学校物业管理服务方案
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物业管理服务方案【物业管理服务方案】某中学物业管理服务方案
一、公共服务
1、接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切;对学校老师、学生一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待学校老师、学生时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不使用服务忌语。对学校老师、学生的报修与求助耐心细致。
2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。
3、服务时限急修(如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、电源线路和照明设备故障等项目，具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定。服务2小时内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对学校老师、学生做出合理解释，做出限时承诺;小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。
4、领导小组成立有校方参与的物业管理共管机制，学校领导、班主任老师以及物业主要负责人组成的郑集中学物业管理领导小组，负责监督协调郑集中学日常物业管理运作，物业定期(每月或每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
5、联络管理人员、保安24小时值班，编排管理人员、保安24小时值班表，我们所有管理人员、保安、水电木工的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
6、意见调查设立意见箱，物业定期(每季度或半年)发放意见调查表，征求学校老师、学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
二、宿舍楼、共用设施、设备维护与管理水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容： (1)检查学生宿舍区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。 (2)检查学生宿舍区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。 (3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，当事人在场立即进行制止，不在现场视破坏情节轻重报校方处理后维修。 (4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。 (5)检查学生宿舍区大门、围墙等设施是否完好。 (6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我公司承担，但我公司不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。巡检每年年底或年初对宿舍楼共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握宿舍楼设施设备完损状况，对完损程度做出评价;每半年检查巡视1次宿舍楼主体结构，发现质量问题及时向学校报告与建议;根据学校的委托组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织宿舍楼设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每日巡视1次宿舍楼楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告学校，由学校视情况处理。
三、给排水系统及其配套设施
1、给水设施保持泵房清洁卫生，地面排水畅通;水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之
处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活; 受学校委托对宿舍楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。
2、排水设施受学校委托对化粪池进行清理，保持出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物;楼面落水口等开裂、破损等及时更换;每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;排水畅通，无积水;地下管井堵塞及时疏通。
四、宿舍楼供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书;保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍;每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理; 潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥;每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝;每日填写运行记录，建档备查。
五、道路及配套设施 加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施;保持学校道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时报学校处理;
六、清洁服务
1、宿舍楼共用楼道保洁每日打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净;每日收集2次学生垃圾;每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、墙面、指示牌等公共设施;各梯间墙面、天花板每月除尘1次;每周擦1次楼共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线
干净无灰尘，地面干净无杂物、污迹，有光亮;楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。
2、共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，(清洁内容包括：通风换气;冲洗洁具;清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干净地面)。室内无明显臭味、便池洁净基本无黄渍;地面基本洁净。
3、道路保洁每日对道路、两侧人行道清扫二遍，保洁人员不间断地循环保洁，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、泥沙;雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。
4、绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。
5、凉亭等人文景观保洁每天清洁1次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅);设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视凉亭内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告校方处理。
6、门卫、岗亭保洁门卫、岗亭每日由保安自行清扫1次，擦洗干净内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基本干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。
8、垃圾收集与处理生活垃圾由学校老师、学生自己送至指定地点;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日产日清;建筑垃圾定点堆放;垃圾运送过程有防掉落或飞扬洒落措施，而后运送至学校指定地点。
9、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。 遇到有损害环境卫生行为的学生，
进行耐心教育和劝阻，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
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学校物业管理方案
针对桂林师范高等专科学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
一、安全管理
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。
6、完善各项管理制度
（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
6、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
7、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无
无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。
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2016学校物业管理方案
学校物业管理方案怎么写，前为了保证学生充足的休息，正常学习与生活，提供整洁，舒适，方便的校园环境。以下这篇是学校物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
学校物业管理方案范文： 1．目的
为了给师生员工提供一个安全、舒适、整洁、方便的环境，物业中心编制本程序，作为对本中心质量管理和规范服务的准则，妥善有效的纠正和预防措施以持续地满足客户的要求和期望。
2．适用范围
本文件适用于物业中心从事产品（服务）活动的各部门及工作场所。 3．职责 3.1中心主任负责带领各部门全体员工完成日常服务过程，完成上级领导下达的各项任务，纠正和预防不合格产品（服务）的出现，坚持不断改进，满足客户的要求和期望。
3.2中心副主任协助中心主任工作并分管部分部门，负责检查并纠正服务中出现的不合格产品（服务）。
4．物业中心工作程序
4.1物业中心的收发文、印章、介绍信、出门条由办公室负责管理并严格登记备案。
4.2物业中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部门主任决定。4.3物业中心根据学院或集团的工作安排，由中心主任召集部门主任会议，布置上级领导指示，并指出具体工作要求和时限要求，由中心办公室负责督办和信息反馈。
4.4部门主任根据中心主任指示要求具体安排工作并检查落实情况，将任务完成情况反馈给中心办公室。
4.5中心主任或办公室根据任务的轻重缓急对部门工作进行检查或抽查，对不合格产品（服务）提出批评并责成限时纠正。
4.6部门主任将工作中遇到的困难或部门无法解决的问题上报中心主任进行请示，由中心主任协调解决。4.7各部门合同制员工的使用情况（录用、辞退、培训、证件办理）上报中心办公室，由办公室统一登记备案。
4.8各部门的人员工资、发放由部门制表，部门主任审核，报中心主任审批，由中心办公室汇总上报集团。
4.9各部门购物，由经手人、验收人或证明人签字，部门主任审核，中心主任审批，中心办公室负责报帐、报销。
物业中心公房部作业文件 1.目的
为了给师生员工提供一个舒适、整洁的教学办公环境，公房部对所负责的产品（服务）过程实施有效的监控，特编制本作业指导书。
2.适用范围
本程序适用于公房部所属教学办公楼学生活动中心、教工活动中心的服务产品（服务）过程有效的监控。
3.职责
3.1.公房部主任负责带领各班组员工完成日常服务过程，完成中心下达的各项任务，并纠正和预防不合格产品（服务）的出现。
3.2.公房部职责范围 3.2.1.负责各教学办公大楼及学生活动中心、教工活动中心的卫生保洁、教室使用、教具配备（部分）以及设备、设施的维修、报修等管理工作。
3.2.2.负责校园、校门的节日布置及大型活动的会场布置。
3.2.3.负责各教学楼、行政办公楼、学生活动中心、教工活动中心的门卫值班工作。
a负责新办公楼保安服务，保洁服务，礼仪服务，会议服务。
b负责新办公楼环境美化，信刊分送，饮用水服务及院领导办公室保洁，饮用水服务。
3.2.4.完成领导交办的其它工作。3.3.公房部主任职责
在物业中心的领导下，负责公房部的全面工作，其职责是：
3.3.1.负责拟定公房部年度工作计划，并组织本部门人员按计划开展工作。3.3.2.负责本部门规章制度的制定和完善。负责检查落实各项规章制度在本部门的执行情况。
3.3.3.负责公房部各项日常工作的管理和检查。3.3.4.了解和掌握本部门经济运行情况和经费使用情况。
3.3.5.抓好社会效益的同时，抓好经济效益，积极组织创收，完成中心下达的经济指标。3.3.6.在抓好本部门人员思想工作和政治学习的同时做好本部门人员的业务培训工作。
3.3.7.做好安全工作。
3.3.8.完成领导交办的其他工作。3.4.教学楼管理组班长职责
在部门主任的领导下负责本班组的全面工作，为班组主要负责人，其职责是： 3.4.1.熟悉教学楼管理的各项内容和各类情况，负责对辖区内设备的管理。 3.4.2.负责各教学楼的卫生服务、节水节电的管理和设备维护、报修等项工作的管理。负责各教学楼内夜间值班情况的检查。确保学生正常上课，行政正常办公。
3.4.3.负责本班组服务员的管理。对服务员进行思想、防火、防盗及遵纪守法、安全等方面的教育和行政管理。
3.4.4.负责清扫工具，教学物品的管理和发放，提出购置计划等工作。负责教学物品的配备工作。
3.4.5.负责教学楼内装修的管理，对在楼内进行装修的单位签订管理协议书和并对其进行安全检查。
3.4.6.完成领导交办的其他工作 3.5.门卫值班员职责 3.5.1.熟悉并掌握管区内各类情况(房屋使用情况，楼内务单位分布情况)。 3.5.2.对出入楼携物者根据规定进行验证，证物相符方可放行，发现问题报告领导，不擅自处理。
3.5.3.对楼内发生的打架斗殴、争吵、滋扰及无理取闹行为应进行劝阻确保正常的教学科研办公秩序。
3.5.4.上下班，学生上课高峰时打开所有楼门，各种车辆不许进入楼内。3.5.5.对违反出入制度不服从纠正，且出口伤人及态度蛮横者要头脑冷静，坚持说理，做到打不还手，骂不还口，并立即报告领导。
3.5.6.提高警惕注意发现可疑人员及可疑事情要讲究方式与之周旋盘问并立即报告领导。
3.5.7.熟记熟知本单位领导和相关单位电话和报警程序。3.6.各大楼管理人员岗位职责
3.6.1.熟悉本区域的各类情况，负责对本区域内的设备管理。
3.6.2.负责本区域内的夜间值班检查工作，对所属人员纪律秩序，辖区内节水节电及设备报修等项管理工作。
3.6.3.检查服务员的工作情况，负责对服务员的思想教育及行政管理。3.6.4.注意听取收集服务对象对我们工作的意见和建议及时向领导反馈，力求有针对性的去改进工作。 3.6.5.对损坏公物和违反有关规定者进行制止和管理。 3.6.6.负责对保安员工作的检查管理。 3.6.7.完成领导交办的其它工作。 3.7.各大楼服务员岗位职责
3.7.1.负责本区域内的清洁卫生的清扫，随时保持洁净。
3.7.2.负责本区域内水、电、暖气及玻璃门窗设施设备的报修工作，并督促修理人员及时修复并如实签署验收意见。
3.7.3.根据校规定按时对大楼门、教室门进行开门及清楼锁门工作。3.7.4.配合管理人员做好本楼的各项管理工作。
3.7.5.配合保安员做好辖区内保安工作(工作中对辖区内注意进行巡视，发现异常与保安员联系报告领导及时妥善处理解决)。
3.7.6.每天清楼锁门后及遇恶劣天气及时关好辖区内玻璃门窗以免损坏，保持完好。
3.7.7.负责会议会场布置及斟茶倒水及茶具消毒工作。3.7.8.完成领导交办的其它工作。 4.程序
4.1.教学楼管理员工作程序 4.1.1.教学楼管理员每天早晨7：00分必须进入教学楼，对开课前的准备工作进行检查。检查粉笔、板擦是否配备齐全，检查工作人员是否完成工作并符合标准。
4.1.2.督导检查各公共场所需保修项目是否保修。
4.1.3.了解掌握工作人员思想动态，解决其后顾之忧，力保队伍稳定。4.1.4.随时与客户保持沟通，以了解其需求，力争使工作保持持续改进。 4.2.卫生内保人员工作程序
4.2.1.作业人员工作前，先整理好个人装束并佩带标识，确保形象。4.2.2.工作中接人待物注意文明用语，不说脏话、粗话。 4.2.3.工作中严格按“卫生要求及考核标准”进行作业。
4.2.4.配合门卫人员做好安全工作，遇有不良现象、不正常现象及时与领导及相关人员汇报，使问题及时得到解决。
4.2.5.对客户提出的需求及时向管理员及相关领导汇报，以使工作持续改进。4.3.门卫值班员工作程序
4.3.1.工作前佩带好标识，上岗前整理好个人装束，确保良好的形象。4.3.2.提前到岗，按照学校规定准时开启各楼大门。 4.3.3.随时做到精神饱满，精力集中，对过往人员进行查看，防止非有关人员进入楼宇。
4.3.4.交接班要碰头，接班人员未到，上一班值班人员不得下岗，直至接班人员到岗。
4.3.5.做好值班纪录，若上一班有未处理完的问题，必须配合下一班将问题解决完毕或交待清楚之后方可离岗。
4.4.普通电化教室工作人员工作程序
4.4.1.提前20分钟到岗，佩带标识，整理个人装束，确保形象。
4.4.2.熟悉掌握教务部门及报课老师需要使用设备的情况，及时开启设备，不误上课。
4.4.3.接人待物注意文明用语。
4.4.4.对自己保管的设施随时进行查看，发现问题及时报修不得影响上课。4.4.5.设备用毕，及时切断电源并妥善保管。 4.5.普通电化教学教室管理员工作程序
4.5.1.提前20分钟到岗，佩带表识，整理个人装束，确保形象。
4.5.2.翻阅工作纪录，对当天本工作点所有须开启设备的时间进行整理，提示其他(她)各工作人员按时开启设备，不耽误上课。
4.5.3.对报课的老师要热情接待，并交待给具体工作人员予以按时操作。4.5.4.随时与客户保持沟通了解其需求，以便使工作持续改进。 4.5.5.提示下属人员在工作中注意文明用语，不说脏话粗话。 5.相关文件 5.1.大楼管理规定 5.1.1.安全值班规定：
a大楼每天早6：30分开门，晚10：30分清楼锁门。
b节假曰、星期天从早6：30分至晚10：30分，大楼只开一个门凭证件出入，外单位人员凭介绍信出入。
c携物出楼实行出门条制度，所有协物出楼者应交验出门条，否则所带物品不能出楼；一切闲散人员不许进入大楼。
d提高警惕，认真做好“四防”工作，值班员发现案件和异常情况及不安全隐患，要及时报告给保卫部门。
e各楼一层大门钥匙要固定位置存放，遇有紧急情况便于开门及时进行人员疏导。
f楼内严禁燃烧废弃物。
g未经允许任何人在楼内不许擅自留宿客人。 5.1.2.环境卫生管理规定： a禁止在楼内大声喧哗，嘻戏打闹、追逐，搞体育活动，确保教学楼内的安静。
b楼内严禁存放各种车辆及堆放各种物品。
c禁止在楼内随意张贴各种标语、广告等及在墙壁上涂写、刻画，小商小贩不许进入楼内。
d保持和维护楼内的清洁卫生，禁止随意吐痰、乱扔果皮纸屑、烟头等杂物。 e楼内各办公室、实验室及教室清扫出的垃圾杂物，若数量不多可倒入厕所内的垃圾箱内，数量较多请直接运往拉圾站。
f教室厕所和公共场所的卫生，由专职的服务员清扫，其质量标准按《卫生管理检查制度及卫生要求考核标准》执行。
5.1.3.教室管理规定：
上课和自习用教室规定
a教室分全天开放和部分时间开放两类，自习同学到无课全天开放的教室自习，上课到课表安排的指定教室上课。
b爱护教室内设备，不得将设备随意搬出和拆卸。 c学生离开教室应将照明灯熄灭，关好门窗后离去。
学生借用教室规定 为确保教学，原则上不办理教室借用事宜，如果学生开会或节假日，搞文娱活动，可到教室管理单位办理借用手续，但必须按下列规定进行。
a凡借用教室者需在每周最后一个工作日，带上学生证到教室管理单位办理借用手续。
b借用教室放录像者，必须持有本年级准放证明方可办理借用事宜。 c教室安排后，双方到教室对设备进行查验，学生使用教室时应爱护设备待用毕后双方对设备再行查验，认定无损时可将学生证退与学生，若有损坏或丢失照价赔偿。
d使用教室时，需将桌椅搬出室外时，用毕应恢复原状，搞好卫生，否则注册登记，下次不予借用。
租用教室规定
在确保学生上课前提下，少量教室可供租用，但租用者必须按以下规定执行。 a凡租用教室者，持介绍信到安排和管理教室的单位办理租用和交款手续。 b租用后要爱护室内一切设备，认真遵守各项管理规定。 c收费办法：每次每座位按---元计算，每次使用教室时间
按半天计算，不足半天者按半天计算，超过半天不足一天按一天计算。 5.2.卫生管理检查制度
卫生管理检查实行记分制度，计分实行日检查月结算办法，具体为： 5.2.1.管理人员应每日对服务人员工作情况进行检查，认真填写检查报告单。 5.2.2.检查报告是记分凭证，具体填写服务员违反某条例和所扣分数金额，月底做工资前由管理人员持检查报告单交予部门，部门按检查情况给服务员计算工资。
5.2.3.管理人员和服务员必须熟悉卫生要求及考核标准，以便各司其责。
管理人员检查工作时要对服务员一视同仁，不许有亲疏远近之分。 5.3.库房管理规定
5.3.1.库房内要经常保持卫生，家具要按规定放置整齐，注意间距、垛距、高度，做到符合安全要求，易提取、易清点。
5.3.2.新购进家具由外购人员填写入库单，经检验人员检验，数量无误、质量合格并填写检验报告单后，方可入库。
5.3.3.各分库房建立出入库物品登记本，出入库物品要及时登记、清点、校对，如有损缺待查明原因后报主任研究处理。
5.3.4.各类家具要定期清点，做到物卡帐相符。
5.3.5.严格执行出入库手续，凭出库单发放家具，做到准确无误。5.3.6.严禁非库房人员进入库房内，保持库房的整洁卫生。 5.3.7.做好防火、防盗、防潮等安全工作。 5.4.普通电化数学设施管理规定 5.4.1.普通电化教学教室内设施为教学专用设施，应由各岗位责任人专人负责，不得挪作它用。
5.4.2.严格操作程序，无领导批准，非专职人员不得操作。
5.4.3.所有设施要登记造册，一旦发生丢失及损坏情况要查清原因上报领导。5.4.4.设施用毕要关闭电源，确保安全。
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兴县育才学校物业管理服务方案
随着全国学校后勤社会化改革的不断深入，为进一步推进吕梁兴县后勤物业社会化改革的步伐，不断提升物业后勤管理水平和服务质量，根据现有的学校建筑面积和学生的实际工作量和吕梁市的最低用工工资水平和生活水平，测算费用标准: 分四档：780元/人 1000元/人 1500元/人 2000元/人
一、综合管理
（一）、服务质量标准：
1、管理机构组建完整健全。
2、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。
3、工作计划周密，贯彻落实学校各项任务。
4、定期检查各业务部门工作计划落实情况。
5、每年至少进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数（班级、部门）不低于总户数80%；物业管理服务满意率不低于90%。
6、建立公共突发事件的处理机制和应急预案。
7、按规章制度要求办理选聘辞退手续。
8、结合技术管理部门组织新员工上岗培训。
9、建立员工档案，办理员工保险。
10、组织年终考核评比，做好晋升和降级工作。
11、组建宣传队伍，完成学校的宣传教育工作。
12、有完整的人事、劳资管理系统。
13、严格执行财务制度，账目清晰，成本核算，收支两条线。
14、制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制；
15、建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录；
16、建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。
17、严格按学校的一切规章制度执行，加大治安管理力度，严禁学生在校内打架斗殴和破坏公共财产，严禁外来社会人员进校闹事，积极配合公安机关，协助公安机关做好本校的治安管理。
18、加强对学生出入门管理制度，严格把关，严禁住校生无故出校门，严禁一切零食进入校园配合学校做好一切管理工作。
（二）、人员配备及费用：
管理处经理 1名×1900=1900元 保安人员
4名×1100=4400元 生活老师
3名×1100=3300元 保洁人员
2名× 800=1600元 管理费
10% 1328元 税费
6% 780 服装费 福利费（包括中秋节、春节）每人80元×10人 =800元
合计：13280元/月
159360元/年
管理费公司提取10% 税费工资、福利费、管理费全年159360元全包括在内。
（三）、服务质量标准
1、保安24小时值班（两班交接倒班）负责校内及校门口的治安管理、安全消防、社会治安综合管理、院内及各楼内的巡逻，检查一切打架斗殴、寻衅滋事及破坏公共财产的情况发生；做好学生及外来人员和货物的出入登记，配合上级公安机关及学校做好一切治安保卫工作。
2、公寓管理员正常值班，负责住校学生的管理，一切按学校的规定执行，按时起床、熄灯睡觉，检查人员做好记录。夜间间隔二小时检查一次学生的睡觉情况，做到学生如发生突发事件（如：学生半夜生病等）应及时汇报和做相应的处理，白天检查好宿舍的卫生和室内床铺的整洁，做好服务学生的一切准备工作。
3、保洁员负责校园地面及厕所的全部卫生。全天做到：地面无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘，厕所地面干净、无垃圾、减轻异味，经常冲洗便池，把学校的卫生面貌再上一个新台阶。
4、以上是服务质量标准，合同签字后生效实施。（我公司只收取人工费，一切材料用品均由我们提出申请后由学校负责购买更换，以利工作。）
5、我们公司是国家一流的物业公司，具有一流的资质、一流的人才、一流的培训、一流的管理、一流的服务。我们奉行：站着做人、跪着服务、满意无用、忠诚无价的原则，一切为了学校，一切为了学生。
2012.8.18
山东明德物业有限公司
推荐第5篇：物业管理服务档案管理方案
第 部分物业管理服务档案管理方案
第一节档案资料管理方案
随着建筑设计高科技专业化的发展，信息成为管理资源中的重要因素，为此思兰雅苑物业管理的档案建立与管理，必须采用先进的管理技术，通过档案的集中化、有序化、信息化的科学程序，对物管区域内所有物业管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等，都建立相应的管理档案，并牢固树立档案管理财务观、资源观和服务观，使档案材料的管理真正为管理服务。
档案资料管理，设档案管理员一人，有一定档案资料管理经验，精通电脑操作，工作责任心强。
一、档案资料管理运作流程
收集——整理——归档——利用
1、档案资料的收集：
（1）设立档案资料室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，由专职档案管理员，建立相应的管理制度，对所有的档案资料进行严格管理。
（2）资料的收集，坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，以实际工作需要出发。信息资料的来源渠道；规划设计到工程竣工验收的全部工程技术，维修资料；物业构成的方面，到房屋主体，公共设施，小到一树一木全有详细的资料。
2、资料的分类整理：收集的所有信息资料，统一由档案管理员
集中整理、分类。整理的重点是去伪存真，根据资料信息的来源，内容，表现形式的特点，做到条理清晰，分类合理。
二、档案资料的分类
三、资料的归档管理
（1）归档就是根据资料本身的内存规律、联系进行科学的分类与保存。根据实际需要，思兰雅苑的资料归档由管理处保存，如：录像带、胶卷、照片、图景等档案按不同的业务性质编号，造册，编辑并分柜保存，运用计算机的先进管理手段，尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。
（2）档案的出室、入室都有严格规定，出室必须具备资格的人员经登记后方可借出，入室时，须由专人检查，如有破损，立即修复，
并视情追究有关人员的责任。档案管理员需及时收回在外的文件资料，严防丢失。
（3）档案管理环境必须做好三防工作，即防火、防潮、防变质。
四、档案资料的运用：充分发挥档案资料的储存和使用价值，所有管理处资料，如住户资料、装修资料、财务状况等，随时可以查阅调用，便于工作的监察和检查。
第二节住户档案管理
物业管理处在业主入住时应按规定程序，指导、协助业主办理相关手续，并同时进行业主档案的登记和建立。
在业主档案登记和建立之前，除进行相关的管理服务、验收房屋、交纳费用、签领钥匙和物资等之外，须进行前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、业主公约、装修管理规定、住宅室内装饰装修管理服务协议、装修现场注意事项、物业使用守则、治安责任书等事项的受理与签订。
1、业主办理入住流程图
2、档案的建立
管理处在办理业主入住手续的同时，向业主发放《思兰雅苑小区办理入住手续情况登记表》，指导业主填写房号、姓名、联系电话、人户分离情况、入住手续、住房面积、合同编号等并要求业主提供身份证复印件，在收集和整理业主资料后，分户建立业主档案。
3、档案的管理
（1）物业管理处设资料管理员，对业主档案按照楼栋、单元进行分类，实行统一管理；
（2）业主档案必须实行资料专人专管，除公司有关部门查阅、公安执法部门因工作需要须持有证明调阅外，不得随意向他人借阅、透露和泄露；
（3）若物业所有人发生变更时，资料员应及时对档案进行补充和修改；
（4）管理处物业档案应用专用档案柜进行保存，并有明显标识，便于查用。
推荐第6篇：物业管理服务方案提纲
学院物业管理服务方案提纲
一、学院物业管理服务背景
(一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解，
制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案）
（二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别
较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。）
1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院
形象）
2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理，提高资源利用率。）
3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术
组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性的技术支持。）
4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室
加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。）
二、学院物业的基本情况
（一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后
必须了解的情况要素）
（二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方
面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。）
（三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。）
（四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。）
三、物业管理的基本思路和绩效目标。
（一） 物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作思路，如夏季暑假期间可以大修，冬季干燥做好防火工作。确定一个如何更好与一群大学生业主的相沟通交流的工作方案。
（二）绩效目标：确定物业公司季度、年度的工作目标
四、管理的方式、方法
（一）内部管理机构设置（工作分工明确，每一项工作都有人负责）
（二）运作机制
（三）工作流程
（四）信息反馈渠道（良好、通畅的的信息反应渠道有利于更好的处理物业管理中出现的问题）
(五)管理工作的控制方式
（六）管理规章制度（严格的公司管理规章制度是建设一个更加好的）
五、管理处的人力资源配置
（一）管理处组织架构
（二）人力资源编制计划
（三）岗位图
（四）各部门职能说明
（五）各岗位的职责
（六）人员配置
六、大学院校群体和需求分析
（一）客户群体特征分析、群体定位及服务需求特征（分三个方面：学生、
教职工以及民政学院这个业主对象。应做到让三方满意）
（二）摸清学院物业管理的重点难点（如：学生公寓的财产安全问题、教职工停车场问题、学院路灯问题）
七、服务标准和服务内容
（一）物业管理服务内容
1.学会开学入住后期间的服务
2.学生假期工作安排
3.管理运作服务
（二）物业管理服务标准
1、房屋完好率
2、房屋零修、急修及时率
3、学生对维修及时程度的评定
4、治安（含车辆安全）案件发生率（因物业管理过失）
5、绿化完好率
6、保洁达标率
7、电梯月故障停机率
8、大型机电设备完好率
9、给排水设施完好率
10消防设施设备完好率
八、档案资料的建立与管理
严格的档案资料管理不仅利于当前的物业管理，也有利于公司将来退出该项目时更加的顺利，能够减少与业主的纠纷，保障公司信誉以及公司的形象价值。
九、必须具备的物质装备计划及费用测算
（一）费用测算的依据
（二）费用测算的构成
1.物业管理收入
2.物业管理支出（物业费用支出必须要有详细的账目并且公开，
接受大众监督。）
十、物业公司介绍
（一）介绍本公司的企业文化、历史、发展现状、未来发展规划
（二）公司在物业管理方面所取得成绩，以赢得业主也就是学生教职工的认可。
推荐第7篇：商业物业管理服务方案
山 东 大 厦
第一章 物 业 管 理 方 案
（草案）
项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节 项目整体分析
一、项目特点分析
“山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元 土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。
该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。
二、
“山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。
整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。
三、客户群体分析
山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。
四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定；
承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
为整个商业促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
投保范围事宜；
是否统一的收银等
1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商业策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商业统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商业须设立由开发商参与、物业公司领导的管理委员会，指导、协调、服务、监督承置业人的经营活动，保证商业的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； 服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商业的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商业的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商业的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
五、物业管理重点、难点
重点分析：
项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
从经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；
要求制定《管理规约》。商业大厦客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡使用人自治自律的基础上，必须对商场置业人（使用人）的使用行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《管理规约》，来明确商场置业人（使用人）的职责、权利和义务，规范商场置业人（使用人）的行为，促进商场物业管理工作的顺利开展。
设立置业人档案，严格管理。管理中心应建立健全置业人（使用人）的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握置业人（使用人）的流动情况，以便加强管理。
协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对商场治安等方面的综合管理，促进商场物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。
针对不同置业人（使用人）的具体情况，物业管理企业要出面牵头，开展丰富多彩的文化活动，一方面加强了置业人（使用人）之间的交流和沟通，丰富了置业人（使用人）的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与置业人（使用人）沟通，创造融洽和谐的工作环境，便于物业管理工作的顺利开展。
难点分析：
从进驻期直至正常营业期，物业管理实施与周边施工（二次装修）长期并存，且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快，管理压力较大。
商家其特殊的人员结构及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、衍生更现代的经营理念，因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。
随着人们消费理念的不断更新，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。
第二节 项目管理服务的特点和模式
一、管理服务特点 1.顾客流量大
商业进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2.服务要求高
要物业管理服务面向商业置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业管理服务的根本原则 3． 管理点分散
出入口多，电梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4． 营业时间性强
顾客到商业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5． 车辆管理难度大
来商业的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
二、管理服务模式
所以在管理过程中既要针对不同的类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在整体管理标准、服务素质上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务提供方便的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作环境，又要防止因此而可能产生的各类商家使用过程中相互之间的影响。为了满足这些要求，我公司特别制定专职“客户经理”的服务模式，通过“快捷、尊贵、和谐 的管理”达到商业大厦人与人的和谐、人与物业的和谐、人与环境的和谐。 快捷：就是通过专职客户经理，利用物业公司线上线下服务平台，为商家和客户提供方便的工作、及时的维修；
尊贵：就是以人为本，以客户需求为导向，全心全意为商家为客户提供满意加惊喜的服务，让商家和客户以购买和工作在山东大厦为荣；
和谐：就是物业公司通过周到的服务、安全的管理、干净的环境、快捷的维修为客户和商家提供和谐的工作领地；
同时紧密围绕“服务商家、共同发展”的核心理念，提供“精品服务”的优质产品，倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链，倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为，致力于与置业人（使用人）建立平等的现代契约关系。
第三节 项目管理服务的设想与计划
针对物业管理的各个要素和山东大厦设计和开发思路的基础上，充分考虑其未来使用需求，以此确定该山洪大厦物业管理服务的定位：
我们坚信一流的商业应该配备一流的物业管理服务，出色的物业管理服务使置业人（使用人）无时无刻不在体会到五星级的尊贵待遇。
一、倡导“满意+惊喜”的服务理念
秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对商场实行标准化、专业化的管理服务方式.每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则.
二、结合自身优势，提升服务质量
我们认为对于企业而言，物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用先进物业公司的管理模式以及成功运作的工作经验，有针对性地开展工作，了解客户需求，提供个性化服务和精品服务，对可能发生的问题进行前期预防，使管理中心推出的各项管理服务措施更加切合客户的需要。
三、素质优良的员工队伍
要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定一切。管理中心日常运作中的一项工作重点就是保证物业公司用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。
四、“全方位式”的员工培训机制
由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地制造一种“准则”，而是不断依据服务需求的变化而调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，推出了“全方位式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。
五、构建服务平台——客户服务中心
强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理中心的指挥调度中心及信息枢纽，商家所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由客户服务中心负责分类处理；而管理中心所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过客户服务中心的有效运作，第一，可保证管理中心对外信息传播的口径统一化，第二，建立首问责任制，所有客户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主；第三，客户服务中心12小时的工作时间将可保证客户的需求全天候地得到受理及满足。
六、管理体系的全面整合和提升
社会的环境时时在变，客户的需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足客户不断增长的服务需求的要求。实施管理体系的全面整合提升，其精髓就在于持续地不间断地进行流程再造，对日常一些已经相对固化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符 合业主的真实需求，从而为客户提供真正适用的服务产品，实现物业管理水平的持续提升。
七、致力于共用设施、设备维保服务管理
商物业物业管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。
根据对物业多年的管理经验，将项目共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。在项目共用设施、设备的管理和维护上，致力于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。
第二章 项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训
等工作的方案及计划
第一节 组织机构设置
组织机构是实现“统一运作、氛围管理”的管理运作方式的组织保障，商场物 业管理中心将实行公司领导下的经理负责制，管理中心经理对工作全权负责，是山东大厦项目管理中心的一切重大事务的组织者和指挥者。下设：客户服务部、行政人事部、保洁部、保安部、工程部，各管理部门配备符合物业功能特点的专业管理服务人员，分别负责从客户服务、设备管理、安全管理、环境管理、综合管理等方面提供优质服务，
组织机构设置原则
（一）客户优先的原则
在项目中，物业始终坚持“以人为本，以客为先”的管理理念，为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，以满足和超越客户对物业管理服务不断增长的需求。
（二）有效性管理的原则
做正确的事比把事做正确更重要，在项目中实行计划目标考核管理体系，用高效的组织实现效率管理。
（三）安全第一的原则
安全是实现项目管理经营服务的前提，物业管理服务首先是为客户提供安全的工作、休闲环境。在项目中遵循安全第一的原则，以客户为中心，安全围绕每项工作的始终。
（四）成本控制的原则
不仅让客户获得优质高效的服务，同时以有效的成本控制方式，承诺严格执行政府规定，合理收费。在人力资源管理、品质管理、行政管理、财务管理等方面由公司进行统一的资源调配，节省费用开支。
（五）持续改进的原则
持续有效地改进服务水平和服务标准，贯彻国际质量管理体系，是一贯遵循重要原则之一。
第二节 人员配备
一、配备原则
基于此项目的功能分析和客户群体分析，在物业管理人员配备上将遵循以下原则：
(一) 服务意识强
物业管理是一个服务性行业，为客人和使用人提供一个安全舒适的休闲、购物和工作环境是我们物业管理人的职责。一支高素质的服务队伍必然是一个服务意识极强的组合，本人一直非常重视服务意识的培养，也必然在项目配备服务意识强的管理服务人员。
(二) 精干高效
着眼于管理现代化和组织科学化，为保障优质的物业管理服务，在组织上采用扁平架构，根据项目的功能需要和客户需求，在管理中心下设客户服务部、工程部、保安部、保洁部。
由管理中心经理直接调配管理。这样既保证服务的高质量，又实现运行的高效率，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目的。
(三) 重视文化素质和专业技能
各类人员的配备，均要求有较高的知识水平和专业技能。根据不同的岗位设置，配备相应文化水平和专业技能的人才，在此基础上，将通过不间断的物业管理专业知识培训，使员工处于不断完善和提高的最佳工作状态。
二、管理中心岗位人员配置
商业管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 1．客户服务部
设主管一人。该部主要职能是配合业户的经营活动，促进商业经营销售和物业管理工作。业户接待与内部管理，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。同时全面负责商业业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。下设业户服务专员若干名，主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。 2．工程部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商业不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商业经营服务需要、商业设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 3.保安部
设主管一人，全面负责商业的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商业保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。 4.保洁部
设主管一人，全面负责商业的室内保洁、室外保洁工作。该部门的主要职责是保洁服务管理。具体保洁作业人员根据商业保洁范围、保洁面积、保洁频次进行安排。
第三节 三级培训体系
针对项目的物业管理特点，将利用公司和外部的培训资源，通过入职培训、岗前培训和在职培训三级培训体系，开展不同方式的培训，提高各类人员的专业技能、职业道德意识、计算机应用知识和物业管理知识，同时按照 “全员培训、全程考核”的培训方针，监督和检查员工的培训效果，从而使培训工作真正落到实处。
一、培训目标
通过培训，提高员工的综合素质、业务技能和管理服务水平，培养一支作风优良、专业技术过硬的物业管理队伍，为项目的置业人（使用人）和客户提供高效、优质、便利、安全的物业管理服务。
第四节 内部管理
一、服务方式
组织架构是实现“一站式”管理运作方式的组织保障，建立以客户为中心的服务方式，管理中心将实行总经理负责制，总经理对工作全权负责，是一切重大事务的组织者和指挥者。客户服务中心是连接置业人（使用人）、客户与管理中心的枢纽，置业人（使用人）和客户的一切需求可以通过任一渠道传送到客户服务中心，客户服务中心将指令下达到操作部门，由操作部门完成对业主和客户的服务，并将完成情况反馈到客户服务中心，由客户服务中心对业主和客户的服务是否满意进行回访。
1、客户服务部负责办理物业投入使用、业务接待、问讯、投诉、报修、客户 服务、投诉与回访等接待工作，以及协助管理中心收取各项费用、客户资料管理、客户关系管理、客户服务需求收集和评估等。同时全面负责商业业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。
2、工程维修部负责项目范围内公共设施、设备的保养和维护管理工作，置业人（使用人）提出的日常维修工作等。
3、保安部负责项目范围内的消防、公共安全保卫以及交通、停车场管理等工作。
二、管理机制
1、制度建设
在项目中将制度为依据，建立一整套完善的行政人事管理制度，品质管理制度，目标考核管理制度，财务管理制度。以制度管理人，以文化约束人。
2、计划目标考核管理、督导管理机制
管理中心各部门制定年、月度工作计划；逐级分解，与各部门签订管理目标责任制，实行月、周工作计划体制，并要求各部门汇报每周、月工作计划完成情况。年度计划的完成由总经理对各部门工作计划完成情况进行考核，每季度、月度进行考核，在年末进行综合考评，并以此为依据发放年度奖金。
管理中心对每个员工使用督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导。一是经济管理，通过制定员工岗位工资和工作绩效挂钩的工资制度，岗位工资中含有部分绩效工资，绩效工资将根据员工工作目标完成情况予以发放，从而调动员工积极性；二是制度管理，制定一整套完善的规章制度和工作流程，规范员工言行，提高工作质量和工作效率；三是培训教育管理，通过各种宣传教育手段培训员工的敬业精神、职业道德和职业素养，不断提高员工的综合素质和专业技能。
3、自我约束机制
将员工的服务礼仪规范、岗位职责、操作规程等纳入规范化管理范畴，通过对员工手册、服务手册、管理制度等的培训和相关内容的考核，让员工自我约束、自我控制、自我完善。
4、激励机制
员工激励机制，一是行政促动力，以行政权力为依托，以行政命令为基本形式，以奖惩为后盾的体制性促动力；二是竞争促动力，运用竞争手段促使相关方 面关系的协调，如通过竞聘选择安全班长，以先进带后进，共同完成任务；三是舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的；四是管理者的凝聚力，通过领导者或一名管理人员对于下属的吸引力、影响力，促进日常管理工作协调开展。
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第九章 写字楼物业管理服务方案
一、要求和目的
（一）、为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境
（二）、确保写字楼功能的正常发挥
（三）
、
使
物
业
保
值
增
值
（四）、应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 二、写（
字一
）楼
、
物租
业售
服营
务销
内服
容 务
为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益，物业管理公司必须做好营销服务，写字楼营销的市场调研和营销计划制定，整体形象设计、宣传推介，引导买租客户考察物业，与客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营销推广服务范畴。
（二）
写
字
楼
的
商
务
服
务
写字楼一般设有商务中心，是物业管理公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。
一）
硬
件
配
置
写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，是服务保 障
的二
前）
提服
条务
件要
。 求
客户对商务中心服务质量的评价，是以服务的准确、周到、快捷为出发点。商务中心工作人员在提供服务时，应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费标准，准确、迅速地完成服务项目。
（三）、
写
字
楼
商
务
中
心
服
务
内
容
写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置，主要包括以下服务
一）各
内类
文
件
的
处
理容、
打
印
服
务
： 。
二）长话、传真、电讯、互联网服务。 三）邮件、邮包、快递等邮政服务。 四）商务咨询、商务信息查询服务。
五）商务会谈、会议安排服务。
六）电脑、电视、录像、幻灯等设备的租赁服务。
九十七）八））
报文临
时）刊件
、、名办翻杂片公
室译志等
订印租
用服阅刷
服务服服
务务务
。 。 。 。
十一）客户外出期间保管、代转传真、信件等。
十二）秘书培训服务。
（四）、写字楼的前台服务
在写字楼市场竞争激烈的今天，谁能为客户提供更好的服务，谁就能够拥有更多的客户，谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地。写字楼的前台服务主要项目有：
一）钥匙分发服务。
二）问讯、引导服务和留言服务。
三）物品寄存服务。
四）信件报刊收发、分拣、递送服务。
五）行李搬运、寄送服务。
六）出租汽车预约服务。
七）提供旅游活动安排服务。
八）航空机票订购、确认服务。
九）全国及世界各地酒店预定服务。
十）代订餐饮、文化体育节目票务服务。
十一）文娱活动安排及组织服务。
十二）外币兑换。
十三）花卉代购、递送服务。
十四）洗衣、送衣服务。
十五）代购清洁物品服务。
十六）其他各种委托代办服务。
（五）、房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理
一）写字楼建筑的维修养护和住宅、商厦等其他类型物业的做法基本相同，要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志，无违反规划私搭乱建，大厦外观完好、整洁，保证房屋的完好率和维修及时率、合格率，并建立回访制度和回访记录。
二）物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。
三）设备设施使用管理及维修养护
写字楼的设备先进，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，所以，设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容。《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》关于大厦设备管理的要求远远多于和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行，延长设备的使用年限，应制定严格的设备养护和维修制度，下功夫做好设备的日常养护、检修工作，不能坐等报修。此外，设备管理人员应实行24小时值班制度，以最短时间内处理突发运行故障。
（六）、环境保洁与绿化美化服务
一）保洁服务
实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括写字楼公共区域、走廊及通道的清洁，外墙的定期清洁，空调机房、变电房、楼层配电室清洁，电梯清洁保养，消防设备的清洁，供水、排水、泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，垃圾房的清洁，写字楼外围区域的清洁，停车场清洁服务，写字间内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务，汽车、摩托车、自行车的清洗以及其他清洁卫生服务项目。
二）绿化美化服务
写字楼内外的绿化、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的落实措施，保证无破坏、践踏及随意占用绿地现象。
（七）、安全管理服务
一）保安服务
1.制定全面的保安工作计划，建立有效的保安制度，消除一切危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。
2.根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。
3.确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场（库）等处。
4.建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。
5.完善闭路电视监控系统，在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。
二）消防管理
1.建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。
2.根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。
3.进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防须知。定期组织消防演习。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。
4.配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。
5.定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。
6.制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。
三）车辆进出与停车服务
主要是做好停车场（库）各方面的管理工作，加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。
三、写字楼物业管理的内容
（一）、物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利关系，并制定业主公约或用户公约。
（二）、制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准、物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。
（三）、根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体情况，成立大厦业主委员会。
（四）、根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。
（五）、物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。
（六）、按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作。
推荐第9篇：医院物业管理服务方案
2014年医院物业管理服务方案
构建“三化四定五制”的管理模式，为了让关注医院物业管理的人员对医院物业服务方案有所了解，下面由勤好物业专员技术人员为我们简单地讲解下医院物业服务方案的知识：
一、业化，标准化，制度化“三化”模式
员工队伍的配置和服务工作，坚持“三化”的管理标准，据此形成管理机制。包括号对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员，设备，作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理单位的管理服务都有明确，系统，全面的质量指标体系和考核标准；企业各级组织都必须规范管理，从各个层级，各个方面建立健全规章制度，使管理活动制度化。
二、任务，定人员，定成本，定奖罚“四定”目标管理
各级服务机构，凡无特殊的，均应实行“四定”目标管理，由上级组织与下级组织商定其任务和具体目标，配置的岗位和人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。“四定”的内容要求全面，具体，科学合理。“四定”目标管理责任书由公司总经理或各医院的后勤服务管理处主任与部门负责人签定，一经生效，即以此为依据实施管理。
三、1+3责任制，限时复命制，服务访查制，考核监督制，责任追究制“五制”a) 1+3责任制
为确保医院后勤服务责任真正到位，各医院的服务机构对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面，每个员工配置AB岗责任，以A岗为主，协助B岗，A或B岗员工离岗时相互自然顶替；同时，还有两个责任区，一是直接责任区，每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内，都有共同协助责任，不仅要协助部门班主的责任落实，而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项，负有相互协助协调和监督，相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区，每个员工服务求助，均有责任立即予以帮助和协助处理，发现院区服务责任的漏项漏控情况和项目，均有责任立即协助处理。b)限时复命制
公司和医院后勤服务管理处对服务工作的管理，除建立完善的制度体系外，必须实行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事项，有时间要求，必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项，承办人必须每隔四个小时向下达任务和事项的交办人复命一次，报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立，用以强化管理和监督机制，有利于上级及时掌握情况，有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。c)服务访查制
医院后勤服务实行定期访查制度，公司在医院后勤服务管理处除就日常的服务进行检查，征询意见外，一是实行每周一次的服务大巡查，由管理处主任率各服务部门负责人，全方位巡查医院的各个部门和服务区域及各个部位，对安全状况，设备设施状态，工作态度，员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行管理处每二个季度对下属部门的服务满意度，公司对管理处的管理服务满意度书面或面询形式进行一次访查，据此改进服务。d) 考核监督制
一是实行严格的员工录用制度，每个新加入医院后勤服务的员工，无论公共招聘还是推荐选
职，必须经过公司人事部门按程序考核考试和公司负责人面试，必须达到规定的条件，择优选用，并且均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外，定期实施员工考评，对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务机构对员工实行每月考核制度，考核成绩逐级上报备案。
e)责任追究制
从公司到医院的服务机构，实行责任追究制。通过制定出各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究的方法措施，一旦发生属责任追究范围的事项和情形，必严格追究，按标准处理。
锁定“六个一”服务目标：
我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“六个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体获得实用，先进而有效的服务。
一、设计一套无时无处不在的星级服务模式
让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，医院委托的所有服务项目在内容，标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家”的的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“1+3”服务责任制加以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，以做好服务为出发点，以微利，保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障能够全方位，高水准，使医院职工和每个病人，顾客进入医院即得到有效服务。
二、建一套一个电话一声招呼OK便捷服务机制
医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构，后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便，运作顺畅快速而高效，这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破，是我们公司在经营医院后勤服务上设立重要目标之一。公司确定的目标理念是：要使发生在医院的服务事项，只要一声知会，就能获得落实解决。这种“一个电话，一声招呼OK”的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中，公司在XX医院等后勤服务单位创建的“后勤服务受理监控中心”，赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办，协调，跟踪，监控，督导及反馈的功能和责任。医院，病人，顾客和院外人员，只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声，就能解决问题，避免了有事不知打哪里，不知找谁，不知能不能放心和不按时间，要求落实交办的事项的现象，既方便了服务对象，又理顺了内部运作和监管，使服务便捷，落实而高效。一个电话一个招呼就OK的便捷服务机构，是公司医院服务新模式的一项有特色的构成环节，也是公司在所服务的医院创造优质服务和管理的目标要求。
三、入一套人性化，高品位的服务文化
使医院后勤服务适应现化医院文化建设和当今人民群众的精神生活品味的追求，这是公司服务管理运营所侧重的另一个目标。要真正履行好救人治病，维护人民群众身心健康的职能，医院不仅要提高医疗技术和业务服务质量，也必须注意人民群众，尤其是病人的心里特点和需求，引入现代化服务意识和文化，改变医院建筑风格单调，色彩贫乏，院内氛围神秘，人面严肃，让人备觉冰冷，使病人走入医院即诱发社会弱势群体心态的医院传统风格。公司在开展医院后勤服务的经营中必须结合医院的特点，用新的理念，考虑医院的文化建设，在医院引入体现人性化和高品味的服务文化，为医院构造多点温雅文化信息，输入多一点人性化服务，使病人有“消费者”的感觉；让医院少一点单调刻板，多一点姿彩；少一点冷漠，多一点热情；少一点疑虑，多一点自信；少一点苍白，多一点轻松微笑的面容，让医院真正成为人们信赖的地方。
四、导入一套显示现代医院形象的视觉与标识系统
医院的形象，是医院获得社会效益和经济效益的重要因素。医院现代化的标志之一，是对医院自身形象的重视和追求。如果一所医院建筑设施失护残缺，水电和各类供给时好时断，环境和服务不佳，则难以想象可以给人以好的印象和取得良好的经营效益。而与上述相关的医院后勤保障服务体系，无疑是医院的一项重要的形象工程，是医院和后勤服务企业必须重视的重要方面。公司追求为医院创造优质服务，必须把医院的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保医院的机电设施良好运转，生活保障服务到位外，须十分注意并以现代化美感追求来努力造就医院视觉形象，重点是以最大潜力创造建筑外观新颖，室内外环境优雅，并导入一套完整，清晰，视觉效果好的识别系统，使公司所服务的医院具有良好的现代医院形象。
五、建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系
医院后勤管理与其他住宅区和机构的物业管理相比，难度更高的一个重要点，是医院作为一个救死扶伤，事关人民安危的高强度运转的公共服务机构和场所，它既对安全保障和应变能力要求高，又是安全事故易发地和应对突发事件的责任机构。如何确保医院平安，如何最佳配合医院应对好突发事件，这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标，就是在这个方面以最大努力，按照医院的实际和特点，充分研究和把握好医院的各种重要安全隐患和事故发生的源头，规律和因素，以及医院应对社会危难求灾等各种突发事件的运作，制定出横到边，纵到底，全方位的预防，处理各类安全事故和安全管理的措施，以及协助配合医院应对突发
事件的运作方案，从而在医院建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。
六、打造一个优秀物业，花园小区和文明社区
优秀物业，花园小区，文明社区，是城市综合管理的重要指标项目，对一所医院而言，它则是医院建设和行政后勤管理的综合指标，是反映医院建设，管理水平的重要标志。
公司对医院的后勤服务管理，必须将服务单位打造成优秀物业，花园小区，文明社区为目标，按照优秀物业，花园小区，文明社区的建设标准，制定后勤服务和管理指标和措施，并务求保证目标的实现。
管理人员“五训导”
各级管理人员对后勤服务工作任务的完成起关键作用，必须在实践中不断学习，钻研和总结，励精思想和工作方法，不断提高能够实施有效组织管理的领导水平，在日常工作中，应学会，掌握和运用如下之行之有效的方法：
一、断扩充所需信息
2， 深入具体充分了解掌握医院物业和运作全况及特点
3， 充分了解各项后勤服务运作情况；
4， 掌握员工的个人情况，工作表现和思想动态；
5， 关注社会各方面的有关信息和方法；
6， 经常了解掌握行业先进经验；
7， 经常学习研究有关理论读物和政策。
二、切入管理和追求完美
管理人员应强化自我切入管理和追求完美的意识，时时注意，提出和思考以下问题：a)进入医院要注意到：在视线内有无值得注意和重视的问题；
b)进入单位要注意到：办公场所是否具有影响企业形象的问题；
c)巡视每个部位的服务，要注意思量：员工是否处于最佳服务状态，质量是否达到最佳水平，有无潜力可挖；
d)一天工作下来要思想，今天的服务工作有哪些不尽意的地方，明天应如何改进；今天有哪些工作尚未落实和完成，明天应优先处理哪些工作；
e)要经常思量：服务和管理措施上有哪点不妥或不完善，有无必要立即改进；f)要经常注意：在服务和员工队伍中，有哪些现象需要发扬或立即制止；
g)每天都需注意到：今天有哪些信息值得关注，有无运用的价值；
h)每到一个地方，都要问问，这个地方有无值得借鉴和吸取的经验，有无需要引以注意防止的问题；
i)经常思考：现行服务和管理哪些方面可以创新？医院后勤服务要出什么品牌，目前有哪些差距，怎么办？
三、重视团队精神
a)管理人员自身并高度重视引导下骨干树立始终以事业为重，相互间保持正常的沟通，议论问题对事不对人，不相互猜疑；
b)管理人员之间应经常相互通报情况，重要问题共商决定，工作中相互维护和支持，绝不拆台和相贬；
c)管理人员应经常与下属部门骨干平等讨论工作，与员工平等交谈，关心员工，通过自己的亲和力，而不是小意气来凝聚骨干和员工的向心力；
d)高度重视企业理论导向和文化建设的作用，把抓服务，抓业务，抓管理与抓教育和开
展多种形式的企业文化活动相结合；
e)经常注意团体性的活动和讲评，激励，促成团体内部的良性竞争，培养和激发团队精神。
四、充分注意公共关系
a)重视公共活动，协调医院服务管理处的内外关系，树立管理处和公司的良好形象； b)组织员工积极参与社会公益活动，经常组织宣传推广工作，扩大管理处和公司的知名度和社会影响；
c)重视与客户单位的相互沟通，积极，主动地征询各方意见，通过接待，走访，组织联谊等活动，积极宣传管理处服务内容，为管理处经营管理创造友好氛围；
d)重视各种信息的搜集和分析，既善于用最佳时机宣传自己，又能在不良事件发生时妥善处理，将不良后果及影响降至最低；
e)经常指导员工学会处理与顾客的关系和客户单位保持沟通，让服务对象感觉舒适，掌握赢取客户好感的方法技巧，创造良好的人际环境。
五、以我为标杆
a)带头维护企业的风气，形象及企业内部和服务单位之间的团结；
b)带头遵守劳动纪律和各项规章制度；
c)带头维护上级领导的威信；
d)带头维护企业和服务单位的利益；
e)带头处理好各种利益关系。
推荐第10篇：商业街物业管理服务方案
南池商业街物业管理服务方案
南池商业街为现代化标准商业街，按其经营方式主要为单体经营，物业管理服务的主要客户群为个体经营者。根据南池商业街实际运营情况，采取集中管理模式，对商业街商铺进行统一管理，培育区域商业中心。这也是目前开发商普遍推行的一种方法。
一、南池商业街物业管理理念
南池商业街是有计划的商业聚集，对商铺进行“分散经营，统一管理”是商业街区别于其他房地产的核心特点。
“分散经营”是指商业街只提供消费者与经营者之间的交易场所，不直接参与商铺经营。
“统一管理”，要求商业街所有个体经营者必须接受由业主、开发商委托的管理公司统一管理。
为了达到“分散经营，统一管理”的管理模式，在销售或租赁合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。统一的物业管理有助于建筑空间的养护和保养，有助于运营方和经营方之间的协调和合作，有助于为商业街营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营环境。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
二、南池商业街的物业管理特点 关于南池商业街物业管理主要包括环境卫生管理，安全保卫管理，设施、设备的养护管理。
1．环境卫生是管理的核心，以外部环境管理为主。包括楼宇周围的场地的清洁保养、公共空间的清洁保养的等，保证商业街的整体规划和谐统一。同时要求商户做到楼宇户外广告由物业公司统一管理、垃圾袋装运至指定位置等。物业公司需根据劳动定额标准配置清洁工，确保环境服务质量，带给业主及消费者一个舒适、雅致、洁净的消费环境。
2．安全保卫是管理的重点，商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢，所以安全管理应特别慎重。应制定日常消防安全警示、消防设备的日常维护和检查等制度和流动岗的24小时巡查制度等。 3．设施、设备的养护是管理的要点，商业运作对设施设备的要求更高，水、电灯设施设备的正常运行关系到客户的正常经营，因此，设施设备的日常管理要求更高，做好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求，而且必须制定严格的保养、清洁、检测、维修计划和执行标准，确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个安全舒心的经营、生活环境。
三、商业街物业管理人员配备
商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 组织机构的设置采用经理负责制，根据所需人力资源配置招聘建立一支高效、协调的优秀团队，团队运营中尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。 1．业户服务部
设主管一名，可有物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。 2．保安服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责南池商业街的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。 3．环境管理部
设主管或兼职主管一人，全面负责南池商业街的公共区域保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
4．维修服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证南池商业街不间断安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
四、商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，现对此进行分项描述：
1、商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 1.1、接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 1.2、纠纷、投诉接待 1.
3、报修接待
关于业户对水电或者其他设施的报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； 1.4、走访回访
主要包括：听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；报修后的维修结果进行回访等。 1.5、商业街的内外联系
商铺内部联系：向商铺方收取物业管理费、能耗费等；
商铺外部联系：街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系。
2、商铺装修服务管理 2.1、装修管理 装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”、现场监督管理等。
2.2、商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》，装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。
2.3、装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。
3、商业街设备、设施维保服务管理
3.1、商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。为保证其正常运行主要靠平时养护。
4、商业街建筑物的养护及维修管理
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
4.1、大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。
5、商铺保安服务管理
安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。对于南池商业街而言，由于其特殊的功能需要开放式经营，因此，安全管理至关重要，不但要有日常秩序维护队伍还必须有夜间巡逻队伍，24小时全面实施保安服务。
5.1、监控中心发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，寸作查证并及时上报主管，通知巡查保安及时赶到现场，防止事态扩大，注意保护现场。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等。这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
5.2、消防管理中心必须制定切合本商业街实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺个业主及物业管理的各部门都要把各自防火职责、范围规定清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。并定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
6、商业街绿化服务管理
6.1、绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商业街内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。
6.2、部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。
7、商铺广告管理
7.1、楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；
7.2、节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商业街的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。五：总结
根据南池商业街的物业特点，明确物业管理难点、重点及管理思路；体现物业管理特色、水平；制定针对性、差异化管理的服务模式。建立严格的质量保证体系，通过实际运作和持续改造，使制定的保证体系日趋完善和稳定，使其具有较强的可操作性，为南池商业街提供强有力的保障和细致入微的服务。
第11篇：前期物业管理服务方案
前期物业管理方案
一、成立项目物业管理处新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立,并开始运作,根据实际需要,采取人员分步到位的办法,到入伙时,按定编人数配齐管理处各类人员。详细见物业管理架构图
1、管理处各类人员按以下程序时间集结和分段进入验收现场,但可根据现场条件和实际情况进行调整, 入伙前100天,组成新的管理处筹建班子,并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。入伙前三个月,管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场,与地盘的建设工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造,性能,产地,熟悉水电气管道线路的位置及走向等,并提供各项合理建议和整改意见,为入伙后管理,维修养护打下基础。并确保物业在交付时,遗留工程能减至最低,以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果,确保业主得到最好的服务。具体工作包括对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。入伙前一个月管理员全部配齐经培训后管理处正式实行挂牌办公制度,将企业《营业执照》《物业管理服务收费标准》等,悬挂于办工室,管理工作人员应挂工作牌上岗,接受业主监督。入伙前30天,护卫队经10天培训后,负责对所接物业的成品守卫工作。入伙前20天,环境管理部组建,开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。入伙前20天,
工程维修部正式成立,人员配齐就位。
2、管理处进驻小区前的工作由公司为新管理处提供临时办公场所,管理处根据实际需要,拟制办公用品,设施,工具以及管理处员工生活必需品的采购计划,报经公司审批后购置。在公司的指导下编写印制收楼入伙所必须的文件资料和表格,如《客户服务指南》《临时管理规约》《收楼指南》《房屋装修申请表》《前期物业管理服务协议》等。联系电信局有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。策划制作安装小区门牌用户信报箱、及其它标识系统。协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度质量。在待接物业经市建委消防等主管部门分项检查验收合格后管理处及时进驻小区接管物业。
二、物业接管验收工作
物业接管验收它是在竣工验收基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。
1、工程技术资料
建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。建筑工程消防验收合格证书。 建筑工程验收质量保证书。建筑工程配套设施综合验收合格证书。包括屋面避雷系统验收水、电、有线电视、电
话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸以备工程维修及小区达标使用.电梯使用合格证。机电设备使用说明书。
2、公共部分接管验收 公共部分接管验收包括楼宇本体公共配套设施机电设备的接管验收。其项目和标准如下楼宇本体楼地面内墙面、项棚抹灰面门窗楼梯扶手公共照明水表、电表、燃气表卫生洁具给水设施排水管道其他配电设施。 2、公共配套设施散水坡路灯、装饰灯、灯柱绿化符合设计、绿化水管道路消防系统楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱保安岗亭、保安道闸停车场地面单车摩托车棚沟、暗沟排水沉沙井、检查井、化粪池排水护坡档土墙台阶招牌广告牌。 3、机电设备电梯变配电设备发电机、风机消防监控设备保安监控设备同消防监控设备经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 4、室内部分接管验收入户门卫生间阳台各排水管电源箱电源线有线电视、电话线、网络、可视对讲室内卫生间、厨房防水燃气管道、纯净水管地脚线预埋线土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。
三、物业入伙时的工作
1、需向发展商收集的资料
1为了尽快了解用户的基本情况需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。
2参入建设该小区的设计工程监理及施工队伍含分包队伍等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单对外包工程在接管时遗留问题的处理使用。
2、在业主办理入伙手续同时管理处应发给业主的资料《客户服务指南》《房屋装修申请表》《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》《房屋验收交接单》《房屋质量保证书》《住宅使用说明书》室内管线分布图含电、气、给排水平面图
3、接管问题的处理
1.对资料验收中发现的问题如资料不全、不真实等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐必要时请公司总经理协助解决。
2对物业硬件设施接管验收中发现的问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。
3 对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。对部分外包工
程将联系原施工单位保修。
4对于长期未能解决问题势必影响物业管理日常运作物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。
凭售楼处收楼通知书办理入伙工作流程图，检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费，文件存档，房屋钥匙交接，办理装修申请手续见装修申请表，签订物业管理协议一式两份，一份交管理处，签订业主公约一式两份一份交管理处，填写业主资料交回管理处办理入伙手续
第12篇：物业管理服务交接方案
物业管理服务交接方案
要点：
★ 站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益 ★ 确保物业具备正常的使用功能
★ 掌握物业的性能与特点为以后的物业管理创造条件
在承接验收前的准备工作应先做如下准备。
一、资料交接：
竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
物业质量保修文件和物业使用说明文件；
物业管理所必需的其他资料。
管理资料：各类值班记录、设备维修记录等各类服务质量的原始记录。
财务资料：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。 其他需要移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好 ，资料移交完毕后，移交和接收双方须在目录清单上盖章、签名认可。若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
二、资料交接完毕后是现场交接：
物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间，查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有： 建筑结构及装饰装修工程的状况；
供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
保安监控、对讲门禁设施；
清洁卫生设施；
绿化及设施；
停车场、门岗、道闸设施；
室外道路、雨污水井等排水设施；
公共活动场所及娱乐设施；
其他需了解查验的设施、设备。
三、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
四、其他内容
产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。
第一节项目接管验收
依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
一、接管前期管理工作主要内容
1、管理中心的组建和运作；
2、接管运行方案的制订和仪式安排；
3、移交事宜的处理；
4、接管过程管理工作。
（1）接管仪式的组织和接管手续的办理；
（2）相应安全、防范措施和管理方案。
二、接管期管理工作重点
１、协调各方矛盾和利益，完善管理机制和制度
由于用户对现行物业管理法规制度的认知程度和理解水平的不确切，在接管期以管理中心为主体，引导建立物业管理的新秩序和新格局。对此，“凤凰创意
产业园区”物业项目管理中心、驻园单位、相关部门均存在一个相互适应、磨合、协调的过程。
在此我们应重点做好以下几个方面的工作：
－－建立完善的信息反馈和处理机制，使驻园单位对物业充满信心； －－明确有关各方的权利义务，使本项目成为俱荣俱损的整体；
－－创造理解和宽容的园区，营造高效、整洁、和谐的氛围；
２、营造氛围，创造舒适居住环境
我们将针对本物业项目的特点制订公共关系计划，尤其在接管期内创造各种机会和条件加强与入园单位的交流与沟通，了解用户的需求，创造舒适、安全的办公环境。
３、管理服务措施
我们在接管期将根据不同的阶段和工作内容，主要针对物业功能完善和改造、接管仪式、接管手续的办理几个方面作出以下安排：
－－接管仪式的组织、筹办、举行；
－－接管手续的办理（一条龙服务，现场办公）；
－－交接资料；
二、物业项目接管计划
１、“凤凰创意产业园区”物业管理中心挂牌，正式开展工作；
２、各类管理人员和工程技术人员基本到位，开展岗位培训，完成工作责任和岗位划分。明确各管理岗位的职责和范围，明确工程技术人员的专业分工和专业范围；
３、管理人员熟悉现场情况和相关岗位，修订完善各项管理规章制度，初步磨合管理工作体系的运作；
４、各类员工就位，开展岗前培训，熟悉工作岗位；
三、接管期间的治安管理
１、确立在接管期“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理思路；
２、根据接管期的不同阶段，制订相应的保安编制、岗位布置和巡逻方案；３、加大接管期人流、物流、车流的有效监控，确保接管期的治安管理工作任务的完成；
４、加强治安消防的宣传教育力度，使广大用户培养起自查的良好的治安消防意识。
四、项目接管验收重点
将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：
1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；
2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；
3、接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促移交主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；
4、落实物业的保修事宜。
六、接管验收工作目标
1、明确交接双方的责、权、利关系；
2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；
3、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。
第二节项目移交接管
一、项目资料及图纸的移交
（一）产权资料
1、项目批准文件；
2、规划用地批准文件；
3、建筑执照。
4、业主资料
（二）工程技术资料
1、地质勘察报告；
2、工程合同及开竣工报告；
3、工程预算；
4、图纸绘审记录；
5、工程设计变更通知及技术核定资料（质量事故处理记录）；
6、工程竣工图（总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸）；
7、隐蔽工程验收记录；
8、沉降观测记录；
9、地基处理记录；
10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料；
11、新材料、构配件的签订合格证书；
12、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13、砂桨、混凝土试块试压报告；
14、施工验收证明书。
二、房屋移交接管内容
1、建筑外檐；
2、梁、柱、板主体；
3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗；
4、室内及楼道配电箱；
5、配电柜；
6、公共部位照明。
三、公共设施接管验收项目内容
1、中央空调系统；
2、高低压配电室设备；
3、锅炉房系统；
4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统；
5、消防中控、监控系统；
6、给排水系统；
7、弱电系统（电话、电视、网络、广播、音响、对讲等）；
8、电梯系统；
9、污水处理系统；
10、院内路灯、公共走廊照明系统；
第13篇：物业管理及服务方案
物业管理及服务方案
一、公用设施管理办法
1、住宅小区的公用配套设备、设施统一由物业公司管理。小区内的业主和使用人，必须遵守有关管理条例和规定，自觉爱护小区内的公用设施。发现问题应及时向物业公司反映，以便及时修复，确保小区公用设施正常使用。
2、凡在小区内开挖、埋设或维修水、电、气、通讯等设施的单位，须持有关批文事先与物业公司联系，符合小区整体规划的准予施工，但应与物业签订协议书，交纳施工保证金。被破坏的路面、绿地应及时恢复原状，工程结束经物业公司验收合格后，退回保证金。否则，物业公司组织人员修复，其费用全部由施工单位承担。
3、小区内单位和住房不得擅自运用水、电、气总开关阀门和管线设施，业主因装修和维修需要，应事先征得物业公司同意，并由物业公司派人操作。施工时应避开住户用能高峰。
4、小区的排水系统应分雨水管、污水管、化粪池、集水井、检查井等部分，业主和使用必须严格遵守国家有关雨、污水分流的规定，不得擅自将污水直接排入雨水井，不得将垃圾、不溶物品丢入管道，以免造成管网堵塞。排水系统一旦堵塞，应及时与物业公司联系，请专业人员疏通，不得随便打开检查口，以防止意外事故发生。
第14篇：前期物业管理服务方案
“维也纳水韵之都”
前期物业管理服务方案
根据柳工多次召开的座谈会和其倡导的物业管理服务思路，以及根据别墅区交付前的工作内容和特点，交付前的物业管理服务工作主要分为四部分：房屋销售的配合工作；前期工程介入管理服务工作；别墅区绿化种植养护工作；交付前的准备工作等。
一、房屋销售工作的配合：
针对物业特点与环境要求，为提升新疆中天佳和房地产开发有限公司的整体形象，我物业部将提供优质服务，为顾客提供休闲、尊贵、宾至如归的洽谈环境；作为常态管理，对招商工作的配合服务工作与标准一直持续至销售结束。
（一）服务标准：
1.秩序维护工作：仪表端庄，礼仪周到；大厅秩序井然；车辆摆放整齐、疏导有序，无堵塞车现象；招商中心、办公区无重大财产失窃事故。
2.保洁工作：目视天花板无蛛网、桌面无污渍、地面光洁无垃圾；停车广场做到地面无垃圾。
（二）工作方案：
1.人员配置、服务区域：
秩序维护：白班4人负责招商大厅的正常办公和停车场的正常使用。
保洁工作：1人负责招商大厅和停车场的环境卫生。
2.岗位职责要求：
秩序维护工作：
1.仪容仪表要求：着秩序维护员标准制服或正装、黑色皮鞋；
2.礼仪礼节要求：公司领导上下班、客户车辆疏导时要求行举手礼；站立时要求跨立，禁止“三手”：抄手、插手、背手；与客户沟通、协调时语言上应用“您好，请…”开头，“谢谢！”结尾；
3.主要职责：对区域内秩序时刻保持警惕，发现有口角纠纷、冲突时及时劝阻、制止到别处协商解决并汇报领导，不得在招商大厅区域有肢体冲突行为；在车辆管理中，工作注意礼仪礼节，使用礼
貌用语，交管手势规范，车辆摆放整齐、疏导有序，掌握公司内部车况，预留公司领导停车位；队长每天检查值班情况，维持招商大厅良好的工作秩序，熟悉突发事件的应急处理方案，对工作人员与客户发生争执、纠纷会灵活机动的处理，及时劝阻，不得发生肢体冲突行为；定期检查消防设备及电器电路，做好防火防盗的安全预防工作；每周进行一次业务培训，多和队员进行思想交流、沟通，保持队伍的稳定。
保洁工作：
主要职责：着装整洁、得体，言语文明，以招商大厅和停车场清洁保洁为主，每天早上清扫停车场一遍，停车场要求地面清洁无垃圾；招商大厅目视天花板无蛛网、地面整洁无垃圾、桌面光洁无污渍、烟灰缸内无大量烟头、烟灰，模型及模型挡板玻璃保持光洁，进户门保持整洁干净，大厅门窗玻璃保持整洁干净；每半小时流动保洁一次，垃圾留置时间不超过半小时；
二、前期工程介入管理服务工作：
（一）服务标准：主动、及时发现问题，及时上报整改报告，每月底汇总报给公司；报告整理归档备查，对已报未解决的紧要问题多汇报多催办。
（二）工作方案：
1、安排一名物业工程人员进场，对工程进行跟进监督、检查汇报（重点从使用功能和观瞻性考虑问题），正常情况下每月做一次工程整改报告，如有特殊情况特事特办。
2、工程跟进中重点关注问题：（1）隐蔽管网线路、给排水系统（埋深深度）；（2）上排（楼顶）下排管道的堵塞、破损、窨井的被掩埋情况；（3）雨污井分流、排污泵分布情况；（4）雨天检查登记屋面、外墙渗水情况；（5）一户一验中检查登记分户的卫生间、厨房、阳台的防水情况；（6）消防箱、栓等设施；（7）注意物业管理相关配套是否到位：岗亭，道闸，绿化取水接口、过路管线预埋，强弱电、照明、上下水维修井、检查口，垃圾收集房，设备间，维修器材房，标志标识，汽车泊位，停车指示牌、监控设施设备等；（8）物业管理区域内的公共设施设备，停车位，物业管理用房的产权归属要清晰。
三、别墅区绿化种植养护工作：
（一）服务标准：根据景观设计方案和当地的种植环境种植适合小区的景观植物，乔木成活率90％以上，灌木成活率90％以上，草坪无斑秃。
（二）工作方案：对现有已种树木进行日常养护（浇水、抹芽、固树）；根据景观设计方案制定秋季绿化种植计划；根据秋季绿化种植计划进行所需乔木和灌木采购询价、预订数量； 绿化种植水源需确定，根据需要制定喷灌和滴灌方案及预算；根据工程项目的进度适时种植草坪和可以种植的大型乔木；根据需要制定绿化用具和养护材料的申购计划；招聘园艺师一名，季节工（绿化工）若干。
四、交付前的准备工作：
标准及要求：人员配置精干，准备工作充分，工作规范秩序井然。
1.人员配置（物业部）：经理1名，绿化保洁负责人（园艺师）1名，秩序维护负责人1名，客服负责人1名，工程维修人员2名，秩序维护员、保洁员若干名。
2.职位描述、物业管理制度：（略）
3.物资采购：制订制定入住前物资采购明细：（略）
4.交房现场布置、准备、秩序管理：（1）和销售部协定业主交房日期、所带相关资料、证件、应缴各项费用提前通知业主并在宣传栏上公示；（2）外场布置拱门、道旗等欢迎仪式，内场布置手续办理场所，设交房流程、装修手续办理流程展架、指引牌等标志（3）分组签约、收费、验房、投诉接待，专门设立现场秩序维护由保安部负责，如果是集中交房另抽调人员协助。具体视每天应交房数定。
5.需要和公司协调处理的事宜：
1、交房前一个月对影响交付的重点问题如外墙、屋面渗水、上下排水、雨污管的堵塞、进户门维修、智能化设备安装等督促整改完毕；
2、交付前需移交物业资料：给排水系统图纸资料、隐蔽管网图纸资料、强弱电线路、监控、消防、泵房等相关资料（其它资料可在工程结束后移交，且最好在所有图纸交送档案馆时交物业一份）；
3、入户门、商铺等钥匙的移交于交房前一个月完成；
4、交付时和公司其他部门就业主关心的主要物业问题的解释协调、统一口径，包括智能化系统使用、维修基金使用、物业服务合同主要内容、房屋面积实测误差、公共分摊面积、装修、车辆管理、房屋售后维修服务等；
5、交房前一星期应确定交房现场布置。
第15篇：物业管理服务优化方案
安居苑A区物业管理服务优化方案
二〇一六年七月十三日
一、行政管理优化项
1、明确权责，项目经理为项目第一负责人，项目经理应对项目事物有充分的管理权，人事权、奖罚权。并向公司负责，承担项目管理目标实现的责任。
2、实行逐级负责制、逐级监督制，员工向主管负责，主管向经理负责，经理向公司负责。上级对下级有直接任命权、岗位调配权、建议奖惩权，并进行逐级监督。下级员工对上级领导的管理有异议的，可逐级申诉，项目经理有关于异议处理的最终决定权。
3、优化人事制度，确定招聘、面试、录取、入职、调薪、升职、离职的工作流程。确定招聘新人工作中各方业务关系，离职人员的离职程序。建立并完善人事档案，以备查证。
4、建立薪酬管理制度，实行薪酬确认制，明确各级员工的最高最低的薪酬构成、薪酬调整方法，激励公司员工的斗志，让各级人员明白公司的薪酬待遇提升空间。
5、建立考勤管理制度，明确考勤周期、考勤方法、工作延时加班的时间计算及调休方案。
6、建立工服管理制度，明确工服的发放、使用、折旧办法及季节变换时工服的统一更换时间。
7、设立奖惩制度，加入绩效工资，进行绩效考核，奖勤罚懒，提高员工的执行力、责任心，增强个人服务意识。
8、建立请、销假制度，设臵逐级批假、销假权限，控制员工的出勤率，合理调配人力资源。
9、建立完善业主档案，业主相关的所有记录及资料要完整单独存放，并设立重点业主的管理名单。
10、建立工作记录制度，完善各方表格文件，前期重点设臵客服前台工作日志、工程维修工作日志、优化秩序维护部的值班记录表格，及后续环境部的表格设立。实行事故的独立填报制度，所有工作事故均应有独立事故报告。每周检查批审工作日志，了解掌控工作进度及状态。
11、推行实施工作计划管理，设定计划内工作，每周五召开主管级以上周例会，汇总计划内工作完成情况，计划外完成工作总量。沟通工作完成情况及协调各方工作。
12、推行现场品质管理制度，前期可每月召开一次品质现场会，由经理带领各部门主管，对园区品质进行现场检查，并记录检查的相关问题，设定整改期限及后续复检等内容。进入常规管理后，可多加一次现场品质会议。
13、确定项目对外发文及内部行文规范、行文字体、格式、印章使用，确定对外发文的有效期限，期限过后由工作人员统一回收。
14、设立会议室，添加会议设备，用于专项会议、员工培训及各类活动的组织实施。
15、建立时间节点制度，对每月常规必完成的文件及工作，以时间节点加以限制，提高工作效率。推行物资采购计划管理，设立采购清单表格，控制采购次数，降低采购成本。
16、设定各工作岗位的岗位职责，明确工作内容，工作权限，权限到
3 人，责任到人。
17、设定24小时原则，所有员工向上一级领导请示工作、等待回复、批复的问题，上级领导必须在24小时内给予回复，否则承担工作推进不利的责任。
二、客户服务部优化项
1、客服部员工应着装统
一、工牌简约清楚、精神饱满、姿态端正、用语规范，才能体现出良好的专业工作状态。鉴于前期物业管理的特殊性，可在现在的基础上为客服员工配备短袖衬衣，适当进行礼仪及文明用语培训。
2、对各类档案盒加以分类标示，要求标签规范，外部标示清楚，内部资料存放正确。
3、提高办公软环境，对业主资料进行电子化，存入电脑方便检索查看，引入网线提高内部沟通效率、设臵无线网络、便民箱等措施，方便来物业办事的业主。
4、通过物业的微信公众号的管理及信息发布、内容更新等措施，加强与业主的沟通，增加业主对物业的了解。
5、在交房完毕后，可以在第二个缴费周期开始时增加缴费渠道，线下可加装低费率POS刷卡机，线上可以增加公司账号转账、支付宝转账等。虽然安装POS机会增加收费成本，但同时可以提高缴费率，加大收费总量，同时方便业主。
6、建立业主投诉制度，公布投诉电子邮箱，由专人查看，调查确认有效投诉和无效投诉。
7、对于物业办公楼的卫生，可有客服部具体管控负责，打扫时间可定与下班前30分钟内，楼道室内每日一扫一拖。
8、设立外部吸烟区，物业员工不允许在物业楼内公共区域吸烟，以树立物业外部形象。
9、对于安装封闭阳台的应由北门值班秩序员上报客服部，由客服部现场查证核实，确认封闭材料是否符合封闭要求及规范。对于封闭阳台施工过程中出现偏差及违规的，应及时口头要求业主整改，拒不整改的，下发整改通知书，限定整改日期。涉及安全隐患的，通知书内应加以提示。通知书一式两份，下发留存各一份，加盖物业公章。以规避任何可能产生的法律风险。
10、对于楼道内私自安装鞋柜、电源插座的应及时口头提醒，并根据需要下发整改通知书，书内明确处罚措施，并将通知书存档，以备查证。
三、工程维修部优化项
1、对所有承接查验完毕后的设施设备进行建档，总量归类。水电类设施设备进行标识处理，尽可能的确定水路和电路的走向和管理范畴，以方便日后的维修计划保养，保证换人不断档。
2、在保修期内的设备要有专人对接跟进，通过向外方质保单位维修人员的学习，做到简单故障可处理，复杂故障知原理。在过维保期后可处理简单问题。
3、对所有房屋楼顶进行大雨后的检查，排除楼顶积水的可能，杜绝楼顶因积水而造成的渗漏。
4、园区现在漂浮垃圾情况严重，影响小区环境品质。根源在于未对装修垃圾及时清理。为杜绝漂浮垃圾的扩散，污染园区的整个环境，鉴于现阶段的实际情况，可考虑一次集中，二次清理。将各楼前的装修垃圾统一运送到一个场地，然后覆盖封闭，等量足后再行集中清理。采购可自卸的农用机动车，由物业安排人员进行装修垃圾的一次归纳，再由外部单位二次清运。这样可降低装修垃圾的处理成本，同时机动车也可用于处理以后的生活垃圾。
5、工程维修部对客服部报送的物业维修单，应由维修主管接收，安排处理，每日下班前，维修主管汇总维修单处理情况后，告知客服部处理情况，未能及时处理的，说明原因，并跟进事情发展。
6、交房结束后，承接查验完毕，建立日常巡检制度，对已交接的设施设备进行日常分段巡检，及时发现并及时登记处理。设立巡检表。前期以被动管理为主，后期以主动管理为主。
7、对所有的地下室储藏室的门进行统一关闭，关闭前检查室内照明灯是否关闭。保证地下储藏室的卫生及无电量损耗。
8、对楼顶的电梯机房关闭上锁处理，防止无关人员进入，以免对人员及设备造成损伤。对楼顶天台入口处喷涂高空危险警示标识，减少无关人员进入，规避管理风险。
9、对园区内所有带井盖的窨井，清理完井内卫生后，盖上井盖，杜绝有人坠入的安全隐患。
四、综合优化项
1、划分已经交房的楼栋，根据实际情况需要，交由客服人员、工程
6 维修人员专人巡查管理，发现问题并及时妥善处理。
2、现在安居苑物业项目属于交房装修阶段，业主居住者较少，可针对具体居住楼层进行有针对性的卫生保洁，确保业主居住楼层及一层门厅的卫生整洁。
3、前期保洁人员力量薄弱，可定期安排客服、工程人员协助保洁员处理公共区域垃圾及绿化带内垃圾，直到保洁人员可独立处理为止。
4、由客服主管前期代为管理保洁事物，督导保洁工作情况，定期检查保洁工作情况，进行问题汇总，整改。待保洁进入全面工作时设立保洁主管职位，由其主持全面的保洁工作。
5、为了园区的秩序更加有序，控制小广告的张贴，可在北门设立警示罚款标语，减少小广告的张贴。
6、为业主机动车辆、装修机动车辆及物业、开发商等工作车辆办理车辆出入证，为装修施工人员办理装修出入证，为建筑施工人员办理施工出入证，以颜色不同区分办理，限定有效期，适当收取工本费用。北门口秩序员凭出入证进行人员及车辆管理，减少无关闲散人员进入小区，破坏小区正常秩序。
7、由小区门口秩序员岗位重点关注封闭阳台、搭建玻璃房等建筑材料的进入。一经发现立即上报客服中心处理，未经客服部主管批准，一律不准进入。考虑岗位实际情况，可在白班适当增加人员，以加强小区门岗管理力度。
8、新建小区，园区广告最大价值的投放区间在业主接房后至装修完毕前，此段时间为物业短期内最易获得广告价值的时候，可考虑在不
7 影响园区品质的情况下制定广告出租方案，确定各类广告的合作方法，以争取最大的利润空间。
小区现在实际情况是基础配套设施不齐全，多重原因导致交房率低，装修分散，入住分散，设施设备管理不到位。现阶段物业根据实际情况可采取被动式管理，业主提出的物业管理服务范畴的问题优先解决，自行发现的问题可推后解决。待交房完毕，配套设施齐全后，人员逐渐配备到位，慢慢转入主动式管理，将物业相关的管理问题处理在萌芽状态。
在内部管理上，要让员工明白，要干什么（工作的内容）；怎么干（工作的方法）；干到什么程度（工作的标准）；干好会怎样，干坏会怎样（工作结果对个人的影响）。
加强员工间的良性竞争，激发工作斗志，提高工作热情，适当进行团队活动，增强员工间的密切度及彼此的信任，提升团队凝聚力。人员是企业有效运行的第一资源，也是最重要的资源，重视员工、肯定员工，给员工工作事物上的控制感，让员工觉得自己可以掌控自己的工作，从而带来一种心理上存在价值的满足感。
让员工在愉快的工作中，体现出自己的工作价值，从而汇集成公司的效益，在良性互动中，推动公司的发展。
个人的发展和利益获得，依赖于公司集体的生存和发展，公司的发展壮大取决于良好的公司运作制度及集体员工的团体协作，两者相互依存，不可偏废。当公司制度或个人不利于公司的发展时，应及时调整，扫除障碍束缚。
8
在公司完善的管理制度下，公司及项目都能良好的运作，公司既可将成熟的管理制度用于其他项目的管理，又可随着项目的壮大，培养输出更多的可用人才。
本案策划人：吴延申 安居苑A区物业服务中心 二〇一六年七月十三日
第16篇：商业物业管理服务方案
商业物业管理服务方案
篇1：商业物业管理服务方案
商业物业管理服务方案.zip
商 业 广 场
物
业
管
理
方
（草案）
首先
项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一步 项目整体分析
一、项目特点分析
假设该商业项目地处繁华的四川北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。
二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于四川北路是上海市虹口区的核心区，是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化\"平民商业大街\"、\"上海四川路，中华名品街\"。
四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。 四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称\"四街一场\"。
三、客户群体分析
四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。
四、商铺物业管理理念
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承置业人的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定；
承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
为整个商铺促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
投保范围事宜；
是否统一的收银等
1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承置业人的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
五、物业管理重点、难点
重点分析：
项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
从本人的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本； 要求制定《管理规约》。商业广场客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡使用人自治自律的基础上，必须对商场置业人（使用人）的使用行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《管理规约》，来明确商场置业人（使用人）的职责、权利和义务，规范商场置业人（使用人）的行为，促进商场物业管理工作的顺利开展。
设立置业人档案，严格管理。管理中心应建立健全置业人（使用人）的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握置业人（使用人）的流动情况，以便加强管理。
协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对商场治安等方面的综合管理，促进商场物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。
针对不同置业人（使用人）的具体情况，物业管理企业要出面牵头，开展丰富多彩的文化活动，一方面加强了置业人（使用人）之间的交流和沟通，丰富了置业人（使用人）的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与置业人（使用人）沟通，创造融洽和谐的工作环境，便于物业管理工作的顺利开展。
难点分析：
从进驻期直至正常营业期，物业管理实施与周边施工（二次装修）长期并存，且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快，管理压力较大。
商家其特殊的人员结构及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、衍生更现代的经营理念，因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。
随着人们消费理念的不断更新，物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。 篇2：商业物业管理方案
商业物业管理方案
商业物业管理服务规范
1 范围
本标准规定了商业物业管理服务活动的基本要求、租户服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设施设备管理、应急管理等内容和要求。
本标准适用于营业面积5000㎡及以上的商业物业管理服务活动。营业面积小于5000m2的商业物业可参照执行。
2 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
《物业管理条例》
（中华人民共和国国务院第379号令
自2007年10月01日起施行）
《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物[2000]008号） 《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号(2007) 《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）
GB/T15624.1-2003 《服务标准化工作指南
第1部分：总则 》
GB/T19004.2-1994 《质量管理和质量体系要素
第2部分：服务指南》
GB50210-2001《建筑装饰工程施工及验收规范》
GB50339-2003《智能建筑工程质量验收规范》
GB50354-2005《建筑内部装修防火施工及验收规范》 GB/T50375-2006 《建筑工程施工质量评价标准》 GB 2894 《安全标志》
GB 5749 《生活饮用水卫生标准》
GB8978-1996 《污水综合排放标准》
GB l5603 《常用化学危险品贮存通则》
GB 22337 《社会生活环境噪声排放标准》
GB 50365 《空调通风系统运行管理规范》
GB／T l0001 《公共信息标志图形符号》
GB／T l5566 《图形标志、使用原则与要求》
GB／T l7242 《投诉处理指南》
GB／T l8883 《室内空气质量标准》
《公共场所空调通风系统运行卫生要求》
Q/XXPM20101-2009《写字楼（商住楼）物业管理服务规范》 商业物业管理服务规范
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本标准：
3.1 商业物业
commercial property 已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等物业。
3.2 物业管理
property management 物业所有权人（业主）通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.3 服务
service 为满足顾客的需要，供方和顾客之间接触的活动以及供方内部活动所产生的结果。包括供方为顾客提供人员劳务活动完成的结果；供方为顾客提供通过人员对实物付出劳务活动完成的结果；供方为顾客提供实物实用活动完成的结果。
3.4 服务标准
service standard 规定服务应满足的要求以确保其适用性的标准
3.5 顾客
customer 注
接受服务的组织或个人。
示例：物业所有权人、使用人及其他相关方。
3.6 突发公共事件
precipitating event 在写字楼（商住楼）物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，
环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 4基本要求
4.1 物业服务企业
4.1.1应按《物业管理企业资质管理办法》的规定，具备从事相应物业管理服务的资质。
4.1.2 受物业产权人(业主方)委托，本公司应根据物业服务合同约定，设置物业现场服务机构，并配备相应的服务人员和服务设施。
4.1.3 建立健全物业管理基本服务制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、24小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、物业服务费用或物业服务资金收取办法、物业服务资金收支公布制度、物业管理意见征询制度、维修资金管理规定、档案资料管理规定、业（租）户资料保密规定、岗位职责、工作程序、工作标准等。
4.1.4 各项对客服务项目的完成时效和服务标准应予公布，自觉接受监督。
4.2 物业服务机构
商业物业管理服务规范
4.2.1根据商业物业的具体特点、功能定位和合同约定，应设置
相适应的物业管理服务机构，配备管理人员和服务人员及基本设施。
4.2.2商业物业基本的管理职能为：
——办公室（含前台、财务、采购、仓库）；
——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；
——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；
——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。
4.3 物业服务人员
4.3.1 物业现场服务机构负责人应按物业管理行业规定取得相应的职业资格证书。
4.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从事特种作业的服务人员应经过培训，取得特种作业资格。上岗五个月以上的员工持证上岗率达100%；工程技术人员具有中级职称者不少于两名。
4.3.3 物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄整洁。 篇3：物业服务方案(商业) 目
录
一、项目概况
二、综合服务质量标准
三、面积数据
四、物业公共服务费标准
五、管理人员配备
六、物业管理服务原则
七、物业管理服务内容及范围
八、商业管理特点
九、突发事件管理
十、商铺装修管理
十一、户外广告管理
十二、商业管理核心要求
十三、租赁管理
十
四、突发事件应急方案 （商业）物业服务方案
一、项目概况：
本建筑区划位于成都市郫县红光镇红高路1号
本建筑区划规划设计的物业类型为：住宅、商业。
本建筑区划规划建设净用地面积135100平方米。
本建筑区划总建筑面积622789平方米。其中地上计入容积率的建筑面积472580平方米（住宅建筑面积390494平方米，商业用房建筑面积80792平方米，物管用房建筑面积945平方米）；地下建筑面积138432平方米，地下2层；总绿地面积40530平方米。
本建筑区划的建筑密度为26.7%；综合容积率3.498；绿地率30％。
本建筑区划规划建设机动（地下）车位4550个；其中：商业占645个。
按照规划设计建造非机动车停车位6339个。其中：商业占2421个。
项目配套：
本物业设有五星级全域会所式酒店，涵盖室外露天泳池、亲子玩乐室、篮球馆、羽毛球馆、台球室、拳击馆、健身馆、乒乓球馆、沙狐球馆、壁球馆等十余项设施及大型连锁超市、电影院、社区服务中心。
二、综合服务质量标准
1、确保服务及时率100%；
2、客户服务满意度85%以上；
3、环境及保洁达到优秀等级；
4、设施设备完好率达98%，设备有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率为0；
三、面积数据
1、商业总建筑面积：80792平方米
1）集中商业建筑面积：16868平方米
2）沿街商业建筑面积：13330平方米
3）人人乐大型超市建筑面积：3300平方米
4）太平洋影城建筑面积：5893平方米
四、物业公共服务费标准
物业服务费：建筑面积×收费标准
收费标准：3.0元/㎡/月
五、管理人员配备及主要职责
管理人员的配备原则：因事设岗、精简高效，使客户感觉没有虚职，没有闲人。
1、客户服务部：全面负责商业客户服务工作。主要职能是客户接待与内部管理。本部门直接
接受物业服务中心经理领导。
该部门设主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商业1名），主要在前台。 主要职责：
1）严格遵守公司各项规章制度，服从管理。
2）接受物业服务中心经理的直接管理，对其工作负责。
3）负责物业管理工作的组织实施，收集物业各类数据，具体执行物业管理计划的编制工
作。
4）负责与相关单位的协调、沟通，并建立良好的合作关系。
5）按时记录并核对水电起止度及收取，负责物业租赁费的催收。
6）每天不定期巡查商业区域的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录。
7）处理前期物业的突发事件并及时上报领导。
8）完成领导临时交办的其它工作。
2、工程维修部：全面负责设备设施的运行、保养和维修工作。主要职能是保证商业正常安全
运行，使物业保值和升值。本部门直接接受物业服务中心经理领导。
该部门设主管1名，水电、土建、机电三个专业的工人各1名。
3、秩序维护部：全面负责商场、影城及零星商铺的巡逻、监控、消防和车管工作。主要职能
是安全防范和消防管理。直接接受物业费业务中心经理领导。
该部门设秩序维护领班1名，秩序维护员6名（巡逻岗）。
A、主要职责：（巡逻岗）
B、主要职责：（车场）
1）严格执行公司各项规章制度，服从管理。
2）接受物业经理的直接管理，对其工作负责。
3）负责车场管理工作的组织实施。
4）负责与相关单位协调，维护车库经营正常运行。
5）负责车场突发事件的前期处理并及时上报领导。
6）负责车场智能系统操作的指导、监查管理并简易维护，保证系统的正常运行。
7）严格按照车场管理制度每天不定期巡查车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放情
况，保证车质及车辆的安全，做好巡查记录。
8）随时对道路和停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全，发现漏油、漏水，未关车窗、
车门、车灯，应随时通知车主，做好记录。
9）发现进场车辆有损坏时应向车主当场指出，并做好记录。
10）
11） 车场规定载有易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入车场。 严守岗位，不得擅离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇
到的各种问题。
12） 完成领导临时交办的其它任务。
4、清洁绿化部：全面负责商场、影城的室内保洁、室外保洁与绿化养护工作。主要职责是保
洁服务管理和绿化服务管理。直接接受物业服务中心经理领导。
该部门设清洁员5—7名，绿化1名。
A、主要职责（清洁）
1）
六、管理服务原则
1、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满意度为服务目标。
2、以塑造商业品牌，事先物业保值增值为目标。
3、建立完善管理体系，打造高效商业管理队伍。
4、为客户利益、顾客利益及物业整体发展而服务。
七、物业管理服务内容及范围
商业物业管理内容包括设备运行维护、安防和环境清洁等硬性服务，也包括环境的营造、人性化的细节服务等软性服务，只有将二者结合，才能更好提升商业物业的附加值和开发商、商家使用过程中对其工作的认同感。管理内容主要包括：
1、安防管理：
确保客户、顾客生命财产安全，是商业正常运营的基本条件，强有力的安防工作是商业正常运营的有力保障。商场、影城营业时间内人流量大，人员庞大而且复杂，安防实行明岗与便衣巡逻、视频与监控相结合，与当地派出所密切配合；营业结束后统一清场。
工作要点：治安巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及出入登记管理。
2、消防工作：消防责任重于泰山。切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、商
场及影城内严禁使用大功率电器、严禁动用明火，一年内组织不少于两次消防演习。 工作要点：消防设备设施的日常检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻等。
3、保洁消杀绿化管理
洁净的公共环境，是商业管理服务水平、企业形象的重要衡量指标。营业时间内实行公 共场所不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境。定期开展公共环境的消杀工作，做好绿化维护，提升商业环境品质。
工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀。
4、客户服务管理：
1）建立客户服务管理制度；
2）办理入驻（迁离）手续，应查验客户相关资料，按规定程序办理，及时建档归档。
3）及时处理各类客户服务事宜，向客户宣传国家物业管理法律法规，促进客户正确、安
全使用物业。
4）接待服务
A、物业服务区域内应设立并公示服务电话，根据服务合同约定，明确服务时间，有服务
记录。
B、接受客户诉求信息，应视情况轻重缓急程度，采取立即、及时或按约定时限予以答复
和处理。
C、受理客户投诉，应核实情况，做好记录，及时处理，登记存档。重要、重大投诉应回
访。
切实满足客（商）户的需求，不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，形成商户、物业公司团结一致，共谋发展的良好局面。所谓客户服务无小事，客户服务无止境，细节与执行力决定客户服务水平。
工作要点：良性沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注客户发展。
5、公共设施设备维护保养
加强商业物业重要设施设备日常检查、维保，及时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生。
工作要点：日常巡检、提前排除安全隐患、分步实施中修、大修计划。
八、商业管理特点：
1、顾客流量大、流动性强，
进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要。
2、管理点分散
出入口多，电梯、自动扶梯、分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度大。
第17篇：学校物业管理方案初稿
学校物业管理方案初稿
一、物业概况 1．基本概况
2．设备设施概况 3．业主构成概况
二、管理服务事项
三、管理目标
四、机构设置与人员配备
五、管理服务办法 1．运作规范 2．作业规程
六、延伸服务方法
七、物业服务费用收支预算 1．第一年度物业管理费用预算 2．年度能源费用预算
3．物业服务项目的收入预算 4．年度物业服务费用支出预算
八、本项目物业项目分析与本项目概况 1．本项目专题分析
2．本项目委托专司管理的优势 3．本项目物业管理服务需求
九、物业管理方案综述编制说明 1．本项目物业管理服务目标及定位 2．本项目物业管理创新理念
3．本企业承诺提供的物业管理服务内容 4．本企业承诺提供的便民服务内容 5．本项目物业管理基本服务承诺 6．本项目物业管理总体措施
7．与校园文化相融合的管理创新措施 8．本企业保障支持系统简介
十、物业管理具体方案编制说明 1．管理处组织结构设置 2．管理处岗位设置 3．物业管理处管理方案 4．客户服务中心管理方案 5．工程总管理方案 6．保安部管理方案 7．环境管理部管理方案
十一、可供选择的物业管理服务 1．服务部管理方案 2．宿舍部管理方案
十二、其它补充说明 1．突发事件应急预案 2．物业档案管理设想 3．员工考核管理办法 4．重大活动保障措施
5．关于管理处工作服的设想 6．关于财务管理的设想 7．关于食堂管理的设想
十三、安全管理
十四、环境卫生管理
十五、水电及公共设施管理
第18篇：学校物业管理方案范本
学校物业管理方案范本
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物业管理方式
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）
学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）
学生公寓宿管员：8人
学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）
共需外聘人员16人
四、运行费用
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为300,000.00元。
附件1：学生公寓服务内容和服务标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
3、环境卫生服务标准
（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
（3）、公寓内的公共卫生间。
标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防服务标准
（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修服务标准
（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服务标准
（1）、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
（3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算。蜂巢物业管理网收集并整理。
附件2：公寓管理部主要岗位职责
一、公寓管理部部长岗位职责
1、负责在校学生的住宿信息、档案及资料的管理工作。
2、负责新生的宿舍安排工作
3、负责在校住宿学生因休学、复学、退学、转专业等原因而进行的宿舍调整工作。
4、负责学生离校时的宿舍退还手续。
5、负责进修生的住宿安排工作。
6、负责走读生的的审批工作。
7、负责各公寓的安防、清洁的服务过程的监督检查，对不合格现象有权提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
8、不定期抽查公寓内安防、清洁等服务过程，发现问题及时解决。
9、负责所属员工的培训工作。
10、中心主任安排的其他工作。
二、公寓管理部物业监理岗位职责
1、努力学习，积极工作，自觉遵守中心的各项规章制度。
2、对各公寓安防、清洁等服务过程行使监督和检查权利。
3、检查公寓内卫生，做好检查评分记录，对卫生不达标的提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
4、检查公寓内各种设施的使用状况，若有缺损须查明原因及时报修，对维修结果进行登记。
5、检查公寓内安全情况、消防器材状况、安全隐患状况等，发现问题及时上报。
6、检查公寓宿管员上岗情况、工作情况等。
7、负责检查结果的汇总、分析工作，发现潜在的问题并提出整改措施。
三、公寓管理部宿管员岗位职责
1、协助管理部部长做好所辖公寓住宿学生的信息及相关资料管理工作，做好新入住学生、离校学生及其他原因调整宿舍学生的登记调整工作，及时更新学生公住宿一览表。
2、负责所属范围内各宿舍学生的全面管理，保证安全、稳定是首要责任。遵照学校规章制度督促指导学生遵守、执行。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
3、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无关之事。工作认真、秉公办事、坚持原则、不讲情面。
4、负责来访人员的登记（一律凭本人有效证件并留证入访），保证宿舍的安全。管理第一，服务为重，注意仪表，微笑服务，以礼待人。
5、树立良好的服务意识，安全意识和责任意识，主动调解学生中发生的纠纷；严禁与学生发生争吵甚至打斗；必须随时检查并巡视宿舍，发现赌具和禁用器具，予以收缴并及时报告；制止学生聚赌、吵闹、打斗等不文明行为。在本岗位负责区段内外巡查，密切注意出入人员，发现可疑的人要礼貌地进行盘查监控，果断处置发生的问题，并及时汇报。
6、对学生在本楼内的组织纪律进行监督、检查，了解学生思想动态，有针对性地进行教育、批评和表扬。加强与学生的交流、沟通，融洽感情。
7、督促和教育学生爱护公寓内公共财物，发现损坏的要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。
8、做好或配合新生入学与毕业生离宿时的家具清点、核实、发放、维修登记等工作。
9、负责公寓宿舍的安全和管理工作，督促学生打扫卫生，交班要将本班情况向接班人员交待清楚，重要情况作好记录。
10、保证和控制所属宿舍区水、电设施如有损坏，要填写维修派工单，负责通知并落实维修事宜。负责所属范围水电费用的计量和收取。
11、定期检查安全及消防系统，加强防盗、防火巡视工作，严密控制进出门户。
12、负责房间钥匙管理。原则上所掌握钥匙只供紧急情况使用，确需使用的，确认使用者身份后，须由宿管员亲自开门。
13、配合完成必要的突击任务。
四、公寓管理部保洁员岗位职责
1、负责所属范围内环境卫生的清扫，保持清洁卫生是首要责任。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
2、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，工作认真，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无之事。
3、树立良好的服务意识、安全意识和责任意识，微笑服务，以礼待人，不得与学生发生冲突。
4、每天扫拖、清洁走廊、楼梯及扶手，清除垃圾，灰尘、痰迹，墙面球印、脚印、蛛网、积灰要及时清除，及时处理所属范围的垃圾，不得乱倒、堆积。做到局部随时保洁。
5、每天打扫公共厕所、洗室，做到地面无积垢、墙面清洁、无蛛网、积灰，无异味，做到局部随时保洁。
6、每周对公共部位进行一次大扫除，彻底清除门窗、玻璃、墙壁上积灰、蛛网等。做到局部随时保持清洁。
7、每天打扫本公寓周边所属区域卫生，并做到随时保洁。
8、维护公共设施，有损坏要及时保修，督促和教育学生爱护公共卫生，不准污染墙壁，发现故意破坏公共卫生要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。
9、提高警惕，注意防火、防盗、防破坏，发现可疑情况应及时处理或报告。
10、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，灭鼠除害。正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。
11、爱护工具，节约用水用电，降低成本，提高工作效率。
12、配合完成必要的突击任务。
附件3：公寓管理部工作规程
公寓宿管员工作规程
一、开关灯管理规定
按中心规定，宿舍楼内早6：00开门、6：30分供电，晚12：00关门，11：30分熄灯，周
五、六及国家法定节假日的前一天熄灯、关门时间顺延半小时。
二、夜间值勤管理规定
值班人员实行24小时不间断值勤制度，每晚必须按时关楼门，关楼门后，必须到各楼层检查有无违章用电及留宿外来人员现象、并保持高度警惕。
三、人员进出管理规定
1、学生必须佩戴校徽或持学生证出入楼门。
2、外来人员必须到值班室登记，并凭有效证件换取会客正，方可进入宿舍楼，会客完毕后到值班室凭会客证领回个人证件，当值门卫必须详细登记外来人员进出楼时间及会客对象。
3、男生不准进入女生楼，女生不准进入男生楼（特殊情况除外）。
四、调换班管理规定
值班员在调换班的前一天，必须向公寓管理部提出申请并说明原因，批准后方可调换班次，严禁私自调换班。在调换班时必须与换班人履行交接手续，并对调换后出现的问题承担部分责任。
五、交接班管理规定
1、交接班前当班人员必须填写好各项登记记录，并做好在岗期间的工作日记。
2、交接班时，下班人员要把本班的工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
3、钥匙、工具等物品要交接清楚，并在交接班记录上签名。
4、对出现的问题，交接双方必须当面说明，若交班人离开后，接班人才发现属于上一班责任的问题，必须立即报告楼长处理。
5、需要交班人在岗继续处理的问题，接班人应积极协助完成。
6、必须按时交接班，无特殊情况不得超时接班；交班人未到，交班人不得擅自离岗，否则有此产生的一切后果由交班人负责。
六、水电费用的计量和收取
1、每月最后一日抄写所在公寓水电表读数，每月1日交于中心办公室。
2、每月10日前将所在公寓水电费收齐后交于中心办公室并公布。
七、每周检查一次学生宿舍卫生，并填写学生宿舍卫生检查表，于周五报中心办公室
学生公寓清洁操作规程
（1）每天上午7：30－11：30、下午1：30－5：00各清扫学生公寓内卫生一次。
（2）走廊及楼梯：清洁员每天上班后首先清扫走廊地面及楼梯，从底层至顶层自下而上清扫楼道，将果皮、烟头、纸屑等垃圾收集在一起，然后装进垃圾车，将垃圾送到指定的垃圾中转站；将拖把洗净拧干，从顶层往下逐层逐级拖抹楼道地面及楼梯。拖抹时，要随时清洗拖把，以保持地面清洁。
（3）扶手及栏杆：备抹布一块，将其洗净，自下而上擦拭楼梯扶手及栏杆。擦拭时，要随时清洁抹布。
（4）墙面、宣传板及开关：先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹沫湿残纸，轻轻用刀片刮去，撕下宣传板上的过期资料和通知，用湿抹布擦拭干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦拭各楼道灯开关。
（5）消防栓、管等器材：先用扫把打扫消防器材上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
（6）暖气片、管等器材：先用扫把打扫暖气上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭暖气，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
（7）配电箱及电表箱：用干抹布擦拭配电箱、电表箱上的灰尘及污迹。
（8）玻璃及灯具：按《灯具、门窗玻璃的清洁》进行作业。
（9）每小时巡视检查楼内卫生一次，保持楼内清洁。
标准
（1）宿舍楼每一周对公共卫生进行一次大扫除，彻底清除门、窗玻璃，墙壁，灯具上的灰尘、蜘蛛网等，对卫生间进行消毒处理。
（2）日常清洁符合《学生公寓清洁标准》的要求。
注意事项
擦拭配电箱禁止用湿毛巾，不得将配电箱门打开，以防触电造成意外。
灯具、玻璃清洁操作规程
操作规程
1、玻璃及镜面的清洁
（1）先用刀片除去玻璃边缘的污垢。
（2）将清洁济用水稀释、把抹布放在清洁济内洗净，然后将抹布按玻璃顶端，从上往下擦拭。当玻璃的位置与地面较接近进，可以横向擦拭。
（3）用无绒毛巾或报纸抹去玻璃上的水珠。
（4）用湿抹布将玻璃框擦拭干净。
（5）最后用拖把抹净地面上的污水。
（6）若擦拭高处玻璃，应二人配合，系好安全带或采取其他安全措施。
2、灯具的清洁
（1）准备梯子、螺丝刀、抹布等到工具。
（2）关闭电源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。
（3）先用湿抹布擦拭灯罩内的污迹及虫子，再用干抹布秣干水分。
（4）将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。
（5）清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯罩，然后用抹布分别擦拭灯管、灯具及盖板、重新装好。
标准
（1）学生公寓每周清洁一次。
（2）玻璃上无污迹、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
（3）清洁后的灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
注意事项
（1）清洁高处玻璃或在梯子上作业时应注意安全，以防摔伤。
（2）清洁灯具前应先关闭电源，以防触电。
（3）人在高处作业时，应注意防止灯具、工具或其他物品掉下砸伤行人。
（4）用螺丝刀拧紧螺丝、固定灯罩时，应将螺丝固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。
附件4：公寓管理部员工考核制度和实施细则
员工考核制度
为客观地评价员工的工作表现，提高中心对中工奖惩的准确性，更好地调动员工的工作积极性，特制定本制度。
1、考核方法
普通员工每月考核一次，管理层每学期考核一次，年终考核普通员工按月累计成绩，管理层按学期累计成绩。中心将根据考核的累积成绩奖惩员工。
2、考核内容
考核以员工考核表为依据，内容包括服务意识、仪容仪表、考勤、纪律、责任民心，工作态度、管理能力、以身作则、表达能力、团结协调等10个方面。
3、评分比例
每月（或每学期）考核满分为100分
4、奖惩
（1）处罚。普通员工当月考核扣分达40分，扣当月浮动工资20%；管理层每学年考核扣分达40分，扣岗位津贴的20%。
（2）奖励。中心每学年根据考核员工的积累成绩，奖励成绩突出者。
①优秀员工奖。中心根据每学年考核员工的积累成绩奖励突出的优秀员工（比例约占中心人数10%），除颁发荣誉证书并通报表扬外，还将给予物质奖励。
②优秀班组奖。中心对成绩较突出的班组（比例约占中心班组的5%-10%），给予通报表扬、颁发奖状并给予物质奖励。
③优秀管理部门奖。对部门成绩突出的，中心将颁发奖状，通报表扬并颁发奖金。
5、考核步骤
（1）部门主管每月对下属员工考核评分，在员工考核记录表上填写考核分并说明扣分或加分的原因。
（2）考核员工记录表要每月交给被考核人签名确认。被考核人如有不同意见，也可以在备注栏中说明。
（3）管理层由中心主任直接考核并予年终汇总。
管理部部长考核细则
物业监理考核细则
公寓宿管组长考核细则
公寓宿管员岗位工作考核细则
公寓清洁工岗位工作考核细则
附件5：人员招聘条件
宿管员招聘条件：
1、具有普通高中、中专或以上文化程度；
2、有一定的组织管理能力或学生工作经验；
3、忠于职守，服从分配，有较强的吃苦耐劳精神；
4、年龄18周岁以上，45周岁以下，身体健康；
5、品行端正，无违纪、违法行为；
6、中国共产党党员或在大中专院校担任过班长、学生会部长以上职务，能力出众且受过各级表彰者优先考虑；
7、有较强的文字表达能力和宣传特长的，同等条件下优先考虑；
8、同等条件下下岗职工优先。
保洁员招聘条件：
1、具有初中或以上文化程度；
2、忠于职守，服从分配，有较强的吃苦耐劳精神；
3、年龄18周岁以上，45周岁以下，身体健康；
4、品行端正，无违纪、违法行为；
5、同等条件下下岗职工优先。
附件6：数据对比
宿管员：管理学生1000以上，工资1000至1200元；管理学生1000以下，工资800至1000元。
保洁员：清扫面积约600平方米，工资600至800元
第19篇：中学校物业管理方案
中学校物业管理方案
【中学校物业管理方案】
针对侯集中学的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将侯集中学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
一、安全管理
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。
6、完善各项管理制度
来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。
男女生不得互相串宿舍。
按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
开展意见调查，物业定期发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
7、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
8、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。
清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；
玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；
楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；
宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
配电部分电缆沟无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。
第20篇：某年学校物业管理方案
XX年学校物业管理方案
学校要认真贯彻执行党的教育方针、政策和法规，遵循教育规律;坚持依法治校和以德治校，以科学发展观统领教育的全局，全面实施素质教育;下面是小编整理的XX年学校物业管理方案，欢迎大家阅读!
一、成立机构
为切实加强和实施我校常规管理工作，特成立“锦屏镇中学校实施方案”领导小组，组成成员如下：
组长：杜志永副组长：苗绍军
组员：张雪宏、李维亚、黄良英、孙跃魁、严爱波、戴剑峰、曾国俊、张正武、赵汝斌、李仕红、季武光。
组长负责我校常规理实施方案实施的组织、领导和协调工作。副组长组织其他相关人员，具体负责我校常规理实施方案的推行和实施。
二、基本做法
(一)行政管理
1、全面贯彻党和国家的教育方针、政策，坚持正确的办学方向。
2、学校常规管理工作由校长全面负责、分管领导具体负责，具体分工，狠抓落实。
3、加强民主管理、实行校务公开。发挥党组织在学校工作中的政治核心作用以及工会、共青团、少先队等群团组织在学校管理工作中的作用。
4、制定科学的、符合学校发展实际、操作性较强的近期、中期和远期发展规划，做到一次性规划、分阶段实施。
5、加强学校领导班子自身建设。使校级领导班子具备国家规定的相应学历和职称，积极参加岗位培训，不断提高自身素养。坚持每周一次集体政治业务学习(逢单周全校性学习、逢双周按年级组学习)，不断提高理论水平、管理水平和业务能力。
6、加强中层管理干部队伍建设。合理设置学校中层工作机构，遴选中层管理干部，明确各类人员的工作职责，以制度管人。
7、加强教师队伍建设。加强教职工的思想政治教育和师德教育，有计划地组织教师参加各种形式的业务学习和教研活动。
8、平时工作有布置、有检查、有评比、有记录，做到各种活动有记载、各项工作有记录。
(二)教职工管理
1、要求教职工遵守学校各项规章制度。教职工要遵纪守法，按时上、下班，按时参加学校组织的各种会议和活动，不迟到、早退和旷课。要服从组织安排，按时按质按量完成学校布置的各项工作任务。
2、关爱学生。教师不得讽刺、挖苦、歧视学生，不得体罚和变相体罚学生，不得撵走和变相撵走学困生。
3、教师必须衣着整洁，仪表端庄，团结同志，行为举止文明礼貌，语言规范健康，遵守职业道德，为人师表;上课期间不准吸烟和讲电话。不强制学生购买教学辅助材料，不向学生推销商品。不得在校园内打麻将、打牌，不得参与黄赌毒、封建迷信和邪教活动。
4、教龄在10年以下的青年教师每学期应听课15节以上，教龄在10年以上的教师每学期听课10节以上。
5、45岁以下的教师要有计划地学习、应用电脑知识，学会使用现代教学设备，树立终身学习理念和现代教育意识。
(三)教育教学管理
1、严格执行国家课程计划。按照国家课程计划和课程标准编制课程表，开齐课程，开足课时。
2、合理安排学生作息时间。严格控制学生在校活动时间和活动量(包括教学、自习、课外活动时间)。
3、规范教材和教学辅导用书。不使用未经省中小学教材审定委员地审定和未列入省教育要教材目录的教材及各类辅导材料、参考读物、练习册、试题集等。
4、加强学籍管理。严格学生转学、借读、休学、复学等手续。
5、严格教学常规。抓好备课、上课、布置与批改作业、辅导、课外活动、考核等教学工作的各个环节。每月开展一次“四查”(查备课、上课、作业批改、听课笔记)工作，并将检查结果记入教师业务档案。
6、保证音乐、体育、美术课时。每天坚持“三操”(即早操、课间操、眼保健操)、“两课”(体育课、课外活动课)，组织每届七年级新生做好军训工作。
7、每学期举行两次以上全校性的教研活动，每月举行一次教研组活动，并做好教研教改活动记录。每学年开展一次教研教改成果评奖活动。
8、大力普及信息技术教育，优化教学手段，丰富教学内容，提高教学质量。
(四)学生一日常规
1、遵守作息时间。有病有事不能到校的要向老师请假。住校生要按时睡觉，按时起床，不得留宿外来人员，未经请假不得在校外住宿。
2、生活简朴，讲究卫生、注重仪表，穿戴整洁，坚持佩戴校牌和团员标志，遵守校纪校规，养成良好的生活和学习习惯。
3、文明礼貌。尊敬师长，孝敬父母，团结同学，乐于助人，惜时守信。不进营业性歌舞厅、桌球室、电子游戏室、网吧等场所。遵守交通规则，爱护公共财产，爱护花草树木。
4、勤奋学习。课前认真预习，认真听讲，认真笔记，勤于思考，勇于提出问题，发表见解。课后认真复习，独立完成作业，考试不作弊。
5、合理安排课余生活。积极参加团队活动和社会实践活动。
(五)德育管理
1、加强党组织、共青团、少先队、班主任等德育工作队伍建设，按德育工作职责要求，明确各类组织、各类人员的工作侧重点，分工协作，构建校本德育教育合力。
2、坚持升国旗制度。严格执行《国旗法》，坚持每周一的升国旗仪式，组织师生在国旗下讲话。
3、开展形式多样的校园文化活动。组织学生扫墓、演讲比赛、歌咏比赛、运动会等。
4、每学年评选一次“十佳学生干部”、“十佳学生”、“优秀共青团员”和“先进性集体”等，形成良好的激励机制。
5、净化育人环境。建立中学生常识宣传栏。
6、加大对校内外环境综合治理。防止宣传暴力、凶杀、色情、恐怖、迷信的图书报刊、音像制品等在校园内传播。
7、建立学校、家庭、社会三位一体的德育工作机制。每学年对新生进行一次心理健康教育专题讲座，一次法治教育专题讲座，通过家长会进行一次家庭教育专题讲座。
8、积极开展“三生”教育活动。结合校本实际，有针对性地对学生进行生存、生命、生活教育，使学生珍视生命，爱惜生活，从而提高学生适应社会的能力和自我管理能力。
(六)后勤管理
1、建立健全各项财务制度。严格遵守财经纪律，合理使用学校经费，实行收支两条线和银行开户管理制度、现金管理制度以及“一支笔”签报制度，执行大额开支报批制度，报账员要按规定填报《会计报表》及相关财务资料。
2、严格执行财务审计制度。成立学校财务监审核小组。定期和不定期地对学校财务进行审计，并向全体教职工公布审计情况。
3、建立健全校舍、教育教学设施、食堂、水电、办公用品等物业管理制度。基建和维修项目在县教育局指导下实行公开招标或议标。
4、加强学生食堂管理，制订并执行卫生制度和采购验收制度，确保学生食品卫生安全。
5、严格就餐纪律，桌椅擦净，排列整齐，地面、洗碗池及其他地方无乱倒的饭菜。
6、学生食堂不向外承包，坚持以服务学生、服务教育宗旨。
(七)校园建设、绿化美化
1、校园建设作好整体规划，有计划地组织实施，制订落实各项管理措施。20xx年内，完成学生宿舍楼建设，文化长廊建设，食堂改造，电路改造，硬化食堂前的路面。认真搞好校园内的净化、绿化和美化工作，杜绝随意攀摘、践踏花草树木的现象
2、建立卫生包干和检查评比制度，抓好环境卫生，做到校内无杂草，墙壁无污迹、灰尘，地面无果皮、纸屑、烟蒂、痰迹，垃圾入箱，厕所每天打扫，定期冲洗。
3、要求实验室、办公室、会议室等各室的门窗、玻璃安装齐全，桌椅排列整齐，窗明几净，各类物件安置有序。图书室、实验室安静整洁，图书资料、报刊杂志、实验用品摆放整齐、方便使用。各类用房定期作安全检查，及时维修。
4、加强学生宿舍管理。让学生宿舍空气流通、清洁卫生、物品安放有序，有宿舍管理规定，有住宿学生台帐等。
5、规范校内车辆摆放。校园内的车辆必须按指定地点排列整齐。
(八)安全卫生工管理
1、建立大型活动报批制度，未经县教育局批准，不组织学校参加各种庆典活动，不组织学生参加商业性庆典、演出等活动。
2、加强学校安全卫生教育。组织收看安全教育、法制教育专题片等，增强师生的防范意识和自护自救能力。
3、安排专职人员做好各室的通风换气、采光照明、防火防潮防虫等工作。
4、坚持开展安全检查和事故防范工作。及时排除安全隐患，严格教学设施、化学药品、饮水饮食、取暖、用电、体育、劳动和其他集体活动等方面的管理，保证师生安全。住校生原则上不得在校外住宿、就餐，确需在校外住宿、就餐的，由学校确定专人负责，登记管理。
5、建立安全保卫制度。各室设置专人负责，建立岗位责任制，严格管理。节假日安排人员值班。
6、学校每年对学生进行一次体格检查，建立学校体质健康卡，纳入学生档案。
(九)各功能室管理
1、实验仪器室、电教器材必须记好物品明细帐，新添置的实验仪器、电教器材先入帐后使用。每学年须作一次清查，易耗品、仪器、器材报废经核实，帐面作注销，使帐物相符。
2、仪器、器材必须专人保管、责任到人。师生不能归个人所有。
3、保管人员要了解仪器、器材的功能、操作方法及性能，以便协助教学人员工作。
4、教师借用仪器、器材必须做好登记，按时归还。外单位或个人借用，必须经领导、主管人员批准方可出借，若有损失，照价赔偿。
5、实验仪器的存放、保管应遵守仪器保管规则，分类存放，标好标签，便于使用。对易燃、易爆等药品应专柜保管，注意安全。所有仪器、软件资料，音像资料分门别类存放，摆放整齐便于使用。
6、各室要经常清扫，保持清洁，做好防尘、防火、防湿等工作。
(十)制度建设、档案管理工作
1、健全各项常规管理制度，明确各个岗位责任目标要求。做到项目工作有要求，事事处理有依据，人人有事做，事事有人管。按时按质按量完成县教育局布置的各项工作，自觉接受检查、监督和指导，坚持重大事件、重大活动请示、报告制度。
2、健全教师考核制度。健全教师教育教学业务档案，完善教学效果评价和教学过程监控机制，每年对教师的政治思想、业务水平、工作态度和工作实绩进行量化考核，以此作为评定职称，受聘上岗、晋职晋级和奖惩的重要依据。
3、加强学校档案建设。配备档案资料柜，设兼职管理员。学校的文书、学籍、人事、统计报表等规范齐全、分类陈列，发挥档案资料的使用效益，逐步过度到文本档案与电子档案共存的管理平台。
一、指导思想
认真贯彻落实全国、全省和全市基础教育工作会议精神，大力推进中小学教育六项工程建设，切实加强学校常规教育教学工作管理，建立健全教育教学常规管理制度，建立常规管理的有效机制和长效机制，消除教育教学管理过程中的薄弱环节，全面加强学校内部管理，全面提高办学水平和教育质量，努力办好令人民满意的教育。
二、目标任务
1、逐项抓好落实工作。严格按照《赣州市中小学校管理工作常规(试行)》要求，通过开展学校常规管理年活动，规范办学行为，全面贯彻教育方针，全面实施素质教育，全面提高教育教学质量。
2、加强校园“三风”建设。努力提高教师职业道德素质，引导广大教师教书育人、为人师表、爱岗敬业，树立良好的教师职业形象。使学生勤奋好学、积极进取、全面发展。
3、建立良好育人环境。努力做到校园环境干净整洁，师生行为文明规范。教师教学区内禁止吸烟，学生在校园内禁止吃零食;把学生的行为习惯养成教育落在实处，抓出成效;大力开展“争当文明学生、争做文明班级、争创文明校园”活动。
4、落实各项管理措施。坚持规范的升旗仪式，坚持规范的教育教学常规检查，坚持规范地开展学习“八荣八耻”等各项主题教育，提高学校常规管理水平。
三、方法步骤
1、前期准备阶段(20xx年3月下旬前)。学校组织教师学习《赣州市中小学校管理工作常规(试行)》，制定具体的实施方案，对照要求，逐条逐项进行自查自纠，将基本要求，分别明确到各个部门，细化管理目标，明确岗位职责，找准问题关键和工作切入点，研究制定措施，狠抓落实。
2、全面实施阶段(20xx年4月-20xx年12月)。建立健全各项规章制度，使教育教学常规工作不断完善和发展，充分体现现代教育教学管理理念和工作思路，充分发挥规章制度在教育教学管理过程中激励评价功能，初步建立现代学校管理制度，努力提高学校的办学水平。
3、总结迎检阶段(20xx年元月)。迎接市教育局考核评估组对我校的检查评估，积极申报市中小学校常规管理工作优秀学校，并做好相应的文档整理工作。
四、工作措施
(一)、建立岗位目标责任制，调动工作积极性。
(二)、健全检查考核制度，树立良好的形象。
(三)、加强学习宣教力度，建设学习型学校。
(四)、坚持“三个不变”，加强德育工作领导。
(五)、坚持“四个抓好”，提高教育工作成效。
(六)、坚持“五项管理”，明确教育教学目标。
(七)、加强安全工作管理和法制宣传教育力度。
