房地产管理方案范文

推荐第1篇：房地产项目管理方案

房地产项目管理方案

项目介绍：

项目范围：从项目可行性研究阶段到项目后评价阶段的全过程管理。 其中包含的主要工作大项有：

一、项目可行性研究：了解市场行情，当地的经济指标、住宅需求指标，全部购买人群及购买能力等，以确认项目定位及项目方案选择。

二、项目实施方案确定：确定本项目的性质、规模、时间范围、投资额度，项目的具体要求。

三、根据确定的项目实施方案，组建项目团队，按照甲方的具体要求，组织设计单位进行项目的规划设计，组织方案评选，确定最优方案。按照最优方案，组织设计单位完善功能设计及施工图设计。

四、确定监理方案，委托监理公司；委托招标代理公司（如需要委托招标代理），确认监理公司和招标代理公司的工作范围。报当地建设行政主管部门备案。

五、完成项目实施阶段的组织设计，制定项目人员的工作流程及责任划分，制定纲领性网络计划。各参建单位要按照本纲领性网络计划制定详细的实施网络计划，报项目负责人审查批准。

六、组织招标代理公司编制施工招标文件，组织招标工作，确定中标单位及总标的。

七、项目实施（施工）阶段的过程管理。

八、项目采购管理，确定甲供材料、甲方限价材料、乙方自购材料范围，组织甲供材料、甲方限价材料的市场调查和招标工作。

九、销售工作。

十、组织竣工验收及竣工结算。十

一、项目风险管理。

十二、资料、档案、合同文件等管理。十

三、项目决算及项目后评价。

一个房地产项目的项目管理规划大纲

项目管理规划大纲工程开发

目

录

一、项目概况---------------1

二、项目管理构思-----------1

三、内部组织机构职能调整的设想----------------------------1

1、企业组织结构的调整设想---------------------------1

2、组织结构调整后部门职能与项目的适应性调整意见---2

3、组织调整的原则-------------3

四、拟设“施工项目部”职能单位的管理关系和职责---------------------3

1、“项目部”的职责---3

2、施工项目部组织管理机构结构--------------------------4

3、项目部人员配置---------4

4、项目部的组织原则 ---------5

5、项目所需主要机械设备------------------6

6、施工部署的重点------------------------7

五、监理职能管理职责和职能-----------------9

1、“监理项目部”与监理公司的关系---------9

2、“监理项目部”的组织结构---------------9

3、“监理项目部”的人员组成---------------9

4、“监理项目部”的职责-------------------10

六、项目建设过程中，建设单位的职能---------11

七、建设项目管理目标的确定-----------------11

1、项目成本的构成------------------------12

2、项目施工成本控制的原则----------------12

八、建设项目的评价-------------------------13

1、本方案的SWOT分析---------------------14

2、项目管理方案对施工、监理企业的需求----14

3、项目管理方案的可行性评价--------------14

九、方案编制说明-------------------------14

**商业广场项目管理方案

一、项目概况：

拟建的**商业广场，是按照国际顶级商业模式打造的大型一站式购物中心。项目占地面积41.5亩，计划总投资约4.5亿人民币，位于紫荆山路东、商城路北。目前，项目区域的拆迁工作正由管城区政府进行；项目的市场调研工作正在按计划持续。

二、项目管理构思：

1、按照公司对于新项目的管理思路, 裕鸿商业广场项目的施工和监理工作由我们自己组织实施。原则上：

⑪施工图设计完成后，按照项目预算的成本分析，核定施工成本，制订项目部目标管理计划，由公司部分人员组成项目部，挂靠在具备施工资质的建筑施工企业名下，按照施工总承包的方式对项目进行管理行为实施，协调施工过程中的外部环境关系，承担“施工企业”的责任，接受建筑公司按照合约规定对项目部的指导、监督。

⑫ 项目的监理工作由公司自己承担，选择具备相应资质的公司挂靠实施。监理公司提供“项目监理部”章，委派总监理工程师；项目具体的监理工作、各专业监理工程师，由我公司按照《建设监理规范》和政府对监理的相关要求自己组织，承担对外是监理企业的责任，接受监理公司按照“约定”对监理项目部的指导、监督。

2、作为建设单位，在项目建设前期，按照项目启动组织的工作要求，做好配合拆迁、前期策划运作、相关手续办理、招商融资；项目实施准备阶段，一方面完成“招标”工作，另

施工、监理职能进行人员职责分解；编制《项目目标管理计划书》，确定“施工项目部”管理目标；在项目实施过程中，行使对“施工项目部”、“项目监理部”工作的监督，协调各参建方的关系，按照《建筑工程质量验收统一标准》（50300-2001）规定的原则、程序、内容、组织竣工验收和申报综合验收；负责其他按照项目管理目标该由建设单位实施的工作。

三、内部组织机构职能调整的设想：

项目开始后，按照对新项目管理的构思，组织结构调整后的职能部门、人员调配意见：

⑪ 公司不直接涉及新项目管理的部门，比如综合部、拓展部，原则上人员不作调整，其职能按照公司原来的规定执行。

⑫ 虽涉及新项目管理，但对工程不直接造成影响的部门，比如财务部、销售部按照需要对人员进行调整，其职能按照公司原来的规定执行。

⑬ 将工程部分解为具有施工项目部职能的工程科和具有监理职能的项目监理部。人员按照职能划分的需要，安排为项目监理部专业工程师和监督员，安排为施工项目部的专业施工员或专业技术负责人、质检员、安全员、资料员、见证取样员。除现有人员外，按照任职资格需要进行人员增调。原则上充分利用现有人员，对有任职资格要求的岗位重新招聘，以弥补不足。

⑭ 预算部按照现有职能开展工作，既为项目服务，又担当项目经济管理活动的监督、控制任务，具有建设单位和监理经济专业工程师的职责。项目施工过程中，所有涉及到的工程量调整（包括增减事项）、材料设备计划审核（包括项目部提交的“甲供”材计划）、竣工绩效核算，均由预算部负责实施。预算部作为建设单位职能部门，参加项目管理过程管理。

⑮ 材料部作为建设单位主管材料、设备供应的部门，按照公司规定的职责，负责项目“甲供”材料、设备的采购供应，对所供应的材料设备质量与项目的符合性负责，对供应按照计划进场的时效负责，按照公司规定的部门职责和《项目管理规划》要求实施责任行为。为使材料部能够更好地服务项目建设，建议为材料部配备懂材料、设备的工作人员。

⑯“施工项目部”所承担的材料、设备采购、贮存保管任务，由项目部材料科负责，承担“项目部”材料、设备成本管理工作，具体的管理与职责分配由项目部规定（祥见项目施工管理规划），人员根据需要聘用，不在原材料部范围解决。

⑰ “施工项目部”财务室按照《项目管理协议书》的约定（项目目标管理责任书规定），负责管理项目划拨“工程款”资金的管理，负责“项目部”成本管理、控制的实施和实施监督工作。项目财务室人员可以根据公司财务部现有人员情况调出，也可以由项目招聘解决，按照公司财务管理的基本制度实施职务行为。

四、拟设“施工项目部”职能单位的管理关系和职责

1、按照本方案构思与设想，实际上将公司原有的单一建设单位职能，划分成三个相互关联、相互制约的“相互独立”职能。由于这三个职能是从公司中衍生出来的，而在实施过程中按照规定又必须相对独立，加上项目管理目标分解计划的约定，对于“施工项目部”实行项目成本独立核算和项目经理责任制；对于监理则由公司原内部部分管理职能，在补充专业人员后，按照国家对监理规定的相关程序、内容、方法开展。

2、“项目部”的职责与组织：

⑪ “项目部”承担按照“目标管理计划书”规定目标的实现责任，包括不对施工企业造成不良影响的质量责任、安全生产责任，施工成本、工期控制责任，交纳规定该由施工单位交纳的相关费用（包括“两金”、散装水泥费、定额管理费、安全监督费、农民工工资保证基金等），

安全资料以及与建设单位档案管理、验收备案、综合验收相关的技术资料，提交“两书一金”、项目管理规划书（施工组织设计）；负责项目实施过程中材料、设备的采购（约定“甲供”以外），劳务、分包商的选择，协调施工过程中的外部环境关系，承担项目施工建设的质量管理、安全管理、文明施工、施工队伍管理责任，承担建设主管部门检查监督工作的配合责任，承担质量监督检测申报、配合责任。

⑫ 项目经理可由提供资质的施工企业委派，要求具备一级项目经理资质的人员担任，项目部实际控制权由我公司委派人员掌握。按照公司下达的《目标管理计划书》规定，依据“项目经理负责制”和“项目成本独立核算制”要求，“项目经理”对于项目建设的施工过程负全面责任，“项目部”组成人员对“项目经理”负责。

⑬ 项目的技术负责人、质量负责人建议由原工程部经理担任；项目的专业工长、专业质量检查员（质检员）、安全员、材料员、预算员、见证取样员、资料员和专业技术负责人由分配到项目部的专业工程师担任，资格不具备任职条件的，建议重新招聘，重点是有职业资格证人员。

按照有关规定，新项目规模的项目部的管理人员应该有不少于10%的高级职称人员参与，此项，建议由提供资质企业帮助名义人员解决。

⑭ 为减少人员成本，减少人员招聘量，必须充分考虑项目部职能的综合使用，比如，项目部的技术岗位人员之间，专业工长和各专业技术负责人岗位之间，见证取样员与资料员之间；必须考虑招收具有综合知识能力强、确有高层施工经验的人员担任。

⑮ 分包和劳务单位选择时，必须坚持选择成建制队伍的原则，必须坚持组织健全、技术素质高地队伍，最好是能够自带一部分施工机械、设备的劳务队伍。

3、施工项目部组织管理机构结构

契约关系

项目部

劳务、分包

4、项目部人员配置：

按照项目管理的要求和实际需要，结合建设行政主管部门关于项目组成的相关规定，建议裕鸿商业广场项目部岗位配备如下表：

**项目部岗位配备表

序号 姓名 岗位 任职资格 职称条件 部门 备注

1 项目经理 一级项目经理证 工程师 规定

2 项目副经理 工程师

3 项目总工程师 高级工程师 规定

4 土建专业技术负责人 工程师 工程师 规定

5 给排水专业技术负责人 工程师 工程师 规定

6 电气设备专业技术负责人 工程师 工程师 规定

7 质检员 质检员上岗证 工程师 规定

8 安全员 安全员上岗证 工程师 规定

9 安全员 安全员上岗证 工程师 规定

10 混凝土工长 施工员上岗证 ≥助理工程师 规定

11 钢筋工长 施工员上岗证 ≥助理工程师 规定

12 模板工长 施工员上岗证 ≥助理工程师 规定

13 安装工长 施工员上岗证 ≥助理工程师 规定

14 测量工长 工程师

15 资料员（包括安全资料） 资料员上岗证 ≥助理工程师 规定

16 见证取样员（做试块） 见证取样员上岗证 ≥助理工程师 规定

17 会计

18 出纳 规定

19 材料员 材料员上岗证 规定

20 材料员 材料员上岗证

21 机械设备员 机械设备员证 规定

22 机械设备员 机械设备员证 规定

23 仓库保管员

24 仓库保管员

25 电工（仅值班） 电工证 规定

26 炊事员 健康证 规定

27 炊事员 健康证 规定

28 炊事员 健康证 规定

29 保安

30 保安

其中，专业技术负责人与专业工长之间可以实现自由的岗位转换，以备弥补。

⑪项目部在建立质量管理体系和安全管理体系时，应该将专职和兼职统筹兼顾，将分包单位负责人和关键技术管理人员列入保证体系内，参与系统的管理。

⑫从独立核算和相对独立管理的角度上讲，项目部人员应该相对完整，尽可能地避免“互动”造成的“职责”混乱。在施工过程中，确有必要时，监理职能和甲方职能的人员可以调补（类如值班等）。

⑬考虑到不同的阶段的用人重点不一样，正常情况下，项目部的正式编制管理、技术人

20人。

5、项目所需主要机械设备（按照公司对新项目的构思考虑，暂以四栋塔楼H≤100M、5层地上群房商场（檐高暂以32M，单层建筑面积暂以1.2万平方）计）：

主要机械设备配置表

序号 机械设备名称 规格型号 性能或主要参数 估计使用量 输入模式 估计价格 资金投入量 备注

一、提升设备

1 附着式塔吊 H3/80 2台 55万 110万

2 附着式塔吊 H3/63 2台 租赁 40万 80万

3 双笼施工电梯 SC200/200J 4台 租赁 40万 160万

二、混凝土施工设备

1 混凝土输送泵 HBT80C 3 租赁 70万 210万

2 布料机 BL--16 3 3万 9万

3 混凝土搅拌机（应急） JZC350 1

4 混凝土震动棒 50根 5万 5万

5平板震动器 4台

三、钢筋加工设备

1 钢筋对焊机 U-VI--120 6台 自带 30万 4套

2 交流电焊机 WSE--500 10台 自带

3 直流电焊机 ZXT--400 8台 自带

4 钢筋调直机 GT--40 4台 自带

5 钢筋弯曲机 GW--40 6台 自带

6 钢筋切断机 GQ--40 4台 自带

7 切割机 4台 自带

8 钢筋锥（直）螺纹机 自带

9 电渣压力焊机组 自带

四、模板加工和处理设备

1 （钢制）大模板 4组 自带

2 木工电刨 6台 自带

3 圆盘锯 4台 自带

五、抽水设备

1 污水泵 QW50-25-2.2 4台 自带

2 潜水泵 DW65-25*6 4台 自带

六、计量、测量设备仪器

1 激光铅垂仪 2台 0.8 1.6

2 经纬仪 J2--JED 2台 0.4 0.8

3 水准仪 DWA10 4台 0.2 0.8

七、其他设备

1 附着式升降脚手架 SYP 4组 租赁 28万 112万

2 临时供电变压器

3 供电电缆

4 供电电缆

5 配电箱

6 开关厢

7 翻斗车 辆 自带

8 施工工具 自带

主要周转材料需量表（按群房施工考虑）

序号 材料名称 规格 单位 单价 估计用量 估算总价 估计进场阶段 备注

1 竹胶板 10平方 40 15万 600万

2 方木 60*80 立方M 1300 1500 195万 或50*100

3 脚手架钢管 Dg48标 T 4000 4000 800万 租赁2000 200万

4 扣件 个 4 30万 120万

5 扎丝、铁钉等 8/平方 120万 自带

6 双面胶、胶带 3/平方 45万 自带

7 对拉螺栓 M

6、“施设”编制的重点：

高层建筑施工的过程，其相互关系比一般 多层建筑复杂，特别是大型高层公共建筑，除主楼外，还有裙房、附属设施建筑和室外工程等，其施工过程中的相互关系更为复杂。因此，在施设编制时，必须抓住重点，采用科学的方法，统筹安排。

⑪合理划分项目。由于本工程面积、体量大，单层一万多平米的裙房和将近百米高的四栋塔楼的施工，多功能商业广场建筑的智能化程度，通风空调设备、电梯设备、消防设备、用电设备的大量安装施工，要求必须结合设计，合理界定、适当地划分项目；使各项任务之间划分，既有衔接又有分工，管理上使其形成有机地整体，确保工程能够持续、有条不紊地进行。

⑫作好施工部署，合理划分施工段。合理划分施工段，确定总包单位与分包单位间、各专业分包间的项目责任范围，是在统一目标规定下，实现合理部署、明确相互间逻辑关系的必须，是项目实现有续组织、持续进展的关键。

流水段的划分，必须有利于组织流水作业，原则上要保证各段的工程量基本平衡，作业面大致相等，按照有利于施工组织、充分利于机械设备作用、利于时间和空间的使用，节省场地、劳动力，提高工效和缩短工期的原则，以不影响结构安全的后浇带（或变形逢设置）划分。

⑬根据需要选择主要施工机械设备。高层建筑的特点就是层数多，垂直运输量大，加上作为大型商业广场，每层约一万多平方米的面积，建筑占地面积与总场地面积的比例较大、材料设备多，要兼顾方方面面，兼顾不同阶段的需要并能够作及时地适应性调整，必须结合施工场地情况和工期进度安排、项目的划分情况，按照“施工现场总平面图”布置要求选择。

⑭塔式起重机的选择。由于塔式起重机是施工过程垂直、水平运输的关键设备。在进行塔机选择时，一般应做到：

①必须充分了解各类塔式起重机的技术性能、售价情况、业内产品质量和服务质量信誉，以便安全使用、定期保修维护、拆装和更有利于充分发挥塔吊的作用。

②合理选择塔吊的提升速度、极限提升能力和有效回转半径，以便适用于施工组织要求和利于施工需要，保证使用又不造成浪费，降低工程造价。

③塔吊的极限臂长和起重量、升限高度，应该与建筑的平面设计形状、尺寸和高度相适应，与平面中最不利使用点的起吊重量相适应。

④塔吊的布置位置应该按照“施工现场总平面布置图”确定的位置安排。塔吊布置应该有利于塔吊的基础施工、利于基坑开挖及支护的施工；应利于塔吊的拆装、连接附着锚固、顶升作业。

⑤群机作业时，应该考虑与附着式升降脚手架竖杆的影响和相邻塔吊的高度差等竖向高度关系，应该考虑相应水平方向的相互影响关系，该按照统一的布置安排，在统一的顶升安排和指挥信号系统下作业。

⑥考虑到裙房面积大和现场作业面积小的影响，为补充竖向提升能力的不足，可以考虑增加两台龙门吊使用。

⑦为了减少成本，可以在签订供货协议时，将塔吊的顶升、定期维护、安装及检测交由供货方实施。

⑮怎样选用各种脚手架。高层建筑的安全防护是施工必须认真面对的重要问题，确保施工作业安全，是衡量项目管理成败和能否实现管理目的的关键。高层的脚手架形式已经非常丰富，从双排到顶，到悬挑、吊挂和工具式脚手发展，目前在高层建筑项目中常常使用的是悬挑式脚手架和附着式升降脚手架。脚手架的选用要根据主体施工和后期装饰施工的需要综合考虑。从技术和经济的角度上分析，目前广泛使用的附着式升降脚手架是综合主体结构施工和后期装饰施工比较适宜的，当然他适用于外立面造型不是很复杂、相对比较规范的的建筑。从使用方便的角度讲，应该按照保证安全、适用、经济的原则，方便拆装和使用的原则选择。

⑯做好主体施工阶段裙房的施工安排。本工程的裙房单层建筑面极大，施工现场由于要安排大量地临时设施（包括生活设施、机械布置、材料堆放场地、周转材料设备场地、运输道路场地等），有效利用面积相对较小，在安排计划时，必须解决场地与材料设备占用的矛盾、前期裙房施工与后期塔楼施工机械设备布置间的统筹兼顾矛盾、较大层工作量和工作面所需人员设备投入与场地不足的矛盾、材料的按照计划进场控制与班作业量需求大的供求矛盾。

⑰做好机械设备的维护、保修管理工作，避免出现“瓶颈”制约。由于裙房施工阶段混凝

量大，而工期现实、场地条件和经济因素又不允许有过多的备用设备，高强度的连续作业，要求在使用机械设备时要按照规程规定执行，不过量、不过度、不过分使用，还必须在间歇时间认真、切实作好机械设备的维护、保养工作，安排资金、专门人员负责，作到“小病及时修，大病不出现，配件及时换”。

⑱作好装饰工程和设备安装阶段的施工计划安排。高层建筑施工，特别是具有商业广场功能的裙房建筑，由于电梯设备、用电系统设备、消防系统设备、通风空调系统、智能建筑设备（声像、电讯、监控）的大量使用，一般按照工期所占总工期的1/4—1/3，如果加上前期的预埋、预留、预设，所占的配合工期将更长；高层裙房的商业目的装修装饰，包括外墙维护装置、外墙装饰、电梯前室等公共部分的装修和普通抹灰，以外墙和普通抹灰所占分量最重，安全要求也最高，工期耗时最长。鉴于设备安装和装饰装修阶段的工程特点，必须合理界定范围，确定插入时机，在有安全防护的前提下，考虑分段实施作业；及时选择分包队伍进场，统筹规划、周密部署，采取合理地技术组织措施，适时组织平行流水、交叉作业，避免混乱现象造成的影响。

⑲切实、认真地作好项目的施工进度计划。由于高层建筑施工周期长，过程影响因素多、变化大，因此 “施设” 的施工进度计划只能起到控制作用；考虑到施工过程中的各种不利因素，总施工计划编制时，必须留有适当地余地；因为本项目工程规模比较大，技术要求比较高，计划安排时，必须与选用施工机械设备、现场条件、劳动力组织相适应；必须重视关键过程、关键阶段、关键线路对计划执行的影响，重视施工过程中环境对工期的影响，重视大台班机械设备使用量和机械设备的“瓶颈”制约；必须重视计划执行的“PDCA”过程，抓主要矛盾，按照“动态管理（计划）、合理配置（资源）、（进度、资金）节点控制、（管理）目标考核”的原则实施。

⑳合理地作好施工现场总平面布置图。施工平面布置图，是组织高层建筑施工过程全部活动的重要依据，目的是为了控制和有效管理现场。一般可以根据施工现场条件、周边环境情况、基础与地下工程、结构工程、装修与安装施工的不同阶段要求，使用机械设备情况，划分功能区域，安排组织交通流向和使用管网（包括施工用水、电），兼顾前后。一般应满足：

①保证交通畅通，满足各项运输要求。保证交通畅通，不仅是满足某阶段的需求，而是要兼顾裙房施工和后期塔楼施工，满足计划进场条件下的材料使用堆放贮存量要求。

②可以充分发挥大型机械设备的效能，避免出现现场的二次搬运、二次转移。

③满足消防、安全施工和环境保护的要求。

④尽可能地节约现场施工用地。

⑤尽可能地利用永久场地、设施，比如规划设计的道路路基、绿化或停车场地等，只要满足不影响后期施工，不会造成后果影响即可。

⑴必须进行可靠地经济技术分析。施工组织设计所确定的方案、进度计划安排、资金使用计划、选用机械设备都必须经过经济技术分析对比，满足技术上的先进性、可行性要求，能够保证工程的质量和施工安全需要；方案和计划应该在经济上是合理的，能够满足公司对项目管理目标的要求，能够满足企业的基本利益；在管理上具有科学性，体现决策的周密调查，科学论证。

五、“监理职能”管理职责和职能

1、“监理项目部”与监理公司的关系是合同契约关系。在协议签订时，应强调：

⑪ “监理项目部”由我方组建，内部的管理和按照规定对工程的监理监督，由我们组织实施，以不对监理企业造成不良影响为工作前提，按照《建设监理规范》（50326--2001）的

法规、部门规章、规范性文件、强制性标准条文和专业规范组织行为实施。

⑫ 监理公司委派总监理工程师，按照合同约定监督“监理项目部”的实施行为，不行使直接的工程监理监督权利，对项目建设过程中出现的“问题”，可以通过“沟通”解决，对“项目监理部”的工作有建议权。总监理工程师应该按照协议约定，积极配合过程管理，参加所有规定应由总监参加的活动（如验收等），履行签字和盖章手续。

⑬ 监理公司按照协议约定，对监理项目部的工作有监督、指导权，负责配合施工过程中验收、建设行政主管部门进行的检查和其他规定应由监理单位参加的活动或盖章、签字。对协议履行过程中出现的“问题”，可以通过“沟通”方式解决。

2、“监理项目部”的组织结构：祥见附图3

3、“监理项目部”的人员组成：

序号 姓

名 岗 位 任职资格 职称条件 备

注

1 总监理工程师 总监理工程师证 高级工程师 监理公司派

2 总监理工程师代表 监理工程师证书 高级工程师 设

3 土建监理工程师 监理工程师证书 土建工程师 设

4 土建监理工程师 监理工程师证书 土建工程师 设

5 给排水、暖通监理工程师 监理工程师证书 安装工程师 设

6 电气设备安装监理工程师 监理工程师证书 安装工程师 设

7 安全监理工程师 监理工程师证书 安全工程师 设、且有安全培训证书

8 经济管理监理工程师 监理工程师证书 造价工程师 预算部职能

9 监理资料员（含勤务） 助理工程师 设

“监理项目部”的实际管理控制权由公司总工程师掌握。监理部成员按照任职条件由公司

对于有工作能力没有监理工程师执业资格证书的，建议可以与监理企业协商帮助解决。“监理项目部”的工作人员定员7人（不含总监理工程师）。

4、“监理项目部”的职责。按照管理设想：

⑪ 在项目实施过程中，按照与项目部人员职能“互补”的原则，对劳务、分包单位进行管理，对施工过程质量、安全文明施工、计划编制与执行情况、成本控制情况进行监督、控制。

监理公司（契约关系）

监理部

可不设

⑫ 在项目管理过程中，独立地担负项目监理的职能，监督“施工项目部”对公司项目管理目标的实施行为，履行项目施工过程中的监理职责，按照规定监督和签署过程手续，承担项目监理“四大控制，两个管理，一个协调”的工作任务，负责监理工作例会的组织和监理月报的编发，承担按规定应该由监理提供的监理相关资料。

⑬ 在项目实施过程中，按照“合同”约定，审核由“项目部”提交的“工程款”支付凭证，按照公司规定程序批准支付。

⑭ 在项目管理过程中，“监理项目部”（以下改称为“监理部”）行使监理和甲方的职责，其具体工作是：

① 监督并审核由项目部提交的《施工组织设计》或《项目管理规划》，对其符合性、针对性、真实性进行核查；《施设》的审核由专业监理工程师负责，签批由总监签署。

② 对《施设》包含的进度计划的符合性进行核对，按照公司对项目的管理目标要求，

“施工项目部”（以下简称为“项目部”）的计划，制定《项目进度控制计划》，下达月度分解计划，监督计划执行情况。

③ 对包含的《质量计划》进行审查，对项目部的质量管理体系和安全保证体系进行核查，针对计划的可行性、符合性和执行情况进行检查；监督质量、安全管理体系的运行情况、控制点的设置及实施效果。

④ 对“项目部”的机械设备准备计划和落实情况、周转材料准备和落实情况进行核实，对其满足工程需要的符合性进行有针对性的检查；对其设备的进场状态和维护措施、人员进行督促。特别是对工期、质量、安全有重大或较大影响的设备和周转材料，比如塔吊、混凝土输送泵、钢筋加工设备、大模板、附着式升降脚手架等。

⑤ 对施工工艺与项目实际、和使用机械设备、周转材料的适应性进行审查，监督实施过程中的使用情况，对可能出现的不利现象，及时要求“项目部”处理。

⑥ 按照国家相关规定和规范要求，分部、分项验收，组织隐蔽工程验收，组织工序转换的验收，监督特殊过程施工，如定位放线、桩基施工与检测、基坑验收、深基坑支护、避雷减灾、施工临时用电、土方回填、变形缝或后浇带、基础的防水防渗、大模板选择、附着式升降脚手架选择、梁窝和门窗洞口的预设、测量定位、雨季施工、暑期施工、冬季施工等。

⑦ 按照公司要求和项目的进度控制计划，制订投资控制计划，建立相应地成本控制点和控制措施，加强计划内投资控制；会同预算部、材料部对变更量及时进行核增或核减，加强计划外投资的控制。

⑧ 对“项目部”在施工过程的安全管理措施、设备到位情况、设备安全运转情况进行检查、评估，督促项目部创造一个有利于安全施工，有利于销售推广的文明工地。

⑨ 由于“监理部”的特殊性，建议监理工作：在公司规定工作的的范围内，依照规定程序办理；对于需要代表监理部的工作，按照实现编制的《监理规划》、《监理规划实施细则》

⑩ 项目竣工后，代表公司对“施工项目部”的总体工作，按照“目标管理责任书”规定和过程中经双方确认调整量的“成本、工期、质量、安全”目标量，对项目部进行考核、评定。对监理部自己的工作进行评价，做项目工作总结。

六、项目建设过程中，建设单位的职能

1、按照公司的原业务职能和范围开展工作。作为项目启动组织，完成项目的所有开工报告以前的工作，为项目开始创造有利的外部施工环境。包括《施工许可证》和其他手续的办理、施工图设计、临建设施和“三通一平”、设计与“监理”的招标、招商等。

2、编制施工图预算，组织施工“招标”并签订“《施工合同》”；核定项目施工成本，制定项目管理目标，按照市场的原则组建“施工项目部”和“项目监理部”，并在项目实施中，按照市场规则进行运作，有效进行成本控制。

3、编制项目现场管理制度或规定，对施工过程的管理目标实施情况定期组织检查、考核。对检查考核情况，根据是否对备案有利的原则，分别由《工程简报》（内部管理资料，不列入资料中）或《监理月报》编发。

4、负责 “变更”工程量的测量、核查工作；核定对“项目部”的索赔。

5、负责“甲供”材料的计划审核、采买、核出，对材料质量、供应时效与工程需要的符合性负责。

6、按照合同约定的工程款拨付方式、时间、条件，核定工程款支付凭证；按照公司规定的程序，批准支付，并监督拨付工程款的使用情况。

7、组织综合、单位工程验收，办理备案手续，办理与项目管理公司的移交手续和其他与招商、物业管理有关的手续。

8、按照规定程序和项目目标管理计划，组织对施工项目部行为实施效果评估、考核，

“监理部”和“项目部”）。

七、项目的成本控制原则

1、项目成本的构成

项目的建设成本由建设单位管理费用成本、土地成本、拆迁成本、建筑成本、设计成本、监理费用成本、配套设施成本、销售费用成本、税费、风险成本摊销等构成。在此“方案”前提下，所有的成本都变成了直接成本，容易造成前期成本投入较大。

2、项目施工成本控制的原则

① “项目部”的工作内容包括：进场临建设施的搭设、主体和一般装饰施工、一般安装工程自己组织施工，专业性较强项目的安装施工，在总包范围内，采用分包的方式进行。

② 施工图设计完成后，由预算部核算施工成本，作为项目目标管理计划的依据。施工成本主要包括：“甲供”材料以外的材料费、劳务施工费、经核定必须购买使用的机械设备费、设备租赁费、周转材料租赁费、分包工程费、项目部管理费（包括项目部人员工资）。

③ 项目部负责实施劳务、分包协议（合同）谈判，预算部核算涉及工作量，监理部

监督谈判过程，签订合同必须按照公司《合同评审程序》实施审核。

④劳务施工队选择时，应该按照《项目管理规划》确定的原则，综合考虑现有设备、专业技术工人的数量、持证上岗情况、同类工程施工经历、组织的完善程度、报价等，按照招标的方式解决。对分包单位的选择，必须有专业资质要求和一定地前期垫付能力。

⑤为减少机械设备的购买量，保证施工质量和安全，在选择劳务、分包施工队伍时，必须选用成建制的施工队伍，必须有一定的机械设备和施工用工具，必须有健全的组织，配置完备的质量、安全、技术、管理人员，有符合规定要求的特种作业持证上岗人员（塔吊司机、电焊工、架子工、混凝土工、模板工、钢筋工、电工等），有与项目施工相适应地工人队伍。

⑥为了节约成本，保证施工的持续进行，项目部必须对拟建区域的周边施工环境、道路出口情况、建筑物的布局及工程体量、可能使用的施工组织方法、工序与工艺综合考虑，合理布置各施工区域功能，合理选用施工人员总量，安排临建设施和机械设备，安排施工用电、用水，安排材料设备、周转材料、大模板、附着式升降脚手架的堆放场地，合理组织材料、设备、周转材料的计划进场。

⑦为节约成本，项目部应该处理好“施工现场功能平面布置与可提供能力的矛盾；施工现场平面布置与计划使用施工组织方法需要的矛盾；建筑物体形、面积大与提升机械设备使用极限能力的矛盾；裙房施工人员、设备、作业面需量与后期塔楼施工需量突变的矛盾；裙房施工与塔楼施工组织“重心”在后期转移前后，在设备、运输、材料设备堆放场地方面的矛盾；材料堆放场地不足、可能出现的后期转移与进度、安全需要间的矛盾；进度计划安排与必要的工序技术间歇时间、特殊施工季节的矛盾；工序间、设备间交叉作业产生的矛盾”。

⑧在项目实施过程中，按照目标管理、计划管理的管理要求，按照“动态管理、优化配置、节点控制、目标考核”的原则，项目部必须向监理部和建设单位（甲方）提交月度进度、资金使用、材料设备计划，编制周计划，并保证计划实施的严肃性；监理（“甲方”）审批提交计划与总体计划的符合性、可操作性，在保证工期、质量和安全必需的前提下，积极为项目部创造计划执行的条件。

⑨必须控制计划外变更的范围和程度，特别是涉及增加建设投入的过程。对因环境变化造成的设计变更，严格按照公司《设计变更控制程序》执行；对于因建材市场供应短缺造成的材料因素变更，必须按照经济合理的原则，实行严格地审批制，按照规定程序办理。

⑩按照“谁主管，谁签字，谁承担责任”的原则，严格按照岗位责任制所确定职责范围开展工作，执行相关管理制度，最大限度地规避“责任风险”可能造成的损失。

3、项目成本控制分布图：

八、建设项目管理方案的可行性评价

1、本方案的SWOT分析

（1）本方案的优点：

①可以按照同一的“意志”展开，变建设过程合作伙伴的经济合同关系为统一的行政隶属关系，减少不同利益体间的“纠纷”与“摩擦”。

②把三种职能进行职责界定，在内部按照“市场”的形式进行，建立互相依存、互相监督、互相配合、相互制约的管理机制，可以在项目管理计划下，为实现统一目的服务。

③可以将原由施工企业赚取的利润，转化为开发利益，提高回报率。

④便于协调、便于管理，有利于控制建设周期及建设成本。

⑤便于公司整体开发计划的顺利实施及后期使用。

（2）缺点：

①调整了企业组织结构，增加了管理人员，并且对使用人员的现场管理能力要求比较高。

②增加了项目建设前期投入的成本费用，特别是机械设备、周转材料费用的投入和本该由施工企业垫付的相关费用。

③由于“惯性作用”，可能会出现管理中的“错位”和“越位”现象。

④缺少了项目管理上可以作为规避风险的合同手段。

（3）风险：

①本应由施工企业承担的风险，比如市场风险、质量责任、安全责任、民工工资责任风险。

②与施工企业、监理企业间可能因为对一些“问题”认识上的差距造成“纠纷”的风险。

③政策风险。

（4）机会：

①本方案最大的问题，应该是与“挂牌”监理、施工企业的“同利共处”，解决利益与责任关系问题。只要满足不给施工企业造成不利影响，满足协议经济利益，这个可能是有的，而且，一般不会出现问题。

②目前，在郑一些无实体或允许挂靠、且条件不苛刻的施工企业，多在民有股份制企业，挂靠是其生存和发展的一个较大的组成部分，我们的挂靠只要保证或者他们相信不会给其造成不利影响，还会对提高施工企业的知名度，帮助年审有利，这个合作会比较愉快的。

③挂牌监理企业由于市场的因素，也是可以找到的，相信一般也不会出现问题。由于“活源”的问题，我们这么大的项目对提高企业在业内的知名度、帮助企业升级或年审是有很大帮助的，只要我们搞好工程质量、保证施工安全，可以明确地证明监理不用承担实际责任，就不会发生“纠纷”、不愉快。

2、项目管理方案对施工、监理企业的需求

⑪监理企业必须具有“甲级”资质，能够在我们承诺不造成对其不利影响的前提下，给监理部章，以便开展正常业务，提供业务指导服务，提供规定应有企业签字、盖章服务；可以通过协议协商管理费用，相互间可以建立互信关系。

⑫施工企业应该有房屋建设工程一级总承包资质，能够兼有劳务一级、装饰装修等专项资质更好；能够在我们承诺不造成对其不利影响的前提下，提供项目部章，帮助安排专业资质证，提供业务指导服务，提供规定应有企业签字、盖章服务；可以通过协议协商管理费用，相互间可以建立互信关系。

3、项目管理方案的可行性评价。尽管此种管理有着一些可能的问题，但是，可以肯定企业将能够从中获取“不非”的利益；有利于锻炼队伍，提高团队成员的业务能力水平，有利于企业向相关行业的集团化发展；有利于按照公司的以意志，“和谐”地组织项目建设和实现企业目的。

推荐第2篇：房地产会员管理方案

三鑫 房地产会员管理方案

会员管理模块为房地产企业建立会员机制，开展客户会的营销与服务，提供基础工具，辅助房地产企业通过客户会开展预售、客户推荐、促销等活动，提高营销效果，长期维系客户关系，并扩大口碑范围。可实现如下功能：

首先是客户原始资料的录入，发放卡号，实现对客户资料的管理，方便查询客户资料；客服人员时间管理、解决会员的投诉、发布置业信息、提供在线调查；活动信息管理，组织会员活动、了解会员反馈意见、活动总结；

制订客户的基本规则，如入会标准、会员等级、积分、优惠以及有效加分事件并给予相应的奖励准、奖励规则制定等；以图表的方式显示关于会员信息的相关数据，通过Excel导出，方便会员信息化的管理。

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会员管理系统集会员卡管理、客户管理、会员积分管理、会员服务管理于一体，将会员的消费、会员基本信息，以及各种查询统计等紧密结合起来，操作简单方便，通过本模块实现房地产开发企业对客户的关系维护和深层开发，提高客户满意度，获取更多的商业价值。

推荐第3篇：房地产 项目运营管理方案

顾问训练营“项目运营管理”问答集

体系篇

1、项目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”？

一是管目标

根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理；

二是控进度

针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营；

三是防风险

强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。

2、项目运营管理体系包括什么？

答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。

3、如何诊断房企业项目运营管理体系？

答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。

a) 体系与战略的匹配度

b) 运营管理组织的有效性

c) 运管管理制度和流程的可执行性

d) 运营管理体系的落地执行能力

e) 决策的频率和效果

4、什么是运营管理体系中的“管一年、看三年”

答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。 看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。

5、什么是运营管理的“四级管理体系”？

答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障计划的合理性和科学性；另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。

6、什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”？作用是什么？

答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。

作用有四个方面：

a) 工作成绩的重要衡量指标

b) 实现工作任务的标准化、模板化管理

c) 抓住关键产物，实现项目的核心控制

d) 形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑

7、什么是运管管理的“三级会议体系”？作用是什么？

答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。

作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。

8、什么是简约型运营管理体系？

答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例)；4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系)；2例会，周例会和月度运营例会；2类考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。

9、什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系？

答：战略的匹配度；组织有效性；流程可行性；落地执行有效性；决策频率和效果(雷达图显性化诊断)

10、房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年)

答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性；其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)

11、房产企业业绩预演的要点是什么？(看三年)

答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心年度运营指标。《年度资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》

步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》

步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。

12、体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企

业的体系特点和最佳实践记清楚。

权责篇

1、集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)

2、房产企业集分权的核心是什么？

答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，横向解决各专业部门之间权责边界，灵活的集团管控模式就在于不同市场、不同时间随需而变，权变地调整权责边界与范围。

3、房企总部对城市公司放权的前提是什么？

答：放权是一个理性的行为，总部针对城市公司放权，一是要看总部对城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放权模式下，总部职能线只是城市公司项目管控的辅助，放权前，总部必须保证城市公司在经营管理上能够做到自身有效决策与风险控制。因此需要总部在放权前帮助城市公司“建好模型，定好规则”，通过标准化的管理模型与业务规则，让城市公司普通员工一次性把事情做对。这是前提

放权的第二个前提是看区域的人才与资源匹配度，强调“成熟一个放一个”。总部“建平台、做监控”，平台就是统一业务语言，信息共享与集成；监控就是数据留痕，保证放权的同时能实现对城市公司核心业务的监控与预警。

4、房企总部集权模式下的管控要点是什么?

答：集权(收权)模式下就是将项目运营的关键审批权收回集团，做强总部职能线，实现总部投资、成本、营销、工程、运营和财务的强管控。集权模式下总部与城市公司要做好决策管理的输入输出管理。即需要多做关键决策CP点，在关键业务流程中设臵CP(关键控制点)，实现对业务过程和审批过程的要点管控。

5、为什么说主项计划是集分权落地的有效载体?

答：项目主项计划实现了总部与城市公司人与事的管控，通过对主项计划类工作项进行权责分配和界定，并通过关键节点的预警和强控，实现纵向的权责划分与横向的专业协同。通过“关键事项”“责任部门”“跟踪考核”实现集分权落地的有效路径。

6、如何有效推进集分权的落地和监控？

答：一是控流程，流程主要在于做好集分权的过程控制，对业务过程进行全面管控；二是控会议，会议控强调的是对战略和经营目标的月度或季度回顾与调整；三是控底线，控底线主要表现为对业务阶段性结果数据和成果进行预警和拉闸。

7、需要掌握的典型案例：

a) 天鸿地产：跨区域开发模式下，权责划分和集分权没有固定模式，下放的不同区域

的权限也不一样。认为集分权就好象是一个坐标轴上来回移动，但企业的核心内容不会放。是“价值链管理模型”的一个典型案例。

b) 广州城建：总部强管控下的项目公司制。广州本地项目实施总部内的项目职能制，

外地项目及本地大型重点项目由项目公司或城市公司在总部强管控下实施管理。 c) 金科集团：职能式管理模式下的运营管控策略，这种模式对于成长型地产企业规模

化和规范化发展非常具有借鉴意义。特色主要是《年度目标责任书》的编制与跟踪管理、极具特色的部门月度计划管理，职能式月度营运会议、量化考核应用。

d) 卓越集团：绩效驱动的项目总控体系，严格考核。

计划篇

1、计划管理的基准是什么？对象是什么？基础是什么？

答：运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础，流程和计划在项目运管管理中扮演重要角色。项目开发计划管理的基准是目标，目标界定越清楚，计划描述越有依据，落地就越有保障。项目开发计划管理的对象是资源，要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标。而资源以包括时间、人、财、物等。项目开发计划的基础是流程。流程描述给计划设定了实现的路径，流程管理直接承接了房企组织管控的要求。

2、计划应该如何分级？颗粒度如何？

答：以管理层级的多少界定计划分级的数量，计划分级是房企组织管控的一个组成部分，体现的思路是管理聚焦。计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。此外应以应流程的成熟度判断计划管理的颗粒度。

3、项目计划编制时应重点关注哪些内容？

答：清楚政府对项目管理审批程序；各专业分包或者甲供材料未漏项，确认每项工作的合理进场时间；建设工期满足销售、交楼的时间要求；确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间；房企内部工作流程。

4、四级分级计划编制的一般流程是什么？

答：四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心，主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划，向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前编制审批完成。主项计划主要是围绕专业线的协同，控制总工期。集团根据管控要求，从主项计划中抽取集团关键节点，作为集团管控的核心环节。各职能线经理在主项计划指引下，进一步细化本专业的专项计划。楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下编制每个楼栋的施工计划。这种从下到下逐级指导的方式确保了计划紧扣企业的战略目标，又逐级细化，保证了合理性和科学性。

5、分级计划体系下如何有效评价与监控？

答：分级计划体系下，主要有四种途径实现对计划的有效评价与监控。

a) 阶段性成果体系：工作的成绩，是一种新型管理思路，强调建立不以完事为终点，

而以成果为终点。实现了核心成果的监控与成绩的衡量，并且形成知识沉淀。

b) 三维评价：分别由项目负责人、专业线负责人和下游责任人针对工作完成的质量、

进度、专业技术及配合情况进行评价，评价结果决定了下一个节点是否开启。

c) 三级会议管理体系：即通过高层会议、运营会议和例行会议，监控项目的执行，分

析执行情况，为计划调整提供决策支撑。

d) 形象进度管理：通过视频、图片、远程摄像等形式监控和查看现场形象进度，直观

显示进度情况。

会议篇

1、目前房地产企业运营会议的现状和问题是什么？

答：长征会严重浪费时间；缺乏合理规划，导致会议粗放随意；目的不明确，议而不决，无效会议多；会中缺乏组织，会后缺乏跟踪管理。

2、房企运营会议粗放的原因是什么？

答：房企会议粗放的原因主要有二点：

一是会议体系缺乏整体合理规划，导致乱开会

二是运营会议大多低效，决策效果差

3、合理规划会议的三大步骤是什么？

答：第一步，认清企业现状和实际管理水平，从现状出发适当前瞻；第二步，区分项目会议和非项目运营会议，将项目事务和公司事务分开处理；第三步，聚焦项目运营七大环节，设臵关键决策类会议。

4、合理规划会议的三大要素是什么？

答：第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍；第二，界定管理角色；第三，界定时间周期

5、按会议触发的动因分类，有几类会议？

答：时间触发的会议，如周例会、月例会等；事件触发的会议，往往是在时间和流程外的一些项目运营难点和风险点的工作专项会议；流程触发的会议，项目关键工作项开启前触发的会议。

6、会议体系相关案例

a) 万科案例—泛关注下的会议分级，万科早期试点的16个关键会议，后续浓缩为10

个关键会议

b) 沿海案例—三令六会

7、什么是与会议相关的运营报告体系？

答：运营报告作为管理信息交换的载体，是识别运营组织成熟度的一个重要标志。目前很多地产企业的运营报告主要存在的问题包括：内容与要素不完整或者缺失、报告生成和应用随意等问题。相对成熟的运营报告至少要包括以下内容：管理目标、要素与内容、生成与应用过程。

8、什么是运营会议“三化”策略？

答：会议三化是指：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。

a) 会议卡片标准化：是指对会议所指向的人、事、主题、时间、资料等相关要素和其

他内容记录具有一定标准化程度的模板。会议卡片的制作本身就属于会议管理工具的标准化范畴，它充分界定会议的各种相关要素，使得会议主题明确、参与人、决策人、汇报人角色清晰，而且能够在机制上和信息上为会前、会中、会后提供服务和记录，解决很多会前会后信息传递和沟通效果不佳的问题。

b) 上会资料模板化：上会资料准备的标准化程度是一个企业项目运营会议规范高效的

c)关键。上会资料模板化提升了资料准备、阅读、批阅的整体效率，也使所有关联人更加聚焦标准化模板里的内容本身。 会议议程规范化：针对议程和大致时间进行规范，提供会议效率。

推荐第4篇：房地产方案

房屋超市营销草案

张敏

一、前言

近年来,随着我国市场经济的发展和住房制度改革的深化,商品房作为一种高价、耐用的特殊商品进入了流通领域,商品房销售市场也日趋活跃，然而居者有其屋后,住大房、住好房则成为一种新的时尚,滨海置业也已不再是一种梦想。黑龙江省虽然人均收入水平全国排倒数第二,但素有\"东方巴黎\"之美誉的ＸＸ人在追求时尚方面却从不甘人后,众商家也正因此看好了ＸＸ这个大市场,几年来珠海、青岛、威海、大连等各地房地产开发商纷至踏来，但临时性房展及短暂的广告攻势虽然能激发起人们的热情，却无法促使购房者采取行动。据统计在各滨海城市之中，最受青睐的当数大连，也许是因为大连乃北方城市更适合ＸＸ人的生活习惯，也许是大连的自然及经济环境好，也许······，然而仅个别开发商偶尔来Ｘ做几次广告宣传或参加展销会已远远满足不了人们选购称心房的需要，为此在新世纪开始之际，在ＸＸ急需建立一个大连房屋超市，让ＸＸ人象到其它超市购物一样，买到称心如意的住房，

早日圆ＸＸ人在大连购房之梦。

二、可行性分析

（一）政府参与的重要性

首先我们想把大连房屋超市办成不是单纯意义上超市，而是建成大连对外宣传的一个窗口，让ＸＸ人通过房屋超市了解大连的政治、经济、文化，领略大连的城市风光及生活环境，进而热爱大连并想成为大连建设的一员；其次政府参与办超市可解除购房者对住房的可靠性及安全性所产生的后顾之忧，因此缩短了购房者思考及选择的时间，进而加快了房地产开发商投资回收转化过程，等于是政府为企业做好事；再者，若政府给异地购房者提供优惠政策，不仅能吸引购房者去安居，还可吸引人们去大连投资。总之，政

企共建房屋超市对房地产开发商及购房者皆具有重大意义。、

（二）在ＸＸ建大连房屋超市的可行性

ＸＸ市乃黑龙江省省会所在地，且ＸＸ人向来都站在流行时尚前沿，带动全省消费潮流，大庆、齐齐Ｘ、牡丹江、佳木斯、及其它市县经济条件优越者皆来ＸＸ购买大件物品。据统计大连有三分之一的豪宅都被ＸＸ和大庆人买去，因此，在ＸＸ建大连房屋超市，就等于在黑龙江省开了一个视窗，不仅可行且会收到可观的社会效益和经济效益，并会带动ＸＸ到大连的交通

及旅游业发展。

（三）房地产开发商参与的可能性

随着房地产业的不断升温，及银行推出的住房贷款优惠政策，人们的超前消费意识不断增强，房地产开发商也已不满足本地售房而开始开发异地市场，然而开发商惯用的办法是：到一个城市在宾馆租房间设临时办事处，再

在当地热门报纸或电视上打广告，以ＸＸ为例，我们来算一笔帐：宾馆租房３００元／天（售高等住房，不宜住在档次太低的招待所），月租金9000元；为了展示企业实力并覆盖周边市县，在《黑龙江日报》打一次整版广告80000元；在《生活报》每周打两次通拦广告（11000元／次）Ｘ２次／周Ｘ４周）＝88000元；再在省电视台黄金时间播出二周（或一月）电视广告大约需要50000元左右; 再加上一些房屋介绍等印刷品广告及人员差旅费、交通费、火食费等等，一个月的房展下来至少要花费250000元，那么花了这么多钱收到的效果又如何呢？在那一个月内也许准备去大连购房的人拔打热线不断，并被广告宣传及商家的承诺刺激的热血澎湃，但住房必竞不是普通的消费品，人们不会一冲动就把几十万（甚至一生的积蓄）交给房产开发商，特别是异地购房更是三思而后为之，不会马上跟售房者去大连选房，人们要多看几家，进行反复比较研究，才能最后采取购买行动。所以一个开发商一个月房展结束后，也许很快就被另一个商家的宣传所取代并被人们所遗忘。我们所要办的房屋超市不是短期行为而是长年展，不是为一家做房展而是汇集三十家以上的开发商联展，统一布展各具特色，采取先进的营销手段及广告宣传策略，由训练有素的专职人员向购房者统一介绍并及时与开发商沟通销售信息，并定期组织购房者以旅游观光的形式去大连实地看楼。开发商只需提供住房情况及图片等布展和销售所需资料，每年交纳１５万元左右的超市会员费，其它的事情就全由我们来做，如此这般为开发商提供以最小的交易

成本获取最大的经济效益的方式，开发商又有何理由不愿参与呢？

（四）我公司参与的可操作性

ＸＸ市华视广告公司成立于１９９６年，曾成功地策划了《红岩魂》在ＸＸ巡展的广告宣传活动，策划并承办了《九七国庆之夜钢琴演奏会》，并在当年中视台国庆节目展播中一展风采，索菲亚广场举办《３.１５回报消费者晚会》及《三八红旗手相聚美晨》等一系列大型活动，使华视犹如一匹黑马脱颖而出，倍受同行及客户的关注，不仅如此，我公司还拥有大量市内主要区域的广告媒体并为企业进行过整体广告策划及营销企划。华视人以\"创新、高效、敬业、守信\"为企业经营理念，拥有一批高水平的电脑设计及策划人员，把客户当成自己的上帝和朋友。房屋超市这种长期性大型房展在Ｘ还属首创，如何在激烈的房地产竞争中占领一席之地，并在最短的时间内打开局面，需要精心策划并采取行之有效的营销策略和广告宣传方案，而这一切正是我公司之专长，加之我们对当地风土人情及购房者心态的了解及良好的社会关系及传媒渠道，相信我公司的加盟定会取得事半功倍的效果。

二、营销方案

（一）超市介绍

１、地理位置 沪士大厦坐落在ＸＸ繁华的站前广场，交通便利，易于寻找。火车站每日客流量达１０万人左右，方便大庆等周边市县来超市看房。大厦二十九层，设备先进，有中央空调，三部ＬＧ电梯可直达超市，大厦由台湾

一流的沪士集团投资管理，２４小时保安服务和一流的消防系统，完善的制

度和优雅的环境让人倍感尊贵。

２、展厅布置 超市设在大厦二十八楼，总面积为１０００平方米，共设五个展区，大厅中心放置一个２０平方米左右的大连市区全景沙盘，并摆设一台大屏幕投影电视，再放几台供参观者自动查询房屋信息的电脑装置，五个展区可容纳三十至四十个参展开发商，每家面积可达２５平方米以上，每个展厅按照开发商的要求制作1.6x1.6平方米的沙盘模型，四周用电脑写真喷绘形式介绍开发商的企业情况及售房政策等，做到每个展厅各具特色。３、工作人员 整个展厅计划安排９名工作人员，其中迎宾人员１名，导购人员１名，销售人员４名，电脑操作人员２名，清洁员１名，超市经理１名。这些人都经过专门培训，对参展的开发商展出的房屋情况了如指掌，并能准

确熟练地向购房者做详细介绍。

（二）销售策略

１、代理销售：开发商不必派人千里迢迢来Ｘ做房屋销售，而由超市销售人

员统一销售并将购房者的情况通过互联网及时反馈给开发商。

２、定期组织欲购房者以旅游团的形式到大连两日游去看房，购房者的旅游

费由所购房开发商报销，而未购房者游费自理。

３、聘请专门的房地产方面的法律顾问定期来展厅为欲购房者进行免费咨

询，消除他们异地购房的顾虑。

４、建立一套完善的销售保障体系，让人们在大连房展超市能放心购房。５、采取创意新颖并行之有效的广告战略，让ＸＸ人在最短的时间内知道大

连房屋超市并来此购物。

三 广告策略

（一）目标购房人群分析：

１、购房目的分析： 随着人们生活水平的提高，房屋已不再只为了遮风挡雨之安居目的，而是为了提高生活质量，享受或追求时尚等目的，具体为：

a搬迁；b度假；c设公司办事处；d送礼；e炒房；f出租。

２、购房人群分析： (1)单位名义购房：公企、私企在大连设立办事处或供营销人 员居住。 (2)个人购房：a购经济适用房者：靠工资或积蓄通过银行贷款欲落户大连者；b购别墅或豪宅者：多为新兴贵族或经商而条件优越者。

3、购房人群年龄分析：现阶段最具购买力的人群年龄应在２３－５０岁之间，２３岁以前多为上学或无高额的经济收入者，而５０岁以后人们追求时

尚的欲望已不再强烈。

(二)宣传计划

１、在超市开业前做一次市场调查，以问卷的形式了解一下ＸＸ人对大连购房的兴趣及注重房屋的何种品质，从问卷中我们还可了解到目标购房人群的年龄、身份和所期望购置房屋的价位、结构及政府给予何种相关政策等，从

而采取相应的销售策略并制定一系列有的放矢的广告宣传方案。２、新闻媒体炒作

(1)在超市布展期间召开一次新闻发布会，邀请各大报纸及电视台记者，由大连市政府出面宣布ＸＸ大连房地产超市即将开业的消息，以此拉开新闻炒作的帷幕。 (2)举办一次别开生面的开业仪式，创造一个新闻热点，届时邀请大连市政府领导及ＸＸ市政府领导出席，各新闻媒体会免费报道这一盛况。３、媒体广告

(1) 报纸广告： Ａ、软广告：在《生活报》消费版以大连房屋超市的名义开辟一个小栏目，每日介绍与房屋相关的小知识，给人们留下一个良好的公益形象。 B、系列广告：从超市开业前一周开始打创意新颖的系列广告，在人们心中制造一个悬念，渴望一睹风采，开业当日《生活报》打整版，《ＸＸ日报》整版致贺广告，以后根据市场行情和淡旺季以通栏的形式推出系列创意广告。

(2) 电视广告： Ａ电视专题片：Ⅰ.大连风光介绍；Ⅱ.大连房屋超市介绍。 Ｂ电视广告：制作经典的广告片以１５秒或３０秒的 形式分列在黑龙江电视台收视率较高的时间播出，在人们心目中留下一个直观的印象。

(3)广播广告：在收听率较高的黑龙江交通台黄金时段每天播出三次30秒广告，使司机或乘车人知道超市所在地。

(4)印刷广告： Ａ印刷一批精美的房屋超市简介发给参观者； Ｂ《生活传真》目标速递广告杂志（高等社区免费赠阅）中每期发布２P广告。

(5)户外广告： Ａ、楼体外悬挂热转印大型条幅广告两条； Ｂ、在松花江公路大桥（大庆、肇东、呼兰等周边市县进出ＸＸ 必经之路）设置灯箱广告。

四、超市费用预算一览表

（一）超市布展及日常管理费用预算（年）

项 目 名 称 规格 单价 数量 金额 备注

房租 1000平方米 ㎡ 800000元

全景沙盘 5.8×4.2 6000元/平方米 146160元

展位沙盘 1.6×1.6 6000元/平方米 35个 537600元

背投 电视 51英寸 １台 18000元

电脑 6000元 ２套 12000元

展厅装修 25 20000元 ３５个 700000元

办公桌椅 1000元 ２套 2000元

迎宾台 １个 1000元

电话 500元 ３部 1500元

电话费 900元／月 12个月 10800元

人员工资 800元/月 9人 86400元

沙发 2000元／套 2套 4000元

午餐费 1年 16000元

其它 1年 5000元

合计 2240460元

（二）媒体广告预算（一年）㎡㎡

项 目 名 称 内 容 费 用 备 注

新 闻炒 作 新闻发布会 60000元

开业庆典及礼品 软新闻 20000元 开辟公益栏

报纸 生活报 380800元 整版1次 通拦 24次

ＸＸ日报 490000元 整版１次通栏24次

黑龙江电话台 专题片 80000元

制作费及播出费 广告费 810000元 15秒、30秒各４个月

电台广告 黑龙江交通台 129600元 每天３次播放６个月

户外广告 大型条幅 20000元 楼外悬挂

灯箱 80000元 公路大桥20个

超市简介 12000元 印刷50000份

杂志广告 72000元 12期

合计 2102400元

(三)费用支出总计为4342860元㎡

若以35个展位计算，每个展位成本费为124082元。

五、超市展位费预算及收支情况

根据前面的费用预算情况，我们初步计划每个展位每年收15万元，每个展位收支情况如下：

收 入 支 出 余 额 成 本 税 金 合 计

150000元 124082元 13500元 137582元 12418元

若按计划超市３５个展位全部售出，届时我们可获得利润434630元。

六、超市前景预测

若按本营销方案实施，并经过我们双方齐心协力的共同合作，相信大连房屋超市不仅能在ＸＸ取得成功，受到开发商的欢迎，而且会在ＸＸ刮起一股大连购房热，从而带动旅游及经贸活动，并为大连市政府打开一道对外宣传之门，为大连房地产开发商树立良好的企业形象和知名度，从而拉动房屋销售，相信此举不仅能取得可观的经济效益，也会收到意想不到的社会效益。

七、结束语

本营销草案仅是在对房地产市场做了初步了解情况下拟定的，一定有许多不尽人意或不切实际之处，仅供参考，若双方能签定正式合作协议，我们定会拿出更加详细周密的营销及广告方案，决不会令贵方失望。 华视广告愿为大连房地产腾飞助一臂之力，也希望我们有机会政企合作，共同营造一个真正的房屋超市，让更多的ＸＸ人早日圆在大连购房之梦。

推荐第5篇：房地产代理公司项目销售管理方案

房地产代理公司项目销售管理方案

销售总监在房地产企业中是一个非常重要的岗位，其工作业绩直接关系到所开发项目的成败，开发企业的发展命脉，因此，这个岗位对其从业人员的要求也设置非常高的标准，除了要求具有丰富的专业知识外，对行业的理解、项目操盘经验、沟通协调能力、销售管理能力外，同时也要具备一定程度的财务知识、企业发展管理知识、培训知识、经济学知识等，了解国内经济走向，熟知各项政策法规，全面掌握房地产开发全程操作程序，要有较高的全面综合能力，是一个全面复合型人才架构。

本人在房地产代理公司具有多年的工作经历，现针对多项目同时操盘状况，结合本人的工作经验，针对销售总监一职，指定如下工作管理方案：

一、首先进行项目梳理。如果公司目前有十个项目同时在操作，则先按市场进行划分，譬如烟台属三线城市，下辖县级市为四线城市，将项目分为三线—A级，四线—B级，两种模式进行操作。

 A级模式项目操盘需要策划销售两条线同时发力，紧密配合，城市等级越高，对策划的要求越强，需要项目经理对策划销售具有统筹把握能力，此类市场敏感度较高，受政策舆论导向等影响大，要求操盘手具有较强的市场反应能力，根据形势制定营销方案，随时调整销售节奏，以适应整个市场的变化；

 B级模式相对A级来讲，对销售的要求更高一些，策划是全力辅助销售开展工作，因此项目经理需要现场销售、管理具有很

强的掌控能力，根据当地的市场形态，消费方式，生活理念等调节销售节奏，制定销售方案。

以上为按市场方面划分，同时还需要按项目自身不同状况进行划分。譬如项目前期、中期、后期等，属于项目前期的，则需要进行重点关注。尤其是临近开盘的项目，众所周知，开盘为整个项目操盘节点的重中之重，对于临近开盘的项目需要亲临现场指导，开盘方案的制定，开盘前销售团队的历练打造，销售策划的配合，销售团队对于策划方案的执行力度等方案，进行细致的工作安排。

对于项目进行到中后期的楼盘，需要对项目进行了解，了解项目进程，发展商的资金需求，前期销售进行总结，对于前期销售中出现的问题要及时解决掉，在现有成熟团队的基础上，提炼精华，为打造一套成熟的销售模式打基础。

二、对于项目的掌控。作为公司的销售总监，而不是项目操盘总监，需要对所有项目熟知，对于各项目发展商的要求，项目现状，项目的运作瓶颈等方面都切实熟悉。对于项目操作中限于困境，遭遇瓶颈的项目，根据项目特点，制定出有效可行的解决方案，交由项目经理来解决。譬如是项目策划配合不够，或是销售团队力量薄弱，专业性不强，或是现场管理不到位等各个方面的原因，针对不同状况，拿出不同方案来解决。需要补充的是，销售总监不是项目操盘手，具体到每一个项目，具体执行人是项目经理，因此，公司需要形成有效的垂直管理体系，即使是需要对销售团队加强培训，具体培训人为项目经理，因为如果有10个项目，销售总监不可能每一个项目都去进行

销售人员专业培训，因此，销售总监需要具有发现问题，解决问题的能力，但是在具体实施中，不同的项目由各项目经理来执行，销售总监需要从中监督，检验，培养项目经理，提高项目经理的管理能力。

三、做好后勤保障工作。销售总监要带领公司的整个销售团队冲锋陷阵，要打造一支强有力的精英团队，因此在整个销售团队的后勤保障上，要起到支柱作用。这里所指的后勤保障主要包括以下几个方面：

 维护好与发展商的关系，了解各项目发展商的公司架构，管理模式，熟知各发展商的脾性，能够与之进行项目操作上的有效沟通，为我公司的项目操作提供便利；

 制定出一套符合本公司发展的销售模式，针对公司的现状，未来发展趋势，未来市场攻占区域等方面，制定一套完善可行的销售模式，在未来的项目操作上，可以进行复制，以降低公司管理成本，同时可以形成公司独有的竞争力，在行业竞争中占据一定的优势。

 培养锻造团队力量，加强销售团队建设，提高整个销售团队的战斗力，完善销售管理体系，同时培养有潜质的管理人员，能够带出一个成熟的团队和培养出优秀的管理人员，是每一个职业人的荣耀所在。

 积极进行市场拓展工作，在公司计划占领区域内，进行市场拓展，可以给予公司的整个销售团队以发展希望，在市场拓展方面，最好的广告就是公司所操作的项目，因此，要进行有效的市场拓展，维护好现有客户，将当前所操作项目进行完

美收官是最直接的优势体现。

以上是本人对此职位的一个概述，具体在操作上，会根据公司情况进行适当调整，不足之处，敬请海涵！

推荐第6篇：理想中的房地产项目管理方案

理想中的房地产项目管理方案

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。

项目介绍：房地产项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建筑为对象，以达到特定的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成的一次性任务，针对某一项目进行整个项目的整体介绍，项目位置、面积资金等方面说明清楚。

项目范围：从项目可行性研究阶段到项目后评价阶段的全过程管理。其中包含的主要工作大项有：

一、项目可行性研究：了解市场行情，当地的经济指标、住宅需求指标，全部购买人群及购买能力等，以确认项目定位及项目方案选择。

二、项目实施方案确定：确定本项目的性质、规模、时间范围、投资额度，项目的具体要求。

三、根据确定的项目实施方案：组建项目团队，按照甲方的具体要求，组织设计单位进行项目的规划设计，组织方案评选，确定最优方案。按照最优方案，组织设计单位完善功能设计及施工图设计。

四、确定监理方案：委托监理公司；委托招标代理公司（如需要委托招标代理），确认监理公司和招标代理公司的工作范围。报当地建设行政主管部门备案。

五、完成项目实施阶段的组织设计：制定项目人员的工作流程及责任划分，制定纲领性网络计划。各参建单位要按照本纲领性网络计划制定详细的实施网络计划，报项目负责人审查批准。

六、组织招标代理公司编制施工招标文件：组织招标工作，确定中标单位及总标的。

七、项目实施（施工）阶段的过程管理。按项目实施过程，可描述为下列几个阶段项目的定义、目标设计和可行性研究。

㈠ 项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析等。

㈡ 项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本(投资)计划、资源计划以及它们的优化。

㈢ 项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。

㈣ 项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。㈤ 项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。

㈥ 项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。

八、项目采购管理：确定甲供材料、甲方限价材料、乙方自购材料范围，组织甲供材料、甲方限价材料的市场调查和招标工作。

九、销售工作：蕴涵在企业生产开发经营的全过程中中介服务、由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。包括以下内容：

㈠ 房地产项目区域市场动态分析

㈡ 房地产项目主卖点荟萃

㈢ 目标客户群定位分析

㈣ 价格定位及策略、入市时机规划

㈤ 房地产广告媒体策略 ㈥ 房地产公关活动策划和现场包装

㈦ 营销推广效果的监控、评估、修正

十、组织竣工验收及竣工结算。

房地产项目竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键。

十一、项目风险管理。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有以下几个方面：

㈠ 房地产项目管理的定位风险。

㈡ 房地产项目管理的投资支持能力风险。

㈢ 房地产项目管理的质量风险。

㈣ 房地产项目管理的合约履行能力风险。

㈤ 房地产项目建设的“创新”风险。

㈥ 房地产项目管理的“政府”风险。

十二、资料、档案、合同文件等管理。

房地产项目合同管理是在房地产项目实施过程中，房地产项目参与各方通过对各类房地产项目承包合同的管理，以保证建设工期、工程质量和工程造价目标实现的一项重要工作。

十三、项目决算及项目后期评价。

项目后评价是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。通过对投资活动实践的检查总

结，确定投资预期的目标是否达到，项目或规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，通过分析评价找出成败的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，为未来项目的决策和提高完善投资决策管理水平提出建议，同时也为被评项目实施运营中出现的问题提出改进建议，从而达到提高投资效益的目的。

项目后评价基本内容包括：项目目标评价、项目实施过程评价、项目效益评价、项目影响评价和项目持续性评价。

推荐第7篇：房地产管理工作总结

房地产管理工作总结

时间： 2009-07-02来源： 网络

2009年，我市住宅建设和房地产业继续保持着强劲的发展态势。一是住宅建设和竣工总量再创新高。全市住宅施工面积达到980万平方米，同比增长2倍。全地区竣工住宅约360万平方米，是年计划的189.5%。其中，市区完成310万平方米, 是年计划的221.4%，包括商品房200万平方米，政府回迁房110万平方米；海、台、岫完成50万平方米。我市城市人均住房面积已提高到25平方米。二是房地产开发投资额快速攀升。1－10月份，全市完成房地产开发投资111亿元，同比增长1倍，预计全年完成129亿元，增长1.1倍。全市房地产行业实际利用外资1.3亿美元，是年计划的3.7倍，实际利用域外资金1.7亿元人民币，是年计划的111%。外来投资规模占全市房地产投资比例已由过去不足10%提高到65%，房地产业成为***经济发展的重要支柱。热点文档：2009年党员思想汇报

今年，我市拆迁改造工作以道路拓宽和城乡结合部旧房区改造为主，同时对市区内上世纪70年代外走廊危旧房进行改造。目前，共计拆迁34片，建筑面积73.9万平方米，拆迁居民12974户。其中，危旧房拆迁11片，建筑面积17.6万平方米，拆迁3952户；道路拆迁14片，建筑面积20.9万平方米，拆迁3405户；城乡结合部拆迁4片，建筑面积31.7万平方米，拆迁5363户；公园、河道改造5片，建筑面积3.7万平方米，拆迁254户。按照哈大铁路客运专线***段的建设要求，自今年4月起，我办会同国土局和海城市、千山区等相关部门，克服困难、全力推进，保证了征地动迁工作的顺利实施。整个***段的拆迁工作涉及海城市、千山区9个乡镇37个村庄，需动迁企业和居民629户，建筑面积5.6万平方米。目前，千山区已完成拆迁进度98.2%，海城市拆迁工作也步入尾声，预计12月末前，可全面完成哈大铁路专线的征地动迁工作，确保工程按期开工建设。Foxer.net

我市由政府主导建设的回迁房项目54个约358万平方米，其中，2007年46个项目287万平方米，2009年8个项目71万平方米。现已竣工和开工建设共46个项目，总建筑面积277万平方米。目前，铁东十二条、铁西自动化仪表厂、灵山一工委、立山阀门厂和铁东正义街5个小区已竣工回迁，建筑面积22.97万平，回迁居民1762户。解放路一二三街坊等14个项目，建筑面积82.88万平，主体已竣工，如供暖、供电等配套工程进展顺利，有望年底前回迁，可安置回迁居

民10661户。27个在建项目，建筑面积172万平，12个项目（交通路dn

2、

4、

5、6，汇福家园东、西，方便食品厂、西沙河、立山政府东、千山区委后侧、三高职北、双山门诊周边）主体封顶，12个项目（通山街二栋、新华街南、交通路dn

5、三道街两侧、曙光路西、建工宾馆西、东沙河、63中北、铁路器材俱乐部南、职业病医院、南华教育楼、正义街南、灵山红旗小区）正在主体施工。3个项目（人民公园南、韩国一条街、太平大队）正在进行基础施工。还有8个项目正在规划设计中。

截止10月底，全市拆迁改造工作进展顺利，拆迁户数已超过拆迁总量的85%。全年共办理房屋拆迁许可证37个，办理封闭冻结手续26个；接待处理集体访10余批次400余人次，个人访300余人次；累计受理电话咨询600余次，解答办理560余件次，办复率达94%；组织房屋拆迁专家委员会对全市37个待改造地块制定房屋拆迁评估的基准价格；解决答复人大政协提案议案30多件。在拆迁工作中，我们注重以下几点：一是整合力量，分工协作。定期召集各区及相关部门协调会商，对每个拆迁地块全方位跟踪管理，保证了拆迁工作的有序进行。二是健全制度，规范程序。从办理拆迁许可证至回迁安置的各个流程环节，坚决做到执行政策公开、安置方式公开、补偿标准公开，增强了拆迁工作的透明度。三是热情接待、及时处理。按照“属地管理，分级负责”原则，加强对各区拆迁办的信访指导，及时有效地处理解决信访问题。尤其是奥运安保期间，我们按照 “大接访”活动要求，集中力量妥善处置了国家交办的2件和省交办的40件信访案件，确保了奥运期间无去省上京事件的发生。热点栏目：党建材料

我们通过建设保障性住房和开发商品性住房两条途经，采取零价房、低价房、廉价廉租房，限价房和商品房等五种方式，积极构建多层次住房保障和供应体系。

1、政府主导建设保障性住房。主要采取三种方式：一是政府建设“零价房”，解决低保户等困难家庭住房问题。2006年以来，我们结合棚户区和危房改造，让城区3000户低保家庭及2000多户低保边缘户不拿一分钱住上了新房。二是政府建设“低价房”，解决棚户区和危旧房改造中的低收入家庭住房问题。我们结合棚户区和危旧房改造，建设最小面积为46平方米的回迁住宅，回迁居民超面积部分每平方米仅收830元，让低收入家庭花很少的钱就能住上高品质住房。三是政府建设“廉价廉租房”，解决不在棚户区和危房改造范围内的困难家庭住房问题。在棚户区和危旧房改造过程中，政府

通过采取扩大容积率的办法，建设了1000套廉价廉租房，用于解决棚户区和危旧房改造范围以外的困难家庭住房问题。

2、政府主导与市场运作相结合开发商品性住房。主要采取两种方式：一是政府开发建设限户型、限房价的“双限房”，解决中等收入家庭住房问题。“双限房”售价比同类型商品房低三成左右，真正让中等收入家庭买得起、买得着。二是大力招商引资开发建设商品房，满足高收入家庭住房需求。

在住宅小区创优中，我们深入开展了以突出绿色、提升档次、科技领先为主题的创优活动，大力倡导生态、环保、节能的住宅小区建设新理念，极大提升了我市住宅小区的档次和水平，今年我市又有睿达花园、万科金色家园、春熙园、南麓世家、嘉山水5个小区被评为省优秀住宅小区，阪芙小镇a组团、b组团、万泰二期、德盛馨园、福莱特福、东馨园6个小区被评为市优小区。目前，我市共有房地产开发企业184家，其中，一级企业5家，二级12家，三级85家，四级11家，暂定级71家。今年以来，我办以开发企业流动资金、所有者权益、专业人员比例、工程项目手续办理为重点，加大对房地产行业管理力度，促进开发企业规范经营和房地产市场的健康发展。3月份，“鞍钢花园”、“大德·翠韵华庭”两项目获得我国房地产行业的最高奖项――“广厦奖”殊荣。5月份，大德房地产公司开发的“大德·金典世家和南郡华府”，成为我市第一例通过国家aaa级性能认定的项目。

推荐第8篇：房地产工程管理

房地产工程管理 工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。

那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其

一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其

二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其

三、建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。

推荐第9篇：房地产成本管理

房地产成本管理

房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。

一、资源计划编制

它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。工作分解结构（WBS）：项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和数量特性，如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发项目政府审查的格式要求，所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的，资料、数据分析的方法是科学的、合理的，得出的结论是经定性、定量分析的有说服力的，结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告，数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果，这个成果也有质量特性和数量特征，它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状态（覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征），它的数量特征是钻孔深度和总进尺（米），抵制报告得出的结论必须能指导后续的施工图结构设计。工作分解结构（WBS）就类似于我们经常遇到的分部分项工程及统计相关工程量。只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素，而是分离在施工组织设计的质量专题里。

历史信息：开发商从已开发的项目中总结出来的经验和教训（文档化的）、从别的开发商或别的项目得到的相关信息、项目团队人员的相关知识（由于受主观影响，不是很可靠）。

范围说明：拟开发项目的项目论证、拟开发项目的产品（业态、规模）、项目目标（质量、进度、成本、范围管理等）。

资源库描述：能为本项目提供咨询服务的可行性研究单位、开发产品的策划单位。项目所在地的资源状况，当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况，能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等。

组织方针：开发商对拟开发项目在可行性研究、项目策划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询服务部单位；在建设实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商；在材料供应上是采取甲供料还是乙供等。

活动历时估算：完成可交付成果所需要的时间，如可行性研究需2个月，产品策划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。

上述这些都属于成本管理中资源计划编制的输入。怎样才能由上述输入变为输出呢？现代项目管理提出了相应的解决办法，其办法是：组织相应专家确定，也就是我们在计划经济时代所采取的工料分析，分析出开发项目每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。同时要考虑备选方案以保证供应。 资源计划编制的输出：资源需求计划资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开始时，计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力（包括脑力劳动者）需用计划、机械设备需用计划。只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通不畅。而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合，在提材料需求计划时，就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。

二、成本估算

它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。

资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。

资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。

活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。

帐目表：对帐目成本进行分类（如人工、日常用品、材料）监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。

有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法；在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。

根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.

成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。

详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。

成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。

三、成本预算

成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构（WBS）、项目进度计划。

成本估算：前面已作介绍。

工作分解结构（WBS）：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。

成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实

施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。

四、成本控制

它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。

绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。

变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。

对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变更的合理性，核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。

经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究竟需要多少成本，这样作出开发项目的完工估算。

在项目实施过程中，对发生成本变更的原因要深入分析，不能被动的变更成本，根据项目的实际情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。

房地产成本的组成

1、土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

5、管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

6、贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

8、其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

成本管理系统

期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。

要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。

成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

一、目标成本管理体系

所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。

由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。

在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。

从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。

这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。

二、责任成本管理体系

目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。

在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。

从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本，每一个子项均可以找到责任部门。

目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。

三、动态成本管理体系

由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。

首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。

其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障

还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

四、项目后评估体系

提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，方法之一是通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价：l 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）

l 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）

l 分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）

l 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响

l 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）

以上四个体系是成本管理系统的基础管理框架，要完善房地产的成本管理，必须先从建立上述基础管理体系开始，逐步积累成本控制的经验和完善成本信息数据库，从而有效的控制成本。

推荐第10篇：第三节房地产管理

第三节房地产管理

一、房地产产权、产籍管理

房地产产权产籍管理工作是政府的一项重要职能，工作对象是千家万户的产权人，具有 极强的政策性和法律性。1990年12月31日国家建设部发布第7号《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，使得产权产籍管理有章可循，有法可依。

(一)产权与产权管理

所谓产权，是指城市房屋的所有权，即房屋所有者在法律的范围内对其享有的占有、使 用、收益和处分的权利。

我国的房地产产权包括房屋所有权和土地使用权两部分。因为房屋和土地具有天然的不 可分割性，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。所以，城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。而房屋产权按照所 有制的不同，可分 为国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产和中外合资房产等六种类型。

所谓产权管理，也就是对房屋所有权的管理，是房管部门按照法律规定的原则，对物业 所有权及其合法变动情况的确认，保障产权人合法行使权力而进行的一系列管理工作。产权管理是房地产行政管理的一项基本工作，也是城市房地产各项管理工作的基础。

产权管理的任务主要包括：确认城镇房屋产权，办理各种产权登记，核发产权证书；审 核房屋购买、转让、调拨、交换、出售、抵押等是否符合国家政策，对非法行为及时处理；掌握城镇土地的占有和变动情况；提供城市规划、建设、房地产经营管理 以及处理产权纠纷、保护产权人合法权益的物业统计资料。产权管理工作的主要内容有：

(1)产权登记。这是政府为健全法制、依法确定物业所有权的法定手续。对城市、县镇、工矿区范围的所有物业，不管产权属于谁，都必须进行产权登记。

(2)审查确认的产权。房屋产权的来源是否清楚，产权转移和变更是否合法，都需要审 查确认。通过审查确认后，即可得到房地产管理部门核发的产权证书。产权证书受到法律上的承认和保护。

(3)核发产权证书。产权审查确认后，即由房地产主管部门核发产权证书。产权证书是 房屋产权的唯一证明，是产权的有效法律证件。

(4)产权转移、变更登记。产权人发生变化，要及时办理产权转移登记，以确定新的产 权人，并修正原有的产籍资料；当房屋发生了扩建、翻改添建以及部分拆除等有增减变化时，应及时进行产权变更登记。

(5)产权档案。物业产权档案是记载房屋产权状况和土地使用情况的各种文件、表格、图纸、证件的档案。它是进行房地产经营管理和城市建设、管理、房地产纠纷仲裁等活动的基础资料，是产权管理的有机组成部分。产权档案为产权管理提供产权来 源和历史演变以及 房屋、土地变化的情况，是审查、确认产权和处理产权纠纷的依据。

(二)产籍与产籍管理

产籍也就是城市房屋的产权档案资料，是在产权登记过程中所产生的各种图表、登记材 料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册、证件等资料的总称。产籍资料主要包括物业的产权档案、地籍图纸以及账册表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。

产籍管理是指通过经常性的测绘和房屋所有权、土地使用权的登记，不断完善和修正产 籍资料，保持产籍资料的完整、准确，有效地为产权管理服务，为城市规划建设提供准确可靠的数据而对产籍资料进行的综合管理。

产籍资料是记载房屋产权及其占有土地的使用权的情况记录，既有产权演变的历史沿革 资料，又有反映现状的最新资料，其基本内容主要包括物业地籍平面图、物业档案、物业卡片、物业登记簿册等。同一时期的图、档、卡、册资料应该是一致的，如 有变化，应同时变 更登记。产籍管理与产权管理是一种互相依存、相互配合的关系，产权管理是产籍管理的基础，产籍管理为产权管理提供依据和手段。

二、房地产经营管理

(一)房地产经营管理的概念

房地产经营管理包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。

房地产经营包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据经营目 标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发、设计、施工以及策略和售后服务等全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。

房地产经营与其他商品经营相比，具有自己的特点，管理工作也相对复杂一些。因此， 只有加强管理，才能既使房地产企业取得良好的经济效益，又能使经济效益、社会效益和环境效益有机地统一起来，真正使房地产业快速、健康地蓬勃发展。对房地 产经营进行管理包 括房地产开发经营企业的内部管理和国家宏观管理两个方面。

(二)房地产开发经营企业的建立

1.组建房地产开发经营企业的条件

(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构。

(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。

(3)有符合规定额度的注册资本和流动资金。

(4)有一定数量的持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人 员。

(5)具备法律、法规规定的其他条件。

2.房地产开发经营企业的设立程序

(1)向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告。

(2)拟订房地产开发企业的章程。

(3)向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告。

(4)申报企业的资质等级。

(5)办理银行开户，并存入规定额度的资金。

(6)办理资金信用证明。

(7)办理经营场所的使用证明。

(8)向工商行政管理部门申请注册登记。

(三)房地产开发经营企业的资质管理

房地产开发经营企业资质是企业性质、专业经济技术素质、企业经历与经营业绩的综合 反映。城市房地产开发经营企业的资质等级分为一至四级。1993年建设部第28号令《房地产开发企业资质管理规定》对各等级的资质标准做了详细具体的规 定，同时规定一至四级企业 必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务，其可承担任务的范围，由各省、市、自治区建设行政主管部门确定。例如海南 省规定：一级房地 产公司可承担20公顷以下的土地开发任务，三级、四级房地产公司则只能分别承担建筑面积为12万和4万平方米以下的开发任务。

房地产开发经营企业资质等级实行分级审批。一级资质的企业由省、自治区、直辖市建 设行政主管部门初审，报国家建设部审批；二级以下资质企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准 的企业，由原资质 审批部门予以降低或吊销《资质证书》。

兼营房地产开发业务的企业不定资质等级，以开发项目为对象从事房地产开发经营的项 目公司(包括外商独资、中外合资、合作企业)不定资质等级，根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。

第11篇：房地产项目管理

房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 6 第二章 项目建议书编制指引 9 第三章 项目可行性研究报告编制指引 11 第四章 项目立项评审决策指引 19 第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度 21 第二章 规划方案设计作业流程 25 第三章 建筑方案设计作业流程 26 第四章 景观环境设计作业流程 27 第五章 规划设计指引编制要点 28 第六章 规划设计任务书编制要点 33 第七章 项目规划方案评审指引 36 第八章 建筑单体方案评审指引 38 第九章 景观设计任务书编制要点 41 第十章 施工图审查基本要求 44 附：项目规划设计方案简评表 46 施工图审查意见表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理组织 51 1.1管理组织机构 51 1.2项目经理部的组织管理 52 第二章 经济合同管理 55 2.1经济合同管理规定 55 2.2工程类合同编制要点 59 2.3标准格式合同内容要点 61 2.4对外合同及付款签批的意见 63 2.5合同付款管理程序 66 附：经济合同审批表（500万元以上） 68 经济合同审批表（500万元以下） 69 经济合同付款审批表 70 合同管理台帐 71 第三章 采购与招标管理 72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定 78 3.3甲供材料设备采购操作要点 81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83 附：招标文件审批表 85 中标通知书 86 投标承诺函 87 履约保证金保函 88 材料设备采购计划表 89

1 / 13 零星（紧急）采购审批单 90 限价（指定品牌）材料设备审批表 91 乙供材料设备审定表 92 第四章 工程进度管理 93 4.1工程进度管理规定 93 4.2施工进度控制流程 95 4.3施工进度控制指引 97 4.4进度计划内容编制要点 99 第五章 工程质量与施工管理 100 5.1项目施工管理规定 100 5.2施工组织设计制度 104 5.3技术交底及施工图会审制度 108 5.4样板指路制度 110 5.5工程质量现场检查内容与要求 113 5.6材料设备质量技术要求管理规定 115 5.7材料设备进场验收指引 117 5.8质量保证资料检查要求 119 5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121 5.10项目预验收检查要点 122 5.11项目竣工验收检查要点 124 5.12工程技术档案范围与建档要求 126 5.13工程竣工总结编制指引 132 5.14工程管理奖罚制度 135 附：重点监管部位质量监管计划表 136 材料设备质量监管计划表 137 材料设备进场验收单 138 甲供材料设备台帐 139 第六章 工程造价管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程设计变更管理规定 143 6.3现场签证管理规定 147 6.4项目成本核算与分析指引 149 6.5工程结算控制指引 151 6.6工程造价管理奖罚制度 154 附： 设计变更审批表 155 设计变更通知单 156 现场变更签证通知单 157 现场变更签证费用审核单 158 成本动态统计控制表 159 现场签证统计台帐 161 设计变更统计台帐 162 合同统计台帐 163 第七章 安全文明生产管理 164 7.1安全文明生产管理制度 164

2 / 13 7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168 7.3施工现场安全检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点 172 7.5工程事故处理指引 173 第四部分 营销管理

第一章 组织架构与编制 175 第二章 营销策划管理 176 2.1 总则 176 2.2 总体策划 177 2.3阶段策划及实施 178 2.4市场调查与前期策划 179 2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182 第三章 现场销售工作管理 192 3.1销售准备 192 3.2现场销售过程 193 第四章 现场销售工作规范 195 4.1销售准备工作 195 4.2销售价格管理要点 199 4.3销售合同范围与草拟注意事项 201 4.4销售面积确定操作要点 202 4.5销售工程设计装修注意事项 204 4.6广告方案与实施操作 206 4.7销售过程管理要点 209 4.8房产价格折扣管理指引 211 4.9销售收款指引 214 第五章 客户服务工作规范 217 5.1客户服务部职责 217 5.2客户资料管理指引 218 5.3退换房办理指引 220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引 224 第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度

1 总则

1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

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2 项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析； 3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案； 5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4 项目投资决策

4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种： 1）同意立项； 2）不同意立项； 3）推迟立项。

4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。

4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。

4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5 项目并购及合资合作

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5.1项目并购及合资合作必须按上述第

2、

3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。

5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。

5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6 项目变更与调整

6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章 项目建议书编制指引

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要 2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套 3.4项目周边环境

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3.5大市政配套 3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。 3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7 结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引

1 项目决策背景及分析 1.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况 2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

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（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。 2.2宗地现状 1）四至范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

2.3项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 2.4项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 2.5大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。 2.6规划控制要点

1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

3）综合容积率、住宅容积率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）绿化率等。 2.7土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

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3 法律及政策性风险分析

3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 3.1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。 3.1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。 3.1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。 1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。 3.2合作方式及风险评估

合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。 3.3总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。 4.2区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。 4.5产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析

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5.1规划设计的可行性分析

规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划

1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析 7.1成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。 7.2税务分析

营业税及附加、所得税、土地增值税。 7.3经济效益分析

1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 2）项目开发各期的利润体现。

3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。

4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。 7.4项目资金预测

资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议 8.1优势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 8.2劣势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 8.3机会

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）

一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

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五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用 十

一、销售费用 十

二、财务费用 十

三、各项税金 十

四、预备费 十

五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人： 编制单位： 编制日期： 项 目 序号 总金额 （万元） 可售面积 （M2） 单位金额 （元/M2） 备 注

一、销售总收入 1 1 多层住宅收入 2 2 高层住宅收入 3 3 小高层住宅收入 4 4 公建收入 5 5 车库收入 6 6 其他收入 7

二、各项支出总额 8 1 建造成本 9 1.1土地价款支出 10 1.2前期开发准备费 11 1.3主体建筑工程费 12 1.4主体安装工程费 13 1.5社区管网工程费 14 1.6智能化系统 15 1.7园林环境工程费 16 1.8配套设施费 17 1.9其他建设工程支出 18 2.0预备费 19 2 销售费用 20 3 管理费用 21 4 财务费用 22 5 营业税金及附加 23

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四、利润总额 24 减:所得税 25

五、净利润 26

六、项目投资总额 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 销售利润率 30 3 成本利润率 31 4 成本净利率 32 5 投资利润率 33 6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润（元/m2） 利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引

1 项目可行性评审方式和要求

1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。

1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点

2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性；

2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入为主的“假设”。

2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择；

3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次；

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6）目标客户选择。 2.3投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行；

3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 5）投资收益是否满足要求。 2.4项目策划的评价

1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新；

3）工程计划及销售计划是否可行。 2.5资源能力评价

1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力；

4）专业资源及解决途径的可行性。

3 项目可行性评审决策会议

3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。 3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4 评审决策结论

评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则

1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2 项目设计管理过程的一般规定 2.1项目设计管理内容

2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，

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但不限于：

1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书； 2）选择符合资格要求的设计单位； 3）配合成本控制、实施限额设计；

4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审； 5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 6）组织各设计阶段的衔接、协调；

7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行； 8）项目完成后的设计总结、资料备案。

2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。

2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求

2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。

2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进

2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。

2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果

2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

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第12篇：华南理工房地产管理

1.根据不同标准，房地产开发可以分为（ ）

A 按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；

B 按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

C 按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发

D 按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

2.房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（ ） A 单项开发和综合开发 B 地产经营和房产经营

C 房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营 D 专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

3.在我国地产的经营只能是（ ）

A 使用权 B 所有权 C 收益权 D 经营权 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

4.房地产开发与经营的特点是什么？（ ）

A 房地产开发与经营难度较大 B 房地产开发与经营风险较大 C 房地产开发与经营政策性强 D 房地产开发与经营所需资金量小

E 房地产开发与经营风险较小 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

5.简述房地产开发与经营的程序和内容（ ）

答：A 投资机会选择 B 项目定位 C 前期工作 D 建设阶段 E 租售阶段

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

6.按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为（ ）

A 专项经营 B 综合经营 C 集团经营 D 独家经营 E 跨国经营等；

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

7.房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

8.开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.经营是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

10.经营管理学派将经营看成是管理学的一部分。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

11.土地转让是指土地使用者将土地所有权再转移的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

12.内涵式开发是指在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程，城市旧区改建、城市再开发都属于这种开发形式。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.面值为100元、2年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按（ ）元出售该国债。 A 109.297 B 100 C 110 D 105 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

2.完全竞争型市场的特点（ ）

A 市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。

B 市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。

C 一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

D 一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

3.利润最大时，边际成本MC与边际收益MR之间的关系是（ ） A MC>MR B MR>MC C MC=MR D MC与MR没有关系 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

4.投资10万购买一台设备，设备每生产一个产品，变动成本为5元，售价为10元。每生产一个产品，获利5元，因此产量至少应该达到（ ），才能将投资购买设备的10万回收。

A 5 B 10 C 15 D 2 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

5.赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。因此，如果赌注是1美元的话，这场赌博的期望值是（ ）

A 1 / 6 美元 B —1美元 C 1美元 D 1 / 6美元 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

6.不确定型决策问题的决策准则不包括（ ）

A 乐观准则 B 最大可能准则 C 后悔准则 D 等可能性准则 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

7.企业的微观环境包括（ ）

A 供给者 B 生产者 C 顾客 D 竞争者 E社会公众 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

8.影响企业生产经营的宏观环境包括（ ）

A 经济因素 B 政治因素 C 人口因素 D 竞争者 E 政策法规 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

9.市场需求预测的主要方法大致有（ ）

A 定性预测 B 模糊预测 C 悲观预测 D 乐观预测 E 定量预测 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：AE 问题解析：

10.基本建设的周期可以分为三个时期，即（ ）

A 投资前期 B 投资机会选择期 C 投资期 D 建设期 E 生产或营销期 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACE 11.从决策的定义可看出，构成决策问题的基本条件包括（ ） A 资料齐全

B 有明确的目标

C 有两个以上可供选择比较的方案 D 有评价方案优劣的标准

E 有真实地反映客观实际的数据资料 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：BCDE 问题解析：

12.根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可以分为（ ） A 确定型 B 可变型 C 风险型 D 不确定型 E 安全型 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ACD 问题解析：

13.市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

14.市场环境可分为宏观环境、中观环境和微观环境。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

15.风险型决策是指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现概率时的决策问题。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

16.定性分析通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

17.垄断竞争型市场结构是指一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

18.风险型决策中的最大期望值准则就是把每一个决策方案看作是离散型随机变量，然后把它的数学期望算出来，再加以比较。如果决策目标是收益最大，那么选择数学期望值最大的方案。反之，选择数学期望值最小的方案。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.房地产企业是依法设立，以（ ）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

A 赢利 B 追求房屋质量 C 兴建住房 D 国家利益 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

2.房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确（ ）

A 一级资质由国务院建设行政主管部门审批。

B 二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。 C 二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。

D 二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

3.房地产企业产生垄断的的原因有（ ） A 关键资源由一家企业拥有

B 政府给予一个企业排他性生产某种产品和劳务的权利 C 就生产成本而言一个生产者比大量生产者更有效率

D 现有房地产企业进行合谋，共同阻止新的企业进入房地产行业 E 房地产企业专业性过强，新的企业难以进入房地产行业 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

4.计划的主要内容包括（ ） A 确定组织发展目标制定全局战略 B 确定项目成员

C 开发出一组广泛的相关计划

D 制定战略实施和资源分配方案。 E 总结计划实施过程中的经验教训 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ACD 问题解析：

5.现代组织结构设计方案有（ ）

A 团队结构 B 虚拟结构 C 矩阵型组织结构 D 直线制组织结构 E 无边界组织

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABE 问题解析：

6.房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

7.房地产行业不存在垄断性。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.房地产咨询服务企业指依法设立并取得房地产经纪机构资质，并收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.股份有限公司是依法设立的、有2人以上50以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.政府行政部门与行业组织对房地产企业只有依法管理的权力，没有为房地产企业服务的义务。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

11.房地产开发企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析（ ） A 优势 B 劣势 C 机会 D 目标 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

2.军产土地归口于（ ）管理

A 当地政府 B 中国人民解放军总后勤部 C 中国共产党中央军事委员会 D 中国人民解放军总政治部 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

3.房地产项目定位的方法包括（ ）

A 市场调研法 B 头脑风暴法 C 经验分析法 D SWOT法 E 层次分析法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

4.房地产项目定位的原则包括（ ）

A 符合城市规划的原则 B 协调发展的原则 C 符合市场需求的原则 D 效益最大化的原则 E 与企业发展战略相一致的原则

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

5.商业地产包括（ ）

A 写字楼房地产开发项目 B 酒店式公寓类住宅开发项目 C 旅游房地产开发项目 D 廉租房开发项目 E 商业房项目 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

6.土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

7.地方地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它包括中央在当地的机构用地和军队在当地的军事管理用地。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地所有权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.普通商品住房是指户型最大面积不超过规定面积，容积率在1.0以下的商品住房。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆宾馆等从事商业和为居民生活服务所使用的房屋，业主可以从运营中获得长期的投资回报。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.直接头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是（ ） A 利益关系 B 行政关系 C 上下级关系 D 没有关系 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

2.通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有（ ） A 地方政府 B 中央政府 C 城市居民 D 农民 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

3.房地产开发企业获取建设项目用地的方式主要有（ ） A 出让 B 划拨 C 受让 D 转让 E 捐赠 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABD 问题解析： 4.划拨土地使用权获取过程中主要的成本和费用包括（ ） A 土地补偿费 B 安置补助费

C 拆迁补偿费 D 地上附着物及青苗补偿费 E 其他费用

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

5.出让土地使用权的基本类型包括（ ）

A 协议 B 招标 C 挂牌 D 拍卖 E 划拨 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

6.开发商通过划拨获得土地使用权，必须向当地政府缴纳出让金。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.划拨土地使用权获取过程中的主要成本是土地出让金。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析： 8.土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内划拨给土地使用者，土地使用者不需要向国家支付土地使用权出让金的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

10.通过拍卖方式出让土地使用权时，可以只有一家买家。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

11.由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.数据类型不包括（ ）

A 数值型 B 序号型 C 文字型 D 图像型 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析： 2.定性分析方法包括（ ）

A 归纳分析法 B 演绎分析法 C 聚类分析 D 比较分析法 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

3.房地产市场调研的特点有（ ）

A 专业性强 B 时效性强 C 针对性强 D 技术性强 E 主观性强 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ACD 问题解析：

4.房地产市场调研的原则包括（ ）

A 真实性 B 时效性 C 效益性 D 全面性 E 计划性 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABDE 问题解析：

5.随机抽样调查法是指从调查对象全体中任意抽取样本，每一样本被抽取的机会相等。具体包括（ ）

A 随机抽样 B 分层随机抽样 C 分群随机抽样 D 就便抽样 E 配额抽样 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

6.房地产市场调研主要是对消费者行为与市场需求容量等微观环境进行调研，不需要考虑宏观环境。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.全面调查法是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。其优点是全面反映客观实际，效果明显，能在较大范围内采用。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.重点调查法是指在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位进行调查。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.完整的房地产市场调研报告的内容包括基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场、需求特征。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.房地产市场调研报告撰写原则包括以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.抽样调查法是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.有一项目寿命期为5年，其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元，项目从第3年开始获得收益，第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少？（ ） A 27.1% B 5.4% C ?27.1% D ?5.4% 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

2.房地产项目风险分析方法不包括（ ） A 盈亏平衡分析 B 项目安全率 C 财务分析 D 概率分析 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

3.房地产可行性研究的步骤包括（ ）

A 组织准备 B 资料收集及市场调查 C 开发方案的设计和评价、选择 D 详细研究 E 编写研究报告书

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

4.房地产可行性研究报告的内容包括（ ）

A 封面 B 摘要 C 目录 D 正文 E 附件和附图 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

5.在编写房地产可行性研究报告过程中，财务评价的具体内容包括编制（ ） A 预计损益表 B 预计资产负债表 C 预计现金流量表 D 预计企业上市计划 E 预计资金来源与运用表

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

6.房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析： 7.房地产可行性研究一般包括项目的必要性分析、项目实施的可能性分析、项目的技术和经济评价。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

8.财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.静态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.敏感度分析是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.房地产债券按发行主体分类，可以分为（ ）

A 实物债券 B 凭证式债券 C 记账式债券 D 国际债券 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

2.我国房地产融资的主要方式不包括（ ） A 银行贷款融资 B 国际融资

C 股票融资 D 房地产债券融资 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

3.房地产融资的特点是（ ）

A 融资规模大 B 偿还期较长 C 资金缺乏流动性 D 融资次数频繁 E 高风险高收益

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

4.房地产企业区别一般企业的资金来源包括（ ） A 房地产抵押贷款 B 政府财政资金 C 售后回租 D 预售资金 E 其他筹资方式

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

5.房地产信托的运营模式包括（ ） A 遗嘱信托

B 抵押贷款类信托 C 混合型信托 D 股权投资类信托

E 权益转让模式股权证券化信托

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：BCDE 问题解析：

6.房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以外的产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.房地产股票是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.我国房地产融资中的主要风险包括市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险，但不包括政治风险。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

10.我国房地产融资中的风险产生的原因包括：房地产开发资金过多依赖银行贷款；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.房地产融资的主要方式包括银行贷款融资、股票融资、房地产债券融资等，其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.以下哪个选项不属于房地产开发项目管理的三大核心之一。（ ）

A 成本管理 B 质量管理 C 人事管理 D 进度管理 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

2.项目工程质量管理的主要途径不包括（ ）

A 加强人员培训 B 审核有关技术文件、报告或报表 C 现场质量检验 D 现场质量监督 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

3.房地产开发项目的特点是（ ）

A 投资额巨大，建设周期长 B 整体性强 C 知识的密集性 D 系统性 E 组织的层次性

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

4.项目工程质量控制常用方法有（ ）

A 排列图法 B 线性回归法 C 因果分析图法 D 直方图法 E 控制图法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

5.房地产开发项目成本管理原则包括（ ）

A 设置科学的成本管理目标 B 设计阶段投资控制是重点 C 变被动控制为主动控制 D 便捷原则 E 经济与技术结合是成本管理的高效手段 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

6.排列图法以直方图形的高度表示一定范围内数值发生的频数，据此可以掌握产品质量的波动情况，了解质量问题特征分布规律，以便有计划有目的地预防质量问题发生。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.网络图是以网络模型的形式来表达若干个施工项目，按照各项工作的展开顺序和相互制约、相互依赖的关系，将其绘制成网络形式。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

8.房地产开发项目管理中的三大管理核心：成本管理、质量管理和进度管理三者之间的关系是和谐统一的，不存在矛盾和对立。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.工程项目质量的特点是单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性、风险性、影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.房地产营销中的价格策略不包括（ ）

A 高价策略 B 随机策略 C 低价策略 D 实价策略

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

2.房地产营销中的直接渠道营销策略比较可行的场合有（ ） A 对产品信息的需求高 B 对产品顾客化的要求高 C 采购的批量大小很重要 D 产品门类众多是几本特征 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

3.房地产市场营销中的4P理论认为市场营销是四个基本要素的有效组合，这四大要素是（ ）

A 产品 B 质量 C 价格 D 销售渠道 E 促销 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

4.房地产市场营销中4C理论的主要内容包括（ ） A 鲶鱼效应 B 市场反应 C 顾客关联 D 关系营销 E 利益回报

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：BCDE 问题解析：

5.房地产市场营销中4C理论的主要内容包括（ ） A 愿望与需求 B 购买的便利性 C 可接受的价格 D 有效沟通 E 应急响应 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

6.房地产市场营销中4V理论中，4V是指（ ） A 差异化 B 功能化 C 精细化 D 附加价值 E 共鸣

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABDE 问题解析：

7.房地产市场营销中5S规则包括（ ） A 速度 B 微笑 C 真诚 D 静思 E 研学

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

8.房地产营销中的定价战术包括（ ） A 开盘定价战术 B 旺销价格战术 C 滞销价格战术 D 尾盘价格战术 E 毁约价格战术

答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

9.房地产广告策划内容包括（ ）

A 广告目标 B 市场分析 C 广告策略 D 广告计划 E 广告效果测定

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

10.房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.品牌营销是指通过多投入广告，让公司的品牌出现在城市的每个角落。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.与普通商品交易相比，房地产交易具有下列特性（ ） A 标的物位置的可变性 B 房地分离的特性

C 房地产交易标的价值金额大、专业性强 D 房地产交易标的供给的充足性 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

2.房地产交易的管理机构不包括（ ） A 质监部门

B 建设行政主管部门 C 土地管理部门 D 房地产管理部门

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

3.房地产交易的原则包括（ ） A 及时登记原则 B 房地连动原则

C 交易价格遵循国家政策的原则 D 真实性原则

E 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

4.房地产交易中介机构包括（ ） A 房地产咨询

B 房地产价格评估 C 房地产登记 D 房地产经纪 E 物业管理

答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

5.以市场资料为基础确定国有土地出让价格的方法包括（A 市场比较法 B 经验判断法 C 收益还原法 D 成本法 E 剩余法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

6.评估房地产租金的方法有（ ） A 积算法

B 租赁实例比较法

） C 收益分析法 D 试算法 E 拍卖法

答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

7.房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产所有权的交易。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.国有土地使用权出租是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照平等原则在债权人之间平均清偿。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.物业服务合同在合同的有效期内，遇到一下情况，合同关系解除：（ ） A 约定解除合同的条件成立； B 双方当事人协商一致解除；

C 物业管理企业被吊销资质、破产、解散等； D 合同期限届至； E 其他原因等情况。

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

2.前期物业管理的特殊性在于（ ）

A 在因故物业服务合同无法签订的时候，前期物业管理可以永久存在 B 在整个物业管理过程中，前期物业管理并不重要 C 前期物业管理在时间上的过渡性 D 前期物业管理涉及当事人的多重性 E 物业管理企业签约期限的较长性 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：CDE 问题解析：

3.物业管理是使房地产保值和增值的重要手段。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

4.物业指一定范围内以建筑物形式存在的不动产及相关的动产。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

5.物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

6.一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过1年与选定的物业管理企业签订的。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

第13篇：房地产计划管理

计划管理

（一）、销售年度计划

1.在每年度初或上一年度末，公司由销售部牵头，其它部门配合编制年度销售计划。

2.年度销售计划的内容：

1）.年度总销售量、阶段性销售额及资金回笼计划；

2）.各项目年销售量、阶段性销售额及资金回笼计划；

3）.各项目年度宣传推广计划及年度营销费用计划；

3.编制年度销售计划的依据：

1）.董事会批准的年度开发计划

2）.公司资金情况及市场情况

3）.技术、工程部门提供的项目设计、施工进度计划

4.年度销售计划经董事会批准方可实施，若有重大调整需向董事会汇报经

批准后方可变更，一般性的调整由公司总经理批准后即可实施。

5.年度末或项目售磬，做好统计总结工作，汇报公司董事会和股东大会。

（二）、销售月度计划

1.在每月初或上个月末由销售部向公司“月度资金协调会”提交销售月度计划，经公司批准后实施；

2.销售月度计划包含的内容：

①月度售房计划；

②月度资金回笼计划；

③月度资金支出计划；

3.销售月度计划的编制依制：

①销售年度计划；

②宣传推广计划；

③上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法；

④已签合同及付款状况统计；

附件1：年月度销售收入计划表

注：此表每月2日前交财务部一份。

(三)、营销费用计划

1.营销费用计划按项目的不同时期可分人项目总营销费用计划、项目阶段性营销费用计划，也可根据营销活动不同时间跨度统计出公司总的年度营销费用计划及公司月度营销费用计划。2.营销费用计划的编制依据：

①宣传推广计划；

②上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法； 3.营销费用计划的内容：

1) 销售现场计划

a.售楼处企划、设计、施工、布置；

b.小区内及工地围墙、看板、指标等P.O.P设计、制作； c.售楼处图表、模型、效果图、道旗等装饰物的设计、制作； d.多媒体影片(电视片)之企划、撰写、设计、拍摄、制作； e.2) 广告计划

a.报纸广告企划、设计、文案、印刷、刊出； b.杂志广告企划、设计、文案、印刷、刊出； c.电视、网络广告企划、设计、文案、印刷、刊出； 3) 宣传促销计划

a.楼书、套型图、会刊的企划、设计、文案、印刷；

b.DM、海报、请柬、慰问函、贺卡、信封、刻字等的企划、设计、

文案、完稿、印刷；

c.促销活动(如推介会)的策划、设计、布置等； 4) 其它项目

a.销售人员名片、名牌、制服、培训等； b.代理公司的酬金； c.其它。

4.销售月度费用计划需于当月三号前提交公司资金协调会批准通过后实

施。

附件2 ：年月月度销售费用资金需求计划表

注：此表一式二份并于每月2日前交财务部一份。

第14篇：房地产销售管理

房地产销售工作总结

2009年暑假假期，我去北京打工。我的表哥在当地一家房地产公司当销售员，经过他的介绍，我进了那家公司，我在公司里主要还是打杂的，不过天天跟着表哥在售楼部耳濡目染的，对房产销售工作也有了自己的一些经历和想法。

初入房地产，我对各方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在表哥的帮助和努力学习过程中，我很快了解到公司的性质及房地产市场。我初步了解到本地房地产市场和周边环境的情况，从前期对市场的陌生转为较熟悉。我认为，作为一名合格的销售员，应该努力提高自身素质与修养。要意识自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象，所以要提高自身的素质，高标准的要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个杨凌房地产市场的动态，走在市场的前沿。要收集市场房地产信息，对竞争对象熟悉了解价格、风格、广告定位及动向，知彼知己才能百战不殆。同时树立企业形象，围绕目标消费群体的需要，以及同行业间的相互竞争，开展积极有效的销售策略，逐步、有序的完善基础工作，提高知名度、信誉度。在提高经济效益的前提下，充分发挥本项目综合优势，利用稳定现有客户群，适时做出对品牌推广答谢等活动，以“积文化营销，提高品质内涵，加大信誉度”来逐步建立新的客户群，从而达到占有本地房地产消费市场的目的。

在如何对待顾客，如何更好的推销楼盘方面，有一些销售小技巧可以帮助我们。与顾客商谈或会晤时，如果你对答模糊不清或不能准确表达自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种情况当然十分糟糕。为避免此类情况发生，你要学会选用适当的言辞来表达自己的意思。

说话措辞要小心，切勿使用过分严厉的语言。人与人的交往是很微妙的，只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情，待客态度方面最要紧的是，用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈，不要使对方产生不愉快的感觉。自己想讲的话，用有礼貌的言辞清楚利落地说出来，为顾客服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成顾客不满。所以要注意以下几点:

一．区别对待：不要公式化地对待顾客

1、看着对方说话

无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客，他会觉得很不开心。所以说话时要望着对方。你不看着对方说话，会令对方产生不安。如果你一直瞪着对方，对方会有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客，并诚意地回答对方的问题。

2、经常面带笑容

别人向你说话，或你向别人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。

3、用心聆听听对方说话

交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。

4、说话时要有变化

你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。因此，应多留意自己说话时的语调、内容，并逐步去改善。

二、擒客先擒心

不在乎曾经拥有(顾客)，但求天长地久。

每天早上，你应该准备结交多些朋友。

你不应向朋友推销什么，你应替他寻找想买的。

卖一套房给顾客，和替顾客买一套房是有很大的分别的。

顾客喜欢选购而不喜欢被推销。

集中注意力去了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。

顾客不是单想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。

最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活，可能短暂时间内不能获取更多收益(这可能性不大)，但你的感受应该十分良好，当你习惯了这个做法之后，你的收益将会突飞猛进。

三．眼脑并用

1、眼观四路，脑用一方。

这是售楼员与客户沟通时应能达到的境界。密切观注客户口头语、身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并准确作出判断，将销售顺利进行到底。顾客在决定“落定”之前，通常都会找一些借口来推搪，销售员一定要通过观察去判断真与假，不要相信客人推搪的说话，要抓住客户的心理反应，抓住客户的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去听。

2、留意人类的思考方式

人类的思考方式是通过眼去看而反应到脑的思维，因此我们可利用这一点来加强客人的视觉反应，增强其感觉，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意购买感官强的东西，例如:两人拍拖，男的对女的说“我爱你”，女的可能会没有什么感觉，若男的再送鲜花来加强其感觉，则女的除了听到“我爱你”这句话外，还可以用眼去看到，并加强“我爱你”这句话的可信度。 在销售管理经验这一块， 我根据公司销售主管和表哥的经验总结如下：

（1）售楼人员

要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸;二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好;三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。

（2）推销自己

房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。

（3）推销开发商

目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地想客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。

（4）推销楼盘

售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。

（5）现场讲解

聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解

新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。

（6）带给客户高附加值

客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。

（7）制造紧迫感

要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。

（8）销售建议

你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。

（9）结单

结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，结单的可能性就有80%了。

作为一名销售管理人员，需要掌握大量的销售技巧，并且将这些销售技巧及时的传递给销售人员，或者为他们出谋划策，保证销售的完成。

虽然一个多月的时间非常短暂，整个暑假也没赚到什么钱，但我从中学到了一些知识和与人交往的技巧，这些东西是用金钱买不来的。

第15篇：房地产危机管理

房地产企业的危机管理

一、危机、危机管理及其重要性

一般来说，危机是指危及企业形象和生存的突发性、灾难性事故与事件。正如人受到病菌的感染要得病一样，在瞬息万变的市场条件下，企业在发展过程中要受到内外环境中各种不利因素的侵袭，便会发生各式各样的危机。发生在我们眼前的东芝笔记本电脑事件、安达信全面瓦解事件，都是典型的危机事件。企业危机就像死亡和税收一样不可避免，它常常会给企业带来较大的损失，使企业形象受到破坏，严重的可能使公司倒闭。但施行有效的危机管理可以有效防御危机的发生，现代企业应具备良好的危机管理意识，只有如此，才能有效遏制危机，最终获得成功。

危机管理是企业在探讨危机发生规律、总结处理危机经验的基础上形成的新型管理范畴，是企业对危机处理的深化和对危机的超前反映。危机管理的内容主要包括：在危机出现前的预测与管理、危机中的应急处理以及危机的善后工作。危机管理的目的主要是针对企业自身情况和外部环境，分析预测可能发生的危机，然后制定出针对性措施，防患于未然，将危机爆发的可能性降到最低限度，将事故消灭在萌芽状态；一旦危机爆发，能胸有成竹，有条不紊地将危机化解，把损失控制在最小范围，乃至将危及转化为机遇。

可见，企业危机管理是企业经营管理活动中不可或缺的一个环节。在国外一些大公司里，公司设有专门的危机管理机构，且一般其主管都是由公司首席执行官兼任。在这些设立的危机管理机构中，大多数人员都是兼职的，而且其中绝大多数都是由公司部门主管以上人员和公司外聘顾问组成，这样的组织结构保证了企业在面临危机时的反应速度和效率，从而确保了对危机事件的成功解决。在中国，研究危机管理的起步较晚，并且很多中国企业家的眼里，企业危机是无法预测和无法管理的，因此他们不可能为此设立专门的管理机构，当然也没有这方面的人才准备。所以，一旦发生危机事件，中国企业往往六神无主，惊惶失措，继而导致应对失策、全盘皆输。

在中国的所有行业中，房地产业起步较晚，房地产业和房地产市场的真正形成是在1992年政府宣布实行市场经济体制以后，发展虽然迅速，但还处在初级

阶段，这使得房地产市场还不够成熟，正因为不成熟，它的变化因素也就更多。再加上房地产项目开发的环节多、周期长、单体投资数额大以及不可移动性等特点，使房地产企业的危机管理显得尤为重要。

二、企业危机管理应具有的资源

1.经营者要有对危机的高度敏感力

危机管理中占有首要地位的经典信条就是“未雨绸缪，防患未然”。虽然说任何企业都可能遇到危机，但是这并非说危机不可预防。而事实上，几乎所有的危机都是可以通过预防来化解的。一般说来，危机事件的发生多半与企业自身的行为错误有关，或是因为违反法令；或是因为管理失当；或是因为产品、服务缺陷所致。当然，其中偶然也有因政府行政过失，媒介妄言轻信，或消费者贪婪鲁莽而起，但多数还是根在企业，责在自身。如果企业经营者具有对危机的高度敏感力，企业就能通过预防措施，减少甚至杜绝危机事件的发生。企业经营者要有预见危机的能力，这才是管理者最高明的应付危机的策略。

2.应具有危机管理的意识

一个项目的成功开发，是企业的各个部门尽职尽责、相互合作的结果。从项目选立、设计、施工、行销推广、物业管理等各个环节中都存在着很大的人为因素，包括一些难以预见到的潜在危机因素，这些危机因素有些甚至全部是可以通过有效地努力可以克服或消除的，但有一天却可能成为危机的导火索。这就要求企业的全体员工，上到高层管理者，下到一般的员工，都应“居安思危”，将危机的预防作为日常工作的组成部分。要教育员工认清每个部门、每个环节和每个人的行为都与企业形象密切相关，危机的预防有赖于全体员工的共同努力。全员的危机意识能提高企业抵御危机的能力，有效地防止危机产生。即使产生了危机，也会把损失降到最低程度。

3.应具有危机管理机构

建立危机管理机构是是顺利处理危机、协调各方面关系的组织保障。委员会成员一般是兼职的，由企业的领导人及策划、工程、合约、财务、人事、销售、客服等部门人员组成。其职责有：①全面、清晰地对各种危机情况进行预测；②为处理危机制定有关策略和计划；③监督有关方针和步骤的正确实施；④在危机实际发生时，对全面工作做指导和咨询。

4.应具有危机管理计划

几乎每个人都会厌恶任何类型的计划。但是，根据美国的一项对国际化公司的CEO的调查证明，有超过60％的CEO认为危机计划对公司的经营是必要的，有超过40％的公司有完备的计划，另外一些公司已经开始或正在制定危机计划。

企业应根据可能发生的不同类型的危机制定一整套危机管理计划，明确危机管理目标，一旦危机爆发应如何立即做出针对性反应等。对于房地产企业来说，危机管理的主要目标是：①产品管理；②客户关系管理；③资金管理；④人力资源管理等，在这里主要介绍一下前三种危机管理。

三、企业危机管理目标之一：产品管理

房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和租售管理阶段。随着开发过程的进行，开发商对可能发生的结果也知之愈多，同时机动灵活性也随之减少。在开发初期，开发商拥有最的大不确定性和机动灵活性；到开发结束时，项目完成，所有的结果都清清楚楚，开发商再也无法改变其产品，项目将面临一个特定的消费市场。要么顾客盈门，供不应求，要么门可罗雀，无人问津。

由于房地产是不动产，因此不能像一般产品那样可以通过交通运输工具将某一地区运到另外一地区的市场进行交易，从而获取利润。因而投资者通常会面临两种情形：当所开发的房地产所处区域适合市场需求时，开发商会因为有较高的价格而获得可观的利润；反之，开发商可能会因为销售不佳而遭受重大损失。产品问题给开发企业造成的危机也就更大。主要表现为：

1.产品定位问题。

（1）产品定位未考虑整体规划。由于房地产项目开发周期长，在在建项目的周边出现新的项目是难免的，也是可以想象到的。但如果新项目的价格远远低于本项目，比如，在中高档住区的同一供求圈里出现了经济适用房，那么肯定会使该项目的价格及投资价值大打折扣。因此，在项目选址上，要做好充分调查，尤其是对城市规划的整体了解就显得非常重要。

（2）产品的定位与区域发展不匹配。没有人傻到在中心区建普通物业，但在远中心区建高档物业的例子却很多。比如在黄村有个叫翡翠城的，由于较高的投资成本，适得其销售价格居高不下。由于去年“非典”的因素，适得销售较为满

意，但同时也是由于消费者不够成熟，在“羊群心理”的作用下，帮了翡翠城的忙。

（3）产品定位的性价比严重偏离市场。在中国目前的房地产市场上，虽说人们的支配能力增强了，居住要求提高了，但性价比，仍是他们够买物业的重要因素。

2.产品设计问题。

（1）设计只追求经济目标。随着经济的发展，不论是住宅还是商务楼宇，人们对其品质的要求也就越来越高，人们不仅关心它的内在配置，还要关心它的配套设施和室外环境。要方便、舒适、健康、个性、生态和环保。只有做到这些，建筑产品才能更好的预防和克服危机。去年，一场“非典”的到来，使很多楼盘的销售受到较大打击，尤其是塔楼。这说明塔楼在采光和通风问题上的缺陷在“非典”面前暴露无疑。这是危机预防不够的一个典型例子。

关于健康住宅，世界卫生组织（WHO）公布了“15条标准”，关于小康住宅，建设部早在1991年就制定了“10条标准”，在以上标准对住宅的采光和通风等标准作出了明确的规定。如果在产品设计时考虑到这些标准，那么在“非典”危机来临时就不会陷入被动。可是，有些开发商由于受眼前经济利益的驱使，放弃了对产品的精雕细凿。终于在“非典”时遭受到损失。也许以后不会再有“非典”，其它方面的危机会随时可能发生，只有进行人性化设计，追求多目标发展，才会使危机降到最低水平；

（2）设计产品单一。由于受同质化心理的影响，产品的定位一般是面对某一层次的消费群体的，但是在这一消费群体内仍有不同的消费结构和偏好，只有满足不同的结构和偏好，产品才有竞争力，市场风险小，危机的集中度也会大幅度下降。

三、企业危机管理目标之二 ：客户关系管理

目前房地产开发企业面临最多的危机问题是客户的投诉，投诉一旦处理不当，就容易恶化成企业危机，尤其是企业品牌的诚信危机。在纠纷不断的地产界内，此类危机是枚不胜举，有业主去房展杂台子的、有开发商殴打业主的，就连中国第一房地产品牌“万科”也无法避免此危机。

据《21世纪经济报道》中的一篇“投诉万科”的文章说，“买房受骗条幅”贴满金色家园，在临街的一期500多套住宅里，有300多户人家在有玻璃的地方贴了四个大字：买房受骗。准备“长期战斗”的一期业主们为了互通信息和联系方便，专门在网上建立了一个“万科金色家园业主论坛”。事实上，无论此次法院庭审或胜或败，金色家园事件都已使万科面临着严重的品牌诚信危机。

1.与客户的关系面临的主要问题。

开发商与客户的关系面临的主要问题是交房及交房入住以后体现出来。在入住的时候纠纷很多，主要体现在两个方面：第一是承诺没兑现的问题，第二是质量问题；在入住以后的问题主要是物业管理问题，如安全、卫生、水暖电、维护、修复等。

（1）面积问题。合同面积是以图纸面积为准计算的，合同价格也是以图纸面积为基数计算的，入住时是以实测面积进行核算。由于种种原因实测面积成常常和合同面积不相吻合。这就非常容易产生纠纷。好在在面积出入问题的处理上，国家有明确的规定。

（2）规划问题。客户在购房的时候常常是期房，它对整个项目的了解是靠销售人员的讲解、楼书宣传、沙盘和规划图纸。这样，在入住的时候，很多规划指标和他了解到的不一致，如绿化率不够、原有的小区道路没有了、原有的儿童游乐场变成了收费会所原有的观景阳台现在只能看到遮光挡风的高楼、原有的配套设施要等到若干期后才能实现或者干脆没有了等。

（3）质量问题。尤其是精装修交楼的，质量问题的投诉更为严重。如墙体裂缝、空调噪音、水电不通等。

（4）服务问题。如前所述主要是安全、卫生、水暖电、维护、修复等。

2.客户关系管理的实施。

（1）客户关系管理的实施的原则。第一，“以客为尊，以诚为本”为宗旨，用诚信的特度认真研究，妥善处理客户关系；第二，组建专门机构处理，以提高效率和降低成本。

（2）组建客户服务中心，妥善处理客户关系。 房地产开发是一个很长的连续性过程，房子盖完了，也只是完成了全部工作的一半，还有另一半重要的工作要做，那就是为业主提供一种生活，而生活并不仅仅是要住进好的房子，更重要

的是要得到好的服务。客户关系管理的出发点就是通过沟通尽可能的提供好的服务。客户服务中心首要完善的是客户服务总监制度，并将它更加系统化，设立专门的客户服务部门，具有反馈与自我调节功能的客户服务系统，实行客户服务总监负责制，对于业主提出的要求与投诉限时专门地给予回答与解决。

客户服务中心组建的目的并不是为了一时应付业主，摆脱短期内的纠纷而是从长远的角度出发，做好客户服务。以最大限度的降低企业的信用危机或品牌危机。

四、企业危机管理目标之二 ：资金管理

房地产行业是资金密集型行业。在投资开发过程中，需要大量的资金投入，很少有开发商单靠自有资金运作项目的，他们除了少量的自有资金外，大多是靠融资来的。不论政策允许与否，在现在来说，融资渠道主要有银行贷款、承包商垫资、房屋预售、信托、证券等。如果资金运作或管理不善，可能会出现项目进展缓慢，甚至停止。即使项目仍能勉强运作下去，由于项目停顿造成的开发期的延长，不仅增加了财务成本、管理成本等，而且可能由于市场变数，还增大了危机的因素。因此，资金管理也是房地产企业危机管理的重要环节。

第16篇：房地产,管理,制度

物业部申购与领用管理制度

为加强公司各物业小区的物品申购和领用管理，保障各物业小区工作的正常进行，控制物品的规格及节约经费开支，提高资金和物品的利用率，特制定本制度。

一、物业部物品的申购

1、物业部各物业小区对日常所需的办公用品、保安用品、保洁用品、绿化用品、安全消防器材、物业及工程维护维修保养所需的工具物品等，原则上要求按月填报《月度物资申购表》，报物业仓库核查库存情况。具体如下表所示：

2、物业部各物业小区填写《月度物资申购表》时，要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗及常规消耗配件和常规消耗物料，分类、分项标明规格、型号及用途等，各物业小区主任要严格把关，防止重复、超标准购买，避免造成人为积压。

3、物业部各物业小区应于每月20日前填写《月度物资申购表》，于25日前完成物业经理和分管领导审核签字后，报采购部询价初审、财务部复审，30日前报总经理批准进入采购流程，次月10日前采购部完成物品采购交物业仓库入库。

4、物业仓库可根据实际库存情况和日常库存的消耗记录，设立常用消耗物品安全库存量，一般以三个月的消耗量储备。

5、各物业小区所需的物品，均须按年分季做

2 出计划，经物业经理和分管领导审核，报总经理批准后，知会采购部备案。

6、如遇突发性等特殊情况，急需购买配件物料时，可随即填写《物资申购表》，经物业小区主任、物业经理和分管领导审核确认签字后，急转采购部进入采购流程处理。采购部在接到经过审批的急需购买配件或物品《物资申购表》，必须在3个工作日内完成采购交物业仓库入库。具体申报表如下：

7、物业部或各物业小区可设立应急维修备用金，金额为人民币1，000元，主要用于工程维

3 修和突发事件，如供水、供电、消防、排水、备用发电、道闸、门襟等设备所需物品维修的釆购，需动用备用金采购的物品，必须提前上报分管领导，待批准后实施，费用在1，000元之内，可从备用金内支取，1，000元以上的由公司统一开具支票或转帐。

8、若遇设备／系统紧急故障，急需要采购物品，费用在人民币500元之内，可先支取备用金，维修好后再上报公司统一报销。

二、物品采购

1、物品选购三原则：

⑴同种物品购置部门找三家。 ⑵同种物品报三家。 ⑶同种物品最后定三家。

2、定购三原则：

4 ⑴同类物品质量最优。 ⑵同类物品价格最低。

⑶同类物品的供应商服务最好。

3、验收三原则：

⑴由购置部门、使用部门、资产管理等部门共同参与验收。

⑵经参与验收的各方代表签字方能视为有效。 ⑶发现假伪劣产品，一票否决，坚决退货。

4、物业部和各物业小区正常申购的物品，经申购审批流程完成后，交由采购部按《采购流程》处理，并在规定要求期限完成采购交物业仓库入库。

5、若遇设备／系统紧急故障，急需要零星采购费用在人民币500元之内物品，可经过物业经理和分管领导同意批准后，先行支取备用金实施

5 零星采购急需物品或配件，要求零星采购必须取得相关票据，待维修好后再按报销流程统一报销。

三、物品入库

1、物品入库，是为了确保采购物品的质量，办理完备的入库手续。

2、入库时需登记的内容为：日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等，并要有申购物业小区和使用明细，并要求与发票或收据相吻合。

3、入库时需开箱／盒查验物品的质量，若仓库人员无法把握时，可请申购或维修或工程人员协助，并对查验的物品签字认可。

4、仓库管理人员应将验收入库的物品分别堆放、编号，方便查找。

5、燃油、应急发电机和装修工程等使用的汽

6 油、柴油、油漆、涂料等燃料和化学品，不需入库，但供货商必须送到申购地时，仓库管理员要在现场核实油料和化学品的质量、数量。

6、所有申购的物品、配件、设备等可不进入物业仓库，但入库、出库的手续必须按公司规定办理相关领用手续。

7、申购的物品、配件、设备到申购地开箱后，若有技术数据和随机文件，需交物业工程或档案管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些数据文件时，可办理借阅手续。

四、仓储管理

1、物品在仓库内储存，应按不同种类分别存放，并设置品种代码与之对应，设立“物品的进、出、存货卡”，物品要先进先出，定期盘点，当提货时可快捷的提出

2、要节约仓容，合理使用仓容，对干货、液体货、物品轻重、危险品等需区分和分开存放，重载物品与轻抛物品不要混放，有挥发性物品与吸潮物品不要混放。

3、仓库管理员要留意仓房的温度和湿度情况，注意防火和防潮安全，确保所有物品的安全存放。

4、仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对存放在仓库时间较长的物品要主动向部门经理和分管领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。

5、仓库重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准随意出入仓库。

6、仓库管理员必须每月最少2次与各物业小区主任核对物品情况和具体数据，每月30号完成

8 对各物业小区的物品盘点，于次月2号完成物业仓库和各物业小区物品的《月度统计报表》，交物业经理和分管领导备案，防止人为流失和造成浪费。

五、工具借用

1、临时借用工具，由使用小区主任填写《临时工具借用申请表》，经物业经理和分管领导批准后，向仓库管理员申请借用，并在《工具借用登记本》上登记。在交还时，仓库管理员也要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录，并向物业经理和分管领导反映。

2、个人借用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经物业经理和分管领导批准后到仓库办理借用乎续，借用后个人负责使用和保管，业务完成请及时交还，仓库管理人需作签收记录。

3、公共工具借用由工程人员或小区主任申请，经物业经理和分管领导批准后，到仓库办理借用手续，借用后由申请人或指定专人负责保管。

4、工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毀损，由保管者写明原因，向上级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和损坏，由使用人按当时工具的价格赔偿；属长期使用正常磨损或损坏，由物业经理和分管领导批准办理报废手续。

5、工具一律不得公物私用，特殊情况须经物业经理和分管领导批准同意，否则丢失或损坏由使用人全部赔偿。

六、物品领用

1、物品到各物业小区后，请物业工程人员或各物业小区主任到物业仓库办理物品领用手续，填写《物资领用记录表》，注明数量、规格、名称、维修或施工内容、安装位置等，经物业经理和分管领导批准后领取使用。

2、《物资领用记录表》一式三联，一联留存仓库（核账对账用），一联由领料工程人员或小区主任保管（核账对账用），一联由仓库管理员月底转交财务（核算成本，冲减库存用）。

3、物品领用原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，应主动归还物业仓库。

4、若工程或维修中确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料记录表上注明，经物业经理和分管领导批准后备案。

5、物业仓库严格落实履行物品验收、出入库手续，建立物资物品仓库管理台账，做到账物相符，数量一致；做好日常物资物品卫生整洁、有序摆放；坚持每月一查一清工作。

6、工程人员和各物业小区主任，必须将领用

12 的物品使用和维修情况，在《物品使用记录表》进行记录，将换下来的物品和配件归还物业仓库。

七、物品报废

1、工程人员对所有物业设备除加强日常运行、维修和保养等工作外，还应认真做好物业设备、材料的更新工作。

2、工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和配件等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。

3、申请设备报废，经物业经理和分管领导

13 批准同意后，填写“固定资产报废鉴定书”，经财务部和相关领导同意后方可报废。

4、设备报报废需符合下列情况之一 ⑴经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工作（技术）要求，并且大修需要费用相对更新设备较多的。

⑵严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的。

⑶严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的。

⑷其它需淘汰或更换的设备。

⑸对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品，仓管员应按年度报物业经理和分管领导批准报废，相关人员应吸取教训，在以后的工作中加以避免。

八、物品盘点

1、每月30日前各物业小区主任，负责统计小区物资的库存情况报物业仓管。

2、物业仓管应定期（每月30日前）盘点物业仓库和各物业小区物品库存，发现升溢或损缺，应寻找原因，并写出盘盈盘亏报告，若差额严重，物业仓管应承担相应的责任。

3、物业仓库内的各种物品应做到帐、物、卡三相符，物业经理和分管领导需监督物业仓库的情况，防止物品过多、过少、损坏或过期等情况。

4、物业仓管负责在次月2日前，根据物业仓库和各物业小区物品库存数据，统计编制《月度物资进出库存统计表》交物业经理和物业分管领导，防止人为流失和造成浪费。

九、物品报销

1、为了减少因附件不齐单据被退回的情况，报销人要按《财务报销制度》所列各类具体业务的附件要求备齐附件，如《物业部零星费用报销汇总表》、《物资申购表》、《发票或收据》、《送货单》、《验收单》、《入库单》、《物资领用记录表》、《物品使用记录表》等。

2、报销人可按照《财务报销制度》附表所列的审核要点首先进行自审，自审通过后再送下一环节的物业小区主任——物业工程人员——物业经理——分管领导审核与审批，并按审核、审批

18 要点进行审核审批，确保及早发现问题及早解决。

3、物业部门的办公费用、清洁绿化费用、劳动保护费用、物业活动费用、公司车辆费用、维护维修费用等报销，按上述审核审批流程和《财务报销制度》执行。

4、关于物业部门处理应急供水、供电、发电、排水、三防、消防、道闸、门襟、电梯、救人等维修设备设施，紧急需要购买的物品，需要先电话报告物业经理或分管领导同意后才可实施应急采购活动，事后按《财务报销制度》的报销和审核审批流程处理。

5、报销单上的报销摘要内容必需与发票或收据内容填写一致，严格控制无票据报销的行为，如需要附加说明的必须用铅笔在备注栏注明。

6、预算内物业维修费用的报销要与预算审批

19 表一一对应标注，当月预算的费用必须在下月25日前报销完毕，否则如果要发生该笔费用必须重新进行预算审批，正常预算内的费用不得挪作他用。

十、附则

1、本《物业部申购与领用管理制度》自2018年8月1日起实施，之前如有相关制度或规定冲突的，以本制度执行为准。

2、腾瑞地产公司物业部负责本制度的执行与解释。

十一、附页

1、《月度物资申购表》

2、《物资申购表》

3、《临时工具借用申请表》

4、《物资领用记录表》

5、《物品使用记录表》

6、《物品报废申请鉴定表》

7、《月度物资进出库存统计表》

8、《物业部零星费用报销汇总表》

9、《物业部物资申购与领用流程》

腾瑞地产公司物业部 2018年7月18日

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第17篇：房地产现场管理

房地产现场管理

摘要

本文根据房地产现场管理的常见问题，管理阶段的质量，安全方面进行了总结和规划。随着社会的发展，管理问题越来越重要，尤其是房地产的现场管理，由于流动性大，涉及反面多，无论是技术反面还是员工心理方面都有着很大关系。

关键字房地产；现场；阶段管理

前言

房地产工程现场管理是一个看似简单，实则复杂。在质量、进度、安全、投资控制、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。基于企业战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。

1、房地产行业工程管理常见的问题

1.1现场工程管理人员流动性加大。

需平衡工作时限与流动性。人员流动的几种原因：有能力而没有发展舞台的；跟不上企业发展步伐的；待遇低于行业水平又没有其他方面提高空间的；与企业文化不合拍的；与管理层行为规范不一个方向的

1.2灰色收入层级分明。

责权利需要对等。高度决定厚度，厚度决定责任。在没有合适的待遇、制度、平台下，容易滋生权利寻租现象。

1.3中低层管理人员职业化程度参差不齐，人员配置失衡。

人力资源管理的团队人员知识结构体系的问题。房地产现场管理人员，自基层做起的通过正规项目管理培训的较少，一专多能的综合管理人才更少。案例：某房地产工程部门专业组合。

1.4合同违约索赔条款趋于形式化和容易充当某些管理人员谋取私利的砝码

1.5现场管理人员难以协调诸多内、外部事务。外部关系协调能力、内部关系配合能力。自己不去唱黑脸。被俘虏的人员立场错误，当然被俘虏的原因众多。对承包商的约束力较弱，导致指令难以执行、落实。

1.6忠诚员工不吃香？救火队员是英雄？。忠诚的员工即要坚持维护制度的严肃性，保护企业利益，更要在沟通和变通上多下功夫。无所事事的先放火后救火的，应小心使用。

1.7成本控制抓不住关键点。

往往是花钱买教训，最怕花了冤枉钱没有吸取教训。同样的错误不犯第二次。

1.8结算数值远高于中标数值或预算值，并超出项目成本测算数值，使销售定价基数失误，减少了企业利润空间。

1.9办理事务过度推、拖、拉，不敢承担责任。界限不清，三不管地带，无人问津，好事自然抢，坏事推千里。流程制度无时间量化。

1.10监理单位难以行使自身的权利。监理单位只是负责质量、安全管理，进度、投资等难涉足。房地产工程管理人员插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11进度拖延、质量降低、忽视安全成为管理的不治之症。

1.12管理人员自身定位（角色定位）偏差。现场出现问题

1.13寻觅合作较好的长期战略合作承包商较难。长期的战略合作伙伴关系的建立与维护。

2、总平图策划

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度

2.1提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识

2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本：总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，临时施工道路宽度、断面做法；机械型

号规格、布置要求；材料堆场面积、做法等内容应作为招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制

2.3作为现场安全文明管理的重要依据：总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力

3、安全文明策划

3.1将安全文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报价之内。

3.2签定常规施工合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签定《安全文明专项投入与奖罚考核管理协议》，来切实保证承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保证安全文明效果。

3.4编制符合本工程安全使用要求的“临时用电组织设计”，绘制本工程临时用电平面图、立面图，并由技术负责人审核批准后实施。

4、项目实施管理

4.1技术能力是现场管理的前提

① 专业能力是工程人员基本的价值体现

② 现场管理不是单纯的沟通协调，否则客户关系人员比我们更具有竞争力

③ 对技术问题有发言权才能与合作方平等对话

4.2避免问题的重复发生，仔细划分负责区域，实现问题可视化。有效利用资源。并且建立良好的政府关系。衡量好现场管理的尺度。持久力才是现场管理成功的关键。交付阶段是项目管理的最后一道防线。客户预验房可以提升客户体验，但前提是质量具有基本保证快速、有效的维修能够挽回客户的信任。

5、管理机构的职权

①受公司领导或工程部直接指导代表公司支持和办理开发项目的一切管理业务，定期或不定期的向公司领导或向直接领导做出项目进展情况的汇报，重大事宜应及时汇报。

② 按照有关要求，组织项目实施，使其项目工程优质、高效、节省、文明、安全的完成。 ③ 依据“建筑工程承、发包合同”签办工程价款的拨付和有关经济签证。

④ 当发生影响开发项目工程质量，施工单位混乱影响项目进度及违约、违章事宜时，除向

领导做紧急报告外，由权做出临时停工或应急的决定

⑤ 组织办理项目交工验收。

6、现场技术管理的内容及工作

6.1加强图纸管理。现场应具有图纸收发、登记、保管、回收等环节的图纸管理制度（包括工程变更图纸在内）。

6.2加强技术交底。在施工过程中施工单位提出的有关技术方面的问题，应及时传达设计部门，及时约其举行”设计技术交底会议”会同施工单位一起研究解决。

6.3加强对材料、配件、设备试化验的监督检查。建筑工程用的材料（半成品、成品、设备等），均应具备合格证件，出厂证件及化实验的证件。

6.4要记录好工程日志和施工记录。即工程开竣工日期及各分部分项施工起止日期；图纸及文件收发日期；气象情况（气温、风力、风向、阴、雨、晴、雾、霜、雪）；每日施工部位及进度；隐蔽工程检查及验收；各类事故的发生、分析与处理；材料、配件、设备、供应及短缺情况；上级部门的检查及指示；其它重要事项如停水、停电、停工、现场治安等等。

6.5要做好施工记录。如地基处理记录；大型构件安装记录；现场予应件施工记录；新技术、新材料、新工艺推广应用记录；测量记录；沉降观测记录；雨冬期施工记录；构件荷载实验

记录；质量与事故处理记录。

7、施工阶段工程部现场质量管理工作重点

①承包商项目部管理人员的控制管理。②现场平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整体施工组织设计的审核管理。④进场材料的把关。⑤施工过程中隐蔽项目的把关。⑥装饰装修阶段的样板引路环节。⑦质量检查验收把关。⑧质量缺陷与工程款支付的对应性。⑨竣工验收阶段主抓分户验收内容和竣工资料、备案资料的组建。

8、施工阶段工程部现场进度管理工作重点

①进度计划的合理性、可行性②进度计划的深化程度③进度计划的纠偏。关键线路的不断调整和控制是管理重点。④承包单位的资金与人员控制的两大要素。控制承包商先期垫付的资金不能撤出及进度款资金不能挪用是资金管理重点。劳务队伍的人员数量及工种搭配的合理性是督导重点。其他要素的管控随时跟进。⑥分包单位的配合。严格执行工序交接制度。 资金支付的时间与比例的平衡⑦减少设计变更、签证数量，预防设计技术文件频繁调整带来的工期延误和承包商借机混水摸鱼。⑧竣工资料的分段整合汇总管理。⑨竣工验收、备案管理的及时性。⑩与承包商共同核对利润平衡点，共谋积极措施，达到理想中的“经济时速”。

9、结束语

现场管理的意义就是基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。所以现场管理对房地产公司起着至关重要的作用。 参考文献

[1]严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]，技术经济数量经济研究，2006

（1）：17-26

[2]王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-42

[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：40-43

第18篇：房地产管理资料

目录

1.关于《自治区人民政府关于化解房地产库存的若干意见》修改情况的专报

2.关于印发宁夏房地产市场综合检测分析工作制度的通知 3.关于召开房地产市场座谈会的通知 4.关于召开全区房地产形势座谈会的通知 5.关于邀请参加房地产市场情况座谈会的函

6.关于印发《宁夏回族自治区“十三五”城镇住房发展规划》的通知(宁建（房）发〔2016〕13号) 7.自治区住房和城乡建设厅关于提请审定全区房地产市场去库存实施意见（送审稿）的请示

8.关于印发《全区房地产市场去库存实施方案》的通知(宁建发〔2016〕49号) 9.关于进一步发挥住房公积金政策效应支持住房消费的通知(宁建发〔2016〕86号) 10.自治区住房和城乡建设厅关于提请审定《关于加快培育和发展全区住房租赁市场的实施意见（送审稿）》的请示 11.自治区人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见(宁政发〔2015〕88号) 12.自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展租赁市场的实施意见(宁政办发〔2016〕184号) 13.关于贯彻落实《国务院办公厅加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的通知（宁建（房）发〔2016〕7号） 14.关于认真贯彻落实自治区人民政府加快培育和发展住房租赁市场实施意见的通知（宁建（房）发〔2016〕22号） 15.关于印发《2016年度全区房地产管理工作要点》通知 16.全区房地产去库存工作督查情况通报（宁建（房）发〔2016〕23号）

17.关于上报国务院大督查有关表格的紧急通知

18.吴忠市委办公室人民政府办公室关于印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》的通知

19.青铜峡市委人民政府关于青铜峡市促进房地产市场平稳发展的若干意见

20.关于分析下达2016年城镇棚户区改造货币化安置目标任务的通知(宁城办发〔2016〕11号) 21.2016年1-7月住房保障工作进展情况通报（〔2016〕5号） 22.2016年1-8月住房保障工作进展情况通报（〔2016〕6号） 23.全区房地产市场发展情况汇报

24.关于银川市房地产市场去库存情况自查报告（银住建发〔2016〕715号）

25.贺兰县房地产去库存工作汇报

26.关于印发《全区规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序专项整治活动实施方案》的通知（宁建（房）发〔2016〕20号）

27.关于开展全区房地产市场秩序整治督查工作的通知 28.宁夏回族自治区物价局 住房和城乡建设厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知（宁价监发〔2016〕22号） 29.关于做好全区房地产库存和交易监测平台建设的紧急通知（宁建（房）发〔2016〕10号）

30.关于转发《住房城乡建设部办公厅关于加快实施房地产交易网签备案系统建设的督办函》的紧急通知（宁建（房）发〔2016〕10号）

31.关于公布2015年全区房地产开发企业信用等级评定结果的通知（宁建发〔2016〕55号）

32.关于2015年度房地产开发企业履行社会责任评价结果的公告（宁建（房）发〔2016〕4号）

33.关于放宽二级及以下房地产开发企业资质续期条件的通知（宁建（房）发〔2016〕5号）

34.关于进一步做好房地产市场风险防控工作的通知（宁建（房）发〔2016〕1号）

35.关于做好防范和处置非法集资统计信息报送工作的通知（宁建（房）发〔2016〕8号）

36.关于开展房地产管理有关工作督查和《宁夏回族自治区办法》立法后评估工作的通知 37.关于加强房地产经纪管理的若干意见（宁建发〔2016〕6号）

38.关于转发《住房城乡建设部关于开展房地产中介专项整治工作的通知》的通知（宁建（房）发〔2016〕6号） 39.关于开展全区房地产中介市场专项整治工作的通知（宁建发〔2016〕70号）

房地产管理资料

老旧小区整治改造资料

物业管理资料

老

房 物 旧 地 业 小 产 管 理 资 料料

管 理 资 料 区 改 造 资

第19篇：房地产亲子活动方案

房地产亲子活动方案

1、房地产楼盘亲子活动方案

内容：“国庆亲子合家欢”活动计划

发出：XXX亲子俱乐部

一、背景分析：

国庆七天黄金周，除了是旅游旺季外，也是全家睇楼买楼的好时机。市内各大小楼盘，均将展开铺天盖地的宣传及促销攻势，以祈提高售楼销量。除了楼盘的地段、楼盘的质素等等综合因素外，如何在众多售楼广告中，吸引并促使买楼人士莅临售楼现场，详细了解楼盘的详情及参观现楼，以及提高现场的人流量，将是房地产发展商每一次宣传及促销活动收效与否的首要关键因素。

随着人们生活水平及文化水平的不断提高，如何科学孕育下一代，让自己的宝宝赢在起跑上，是每一个父母、每一个家庭重点关注的问题。一切与宝宝有关的讯息，均将引起每一个家庭的注意。而这些新一代家庭，大多收入稳定，三代同堂，正是买楼置业的人生阶段。

XXX市XXX区每年新生儿人数约3500-4000元，即目前0至6岁婴幼儿家庭约24000个。

二、活动细则：

1．主题：“国庆假期何处去？一齐去参加“国庆亲子合家欢”活动啦！让你和BB一展身手！”

2．时间：10月

4、

5、

6、7日

3．地点：各楼盘内

4．内容：宝宝竞赛、亲子竞赛、儿童健康及教育咨询

5．目标对象：0-6岁婴幼儿家庭

6．主办单位：

协办单位：XXX亲子俱乐部

7．宣传范围：XXX地区

8．目的：

l提高品牌知名度

l提高活动当日人流量、提高口碑宣传量

l吸引更多的购楼人士莅临楼盘售楼现场，近距离了解及感受各楼盘的高质素，直接突出自身优势

l提高售楼成交量

三、活动项目及流程：

l活动项目：

类别

比赛项目

适合年龄

宝宝竞赛

爬行组

1岁3个月以下、且未会独立行走的宝宝

健步组

2岁以下、且可以独立行走的宝宝

跳跃组

2岁以上宝宝

“亲子合家欢”

竞赛

毛毛虫

爬行组宝宝及家长

接力拼图

健步组宝宝及家长

齐步走

跳跃组宝宝及家长

l组织流程：

1．广告宣传过程中突出报名电话、报名点、报名截止日期，由家长自行电话报名或到各售楼部报名，并通知其于指定时间内回来领取参赛号码。

2．将报名名单分类、分时间、分场地，编排参赛号码

3．发放参赛号码

4．活动当日，凭号码牌参赛

5．当日流程：

9：00--9：30

入场签到、自由参观

凭号码牌领取积分卡

9：30

集中、主持人讲话、宣布开始仪式

9：40

分组竞赛，每组分别进行

（1）宝宝竞赛

（2）亲子竞赛

比赛过程中奖小组冠军

现场咨询、参观

回收积分卡（要求卡上的项目全部参与过）

投入抽奖箱、发小礼品

10：30

集中大堂抽奖、颁奖、有奖问答

10：40

结束，自由活动

6．现场分区：

l比赛区：爬行组区、竞走组区、跳跃组区

l咨询区：楼盘咨询区、儿科专家咨询区、早期教育咨询区

四、奖项设计：

l举办场次：4场，前三场为初赛，最后一场为决赛

l预计人数：150人/场，

l到场每个家庭可获小礼品1份、饮用水1支，预计150份/场，4场共计600份

l分组竞赛：每6人一组，奖小组冠军

l宝宝竞赛类约25组

l亲子竞赛类约25组，合计礼品共50份/场，4场共计200份

l抽出6名幸运奖，共6份/场，4场共计24份

lXXX送出价值25000元课程礼券。

五、活动资源组织：

1．广告媒体：XXX有线电视台、宣传海报、活动单张

2．传播途径：

l电视广告宣传

l各楼盘内、城东公园、芙蓉公园、体育中心、等人流稠密地点张贴宣传海报

l各售楼现场、XXX、大型妇婴用品店（BB屋、弄潮儿、幸福天使、阳光宝）

2、地产六一亲子活动策划方案

一、活动主题

秦绿地产名仕城6.1儿童节

6.1童乐会全家总动员之爱的拓印

二、活动目的 继5月18日青年歌手大赛后,通过6.1儿童节全家总动员——马克杯DIY活动，使名仕城再次深入民心，给孩子带来快乐的同时，在家长的心中树立起良好的秦绿品牌形象，提升品牌品质。在活动过程中，大力展现空中花园/中央空调/双层立体停车场/承诺保值增值四大卖点主题，从而促进业主对名仕城档次和品质的认可，增进与业主之间的交流。

三、活动日期

20XX年6月1日--6月3日

四、活动地点

名仕城政府街售楼中心

五、活动对象

1、前期认购并转签合同的业主

2、前期认购的客户

3、电话邀约的意向客户

4、活动期间到访的新客户

六、现场执行

1、儿童创意签到（田字本）/家长诚意签到(家长登记表)

2、“爱的拓印”拍照留念

3、马克杯DIY制作

七、工作人员

1、签到区工作人员：负责儿童及家长登记签到，协调签到区域秩序整理并发放资料

2、活动区工作人员：预备出相应的活动参与人员的座位区域负责拍照，引导活动各环节的顺利进行控制活动现场氛围

八、活动物料

1、橱窗海报

2、展版海报

3、数码相机一部

4、打印机一台

5、马克杯热转印设备烤杯机一台、转印墨水、转印纸

6、名仕城LOGO

九、宣传文案

1、名仕城LOGO

6.1童乐会全家总动员之爱的拓印20XX.6.1—20XX.6.3HappyChildren\'sDay秦绿地产为答谢老业主、新客户,特举办名仕城六一儿童节特别活动,凡在活动期间到访名仕城售楼中心的新老客户均可参与!活动三步曲:

1、家长带领宝贝前来售楼中心

2、“爱的拓印”现场拍照

3、马克杯DIY制作

期待宝贝们的光临！

3、房地产亲子登山活动方案

一、活动主题：

二、活动目的：

结合4月5日清明节登山的中国文化传统，组织一次亲子家庭登山活动，扩大兴合坊的知名度和影响力；将活动的起点、终点和颁奖地点设在兴合坊营销中心，能有效地为现场带来诚意客户，推动现场的认卡率；通过赞助这次有意义的公益活动，能提升兴合地产的品牌影响力；

三、活动地点：兴合坊营销中心——高榜山

四、活动时间：时间：4月5日清明节后一天

五、活动对象：邀请前期的诚意客户和认卡的客户报名参加活动，同时与项目附近一个出名的幼儿园和小学进行联合组织举办，如：上排、西站，最大限度接近项目的目标客户群。

主办单位：惠城区教育局协办单位：兴合坊、**幼儿园、光彩小学等

六、活动形式：高榜山作为国家4A级森林公园，周末已成为家庭进行休闲锻炼和家庭活动的好去处。很多登山的家庭都是带着小孩子，为加强这份亲情及树立登山活动的创新性，本次登山比赛是以亲子登山作为主题，以家庭为单位报名，接力赛的形式进行，限定孩子、父母三人为一组报名。比赛路线：从高榜山脚下到山顶，将全程划分为三组，家庭成员三人各跑一段，最先达到山顶者为胜利者。根据参加孩子年龄划分成两个年龄组进行：

1、孩子年龄在3-5岁之间；（幼年组、上午）；以20个组作为一个比赛体系；分两个体系；

2、孩子年龄在6-8岁之间；（少年组、下午）；以20个组作为一个比赛体系；分两个体系；

七、活动奖品设置：

1、登山比赛：由高榜山门口开始到达山顶终点，每次比赛体系中取前5名进行奖励。

2、寻宝活动：下山沿途藏有“宝物”卡片，找到者可凭卡片到营销中心领取相应奖品。

奖项设置：登山比赛：第一名现金券500元；第二名现金400元；第三名现金300元；第四名现金200元；第五名现金100元；获奖者凭名次卡到营销中心领取奖品；寻宝活动：每次下山共有宝物10个，人均15元小奖品。凭卡到营销中心领取奖品；所有参加活动的会员拿参加凭证到兴合现场均可获得价值10元的精美礼品一份；

八、活动流程：略

九、活动宣传：

1、电话邀请：电话邀请前期登记的客户报名参加亲子登山活动；

2、手机短信：群发送手机短信公布活动信息；

3、报纸宣传：在本周的报纸广告（东江时报、今媒体）上要备注该活动信息；

4、网络宣传：在西子湖畔、惠房网、搜房网等网站上发帖公布本周末的活动信息；

十、筹备工作：

与城区教育局和附件幼儿园、光彩小学、高榜山管理处沟通，合作组织此次活动，由教育局发动，采取报纸推广，电话报名等多种形式，在管理处的严密安保下进行登山比赛。

十一、费用预算：（4月5日）略

项目组

20XX-3-24

第20篇：房地产策划方案

名城·御景绿洲楼盘营销策划方案

从化是著名的旅游胜地，温泉及森林公园全国著名，市广州北最佳的宜居城市；御景绿洲位于从化市区中心，处在旅游度假片区与高档商业生活区的交汇处。紧邻广从14号线轻轨口，并在2015年通车，目前售价仅是天河区的1/3，是公认的楼市价格洼地与投资热土，居家投资首选，作为从化市区第一大盘，发展商致力将楼盘打造成为广州北60万平荣耀城邦。

名城御景绿洲位于广州从化市江埔镇禾仓村“水闸尾”，其东至105国道，南至小海河，西至河东南路，北至江埔镇禾仓村禾仓小学。该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8 m2，其中住宅建筑面积为435760.8 m2，地下室建筑面积为81143 m2，绿化率为30.7%。

一．主要规划指标

占地面积：132000平方米

总建筑面积：560000平方米

产权年限：70年产权

开发周期：分3年半3期开发，现开发第一期

总户数：一期1000户

建筑类别：普通住宅,别墅,小高层洋房

楼层状况：一期为4-7栋27层验方

容积率：3.60

地块周边规划

中小学：和仓小学、河东中学、

幼稚园：和仓幼儿园、名雅儿园、

综合商场：新世纪广场、万和购物中心、顺心商场、惠河、鸿兴、天宝、润泰超市 医院：从化中心医院门诊部、从化市中医院、街口医院

邮局：从化市邮电局

银行：农商行、建行、农行、中行、工行

菜市场：七星市场、河东批发市场

交通：公交车

3、

4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。轻轨旁。

内部规划

1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有22000多㎡的商业配套，一期约13000㎡，现正与品牌商家洽谈进驻事宜，是从化罕见的集中商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。

环境分析：

区域环境：地块位于从化汽车站附近，是规划确定的城市发展方向，区域整体形象看好。 居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但接近从化汽车站，对居住有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。

景观环境：项目旁有公园，河景，享有景观优势。

商业环境：汽车站开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。而且汽车站附近有商场项目正在开发中，楼盘亦是在寻找商家洽谈中，所以商业环境是很看好的。

竞争环境：市场竞争环境比较激烈，从化的各大楼盘竞争中是日益剧烈的，但是名城御景绿洲价格在各大楼盘中有着价格优势。

二．SWOT分析

1.优势（STRENGTH）

地段优势

项目地块位于交通要道，近接从化汽车站，该区域为从化未来建设重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。

交通优势

公交车

3、

4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。

规模优势

该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8 m2，其中住宅建筑面积为435760.8 m2，地下室建筑面积为81143 m2，绿化率为30.7%。 1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有22000多㎡的商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。

2.劣势（WEAKNESS）

距离广州市区较远，周边配套设施有待完善；

交通要道，靠近从化汽车站，对居住有噪音污染，人流大等方面的影响。

3.机会点（opportunity）

政府改造力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。

户型可供选择多，项目周边配套齐全，有学校、医院、市场、超市等。项目以准现楼发售，增强买家信心。发展潜力巨大。

4.威胁点（threaten）

配套设施仍然未成熟，发展还需要一段时间。

外来人员多，治安问题多，影响买家心理。

周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售。

三．销售目标定位

区位

位于从化汽车站附近的核心地段，未来的城市核心，规划的重点，发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。

建筑规划设计

交通组织合理，功能分区明确，住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。

户型

大社区，多样化、人性化的户型设计，供客户多种选择，可以提升客户的居住品质。

环境

空气清新，远离城市的喧嚣。

配套

高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。

管理

专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。

楼盘产品定位

根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理的商品房。

四．营销策略

利用项目居住环境的优势大力吸引顾客注意力

1.塑项目形象，开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，形成口碑，以“势”压人，完成市场形象突破。

2.充分利用开盘前期的时间空隙，牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群，积累客户。

3.注意市场变化、跟踪客户反馈，迅速调整行销方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整，预判销售态势，及时应变。

4.用多种促销手段，活跃现场气氛，缩短销售周期。

五．宣传策略

开展有效的媒体攻势

配合销售进度，广告宣传有力引导和紧密配合销售工作，按计划逐步展开

具体的宣传方式有：户外看板，电子楼书。电视广告。报纸广告。

信函广告/DM派发。车身广告。横幅。定点看板。电视报纸广告。DM/海报。售楼处外包装。网站等。

六.促销策略

在售楼的前三个月购房者，有机会可以获得优惠折扣。当天签订合同还可以参加我们的开盘优惠促销活动。

开盘优惠促销活动

①．赠送精美礼品：

开盘当天到售楼部来咨询的意向客户都可获得赠送精美礼品。

②．转盘抽奖

开盘日签定合同的客户可以获得转盘游戏资格一次，奖品包括铂金钻戒

（3000元）、昆明—大理—丽江双人3日游（2000元）、家用电器（300元）、惊喜大礼包（188元）。（奖品按标定的金额折抵房款）

七．售楼服务

销售员必须遵从以下

注意仪容、仪表

《房地产管理方案范文.doc》

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