房地产基本分析范文
推荐第1篇：房地产分析
针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房和城乡建设部新闻发言人日前就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。（6月5日新华网）
5月，各地楼市成交活跃，当月30个重点城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。在房地产投资创新低、经济增长下行压力增大的背景下，被抑制的楼市刚需入市，部分城市放松房地产政策，开发商以价换量进行促销，楼市初现“回暖”。但是“回暖”犹如昙花一现，预计下一个高潮是在金九银十。
从长远来看，中央房地产调控政策不会放松。5月18日至20日，温家宝总理在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会，温总理指出，要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”。5月23日，温家宝总理主持国务院常务会议，再次提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。
住房和城乡建设部强调要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策，只针对首套房的信贷支持和税收优惠政策，表明遏制投机投资性购房需求等调控措施未变。
投资性需求如今不再是主导，与此同时，保障房压市加大了市场供给，对遏制高房价也起到一定作用。住房和城乡建设部的数据显示，截至今年4月底，全国已开工城镇保障性安居工程228万套，基本建成150万套，完成投资2470亿元。
但我们不能盲目乐观，楼市还处于一个相当不稳定的状态，合理房价的目标尚未实现，房地产市场调控要维持现状压力很大。地方政府急需找到拉动投资增长与降低房价的最佳结合点，并杜绝信贷资金违规流入房地产市场。
稳定和严格实施房地产调控政策关系民生大计。在确保经济稳增长的同时，各地应严格执行中央的差别化住房信贷、税收政策和限购等措施不动摇，以引导房地产市场良好秩序的形成，巩固房地产市场调控的成果。（陈宏）
推荐第2篇：房地产分析
房地产作业
32011110100房地产调控应强化市场调控手段
监管部门近期表示，房地产调控应更加注重市场和法制手段。业内人士认为，当前行政调控措施产生的效果毋庸置疑，但市场和法制的调控手段亟待跟进发力。未来开征资本利得税、从严征收土地增值税、调整土地供应结构等措施都可能进入监管部门的考虑范畴。 此前，呼声较高的市场手段是开征房产税，增加房屋持有成本，长期看可以减少投资者囤积房屋的动机，扭转房地产市场供需关系。但有专家指出，税法是国家基本大法，出台必须理由充足，程序合法。征收房产税涉及土地使用费的缴纳问题，事关土地制度;开征房产税需要避免其成为地方政府财政收入的新支柱，加重普通百姓负担;除商品房外，其他各类非商品房如何征收房产税;此外，存在征税成本较高，存量房的普查评估困难等问题。短期内，全面开征房产税难度较大。
在房地产市场开征资本利得税，被业内视为遏制投机性购房的重要市场手段和法制手段。在买卖环节征税，根据交易时标的价格的高低，按照不同的税率征收;根据所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。比如，如果购买一套房子是150万元，一年后如果以200万元卖掉，赚的50万元利润就以超过70%的税率征税，即上缴超过35万元的资本利得税，这样炒房的利润空间就大大缩小。
从严清算土地增值税，也是具有可行性的市场和法制手段，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快开发进度、增加市场供给，改善市场供求关系。同时，从严征收土地增值税也会在一定程度上加大开发商的现金流压力，特别是对那些项目不大、实力不强的房地产开发企业，促进其加快销售回笼资金。
不过，从房地产市场长远发展来看，改革税制、打破地方政府对土地财政的依赖，降低地方政府推高地价和房价的动力，才能使房地产调控政策得到更好的贯彻落实，从源头上解决地价和房价居高不下的问题。
此外，专家建议，调整土地供应结构，加大土地市场调节的灵活性。如增加保障房建设用地供应，增加普通商品房用地供应，减少低密度高端住宅用地供应，适当提高商品住宅项目的容积率。同时，政府作为土地市场提供者，可根据土地市场行情，进行逆周期调节，保持土地价格平稳。同时，加快研究保障房的市场化运营体制，更好地引入民间资金进入保障房建设中来，提高保障房供应数量。
总之，房地产调控政策体系庞大而复杂，监管部门应适时研究完善市场和法制手段，减少行政调控带来的负面效应，多管齐下促进楼市稳定健康发展。
环境因素对房地产价值造成影响的典型案例
我国在一些房地产方面的诉讼案中，已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范，使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。例如，北京某开发公司开发的一宗房地产项目，由于冬季施工造成的居室内氨污染，使业主的身体健康造成损害。因此，业主到法院就污染问题进行起诉，法院受理了此案。经有关部门检测，在
住宅楼内数十户业主的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，开发商曾采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主进行赔偿，但业主并不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房屋升值近20%.双方对不动产的价值量存在争议，那么这宗不动产的价值量到底是多少，需要公正的评估。这是一个典型的由于不动产受到污染，而使当事人对不动产价值量产生争议的案例。
2003年《中国消费者报》登载了一宗消费者因住房受到无线电波污染而投诉的案例。北京市某区一个房地产住宅开发项目，由于其地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都购买这里具有升值潜力的房产。但入住后不久，很多业主感觉失眠、头疼，手机信号微弱。经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波严重超过正常人能承受的范围，原因是距离该项目不远的地方有一坐北京市某广播电台的发射塔。很多业主要求按照升值后的价格给予退房。
当前房地产估价中环境影响评估的现状
对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣， ……，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。
对于处于污染环境中已建成的不动产，估价部门和估价师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。
楼市调控政策并未动摇
随着各省经济三季报的发布，京沪等一线城市楼市数据也呈现出一缕亮色。分析师认为，房地产市场整体上行趋势已经确立。与此同时，多地调控仍将延续小幅收紧的趋势。市场整体复苏明显
前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。
上海前三季度，上海市新建商品房销售面积1229.94万平方米，同比下降5.9%，降幅较上月收窄1.9个百分点。北京全市商品房销售面积为1146.9万平方米，比上年同期增长25.2%。
“整个市场确实是全面复苏。”合富置业首席分析师龙斌称，目前几十个主要城市成交量回升得比较平稳，主要原因在于今年以来信贷微调、以刚性需求为主导的成交结构支撑了成交的增长。
中原地产市场研究部总监张大伟分析说，目前整体市场复苏趋势明显，开发商积极储备资金，购入土地，四季度也不太可能再出现有力的房地产政策，整体市场上行趋势已经确立。
调控政策没有动摇
9月来，尽管贵阳市房产政策出现了部分松动，但大多数楼市政策小幅收紧的趋势仍在持续，其中一线城市尤为明显：上海开展限购政策执行情况专项检查，防止违规操作；北京进一步收紧了限购政策，规定北京户籍居民购房须持第二代身份证；广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。陕西省更是祭出成本大刀，规定在开发成本基础上，房屋最后售价只能加上10%左右“合理利润率”。
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作时指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。
“总体看，调控政策没有动摇，限购限贷的方向没有改变，地方在没有违反限购前提下根据自身特点做了一些微调，调控基本保持稳定。”龙斌说。
我校周边房价分析
根据资料显示，09年时万年花城地区房价平均15000/平方米，而截止到2012年10月，万年花城五期房屋均价达到了35000/平方米。整体上看，我校周边的房屋价格呈上涨趋势。我校周边交通比较便利，尤其年底开通地铁十号线二期，这在很大程度上方便了居民和学生的出行。故会使得更多住户愿意在此地购买房屋作为居住地。加之我校周围正在进行全面建设，拆迁等活动，相信在不久的将来，定会缩小城乡差距，使得花乡这片区域与大都市接壤，这样更会促进居民购买房屋。预计房价在维持一定水平的同时小额增长。
推荐第3篇：房地产的基本性质
房地产的基本性质 房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。其细分行业主要包括房地产投资开发、房地产中介服务、物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产资询、房地产估价、房地产经纪等。其重要作用可以归纳如下：
（1）可以为国名经济的发展提供重要的物质条件。
（2）可以改善人们的居住和生活条件
（3）可以改善投资环境，加快改革开放的步伐。
（4）通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。
（5）可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道。
（6）可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展。
（7）有利于产业结构的合理调整。
（8）有利于深化住房制度的改革，调整消费结构。
（9）有利于吸引外资，加速经济建设。
（10）可以扩大就业面。
房地产的特性包括：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、互相影响性、难易变现性、保值增值性。
推荐第4篇：房地产广告创意分析
房地产广告创意分析
如今的房地产广告市场可谓是一块\"大蛋糕\"，各种媒体纷纷介入，意欲从中分享一杯羹，有人称：房地产市场的蓬勃发展，市场竞争越激烈，广告蛋糕就越大，媒体受益就越多。此话一点不假，一边是高高在上的广告投入，一边是艰难撬动的消费市场，开发商销售的时间越长，其所付出的综合营销成本就越高，广告投放的成本就会不断加大。
对于目前的营销成本居高不下，有些公司将之归咎为\"媒体收费太贵，广告投入太大，广告效果不佳。\"其实，房产商广告费用的增大和推广难度的增加，在很大程度上与媒体无关，媒体作为信息传播的载体，仅仅作为广告信息的中介因子，而且是重要的，不可或缺的因子。而影响广告成本和广告难度的重要因素，却是房产商自己或代理公司所确定的媒介策略和广告策略。尽管目前房产商在广告运做前都会要求自己的企划销售部门或者代理公司提交广告策略以及执行方案，但由于种种原因，特别是一些房产商常要求代理公司在短短两三天时间内提交详细的广告计划，这无异于\"饮鸩止渴\"，在未进行充分沟通和有效项目分析、广告调研的前提下，所作出的广告计划价值不言而喻。但这怨不得代理公司，一些房产商自身的不规范操作和广告代理市场的残酷现状，代理公司的做法尚可理解，可要自掏腰包的房产商如此要求却不得不引人深思。
对于楼市广告的操盘，如何提高广告的展露效率、有效地实现广告目标并最大程度地节约广告成本，即许多房产商所期望的\"以最小的投入获得最大的经济效益\"，就需要我们科学地运做广告，时时注入竞争意识，以实事求是的广告计划和富有效率的执行方案来最终达到效益均衡的广告目的。
（一）广告环境：让你的楼盘置身\"陷阱\"，欲罢不能？
房产商做广告的首要目的就是展露自己的楼盘和企业形象，促进销售，怎么反而让自己的楼盘掉进\"陷阱\"了呢？
从客观的角度讲，科学的广告运做会促成企业和楼盘展露目的的达成，但实际上，如果广告在正式投放前，没有对自己的楼盘广告投放环境进行细致充分的调研分析，并结合企业的整体推广战略，就很容易导致自己的楼盘因广告而掉进\"陷阱\"，深陷其中而欲罢不能。
由于广告投放之后，这种广告同样也给开发商带来了或多或少的电话咨询和看房者，因此许多开发商对此并不十分重视，以为效果达到了，或者埋怨媒体效果不好。但是，通过仔细的分析研究之后，本该来100位看房者只来了10位，本该有1000个咨询电话却只接了100个，本该一年售完却卖了两年……这种暗地里掉进了\"陷阱\"，明显着在宣传、在促进销售，给房产商所带来的损失是巨大的。
举例来说，有5家房产商同在一个指定的时间段内和同一媒体上做有关于\"商铺投资\"概念的广告，其中最先投放的广告会因时间领先而占据一定的优势，这时它所面对的市场范围是100%，随后跟进的其它楼盘的广告如果没有对领先广告概念的内涵进行差异诉求，这时后进的几家广告刚入市可能就只面对约1/5的目标市场，相互之间的竞争开始产生，广告推广难度随着楼盘项目的增多和领先于自己的广告楼盘给目标群体留下的印象而增加，特别是如果领先于自己的广告楼盘给受众印象不佳，则自己的楼盘将受到一定的\"株连\"，广告效果更是\"雪上加霜\".在不知不觉之中，房产商的广告可能只面对了很少的一部分群体，并受其它广告所左右，广告带领房产商掉进了无形的\"陷阱\".此外，一些房产商在投放广告时，会很注重自己楼盘推广的核心要素，有楼盘概念一说，但是在确立自己的楼盘概念即推广主题时，房产商往往综合考虑自己企业和楼盘的特优质素，并参考市场上一些成功楼盘的做法，进而形成自己的广告概念，可偏偏忘记了从购房的角度去考虑，忽略了目标群体的利益需要。
房产商的广告投放后，自己的广告主题，也就是向目标受众所承诺的价值取向，如果与
目标受众的利益需求不吻合或部分吻合，这将导致企业广告的\"无效投放\"，高额的广告费浪费由此而生。最为人担心的是，在这种情况下，房产商的广告力度越大，不仅其浪费越多，而且已经诉求的广告概念掩盖了最适合该楼盘的推广质素，当开发商想改变广告策略时，有可能已经陷到井底，欲罢不能了。这种情况下，开发商一旦要改变广告策略和执行方案，其广告投入就继续增大，加上对于企业营销机会和推广资源的浪费，损失更是不可言语。
广告之所以能让你的楼盘置身\"陷阱\"，欲罢不能，完全在于房产商或者代理的不合理广告运做，导致好事变成了坏事。就广告本身而言，其依赖于科学精确的广告调研，包括媒体、受众、竞争、主题、策略等方面，在此基础上，才能制定出最富效率和成果的广告策略方案和执行计划。
（二）广告媒介：让您的成本越滚越高房产商在推广楼盘时，不可避免地与媒介打各种交道，其中在各种媒介发布广告是企业主要的推广行为之一。随着楼盘推广竞争环境的演变，难度日益加大，房产商的推广费用也日渐高涨。然而，高昂广告费支出的背后，却并不是预期的广告效益。因此，房产商推出广告的\"不作为\"现象日益突出，导致大幅增加房产商的营销预算，从而使总体营销成本上涨。有房产商将之归咎为\"媒体决策的失误\".实际上，房产商广告支出的费用增加并不能由媒体自身决定，相反，不同媒体的广告报价基于其质与量的确定，最能充分反映媒体本身在读者中的综合评价，从而为房产商的广告决策提供了依据。报价高的媒体必须具备相应的发行量或者实效的广告效益。因此，重视广告成本，并不单看媒体的广告单价和千人成本，重要的是广告的有效展露机会和展露成本。
但是，房产商在进行媒体决策的时候，常常简单地归一为\"选择报纸\"，对于其他的媒体决策因素常常忽略不计，对于媒体成本也未引起足够的重视。
举例而言，某房产商现有30万元的广告预算，准备在一月内投放完毕。按照常规计划，30万元的预算可以在西安的主要报纸买到约360万个一般性展露机会（以1000个展露成本为83元计算），如果房产商愿意减小广告单位面积，则相应能实现更多的展露。但是，如何看待这数目庞大的展露数量呢？
常规的通过展露数量来衡量广告投放效益的做法实际上就是平常所谓的广告千人成本衡量广告效益法。这种表面看似很科学的成本计算，其实并不适合于许多广告的成本决策。
广告千人成本仅仅突出了读者总量与广告价值的关系，由于房产商的广告推广是针对特定对象，比如要求特定的年龄段、特定的职业特征、特定的文化背景和特定的收入水平等因素，综合这些细分的消费者因素，在报纸读者总量中就将使很大一部分读者为\"无效受众\"
在少量的符合房产商推广对象的读者群中，将划分出\"有为群体\"和\"无为群体\".有为群体指能对房产商的广告产生印象并能积极关注广告或参与买楼的读者群。无为群体指那些已被竞争楼盘所征服、对广告企业或楼盘带有偏见、无购房**或广告推广内容不符合受众心理难以引起共鸣，以及根本就没有注意到该楼盘广告的读者群体。
因此，房产商一次广告的推出，其最终可能面对的有效读者只是微乎其微。照此算来，房产商为广告所支付的单位成本远远超出一般意义上的千人成本，有效单位广告成本往往会达到10元乃至上百元的高位，从而对开发商的营销成本产生的重要的影响。
有房产商认为，自己的楼盘最终购买的只是几十位或数百位客户，因此即使有效展露高达数十上百元，也不影响总体的广告预算。100万不就可以买上上万个有效展露吗？只要其中的百分之几的有效展露来买楼就可以了。况且，虽然无效展露数量巨大，但同时对企业和楼盘的形象有很好的传播，也不能完全算做无作为广告。
表面看来，这种说法颇有道理。由于房产商在确定广告预算时，有一种就是按照总销售额的一定比例来确定的，比如3%，在总体上面对的最终客户也不多。但是，这种说法忽视了企业所面临的激烈的竞争环境。房产商想通过广告来吸引一个有效读者已属不易，要再想让读者全面了解自己的楼盘并最终购买楼盘的读者更是难上加难。因此，许多楼盘的推广目
标往往未能按营销计划如期实现，其带给企业的不仅是最终增加营销成本，更使企业浪费了市场资源。
目前一些楼盘的营销周期长达
2、3年之久，广告发布不断，这种普遍现象也从一个侧面反映了广告的无作为对楼盘推广的影响。这种现象不只缘于一些房产商已经习以为常的楼卖2-3年是正常的心态（实际上这也是一种无奈的心态，市场使然），更重要的是市场竞争环境已经让房产商的无效推广变数增加，有效推广难度加大。因此，房产商在确定媒体策略时，除了对媒体刊登日期、版次、竞争性投放等因素充分考虑外，更需要综合核算广告成本，特别是有效广告成本，从而便于企业控制广告投放力度。房产商在重视有效广告成本的同时，还往往使自己加强对广告目标及细分策略的重视，最终利于房产商挖掘有效广告群体，促成营销目标的按时达成。
即使有一些房产商在推广楼盘时，往往出于在短期内出售楼盘回笼资金的目的，会采取以快打慢、或规模覆盖等广告策略来争取短期的营销目标，但也必须考虑其有效广告群体的定位，相应就反映了有效广告成本的重要性。如果房产商能正确地预估有效广告价值，实际上也就同时准确地找到了最适合定位目标的广告媒体，广告推拉策略的有效结合，就相对比较容易在短期积聚大量的人气，从而较多可能地实现在短期内出售楼盘愿望。
广告媒介让广告费用支出越来越高，缘于房产商对营销计划整体的控制与把握，更与房产商的媒体投放策略紧密相关。如果忽视了对媒体有效广告成本的正确分析和判断，单凭千人成本及广告从众心理来投放广告，没准儿无形中就支付了更多的广告费。如果房产商在广告推广计划中出现失误或者推广不力，随着营销周期的延长，就多准备点广告费吧，广告将带你进入一个\"无底洞\"，除非你不做广告也不再想卖楼。
推荐第5篇：房地产形势分析
2018年房地产形势分析
米宅米宅大渔
2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。
开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。
经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。
形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？
不说废话，先上结论。
2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。
依据是什么？
我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。 我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。
1、信心比黄金更重要
人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。
经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。
这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。
记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。
今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。
至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。
2、现在已是多军的天下 如果说十年前的温州炒房团名动天下，那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍，2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌，轮番炒作，每座城市都留下了炒房大军的身影。
当下一线，二线，环京，环沪，环深，几乎所有的热点城市全部限购，但炒房团时刻在伺机而动。目前，重庆是炒房团重点关注的区域，重庆房价由于多年来供应了大量住宅用地及房产税等原因，价格一直在低位徘徊。
自去年年底被热炒开始，到目前重庆的房价已上涨60%-80%，均价1-2万元，由于暂未实行限购，目前重庆已成为炒房团的福地，虽然有巨大的卖盘，但在强大的购买力面前，重庆房价一直在稳步起飞。
近日，长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子，炒房团立刻闻风而动，成群结队飞赴更有潜力的长沙扫盘。
在众多的炒家中，有实力雄厚一掷千金的豪客，也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。
也许有人会指责炒房客，认为他们所到之处如蝗虫过境，推高房价，让产业脱实就虚，可是，我们应该清醒地看到，人的本性就是趋利避害，追逐利益是人之天性。
哪里有利益，哪里就有投机，炒房客并非是高房价的始作俑者，他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。 扪心自问，如果是你，有资金，有机遇，只需要转手买卖两套房子，就能获得工作数十年的收益，你，会拒绝吗？
3、政府与多军的角力
目前，炒房客数量之多，实力之强，已到了政府不得不认真对待的地步。
再说政府近期推出的各项新政。
租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房，提升租房者权益；
共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会，政府入股，风险共担，收益共享；
集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场，降低租房价格，市场上可供出租的房源多了，也会牵制房价。
这些新政都能看出政府的用心良苦，确实希望拉住房价这匹脱僵的野马，千万别再像去年那样疯涨了，一旦崩盘后果不堪设想。
租售同权和共有产权的利弊之前有很多人已经分析过，在这里，我想重点说一说农村集体用地建租赁房入市的政策。
中国有没有城市有大量的集体用地用来建租赁房的先例，有，这就是深圳。
4、谈谈深圳的小产权房
大家都知道，今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的，深圳政府早年建设用地征用的多是农业用地，保留村民集体用地。
因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在着大量的集体用地，归属各个村的村民所有，这就是著名的城中村。
目前，深圳仍是林立的高楼大厦和绿地公园包围着众多城中村的城建模式，弊端严重，却积重难返。
而早在九十年代，随着外来人口不断涌入深圳，就开始有脑子活络的村民在自家集体用地上修建小楼，一般是六到九层，做成小面积的单间、一居或两居用来出租。
当先期修建农民楼的人获得丰厚收益之后，大量的村民开始投入这项一本万利的生意，或者借贷，或者招人入股，或者村委牵头统一建设。
随着一栋栋农民楼拔地而起，到2000年后，深圳关内的城中村集体用地已被农民房完全占据。
这些农民楼施工水平差，千楼千面，楼间距极窄，居住环境恶劣，俗称为握手楼。大量农民房的出现，严重影响了深圳的市容市貌。 但同时，也提供给了深圳中低收入阶层廉价租房的机会，农民房的租金大约是商品房的1/2左右，低廉的租金让大量低收入阶层有了留在这个城市的机会。
直到今天，深圳关外的农民房建设仍然屡禁不止，在龙华、坂田、沙井、布吉等等地段，街道两侧全是密密麻麻的农民房，其数量之多，分布之广让人触目惊心。而近几年兴建的农民房已经向高层电梯房和小区化发展。
目前，深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右，数量之巨堪称全国之冠。
如此众多的小产权房除少量用来交易外，大部分用于出租，且出租率极高，可以说，深圳早就深入贯彻了中央这一政策，大量的廉租房入市拉低租金牵制房价，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房价便一目了然。
资源天然分布是不均衡的，而且，一旦获得了资源的城市或地段，便具备了先发优势，会吸引更多的资源不断流入，就如水从高处往低处流一样自然而随意。
反之，如果想把资源引入不发达的地区，就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微，为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功，就是此理。
中国城市化的进程仍在继续，大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦，无论兴建多少廉租房，经适房都会被迅速填满，直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。
5、2018，让子弹飞一会儿
一叶落而知天下秋，总结过往亦可预知未来。
让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动，可以看出，房价走势大致处于三到四年一轮回的模式，即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。
而且，每次上涨并非全国普涨，基本都是一线城市领涨，再蔓延至二线城市，最后再波及到三四线城市，涨幅也是逐渐减弱。
200
6、200
9、20
12、2016（包括2017上半年）都是大涨年，其他年则是盘整年或小涨年，但总体一定是螺旋上升的趋势，因为货币和物价的增长都是不可逆的。
但近几年，即使同属一线城市，楼市上涨周期也开始出现分化，2015年，深圳最先一波领涨，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，随着政策不断加码，一线城市房价领跌，但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。
梳理过往，便可以预知未来，2018年将会是盘整微涨之年，楼市上涨基本面不变，17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。 说说一线，北京现在距年初最高价跌幅10%左右，郊县跌得更多，目前处在多空对峙的状态，但多军正在逐渐聚集势能，18年盘整可能性极大，上海情况类似。
但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月，所有房价翻倍，然后是一年多的微跌与盘整。
在这期间，多头不断上攻，两次收复失地，又两次遭遇新政打压，但到今天，深圳房价已顽强站回历史最高位，且上涨预期明显。
如果没有更多有力政策打压，2018年深圳很可能是最先启动的城市。
2018年，虽然没有了空军，但政府是多军最大的敌人，政府可以容忍房价不涨或微涨，但绝对不会容忍再来一个大涨之年。
一旦有这样的预期，是否会有更重磅的政策炸弹推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是买入五到十年内禁止卖出；或者是一个家庭限买一套房，社保资格提升至八年，都不是没有可能的，就如同北京对商住的一招绝杀。
而且，2018年，确实看不到大涨的机会，所以，不论你是不是多军，我都劝你，2018，不妨让子弹飞一会儿。
(米宅米宅)
推荐第6篇：房地产财务管理分析
房地产财务管理现状分析及建议
一、集团房地产公司概况
磊鑫集团自2006年开始涉足房地产企业，创立了第一家房地产公司-青岛磊鑫房地产有限公司，于2007年开始开发阳光美寓项目，该项目已于2009年1月份全部销售完毕，并于2011年1月份完成土地增值税清算，9月通过企业所得税检查。2008年又成了房地产的公司-青岛双鑫房地产开发有限公司，伊顿阳光项目开发建筑面积17多万平米，规模中等，拟定于20009年10月份项目开工。
二、磊鑫房地产财务管理分析及建议
（因时间关系，本文主要针对成本管理控制，销售管理控制目标另行文分析）
磊鑫集团的成功发展主要来源于集团董事长的个人创新理念和社会影响力，从一开始就注入在企业发展中，并一直推动着企业的变革与发展，与此同时个性化的管理特色及家族化的管理风格也凝结在快速发展的企业中，其表现是倾向于人为控制，制度管理不够，在加上发展战略方向的调整，更使磊鑫集团在管理方面的问题显现出来，成为了制约企业快速发展的瓶颈。由于房地产行业近几年来，在宏观地产调控的前提下，越来越成为各上级行政管理部门的管理重点，无论是行业管理部门，还是工商税务部门。且作为资金密集型的房地产企业，成本管控的复杂性特点，势必要求房地产企业规范财务管理。
回顾 ‘阳光美寓’项目开发，虽然完美、快捷地完成了整个项目操作，但不难看出，由于是第一个项目开发，其中存在着许多的缺憾，主要反映在如下几个方面:
1、没有事前财务筹划，没有突出财务管理
（1）、企业决策者要明确房地产财务税收产生于何处，明确税收筹划不是单单财务部门的工作
房地产企业税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。因而决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的开发部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。
（2）、房地产企业应把纳税筹划放在业务发生事前来进行
房地产企业总在合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中决策人要做的决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的纳税筹划。如果财务人员的水平不足未能进行合理的纳税筹划时，或者在纳税筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行纳税筹划。
（3）、房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始
学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。
比如：房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时间上有推移，税收的结果也不同，等等。而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的。但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行纳税筹划带来麻烦。所以，纳税筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。
2、完善成本核算制度
（1）、细化开发成本核算项目
根据房地产的开发程序和工程施工内容，将开发成本项目按照房地产开发的流程和工程施工的内容进行划分。阳光美寓项目仅使用了基本的成本项目设计，基本无法看出房地产开发的程序和开发成本的构成情况，使得大量的不同内容的开发成本同时堆砌在一个成本项目中。例如；建筑安装工程费在整个造价成本中占据约70%以上的比重，是成本核算的核心，仅启用建筑安装工程费不足以将其发生成本划分清晰的。在实际房地产开发中，建筑安装工程费分为桩基工程、主体工程、安装工程、装修工程，桩基又分为土方、护坡、桩基、桩基
检测、降水等，主体、安装、装修等工程也分别明细成本项目分项（详见成本项目明细表）。只有成本项目构成完整、清晰，才能够进行单项工程的单价比对分析，才能提供成本管理控制的详细依据。另外，成本项目要如实的反应当今房地产开发的内容。现今的开发项目中配套设施内容很多，比如：工程配电设施、人防民防设备、高低压配电设备、泵房设备、水箱、发电机、自来水安装工程、消防工程、有线、宽带、门禁弱电、运动设施、居委会、物业、学校、幼儿园等成本项目。阳光美寓项目中，对上述配套均没有做反映，所以才问人员在实际操作过程中，有的列入建筑安装工程，有的列入基础设施、有的列入公共配套，所以出现了各公司核实口径不一的情况。
开发成本项目设计的口径是对开发成本进行核算的会计科目设计口径，要求也是工程成本预算的口径，所有签订的合同要求对应成本项目。只有达到三者的统一，才能使成本核算和成本管理控制更加紧密相连，并且为工程概算、成本预算做好了框架设计。希望总经理牵头，工程总工、工程部、预算部、财务部共同会签，看是否有遗漏，不完善的地方，一旦确定，所有部门按照统一口径执行。
（2）、需明确成本核算对象
阳光美寓项目规模较小，整个项目按照一个成本对象核算。新开发项目规模较大，实际开发中如果分期开发，需明确分期开发的成本对象，明确各成本对象的土地、地下工程、跨分期配套工程等的成本分配依据。这就需要工程、预算部门的密切配合，通过合理的分配依据。
（3）、需完善成本原始记录
阳光美寓项目在财务审查工程决算时发现，不仅对成本项目划分不够清晰，而且在对合同执行情况的记载也不够完整、准确。为了清理合同执行的准确情况，需要对上百份工程合同逐一进行清理、核对执行情况。房地产公司涉及到的合同种类繁多，合同的执行期又较长，所以清理合同执行情况的工作充满了艰难，造成了时间和人力上的浪费。这主要是由于成本原始记录设计部完整造成的。新项目为了避免这种情况出现，需要重新规范原始记录表格，明确表格填制责任人。
房地产公司的成本原始记录主要包括
● 工程付款申请单
● 工程进度付款申报单
● 甲供材料计划采购、甲供材扣款明细表
● 主体工程付款汇总表
● 工程项目分项合同执行情况汇总表
上述原始记录表格详见附表。
上述表格设计主要体现工程预算的要求，每次拨付工程款时，工程预算部门向财务提供工程拨款单，主要是按照工程预算的口径对完工量指标在工程付款单上记载，扣减甲供材后，确定出应付工程款金额。财务部主要核实有无预借款项和垫付款项，是否开具发票等，然后据此再确定出一个应付工程款金额，最后按照财务部确定的金额再拨付当次工程款。
综上，无论是成本项目核算内容的划分、成本对象的确定，还是成本原始记录的完整性要求上，都重大影响着成本核算。由于财务部门具有非专业性，因而，上述表格的操作流程，需总经理牵头，工程部、预算部、工程总工共同商讨、会签，通过后，按表格要求执行。
3、加强成本管理控制
成本管理控制在房地产行业是财务管理的关键，同时也是一个比较难操作，难执行的环节。阳光美寓项目在成本管理控制上几乎是空白，这与集团的战略发展极不相符。房地产企业要想达到成本管理控制的目的，现阶段通用的做法是建立预算管理制度。预算管理是企业内部管理的一种手段和制度安排，是在预测的基础上，为实现特定目标，以一定的方式对企业未来的生产经营活动所做的数量说明。成本预算的制定不是目的，而真正的目的是按照预定的目标、方向来实施，因此对预算执行的控制是关键，这就需要工程部、预算部、财务部的密切配合。否则再完美的预算也会形同叙述虚设。针对我司的实际情况，需要通过成本预算，预测账面成本控制目标。
（1）、建立预算管理制度的必要性
（2）、预算管理的特点
（3）、预算管理的内容
（4）、成本预算管理制度的作用
4、明确会计事务处理流程
5、完善财务会计报表制度
推荐第7篇：房地产行业分析
二、行业分析
一 房地产开发投资完成情况
2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%(扣除价格因素实际增长15.5%)，增速比1-2月份回落2.5%。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6%，占房地产开发投资的比重为68.7%。
1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4%；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9%；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4%。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1%；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2%；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3%；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5%。
二、商品房销售和待售情况
1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。
1-3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份扩大4个百分点 ；销售额7981亿元，下降11.5%，降幅扩大1.9个百分点。中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，增速回落8.3个百分点；销售额2653亿元，增长8.4%，增速回落5.9个百分点。西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8个百分点；销售额2629亿元，增长4.0%，增速提高2.7个百分点。
3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8%。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。
四、房地产开发景气指数
3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.40，比上月回落0.51点。
附注 1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。
商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。
商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。
房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。
2.统计范围
全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式
按月(1月份除外)进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明
全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。
5.增长速度计算
房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
（三）房地产市场走势的影响因素
1、经济增长存在下行压力
2010年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。2014年第一季度的GDP为7.4，比前几个季度低的GDP低，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。
2、房地产调控压力有所减轻
在2014年的政府工作报告中,提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控,表述为“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”
房产税将稳步推进
我国不动产登记进入倒计时。国土资源部21日在其官网上发文表示，将在2016年全面实施不动产统一登记制度，为全面开征房地产税提供条件。有观点认为实行不动产统一登记制度，有利于抑制腐败，有利于降低房价，虽然这些都不是不动产统一登记的直接目的，但客观上多少有些关系。
总体来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将逐步趋稳,大规模的调控政策将减少,政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。
3、房地产税的影响
世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收,但在金融危机之前,多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见,有了物业税或同类税收,即使短时期内房价下跌,最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。另外，中国的房地产业是卖方市场，政府所加的税最后可能大部分都要由消费者承担，房价上涨压力增大。
4、房贷利率上涨预期大
2014房贷利率上涨预期较大，2014房贷利率上涨预期较大 日前部分网友称合肥首套房贷利率较基准利率上浮了5%，而1月初的时候还是基准利率 。房贷利率的增长将抑制购房需求，减轻房价上涨压力。
5、市场供应量减少
房地产新屋开工面积同比下降25.2%，房地产市场的风险加大。其中，住宅新开工面积下降27.2%。此外，房屋竣工面积也在下降4.9%。这将导致2014年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。
（四）公司的概况极其行业地位
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。
万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。
公司致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。
万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。
万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。
自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。
万科始终关注在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。
推荐第8篇：房地产新政分析
房地产新政分析
一、政策出台的背景和目的
自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。
特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。具体表现在以下几个方面：
1、中国房地产是推动宏观经济还是伴随中国宏观经济触底回稳
在房地产业与中国宏观经济关系上，历来存有两种对立的观点。一种认为房地产业是国民经济的支柱产业，是宏观经济的先行者和拉动者。另一种认为房地产业是民生性的消费产业，其中存在的投资性要予以遏制。
在中国宏观经济出现连续十个季度下滑的时候，前者认为房地产投资和消费对宏观经济中的投资拉动和扩大内需至关重要，房价没有打下来，宏观经济倒下来了。后者认为解决宏观经济问题根本不需要靠房地产，在房地产政策调控不放松的条件下，宏观经济不是正在触底回稳吗？
实际情况是在2012年6月前后，中国房地产实现了在投资、销售两个方面反转，而中国宏观经济是在当年第四季度触底回稳。总体上中国房地产的市场表现和国家宏观经济表现相一致，尽管存在时间差异。一批人认为宏观经济趋稳了，又可以腾出手来解决房地产调控中价格问题了，毕竟要兑现承诺。
2、新旧年度交替之际市场正常向好还是面临价格失控危境
这些年对房地产市场的认知和评估上一直存在尖锐分歧。一种认为这是一个处于发育、需要培育的巿场，尽管存在供应总量不足、供求结构失衡、价格上涨过快的烦恼，但从长周期看市场总体还是平稳健康发展的。另一种认为这是一个充滿泡沫和投机的邪恶市场，且市场机制己经失灵需要不断进行行政干预和政策调控。
到了去年四季度，特别是今年春节前后，人们对巿场形势和调控效果出现尖锐分歧。一部分人认为房地产巿场回暖向好，符合国家＂稳中有进＂经济方针，监控主要城巿房价有升有降，总体房价控制在8%上下和GDP增幅大致相当，交易面积高低互现市场出现分化。另一部分人认为春节上海交易面积和北京房价暴涨，面对一线城市的市场局面，调控若不升级，一线城市房价将会失控。
实际情况是上海春节期间不过交易了四千多平米42套房，北京价格失控所指是二环内的二手房交易价格个案。国家统计局根据1月份全国房地产市场的数据认为，今年房价走势总体是趋稳的，不存在价格暴涨的条件。一批人是已容不得交易量放大市场回暖而必需严格限购，容不得价格上涨而必需打掉预期。
3、政府换届之际是作房地产政策调控总结还是提出延续性指导要求
按照常规，政府换届之际一般不做重大决策，留待后任处理，尤其是换届己进入最后倒计时刻。用最后一次国务院常务会议再行房地产调控之实质部署，突出地体现本届政府在房地产巿场调控上的坚定态度，也向市场和后续政府明确传达出今年全年的国家层面的政策走向。
一部分人认为，当前应该“继续坚持”调控不放松，而不是“继续加强”调控。市场环境既不具备价格下跌也不具备价格暴涨的条件。中国房地产产业和市场需要精心培育和呵护，在整个中国宏观经济低位运行开始回暖的关头，政策选择尤其需要慎重。 另一部分人认为，中国房地产市场成交量的放大、价格的上涨，都是不能容忍的。特别是北京、上海一线城市最近两个月的市场表现，可用“疯狂”称谓。如果不予以及时遏制，将会对全国房地产市场带来严重的负面作用。
实际情况是一些权威的媒体和一批有影响力的学者专家，在年底和1月份就已经不断的向社会释放新一轮调控的必要性和新一轮调控即将到来的信息，市场先后传出直到现在也未经证实的消息，“北京人均24建筑平方米以上的家庭要交房产税”、“三套房不贷、二套房停贷、一套房加贷”、“二套房首贷七成，贷款利率为基准利率的1.3倍”、“个税提为增值额的20%，营业税改土地增值税（增值额的17.6%），二手房增值额的37.6%归政府”。也有人认为所有的房地产税收都有加码的空间。
2012年全年商品房和商品住宅成交均价分别上涨7.7%和8.4%，这和我国GDP增长幅度大致相当，高于CPI的上涨幅度又低于全国城乡居民可支配收入的增长幅度。中国房地产业协会在其编撰的研究报告中认为，“2012年房地产市场发展是不平衡的市场，开发投资、销售面积和销售价格在不同地区、不同城市和不同企业之间差异性明显”；“70个大中城市新建商品房和商品住宅市场价格有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显”；“2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的”。 新华社评论认为本次调控是“在楼市上涨预期愈演愈烈之时”，“再次释放强烈信号”。由此可见，调控并不是在楼市上涨成为现实之时的举措，而是在预期愈演愈烈之时的动作。
二、对房地产市场的影响
“国五条”地方细则落实首周，多地房地产市场出现降温迹象，主要表现在成交量环比下降，但是价格未出现下降趋势。
二手住宅市场与细则实施前相比出现较大落差，成交量、新增客源量出现明显回落。根据链家地产市场研究部统计，在4月1日至7日的一周内，北京二手房市场新增客源量环比下降约28%，成交量环比上周下降幅度超80%，日均成交水平可能处于200套左右。
新房市场成交量也出现下跌迹象，某研究中心数据显示，在4月1日至7日一周内，一线城市成交指数为97.15，环比下跌55.41点。其中上海成交面积跌幅最大，达88.57%，广州下跌77.12%。二线城市成交同样出现下降趋势，4月首周成交指数为135.87，环比下跌65.13点，其中呼和浩特成交面积跌幅最大，环比下跌70.85%，
三、四线城市成交指数环比下跌73.99点，达118.48。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，一方面3月细则落地前，购房需求集中释放，基本透支了未来半年左右的购房需求，另一方面，由于新政的出台，买卖双方心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待。
链家地产市场研究部研究员张旭表示，新政出台，购房者观望情绪加重，造成成交量大幅下滑。以北京为例，由于网签暂停，新政后的签约客户还未进行到过户环节，因此个税新政还未实际落地，购房者也在等待。
但值得注意的是，胡景晖指出，虽然成交量环比下降，但同比仍增长。中国指数研究院数据显示，在4月首周监测的42个城市中，除广州、长沙、苏州等7个城市外，其他城市周均成交量同比均上涨。其中成都涨幅最大，达208.06%。 在价格方面，无论二手房还是新房都没有出现降价趋势。 “在购房者选择观望、购买需求大幅萎缩的同时，更多业主并未急于降价出售，也选择观望。”胡景晖说。 “市场并未一下冷淡”，中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于部分新政施行还未跟上，政策影响效果有限。但由于4月是政策落实月，各地可能会跟进补充条款，因此，市场趋冷是必然趋势。 张大伟同时表示，未来价格方面下调难度大。“虽然北京等城市很快会增加限价商品房土地供应量，但由于开发商资金较为宽裕，市场还将处于博弈期，但继续上涨的可能性明显减少。另外，如果调控持续半年以上 ， 到三季度房价肯定会明显调整。”
三、对房地产行业的影响
“房地产开发者主要受交易量影响，只要交易量保持一定规模，他们受影响不大。由于没有新楼盘出现，中心城区的二手房成为稀缺资源，税负由下游买方承担，20％个税的调节作用有限。真正的高收入者早就有充足的房源，不得不买的购房者多属于刚需。 ”胡怡建分析。
国家统计局数据显示，3月份我国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2．1％，但统计不包含住房价格变动。房租的升幅要高于CPI整体的升幅，居住价格同比上涨2．9％。其中，住房租金价格上涨3．7％，水、电、燃料价格上涨2．2％，建房及装修材料价格上涨0．9％。
厦门大学中国资本市场研究中心主任屈文洲告诉本报记者，房地产成为投资的巨大市场。高收入者不怕增加一点税负，只要认为收益依然高于银行存款，还是会选择投资房地产。因此“国五条”对购房主力抑制作用不大。
某房地产集团总裁助理给本报记者算了一笔账，目前的房产税、20％的交易税还不能抵消房产升值的利润，购房三年后再卖，虽然有20％的差价个税，但房价可能升值了40％到50％，那还是稳赚的。虽然“国五条”影响到部分人收益，但炒房依然有利可图，市场总体不会受很大冲击。再者地方财政比较吃紧，20％个税的落实也会大打折扣。从经验看，这个调控政策可能上半年紧，下半年松一些。调控方式一两年一变，变来变去市场也就对政策不敏感了。
汉宇地产市场研究部经理付伟日前表示，虽然3月CPI回落，但是经济环境未能明显改善，通胀预期不会因此改变。通胀会导致楼市需求难以降温。如果调控政策反反复复只是一再的抑制需求，调控房价的难度会越来越大。
“政策需通盘考虑，不能朝令夕改。通过个人所得税调控房价，恐非有效手段。个人所得税是商品销售结束之后的征税行为，属于下游环节，间接发生作用。通过直接对商品课税可能会影响更明显。 ”付志宇说。
四、对地区影响的差异性
1、对昆明的影响
新“国五条”昆明细则出台已一周，昆明房产交易中心的税务窗口近一周来的日均办理手续量也整体下降了六七成。多家中介透露，进入4月份后，二手房（房源、代理、租房）成交量明显减少。与之相比，新房成交量升温。
4月以来二手房“高烧”骤降 昨日，从昆明房产交易中心税务窗口工作人员处了解到，近一周以来税务窗口日均办理手续在150份左右，对比3月份的500份左右的业务量，整体下降了六七成。
从多家中介公司工作人员反映的情况看，二手房3月成交量大增，4月回落是普遍现象。张先生负责的片区包括白马小区、近华浦路以及西园路，仅就他负责的这个片区而言，3月的成交量就达到了30多套，比之前增长了3到5倍，但4月以来的交易量明显下降。但不论是买房的价格还是租房的价格都没有出现明显上涨，昆明的房价一向都比较稳定，而这个月租房的人明显多了。
相比二手房市场的降温，清明小长假过后，昆明新房的日交易量却出现了回暖迹象。有数据显示，在小长假3天当中，最多的一天成交了121套房子。可小长假一过，4月7日当天却成交了292套新房，成交面积28725.28平米。除去假期，从数据统计发现，4月3日和4月7日单日成交量均在270套以上。
另外据统计，今年3月，昆明市住宅及商业共有8宗土地、4个项目获得了规划建设公示，过规总净用地面积30.241706万平米，总建筑面积达155.867646万平米。3月份获得规划建设公示的项目中，西山区有1宗地块、1个项目；官渡区6宗地块、2个项目；五华区1宗地块、1个项目。其中纯住宅地块有7宗，共3个项目；商业、办公用地1宗，1个项目过规。3月，盘龙区、呈贡新区及保障房项目均没有获得审批公示。
2、对上海的影响
2013年3月，上海二手房指数为2661点，比2月上升45点，环比上涨1.72%，涨幅比2月扩大1.37个百分点。3月1日新“国五条”实施细则出台，政策最先传导至二手房市场，追赶“末班车”的紧迫情绪愈演愈烈，扎堆过户，交易激增。月度成交初步统计6万套左右，超过2009年历史高位3.2万套的纪录，且价格持续追高。
上海二手房指数办公室认为，“新国五条”对二手房影响远大于一手房，由此在新政出台的第二天各交易中心就上演二手房连夜过户的现象，并在新政后的第一周达到高峰。由于地方细则尚未跟进，在不确定的政策预期下，一些洽谈中的买卖加速，上家担心日后价格回落，下家担心个税最终仍转嫁房价，于是买卖双方抢着追赶政策“末班车”；二手房交易周期大幅缩短，闪签频现，不少房源当天挂牌当天出手，甚至有的改善客在一天内买进卖出。同时，为了规避20%个税，二手房流程出现提前审税再进行交易。由这种紧迫心理助推的购房潮一直延续到地方细则出台的3月底才逐渐恢复平静，导致3月二手房市场出现了少有的、非理性的购房高峰。
3月1日，国务院出台“新国五条”，要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税，限购覆盖城市全部行政区域。3月14日，住建部部长姜伟新表示坚决执行20%所得税政策。3月30日，上海细则落地，强调对个人转让住房依法严格按转让所得20%计征所得税;并严格执行二套房贷政策，严禁或暂停发放三套及以上的房贷。这次调控力度之大令市场始料不及。
“新国五条”细则出台，上海二手房市场出现了少有的追赶政策“末班车”、入市购房的火爆局面，尤其在3月前三周表现突出。随着月底地方细则落地的临近，最后一周二手房成交逐渐降温，直至3月30日上海细则正式落地且并未看出有政策缓冲区，意味着这一波的“末班车”行情宣告终止。
上海二手房指数办公室分析到，出台的上海细则并不细，但严格征收20%个税，将改变市场预期，亦彰显政府决心，对买卖双方心理冲击很大。至于个税转嫁是否抑制，拭目以待。二手房市场或出现“冰冻期”，购房者分流导致一手房市场需求量增加。
3、对广州的影响
“国五条”广州细则已于日前正式落地。与众多专家猜想所不同的是，与北京、上海等地的地方细则相比，广州细则对一些较受关注的条款仍未有定论。然而，尽管广州政策向柔，但市场的反应却并不小。
国五细则出台后恰逢清明假期过去，记者在采访中发现，今年以来一直在价格上态度较硬的开发商们开始有所动作，不少楼盘都推出了较为诱人的折扣，甚至有项目推新时打出了接近8折的优惠。而由保利地产[微博]主办的首届房产推介会将于4月12日-14日举行。据悉，此次保利首届房产推介会集结了保利地产广州、佛山、东莞、中山、珠海、阳江6城15个楼盘，囊括保利全线产品，从刚需、改善、豪宅、旅游度假住宅产品到商业、写字楼等大型城市综合体近万套房源。此次保利“房交会”的项目促销力度也十分给力，最高单套优惠金额高达108888元/套。
有机构分析认为，由于广州国五细则较为务实，使得部分开发商对市场预期出现分歧。而近日以来楼盘的放松口风使得刚需买家入市购房的积极性再度提升。
众多近郊楼盘打折促销
“现在优惠比较大的应该是郊区盘。”广州某房企营销总监向记者表示。今年以来，由于成交不错，楼盘在价格上一般都咬得比较紧，较少出现有低折扣大幅优惠的现象。然而从3月份起，广州打折楼盘就变得多了起来。据记者了解，各大楼盘在4月的市场报价中，基本都出现了优惠的字眼。特别是番禺、花都等供应量比较大的近郊区域，折扣的优惠幅度更大。
搜房网数据监控中心的数据显示，截至4月1日，广州在售住宅项目共327个，而4月推出优惠的项目有163个，占比接近一半。其中，打折力度最大的楼盘集中在近郊区域。番禺区是4月新盘打折较为集中的区域之一，推出优惠的楼盘数量达到31个，仅次于花都。广州亚运城项目更是全市优惠最大的楼盘，其购房优惠可以去到81折。而庄士映蝶蓝湾，全款折扣也可以去到91折。作为中小户型较为集中的区域，番禺在今年以来成交量一直都是广州十区二市的前三甲。记者了解到，4月折扣较大的楼盘推出的户型也基本以中小户型为主，除了番禺君华柏广场以全新盘的身份推出诚意登记95折以外，其余项目都属于老盘新推如商业性质的奥园养身广场一次性付款95折优惠以及番禺云山诗意的团购优惠4万并额外99折等。据统计，番禺在4月份推出较大折扣优惠的项目有9个。
与番禺相比，花都的优惠楼盘则更多。据统计，广州十区二市打折优惠项目最多的区域仍然是花都，打折楼盘达到50个。优惠楼盘占比依然达到74%。与上一个月相比，这些楼盘的优惠力度也有所加大。其中，云峰花园四期优惠由全款97折增加到全部94折，城央御景新增四房团购6字头送契税，并且一至三房可以享受购房92折优惠。此前已经有较大优惠的在售项目学府南苑，4月也推出全部在售房源86折的优惠，优惠力度仅次于番禺的亚运城。记者发现，花都推出优惠的50个项目中，除了学府南苑折扣低至86折外，祈福辉煌台的购房优惠也有额外的91折。
与近郊优惠较大的状况相比，广州中心区域由于在售项目量并不多，开发商在价格上则显得较为淡定。但与前几个月相比，优惠楼盘的数量也增加不少。中心六区推出优惠的在售项目共有43个，其中白云区就占了其中的13席。中海云麓公馆和保利云禧这两个高端楼盘都在4月推出了预订优惠，其中中海云麓公馆是20万抵50万，而保利云禧则是50万抵80万。优惠楼盘增加较多的是荔湾区，由此次的3个增至8个。其中中铁荔湾国际城的优惠由原来的最高95折再度放松，变为5万抵20万房款的优惠。而有购房者向记者表示，保利在芳村的项目针对关系户的内部认购的折扣甚至可以去到16000元/平方米，相比于现时超过18000元/平方米的市场价，相当于打了9折。
开发商应对不一
3月31日晚，广州“国五条”细则终于踩着最后期限出台，成为了一线城市中最晚公布地方版细则的城市。相比于北京、上海这些一些城市，穗版的国五条显得十分温和。对于市场较为关注的二套房转让税率以及增城、从化限购等问题都仍未有最终定论。
经纬行研究中心就认为，穗版的国五细则既是“宽松留有余地”，同时也是“多方面确保市场可控”。分析认为，广州细则是延续了广州一贯务实的作风，更多倾向于市场化调控。而在这种“有保有压”的政策之下，开发商对于往后市场走向则显得想法更多。
特别是在市场新增供应方面，广州政府在穗版国五条细则中也表明了姿态，包括在土地供应量和供应结构方面均有所侧重，不仅加大了土地供应量，也加重了中低价位、中小套型普通商品住宅的供应比例，从供应的源头上以求解决供求矛盾，以满足未来刚需客户的持续释放。由此可见，本轮调控广州政府其实是将行政手段和市场手段相融合，同时也让市场知道政府在政策方面留有一手，多方面确保市场走向的可控。
供应量的加大，对于开发商清库存并不太有利。“新盘低折卖的情况很少，老板也不愿意，现在优惠力度较大的都是老盘。”上述营销总监曾向记者表示。记者也发现，在4月尽管有不少楼盘都以加大优惠作为卖点，但全新盘却只有番禺君华香柏广场，而推出的折扣力度也并非特别大，属于正常的节奏。而如亚运城、学府南苑、祈福辉煌台这些优惠力度较大的楼盘都属于老盘，更多是为了清货。
五、对购房者自己的影响
调查中得知，目前市民对国家与之有关的政策普遍比较关注，约8成的人知晓新政情况，且对征收20%个税迎来强烈反应。调查结果显示，在新国五条出台后表示淮安在售楼盘房价仍上涨的超过五成；同时调查显示，认为淮安楼市今年上半年房价将会小幅上涨的占51.90%，认为房价将将停滞的占3.46%，而对于房价下跌的占比仅为20.07%，由此，也不难看出，购房者对于淮安房价上涨预期明显。
此外调查显示，有购房计划的人中近4成的人表示此政策对个人购房计划有影响，他们希望国家能够区别对待，在出台具体细则时应该有区别的征税。调查中绝大部分市民认为国家主要是为了抑制投机投资性购房而出台的强力举措，也有部分市民认为国家有通过此政策增加税收的考虑。但也有2成准购房者表示，新政策的出台对我的买房计划没有影响。还是会根据自己的需求与考量，选到合适的房子再选择出手。记者在天元新府华城楼处采访到购房者张先生表示，“新政策的出台会影响我对意向楼盘的选择，感觉新政出台后房价将会有上涨的趋势。我选择新房，主要关注点，一是价格，二是物业服务，三是户型。
对于尚未落地的新政，房地产开发企业心态平和，被调查的10家房地产开发企业中，70%认为目前高额的土地征收拆迁费用、材料费和人员工资，即使国家实施该项政策，湘潭房价仍然会继续上涨。
推荐第9篇：肇庆市房地产分析
肇庆市房地产当前概况分析
在广佛肇经济圈美好前景带动下，肇庆楼市价值日渐凸显，相比珠三角其它城市，产品性价比高是不争事实。主动走出去，扩展销售渠道，已经成为不少有志于长远发展的企业共识。本月15日至17日，广州市举办“2009广东·广州房地产博览会”，肇庆市星奥投资、中房百花园、星湖雅苑房产、星湖名郡房产、侨兴实业、臻汇园房产、华基房产、广物房产等八家房地产开发商组团参展，首次以整体形象亮相一线城市。这不仅是肇庆市房地产业一次总体的检阅，也使广州市和珠三角置业者能够在近距离了解肇庆，这对未来肇庆市房地产业将产生积极的推动作用。
一、肇庆的区域优势
肇庆市拥有四大区域优势：一是环境优势。肇庆城市环境空气质量好、生态和谐、环境优美、观光休闲旅游资源富集，环境质量与珠三角区域其它城市相比表现突出；二是肇庆市是久负盛名的山水景观城市，也是国家历史文化名城，自然资源与文化资源有机结合，最适宜人居；三是有独特的区位和交通优势。肇庆市东临珠三角腹地，西近桂东南区域、两条国道贯穿城区、西江主航道，三茂铁路等缩短了与珠三角及周边城市的距离；四是价格优势。肇庆市楼价明显低于珠三角其他城市，对周边县（市）区、港澳台华侨以及外地人士很有吸引力。
国务院已把肇庆纳入珠三角改革发展规划纲要的城市之一，根据广佛肇城际轨道交通规划，肇庆将融入珠三角城际轨道交通体系，广州等珠三角城市到肇庆都在一小时之内。珠三角一体化发，将改变房地产市场格局。而肇庆拥有珠三角城市中最多的土地资源，并且拥有鼎湖、星湖等风景区，自然资源丰富。珠三角一体化之后，肇庆房地产将拥有更广阔的发展空间。
二、当前的市场状况
多年来，肇庆市房地产市场一直保持持续快速发展势头，尽管自去年下半年以来，受国际经融危机及国内外经济形势变化影响，房地产市场面临较大压力，但全年房地产开发投资还是比去年同期增长了15.06％，达54.32亿元，创历史新高，保持着向前发展的动力。
今年，城区房地产市场逐步回暖，商品房交易量有较大回升，投资者信心逐渐恢复，呈现出平稳健康、有序推进、创新发展三个特点。
[NextPage]
（一）平稳健康
根据肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约数据，今年1至4月，城区（包括端州、鼎湖区）商品房合同签约销售建筑面积38.3688万平方米，同比增长57.64％；成交金额12.9678亿元，同比增长52.16％，销售建筑面积平均价为3379.78元／m2，同比下降
3.48％。
以上数据来源：2008年数据按统计局数据计算，2009年数据为肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约系统显示。
（二）有序推进
一是政府及相关部门采取有效措施促进房地产业有序发展。在国务院和广东省政府出台促进房地产市场健康发展相关政策措施的基础上，肇庆市建设局结合当地房地产市场实际情况，出台了《关于支持我市房地产业健康有序发展的暂行办法》，提出提高工作效率、减免服务性收费等促进措施，相关部门也优化服务、加大支持力度，为我市房地产市场在国际金融危机的影响下保持平稳健康有序发展提供了有力支撑。
[NextPage]
二是企业主动调整，积极应对。面对复杂多变的市场形势，企业及时调整发展战略，整合内外部资源，主动应对市场变化，采取“面对、调整、改善”策略：即面对本区域消费水平和市场需求，调整商品房销售价格，调整开发节奏和产品结构，改善小区内部环境建设、推动改善市政基础配套设施建设、改善物业服务。
一方面，开发商根据肇庆市商品房消费群体结构和居民消费水平，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售。另方面，开发商根据市场形势和本地居民购买力和消费特点，调节开发计划，调整户型结构，着重开发建设中、小户型商品住宅以适应消费需求。为促进商品房销售，开发商在推动改善市政基础配套设施建设的同时，将重心放到提高楼盘质量、品位上来，完善小区配套、优化区内外环境、改善物业服务，以良好的质量信誉和服务环境争取消费者的青睐。
（三）创新发展
今年以来，肇庆市房地产开发企业在促进房地产销售、提高开发管理水平的同时，努力创新思维、开拓市场，在实践中摸索出两种创新做法，为推动房地产市场发展开阔了思路：
一是首次出现酒店式公寓经营方式。恒裕“酒店式公寓”吸收了传统酒店和传统公寓的长处，将酒店式物业管理引入住宅管理，形成“酒店、写字楼、商品住宅”三位一体的综合性经营模式，具有单位小，好管理，租金高，易出租等特点，对促进我市的旅游、商务发展及房地产投资具有积极作用。
二是出现物业管理创新。市百花园物业管理有限公司去年下半年以来，尝试通过改善物业管理等服务树立楼盘品牌、促进企业经营，以此为代表，一批物业管理服务企业通过开展多层次的有偿服务如水电、家电维修、家政服务、车辆保管等来延伸和拓展物业服务，实现业主和企业双赢。
[NextPage]
三、进一步促进房地产市场发展
（一）认清形势、把握机遇，坚定推动房地产市场平稳健康有序发展的信心和决心。
尽管目前我市经济发展面临着来自国际国内市场的严重困难和严峻挑战，但我市经济发展的基本面和长期趋势并没有改变，房地产市场发展具有应对困难的有利条件和积极因素。
首先是《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020）》将肇庆列为珠三角主体地区之一，使我市迎来了新一轮改革发展的重大历史机遇，房地产业发展必将迎来广阔的发展空间并发挥积极的促进作用。
其次是中央、省、市积极调整政策，为促进企业发展营造良好的政策环境。中央和省相继出台一系列扩内需、保增长、调结构的政策措施，加大城建领域的固定资产投资和建设，鼓励普通商品住房消费、给予企业合理的信贷支持等措施，为我市房地产开发企业化解当前困难、实现新发展提供了机遇条件。
肇庆市人居环境优越，随着区位优势、交通优势的日益突出，房地产业发展将迎来更为广阔的发展空间。作为珠三角西部的门户城市，肇庆的区位和资源、环境优势明显、人文底蕴深厚，形成了发展房地产业的独特优势。随着珠三角区域一体化进程的提速，尤其是珠三角城际轻轨的开通和南广铁路、贵广铁路、二广（二连浩特－广州）高速、汕昆（汕头－昆明）高速、珠三角外环高速、揭茂（揭阳－茂名）高速、开南跨江大桥、西江“黄金水道”、肇庆港等交通网设施的建设和完善，肇庆市将形成铁路、高速公路、水路于一体的立体交通体系，融入珠三角“一小时生活圈”，对珠三角其他城市及周边城市购房群体将形成巨大的吸引力。
（二）科学引导，理性发展，推动房地产业有序开发建设。按照建设最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市的城市目标，明确房地产业开发规划，引导企业合理开发，推动市场供给基本平衡，推动城市资源保值升值。
[NextPage]
（三）加快对接，品牌带动，提高房地产开发管理水平。抓住广肇城际轨道、贵广和南广铁路等重大交通设施建设给房地产市场发展带来的机遇，积极拓宽市场，围绕城市轨道经济带建设，引导企业做大做强。肇庆市组织开发企业参加“2009广东·广州房地产博览会”，目的就是鼓励开发企业积极走出动，突破购房区域局限，开拓珠三角市场，推介优质楼盘，展示企业形象，打造房地产宜居品牌。
（四）加快建设，完善市政基础设施和公共服务配套设施建设。按照“东西呼应、南北互动”的要求，大力推进广肇城际轨道、城东新区基础设施、星湖大道、信安路、龟顶新城等重大项目建设，抓好城东新区建设，进一步拉大城市框架，使房地产开发建设实现“开发一片、形成一片”的效果，为改善群众生活、推动城市经济发展发挥最大效应。近期要尤其加快解决管道燃气安装对接问题。
（五）提高物业服务水平。肇庆市建设局把2009年定为物业管理规范年，通过进报纸、进电视、进电台、进网络、进社区“五进”扩大宣传，并分阶段推进物业管理调研，研究规范监管的有关措施，还将于今年成立物业管理专业委员会，引导物业管理科学有序发展，为推动房地产业健康有序发展夯实基础。
推荐第10篇：房地产策划分析
第一部分：市场分析
一、项目概况
二、项目SWOT分析
三、项目定位及USP导向
四、推广思路
五、项目建议
第二部分：整合推广策略
一、商铺推广策略
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、SP活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略第三部分：公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务前 言考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分 市场分析
一、项目概况：本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：优势分析：1） 区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；2） 配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；3） 交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：1） 消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；机会分析：1） 市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；2） 稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；3） 隐性机会（引导消费）对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；威胁分析：1） 潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。 2） 消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：① 形象定位1） 优良的建筑品质————————-以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；2） 品位CLD生活————————-概念创新3） 情感享受————————-高档生活社区满足你情感的需要（成就感）4） 文化社区————————-位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁② 功能定位1） 自由空间、自由组合————————-框架结构设计2） 投资潜力大————————-地处繁华地段，未来的“湖南路”3） 生活的便利————————-电梯为小孩、老人的出入带来了方便4） 尽享都市繁华————————-坐拥繁华景象（高层建筑）③ 品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。项目“USP”的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）● 高位嫁接，从形象上提升USP；① 时尚性（外观设计的前瞻性）② 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）③ 高贵性（生活品质的全面提升）④ 文化性（将教育嫁接于本项目）⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）
四、项目推广思路总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：1） 商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）2） 住宅①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；◇倡导“文化社区”概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色；建议采用以“****华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等以“****府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。第二部分 整合推广策略
（一）商铺推广策略
一、商铺功能策划：1）对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。2） 对于大西路商铺；① 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）
二、定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；针对于大西路商铺：1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。
三、价格策略（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。（3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。
四、行销推广策略：
1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、先关系营销，后市场营销关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、以卖为主，以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案
（二）本案的全程推广方案
1、策略的选择我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。缺点：其概念较为单一，延续性较差。概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计
2、具体执行的策略分析1） 定价策略本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；2） 价格策略分析建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。价格策略实施：1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6％左右）2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。3） 营销渠道分析采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。4） 媒体分析及策划媒体选择：1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）媒体策划：报纸广告项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向；电视广告以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。
3、广告推广策略●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；广告诉求点“以倡导新生活方式”为主线设计）1） 地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；2） 新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；
3） 教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；4） 商业的附中心和教育文化中心的完美结合；5） ……等等各阶段广告策略的简要实施：
一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；
二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”生活为主线进行宣传；
三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广
四、持续期：针对于主诉求点进行宣传
4、SP活动方案SP活动方案思路1） 新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）① 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道② 通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动2） 开盘庆典活动① 举行开盘庆典仪式② 排队抽签摸奖活动3） 节假日复合促销活动① 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动② 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动4） 公关促销① 名人代言以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划。
5、销售计划根据我司的经验与操作水平，整个项目计划在1年内销售90％以上是比较有把握的。住宅部分：上半年完成40％以上的销售率，下半年完成50％以上的销售率。商铺部分：上半年完成60％以上的销售率，下半年完成30％以上的销售率。
6、整合推广计划（简要实施计划，详见整合推广方案）i.基本原则：
1、强化项目卖点；
2、规避项目劣势；ii.推广实施步骤：实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。实施的第四步，采用低成本广告保持热度。实施的第五步，强势尾盘清理。前期工作
1、项目VI系统包装1） 楼盘名称、logo设计；2） 楼书、DM单设计；楼书、DM单底色均为蓝色（宜采用深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容：① 本案的升值潜力；② 本案倡导的生活方式。③ 开发商实力介绍（以往项目介绍）。3） 售楼部设计及POP、户外广告展示① 售楼部的设计② POP、户外广告展示4） 售楼人员培训（略 详见培训教材《销售讲习》）5） 销售管理制度制定（略 详见《销售管理制度》整合推广简案（主要针对价格策划）
1、整合推广策划之价格策划q第一阶段：导入期（售楼部投入使用前）定价原则：价格暂不公布、试探市场反映。基本定价：定价说明：① 预售证尚未办理；② 以价格竞猜，吸引客户的注意。③ 收取客户定金，为了先期稳定购买关系；④ 试探市场反映，预估定金落户的心理价位，为开盘定价考虑。q第二阶段：公开期（售楼部投入使用至开盘）定价原则：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。基本定价：定价说明：① 在形象宣传时期展现出较好的品质以后低价开盘，能给客户惊喜感，迅速聚集人气，制造销售气氛；②以低价开盘为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购房客户对自己所购房心理上有升值感，获得他们的承认，树立良好口碑，为以后销售奠定基础。q第三阶段：强销期（开盘到开盘后2个月）定价原则：价格略升，保持旺销态势基本定价：定价说明：① 从公开期的市场反映可为强销期售价涨幅的制定提供参考。② 价格的低幅上扬，一方面可稳定已购房客户心理，同时表明了房屋良好的销售态势，刺激持币观望者心理。q第四阶段：持销期（开盘后的2个月至项目封顶）定价原则：价格攀升，涨幅较上一次有所增大。基本定价：定价说明：房屋封顶之时，价格会有较大涨幅，上涨之前的一段时间广告宣传与之相配合。q第五阶段：尾盘期（封顶后至项目售完）定价原则：乘胜追击，完成后期的销售。基本定价：定价说明：价格不宜降低，但优惠幅度可以有所增大。
2、付款方式策略付款方式付款策略 一次性付款 银行按揭
（一） 银行按揭
（二） 特惠分期交定金签认购书 10000元折扣 95 97 99 100七日内签署正式合同 100％ 30％ 30％ 30％余款支付方式 70％作按揭 20％入住前缴清，50％作按揭 余款一年内免息付清说明：（1） 特惠分期付款方式不对外公布，但如果客户有这方面的要求，亦可根据实际情况个别处理；
（2） 银行按揭
（二）付款方式要求20％入住前一次性付清。
7、物业管理策略物业管理可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点，因为一旦物业管理公司同贵公司强强联合，对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对于几种物业管理模式的分析：
一、全权委托管理优 势1） 充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；2） 减少发展商的管理人员数量；劣 势1） 费用较高，因而业主负担增加；2） 如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；
二、聘请专业的物业管理公司作顾问；如戴德粱行优 势1） 经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；2） 能够为本公司培养一批人才，对于发展商的长远发展有战略意义；劣 势1） 能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题
三、自行管理优 势1） 充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；劣 势1） 缺乏经验，容易走弯路；2） 对于突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想；考虑到高层的维护费用较高，且比一般的多层较难管理，因而我司建议贵公司以第二种管理方式进行操作，我司负责联系、并协调贵公司同物业管理公司的关系。※备注：全程整合推广方案（具体包括销售执行方案、广告创意及执行、定价及销售价格策略及促销活动策略）
第11篇：房地产融资分析
房地产融资分析
1.定义：
房地产融资是指房地产企业为满足项目资金的需求，以项目为依托，获取资金，完成项目开发建设。
2.分类：
主要的分类方式为二大类：
（1） 内部融资和外部融资
内部融资包括：企业预付房款和应收账款，员工集资等
外部融资包括：企业上市，房地产信托，房地产企业债，银行贷款等
（2.）直接和间接融资
直接融资是指从资本市场募集资金，间接融资是指从金融类机构募集资金。
银行贷款：
银行融资需要注意的三要素：
1.融资额 2.下贷款时间 3.贷款资金使用效率
银行融资流程：
1.融资额度匡算 2.融资方式确定 3.落实授信额度 4.银行受理
5.调查审批6.银行审批 7.发放贷款 8.贷后监管
政府监管：因为央行212号文件要求房地产开发企业必须具备“四证一金”和35%的自有资金方可获贷款。
目前，公司跟各大商业银行（中农工建和民生）都按照这个融资流程来运行。
房地产信托
房地产信托又分：房地产股权类信托，房地产债券类信托，房地产收益信托。其中，房地产股权类信托最常用，其优势在于可以垫付土地出让金，而银行贷款不可以。房地产债券类信托由于融资成本比银行贷款要高，一般不常用。
目前，公司和平安信托的合作好像就属于股权类信托模式。平安信托设立融资方案，购买部分项目公司股权，公司承诺到期溢价回购，并以抵押物和信用做担保。
融资项目提供的主要材料：
从重庆和西安各项目提交的材料中，可以看到。除了对集团的的财务状况，信用评级和开发资质审核外，最主要的还是项目情况。而在项目材料中，最主要的是可研究性报告。通常的可研究性报告包括：项目概况，市场研究，项目规划方案，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目社会影响和总结。
其中，对于我们融资来说，项目进度设计，项目财务测算，项目财务评价，项目不确定性分析是主要了解和掌握的。
项目进度设计每个项目公司根据实际情况，具体制定。财务测算主要是对项目的土地价款，开发成本和开发费用做个预算，并计算总投资，来确定融资额度。具体根据项目公司和拓展部中心的材料为准。财务评价主要是通过财务模型，根据一些动态经济指标如内部收益率（IRR），动态回收期，净现金流值来评价项目收益。项目不确定分析，主要通过盈亏平衡分析和敏感度分析来对判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。
第12篇：房地产形势分析
XX市1—5月份房地产
市场形势分析
一、1-5月房地产开发的基本情况
今年以来，我市狠抓重点项目建设，着力推进发展方式转变和经济结构调整。国内房地产政策调控更加严格，刺激性政策减退，我市房地产业面临资金困难、土地、劳动力成本上升等一系列问题，对我市房地产销售平稳运行产生一定影响。
（一）1-5月份以来房地产开发情况
房地产销售情况：1-5月份，我市房价总体继续回落。据统计，我市开发房地产项目共59个。2012年1-5月份，销售住宅869套;商品房销售面积85244.59平方米；商品房销售额30733万元。其中商品房销售平均价格多层为2600元左右，小高层为2800元左右，高层为3100元左右(该统计数字未含“两改造”项目)，具体情况如下：
XX市1—5月份商品房销售统计表
销售呈减缓态势。主要原因：房地产调控政策效果进一步正在深化。
1-5月，房地产新开工面积376390平方米，商品房和商品住宅新开工项目个数10个，投资总规模556320万元;房地产施工面积 1420810平方米，商品房和商品住宅在建项目个数41个。
（二）1-5月份以来房地产购置土地面积情况
房地产开发商今年购置土地的宗数5宗，面积160亩。资金总额1521万元。
（三）房地产企业资金来源情况
房地产企业资金来源为自筹资金。通过银行贷款、商品房预算款、自有资金等方式筹资。面临的主要问题：受国家政策调控的影响，房地产企业贷款难，融资难。企业寻求担保困难。
（四）房地产企业效益情况
大多数开发商反映，房地产企业效益与前几年同期相比，呈现不景气，低迷的状态。
二、存在的主要问题及原因
（一）国家宏观调控制约。受限购、首付比例提高、国家调控房价影响企业投资信心等调控政策的影响。2012年1—5月房地产市场较去年发展出现低迷状况，开工普遍放缓，我市有些房地产已竣工两期，严重影响了房地产开发建设进度。
（二）资金链中断。近来，受非法集资的影响，开发商资金链中断，部分房地产企业已停工。
（三）销售形势不景气。2011年是城建三年大提升的第一年，发展势头猛。投资旺盛，大量的开发商到XX市开发地产项目，出现了商品房一定的过剩。我市很多商品房由多
层变为高层，高层的开发成本高，销售价格相对高。致使刚性需求者无经济能力购买。
三、下步房地产走势分析
我市商品房有发展的潜力和机遇。一是目前我们处于城建三年大提升的第二年，规划建设正在加强，投资需求旺盛，具有保持增长的潜力。二是全市上下谋发展的积极性高。近几年，全市形成了抓重点项目建设的高潮。各地实现较快发展的决心大，上项目的积极性高。三是近期国家放贷政策放松，银行存款准备金率下降0.5%，将有利于商品房的销售，带动开发商的资金流转。
综合而言，抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存，预计房产价格短期内在政策调控下难以快速上涨，小幅回落概率较大。
第13篇：德阳房地产分析
德阳房价下降趋势明显
、德阳城市规划，到2020年德阳规划市区面积为现在已建面积的3倍多。旌阳区人口为63万，其中包括旌阳区市区周边的各个镇，也就是说市区人口最多40万。德阳规划建100万人口城市，就需要增加40万人。而德阳的经济已三大国企（东电、东汽、二重）为龙头，每年三家企业招聘人员总和不超过1千人，而很多都是外出读书人口回流。城市“一三五八”发展战略，现代物流业、商贸流通业、旅游业、房地产业、文化产业、科技和信息服务业、社区和养老服务业、金融服务业、商务服务业（来
源;）其中以保利占地面积最大，共380万㎡，一期翡丽湾占地6.9万㎡，可容纳住户1792户。项目整体完成估计能容纳1.5万户，6万人居住。三大企业，据可靠消息称，二重技术中心与领导层要搬到成都，估计有1千多人搬走，将产生空房数量1千套以上。集资精装房已经建好，只是朝夕的事，二重地震后也建有安置房；东汽地震职工安置房一期二期，已经解决大部分员工居住，未解决的主要是98年之后参见工作的三千名员工；东电的情况不甚了解，想必也差不多。今年1月份房价还稳定在4700，虽然由于房屋申报价格不能随意更改而未出现价格松动，但7月份以来各个楼市都出现的各种赠送面积大约8~20平方米，实则降价10%~20%。
4、现有住房现状，傍晚外出观察德阳各个住宅，你会发现80%的房屋并没有灯光，只有20%房屋亮灯，也就说70%的房屋并没有住人，而是闲置的。而较高的二手房交易税，已经让二手房成为烫手的山芋，有价无市。现在的状况下还买住宅房屋，除了结婚刚性需求，找不到更合适的理由。
5、国家政策影响，提高贷款利率、限购、房产税组合拳一套接着一套，虽然名为控制房价实为增加财政收入。但还是对房地产市场影响非常大。如同几年前股市牛气冲天时，国家印花税从千分之一提高到千分之三，股市一蹶不振一样。（股市资金涌入房地产市场，也一方面造成房价高涨。)来着熙熙皆为利来，楼市观望态势严重，若现行政策下来，楼市必降无疑。
6、市场影响，每个行业都有市场周期，房地产市场周期为10~20年。美国与日本已经经历过房地产崩盘的厄运。中国房地产市场从2000年左右开始已经连续十年高升，有波峰必然有波谷。而一般边缘城市市场总是跟随主流城市变化而变化。为满足刚性需求，先做购房能力评估，计算出个人（或家庭）的年收入，得到具体年收入后乘以5，得出根据自己目前条件下的商品房合理消费值，也就是说5倍于你的年收入的房子是你商品房消费合理数值。即使楼市崩盘也不会对自身与家庭造成灾难性影响。
7、到2015年，外资银行大批介入中国市场，本土银行利润将大大缩水，信贷成本降低，购买房屋借贷利息成本将降低。同时，由于外资银行金融机构的介入，投资的方式将更广泛。房地产将不再是投资的主要手段。同时，更多公司将中国作为消费品制造基地与销售市场，而不再是单一的制造基地，实体经济将取得充足发展。
综合以上情况，德阳现在每年刚性需求4200套，每年平均7900套待售；德阳市民大量囤积的房屋；国家调控政策限制；德阳房地产价格走势上涨空间并不存在，下降趋势明显。
仅来源个人见闻与观点。
第14篇：房地产市场调查分析
房地产市场调查分析
只要用心去找，你能找到一大堆教科书，教导我们怎么做市场调查分析——我不想评价这些方法对不对，各人各体会，如果你觉得一种方法，能够有助于你了解事实真相，那么它就是一种好方法。
我想强调的一点是，受国情所限——这主要体现在两个方面：一是政府对于公共信息的绝对垄断，二是绝大多数公司对于营销的理解还停留在一个很肤浅的层面。在现实生活中，市场调查分析工作很少能够做到象教科书上的案例那么完美。
通常工作人员会被要求用一点点少得可怜的预算，在一个很短的时间内就要迅速理解一个市场，并形成文字。这看起来有一定的难度，不是吗？不过没有关系，掌握了一定的方法，我们还是可以顺利完成工作的。
因为事物的发展都有其客观规律，只要你能把握住几个关键的点，我们就可以建立起一个完整的逻辑，市场分析只是一种推理游戏。
城市经济分析
中国地大物博，幅员辽阔，但是区域经济发展非常的不均衡，不但不同的区域、不同的省份之间经济发展状况的差别极大，比如：沿海地区与西北地区的经济差距，是有目共瞩的。
即使是同一个省内，同一个地区的两个不同城市，经济发展状况都有可能存在明显的差距。以扬州为例：高邮与江都同属扬州地区，相隔不过2小时的车程，但是江都是全国著名的经济百强县，购买力之强不亚于扬州，而高邮的经济情况相形只下，就要落后太多了。
随着土地拍卖政策的出台，异地开发已经越来越普遍。对一个陌生的城市做调查，第一紧要的就是对城市经济的分析。城市经济分析，在教科书里也被称作宏观经济分析，顾名思义，免不了要与一大堆的数据打打交道，这是个很让人头痛的问题。
我承认，我就看不懂那些数据究竟代表了什么意思：这就象财富一样，在100万以内，财富的拥有者或许还会有一个直观的印象，但若是后面的零达到8个以上，这种财富就只是一个数字了。
在实际工作中，我所采用的办法是类比。
我在
一、
二、三级城市都操作过项目，一般情况下，操作一个住宅项目，你至少需要在那个地方呆8个月以上的时间。策划多半是个不太安份的人，喜欢到处走走看看；同时工作也要求我们对所在的城市要有充分的了解——以我的经验，在任何一个城市呆上8个月左右，任何一个策划对于那座城市的方方面面应该会有一个 象了。
这种比较全面的直观印象是非常宝贵的，有了这种直观印象，你就已经拿到了一把迅速理解另一个陌生城市的金钥匙。比如：前段时间，我刚刚去安徽安庆做了个市场调查。到达安庆后，我所做的第一件事，就是通过报社的朋友搞了份2004年的统计报告，然后将其中几个关键的数字找出来，比如：固定资产投资、房地产占的比重、人均收入、恩格尔系数等，和扬州的数据比了一比，因为我在扬州生活工作的比较长，手里有比较详尽的资料，具体数据如下：（此处省略）
不怕不识货，就怕货比货啊，很明显，各项经济指标都差了老大一截呢！(我所采用的还是2002年扬州的统计报告的数据)，差距真是好大，至此对于安庆的经济我已经有个大致的感觉了。
剩下的就是观察了，到处走走，看看各行各业的经营发展概况，比如市中心主要是商业街，经营的品种，经营状况等等等，总的来看，与数据所体现出来的差距还是吻合的。1
这是一个快速理解一座城市的简便办法，就某些角度来说，工作人员也确实没有办法再进一步的深入理解了，我们毕竟不是经济学家，也不是社会学者。
事实上，采取这种办法最大的好处，不仅在于能够迅速理解一座城市的宏观经济，更重要的一点就是，我们可以利用已经建立起来的 模板和累积的经验数值，迅速的判断当地房地产市场正处在哪一个发展阶段，从而迅速理解当地的房地产市场。
市场调查分析
对一个城市的房地产市场做调查分析，最重要的，也是首先要判断证明的——是这个市场正处于哪个阶段，这是非常重要的。因为不同阶段的市场，其市场特征与消费者的行为特征是不一样的。
更重要的是，通过对于市场阶段的划分，我们可以预测出该市场在项目开发周期内，将会发生一些怎么样的转变，这对于营销战略的制订的极其重要的。
想要迅速的判断当地房地产市场正处在哪一个发展阶段，你的手里必须要有一个 模板。什么是模板呢？如果你在一个城市工作过，对那里的房地产市场有充分的了解，并归纳整理出了完整的资料，那么这个市场就可以被看过一个 模板。
有这么一句名言：历史就象一个车轮，当条件吻合的时候，一切都会重演。如果你去到一个和这个 模板各方面条件都差不多的城市，只要这个市场同样具备某些因素，你就能预见到未来将会是怎么样的,这就是 模板的作用。 还是以安庆市场为例：
我是用扬州作为模板去衡量安庆市场的，因为扬州是房地产市场发展得比较好的地级市之一，而且推动市场发展的因素比较的规范，所以可以作为典范。而且我在那里操过2年的盘，有丰富的 累积。
为了便于大家理解，我先简单介绍一下扬州市场。
扬州的房地产市场发展较迅速，大盘只用了2年时间，就从1550 元/平方米迅速拉升至2560元/平方米（2003年市场均价）的高位，此后大盘开始进入了盘整期，推案难度与市场风险明显增大，见图5：（省略）
安庆与扬州有许多相似的地方，都是区域重要的地级市，同样下辖不少县级市，虽然经济指标差距甚大，但是房地产是针对高端客户群的产业，这最多只是个市场容量的问题。
从安庆的市场情况来看，目前需求结构的主要成分为城市化进程带来的首次置业需求与以提升生活品质为目的的二次置业，很明显市场尚处于成长阶段中期，这是个很敏感的阶段，因为机遇与风险并存。这样的市场有点一个经典的营销案例：两个鞋类推销员同时去了一个很落后的地方，发回的电报却截然相反，一个说：糟，这里的人没有穿鞋的习惯；另一个却说：好极了，这里的人还没有开始穿鞋呢！
那么这到底是怎么样一个市场呢？问题的关键在于：在此后的24个月以内，安庆的房价是否也能够象扬州一样，进入一个迅速攀升的通道呢？答案是：NO。
首先我们来看看，是什么因素造就了扬州在这24个月时间里能够划出这么漂亮的一条上阳线呢？除了 区位优势、经济底蕴以及因为是***的故乡，得到了大量的优惠政策外，有三个最主要的因素：
（一）拆得凶：旧城改造的力度大，
（二）摊得开：城市化进程效应明显
（三） 良好的价值链：拆建两旺，
二、三级市场的良好联动都直接导致了消费者投资欲望高涨 这些条件安庆都不具备：
●从一级市场来看，地方政府明显缺乏土地营运的经验和有效手段。缺乏经济支撑的城市规划显得“大而空”。
●土地价格与实际价值相去甚远，新近出台的土地基准价政策形如自说自话的“独角戏”。如果通过竞拍手段获得土地资源，开发风险较大。
● 安庆的三级尚未启动，存量房价格还停留在一个较低的水准。
● 由于地方经济疲软，土地价值不高，加之受国家宏观调控政策影响，政策趋于保守，预计短时间内，地方政府在旧城改造上很难有幅度较大的举动。2004年的拆迁计划为20000平方米。短时间内无法形成拆建两旺的良性循环。
分析到这里，大的思路已经基本上都已经出来了，大盘明显是冲高乏力的， 这样的市场，比较适合的入市策略只有“小盘精致化”了。开发总量以5万平方米以下为宜，产品以中高档产品为宜，目标人群锁定高收入的精英阶层。
有了针对性，剩下的区域市场微观分析，做起来就轻松多了，许多无谓的内容可以放弃，这一节，放在后面一章来阐述。
需要强调的一点是：中国的房地产市场与理论是有一定的差距的，经验数值是非常重要的，以下是王石有关市场分析的一段讲话：
…怎么把它套算，套算出个结果，经验统计数字是根据万科自己所在开发的八个城市手机的资料，上海、北京、深圳、天津、成都、武汉、南京、沈阳、南昌，应该说如果有广州就更有说服性，因为万科本身在广州没有开发，这个结果主要是按照这几个指标，一个可用以购买的资金，第二个首期付三成的住宅总价，第三个商品住宅均价，可购买住宅面积，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京价格比较贵，深圳是71平方米，按照这样，由于它很多地方价格非常便宜，平均出来面积最大是成都和武汉，72平方米，南昌虽然价格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不说明价格这方面大。
这就是八个城市可支配的付三成，可支配的要首付的资金，可购买的面积，这是理论测算出来的。
第二个我们看到实际情况，实际情况我们看到上海主力户型是98平方米到115平方米，与理论测算差距28到45，北京的主力户型比较大120到130，与测算相差59到69，给的这个数字，从这个统计来看理论和实际的差距相当大，当然我们这里很多其他因素没有考虑进去，比如北京很多人买房并不是北京本地人购买，所以按照北京本地人的家庭收入这样的方式差距，这个因素要考虑进去，我们看这个算出各地的差距。这是我们给出三条曲线，我们看这条黄线是理论测算，我们主力户型无论是低端还是高端，都和这个理论差距非常大，我们看到这就是现在理论和实际测算的一个结果的差别。
所以我们不得不得出一个结论，我们现在的消费是超前的，超前差别这么大，
经验数值从那里来？来自案场，企业要有信息管理的意识，必须高度重视对案场信息的收集整理。事实上，这才是销售单位最宝贵的财富。
消费者的调查分析
消费者调查分析，主要还是以信息的收集整理、观察、访谈等手法为主；这里要谈到一个有趣的话题就是究竟要不要做 问卷调查?
如果是住宅项目，我觉得没有什么必要。为什么呢?很简单，房地产是一种高档耐用消费者，许多人一生中也就消费那么一次，根本无从累积经验。
所以你拿个问卷去问他，他就是有心如实招来，都未必能说出些什么有价值的话来。这个事我是深有体会的，全段时间，有个朋友要我帮忙选房子，50几万的大事呀，人家能不谨慎吗？于是乎，这个美女就每天在QQ上骚扰我好几个小时，足足骚扰了一个礼拜。作为朋友，她问任何问题，我都会给她最专业的回答和最客观的分析。一个礼拜下来，我发现她还是一窍不通，而我听接受到的信息里，唯一对营销有帮助的一句话就是：象我们这样和长辈住在一起的人不少，开发商为什么不多做些 双主卧的户型呢?
其次是国情问题，中国是没有社会信用机制的，所以你根本没有办法了解目标人群真实的收入。同时中国人也没有说真话的习惯，我们从懂事起学会的第一件事，就是说谎。有钱人怕他们的灰色收入暴光；穷人怕丢面子，年轻人的欲望总是被放得很大，中年人的话语有太多的修饰成分——所有的语言，总有被搀杂进或多或少的虚伪的成分…就象我们的政治口号，不是左就是右，很少有人能坦荡荡的对一个陌生人说几句真话。所以一般来说，房地产业的消费者调查分析是取群体共性，而非个性。王志刚工作室有个将目标人群按照三类九等划分的作业流程就很不错，我也觉得做到这样就够了。当然，有了大框架后，还是有许多细节需要我们去填充的，主要还是以信息的收集整理、观察、访谈等手法为主。
记者是你最好的帮手，和他们交朋友并非什么难事，记者都有广告指标的，别忘记了你是他未来的大客户，如果你愿意请他们喝一杯，再传授他一点专业知识的话，我们的记者朋友是很愿意与你分享他对那个城市的理解的。
给保安发几棵烟，说点好话，进到一个成熟的小区去看看，也不是什么难事。周边的便利店是什么档次的，里面在卖些什么档次的货色？露在窗外的空调机大部分是什么品牌？这些细节都很容易看出当地人的生活水准。
当然，如果你不介意做一只土拨鼠的话，还可以去翻翻垃圾筒，所以的秘密都在那里等着你呢！
第15篇：房地产政策分析
2013年房地产政策分析。
2012年12月25日召开的住建部年度工作会议上，住建部部长姜伟新表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在2013年继续执行。
这也意味着，所谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法，不会在2013年实现。
受此预期影响，12月25日，沪市地产股板块整体涨幅达4%，上实发展等地产股涨停。
限购被肯定
“明年将坚定不移的搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。”姜伟新如是说。
“以„国四条‟为主的本轮楼市调控的核心，一是增加供应；二是实施以限购为主的抑制需求政策，其中明确，限购为暂时性政策，”中国房地产开发集团总裁孟晓苏表示，行政干预政策背离了市场经济规律，不宜长期施行，在执行两年后，应该加快研究退出步伐。
然而，在住建部年度工作经济会议上，限购政策仍被定调“再次延期”。对此，北京大岳咨询公司总经理金永祥分析认为，部分或源于近期部分城市持续量价齐升，特别是土地市场高单价、总价地块的次数频繁出现，进而影响了购房者的预期。
本报记者另外获悉，早在住建部召开年度工作会议之前，近期的楼市量价齐涨的火爆现象，就已经引起决策层的关注，住建部房地产市场监管司日前组织业内专家学者召开一场座谈会，搜集应对楼市暖冬和房价上涨的意见。
北京楼市回暖较为典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，环比增长了32.4%，同比上涨了94.3%，成交均价为22113元/平方米，环比上涨5.4%。“近期明显感受到购房者的购房意愿较强烈”，北京万科副总经理肖劲(肖劲博客)在万科朗润园媒体品鉴会向本报记者坦承，整体市场好于年初的判断，北京万科公司在10月份之间就已经完成了年度100亿的销售目标。
原住建部政策中心副主任王珏林认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的抑需求政策不会松。
一位地方住建厅负责人表示，多数实施限购令的城市，90%以上投资投机性需求被挤出，高层在多次调研和座谈会上表示了对该政策的肯定。房产税试点会扩大
记者获悉，除了要求限购延期，有关房产税等长效机制的建设也在会上提及，姜伟新表示，目前正在积极研究房产税试点，明年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制和实施好住房发展和建设规划等。
据悉，住建部已经初步完成了全国40城市个人住房信息系统联网后，并开始考虑逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个内地地级城市。个人住房信息系统完成全国联网后，依托这一平台，房产税的征收执
行将有数据基础，与此同时，住建部可以强化现有的限购政策，扩大限购范围，比如查异地购房等。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在“2012第九届中国数字地产节”上表示，长效的楼市调控机制并非能一蹴而就，必须得稳妥推进，在投资投机因素很强、没有其他可替代的政策情况下，限购不失为一种有效的做法。“地价推高房价很明显，”肖劲表示，以朗润园附近的南五环地块为例，中冶日前拿了一块地，楼面地价1.6万元/平米，受此影响，北京南五环楼盘售价全面逼近3万元/平米。
一位接近住建部的人士表示，一线城市目前购房者购房需求旺盛，住建部监测分析的原因是，目前楼市走向缩量保价，购房者话语权变弱。
截止到目前，全国各地已有接近40个城市从不同程度调整了自己的房地产政策，其中有些城市甚至尝试突破“限购”的中央调控底线。
对此，姜伟新表示，明年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的，将进行约谈并问责。
第16篇：四大名著基本分析
《西游记》
1、名著背景
作者吴承恩， 字汝忠，号射阳居士，明朝著名小说家。《西游记》写于明朝，现在仍然是我国四部古典名著之一。
2、中心思想
本书主要描述了孙悟空大闹天宫，唐僧出世和师徒四人西天取经等故事，赞扬了以孙悟空为主的师徒四人不畏艰险、百折不挠的可贵精神。
3、写作特点
①这部小说善于说故事，可读性强。②善于塑造任务形象，它所塑造的孙悟空、猪八戒等人物使人过目不忘。③全书充满了天马行空的想象和大胆奇特的夸张。
4、人物性格
唐僧：崇信佛法、严守戒律、目标明确、立场坚定、勇往直前的精神坚不可摧；但有时贤愚不分、好坏不辨。
孙悟空：桀骜不驯、敢作敢当、勇敢机智、爱憎分明、疾恶如仇、正直无私、行侠仗义、无所畏惧、敢于反抗压迫。
猪八戒：一方面好吃懒做、见识短浅、爱搬弄是非、耍小聪明、说话、爱占小便宜、贪恋女色；另一方面又不失忠勇和善良、战斗勇猛、知错能改、淳朴憨厚。
沙僧：一心跟着唐僧，正直无私，任劳任怨，谨守佛门戒律，踏踏实实，谨守本分。
5、阅读感受
办成任何一件大事，都绝非易事。想要成功就必须付出努力和心血。人必须经历艰难才能最终获得幸福成功。 《水浒传》
1、名著背景
作者施耐庵，元末明初著名小说家。本书写于明朝。
2、主要内容
《水浒传》是我国第一部歌颂农民起义的长篇章回体小说，它生动地描写了梁山好汉们从起义到兴盛再到最终失败的全过程，特别是通过写众多草莽英雄不同的人生经历和反抗道路，鲜明地表现了“官逼民反”的主题，是一部反抗封建暴政的英雄传奇。
3、人物形象及对应的典型情节和性格特征
鲁智深（花和尚）：拳打镇关西、倒拔垂杨柳、大闹野猪林、嫉恶如仇、侠肝义胆、粗中有细、勇而有谋、豁达明理。
武松（行者）：血刃潘金莲、斗杀西门庆、醉打蒋门神、大闹飞云浦、血溅鸳鸯楼、除恶蜈蚣岭崇尚忠义、勇而有谋、有仇必复、有恩必报、（不足：滥杀无辜），是下层英雄好汉中最富有血性和传奇色彩的人物。 吴 用（智多星）： 智取生辰纲 足智多谋、神机妙算。
林 冲（豹子头）：闯白虎堂、风雪山神庙、火烧草料场、雪夜上梁山 武艺高强、勇而有谋，但为人安分守己、循规蹈矩、被逼上梁山。
李 逵（黑旋风）：真假李逵、中州劫法场、嫉恶如仇、侠肝义胆、脾气火爆、头脑简单、直爽率真。 宋 江（及时雨）：私放晁盖、怒杀阎婆惜、三打祝家庄 为人仗义、善于用人、但总想招安。 杨 志（青面兽）：杨志卖刀、智取生辰纲 精明能干、粗暴蛮横。 《安徒生童话》
1、名著背景
安徒生是丹麦19世纪著名童话作家，世界文学童话创始人。一生中共写了168篇童话故事。如《丑小鸭》《皇帝的新装》《夜莺》和《豌豆上的公主》等。
2、安徒生童话创作的三个时期
①早期童话多充满绮丽的幻想、乐观的精神，体现现实主义和浪漫主义相结合的特点。代表作有《打火匣》、《小意达的花儿》、《拇指姑娘》、《海的女儿》、《野天鹅》、《丑小鸭》、《豌豆上的公主》等。 ②中期童话，幻想成分减弱，现实成分相对增强。在鞭挞丑恶、歌颂善良中，表现了对美好生活的执着追求，也流露了缺乏信心的忧郁情绪。代表作有《卖火柴的小女孩》、《影子》、《一滴水》、《母亲的故事》、《演木偶戏的人》等。
③晚期童话比中期更加面对现实，着力描写底层民众的悲苦命运，揭露社会生活的阴冷、黑暗和人间的不平。作品基调低沉。代表作有《柳树下的梦》、《她是一个废物》、《单身汉的睡帽》、《幸运的贝儿》等。
《繁星·春水》
1、名著背景
作者冰心，原名谢婉莹，福建长乐人，主要作品有《繁星》、《春水》、《寄小读者》。
《繁星》由164首小诗组成。冰心一生信奉“爱的哲学”，她认为“有了爱，便有了一切”。在《繁星》里，她不断唱出了爱的赞歌。《春水》是《繁星》的姐妹篇，由182首小诗组成。这些小诗以深邃的哲理，勉励青年艰苦奋斗，珍惜青春，以优美的艺术想象表现出作者的情思，歌颂大海、自然的美和母爱，引起读者的共鸣和联想。
2、主要内容
《繁星·春水》是冰心在印度诗人泰戈尔《飞鸟集》的影响下写成的，大致包括三方面的内容：一是对母爱与童真的歌颂，二是对大自然的崇拜和赞颂，三是对人生的思考和感悟。 《格列佛游记》
1、名著背景
作者乔纳森·斯威夫特，英国18世纪前期最优秀的讽刺作家和政论家。
2、主要内容
本书讲述的是英国船医格列佛因海难等原因流落到小人国、大人国、飞岛国以及马（慧骃）国等地的经历。
3、主要情节及对应寓意
A、描写小人国利里浦特的党派之争，以鞋跟高低划分阵营，“高跟党”和“低跟党”尔虞我诈，争权夺利，实际上是挖苦英国两个争斗不休的政党。讲述小人国利里浦特与邻国兵戎相见，是影射当时英法两国之间的连年征战。
B、在大人国，格列佛洋洋自得的介绍却招来质问，大人国制度古朴、民风淳朴。他们认为英国近百年来的历史充斥着“贪婪、党争、伪善、无信、残暴、愤怒、疯狂、怨恨、嫉妒、淫欲、阴险和野心”及其产生的恶果。
C、小说第三卷，通过对飞岛国等五国的描述，表达了对现代科技的怀疑，并严词痛斥了殖民统治。 D、第四卷更是以恣肆的笔调，展示了人兽颠倒的怪诞现象。在这个乌托邦国度里，马是理性的载体，而人形动物“耶胡”则是邪恶肮脏的畜生。格列佛和慧骃之间的对话成了对“人类”社会的无情鞭笞。
4、写作特点
①小说充满了奇异的想像和童话色彩。 ②辛辣、尖锐而深刻的讽刺是小说的灵魂所在。
③小说的讽刺饮包含某些对人性及人类社会的悲观见解，但在尖刻与悲观的态度背后，却隐藏着一种苦涩而热切的忧世情怀。
④小说作者借游记、借外人之眼来评议自己国家的现状。 《名人传》
1、名著背景
作者罗曼·罗兰，20世纪上半期法国著名作家。1915年因长篇小说《约翰·克利斯朵夫》获得诺贝尔文学奖，是世界著名的反战主义者。《名人传》是《贝多芬传》、《米开朗基罗传》、《托尔斯泰传》的总称。
2、中心思想
本书叙述了贝多芬、米开朗基罗和托尔斯泰的苦难和坎坷的一生，赞美了他们的高尚品格和顽强奋斗的精神。（他们面对家庭生活的不幸和社会的排斥，进行不屈不挠的抗争。真实苦难使他们直面人生，而与苦难的搏斗，则造就了他们的伟大。）
3、人物形象及对应的典型情节和性格特征
贝多芬，人类历史上最伟大的作曲家之一，有着卓越的音乐天赋、炽热的叛逆气质和巨人般的坚强性格。 性格： 桀骜不驯，普通乖僻，不幸孤独，自强不息，伟大的音乐之神，坚忍不拔的巨人形象。
贝多芬的故事主要侧重“扼住命运的咽喉”，贝多芬以他的意志，以一种不可抵挡的力量扫空忧郁的思想，战胜肉体和精神上的双重折磨。
米开朗琪罗，意大利文艺复兴盛期的雕塑家、画家、建筑师和诗人。主要作品有《酒神巴库斯》、《哀悼基督》、《大卫》、《摩西》、《被缚的奴隶》、《垂死的奴隶》和《末日审判》。他的艺术创作表现当时市民阶层的爱国主义和为自由而斗争的精神，代表了文艺复兴时期艺术的顶峰，是人类文化宝库中珍贵的遗产。
性格：慈祥，博爱，善良，孤独，多疑，懦弱，有毅力，身体力行， 家庭富有自己却贫穷，屈服于教皇势力。
米开朗琪罗的故事讲的是一个悲剧，展示了一个天才为了征服世界，为了创造不朽的杰作而流出惨痛的鲜血。内容主要分为上篇“战斗”，下篇“舍弃”和尾声“死”。
托尔斯泰，19世纪俄国著名作家、改革家和道德思想家，主要作品有《安娜·卡列宁娜》、《战争与和平》、《复活》。
性格：博爱，敏锐，自我完善，具有虔诚的宗教观点。
托尔斯泰的故事主要的内容是：童年，高加索纪事，哥萨克，塞白斯多堡纪事，爱情与婚姻，对社会的忧郁等等，是三篇故事中最长的一篇，也是对主要人物的生平和所创作的东西描写最详细的一篇。
第17篇：房地产商业项目基本框架
房地产商业项目基本框架
资料介绍
策略篇
－、前言
二、项目分析
1、市场环境分析
2、市场现状分析
3、目标群体分析
4、项目定位
●产品定位
●市场定位
●形象定位
三、核心思考
1、租金与售价
2、业态变与不变
3、销售与招商
4、永续经营之道
5、操盘时机掌握
四、策划目标
1、销售目标
2、招商目标
3、发展目标
五、营销策划基本原则
六、项目“永续经营工程”
计划篇
一、招商方案
1、项目整体招商原则
2、招商范围及品牌控制
二、广告策略
1、广告整体策略
2、广告语
3、各阶段推出计划
4、费用预算及分配
5、媒介安排
6、开盘前广告进程
7、广告效果评估
第18篇：房地产立项申请报告基本格式
房地产立项申请报告基本格式
房地产立项申请报告，是企业投资建设应报政府核准的项目时，为获得项目核准机关对拟建房产项目的行政许可，按核准要求报送的项目论证报告。以下是房地产立项申请报告的基本格式：
第一章 立项申请报告概况
一、建设条件
二、项目研究工作依据
三、项目开发公司状况(经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析)
四、项目建设规模和建设内容
五、项目建设招投标形式
第二章 项目投资环境
一、宏观经济环境
二、房地产市场分析(
一、二级市场)
三、项目所在区域房地产发展规划和趋势
四、项目环境建设条件
第三章 项目对公共设施需求影响分析
一、项目对公共设施的需求
二、项目住户子女教育解决方案
三、项目公共体育设施和交通设施的解决方案
四、项目物业管理
第四章 项目分析及市场定位
一、项目swot分析
二、市场定位(包括房屋户型结构、客户群体定位等)
三、房地产市场承载力分析
四、销售价格及销售预测
五、项目营销方案
第五章 项目开发建设进度安排
一、工程计划
二、施工安排
第六章 投资估算和资金筹措
一、总投资估算
二、资金筹措和资金平衡分析
第七章 财务分析
一、销售利润分析
二、赢利能力分析
三、借款偿还能力分析
第八章 不确定性分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目风险分析
第九章 房地产立项申请报告附件
第19篇：房地产基本制度与政策
云南省2010年房地产经纪人协理从业资格考试
《房地产基本制度与政策》试卷A
一、单项选择题 （每题的备选答案中，只有一个最符合题意。每题1分，共30分）
1、按照法的效力范围，特殊法与一般法的关系为特殊法（ ）一般法。
A、等同 B、服从 C、优于 D、弱于
2、自然人从出生时起到死亡时止，具有（ ）。 A、民事行为能力 B、民事权利能力 C、民事法律行为 D、民事责任
3、甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲名义与丙公司订立商品房买卖合同。在上述关系中，称为第三人的是（ ）。
A、甲 B、乙 C、丙 D、乙和丙
4、在众多的房地产法律关系中，其主体法律地位不平等的是（ ）关系。
A、房地产开发 B、房地产交易 C、物业管理 D、房地产行政管理
5、按照房地产法的有关规定，债务人不履行债务时，（ ）有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
A、抵押人 B、抵押权人 C、权利人 D、债务人
6、根据我国《宪法》规定，我国全部的土地为（ ）。
A、全民所有制 B、劳动群众集体所有制
C、社会主义公有制 D、社会主义私有制
7、临时用地的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定，一般不超过（ ）。 D、三年
8、某房地产开发商因种种原因未能按出让合同约定时间开工，时间已过了2年，根据有关规定，对其可作（ ）处理。
A、征收土地闲置费 B、延长2年开发时间
C、有偿收回土地使用权 D、无偿收回土A、半年 B、一年 C、二年 地使用权
9、为了加强城乡规划管理，改善人居环境，十届三次人大会议审议通过了（ ）。
A、《城市规划法》 B、《城乡规划法》
C、《物权法》 D、《村庄和集镇规划建设管理条例》
10、按有关规定，拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向（ ）咨询。
A、政府部门 B、经纪机构 C、监管机构 D、估价机构
11、《城市房地产开发经营管理条例》规定，（ ）应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
A、勘察设计单位 B、建筑施工企业
C、工程监督单位 D、房地产开发企业
12、商品房合同中应当就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，保修期从（ ）之日起计算。
A、合同签订 B、产权登记 C、交付使用 D、实际入住
13、按照国家有关规定，购买（ ）不满5年，不得直接上市交易，如确需转让，由政府按有关规定进行回购。
A、商品房 B、廉租房 C、经济适用房 D、已购公有房屋
14、经规划部门批准的规划变更，房地产开发企业应当在变更确定之日起（ ）内，书面通知买受人。 A、7日 B、10日 C、15日 D、30日
15、按有关法规规定，共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有（ ）。
A、优先承租权 B、优先购买权 C、优先使用权 D、优先转让权
16、甲将自己的一间房屋出租给乙，双方签订了房屋租赁合同，其中租期为25年。根据《合同法》有关规定，该租赁合同（ ）。
A、无效 B、有效 C、部分有效 D、超过20年部分无效
17、申请人委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交（ ）。
A、申请书和身份证 B、委托书和其身份证明
C、公证书和身份证明 D、申请书和委托书
18、经济适用住房登记按对应性质房屋登记收费标准（ ）。
A、一半收取 B、全额收取 C、60%收取 D、70%收取
19、设立房地产中介服务机构，在向当地工商部门申请设立登记领取营业执照后的（ ），到登记所在地的房管部门备案。
A、一个星期内 B、半个月内 C、一个月内 D、三个月内
20、新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设（ ）暂定期。 D、三年 A、半年 B、一年 C、二年
21、房地产经纪人员张某因自身原因已脱离房地产经纪工作岗位连续2年以上了，对此由原注册机构（ ）。
A、不予注册 B、重新注册 C、暂缓注册 D、注销注册
22、房地产管理部门应及时将房地产经纪机构的名称、注册经纪人等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。这是房地产经纪管理的（ ）措施。 A、职业资格制度 B、机构备案公示制度
C、规范经纪行为 D、办事公开制度
23、在税收的特征中，其关键特征是（ ）。
A、时间性 B、强制性 C、无偿性 D、固定性
24、凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人为（ ）的纳税人。 A、城镇土地使用税 B、土地增值税
C、契税 D、营业税及其附加
25、国家住房税收优惠政策对个人转让自用（ ）以上，且是唯一家庭生活用房的所得，免收个人所得税。 D、8年
26、住房公积金的本质属性是（ ），是住房分配货币化的重要形式。
A、工资性 B、福利性 C、奖励性 D、互助性
27、单位和职工个人缴纳住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在地设区城市上一年度职工月平均工资的（ ）。 D、五倍
28、住宅小区建筑区划内的物业服务用房属于（ ）。
A、开发企业 B、物业服务企业 C、业主委员会 D、业主共有 A、2年 B、3年 C、5年
A、一倍 B、二倍 C、三倍
29、在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的处罚依据是（ ）。 A、《城市房地产管理法》 B、《城市房地产开发经营管理条例》
C、《城市房地产中介服务管理办法》 D、《商品房销售管理办法》
30、超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动是属于违反房地产（ ）规定的行为。
A、开发经营管理 B、交易管理 C、中介服务管理 D、权属登记管理
二、多项选择题（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。每题2分，共40分。错选、多选不得分；少选所选择的每个选项得0.5分）
1、人身权是指以人身利益为内容的，如（ ）等。
A、姓名权 B、肖像权 C、生命权 D、健康权
2、有关企业、组织的（ ）制度，属于行政许可的设定范围。
A、资格 B、等级 C、资质 D、管理
3、在房地产行业细分中，（ ）又合称房地产服务业。
A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产中介服务 D、其他房地产活动
4、在合同分类中，既属于典型合同又属于双务合同的有（ ）合同。 D、借用
5、作为一种违约后的补救方式，在一方违反合同的同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行，又称（ ）。
A、强制继续履行 B、依约履行 C、延后履行 D、实际履行
6、按照国家相关法律规定，（ ）的土地使用权出让最高年限为50年。
A、居住用地 B、工业用地 C、教育用地 D、商业用地
7、建筑工程施工许可制度规定，工程（ ）以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A、投资额30万元 B、投资额50A、买卖 B、赠与 C、租赁 万元
C、建筑面积300㎡ D、建筑面积600㎡
8、房屋建筑工程质量保修期限规定（ ）最低保修期限为5年。
A、装修工程 B、屋面防水工程 C、给排水管道 D、外墙面的防渗漏
9、《商品房销售管理办法》规定，商品房现售应当符合（ ）等条件。
A、取得预售许可证 B、办理了预售登记
C、已通过竣工验收 D、物业管理方案已落实
10、《城市房屋租赁管理办法》对有（ ）情形的房屋规定不得出租。
A、未依法取得房产证的 B、司法机关查封房地产权利的
C、权属有争议的 D、属于违法建筑的
11、根据相关法律规定，法定的房屋登记和发证机关是（ ）人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 D、乡、镇
12、房地产中介服务具有（ ）等特点。
A、人员特定 B、公司经营 C、委托服务 D、服务有偿
13、根据《房地产估价机构管理办法》的规定，（ ）资质房地产估价机构不得设立分支机构。 D、暂定
14、我国房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人（ ）考试。
A、从业人员 B、执业资格 C、岗位培训 D、协理从业资格
15、税收作为财政收入的一种手段具有（ ）特征。
A、强制性 B、无偿性 C、固定性 D、时间性 A、直辖市
B、市
C、县
A、一级 B、二级 C、三级
16、国家契税减免的情况有（ ）。
A、城镇职工第一次购买公有住房 B、城镇职工第一次购买商品住房
C、因不可抗力灭失住房而重新购买住房 D、法定继承人继承房屋权属的
17、住房公积金具有（ ）特点。
A、主动性 B、强制性 C、义务性 D、保障性
18、住房公积金的提取和使用应当遵循（ ）原则。
A、效益最优 B、定向使用 C、安全运作 D、严格时限的效率
19、按服务性质和提供的方式分，物业管理服务可分为（ ）。
A、公益性的服务 B、常规性的公共服务
C、针对性的专项服务 D、委托性的特约服务
20、《城市商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，有关部门可以对其处予（ ）。
A、吊销营业执照 B、降低企业资质
C、没收违法所得 D、已收预付款1%以下罚款
三、综合分析题（每小题2分，共30分。多选、错选不得分；少选，所选择的每个选项目得0.5分）
（一）小王现年16周岁，还在学校读书。5年前其父母以他的名义购置了商品房一套，后父母在一次事故中双双离开人世。小王便由其外婆抚养。去年因小王外公生重病急需费用医疗，其外婆便委托房地产中介公司将该套房屋转让，并与买家订立了房屋买卖合同。小王得知此事后，不予同意，要求认定此房屋买卖合同无效。
1、本案中的小王应属于（ ）能力人。 A、完全民事行为 B、视为完全民事行为 C、限制民事行为 D、无民事行为
2、小王的监护人是其（ ）。
A、委托代理人 B、法定代理人 C、指定代理人 D、被代理人
3、根据本案情况和相关法律规定，此房屋买卖合同（ ）。
A、无效 B、效力待定 C、有效 D、难以判断
4、小王对其名下的房屋享有（ ）。
A、抵押权 B、担保物权 C、用益物权 D、所有权
5、房地产中介公司对小王外婆提供的资料、文件等有（ ）义务。
A、保管 B、保密 C、保护 D、留存
（二）李某想改善自己的居住条件，通过房产销售公司提供的信息想购买B公司正在开发建造的商品房一套，总建筑面积在110平方米左右。由于购房资金有一些短缺，李某想把自己现居住的房屋转让，并通过房地产中介公司寻到了买家赵某，双方签定了买卖合同，并约定了违约责任。如一方违约，则违约方向对方支付3万元，同时赵某向李某支付了5万元的预付款。之后因李某家庭成员意见难以一致，最后决定中止与赵某的房屋买卖合同，并将已收的预付款返还给赵某，但赵某认为李某违约，要求李某承担违约责任，并双倍返还已收的预付款。
1、根据本案情况，B公司销售房屋给李某，要取得（ ）。 A、开发企业资质等级证书 B、商品房销售许可证 C、开发企业营业执照 D、商品房预售许可证
2、中介销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的（ ）。
A、售楼说明书 B、有关证明文件 C、销售委托书 D、合同文书
3、如果李某购买的商品房面积误差比绝对值在（ ），李某请求解除合同的，法院不予支持。
A、2% B、3% C、3%以内 D、4%
4、赵某要求李某承担违约责任，其违约金为（ ）元。
A、3万 B、5万元 C、8万 D、10万
5、李某返还赵某的预付款应该是（ ）元。
A、5万 B、8万 C、10万 D、13万
（三）钟某受公司委托，筹划组建一家房地产经纪公司。在筹建中，需要招聘一些房地产经纪专业人员，需要制订公司经营、运作等方面的管理规章制度。在其一位在房地产中介行业工作多年的朋友辅助之下，该房地产经纪公司顺利开张营业。
1、依照相关法律规定，房地产中介服务机构设立应具备（ ）等条件。
A、有自己的组织机构 B、有行业人士推荐 C、有自己的不动产 D、有足够数量的专业人员
2、房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、平等竞争的经济组织，其必须（ ）地执业。
A、独立 B、主观 C、客观 D、公正
3、如果钟某所聘房地产经纪人员中，又在另一家房地产经纪公司兼职，对此，房地产经纪注册机构可以对该聘用人员（ ）。
A、不予注册 B、暂缓注册 C、注销注册 D、罚款
4、该房地产经纪公司在经营活动中，工作人员的具体行为需要（ ）共同去调节。
A、管理 B、法律 C、行政 D、道德
5、按照我国税收法规的有关规定，该房地产经纪机构在从事经营活动时应缴纳（ ）等税。
A、契税
B、营业税
C、印花税
D、企业所得税
第20篇：房地产策划几个基本步骤
房地产策划几个基本步骤
[准备阶段]
1、项目资源条件整合及判断
负责部门： 策划部、项目部、销售部、工程部
报告名称： 《**项目策划大纲》
中心内容： 资源条件整合
宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：规划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
2、多方案初步规划、设计或调整建议
负责部门： 策划部、项目部、工程部、设计院
报告名称： 《会议纪要汇总》 《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》
中心内容： 草图、立意、说明、交流记录
[前期策划阶段]
3、地块内在条件整合及价值分析
负责部门： 策划部、项目部、财务部
报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》
中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、资源综合及定位
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目综合定位报告》
中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意
5、依据定位针对性的市场调查
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目市场调查报告》
中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
6、经济可行性分析
负责部门： 策划部、项目部、财务部
报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》
中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、初步营销框架
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目初步营销报告》
中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、规划、设计方案及跟踪
负责部门： 策划部、工程部、销售部
报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》
中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导
[营销策划阶段]
9、营销整体规划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目营销整体规划》
中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如
装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、经济敏感性分析
负责部门：财务部
报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》
中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、价格策略执行计划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称： 《**项目价格策略报告》
中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、物业准备工作计划
负责部门： 物业公司
报告名称： 《**项目的物业模型》
中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和\"标准\"物业管理模式的融合。
13、销售准备工作计划
负责部门：策划部、销售部
报告名称： 《**项目前期工作计划表》
中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、项目包装执行计划
负责部门： 策划部、广告公司
报告名称： 《**项目包装概念设计》
中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、广告宣传炒作计划
负责部门： 策划部、销售部、广告公司
报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》
中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、销售活动规划及策划
负责部门： 策划部、销售部
报告名称：《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》
中心内容：开工、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式，新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、装修套餐
负责部门： 策划部、装修公司
报告名称： 《装修套餐服务计划报告》
中心内容： 售后装修和装修按揭服务。 [销售实施阶段]
18、销售培训
负责部门：策划部、销售部
教材名称： 《销售基础知识》《**项目销售相关内容》
中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、执行修正
负责部门：策划部、销售部
往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》
中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门： 策划部、销售部
报告总称： 《置业锦囊》
中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。
21、夸张和消费者投资的可性报告
