休息的空降和自由活动的空间，广场内部既不能显得过于拥挤，又不能显得空旷和单调。
合适的尺度与比例，与周围建筑的和谐以及广场内部的合理、丰富的规划，才会营造好的氛围，创造一个给人好的感受的广场。
四、建筑设计
富华里的建筑多富有棱角，通过多个不同的，并且造型很独特别致的小型建筑的结合来构建他的空间感。
城市综合体中的建筑物设计，要能够为整体表现出空间感。通过
5 集中式、分散式，或者两者结合的方式，形成一个建筑或者多个建筑组合的布局形式。
五、总结
在做邻里中心的设计中，要从总体上把握整体环境空间的功能关系，功能分布要多方面考虑，让使用者感到便利。各种进出流线要避免交叉，人行车行流线要分开。
此外，邻里中心规划中，整体空间感的塑造和空间氛围的营造非常重要。一个好的邻里中心，必然是让能大众感到舒服和满意的空间。
在总平面的布局上，建筑要与环境、绿化、道路和水体等结合，让人们感到休闲和放松。在建筑的设计上，可以选用集中式、分散式，或者两者相结合。分散式中，要注意建筑单体的尺度，注意不同建筑之间的联系与结合，产生一定关系。集中式中，要注意各个功能的分区，动静区划分清晰，内部流线明确。
推荐第6篇：芙蓉区城市综合体调研报告
芙蓉区城市综合体调研报告
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（HOPSCA）主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：
一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩
近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。
二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。
相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：
（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，CBD中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。
（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。
（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。
在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：
（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。
（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。
（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。
推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：
（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。
（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成CBD中央商务区。
（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。
三、加快推进城市综合体项目的举措
（一）科学规划、引导储备
由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显\"个性\"，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。
（二）分解业态，明确重点
因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。
（三）跟踪服务，落实政策
城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展 一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及
面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。
（四）强化保障，确保项目出形象、见成效
强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。
推荐第7篇：某年新农村综合体调研报告
XX年新农村综合体调研报告
繁荣和发展农村文化建设是建设社会主义新农村重要内容，是丰富和繁荣社会主义先进文化的内在要求，是构建农村和谐社会的重要举措。为进一步加强xx县农村文化建设， 5月下旬，县财政局与县文广新局组成联合专题调研组，深入全县14个乡镇，采取召开座谈会、走访农村基层干部群众、发放调查问卷等形式，对全县农村文化建设进行了为期一周的调查。
一、xx县农村文化建设现状
素有“梅花鹿之乡”和“农民画之乡”美誉的xx县是东北黑土地上的一颗明珠。它位于吉林省中南部，属“五山一水四分田”的半山区，是著名的“全国商品粮基地县“和”全国绿化先进县”。县域面积2522平方公里，辖14个乡镇，229个行政村，总人口万，其中农业人口近28万。近年来，随着农村经济的快速发展，xx县的农村文化建设也有了长足进步，全县农村文化建设呈现蓬勃健康的发展势态。
1、农村文化娱乐设施日臻完善。
近几年来，xx县以促进社会经济和谐发展，满足人民群众精神文化需求为核心，扎实有效地推动农村公共文化服务体系建设，农村文化娱乐设施日臻完善。为加快乡镇综合文化站建设，先后投资100多万元，新建扩建了14个乡镇综合文化站，全县乡镇文化站建成率达100%。在此基础上，县委、县政府一直高度重视农村文化阵地建设和农村文化活动的开展，在抓好乡镇综合文化站和村(社区)综合文化活动室等文化阵地建设的基础上，近年来，该县立足为农村群众提供更多更好文化服务，将组建各类文体社团、协会和村级文化大院建设作为繁荣农村文化的重要载体，同新农村建设紧密结合起来，形成了“县有文化中心、乡有综合文化站、村有文化大院”的发展新格局。截至目前，全县14个乡(镇)已建设农家书屋229个，文化大院229个，实现了行政村农家书屋和文化大院建设全覆盖，并在229个行政村都配设了文化志愿者。建设农村文化大院小广场78处，室外活动场地面积达28万多平方米。
2、提升农村公共文化建设服务体系，农民文化生活越来越精神。
xx文化底蕴深厚，民间文化能人层出不穷。多年来，一些农村文化能人依托自家庭院或村级活动场所，自发组织开展文化娱乐活动，文化大院应运而生，在各级党委政府的高度重视和正确引导下，全县文化大院建设如雨后春笋般蓬勃兴起。县委、政府一直关注民间文化的发展，把发展群众文化作为一项重要的民生工程，积极引导广大群众组建各类业余社团、协会、演出队伍，把文化大院建起来。一是整合文化资源。引导各乡镇利用文化资源共享工程和农村书屋，充实文化大院的内容。利用村委会闲置房屋或公用场地，通过整修粉刷，绘制文化墙，建成文化大院、活动广场。小四平村利用村中闲置的一块低洼地，平整出了1500平方米的广场，建起了200多平方米的活动室。二是整合人才资源。发挥乡村文化带头人组织和建设文化大院，带起一个甚至几个村的文化活动。北屯基村的“张家文化大院”集中了戏曲、书法、绘画、舞蹈等各类人才，常年开展文体活动，涉及周边多个村组，吸纳聚集和涌现出了众多的文艺人才，形成了“能人”建大院、大院出“能人”的良好机制，为丰富农村群众文化生活提供了广阔的舞台。三是不断加大投入。县财政与文化部门在农村文化建设专项资金使用上，顺势推动，通过政府采购集中为文化大院配发秧歌服、音箱、锣鼓镲唢呐等器材，吸引了广大农民积极参与，用最简单、最普通的活动方式，让老百姓跳出健康、舞出快乐。目前，全县已成立各类农村群众文体活动组织500多支，常年参加文化体育活动的农民有近5多万人。这么多的队伍于劳作之余排练节目，在节庆或农闲时进行演出活动，不仅丰富了农村群众业余文化生活，也进一步宣传了党的路线、方针、政策，深受群众欢迎。现在农村文化大院已经成为了各村村民的娱乐健身、学习休闲的好地方。我们在对xx镇的调查中，了解到该镇活跃着神鹿艺术团、中老年艺术团、喜洋洋秧歌队、火苗健身舞队、太极拳、广场健身操队、诗词协会、读书协会、农民书画院等30多支队伍，每支队伍都在50人以上。每当夜幕降临时，参加文体活动的人们，脸上洋溢出喜悦的笑容，手舞足蹈，欢声笑语，如痴如醉地享受着幸福生活，与围观欣赏的群众喝彩声形成了一道亮丽的风景线。值得一提的是xx镇的神鹿艺术团所演出的文艺节目具有浓郁的乡土气息，主要是针对个别群众出现的封建迷信、不赡养老人、邻里不团结、赌博、酗酒等陋习和群众中涌现的文明新人新事来编排节目，所表演的内容在群众中有原型，深受群众喜爱，有着极强的生命力。像小四平镇的小阳村、那丹伯镇屏风村、南屯基镇的张家大院在村干部和文化带头人的组织下，纷纷建起了农民秧歌队、广场舞表演队、二人转小剧团等。只要“喇叭一响”，男女老少齐上阵扭起大秧歌、跳起广场健身舞，全村的村民都积极来参加，已经成为村里主流娱乐方式，使得各村多年来没有发生治安案件，邻里关系更加融洽，整个村组在一片和谐中快乐的生活着。这些看得到、摸得着的“文化惠民”措施的深入实施，让全县农民群众的文化生活变得越来越精彩。
二、农村文化建设存在的问题
虽然近几年在县委、县政府的高度重视和社会各界共同努力下，xx县的农村文化建设有了长足的发展。但必需看到，当前的农村文化发展与深厚的文化底蕴相比，与人民群众日益增长的文化需求相比，与文化大繁荣、大发展相比还有比较大的差距，重点体现在以下几个方面：
一是农村文化发展不平衡。一方面农村基础文化设施存在地区差异。在调查中，xx镇、小四平镇的总体情况远远好于拉拉河镇和三合乡，在xx镇湾龙村我们不仅看到该村有报栏、多功能活动室、图书室、村民活动广场，而且该村还建有健身路径和篮球场。另一方面农村业余文艺演出队伍发展不平衡。我们在调查村组里是否有文体队伍的问题时，呈现出较大的地区差异，比如南屯基镇、横道河镇、xx镇基本上每个村组都有2-3个民间文艺体育组织;而文化基础条件不好或没有集体经济收入的村组，如二龙山乡、大兴镇等，一个村里只有1支文体队伍或者只停留在庭院活动中。
二是免费开放资金尚未到位，缺少文体活动设施器材。国家要求乡镇文化站每年免费开放资金不少于5万元，应由县级配套的25%资金始终没有到位，经费不足已严重影响和制约了乡镇文化站的正常业务工作及开展活动。由于城乡发展不均衡，农村文化建设历史欠账较多，特别是村组一级的文化建设，至今仍是公共文化服务体系建设最薄弱的环节，严重阻碍了农村文化建设的发展。在对各乡镇村级文化设施调查中，目前现有的农村文体活动设施器材根本不能满足农民群众需求和农民的“求知、求富、求乐”的愿望，有的文化大院虽然配发了音响、乐器和服装，建设了文化大院小广场，但对于更多的农民群众需求(比如一个村有多个组有秧歌、健身舞蹈队)还只是杯水车薪，无法满足更高的要求。
三是文化娱乐活动形式单一，缺乏文化人才。当前，农村群众文化娱乐活动内容不丰富，形式单一，范围不广泛，不能满足广大农民群众精神生活需求，有的乡村开展活动，也只是平时组织农民扭扭秧歌、跳跳广场舞，或三五个人搭个土台子，唱一唱戏，农民在劳作之余从事较多的活动是看电视。调查中发现，与农村群众对文化生活需求大、参与热情高相比，农村文化培训工作尚未跟上，农村文化人才缺乏、素质不高、成员年龄老化等现象在许多乡镇存在。尽管现在有些乡(镇)综合文化站、村文化大院已配备了乐器、音响、灯光、电脑等文化设备器材，但由于缺乏懂得使用专业人才，而使这些文化设备器材闲置。另外大部分的文化带头人专业素质低下，活动手段过于简单，形式过于陈旧，活动内容缺乏创新，可提供的文化服务的内容和文化资源严重匮乏。群众所喜闻乐见、丰富多彩的文化活动形式没有充分挖掘和利用，文化阵地的宣传，教育，辅导，娱乐的功能没有充分的发挥出来。
三、加强农村文化建设的几点建议
1、加大农村文化建设投入，促进城乡文化协调发展。针对城乡文化发展不均衡的现状，要推进农村文化建设，就必须统筹城乡文化，积极推进城乡互动。一是要推动文化资源向乡村倾斜，加快推进落后乡镇村级的公益性文化基础设施建设步伐，把一些群众基础好、建设积极性高、符合项目建设场地要求的村组作为重点示范村级公共服务中心建设点。建设内容包括一个标准的小广场、一个文艺舞台、一栋公共服务楼、组建一支或多支农民文艺队伍和健身队伍。二是深入开展文化惠民工程，加大对薄弱乡村组建文艺组织扶持力度，整合各种社会资源，不断壮大农村文化大院文化队伍。三是加快推进村级基层文化服务网络建设，通过文化资源共享工程网络体系，为广大农民提供公益性文化服务。
2、加大农村文化建设投入，调动农民参与活动的积极性。农村文化建设，农民群众是主体，农民参与度高了、主动性强了，工作才会有持久的生命力。一是切实发挥好村级文化公共平台作用，充分利用重大节庆、民俗和各种文化节等节日经常性地开展丰富多彩的群众文艺竞赛活动，调动农民参与活动的积极性。二是充分发挥县文化广播站、文化馆、艺术团和民间文艺团体的“传、帮、带”的作用，深入农村与农民观众同台演出，用身边事教育身边人，这样的演出既调动了广大农民群众参与演出活动的积极性，又使农民在娱乐中受到了潜移默化教育。三是广泛开展农民乐于参加的五好家庭、文明户、模范夫妻等文明创建活动，用农民亲身经历的形式，容易理解和接受的方法，促进文明新风进万家，这样的文明创建活动既增强了活动的感召力、渗透力、吸引力，又极大地调动了农民群众参与活动的积极性和主动性。
3、加大农村文化建设投入，用活用好农村文化阵地。
农村文化设施不仅要建好，而且还要管好、用好，充分发挥这些设施的功能与作用。一是要着力培养一支热心农村文化工作，相对稳定的的队伍。加大对文艺人才的培养力度，加强农村文化队伍建设，把有一定专业素质和有较强组织能力的文化能人培训成文艺团队的带头人，使村级文化工作有人管、有人做，发挥他们在传播先进文化、丰富群众文化生活、传承优秀民间文化等方面的积极作用。二是要充分发挥农村现有的文化设施功能和作用，对已经建设完成的乡镇综合文化站、村级文化活动中心、文化大院要加强管理，确保公益文化设施用于公益文化事业，减少、杜绝各种以盈利性为目的的商业活动。三是要建立农村文化事业发展专项资金，增加县乡文化广播站办公经费。对于文化工作开展得好乡镇、行政村、自然组应予以奖励;对于长期在农村工作并做出一定贡献文化专(兼)职工作人员，应给予适当的物资奖励。四是要充分利用村文化活动室、图书室，农家书屋、文化大院小广场等公共文化服务设施，积极引进民间资金，通过投资主体多元化，动员社会资源为农村提供公共文化，不断满足农村文化发展及农民的文化需求。建好用好乡村文化阵地，进一步丰富农民群众精神文化生活。
推荐第8篇：合肥商业综合体一览
合肥商业综合体一览
2014年
华润万象城——预计2014年开业
置地中心——预计2014年开业
规划
坝上街购物中心
北城世纪城购物中心
合肥滨湖万达文旅城
合肥庐阳万达广场
2013年
新地MALL购物中心——2013年1月18日开业
引进主力品牌：百盛、永辉超市、金逸国际影城、H&M、无印良品、俏江南、哈根达斯、海底捞、星巴克咖啡
欢乐颂（专题阅读）购物中心——2013年4月6日开业
引进主力品牌：华润苏果、万丽、优衣库、江南布衣、哈根达斯、满记甜品、川人百味、玩具反斗城、百老汇
信地城市广场（项目招商信息）——预计8月10日开业 引进主力品牌：汉堡王、庐州太太、上岛咖啡、豪杰士牛排等品牌已经入住并开业，星巴克、屈臣氏等品牌也已进入开业筹备期
银泰(华邦世贸城)中心——预计2013年开业
星隆购物广场——预计2013年开业
安粮城市广场 ——预计2013年开业
2012年
天鹅湖万达广场——2012年7月开业
引进主力品牌：万千百货、沃尔玛、万达影城、万达大玩家游乐场、ZARA、H&M、优衣库、同庆楼、哈根达斯、海底捞、星巴克咖啡
百大港汇购物广场——2012年9月28日开业
引进主力品牌：合肥百大集团、幸福蓝海国际影城、哈根达斯
之心城购物中心——2012年10月1日开业
引进主力品牌：大洋百货、保利影院、冠军溜冰场、天空之城电玩城、优衣库、SEPHORA、哈根达斯、星巴克咖啡
松芝万象城购物中心、东方广场百年城购物中心——至今未开业
2011年
中环城购物中心——2011年12月9日开业
引进主力品牌：大润发、中影影院、屈臣氏、肯德基 银泰(华侨广场)中心——2011年12月24日开业
引进主力品牌：银泰百货、BHG精品超市、博纳影城、城市英雄游乐场、Louis Vuitton、Prada、TOD’s、GUCCI、俏江南、外婆家、一茶一坐、COSTA咖啡
2010年
滨湖世纪城购物中心——2010年开业
引进主力品牌：永辉超市、华谊兄弟电影城
包河万达广场——2010年12月已开业
引进主力品牌：万千百货、沃尔玛、万达影城、万达大歌星KTV、万达大玩家游乐场、GUCCI、ZARA、SEPHORA、同庆楼、星巴克咖啡
2009年
大唐国际购物中心——2009年底开业
引进主力品牌：乐购超市、左岸国际影城、合肥首家真冰溜冰场、屈臣氏、梦幻电玩城等
2005年
元一时代广场——2005年9月开业
引进主力品牌：百盛、北京华联超市
2004年
国购广场——2004年开业 引进主力品牌：家乐福
推荐第9篇：商业综合体设计理念
商业综合体设计理念读书心得
摘 要：随着城市的发展，商业综合体应运而生。是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 关键词：商业综合体 城市文化 设计理念 商业综合体的特征 外部特征
1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。
3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统
一、协调。
4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。内部特征
1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
在综合体效应还没有聚合前，城市商业分布不均，并且品牌力、人流量相对分散，随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，综合体的建立，人群效应与品牌效应聚集，对于商务与生活的发展空间提供更大机遇，也为城市消费力与经济增长提供更大价值空间。因此，作为综合体中的商业便成为引凤筑巢的核心所在。一个商业综合体的运行好坏与其设计理念有着不可分开的联系，每一个商业综合体都会根据其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的设计理念。
推荐第10篇：商业综合体项目商业计划书
商业综合体项目商业计划书
《商业综合体项目商业计划书》是前瞻产业研究院独家首创针对商业综合体项目申请融资的专项商业计划书。商业计划书分为：通用版、个性化定制服务版。通用版是依托前瞻产业研究院长期基于商业综合体项目分析、把握行业市场现状和发展趋势、综合国家法律法规、政策、产业中长期规划及项目团队优势等基本内容，企业可以自行补充单位信息，稍做调整可以作为商业综合体项目商业融资计划书使用。
个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。
报告目录
第1章：商业综合体项目摘要
1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景
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1.1.2 项目简介
1.2 商业综合体项目优势分析
1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况
第2章：商业综合体项目公司介绍
2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况
第3章：商业综合体行业及目标市场分析
3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测
3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结
第4章：商业综合体项目产品/服务分析
4.1 商业综合体项目产品/服务简介
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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制
4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景
第5章：商业综合体项目研究与开发
5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平5.4 项目研发投入计划
5.5 项目研发团队激励机制与措施
第6章：商业综合体项目市场营销策略
6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式
第7章：商业综合体项目融资和资金退出
7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资
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7.1.3 流动资金
7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析
7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利
第8章：商业综合体项目财务预测
8.1 财务评价基础数据
8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表
8.5 商业综合体项目财务评价结论
第9章：商业综合体项目投资风险与控制
9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制
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9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制
9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制
第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整
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第11篇：商业综合体考察心得
商业综合体
这次公司组织上海考察一行，最大的感触就是，步行在外滩看到最多的就是高耸气派的商业综合体。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开发商青睐。但是对于唐山而言，商业综合体还是刚刚起步的，发展时间短，比住宅的发展时间要短很多，所以对项目的位置、城市起到的作用、还有本身项目操盘的公司要求非常高，发展过程中也会面临很多问题。可理解为在功能和布局上强调项目的综合性和可持续性，不同功能的商业业态具有聚合效应，能够优势互补形成一个初步范围的经济生态圈。
Hospsca豪布斯卡商业模式即我们所说的城市商业综合体包括以下内容：商务办公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商业、文化娱乐消费、完善的交通通行系统。
其中高档写字楼可以提供稳定的客流，星级酒店会吸引高端商务人士，良好的商业形象将提供良好的商业形象，酒店和多种细化业态划分蕴涵了各种范围服务内容互为补充，且为办公和居住提供了完备的配套设施、使得商业综合体具有很强的抗风险能力。 有以下几点需要注意：
一、合理的交通组织是关键 实际是我们所说的动线布置问题
1、城市交通与综合体的交通关系：
城市中人、车辆、货物如何快速便捷的到达城市综合体的问题。
一般商业综合体体量和投资巨大，所以在规划时交通必须很好考虑的。
2、综合体区域内场地交通关系：
车流、人流、货流在项目区域内如何合理组织和调配，最重要的问题是停车的问题。没有好的停车环境直接影响商业效果。
3、综合体建筑物内交通关系：
建筑物内交通可分为垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。
水平人流：尽量保持较长的留置时间，并有激发情趣的景点和适当的休息点。
垂直人流：及时将水平人流输送到相应楼层，考虑消防和突发事件的影响。
二、综合体要有明确的主题
这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”、“建材家居”之类的主题，是类似“公园里的商业，商场的公园”或是“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，是能够给消费者带来心里的愉悦，产生购买和消费欲望的重要空间。
三、外立面设计 实现时尚、现代的感觉。
我认为，关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分的将地块周边环境和开放商自身的特点，甚至所在的城市的某种个
性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。
四、业态要做全面
一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者的各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理的解决。
五、心得
我认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于咱们啤酒厂那块地，它明显有做大、做强的优势；啤酒厂地块周边的环境已经成熟，地块区域内有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，所以我们可以以此为契机，坚持高起点、大成就，已承担深远的社会责任为己任，效仿中粮大悦城、万达广场等，做出自己的品牌，扩大社会影响力，提升自己的品牌价值。
第12篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告（推荐）
商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告
来源：焦点房地产网
2009年06月23日11:18 我来说两句(0)
前言
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体（HOPSCA）主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2009中国城市综合体的元年。
2009年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点
1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。
3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。
4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。
5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。
6、2009年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。
7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。
8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。
9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。
10、2009年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2009年地产行业新的开发潮流。
东北地区
黑龙江省
1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。
2、2006年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。
3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。
吉林省
1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。
2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。
3、2009年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。
4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。
5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。
6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。
示范案例：吉林•世贸广场
项目概述：
吉林•世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至重庆路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：
占地面积：31379平方米
总建筑面积约为：200000平方米
停车位：380个
容积率：6.4
建筑密度：57%
酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）
比例分配：
酒店约占项目体量的50%
江景住宅约占30%
写字楼，单身公寓约占13%
SOHO及其他占7%
示范要点：
1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。
2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。
3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。
4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。
5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。
6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。
专家评语：
房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。
辽宁省
1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。
2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。
3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。
4、2009年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。
5、2009年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。
6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。
7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。
8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。
第13篇：商业调研报告
××商业项目调研报告
（附 件）
一、区域概述：
陶然亭板块为南城的老城区，它北起前门西大街，南至南二环，东起前门大街、永定门大街，西至右安门大街。其中涵盖京城两大园林：建于1952年的陶然亭公园和建于公元1420年的先农坛。 区域内主街道传媒大道北起宣武门，南至南二环滨河路，全长3．2公里，道路规划宽度为70米，东西纵深开发宽度为100米至200米，与新建成的广安大街交叉。国际传媒大道近距离辐射西单商业街、金融街、王府井。宣武门大街、广安大道、地铁四号线、地铁二号线与传媒大街纵横交汇，是商务办公、企业经营、休闲居住、配套服务为一体的综合文化产业社区。而区域内太平大街也将拓宽到50米，位于陶然亭北门目前只能过两辆车的陶然亭路也将拓宽，并顺直北移打通至白纸坊路。地铁四号线目前正在建设之中。（地铁四号线通车路线：）
区域内院校有：宣武区实验幼儿园、北京小学、实验一小、北京十
四、十五中学、育才中学、首都医科大学、北京卫生学校、工会职业大学、工会干部学院。（其中工会职业大学和工会干部学院在项目的斜对面）。
二、区域人口调研统计：
1、区域固定居民情况：
区域包含四个街道行政管辖区，其人口结构如下：
2、区域在售住宅项目调研总结：
总结：目前陶然亭区域住宅主要以20世纪七八十年代建成的板楼为主，居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主（区域内原住民主要为区域内黑窑厂、等老企业职工）。目前区域内普通住宅主流均价9000元/平方米，但该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，少数高档项目售价较高且以大户型为主，目标人群直接针对区域内传媒工作者和商务人士。表明了区域住宅水平正在往中高档靠拢。同时区域内配套设施也在不断完善、旧城区的改造工程也在进行、房地产开发的力度日益加大，本区域内的固定居民总数将会逐步攀升，群体消费水平也在日益提升，消费潜力巨大。
三、区域商业情况调研总结：
1、区域整体商业情况概况：
陶然亭板块区域内商业分布较为散乱，多为临街门面。各街道商业情况如下：
2、区域重点商业市场情况：
备注：区域内天桥附近有盛金天桥商城，总规模46700平方米，地下两层，地面5层，为以服装为主的综合市场，商户入住经营不交租金，只交15000元押金。该市场经营不善，大部分铺位空置，目前市场正在催商户撤摊拟整改市场，具体整改规划未定；另有天桥百货商场，地下一层（华润万家超市），地面四层（服装为主的综合百货），单层2000平方米，总规模1万平方米。经营情况良好。商场方面由于该区域距SOGO商圈和西单商圈较近，区域居民的消费习惯倾向于去往这两个商圈消费。
3、区域在售商业项目情况：
总结：区域内具有规模性的综合商业稀缺，并且商业分布不集中，目前商业以临街门面和社区底商为主。而区域大部分临街门面目前又面临拆迁改造问题。因此区域内商业供应量远远不够，不能满足区域消费群体的日常消费需求。
第14篇：某 商业综合体可研报告提纲
彭州商业综合体可研报告提纲
第一章总论
1、项目名称和承办单位
2、项目提出的背景和建设的必要性
3、编制依据和原则
4、项目概况
第二章企业概况
1、企业概况
2、企业实施本项目的有利条件
3、企业薄弱环节
第三章项目市场分析
1、宏观环境分析
2、项目SWOT分析
3、项目营销策略分析
第四章 项目建设条件分析
1、地形条件
2、气候条件
3、经济条件
4、交通条件
5、人力资源
第五章建筑方案及产品说明
1、项目选址
2、总平面布局
3、项目定位
4、道路布置
5、配套设置
6、给排水系统
7、空调通风系统
8、强电工程
9、弱电和智能化工程
10、防雷
11、燃气工程
12景观设计
第六章节能、节水措施
1、设计依据
2、设计范围
3、主要原则
4、设计用能情况
5、建筑节能
6、加强节能教育和培训
第七章 环境影响与评价
1、项目环境影响分析
2、环境保护对策
第八章劳动安全卫生与消防
1、劳动安全卫生
2、消防
第九章项目组织机构和人力资源配置
1、组织机构
2、人力资源配置
3、人员培训
第十章项目招投标
1、编制依据
2、招标范围
3、招标组织形式和招标方式
4、招标基本情况
第十一章 项目实施进度
第十二章投资估算
1、编制依据
2、编制范围
3、编制方法
第十三章资金筹措
1、项目融资组织形式
2、项目建设投资及资金措施
3、新增流动资金
4、项目资本金
第十四章财务基础数据估算
1、计算期确定
2、营业收入估算
3、开发成本估算
4、运营费用
5、财务费用
6、税金的估算
7、利润及利润分配估算 第十五章财务效益分析
1、现金流量分析
2、投资收益率分析
3、债务清偿能力分析
第十六章不确定性分析 第十七章社会评价
1、评价目的
2、评价原则
3、评价内容
第十八章项目风险分析
1、政策风险
2、市场风险
3、财务风险
4、技术风险
5、工程风险
6、配套条件风险
7、风险的应对
第十九章可行性研究结论及建议
第15篇：包头万达城市综合体调研报告
城市综合体调研报告
姓名：xxx
学号：xxx
班级：xxx
时
间
：
xxx
指导老师xxx
调研对象：包头市万达广场
调研地点：内蒙古包头市民族东路 调研目的：
本调研主要包头万达广场作为调研目的地，从万达广场的概况，对室外环境的空间与建筑，总平面设计，商业建筑的功能和内部空间设计，商业建筑的结构和人员流线等方面全方位，多角度，深层次地剖析商业综合体的设计方法。 一·概况及经济技术指标：
包头青山万达广场项目总用地面积159.34亩，总建筑面积65万平方米，为一大型城市综合体，规划分为住宅，办公，商业三大组团。考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。地上建筑面积54万平方米。
商品住宅主要经济技术指标：地上建筑面积54万平方米；容积率：5.1；绿化率：30%；总建筑面积：295000平方米，可销售面积：243000平方米，底商建筑面积：35000平方米；
商办主要经济技术指标：大商业总建筑面积：112000平方米（地上）；写字楼及公寓楼总建筑面积：148000平方米（地上）
包头青山万达广场由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。
二·区位分析：
包头青山万达广场项目位于包头市青山区，地处城市主干道钢铁大街与民族东路交汇处，南临银河广场，东至体育馆路，西临
香格里拉酒店，北至青年路。是包头市的核心位置，属于黄金地段，交通便利。也是包头市核心商务区，同时呼包鄂经济圈发展要地。
地理位置：
距离中心城区：1公里
距离包头机场：约20公里 交通枢纽：
城市主干道：钢铁大街（接驳建设路贯通全市）、民族东路等。
公共交通：
11、
19、
22、
25、33路等 周边配套设施：
学校：北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等；
医院：北方医院、市肿瘤医院等。
综合商场:茂业百货、包头百货、维多利商厦
银行:中国银行、工行、邮政储蓄银行、建行、农行、交通银行、包商银行 三·总平面设计
由总平面图可以看出，在万达广场的西门方向，银河广场起
到了人车分流的作用。但广场的地下停车场出入口设置在图中接近B和F的位置，而银河路和体育用品街都是双行道，但由于万达广场的建设使这两条支路远远超负荷，带来了进出停车场不便，道路拥堵不堪等严重现象。而且这两条路均未做出人车分流，给消费者的安全造成了隐患。
万达广场采用地下停车场形式，节约了用地，并用观光电梯与购物空间联系紧密。负一层至负三层均是地下停车场，可容纳近一千个机动车停车位。非机动车停车位设置于西门与银河广场之间，并有专人看守管理。 四·总体空间布局
10栋公寓楼坐落在项目用地的北侧，导致日照条件不是非常理想，但小区安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的南侧，保证了充分的日照，与主要街道的联系十分便捷。写字楼的入口位于体育用品街和银河广场，和周围环境联系紧密，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。 五·商业建筑内部空间设计
万达广场地上分为C字形的万达广场和呈矩形的万千百货。万千百货地上有五层，万达广场地上有四层，两者共用一个停车场，方便消费者人流流线的交流与分散。万达广场一至三层为购物餐饮之用，第四层为电影院。电影院既有自
动扶梯可从三楼进入，又有电梯间的设置，从一层的东门入口可直达三楼的大歌星KTV和四楼的万达影院。使万达广场的晚间停止营业不会干扰到KTV和电影院的夜间经营。
（万达影院——在一楼和影院内均设有购票处，便于人流的疏散）
以下为万达广场各层平面示意图
由上图可看出，商场的动线并不复杂，方便消费者购物，不易迷失。此外，动线的规则使店面分割较为方正，面宽大，进深适宜，便于租赁和使用。
在万达广场的中央设有一个巨大的圆形中庭，由观光电梯联系上下，使其成为一个动态的交流空间。是用作举办车展，大型特色活动的较好平台。
由于万达广场的商业体量较大且为多层商业体；商业区域
又多为宽度较大的长方形。因此其室内流线设计采用双通道环流式 ——即两侧商铺各有一条独享的通道，中间做架空处理或设置移动商铺，通过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。 优点：
可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率，内部人流可以自由、灵活循环流动。 缺点：
要牺牲一部分的商业面积。
万达广场的屋顶为玻璃材质，增强了商场的采光。丰富了人们的视觉享受。商场的配饰以白色和金色为主，如过道围栏等，渲染出时尚高档的气息，使商场较为生动活泼。但室内的绿色植物较少，应适量增加。电梯的设置也较为合理，营造了轻松的购物环境。 六·商业建筑的结构
万达广场的建筑结构由钢筋混凝土框架结构组成的。
七·总结
综合体，不是一个传统的建筑类型，但它几乎能包含所有的建筑类型。综合体是把散落在各个区域的城市功能，更加集中在一块相对狭小的土地上来实现，从而最大程度地提高土地的使用效率。但正是这种“集中”，使建筑设计变得错综复杂，商业行为的加入，使得建筑师所需要考虑的东西也远远超出了建筑的范畴。
通过调研我认为设计一个成规的城市综合体应具有以下几点：
1、综合体应该把生活和空间结合起来。
2、创造有个性特色的空间
3、要有合理的交通流线。
4、要规划符合当地的特点的城市综合体。
5、以人为本，绿色环保的城市综合体。
第16篇：商业综合体建筑方案设计任务书
城市商业综合体（商业建筑+高层办公楼）
建筑方案设计指导任务书
1．基址
建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。
2．设计目标
2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。
2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系；学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。
2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。
2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑（主楼+裙房）的空间体量及组合关系。
2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。
3．设计要求
3.1 设计周期16周；主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划（4周左右），主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套（停车、物业管理、设备设施用房等）、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计（8周左右），完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。
3.2建筑面积控制在90000M2（地上建筑面积，上下浮动不超过5%），建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层（地下面积自定，不计入容积率内）。裙楼可采用多种商业模式（综合商场、商业街或多种形态组合）。
3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施）。
3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。
1 3.5 室外场地应组织好车流、人行集散、后勤供应等各种流线之间的关系，满足机动车与非机动车的停放。设置地下停车场（库）与室外临时停放点。 3.6 组织好室外空间与室内空间的联系与过渡。
3.7 充分体现商业综合体的功能复合、体量组合与形态构成、环境和造型形象等特征。
4．功能组成
主要有以下几部分功能空间和环境构成：
4.1 商业建筑（高度不超过24米，作为裙楼空间），建筑面积40000 M2左右；
分为以下几个部分： 4.1.1 营业部分； 4.1.2 仓储部分 ； 4.1.3 辅助部分；
4.2 高层办公楼（双塔或板式高层及其组合形式）
建筑主体高度不超过100米，建筑面积50000 M2；分为以下几个部分： 4.2.1 门厅、大堂、接待管理用房、辅助用房；合理分配各功能空间面积； 4.2.2 标准层功能区
办公、会议及附属用房、配套设施 4.2.3 顶部设置多功能区 4.2.4 屋顶设备空间 4.3 地下空间，面积自定
停车库（满足停车位需要）、设备用房、储藏空间等 4.4 外部空间及环境景观
入口广场、各类集散空间、休闲场地、绿化景观、后勤运输等
5．设计成果
5.1 图纸：1号图4-5张（A1：594mm*841mm）
群体规划部分：
总体规划布局图及分析图（功能结构、交通停车、绿化景观、场地剖面等）1:500或1:1000 商业综合体建筑设计部分：
总平面图
1：500（包含街区环境设计） 各层平面图
1：200或1：250 立面图 3个
1：200或1：250 剖面图2个
1：200或1：250 彩色效果图（鸟瞰、人视各一，其它小透视、局部透视自定）
建筑设计说明（设计理念、总平面布局与环境设计、单体建筑构思、功能、造型、结构选型、技术经济指标等）
2 5.2 模型：比例1:250或1:300（包括外部环境）
6．过程进度
第1周
发放设计任务书，讲授。理解任务书、收集资料。 第2周
周一：调研，规范、设计资料汇集、理解，建筑典例分析。
周三：环境要素领会、基地分析，总体规划要素研究和初步规划概念构思。 第3周
规划草图（思考建筑与街区空间、建筑群体组合关系，进行多方案比较），制作基地模型。 第4周
规划布局确定，组合形态、功能结构、交通停车、环境景观及场地剖面研究。 第5周
结合总体规划布局，开始进行综合体建筑设计，从功能关系、体量组合、交通组织等角度出发。
第6周
一草，总体布局、环境与体量、建筑平面关系（主楼+裙楼）初步构思。 第7周
二草，总平面与外环境设计、建筑功能空间关系、开始体量与形体考虑。 第8周
二草，建筑平、立、剖面处理、结构体系确立，造型深入。 第9周
三草，深化总平面、建筑平立剖深化推进；造型确立，进行立面、材料与构造细部探讨。 第10周
三草，全面深入，外环境、功能与造型综合协调。制作建筑体块模型，推动建筑造型与细部推敲。 第11周
三草向定稿图转化，综合协调，调整深化。 第12周
定稿图，总体定稿、技术问题深化、整体把握。 第13周
正图及模型制作。 第14周
正图及模型制作。 第15周
正图及模型制作，注重表现力与完整性。
图纸的构图、色彩及内容的饱满部、深度与精细度，模型注重环境与建筑的关系表达 第16周
3
周一：完成正图及模型制作、细部及完成度分析、图面深化。
周三：交正图及模型、评图。
7．交图与评图时间地点
第十六周周三上午8：20 专用绘图教室
8．参考资料
[1] 建筑设计资料集（第二版）第4集.（办公楼）、第5集.（商业街·商场·百货商店） 北京：中国建筑工业出版社，1994
[2]民用建筑设计通则、商店建筑设计规范、办公建筑设计规范；
高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范（GB50016-2014，2015年5月1日起实施） [3] 王晓，闫春林编著.现代商业建筑设计.北京：中国建筑工业出版社，2005 [4] 刘建荣主编.高层建筑设计与技术.北京：中国建筑工业出版社，2005 [5] 商业建筑、高层建筑、综合体建筑图册、实例集成等（可在图书馆、当当网、卓越网中查询收集） [6] 建筑专业杂志中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集 [7] 互联网中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集
附件资料：
用地红线图（CAD电子地形图） 片区更新改造规划图
基地街区周边环境建筑现状照片
4
5
第17篇：商业综合体供电规划设计方案
**商业综合体供电规划设计方案
1项目概况：
该项目位于提署路于湖路交口，基地面积约181亩，拟建建筑面积约37万㎡，其中：住宅21.9万㎡，商业10.7万㎡，配套用房0.1万㎡，地库3.7万m2。 当涂恒生阳光城集住宅、挑高小户型住宅、酒店式公寓、电影院、餐饮、大型购物广场、配套商业服务等功能为一体的现代商业综合体。
2项目特点： 商业综合体具有定位的滞后性，业态的不确定性,专业系统的复杂性等一系列因素。
3编制依据
现行主要标准、规范：
供配电系统设计规范GB50052－2009
高层民用建筑设计防火规范GB50045-1995(2005年版)
10kV及以下变电所设计规范GB50053-94
民用建筑电气设计规范JGJ16-2008
商店建筑设计规范JGJ48-88
当涂县居民住宅开发项目供配电设施建设标准（试行）
相关专业提供的资料
4负荷计算：
4.1负荷等级
4.1.1 一级负荷：
1、十九层及以上居住类建筑的走道照明、值班照明、警卫照明、障碍照明用电，应急照明、疏散标志灯，主要业务和计算机系统用电（高档住宅监视系统及综合楼机要部分），安防系统用电，电话机房系统，电子信息设备机房用电，客梯用电、排污泵、消防用电（消防水泵、消防电梯、排烟及正压风机、消防中心控制室变频调速（恒压供水）生活水泵等。
2、Ⅰ类汽车库、机械停车设备以及采用升降梯作车辆疏散出口的升降梯用电。
3、建筑面积大于5000平米的人防工程。
4、建筑面积大于15000平方米的百货商店、商场
4.1.2二级负荷：
1、十层至十八层居住类建筑的消防用电、客梯电梯、排污泵、变频调速恒压供水生活泵、主要通道及楼梯间照明等。
2、Ⅱ、Ⅲ类汽车库。
3、建筑面积小于或等于5000平米的人防工程。
4、区域性的增压泵房、智能化系统网络中心等。
5、建筑面积3000～15000平方米的百货商店、商场
其余为三类负荷。
4.2负荷计算
根据业主提供的相关资料:
居民负荷(局管)：
80m2及以下住户914户，标配6kW/户*914户＝5484kW，
80m2以上住户886户，标配8kW/户*886户＝7088kW，
公寓40734m2，标配0.08kW/m2*40734m2＝3258kW，
计5484+7088+3258＝15830kW，
负荷配置系数0.8，计算容量15830*0.8=12664kVA。
公共设施（含地下设施）(自管)：
统计负荷1945kW，配置系数0.5，计算容量1945*0.5=973kVA。商业负荷:
居民楼附属商业(局管)：
面积28077m2：标配0.15kW/m2*28077m2＝4212kW，
配置系数1.0，计算容量4212kVA
商业综合体（自管）：面积64233m2，标配0.10kW/m2*64233m2＝6423kW，配置系数0.8，计算容量6423*0.8=5138kVA
合计负荷：12664+973+4212+5138＝22987kVA
负荷计算，详见附件1《用电负荷统计表》
5供电电源及电压等级
拟采用10kV双电源，2回路专线供电。
6供电方式
高、低压供电方式均采用放射式供电。
高压供电系统图，详见附件3《高压供电系统图》
7变配电方案
7.1开闭所
拟设1个开闭所，进线2回，出线20回（备用2回）。
开闭所采用独立房屋结构，地上布置。
7.2变电所
拟设5个商住用电变电所（局管），提供居民楼及其附属商铺用电。拟设3个商业用电变电所（自管），提供商业区用电。
拟设2个公共用电变电所（自管），提供公共设施用电。
变电所采用10kV双电源进线，低压出线根据建筑电气专业要求配置。
4#变电所与开闭所合并布置，其他变电所采用附属结构，布置在地下车库。变电所设置，详见附件2《电房负荷分配表》
变电所定位图及供电区域，详见附件4《变电所定位图及供电区域图》 8高压系统接线方式及运行方式
开闭所、变电所高低压母线均采用单母线分段接线，设母联开关，进线柜开关之间及与母联柜开关之间采用3取2闭锁方式，防止并列运行。
9保安应急电源
9.1根据建筑电气设计要求，应急电源可采用快速自动启动的应急柴油发电机组或应急电源装置（EPS）,或兼而有之。
9.2应急电源和正常电源之间采取闭锁措施防止并列运行。
10计量
根据供电公司要求，居民用电、商铺用电采用分户计量。商场、公共设施用电采用高压进线计量。
11主要电气设备选型
变压器选用干式变压器。
高压开关柜选用中置柜。
低压开关柜选用固定柜或抽屉柜。
12控制、保护装置及操作电源：
高压开关柜的控制、保护装置采用微机综合测控装置，安装在高压开关柜上。操作电源采用交直流一体屏供电（交流380/220V,直流220/48V）。
设监控中心，对开闭所、变电所实行集中监控。
13工程造价估算
外部电缆线路（2回），约4km，约800万元（不含土建设施）。
内部电力设施：从门前高压电缆分支箱起到电表箱（配电箱）止的设计、设备、材料、安装费用，约2000万元
14项目实施
该项目计划三期分实施：
一期：开闭所，2#变电所，1#公用变电所，8#变电所
二期：3#-7#变电所，2#公用变电所
三期： 1#变电所（电气）
第18篇：苏宁环球商业综合体
石林旅游文化项目
石林旅游文化区的规划范围东至九石阿旅游专线和石林中路，南至绿芳塘水库，西至桃花园，北至石林火车站。
项目分两期建设，以昆石高速公路为界。一期位于昆石高速公路南侧，占地面积近87公顷，约1300亩，是石林旅游文化区的核心区域，将于2014年建成。二期位于昆石高速公路北侧，占地面积276公顷，约4000亩，将在2017年建成。
苏宁环球表示，将以石林地质景观和阿诗玛传奇为依托，以旅游、文化两大战略性产业为引领，通过整体规划，分期开发，把该项目打造成业态丰富、功能多样化的文化、旅游服务区。
根据规划，石林旅游文化区的主要项目包括，结合石林地形地貌建造的两座高星级酒店，销售民族民间土特产和工艺品的旅游商业中心，汇聚风味小吃、特色餐饮的美食城、酒吧、茶坊、画廊等文化娱乐场的时尚休闲街区，以及由客栈、经济型酒店、度假别墅组成的彝族风情小镇和国际度假村。
此外，石林旅游文化区还将规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等配套设施。
苏宁环球的内部人士表示，项目初步估算的总投资达100亿元。鉴于投资金额巨大，苏宁环球拟通过多种渠道筹措资金，包括股东资本金投入、银行融资、吸引战略投资和资本市场直接融资等。
苏宁环球集团投资百亿在昆明石林开建旅游项目(组图)
云南网讯 （记者 李旭俊） 11月18日，由苏宁环球集团投资100亿元在石林倾力打造的综合旅游服务项目正式开工建设。这是石林县打造国际旅游胜地和建设滇中经济区的东南新城的重要一笔。
原江苏省政协副主席、省工商联主席李仁，省委常委、市委书记仇和为云南石林苏宁环球艾美酒店揭牌。
苏宁环球集团董事长张桂平出席开工仪式并讲话；市委副书记、市人民政府市长张祖林宣布项目开工；市委副书记、市政法委书记李邑飞，市人大常委会主任杨远翔，省工信委党组书记、市委常委、市政府常务副市长李文荣，市委常委、市委秘书长保健彬，市政协常务副主席张建伟等市领导和企业方代表参加开工仪式并为项目培土奠基。
苏宁环球石林旅游项目以石林世界自然遗产和享誉世界的阿诗玛优秀民族文化为依托，以旅游和文化两大战略性产业为引领，整体规划，分期开发，打造高端旅游服务设施和国际度假村、风情小镇相结合的旅游综合服务区，推动石林从单一的观光旅游向以旅游服务、商业娱乐、度假旅居为主的国际旅游胜地转型提升。
据悉，项目规划面积3.5平方公里，预计总投资100亿元人民币。其中，一期项目计划投资48亿元，规划建筑面积近90万平方米，1200余亩用地已于今年4月通过公开摘牌取得土地使用权。一期项目建设周期4年，将于2015年全面建成。重点建设四个方面的旅游服务项目：
两座高星级酒店
苏宁环球集团将聘请世界知名设计公司，结合石林独特的喀斯特地形地貌，按照世纪精品和地标性建筑要求，精心规划设计两座高星级酒店。酒店建成后，将由世界著名的喜达屋国际酒店管理公司负责管理，分别命名为“石林苏宁环球艾美国际度假酒店”和“石林苏宁
环球喜来登大酒店”。
旅游购物中心
在巴江两岸规划建设满足境内外游客消费需求的旅游商业中心，集中展示和销售七彩云南的民族民间土特产、工艺品暨各种旅游纪念品，汇粹全国各地的风味小吃、特色餐饮美食城暨酒吧、茶坊、画廊及其他文化娱乐场所，打造时尚休闲街区，逐步形成“不夜城”。
彝族风情小镇和国际度假村
统一规划设施先进、配套齐全的彝族风情小镇和国际度假村，建设一批客栈、经济型酒店、度假别墅，使之成为境内外游客度假旅居和体验当地风土人情的重要窗口。让前来石林的海内外游玩得开心，住得舒心、吃得放心，真正实现“让远方的客人留下来”的美好愿望。
彝族博物馆和节庆广场
苏宁环球集团与省市县有关部门合作，规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等旅游文化服务设施，把石林的阿诗玛优秀民族文化真正打造成为石林旅游之“魂”，成为云南旅游文化产业发展的新亮点。
作者：李旭俊
(本文来源：云网)
第19篇：商业综合体投资项目协议
商业综合体投资项目建设意向合同
甲方：
地址：法定代表人：
乙方：
地址：
法定代表人：
第一条总则
1.1根据相关法律法规，甲方受市政府委托，甲乙双方本
着平等、自愿、有偿的原则，经过充分友好协商，就乙方在*****商业综合体投资建设项目，达成一致意见，订立本合同，以资共同恪守。
第二条项目位置、用地情况及建设标准及建设时限
2.1甲方同意乙方在**********新城建设商业综合体项目。
项目建设地点位于**********新城号地块内，总占地面积约平方米。确切位置、土地面积、边界四至、使用年限等最终以土地出让合同为准。
2.2乙方必须通过招、拍、挂取得该地块土地使用权,土地
出让价格按规定程序评估确定。
2.3乙方必须按《**********新城控制性详细规划》的要求建设该项目，五星级酒店建设高度需在136米以上，
2.4甲方负责自本合同签订之日起15个工作日内征地、拆迁完毕， 30个工作日内正式挂牌。
2.5乙方必须自取得土地使用权5个工作日内开工建设，并保证于年将本合同约定项目投入使用。
第三条相关规定
3.1乙方不得改变土地使用性质，不得建设其它用途的项目。
3.2按东南新城政策规定，乙方享受总地价330万元∕亩（5000元∕平方米）的优惠政策（其中亩建五星级酒店用地为零地价土地）。乙方另行承担取得土地使用权所需缴纳的税费。行政事业性收费按相关规定收缴。
3.3甲方负责依照法定程序协助乙方办理土地使用权出让手续，并依法取得《国有土地使用证》。
第四条履约保证
4.1本合同经双方签字盖章生效后3个工作日内，乙方向甲方指定的土地收储单位**********城市基础设施建设投资有限公司缴纳合同保证金万元人民币。
4.2若乙方依法取得本合同约定地块的土地使用权，乙方
缴纳的合同保证金可抵作土地价款。少于地块挂牌总价款部分，由乙方一次性补齐，超出本合同约定的总地价优惠价格，享受土地成交价款扣除国家、省规定提取的各项专项资金外，按东南新城政策给予乙方奖励。
4.3若乙方未能依法取得本合同约定地块的土地使用权，甲方于3个工作日内退还乙方合同保证金及银行存款利息。
第五条违约责任
5.1乙方未按本合同约定日期进场开工建设、投入使用，应按日缴纳合同保证金2‰的违约金。
5.2乙方取得土地使用权后，未按本合同规定标准投资建设或两年没有进行投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。
5.3乙方未按本合同约定时限缴纳保证金，从逾期之日起，每日按应缴纳费用的2‰缴纳违约金。
5.4甲方未按本合同约定的条件、时限为乙方办理土地使用权手续，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方的合同保证金，并按乙方已付合同保证金的2‰自乙方付款之日起按日支付利息。
5.5甲方未按本合同4.3条约定退还乙方合同保证金，从逾期之日起，按日向乙方支付2‰合同违约金。
第六条不可抗力
6.1在本合同履行期间发生不可抗力导致本合同不能履行的，本合同终止履行，双方互不承担违约责任。
6.2不可抗力的范围及法律后果，按《合同法》第一百一十七条的规定执行。甲方政策的变化不属于不可抗力范围。
6.3宣称发生不可抗力的一方应在不可抗力发生之日起3日内以书面形式通知对方，通知经一方确认后，该方可在不可抗力妨碍其履行义务期间，全部或部分免于履行该义务。
第七条争议解决
7.1若在执行本合同或解释有关规定时发生争议，双方应协商解决。
7.2若双方不能协商解决争议，可以通过**********中级人民法院裁决。
第八条附则
8.1本合同未尽事宜双方可另行签订补充合同约定。对本合同的任何修改或变动应经双方书面同意，补充合同、修改或变更的协议与本合同具有同等效力。
8.2本合同双方签字盖章后生效。
8.3本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
（以下无正文）
甲方：***************新城开发建设管理委员会指挥部 地址：********************
法定代表人：
委托代理人：
签订时间：年月日
乙方： 地址：
法定代表人：
委托代理人：
签订时间：签订地点：月
年日
第20篇：漫谈城市商业综合体之一
漫谈城市商业综合体之一
心若水
城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。
综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即
1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。
2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。
3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。
4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。
5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。
它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。
城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。
城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。
商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。
商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。商业地产是目前地产的最高形式，要在项目建设与运转中实现人才队伍的壮大，核心竞争力的加强，商业地产产品品牌的形成，呼应服务于城市主导、业主主功能、主业的价值链，为未来综合竞争力的打造做好基础工作。
