土地增值税清算工作汇报

推荐第1篇：土地增值税清算讲义

土地增值税清算

培 训 讲 义

上饶市地税局税政三科二〇一四年6月查吉胜

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一、土地增值税清算概述

（一）定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（规程第三条）

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（实施细则第十六条）

（二）总体要求

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（规程第四条）

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（规程第五条）

（三）相关法规

1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]138号）

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）

3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）

4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财

2 税[1995]48号）

5、国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发﹝1996﹞4号）

6、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发„2006‟187号）

8、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发„2007‟132号）

9、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发„2009‟91号）

10、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函„2010‟220号）

11、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发„2010‟53号）

12、国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发„2013‟67号）

13江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（赣地税发„2007‟22号）

14、江西省地方税务局关于对转让二手房征收土地增值税有关问题的通知（赣地税发„2007‟99号）

15、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发„2008‟76号）

16、江西省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（赣地税函„2009‟110号）

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17、江西省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（赣地税发„2009‟117号）

18、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（江西省地方税务局公告2010年第3号）

19、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告（江西省地方税务局公告 2011年第6号）

20、江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发„2013‟117号）

21、江西省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（赣地税函„2013‟101号）

22、江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告（江西省地方税务局公告 2013年第10号）

23、上饶市地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（上饶市地方税务局公告 2010年第1号）

24、上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告（上饶市地方税务局公告 2013年第3号）

二、土地增值税清算实施

（一）前期管理 注意点：

1、项目管理；

2、数据分析；

3、调研评估；

4、发票管理。

（规程第六条、第七条、第八条）

（二）清算主体

1、土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后……（规程第三条）

2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。

一种是企业自行清算，……

另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……（赣地税发„2008‟76号）

3、市局办法：

一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。

二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。

三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。

四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。

（三）清算条件

1、规程：

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第

（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2、市局办法：

第十二条

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

对前款所列第

（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十四条 对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（二）省税务机关规定的其他情况。

3、办法规定解读：

一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情 6 形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。

即（1）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发„2008‟76号中的规定：

“

二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。”

“

四、……房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算的房地产开发项目；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；

（五）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。”

二是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形，明确规定主管税务机关原则上不要求纳税人进行清算。

作出上述规定，主要是基于严肃税收政策、规避税收流失、防止纳税人在项目后期特别是接近尾声时的一些“非正常行为”；同时考虑到如果纳税人取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，往往是销售比例不高，一旦清算出现退税的情况为多。

（四）清算单位

1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（细则第八条）

2、……纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。（财税„2006‟21号）

3、“

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”（国税发„2006‟187号）

4、……根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）,如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。

同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。（赣地税发„2008‟76号）

5、土地增值税清算单位

自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。[《江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(赣地税发„2013‟117号 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管税务机关按规定要求纳税人清算的，必须下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

2、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 8 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。

三、土地增值税清算审核

（一）审核方式

1、案头审核

2、实地审核。

（二）审核内容

1、审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2、审核收入情况

3、扣除项目审核

4、关联方交易行为的审核

5、中介机构鉴证报告的审核。

（三）审核要求 市局办法：

1、要健全土地增值税清算组织机构，市、县地税机关要成立土地增值税清算领导小组。

2、主管税务机关是土地增值税清算审核主体。

3、审核时间要求。主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。

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4、要按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额。并且强调，“普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由、并入其他类型房地产统一计算增值额。

5、必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容，对未按规定预征税款的必须作出加收滞纳金等处理。

6、主管税务机关、审核人员的责任，审核完毕必须健全手续、在审核表上盖章、签字确认。

7、除了总局规程等规定的内容以外，要特别注重企业自购建筑材料、建筑安装发票的真实性和准确性、利息支出等内容的审核。

※其他税费的处理：房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加、地方教育附加等

※财税【2006】21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

四、土地增值税核定征收

（一）核定征收环节

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。（规程第三十三条）

（二）核定征收条件

1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 10 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（规程第三十四条）

2、强调建账建制。土地增值税原则上实行查账征收、据实清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。

进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。（市局办法第三十一条）

进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（规程第三十五条）

2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。（规程第三十六条）

3、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

4、在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。（市局办法第三十一条）

5、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关 11 核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（市局办法第三十三条）

（四）核定征收率的确定

1、为引导和督促企业规范财务核算，依法依规履行土地增值税纳税义务，进一步加强土地增值税征管，现就调整我省土地增值税清算环节核定征收率的有关问题公告如下：

一、土地增值税清算原则上都应采取查账清算方式，少数纳税人确实无法查账清算、符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发„2009‟91号）第三十四条之规定的，按核定征收方式对房地产项目进行清算。对符合条件适用核定征收方式的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书，组织人员开展核定征收清算的审核工作；清算审核结果报经县级以上地税机关合议批准后，通知纳税人办理税款缴纳或退税手续。

二、全省土地增值税清算中的核定征收率统一调整为四个档次：转让普通住宅，5%；转让非普通住宅，6%；转让非住宅，8%；符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告从2014年1月1日起执行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值税清算申报事项，经确定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（2010年第3号）第二条和《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》（2011年第6号）同时废止。【《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告 2013年第10号）】

2、之前：

12 （1）我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（2）以本公告公布之日界线，凡在2011年6月20日前实现的销售收入，土地增值税按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后实现的销售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方税务局公告2011年第6号）

（3）规范房地产企业土地增值税核定征收。对少数企业确实无法清算的, 土地增值税采取核定征收。其核定征收率,按国家税务总局和江西省地税局相关要求,结合我市实际确定，具体为：转让普通标准住宅按3%核定征收，转让非普通标准住宅按5%核定征收，转让商铺（店面）按7%核定征收，转让其它非住宅（含车库）项目按5%核定征收。（上饶市地方税务局公告2010年第1号）

（4）核定征收率按以下原则确定：

（一）省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率；

（二）省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。（市局办法第三十五条）

五、土地增值税税务检查 市局办法：

第三十七条 主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。

第三十八条 主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

13 第三十九条 对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。

第四十条 各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。

六、土地增值税清算后续管理

（一）清算审核期间转让房地产的处理 按相应的预征率预征税款

（二）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（国税发„2006‟187号）

（三）清算后补差款的处理

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。（市局办法第四十一条）

（四）纳税人清算后再转让房地产税款申报缴纳

纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产 14 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（市局办法第四十二条）

（五）退税审批手续

对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上（含100万元）的，县(市、区)地税局应上报市地税局审批。（市局办法第四十三条）

七、土地增值税清算法律责任

1、《中华人民共和国税收征收管理法》 第五章 法律责任

2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第七章 法律责任

3、财政部、总局、省地税局相关文件规定

八、土地增值税清算文书档案

（一）清算案例评审

要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县（市、区）地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。（市局办法第四十四条）

（二）档案管理

土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。（市局办法第四十五条）

（三）清算文书

1、建立健全《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》；

2、规范完善《土地增值税清算申报表（企业填写）》；

3、严格填列《土地增值税清算审核表（税务机关填写）》；

4、补充完善了一系列征管文书。※市局办法10个附件：

（1）房地产开发项目土地增值税日常管理台账 （2）土地增值税清算申报表（企业填写） （3）土地增值税清算审核表（税务机关填写） （4）土地增值税清算通知书 （5）责令限期改正通知书

（6）土地增值税清算审核受理通知书 （7）土地增值税清算审核补充资料通知书 （8）土地增值税清算申报通知书 （9）土地增值税清算终止审核通知书 （10）土地增值税核定征收通知书

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推荐第2篇：土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书

甲方（委托方）：XXXXX

甲方税务登记号：

乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司

乙方税务师事务所执业证编号：18285

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项

（一）项目名称：曹县交通家园

一、

二、三期土地增值税清算项目

（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。

（三）完成时间：2015年9月30日前。

二、甲方的责任与义务

（一）甲方的责任

1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。

3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。

2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。

3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。

4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。

三、乙方的责任和义务

（一）乙方的责任

1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。

2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。

3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。

（二）乙方的义务

1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。

2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。

3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。

4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

5.乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。

四、约定事项的收费

经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元（￥280000元）。

上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。

五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用

（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。

（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。

（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。

六、约定事项的变更

如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。

七、约定事项的终止

（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。

（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。

八、适用法律和争议解决

本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。

九、本约定书的法律效力

（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。

（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。

十、其他事项的约定

本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山东红旗税务师事务所有限公司

（盖章）

（盖章）

法人代表：（签名或盖章）

法人代表：（签名或盖章）

地址：

地址：

电话：

电话：

联系人：

联系人：

签约地点： 签约日期： 年 月 日

推荐第3篇：《土地增值税清算讲解》

《土地增值税清算讲解》

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。

一、土地增值税的概念

（一）什么是土地增值税

要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。 所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，

土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种 。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。

（二）土地增值税的主要特点

归纳起来四个方面：

第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。

第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。

第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。

第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。

二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围

（一）土地增值税的征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。

《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

（二）土地增值税征税范围的界定

1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定， 是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。

2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里要搞清两层含义：

第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使 用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。

第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。

凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。

3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。

这里要注意两个方面情况：

第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应 收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。

第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。

三、今年开展的房地产开发企业清算范围及程序

（一）、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）

这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：

第一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

第二、单套建筑面积在144平方米以下；

第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条 件今年发生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。

（二）房地产开发企业土地增值税清算范围

1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；

（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；

（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；

（3）、直接转让土地使用权。

对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）、省税务机关规定的其他情况。（以省局不发具体清算办法为准）。

对符合上述情形之一的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内办理清算手续。

（三）、清算应报送的资料

目前我省的具体清算办法还未下发，最终以省局要求为准，但根据总局国税发〔2006〕187号文件要求，纳税人办理土地增值税清算应报送下列资料。

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的土地价款凭证，国有土地作用权出让 合同、银行货款利息结算通知单，项目工作合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值 税清算税款鉴定报告》。对符合要求的鉴定报告，税务机关可以采信。

各分局要广泛开展房地产开发企业土地增值税清算工作的宣传，对符合清算条件的开发项目，告知纳税人主动进行申报，并按规定报送相关附件资料，主管税务机关要对纳税人报送资料要进行认真审核，并制作资料清单，为税务机关实施结算，开展纳税评估、实施专项检查打下基础。

四、土地增值税的计算

根据《条例》第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项 目金额后的余额，为土地增值额”之规定，计算土地增值税首先要确定增值额。要确定增值额，必须把握两个关键要素。第一要素是转让房地产取得的收入；第二要素是计算土地增值税的扣除项目金额。

（一） 房地产转让收入的确定

1、房地产销售收入确认范围

转让房地产的收入是指房产的产权所有人，土地使用人。将房屋的产权，土地使用权 转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及相关的经济收益。包括土地转让收入，商品房销售收入、配套设施全额收入。

对房地产开发企业而言，转让土地使用权，销售商品房等的收入于销售实现时记入“经营收入”或“销售收入”科目，并按收入的类别设置明细帐；而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收帐款”科目。

2、确认收入时限。（U盘资料）

3、视同销售行为收入的确定

前面已讲房地产开发企业视同销售六种情况，在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确定按下列方法和顺序：

（1）、按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定：

（2）、由主税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值的确定。

（二）、房地产开发企业土地增值税扣除项目金额的计算。

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《条例》第六条及实施细则第七条的规定执行。各扣除项目具体含义和规定如下：

1、取得土地使用权所支付的金额。

包含两方面内容：一是取得土地使用权所支付的地价款；

二是取得土地使用权时按国家规定交纳的有关费用。

（1）、如何确认地价款

第一、以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权，向国土局支付的土地出让金 （土地一级市场）。

第二、以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时，按国家有关规定补交的土地出让金。

第二、以转让方式取得土地使用权（二级市场），为向土地使用权人实际支付的地价款。

（2）、取得土地交纳费用如何规定。

是指纳税人在取得土地使用权过程中如办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续费。

2、房地产开发成本

开发土地和新建房和配套设施的成本，简称房地产开发成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费，基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（1）、土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置补拆迁者工作的安置及补

偿费用等支出。还应注意的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担的，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中不允许扣除。

（2）、前期工程费，是指在房地产开发项目建造前可发生的一些费用。包括规划、设计，项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如果纳税人取得是已经进行土地开发的“熟地”，已接好“三通一平”，则这部分前期工程费在纳税人房地产开发成本中不允许扣除。

（3）、建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。对企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本部分扣除。

（4）、基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设发生的支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）、公共配套设施费，如小区内的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按下列原则处理：

一是建成后产权属于全体业主所有权、其成本、费用可以扣除；第二建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除：

第三、建成后有偿转让的、应计算收入的，并准予扣除成本、费用。

（6）、开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织，管理开发项目发生的 各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、转房摊销等。纳税人行政管理部门（总部）发生的管理费用，在房地产开发费用中扣除，不应在此项扣除。

3、房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用，该 项费用，不按实际发生的费用进行扣除，而按《细则》规定的标准进行扣除。

《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他方面费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算扣除。

4、与转让房地产有关的税金

是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税。因转让房地产交纳的教 育费附加、地方教育附加费，可视同税金予以扣除。除房地产开发企业，其他纳税人缴纳的印花税允许在税金中扣除。

5、加计扣除

对房地产开发企业，《细则》规定，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本计算的金额之和，加计20%的扣除。

以上讲的5个方面，属于房地产开发企业土地增值税的扣除项目金额，根据国税发〔2006〕187文件精神及《条例》规定，还应注意的几点：

第一、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，预提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法省局将进一步确定，

以省局方法为准。

第三、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四、对普通住宅和非普通住宅成本费用的分摊计算确定扣除项目的方法以省局即将下发的细则为准，目前各地的做法有：按建筑面积、占地面积、销售收入的比例分摊等。

第五、在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

第五：纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。

（三）、土地增值税的税率和具体计算方法

1、税率略

2、具体计算步骤

（1）计算增值额

增值额=转让房地产收入—扣除项目金额

（2）计算增值额与扣除项目金额的比例

该比例=增值额/扣除项目金额

（3）计算土地增值额的税额

土地增值额=

Σ增值额*适用税率

3、具体计算方法。

推荐第4篇：土地增值税清算 收费标准

土地增值税清算 收费标准

1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰

1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰

1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰

5亿以上:0.3‰

注：1.收费基数为开发成本总额；

2.收费采用差额定率累进分段计算。

提醒：以上为行业收费标准，北京京审会计师事务所会依据企业资产总额、全年收入总额、帐务情况综合报价。

土地增值税清算审核收费标准

1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰

1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰

1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰

5亿以上:0.3‰

注：1.收费基数为开发成本总额；

2.收费采用差额定率累进分段计算

土地增值税汇算清缴审核收费标准

房地产开发完工产品清算鉴证；土地增值税清算鉴证----报价标准： 按开发成本金额计算收取：

1亿元（含）以下：千分之二

1亿元至5亿元（含）：万分之六

5亿元以上：万分之三

推荐第5篇：关于土地增值税清算资料

确认土地增值税清算条件的税法依据

国税发[2009]91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第

（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

委托签证应提供的资料清单

确认纳税主体和经营行为的有关资料 （1）营业执照副本复印件；

（2）税务登记证（国、地税）副本复印件； （3）《土地增值税项目登记表》复印件； （4）《建设用地规划许可证》复印件； （5）《建设工程规划许可证》复印件； （6）《销售许可证》复印件； （7）《建设工程开工证》复印件； （8）《国有土地使用证》复印件； （9）合作开发协议；

注：（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。 （10）项目竣工清算报表；

（11）税务机关出具的普通住宅的确认文件； （12）项目建议书的批复；

（13）房屋土地管理局测绘面积报告书； （14）商品住房建筑面积情况明细表； （15）商品住房建筑面积情况明细表； （16）已完工开发项目成本表； （17）清算项目的工程竣工验收报告。 （18）直接转让土地使用权的转让合同；

（19）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （20）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据； （21）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告； （22）清算项目的工程竣工验收报告； （23）主要开发产品(工程)销售明细表；

注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工清算报表，已完工开发项目成本表，清算项目的销售许可证，房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。

（24）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；

（25）企业领用的全部房地产开发企业专用发票； （26）银行明细对账单；

注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。 (27）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明； （28）合作开发协议；

（29）上缴土地转让金收据复印件；

（30）“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件； （31）按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告； 注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。

(32）土地增值税纳税申报表 ； （33）记录税款计算过程的有关资料； （34）已缴税款的缴款书复印件； （35）应交土地增值税明细帐复印件。 清算申报的有关资料

（36）清算土地增值税书面申请； （37）土地增值税清算通知书； （38）土地增值税清算材料清单； （39）土地增值税清算受理通知书； （40）土地增值税清算补充材料通知书； （41）土地增值税清算核定征收通知书。

推荐第6篇：土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析

三、土地增值税清算案例分析

（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析

北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：

第一，整体项目情况简介

1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

7.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。

第二，取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

第三，扣除项目情况说明

1.取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明，“东园小区”

项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元（不含公共配套设施政府赠送的占地面积）。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元

具体计算可采取以下两种方法：

（1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；

（2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。

2.开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：

（1）土地拆迁及补偿费：39,700,000元。（2）前期工程费：115,070,700元。（3）建筑安装工程费:290,000,000元。（4）基础设施费：1,586,000元。（5）公共配套设施费：27，942，700元。（6）开发间接费:19,300,600元。（开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格）

分摊扣除金额计算过程为：

①土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。 具体计算可采取以下两种方法：

465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；

465,657,300×80﹪=372,525,840元

②公共配套设施费：27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元

3.房地产开发费用

该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:（362,560,000+394,880,000）×10﹪=75,744,000元。

4.缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。

5.房地产开发企业加计扣除为（362,560,000+394,880,000）×20﹪=151,488,000元

根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394,880,000+75，744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000元。

第四，纳税情况详细计算过程

该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。

1.普通标准住宅计算过程

（1）出售普通标准住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,063,322,000×75﹪=797，491，500元

增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为102,508,500/797,491，500=12.85﹪

该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。

2.其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪

扣除项目金额=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元

增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为264,169,500/265，830，500=99.38﹪

适用税率为40﹪

应纳土地增值税为：

（264,169,500×40﹪）-（265,830,500×5﹪）=92,376,275元

已纳土地增值税为:5,000,000元

应补缴土地增值税为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

第五，税务机关审核情况

1.对清税资料的审核

税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：

2.确定销售收入1,430,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。

同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。

3.确认扣除项目金额

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：

（1）取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证,该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。

（2）房地产开发成本的金额为：386,880,000元。

①经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。

②首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。

其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元,未发现问题。公式：

（[前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,765,840元）

另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”（高层普通住宅-毛坯房）及“商业”类每平方米建安造价金额。

③公共配套设施费用的审核

经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施,根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除

总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14,354,160元。公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元

对于公共配套设施费用中的车库费用金额,由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。

（3）房地产开发费用的审核

《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。

（4）扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。

（5）重新计算房地产开发企业加计扣除为

（362,560,000+386,880,000）×20﹪=149,888,000元

经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:

362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

4.修正后的应纳税款计算

（1）普通标准住宅计算过程

经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,052,922,000×75﹪=789,691,500元

增值额=900,000,000-789,691,500=110,308,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为110,308,500/789,691,500=13.97﹪

通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。

（2）其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,052,922,000×25﹪=263,230,500元

增值额=530,000,000-263,230,500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为266,769,500/263,230,500=101.34﹪

适用税率为50﹪

应纳土地增值税为：

（266,769,500×50﹪）-（263,230,500×15﹪）=93,900,175元

已纳土地增值税为：5,000,000元

应补缴土地增值税为：88,900,175元

第六，对东园小区项目审核后有关的附列情况：

1.总建筑面积200,000平方米

2.批准可销售面积170,000平方米

3.已出售面积160,000平方米

4.取得收入1,430,000,000元

5.本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。

（1）本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。

（2）本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。 （3）本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。

（4）本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。 （5）本次清算加计扣除金额为149,888,000元。

6.本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

推荐第7篇：土地增值税的清算审核

为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。

案例一

北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。

二.取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元

具体计算可采取以下两种方法：

1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;

2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：

(1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)

分摊扣除金额计算过程为：

1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。

具体计算可采取以下两种方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;

465,657,300*80﹪=372,525,840元

2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。

27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元

(三)房地产开发费用

该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。

(五)房地产开发企业加计扣除为

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元

根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。

四、纳税情况详细计算过程

该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。

(一)普通标准住宅计算过程

1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元

增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪

该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。

(二)其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪

扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元

增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪

适用税率为40﹪

应纳土地增值税为：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已纳土地增值税为:5,000,000元

应补缴土地增值税为：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

五、税务机关审核情况

(一)对清税资料的审核

税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：

(二)确定销售收入1,430,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元;出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。

同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。

根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。

(三)确认扣除项目金额

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。

2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。

(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。

(2) 首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。

其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：

([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)

另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。

(3)公共配套设施费用的审核

经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式：

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。

3、房地产开发费用的审核

《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。

4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。

5、重新计算房地产开发企业加计扣除为

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元 。

经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

(四)修正后的应纳税款计算

1、普通标准住宅计算过程

经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。

2、其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34﹪

适用税率为50﹪

应纳土地增值税为：

(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元

已纳土地增值税为：5，000,000元

应补缴土地增值税为：88,900,175元

六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：

(一)总建筑面积200,000平方米

(二)批准可销售面积170,000平方米

(三)已出售面积160,000平方米

(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。

2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。

4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。

5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

案例二

北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)房地产开发成本

经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元(开发成本具体明细内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)。

(三)房地产开发费用为7804000元

1.利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

2.其他房地产开发费用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

(五)财政部规定的加计扣除金额为：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、纳税情况详细计算过程

(一)房地产转让收入132,800,000元;

(二)扣除项目金额合计167,420,000元;

其中：

1.取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;

2.开发土地和新建房及配套设施的成本为111,000,000元;

3.开发土地和新建房及配套设施的费用为7804000;

4.与转让房地产有关的税金为6,640,000元;

5.加计扣除为25,496,000

(三)增值额132,800,000-167,420,000= -34,620,000元

(四)应纳土地增值税为0。

(五)已纳土地增值税为300,000元。

(六)应退土地增值税300,000元。

五、税务机关审核情况

(一)资料审核

对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算情况审核确认如下：

(二)收入确认

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中，应视同销售，将奖励职工的住宅1000平方米，按该项目平均销售价格每平方米8300元，增加销售收入8,300,000元，因此全部销售收入合计为141,100,000元。

(三)扣除项目金额确认

1.根据纳税人提供的“X号土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;

2.开发成本确认

(1)对于土地拆迁及补偿费35,642,400元，经审核拆迁协议及支付凭证，未发现问题。

(2)对于2000平方米的车库和1000平方米的变电站、热力站，经审核纳税人提供的人防工程证明，均可确认为公共配套设施。由于该项目全部销售，扣除的公共配套设施费1,027,000元，未发现问题。

(3)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

扣除公式为:2263x20,000=45,260,000元

(4)经审核确认后，开发成本扣除合计为：

35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元

3.房地产开发费用确认

(1)利息支出

通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核，税务机关认为扣除的贷款利息，不是按清算项目单独进行划分计算的，不适用按利息支出据实扣除的政策，利息不能单独扣除。

(2)房地产开发费用

由于该项目利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。

(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元

4.与转让房地产有关的税金6,640,000元，经审核数据无误。

5.财政部规定的加计扣除金额为：

(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元

(四)应纳税款计算

(一)房地产转让收入141,100,000元;

(二)扣除项目总金额合计134,572,220元;

16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元

(三)增值额

141，100，000-134,572,220=6，527，780元

(四)增值额与扣除项目金额之比(增值税)

6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪

(五)适用税率30﹪

应纳土地增值税为6,527,780x30﹪=1,958,334元

(六)已纳土地增值税为300,000元

(七)应补土地增值税1,658,334元

案例三

北京市某房地产开发有限公司投资建设的xx项目，座落于丰台区xx号。2006年10月，向丰台地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目提供的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称鉴证报告)中内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露的该项目具体情况如下：

一、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设xx项目，是经北京市发展计划委员会于2003年12月以(2004)458号文件批准投资开发的项目的，座落于丰台区xx号，规划批准总占地面积10,000平方米。该单位在2004年1月曾到丰台地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2004年初开工建设，于2005年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积15,000平方米，全部为住宅，剩余自用办公面积5,000平方米.

3、截止2006年9月30日，批准可售住宅面积15,000平方米已全部出售完毕。

4、该项目在2006年6月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书“。

5、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积15,000平方米、总商品住宅176套，平均每套85.23平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

6、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：15,000/20,000=75﹪。

二、取得收入情况说明

该单位于2005年5月开始预销售xx项目，截止到2006年9月30日，共取得销售收入总额120,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的总金额为22,660,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字x号地价缴款证明，经确认“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金22，000，000元，缴纳契税660,000元。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为16，995,000元。

具体计算方法：

22,660,000*75﹪=16,995,000元。

(二)开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年10月该项目工程总成本为118,352,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为88,764,000元。其中

(1)土地拆迁及补偿费：90,890,000元。 (2)前期工程费：5，000,700元。(3)建筑安装工程费:4,000,000元。(4)基础设施费：5，861，000元。(5)公共配套设施费：0元。(6)开发间接费：12,600,300元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)

分摊扣除金额计算过程为：

118,352,000*75﹪=88,764,000元

(三)房地产开发费用

该公司不能提供按清算项目支付的金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元

(四)缴纳与销售环节的有关营业税、城市维护建设税、教育费附加共计6,600,000元。

(五)房地产开发企业加计扣除为：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。

根据以上数据，本次清算允许扣除项目总金额为

16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。

四、纳税情况详细计算过程

该项目属于普通标准住宅，计算纳税情况为：

取得收入120,000,000元

扣除项目金额=144，086，700元

增值额=120,000,000-144,086,700= -24,086,700元

由于该项目没有增值额，兔交土地增值税。

五、税务机关审核情况

针对上述案例，我们编写了两种情况的假设审核结果方法，请参考。

假设一

(一)对清税资料的审核

根据纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算审核确认情况如下：

(二)确定销售收入120,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房问号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅15,000平方米，取得销售收入120,000,000元，进行核对后，未发现问题。

(三)扣除项目金额的审核

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积15,000平方米占整体面积20,000平方米的比例进行分配后计算。

1、取得土地使用权时所支付的金额

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为22,660,000,按清税面积与总建筑面积配比后，本次清税应扣除16,995,000元，未发现问题。

2、房地产开发成本

(1)对清算时扣除的土地拆迁及补偿费的金额90，890,000元，通过我们审核后发现，该项目提供支付凭证和相应的拆迁补偿协议书中记载的内容不相符，因此，对土地拆迁及补偿费90,890,000元的金额无法判断，决定不允许扣除。

(2)对《鉴证报告》中成本扣除的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”相关表中列举的明细项目内容进行审核后，虽然通过对四项费用计算后，该项目每平方米工程造价的金额为1373.1元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2005年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2167.94元。但对有些疑点项目及金额，我们调取了中介机构《鉴证报告》的工作底稿与纳税人提供的开发项目相关成本财务报表统计的相关金额进行核对，发现工作底稿披露的四项开发费用，特别是建筑安装工程费的支出与成本财务报表统计的金额数据相差较大。经过研究，决定暂停清算，向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》送达给纳税人，要求纳税人在30日内进一步补充与清算项目相关的财务计账的有关凭证证明资料，结果纳税人没有按主管税务机关规定期限提交补正材料。据此情况，税务机关决定对该清算项目移交给纳税评估部门按检查程序进行办理清算工作。向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》送达给纳税入，并将全部清算资料移交纳税评估部门按照有关规定程序进行稽查检查工作。

假设二：

假设主管地方税务机关在对案例三清算审核过程中，经过对疑点项目金额调取《鉴证报告》工作底稿和纳税人进一步补充的相关资料核对审核后，发现，由于多种原因，该项目的成本核算账簿账目混乱，成本材料凭证残缺不齐，税务机关难以确定扣除项目金额因此，向纳税人送达了《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》决定该清税项目，按确定的销售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件为依据)，计算征收土地增值税。

推荐第8篇：土地增值税清算考试6

一填空题（每空1分，共20分）

1、清算审核包括（

）、（

）。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以（

）、（

）方式无偿转让房地产的行为。

3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋（

）乘以（

）后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施（

）管理措施。

5、土地增值税清算资料应按照（

）的要求，妥善保存。

6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括（

）、（

）和（

）

7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=（ ）÷（ ）

8、必要时，注册税务师应当运用（

）确认收入的真实性和准确性。

9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备（

）、完整性、（

）、（

）和可理解性等特征。

10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在（

）、（

）、（

）、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

二、简答题（第一题4分，第2题6分，共10分）

1、请分别回答纳税人应进行土地增值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的条件？

1

2、请回答房地产开发成本的项目及每项内容具体内容？

三、土地增值税清算案例计算及分析

1、北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。基本资料如下：

（一）某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于某区××号，规划批准总占地面积80 000平方米。

.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。

.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。 “A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。

（二）根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。

普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

“A小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“A小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。

（三）取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。

（1）竣工验收情况

“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

（2）销售进度

截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情况说明

某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：

2 （1）出售住宅取得销售收入900 000 000元；

（2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元； （3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。 商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收费用情况

对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75%

（五）、扣除项目情况说明

（1）某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

（2）经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下： ①土地拆迁及补偿费：39,700，000元； ②前期工程费：115,070,700元；

③建筑安装工程费：290,000,000元； ④基础设施费：1,586,000元；

⑤公共配套设施费：27,942,700元； ⑥开发间接费：19，300，600元。

（3）某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。 （4）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。该单位已预缴土地增值税5，000,000元。

注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。（说明：游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明）

根据以上资料请回答：（1）税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？

（2）请计算该项目应补（退）得土地增值税。

2、北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区 3 XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米（有人防工程证明）。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元

(三)利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

税务人员对清算资料进行审核后后，发现存在以下问题：

（1）根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。

4 （2）对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

（3）通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算项目单独进行划分计算的。

根据以上资料请计算该单位在清算时应补（退）得土地增值税。

推荐第9篇：土地增值税清算政策—北京市

目录：

京地税地[2003]73号---北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 .............................1 京地税地[2006]456号 北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知 .........................2 京地税地[2006]509号---北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知 ...................................2 京地税[2007]138号---北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知 3 2009-9-27 北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知 ................................4 京地税[2010]2号---北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告 ...........................................................5 京地税[2013]8号---《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》 ...........................................7

京地税地[2003]73号---北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 各区、县地方税务局、各分局：

为了进一步规范、完善我市土地增值税的征收管理工作，提高政策执行管理水平，针对目前土地增值税清税和征管工作中反映出的一些问题，经研究并请示国家税务总局同意，现就有关问题规定如下，请依照执行。

一、关于确定转让房地产所取得的收入问题。

对于采取分期取得预销售收入的房地产开发企业，在办理土地增值税清税时尚未取得全部实际收入的，一律按签定的《商品房购销合同》中记载的金额，确定土地增值税计税收入。

二、关于房地产开发企业拖欠的工程款是否计入扣除项目的问题。

对预销售面积达到总建筑面积95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以办理土地增值税竣工清算手续的项目，采取按土地增值税政策规定的允许扣除项目实际应发生的成本和费用为准作为扣除项目依据，即签定的施工预算合同中规定的金额为扣除项目金额，超过付款期的利息或罚款等支出不允许做为扣除金额进行扣除。

三、关于成片开发分期清税，基础设施费如何分摊的问题。

对于小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的费用，按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定基础设施费的金额进行扣除。

四、关于公共配套设施费扣除范围如何界定的问题。

对于小区内建设的不能有偿转让的公共配套设施发生的费用，凡是在销售开发成本中未进行分摊的费用，以计划管理部门立项批复中明确不作为独立经营管理，需无偿提供给政府部门使用的配套项目，确定分摊扣除项目金额。

五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入，是否作为房地产转让取得的收入问题。

根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。

六、关于定期免税项目恢复征税时间划分确定问题。

对于定期免税项目，以签订《商品房购销合同》的时间为征、免土地增值税的时点，即在2001年1月1日以前签订《商品房购销合同》的，无论何时取得房地产转让收入，均可继续享受免征土地增值税政策，否则一律恢复征收土地增值税。

七、关于普标标准住宅面积的界定问题。

（一）关于计划审批总面积与提供的施工图纸总面积不符的，如何确定总面积的问题。

在界定普通标准住宅项目时，按规划部门审批的规划许可证或使用的施工图纸总面积为依据。

（二）关于界定普通标准住宅时，地下设施的面积是否可以扣除问题。

对于地下室和地下车库等地下设施，凡能出具人防证明或单独出售的，在界定是否属于普通标准住宅时不计入总面积。

八、关于预征率下调后政策衔接的问题。

房地产开发企业凡在2003年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，一律按照新政策1％的预征率预缴税款，包括检查发现以前年度应该预缴税款的项目。

二○○三年二月九日

京地税地[2006]456号 北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知

各区、县地方税务局、各分局：

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件精神，为进一步提高工作效率，方便纳税人在契税“一窗式”办理缴纳土地增值税，现就个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的有关问题明确如下，请依照执行。

一、凡能够提供购房发票的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得房地产时有效发票所载的金额；

（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（四）取得房地产时所缴纳的契税。

二、凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（一）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

三、对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

四、本通知自2006年12月1日起执行。

二ОО六年十一月十日

京地税地[2006]509号---北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知各区、县地方税务局、各分局：

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及相关文件精神，结合本市土地增值税的征管情况，现对征收土地增值税涉及有关问题通知如下，请依照执行。

一、对本市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预（销）售收入的1%预征土地增值税。

二、对未按规定期限预缴土地增值税的房地产开发企业，依法应于缴纳税款期限届满之日的次日起，按日加收应预缴未预缴税款万分之五的滞纳金。

三、为了进一步方便预缴土地增值税的纳税人办理预缴申报手续，有效提高土地增值税预缴申报效率，自2007年1月1日起，对本市房地产开发企业在按预售收入预缴土地增值税的纳税申报时，启用《房地产开发企业预缴纳税申报表》。

附件：土地增值税预缴纳税申报表

二ОО六年十二月十九日

京财税[2006]790号---北京市财政局 北京市地方税务局转发财政部国家税务总局/《关于土地增值税若干问题的通知》

各区县财政局、地方税务局、市地方税务局直属分局：

现将财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）转发给你们，并补充如下请一并执行。

一、关于转让旧房如何确定扣除项目金额问题

对纳税人不能够提供购房发票证明的，以实际取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一交纳的有关税费及房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格，作为扣除项目的金额，地方税务机关需对评定的房屋及建筑物价格进行确认。

二、对已办理过竣工清算税款的项目再出售时的纳税问题

对于土地增值税清税面积在竣工清算时未达到可销售总建筑面积100%的项目，无论以后是否销售，应需按季进行纳税申报。

对于扣除开发成本项目的金额确认，以清算税款时确定的允许扣除开发成本项目总金额，占清税总面积的比例，直接乘以本季申报时的销售面积，具体公式为：

扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积

二○○六年四月三十日

京地税[2007]138号---北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

各区、县地方税务局、各分局：

为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

三、高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。

四、对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》进行相应系数修正。

五、核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额，确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：

核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数

六、本通知中单位面积建安造价金额和年度修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订，由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。

附件：分类房产单位面积建安造价年度修正系数表

二ОО七年四月十一日

2009-9-27 北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知 各区、县地方税务局、各分局:

为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：

核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积

五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

六、本通知自发布之日起执行。本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。

附件：分类房产单位面积四项成本核定表

二○○九年九月十六日

京地税地[2007]325号

北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知 关于土地增值税清算管理若干问题的通知 各区、县地方税务局、各分局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，市局于近期制发了《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地〔2007〕134号，以下简称《清算管理办法》），现就有关问题补充明确如下，请依照执行。

一、凡《清算管理办法》施行前已受理的清算项目，主管税务机关可不再要求纳税人重新办理清算申请手续。

二、对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发项目，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。在清算期间转让房地产的扣除项目金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积成本费用计算扣除，待清算完成后一并调整。

三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。

四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

五、纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。

六、评估部门和稽查部门在评估稽查工作中发现房地产开发项目符合清算条件，应及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时通知企业主管税务机关。

七、各局应加强对土地增值税预征的监督管理，通过与营业税税款入库数据比对等方式监控税源，对未按规定预缴税款的行为应严格按照有关规定加收滞纳金。

八、根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件精神，纳税人转让旧房及建筑物时，既不能够提供购房发票证明，又不能提供取得土地使用权支付的金额凭证和房屋及建筑物价格评估报告的，对于《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，税务机关可参照《北京市地方税务局关于修订〈无原值房产计税价值核定办法〉的通知》（京地税地〔2006〕109号）核定，据以计征土地增值税。具体核定公式为：核定扣除项目金额=房产重置成本×成新率×区位调整系数×建筑面积。

二ОО七年八月十五日

京地税[2010]2号---北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，现对土地增值税清算有关问题公告如下：

一、房地产开发企业逾期开发缴纳的具有土地闲置费性质的支出，均不得扣除。

二、纳税人转让旧房按照发票所载金额计算扣除项目时分次取得购房发票的，可按取得首张发票所载时间作为购买年度。

三、符合财政部国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）第二条和《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字〔1999〕293号）免税规定的房地产开发项目，应按照土地增值税清算的有关规定办理清算手续，并区分下列情况：

（一）税务机关已向企业开具《定期免税证明》的，应在《土地增值税鉴证报告》中说明并附送《定期免税证明》，可仅就项目应征税款部分计算增值额。

（二）税务机关未向企业开具《定期免税证明》的，房地产开发企业在《土地增值税鉴证报告》中应将定期免税情况和征税情况分别说明，同时需提供房地产项目立项批准文件、1994年1月1日前投入资金进行开发的有关证明、2000年12月31日前销售的合同明细等资料，税务机关应对定期免税的资料进行审核确认。

本公告自2010年9月1日起施行。

京地税[2013]5号---北京市地方税务局北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告

为加强我市土地增值税征收管理，方便纳税人申报缴纳税款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，现将调整我市土地增值税纳税地点有关问题公告如下：

一、自本公告施行之日起，凡转让我市行政区划范围内房地产的纳税人，应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。

二、为保证政策平稳过渡，转让新建商品房的纳税人以发展改革部门立项批复时间作为划分时点，即本公告施行前已经发展改革部门批准立项的房地产开发项目，纳税人仍向企业核算地的主管地方税务机关办理申报纳税手续。

本公告自2013年7月1日起施行。《北京市地方税务局 北京市财政局转发北京市人民政府关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地点有关问题的批复的通知》（京地税二〔1999〕324号）同时废止。

特此公告。

附件：关于《北京市地方税务局 北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告》的政策解读

北京市地方税务局

北京市财政局 2013年5月27日

附件

关于《北京市地方税务局 北京市财政局关于调整我市土地增值税纳税地点的公告》的政策解读

为加强我市土地增值税征收管理，方便纳税人申报缴纳税款，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，北京市地方税务局、北京市财政局印发了《北京市地方税务局 北京市财政局关于改变我市土地增值税纳税地点的公告》（2013年第5号，以下简称《公告》），现解读如下：

一、为何要调整我市土地增值税纳税地点？

答：我市在土地增值税开征初期，为方便纳税人办理土地增值税缴税手续，规定纳税人应向企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的主管地方税务机关申报纳税。近年来，随着房地产开发企业跨地区经营行为逐渐增多，纳税人缴纳的营业税、契税须在房地产所在地申报纳税，而土地增值税须在企业核算地申报纳税，不便于纳税人申报缴纳税款，调整纳税地点的呼声较高。

同时，由于目前从事房地产开发的企业多是因经营特定房地产开发项目而成立的项目公司，经营行为地域性强，纳税人经营地点与申报纳税地点的分离不利于税务部门加强对土地增值税的属地税源管理以及纳税人申报纳税。

因此，为进一步落实国务院对房地产市场的宏观调控政策，加强土地增值税属地税源管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定调整我市土地增值税纳税地点，由现行的纳税人向企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的主管地方税务机关申报纳税调整为纳税人向房地产所在地的主管地方税务机关办理申报纳税手续。

二、调整纳税地点的具体规定是怎样的？

答：自公告施行之日起，凡转让我市行政区划范围内房地产的纳税人，应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。

为保证政策平稳过渡，转让新建商品房的纳税人以发展改革部门立项批复时间作为划分时点，即本公告施行前已经发展改革部门批准立项的房地产开发项目，纳税人仍向企业核算地的主管地方税务机关办理申报纳税手续。

此外，纳税人转让国有土地使用权、存量房等，均应向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税手续。

京地税[2013]8号---《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》

为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，现就明确土地增值税有关问题公告如下：

一、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。本公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

二、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条的规定，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

三、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。对个人转让存量住房的，按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，暂免征收土地增值税。原《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）第三条同时废止。

本公告自2013年10月1日起施行。 特此公告。

附件：关于《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》的政策解读

北京市地方税务局 2013年8月26日 附件

关于《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》的政策解读

为加强我市土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关文件规定，北京市地方税务局印发了《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（2013年第8号），现解读如下：

一、公告施行后，我市土地增值税政策中普通住宅如何确认？

答：纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。

二、土地增值税普通住宅审核确认工作的政策衔接是如何规定的？

答：公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

三、房地产开发项目进行土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应如何计税？ 答：纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，按照财政部、国家税务总局有关文件规定，应区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

四、个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，应如何计税？

答：近年来，随着房地产市场的不断发展，我市对个人转让存量房征收土地增值税的核定征收率已滞后于房地产市场发展的实际情况，为解决此问题，同时根据国家税务总局有关文件规定，此次我市对个人转让存量房核定征收土地增值税的核定征收率进行了调整。

公告规定 “个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税”。凡存量房交易的纳税人自公告施行之日起办理存量房买卖合同（网上）签约的，按本规定执行。

对个人转让存量住房的，仍按照《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，暂免征收土地增值税。 公告规定，自公告施行之日起，《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地〔2006〕456号）中第三条“对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税”的规定废止。

推荐第10篇：济南市土地增值税清算工作指南

济南市土地增值税清算工作指南（试行）

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。一般情况下，主管税务机关不得以企业自行确定的分期项目作为清算单位。但对于经国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税的清算分类

（一）对2014年1月1日前开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅两类，分别计算增值额和应交土地增值税。

（二）对2014年1月1日以后开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。开工建设时间以《建筑工程施工许可证》发证时间为准。

三、土地增值税的清算条件

（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)187号文第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始投入使用； 3.开发产品已取得了初始产权证明。

（二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的情形。

（三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“取得销售(预售)许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年，且已竣工验收的情形。

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，属于应进行土地增值税清算的范围。

四、关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题

（一）符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发„2006‟187号)第二条清算条件的，原则上应以纳税人完成清算申报手续之日（即向主管税务机关报送《土地增值税清算申报表》的当日）为计算扣除项目金额（包括与转让房地产有关的税金）支付的截止时间。

（二）各主管税务机关应要求纳税人在申报资料或中介机构在鉴证报告中对项目未支付款项予以详细说明或披露。上述未支付款项在主管税务机关清算审核结束前已支付的，由主管税务机关核实后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。

（三）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函„2010‟220号)第二条的规定执行。

五、关于土地增值税计税收入的问题

（一）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（二）纳税人因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

六、关于房地产开发企业代收费用的处理问题

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

七、关于房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除问题

房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除应按以下原则把握：

（一）凡与房地产开发项目直接相关或是房地产行业特有的、且缴纳的环节是在项目办理项目竣工验收之前的政府性基金和行政事业性收费，如市政配套费、报批报建费、水电增容费、新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等，在清算时应计入开发成本予以扣除，并作为计算房地产开发费用和加计20%扣除的基数；

（二）房地产企业缴纳销售不动产营业税时附征的地方教育附加、地方水利建设基金，在清算时应计入与转让房地产有关的税金予以扣除。

八、关于财政返还资金的处理问题

从事房地产开发的纳税人因项目开发从地方政府取得的各种名义的返还、奖励款项，有协议约定返还项目具体科目的，按约定的内容抵减相应项目具体科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区分项目的，按各项目占地面积的比例分配后抵减。

九、关于房地产企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿的处理问题

（一）房地产企业因从事拆迁安臵、建设廉租住房等行为从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（二）房地产企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设的公共配套设施，在建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。

十、关于取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题

根据《实施细则》第七条第

（一）项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”房地产企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入“房地产开发费用”项目按规定比例扣除（如企业在参加土地竞拍时支付的佣金）。

十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题

对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。 十

二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题 房地产开发企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费应凭下列资料和凭证扣除：

（一）应提供的资料：房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告（房屋征收决定）、安臵方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安臵协议、拆迁合格证。

（二）应具备的扣除凭证：

1.房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用；

2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应；

3.房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理: （1）若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回被拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额；

（2）无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据；

（3）无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。 十

三、关于合作建房的土地增值税征免税问题

（一）对一方出土地，一（多）方出资金，不成立合营企业，并同时满足以下条件的合作建房行为，在进行土地增值税清算时适用本条第二款的规定：

1、合作建房各方需签署合作建房协议并以合作各方名义共同办理合建审批手续；

2、合作建房各方需依法共同办理国有土地使用权权属变更登记；

3、合作建房各方至少有一方应该具有房地产开发经营资质。

（二）对于同时满足本条第一款所列条件的合作建房，按以下规定进行土地增值税税务处理：

1、建成后按合作协议各自办理初始确权，分房自用的，暂免征收土地增值税；

2、对出土地方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将因合作建房而转让出去的部分土地的历史成本调整为分回房屋的建造成本，按规定予以计算扣除；

3、对出资金方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房开发成本支出调整为分回房屋的取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除；

4、对合作方按照合作建房协议的约定支付的补差款，出土地方和出资金方应按实际支付或收到的价款，相应调整其分回房屋的建造成本和取得土地使用权支付的地价款；

5、除在合作建房协议中约定的分配房屋外，一方通过另行约定的方式（包括签订专门条款、合同、补充协议等）将原分配给自己的房屋再转让给其他合作方的，不管转让方是否开具发票，均视同销售不动产处理。其按合同约定的价格取得的转让收入应计入土地增值税应税收入。若转让价格明显偏低，又无正当理由的，应按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

上述所称“同一年度”、“当年”是指其作出约定并签署协议的当年。 十

四、关于以土地使用权（房地产）投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其取得土地成本的确认问题

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权（房地产），根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

1、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，在投资或联营环节对土地使用权（房地产）进行评估，并按照评估的市场公允价值入账的，以入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。

2、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，如一方是房地产企业的，按照财税【2006】21号文规定对以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的一方应征收土地增值税，计税收入按照作价入股时经评估取得的公允价值；接受投资一方再次转让土地（房地产）的或进行房地产开发对外销售的，在计算土地增值税时，应以接受投资时入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。

十五、关于房地产开发企业提供的材料（动力）的扣除问题

（一）对于房地产开发企业自购工程用材料（即甲供材料，包括工程合同或者协议确定由房地产开发企业承担的水电等工程动力价款）的包工不包料建安工程，施工方（或项目所在地主管税务机关）应按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准；

（二）开发过程中房地产开发企业已先行代垫，在工程结算时向施工企业收取的临时水电费不得计入建筑安装工程费扣除项目；

（三）对于有关甲供材料（动力）情况，房地产开发企业应在清算申报时、中介机构应在鉴证报告中予以披露。主管税务机关应按管理权限对甲供材料（动力）涉及的建筑业营业税等税种申报缴纳情况进行核查，或将相关信息反馈给施工单位的主管税务机关。 十

六、关于房地产开发企业取得的异地工程发票的扣除问题

（一）通常情况下，清算项目建安工程应按劳务发生地征税原则取得从项目所在地税务机关领取并开具的发票（或由项目所在地税务机关代开的发票）。对于房地产开发企业取得的异地建安工程发票，应视同不合法票据，不予扣除。但经主管税务机关查实上述劳务确属真实发生的，由施工企业或个人重新提供项目所在地建筑业发票后，可予以扣除。

（二）施工企业或个人发生旧《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三十条、现行《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十六条规定的情形，由其机构所在地或居住地主管地税机关补征营业税并开具发票的，主管税务机关可凭异地工程发票、施工企业或个人主管地税机关出具的相关证明、税收缴款书复印件（上面必须有加收的滞纳金）等资料确认扣除项目金额并予以扣除。十

七、关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（一）在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；未注明的，凭房地产开发企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明，其成本、费用可以扣除；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，凭移交清单或接收清单，其成本、费用可以扣除；属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，经主管税务机关确认后，其成本、费用可以扣除；

（三）未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施，不得扣除相应的成本、费用；

（四）建成后由房地产开发企业有偿转让的，应计算收入，并准予扣除相应的成本、费用。

（五）地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

十八、关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题

（一）土地增值税允许扣除的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发企业在开发间接费中核算的其它费用包括开发过程中的利息支出、土地使用税、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等均不属于可扣除的开发间接费范围。

（二）房地产开发企业不设臵现场管理机构而由企业（即公司总部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的开发间接费用，除周转房摊销可以扣除外，其余应全部记入企业的房地产开发费用按比例扣除，不得再单独扣除。

（三）房地产开发企业应在项目现场管理机构成立运行的次月将机构的人员名单（包括姓名和职务）、使用的固定资产目录及折旧年限、周转房情况等资料报送主管税务机关备案，已备案资料发生变更的，应在变更的次月重新报送。不按上述规定报送资料的，除周转房摊销外的开发间接费用不得单独扣除。

工程监理费是建筑安装工程预算中其他费用的组成部分，应在建筑安装工程费中核算，并按规定扣除。 十

九、关于销售精装房装修费用的扣除问题

从事房地产开发的纳税人销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括从事房地产开发的纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

从事房地产开发的纳税人销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

二

十、关于项目营销设施建造费的扣除问题

房地产开发企业修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

（一）房地产开发企业在开发地块内规划建筑范围外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发销售费用并按规定的比例扣除；

（二）房地产开发企业在可售开发产品内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并计入建安工程费准予扣除；

（三）房地产开发企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），修建临时售楼部、样板房的，其发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。主管税务机关在进行清算审核时应注意核实房地产开发企业购买的家用电器、家具、其他物品是否一并移交给全体业主或政府、公用事业单位。未移交的，上述设备不得扣除。 二十

一、关于清算项目可售总建筑面积的确定问题

在进行土地增值税清算时，清算项目的可售总建筑面积可按以下方法确定：

（一）在确定清算项目的总建筑面积时，应首先根据立项文、规划文、总平面图、实测报告等相关资料并结合到实地查看的情况，确定开发项目的开发产品（包括房地产开发企业已用于出租或自用的开发产品），然后再根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。

（二）对于会所、小区车库、车位（包括利用地下人防设施改造的车库、车位，下同）、架空层、幼儿园等不能确权的公建配套设施，如明确属全体业主所有或已无偿移交给业主委员会的和已明确建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，则归为不可售建筑面积。对于用于附赠给买受人的车库、车位，应计入可售建筑面积。

（三）对于不能办理产权登记的小区车库、车位，其可售建筑面积应以房地产开发企业与购买人签订的车位使用权购买合同上注明的使用面积为准，若合同上未注明使用面积的，则以房地产开发企业提供的车位面积明细表上注明的使用面积为准。总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积 二十

二、关于扣除项目金额计算分摊和扣除的问题

（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按单个清算项目可售建筑面积（或建筑面积）占多个项目可售总建筑面积（或总建筑面积）的比例，计算确定各个清算项目的扣除金额；

（二）房地产开发企业成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其各期共同的成本费用原则上应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊。

房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致性；

（三）在同一清算单位内，应按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额和本次清算允许扣除的扣除项目金额：

1、按规定计算确定本清算单位总的扣除项目金额、可售总建筑面积和不同类型房屋的可售建筑面积；

2、应按照不同类型房屋的可售建筑面积占该项目可售总建筑面积的比例分摊可扣除项目金额。对于“与转让房地产有关的税金”可按照不同类型房屋的销售收入占该项目总销售收入的比例进行分摊归集； 二十

三、《条例》第八条第(二)项所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。当事人在申请免税时，应向主管税务机关提供哪些资料

（一）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，应提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件；

（二）因“城市实施规划”而搬迁，应提供县级以上(含)地方人民政府或县级以上(含)地方人民政府有关主管部门审批通过的立项、规划文件，文件批复中应有涉及城市规划、旧城改造、企业污染扰民等符合免税规定的文字说明；

（三）因“国家建设的需要”而搬迁，应当提供国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目文件。二十

四、关于清算后再转让房地产的处理问题

（一）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应暂按以下规定计算应缴纳的土地增值税，并于次月在主管税务机关规定的期限内申报缴纳： 1.不同类型房屋的单位建筑面积成本费用=清算时的不同类型房屋扣除项目总金额（不包括与转让房地产有关的税金）÷清算时的不同类

2.本月不同类型房屋的可扣除项目金额=不同类型房屋的单位建筑面积成本费用×不同类型房屋的本月销售或转让面积+本月不同类型房屋实际发生的与转让房地产有关的税金；

3.本月不同类型房屋的增值额=本月不同类型房屋的销售或转让收入-本月不同类型房屋的可扣除项目金额；

4.本月不同类型房屋的增值率=（本月不同类型房屋的增值额÷本月不同类型房屋的可扣除项目金额）×100%；

5.本月不同类型房屋的应缴土地增值税=本月不同类型房屋的增值额×适用的税率-本月不同类型房屋的可扣除项目金额×速算扣除系数。

（二）对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证的，纳税人可在项目销售结束，且所有成本费用均已全部支付完毕之后，向主管税务机关申请据实重新调整可扣除项目金额和应纳土地增值税税额，进行最终的结算。

本指南自下发之日起执行，税务机关尚未发出清算书面审核结果的清算项目，适用本指南。本指南下发之日前税务机关已出具清算书面审核结果的清算项目，不再追溯调整。以前规定与本指南不一致的，一律以本《指南》为准。

第11篇：合作建房土地增值税清算

合作建房土地增值税清算

合作建房，是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。利用该方式开发的房地产项目，如今已基本符合国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（财税[2006]187号）所规定的清算条件。由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件不够细化，在清算实务中对于合作建房的判定仍存在一定问题。本文举例对合作建房相关土地增值税清算问题进行分析。

甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙经济开发公司（以下简称“乙公司”）签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司负责投入资金及全部开发活动，乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），甲公司分得其余房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给甲公司。

一、若乙公司只取得房屋自用，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。其公允价值可按财税[2006]187号文件第三条第

（一）款的要求确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。对甲公司来说，相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。

二、若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目，根据财税[2006]21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。

三、若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产，如例中所述，乙公司得到1200万元现金及4000平方米商铺，根据财税字[1995]48号文件的规定，其分得的商铺暂免征收土地增值税，但其分得的现金应征收土地增值税。在现行规定下，乙公司应进行如下处理：

（一）对于乙公司取得的现金部分，应按照配比原则，与取得土地使用权的成本配比计算土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2000万元，而该地块土地使用权成本为1600万元，在不考虑其他税费的情况下，则允许扣除的土地使用权成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（万元），增值额＝1200－600＝600（万元），应纳土地增值税额＝600×40%－600×5%＝210（万元）。

（二）对于分得的房产部分，处理方式为分房自用，暂不征收土地增值税，待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。

对于甲公司，应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目，同时将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。

对于合作建房行为，应界定为非货币资产交换还是投资行为是进行土地增值税清算处理的前提。若为非货币资产交换，则出地方按转让土地使用权给出资方处理；若为投资行为，则应将出资方支付的股权价值和货币资金之和在该项目的开发成本中扣除。出资方支付给出地方的现金视为投资对价差异，为土地使用权的公允价值大于双方确定的股权价值的差额。界定基础应看合作建房的协议，若出地方承担项目开发的风险并享有开发利润，应视为投资行为；若只是获得固定面积的房产，不承担风险收益的，则应界定为非货币资产交换。

从上述分析可以看出，对于合作建房进行商品房开发项目来说，土地增值税清算涉及出地、出资双方，计算过程复杂，容易产生税企争议，对出地方清算的后续管理存在困难，如出地方再转让分得房产时，很容易忽视对其转让土地使用权的清算，造成国家税款流失。同时，很多房地产开发企业利用关联方合作建房来逃避或延迟土地增值税纳税义务，给该税种的征管带来困难

第12篇：土地增值税的清算条件

土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

第13篇：土地增值税清算要注意的几个问题

文章标题：土地增值税清算要注意的几个问题

这次由国家税务总局部署在全国进行土地增值税清算，是土地增值税政策实施以来规模最大、要求最完整、国家对房地产业进行宏观调控最敏感时期所布置的一项税收管理工作。同时，这项工作所引起的反响也前所未有，房地产业界对这项政策本身的科学合理与否也提出了不同质疑。有媒体报道，已有上海市房地产

业界共同质疑、游说各级税务部门及相关部门。从宏观角度看，本次土地增值税清算作为落实宏观调控“组合拳”中的一个“招式”，以共同达到调节和规范房地产业的健康、有序发展，同时也大大保障了国家和广大人民群众的根本利益。本文抛开税制层面的合理与否，从税务管理本身出发，就土地增值税清算工作应注意的一些问题提出建议，以不断完善这一税种的管理水平。

在土地增值税清算工作中，税务部门要注意定好位，做到“有所为”与“有所不为”。所谓“有所为”就是税务部门要创造一个完整、合理、便捷的清算环境，努力避免出现操作性差、存在政策制度衔接“真空”的弊端，督促纳税人尽量利用中介机构按照规定的要求清算到位，做好最终对各成本费用项目的审定调整把关；所谓“有所不为”，就是尽量不要“越俎代庖”地取代纳税人而直接进行清算，避免既清算不清、又不便于对法律责任归属的界定。

在具体的清算工作中，可以从以下几个方面来把握清算工作，以及通过清算相应加强后续税收管理工作。

1、把握房源的整体结构分布，以保证清算中的收入准确和清算后发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。

按照对列入土地增值清算对象的划分标准，进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，因此，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准确核算收入的关键，同时也为清算结束后，纳税人如有发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。

纳税人的房源整体结构分布可以通过这些数据信息来进行反映：清算截止日已销售和未销售房源的类型及数量、各单一房源的详细座落地址和可售面积、各已售房源的销售价格及销售方式、各未售房源的预售价格及清算时的使用情况、等等。清算截止日后，纳税人如果销售已清算过的未售房源的，就应根据清算工作中所得出的单位建筑面积可扣除项目金额，来重新提取适用税率，计算应缴土地增值税，并即时申报缴纳。

2、严格按照房地产开发企业会计核算的要求，对房地产开发成本按照规定的六个明细科目进行成本归集或调整。房地产开发企业会计制度中对开发成本按照六个明细科目进行成本核算的要求，是顺应房地产开发行业中开发流程多、时间跨度长、资金耗用大这一自身规律的一种核算总结，因此，严格按照这样的明细科目进行成本归集并适当调整，非常有利于清算工作中对各扣除项目的甄别和对加计扣除项目的准确计算，同时也有利于提炼单项数据信息，供同一地区不同清算对象间进行横向比较，以及为其他需要实行核定征收的项目提供核定依据。

3、以会计信息为基础依据，对成本费用进行必要调整。进行清算时，以所清算房地产项目历年的财务会计报告为基本依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行相应调整。调整时要形成完整、详细的底稿和情况说明，作为清算基础资料，待清算完毕要装订成册，与当年的财务会计报告一同归档保管。

4、对销售收入确认标准进行把关。当前房地产销售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款项以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加银行按揭。在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，防止纳税人以预售的名义延迟计算纳税。在确认销售收入时要注意收入的完整性，将外部了解调查的情况与纳税人不同房源类型的单位销售价格进行比较，找出其中可能存在的收入转移。在对收入确认的审核中，要分清不同销售方式下的收入确认日期：付款日或取得索取价款凭据日、银行按揭贷款转账日、合同约定付款日等日期，确定销售收入是否及时确认，以继而确定其完整性。

5、注意区分开发间接成本和开发费用。在区分纳税人开发间接成本与开发费用时，要注意两种可能的倾向：一种是纳税人故意混淆这两种成本费用，另一种是由于核算水平限制，纳税人对部分比较容易模糊的成本费用区分不清，主要可能发生在纳税人仅仅开发一处房地产项目，而导致对部分成本费用区分不清。而比较容易混淆的是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实际审核中，可以要求其列出各自的明细项目及金额，将对应或相近的项目进行比较后，就可以区分出其合理归属。

6、要区别于企业所得税的计税核算。

在企业所得税核算中，要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用，要把握收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则，对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除

第14篇：土地增值税清算建议(李树凯)

完善土地增值税清算规程的思路和建议

为作好土地增值税清算工作，我们总结经验，建立了土地增值税清算模型，将清算项目扣除成本按其性质和功能分为共有成本和专有成本，成本分摊采用按体积分摊法，模型的建立既真实反映了纳税人开发项目增值收益的真实性，同时也有效弥合了税企间在清算项目上的分歧，使我县土地增值税清算工作得以顺利开展，取得了较好的效果。 在同时为有效加强土地增值税的核定征收管理，我们与企业所得税汇算清缴工作相结合，对所有纳税人的土地增值税征收方式进行了全面鉴定，有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方式的变化规避税款的行为。

通过以上工作，我们逐步完善了土地增值税清算规程，并得到了一些启发，愿共同思考和分享。

一、清算采取的步骤

一是认定清算条件，二是确认产权转让收入，三是分摊土地购置成本，四是分摊房地产开发成本，五是计算应纳土地增值税，六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产权转让收入和分摊房地产开发成本是正确、合理进行土地增值税清算工作的关键。

（一）、清算条件的认定

在清算条件的认定上，国税发[2006]187号文件对清算条件有明确的规定，操作性较强，我们严格按文件规定的条件进行摸底排查确定了可以进行清算的18个项目。

（二）、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难点，主要表现在两个方面，一是如何确认收入的发生，即在什么时点上确认房地产交易的发生，确认房屋产权发生转移、土地使用权权属发生变更，二是如何认定收入的准确性和完整性。

土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转移，权属发生变更，因此其收入的确认与营业税、企业所得税收入的确认不尽相同，土地增值税强调的是房屋产权转移，土地使用权权属发生变更，因此，我们不能照搬营业税和企业所得税收入确认的方法，否则将可能发生错误。

1、如何确认产权转移，权属发生变更成为清算工作在实际操作中非常重要的一个环节，但是产权转移，权属发生变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际工作中如何进行收入的确认呢？

应当说在正常情况下房屋产权发生转移、权属发生变更的法定认定依据是房地产管理部门和土地管理部门的确权凭证，即《房屋产权证》和《土地使用证》，因此在纳税人正常的开发、销售过程中，向购房（地）人开具发票，办理《房屋产权证》，将房屋交付购房人是一个必然的过程。因此我们对于这种情况，在确认收入时所采取的办法是充分运用我县房地产税收一体化规范运做过程中所体现出来的相互监督、相互牵制、相互协调作用进行确认，即纳税人在向房管部门申请办理《房屋产权证》时，必须出具税务部门开具的《销售不动产专用发票》，否则不能办理《房屋产权证》，因此我们在进行土地增值税的收入确认时，就以《销售不动产专用发票》为凭据确认其房屋产权发生转移，确认房屋交易发生，确认收入实现。在我们已经清算的几个项目中都是采取了这种办法，因此从这个角度来看，严谨、规范的房地产税收一体化办法是我们规范房地产市场税收管理的非常重要的手段。

但是，在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权证，有的甚至不办理房屋产权证，在这种情况下，我们如何进行房屋产权的确认呢？我们认为可以以下条件来判断确认：

（1）、购房人与开发商或建设单位已签定购房协议（合同），或虽未签协议，但开发商或建设单位已向购房人实际取得购房款或购房定金，同时开发商或建设单位向购房人交付所购房屋全部钥匙的，应确认销售成立。

（2）、购房人已缴清或没有缴清购房款，没有办理房屋产权证，但购房人已经入住或开始正常经营活动、或已经开始了实质性的装修活动，且已接受物业公司日常服务管理，则证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的权利，应确认销售成立。

对不及时办理房屋产权证确定总体原则应以购房人是否对房屋取得占有、使用、收益和处分的权利为衡量标准，在实际工作中需要根据不同情况具体分析认定。

2、在对收入准确性和完整性的审核上也是收入确认的主要环节，我们主要以实施三个比对来审核。

一是将房产管理部门审核确认的合同价款金额与《销售不动产专用发票》所载金额进行比对。一般来说房产管理部门审核确认的合同金额的可信度较高，且该金额的确认需由购销双方及房产管理部门三方签字认可，同时对于商业铺面来讲，如果售房人与其他两方蓄意压低价格，一方面我们可依据掌握的资料对价格进行修正，另一方面购房人在未来对该铺面的转让过程中将承担上次交易因压价而未交纳的营业税，因为购房人在未来转让该铺面时应以购销差价征收营业税，从而迫使购房人在压低价格上的让步局限在一定范围之内。

二是将房产销售单价与同期、同路段、同规格的房屋售价进行比对。对收入价格明显过低的，我们参照同期、同路段、同规格的价格进行调整核定。明显过低的标准我们按财务会计核算中的一般销售折扣比例，即同类房屋售价的5%掌握确定。

三是将房屋销售收入与房屋销售实体进行比对。即比对纳税人房屋销售明细表各数据之间的逻辑关系，使房屋销售收入与所售房屋形成一一对应关系，防止纳税人在清算项目与非清算项目收入之间，普通住宅与非普通住宅的收入之间，征税项目与免税项目之间转移增值额，从而少缴税款。在具体操作中，我们要求纳税人必须提供《房屋销售情况明细表》，其内容包括门牌号、购房人、建筑面积、合同金额、实际付款金额、发票号码、房产证号码等。比如我们在对陇西金宝宏峰置业有限公司一期铺面销售收入的核查中，就发现纳税人将一间实际已销售的铺面销售收入没有记载在铺面销售收入中而是分解到了住宅销售收入中，我们通过对《房屋销售情况明细表》、《房产测量报告》等资料的核对及对房屋实际使用状况的查看和对房屋使用人的询问，确认该企业对一间70㎡的铺面已销售但在铺面销售收入中没有记载，再经过询问和调查核对，发现企业将该铺面的销售收入记在了普通住宅的预售收入中。

（三）、土地购置成本的确认及分摊。

土地购置成本的确认我们主要以纳税人提供的《土地使用证》、《土地使用权出让合同》、《土地出让金收据》为依据进行确认，然后依据企业建设工程规划许可证、工程规划开发中标合同、预算合同、工程决算书等在开发项目与未开发项目之间、不同用途项目之间、已售与未售面积之间进行合理分配。

（四）、房地产开发成本的确认和分摊

房地产开发成本的确认和分摊是土地增值税清算的核心问题，合理确认和分摊开发成本正确计算税款的前提，是纳税人对清算结果认可的关键。

我们在具体清算中将房地产开发成本按清算项目计算口径需求的不同进行了拆分，一是将开发成本是否对单项开发项目具有专属性分成了共有成本和专有成本，二是将开发成本按是否具有可确定性分成了建筑安装成本和其他成本。

1、将开发成本分为共有成本和专有成本是不同用途开发项目在计算土地增值税时的内在要求，这一方法充分体现了开发商高投入、高风险、高收益的营运理念，也体现了会计核算的收入与费用配比的原则，还体现了税收扣除项目分配的合理性和公平性，同时也对纳税人在同一项目中开发普通住宅的低收益率与开发商业铺面的高收益率进行了恰当的平衡。

具体操作举例如下：

A公司一期总建筑面积为36603.97㎡，住宅部分为33784.6㎡，铺面为2819.37㎡（其中1#楼铺面1372.04㎡，已销售1080.58㎡，

7、8#楼铺面未销售）一期房地产开发账面成本为37090991.29元，铺面销售以销售发票为依据，收入为5735100元。

经清算组核查，在公司建筑安装成本中有两笔铺面装修款，分别为用于1#楼和

7、8#楼铺面的装修工程款分别为2442547.36元、2400000元，合计4842547.36元，其中1#楼中的2442547.36元中已开具发票的为1831910.52元，表明该装修已实际发生，且已结算。

7、8#楼的2400000元没有发票，仅有工程决算书。因为装修款系开发商为提供铺面使用性能、铺面售价而做的必要支出（如大理石外墙面、钢化玻璃地弹门、大理石台阶、屋内吊顶、地板、墙面等），具有铺面的专属性，因此应将该部分支出归属于1#楼的专有成本，不再在其他项目之间分摊。同时为合法合理扣除开发成本，对没有开具发票的不再计入售楼成本，将1#楼铺面已开具发票的部分1831910.52元确认为1#楼铺面专有成本来计算。

根据上述，共有成本分摊率应为：（开发总成本－有关专有成本）÷建筑面积=（37090991.29－4842547.36）÷36603.97=881.01元/㎡

1#楼铺面的成本=专有成本＋1#楼铺面面积×共有成本分摊率=1831910.52＋1372.04×881.01=3040691.48，然后再将1#楼铺面的成本总成本在已售与未售面积之间分摊，从而最后确定了可扣除的开发成本金额。

在实际操作中，对一楼铺面专有成本视具体情况分析甄别，没有统一的标准，但总体原则是，该专有成本必须相对于一楼铺面的销售和使用具有专属性，即专有成本的支出与提高一楼铺面的使用性能和服务功能密切相关，与纳税人开发铺面、提高铺面售价的动机和意图密切相关，否则，将应将其视为共有成本在不同用途项目之间分摊。在具体应用时还应与纳税人在专有成本的合理性方面进行讨论和磋商，以提高清算结果的可执行性。

2、将开发成本按是否具有可确定性划分为建筑安装成本和其他成本是我们对部分帐务不健全，但建筑安装成本可确定的纳税人专门研究制定的房地产开发扣除项目核定办法。

通常来讲，无论纳税人是采取出包方式开发还是采取自营方式开发，其建筑安装成本是可确定的，比如我县有一部分房地产开发纳税人都拥有自己的建筑施工队，在进行房地产开发销售时纳税人可能会尽量压低建筑成本，以减少建筑施工环节的建筑业营业税，但在计算土地增值税时无帐可查，因此便尽可能多的提高企业的其他开发成本，编造工程前期费、基础设施费、开发间接费等。因此为了既避免纳税人开发成本的无端扩大，又确保这部分纳税人的税负过高，我们对已清算结束的项目的建筑安装成本与其他成本进行分析验证得出了结论，即纳税人的建筑安装成本与其他成本之间存在内在的正比例增长关系，因此我们利用建筑安装成本与其他成本的关系求出一个加权比例系数，用这个系数来确定帐务不健全企业除土地购置成本和建筑安装成本以外的其他成本。

根据对B房地产开发有限公司和A公司两项指标的加权平均计算得出其他成本与建筑成本之间的比例为58.7%，为减少这个比例存在的误差所带来的纳税人可能存在的异议，我们确定在应用时，对此比例分情况使用，即开发住宅小区的纳税人，且小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以上的，用75%（利用陇西金宝宏峰置业有限公司清算结果计算而出）的比例系数计算其他成本，没有开发住宅小区的纳税人，或开发小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以下的，用60%的比例系数计算其他成本。

举例说明：B房地产开发有限公司是2004年和2006年分别开发了北城路商住楼1#楼、2#楼和北城路商住综合楼，该企业帐务不健全，与其签定建筑安装合同的陇西县建筑安装总公司第一工程公司与该公司具有关联关系，其在承建两个项目期间的建筑业营业税由我局根据当时造价核定为680元/㎡。在对众发房地产开发有限公司公司进行土地增值税清算时，纳税人只能提供土地购置成本和已缴建筑业营业税税票，无法提供其他开发成本的有效凭据（如开发企业前期费、间接费、设施费等的凭据），因此我们在核实其土地购置成本的基础上，以承建单位提供的建筑业已缴营业税倒推开发公司建筑成本，然后以倒推出的成本乘以我们测算的成本估算系数60%（该企业没有进行小区开发，故使用60%的比例）得出开发企业的单位面积开发成本为680＋680×60%=1088（开发成本=确定的建筑成本＋建筑成本×适用的成本估算系数），然后再按层高比例确定一楼铺面开发成本。

3、除了将开发成本根据实际情况进行拆分外，在实际工作中，由于开发商为了提高一楼铺面的使用价值，获取高额销售回报，往往将一楼铺面的面积扩大，层高加高，而面积的扩大和层高的加高必然导致一楼成本的升高，如何在总的开发成本中将扩大的面积和增加的层高体现中体现开发成本，就为合理分摊成本提出了难题，通过不断摸索，我们总结归纳了一种既能在合理意义上分摊，又在具体操作易于计算的分摊办法。

起初我们采用了酒泉地税局的办法，但是发现这个办法存在重复扣除成本的问题，这个办法我们没有实际使用。后来我们综合采用了将总成本的各一半分别在面积和层高之间分摊的办法，而且进行了实际操作，但是这个办法仍然不太科学，尤其在一楼铺面面积与总面积的比例同一楼铺面的层高与总层高比例差距较大的情况下，其差异就越大，因此其分摊办法的合理性存在问题。为此我们在深入研究和探讨的基础上总结了以下公式：

某层商品房开发成本=整楼开发成本÷∑（每层商品房面积×层高）×（某层商品房面积×层高） 其中面积×层高实际为商品房体积，其经济意义为将整楼成本按整楼体积进行分摊，分摊率为单位体积空间所耗费的开发成本，一楼铺面成本为一楼体积所占整楼体积的比例所对应部分的成本。这个公式有效解决了楼层之间不规则所带来的成本分摊难题。

假如，某企业开发一栋五层商品住宅楼，其总面积为10000㎡，其中一楼面积为4000㎡，其他各层均为1500㎡；总层高为16m,其中一楼铺面为４m，其他各层均为３m，总成本为1400万元，其中专属于一楼铺面的成本（包括檐棚、台阶、地弹门、地板、地暖、高档毛玻璃吊顶、大理石墙面等）为200万元。我们计算一楼铺面的开发成本如下：

一楼成本=专有成本＋一楼分摊的共有成本

其中：一楼分摊的共有成本=整楼开发成本（剔除了一楼专有成本）÷∑（每层商品房面积×层高）×（一楼面积×层高），则

一楼成本=200＋（1400－200）÷（4×1500×3＋4000×4）×4000×4=200＋564.71=764.71万元

（五）、计算土地增值税

在土地增值税的计算环节，没有什么特殊需要解决的问题，只要按税法规定的计算办法逐一归集扣除项目、合理计算开发费用、计算加计扣除费用、增值额后依据适用的税率计算应纳税就行了。 需要注意的是如果企业会计核算时已将贷款利息计算在开发成本中后，即已对利息资本化后，我们依据费用按实际发生扣除的原则，不能再以实际发生数或按比例扣除，否则就重复扣除了；同时如果纳税人并没有发生与清算项目相关的金融机构贷款，则不应在开发费用中计算扣除利息支出。

（六）、有效实施后续管理

因为根据清算条件，我们对纳税人销售面积达到85%或预售许可证满三年的就要进行清算，因此我们清算的往往是纳税人销售的部分商品房，自然还有部分因为没有销售还不能计算。为了减少清算次数，避免无休止的清算同一项目，我们在土地增值税清算的后续管理上采用了对未售房屋登记造册，按清算税负率实施后期计算的办法，即按已清算商品房所应交纳的税款与已清算项目确认的收入之间求出的税负率，对未销售的部分商品房待以后销售时以该税负率为标准计算应交纳的土地增值税。比如我们计算出的金宝宏峰置业有限公司一期一楼铺面的税负率为=557859.86÷5735100×100%= 9.73%，我们在下发《清算结论书》时，书面告知纳税人，其未售部分未来销售时按此比例计算应纳税款。

虽然以税负率计算可能会因房价上涨而有失公平，但我们也应考虑纳税人因房屋闲置而导致的资金闲置的利息支出，所以按物价同比口径比较，这税负率是比较公平的。同时避免了税务机关对同一清算项目无休止的清算，也节省了税务机关的征税成本和纳税人的税收成本。

二、清算工作取得的成效和得到的几点启发

我们通过不断的宣传政策、研究计算办法和全力以赴地实施，使我县土地增值税清算工作取得了一定的实效。

1、建立了从政策研究到政策宣传，从自行申报到实施清算，再到后续管理的规范机制。

建立完整科学的机制是规范工作的前提。我们在进行清算工作的过程中，在研究相关政策的基础上，建立了有效的清算机制，通过各种形式的政策宣传来提高纳税人的依法纳税意识，纳税意识的提高必然会促进自行申报的效率，也必然会减少清算工作的阻力，为最后实施后续管理奠定基础。

2、清算工作有力促进了房地产税收和建筑业税收的的规范化管理

清算工作不是单打一的一项工作，因为房地产税收涵盖了地方税收的大部分税种，同时与建筑业税收有着水涨船高的密切关系，因此我们在清算工作中本着规范管理与清算工作相结合的原则，建筑市场和房地产市场相兼顾的原则组织了工作，通过土地增值税的清算将规范其他税种的管理有效结合到了一起，根据1-7月份的入库数据分析，我县建筑业、房地产开发业各项税收均比去年同期有了较大幅度增长，其中在建筑业和房地产业营业税、所得税和印花税增幅明显，从而使房地产税收和建筑业税收的管理得到了有效提升。

3、我县房地产一体化办法有力支持了清算工作的实施，清算工作进一步巩固了税收一体化工作机制。

在进行土地增值税清算的过程中我们充分依托房地产税收一体化机制，在获取清算清算信息、甄别收入、核实面积等方面我们依据房管部门和土地部门提供的大量数据对清算工作中搜集到的可疑数据进行了核对，保证了清算数据的真实性和准确性。同时我们将清算数据及时向房管部门进行反馈，使房管部门对商品房信息得到了更为准确全面的掌握；用清算数据修正我局项目管理数据信息，使项目管理数据更符合实际信息，为作好下一步工作打下基础，从而有力促进了一体化工作机制的完善。

通过清算工作还为搞好其他税收工作得到了几点的启发

1、清算工作乃至税收工作的前提是作好政策宣传，让纳税人理解税收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前提。

早在2006年，在省局下发《土地增值税清算办法和预征办法》后，我局就做了大量卓有成效的工作，即将相关文件及政策结合纳税人实际情况直接入户讲解宣传，使纳税人对土地增值税有了比较全面和感性的认识，为土地增值税的预征及清算打下了坚实的基础，扫清了障碍，消除了纳税人的疑虑。2007年和2008年我们专门召集房地产开发纳税人有针对性举办了土地增值税的培训讲座。正就是我们不断的宣传、讲解，为我们今天清算工作地顺畅开展提供了的比较宽松的环境，也为我们干好其他各项工作提供了较好的思路。

2、研究政策、结合实际制定操作性强的清算方法是搞好土地增值税清算工作的关键

土地增值税清算的操作实施是整个税收征管工作的难点，其难就难在成本分摊的合理性没有明确的政策规定和可实施的操作规程，因此就需要我们不断的摸索和研究，使清算结果不但要符合政策的立法主旨而且要得到纳税人的认可，保证不同纳税人税负的相对公平。因此我们从政策研究入手，结合千差万别的不同开发模式来解决清算工作中出现的难题，总结出了共有成本和专有成本的分割思路，建筑成本和其他成本的比例核定方法，不规则建筑物按面积和层高的成本分摊方法等。这些方法的应用和实施是我们基于既要充分考虑房地产开发商利润回报程度，又考虑各个开发商税负公平的基础上结合陇西县以项目建设拉动经济发展的大局的条件下而产生的，正因为综合考虑了这些因素，所以这些方法的应用不仅符合税法的基本要义，而且得到了纳税人的认可，从而使清算工作得以平稳、顺利、有效实施和开展。

3、实施人才战略，培养专业化税收管理人才是搞好土地增值税清算工作的基础。由于当前一线税收征管工作任务繁重，征管力量严重不足，精英人才少，税务人员整体的业务素质亟待提高，已不能满足土地增值税管理工作的需要。通过有针对性地开展土地增值税税收政策、房地产行业会计制度和建筑行业的相关培训，税务人员不仅能够掌握税收、财会业务知识，还能熟悉房地产开发、交易的整个过程和建筑、造价的相关基础知识，提高执法水平，成为土地增值税管理专业化人才，为进一步做好土地增值税清算工作奠定人才智力基础。

第15篇：全新土地增值税清算管理规程

土地增值税清算管理规程

第一章 总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理

第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章 清算受理

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第

（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

第四章 清算审核

第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条 代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条 关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章 核定征收

第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

第六章 其他

第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化

土地增值税清算鉴证业务准则

第一章 总则

第一条

为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。

第二条

本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。

第三条

纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

第四条

在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。

第五条

承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：

（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。

（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。

（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。

（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。

第六条

土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。

第七条

税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八条

税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。

在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。

第九条

税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。

第十条

税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。

第十一条

税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。

第二章 一般规定

第十二条

税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：

（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。

（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

（五）项目工程建设合同及其价款结算单。

（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。

（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。

（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。

第十三条

税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：

（一）明确清算项目及其范围。

（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

（六）明确清算项目的起止日期。

第十四条

纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。

第十五条

纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。

第十六条

税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。

第十七条

纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：

（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。

（二）依法组成的清算组织。

（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。

第三章 清算项目收入的审核

第十八条

土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：

（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。

（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。

（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

第十九条

本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二十条

税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。

第二十一条

土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

第二十二条

有本准则第十六条第

（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

第二十三条

纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

第二十四条

收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

第二十五条

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第二十六条

必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：

（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。

（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。

（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。

（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。

（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

第四章 扣除项目的审核

第二十七条

税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十八条

扣除项目审核的基本程序和方法包括：

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

（六）必要时，利用专家审核扣除项目。

第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条

土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

第三十二条

前期工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

第三十三条

建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

第三十四条

基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

第三十五条

开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。

（六）审核有无预提的开发间接费用。

（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

第三十六条

房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

第三十七条

与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

第三十八条

国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

第三十九条

对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

第五章 应纳税额的审核

第四十条

税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；

2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；

3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

第六章 鉴证报告的出具

第四十一条

本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

第四十二条

鉴证报告的基本内容应当包括：

（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”。

（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。

（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。

（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：

1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；

2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；

3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。

（六）鉴证报告的要素还应当包括：

1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；

2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；

3.注明报告日期；

4.注明鉴证报告的使用人；

5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。

第四十三条

税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：

（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。

（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。

（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。

（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。

上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。

第四十四条

税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：

（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。

（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。

（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。

税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十五条

税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：

（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。

（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。

（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。

税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十六条

税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十七条

税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。

税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：

为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲臵费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安臵土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第

（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第

（一）、

（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

第16篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。

第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。

第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。

接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条

（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。

第二章 清算条件

第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。

（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。

第三章 清算申请与受理

第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应当向主管地税机关提交有关清算项目资料和清算申报表，并填写《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》。

第十一条 纳税人应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，中介机构应当在《土地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条 主管地税机关在收到纳税人提交的清算资料时，应当对照《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》所列内容逐一核实，并严格按照本办法附表格式和《土地增值税清算管理规程》、《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的内容进行审验。 对纳税人提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的，主管地税机关应当予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

对纳税人提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的，应当在5个工作日内退回纳税人重新修改或补充完善，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》，纳税人应当在30日内将清算资料修改补充完整，并重新办理税款清算手续。

第四章 清算审核

第十三条 土地增值税清算审核工作由县及县以上主管地税机关组织实施，并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内（不含纳税人应地税机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上一级地税机关批准，并通知纳税人。

第十四条 主管地税机关应当成立由领导总负责，征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组。领导组按清算审核的不同内容和要求，下设收入审核、土地成本审核、其他开发成本及费用审核、税金及其他扣除项目审核等若干审核小组，明确各小组的职责和分工。各审核小组应当在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料进行认真审查核实，出具初审意见，报清算审核领导组集体审议。 第十五条 房地产转让收入的审核

（一）收入的确认

1、纳税人转让房地产所取得收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以

交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）。

4、开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定；按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）收入的审核 收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》，结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销（预）售许可证等相关资料，核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理，有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的，收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。

（三）收入审核意见的出具

收入审核小组审核结束后，应当填报收入审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

第十六条 房地产开发企业开发土地、新建房和配套设施发生的成本费用，准予扣除的项目有：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及国家规定的准予加计20%的扣除，未实际发生的上述各项预提（或预付）费用，不得扣除。

第十七条 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第十八条 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的审核

（一）审核取得土地使用权、土地征用及拆迁补偿费实际支付金额

1、结合企业提供的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录和与政府相关部门的协议，确认本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否获取合法有效凭证，口径是否一致。拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应，有无政府返还和以地补路等情况。

2、土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中，审核是否有重复列支的问题。

3、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费是否存在明显异常。

（二） 审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例

1、同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。

2、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。

（三）土地成本审核意见的出具

土地成本审核小组应当根据纳税人提供的《取得土地使用权支付金额明细申报表》和相关资料，对土地成本认真审核，计算分摊后，填写土地成本审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。 第十九条 其他开发成本、费用的审核

（一）前期工程费与基础设施费的审核

1、审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用）的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

2、审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。

3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。

（二） 建筑安装工程费的审核

1、采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方（尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

2、采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分；建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×（清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积）]；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。

（三）其他建筑安装成本费用的审核

1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证金。对于开发企业扣留的质量保证金，未开具发票或未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

2、审核开发企业是否在“开发成本”或“开发间接费”中列支了临时代垫的临时水电费、农民工工资保证金等费用，如列支了应当将其调出，不得作为开发成本扣除。

3、审核开发企业在“开发成本”和“开发间接费”科目中是否列支售楼处、样板房的装修费用，上述费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

4、土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

（四）公共配套设施费的审核

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3、建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支：

1、有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

2、无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。

3、全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。

4、开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。

（五）开发间接费用的审核

1、审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用；是否将开发费用记入开发间接费用；是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，记入开发间接费用的情形；有无预提的开发间接费用；在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

2、房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集，若发现应当予以剔除。

3、开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，应当通过往来科目进行核算，不得作为扣除项目扣除。

4、计算开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应当进一步核实。

（六）房地产开发费用的审核

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

销售费用、管理费用一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；若发现有凭证不齐全、分摊不合理或不能提供金融机构证明的，则一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。

（七）其他开发成本费用审核意见的出具

其他开发成本费用审核小组应当根据各类合同签订金额和银行支付凭证及发票取得情况，对纳税人提供的《前期工程费明细申报表》、《建筑安装工程费明细申报表》、《基础设施费明细申报表》《公共配套设施费明细申报表》、《开发间接费明细申报表》、《利息支出明细申报表》、《扣除项目汇总申报表》进行认真比较、分析、确认，根据清算项目的建筑面积占总建筑面积的比例，对各项费用进行合理分摊，填写房地产开发成本费用审核相关附表，加注审核意见，报清算审核领导组。

第二十条 与转让房地产有关的税金及其他扣除项目的审核

（一）与转让房地产有关的税金的确认和审核

与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

审核与转让房地产有关的税金，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。

2、审核是否有不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加列入清算项目。

3、审核房地产开发企业是否将少缴或不缴的税费在清算时进行扣除。

（二）财政部规定的其他扣除项目的确认和审核

对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本按规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

审核其他扣除项目，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业代收的费用是否作为房地产开发成本列支并进行加计扣除。

2、审核对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，是否按税收规定计算扣除项目金额，有无违反税收规定加计扣除。

3、审核对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）税金及其他扣除项目审核意见的出具

税金及其他扣除项目审核小组应当将审核情况填入税金及其他扣除项目审核相关附表，并加注意见，报清算审核领导组。

第五章 核定征收

第二十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，地税机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经地

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。

第二十二条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。

纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，地税机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

（二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的；

（四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平米造价，又无正当理由的。

第二十三条 凡不符合核定征收条件的房地产开发项目，要 严格按规定进行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。

第六章 审核结果的处理

第二十四条 清算审核领导组根据各清算审核小组的审核意见，汇总有关资料，经清算审核领导组会议或经办公会议集体审议后，确定清算项目的增值额、适用税率，最终做出清算审核结论。

税源管理部门根据清算审核结论制作相应税务文书，送达纳税人。对需补缴税款的清算项目应当出具《土地增值税清算补税通知书》，由纳税人自行办理纳税申报手续；对需退税的清算项目，按照有关退税流程办理退税手续；对符合核定征收条件的清算项目，应当明确核定依据、核定征收率、核定税额，督促纳税人按核定税额按期缴纳税款。

第七章 附则

第二十五条 本办法所涉及各种税务文书和表格式样、填列归集要求均附列在附件中。

第二十六条 本办法自2014年7月1日起施行。

第17篇：土地增值税清算管理操作指引

土地增值税清算管理操作指引

(从事房地产开发的纳税人适用)

讨论稿

一、土地增值税的前期管理

（一）开发项目的前期管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关 注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。

（二）清算资料的收集

税务人员在清算及工作开始前，应从以下几个方面收集资料： 1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：

（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；

（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况； （3）开发项目立项批复； （4）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；

（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；

（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；

（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；

（8）工程监理报告、日志等监理材料；

（9）工程竣工备案表；

（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；

（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；

（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；

（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；

（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；

（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；

（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；

（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（19）清算期间的财务会计报表； （20）税务机关要求提供的其他资料。

2.税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、土地增值税的清算申报

（一）土地增值税清算条件

1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（二）清算申报 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可以按照国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定采取核定征收方式核定其应纳税额；或按照《税收征收管理法》第六十

二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。

三、土地增值税的清算受理

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限内补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）内应完成清算审核工作。情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。

四、土地增值税的清算审核

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

（一）对清算单位的审核 1.审核内容

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2.审核资料

◆房地产立项报告、开发项目立项批复；

◆国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证； ◆房屋建筑面积测绘报告等。

3.审核过程

（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预售）许可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。 （2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。

4.注意事项

在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。按照湖南省地方税务局2014年7号公告第二条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。

如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。

（二）对收入的审核 1.审核内容

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

纳税人因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 2.审核资料

◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；

◆银行对账单、财务报表；

◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；

◆商品房购销合同销售统计表；

◆房产测绘所出具的实测数据； ◆开发项目总平面图； ◆网签备案资料； ◆预售许可证信息。 3.审核过程

（1）内部资料与外部资料比对。

查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性，寻找差异原因，形成差异比对表，检查有无隐瞒收入问题。 （2）案头审核与实地查验结合。

在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。

查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。 （3）详查与抽查并用。

抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。 （4）关注关联方交易和视同销售情况。

查看企业股东名册和管理层名单，也可通过国家企业信用信息公示系统查询企业关联方等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。

4.注意事项

（1） 常见的几种隐瞒收入的手段：

◆将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。

◆通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。 ◆编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。 ◆将预售收入转入个人银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。

◆直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。

◆通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。

◆对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。 （2）以房抵债、抵息收入确认的规定

以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。 （3）视同销售收入的确定

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

① 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

② 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。 （4）代收费用是否计收入的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （5）审核精装房销售收入是否包含装修收入。凡在销售合同中明确约定装修条款的，其收取的装修价款应合并收入，装修费用可以计入房地产开发成本。装修合同单独签订的除外、房屋交付后再装修的除外。注意审核精装房售价的合理性，与毛坯房的售价相比对，其差价部分是否等于或高于装修成本。

（三）对面积的审核 1.审核内容

面积是土地增值税清算计算扣除项目金额的重要依据。房地产建筑面积有以下种类：

规划面积：《建设工程规划许可证》注明的面积 施工面积：《建筑工程施工许可证》注明的面积 竣工面积：竣工图及竣工验收报告注明的面积

测绘面积：项目竣工后，由测绘部门出具的测绘报告上注明的面积

可售面积：取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，一般是指住建部门下发的商品房预售许可证的建筑面积、可以办理产权的车位车库面积

不可售面积：总建筑面积减去可售面积 合同面积：《商品房买卖合同》注明的面积

合同面积与测绘面积有差异。在实际操作中，以完工实际测绘面积为准。

2.审核资料

◆规划面积-《建设工程规划许可证》 ◆合同面积-《商品房买卖合同》 ◆验收面积-《竣工验收报告》 ◆账面面积- 财务会计账簿凭证等 ◆实测面积-《房屋测绘报告》 3.审核过程

（1）将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

（2）检查销售合同所载商品房面积，将其与测绘部门提供的实际测量面积比对，如有不一致，应以实测面积为准，关注是否发生补、退房款的收入调整情况，审核是否按规定调整收入

4.注意事项

在审核收入和面积的过程中，应关注企业是否存在隐匿收入和面积的情况。

（四） 对取得土地使用权所支付的金额的审核 1.审核内容

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定交纳的有关的登记、过户手续费，其中，一级土地拍卖佣金和出让环节受让方支付的土地拍卖机构费用允许扣除。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.审核资料 ◆国有土地使用权证 ◆土地出让合同 ◆土地收据 ◆契税票据 ◆银行支付记录 ◆与政府相关部门的协议 3.审核过程

（1）查看企业的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议,审核取得土地使用权所支付金额的真实性，审核其受让面积是否正确，判定是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。

（2）在中国土地市场网或各地国土资源局网站查询土地出让信息，与企业提供的有关资料核对。

（3）通过契税票据金额推算查验取得土地使用权支付的金额是否正确。

4.注意事项

（1）关注是否将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目。

（2）注意土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等作为土地开发成本计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”,而税法上对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权支付的金额”仅对应财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”的其中一部分,不包括土地征用费、拆迁补偿费等支出。

（3）注意自用房土地成本的划分上,其支付的土地出让金应在“无形资产”科目中列支与核算,而不是在“开发成本”中列支,在实际清算中也应予以剔除。

（4）注意企业常用手法：加大早期项目土地成本；租用房、违章房等成本挤入商品房成本。

（5）注意“两安用地”物业返还款。房地产企业在拍“两安用地”时，一般要附加无偿返还物业的情况，无偿返还的物业价值计入土地成本，并在土地增值税清算过程中加计扣除。实际情况有些房地产企业并非无偿返还，而是签定代建合同，由村委会将政府补偿款拨款至房地产企业进行投资建设，建设物业的费用既多抵扣了土地成本又多加计扣除。

（五）对土地征用及拆迁补偿费的审核 1.审核内容

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。

2.审核资料

◆政府部门的拆迁补偿办法或具体拆迁安臵文件 ◆双方签订的房屋拆迁安臵协议及拆迁补偿清单 ◆房屋评估及测绘资料 ◆房屋拆迁补偿安臵计算表

◆被拆迁房屋所有权、使用权等权属相关资料

◆被拆迁人营业执照或组织代码证、居民身份证等证材料 ◆安臵资金结算及交付证明材料 ◆其他资料（法律公证或法院裁定） 3.审核过程

（1）向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安装补偿协议》及《拆迁台账》，从中抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安臵用房面积、安臵地点，核实是否多列拆迁补偿费。 （2）确认相关合同和收据,如是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证需一一对应。

（3）将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，核查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。

4.注意事项

（1）关注是否存在将房地产开发费用计入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目,开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。

（2）拆迁安臵问题

根据国税函﹝2010﹞220号文，房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安臵，异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发﹝2006﹞187号第三条第

（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（3）注意土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别,会计上将取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本计入“开发成本土地征用及拆迁补偿”。对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额予以剔除。

（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在计算土地增值税时扣除。

（5）多个（或分期）项目共同发生的土地征用及拆迁补偿费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的土地征用及拆迁补偿费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积分配，同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊。

（六）对前期工程费的审核 1.审核内容

前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘查、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、“三通一平”等支出。

2.审核资料

◆前期工程费和基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书）

◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核前期工程费是否实际支付，是否存在虚列情形。

（3）关注前期工程费中除规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘查、测绘、三通一平支出以外的其他支出,核查此类其他支出是否真实发生,是否应列入前期工程费。

4.注意事项

（1）注意计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。 （2）前期工程费一般发生在立项开工前,防止管理费用挤列本项目,关注是否将房地产开发费用计入前期工程费。

（3）关注多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。

（七） 对建筑安装工程费的审核 1.审核内容

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

2.审核资料

◆开发项目建筑安装工程费总预（概）算

◆投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标书） ◆施工合同

◆甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）

◆施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证（记账凭证） ◆工程款项支付凭证及结算发票 ◆工程竣工验收资料决（结）算报告

◆工程质量保证金扣留情况（往来款项凭证、账页、工程审定造价的发票开具情况

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档

3.审核过程

（1）审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照中介机构出具的审计报告，对决算超过预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性，关注资金流向，核实是否实际支付。

（2）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据

（3）测算单位建安成本,是否明显偏高,参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本（可参考当地建设工程造价网或当地《工程造价信息》杂志）,验证是否存在异常，对价格过高的建筑成本进行重点审查。

（4）获取企业关联企业有关资料（国家企业信用信息公示系统上可以查询企业相关信息）核查是否存在关联企业转移利润的情况,对长期挂账的大额应付款项,与对方核实未付款项的真实性。 （5）对营改增前房地产企业采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，应审查其是否存在重复列支成本问题。重点审核企业与施工企业签订的建安合同中甲供材条款，核对房地产企业甲供材核算的记账凭证，同时查验建安发票的开具金额是否包含甲供材部分，如果同时列支的，应予以调出。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）关注临时售楼部和样板房,不得作为开发间接费用,不可计入开发成本并在土地增值税清算时扣除,而应作为期间费用扣除.如果临时售楼部或样板房以后用于出售,则可以作为开发成本进行扣除,并可加计扣除处理,其销售收入也应计入收入。

（3）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，但要关注企业销售的精装修商品房中,是否包含电视机、电冰箱、床、沙发、窗帘、装饰画等可移动或装卸的家电家具、日用品及装饰用品,这部分成本费用不能在开发成本建筑安装成本中列支。

（4）对于开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,施工企业对开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

（6）关注营改增前建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，营改增后是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

（7）如果企业无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等开发成本的凭证或资料，根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（八）对基础设施费的审核 1.审核内容

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

2.审核资料 ◆基础设施费总预算

◆招投标情况（招标公告、项目报价清单、招标文件、中标文书） ◆评估、设计、认证合同以及相关报告 ◆施工合同

◆支付凭证、发票、票据 3.审核过程

（1）查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性。

（2）抽查部分合同及相应的付款记录，核实资金流向，审核基础设施费是否实际支付，是否存在虚列情形。

4.注意事项

（1）基础设施费限定在小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用计入基础设施费。

（2）测算基础设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。 （3）关注多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（4）基础设施费的审核不能忽视实地查看。

（九）公共配套设施费 1.审核内容

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2.审核资料

◆公共配套设施的规划资料

◆无偿移交政府或全体业主的证明资料 3.审核过程

（1）审核公共配套设施的界定是否准确，在案头审核的基础上，审核人员应当实地查看和询问，核实公共配套设施的用途，是否有挪作他用的情况。

（2）根据合同约定的内容、取得的合法票据和对应款项审核公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （3）审核是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。 4.注意事项

（1）注意企业作为公共配套设施费扣除的必须是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，因此在审核过程中应特别关注企业申报的公共配套设施费的产权归属，核实公共配套设施的面积。纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分担的成本、费用也不得扣除。

（2）注意区分配套设施与公共配套设施。关注将配套设施的建筑面积是否已纳入可售面积，若未纳入可售面积，是否单独归集配套设施的相关成本费用，而未挤入销售产品的成本费用扣除。根据国税发﹝2006﹞187号文件规定，开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电所、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除（此种情况应查看移交公告或相关证明资料）；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除（此时应查看无偿移交的证明材料）；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（此时应核查是否计入收入）。

（3）测算公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。 （4）关注多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的公共配套设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各占地面积或各实测建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按实测建筑面积分配。

（十） 对开发间接费用的审核 1.审核内容

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

2.审核资料

◆直接组织、管理开发项目相关人员职责说明 ◆直接组织、管理开发项目相关人员考勤情况记录 ◆直接组织、管理开发项目相关人员工资薪金标准说明 ◆项目部人员名单、劳务合同以及工资明细表

◆项目部所需用的固定资产明细帐、提取折旧以及周转房摊销的明细帐

◆支付凭证及结算发票 3.审核过程

（1）开发间接费用一般限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用，调取项目部人员的花名册与工资册进行核实，审核是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。 （2）核对项目开工日期和竣工日期，施工期间发生的工资、职工福利费、办公费、水电费等才能作为开发间接费用扣除，抽查相关凭证，审核是否将项目完工后的费用挤入开发间接费用的情形。 （3）审核是否将房地产开发企业的管理费用、房地产销售费用等其他费用挤入开发间接费用。

4.注意事项

（1）关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用,如为施工方代垫的临时水电费,如有列支应将其调出。

（2）为了防止房产企业将管理费用混入开发间接费用中，加大可扣除项目金额，应根据企业内部组织结构和职责分工，合理划分“项目管理人员”与“行政管理人员”。

（3）多个（或分期）项目共同发生的开发间接费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各建筑面积分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积分配。

（十一）对房地产开发费用的审核 1.审核内容

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

2.审核资料 ◆发票、凭证

◆支付利息凭证、借款合同、与信托公司有关的委托贷款合同 3.审核过程

（1）对于利息支出据实扣除的情况，应重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；利用闲臵借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 （2）重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。

4.注意事项

注意与会计期间费用中销售费用、管理费用、财务费用列支标准不同。

（十二）对与转让房地产有关的税金的审核 1.审核内容

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2.审核资料

企业税金账、税票及税务局开票入库系统数据 3.审核过程

（1）获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表。

（2）从征管系统中核实其实际缴纳情况，审核缴纳税金的税收完税证明等相关缴税证明，审核是否是本项目发生的税费，只有本项目发生的税费才能扣除。

4.注意事项

（1）按照财务会计准则的有关规定，房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复计算扣除。

（2）与转让房地产有关的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。

（十三）对财政部规定的其他扣除项目的审核 1.审核内容 财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 2.审核过程

对从事房地产开发的纳税人进行的加计扣除，应严格审核确定可以加计扣除的基数，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

3.注意事项

（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金。

（2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节交纳的税金。

五、资料归档

主管税务机关相关部门在相关明细表格中签字并加盖公章，予以认可，并由税源管理部门负责土地增值税清算资料归档。归档资料包括：《土地增值税项目清算小组审核会议情况表》；《税务事项通知书》及税务文书送达回证；《土地增值税清算审核表》、《存量房扣除项目金额分摊明细表》；土地增值税清算审核见面材料（包括土地增值税清算审核报告、《土地增值税清算审核表》和《存量房扣除项目金额分摊明细表》）及税务文书送达回证；土地增值税清算执行情况、土地增值税入（退）税收缴款书；《土地增值税清算受理通知书》、《土地增值税清算补正资料通知书》、《土地增值税清算不予受理通知书》及税务文书送达回证；企业申报资料及附表（见土地增值税清算资料清单）。全部清算资料及文书统一清理、顺序编号。其余资料按时间顺序排列，资料右下脚按页进行顺序编号。编制文书目录（注明页码），文书送达时要有送达回证，装订并整理归档。

六、后续管理

主管税务机关应加强清算后项目的后续管理。根据国税发﹝2006﹞187号第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

其中，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

主管税务机关应建立土地增值税清算工作台账，登记土地增值税征收情况，加强房屋销售管理，改变后续管理薄弱的现实情况。

附：

土地增值税清算成本计算分摊方法

1、总的分摊方法

国税发﹝2006﹞187号文件第四条第五款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国税发﹝2009﹞91号文件规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

2、土地成本的分摊

省局2014年第7号公告第四条明确了土地成本计算分摊问题：对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

值得注意的是，关于地下车库（位）对土地成本的分摊问题，首先要明确地下车库（位）是否计入容积率，如果计入容积率，则应分摊土地成本，如不计入容积率，则不分摊土地成本。

3、住宅与商业用房的成本扣除问题（建筑安装工程费） 省局2014年第7号公告第五条规定，单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高还有一种特殊情形，开发商建造综合楼时仅对商业用房部分进行精装修的，如果纳税人在财务核算上能单独确定为成本核算对象，准确归集并核算装修成本，其装修成本属于成本核算对象的直接成本，在计算商业用房的增值额时可以单独扣除，不必分摊。

第18篇：青岛土地增值税清算准备资料

标

题： 关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知

稽查局、征收局，各分局、各市地税局: 为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税税款清算的管理，市局制定了《青岛市地方税务局房地产开发项目土值税税款清算管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。市征收局，各分局、各市地税局要成立土地增值税工作领导小组，建立清算工作制度，明确清算岗责分工，清算审查工作必须有两人以上参与，将市局各项规定执行到单位执行中遇到问题请及时向市局反映。

二〇〇八年六月二十三青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以称《征管法》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业（以下简称开发企业），其房地产开发符合国家规定的清算条件时，适用本办法。

第三条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单行清算。

第四条 本办法所称主管税务机关，是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关，包括市征收局、各分局和各县地税局。

本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。

本办法所称可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积本办法所称公共配套设施，是指与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

第五条 开发企业进行土地增值税清算时，可以委托有资格的税务师事务所进行土地增值税清算税款鉴证，也可采行计算并申报的方式。

税务师事务所按国家税务总局《土地增值税清算鉴证业务准则》的规定出具的鉴证报告，主管税务机关应当受理，行认真审核。税务师事务所出具无保留意见和保留意见的鉴证报告，可以按规定作为办理土地增值税清算申报或审批的依据。

第二章 清算条件

第六条 符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第七条 符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的；

（四）省税务机关规定的其他情况。第三章 房地产转让收入

第八条 开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第九条 开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权属转移时按规定应视同销售房地产。

第十条 开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：

（一）将开发产品转作开发企业固定资产的；

（二）从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。

第十一条 按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：

（一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；

（二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；

（三）国家税务总局的其他规定。

开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房的权利，应当视为所有权转移。

第十二条 对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按规定不作为百分之二十扣除的基数。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。

第十三条 开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确

（一）按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。

（三）由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。

第十四条 开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入；按照货币补偿方式计算偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。

第十五条 开发企业将开发产品转为企业自用或用于出租的，凡符合本办法第十条第二款规定的，出售时依法不列家规定的清算范围，应按转让旧房及建筑物的税收规定计算缴纳土地增值税。 第四章 扣除项目

第十六条 房地产开发项目的扣除项目金额包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本，包括土地征用及补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，即房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财用；

（四）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；

（五）加计扣除，即按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之二十。

开发企业销售已装修的房屋，凡房价中包含装修费用的，其装修费用计入房地产开发成本中的建筑工程安装费。 开发企业应当按照房地产开发企业会计核算的规定，对房地产开发成本按照规定的科目进行成本归集和核算，区分产开发成本与开发费用。

第十七条 开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照青岛市建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，以及政关部门公布的建设规费收取标准等资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额，并据以计算扣除。

第十八条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。

开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。

第十九条 开发企业取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地权所支付的金额，以及与转让土地使用权有关的税金；对进行了土地开发、不建造房屋即转让土地使用权的，在计算值额时，允许扣除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、规定的费用和加计开发土地成本的百分之二十，与转让土地使用权有关的税金。

开发企业取得未竣工房地产后，未进行任何实质性的改良或开发即再转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得房所支付的金额，以及与转让房地产有关的税金。

第二十条 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可筑面积的比例确定。

第二十一条 开发企业开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成用，应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊，确定属于清算项目的扣除项目金额。

第二十二条 对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

第二十三条 公共配套设施凡符合下列条件之一的，其成本、费用可计入扣除项目金额：

（一）建成后产权属于全体业主所有的；

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；

（三）建成后有偿转让并计入房地产转让收入的。

第二十四条 除另有规定外，开发企业的预提费用按规定不得计入扣除项目金额中。

第二十五条 开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并定予以扣除。

第二十六条 除另有规定外，开发企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与转让房地产有税金，须提供合法有效凭证，方可按规定扣除；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第二十七条 对于开发产品未全部销售完毕、按照本办法第七条规定进行清算的，其扣除项目金额按照已售建筑面可售建筑面积的比例确定。 第五章 清算实施

第二十八条 符合本办法第六条规定的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申纳应补税款。

第二十九条 符合本办法第七条规定的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具《税务事项通知书》，开发企在收到《税务事项通知书》之日起四十五日内，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 第三十条 开发企业进行土地增值税税款清算后，若超缴税款的，应当在规定时间内向主管税务机关提出退税申请管税务机关经审查核实后，按照有关规定办理退税手续。

第三十一条 开发企业在进行土地增值税清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料：

（一）《土地增值税纳税申报表

（一）》及其相关附表，包括加盖印鉴的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表

（二）项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明；

（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同；

（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单；

（五）项目工程建设合同及其价款结算（书）单；

（六）《商品房预售许可证》、《房产权属准予登记通知（证明）》、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；

（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；

（八）预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证；

（九）主管税务机关要求报送的其他资料。

上述第

（二）至

（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。委托师事务所进行土地增值税税款清算的，除本条第

（一）项资料外，其他资料作为《土地增值税清算税款鉴证报告》的，一并报送主管税务机关，不需重复报送。

第三十二条 主管税务机关对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在十作日内进行补正，重新办理清算申报手续。

第三十三条 开发企业完成清算申报后，主管税务机关应在三十日内对开发企业清算结果进行审查，并做出土地增清算税款结论，经集体会审后，填写《税务事项通知书》送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。第三十四条 主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：

（一）已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；

（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。

第三十五条 开发企业有下列情形之一的，税务机关可按规定实行核定征收方式：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不申报的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核定土地增值税税额的公式如下：

应纳土地增值税税额=转让房地产收入总额×核定征收率 核定征收率按照规定的征收率执行。

第三十六条 对符合清算条件的开发项目，开发企业应按规定期限办理清算手续，逾期不办理清算的，按照《征管有关规定处理。对开发企业不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按照《征管法》的有关规定处理。对进行土值税清算后应补缴税款的开发企业，未按规定期限缴纳税款的，按照《征管法》的有关规定处理。

主管税务机关在清算审核过程中，对通知清算申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，造成不缴或者少缴税款的规定程序移交稽查部门实施税务稽查，并按照《征管法》的有关规定处理。

第三十七条 对符合本办法第七条规定进行土地增值税清算的开发企业，在主管税务机关做出土地增值税清算税款前取得的房地产转让收入，应按规定预缴土地增值税。

主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业取得的转让房地产收入，应当于次月十日内向主管税务机报缴纳土地增值税，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算；其中单位建筑扣除项目金额的计算公式如下：

单位建筑面积扣除项目金额=清算时的扣除项目金额÷清算的可售建筑面积

第三十八条 税务师事务所接受开发企业委托进行土地增值税税款清算的，应当将《涉税鉴证业务约定书》复印件公章，报送主管税务机关。税务师事务所在审核鉴证过程中终止鉴证的，应将已报送的《涉税鉴证业务约定书》撤回对税务师事务所违反有关税收法律、法规，造成纳税人不缴或者少缴土地增值税的，由主管税务机关按照《注册税管理暂行办法》（国家税务总局第14号令）的有关规定处理。 第六章 附则

第三十九条 本办法自2008年5月22日起施行，有效期至2012年12月31日止

第19篇：土地增值税清算表格特点说明

南宁市地方税务局《土地增值税清算表格》特点说明

南宁市地方税务局土地增值税清算表格以《土地增值税清算申请表》为主表，附表分为四大类，共21张。附表第一类是收入类，3张，第二类是扣除项目类，10张，第三类是建筑安装工程及设计咨询费类，5张，第四类是入库税金类，2张。表格在总结历年土地增值税清算工作经验及分析解剖房地产企业偷逃税常见手段、方法的基础上，将税收政策、自查重点和清算方法融合入清算表格设计而成，不仅能满足纳税人正常的清算申报功能，还能通过表格填报，让纳税人按图索骥，实现指导纳税人依法清算、正确清算的目的。同时，表格突出清算申报自查、清算评估审核中应重点自查、重点审核控制的项目和环节，通过表与表之间数据的逻辑关系、表与表之间内容的关联关系、表中内容、数据与报送材料的对应关系、关联关系分析，使清算申报存在的问题和疑点显而易见暴露出来，为清算审核、评估提供可靠线索和方向，为提高清算工作质量提供保证。

本表格具有以下三大特点：

一、表格具有自动计算、汇总数据自动生成的功能。本表所有表格均设计有计算公式，根据不同需要能进行表格内数据的自动计算、汇总统计，同时，明细表与汇总表、表与表之间相关内容的数据均能自动生成，大大提高了清算填报和清算审核的工作效率。如：房地产开发成本“土地征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费，公共配套设施费、开发间接费”六大项明细表，只要填好明细表，《应分摊扣除项目分摊计算表》、《土地增值税清算申请表》的相应栏数据会自动生成；进行审核时，不需进行所有数据计算，只需审核表格公式是否正确。表格公式的运用，不仅大大减少了纳税人填报、计算的工作量，也大大提高了清算审核的质量和效率。为避免纳税人数据录入时不小心删除公式或故意更改公式，我们还对表格公式设置了保护。

二、通过对报送表格和资料的对比、分析，能较好实现收入真实性、完整性控制，实现扣除项目真实性、合法性控制。

土地增值税清算，关键在于把好收入关，扼住成本关。因此，在表格设计时，我们重点围绕以上两个方面的内容进行设计。收入明细表方面，以组团栋号为单位、要求按房号顺序排列，未售或自用房号留空，便于对收入的完整性、真实性进行核查。如根据明细表填列的房屋组团栋号，对照《测绘成果报告书》，可进行可售房套数的完整性审核；通过南宁市绿城人居网（网址：0771home.com），可查询纳税人未售房屋的真实性，通过抽取纳税人签订的购房合同或开具的销售发票与填报的相关数据相比对等，可进行收入的完整性、真实性审核，从而解决纳税人隐瞒销售收入或存在视同销售业务未按规定计税的问题。扣除项目方面，通过对扣除项目类表格及建筑安装工程及设计咨询费类等15张表格的比对分析，可重点审查常见的虚列建筑安装工程费、设计费、绿化工程费、咨询费等问题。

三、通过计算机Excel筛选、统计功能进行审核对比分析，使清算审核工作有的放失，提高审核的质量和效率。如对《清算项目建筑安装工程基本情况表

（二）》（附表3-2）、《清算项目建筑安装工程（含绿化工程）费明细表》（附表3-3）进行分类筛选审核中：通过对“施工单位”进行筛选归类，将同一施工单位的开票金额、已付款金额与纳税人预付工程款明细帐相核对，可发现异常；通过对“收款方”进行筛选，看同一收款方与附表3-2相同施工单位的开票金额进行比对，可发现异常；通过对附表3-3开票单位进行筛选，将同一开票单位的开票金额与3-2相同施工单位的开票金额进行比对，可发现异常；通过对开票单位为税务机关的项目进行筛选，对疑点结合工程部工程量记录，请款单付款情况及其他证明材料进行审核，可查实开票业务的真实性等等。

第20篇：土地增值税清算鉴证报告

大连市房地产开发项目 土 地 增 值 税 清 算

鉴

证

报

告

单位签章：大连房地产开发有限公司

2010年5月28日 土地增值税鉴证报告

大明所税鉴字2010（185）号

大连房地产开发有限公司：

我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》，以及相关政策规定，并参照《中国注册税务师执业准则》、《中国注册会计师审计准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位“”项目：

土地增值税相关数据

取得转让房地产收入

1、货币收入 其

2、实物收入 中

3、其他收入

扣除项目总金额

1、取得土地使用权所支付的金额

2、土地征用及拆迁补偿费

3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 其

4、公共配套设施费的成本 中

5、开发土地和新建房及配套设施的费用

6、与转让房地产有关的税金

7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额

应缴土地增值税税额为 免缴土地增值税税额为 已缴土地增值税税额为

项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为 特此报告

金额（单位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入鉴证表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

7、《前期工程费鉴证表》

8、《建筑安装工程费鉴证表》

9、《基础设施费鉴证表》

10、《开发间接费用鉴证表》

11、《公共配套设施费鉴证表》

12、《利息支出鉴证表》

13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》

中介机构负责人： 中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司 中国注册税务师：

地址：大连市中山区明泽街16号 联系电话：

2010年5月28日 土地增值税纳税鉴证说明

我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了鉴证，现将鉴证情况说明如下：

一、整体基本情况

项目座落于大连市甘井子区营城子街道郭家沟村；该项目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096号大连市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘规发[2007]027号《建设用地规划许可证》；于2008年3月3日补发取得210201200803030301号《建筑工程施工许可证》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2008年7月16日取得大房预许字 号《商品房预售许可证》。

该项目于2007年7月10日经大连市规划局批准的总规建筑面积为20,667平方米，其中住宅面积20,667平方米。

本次对项目进行清算，清算的总建筑面积20,660.05平方米，其中普通标准住宅面积为20,660.05平方米，非普通住宅面积0平方米，公建、车库写字间等其他项目面积0平方米。

二、转让房地产取得收入说明

该项目于2005年11月开始销售，总可售建筑面积20,660.50平方米，截至清算基准日2010年4月30日，该项目已销售19,343.39平方米，共取得转让房地产收入63,233,652.60元，全部为货币收入，其中：

㈠ 普通标准住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、车库、写字间等其他项目收入0元。

三、扣除项目有关情况说明

该项目扣除项目金额合计53,997,561.55元，其中：取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；房地产开发成本35,443,632.10元；房地产开发费用3,883,699.53元；与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元，具体如下：

㈠ 普通标准住宅

1、取得土地使用权所支付的金额3,393,363.15元；

2、房地产开发成本35,443,632.10元；

3、房地产开发费用3,883,699.53元；

4、与房地产转让有关的税金3,509,467.72元；

5、财政部规定的其他扣除项目7,767,399.05元。

四、纳税情况详细计算过程

㈠ 普通标准住宅

⑴ 转让房地产收入总额63,233,652.60元；

⑵ 扣除项目金额合计53,997,561.55元；

⑶ 增值额＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值额与扣除项目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超过20%,故普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。

综上所述，贵公司“”项目应缴土地增值税税额合计0元，已缴土地增值税0元，应补缴土地增值税0元。

五、其他审核事项说明 大连房地产开发有限公司整体开发面积为180,868.80平方米,“”项目占地面积为19,010.32平方米。占地面积比例为10.51%，土地出让金和契税分别按此比例分摊。

中国注册税务师：

中国注册税务师：

大连税务师事务所有限公司

2010年5月28日

《土地增值税清算工作汇报.doc》

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