个人住房贷款管理办法

推荐第1篇：个人住房贷款管理办法

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

银发[1998]190号

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）：

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。

一九九八年五月九日

个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿让本息的连带责任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人须同时具备以下条件：

—、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过２０年。第十—条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在１年以内（含１年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在１年以上的按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为１年期以下（含１年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为１至３年（含３年）的，执行６个月至１年期（含１年）法定贷款利率；期限为３至５年（含５年）的，执行１至３年期（含３年）法定贷款利率；期限为５至１０年（含１０年）的，执行３至５年（含５年）法定贷款利率，期限为１０年以的，在３至５年（含５年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过５％。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在３个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为１年至３年（含３年）的，加１．８个百分点，期限为３至５年（含５年）的，加２．１６个百分点，期限为５至１０年（含１０年）的，加２．３４个百分点；期限为１０至１５年（含１５年）的，加２．８８个百分点，期限为１５年至２０年（含２０年）的，加３．４２个百分点。第十四条 个人住房贷款期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的、遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵 押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户，保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力、并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可、原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条 以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内、如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十—条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之—的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁，出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章 附 则

第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

推荐第2篇：中国工商银行个人住房贷款管理办法

中国工商银行个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一） 有城镇常住户口或有效居留身份；

（二） 有稳定的职业和收入；

（三） 信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四） 有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五） 有购买住房的合同或协议；

（六） 所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七） 不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八） 贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一） 身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件) ；

（二） 贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三） 符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四） 抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明；

（五） 保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六） 以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七） 以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八） 贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条 贷款期限最长不得超过20年。

第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5% 。

第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。

第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款

第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一） 抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二） 抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三） 贷款人认可的其他财产。

下列财产不可作为抵押物：

（一） 土地所有权；

（二） 所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三） 不能强制执行或处理的财产；

（四） 已设定抵押的财产；

（五） 被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六） 依法不得抵押的其他财产。

第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70% 。

第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一） 以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二） 以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押贷款

第二十三条 质押贷款指贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券可以作为质物。

第二十四条 出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。

第二十五条 贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。

第二十六条 在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：

（一）到期兑现用于提前清偿贷款；

（二）兑换为定期储蓄存款单继续用于质押；

（三）用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。

第二十七条 质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。

第七章 保证贷款

第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一） 经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二） 独立核算，自负盈亏；

（三） 有健全的管理机构和财务管理制度；

（四） 有代偿能力；

（五） 在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

（六） 无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。 第八章 抵(质)押加保证贷款

第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式

第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一） 贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清

（二） 贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。

第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护

第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一） 未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二） 擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三） 将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四） 拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五） 提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六） 未按合同约定办理有关保险手续；

（七） 与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八） 抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九） 在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十） 借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一） 违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一） 限期纠正违约行为；

（二） 中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三） 按规定处以罚息；

（四） 从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五） 按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六） 按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七） 依法追偿贷款本息。

第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附 则

第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

第四十五条 本办法自印发之日起执行，原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。

推荐第3篇：个人住房贷款管理办法(征求意见稿)

中国农业银行个人住房贷款管理办法

（征求意见稿） 第一章 总则

第一条 为支持个人购买住房，规范个人住房贷款管理，促进业务持续健康发展，根据国家法律、人民银行、银监会有关规定和中国农业银行有关信贷制度，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款（不含个人商业用房，下同，以下简称贷款）是指中国农业银行向借款人发放的用于购买、建造住房的贷款。

按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性贷款、住房公积金委托贷款和组合贷款。自营性贷款是指以银行信贷资金发放的个人住房贷款。住房公积金委托贷款是指银行受住房公积金管理中心委托、以住房公积金发放的个人住房贷款。住房公积金委托贷款的收益和风险均由住房公积金管理中心承担。组合贷款是指以信贷资金和住房公积金向同一借款人发放的贷款。组合贷款中的住房公积金委托贷款部分的收益和风险由住房公积金管理中心承担。

按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手房贷款、二手房贷款、自建房贷款、集资建房贷款。一手住房是指首次交易的住房，包括房地产开发商或其他主体（以下统称“售房人”）开发建设后销售给个人的住房。个人一手住房贷款（以下简称“一手房贷款”）是指银行向个人借款人发放的用于其购买一手住房的贷款。二手住房是指再交易住房，即已取得分户办理的房屋所有权证书及允许上市的证明文件，可以在房地产三级市场合法交易的住房。自建房是指银行向借款 1 人发放的、用于借款人建设自有房产的贷款。集资建房贷款是指银行向集资建房单位的职工发放的、用于借款人集合资金建设自住住房的贷款。

第三条 本办法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章 贷款对象、金额、期限和利率

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民、在中国大陆有居留权的港澳台自然人和外国人。

第五条 借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效身份；

（二）有偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好；

（三）有合法有效的购建房合同或协议；

（四）有不低于最低规定比例的自筹资金，并保证用于或已经用于购建房；

（五）同意以所购建住房作为抵押物，或提供经办行认可的其他住房作为抵押物，或由具备保证资格和足够代偿能力的单位或自然人作为连带责任保证人；

（六）经办行规定的其他条件。

第六条 经办行应根据借款人所购建住房的单位价格、成新率等因素合理确定贷款金额，购房不得超过借款人所购住房成交价格或评估价格（两者取低者）的80％，建房不得超过借款人所建住房成本价格或评估价格（两者取低者）的80％。

2 购建房贷款不得超过外部监管机构规定的最高贷款成数。 第七条 经办行应根据借款人年龄、抵押物已使用年限等合理确定贷款期限，最长不得超过30年，且不得超过外部监管机构规定的最长贷款期限。借款人年龄与贷款期限之和一般不得超过65年，最长不得超过70年。抵押物为住房的，抵押物已使用年限和贷款期限之和不得超过40年。

非经一级分行批准，不得发放1年期以内（含1年）的购建房贷款。

第八条 贷款利率按照中国人民银行及我行个人住房贷款利率政策执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在1年以上的，可以采用固定利率、浮动利率或总行规定的其他利率种类。

第九条 个人住房贷款原则上应实行按月分期还本付息，但总行另有规定的除外。

第三章 贷款程序

第十条 贷款基本程序包括：借款人提出贷款申请、银行受理、贷前调查、贷款审查和审批，经办行与借款人签订借款合同、办理担保和保险手续（已取消保险的除外），经办行发放贷款。

第十一条 贷款申请。借款人向经办行提出贷款申请，填写个人住房贷款申请表并提供以下资料：

（一）借款人身份证件；

（二）婚姻状况证明；

（三）借款人已支付或能够支付购房首付款的证明文件；

（四）借款人与售房人签订的合法有效购房合同或协议，所购住

3 房为二手房的，还需提供所购住房的房地产权利证书或其他合法有效的产权证明；

（五） 借款人或家庭还款能力证明材料；

（六）以其他房产作为抵押物的，提供抵押物产权证明、有处分权人同意抵押的书面证明和价格评估报告；

（七）经办行要求提供的其他资料。

第十二条 贷前调查。经办行调查岗收到客户申请资料后，对客户是否具备办理信贷业务的基本条件进行初步认定。对于符合基本条件的，予以受理，由调查岗进行调查，重点调查下列内容：

（一）借款人所提供资料的真实性；

（二）购建房行为是否真实，是否已支付或能够支付购房首付款；

（三）购房目的；

（四）借款人还款能力；

（五）借款人信用状况；

（六）抵（质）押物权属状况是否清晰，担保是否足值有效。

对借款人信用状况的调查必须查询人民银行个人征信系统和农业银行信贷管理系统，打印并保存借款人信用报告，还须实地调查或进行电话核实，上述工作必须由银行内部人员承担，不得委托中介机构代为履行。调查人员要与借款人至少面谈一次，并做好面谈记录。

第十三条 贷款审查。贷款审查由有权审批行信贷审查部门或审查岗承担，主要审查以下内容：

（一）购房行为的真实性；

（二）贷款资料是否齐全；

（三）借款人是否符合贷款条件，是否具备还款能力；

（四）借款人信用状况是否良好；

（五）贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、月房产支出与收入比、月所有债务支出与收入比、工程进度是否符合外部监管部门和农业银行信贷管理规定；

（六）担保是否能够落实。

第十四条 贷款审批。有权审批人在授权范围内，根据调查、审查意见审批个人住房贷款业务。有权审批行可以采取批文或审批表等形式直接或间接批复至经办行。

第十五条 签订担保借款合同。经审批同意的，经办行与借款人、担保人签订担保借款合同。

第十六条 贷款发放。担保手续落实后，经办行才得发放贷款。所购房屋为期房的，落实阶段性担保并办妥房屋抵押（预）登记手续后，经办行才得发放贷款。

第十七条 对房地产开发商开发的楼盘提供个人住房贷款支持的，在受理借款人贷款申请之前，有权审批行应进行楼盘按揭准入审批（总行另有规定的除外）。楼盘按揭准入程序重点审查项目的合法合规性、市场销售前景等。经有权行审批，同意对楼盘准入的，由经办行与房地产开发商签订住房按揭合作协议。

向散盘提供个人住房贷款的，可以不进行楼盘按揭准入审批，但必须满足下列条件（总行另有规定的除外）：所购住房为经过竣工验收合格的现房；我行提供个人住房贷款支持的住房总建筑面积不超过整个项目总建筑面积的10％；房地产开发商承担阶段性保证责任。不得对期房项目发放散盘贷款，但总行另有规定的除外。

第四章 贷款担保与保险

第十八条 借款人申请个人住房贷款必须提供合法有效的担保方式，担保方式可以为抵押、质押、保证或上述担保方式的组合。

第十九条 个人住房贷款采用抵押方式的，原则上以借款人所购建的住房作为抵押物。对根据总行或一级分行办法认定的个人优质客户，可采用第三人名下未设定抵押的其他住房作为抵押物。抵押价值不得超过评估价的50％。

第二十条 个人住房贷款人采取质押方式的，质物限于银行存单、凭证式国债，并按照质押贷款相关管理办法执行。

第二十一条 个人住房贷款采用保证方式的，原则上只适用于阶段性保证担保。

以尚未取得房屋所有权证的一手房作为抵押物的，在办妥抵押登记手续前，原则上由售房人为贷款提供阶段性保证担保（总行另有规定的除外），并可要求售房人按照贷款余额的一定比例存入保证金，保证金应当存放在专门设立的保证金专户内。

在办妥抵押登记前发放二手房贷款的，原则上应由专业担保公司提供阶段性担保。由专业担保公司提供阶段性保证担保的，专业担保公司应同时具备以下条件：

1、无虚假注资、抽逃资本金、拒绝履行代偿义务等不良行为；

2、已按授信管理规定进行了年度客户分类及核定担保额度，且核定的担保额度在批准的有效期以内；

3、办理贷款担保业务时尚有可用担保额度；

4、按照规定，在经办行设立专门的保证金专户，存入足额保证金；

5、经办行规定的其他条件。

个人住房贷款也可由符合总行规定条件的自然人和非专业担保公司的法人单位提供阶段性保证担保。

6 第二十二条 个人住房贷款保险遵循平等协商原则。经办行与借款人协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，应在保险单上明确经办行为第一受益人。

第五章 贷后管理

第二十三条 向尚未竣工验收的楼盘发放个人住房贷款并以所购住房作为抵押物的，经办行应对开发商售房款中的贷款资金进行监管，确保资金优先用于该楼盘建设，但总行另有规定的除外。

第二十四条 经办行应按照总行个人住房贷款风险分类标准对个人住房贷款进行风险分类。

第二十五条 经办行要做好不良贷款催收工作。

第二十六条 经办行应定期进行贷后检查，了解借款人还款状况、还款能力变化及抵押物状况。发现风险的要及时进行风险预警并采取防范措施。

各级行要做好现场检查和在线监测工作。每年要对所辖经办行个人住房贷款业务的合法合规性和贷款的风险状况进行现场检查。管理行要安排专门人员利用信贷管理系统（CMS）对贷款进行在线监测，重点监测不良贷款比较集中的楼盘，发现风险隐患及时向有关部门反映。

第二十七条 个人住房贷款实行档案集中保管制度。贷款业务办理和贷后管理中形成的资料要及时归档，档案原则上集中在支行及以上行保管，档案保管行要按要求制作统一的档案用具，其中重要凭证要按规定入库保管。具备条件的行，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案。

7

第七章 特别规定

第二十八条 具备条件的分行要建立个人消费信贷业务审查审批中心，对个人住房贷款业务集中审查审批。

第二十九条 个人住房贷款实行贷款责任人制度。

第三十条 个人住房贷款采用自然人保证担保的，必须对保证人进行信用评级，保证人应获得较高的信用等级并符合总行有关规定。

第三十一条 借款人购买与所购住宅相配套的车位、且能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的，可以发放个人车位贷款，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行。车位虽不能办理独立的产权证明但可在房地产权利证书中做明确记载且随住宅转让的，可对住宅和配套车位合并发放车位贷款。

第三十二条 个人因建造自用住房申请个人自建住房贷款的，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行，贷款金额不得超过所建住房建造成本的80％，贷款期限不得超过30年，在个人住房贷款科目内核算，且需同时满足下列条件：

（一）所建住房仅限于大、中城市城区或县（市）政府所在建制镇城区，或省级政府认定的重点城镇；

（二）建房所占用土地以出让方式取得，借款人已全额缴清土地出让金，并已以借款人名义取得国有土地使用证，土地规划用途必须为住房；

（三）取得政府规定的所有建房合法文件及批文，并已开工建设，在建工程形象进度已完成地上一层。

（四）以自建房土地使用权设定抵押的，抵押率不得超过成本价

8 70％或评估价的50％；以在建工程与土地使用权同时设定抵押的，在建工程抵押率不得超过成本价的50％。

第三十三条 在职职工因参加单位集资建房的，可以申请单位集资建房贷款，贷款金额不得超过集资建房成本的80％，贷款期限不得超过30年，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行，其中楼盘准入审批权限集中按一手楼楼盘准入权限掌握，单笔贷款在个人住房贷款科目内核算，且需同时满足下列基本条件：

（一）集资建房单位限于党政机关及效益良好的事业单位、或为金融、电信、能源、交通等处于行业领先或垄断地位的企业；

（二）职工代表大会已通过集资建房方案及分房方案；集资建房方案需要上级主管部门批准的，已取得相关批准文件；

（三）集资建房项目经过有权部门批准，取得合法有效批文，已全额缴清土地出让金，建成后能够分户办理房产证和抵押登记手续；

（四）集资建房单位在我行开立资金监管专户，并接受我行资金监管；

（五）经办行要求的其他条件。

第八章 附则

第三十四条 本办法自下发之日起实行，原《中国农业银行个人住房贷款管理办法》（农银发[2000]60号文）、《中国农业银行个人住房贷款操作流程》（农银发[2001]182号文）、《中国农业银行个人住房贷款贷后管理办法》（农银发[2004]46号文）个人住房贷款部分规定同时废止，其他办法与本办法规定不一致的，以本办法为准。 第三十五条 本办法由总行负责解释和修改，各一级分行可制定

9 实施细则，并报总行备案。

推荐第4篇：住房公积金个人住房贷款管理办法

岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《贷款通则》和《湖南省住房公积金个人住房贷款管理暂行办法》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制订本办法。

第二条本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款），是指以我市住房公积金为资金来源，由岳阳市住房公积金管理中心及其授权的分支机构（以下简称管理中心）委托各商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买自住住房的专项贷款。

第三条管理中心负责贷款的调查、审批和提供资金，受托银行根据管理中心确定的贷款对象、金额、期限、利率和还款方式代为发放、协助回收和办理结算。贷款风险由管理中心承担。

第二章贷款对象和条件

第四条凡在本市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工，在本市范围（含所辖县、市、区）购买自住住房时，未办理住房公积金提取手续的，均可向住房所在地住房公积金管理机构申请贷款。

第五条借款申请人必须具备下列条件：

（一）借款申请人及所在单位均正常汇缴住房公积金一年以上。已停缴或欠缴三个月以上（含三个月）的，在未恢复正常汇缴前不能申请贷款。

（二）两年内在本市范围合法购买自住住房，已付清25%以上购房款，并提供相关合法有效的证明文件。

（三）有稳定的收入和按期偿还贷款的能力，信用记录良好。

（四）以本次所购买的自住住房作为抵押。

（五）符合市住房公积金管理委员会和管理中心规定的其他条件。

第三章贷款额度、期限及利率

第六条贷款额度最高不得超过购房款的75%和市住房公积金管理委员会规定的最高限额。市本级和岳阳楼区最高限额为30万，其它县、市、区最高限额为10万。

第七条贷款最长期限为25年，且不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定退休年龄的年限。

第八条贷款利率按中国人民银行的规定执行。

第四章贷款程序

第九条贷款申请。

借款人向管理中心提出书面借款申请，填写借款申请表，并提供下列资料：

（一）借款人及其配偶的身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。

（二）借款人的婚姻状况证明文件（指结婚证，未婚证明，离婚、丧偶未再婚证明）。

（三）借款人及其配偶的经济收入证明。

（四）由人民银行征信系统提供的借款人及其配偶的个人信用报告。

（五）购买新房的提供购房合同（协议）、已付清25%以上购房款的发票（收据）、《商品房预售合同登记备案卡》或《房屋所有权证》，购买二手房的提供购房合同（协议）、缴纳过户税费的发票（收据）、过户后的《房屋所有权证》。

（六）借款人及其配偶的住房公积金存折。

（七）管理中心要求提供的其他材料。

第十条贷前调查、评估。

管理中心受理借款人申请后应及时展开贷款调查、评估。调查、评估内容包括：

（一）借款人所提供资料的真实性、合法性、完整性。

（二）借款人购房行为是否真实、合法，首期付款是否达到全部价款的25%以上。

（三）借款人及其配偶信用记录是否良好。

（四）借款人是否具备按期偿还贷款本息的能力。

（五）借款人缴存住房公积金情况是否正常。

（六）管理中心认定的其他应调查、评估事项。

第十一条贷款的审查和审批。

贷款审查人对调查人报送的借款人资料和调查意见进行审查，重点审查借款人借款资格及还款来源的真实性、可靠性，审查贷款抵押物的合法性，审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。

贷款审批人对贷款金额、期限、抵押、还款方式进行审批。

第十二条合同签订和贷款发放。

（一）管理中心同意贷款的，由管理中心、受托银行、借款人、抵押人签订《岳阳市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。

（二）合同签订后，借款人到房屋产权部门办理房屋产权抵押登记手续，到公证部门办理合同公证手续，到受托银行办理借款手续。

（三）根据借款合同，管理中心将资金划入委托贷款基金户，受托银行根据借款合同和转帐支票等将资金划转到借款人个人帐户或售房人帐户。

第十三条办理时限。

管理中心应当自受理申请之日起10个工作日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知贷款申请人；准予贷款的，应自准予贷款申请之日起10个工作日内办结贷款手续。

第五章贷款担保

第十四条借款人（含配偶）必须以其购买的自住住房为贷款提供抵押担保，借款人（含配偶）即为抵押人：

（一）借款人须按管理中心的要求到房屋产权部门办理房屋产权抵押登记手续，办理好的抵押权证交由管理中心收执保管。

（二）抵押期间，借款人无权处分抵押物，且应合理使用、妥善保管抵押物，并负责维修、保养，保证抵押物完好无损。

（三）抵押期间，抵押物价值减少、毁损或灭失时，借款人应立即通知管理中心，并在30日内提供管理中心认可的担保。

（四）抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。

第六章贷款回收和偿还

第十五条贷款回收采用按月等额本息还款法，计算公式为：

贷款本金×月利率×（1＋月利率）贷款月数

每月还款额 = ———————————————————

（1＋月利率）贷款月数－

1第十六条借款人可以采取以下方式偿还贷款本息：

（一）个人帐户还款方式。即借款人授权给受托银行，根据合同定期从借款人个人储蓄帐户中扣划资金偿还贷款。

（二）委托扣款还款方式。即借款人授权给所在工作单位或其工资发放部门，根据合同按月从借款人个人工资收入中扣划资金代为偿还贷款。

第十七条借款人可提前归还贷款。

第七章借款合同的变更和终止

第十八条借款合同当事人要求变更借款合同，须书面通知其他当事人。在未达成协议之前，原合同继续有效。经管理中心、受托银行、借款人、抵押人有关各方协商同意变更的，应依法签订变更合同。

第十九条借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十条借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，相关的委托扣款协议等附属协议同时终止。

第八章抵押物的处分

第二十一条借款人有下列情形之一的，管理中心有权依法处置抵押物，以所得款项偿清贷款本息和相关费用：

（一）借款人使用虚假材料申请贷款或未按合同约定用途使用借款的。

（二）借款人连续三个月（三期）或累计六个月（六期）未按时偿还贷款本息的。

（三）借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，无合法继承人、监护人或受遗赠人的。

（四）借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，其继承人、监护人、受遗赠人拒绝履行偿还贷款本息义务的。

（五）抵押物价值减少、毁损或灭失时，借款人未按管理中心的要求重新落实抵押物的。

（六）借款人有损管理中心相关权益的其他行为。

第二十二条处分抵押物后，其价款不足以偿还贷款本息的，管理中心有权向借款人追索；所得款项超过偿还贷款本息和有关费用的部分，应予退还。

第九章附则

第二十三条管理中心有权根据办法规定制定实施细则。第二十四条本办法自公布之日起三十日后施行。

推荐第5篇：27《个人住房贷款管理办法》[版]

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

银发[1998]190号

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）：

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。

附件：个人住房贷款管理办法

一九九八年五月九日

个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人须同时具备以下条件：

一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期会款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作业保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。

第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3年至5年（含5年）的，执行1年至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5年至10年（含10年）的，执行3年至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3年至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1．8个百分点；期限为3年至5年（含5年）的，加2．16个百分点；期限为5年至10年（含10年）的，加2．34个百分点；期限为10年至15年（含15年）的，加2．88个百分点；期限为15年至20年（含20年）的，加3．42个百分点。

第十四条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵 押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办量抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不处擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失、贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款账户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条 以房地产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章 借款人合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十一条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行贷款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于缴纳的土地使用权出让

金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 贷款合同发生纠纷时，借款双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章 附 则

第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本法执行。

第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。

第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

推荐第6篇：个人住房贷款

个人住房贷款

1、什么是个人住房贷款

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

2、贷款用途

用途是贷款人用于支持居民 个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类住房。

3、住房贷款种类

有自营性个人住房贷款、委托个人住房贷款和个人住房组合贷款三种。

4、自营性个人住房贷款

自营性个人住房贷款是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。

5、委托个人住房贷款

委托个人住房贷款又称个人住房公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要来源，按规定的要求向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的贷款。该贷款不能以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度收到限制。

6、个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指向借款人同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。个人住房组合贷款是由两个独立的贷款品种组成的，抵押物相同，鉴于其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。

7、贷款人条件

1）有合法有效的身份证

2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力

3）有合法有效的购买力（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件

4）有所购（建造、大修）住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款

5）有贷款行认可的自资产进行抵押或质押，或由足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人

8、贷款额度，贷款期限

个人住房贷款的发放额度一般是按拟购（建造、大修）住房价格扣除其不低于房款30%的首付款后的数量确定，最高为所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70%。银行可根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过30年。

9、贷款所需提供资料

1）个人住房借款申请书

2）身份证件

3）经办行认可的有权部门出具的有关借款人家庭稳定的经济收入证明或其他偿债能力证明文件资料

4）借款人与售房人签订的合法、有效的住房交易合同、协议或其他批准文件

5）抵押物或质押权利清单证明文件

6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明

10、贷款程序

1）提出申请。借款人在向银行咨询后，提出书面借款申请，或根据银行要求填写借款申请书，并提交有关资料。

2）贷款调查。贷款银行正式受理借款申请后，对借款申请人递交资料的完整性、真实性、有效性和合法性进行贷前调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件的，准备报批。认为不符合贷款条件的，说明理由通知借款申请人。

3）贷款审批。贷款银行经调查后在规定时间内将贷款审批表及审批材料交信贷审批机构审批。

4）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，借款当事人（借款人、抵押人、保证人）要到贷款银行与银行有权签字人签订借款合同及担保合同。

5）办理低（质）押登记。签订借款合同及担保合同后，采用低（质）押担保方式的，借款人应根据要求办理低（质）押登记手续。

6）开立账户。借款人须在贷款银行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、性用可账户。

7）支用贷款。经贷款银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款银行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款银行开立的存款账户内。

8）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式、偿还贷款本息。 可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。

9）清户撤押。当借款人按期归还全部借款本息后，应从贷款银行领取“贷款结清证明”，以示借款合同及相关约定相应解除，即可办理低（质）押登记手续的注销。

11、延期还款及其期限

借款人在原合同履行期间 ，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款银行提出延长借款期限的书面申请，经贷款银行批准后，签订个人住房借款还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。借款人申请借款延期只限一次，原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。

12、借款人违约情况

1）未按合同约定清偿全部贷款本息

2）擅自改变贷款用途，挪用贷款

3）借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息

4）提供的文件、资料不实，已经或可能造成贷款损失

推荐第7篇：个人住房贷款

“个人购置住房贷款”大致可以分为三类：

（1）公积金贷款，适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的本市职工和退休职工；

（2）个人商业性住房贷款，适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力的自然人；

（3）个人住房组合贷款，申请公积金贷款后购房资金仍然不足的购房人，可再申请个人商业性住房抵押贷款，以两种贷款方式的组合，来解决购房资金的不足。

各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；

（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；

（3）不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；

（4）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

在申请贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：

（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

（2）贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；

（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（4）抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；

（5）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

（6）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（7）以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。

什么是住房公积金贷款

《住房公积金管理条例》第26条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”

由上述法律规定我们可以知道，住房公积金贷款和个人商业性住房贷款、个人住房组合贷款一起构成个人购置住房贷款，是个人购置住房贷款的三种形式之一。住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。

住房公积金贷款的主要特征是：

（1）贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备一定的条件，住房公积金贷款的对象范围小于个人商业性住房贷款；

（2）一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%；

（3）公积金贷款的手续比较复杂；

（4）公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差；

（5）公积金贷款需要交纳评估费，但不用交纳律师费。

购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工申请公积金贷款时须由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保。

住房公积金贷款与商业贷款的差异

住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》中规定的贷款，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：

（1）贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：

持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存；

具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

具有购买住房的合同或有关证明文件；

提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；

符合住房资金管理中心规定的其他条件。

而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。

（2）贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。

（3）贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。

（4）贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。

（5）公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人缴纳律师费。

推荐第8篇：个人住房贷款

一． 银行信息及分析：

中国建设银行股份有限公司是一家在中国市场处于领先地位的股份制商业银行，为客户提供全面的商业银行产品与服务。主要经营领域包括公司银行业务、个人银行业务和资金业务，多种产品和服务（如基本建设贷款、住房按揭贷款和银行卡业务等）在中国银行业居于市场领先地位[1]。在“2010年中国25家最受尊敬上市公司”排行榜中，位列第5位，公司董秘陈彩虹荣膺“中国上市公司最佳董秘”大奖。

建设银行拥有广泛的客户基础，与多个大型企业集团及中国经济战略性行业的主导企业保持银行业务联系，营销网络覆盖全国的主要地区，设有13600多家分支机构。

建设银行个人住房贷款业务是指建设银行或建设银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。建设银行个人住房贷款业务主要包括自营性个人住房贷款即个人住房按揭贷款（包括个人一手房贷款、个人再交易贷款住房贷款即二手房贷款、个人商业用房贷款、个人住房抵押额度贷款等）、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

建设银行个人住房贷款特色产品系列：“房易安”房屋交易资金托管业务、固定利率个人住房贷款、青春无忧等额递增还款方式、宽限期还款方式、“存贷通”个人贷款增值账户、合力贷等。

选取建设银行作为个人住房贷款银行是因为我是建设银行的客户，对他们的服务比较满意，也比较了解。它的程序审批比较容易，申请手续较为简单，申请额度较高。

二．个人情况分析：

王某，有固定工作，数目可观的收入，现在因为妻子怀孕想拥有一座更大更宽敞的房屋，个人储蓄不足以在短时间内支付全额的住房款，因此向中国建设银行陕西分行申请个人住房贷款。王某家庭基本月收入达到1.2万元，基本月支出有6000元，夫妻二人身体健康，没有重大疾病史。我认为王某拥有持续稳定的还款能力，可以正确的偿还贷款。

三．贷款用途和涵义：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。

四．贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

五．贷款条件：

借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份。

（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

（6）贷款行规定的其他条件。

六.贷款额度：最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）

的80％；

七.贷款期限：一般最长不超过30年。

八.贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执

行。

日期：2011-07-07

（1）贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况；

（2）贷款申请：提交建行规定的申请个人住房贷款的材料；

（3）签订合同：客户的申请获得批准后，与建行签订住房贷款合同； （4）贷款发放：建行在条件具备时按合同约定发放贷款；

（5）客户还款：客户按合同约定按时还款；

（6）贷后服务：客户享受建行提供的新产品和增值服务。

十．个人住房贷款申请书及贷款发放分析：

1）.个人住房贷款申请书详情：

中国建设银行个人住房借款申请书

编号：00

1申请书提交日期：2012年2月 4日；贷款银行收妥日期：2012年2 月

4日

贷款银行受理人：张某

2）.贷款发放分析：

我认为建设银行陕西分行应该给王某发放贷款，原因如下：

1.近几年由于我国实行货币紧缩政策，不断提高贷款利率，导致银行的贷款业务收益

缩水，向王某发放贷款可以获取利息收益。

2.王某有良好的经济基础，并且有稳定的收益，基本不存在不能完全还款的情况。3.因为王某刚工作5年，没有过多的存款，我建议选择等额本息还款法，即借款人每

月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并等

额本息还款法逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]=【600000×7.05×100%×（1/12）×（1+7.05×100%×（1/12））^240】÷【（1+7.05×100%×（1/12））^240）-1】=3525元。对于王某家庭来说，是相对比较轻松的，完全有能力按月偿还贷款。

推荐第9篇：个人住房贷款

什么是个人住房贷款

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。

个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。

个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

自住房组合贷款还款方式

1、什么是个人住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）

组合贷款是指北京住房公积金管理中心委托商业银行向借款人发放用于其购买个人自住住房的住房公积金贷款和商业银行向同一借款人发放用于其购买同一个人自住住房的商业贷款的贷款组合。

即当购房人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需要时，可通过办理组合贷款，使用公积金贷款和商业贷款满足购房所需。

※注：北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心的组合贷款业务，按照中央国家机关分中心的有关规定在中央国家机关分中心办理。

2、组合贷款的适用对象

组合贷款的适用对象为同时符合公积金贷款条件和商业银行贷款条件，在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

3、组合贷款的受理部门

购房人办理组合贷款，即可以向公积金管理中心住房公积金贷款中心或远郊（区、县）管理部提出组合贷款申请，也可向能够办理组合贷款的商业银行提出组合贷款申请。

组合贷款申请被受理后，购房人应按公积金管理中心和经办银行工作人员的要求，提供有关资料并完成贷款的审核办理。

4、组合贷款的担保方式

购房人办理组合贷款，须提供公积金管理中心及商业银行认可的担保，担保方式有以下三种：

Ⅰ 抵押＋第三方保证担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证，由银行认可的保证人为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间的阶段性连带责任保证。

Ⅱ 抵押担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保。借款于抵押登记完成后发放。

Ⅲ 质押担保。即出质人以质押财产出质，为组合贷款债权提供担保。借款于质押手续完成后发放。

5、组合贷款的年限

组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定，最长贷款年限为30年。

6、组合贷款的利率

组合贷款中住房公积金贷款和商业贷款分别适用各自的贷款利率。

7、组合贷款的还款方式

组合贷款中，公积金贷款部分采取自由还款方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。

8、组合贷款的偿还

组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户（两张还款卡或两个还款存折）分别用于偿还公积金贷款和商业贷款。

组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分的比例要求。借款人提前还款，可自愿选择提前偿还任意部分贷款。

组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行。

※注：借款人欲办理组合贷款除还款相关事宜外的其它变更业务时，应同时通知公积金管理中心及商业银行进行办理。

本手册仅供宣传之用，具体规定以北京住房公积金管理中心规定为准。

住房公积金贷款自由还款方式

一、自由还款方式 1.什么是自由还款？

自由还款就是您申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心根据您的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后您在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。

2.自由还款方式有哪些特点？

1） 只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定；

2） 可以通过客户服务部电话委托的方式调整每月的还款额，操作省时省力；

3） 除最后一期外，每月先按照您通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款，可以减少您贷款逾期的可能性。

3.最低还款额是怎么确定的？

住房公积金管理中心根据您申请的借款期限、借款金额和房屋折旧，确定您的最低还款额。

4.客户服务部功能简介

客户服务部是北京住房公积金管理中心为大家提供的服务平台。您可以通过客户服务部调整月还款额，还能查询到您贷款的相关情况，同时客户服务部为您提供人工咨询服务。

二、自由还款方式下偿还贷款

1、我想调整月还款额时，如何办理手续呢？

在借款偿还期间，您可根据自身经济状况，在不低于最低还款额的前提下，可通过以下方式调整月还款额：一是您可通过客户服务部电话委托调整月还款额，每期有两次利用该方式调整月还款额的机会；二是您本人携带身份证到贷款业务柜台，通过柜台书面委托办理调整月还款额操作，每期有一次利用该方式调整月还款额的机会。

需注意的是：您需要至少于三个工作日前办理手续；若您在一期内进行了多次的通知，则以您向客户服务部电话委托和柜台书面委托的最后一次有效通知金额为准；您不能一次通知多个月的还款额，但在此期间，如您不再通知，就以上次通知额一直扣划下去，直至再次进行调整为止。

2、我怎么办理提前还款手续呢？

在自由还款方式下，由于您可以自由设定还款额，所以不存在提前部分还款。如果您想提前还清全部贷款，有两种办法：

一种办法是：您可以于下一还款日把贷款全部还清，但您需要于三个工作日前通过客户服务部进行委托或到贷款业务柜台办理手续。

另一种办法是：您也可以在下一还款日的三个工作日（不含）前把贷款全部还清，但您须于三个工作日前到贷款业务柜台办理手续。

3、我的贷款逾期了，怎么办？

若您的贷款逾期了，您可以在下一还款日或约定的某一天按照提前还清全部贷款的办法偿还逾期贷款。

4、我偿还贷款的钱都包括什么？

您的钱是这样分配的：如果您的个人贷款逾期，按照先偿还逾期，后偿还正常的原则，对于逾期的部分，先偿还最早一期的逾期额，然后依次按顺序偿还。如果您的个人贷款没有逾期，或逾期部分还清后还有剩余，则先偿还利息，后偿还本金。

5、我这次还款钱还的比较多，以后几个月是否可以不还款了？

不可以，您以前还的钱不能用于冲抵以后的还款，您每月还需要按时还款，否则您的贷款将要逾期。

6、既然只要每月不低于最低还款额还款就不逾期，那我每月就按照最低还款额还就行了吧？

虽然您每月以最低还款额偿还贷款不会有逾期，但如果一直按最低还款额度还款，到贷款到期时就会有一大笔剩余贷款要还，比如说您购买一套住房，借款期限20年，金额30万元，则您每月的最低还款额为1493元，您如果一直按照最低还款额偿还贷款，那么，您最后一期要偿还222224.77元。 如果不能偿还也是要计算逾期罚息的，而且贷款已经到期了，不能还款的话房子要被处置，想要慢慢偿还已经来不及了，所以您还是应该根据自身情况合理设置每月还款额度，不要使自己最后面对巨额贷款无力偿还，自由还款是为借款人提供了一个根据自身不同阶段收入支出进行合理规划安排贷款偿还的自由，而不是简单降低借款人每月还款额度。

三、特别提示：

1、日对日还款：放款日为几号，还款日即为每月几号，如该月无对应的还款日，则在当月最后一天还款。例如：1月31日放款，2月28日还款。

2、交通银行还款卡包括太平洋借计卡和太平洋公积金卡，太平洋借计卡每年要收取年费，而太平洋公积金卡目前不收年费，建议您采用太平洋公积金卡偿还贷款。

3、您应该在还款日前一天将还款资金存入还款卡或存折。

4、如果您不慎将用于还款的银行卡或存折丢失，请您携带同一银行的银行卡或存折及时到贷款业务柜台办理变更手续。

5、如果您将客户服务部电话委托系统的密码遗忘，您可以持身份证原件、复印件、《电话委托服务协议》至贷款业务柜台办理手续，重新设置密码。

6、您的贷款全部还清后，您可以到贷款业务柜台领取还清全部贷款证明。

注：本手册仅供宣传之用，具体内容以中心规定为准。因住房公积金政策调整，手册内容会有修改，届时以中心相关规定为准。

提前还款相关事宜

提前还款-基本简介

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。 提前还款-还款手续

一、办理程序说明：

1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。

2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

3.原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押＋保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

4.原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。

二、办理提前还贷手续

根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。

各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。

部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。

值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。 提前还款-注意事项

一、提前还贷 别忘退保

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月) ；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

三、提前还贷 别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

四、最初一年不要提前还款

要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

提醒一：提前还贷选择等额本金还款法

中国工商银行理财专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月＝ 8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。

提醒二：违约金阴影下可选转按揭

按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说是难得的，但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。

提醒三：不可盲目跟风提前还款

提前还款虽然是个很普遍的现象，但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。

1、住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年１月１日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量力而为。

2、借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”，投资股票或基金也是不错的选择。

3、时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的，比如别人向您借了1万元，由于物价上涨因素，可能半年后还回来的1万元实际上只值九千多。所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人，可以去找银行贷款，而对于已经贷款买房的，一般也没有必要提前还清。

另外如果购房者选择的是公积金贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。当然，公积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款，此时也可以考虑灵活利用公积金。 提前还款-选择方案 提前还款方案比较

向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。

例：这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从明年1月1日起新的利率会上调，因此房主决定提前还款。以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

第一种：将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01元。

利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。

第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。这样，利息总额为390353.07元。

第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元。这样，利息总额为486450.1元。

第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年。利息总额396897.93元。

第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年。利息总额246657.49元。

由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒，选择哪种还款方式，最重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。 提前还款-不宜人群

第一类：使用应急资金还款

对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。

第二类：等额本息进入还款中期 目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。

第三类：等额本金还款期已达1/4

从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。

第四类：有更好的投资理财渠道

如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。 提前还款-利息计算

由于借款人的生产经营状况或者其他情况会发生变化，因此有时会出现借款人不需要所借的资金而提前偿还借款的情况。当事人在借款合同中对提前还款有约定的，按照约定确定是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。当事人在合中对提前还款没有约定的，提前还款不损害贷款人利益的，可以不经贷款人的同意，利息按照实际借款期间计算；提前还款损害贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的，视作贷款人同意变更合同的履行期，借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利息。 提前还款-贷款违约金

为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。有些银行在这个概念下，要求借款客户支付提前还款的违约金。

提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%)；或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。

违约金的有效期通常不会超过3年（也有的为5年）。有效期过后，违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。

不是所有的贷款都必须缴纳违约金，一般固定利率的贷款有违约金，可调节利率的贷款没有违约金，有些特殊种类的贷款没有违约金。所以在签订贷款合同前，借款人需要知道贷款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。

违约金是借贷双方可以协商的。如果借款人是长期贷款，当贷款因素变化时，借款人需要重新优化贷款，这时，就会启动合同上的违约金条款。为避免缴纳违约金，借款方可以申请在合同中取消违约金。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。

当然，也存在掠夺性的贷款方，它将提前还款违约金强制的塞进合同里，对借款人剥皮扒骨，有时法律也奈何他们不得。一般地讲，掠夺性贷款是指任何有损借款人并最终影响其信用或拥有权益的不公平信贷手法。所以借款人要仔细评估含有违约金的合同，选择是否接受含有违约金的合同。贷款方有义务随时解答借款人对违约金的询问（包括文字上的答复），帮助借款人作出知晓的决定。贷款方一般鼓励借款方选择有违约金合同，这样可以防止将来利率下落时，能够劝阻借款人选择重新优化贷款计划。

总之，违约金是一个双方都可以谈判的项目。它依据于借款人的个人决定：借款人目前的财务状况，借款人是否需要重新优化贷款计划，借款人想要持有抵押品多长时间。甚至即使在贷款过程中也可以重新协商违约金。如果借款方不满意，可以提前结束在当前贷款机构的贷款，改在别的贷款机构作重新优化贷款。当然最好是在违约金效期之后。

什么是公共维修基金

公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。 当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。 商品房的公共维修基金

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。

此前，北京是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”

建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用

什么是契税

概述

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。

契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。

各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。 契税的计税依据，归结起来有4种：

一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。 征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。

一、土地使用权的出让，由承受方交。

二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。

三、房屋买卖：

1、以房产抵债或实物交换房屋。

2、以房产作投资或股权转让。

3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。

四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

五、房屋交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。 在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收

应纳税额的计算

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税

4、房屋附属设施征收契税的依据（今年新补充内容）：

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税

（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相 同的契税税率。 税收优惠

一、契税优惠的一般规定

1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

二、特殊规定

1、企业公司制改造

一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。 企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税

3、企业合并、分立

（1） 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

（2） 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

4、企业出售

国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税

5、企业关闭、破产

债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税

6、房屋附属设施（今年新增）

对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

7、继承土地、房屋权属

法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税； 非法定继承人应征收契税

8、其他

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 契税的征收管理

一、纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、契税征管

要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。 契税（deed tax) 在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。 契税的特点：

1、契税属于财产转移税。

2、契税由财产承受人缴纳。近期契税变化：

从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

什么是等额本息还款法

等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每月还款额计算公式如下：

［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］ 下面举例说明：

假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。

上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。

此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。

什么是等额本金还款法

等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。

此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。 如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。 等额本金贷款计算公式：

每月还款金额= （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率 小额贷款且利率较低时：

举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年 等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元 等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元 两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元

举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年 等额本息：20年后还款187846.98元，总利息67846.98元 等额本金：20年后还款178563.00元，总利息58563.00元 两者差额：9283.98元/20年，一年才差465元

推荐第10篇：保定市住房公积金个人住房贷款管理办法

保定市住房公积金个人住房贷款管理办法

发布日期: 2013-12-02

第一章 总则

来源: 贷款处

第一条 为规范住房公积金个人住房贷款管理，建立政策性住房信贷体系，支持保定城镇居民购买自住住房，支持城市中低收入家庭住房保障体系建设，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《个人住房贷款管理办法》、《贷款通则》和《河北省住房公积金管理办法》、《河北省住房公积金个人住房贷款指导意见》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称“贷款”）是指按《住房公积金管理条例》规定及时足额缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物、有价证券质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，以住房公积金为资金来源的政策性住房贷款。

职工购买的自住住房包括普通商品房、经济适用房、集资建设住房（房改房）、二手房、拆迁安置房等。

第三条 贷款的办理遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。

第四条 住房公积金管理中心（以下简称“管理中心”）负责本行政区内贷款发放的审批工作。分中心、管理部根据管理中心的授权负责管辖范围内贷款的审核和发放工作。

第五条 管理中心委托承办住房金融业务的银行（以下简称“贷款银行”）具体办理贷款手续，并按有关规定支付手续费。

第六条 管理中心与贷款银行签订办理贷款业务的协议，并规定各自的权利和义务。

第七条 贷款的资金来源是管理中心归集管理的住房公积金。

第二章 贷款对象、用途和条件

第八条 贷款的对象是向管理中心申请贷款的借款人。

第九条 贷款只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房。

第十条 借款人申请贷款应当同时具备以下条件：

（一）具有本市的常住户口或者本市其他有效居留身份证明。

（二）具有完全民事行为能力，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好。

（三）借款人或配偶申请住房公积金贷款时足额正常缴存住房公积金满12个月（含）以上，且所在单位处于缴存正常并不欠缴（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金）。

购买政策性住房的借款人不受住房公积金缴存时限限制。借款人只满足建立住房公积金账户，且处于足额正常缴存状态的。（政策性住房是指享受政府相关税收、福利、政策优惠等条件的住房。）

（四）具有符合规定的购买、建造、翻建、大修自住住房的自筹资金。

（五）具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的证明材料。

（六）具有管理中心认可的担保方式（抵押、质押、保证），能够提供管理中心认可的有效足额担保。

（七）符合申请时效要求。购买新建住房的，从签订购房合同及预付购房款之日起一年以内；建造、翻建自住住房的，未竣工的，以规划部门许可证批准之日起一年以内；购买二手房的，以契税票据和房屋产权证核发之日起一个月以内；使用公积金贷款偿还商业银行贷款的，贷款期限不应超越商业银行批准还贷年限。

（八）借款人为他人提供贷款第三方保证尚未解除保证责任的不能申请贷款；贷款未还清或未达到贷款信用审核标准的，不予办理贷款。

（九）第二套贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及共同居住的直系亲属），且贷款用途仅限于购买改善住房条件的普通自住房。

（十）父母子女联名购买自住住房必须共同签订抵押合同；父母子女直系亲属关系的认定，以户口薄、户籍管辖部门出具的证明或其他具有法律效力认定方式为准。

（十一）法律、法规和规章规定的其他条件。

第三章 贷款资料

第十一条 借款人申请贷款应当同时提供以下资料：

（一）借款人、配偶及保证人或抵押人及共有人的身份证。

（二）借款人、配偶及保证人或抵押人及共有人的户口簿。

（三）个人信用报告。

（四）借款人、配偶、保证人单位出具的收入证明。

（五）借款人婚姻状况的有效证明（夫妻户口在同一户口簿能体现夫妻关系的，可不提供结婚证；借款人未婚的由相关单位出具证明；离异的提供离婚证或法院生效的法律判决书或调解书）。

（六）购建房资料。购买自住住房的提供合法有效的购房合同和首付款票据；购买二手房的，提供存量房买卖合同和付款收据、契税票据及产权证；购买单位集资、定向开发房的，提供职工与单位签订的购房协议及首付款票据，建设工程规划许可证等有关建房资料；购买拆迁安置房的，提供拆迁安置许可证、拆迁安置补偿协议书；建造住房的，提供建设工程规划许可证和土地使用证等建造手续；翻建住房的，提供建设工程规划许可证及翻建房屋的产权证等有关翻建手续；大修住房的，提供房屋质量鉴定证明和所大修房屋的产权证等相关手续。

（七）担保资料。以现房抵押的，提供管理中心认可的评估机构出具的评估报告、房屋产权证（他项权证）；以期房抵押的，须由售房单位与管理中心签订阶段性连带责任保证书，并提供建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等；职工联保的提供保证人及其配偶身份证明、夫妻关系证明、同意提供担保证明；质押担保的，提供管理中心认可的质押物。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十二条 单笔贷款额度根据借款人及配偶住房公积金账户储存状况、购建住房价格及其还款能力等情况综合确定，有以下三项计算贷款额度。

（一）贷款最高限额为40万元。

（二）根据房价一定比例确定的限额。自建、翻建、大修住房的，贷款额度不超过工程造价的50%，工程造价由管理中心根据建设工程规划许可证载明的面积和当地平均造价具体确定；购买第二套住房的，贷款额度不得超过住房价格的40%；购买90平方米以上住房的，贷款额度不得超住房价格的70%，购买90平方米（含）以下住房的，贷款额度不得超过住房价格的80%。

（三）根据缴存公积金情况确定贷款额。贷款额度不得超出借款人和配偶在退休年龄内缴存住房公积金数额的2倍或借款人和配偶当前缴存公积金余额总和的15倍。

（四）根据还款能力确定的贷款限额。月还款额不高于借款人的还款能力，借款人及其配偶月还款能力按月工资之和的50%计算（借款人为单身的，核算借款人及其直系亲属还款能力）。

还贷比测算额度的借款人需要提供单位工资发放证明和税务部门提供的工资缴税证明或银行代发工资对账单等有效凭证以及管理中心规定的其他凭证（低于国家纳税起征点的不再提供工资发放证明和税务部门提供的工资缴税证明）。

第十三条 贷款年限最长不超过30年（不能超过房屋使用年限）；借款人及保证人年龄加贷款期限一般不得超过法定退休年龄；借款人自贷款之日起到退休时不足30年的、经管理中心审批后，其贷款期限一般最长到借款人法定退休年后5年止（以出生年月为准）。

第十四条 贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行；贷款期限在一年以上的，如遇法定利率调整，于次年元月1日起按相应利率档次执行新的利率标准。一年期的执行合同利率。第二套贷款利率不得低于同期首套贷款利率的1.1倍。 第五章 贷款担保

第十五条 担保方式为抵押、质押、保证和公积金联保。

（一）抵押是指借款人以自有产权、共有产权或第三人拥有产权证的住房作为贷款的担保。

（二）质押是指借款人采用自有或第三人的有价证券质押担保的，有价证券金额不得低于贷款本息额。

（三）保证是指借款人购买的期房不能提供抵（质）押物时，经管理中心认可的有足够代偿能力的单位提供连带责任的保证。

（四）用第三人的房产、有价证券作为担保的，须征得第三人同意，并办理公证手续或其他法律、法规认可的手续。

（五）公积金联保是指借款人用本人和第三方具有贷款资格的职工为借款人贷款提供担保，属于权利质押的担保方式。

第十六条 以房产作为抵押物的，应遵守下列规定：

（一）抵押人必须将房产价值全额用于贷款抵押；

（二）抵押人和抵押权人应到产权产籍管理机构办理抵押登记手续，有关费用由借款人支付，抵押人应将办妥的《房屋他项权证》交由管理中心（抵押权人）或贷款银行保管；

（三）抵押房产现值由管理中心认可，抵押值最高不得超过抵押房产现值的80％；

（四）抵押期内，抵押人必须保证抵押物的完好，抵押人不得将抵押物再次抵押、转让、变卖或赠与。

第十七条 用有价证券作为质押物的应遵守下列规定：

（一）质押人与质押权人对质押物办理冻结手续，质押率不得高于90％；

（二）对设定的质押物交管理中心（质押权人）保管，借款人按照借款合同还本付息后，管理中心将质押的有价证券退还借款人。质押期内，管理中心不得擅自处分。质押物遗失或毁损的，管理中心应承担责任并负责赔偿。

第十八条 用本人和第三方公积金进行联保的 ，应遵守下列规定：

（一）提供住房公积金的担保人、借款人与管理中心签订书面担保协议，承诺在担保期间内不得提取个人户名下的住房公积金和以后陆续存入的住房公积金；

（二）借款人违约或无力偿还贷款时，管理中心可以扣划担保人、借款人户名下的住房公积金作抵；

（三）根据借款人、配偶与担保人缴存公积金余额占申请贷款额的比例分别确定（实行二人联保、三人联保）。具体比例根据不同时期的最高贷款限额和公积金的缴存情况另行确定。20万元以下的贷款，缴存余额达到贷款额30%以上的，可以实行二人联保；20万元以上的贷款，余额达到25%以上的实行三人联保；不符合上述保证条件的选择其他形式担保；一旦借款人还款额达到第一担保人担保时的余额时，第一担保人可退出担保，形成担保梯次退出机制。

第十九条 借款人以购买的期房作抵押物时，在未办理个人房屋产权证之前，由担保单位提供连带责任担保，借款人取得房屋产权证后应及时办理房产抵押置换手续。

第二十条 抵（质）押、公积金联保期限与贷款期限应保持一致，贷款本息还清，抵（质）押权随之终止。 第六章 贷款程序

第二十一条 借款人到管理中心咨询，可以贷款的，根据不同情况领取贷款资料。

第二十二条 借款人备齐规定的相关资料后送交管理中心审核。审查内容主要包括住房消费行为是否真实有效、首付款是否达到规定比例；借款人、配偶、保证人及其所在单位缴存公积金情况；借款人家庭收入情况是否真实、稳定，有无足够的偿还能力；身份证件是否真实有效；贷款担保是否可靠。对贷款有异议的，要进行贷前调查。管理中心应在受理之日起10个工作日内作出准予或不准予贷款的决定，不准予贷款的，通知申请借款人并告知拒贷原因；准予贷款的，通知受托银行办理贷款手续。

第二十三条 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放贷款；停止向贷款之前，已付清全部房款、办理房屋所有产权证、贷款未还清的发放贷款。

第二十四条 准予贷款的，由管理中心与贷款银行及借款人签订住房公积金借款合同，视贷款担保方式签订住房公积金借款合同中的抵押、质押、保证和公积金联保条款。

第二十五条 贷款的拨付。贷款银行按借款合同约定的时间以转账方式将贷款资金划转到售房单位（售房人）或者建房、修房施工方在受托银行开设的账户内。偿还商业银行贷款的将贷款资金划转到商业银行开设的贷款账户。 第七章 贷款偿还

第二十六条 借款人申请贷款时可自愿选择等额本金还款法或等额本息还款法偿还贷款本息。

（一）等额本金还款法是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变。即本金在整个还款期内平均分摊，但所负贷款利息逐月减少，还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。

（二）等额本息还款法是指借款人在整个还款期内，每月偿还贷款本金和利息之和保持不变。但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。

第二十七条 贷款期限为12个月以内（含）的，实行到期一次还本付息；借款期限在12个月以上的实行按月还款。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等原因未能偿还贷款本息的，其财产合法继承人（管理人、监护人）应继续履行借款人签订的借款合同偿还贷款。

第二十九条 借款人提前一次性偿还全部贷款本息须在贷款满12个月后办理，按中国人民银行有关规定执行。

第三十条 借款人还清贷款本息后，由管理中心会同借款人到原登记部门办理抵（质）押注销手续，合同终止。

第八章 贷后管理及违约处置

第三十一条 管理中心要落实贷款责任人制度，加强贷后原始资料（文本档案及电子档案）存档的管理。

第三十二条 管理中心做好贷后的违约处理：对欠还1—3个月的借款人，采取电话、上门催收的方式；对欠还4—6月的借款人，采取发放《到（逾）期贷款催还通知书》并冻结借款人和配偶的住房公积金等方式；对欠还7个月以上或已到期恶意不还的，通过法律途径申请法院强制执行；对涉嫌诈骗提供虚假证明或擅自改变贷款用途，挪用贷款的，依法提前收回或处理抵押物。

第三十三条 管理中心认真做好贷款资金运行情况的分析，按月及时向上级住房公积金管理机构报送公积金贷款回收情况及欠还、逾期贷款明细报表。

第三十四条 发生下列情况之一的，均为借款违约，管理中心及贷款银行有权依照有关法律、法规及合同停止放贷或提前收回贷款，有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处置抵押（质）押物。

（一）将贷款挪作他用的；

（二）借款人提供虚假证明材料骗取住房公积金贷款的；

（三）售房人出具虚假购房合同骗取住房公积金贷款的；

（四）借款人在借款合同终止前死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，借款人财产合法继承人（管理人、监护人）或财产合法继承人（管理人、监护人）拒不承担偿还贷款本息责任的或无力偿还贷款本息的；

（五）借款合同到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息和相关费用或借款期内借款人累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，并在受托银行向借款人发送《到（逾）期贷款催还通知书》之日起30天内（以送达时间为准），借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的。

第三十五条 处置抵（质）押物所获价款，应按下列顺序分配：

（一）支付处置抵（质）押物的有关费用；

（二）偿还借款人所欠贷款本息（包括罚息）及违约金；

（三）所获价款不足以偿还上述款项的部分，管理中心和贷款银行有权向借款人追偿。超过应偿还上述款项的部分，应退还借款人。

第三十六条 保证期内发生借款违约，由管理中心及贷款银行追索保证人的连带责任，以借款合同的主债权、利息、违约金和实现债权的费用为限。

第九章 监督检查

第三十七条 管理中心和各贷款银行有权对售房单位（售房人）及借款人贷款使用进行监督检查，对有弄虚作假骗取贷款行为的，管理中心有权提前收回贷款，并依法追究相关单位及个人的法律责任。

第三十八条 贷款管理人员对办理贷款审查把关不严、滥用职权、玩忽职守，造成贷款损失的，视情节轻重按照有关法律及内部管理制度给予行政处分，构成犯罪的，依法追究法律责任。

第三十九条 按照管理中心与贷款银行签订的委托贷款协议的约定，每年根据贷款的发放、回收、逾期情况对贷款银行进行考核检查。

第四十条 不定期对房地产评估机构出具的评估报告进行抽样检查，监督评估机构对抵押物价值的评估工作，加强对评估机构的管理，发现问题，根据协议约定及时处理，直至取消其办理贷款抵押物价值评估业务资格。

第四十一条 管理中心要不定期检查开发商及项目进展情况，对所贷款的楼盘跟踪调查，及时督促开发商办理期房转现房抵押登记手续。

第四十二条 借贷双方的任何一方要求解除合同或变更内容及附件，需以书面形式通知相关各方并就有关内容达成协议。在未达成协议以前，原合同及其附件继续有效。

借贷双方及保证人发生纠纷时，应协商解决。协商不成时，可依法向所在地人民法院起诉。

第十章 附则

第四十三条 本办法适用于在保定市行政区域内申请并办理贷款的职工本人、配偶、共同还款人，担保人，各贷款银行,各相关单位和个人。

第四十四条 本办法由保定市住房公积金管理中心负责解释，以前有关规定与办法不一致的，以本办法为准。

第四十五条 本办法自发布之日起实行。

保定市个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则

发布日期: 2013-08-23 阅读次数: 2591 来源: 办公室

第一条 为规范我市个人住房商业贷款转公积金贷款业务操作，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《保定市个人住房公积金贷款管理办法》（市房金委字[2010]3号）、《关于调整部分贷款政策的通知》（保房金管[2010]24号）等文件规定，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称个人住房商业贷款转公积金贷款（以下称“转公积金贷款”）是指正常缴存住房公积金的职工,将本人或配偶已办理且尚未结清的个人住房商业贷款（以下称“原商贷”）转换为在住房公积金管理中心及所属分中心、管理部（以下称“管理中心”）委托商业银行（以下称“受托银行”）办理的公积金贷款。

第三条 原商贷的银行必须是管理中心受托银行。

第四条 个人住房组合贷款中的商业贷款和购买第三套及以上住房的商业贷款不能办理转公积金贷款。

第五条 管理中心负责转公积金贷款的咨询、申请、受理和审批。转公积金贷款借款人需使用另一套房产进行抵押或进行有价证券（有价证券是指：定期存单、活期存单、凭证式国库券）质押。

第六条 转公积金贷款对象

在本市行政区域内按规定连续正常足额缴存住房公积金12个月以上，并在本市行政区域内购买开发手续齐全的商品房（以下称“一手房”）或房地产二级交易市场住房（以下称“二手房”）时办理了个人住房商业贷款的职工，可以以本人的名义（以下称“转贷人”）申请转公积金贷款。

第七条 转公积金贷款条件及贷款所需资料

（一）转公积金贷款条件

1、转贷人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力；

2、同意提前结清原商贷余额；

3、原商贷发放后已正常还款12个月以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款，并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明；

4、有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力；

5、无尚未还清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；

6、有用于抵押的房产或用于质押的有价证券，抵押房产抵押率不高于70%，有价证券质押率为100%；

7、原商贷借款人为单身，在申请转公积金贷款时已结婚，需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书及共同还款声明；

8、原商贷借款人已离异，经法院判决、裁定或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人不能办理转公积金贷款；

9、原商贷房屋购买人为父母子女（不包括与多个子女）联名购买的，可以申请办理转公积金贷款，但必须共同签订转公积金贷款抵押合同，提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的具结书，并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定，以户口薄、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准；

10、二手房转公积金贷款房屋房龄（以建成年份为准，下同）不超过20年（含20年），并且转贷人同意由管理中心认可的房屋评估机构进行价值评估。

（二）贷款所需资料

1、转贷人及配偶的身份证、户口薄和结婚证原件及复印件（转贷人为单身的由所在单位出具单身证明）；

2、办理原商贷所购房屋的《借款合同》原件及复印件；

3、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明；

4、用于抵押房产的产权证书或用于质押的有价证券原件及复印件；

5、由管理中心认可的房屋评估机构出具抵押房屋《市场价值评估报告》；

6、房屋产权共有权人出具经公证的同意抵押的具结书；

7、管理中心要求出具的其他资料。

第八条 转公积金贷款额度实行限额管理，每笔公积金贷款金额取以下限额标准计算的最小值，同时不超过管理中心规定的还贷比例：

（一）不得高于当年规定的一手房、二手房贷款最高限额；

（二）不得高于当年规定的一手房、二手房贷款最高比例：

1、一手房转公积金贷款最高比例按房屋建筑面积分为：建筑面积在90平方米以内的，为房屋总价的80%；建筑面积在90平方米以上的，为房屋总价的70%；

2、二手房转公积金贷款最高比例按房屋房龄分为两个等级：第一等级房屋房龄在10年（含10年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70%；第二级房屋房龄在11-20年（含20年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60%。房屋总价的认定以房屋评估价格、成交价格和计税价格中最低价格为准；

3、转贷人单方缴存住房公积金的转公积金贷款最高比例为房屋总价的70%，最高贷款30万元，但据其公积金月缴存额测算可以达到贷款额度的，在考虑其偿还能力的基础上，贷款最高比例可放宽至不超过按房屋建成年限所规定的最高贷款比例；

（三）不得高于按照还款能力确定的贷款额度；

（四）转公积金贷款额度不得超过原商贷剩余本金。

第九条 转公积金贷款的期限按下列各项标准取最小值：

（一）一手房转公积金贷款期限不超过30年；二手房转公积金贷款期限不超过20年，并按房屋剩余使用年限（以评估报告为准）折半计算；

（二）转公积金贷款期限不能超过借款人法定退休年龄后5年，贷款期限取实际年龄的整年计算；

（三）转公积金贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。

第十条 转公积金贷款利率

转公积金贷款利率按照人民银行规定的利率标准执行。贷款期间如遇人民银行贷款利率调整，贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为次年的1月1日，按相应的利率档次进行调整。

第十一条 办贷时间

办理转公积金贷款的时间为20个工作日。自转贷人提交贷款资料之日起，管理中心在15个工作日内完成内部审批手续。受托银行在接到管理中心转交的贷款资料后5个工作日内完成贷款审批及放款手续。

第十二条 贷款归还

（一）公积金贷款期限在1年（含1年）以内的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息；

（二）转贷人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式；

（三）转贷人结清全部贷款本息后，受托银行将抵(质)押的权利凭证等资料返还给转贷人。以房产抵押的，凭受托银行出具的抵押注销证明，到房产管理部门办理抵押注销手续；以有价证券进行质押的，凭受托银行出具的质押撤销证明，到出质银行办理质押解除手续。

第十三条 本实施细则由保定市住房公积金管理中心制定并负责解释，以往办法中与本实施细则不符的均以本实施细则为准。

第十四条 本实施细则自2010年11月11日起施行。

保定市住房公积金管理中心关于印发《保定市房地产二级交易市场个人住房

公积金贷款实施细则》的通知

发布日期: 2013-03-25

阅读次数: 1432 来源: 中心贷款处

保定市住房公积金管理中心关于印发《 保定市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款

实施细则》的通知

各处室、分中心、管理部及住房公积金贷款业务承办银行：

为贯彻落实《住房公积金条例》，规范我市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款业务操作，根据《保定市住房公积金个人住房公积金贷款管理办法》，现制定《保定市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款实施细则》并印发你们，请遵照执行。

二〇一三年三月七日

保定市房地产二级交易市场个人

住房公积金贷款实施细则

第一条 为规范我市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款业务，根据《河北省住房公积金个人住房贷款指导意见》、《保定市个人住房公积金贷款管理办法》等相关规定，特制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称房地产二级交易市场个人住房公积金贷款（以下称“二手房贷款”），是指保定市住房公积金管理中心及所属分中心、管理部（以下称管理中心）委托商业银行（以下称“受托银行”），为符合条件的住房公积金缴存职工，在本市行政区域内房地产二级交易市场，购买具有《房屋所有权证》的自住住房（以下称“二手房”）时发放的个人住房公积金贷款。

借款人申请二手房贷款不足已支付购房款时，其不足部分可同时申请商业性个人住房贷款，由受托银行以住房组合贷款的形式向借款人发放。

第三条 保定市住房公积金管理中心负责二手房贷款的管理和审批；受托银行根据委贷协议有关规定，负责借款人贷款受理、合同签订、贷款发放及贷后管理等日常业务的办理。

第四条 二手房贷款坚持专款专用的原则。借款人二手房贷款批准后，受托银行以转帐方式将二手房贷款资金全额划转到卖方个人银行账户，借款人不能支取现金。

第五条 借款人二手房贷款以其所购的二手房提供房产抵押。用第三方房产抵押的需提供公证书。

第六条 贷款对象和条件

凡具有城镇常住户口或者其他合法居留身份、按规定正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，在本市购买二手房时，均可以申请二手房贷款。二手房贷款借款人应同时符合下列条件：

1、正常缴存住房公积金满12个月（含）以上，且所在单位住房公积金账户处于正常并不欠缴；

2、拟购买的二手房具有《房屋所有权证》，产权清晰，可在房地产二级市场进行交易，且能够在房产管理部门办理房产抵押登记手续；

3、能够提供管理中心规定的二手房购房合同或协议；

4、购房合同签订时间在一个月之内，能够提供税务部门出具二手房交易的相关票证；

5、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无影响住房公积金贷款偿还能力的其它债务；

6、管理中心要求提供的其它证明材料。

第七条 贷款额度、期限、利率

1、二手房贷款最高贷款金额为40万元。

2、不得向全额付清所购二手房房款的职工家庭放发个人住房公积金贷款。

3、对借款人或配偶有其他商业性贷款仍尚未还清的，要对其家庭或直系亲属收入充分合并计算并签订连带责任保证书。

4、二手房购房总价款，以税务部门出具二手房交易契税票证单中“计税金额（或销售收入金额 ）”、二手房评估价格和实际成交价格中的最低值作为认定依据。

5、二手房贷款期限，一般为30年，最长不得超过房屋按评估基准日剩余使用年限；贷款申请人年龄（周岁，下同）加上贷款年限，一般不超过法定的退休年龄（可在法定退休年龄的基础上，最多放宽5年）。

上述贷款期限超过本条任何一项期限的，应以其中最短的期限作为贷款年限。

6、二手房贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。

第八条 贷款程序

二手房贷款手续由借款人自行办理。

1、借款人办理二手房贷款，管理中心应对借款人、配偶进行面谈、面签记录后并同时告知需向管理中心提交的有关资料：

（1）借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或未婚证明，未婚证明由民政部门或所在单位出具）原件及复印件；

（2）借款人夫妻双方所在单位分别在贷款申请表的单位信息项加盖财务或者劳人部门的有效印鉴；

（3）买卖双方签订的“二手房买卖合同或协议”原件及复印件；

（4）税务部门出具二手房交易的“税收通用完税证”（契税发票）等原件及复印件；不低于20%（90平米（含）以下的20%，90平米以上的30%）的首付款凭证个人首付款凭证原件及复印件；

（5）卖方身份证及卖方个人银行卡复印件；

（6）卖方的《房屋所有权证》复印件；

（7）房屋产权共有人同意出售房产的书面文件，保证所售房产权明晰、交易合法；

（8）管理中心要求提供的其他证明材料。

2、贷款受理审批

（1）管理中心负责对借款人提交的贷款资料，进行贷前调查、合规性审查；二手房贷款的受理、初审和审批，按现行办理住房公积金贷款的程序和方式进行。对符合办理二手房贷款条件的借款人，在《住房公积金贷款申请审批表》上签署受理、初审意见后，报处长（分中心、管理部主任）审批。

（2）二手房贷款批准后，受托银行与借款人签订《职工个人住房公积金借款合同》，并将借款人全部贷款手续办理完毕。

（3）管理中心贷款业务部门或受托银行应将准予贷款的审批情况通知二手房买卖双方到房产管理部门办理房屋产权抵押登记手续。

（4）买卖双方办理完毕房屋产权抵押登记手续后，受托银行向管理中心出具“二手房公积金贷款放款额度函。管理中心凭此件将借款人贷款资金全额转入受托银行；贷款发放情况由受托银行通知借款人。

第九条 借款人借款本息归还实行等额本息或等额本金还法。

第十条 借款人在正常还款期内，不得变更抵押物。

第十一条 借款人贷款满1年后，方可办理提前一次性还贷手续。

第十二条 借款人结清全部贷款本息后，到受托银行贷款业务部门，领回《房屋他项权证》和《抵押注销证明》。

第十三条 本实施细则由保定市住房公积金管理中心制定并负责解释，以往办法中与本实施细则不符的均以本实施细则为准。

第十四条 本实施细则自发布之日起施行。

第11篇：岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法

岳阳市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章

总

则

第一条

为规范住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）及《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕第2号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区域内住房公积金个人住房贷款的申请、审批、发放、管理等活动。

第三条

本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款），是指以我市住房公积金为资金来源，由岳阳市住房公积金管理中心及其授权的分支机构（以下简称管理中心）向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于职工家庭购买普通自住住房（以下简称住房）的专项贷款。

建造、翻建、大修住房申请贷款依据现行法律、法规、规章和上级政策执行。 第四条

岳阳市住房公积金管理委员会负责依法确定贷款最高额度；依据有关法律、法规和政策，制定和调整贷款的具体管理措施，并监督实施。

管理中心负责执行贷款的具体管理措施，负责贷款申请的受理、调查、审批、发放和贷款的回收、结算，并承担贷款风险。

第二章

贷款对象和条件

第五条

凡在本市缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的职工（以下简称职工）及其配偶或未成年子女，在本市范围内合法购买住房，可向管理中心申请贷款。借款申请人在本市范围以外正常缴存了住房公积金，在本市范围内购买首套住房，可向管理中心申请异地缴存住房公积金贷款。 第六条

借款申请人（以下简称借款人）应当具备下列条件：

（一）借款人及其所在单位均正常汇缴住房公积金6个月及以上。1.住房公积金正常汇缴6个月及以上但欠缴3个月及以上的，在恢复正常汇缴后方能申请贷款；

2.住房公积金已经停缴的，在恢复正常汇缴满6个月后方能申请贷款；3.住房公积金月汇缴额未达到当年最低汇缴标准的，在达到当年最低汇缴标准、且正常汇缴6个月后方能申请贷款。

（二）近12个月内在本市范围内合法购买住房，已付清20%及以上购房款，并提供了相关合法有效的证明资料。

（三）所购住房用地性质为国有出让土地；用地性质为国有划拨土地的，所购住房应为经济适用住房等保障性住房。

（四）有稳定的经济收入和按期偿还贷款的能力。

（五）信用记录良好。

根据中国人民银行征信系统提供的个人信用报告，如果借款人及其配偶信用记录有连续6次及以上或累计10次及以上不良记录的，不能申请贷款。

（六）以本次购买的住房作为抵押。

（七）符合岳阳市住房公积金管理委员会依法规定的其他条件。

申请贷款前已办理过贷款，且上次贷款与本次贷款购买的住房非同一套的，在结清上次贷款后可以申请本次贷款; 申请贷款前办理过住房公积金购房提取手续，且与本次贷款所购住房非同一套的，方能申请贷款；如与本次贷款所购住房系同一套的，在补齐提取部分后方能申请贷款。 第七条

审查借款人家庭经济收入，应以工资代发银行出具的借款人及其配偶工资流水证明作为主要依据，再以其住房公积金月汇缴金额、汇缴比例来反推家庭经济收入金额，并以反推结果作为辅助依据。

推算公式为：个人月收入=住房公积金月缴额÷（单位汇缴比例＋个人汇缴比例）。

借款人的贷款月均还款额与家庭其他债务月均支出额之和，不得超过家庭月均经济收入的50%。家庭其他债务包括借款人及其配偶依法需要偿还的商业银行贷款、信用卡透支、民间借贷等债务。

第三章

贷款额度、期限及利率

第八条

贷款额度最高不得超过购房款的80%，且不得超过岳阳市住房公积金管理委员会规定的最高限额。

（一）第一次申请贷款且购买的是首套住房的，购房首付比例不低于购房款的20%，贷款额度不超过购房款的80%;

（二）第二次申请贷款或购买第二套住房，并已结清之前相应购房贷款本息的，购房首付比例和贷款额度按岳阳市住房公积金管理委员会的规定执行;

（三）第三次及以上申请贷款或购买第三套及以上住房的，不得发放贷款；

（四）所购住房为经济适用住房等保障性住房，且住房用地为国有划拨土地的，贷款额度不超过购房款的70%;第九条

管理中心根据中国人民银行提供的借款人及其配偶的个人信用报告、家庭经济收入及偿还能力等情况，确定是否贷款及贷款额度。

第十条

贷款最长期限根据国家、省有关政策确定。 第十一条

贷款利率按中国人民银行的规定执行。 第十二条

对于购买房价较高的住房，贷款需求超过岳阳市住房公积金管理委员会规定的贷款最高额度，且又具备贷款条件的借款人，可在申请贷款时，以本次所购住房作为抵押，同时申请商业银行个人住房贷款（组合贷款），组合贷款的购房首付比例应当符合本办法第八条的规定；具体办法由岳阳市住房公积金管理委员会研究制定。

第四章

贷款程序

第十三条

贷款申请。借款人向管理中心提出贷款申请，填写贷款申请审批表，并提供下列资料:

（一）借款人及其配偶的居民身份证、军官证等有效身份证明和户口簿、居住证等有效居留证件；

（二）借款人的婚姻状况证明（指结婚证、离婚证和离婚未再婚证明、丧偶未再婚证明），如不能提供，须填写婚姻状况保证书；

（三）借款人及其配偶所在单位人事机构提供的在职在岗及其职务情况证明；

（四）由中国人民银行征信系统提供的借款人及其配偶的个人信用报告；

（五）购买新建商品住房的提供经房地产主管部门备案的购房合同（协议）、已付购房款的发票（收据）、《不动产登记证明》或《不动产权证书》，购买二手房的提供购房合同（协议）、不动产交易发票、缴纳过户税费的发票（收据）、过户后的《不动产权证书》；

（六）借款人及其配偶的银行代发工资存折/卡，近12个月代发工资记录；

（七）房地产主管部门和不动产登记机构分别出具借款人 家庭（含配偶及未成年子女）的《房屋产权信息查询证明》和《不动产套数证明》（房地产主管部门和不动产登记机构信息数据整合后，借款人只提供《不动产套数证明》）；

（八）管理中心依法规定应当提供的其他资料。第十四条

贷前调查、评估。

管理中心受理借款人的贷款申请后应及时开展贷前调查、评估。调查、评估的内容包括：

（一）借款人所提供资料的真实性、合法性、完整性；

（二）借款人购房行为是否真实、合法，首期付款是否达到本办法第八条规定的比例；

（三）借款人及其配偶信用记录是否良好；

（四）借款人是否具备按期偿还贷款本息的能力;

（五）借款人缴存住房公积金情况是否正常;

（六）依法需要调查、评估的其他事项。第十五条

贷款的审查和审批。

贷款审查人负责对贷前调查、评估结果进行审查。

贷款审批人负责对贷款的额度、期限、抵押、还款方式进行审批。 第十六条

合同签订和贷款发放。

（一）管理中心同意贷款的，由管理中心、借款人、抵押人签订《岳阳市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》(以下简称《借款合同》)；

（二）借款人到不动产登记机构办理不动产抵押登记手续，再到管理中心办理借款手续；

（三）根据《借款合同》，管理中心将资金划转到房地产主管部门设立的商品房预售款监管账户或借款人个人账户。

第十七条

管理中心应当自受理贷款申请之日起10个工作日内作出准予贷款或不准贷款的决定，并通知借款人；准予贷款的，应自不动产登记机构办结不动产抵押登记手续，出具《不动产登记证明》之日起5个工作日内办理放款手续。

第五章

贷款担保

第十八条

借款人（含配偶）应当以其本次购买的住房作为贷款的抵押担保，借款人（含配偶）即为抵押人：

（一）借款人须按管理中心的要求到不动产登记机构办理不动产抵押登记手续，管理中心负责《不动产登记证明》的收执保管。

（二）抵押期间，借款人（含配偶）无权处分抵押物，且在抵押物交付使用后，应合理使用、妥善保管抵押物，并负责维修、保养，保证抵押物完好无损。

（三）抵押期间，抵押物价值减少、毁损或灭失时，借款人应立即通知管理中心，并在30日内提供符合法定条件的担保。

（四）抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。第十九条

有下列情形之一的，借款人可以增加第三方（不含借款人配偶，下同）的住房公积金作为借款担保，被担保借款的额度不得超过第三方的当前住房公积金月汇缴额36倍与当前住房公积金账户内储存余额之和，在被担保借款偿清之前，第三方不得办理住房公积金提取和贷款手续：

（一）借款人家庭月收入未达到家庭月债务支出2倍的；

（二）借款人及其配偶工作单位、工作岗位以及家庭收入不稳定，有出现较大变化的趋势和可能性的；

（三）借款人及其家庭成员身体健康状况欠佳，患有重大疾病的；

（四）借款人及其家庭成员有打牌赌博、拖欠他人债务、吸毒等情形的；

（五）管理中心认定的其他必要情形。

第六章

贷款回收和偿还

第二十条

贷款回收采用按月等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式供借款人自行选择，具体计算方法按照中国人民银行的有关规定执行。

第二十一条

借款人可以采取以下任一方式偿还贷款本息：

（一）银行卡划扣方式。

借款人授权管理中心和发卡银行，根据《借款合同》约定，按月从借款人个人银行卡中划扣资金偿还贷款本息。

（二）住房公积金余额冲抵方式。

借款人授权管理中心，根据《借款合同》约定，管理中心每月20日自动从借款人住房公积金账户内存储余额中划扣资金偿还贷款本息。

（三）住房公积金余额冲抵加银行卡划扣方式。

借款人授权管理中心和发卡银行，按《借款合同》约定，管理中心先于每月20日从借款人住房公积金账户内存储余额中划扣资金，不足资金再由发卡银行从借款人个人银行卡中划扣，一并用于偿还贷款本息。

第二十二条

借款人在贷款发放6个月以后，可以选择提前归还部分贷款或全部贷款。

第七章

借款合同的变更和终止 第二十三条

借款人要求变更《借款合同》，须书面通知其他当事人。在未达成一致意见之前，原《借款合同》继续有效。经管理中心、借款人、抵押人、第三方担保人等有关各方协商一致同意变更的，应当依法签订变更合同。

第二十四条

借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，其合法的监护人、继承人或受遗赠人可以继续履行借款人所签订的《借款合同》。

第二十五条

借款人按《借款合同》约定偿还全部贷款本息后，《借款合同》终止，借款人委托扣款协议等相关附属协议同时终止。

第八章

抵押物的处分

第二十六条

有下列情形之一的，管理中心有权依据《借款合同》或通过诉讼途径处置抵押物，以所得价款清偿贷款本息和实现抵押权的相关费用：

（一）借款人以欺骗等非法方式获得贷款或未按《借款合同》约定用途使用贷款的；

（二）借款人连续三个月（三期）及以上或累计六个月（六期）及以上未按时偿还贷款本息的；

（三）借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，无合法的监护人、继承人或受遗赠人的；

（四）借款人丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡或被宣告死亡，其合法的监护人、继承人或受遗赠人拒绝或无能力继续履行偿还贷款本息义务的；

（五）抵押物价值减少、毁损时，借款人未按管理中心的要求重新提供符合法定条件的担保的；

（六）借款人有损管理中心相关权益的其他行为。第二十七条

处分抵押物后，其价款不足以偿还贷款本息的，管理中心可依法向借款人、抵押人、第三方担保人追偿；所得价款超过借款人应当偿还的贷款本息和实现抵押权相关费用的部分，应予退还给抵押人。

第九章

法律责任

第二十八条

以欺骗等非法方式获得贷款的，管理中心应当责令其限期退回贷款，限制其五年内不得提取住房公积金账户内存储余额和申请贷款，并通报其单位；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第二十九条

管理中心及其工作人员在贷款管理工作中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪给予处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第十章

附

则

第三十条

本办法自公布之日起30日后施行。

第12篇：武威住房公积金个人住房贷款管理办法

武威市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条

为加强和规范住房公积金贷款管理，鼓励和支持住房公积金缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房和改善性住房，有效防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令〔2002〕年第350号）、中国人民银行《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕年第2号）、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》（银监会令〔2010〕年第2号）、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令〔1995〕年第50号），结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），是指运用所归集的住房公积金为资金来源，向按规定缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项贷款。

第三条

借款人申请办理公积金贷款应当遵循平等自愿、诚实信用、依法合规的原则。

第四条

公积金贷款管理应当遵循公开透明、公平公正、风险可控、高效便民的原则。

—1— 第五条

武威市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）是本市公积金贷款政策制定和重大事项的决策机构，负责确定差别化公积金贷款政策及影响贷款额度的参数设置、审议住房公积金呆坏账核销、资产证券化等重要事项、审批商业银行或专业服务机构承办公积金贷款业务的资格以及国家和本市规定的其他职责。

第六条

武威市住房公积金管理中心（以下简称中心）是本市公积金贷款的管理机构，负责执行管委会各项决策及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险以及国家和本市规定的其他事项。

中心应当建立有效的公积金贷款管理机制，依据本办法制定公积金贷款管理制度及操作规程，建立健全风险防控体系，实施公积金贷款全流程管理。

第七条

承办公积金贷款业务的商业银行或专业服务机构（以下统称受托机构）需符合国家和本市的规定条件，并经管委会审批通过。

第八条

中心委托商业银行承办公积金贷款发放及回收 的相关业务，银行的手续费在中心的业务费用中列支。

第九条

中心委托专业服务机构承办住房抵押担保业务，服务机构的服务费在中心的业务费用中列支。

—2— 第十条

中心应当与受托机构签订书面委托协议，明确双方权利、义务和责任，并对受托机构业务办理情况进行监督考核。

第十一条

本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理。包括商品房购房贷款、二手房贷款、商业银行按揭住房贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）、异地贷款（本地缴存异地购房和异地缴存本地购房）、经济适用房、拆迁安置房、职工公寓、公租房等购房贷款。

第二章 贷款对象与条件

第十二条

公积金贷款的对象为正常缴存住房公积金的职工，包括在本市缴存住房公积金的港澳台人员、个体工商户及其雇用人员、非全日制从业人员、其他灵活就业人员，以及在外省市缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时均可申请公积金贷款。

第十三条

中心推行共同借款人制度。借款人已婚的，配偶必须作为共同借款人办理贷款手续，单身借款人可允许父母、子女其中一人作为共同借款人。

共同借款人负有与借款人共同偿还贷款的责任，即在借款人因故无法无力偿还贷款时，代替借款人偿还贷款余额的责任。

第十四条

公积金贷款优先保证首套自住住房的缴存职工家庭，适度支持第二套改善型缴存职工家庭，不得向三套及

—3— 以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

第十五条 首套房和二套房的认定，以职工家庭夫妻二人在公积金中心的公积金贷款信息记录和征信系统中记载的住房贷款信息记录为准。

第十六条

借款申请人及共同申请人应当同时符合以下条件：

（一）具有合法有效的身份证明，连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。

（二）具有完全民事行为能力；

（三）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力；

（四）具有良好的信用记录和还款意愿；

（五）能够提供3年以内购买、建造、翻建、大修的相关 合同和证明文件、首付款发票（首套20% 二套30%）及符合规定的其他材料；

（六）异地缴存职工应是本地户籍，所购房屋须为本市的自住住房；

（七）能够提供中心确定的贷款担保。

第十七条

借款人及共同借款人有下列情形之一的，原则上不予贷款。

（一）近5年，在住房公积金提取、贷款中因伪造、变造材料或提供虚假证明，被中心纳入严重失信行为的；

—4—

（二）借款人或共同借款人原有的住房公积金贷款本息尚未还清的；

（二）借款人或共同申请人为他人提供住房公积金贷款担保尚未解除质押的；

（三）借款人或共同借款人已使用此购房合同支取过住房公积金的（贷取选其一）；

（四）借款人或共同借款人有商业银行其他消费贷款，余 额在10万以上的；

（五）借款人或共同申请人在住房公积金贷款系统，存在连续3期（含3期）累计6期（含6期）以上的逾期不良记录；

（六）借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有住房公积金贷款、商业银行贷款（不含就业前的助学贷款），存在 连续3期（含3期）累计6期（含6期）以上的逾期不良记录；

（七）借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有信用 卡透支（不含年费、手续费，以银行盖章为准），存在连续6期（含6期）累计12期（含12期）以上的逾期不良记录；

（八）被纳入失信被执行人员名单的；

（九）存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

第三章 贷款额度、期限、利率

第十八条

夫妻双方在我市缴存住房公积金的家庭，公积金贷款的最高额度为60万元；夫妻单方缴存住房公积金的家

—5— 庭，公积金贷款的最高额度为45万元。

第十九条

贷款额度应当同时符合下列限额标准：

（一）借款申请人及共同申请人首次购房的，贷款额度不得高于总房价款的80%；

（二）借款申请人及共同申请人二次购房的，贷款额度不得高于总房价款的70%；

（三）异地缴存职工及无雇工个体缴存者，贷款额度不得超过总房价款的70%；

（四）借款申请人及共同申请人申请贷款额度的月供支出 不超过其共同收入的60％；

（五）不高于借款夫妻双方及担保人住房公积金账户存储 余额之和的5倍；

（六）借款人距退休时间不足三年的，对其公积金担保 贷款额度进行测算，公积金贷款的额度不能大于借款人及担保人公积金账户余额与预计缴存额度之和；

（七）影响贷款的其他因素；

中心在综合考察借款人及配偶的信用状况、贷款额度、剩余房款、还款能力抵押担保等进行测算对比后，取最低值。

第二十条

中心综合考察借款人及配偶的信用状况后，在最高贷款额度内按照借款人还款能力、债务、贷款用途、风险程度、贷款额等进行全面评估测算，确定可贷额度。

—6— 第二十一条

公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。贷款期限不超过借款人法定退休年龄后延5年。

第二十二条

公积金贷款利率按照中国人民银行公布的住房贷款利率执行。

贷款期间，如遇中国人民银行公积金贷款利率调整，新利率于利率调整的次年1月1日起执行。

第二十三条

根据人民银行的相关规定，中心对借款人未 按合同约定日期还款的计收罚息，罚息利率按照借款合同载明利率上浮30%执行。

第四章 贷款担保

第二十四条

公积金贷款担保方式有公积金质押担保和住房抵押担保两种。担保的范围包括贷款本金、利息、罚息和为实现债权所需的费用。

第二十五条

担保方式为公积金质押担保的，应符合以下规定：

（一）公积金质押担保人应当拥有良好的信用记录和还款意愿，具有代为偿还贷款本息的能力；

（二）须经中心认可并符合中心规定的其他条件，与中心签订住房公积金质押担保承诺书，在借款人贷款本息尚未还清前，不能提取其住房公积金账户内的存储余额；不能申请住房公积金贷款。

—7— 第二十六条

担保方式为住房抵押担保的，应符合以下规 定：

（一）中心为第一顺位抵押权人；

（二）借款人以自住住房作抵押担保，必须将住房价值全额抵押贷款；

（三）以他房抵押的（只适用于本地缴存职工），须征得他房产权人本人的同意，必须将住房价值全额抵押贷款；

（四）抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并于放款前向本市不动产权属登记部门办理抵押登记手续，抵押担保期限和贷款期限一致，房产在抵押期间，未经抵押权人书面同意，借款人无权以任何理由中断和撤销抵押担保。

（五）为客观公正的评价抵押物价值，借款人申请的新购商品房不需评估，按开发商出售的价值估值。二手房贷款或以其他房产抵押购房贷款的，参照税务部门以路段划分的计税参考价估值。

第二十七条

中心在贷款发放前应当对抵押物、抵押物的权属和价值、担保人的偿还能力进行严格审查；在担保期内应当加强对抵押物、担保人的管理，定期检查，防范风险。

第五章 贷款程序

第二十八条

公积金贷款实行三级审批：受理初审→贷款复审→贷款审批。贷款终审审批由中心授权管理部负责人执行。

—8—

第二十九条

符合本办法第十六条规定的借款申请人可向中心受理网点提出借款申请，并按要求提供申请材料，同时承诺所提交的申请材料真实完整。

第三十条

受理网点对符合条件、资料齐全的借款申请予以受理，不符合贷款条件或者申请资料不齐全，受理网点可以不受理，但需告知借款申请人原因。

第三十一条

对初审合格的贷款资料进行复审，核实有关情况，复审合格的，由复审人员签注意见提交审批。

第三十二条

对复审合格的贷款提交管理部审贷会审核，经会议审核通过后由管理部负责人执行贷款终审审批。

借款申请人将资料提交完整后，受理网点应当在国家规定期限内完成贷款审批，并告知借款申请人。

第三十三条

贷款审批通过后，借款申请人即可签订《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》和《抵押担保合同》。

第三十四条

管理部将借款申请人签订的《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》转交受托银行及时发放贷款，网点工作人员及时将贷款发放结果通知借款人。

第六章 还款方式及贷款偿还

第三十五条

公积金贷款的还款方式有按月等额本金还款和按月等额本息还款，借款人根据自身条件自愿选择。

—9—

（一）按月等额本息还款法，即借款人每月以相等的额度 平均偿还贷款本息。

（二）按月等额本金还款法，即借款人每期需偿还额度相同的本金，同时付清本期应付的贷款利息，利息逐月递减。

第三十六条

借款人应当按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还公积金贷款本息，中心每月通过借款人合同约定的银行还款账户，直接划扣当月应偿还的贷款本息。

第三十七条 借款人贷款期满一年以后可根据借款合同约定提前偿还部分或者全部贷款本息。借款人使用自有资金申请提前还款的，每年可申请多次。

第三十八条

除使用自有资金偿还贷款外，借款人可使用本人公积金结清贷款，在本人住房公积金账户存储余额偿还贷款不足时，借款人可申请其配偶、父母、子女的住房公积金账户存储余额用于结清贷款。

第三十九条

借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的应当按借款合同约定或者国家有关规定支付罚息。

借款人因个人原因未按合同约定日按期还款的，中心将在还款日起延续5天进行补扣后，将其欠还本息转为逾期贷款本息。

第七章 合同的变更和终止

第四十条

公积金借款合同需要变更的，必须经债权人、—10— 债务人、担保人协商同意，并依法签订变更协议。变更类型如 下：

（一）借款人基本信息变更（扣款卡号、联系电话、通讯地址）；

（二）担保人变更；

（三）抵押物变更；

（四）还款方式变更；

（五）借款期限变更；

（六）中心批准的其他变更类型。

第四十一条

因离婚、死亡等法定原因，借款人可申请减少或变更共同借款人，有抵押担保合同的，还应进行抵押担保 变更。

第四十二条

借款人和共同借款人以外的担保人因故需要变更的，在征得全体担保人的同意后，可申请变更。

第四十三条

发生下列情形之一的，借款人可申请贷款期限延长，但延长后的贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。

（一）借款人本人及其配偶、父母、子女患重大疾病造成借款人还款能力下降的；

（二）因离婚、死亡等原因造成借款人还款能力下降的。第四十四条

借款人按借款合同约定履行全部还款义务

—11— 后，抵押物或者质押物返还抵押人或者出质人，借款合同终止。

第八章 贷后管理及相关法律责任

第四十五条

中心对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况进行跟踪检查和监控分析，对风险隐患进行监控、预警、核查，确保贷款资产安全。

第四十六条

对于逾期未收回的贷款，及时采取催收、诉讼、处置抵押物等有效措施保全债权。

第四十七条

借款人应当接受中心对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查，及时告知中心发生的可能影响贷款偿还的事件，并配合中心采取的相关债权保全措施。

第四十八条

对于出现呆坏账损失的贷款，根据相关政策 进行认定、核查，符合贷款核销政策的，应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。

核销后的公积金贷款应当账销案存，继续做好资金回收工作。

第四十九条

中心将公积金贷款审核、发放、回收过程中产生的贷款档案（包括纸质文档及电子文档）按一人一档原则，并根据国家相关规定归档保管。贷款已结清的，档案保管期限应当按国家规定年限妥善保管。

第五十条

呆账核销的贷款档案要永久保管。

—12— 第五十一条 借款人有下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款或者提前收回全部贷款，并由借款人按照借款合同的约定承担违约责任：

（一）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料；

（二）不按照借款合同规定用途使用贷款的；

（三）借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押的；

（四）借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的；

（五）担保人违反保证合同或者丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现债权，而借款人又未能提供新的保证或新抵（质）押物的；

（六）借款人死亡、失踪或移居国外，无法定继承人、受遗赠人、监护人，或法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的；

（七）借款人因违法犯罪被司法机关追究刑事责任的；

（八）违反中心与借款人约定的其他情况。

第五十二条

中心、受委托银行的工作人员应当严格遵守贷款管理规定，认真履行职责。

第五十三条

售房单位提供虚假合同、发票给借款人的必

—13— 须承担连带责任，同时将划入资金全部退回中心。

第五十四条

借款人将贷款挪用或逾期未偿还本息的，贷款人分别对挪用部分、逾期部分按照中国人民银行有关规定计 收罚息。

第五十五条

借款人在《借款合同》终止前死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的，贷款人有权要求处理抵押物及质押物。

第五十六条

公积金贷款实行终身负责制。贷款管理人员要及时掌握还款情况，对逾期贷款要及时分析原因，把握动向，采用相应措施进行催收，对工作人员因责任心不强，审查把关不严、滥用职权、玩忽职守造成损失的，中心依照内部管理制度进行处理。涉嫌犯罪的，要依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第五十七条

本办法由武威市住房公积金管理中心负责解释。

第五十八条

本办法自发布之日起施行，有效期5年；原武市管发〔2006〕年02号《武威市个人住房公积金贷款管理办法》同时废止。

—14—

第13篇：中国工商银行个人住房贷款贷后管理办法

中国工商银行个人住房贷款贷后管理办法

第一章 总则

第一条 为规范个人住房贷款贷后管理，防范和控制个人住房贷款风险，保证个人住房贷款资产质量和效益，根据《中国工商银行关于加强贷后管理的若干规定》等有关制度，制定本办法。

第二条 本办法所称贷后管理是指贷款发放后到收回期间内贷款日常管理、贷款档案管理及其他有关贷款管理。

本办法所称管户信贷员指从事贷后管理的信贷人员。

第三条 本办法适用于中国工商银行各级机构办理的与个人住房和个人商用房有关的各类贷款。

第二章 贷后检查基本要求

第四条 贷后检查的主要内容：

（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；

（二）借款人有无骗取银行信用的行为；

（三）借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；

（四）保证人保证资格和保证能力变化情况；

（五）抵（质）押物保管及其价值变化情况；

（六）期房项目工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；

（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；

（八）贷款资产风险程度、变化情况及趋势；

（九）其他关系贷款人债权实现和保障的内容。

第五条 贷后检查方式：

正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全面检查方式。

第六条 贷后检查时限（间隔期）：

贷款发放后，主管信贷员要及时向管户信贷员办理贷款档案移交手续并介绍借款人的有关情况。管户信贷员应于5个工作日内与借款人取得联系，建立固定联系方式。

关注、次级类贷款检查时限为1期（1个月，下同）不少于1次（含）；可疑类贷款检查时限为1期不少于2次（含）；损失类贷款检查时限为12期1次。

对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。

第七条 贷后检查程序：

（一）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因；

（二）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态；

（三）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施；

（四）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。

第三章 贷款风险的识别与判断

第八条 借款人或贷款出现下列情况或存在下列潜在风险因素的，管户信贷员必须对其进行特别监管：

（一）借款人未按合同约定的日期和金额归还贷款本息；

（二）借款人有违法、违纪等不良行为，受到法律、行政、经济制裁或处罚；

（三）借款人职业处于不稳定状态，收入明显下降（如借款人从业单位或行业属于关、停、并、转范围；借款人处于失业、半失业状态，失去稳定收入来源或仅依靠最低生活保障或社会救济生活等）；

（四）借款人健康状况恶化或遭受重大人身伤害，丧失或部分丧失劳动能力；

（五）借款人死亡、宣告失踪或死亡及丧失民事行为能力，且无合法继承人、受遗赠人或法定继承人、受遗赠人拒绝履行合同；

（六）借款人有套取银行信用，挪用贷款行为；

（七）借款人所购房屋及其他财产遇不可抗拒的自然灾害或社会灾难，导致损失或灭失；

（八）借款人或抵押人未经贷款人同意，擅自将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（九）借款人拒绝或阻挠贷款人的贷后检查或提供虚假材料、信息；

（十）借款人居所和联系方式经常变动，贷款人不能有效判断借款人情况和贷款实际使用情况；

（十一）因抵（质）押物贬值，抵（质）押物价值趋于或低于贷款金额及抵（质）押物或抵（质）押权益受到损害，抵（质）押权难以或不能实现；

（十二）期房项目未按正常进度完工或在约定的时间内未能办妥房地产产权证，进行有效抵押；

（十三）保证人资格及能力出现问题（如保证人为法人的，其资信等级降低或处于被兼并、重组、破产状态；保证人为自然人的，其收入或其他财产下降等）；

（十四）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和问题；

（十五）贷款手续及信贷档案不齐全，重要文件或凭证遗失，对债权实现有实质性影响；

（十六）贷款人已要求履行保证、保险责任及诉诸法律的借款案由。

第四章 贷款形态分类

第九条 贷款形态分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类贷款为不良贷款。

第十条 贷款形态分类一般先进行定量分类，即先根据借款人连续违约次（期）数进行分类，再进行定性分类，即根据借款人违约性质和贷款风险程度对定量分类结果进行必要的修正和调整。

贷款形态分类应遵循不可拆分原则，即一笔贷款只能处于一种贷款形态，不能同时处于多种贷款形态。

第十一条 贷款形态分类标准：

（一）正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素；借款人未正常还款记录或连续违约期数在2次（含）以下，但属偶然性因素。

（二）关注贷款：借款人连续违约期数达3次；借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

（三）次级贷款：借款人连续违约期数达4～6次；借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息。

（四）可疑贷款：借款人连续违约期数达7次（含）以上；贷款人已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任、处理抵（质）押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定。

（五）损失贷款：借款人无力偿还贷款，履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

第五章 违约贷款的催收与处理

第十二条 贷款催收指管户信贷员按规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款的过程。

（一）借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息时，管户信贷员应在5个工作日内对客户进行电话提示；

（二）借款人连续2次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要向客户发出催收通知书；

（三）借款人连续3次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；

（四）借款人连续4次未按期归还贷款本息时，管户信贷员要商告律师向客户发出律师催收函。

第十三条 违约贷款的其他处理方式：

（一）依法纠正借款人的违约行为；

（二）对逾期贷款计收罚息；

（三）从借款人账户中扣收贷款本息；

（四）停止发放未发放的贷款；

（五）依法追索保证人的连带责任；

（六）依法要求保险人履行保险责任；

（七）依法处理抵（质）押物；

（八）依法行使债权人其他权利；

（九）核销损失类贷款。

第六章 贷款档案管理

第十四条 贷款档案指贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料。

贷款档案管理指根据《档案法》及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。

第十五条 贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：

（一）借款人相关资料：

1.借款人身份证件（居民身份证、户口本或其他有效证件）；

2.贷款人认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明；

3.符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件；

4.购房全额发票或收据；

5.有权部门出具的所购住房的估价证明；

6.抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押和质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明；

7.保证人资信证明及同意提供担保的文件；

8.房屋他项权利证明书；

9.个人住房借款申请审批表；

10.借款合同；

11.抵押合同；

12.质押合同；

13.保证合同；

14.保险合同、保险单据；

15.个人住房贷款凭证（信贷部门存联）；

16.委托转账付款授权书。

（二）贷后管理相关资料：

1.贷后检查记录和检查报告；

2.逾期贷款催收通知书；

3.贷款制裁通知书；

4.法律仲裁文件；

5.依法处理抵押物、质物等形成的文件；

6.贷款核销文件。

（三）其他有关文件材料。

第十六条 贷款档案归集整理。贷款发放后，主管信贷员应在10个工作日内，对贷款文件材料进行复查和清理，检查文件材料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序，填写档案清单（卷内目录）和案卷封面。档案清单一式三份，一份主管信贷员留存，一份送管户信贷员，一份随案卷移交。

第十七条 贷款档案移交。主管信贷员将档案卷宗移交管户信贷员。管户信贷员对归档材料进行清点，如认为归档材料不完整应退回主管信贷员并督促其尽快补齐。当确认归档材料合格后，双方在档案移交单上签字，完成移交工作。

管户信贷员收妥贷款档案后亦按上述工作程序与档案管理员办理贷款档案的移交手续。

主管信贷员和管户信贷员因工作需要，可将部分文件材料复印留用。

对主管信贷员移交档案后形成的贷后管理文件材料，管户信贷员应随时整理并移交，移交方式同上。

第十八条 贷款档案分类。档案管理员应按照一定的标准对档案卷宗进行归类、编序和排列。

第十九条 贷款档案保管。贷款档案必须实行集中统一保管。应指定专职或兼职档案管理员具体负责本行贷款档案的保管。

第二十条 档案保护。贷款档案实行专用档案库房（室）保管。档案库房（室）要做到防火、防潮、防虫、防盗等。档案管理员如发现贷款档案损毁或遗失，应立即向本部门经理和主管行长报告。

特别重要的凭证和文件材料原件应做特殊保管，以确保档案的完整与安全。

第二十一条 贷款档案使用。建立贷款档案借阅制度，完善贷款档案借阅手续。房地产信贷部门内部人员借阅贷款档案，需经本部门经理同意。其他任何单位和部门人员借阅贷款档案，均需经主管行长同意。

贷款档案借阅应作登记记录。贷款档案借阅原则上在档案室或办公室进行，一般不得借出。

贷款档案借阅人员不得将贷款档案涂改、拆换、损毁和遗失。贷款档案借阅完毕，档案员要对贷款档案进行核查。

第二十二条 档案保密。贷款档案是贷款人与借款人的商业秘密，贷款档案经办人员及查阅使用人员应严格遵守保密制度。

第二十三条 档案销毁。贷款业务终结后，贷款档案仍须保管3年。保管期结束后，贷款档案经鉴定、登记造册、贷款部门经理和主管行长签批，进行集中销毁。

对尚未终止信贷关系、尚未失去法律效力和尚未登记造册批准销毁的贷款档案，任何人不得擅自销毁。

对具有特殊保存价值和意义的贷款档案要移交本行综合档案室保管。

第七章 贷后管理保障

第二十四条 贷后管理岗位与贷款调查、审查和审批等工作岗位要实现分离。管户信贷员原则上不能兼任贷款调查、审查、审批等项工作。

第二十五条 管户信贷员的数量要与贷款客户的数量相适应。每名管户信贷员管理的贷款客户原则上不超过300～500户，其中违约客户不超过80～100户。各行要及时调配管户信贷人员，保证管户信贷员队伍相对稳定。

第二十六条 管户信贷员职责范围：

（一）贷后日常管理；

（二）客户业务咨询；

（三）对违约贷款催收并提出处理意见；

（四）对抵（质）押物提出处置意见；

（五）贷款形态分类与监测；

（六）登录贷后检查台账；

（七）贷后管理档案整理与移交；

（八）受理客户信息变更或调整申请（如客户通讯地址、联系人、联系电话变更，还款方式、还款计划调整），负责按规定程序通知会计结算部门及客户信息管理部门调整客户信息；

（九）其他贷后管理事项。

第二十七条 管户信贷员应具备相应的业务素质。管户信贷员要定期进行岗位培训和业务考核。

第二十八条 管户信贷员岗位轮换或离职时，要履行有关交接手续。对有问题、有责任的贷款，要在换、离岗前进行处理。不能作出处理的，要书面说明情况，报行领导批准后，才能履行交接手续。对有重大问题和责任的贷款，要报请上级行批准，才能履行交接手续。

第二十九条 因管户信贷员、档案员疏于职守，造成下列问题，按规定给予处分：

（一）未按本办法要求进行贷后管理；

（二）对不良贷款监管不严、清收转化不力，造成信贷资产质量恶化；

（三）信贷资产质量和收息率达不到规定要求；

（四）遗失贷款原始资料，对贷款人利益造成损害；

（五）在贷后管理中隐瞒问题或不及时反映和处理问题，造成贷款风险增大。

第三十条 贷款档案和台账应实行计算机管理，各级行应执行总行统一开发的有关贷后管理软件。

第八章 附则

第三十一条 本办法自印发之日起施行。

第三十二条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级分行（直属分行）可制定实施细则并报总行备案。

第14篇：保定市住房公积金个人住房贷款暂行管理办法

保定市住房公积金个人住房贷款暂行管理办法

发布日期: 2015-05-01

第十条 借款人申请贷款应当同时具备以下条件：

（一）具有本市的常住户口或者其他有效身份证明；

（二）具有完全民事行为能力，具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好；

（三）借款人或配偶或直系亲属（父母、子女）申请贷款时足额正常缴存住房公积金满6个月（含）以上，且所在单位处于缴存正常并不欠缴。因单位原因中断缴存的，应同时符合以下规定：申请贷款时前12个月内连续中断缴存未超过3个月（含）、累计中断缴存未超过6个月（含）且已办理补缴；原缴存单位缴存住房公积金的，在新单位缴存不满6个月的，缴存时间合并计算。 购买政策性住房的借款人不受住房公积金缴存时限限制，借款人只满足建立住房公积金账户，且处于足额正常缴存状态。（政策性住房是指享受政府相关税收、福利、政策优惠等条件的住房）；

（四）具有符合规定的购买、建造、翻建、大修自住住房的自筹资金；

（五）具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的证明材料；

（六）具有管理中心认可的担保方式（抵押、质押、保证），能够提供管理中心认可的有效足额担保；

（七）符合申请时效要求。购买新建住房的，从签订购房合同及预付购房款之日起一年以内；建造、翻建自住住房的，未竣工的，以规划部门许可证批准之日起一年以内；购买二手房的，以房屋产权证核发之日起三个月以内；使用公积金贷款偿还商业银行贷款的，贷款期限不应超越商业银行批准还贷年限；

（八）借款人为他人提供贷款第三方保证尚未解除保证责任的不能申请贷款；贷款未还清或未达到贷款信用审核标准的，不予办理贷款；

（九）借款人拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭（借款人、配偶及未成年子女），为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住住房，执行首套房贷款政策；

（十）第二套贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及共同居住的直系亲属），且贷款用途仅限于购买改善住房条件的普通自住房；

（十一）借款人在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地城市住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地管理中心申请贷款；

（十二）法律、法规和规章规定的其他条件。

第三章 贷款资料

第十一条 借款人申请贷款应当同时提供以下资料：

（一）身份证、军官证等有效证明和户口薄、暂住证等有效居留证明；

（二）个人信用报告；

（三）收入证明；

（四）婚姻状况证明；

（五）购建房资料。购买自住住房的提供合法有效的购房合同和首付款票据；购买二手房的，提供存量房买卖合同和付款收据、契税、个税票据及产权证；购买单位集资、定向开发房的，提供职工与单位签订的购房协议及首付款票据，建设工程规划许可证等有关建房资料；购买拆迁安置房的，提供拆迁安置许可证、拆迁安置补偿协议书；建造住房的，提供建设工程规划许可证和土地使用证等建造手续；翻建住房的，提供建设工程规划许可证及翻建房屋的产权证等有关翻建手续；大修住房的，提供房屋质量鉴定证明和所大修房屋的产权证等相关手续；

（六）担保资料。以他人房产抵押的，提供管理中心认可的评估机构出具的评估报告、房屋产权证（他项权证）；以期房抵押的，须由售房单位与管理中心签订阶段性连带责任保证书，并提供建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等；职工联保的提供保证人及其配偶身份证明、夫妻关系证明、同意提供担保证明；质押担保的，提供管理中心认可的质押物。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十二条 单笔贷款额度根据借款人及配偶住房公积金账户储存状况、购建住房价格及其还款能力等情况综合确定，有以下三项计算贷款额度。

（一）贷款最高限额为60万元。

（二）根据房价一定比例确定的限额。自建、翻建、大修住房的，贷款额度不超过工程造价的50%，工程造价由管理中心根据建设工程规划许可证载明的面积和当地平均造价具体确定；购买第二套住房的，贷款额度不得超过住房价格的70%；购买首套住房的，贷款额度不得超过住房价格的80%。

（三）根据缴存公积金情况确定贷款额。贷款额度不得超出借款人和配偶在退休年龄内缴存住房公积金数额的2倍或借款人和配偶当前缴存公积金余额总和的15倍。

（四）根据还款能力确定的贷款限额。月还款额不高于借款人的还款能力，借款人及其配偶月还款能力按月工资之和的50%计算（借款人为单身的，核算借款人及其直系亲属还款能力）。

第十三条 贷款年限最长不超过30年（不能超过房屋使用年限）；借款人贷款期限一般不得超过法定退休年龄；借款人自贷款之日起到退休时不足30年的、经管理中心审批后，其贷款期限一般最长到借款人法定退休年后5年止（以出生年月为准）。

第十四条 贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行；贷款期限在一年以上的，如遇法定利率调整，于次年元月1日起按相应利率档次执行新的利率标准。一年期的执行合同利率。第二套贷款利率不得低于同期首套贷款利率的1.1倍。

第五章 贷款担保

第十五条 担保方式为抵押、质押、保证和公积金联保。

（一）抵押是指借款人以自有产权、共有产权或第三人拥有产权证的住房作为贷款的担保。

（二）质押是指借款人采用自有或第三人的有价证券质押担保的，有价证券金额不得低于贷款本息额。

（三）保证是指借款人购买的期房不能提供抵（质）押物时，经管理中心认可的有足够代偿能力的单位提供连带责任的保证。

（四）用第三人的房产、有价证券作为担保的，须征得第三人同意，并办理公证手续或其他法律、法规认可的手续。

（五）公积金联保是指借款人用本人和第三方具有贷款资格的职工为借款人贷款提供担保，属于权利质押的担保方式。

第十六条 以房产作为抵押物的，应遵守下列规定：

（一）抵押人必须将房产价值全额用于贷款抵押；

（二）抵押人和抵押权人或委托人应到产权产籍管理机构办理抵押登记手续，办妥的《房屋他项权证》由管理中心（抵押权人）或贷款银行保管；

（三）抵押房产现值由管理中心认可，抵押值最高不得超过抵押房产现值的80％；

（四）抵押期内，抵押人必须保证抵押物的完好，抵押人不得将抵押物再次抵押、转让、变卖或赠与。

第十七条 用有价证券作为质押物的应遵守下列规定：

（一）质押人与质押权人对质押物办理冻结手续，质押率不得高于90％；

（二）对设定的质押物交管理中心（质押权人）保管，借款人按照借款合同还本付息后，管理中心将质押的有价证券退还借款人。质押期内，管理中心不得擅自处分。质押物遗失或毁损的，管理中心应承担责任并负责赔偿。

第十八条 用本人和第三方公积金进行联保的 ，应遵守下列规定：

（一）提供住房公积金的担保人、借款人与管理中心签订书面担保协议，承诺在担保期间内不得提取个人户名下的住房公积金和以后陆续存入的住房公积金；

（二）借款人违约或无力偿还贷款时，管理中心可以扣划担保人、借款人户名下的住房公积金作抵；

（三）根据借款人、配偶与担保人缴存公积金余额占申请贷款额的比例分别确定（实行二人联保、三人联保）。具体比例根据不同时期的最高贷款限额和公积金的缴存情况另行确定。20万元以下的贷款，缴存余额达到贷款额30%以上的，可以实行二人联保；20万元以上的贷款，余额达到25%以上的实行三人联保；不符合上述保证条件的选择其他形式担保；一旦借款人还款额达到第一担保人担保时的余额时，第一担保人可退出担保，形成担保梯次退出机制。

第十九条 借款人以购买的期房作抵押物时，在未办理个人房屋产权证之前，由担保单位提供连带责任担保，借款人取得房屋产权证后应及时办理房产抵押置换手续。

第二十条 抵（质）押、公积金联保期限与贷款期限应保持一致，贷款本息还清，抵（质）押权随之终止。

第六章 贷款程序

第二十一条 借款人到管理中心咨询，可以贷款的，根据不同情况领取贷款资料。

第二十二条 借款人备齐规定的相关资料后送交管理中心审核。审查内容主要包括住房消费行为是否真实有效、首付款是否达到规定比例；借款人、配偶、保证人及其所在单位缴存公积金情况；借款人家庭收入情况是否真实、稳定，有无足够的偿还能力；身份证件是否真实有效；贷款担保是否可靠。对贷款有异议的，要进行贷前调查。管理中心应在受理之日起10个工作日内作出准予或不准予贷款的决定，不准予贷款的，通知申请借款人并告知拒贷原因；准予贷款的，通知受托银行办理贷款手续。

第二十三条 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放贷款；停止向贷款之前，已付清全部房款、办理房屋所有产权证、贷款未还清的发放贷款。

第二十四条 准予贷款的，由管理中心与贷款银行及借款人签订住房公积金借款合同，视贷款担保方式签订住房公积金借款合同中的抵押、质押、保证和公积金联保条款。

第二十五条 贷款的拨付。贷款银行按借款合同约定的时间以转账方式将贷款资金划转到售房单位（售房人）或者建房、修房施工方在受托银行开设的账户内。偿还商业银行贷款的将贷款资金划转到商业银行开设的贷款账户。

第七章 贷款偿还

第二十六条 借款人申请贷款时可自愿选择等额本金还款法或等额本息还款法偿还贷款本息。

（一）等额本金还款法是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变。即本金在整个还款期内平均分摊，但所负贷款利息逐月减少，还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式。

（二）等额本息还款法是指借款人在整个还款期内，每月偿还贷款本金和利息之和保持不变。但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。

第二十七条 贷款期限为12个月以内（含）的，实行到期一次还本付息；借款期限在12个月以上的实行按月还款。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等原因未能偿还贷款本息的，其财产合法继承人（管理人、监护人）应继续履行借款人签订的借款合同偿还贷款。

第二十九条 借款人提前一次性偿还全部贷款本息须在贷款满12个月后办理，按中国人民银行有关规定执行。

第三十条 借款人还清贷款本息后，由管理中心会同借款人到原登记部门办理抵（质）押注销手续，合同终止。

第八章 贷后管理及违约处置

第三十一条 管理中心要落实贷款责任人制度，加强贷后原始资料（文本档案及电子档案）存档的管理。

第三十二条 管理中心做好贷后的违约处理：对欠还1—3个月的借款人，采取电话、上门催收的方式；对欠还4—6月的借款人，采取发放《到（逾）期贷款催还通知书》并冻结借款人和配偶的住房公积金等方式；对欠还7个月以上或已到期恶意不还的，通过法律途径申请法院强制执行；对涉嫌诈骗提供虚假证明或擅自改变贷款用途，挪用贷款的，依法提前收回或处理抵押物。

第三十三条 管理中心认真做好贷款资金运行情况的分析，按月及时向上级住房公积金管理机构报送公积金贷款回收情况及欠还、逾期贷款明细报表。

第三十四条 借款人虚构提取条件或持伪造资料提取住房公积金的，自该认定之日起取消其3年时限内申请贷款资格。

第三十五条 发生下列情况之一的，均为借款违约，管理中心及贷款银行有权依照有关法律、法规及合同停止放贷或提前收回贷款，有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处置抵押（质）押物。

（一）将贷款挪作他用的；

（二）借款人提供虚假证明材料骗取住房公积金贷款的；

（三）售房人出具虚假购房合同骗取住房公积金贷款的；

（四）借款人在借款合同终止前死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，借款人财产合法继承人（管理人、监护人）或财产合法继承人（管理人、监护人）拒不承担偿还贷款本息责任的或无力偿还贷款本息的；

（五）借款合同到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息和相关费用或借款期内借款人累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，并在受托银行向借款人发送《到（逾）期贷款催还通知书》之日起30天内（以送达时间为准），借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的；

(六）缴存单位未办理缓缴手续，借款人在贷款手续完成后即恶意停止缴存公积金的或累计满12个月（含）的。

第三十六条 处置抵（质）押物所获价款，应按下列顺序分配：

（一）支付处置抵（质）押物的有关费用；

（二）偿还借款人所欠贷款本息（包括罚息）及违约金；

（三）所获价款不足以偿还上述款项的部分，管理中心和贷款银行有权向借款人追偿。超过应偿还上述款项的部分，应退还借款人。

第三十七条 保证期内发生借款违约，由管理中心及贷款银行追索保证人的连带责任，以借款合同的主债权、利息、违约金和实现债权的费用为限。

第三十八条 借款人提供虚假证明或者资料骗取贷款的，由管理中心责令限期改正，处一千元以下的罚款；用于经营活动有违法所得的，处违法所得三倍以下罚款，但最高不得超过三万元，没有违法所得的，处一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 监督检查

第三十九条 管理中心和各贷款银行有权对售房单位（售房人）及借款人贷款使用进行监督检查，对有弄虚作假骗取贷款行为的，管理中心有权提前收回贷款，并依法追究相关单位及个人的法律责任。

第四十条 贷款管理人员对办理贷款审查把关不严、滥用职权、玩忽职守，造成贷款损失的，视情节轻重按照有关法律及内部管理制度给予行政处分，构成犯罪的，依法追究法律责任。

第四十一条 按照管理中心与贷款银行签订的委托贷款协议的约定，每年根据贷款的发放、回收、逾期情况对贷款银行进行考核检查。

第四十二条 管理中心要不定期检查开发商及项目进展情况，对所贷款的楼盘跟踪调查，及时督促开发商办理期房转现房抵押登记手续。

第四十三条 房地产开发企业阻挠、拒绝缴存人使用住房公积金贷款购房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，并进行不良行为记录。信誉良好的房地产开发企业在取得《销（预）售许可证》的情况下，可以签订按揭协议并办理贷款业务。

第四十四条 借贷双方的任何一方要求解除合同或变更内容及附件，需以书面形式通知相关各方并就有关内容达成协议。在未达成协议以前，原合同及其附件继续有效。

借贷双方及保证人发生纠纷时，应协商解决。协商不成时，可依法向所在地人民法院起诉。

第十章 附则

第四十五条 本办法适用于在保定市行政区域内申请并办理贷款的职工本人、配偶、共同还款人，担保人，各贷款银行,各相关单位和个人。

第四十六条 本办法由保定市住房公积金管理中心负责解释，以前有关规定与办法不一致的，以本办法为准。

第四十七条 本办法自发布之日起施行，有效期两年。

中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。

自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。（完）

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

首套房公积金1.0，，贷款50%，利息69625元

二套房公积金上浮1.1，贷款50%，利息76588元

利息差：69625-76588=6963元

二套公积金上浮1.1，贷款11万元，利息39488元；贷款16万元，利息57438

对比结论

1.还清第一套房子10万元，第二套利息69625元

2.第一套房子不还，还第二套房子10万元，利息39488+（第一套剩余利息）= 3.第一套房子不还，还第二套房子5万元，利息57438+（第一套剩余利息）=

第15篇：怀化住房公积金个人住房贷款管理办法怀化住房公积金管理中心

住房公积金贷款管理办法

第一章

总

则

第一条

为规范住房公积金个人住房贷款行为，防范和化解贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》及湖南省建设厅《关于印发〈湖南省住房公积金个人住房贷款管理办法〉及配套规定的通知》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条

本办法所称住房公积金个人住房贷款，是指以住房公积金为资金来源，由住房公积金管理部门委托商业银行向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。

本办法适用于怀化市行政区域内住房公积金委托贷款的管理。

第三条

怀化市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）及其所辖县市区管理部负责贷款调查、审批、发放和管理，贷款风险由中心承担。

第四条

我市住房公积金贷款金融业务由中心委托经怀化市住房公积金管理委员会（以下简称“管委会”）指定的商业银行（以下简称“受托银行”）发放。

第五条

管委会根据当年度实际发放的住房公积金委托贷款金额及住房公积金的年度使用资金，确定下一年度全市住房公积金贷款最高计划控制额度和单户贷款最高额度。

第六条

中心负责编制住房公积金委托贷款资金使用计划及其执行情况的报告，审批住房公积金委托贷款，监督住房公积金委托贷款的借贷和本息结算。

各县（市、区）住房公积金管理部(以下简称“管理部”)是中心的分支机构，负责辖区内住房公积金委托贷款的发放和管理。

第二章

贷款对象和条件

第七条

凡在怀化市行政区域内正常缴存住房公积金且具有完全民事行为能力缴存人，在怀化市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时，向缴存住房公积金所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款；在怀化市行政区域外、湖南省内异地缴存住房公积金，在怀化市行政区域内购房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存证明、缴存明细，向购房所在地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款；在湖南省外缴存住房公积金的本市户籍职工，在本人户籍所在地购房，通过异地互认后，可持就业地住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存证明、缴存明细、住房公积金贷款封存证明、缴存住房公积金所在地连续二年的社保证明，向户籍地的住房公积金管理部门申请住房公积金个人住房贷款。

第八条

借款人申请个人住房贷款还必须具备下列条件：

（一）连续足额按月缴交住房公积金6个月以上（含6个月），对曾经在异地缴存住房公积金的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算；

（二）具有购买、建造、翻建、大修自住住房一定比例的首期付款，首付款比例不低于国家、省、市规定的比例；

（三）信用良好，借款人或配偶信用报告中逾期连续不得超过3次，累计不得超过6次。（个人助学贷款和信用卡年费逾期超过以上标准的可根据调查情况酌情确定）；

（四）具有较稳定的经济收入，并有按期偿还贷款本息的能力；应偿还的贷款本息与家庭月收入之比不超过50%。有其他贷款与债务的也应包含在偿还贷款本息内；

（五）具有合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议及住房公积金管理部门要求提供的其他证明文件，购买现房的申请贷款时间自房屋产权证发证之日起不得超过2年，建造、翻建、大修自住住房的申请贷款时间自审批之日起不超过2年；

（六）购商品房的须以所购房屋作为抵押物，建造、翻建、大修自住住房的可提供住房公积金管理部门认可的门面、住房作为抵押物或质押物；

（七）借款人及配偶无住房公积金委托贷款或原住房公积金委托贷款已结清；

（八）未申请过住房公积金贷款又无住房的，可以申请办理住房公积金先提后贷业务，但提取和贷款总金额不得超过购房总价款或建造、翻建、大修自住住房的实际支出。

第三章

贷款额度、期限及利率

第九条

贷款额度：贷款最高额度不得超过40万元。首套房和购买第二套住房的，委托贷款金额不超过国家、省规定的比例。对于购买首套房建筑面积在144平方米以内的，首付款比例为20%；144平方米以上的首套房和第二套住房及精装房的首付款比例为30%；首套房的认定按照怀政发〔2014〕12号文件规定执行；购买第三套及以上住房的，不予贷款；购买“二手房”的以契税发票注明的应纳税基数作为计算贷款额度的依据。

第十条

贷款期限：贷款最长期限为30年，且不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限。

第十一条

贷款利率：按中国人民银行的规定执行。小额住房贷款（5万元以内）期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，到期一次性还本付息，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率规定。

第十二条

还款方式：采用网银代扣方式还款的可选等额本息还款法和等额本金还款法，财政代扣和单位代扣的只能选择等额本息还款法。

第四章

贷款程序

第十三条 中心及管理部应在服务大厅、中心门户网站、政府门户网站公布住房公积金贷款的条件规定、所需资料和办理流程，公布12329热线电话、网络等政策咨询方式，提供全面、便捷的咨询服务。

第十四条 贷款申请

借款人向住房公积金管理部门提出借款书面申请，填写借款申请表，并提供下列资料：

（一）借款人及配偶合法有效的身份证、户口簿或其他有效居留证件；

（二）借款人有效婚姻状况证明（已婚的提供结婚证，未婚的提供户籍所在地县级民政部门出具的未婚证明，离婚的提供离婚证明文件、离婚协议和未再婚证明）；

（三）借款人夫妇双方加盖单位公章的月收入证明和工资存折或工资流水单。原则收入以个人公积金缴存基数核定，住房公积金月缴存额合并计算收入。共同还款人未缴存住房公积金的根据实际调查情况核定；

（四）购买、建造、翻建、大修住房规定比例的首期付款证明；

（五）购买期房的，提供经房产部门备案的购房合同、首付款发票、开发商提供的阶段性保证书；

（六）购买现房的，提供房屋所有权证、国有土地使用证、

（七）建造、翻建自住住房的，应提供国土等相关部门出具的批准文件及费用支付凭证；

（八）大修自住住房的，提供房产部门出具的C级或D级危房鉴定书、房屋权属证明及费用支付凭证；

（九）属异地贷款的，提供住房公积金缴交的有效凭证；

（十）住房公积金管理部门认为需要提供的其他证明与资料；

以上资料必须验证原件，提交复印件。

第十五条 贷前调查、评估

住房公积金管理部门受理借款人申请后应及时开展贷前调查与评估。主要包括：

（一）通过公民身份信息系统核查借款人及配偶信息；

（二）通过业务管理系统，查看借款人及配偶住房公积金缴存情况，重点查验住房公积金是否正常足额缴存，账号、姓名是否与借款人提供的情况一致等；

（三）通过中国人民银行个人征信系统查询借款人及配偶的信用状况及其他金融机构贷款与债务情况；

（四）购买、建造、翻建、大修住房行为是否真实合法，核实首期付款是否达到规定标准；

（五）所购住房为期房的，建筑工程应具有商品房预售许可证；

（六）申请贷款年限是否超过国家法定的离退休年龄；

（七）抵押、质押或担保是否足额有效。共有权人是否出具同意抵押的合法文件。采用保证人担保的，审验保证人的资信状况等；

（八）借款人及配偶收入情况是否具有偿还贷款本息的能力；

（九）对于购买开发商开发的商品房的，应进行调查。调查内容包括：

1、开发商的开发资质；

2、开发商违法违规开发、建设、销售情况及其他不良信誉情况；

3、项目获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等情况；

4、对于开发商提供阶段性保证担保的，还应调查开发商的担保能力。如商品房预售率、财务经营状况、土地使用权或在建工程已设定贷款抵押等情况；

5、企业营业执照、机构代码证、法人代表资格、银行开户许可证和税务登记证等情况；

6、项目的其他情况。

第十六条

贷款的审查和审批

贷款审查部门对调查部门报送的借款人资料和调查意见进行严格审查。重点审查借款人资格、住房消费的真实性及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款抵押、质押及保证担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。提出审查意见后报审贷委员会审议，再由审批人审批，审批人提出贷款金额、期限和担保方式的审批意见。

（一）各县市区管理部贰拾万元以下（含贰拾万元）的贷款，由管理部集体审核，管理部主任审批;各县市区管理部贰拾万元以上的贷款，经管理部集体审核，由中心稽核科审查后，提交贷审委员会审议，报市中心主任审批。

（二）市本级的贷款不分额度均由中心稽核科审查后，提交贷审委员会审议，报市中心主任审批。

第十七条

签订合同和贷款发放

住房公积金管理部门同意贷款的，由住房公积金管理部门、受托银行、借款人、担保人签订借款合同和担保合同（含抵押、质押、保证合同）。

合同签订后，借款人到房产部门办理房屋产权抵押登记、或到质押凭证发放银行办理有价证券止付登记手续。

根据借款合同及完成担保手续的有关证明文件（包括抵押权属证明或质押权利凭证、单位和个人担保证明文件等），住房公积金管理部门将资金划入委托贷款基金户，受托银行根据借款合同和借款通知书以转账方式将款项划入住房公积金管理部门与借款人约定的银行账户内。

第十八条 住房公积金管理部门应当自受理申请之日起10个法定工作日内（节假日顺延）完成贷款调查，并上报审贷委员会，由审贷会作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知借款人。准予贷款的，应及时通知借款人办理抵押，住房公积金管理部门应当在收到抵押权证之日起7个法定工作日内发放贷款；不予贷款的，住房公积金管理部门应将贷款申请资料退回借款人，并认真做好政策解释工作。

第五章

贷款担保

第十九条 借款人申请住房公积金个人住房贷款必须提供住房公积金管理部门认可的担保。担保方式为抵押、质押、第三人住房公积金担保。

第二十条 抵押

抵押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，经住房公积金管理部门认可的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放的贷款。

（一）借款人以住房或门面抵押的，必须将抵押物现值全额用于贷款抵押；

（二）以房屋设定抵押的，须办理预抵押登记；以共有住房设定抵押的，须征得共有人书面同意；

（三）抵押人与抵押权人须签订抵押合同，并携规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明；

（四）抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受住房公积金管理部门的监督检查。对抵押的房产，在贷款本息未清偿前，未经住房公积金管理部门书面同意，抵押人不得将房产转让、出租、重复抵押或以其他方式处理；

（五）贷款本息未清偿前，抵押权人须妥善保管抵押权属证明文件，建立抵押物检查制度；

（六）抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债务全部清偿之日止。贷款本息清偿后，住房公积金管理部门应通知借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。

第二十一条

质押

质押贷款指住房公积金管理部门以借款人或第三人提供的，住房公积金管理部门认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款，但贷款额度不能超过质押物价值。

（一）借款人可以用自己或他人提供的住房公积金作质押；

（二）可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押；

（三）以有价证券质押的，必须核实证券的真实性，并办理止付登记手续；质押期间，出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失；

（四）住房公积金管理部门与出质人签订质押合同的同时，出质人应将确认的有价证券交付住房公积金管理部门，质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止；

（五）住房公积金管理部门负有妥善保管质押有价证券的责任。因保管不善造成有价证券灭失或毁损的，住房公积金管理部门应承担民事责任；

（六）质押权利凭证兑现日期先于借款到期日的，可以选择以下方式处理，并在质押合同中注明：

1.到期兑现用于提前清偿贷款；

2.存款展期并继续用于质押；

3.转移为抵（质）押权人认可的其他有价证券或抵押物继续质押、抵押。

（七）在乡镇购房或自建、翻建自住住房不能办理房屋产权证和国有土地使用证的，凭宅基地使用证和国土部门的建房审批文件按每平方米不超过1000元计算总房价，贷款金额在十万元以上的必须用城镇门面或住房做抵押，抵押额不能超过抵押物价值的70%；贷款金额在十万元以内的小额贷款可用本人和他人的住房公积金作质押，贷款额度计算公式为：可贷额度=住房公积金月缴存额×l 2个月×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额。

第二十二条

担保保证

担保保证是指经住房公积金管理部门认可，具有完全民事行为能力人为借款人承担全程连带责任保证担保方式。

已婚借款人，不论采取何种抵（质）押方式，其配偶成为当然保证人，且该保证为不可撤销的全程连带责任保证。

第二十三条

抵押加阶段性保证

抵押加阶段性保证贷款指住房公积金管理部门以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放的贷款。

（一）保证人必须是与住房公积金管理部门签订了《商品房销售贷款合作协议书》的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位，并按协议约定比例将保证金存入住房公积金管理部门指定的受托银行；

（二）凡申请贷款需办理房屋预抵押备案登记的，住房公积金管理部门按个人住房贷款额5%的标准向签约楼盘的开发商收取保证金。开发商在协议规定时间内预抵押转正式抵押的，全额退还保证金，保证人不再履行保证责任。以住房公积金全额质押的免收保证金。

第六章

贷款偿还

第二十四条

贷款合同生效后，借款人应按照合同约定及时足额归还贷款本息。借款人可采取以下方式偿还贷款本息：

（一）柜面还款方式。即借款人直接以现金、支票、储蓄卡、信用卡或储蓄存折到受托银行规定的营业柜台还款；

（二）委托扣款方式。即借款人、住房公积金管理部门与银行或借款人所在单位或财政工资统发中心签订协议，委托银行或借款人所在单位或财政工资统发中心从其存款户或工资中代扣偿还贷款；

（三）住房公积金按年或按月对冲还款方式。即借款人自办理了贷款后第二个还款月起可每年用本人及直系亲属住房公积金结转余额抵偿当年应还贷款本息。按年对冲业务每年限办理一次，借款人每年1月1日至3月20日期间均可办理当年的对冲业务，办理按年对冲业务须预留本人及直系亲属一个月住房公积金缴存额；按月对冲须预留一个月住房公积金还款额。

第二十五条

借款人偿还贷款1年（含1年）以上的，可以申请提前偿还部分本金或一次性还清。提前偿还贷款的利息按实际贷款期限计算。借款人在月还款额不超过家庭收入50%，且在同一利率区段的，在合同期内可申请变更还款方式或还款期限，也可申请两项同时变更，限变更一次，但变更后的贷款期限不得超过30年和法定退休年龄。

第二十六条

借款人在原合同履行期间，因自然灾害、重大疾病、家庭变故等原因，导致还款能力下降，不能按照原还款计划按期归还贷款时，可向当地住房公积金管理部门提出延长借款期限的书面申请，经住房公积金管理部门批准后，签订个人住房贷款延期还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字，履行保证责任。

申请借款延期只限一次，短期贷款延期期限不得超过原贷款期限，贷款延期期限最长不得超过3年。原贷款期限加上延长期超过新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不予调整。

第七章

借款抵押、质押、担保合同的变更和终止

第二十七条

借款合同当事人在还款期内要求解除或变更借款合同，须书面通知其他当事人，并经借贷双方协商同意。变更合同未达成以前，原借款合同继续有效。经住房公积金管理部门、受托银行、借款人、担保人及有关各方协商同意变更的，应依法签订变更合同。

第二十八条

借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条

抵押物因拆迁、火灾等原因灭失或不复存在时，借款人应向住房公积金管理部门申请置换抵押物，重新办理抵押手续、签订抵押合同。

第三十条

担保人失去担保资格和能力或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十一条

借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同终止，相关的抵押合同、质押合同和保证合同同时终止。

第八章

抵押物或质押物的处置

第三十二条

借款人有下列情形之一的，住房公积金管理部门有权依法处置抵押物、质押物或要求保证人承担连带保证责任，以所得款项清偿贷款本息和有关费用。

（一）保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物价值明显减少影响住房公积金管理部门实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物或新质物的；

（二）借款人在贷款期内连续3个月或累计6个月不按合同约定偿还贷款本息的；

（三）借款人超过借款年限2个月仍未还清贷款本息的；

（四）借款人提供虚假文件或资料骗取贷款的；

（五）借款人在合同期内死亡而无继承人或受赠人的；

（六）借款人在合同期内死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的；

（七）借款人有损害住房公积金管理部门权益的其他行为。

第三十三条

处置抵押物或质押物的主要方式为委托拍卖，所获款项按以下顺序分配：

（一）支付处置抵押物或质押物的费用；

（二）扣除与抵押有关的税款；

（三）清偿借款人所欠住房公积金贷款本息及逾期罚息；

（四）余款退还借款人或其继承人、受赠人。

处置抵押物或质押物获得款项不足以偿还贷款本息及相关费用的，住房公积金管理部门有权向借款人、保证人或其继承人、受赠人追索。

第九章

贷款监管

第三十四条

贷款监管实行期限分类法和风险分类法

（一）按期限分类，贷款分为正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款，其中：逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款为不良贷款；

（二）按风险分类，贷款分正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款，其中：次级贷款、可疑贷款和损失贷款为不良贷款；

（三）实行不良贷款认定和监管考核制度。严格标准，真实反映信贷资产质量。新发生的不良贷款要坚持逐笔（户）审查，明确责任，分级审批，规范运作的原则，按规定权限和程序认定；

（四）缴存住房公积金的私营企业、个体工商户及其雇佣人员或实行人事代理和劳务派遣人员等个人缴存的城镇就业者在办理住房公积金个人住房贷款后，未履行按时足额缴交住房公积金义务，住房公积金管理部门依法提前收回其贷款；

（五）住房公积金管理中心对信贷业务实行全程稽核制度，稽核发现的问题按有关规章及制度执行。

第三十五条

贷款发放后，住房公积金贷款部门要加强贷后管理，定期进行检查。对于办理预抵押登记的住房公积金委托贷款，待项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理房产证和房屋他项权证。

第三十六条

建立贷款业务台帐制度，经办人员对于每项每笔业务，均应及时准确地进行业务台帐登记。

第三十七条

建立住房开发项目档案制度，经办部门应及时收集、妥善保管项目资料，确保项目资料的完整性，并按规定归档，实行项目跟踪。

第十章

附则

第三十八条 中心根据《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》制定相关实施细则，报管委会备案。

第三十九条 本办法公布前有关贷款的文件与本办法不一致的，按本办法规定执行。

第四十条 中央、省、市为应对金融危机、扩大内需、促进房地产市场稳定健康发展的有关阶段性政策，与本办法不一致的，按中央、省、市有关文件规定执行。

第四十一条

本办法自公布之日起施行，原《怀化市住房公积金个人住房贷款管理办法》（怀市公积金发〔2010〕19号）同时废止。

第16篇：个人住房贷款流程

个人住房贷款流程，涉及的内容及条件

类别:我的文章 评论(1) 浏览(43) 2009-04-14 19:04

标签：流程

一、选择房产

购房人如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房人在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

二、办理按揭贷款申请

购房人在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房人获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

三、银行审查

银行受理购房人贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房人进行资格审查，以确认是事符合规定条件。

不少购房人认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向购房人提供贷款的决定权在银行。

置业如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

四、签订购房合同

银行收到购房人递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房人符合按揭贷款的条件后，发给购房人同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房人即可与发展商或其代理商签订购房合同。

五、签订楼宇按揭合同

购房人在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

六、办理抵押登记、保险

购房人、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房人申请人寿、财产保险。购房人购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

七、开立专门还款帐户

购房人在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订授权书，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有磁的贷款本息和欠款。

第17篇：中国建设银行个人住房贷款

中国建设银行个人住房贷款

借 款 人（保 证 人）收 入 证 明

中国人民建设银行股份有限公司遵化支行：

兹我单位职工（辖区居民），性别 ，年龄，职务，现固定住址，属我单位（辖区）

国家干部

正式工合同工 临时工 现役军人 ，已工作年，现从事工作，月收入为（大写）元，（小写：）收入比较（稳定或不稳定）。本收入证明真实准确无误。如不符，愿对其真实性及所发生的一切后果负法律责任。

特此证明。

证明单位名称：证明单位章：（公章、劳资、财务）经办人：

联系电话：

年月日

第18篇：中国建设银行个人住房贷款

中国农业银行个人住房贷款

借款人 （保证人） 收入证明

农业银行唐山分行

兹我单位职工（辖区居民），性别。年龄，职务，现固定住址，属我单位（辖区）□国家干部□正式工□合同工□临时工□现役军人，已工作年，现从事月收入为（大写），（小写：），收入比较（稳定或不稳定）。本收入证明真实准确无误。如不符，愿对其真实性及发生的一切后果负法律责任。

特此证明。

证明单位名称：

证明单位章：（公章、劳资、财务）

经办人：

联系电话：

年月日

第19篇：中国建设银行个人住房贷款

中国建设银行个人住房贷款

借款人（保证人）收入证明

建行许昌分行：

性别____，年龄职务现固定住址．属我单位（辖区）□国家干部□正式工□合同工□临时工□现役军人，已工作年，现从事工作，月收入为（大写）：元，（小写：）收入比较（稳定或不稳定）。本收入证明真实准确无误，如不符，愿对其真实性及所发生的一切后果负法律责任。

特此证明。

证明单位名称：

证明单位章：（公章，劳资、财务

经办人：

联系电话

年月日

收入证明

中国工商银行股份有限公司许昌分行：

兹证明（先生/女士）身份证件名称：， 证件号码：，系本单位（正式工/合同工/临时工），已连续在本单位工作年，目前在本单位组任 职务。目前该同志的最高学历为内该同志的平均月收入（税后）为元人民币。

本单位承诺对提供的以上情况真实，所出具收入证明合法、有效，如因上述情况与事实不符而导致贵行经济损失，愿承担相应法律责任。

特此证明。

单位地址：联系人：

联系电话：

单位公章或有权部门章：

单位或部门负责人签名：

年月日

第20篇：个人住房贷款委托书

个人住房贷款委托书模板

委托方：____________________ (以下简称甲方)身份证号码：________________ 代理方：____________________ (以下简称乙方)

甲方自愿将坐落于________ 区________ 的房屋(以下简称“该房屋”)委托乙方协助办理个人住房贷款并保证提供的信息真实有效。产权清晰，无争论，无纠纷，无抵押。

该房屋基本情况：房屋性质：________ ，所有人________ ，房型________ ，房龄约____ 年，朝向____ ，楼层____层，总层数________ 层，结构________ ，面积(建筑/使用)____平方米，配套设施________________________。

甲方委托乙方为该房屋办理________________ 形式贷款。 甲方申请贷款金额为人民币________________ 万元(大写)，贷款年限为____________ 年。 (贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准)

贷款约定：

一、双方责任 甲方责任：

1、甲方自愿委托乙方对该房屋提供协助房屋________________ 服务。并且自愿委托乙方将该房屋到贷款银行指定的评估公司进行评估。

2、甲方须保证提供的各种材料与证明是真实、可靠、合法、有效的。如贷款银行、房管局等相关部门调查其所提供材料、证明内容不属实或其资信不够造成的贷款未果，甲方需要承担相应责任及经济损失，乙方所收取服务费不予退还。

3、甲方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由甲方承担。

4、甲方须按照约定向乙方支付委托服务费。

5、甲方需要按规定支付银行要求的其他费用，如保险费用或担保费用等。甲方贷款办理期间如遇银行政策调整，甲方应按调整后的政策执行。

6、甲方因提供虚假资料或不真实交易而引发的经济纠纷、乙方有权追求其法律责任并按情节轻重要求赔偿。

7、甲方必须严格履行本委托书及与银行签订的个人房屋抵押、借款合同。

8、甲方应协助乙方办理产权过户、银行贷款及抵押登记等相关手续，如因甲方导致上述手续办理不畅，责任由甲方负责。

9、若因甲方原因单方导致本协议不能有效、按时、继续履行，该房屋贷款办理过程所产生的一切费用及损失由甲方承担，乙方所收取委托服务费不予退还。

乙方责任：

1、甲方提供的各种材料及个人信息，乙方应妥善保管，如有丢失，乙方将承担其相应的责任。

2、乙方不得恶意使用甲方提供的各种材料及个人信息，如有，乙方将承担其相应的法律责任。

3、若因乙方原因单方导致本合同不能有效、按时、继续履行，乙方将退还所收取的委托服务费。

4、乙方应严格履行本委托书，协助甲方办理该房屋贷款事宜。

(如遇不可抗力因素或因政府政策调整等导致本委托书不能继续履行或履行不必要时本委托书则自动解除，双方互不承担违约责任。)

二、委托费相关约定

1、甲方应于____ 年____月____日前将该房屋的贷款委托服务费(按实际贷款额的____%为委托服务费)与房屋评估费(总房值的____ %)交予乙方，并提供各种相关证明与证件。(若甲方有需要乙方为其垫资，则乙方收取甲方的垫资费用为垫资数额的________%)，甲方予签订本委托书时向乙方交纳委托服务费。

2、甲方应于____ 年____月____日前将该房屋的评估费(总房值的____ %)交予乙方，并提供各种相关证明与证件。其余的委托服务费(实际贷款额的____ %)于该房屋审批之后的三天内交予乙方。

三、约定的其他事宜或补充________________________________________________________

经乙方核实确认并且同意后签字

乙方签字(盖章)：____________________经手人：____________________联系地址：____________________联系电话：

____________ 签约日期：________ 年____月____ 日

《个人住房贷款管理办法.doc》

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