楼市调研报告
推荐第1篇：上半年广州楼市报告
2018年上半年广州楼市报告
前言
自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，一二手楼市迅速降温。其中一手住宅从2017年上半年开始成交下滑，下半年至2018年上半年成交平稳，没有随着供应的步骤出现上涨。而二手住宅总体也呈现下滑状态，但幅度较小。另外无论一手住宅还是二手住宅，成交价格均保持平稳上扬态势。
一、一手住宅
1、2016年—2018年半年度广州一手住宅成交走势
一手住宅半年度成交表现平稳
自2017年3月广州最严调控政策落地后，一手楼市迅速降温，2017年上半年网签量从7万多套直降至5万多套，而2018年上半年的网签量只有调控前2016年下半年的一半。从2017年下半年开始，市场需求回归理性，成交表现平稳，2017年下半年和2018年上半年的网签量和网签面积非常接近，几乎持平。
价格方面，2018年上半年一手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为17929元/平，环比上升10.07%，比去年同期上涨8.47%。
2、2018年H1广州一手住宅月度成交走势
一手住宅成交回暖明显，6月创新高
除了2月份春节成交下滑外，2018年上半年广州一手住宅成交整体逐步回暖。3月成交小高峰后，从5月开始，新批供应大幅增加，直接拉动楼市回暖，促使6月迎来大突破，一手住宅月度网签量首次破万，成为近一年成交峰值。网签均价在前5个月表现平稳，在6月爬升不少，主要是由于6月中心城区集中网签导致价格结构性大幅上涨。
3、2018年H1广州各区一手住宅网签量价地图
网签总体下滑，天河、白云、海珠“逆市上涨”
从各区域成交情况来看，2018年上半年广州大部分区域网签均价有回落，但同比下降幅度不是很大，最高只有16%。而中心城区的荔湾区、白云区、海珠区和越秀区则保持价格上涨态势，其中海珠区同比上涨了16.96%，是全市增长最多的区域。
各区网签普遍下滑，调控政策效果明显。但上半年中心城区出现了成交黑马，天河区、白云区、海珠区三大区域网签不但没有下滑，还出现了上涨，其中天河区同比更是上涨了159.08%，白云区同比也上涨了近6成。
4、2018年H1广州各区一手住宅网签量占比
增城稳坐“销冠”宝座
从各区的情况来看，增城稳坐2018年上半年成交“头把交椅”，网签量占全市一手住宅网签的3成多，得益于其相对充足的新批供应。中心城区的黄埔区则拿下全市第二名，而紧随其后的是正处粤港澳大湾区红利中心的南沙区。
5、2018年H1广州一手住宅楼盘热销榜
外围区成最大赢家
在单盘销售方面，阳光城丽景湾以1673套位居全市第一，重获新生的广州亚运城以1219套排名第二，位于增城的宝立方iplus排名第三，成交1136套；此外，从榜单上可以看出，上榜的楼盘中来自外围区的楼盘占了8席，反观中心区，只有2名上榜，差距略显悬殊。而top10的成交价格整体非常平民，最高不超过1万5每平。
二、二手住宅
1、2016年—2018年半年度广州二手住宅过户走势
二手量跌价升
与一手住宅相似，2018年上半年广州二手住宅成交量跌价升。乐有家研究中心数据统计显示，全市上半年过户37730套二手住宅，环比下跌35.71%，同比下跌50.53%；成交面积为354.65万㎡，环比下跌28.31%，同比下跌47.33%；成交均价为23789元/㎡，环比上涨8.10%，同比上涨23.25%。
此外，从2017年下半年开始，二手住宅过户也直接减少了近2万套，到2018年上半年过户量只有37730套，无论是过户量还是过户面积，均刷两年新低。
2、2018年H1广州二手住宅月度过户走势
二手住宅上半年较为波动
不同于一手住宅的回暖，2018年上半年的二手住宅过户一直在波动变化，总体呈现下滑状态。虽然在3月和5月出现成交小高峰，但直至6月份，均未能重回1月份的状态。
但价格总体在平缓中上升，中度有回落，是因为数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等，其网签价比市场价低很多。故网签价与部分区域实际市场售价有一定出入，因此仅供参考。
3、2018年H1广州各区二手住宅过户量价地图
全市过户量大幅下降
从量价地图可以看出，2018年上半年各区二手住宅价格普涨，同比涨幅超过30%的有番禺区、增城区、黄埔区和白云区共4区，其中增长幅度最高的为增城区39.81%。而天河区和越秀区则驻守4万元价格高地。
不同于价格的普涨，各区二手过户量则全面负增长。同比下降幅度超过40%的多达7个区域，其中天河区和白云区下滑高达5成。
4、2018年H1广州各区二手住宅过户量占比
外围5区独占半壁江山
2018年上半年成交热点依然在外围区。上半年全市过户37730套二手住宅， 外围区过户20454套，占比58.52%，撑起二手住宅的半壁江山。其中番禺区以6595的过户量超过常胜将军增城区成为一哥，而增城以17%的占比屈居第二名。
2018年上半年在“房住不炒”基调下，广州楼市表现平稳，而下半年或将维持330调控政策不变。如下半年粤港澳大湾区加快建设的消息传出，广州楼市或将会迎来一大波利好。
推荐第2篇：太原市楼市分析报告
太原楼市近期情况统计
一、2014年太原市房地产市场回顾及分析
2014年，受全国房地产市场寒流影响，太原房地产市场也一直寒意笼罩。持观望、等降价，成为大部分意向购房者共同的心态。虽然，限购取消、房贷新政、公积金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市场并未达到预期走势，冷酷的行情加剧了房企竞争，行业进入了全新的时期。具体特点如下：
1、一线品牌房企悉数进驻，外来者向主导者转变，引领着太原楼市的发展。如： 1月7日，绿地以总价9.05亿元拿下滨河西路西侧地块的33437平方米土地，成交楼面均价2879元/平方米，打造绿地中央广场项目；
1月29日，恒大以总价15.6897亿元，拿下位于尖草坪区赵庄新村、滨河东路以东、龙康街以北范围内的五宗土地，欲打造尖草坪区最大的住宅综合体——恒大御景湾； 年中旬，万科160亿元投资北营城中村1300亩改造项目；
9月份，富力也首次借太原城中村改造“东风”，欲在龙堡村打造“富力又一城”。
2、万科、保利、恒大为代表的品牌房企顺应市场需求，将产品结构做出调整，首置首改类产品比重大幅增加。
3、随着房地产市场的变化，营销模式一直不断演进。全民营销、首付分期、保价协议、精装改毛坯、“萤火虫”、车位抵价券、“小蜜蜂”活动等营销手段层出不穷。如： 万国城MOMA微信抢红包、万科城市乐跑赛、富力保价协议、绿地儿童嘉年华、富力微电影《父亲的执着》首映、恒大首付分期、保利全城寻找遗失兽首、拉菲公馆全民营销等。
二、2015年太原市房地产预测及要闻前瞻分析
1、2015年房地产市场趋势明显——成交降温、房价回落、投资增速放缓、库存高位运行；调控政策延续变化深度，限购松绑、信贷放宽、限价淡化，“去行政化”趋势更加明显，预计成交价难以反弹，市场会持续分化。
2、2015年第一周，太原市场略显平淡。在这年度交替过度的一周中迎来了元旦假期，各项目客户来访明显偏低，并且元旦期间的市场优惠力度不及以往，直接导致成交量急剧下滑，当前楼市在土地、住宅及商业市场中均表现平平，有专家预测称五月份以后或有回暖迹象。
3、具体要闻如下：
《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日起实施，条例明确，不动产包括土地、海域以及房屋；内容共分为35条，涉及不动产登记、信息共享、保护及法律责任等。这无疑将进一步加重购房者们的观望心态，对于回暖之势本不明朗的楼市来说，犹如雪上加霜。
2015年3月起，太原市将加大市政公用设施的建设力度，特别是供热、供水、排水等地下管线的配套力度，使地下管网覆盖至东山、西山等盲区。这对于处于城郊结合部的楼盘来说，真是莫大的福音。
三、太原市重点楼盘案例分析
1、富力-盈栖谷
作为太原富力城的第六期项目，盈栖谷共计17栋住宅楼，其中，9栋10层住宅楼，8栋9层住宅楼，共计972户，小区占地2.17万平方米，并有小学、幼儿园和商业街等配套。住宅均为一梯两户，楼间距为43-47米，具有1.5倍的采光优势。
2014年12月27日开盘发售12#、15#、16#、21#、22#共五栋，起价6800、均价7500，当天销售200余套，实现销售额2.11亿元，去化率达到75%，目前尾房在售。
产品优势，容积率：1.
19、公摊比：11%----15%、小高层、纯板楼、精装修、价位适中。
2、恒大御景湾 恒大御景湾是恒大地产集团于2014年在太原北城打造的又一生态居住区，是继太原楼市名盘恒大绿洲后，又一超大规模社区。总占地面积约502亩，总规划建筑面积逾117万㎡，总规划户数超过约9000户。
目前，该楼盘正处于火热认筹中，交3000抵20000，已排号1300余个，预计出售5#、6#、7#、8#、9#，共五栋，均为33层高层住宅，可涵盖76---137平米户型，约927套，暂定均价7500元（含精装修），本月中下旬开盘。
产品优势：生态环境好、送精装修、规模大、品牌号召力强、生活配套齐全、首付4.5万元、70年产权等。
3、五龙湾-府东天地
五龙湾·府东天地规划小区总占地130亩，总建筑面积30万平方米，住宅区域由七栋高层组成，5#楼32层224户，两梯两户，内含6万方风情商业街，8000平米大型美特好已签约加盟。
目前，正在排号中，交一万抵六万，预计均价7000元，全款优惠95折；暂定本月底开盘发售1#、3#和10#，可售面积有70---191平米，包括公寓、两居、三居及超大户型。
产品优势：价位低、刚需户型丰富、优惠力度大、70年产权等； 产品劣势：公摊偏大、地理位置略偏、品质较低。
4、保利-香槟国际
太原保利香槟国际是保利地产在太原打造的首个精品住宅小区，旨在打造太原最具品质感、最有城市生活氛围的首席高尚住区；占地140000平米，建筑面积约630000平米。
该楼盘已于2014年10月18日开盘，当日发售1#、6#和10#共计680套，已售500余套，均价8200元、正售89---143平米尾房； 目前，正推出“暖冬团购季”活动处理尾房，除正常优惠外“两居额外优惠94折、三居额外优惠96折”，据测算，购买每套优惠至少6万元；另有保利专属银行贷款利率89折优惠；
产品优势：70年产权、品牌号召力强、户型配比合理、优惠及暖场活动丰富、地理位置优越等。
5、绿地卢浮公馆
绿地卢浮公馆，位于半山国际花园二期项目东北侧，是绿地集团在太原东部新城打造的又一生态宜居项目，6-11层的低密社区，为业主营造别墅园区的感受。目前，90-200平的全景小高层户型入市，占地115000平米、建筑面积132000平米。
目前，主推116---140平米户型，均价7200元、起价6666元；绿地卢浮公馆新年钜惠，首付20%，低至13.3万；团购优惠2万抵4万、关注绿地会并转发可立减1万。另外还有少量86-94㎡ 的两居室在售。
产品优势：低密度洋房住宅、公摊小、价格实惠、品牌号召力强、优惠方式丰富等。
推荐第3篇：上海楼市分析报告
2015年上海房地产市场调研报告
http://www.daodoc.com
2016-05-20 来源：《上海房协》2016年第
1、2期
房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。
本次调研着重分析2015年上海房地产市场运行情况，并对2016年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2015年上海房地产市场的基本情况 (一)土地供应
2015年，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少17．5％。其中居住用地739公顷，增长25．7％；商服用地194公顷，减少15．3％；工业用地317公顷，减少53．8％。
(二)房地产开发投资
2015年，全市完成房地产开发投资3468．94亿元，比上年增长8．2％(全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1．0％)，增幅回落5．5个百分点；其中住宅投资1813．32亿元，比上年增长 5．1％(全国为增长0．4％)，增幅回落1．7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的54．6％，占比上升1．3个百分点。
(三)房地产开发建设
2015年，全市商品房施工面积15095．33万平方米，比上年增长2．8％，增幅回落5．9个百分点；其中住宅施工面积为8372．12万平方米，下降1．8％。在施工面积中，新开工面积2605．08万平方米，下降6．4％(全国为下降14％)；其中住宅新开工面积1560．28万平方米，增长0．8％(全国为下降 14．6％)。
2015年，全市商品房竣工面积2647．18万平方米，比上年增长14．4％，增幅上升11．8个百分点；其中住宅竣工面积1588．95万平方米，增长3．5％，增幅下降4．8个百分点。
(四)房地产交易
2015年，全市商品房销售(市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房)2431．36万平方米，比上年增长16．6％，增幅上升29．1个百分点。其中商品住房销售2009．17万平方米，增长12．8％，增幅上升24．5个百分点。
2015年，全市存量房(二手房)成交登记面积为2654．58万平方米，比上年增长65．26％，增幅上升103．32个百分点，其中住宅成交登记2365．36万平方米，增长76．18％，增幅上升116．36个百分点。
(五)住房价格
全市新建商品住房价格指数，2015年
1、3月份环比持平，2月份环比下降，4—12月份环比持续上涨，2015年12月比上年同期上涨18．2％。
二手住房价格指数：全年除2月份环比持平外均为上涨，2015年12月份比上年同期上涨11．7％。 2015年，全市商品住房平均销售价格(含保障房)21501元／平方米，比上年上涨31％。二手住房平均成交价格25295元／平方米，比上年上涨17．8％。
(六)房地产金融
2015年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348．65亿元，同比增长12．04％，增幅同比回落1．56个百分点。其中人民币个人住房贷款余额6076．46亿元，同比增长10．1％；人民币房地产开发贷款余额5478．89亿元，同比增长17．25％。
二、2015年上海房地产市场的政策环境
2015年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：在供应端通过《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。2015年，央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。2015年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。
(一)房地产有关政策
1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。……中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。
2、3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发[2015]37号)，《通知》共四条：
一、合理安排住房及其用地供应规模。(一)科学编制住房建设规划及年度实施计划。……(二)加强住房用地年度供应计划编制。……住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。(三)强化住宅用地供应管理。各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。……
二、优化住房及用地供应结构。(四)优化住房供应套型结构。在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需求……(五)促进房地产用地结构调整。……
三、统筹保障性安居工程建设……
四、加大市场秩序和供应实施监督力度……。
3、3月30日，中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》共三条：
一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。……对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40％，……
二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20％；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。
三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。……。同日，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)，《通知》要求将个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上 (含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(业内将这两条政策称为“330新政”)
4、8月27日，商务部、住建部等六部门联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策》。
一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。
二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。 (上海按现有政策执行，没有变化)
四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。
5、9月30日，人民银行、银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，《通知》共两条：
一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25％。
二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。同日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》 (建金[2015]150号)，共八条。
一、提高实际贷款额度。2015年8月末住房公积金资金运用率低于 85％的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50％-60％。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。
二、设区城市统筹使用资金。……
三、拓宽贷款资金筹集渠道。有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。
四、全面推行异地贷款业务。……
五、简化业务审批要件。……
六、提高管理效率和服务水平。……
七、加快改造升级信息系统。
……
八、建立考核问责制度。……
6、12月18—21日中央经济工作会议召开。……会议认为明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。……第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。会议强调要化解房地产库存。提出通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
7、12月28日住建部召开全国住房城乡建设工作会议，会议强调巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点。
8、4月9日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》，《通知》对最高贷款额度进行了调整，
1、购买首套住房。个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元保持不变。
2、购买改善性第二套普通商品房。参照购买首套住房政策。
3、购买改善性第二套非普通商品房。个人最高贷款额度由20万元调整至40万元，家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元；缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元保持不变。
9、10月9日，上海市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议上指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。韩正表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。韩正提到，当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。韩正强调，要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。
(二)货币金融政策
1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策
2015年全年M2增长目标为12％左右。12月末，广义货币(M2)余额139．23万亿元，同比增长 13．3％，增速比上月末低0．4个百分点，比上年末高1．1个百分点；狭义货币(M1)余额40．10万亿元，同比增长15．2％，增速比上月末低0．5个百分点，比上年末高12．0个百分点；流通中货币(MO)余额6．32万亿元，同比增长4．9％。2015年全年净投放现金2957亿元。
12月末，本外币贷款余额99．35万亿元，同比增长13．4％。12月末人民币贷款余额93．95万亿元，同比增长14．3％，增速比上月末低0．6个百分点，比上年末高0．6个百分点。2015年全年人民币贷款增加11．72万亿元，同比多增1．81万亿元。
2、降息降准各五次，释放流动性
央行决定：3月1日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各0．25个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1．2倍调整为1．3倍。5月11日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各0．25个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1．3倍调整为1．5倍。6月28日起下调一年期存贷款利率各0．25个百分点。下调后一年期存贷款基准利率分别为2％与4．85％。8月26日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各0．25个百分点，同时放开一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。10月24日起下调金融机构一年期存贷款基准利率各下调0．25个百分点。下调后，一年期存贷款基准利率分别为1．5％和4．35％，其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。
央行决定：2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0．5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0．5个百分点的存款准备金率。6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0．5个百分点；对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0．5个百分点；降低财务公司存款准备金率3个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。 9月6日起下调金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0．5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。10月24日起下调金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0．5个百分点。
三、2015年市场形势分析与2016年市场走势预测
2015年，上海房地产市场呈现出“量价齐升”的态势。土地出让面积同比减少17％，价格仍处高位；商品住房销售面积同比上升16．6％，住房价格指数环比连续9个月上涨；二手住房成交同比增长 76．18％，价格指数环比连续11个月上涨。
2016年，从宏观经济面看，国民经济仍处于探底阶段，国内投资疲软，国外经济回升缓慢，进出口持续下滑，经济增长仍将面临较大的压力，因此，2016年房地产行业仍将是支撑国民经济增长的重要力量。从政策面看，“去库存”仍将是2016年中国房地产市场的主旋律，因此2016年楼市整体政策面仍将保持相对宽松，但鉴于不同城市分化严重，“分类调控”也将是主要调控原则，上海将继续执行一系列调控政策，控制房价过快上涨，限购政策仍将延续，以防止投资需求过快增长导致房价涨幅过高。从资金面看，宏观经济依旧低迷，为支撑经济增长，整体资金面仍将相对宽松。但由于美国进入加息周期，这会制约人民币进一步的降息空间，并加大汇率的波动幅度。从上海房地产市场供求关系看，由于总体需求比较旺盛，供应相对偏紧，2015年上海一二手房市场成交量均创下近年来的新高，提前透支了部分需求，房价上涨过快对需求也产生了一定的制约作用，再加上需求比上年有所减少，随着新开工回升，供应紧张的局面有所缓解，预计供求关系会逐渐趋缓。综上所述，预计2016年上海房地产市场将呈现出“暖中趋缓”的格局，土地市场仍将量减价升，房地产开发投资保持低位增长，商品住房成交面积稳中有降，住房价格涨幅趋缓。以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。
(一)土地供应总量持续回落，住宅用地增加，土地价格上升明显
2015年，土地供应总量有所减少，全市共计出让国有建设用地使用权1240公顷，比上年减少 17．5％。
2015年1—12月，住房用地供应739公顷，比上年增长26％，其中保障性住房用地450公顷(经适房86公顷、动迁安置房347公顷、公租房17公顷)，占全市住房用地供应60．9％，商品住房用地供应289公顷，占39．1％。
2015年，上海市出让成交经营性地块96幅，终止挂牌11幅，无流拍地块。住宅平均成交楼面地价17682元／平方米，比上年上升37．6％，平均溢价率为40％，比上年下降了8个百分点；商办平均成交楼面地价11800元／平方米，比上年上升46．3％，平均溢价率为21％，工业平均成交楼面地价1535元／平方米，上升56．5％，平均溢价率为2％。(表1)
2015年上海土地市场呈现量减价升的格局，由于供应量减少，竞争剧烈，地价居高不下：2月11日，首次通过招拍挂拿地进入上海的当代置业旗下的武汉摩码置业以17．35亿元竞得闵行区江川社区 0
1、02单元(MHPO-110
1、MHPO-1102单元)52-03地块(颛桥镇186-1地块)，成交楼板价 18777元／平方米，溢价率95．55％。4月16日，大名城以29．06亿元和21．7亿元先后竞得唐镇新市镇 D-03-05a地块和唐镇新市镇D-04-07地块。楼板价分别为27909元／平方米和29697元／平方米，溢价率达到69．15％和67．57％，唐镇楼板价再创新高。6月3日，华润置地联合华发股份以总价 87．95亿元，竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，楼板价为38062元／平方米，溢价率26．87％。6月19日，首创、保利置业、山东黄金联合体以总价34．54亿元，竞得杨浦区平凉社区01E2-0
1、02地块(
12、13街坊)，楼板价为42725元／平方米，溢价率46．12％。7月15日，金融街以总价88．15亿元摘得上海火车站北广场以北地块，楼板价2．7万元／平方米，溢价率为 50．12％，成为上海全年总价最高地块。8月12日，阳光城以总价17．3亿元摘得杨浦平凉社区02C1—12(大桥街道101街坊)地块，楼板价49236元／平方米，溢价率59．6％，成为上海全年单价最高地块。9月25日，平安集团联合杭州滨江集团以34．65亿元竞得祁连社区121601单元B3-03地块，楼板价28755元／平方米，溢价率91．7％，刷新了大场板块的土地单价纪录。12月10日，金辉集团以总价28．15亿元竞得闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01—15A地块，楼板价43790元／平，溢价率143．28％，预计未来保本售价将达到6．5万元／平方米以上，而目前周边在售的精装公寓普遍售价仅4万元／平方米上下，面粉已经贵过面包。12月17日，中铁建以总价38亿摘得奉贤区南桥镇D-01—13区域纯宅地，楼板价19179元／平方米，溢价率219．65％，成为上海全年溢价率最高地块。纵观全年土地市场成交数据，土地市场竞争激烈，地价整体涨势明显，由于宅地稀缺性不断突显，市场对住宅用地，特别是优质宅地的竞争热情仍然较高，住宅用地溢价率超过50％的地块有27幅。
分析2015年上海土地市场成交火热的原因：一是土地供应规模持续减少，2013年以来土地市场供应量一直是“负增长”，市场供应跟不上市场需求节奏，上海住宅类用地与每年的销售量相比较还是供不应求。二是受政策利好影响，楼市成交火热也带动了土地市场，同时，开发企业回笼了大量资金，有强烈的补货需求。三是2015年全国不同城市之间出现了严重分化，三四线城市楼市普遍销售不畅，库存压力居高不下，一线城市供销两旺，因此，大型房企的布局策略重返一线城市，这导致一线城市土地市场再度火热。
值得注意的是，2015年上海土地市场的热度已经引起了政府部门的高度重视，10月9日，市委书记韩正作了关于“控房价，调供应结构”的讲话，之后五幅住宅地块暂停出让，其中嘉定和杨浦的两幅地块出让指标进行调整后重新出让，在出让要求中增加了中小户型和保障房的比例。嘉定新城A03-5地块住宅套数下限由此前的“325套”增至“411套”；90平方米以下户型建筑面积比例由“不低于 20％”，调整为“不低于50％”。根据地块的建筑面积及住宅套数限制，调整后，住宅套均面积由150平方米变为119平方米，至少一半建筑面积为90平方米以下的中小户型。新江湾城N091104单元 C1-02(D7)地块保障性住房所占总住宅建筑面积的比例由原先不低于5％，调整为不低于20％；90平方米以下中小套型住宅面积占比，由“不低于20％”提高到“不低于60％”。
2016年土地市场走势分析：一是适应市场变化，实施精准、精细的供地方式，在研判分析的基础上，分区域、分类型，对各类建设用地进行规模、结构、节奏和时序的调控，推进土地市场平稳发展，这将是2016年土地市场的主旋律。二是控制地价，以约束性措施调整土地供应结构，加大中小套型和普通商品房供应，这将仍然是土地供应管理的重要工作和主要方向之一。三是2015年上海房地产市场销售火爆，房企回笼了大量资金，加上整体社会资金面宽松，房企资金面普遍充裕，在土地竞争中底气十足，优质宅地的竞争仍将非常激烈。总体上看，受到上海土地供应不断减少，开发企业拿地需求不断上升的影响，2016年土地市场将延续今年量减价升、竞争激烈的态势，部分区位优异的宅地可能出现高溢价率。
(二)房地产开发投资稳定增长，占全社会固定资产投资比重持续上升
2015年房地产开发投资3468．94亿元，比上年增长8．2％，增幅较上年回落5．5个百分点。2015年，上海房地产开发投资增幅总体呈现回落走势，上半年达到全年最高15．8％的增幅。2015年，上海房地产开发投资占全社会固定资产投资比重继续上升，达54．6％，比上年提高1．3个百分点。
从房屋类型看，非住宅投资占比提高。2015年，上海住宅投资1813．32亿元，比上年增长5．1％，占房地产开发投资的52．3％；非住宅投资1655．62亿元，增长11．7％，占47．7％，比上年提高1．5个百分点。
从投资结构看，土地购置费占比接近3成。2015年，上海房地产开发投资中的建安工程投资 2212．04亿元，比上年增长6．5％，占全部房地产开发投资的63．8％；土地购置费1004．41亿元，增长 15．0％，占29．0％，比上年提高1．8个百分点。
从投资主体看，非国有投资占比略降。2015年，上海国有房地产企业投资255．94亿元，比上年增长16．5％；非国有投资3213．00亿元，增长7．6％，占全部房地产开发投资的比重下降0．6个百分点。在非国有房地产企业中，股份制企业投资1809．65亿元，增长20．3％；私营企业投资715．02亿元，下降17．1％；港澳台商企业投资540．53亿元，增长32．5％；外商企业投资132．89亿元，下降33．2％。
2016年，房地产开发投资仍将低速增长。支撑房地产开发投资继续增长主要有四方面因素：一是在建规模较大，房屋施工面积超1．5亿平方米；二是经济要稳定增长需要投资保持一定的力度，2015年国家出台政策促投资增长，调低了部分房地产项目资本金比例；三是房地产开发商普遍预计今后仅
一、二线城市房地产市场还有发展空间，因此各路房产商扎堆进入上海拿地，2015年上海土地市场成交依旧活跃，高溢价地块层出不穷；四是随着房屋建设标准提高，装修房比例提升，建安成本不断上涨。影响房地产开发投资增速回落主要有三方面因素：一是投资增幅回落的趋势已经形成，从2015年 1—6月增长15．8％的最高点回落至年底个位数8．2％的增长；二是建设进度有趋缓的迹象，房屋竣工面积增幅已从2015年1—3月增长70．0％的高点回落到2015年全年增长14．4％，同时新开工面积长期处于下降区间运行；三是投资基数偏高，将会对2016年投资增长带来一定的压力。综合支撑房地产开发投资继续增长的因素和影响投资增长回落的原因，预计2016年上海房地产投资仍将保持一定的规模，但低速增长的概率较大。
(三)商品住房销售量上升明显，价格大幅上涨
2015年，上海商品房市场在“330”新政和信贷宽松的一系列政策利好下，商品住房成交面积增加，改善性需求释放明显；商品住房价格指数连续上升。市场总体上呈现“量价齐升”的状态。
2015年，全市商品房批准预售2311万平方米，比上年减少2％；其中商品住房批准预售1626万平方米，比上年减少12％。全市商品房销售(市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房) 2431．36万平方米，同比增长16．6％；其中商品住房销售2009．17万平方米，同比增长12．8％。
2015年1—12月上海新建商品住宅价格指数1月份环比持平、2月份环比下降0．1％，3月份环比持平，4月份起环比连续上涨，每月涨幅依次为0．7％、2．6％、2．4％、1．9％、1．6％、1．9％、2．1％、1．9％、2．1％。2015年12月比上年同期上涨18．2％。
从全国70城市新建商品住房价格指数看：2015年，我国房地产市场整体回暖，但城市间分化趋势愈加明显。2015年1-2月，价格环比上涨的城市仅有2个。受“330新政”的政策的影响，5月份上涨的城市个数增加到了20个，其中一线城市涨幅明显，北上广深环比涨幅分别达到1．1％、2．2％、1．4％和6．6％。7-9月，上涨城市逐月增多，分别达到31个、35个、39个。10月份上涨城市减少为 27个，但一线城市价格仍全线上涨，环比涨幅最大的是上海，达2．1％。11—12月，上涨城市达到33个和39个，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。
据房地产交易中心网上数据(见图1)显示：2015年，上海房地产市场呈现出一季度低迷、二季度回暖、三季度升温、四季度火热的走势，全年市场化商品住房(不包括保障性住房)销售面积达1385．64万平方米，创下2009年以来的新高；销售均价31944元／平方米，比上年上涨21．9％。从走势上看，2015第一季度，受春节等传统淡季的影响，市场在低位徘徊，分别成交78．36万平方米、35．03万平方米、70．81万平方米，第二季度受“330”新政等一系列利好政策影响，市场快速回暖，当月成交115．15万平方米，
5、6月份成交量再次放大，分别达到132．88万平方米和136．88万平方米。第三季度，受到央行两次降准降息的影响，市场进一步回暖，
7、
8、9三月分别成交121．57万平方米、114．77万平方米、131．87万平方米。四季度，受到央行第五次“双降”和房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，市场出现“日光盘”，这让购房者产生了恐慌情绪，“买涨不买跌”的心理让楼市成交再次井喷，10月和11月分别成交142．15万平方米和137．51万平方米，12月成交168．67平方米，全年翘尾收官。
成交量的上涨也带动了各个项目销售均价的快速上升，比如市中心区域的万科翡翠滨江，1月时项目一期公寓的成交均价不到7．2万元／平方米；到了12月二期公寓成交均价已直逼9万元／平方米大关。普陀武宁板块内的标杆项目大华清水湾花园，年初均价为5．6万元／平方米，到年末地处同一地段的绿地海珀玉辉项目，其公寓开盘成交均价已达7．6万元／平方米。远郊项目涨幅也非常可观，嘉定南翔从年初均价2．5万元／平方米涨到了3万元／平方米，涨幅达20％；南汇周浦涨幅更大，从年初时的 2．5万元／平方米上涨到3．3万元／平方米，其中世茂云图项目12月售价已达38026元／平方米。
分析2015年商品住房量价齐升的原因主要有四点：一是多项支持住房消费的政策作用逐步显现。五次降准降息、降低二套房首付比例、缩短营业税减免年限、提高住房公积金贷款额度等政策有效降低了购房成本，创造了优越的购房环境，释放了自住和改善性住房需求；二是投资性需求“卷土重来”，推动了房价过快上涨。上海从2011年实现限购限贷以来，投资性需求基本离场，“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，出于资产配置的考虑，投资性需求回潮明显，而且这部分需求对价格不敏感，带动了房价的上涨。三是土地市场“地王”频现带动了未来房价上涨的预期。据2015年全年宅地成交数据显示，上半年几近一半地块溢价在45％-95％；下半年更甚，约四成地块成交溢价在95％-200％。地价的不断上涨让某些区域已经出现了“面粉高于面包”的现象，这也进一步带动了商品住房的成交。四是一些房地产开发企业适时增加推盘规模，加大营销力度，市场需求持续活跃。
2015年，上海房地产市场近五年来首次出现了供应小于销售的情况。随着市场成交活跃，商品住房库存下降，市场化新建商品住房可售量减少。截至12月末，网上市场化商品住房可售面积1075．35万平方米，同比减少257万平方米，其中非普通商品住房801．35万平方米，同比减少178万平方米；动迁安置住房可售量2503．27万平方米，同比增长156万平方米。按近半年的月均成交量计算，2015年底市场化商品住房库存消化期为7．9个月，比2014年底减少8．1个月，由库存充裕转为存货紧张。
根据DTZ戴德梁行数据显示，2015全年高端住宅表现突出，明显优于整体市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级，高端„门槛‟更是水涨船高。单价70,000元以上单套1200万以上高端公寓全年成交2321套，同比增长324．44％，套均价格2160万，套均面积242平方米；单价50000以上、单套1200万以上的高端别墅成交705套，同比增长161．11％，套均价2660万，套均面积331平方米。从板块分析来看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集区全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交 42％。陆家嘴滨江、原卢湾、黄浦滨江成交出现井喷式增长；北外滩在过往两年未取得成交情况下首次取得高端住宅成交；洋泾、徐汇滨江等新兴亲水板块成为今年高端市场黑马，成交套数、面积、总销售额均居于高端市场榜首，个别项目畅销程度甚至达到开盘首日去化80％以上。
2016年上海商品房市场走势分析：2016年上海房地产市场将呈现“暖中趋缓”的走势。上海地少人多、住房需求旺盛的基本格局并未改变，房价上涨动力依然存在。由于2015年市场需求过度释放，开发商已经没有足够多的存货供市场销售，供需两端都将需要时间重新累积，同时房价快速上涨也对刚需和改善型需求的支付能力产生影响，市场因此将进入供需结构调整期。综合各种因素初步判断：2016年上海商品住房成交面积稳中有降，供应略减，住房价格涨幅趋缓。 (四)二手住房市场成交量大幅上升，价格指数环比上涨
2015年上海存量房登记面积2654．58万平方米，同比上升65．26％。其中存量住宅登记面积 2365．36万平方米，同比上升76．18％；成交均价25295元／平方米，同比上升17．8％。
2015年1—12月上海二手住房价格指数：1月份上涨0．3％，2月份上涨0．1％，3月份持平。在“330新政”和金融政策的影响下，二手住房价格从4月开始上涨加速，4-7月份逐月上涨，上涨 0．6％、2．2％、1．2％、1．6。8—10月增幅回落，依次为上涨1．1％、1％、0．8％。11月份上涨1％，12月份上涨1．2％。2015年12月比上年同期上涨11．7％。
总体上看，据房地产交易中心网上数据(见图2)，2015年二手住房市场走势与新建商品住房基本一致，呈量价齐升走势。
1、
2、3月份受到传统淡季和春节的影响，市场成交清淡，分别只有18721套、9903套、21140套。“330”新政后，二手房成交量快速放大，
4、
5、6月份成交量分别为 36504套、36755套、33860套。7—10月份，随着刚需、改善和豪宅交易升温，二手房成交始终维持在高位，分别成交32567套、32435套、34245套、31976套。年底，随着“恐慌入市”现象抬头，不少买家年前“抢收”，再加上“地王”频出，拉动了周边板块二手房价格，市场走出翘尾走势，11月和 12月分别成交35695套和39806套。
2016年二手房市场分析：当前中央定调的宽松政策环境，提高了买卖双方对于后市的信心。在金融动荡背景下，房地产保值增值功能彰显，这些都会对二手房市场起到支撑作用。但2015年上海月均3万套左右的成交量已经过高，远超正常成交量，大量二手房成交需求被透支，有效挂牌有所减少， 2016年二手房市场可能会进入冲高后的调整期。成交量或有减少，房价仍将维持。
四、对当前上海房地产市场的看法和建议 2016年是“十三五”的开局之年，开发企业应密切关注房地产行业在“十三五”时期的发展方向，适应新常态，按照推进供给侧结构性改革的要求，加速创新转型，谋求未来更大的发展空间。同时， 2016年也是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，是推进结构性改革的攻坚之年。年终召开的中央经济工作会议把房地产行业“去库存”列为五大重点工作之一，可见2016年“去库存”仍将是全国房地产行业的首要目标，但我们也应注意到不同城市之间分化加大，一线及部分热点二线城市由于自身经济、人口、产业等优势，供需矛盾依然紧张，因此应加强对上海房地产行业发展特征的研判，主动适应上海“十三五”发展的趋势，保持市场和行业持续健康发展。
(一)密切关注当前市场走势，保持房地产市场稳定发展
2015年，在多重政策利好的叠加效应下，上海房地产市场呈现“量价齐升”的走势，交易量达到近年来的最高水平，伴随着市场的回暖，投资性需求已有“卷土重来”之势，这部分需求的特点是其释放会随预期的变化提前或延后，并对房价起到助涨助跌的作用，加大市场波动，不利于市场的稳定发展。为此，建议政府要密切关注市场所存在的隐患，合理引导市场预期，引导房地产企业继续“稳定供应”，引导住房需求稳定且有序释放，防范市场大幅波动。
一是加强市场监管力度，防范投资需求扰乱市场秩序。密切关注房地产市场走势，防止市场炒作激发的非理性需求，引发房价大幅上涨。2015年，随着市场的回暖，投资投机性需求回潮明显，这部分需求更多是出于资产配置的考虑来置业，对价格并不敏感，这也是2015年房价快速回暖的重要推手，这部分需求主要采取两个方式来规避限购，一是只签约不登记，这种情况在高端楼盘中普遍存在，有的楼盘达到20％；二是通过造假的境外身份重复购房。政府部门应对这部分违规的需求加强审核，堵住限购政策所存在的漏洞。严格执行二套房贷政策，明确有房无贷购买非普通商品住房首付比例(“330”政策对此未明确)。
二是注意房地产投资占比过高对行业和经济整体的不利影响。近些年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重不断上升，与经济整体的协调性下降。由于前期投资高速增长导致2015年上海房屋在建面积超1．5亿平方米，达到当年销售面积5倍以上，投资规模偏大将直接影响今后若干年的市场供应和房价波动。同时，房地产业作为上海重要产业之一，对地方经济较快增长做出了巨大的贡献，但是对于一个城市来讲，房地产业是资源消耗量较大的产业，占用了大量钢铁、水泥、砂石等资源，而且土地资源更是具有稀缺性，上海城市能够承载的人口规模也是有限的，长时期占比过高不利于上海房地产业的持续稳定发展和经济的稳定增长。
三是防范市场快速上升之后可能出现的波动。根据上海房地产市场过去十年来的走势规律看，每两年就会经历一个周期，最长的上涨期限为18个月，此轮上涨从2014年四季度开始，至今已经持续了13个月，到2016年下半年市场或许会进入调整期，前期短期内过度上涨和恐慌性购房会透支需求，并加剧市场的波动，而且2016年下半年正是2015年高价地的上市时间节点，这对于刚需和改善型需求的支付能力会造成很大的压力，可能会造成短期内需求无法跟上供应的情况。政府部门应密切关注市场供需变化，做好预案，防止市场从过热骤变为过冷，引起波动。 (二)深化研究土地供应制度，缓解土地供需结构矛盾
截至目前，上海建设用地总规模超过全市陆域面积的40％，明显高于不少国际大都市。上海将2020年的阶段控制目标确定为3185平方公里，为未来建设用地的“终极规模”。上海土地资源的紧约束已经成为城市发展的新常态，传统用地扩张式发展模式已经不再符合上海土地资源的现实情况。过去 10年，本市年均净增常住人口约60万人，目前全市常住人口超过2400万人，但与此同时，本市市场化住宅土地供应却是逐年下降的趋势。上海房地产市场呈现人多地少、需求旺盛的格局，环境资源承载压力很大。“十三五”期间，在建设用地逼近上限、人口仍呈净流入的背景下，需要深化研究土地供应结构和供应方式，与住房供求关系相匹配，以适应本市未来人口变化趋势、基础配套设施等环境资源承载能力。
一是进一步深化研究土地供应制度改革问题。在房地产二三级市场的市场化制度已基本确立的情况下，需要深化土地供应制度改革。研究改革现有的土地供应方式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。我国内地土地批租制度源自香港，要学习借鉴香港做法 (香港土地一级市场由政府直接供地，占比很小；土地二级市场供求关系由市场调节)，研究探索加快城市存量国有土地使用权流转，鼓励企业自用的存量土地入市。
二是落实农村集体建设用地入市流转问题。1988年起，上海率先在国有土地上实行了建设用地使用权有偿、有期限的使用制度，即建设用地使用权的物权化。2007年全国人大通过的《物权法》赋予了农村集体土地上“三块地”(土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权)为用益物权，但在实践中，“三块地”的用益物权权能尚未实现。因此，如何落实“十八大”的要求，亟待研究推进。上海围绕农村集体建设用地入市流转已经有所动作，目前正在松江区试点。应当明确，入市流转的是基于用益物权的使用权出让、转让，而不是仅基于合同的出租、转租，这是融资抵押的前提。同时，农村集体“三块地”改革，如何体现有偿有期限使用制度，也是题中应有之意。
三是加强对规划建设区外现状低效工业用地的利用。据统计，上海现状建设用地中工业用地比重偏大，其中，规划建设区外现存低效工业用地约占198平方公里，该区域工业用地占全市工业用地比重接近1／4，工业总产值占比却不到10％。“减量化”就是对不符合土地利用总体规划要求，而且社会经济或者环境效益较差的建设用地，通过拆除复垦等土地整治工作，恢复农地生产能力，发挥生态用地功能。
四是增加中小套型住宅的土地供应。目前，上海房地产市场存在结构性问题，供求结构不协调，主要反映在：房地产开发商偏好建造大户型高档房屋，而改善居住条件的中低价位、中小户型住宅供应显得不足。很多适合造刚性需求的区域造了高端性住宅，造成了供需不匹配的问题。比如说美兰湖板块，该区域地处外环外，现在在售的楼盘基本都是大平层，即使在今年市场火热的形势下，去化速度依然缓慢，这就是定位不清造成的后果。希望有关部门在土地出让时能做研究，在出让条件中增加中小套型的比例，缓解目前市场中小套型商品住房供需紧张的局面。 (三)积极适应市场“新常态”，保持企业稳定增长
2016年房企将可能面临更加复杂的环境，全国层面去库存压力仍大，转型进入深水区，行业将进入一个存量和整合的新常态。房企应从产品设计、经营转型、金融创新等方面入手，积极应对市场新常态。
适应改善性需求，设计出适销对路的好产品，提高市场竞争力。上海房地产市场经过多年的发展，改善型产品已经逐渐成为市场的主流，开发企业应设计出适销对路的好产品，更好满足购房者的需求。 2015年“户型为先”为规划思路的楼盘如雨后春笋般不断涌现。在1．2的容积率下，开发商不再勉强去打造纯低密度社区；在1．8的容积率下，开发商也不再去安排一些排屋或者跃层产品，企业将着眼点更多放在了户型的舒适度上。大面宽、短进深、高附赠的产品非常受到市场的欢迎。此外，为了控制总价，在竞争激励的市场中保持竞争力，无论刚需楼盘还是高端楼盘，户型都愈加紧凑。在远郊的一些项目，三房面积向80平方米迈进，两房已经多在70平方米上下甚至更小，例如首创旭辉城的两房为75平方米，龙湖锦宸公馆更小，只有54平方米；二在市中心，旭辉铂悦滨江总价800万的90平方米三房被一抢而空，绿地海珀玉晖最先卖完的是总价同样逼近800万的99平方米两房，就连原本一期做 250平方米以上大平层的万科翡翠滨江，也在二期做起了90平方米的两房、145平方米的三房。
适应城市发展需要，积极参与城市更新计划，保持企业发展空间。未来上海中心城区的新增建设用地极少，而由旧城区更新带来的房地产开发项目将成为主要内容。近期召开的城市工作会议中，也将城市更新问题提到了前所未有的高度，未来上海将着眼于城市建设和发展整体，总体考虑，突出重点，继续推进中心城区和郊区城镇旧区改造，并将“城中村”改造纳入城市更新范围，重点推进列入保障性安居工程的三类旧住房综合改造项目，并积极推进国有垦区危旧房和农村低收入户危旧房改造工作。房地产开发企业应适应上海城市更新对房地产开发的要求，积极参与，使之成为房地产行业发展的新增长点。
适应行业发展新阶段，逐步从开发转向经营，促进企业长期发展。从产业的特点来说，经过了三十多年的建设开发，上海的城市建设和功能已经日益成熟，人口也相对稳定，大规模的开发建设将告一段落，相应的房地产业主营业务将逐渐从开发销售商品房转为提供服务，即完成从市场的产品发展向市场经营发展的过渡。根据中央经济工作会议中“发展住房租赁市场，……鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”的要求，更多企业对房屋可以持有经营，转向住房租赁、物业经营等多种业态。比如在美国传统的开发销售房地产已经不是主流，大部分企业都是以提供服务为主要盈利模式，这种经营行为还会派生出其他与之相关的经营活动，如不动产的抵押、典当、信托、融资租赁，不动产的置换交易、法律咨询、评估代理，房地产股票、债券、保险和金融等。随着房地产业的进一步发展，房地产经营将会逐渐形成并逐步取代房地产开发。开发企业要适应这一转变，逐渐将经营产品和服务，从城市的开发商转变为城市的营运商。
适应金融发展新趋势，借力资本市场，改善企业财务结构。在本届政府大力推进金融改革的背景下，房地产行业的金融本质将更加显现。房企要利用好宽松的资金面，进一步尝试发行金融创新产品，获取更多渠道的资本支持，如引入金融机构为股东，分拆有潜力的业务上市、房地产资产证券化(贷款证券化)、房地产投资信托基金(REITS)等，这对我们上海的房地产企业来说是有先天优势的，上海作为中国的金融中心，企业更容易在转型中取得渠道优势。如2015年，绿地集团投资9．5亿元合计持有杭州工商信托近20％股份，成为其第二大股东，此举意味着绿地将首次进入金融信托业务领域。
(四)以创新引领转型，探索企业运作新模式
过去三十年，房企的传统运作模式主要是靠土地和房产的升值来获取利润，这是一种重资产的经营模式。在“地王”现象频现、房价涨幅受行政管控等背景下，房企的盈利空间被不断压缩，经营背后的不确定性也在增加，这会影响企业后续发展的稳健性。虽然上海没有其他二三线城市那样的去库存的压力，但当前阶段正是企业探索运作新模式的最佳时机，摆脱对旧的运作模式的依赖，才能真正探寻出新的模式。目前主要有四种创新运作模式可供开发企业借鉴。
一是商办地产的轻资产模式。传统的重资产开发模式，需要在前期买地、建设上投入大量的资金，如今销售遇冷，企业负债率上升，运营压力、资金链承受巨大压力。轻资产模式下，多数资金将来源于房地产基金或其他渠道，开发企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力。这种模式必须有已成功运营的明星案例，其次是大量的品牌资源以及可匹配的人员储备。万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年首批投资约240亿元人民币，建造约20座万达广场，并委托万达负责招商、运营和管理，其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。万达通过此类模式的创新，能够促使商业地产板块走上“轻重并举”的发展道路，而节约的资金，能够促使万达后续商业项目的快速复制。
二是经营管理层的事业合伙人制度。未来管理模式和人才将是房企竞争力的核心要素。房企面临着经营和战略层面的大转型，也需要在经营管理层的激励制度上进行创新。近年来，大型房企高管离职的现象开始增加。为了确保管理团队的稳定，部分房企加大了，激励机制的创新力度，而事业合伙人制度就是其中一个重要模式。如万科在2014年就推出了事业合伙人制度。目的就是让已经上了两千亿规模的企业，通过建立管理层和员工共享共担企业的风险和利益机制，继续保持活力，继续焕发创业激情实现转型。该制度主要包括合伙人持股计划、事业跟投计划和事件合伙人管理等三个内容。相比此前的股权激励等传统模式，此类计划鼓励员工投入资金、积极持股，使跟投项目从一开始就和员工的切身利益捆绑。从效果看，员工对加快项目周转，节约成本，促进销售等多方面体现出合伙人的意识和作用，对提升公司经营业绩起到了积极作用。
三是经营物业的资产证券化模式。近年来，中国房地产公司的融资方式主要依靠银行贷款为主。在新常态模式下，房企对融资模式的创新节奏加快，各类房地产金融产品不断出现，而且在这个过程中有相应的政策制度为其引导。比如：在2014年9月公布的央行、银监会文件(“央四条”)中，明确鼓励银行业金融机构通过发行MBS进行金融创新。对于房地产企业而言，后续可以围绕商业项目租金、物业费、停车费等资产，积极进行资产证券化的金融创新。部分房企已经有了类似的动作，2015年7月世茂房地产联合博时资本、招商银行、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出了“博时资本—世茂天成物业资产支持专项计划”。该金融产品，是以世茂集团境内全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司因提供物业服务而享有的物业费收入为基础资产标的。世茂房地产凭借此类金融工具，加快了物业服务费用的变现，对于其他房企而言自然是有启发的。
四是与“互联网+”相应的企业转型模式。随着互联网的普及，信息技术催生了大量新产业、新业态，房地产企业也需要改变以往的粗放式运营模式，从“互联网+”中寻找契机，从本质上来说，就是摒弃传统的项目开发模式，而积极向建立大消费平台转型，如尝试更多商业模式，其中利用互联网经济，深耕客户资源，发展社区经营，尝试更多的商业模式。再如摒弃传统的项目开发模式，向长期持有物业积极经营物业方向发展。又如项目的投资方向围绕生态、健康、快乐时尚展开，将对项目管理转变为对人的服务，一切以人的需求出发，为人提供全生命周期的服务，通过“大服务”实现企业的增值。（作者：上海市房地产行业协会）
推荐第4篇：德阳楼市二手房市场报告
2011德阳楼市二手房市场报告
[摘要]2011年市场总体评价是：德阳房地产市场迎来了最激烈也是最惨烈的一年。受宏观调控和市场供给急剧增大的影响，市场竞争异常的激烈，随着市场观望气氛的加重，竞争也开始变得惨烈起来。 转载请注明出自转载请注明出自
2011年市场总体评价是：德阳房地产市场迎来了最激烈也是最惨烈的一年。受宏观调控和市场供给急剧增大的影响，市场竞争异常的激烈，随着市场观望气氛的加重，竞争也开始变得惨烈起来。
2011年，德阳新增商品房面积达200万平方米，加上新开工的经济适用房和廉租住房以及大量的拆迁改造住房等，给德阳楼市创下了有史以来的最高记录；与此同时，截至2011年11月，德阳二手房共计成交31万平方米，较2010年下降25％。在成交价格上，与2010年成交价格比较，2010年二居室房屋成交均价在4200-4600元/平方米左右，而今年却跌到了3900-4300元/平方米左右，较2010年每平方米下降了300元左右。2011年的二手房市场走过了最为严峻的考验。
根据我公司的市场摸底调查以及公司旗下新亚房产超市的经营实际，特推出“2011德阳楼市二手房市场报告”，仅供参考，不作市场决策依据。
一、2011年德阳二手房市场所表现的特点
（一）上半年总体平稳，下半年全面下滑
德阳二手房市场2011年前6个月总体平稳,进入6月份以后,由于受宏观调控政策的进一步深入的影响,市场观望情绪加重,成交量逐步下降，成交价格也有所回落。
从今年的二手房交易量来看，2月份、3月份、4月份相对平稳，6月份开始，购房观望情绪开始明显体现。特别是最近数月，在市场成交交易量下降的同时，二手房的成交价格也呈下调趋势。一些楼层高、面积大的房源，因为需求量较小、需求面较窄，基本难以成交。 在市场整体变冷的情况下，一些好的二手房房源也出现了短时间紧俏的情况。这样的房源大多数是以多层为主，因为多层房源在德阳基本“绝迹”，特别是一些有不可替代的地理优势的房源，如果含配套装修，又是现房，具备随时拎包入住等优势，受到了很大一部分人的关注。出现这样的情况，很大程度是因为：前几年新开发的楼盘基本以大户型房源为主，时至今日又基本上是属于在建工程，加之近两年国家提倡以经济小户型为主，客观上形成了中小户型看好的市场氛围。
在整体上，2011年二手房市场的下滑，客观上商品房的供应量增加，也对二手房市场产生了一定程度的冲击。
(二) 商业地产交易相对活跃，住宅交易相对低迷
在前三年住宅价格的高速增长期，其中有不少投资型客户以及投机型客户的介入，他们将投资的视线从其他投资领域投向房地产市场，造成房地产市场的短期供求失衡，致使房地产交易一路飘红，房价也随之一路上行。
2011年，随着宏观调控的持续深入，在住房的升值空间被挤压缩小的情况下，这些投资型客户以及投机型客户又将投资视线转向商业地产。
在这一过程中，当然也有部分房地产开发企业在住房销售疲软的市场状况下，把投资资金从住宅撤出，转向新的投资热点--商业地产进行开发。从购买铺面到接盘写字楼，商业地产的价格从前两年几千元/平方米蹿升至现在的几万元/平方米，2011年商业地产不热都HOLD不住。
从今年的购买客户来看，购买住房客户多以刚性需求和改善性需求为主，而往日的投资型客户以及投机型客户转向购买商铺为主。
二、影响2011年德阳二手房市场的主要因素
（一）宏观调控的影响
2011年1月26日国家出台新国八条，对房价的抑制起到了明显的作用。
1、差别化住房信贷政策
（1）外地户口限制贷款
户口限制对购买力的影响较大,外地人口买房要提供当地一年以上社保证明或一年以上纳税证明，而这样的客户在政策之前基本上达到20%左右。虽然各地执行有差异，但对于没有执行的一些区域也造成了客观的影响。
（2）首套、二套贷款门槛提高、三套停贷
今年银行贷款利率在不断调整中，首套房利率由1.0倍上调到1.2倍，二套房由1.1倍上调到1.3倍以上；购买首套住房，首付增加到3成，第二套住房，首付增加到6成，由于首付比例的提高，让客户的资金倍感压力。这对改善性客户影响很大，这样的客户在政策之前基本上达到25%左右。
由于二手房贷款按评估价计算，银行为了控制风险，评估价相对低于成交价，所以计算下来，贷款额有时还不能达到成交价的40%。使部分改善性客户无法承受。三套房不能贷款，将一些投资性客户拒之门外。
（3）各家银行银根紧缩，放款额度受到限制，严重影响房屋按揭。由于银行每月限制放款额度，使按揭放款时间延长，卖房人不愿等尾款时间太长，而拒绝贷款。毕竟选择一次性付款客户的不多，因而就导致了成交量的下降。
2、商业地产交易费用过高，投资者难以承受
在住房投资势头不大的情况下，很多客户转向商业地产投资，导致一时间商业地产投资过热。于是主管部门采取相应措施，提高税率，目前德阳市卖方的税率已经达到9.32%，双方的税费合计已经达到14.87%。鉴于市场潜规则，卖方净得，所以让作为买方的部分投资者无法承担过高的费用而选择放弃。
3、税收政策的调整
对五年以内全额征收营业税，提高税率对购房者影响很大。目前5年以内的二手房源达到60%以上，客户对这样房源的需求达到40%左右，由于税收的增加导致部分客户转向购买一手房，也有部分客户由于税收过高而放弃购买，配房相比以前困难很多。目前中介行业的潜规则，是卖方净得，卖房人把全部过户费用转嫁给买方，无形中增加了购房者的交易成本，使其购房压力增大。
（二）供求关系的变化
据不完全统计，2010年新建商品房存量80万平方米，在2011年1-11月份新增销售面积大约200万平方米，销售面积75万平方米，从全年的可售商品房来看，同比去年可售面积增加了256%。而需求量在经过2009年-2010年两年期间的大量释放后，相当于在供求关系上呈现出了反向走势。
但是，德阳最新规划提出发展百万人口大城市，现阶段城区人口总量距离离预期的人口发展目标还有段距离，加上东汽、东锅搬迁进入德阳，所以德阳楼市的购房需求量还是较大的，德阳楼市的发展信心普遍还是很足的。
从整个德阳开盘的楼盘及可售面积来看，2011年下半年明显呈增长趋势，直接导致供大于求，增加了购房者的选择范围。充足的房源，开发商之间价格的竞争，购房者观望情绪的浓厚，购房者已经不再有往日的冲动消费，德阳房价也正在逐步回归理性。
（三）德阳经济发展的变化
德阳属于重工业为主要经济支柱的城市，消费群体很大一部分来源于东电、东汽、二重三大厂。从某种程度上讲，三大厂职工的消费态度，很大程度地影响着德阳楼市的消费态度，二手房市场的销售也受到影响。
三、对2012年德阳二手房市场发展变化的分析展望
（一）国家政策对德阳的影响
2012年，房地产市场的平稳健康发展对于国民经济极其重要，与百姓的利益也密切相关，因此国家的房地产宏观政策也备受关注。近期国家对于2012年的宏观调控基调是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，为了市场的平稳健康发展，2012年的宏观政策仍将以控制房价为主。
德阳地区房地产的发展必须融入当地的经济发展之中，在经过一系列调控后，房价在逐步进入合理的回归线，处于三线城市的德阳，房价还是在比较合理的价格内，今后的房价在短时间内应该处于比较平稳的状态，长期发展来看应该稳中有升。
（二）下调存款准备金将意味着信贷政策的放松
2011年11月30日，中国人民银行决定：从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民存款准备金率0.5个百分点。这离央行上次2008年12月份下调存款准备金率已经时隔35个月，也意味着自2010年以来的紧缩货币政策或正式转向，而未来信贷可能进一步放松，这对2012年倍感资金压力的刚性需求客户和改善性客户无疑增强了购买信心。
（三）德阳住房需求
目前发达国家的城市化人口达到70%-75%，中国近期规划的城市化率将达到50%，德阳规划建设成为100万人口的宜居类城市，人口规模的扩大，将意味着住房消费的增大。德阳一直处于快速发展中，随着未来大型企业及外来人口的不断进驻，不仅带动城市经济发展、加大社会就业率，同时住房需求也将不断提升。因此当地购房刚性需求必占主导地位。其次，德阳自身城市环境通过这几年政府的用心打造，使得今日的德阳市已发生翻天覆地的变化，非常适合居家生活，而周边县级地区老百姓也逐渐向德阳市区移居。2012年高铁建成后，德阳到成都只有20分钟的车程，通行时间堪比成都市内自驾车一环到二环，据此估计，未来德阳将会有大量高铁沿线的外来人口入住。
(四)德阳二手房市场前景
新建商品房在修建销售后，无论有多新，不论是否住过，只要经过一次买卖，都将变成二手房，“二手房”的概念是以交易而论之。城市发达到一定程度，二手房的销售面积、销售额将会远远超过一手房，这是客观的房地产市场发展规律所决定的。而德阳目前处于成长阶段，二手房的销售不及一手房的一半，德阳二手房市场的成长还有很大发展空间。国家的土地是有限的，随着时间的推移，新建商品房的数量也是有一定限制的，在未来的德阳房产市场，二手房将不断增加，也将占领更大的房产市场份额。
推荐第5篇：3月杭州楼市分析报告
[研究院]2013年3月杭州楼市分析报告
来源：透明售房市场研究院政策“窗口期”的三月
一、前言
3月1日晚出台的国务院办公厅“国五条细则”使持续了三年的以限购、限贷为主要内容的中国房地产市场调控进入了一个新的阶段。但由于所给出的严格征收二手 房转让20%个税，提高二套房首付及利率等政策都留下了执行前的“窗口期”，因此，中国房地产市场调控出现了十年来最尴尬局面：二手房疯狂赶政策末班车， 一手房在买卖双方对未来预期均不确定的情况下，也呈现供需两旺局面，土地市场还没有表现出明显的降温迹象。
二、数据
1.商品房
据透明售房市场研究院统计，3月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为8473套，其中主城区新建商品房签约量为4755套，余杭区新建商品房签约量为2554套，萧山区新建商品房签约量为1164套。
3月杭州市区新建商品房签约量创历史同期新高，相比2012年3月6872套，增加1601套，同比上涨23.3%。
3月杭州主城区新建商品房签约量创历史同期次新高，仅比楼市最为火爆的2009年少了12套，位列历史同期第二位。相比2012年3月4321套，增加434套，同比上涨10%。 3月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为17104元/平方米，其中主城区新建商品房签约均价为20728元/平方米，余杭区新建商品房签约均价为11554元/平方米，萧山区新建商品房签约均价为15363元/平方米。
3月杭州市区新建商品房签约均价相比2013年2月16983元/平方米，环比上涨0.7%。 3月杭州主城区新建商品房签约均价相比2013年2月20278元/平方米，环比上涨2.2%。
【2013年3月杭州商品房市场研究报告】
2.二手房
据透明售房市场研究院统计，3月杭州主城区共签约二手房8627套，其中住宅8391套，创历史新高。3月19日主城区二手房签约量达496套，为历史交易日最高值。
3月杭州主城区二手房一个月的签约量，已远远超过了2013年2月1067套签约量，甚至超过了2012年月均签约1915套和2011年月均签约1172套，为2011年同期1169套的7.38倍，为2012年同期2009套的4.29倍。
2013年3月主城区二手住宅的签约均价为19790元/平方米，环比2013年2月19320元/平方米上涨2.43%，同比2012年3月18776元/平方米上涨5.4%，价格走势基本平稳。
【2013年3月杭州二手房市场研究报告】
3.土地
2013年3月，杭州市区（包含主城区、余杭区、萧山区）共成交土地22宗，总面积1375.5亩，总可建面积244.8万方，总成交金额104亿元，环 比增长57.7%，与2012年月均成交额61.1亿元相比暴涨107%。由于2012年3月杭州市区土地市场极为冷清，仅4宗商业地块成交，总成交额 6.2亿元，与2013年3月不具可比性。
杭州主城区2013年3月共成交土地12宗，总面积842.4亩，总可建面积142.8万方，总成交金额105.2亿元，成交面积占比61.2%，成交金额占比83.1%。余杭区和萧山区成交土地相比较少，成交金额占比分别为7.2%和9.6%。
2013年3月，房产大鳄在土地市场上表现抢眼，以保利、金地、龙湖、朗诗、富力为代表的已进驻杭州的大鳄进一步加强土地储备，而万达和港中旅则在本月首次踏足杭州楼市。
【2013年3月杭州土地市场研究报告】
三、重要结论
1.三月的市场火爆是由于2012年强劲复苏及年末翘尾在春节之后的延续和“国五条细则”真正实施之前所留下的政策“窗口期”共同叠加效应。
2.十年调控已经使市场各方形成了较强的耐药性和抗药性。3月1日，国务院办公厅的“国五条细则”没有起到市场预警和改变人们预期的作用。
3.购房者基于对二套房首付及利率的提高及二手房20%个税可能被转嫁的焦虑，加快了购买行为。
4.开发企业也陷入了对未来预期不确定的焦虑。早销、快销、多销成为普遍共识和选择。
5.市区新建商品房签约均价环比上涨0.7%，连续六个月保持基本稳定，少数楼盘价格上涨，上涨的主要原因是：
①区域内供需关系发生逆转，部分板块供应减少，而需求仍旺盛，这种供不应求有些是结构性的，毛坯小户型缺口较大。如滨江、桥西等板块。
②区域内地价大幅上涨，新的地价成为在售楼盘新的参照系。如丁桥、北软等板块。
6.刚性需求仍旺盛。刚需房源80-90方小户型签约量占比超六成。
7.大户型去化速度仍较慢。
推荐第6篇：2月杭州楼市分析报告
[研究院]2014年2月杭州楼市分析报告 文/透明售房市场研究院
一、前言
2014年2月，恰逢春节。受春节的影响，一般的年份成交量都不活跃。所以一般都不具有市场指标意义。
但2014年2月，市场却格外令人关注。除了由于春节带来的市场影响和延续了春节前市场的低迷以外，德信•北海公园和天鸿•香榭里两个楼盘的降价引发了市场极大关注和剧烈震动。
降价带来的影响震动，波及到了整个杭州市场，甚至波及到了全国市场。进而引发了银行和资本市场的强烈震动。这场市场地震还余波未平。
现在得到的消息，两个降价楼盘都得到了市场积极反响，绝大多数房源已经成功销售。 对于整个市场来说，这两个楼盘，毕竟只是极小的一部分，是个案。而引发降价**的市场的根本因素，如高库存量和对市场未来预期的悲观都还没有消除。而且两个降价楼盘激活的仅仅是刚性需求。改善型需求和高端需求，仍然没有释放。甚至还没有看到激发他们的条件和动因。
杭州市场降价的蝴蝶效应，也说明了整个市场处于敏感和脆弱的时刻。 市场的走势尚需一段时间观察。
未来一个月将是观察杭州房地产市场及整个中国房地产市场的一个重要窗口期。
二、数据
1.新建商品房
2014年2月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约量为2631 套，同比环比均大幅下降，环比下降56.33%，同比下降19.34%。其中主城区签约926套，余杭区签约927套，萧山区签约778套。其中，余杭区签约量超过了主城区，占到了市区签约量的35.23%。 2月杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房签约均价为14544元/平方米，同比环比均有所下跌，环比下跌11.38%，，同比下跌14.36%。
市区商品房存量维持在11万套以上。2月底，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源有112499套，比2014年1月底115091套，减少2592套。
2.二手房
2014年2月二手房市场签约量持续回落，成为2013年来签约量最少月份，主城区二手房仅签约966套，其中住宅880套。
二手住宅签约均价经过上月的短暂回升后骤跌1190元/平米，2月签约均价17672元/平方米，跌破18000元/平方米，创2013年以来新低。
小面积、低总价户型成交最多。2月面积在90平方米以下房源签约套数占二手住宅签约总量67.49%，其中60平方米以下房源占比最高；同时，总价在130万元以下房源签约套数占总量一半以上，达53.97%。
3.土地
2014年2月，杭州市区共成交土地22宗，总面积80.1公顷（折合1200.8亩），总可建面积159.2万方，总成交额92.2亿元，同比上涨15%，环比下降73%，较2013年的月均成交额110.6亿元减少了17%。
2月，杭州市区共成交宅地7宗，总面积44.5公顷（折合667.1亩），总可建面积101.9万方，总成交额79.8亿元，占比87%；共成交商地15宗，总面积35.6公顷（折合533.7亩），总可建面积57.2万方，总成交额12.4亿元，占比13%。
推荐第7篇：嘉兴楼市
2012嘉兴楼市：低开高走，量升价稳，楼市回归理性
来源：宜居城市网 时间：12-12-
31经历了2011年的楼市寒冬之后，业内人士和普通民众对于2012年的楼市也是众说纷纭，暴涨暴跌的论调甚嚣尘上，但是临近年关，2012的嘉兴楼市的实际走势粉碎了之前的论调，从2012年的整体走势来看，成交量呈现出一个低开高走的态势，但成交价格却又相对稳定。
据宜居城市网最新数据统计显示，2012年嘉兴市商品房备案面积为222.37万平方米，其中普通住宅174.3万平方米，普通住宅的备案套数也是达到了14521套，普通住宅的备案面积和备案套数同比去年增幅达到了67.85%和56.56%。而2013年普通住宅的年均价为7365元/平方米，与2012年的7441元/平方米的年均价相比出现了1.02%的微小的跌幅，这也说明近两年的楼市调控取得了明显成效，房价的暴涨势头已经得到了明显的遏制，房价渐趋稳定。
2012年，国家对于楼市的调控虽然延续，但是调控的力度有所减弱，部分地方公积金贷款额度的提高、首套房优惠政策出台等政策都对楼市的回暖起到了助推作用，而具体到嘉兴的楼市，年中银行的连续降息对于购房者特别是刚需购房者来说绝对是一大刺激因素，春博会、夏博会、秋博会三次房博会上开发商也适时加大了推盘力度，这些因素都助推了2012年嘉兴楼市成交的回暖；但是与此同时，为了能够更好更快的去库存和回笼资金，2012年很多开发商都推出了大力度的优惠促销活动来吸引购房者，这也使得2012年的楼市相比2011年在成交量大幅上升的情况下，年均价相对平稳甚至出现了微跌。
与今年楼市回暖今年的土地市场却一直延续了相对冷清的态势，政府在推地上相对谨慎，而开发商的拿地热情也不高，底价成交或者流拍成为了今年土地市场的主旋律，当然也不乏亮点，老西站地块最终以13920元/平方米的高价出让，给2012年的土地市场增添了一抹亮色！
推荐第8篇：楼市通
飞越楼林，直达目标客户！
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二零零八年X月
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XX邮政局
2008年月日
推荐第9篇：话题@楼市
【楼市】
楼市的春天还远吗? 自中央实行调控以来，刚需观望，开发商资金链紧张，土地流拍，并购悄然进行，这些都在表明，中国楼市已经步入冬天。
而日前，中央经济工作会议再次重申楼市调控“不动摇”的决心，促进房价回归合理，并定调明年为积极的财政政策和稳健的货币政策。对于积极的财政政策，财政部财科所所长贾康贾康认为，根据欧洲危机情况 ，我国不排除新一轮加大政府直接投资的可能。
虽然中央政府的屡次澄清调控不放松，但从房价下降的明确表态到房价回归合理的模糊回应，加之积极的财政政策的制定，依然让不少人嗅出了不一样的气息。
明年的调控究竟会否放缓？面临深度资金链紧绷的开发商们是否将迎来曙光？这种蔓延在楼市的蝴蝶效应将持续还是缓和？楼市的春天还要等多久？
李骁：上海乘星行行销服务机构总经理
但愿对楼市未来的悲观是杞人忧天
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场，世界超过50%的建筑项目发生在中国，仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量即达31.59亿平方米。
根据最新发布的“2011中国摩天城市排行榜”显示，中国正在建设的摩天大楼总数超过200座，相当于美国同类摩天大楼的总数。全球十大高楼，中国有6座。5年后中国的摩天大楼总数将超过800座，是现今美国总数的4倍。中国房地产业这驾战车可谓庞大无比，轰轰烈烈。
因为房地产业的强劲需求，使得中国成为全球多达50%的水泥、铁矿石、钢材、煤炭等大宗商品和原材料消费国，国外有媒体报道说：“这足以让最漫不经心的观察人士明白房地产在这个全球第二大经济体中的重要性。”
其实其重要何止于宏观经济，中国房地产业更是与每一个家庭和个人休戚相关。由联合国人居署、国家住房和城乡建设部、上海市人民政府共同发布的《中国城市状况报告2010/2011》显示，全国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。“清华-花旗中国消费金融与投资者教育调研”发布的调研结果显示，中国城镇家庭85%的受访者拥有自家房产，房产占家庭总资产比重高达73.44%。
这个影响宏观经济又牵动每个人心的产业，在过去十多年来，承载了太多的悲喜，多年来房价持续快速的上涨，诞生了福布斯排行榜中70%的富豪，同时也出现了大量的房奴和啃老族。
2012年即将到来，楼市中流传的2012年楼市崩盘说到了验证的关头，回顾过去两年，不难发现，从2010年4月开始的本轮楼市调控，已经使中国房地产市场已经发生深刻变化，本书完稿之际，一线城市的楼市降价潮正在持续蔓延。
不过需要我们深思的是，房价快速上涨固然是楼市不健康的表现，但房价下跌就是健康的表现吗？房价下跌不但将使高达87.8%比例的住房拥有者资产缩水，还将使已经步履维艰的宏观经济雪上加霜，在经济结构尚未完成转型的时刻，政府还将面临不得不救市保经济增长的困境，如此一来，楼市或许又将进入新一轮恶性循环而不可自拔。
一切的关键是必须从根本上解决房地产业内部深层次的矛盾和问题，去支柱化，降低房地产产品投资属性，是方向所在，而目前的调控不过是为解决问题创造时间和空间。从这个角度上讲，本书所谈及的楼市一切改变，即所谓的楼市大变局长远看对房地产业乃至宏观经济有利无害。
如果说本书所研究探讨的楼市波动甚至变局，但前途却是光明的话，那么，我在去年底发表的文章“楼市的乐与悲”中却提到了另外一种可能，中国楼市趋向，依然存在着悲观的可能，那就是房地产仍陷“调控变空调”境地不可自拔，楼市存在硬着陆风险，原因在于：
一、保障性住房融资模式仍未得到解决;
二、经济发展对土地财政的依赖没有有效降低措施，关键时刻保增长仍会位列第一，包括货币政策;
三、明年是换届年，政策延续性需要观察;
四、政治体制、社会体制等其他领域改革的滞后;
五、过多采取行政性手段干预市场，将对市场机制造成伤害，并遭遇市场报复性惩罚;
六、如果不能解决市场内在问题和矛盾，单靠压制需求，无法使得市场回归健康，需求可以被压制，但不能被消灭。
如此担忧并非没有道理，10月末，就在楼市调控取得一定成效，一线城市大部分出现停涨，消费者预期也正在变化的关键节点，就出现了保障房建设总量将调整，官方媒体一致肯定调控成果，人大官员则强调限购政策过分严厉，建议放开的舆论热潮，由此重新激发开发商对政府将会出手救市的期望。
所幸，国务院总理温家宝在南宁考察时强调，各级政府对楼市调控不能松懈，需拿出得力措施进一步巩固调控成果。温总理话语透露两条信息：一是楼市调控已见成果;二是国家楼市调控政策不会放松。但愿楼市未来的悲观说，只是我的杞人忧天，如此将是国家之福，国民之福
张宏伟
同策咨询研究中心总监
2012年楼市限购政策“明紧暗松”
据统计：目前已经执行限购的46个城市中，通知原文中有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州，11个城市中，除南宁截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为12月31日。随着年终临近，已经设定限购期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。当前来讲，住建部已经会见地方政府要求限购政策明年继续执行。
那么，2012年限购政策应该如何延续成为我们应该成为关心的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。原因有三：
第一、调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，当前已达到目标，地方政府有必要出台一些“保量”措施。
从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。
总体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。
第二、“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策更是验证了这样的调控政策执行的轨迹。正是由于政策面的“外紧内松”的执行特征，导致温总理对于房地产调控政策绝不动摇的不断进行表态。
从“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策特征来看，已经验证了“保量限价”调控政策执行的轨迹。的确，对于各地政府调控目标而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。
第三、已经到期的限购城市的调控政策应该会重新修订，效仿新国五条之后出台的灵活性的限购、限价措施，使整体调控政策呈现出“外紧内松”的执行特征。
尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，那么，对于佛山限购政策又宽限一套，其他城市会不会效仿，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前在外部环境遭遇欧美债危机，内部房地产市场整体成交量放缓，各地房地产市场价格平稳的市场背景下，新的二三线城市限购政策只有几个城市出台，并且多数出台新调控政策措施的二三线城市以限价政策代替限购，或者像衢州那样，限购政策再宽限一套，“新国五条”已经遭遇滑铁卢。如果政策面继续僵持，有可能不利于房地产市场的平稳健康发展，也不利于政府财税收入的增加，从这个角度而言，也就明白各地之所以采取保量的“限价”政策，而不去采用限购，直接为市场降温。按照这样的逻辑，尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，当前或今后一段时间内尤其是已经到期的限购城市如果要延期继续执行，有可能在限购政策修订上难免会效仿佛山或衢州等地新的限购、限价措施，逐步来放松现行的比较严格的限购政策。
第四、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。
如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。
又如，在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。
陈穗建，上海奥林匹克置业投资有限公司总裁。
调控或将再持续1年 购房可能回暖
2011年底，上海房地产市场拐点隐现，众多开发商打出“以价换量”大旗，上海奥林匹克置业有限公司总裁陈穗建认为，出现这一现象主要有两大原因，第一，年底房地产企业为回收现金流，可能出现以较低价格以刺激成交，第二面对持续发力的调控，购房者陷入深度观望。
当提到在房地产行业风云变幻时，购房者出手时机时，陈穗建先生认为，“调控可能会再持续1年到2年，购房者可等市场出现回暖苗头之后出手。”他认为，市场价格可能出现20%甚至30%的松动。
“2011年第八届网络人气榜”评选火热进行，陈穗建先生祝福本届网络人气榜能成功举办，并希望搜房能继续为开发商提供平台畅谈房地产市场，为购房者提供置业良方。
贾卧龙：中国联邦伟业国际集团执行董事，香港太平洋国际投资集团首席执行官，中国房地产十大策划专家
2012是楼市涅槃“关键之年”
又经一年沙场的楼市调控就要告别2011了，那么，新的一年楼市调控走向何方？伴随着中央政治局一声令下，“明年坚持房地产调控不动摇”，基本为2012年楼市调控奠定了主基调，确定了主思路，大大拂去了人们对于楼市调控放松的忧虑。然而，长舒口气并非意味着一劳永逸、万事大吉，博弈是凶猛的，挑战是艰巨的，楼市调控之路依然布满荆棘、任重道远，容不得丝毫懈怠。事实上，2012的楼市调控不仅“没那么简单”，而且称得上复杂异常、至关重要，直接关系着房地产及我国经济的未来走向。
2012年是我国经济的关键之年
12月14日刚刚结束中央经济工作会议，A股不仅不买账，反而以“大跌”作为回复，一跌跌到解放前，15日上午竟然跌破2200点，兜兜转转又“穿越”到十年前。股市的焦虑和恐慌，缘于对经济下滑的担忧。纵观2012年，对于我国经济而言，也确实是非常具有挑战性的一年，也是非常艰难的一年。作为支持中国经济过去高速增长的三驾马车——“出口”、“投资”和“消费”形势都不容乐观。出口方面，从2011年三季度以来，中国进出口对GDP贡献已然为零，随着欧债危机持续发酵，未来出口形势势必更加严峻；投资方面，随着房地产投资增速的下滑，相关产业投资也面临减速，而股市的持续下跌更令投资融资前景满布阴霾；消费方面，受刺激性政策退出等因素影响，房地产和汽车居民大宗消费萎缩，而且，在贫富分化比较严重的情况下，居民消费能力短期内提升难度较大。
“三驾马车”深陷泥潭，明年我国经济增势势必放缓，而国际做空势力的干扰，更加剧了我国经济下滑的风险，2012经济形势比2008更加不容乐观，再度依靠“房地产投资”拉动经济的念头难免重燃，宏观调控面临“两难”。一旦为了防止经济下滑，放弃苦苦进行的经济转型，继续回到过去十多年所依赖的高能耗、低附加值的方式，经济转型将功亏一篑；若继续楼市调控，去泡沫化去投机化，也不得不直面惨淡的经济下滑局面。
2012是楼市调控政策青黄不接的“过渡年”
不错，无论是从中央高层的屡屡表态来看，还是从官方媒体近日舆论宣传来看，都是“明年楼市调控政策不动摇”，但，我们也不能对地方政府试图松绑的渴望，视而不见、掩耳盗铃。因为，这意味着，中央有意安排的楼市调控路径，地方政府或许按耐不住不能做到“依计进行”。尤其是，“青黄不接”的宏观楼市调控政策，可能会令地方政府更加急不可耐。
作为楼市调控的“三宝”，“保障房”、“限购令”和“房产税”，基本上已经可以宏观勾勒出未来中央宏观调控的行进思路。这一两年，先用“保障房”和“限购令”来“稳住”楼市，待到“房产税”全国普征时机成熟，将逐渐推广“房产税”代替“限购令”，用税收制度代替行政命令，可谓用心良苦。而且，为了尽早解决地方政府口渴难题，房产税已经尽可能的加快速度推进。但是，再怎么快马扬鞭，房产税也不是能说来就来，尤其是对于明年将更加“缺钱”的地方政府来说，有点远水解不了近渴。因此，明年地方财政面临燃眉之急，房产税却有心无力，“限购令”注定备受压力，地方政府若松动的动能更强，则房价又可能面临报复性反弹的局面，中央如何就此平衡是道非常棘手的难题。
总之，无论是从宏观经济层面来讲，还是从调控政策来讲，明年都是楼市调控非常艰难的一年，也是非常重要的一年。宏观经济层面，明年我国经济将面临下滑风险，去房地产泡沫的经济转型行至关键时期，挺不挺得过去事关房地产涅槃，也事关经济发展；而从调控政策来讲，明年将是“限购令”与“房产税”能否成功衔接的关键年，顺利渡过、完美衔接，则税收制度取代行政命令，楼市调控向深层改革更近一步，若“限购令”苦熬不住，则需防范房价报复性反弹。可见，中央调控虽态度坚决，但操作起来确实很难，进退维谷是现实，楼市调控顺利进行，不仅需要极大的勇气，更需要极大的智慧。
热点PK台： PK1
限购令何时取消？
正方：随着房产税开征进程加快，限购令取消指日可待 反方：仓促出台房产税，可能引发房屋抛售，造成市场恐慌
“限购政策的退出只是时间问题，但退出的时间应该比我们预想的长。”尹伯成说，住建部已明确表态，限购政策会在住房信息系统建立后再退出，而这个系统的建立非常困难，这意味着限购还将持续较长时间。“我只能说，上半年是不会取消限购的，下半年会不会取消我不知道。”
尹伯成认为，随着房产税开征进程的加快，限购令取消的日子也就指日可待。他表示，随着房产税开征试点范围的扩大，楼市中投资投机需求都会下降，如果那样，甚至不需要等房产税全面开征那一天，限购就会取消。
周晓虹认为，在后续政策出台之前，不会突然宣布限购令的解除。未来的后续政策包括房地产信息系统的健全，在此基础上建立的房产税制以及作为替代措施的限价政策。
胡志刚则不认为房产税会是限购的替代政策。他表示，如果仓促出台房产税，可能引发持有多套房产者抛售，造成市场恐慌。在他看来比较合适的做法是先出台“流转税”。“假设你买房第一年就卖，就要征收高额税收，这样会让持有多套房产者将房产转向租赁市场，房产税的出台应当是在流转税之后的事。”
PK2
楼市走势将如何？
正方：严冬可能在明春，但房价整体的降幅很难超过20% 反方：在限购实施一年或一年半后，南京楼市可能迎来局部复苏
尹伯成认为，明年的楼市将可能出现“价跌量涨”的局面。“我认为全国的房价逐步下调是一个趋势，成交量的逐步上来也是一个趋势。” 胡志刚认为，目前整个房地产市场已经进入了寒冬，但真正的严冬可能在明春。但房价整体下降幅度很难超过20%。关于房价，他提出“回旋”的观点。“这个回旋是一个反抛物线，当然这个反抛物线的翘尾不一定像以前那样暴涨，或反弹那样高。”
胡志刚说，房价的回旋体现在空间回旋和时间回旋。开发商需要的是耐心等待，同时需要考虑完善自身，该跑量的要跑量，产品也要做精。他认为房价上涨的趋势不会变，只是回旋的时间拉长而已。
周晓虹显得比较乐观。“大家都知道2014年南京将举办青奥会，我还注意到南京在改革开放以来人均住房面积在全国和全省的城市里面一直都处在低位，从这个角度来说，南京的刚需可以说比大多数城市更加旺盛。”他判断，如果政府能够加强引导，开发商作出让利，消费者能够理性决断，在限购实施一年或一年半后，南京楼市有可能迎来局部的复苏。
PK3 降价维权 有无道理？
正方：不是市场经济行为，对降价补偿的诉求，开发商不应配合 反方：购房者心情可理解，既然有降价空间，新老业主共享未尝不可
今年下半年以来，从上海等一线城市开始出现的老业主退房潮已经向南京等二线城市扩散，因楼盘降价引发的老业主“维权”事件屡见不鲜。对此 ，胡志刚明确表示反对。他对于老业主提出的降价补偿要求感到难以认同，因为“这已经不是市场经济的行为”。胡志刚认为，对于降价补偿的诉求，开发商不应当配合。
尹伯成同样不支持，但他认为开发商有义务避免矛盾的激化。他说，房产商同意退房，一方面可能是楼盘整体销售量较少，另外降价后仍有利润空间，还有就是它们自身机制活络。“不该支持降价维权，特别是过激行为。当然，购房者还没住进新房就白白损失几万几十万，沮丧心情也是可以理解的，开发商可以适当考虑采取措施安抚他们的情绪，既然有降价空间，新老业主共享也未尝不可，总之不要激化双方矛盾。 ”
推荐第10篇：楼市新政
开具新购住房证明的相关说明
一、拟购商品住房的购房人，需向开发企业提交《新购住房证明》，开发企业凭证明签定商品房销售合同。在办理备案（预告登记）时，需将《新购住房证明》作为登记要件提交登记机构受理窗口。
拟购存量住房(二手住房)的购房人，需在房产登记测绘配图之前申请开具《新购住房证明》。买卖双方在办理登记收件时，需将《新购住房证明》作为登记要件提交登记机构受理窗口。
二、在主城八区购房的，由华侨路、中央门、大光路分中心的查询窗口开具《新购住房证明》；在江宁、浦口、六合三区购房的，由所辖区房屋交易登记管理部门的查询窗口开具《新购住房证明》。
三、购房人申请开具《新购住房证明》需提交以下要件：
（1）《开具新购住房证明申请表》；（2）本人及家庭成员的身份证原件及复印件；（3）结婚证或未婚证明；（4）户口簿；（5）非本市户籍居民家庭还需提供纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人须本人到场申请，因故不能到场的，须提交经公证的委托书。
四、登记机构的查询窗口对符合新购住房条件的，出具《新购住房证明》。该证明自开具之日起五日内有效。（因特殊情况过期未办购房手续的需要重新申请，由登记机构的查询窗口开具新的《新购住房证明》并收回原证明）
五、全市十一区的房屋权属登记信息已联网，拟购房人无需重复查询和申请。开发企业、销售公司、中介机构有义务醒购房人在签定房屋买卖合同之前，去登记机构申请开具《新购住房证明》。
第11篇：楼市新政
上海市政府今日发布通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。
意见全文如下：
关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见
为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：
一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。
七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。
八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。
十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。
十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
上海市住房保障和房屋管理局 上海市城乡建设和交通委员会 上海市规划和国土资源管理局 上海市财政局 上海市地方税务局 二○一○年十月七日
适应角色转变，扎实开展团的工作
———共青团铁东区委书记的述职报告
2011年是适应角色转变、思想进一步成熟的一年。这一年，自己能够坚持正确的政治方向，紧紧围绕党的中心，立足本职岗位，较好地完成本线的工作任务。自己政治觉悟、理论水平、思想素质、工作作风等各方面有了明显的进步和提高。总的来说，收获很大，感触颇深。
一、以德为先，进一步提升个人思想素质
过去的一年，我以一个共产党员的标准，以一个团干部的标准严格要求自己，在个人的道德修养、党性锻炼、思想素质上有了很大的进步。一是道德修养进一步提高。作为一个团干部，我的一言一行、我的自身形象将直接影响到团委各成员，甚至更广大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每时每刻提醒自己，从小事做起，注重细节问题，做到干净做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中诚实、守信、廉洁、自律，起好表率作用。二是党性锻炼得到不断加强。不断加强自己的党性锻炼，我严格按照《党章》和《中国共产党党员纪律处分条例》来要求和约束自己的行为，牢记党的宗旨，在团的工作中，以广大青少年的权益为出发点，务求时效。三是政治思想素质不断提高。一年来，我继续加强学习，积极参加理论中心组学习，经常自发利用休息时间学习，积极参加团省委组织赴井冈山革命传统与理想信念教育专题培训班、区委区政府组织赴清华大学县域经济培训班，通过“看、听、学、思”，进一步加深了对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想的理解，进一步系统掌握了党在农村的路线、方针、政策以及对共青团工作的要求。特别是党的十七届六中全会以来，我通过学习原文、听专家讲课等，开拓了思想新境界，政治思想素质有了新的飞跃。
二、以能为先，进一步加强组织工作能力
在上级领导的信任和支持下，我本人也自加压力，抓住一切机会学习，注重与同事、与兄弟单位团委书记的交流，虚心请教，不耻下问，使各项工作都有序地开展。一是工作的统筹安排能力不断加强。我尽量做到工作提前一步，有计划、有安排、有预见性，保持思路清晰和决策的科学，力求操作有序，顺利开展。二是工作的协调能力不断加强。在工作中，我注重与上级的及时衔接、汇报，同时也注重与基层的交流沟通，听取多方意见和建议，从大局出发，对上做好配合，对下做好团结。三是有创新地开展工作。在工作中，我注重不断创新，使工作保持生机，使管理不断趋向人性化、合理化。
三、以勤为先，进一步提高团的业务水平
担任团委书记以来，认真了解情况、掌握知识，积极向团委领导、向前任书记学习、请教，了解团情、团史，努力掌握团的基本运作方式程序，便于更好地开展工作。加强沟通了解，增加感情，深入基层，了解基层团组织和团员青年的有关情况，以“活动”来强化自己的知识和水平。一年来，我立足以活动来促使自己尽快适应角色，迎接挑战。今年五四，团区委以全区人居环境整治为依托，以“五四火炬传承九十二载生生不息，铁东青年投入人居环境立志强区”为引领，积极开展了“共青团路，红领巾街”，“铁东青年林”等一系列活动。在活动中，增长了知识，深化了理解，使自己对团务工作有了全面的、系统的提高，为今后更好地提高团的业务水平打下了坚实的基础。
四、以绩为先，进一步完善团的组织建设
把《关于进一步深化“党建带团建”工作的实施意见》落到实处，把党的要求贯彻落实到团的建设中去，使团的建设纳入党的建设的总体规划。依托党建，从政策层面来解决和落实基层团组织存在的问题和困难。一是基层团干部的待遇问题。积极争取党组织在团干部配备上的重视和支持，基层团干“转业”得到了很好的安排（叶赫的荣威，住建局遇良，卫生局王国宴等）；二是解决好基层团组织活动的经费问题。积极争取专项，今年为每个乡镇街道从团省委争取经费三千元，共计三万六千元；三是团的基层组织格局创新工作。按照“1＋4＋N”模式，通过换届调整选配了大批乡镇（街道）团干部，变原有的“团干部兼职”模式为现在的“兼职团干部”模式，提升了基层团组织的凝聚力和战斗力。此次工作得到了团市委的充分认可，2011年四平市组织部班工作会议在我区召开。
以服务青年需求为目的，从单一组织青年开展活动转到生产环节，开展就业培训、创业交流、贫富结对；以服务党政中心为目的，发挥团组织自身优势，引导青年树立市场意识和投资意识，强化科技意识和参与意识，投身知识化、信息化和现代化、文明创建、环境整治、植绿护绿、社会治安等活动，把党政思路实践好。突出做好当前新兴的农村、社区和非公经济组织建团工作，延长团的工作手臂，丰富团的组织形式。先后与农联社、吉林银行等多家金融机构积极协调，为青年创业就业提供帮扶支持。特别是吉林银行的“吉青时代”小额贷款项目更得到团省委的无偿贴息。
五、以廉为先，进一步保持清正廉明形象
作为新任职的年轻干部、党员干部，我既感受到了组织的信任与关怀，同时也感受到了责任重大。我区在党委和政府的带领下，励精图治、奋发图强，取得了辉煌的成绩。越是这种时候，就越需要我们这些干部保持清醒的头脑，保持共产党员的先进本色。深知，作为一级干部，应该努力做到“清正廉洁”。古人说“物必自腐而虫生”，腐败现象表现上看来是经济问题、道德问题，但深层次的原因却是理想信念出了问题。要不断加强实践锻炼，要结合党的历史经验、改革开放和社会主义建设的实践以及自己的工作和思想实际，来刻苦磨炼自己。勇于剖析自己，积极开展自我批评，净化自己的灵魂。不断增强拒腐防变意识。在思想上、在行动上、生活中争作表率。在团区委开展“争做勤廉表率，竭诚服务青年”主题教育,召开机关党风廉政建设宣传教育活动动员会，全面启动党风廉政建设宣教活动。按照学习贯彻区委、区纪委关于党风廉政建设和反腐败工作的部署和要求，学习党的十七届六中精神，强化组织领导，制定工作计划。我们根据2011年党风廉政建设责任制考评要求，为了做好党风廉政建设和反腐败工作，成立了团区委党风廉政建设领导小组，并由我任组长。按照“一岗双责”的责任要求，明确了单位正职领导作为第一责任人，每年约谈团干部一次，就有关廉洁从政个人“不准”和“禁止”行为适时对所管的团干部进行廉政谈话。
在2012年即将到来之际，共青团区委迎来组织部考核组，对共青团区委一年来的工作进的实地测评，感谢组织的帮助与关怀，今后我们更要自觉地接受组织的监督与考核。铁东区的发展已经取得了令人瞩目的成就，而今又开始了新的征途。广大青年有幸成为亲历者，成为追随者，同时我们也是共享发展成果的受益者。我们应该心怀感恩，心存畏惧，“做一个组织和群众信赖的人，做一个同事和朋友敬重的人，做一个亲属子女可以引以为荣的人，做一个回顾人生能够问心无愧的人”。我们要牢记党的宗旨，全面贯彻党的方针路线，高举中国特色社会主义伟大旗帜，弘扬“攻坚克难、求富图强”的四平精神，坚定不移的实施 “五区”战略的发展规划，为建设富裕和谐新铁东的伟大目标而不懈奋斗。
第12篇：楼市指南
楼市指南
一次性付款
一次性付款手续简单、房价折扣较高，缺点是它会占用你大量资金。购买现房，一次性付款将能很快获得房屋的产权。如果是期房，一次性付款意味着将要承担更多的风险，开发商如不能按期交房，可能会造成损失和麻烦。所以，一次性付款一般只适合于资金充裕的消费者。对普通消费者而言，一次性付款需要近期筹集大量资金，而且会因此损失一部分利息。
分期付款
分期付款方式，虽然可以减轻筹资压力和减少资金风险，但是比较费时费力。它虽然有效地解决了一次性付款时所要承受的巨大风险，但没有克服需要在短期内筹集大量资金的缺陷。分期付款的最后一笔款项一般都在房屋得到入住许可证后才支付，所以分期付款利用首期付款取得了对该房屋的部分权利，同时可以利用分期未付款额督促开发商，保障房屋按质交付使用。
银行按揭
银行按揭让购房者真正受到融资的优势，在购房资金暂时不足的情况下尽早购房，但办理手续较复杂严格。按揭贷款在分期付款的基础上解决了需要在短期内筹集大量资金的困难，将大笔资金分解为长期小额资金还贷。国际上，住房贷款利率一般有固定利率和浮动利率可调利率两种基本形式，我国采用两种利率实行一年一定，于每年1月1日根据当时的相应档次利率定下一年度的利率水平。按揭贷款根据市场上现行的贷款性质不同，又有个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等方式。
买房一次性付款、银行按揭和分期付款那个好？有什么区别？
现在买房有多种付款方式，如一次性付款，分期付款和银行按揭。付款方式的选择上，应根据自身的积蓄情况、投资机会和投资收益状况来确定购房的付款方式。对于手头有一定闲余资金的市民来说，是一次性付款购房、还是向银行贷款关键是根据自己手中的资金量以及资金的运用情况而定，若有高于银行贷款利率投资，当然是选择贷款。
按揭买房已经成为市民买房的主要方式，按揭付款即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。这样可以及时筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
在贷款购房时究竟有哪些要素要注意呢？理财专家沈晓勤女士详细解析了这里面的三大玄机：
要考虑自己的还款能力，也就是每月的收入与支出之比，贷款要以每月固定收入主前提，不能入不敷出，背上沉重的负债。
贷款总金额和贷款期限的选择上，要综合考虑利率、汇率的变动因素，结合本人收入情况来确定。许多市民认为贷款利率是“一口价”，利率终身不变。沈晓勤女士指出，其实贷款利率是一年一定，未来可能调高也可能降低。因此，贷款时应综合考虑自己的预期收入水平、支出，年龄及利率、汇率方面的影响，确定贷款金额和期限。
还贷方式分为等额本息还款法和等额本金还款法两种，选择要考虑自身或家庭的现行收入水平与预期收入水平。
一次性付款是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。其好处是一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的５％左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。但是要注意一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险较大。
分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。它缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。其不足之处是分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。当然一次性付清了，如果有钱的话。
银行按揭每月分期付款金额是怎样计算的?
悬赏分：10试用期 一级
最佳答案
等额还款计算公式
每月还本付息金额 = [ 本金 * 月利率 * （1+月利率）还款月数 ] / [（1+月利率）还款月数 - 1]
其中：每月利息 = 剩余本金 * 贷款月利率
每月本金 = 每月月供额 – 每月利息
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
按月递减还款计算公式
每月还本付息金额 = （本金 / 还款月数）+ （本金 – 累计已还本金）* 月利率
每月本金 = 总本金 / 还款月数
每月利息 = （本金 – 累计已还本金） * 月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。
已经贷款买房的朋友应该有这个经验，人民银行调整利率后（年利率从0.0504提高到0.0531，2005年1月1日生效），大家每个月的还款增加了一点。例如本人2003年初在建设银行贷款220000元，20年，原来每月还1456.77元，调整后，2005年1月起，每月还1489.85元。利率调整后，银行的计算方法是将整个还款期（240月）按新利率重算，从而得到每月的还款数。
这种做法是有问题的，没有遵循银行确定的还贷款的计算原则：每月利息 = 剩余本金 * 贷款月利率。银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。因为利率高，先还的利息就多，按照银行的算法，就没有承认你已经还了相应的本金。正确的计算方法为：到利率调整生效时，计算出此时你剩余的本金数，同时计算出你剩余的还款期数，从而得到你每月的还款额，而不是利率调整后，整个还款期按新利率重算，因为调整后的利率不能作用于调整前。
对我来讲，按照1489.85的金额交到20年，多交2000元左右。各位细心的GGJJDDMM也可以算一下。
我之所以放到财经论坛，是想通过这里的专家的论证，如果最终确认这一点，将向中消协投诉
银行按揭如何办理？
作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：1999-11-1
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请欣赏：《银行按揭如何办理？》
编辑同志：
我准备采用银行按揭的方式买房，但不知手续该怎么办，我是否可能取得？请加以简单介绍。读者王一丹
王一丹朋友：
目前能够为商品房办理按揭的银行主要是建设银行和工商银行，另外中信实业银行也在为个别房地产项目提供按揭。
打算申请银行按揭的购房者首先要做好申请按揭的前期准备工作：
1、了解所选楼盘的发展商与哪家银行签订了“按揭合作协议”，具体由哪个银行办理，可要求发展商出示“按揭合作协议”原件。一般而言，银行必须先审查该发展商的资质及该房地产项目的合法性，只有合法的项目才能办理银行按揭。
2、根据自身情况，向按揭银行或其指定的律师事务所咨询办理按揭所需条件，能够办成几成几年按揭，做到心中有数。办理按揭的程序（以建行办理七成十年按揭为例）一般是：
1、购房者与房地产公司签订《商品房预售（销售）契约》，并交纳30％房价款；
2、到银行指定的律师事务所申请办理贷款手续，提供银行要求的资信证明资料（见下文），由该律师事务所进行实质审查后出具《法律意见书》，上报银行批准。
3、银行根据《法律意见书》审核后，决定是否批准该按揭申请：
（1）银行批准，由律师所安排申请人与银行签订按揭合同，代理申请人办理预售合同现房房产证抵押登记手续；
（2）银行不予批准，申请程序终结。申请人与发展商另行签订付款协议或按照原购房合同中的有关条款履行。
需要向银行提供的文件包括：
●申请人个人资信证明：
1、申请人一般须为两人以上。申请人应当提供一份申请书，表明两人愿意共同申请贷款，共同承担还款义务和风险。应提供两人的身份证、户口本、结婚证明、外籍人士护照，港澳台人士回乡证等及两人一寸照片若干。
2、出示申请人各自单位出具的收入证明及纳税证明。有兼职的，出具兼职收入证明。
3、提供个人财务情况，包括有存款情况（人民币外币），拥有私车情况，有价证券及其他资产情况。应出示存折原件或银行出具的存款证明。
4、贷款申请人提供保人的，对自然人保人，要求有固定的职业，固定的收入，有还款能力，同时要在申请贷款的建行开立户头，存入不低于月还款额6倍的存款。
●贷款申请人须提交的有关购房文件：
1、经房地局备案登记的正式《北京市商品房预售（销售）契约》。对于只签订了认购合同的，由律师事务所上报银行，由银行决定是否承认有效，是否给予贷款。
2、房屋总价款30％以上的首期款交讫发票或收据。
3、向律师事务所或建行购房信贷处领取申请表二份、合同书四份。在律师指导下填好申请贷款表格，其中内容包括发展商签章同意于房产过户前对其按揭贷款提供担保，以及申请人同意以所购房屋作为按揭抵押物的声明。
4、银行要求提供的其他文件。
明德法律事务所杨清
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第13篇：北京楼市
北京楼市“过冬” 库存高达12万套
2011年11月15日03:59京华时报邢飞我要评论(0) 字号：T|T 本报讯 （记者邢飞）11月份以来，在供给膨胀、需求萎缩日益严重之下，北京楼市与天气一样迅速入冬。北京房地产交易管理网数据显示，北京楼市成交量连降三周，库存在上周达到了12万套。这是继2009年5月之后，库存量在30个月后，再次回到12万套高位。
价格刺激增多 成交量连降三周
北京房地产交易管理网数据显示，上周（11月7日-13日）共有7个项目开盘，包括丽景长安、华润置地·润西山两个首次入市的纯新盘，以及太阳星城、绿城阳光名苑、北京城建·红木林、强佑·清河新城、龙湖·好望山5个老项目后期。7个开盘项目累计提供商品住宅1869套、22.6万m2，环比之前一周（10月31日-11月6日）分别增加74.35%、112.04%。
不过，近期价格刺激的项目增多，但仍难以扭转成交量继续下滑的趋势。继11月首周住宅成交量环比紧缩两成后，上周成交量再降一成。至此，北京市住宅成交量已连续下滑三周。北京房地产交易管理网数据显示，上周北京期房、现房住宅累计成交1031套，套数环比之前一周（10月31日-11月6日）减少11.0%。 亚豪机构副总经理高姗分析，尽管2011年下半年住宅交易呈现下行态势，但供应层面却加速放量，7至10月的开盘项目量依次为23个、30个、34个和36个，住宅市场从供不应求调整为供需持平，之后逆转为供过于求。
近五成项目 签约不足三成
在供应增加的同时，房子销售情况却愈发严峻。北京房地产交易管理网数据统计，截至11月14日，年内北京新建住宅期房供应项目180个，其中房子卖出30%以下的项目共85个，占到47%，其中签约率为0的项目共24个。 供给膨胀、需求萎缩的矛盾直接导致楼市库存的增大。北京房地产交易管理网数据显示，截至11月9日，北京商品房期房住宅库存为82627套，现房住宅库存为37784套，合计住宅库存达到了120411套。继2009年5月30日达到12万套“高峰”后，30个月后，北京住宅库存量再次回到12万套的高位。 与上一轮调控相比，今年的市场形势更为严峻。据悉，北京楼市库存量从10万套增长到11万套，用了4个月时间，而从11万套跃升至12万套，却仅用了两个月时间。按照北京中原地产市场研究部总监张大伟的计算，按照10月份成交量5498套计算，消耗目前库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。 据悉，在新增积压的住宅库存中，大兴、通州、昌平、顺义、房山5个区县的住宅库存积压增加就达到了2万套，占到了全市新增库存积压的73%，5个郊区的库存占比也首次达到了全市住宅库存的五成以上。
四季度将是 房企最困难期
张大伟表示，“超过五成项目的签约率过低使得市场存在非常可能的继续下调。特别是在限购下新增需求有限而库存积压逐渐严重的情况下，资金困难将使得高积压项目逐渐开始促销求量。”
中国房产信息集团评论员杨晶晶认为，房地产市场不利因素的增加使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期。
据媒体报道，万科总裁郁亮近日首次向媒体透露了2012年万科的发展策略是“过冬”。郁亮表示，此次房地产调控是2008年调控的延续，但不同的是，2008年的金融危机促使国内放松了楼市调控，而这一次地产行业不会再有这样的好运了。
第14篇：楼市展望
相对于竞争激烈的制造业，坐拥城市化和中国经济的综合利好的房地产行业，仍有15-20年的美好前景。【郁亮】我觉得这是一个特别有意思的话题，我在不断地思考的问题。我们的行业毫无疑问未来15年到20年仍然有美好的前景，因为我们觉得这个行业的基本面没有任何的改变，就是迅速地城市化的过程，未来15—20年还会继续，我们中国经济整体向好的趋势，我们也坚信不已。这两点底下，我们房地产长期的行情是看好的，但是我们的行业确实已经来到了下半场，我们房地产能够做什么，能够让我们未来继续在这个行业里面做得很好，真的需要改变了。
对于年底出现的中国楼市可能面临“崩盘”的说法，聂梅生表示，中国房地产泡沫化的趋势是有的，且部分城市已形成泡沫甚至已开始破裂，但没有形成全局性的问题。
“中国房地产不存在崩盘问题，因为中国土地供应机制、货币政策、银根等问题短期内都无法解决，只能支撑中国不健康的高房价。”聂梅生认为，中国楼市最好的趋势是慢慢回归到跟经济发展同步，跟人民币的可支付力接轨，“这就是软着陆。”
富力地产集团董事长李思廉则坦言，过去十年，确实是房地产的辉煌的十年，而从2013年特别是下半年发生在土地市场的激烈竞争看，几乎看不到在合理时间，比如三年之内房价大跌的任何可能，“土地绝大部分都到了一些有品牌、有实力的发展商手中，他们卖出来的时候，配合着现在市场资金动向，配合中国发展，我找不到任何理由让楼价下跌。 增长最快就是县级城市，买房比例越来越高，所以要关注三线、四线甚至县城。”
1月份全国多城土地市场交易火热，进入2014年，土地市场延续了去年的火热成交局面，仅在近几日，北京、上海、杭州已有多宗土地成交。
与土地市场的集中成交形成鲜明对比的是，各地住宅成交出现明显下滑。昨天新华网的一则报道显示，2014年年初，北京房地产市场并未像往年一样迎来“开门红”，成交萎缩、价格平稳成为岁末年初北京楼市的主要特征。
第15篇：楼市调控
楼市新政到了强弩之末作者：许小年
人称史上最严厉的楼市政策就要鸣金收兵了吗？即便还没有，看上去也是强弩之末。
来自部委的信号相互矛盾，混乱不堪。一会儿讲房产税已成定局，一会儿又宣布“三年内免谈”。昨天放风还有更严厉的后续措施，今天又郑重地公开辟谣。关于宏观政策不可轻易退出的说法，更是引起了诸多猜想，或许决策层担心经济二次探底，很快就会放弃地产新政？
地方政府也是拖拖拉拉，三心二意。几家颁布了自己的政策，除了色厉内荏，就是语焉不详。打压楼市等于打压地方财政，割自己的肉，怎么可能痛下杀手？
商业银行搞起“压力测试”，声称最多只能忍受30%的房价下跌，超过此限，银行资产安全堪忧。先把话撂在这儿，将来出了坏账，可不能怪我失职，这是 “政策性不良资产”，补窟窿还得中央掏钱。
地产商有观望的，有“假摔”的，有给自己放假的，也有厉兵秣马，准备捕捉商机的。嘴上喊着拥护中央决定，手上都放慢了拿地和开发的速度。 百姓亦是几家欢喜几家愁，没房的隐约看到点希望，有房的却只见财富缩水。这里房价还没降，那边租金又大幅攀升，苦了房客，乐了房东。有产者怎么折腾都不吃亏，蚁族怎么挣扎都是蜗居的命。居民若还算忧喜参半，股民则是清一色的愁云惨淡。新政推出以来，与房产有关的股票都低碳了，钢铁、水泥、玻璃、电器…，集体变绿，指数也从3200直下2400，而且还不知底在哪儿。
痼疾无灵药。多少人的利益纠缠在楼市中，岂是行政打压一招儿所能解开的？利益关系不调整，仅靠发社论和打心理战，不可能从根本上改变供需的基 1
本格局，价格当然坚挺依旧。这道理连实习医生都明白，肺炎引起的发烧，绝非洗冷水澡就能去除的。
房价首先是中央和地方的利益博弈，一个要保社会民生，另一个想的是财政收入。南辕北辙，你明打，我暗托。上下利益不同，怎么可能保持一致？毛泽东在 1958年发表《论十大关系》，第一条就是中央和地方的关系。在铁板一块的计划体制下，尚且讲究激励机制，何况利益多元化的市场经济？看出领袖和领导的区别了吧？不解决地方财政问题，楼市必定被绑架。
解放楼市并不难，启动财税改革，平衡地方预算。除此之外，土地制度改革也要提上议事日程。产权落实到农民个人头上，土地进入市场自由交易，平抑地价和楼价，也好让农民得到资产性收入，分享更多的改革成果。建国60年，前30年靠工农业产品剪刀差，剥夺农民，完成工业化所需的原始资本积累；后30年建成制造业第一大国，靠的仍是低成本的农民工，以及名为集体实为官员所有制下的廉价土地。国家愧对农民呀！
不仅中央和地方的利益不一致，中央政府自己也在追求多重而且往往是相互矛盾的目标。打压房价有助于社会稳定吗？难说，尽管无房者得到些精神安慰，有房阶层和股民却遭受实质性损失。打压房价显然与保增长相冲突，真下决心管住房价，哪怕牺牲几个点的GDP也在所不惜吗？别忘了，GDP 还连着就业呢。房价下跌的另一后果是银行坏账的增加，到头来仍需中央埋单，谁叫银行大多是国有的呢。
由多重利益和多重目标决定，新政不可能进行到底，一旦到底，谁也得不着便宜。理性预期之下，各方按兵不动，看这虎头后面是究竟是象臀，还是蛇尾。政府骑上老虎，陷入两难境地，放手一搏恐得不偿失，就此作罢则有失颜面。
问题在哪里？政府管的太多了，超出了应有的范围，也超出了自己的能力。
市场经济中，政府不能管价格，因为价格指导着全社会的资源配置。上涨的价格就是供不应求的信号，引导厂商增加供给，同时抑制消费者的需求，由此自动实现供需的平衡。政府管住价格，价格不再反映供、需的状况，厂商和消费者就失去了最重要的信息源，等于蒙上了他们的眼睛，堵住了他们的耳朵，结果当然是资源的错配。
市场经济中，谁也管不住价格，再强大的政府，也驾驭不了市场。股价管住了吗？煤价管住了吗？菜价管住了吗？药价管住了吗？房价管住了吗？连政府垄断的成品油市场，价格也时常不听话。古往今来，管住价格只有一个办法——全面的和彻底的计划经济，如同改革开放前，如同眼下的北朝鲜。
市场经济中，政府管价格，费力不讨好，因为价格关系到买、卖双方的利益。君不见汽油价格高了，消费者骂娘；低了，油公司抱怨。提了煤价，电厂抗议；降了，煤矿不干。
价格若在市场上自然形成，双方随行就市，合同一签，无悔无怨。市场机制虽不完美，大家都能接受，利益分配由客观力量决定，公平又公正。政府一介入，博弈的性质就改变，买家、卖家都会投入资源，公关、游说、贿赂，争取政府站在自己一边。价格的决定因此带上主观任意性，哪里还有公平可言？政府夹在中间，其实也很尴尬，好比老鼠进风箱——两头受气。
为什么不该管、管不住、又不讨好，政府还在执着地管呢？自己的利益使然。土地财政既是政绩的保障，也是腋下的私囊。不信你去数数落马官员，光媒体报出来的，国土局、规划局的就有多少？纵有落马的风险，还是坚持要管，管点事儿就有人求着，既然你来求我，就得好好表现。
一滴水析出七色光，一个楼价折射出利益的众生相，怎一个“乱”字了得，怎一个“管”字能解。
别再做花拳绣腿的表面文章了，有工夫想点正经事儿吧。
第16篇：海南楼市
海南楼市\"银十\"降温 海口成交破千再创新高
10月海南楼市住宅成交报告
海南搜房网数据监控中心统计显示：海南楼市10月份总成交2755套，环比9月份3201套下跌13.93%；住宅成交总面积为242365.53平米，环比9月份272010.62平米下跌11%；住宅成交均价10408.99元/平米，环比9月份10615.35元/平米下跌2%。海南楼市
8、9月份的一路上涨势头不再，在“银十”之际突遇降温。楼市传统“银十”之月并没有给开发商带来预期的成交业绩，“银十”彻底成为了“铁十”。
商品房市场低迷 日成交量呈下滑趋势
整体来看，海南楼市10月住宅成交低迷，相比9月有着明显的下滑，且从每日成交量上可以看出海南住宅成交量呈现下行趋势，市场成交趋于低迷。具体分析发现，10月份的日成交量大都处在低于50套的水平线上，总共有11天的日成交量在50套以下，而9月份只有4天的日成交量低于50套；此外10月18日成交量最高231套，比9月的日最高成交量303套少72套。
海口成交破千再创新高 购买力向二三线城市转移
从各市县成交占比来看，海口市成交继8月份成交1098套后再创新高，10月份成交1140套，占全省成交总量的42%，遥遥领先于其他市县。成交量环比9月的889套上涨28.23%，同比（2010年10月海口商品房成交945套）增长20.63%，虽然房地产调控政策不放松，海口成交却依然呈现上升趋势。
此外，三亚、文昌和琼海成交量相差不大，总共占全省成交的34%；保亭和澄迈有后来居上之势，成交量分别为277套和189套，占全省的10%和7%。也从侧面反映了限购下，海南楼市的住宅购买力开始从一线城市向二三线城市转移。
调控政策效果凸显 三亚首当其冲
从海南
9、10两月各市县住宅成交总面积来看，海口、文昌、定安、保亭、五指山和乐东上涨，三亚、琼海、万宁、澄迈均出现下滑。尤其需要指出的是，三亚在调控政策的影响下首当其冲，成交面积急剧下滑，环比下跌66.29%；保亭县10月份异军突起，突破零成交，达到18618.69平米的成交面积，不过依旧挽回不了海南楼市成交面积的总体走势。
全省均价小幅下跌 陵水反超三亚居第一
10月份全省均价继续呈现下跌趋势，从有成交的10市县数据统计，当月全省均价为10408.99元/平米，环比9月份10615.35元/平米下跌2%。不过，总体上看均价下跌幅度较小，其中只有琼海和定安有明显下跌，分别是6834.45元/平米和3958.22元/平米，环比（9月份分别为8358.67元/平米和4454.26元/平米）下跌18.24%和11.14%；陵水、五指山和澄迈明显小有涨幅，较9月份分别环比上涨15.21%、9.15%和19.61%，澄迈涨幅最大。此外当月最低均价定安的3958.22元/平米；最高均价是陵水的28587.75元/平米，三亚10月均价24438.96元/平米位于第二。其他市县均价和9月相比变化不大。
商品房去库存压力加大 海南房价或有小幅波动
在调控政策的加紧不放松，个人首套房贷利率上调，以及购房者观望人群越来越多等严峻现状影响下，相比“金九”的略有起色，“银十”的海南楼市显得逊色不少，住宅成交量、成交面积和成交均价三者齐跌。
可以预期，在未来一段时间内，商品房成品房库存压力会明显加强，加之当前资金链收紧趋势明显，房地产商会更多的考虑增收节支，压缩土地购买、投资项目进程，可能导致明年房地产商在海南投资增速的大幅下滑，地产商将进入“去库存”阶段。另外，房地产的去库存不顺畅会迫使二三线城市部分实力不够的小开发商资金链断裂，从而使得房价小有回落，不过未必会出现大的降价潮。
第17篇：联合国际：重庆楼市区域分析报告
联合国际：重庆楼市区域分析报告
继7月11日“重庆楼市上半年冠军榜”在联合国际发布之后，上半年的楼市英雄们被读者所认识，上半年单盘销冠香港置地约克郡等楼市黑马异军突起，掀起楼市下半年的战争。本周晨报继续发布区域销冠，梳理今年各大区域的市场。
区域大战
三北区占了半壁江山
“三北”依旧是重庆成交的最热门区域。
根据数据统计，2013上半年，包括江北、渝北、北部新区在内的“三北”共成交商品房51620套，而重庆主城区商品房总成交量为130142套。也就是说，三北区的成交量几乎占据了半壁江山。其中，渝北区上半年更以20590套夺得区域成交冠军，总成交量达到了区域平均成交量的1.9倍，接近总体成交量的16%。
复合型楼盘业绩飘红
从2013半年报的10大区域冠军楼盘榜上可以看到，融汇半岛、龙湖紫云台、香港置地约克郡、中交丽景、华润二十四城、鲁能星城分别问鼎各区域冠军。
价格是影响客户下叉的最直接因素？但事实上，对比可以发现，一些区域销冠的售价甚至还高于所在区域竞品楼盘。
以中交丽景为例，其单价高于竞品500元/平方米左右，而华润二十四城，目前大户型已经卖到了12500元/平方米，小户型均价为16000—17000元/平方米，均价高于区域竞品楼盘。
“总体来看，2013上半年区域冠军楼盘有三大共同点。”铭腾房地产机构总经理吴小飞概括说，首先它们都是复合型楼盘；其次，几乎都是多物业同时销售；再有，它们都可以凭借自身的规模优势，形成区域小型辐射商圈。
据悉，金科廊桥天都之所以能问鼎沙区销冠，就源于其在商业和住宅领域所取得的双丰收。而约克郡通过香港置地品牌的市场认可，以及营销手法上的圈层营销、精准营销而问鼎区域销冠。
区域 项目名称 成交金额（亿元）
北部新区 香港置地约克郡 13.29
南岸区 国际社区 13.20
渝中区 龙湖时代天街 12.65
九龙坡区 华润二十四城 12.
21沙坪坝区 金科廊桥水乡 11.2
4江北区 龙湖源著 10.97
巴南区 融汇半岛 9.26
渝北区 鲁能星城 6.98
大渡口区 中交丽景 6.3
5北碚区 龙湖紫云台 5.71
十大区域楼盘销售冠军榜（2013年1月1日—6月30日）
（以上均为2013.1.1—2013.6.30重庆主城备案数据）
数据提供：铭腾汇景市场信息咨询公司
联合发布
下半年热门区域展望
A
照母山
C
华岩
“照母山作为主城核心位置的典型区域，当属2013年重庆最热门区域之一。”华宇营销总监凌鸿直言。
根据铭腾报告显示，照母山作为高端住区代表，其中，别墅产品占了总体量的10%，洋房产品的供应量则占到了23%。而放眼重庆主城来看，别墅和洋房产品供应量分别只占总体量的5%和10%。
随着2013上半年东原和恒大纷纷在照母山“圈地”，未来3年照母山将迎来爆发期。铭腾统计数据显示，截至目前，照母山区域未开发量有826万平方米，存销比为12.7年。
2013年华岩片区利好消息不断：政府和各界投资者将投入超过318亿元打造华岩新城，华
岩新城将蜕变为“三北”之后的集高新技术产业、商贸物流、生态旅游、休闲度假、居住生活等综合功能于一体的“第二住区”；重庆西站明年正式开建。
此外，金科、恒大、奥园、华宇、美每家、和泓等项目向前推进，区域正在不断聚集人气。以奥园国际城为例，继西班牙风情街轻轨临街商铺之后，其套内约97—126平方米西班牙风情洋房也即将启幕，产品更是首创了双地下室设计。
B
二郎
D
沙坪坝西永
二郎早在几年前便被重庆政府纳入了重点发展区域，二郎立交的建成并投入使其交通已经告别了之前闭塞的状态。现在的重庆西城二郎片区，已经发展成了重庆中心的第二住区。
“下半年二郎片区值得期待。”重庆晟城地产市场部经理李飞表示，随着晋愉、康田、渝高的商业面市，二郎片区配套将进一步成熟。
宫和4.1亿元西永拿地、国盛地产2.7亿元沙坪坝西永拿地、龙湖西永拿地354亩„„沙坪坝西永升温正当时。
根据今年2月，市政府发布加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见称，到2017年，全市50个城市核心商圈基本建成。主城区礼嘉、西永等5大新建商圈的定位悉数出炉，并开工建设。西永新商圈时代正跑步到来。
第18篇：海珠区A片区楼市分析报告
09房产2011年广州楼市实训天河区——第一组
海珠区商品住宅市场楼市分析报告
一、海珠区概况
海珠区拥有得天独厚的地理和人文环境，是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，
江岸线长达47.35公里，地理位置优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。海珠区历史悠久，人杰地灵，有文物可考而比较确切的历史，可追溯至距今2000多年前的东汉时期。区内遗迹旧址、名人故居和和纪念建筑众多，有民族英雄邓世昌的故居，有民主革命时期孙中山先生两次设立的大元帅府旧址，有岭南画派祖师居廉的居所十香园，有建于明代的云桂桥、琶洲塔、赤岗塔，有见证海珠岛地貌形成历史的古海岸遗址等，颇具人文历史
底蕴。
海珠区是广州市能通往珠江三角洲各市、县，和深圳、珠海经济特区的重要通道。区内
河涌密布，水上交通方便，不仅是广州市区内的重要水路航道，还可直通珠江三角洲各内河港口
及沿海港口。区内有客运货运码头，船舶可直达汕头、海口、三亚、厦门等沿海城市。陆路有主
干道、次干道、支路，三级路网遍布全区，12座跨江
内环路、环城高速公路和华南大疲乏横贯全区，地铁二
地段，路桥网络四通八达。
目前，海珠区正致力于建设滨江路具有岭南特
闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型
心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散色和异国情调的旅游休零售购物、商业服务中中心，琶洲赤岗地区的
大桥与市内各区相连，三号线通过区内最繁华会议、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区的现代都市型生态农业旅
游中心。这六大中心已初具规模。
海珠区既有都市的繁华热闹，又有乡村的田园景色。以“江、涌、林、园”为特色的江岛生态系统，使海珠区成
为最适宜创业发展和生活居住的现代化“生态城区”。
海珠区一贯坚持“经济强区，科教兴区，环境建区，文化立区，依法治区”的发展思路，实施“优先发展服务业，
优化提高工业，积极发展都市型生态农业”的产业发展战略，以房地产为龙头，大力发展商业服务业、金融业、旅游业、仓储运输业和高新技术无污染工业，促进全区经济健康发展。
海珠区已成为广州市新的中心区域，在今后较长一段时间内将得到优先重点发展，蕴藏着巨大的发展潜力和广阔
的发展前景。随着广州国际会议展览中心、国际生物岛等重点项目落户海珠，海珠区的区位优势日益凸现。新世纪迎来新
机遇，历史悠久的海珠区将焕发更灿烂的光彩。
二、海珠区交通状况
经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提
高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速
公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道
南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计,从1999年到2001年,海珠区共完成道路建设324万平方米,解决了很多“断头路”问题,大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。
新光快速通车交通更方便去年1月，连通番禺与中心城区的新光快速路正式通车，意味着“南拓”战略的实施又更
进一步。新光快线通车后，从新滘南到市桥只需15分钟。此外，正在建设中的新光快速路二期将建猎德大桥。猎德大桥将最大限度地缓解与洛溪大桥一脉相连的广州大桥早晚塞车的交通压力，从而更有效地疏导广州市中轴线上的南北向交通，完善广州市路网结构。新光快速的开通，与华南快速、地铁三号线、地铁四号线等的开通一样，都将大大促成城市南拓交通主动脉的形成。建成后的逸景路将东西接驳广州大道南和瑞康路，纺织商圈匹配财富大道，逸景区域未来价值前景无限。随着逸景路的改建，区域立体交通枢纽位置愈发明显，板块经济也将持续激增。
更值得一提的是预计今年内将全部完工的南洲路。该路为市规划大道，是海珠区3纵8横1环主干路网之一。
广州大道南至南洲水厂路段已经改建完毕，延伸至珠江御景湾的二期工程今年内将完成。届时整条南洲路的贯通，将与华南快速、新光快速、地铁三号线形成接驳，对全市交通改善有重大意义。立体的交通网络地铁三号线、新光快速干线、华南快速干线以及正在筹建的港澳客运码头，形成地下、水、陆空等立体化、便捷的国际级交通大动脉，由海珠区东南部为中心向城区及周边区域的路程将保持在半小时内到达。而在海珠西部区域，目前已有地铁二号线贯通，而正在建设中的广佛地铁和地铁8号线建设，将以地铁网络的形式，使西部各楼盘均可享受5分钟的地铁便利生活，使全城的置业生活更无界限。
海珠区大概可以分海珠西板块、海珠东南板块、滨江路板块、东晓南板块四大板块。我们把海珠区大致
分为八大片区，以下会有详细分析。每个片区各具优势，和谐地组合成天河区独树一帜的楼市局面。
三、八大大片区具体概况
A片区：
珠江沿岸鹤洞大桥
+
滨江西（中）路东晓路
1．范围
该片区位于西北面。东至东晓路、南至鹤洞大桥（昌江中路）、西至珠江沿岸、北至滨江西路。
2．片区配套
片区内共有幼儿园8所、中学6所，小学4所，大学5所，大型综合市场及肉菜市场5座，体育设施1处，医院6座，大型购物超市9
个，银行6家，邮局1个，市政配套13所。
具体区域配套如下： 幼儿园：龙福幼儿园、二龙幼儿园、宝贤幼儿园、广东省海洋与渔业局幼儿园、南田幼儿园、同福幼儿园、光大同福幼儿园、国际化幼儿园 中小学：同福中路第一小学、梅园西小学、南武中学、广州实验中学、广州市第四十一中学、菩提路小学、园西小学、北大附中广州实验学校、广州市江南中学、三十三中、广州市第五中学、邓世昌纪念小学、南村路小学、97中 大学：广东药学院（宝岗校区）、广州第一商业学校（海珠）、中山大学、中大附校、广州美院 商场购物：家乐福购物中心、百佳新一城店、中山红木家私城、家信商业中心兴安平价超市、屈臣氏、宝岗步行街、嘉恒百货超市、好谊家超市（南村分店）、海逸购物广场 肉菜市场：昌龙苑市场、河南肉菜市场、堑口肉菜市场、江宝肉菜市场、革新路菜市场 医院：广州市红十字会医院、珠江医院、中山大学第二附属医院、广州医学院第二附属医院、海珠区第一医院、广州中医大学第一附属医院门诊 体育设施：宝岗体育场 市政配套：百莲凯美容美体国际连锁机构、洲头咀公园、庄头公园、广州市海珠区财政局、广州市海珠区审判法庭、广州市水警、海幢公园、海珠区政府、广州市海珠区市政局、广州市海珠区卫生局、广州市海珠区物价局、海珠区图书馆、广州市海珠区公证处 邮局：中国邮政 银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、商业银行
3．交通情况 公交站点：海幢码头站、海幢公园站、南田路站、福祥路总站、福祥路站、海珠区委站、宝岗大道中站、广东药学院总站、堑口站、堑口码头站、市红会医院站、华南中站、江南大道北站、江南大道中站、市二宫站、怡乐村站 公交路线：131B、131A 西堤码头-海幢码头、10路、16路、B21大站快车、B21(原248路)、25路、夜37路、183路、270路、530路、112路、113路、114路、121A、243路、813路、31路、11路 18路 35路 44路 80路 184路 188路 192路 208路 264路 287路 542路 546路 548路 811路 813路 864路
地铁：2号线、8号线
4．楼盘总汇
光大花园、保利花园、金沙花园、洪德居、兰亭御园、荟贤大厦、昌龙苑、润田雅苑、亿海湾、豪丰园、海逸大厦海悦阁、祥庆花园、富力
金禧花园、同福楼、滨江19
33、富力朗逸轩、海意名苑、海逸花园、宏宇广场、罗马假日、恒龙苑、南华西大厦、富泽园，金碧湾、中海像园国际、中海锦榕湾、城启天鹅湾、万科华庭、东银广场、风乐雅轩、君汇上品项目、力选江南大道项目、江南花园三期、华标品峰、丽海雅居、天誉洲头咀项目、新城市江南项目
5．住宅市场片区状况
地处海珠西部的工业大道是贯穿海珠区南北的主干道，其地理位置不言而喻。随着地铁8号线即将贯穿而过，工业大道、革新路等路段
的扩建改造，工业大道的交通配套日渐完善。而随着广州市城市规划的实施，工业大道一带的工厂将陆续搬出，该区的噪音污染将减少，空气环境也将越来越好。由于近期政策的利好，交通的完善，加上商品房的素质比较高，因此目前，二手商品房的价格在已经突破了11000元/平方米以上。据满堂红工业大道分行最近成交的案例显示，工业大道二手房买卖出现了二手商品房价格直追一手房，房改房成交量不断扩大，价格不断攀升的喜人局面，而且交投日趋活跃。然而，工业大道区域价格空间大，在海珠区投资价值最大。
四、海珠区内商品住宅市场的总体优劣势
1、优势分析
海珠从当年的“宁要河北一张床，不要河南一间房”到现在的楼价普遍过万元/平方米，它的变迁让人感叹。如果说十年前到现在是海珠区整体建设的成熟阶段，那么从现在起，海珠区无疑已进入了一个从“老城区”的概念向新城市核心的巨大转变期。会展经济的突飞猛进、生态环境的优化、产业结构的调整，都给海珠区的人居环境带来了翻天覆地的变化。不但天河区、越秀区的居民纷纷去海珠置业，就连许多计划去市郊购房的年轻白领，也返转选择海珠区楼盘。巨大的购买力，让海珠区楼价在调整期中得到强力支撑。
（1）现代化与历史文化气息浓厚
目前在海珠区进行房地产开发的楼盘已达５００多个，广州排名前十位的房地产公司均相继圈地海珠，形成了工业大道、南洲路、滨江东、赤岗、江南大道、江燕路等几个集约式的地产板块。海珠区完成了从工业区向“宜居”的生态城区过渡的第一步。
海珠区有着非常丰富的人文资源：近代史上的民族英雄邓世昌的故居邓氏宗祠位于宝岗大道附近；孙中山先生的大元帅府正准备开放为旅游观光点；海珠区还有广州佛教五大丛林之一的海幢寺；有广东最古老的天文台、百年道教古观纯阳观；有２００多年前曾是世界贸易大港的黄埔古港遗址„„
（2）交通网络完善
海珠区可以说是广州市地铁交通最发达的区域之一。已开通经过的就有地铁二号线和三号线。发达的地铁交通不仅使住宅物业价值得到提升,而且还为沿线的商业物业带来滚滚商机。地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现,同样也会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。经过最近几年的发展,海珠区内的路网建设日趋完善,道路等级提高了,路面也宽了。目前,区内新建、扩建和改造的道路有：南环高速公路、内环高速公路、华南快速干线、南田路、宝业路等等,广州大道南、南洲路、昌岗路、滨江西路、滨江东路、东晓南路、新港东路、泰沙路、新窖南路、下渡路、宝岗北路、赤岗南路、宝业路、大干围路、革新路、艺苑路等等。据统计,从1999年到2001年,海珠区共完成道路建设324万平方米,解决了很多“断头路”问题,大大疏解了区内南北向和东南向的交通紧张问题。
（3）投资空间大
继珠江新城金融商务区、天河北金融区两大CBD（中央商务区）后，海珠区琶洲地区日前也被定位为广州新CBD区域，与珠江新城金融商务区、天河北金融区构成“大珠江新城”CBD。有总部经济和会展经济的强力牵引，海珠产业全面升级，海珠的人居也将随之再升级！加上交通、区域设施的完善和不断涌进的经济商机，已经广受投资者的青睐了。
（4）环境适居
海珠是一个天然大岛———珠江自白鹅潭分出两条水道，将海珠区紧紧环抱，使岛上拥有了延绵４８公里的江岸线，成为广州最为“亲水”的一个区。岛内河汊纵横，东南部８００多公顷的万亩生态果林蓊蓊郁郁，广州人亲切地称之为“南肺”。 “清水绿林，空气清新，这是广州人最欣赏的居住环境。”，海珠区极具“山水城市”的格局，完全有足够资本成为广州发展“一河两岸”城市景观的重要城区。随着广州市“东移南拓”发展规划的确立，新城市中轴线正好从海珠岛中部穿过，海珠区从以往的城市副中心区、工业区一跃成为了中心城区。
（5）政府规划发展
海珠区提出了建设广州“南部商圈”、“信息之港”、“生态之岛”的都市理想,“东部创业、西部宜居”的发展模式。并以此为引导,推动琶洲国际会展商务区、广州大道南专业批发市场、江南大道商业区、新港文化科技经济带以及滨江休闲服务商业区的建设和发展。
借助政府规划的利好,依靠自身经济的发展,未来的海珠将会凭借广州市政府“南拓”的东风,发展成为环境优美、宜商宜居的广州市新城市中心。
2、劣势分析
（1）人多地少
海珠区现在总面积102平方千米，相对其他城区的面积不算小。但因为海珠区现在的经济不断快速发展，楼市也不
断的兴起，给海珠区带来了更大的商机，同时，因海珠区的地域环境好，所以越来越多河北的人过来定居，以至于人越来越多，地却没剩多少。在努力发展经济的同时，我们是不是应该考虑未来海珠人口的发展趋势呢？而且也要保护用地，不能一味地开发，让整个区变成了石屎森林。
(2)人口多，制约城市文明发展
按照海珠区的经济及第三产业发展的速度，人口流动越来越多，交通更加的四通八达，导致越来越多的不同的人群
涌入海珠，人口密度大，造成了整个环境、交通、教育资源和区财政等的严重不协调，给文明城市的发展带来一定的压力，也让原海珠居民越来越感到原本的生活环境变差，可能会导致原居民向外迁的现象。
六、海珠区发展趋势分析
首先，配合《广州市城市建设总体发展概念规划》提出的“南拓”发展策略，力图寻找海珠在广州城市建设“南拓”
发展中的比较优势，合理确定了海珠在城市发展中的定位，实现海珠与其它区域的合理分工与协作，并创造自己特色。
通过对发展机遇的分析，海珠区发展定位为：广州中心组团的重要组成部分，广州城市空间南拓的桥头堡，广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、信息岛，面向21世纪的广州信息港；宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城区；以“江、涌、围、园”的生态格局为基础，以果树生态保护区为特色的广州中心城区东南部城市绿色开放空间的重要组成部分；以自然景观、岭南风情与滨水城区为亮点的城市景观。
然后，在空间布局上，努力构建以江、涌、围、园的生态格局为基础，沿以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。城区结构为“一城两片，绿心蓝脉”，其中“一城两片”为东部创业组团，西部居住与商业组团；“绿心蓝脉”为以果树生态保护区为绿心，江、涌水系和绿带贯穿环绕城区，其中东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。
在商业布局上，将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。 同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。
把海珠区打造成一个具有现代化与历史文化并存、生态环境宜人适居、经济发达的片区。
第19篇：海珠区A片区楼市分析报告
09房产
2011年广州楼市实训天河区——
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第20篇：楼市资讯1
楼市资讯
一、产业动态
1、\"地王\"频现 国企挥金如土
6月30日，中国中化集团旗下中化方兴最终以40.6亿元的天价摘得北京广渠路15号地块，楼面地价达1.62万元/平米，而此前曾有过的历史高价为2008年1月中铁置业创下的中关村地块，为14700元/平米。
7月6日下午，继诞生6月30日广渠路15号地 “地王”仅仅一周时间，北京大兴19号商业金融和混合用地、20号居住项目最终在243轮竞价后，以30.25亿的成交价格被上海绿地集团有限公司摘得。
7月20日、21日，浙江国恒地产的公司硬是从保利地产、华润新鸿基等央企“地产巨鳄”口中连夺杭州余杭区的两幅“热门”商住用地，并以总价26.74亿元，高达165.5%和167.5%溢价率，刷新了今年杭州土地出让溢价率的纪录。据调查，国恒亦是国资背景。
7月23日，由国资控股的义乌小商品城成为杭州最大的地产“黑马”，击退杭州本地大佬绿城、滨江，以18.9亿元的天价夺得钱江新城“地王”，楼面地价高达20650元/平米。
7月28日的土地出让，勇夺三堡杭政储出[2009]22号宅地的杭州市房地产开发有限公司也是家国企。经过40轮有效报价，22号宅地最终被杭州市房地产开发有限公司以10亿元竞得，楼面均价约9545元/平方米。
„„
点评：略懂经济知识的人都能看出国企出手阔绰与政府4万亿投资之间的关系。但国企的不计成本高价拿地扭曲了市场价格体系和运行规律，不利于行业的长期健康发展，并为未来高房价埋下了伏笔。
2、土地市场竞争激烈，地产大鳄纷纷出手
在销售良好，资金充裕的大背景下，开发商展开了土地市场的激烈争夺。实力雄厚的地产大鳄纷纷加快了拿地步伐。
保利地产（600048）15日公告，9月份，公司先后在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆、佛山七座城市获取地块，合计斥资高达99.25亿元。
自09年7月以来，在3个月时间内，绿城中国通过公开招拍挂以及股权转让等渠道拿地投入已经突破200亿元，达到了210亿元。
一直对楼市持悲观态度的万科地产自5月始加快了拿地步伐，仅5月至7月的2个月时间，万科在全国一举拿下18块土地。
2009年10月11日，在母体公司中国建筑（601668）成功上市后，中海地产中海地产
以70.06亿拿下上海普陀区长风6B、7C地块，溢价率达到129%。
„„
点评：由于融资能力和开发水平存在巨大差距，国内地产大鳄的发展速度远高于行业发展。09年土地争夺战的结果表明，缺乏资金实力的中小企业将逐步被市场淘汰。同时，09年土地价格的飞涨亦预示着未来两三年内房地产价格将继续攀升。
3、2009年前三季度全国房地产开发大幅增长
前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，占房地产开发投资的比重为70.2%。
前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%。
前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。
前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。
前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。
点评：09年房地产销售的增长，其根本原因是通胀预期下逼迫自住需求资金、保值资金、避险资金进场，并吸引大量投机资金的结果。从地购置面积下降、投资增长与销售增长不成比例这两点来看，房地产开发对未来市场比较谨慎。在如此大规模交易量增长、销
售价格增长不可持续，地产大鳄不断抬高土地价格的背景下，未来几年内房地产将出现量跌价平或价稳步增长的态势。
二、杭州楼市
1、09年前三季度商品房成交飙升
2009年前三季度(1-9月)，杭州主城区商品房总共成交了48577套。而2008年的前三季度，杭州主城区商品房成交总数仅为17862套；即使是在2007年，1-9月的成交总数也只有31867套。2009年前三季度的总成交量，几乎快要达到去年和前年同期的总和。
2、09年前三季度土地市场由冰点到沸点
09年前三季度，杭城共出让了土地61宗，同比上升84.85%，共计出让面积175329
5平米(约2629.8亩)，同比上升35.27%，成交总金额324.9019亿，同比上升61.44%。其中出让宅地33宗，总面积1323523平米(约1985.2亩)，成交金额275.1675亿元；商业用地429772平米（约644.6亩），成交金额49.7344亿元。
单位：套
3、房博会盘点：人多，房少
为期四天的浙江省第十六届房地产博览会（95%以上为杭州楼盘），于2009年10月26日下午在杭州和平国际会展中心和浙江世贸展览中心闭幕。
本届房博会共成交商品房751套，成交面积98092平方米，成交金额12.23亿元。从成交量看，虽然与上届房博会相比增加84%，但今年成交量持续保持高位，与会前相比，房博会期间并未出现明显的成交量增长。专家表示，杭城楼市经过前期一轮快速价涨量增后，楼市重新趋稳。
四天时间总参观人数达38万余人次，较上届房博会明显增加。参观者不仅仅是杭州本土居民，更有来自全省各地甚至省外的客户，充分反映出杭城楼市客户需求多样化、地域广泛化特征。据调查，最近三个月开盘的楼盘中，来自杭州以外区域的客户占比在50%以上，反映价格持续走高后刚需量下降，而改善型需求、投资性需求居主导地位。
此次房博会参展楼盘129个，其中未开盘楼盘47个，即使是开盘楼盘，相当多亦是尾盘。杭州透明售房网显示主城区可售商品房已不足1.2万套，其中可售住宅不足5000套，已处于历史低位。与火爆的人流相比，此次房博会真正可供选择的房源并不多。
点评：每次房博会都是市场未来供需走势的最好窗口。从投资客大量涌入，自住客望房兴叹，开发商普遍惜售来看，年底至明年上半年杭城楼市供不应求的市场格局已定。但值得关注的是，自09年7月始，杭州加快了土地出让步伐，仅房博会召开的10月份，杭州就新推800余亩土地，预计今年土地总供应将超过4000亩，土地出让收益超过500亿元。由于政府对土地闲置日益重视，今年的土地供应将在一年后逐步形成供给，预计自2010年下半年始杭州房地产供不应求的市场格局将转变甚至在未来两三年内出现供应高峰。
三、板块动态
8月20日，《杭州市望江路过江通道规划》在杭州市规划局(文三路15号)一楼大厅和杭州市规划局网站()同步公示。规划中的望江通道位于钱江四桥和钱江三桥之间，全长约3.9公里，双向6车道，设计时速60公里。望江路过江通道按初步设想要到2020年启动，此次提早11年启动，主要是钱江三桥、四桥交通压力过大，而钱江五桥、六桥、九桥距离太远不能有效分流城市两岸交通。望江路过江通道南岸出口设在江南大道与江汉路交叉口，对我司项目是极大利好。
9月9日上午9时，阿里巴巴从杭州城西IT企业聚集的高教区正式迁居滨江高新区。阿里巴巴6000人的庞大团队一进入滨江，就对滨江房地产市场产生明显影响。据了解，阿里巴巴总部附近房屋租金上涨了10%以上，而南岸晶都、风雅钱塘、倾城之恋等周边二手房亦纷纷上调了价格。
9月初，滨江区召开规划建设专题会议研究彩虹快速路规划建设相关工作。彩虹快速路项目是杭州市重点工程，规划位于滨文路，西起之江大桥东端，东至萧山界，接风情大道立交，全长约9233米，设计行车速度每小时80公里，双向六车道。地面道路(滨文路)西起闻涛路，东至园区三路，全长约9060米，设计行车速度每小时50公里，尽可能采用双向六车道，其中一对车道为公交专用道。彩虹快速路将大大增加滨江区东西交通组织联系。 1至9月，滨江区东方郡以1999套的成交量，雄居杭州房产销售榜榜首。而风景蝶院以1007套的成绩居销售榜第7名。今年滨江新开盘和在售项目均取得佳绩，在杭州各大板块中总成交量位居前茅。由于滨江沿江区域几乎已无土地储备，近年土地供应量亦偏少，未来滨江区在全市房产销售比重将下降。但供应量的下降以及配套的不断成熟，预示着未来滨江区的房价将持续上涨。
四、重点楼盘跟踪
星光大道·星光国际公馆·上座
该项目二期于9月13日开盘，共400余套房源，主力户型为50-70方，精装风格为现代简欧、现代中式等风格。项目自7月18日始开始预约，推出了“日进斗金” 的购房优惠活动，最大优惠金额高达30000元。但项目开盘价比一期的16000元/平米上浮了15%左右，达到18000元/平米以上，但销售仍极为火爆，已几乎没有房源。
金龙·钱江MOHO
自星光国际公馆二期提价开盘以后，该项目销售进度明显加快，销售价格亦有小幅增长。目前仅有两侧大户型以及少量高区小户型在售，销售均价亦已超过15000元/平米。柏悦轩
已售完。
江南星座 已售完。
视界之窗
钱江LOFT
全部为4.78米LOFT酒店式公寓。85%为50平米小户型，15%为100至200平米大中户型，毛坯交房，预计于10月底开始销售，预计销售价格为13000—14000元/平米。
天恒大厦
纯写字楼，面积200至500平米不等，计划于年内开盘，预计销售单价不低于15000元/平米。
