房地产市场论文范文
推荐第1篇：客户关系管理论文 房地产市场
南昌房地产市场宏观环境分析
摘 要：房地产市场宏观环境复杂多变，它对房地产企业营销行为的影响间接而难以把握。市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。构成房地产市场宏观环境的四个因素分别为经济因素、政治因素、人口因素、政策法规和利税因素。房地产企业应针对上述四个因素的客观表现来策划其相应的营销策略，以便很好地适应房地产市场的变化发展。
关键词： 房地产市场 宏观环境
市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。分析房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免受损威胁。宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括人口因素、经济因素、政治因素、政策法规与税费因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业，故房地产企业欲把握好它不是一件易事。所以，我特意分析目前宏观环境对南昌房地产企业的影响。 一、人口因素
人文环境
人口环境分析：
至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，每年增加15万人。
文化环境分析：
南昌，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台3座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。
行业环境
城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。
加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。 二、经济因素
经济环境：
（一）经济发展持续加快，经济景气继续上行。总体上看，今年以来我市经济“高开”态势十分明显。据测算，一季度全市实现生产总值172.52亿元，同比增长16.1%，比上年同期提高2个百分点，增速创8年来同期新高。分三次产业看：第一产业增长4.0%；第二产业增长19.6%，拉动经济增长10.6 个百分点，是推动经济增长的主导力量；第三产业增长12.9%。三次产业之比由去年同期的5.6:51.3:43.1调整为4.0:53.6:42.4。
宏观经济景气继续上行。企业景气调查资料显示，企业宏观走势看强，企业家信心倍增。一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6，与上年同期相比分别上升16.9和6.7个百分点，其中，企业家信心指数创历史新高。
（二）农业生产稳步发展 粮食种植面积恢复性增长 一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年初步安排粮食种植面积457.21万亩，比上年增加49.74万亩，增长12.2%。其中：早稻173.58万亩，增长15.2%；二晚192.26万亩，增长22.3%。畜牧、水产品稳步发展。一季度全市肉猪出栏63.31万头，与上年同期基本持平；水产品产量5.16万吨，增长4.7%。受禽流感疫情影响，家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数767.04万只，下降19.2%；家禽存笼数1683.89万只，下降24.5%。
（三）工业生产快速增长 经济效益明显好转
一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元，同比增长30.2%，工业经济运行呈现以下特点：
制造业拉动作用明显。一季度，全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元，占规模以上工业的95.4%。分行业看，交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其他电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元，占规模以上工业增加值的63.7%，是构成我市制造业快速增长的中坚力量。
轻工业增长快于重工业。一季度，轻工业实现增加值19.6亿元，同比增长30.9%，增速比重工业快1.5个百分点，总量占全市规模以上工业的50.8%，一改上年重工业快于轻工业的发展态势。
县（区）工业增长势头强劲。一季度，高于30%增长速度的县（区）依次为：青山湖区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技术开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%，呈现一片喜人的发展势头。
产销衔接保持良好。一季度，工业产品产销率达97.9%，比上年同期提高0.5个百分点。其中：重工业产品产销率与上年同期相比上涨幅度较大，提高了3.2个百分点。
根据2011年3月南昌市房地产市场研究报告，南昌房产面临以下问题：
（1）政策引发争议，地方政府被指不给力
根据国八条的要求，各市要在一季度前公布本地区年度新建住房价格控制目标。截止到3月31日，全国公布房价控制目标的城市不足100个，其他500多个城市“爽约”国八条。同时公布控制目标的城市也大多和GDP、人均收入增幅挂钩，房价涨幅在10%左右。地方政府明显没有考虑居民住房支付能力，引来了各界的争议，控制目标也变成“上涨目标”。
3月16日发改委发布商品房销售明码标价规定通知，但是之前很多城市已经在执行，房价仍然照涨不误，也被怀疑可以通过“高价申报，低价销售”等手法来规避政策。同致地产认为，现阶段政府应该着重加强政策执行，而不是出台更多的政策。
（2）加大商品住房用地有效供应，开发商拿地谨慎
本月南昌市土地成交7宗，成交面积591.668亩，环比、同比增长20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是纯居住用地，另外两宗也是融居住用途的综合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，开发商更注重现金，拿地也趋于谨慎。本月成交的7宗土地全部以底价成交，整个一季度成交地块整体溢价率仅有1.47%，远低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。
（3）可售房源快速增加，新建住宅成交腰斩
截止3月底，南昌市新建商品住宅可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市场新增供应增长较快，成交依然低位运行的态势。经过前两个月的低迷后，本月新增供应得到爆发，新批预售43.59万㎡，其中非限购产品13.02万㎡，分别是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交约16套，累计511套，环比减少48.07%，同比减幅达到73.05%。
（4）非住宅逐渐成为市场新宠
在住宅受到政策严厉的调控下，商用物业逐步被人们看好，市场似乎也印证了这一点。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均价9347元/㎡，比上月分别增长55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市综合体的热潮，铜锣湾开工奠基、万达广场营销中心开放等，城市综合体成为各大媒体的重要客户，也成为市民谈论的焦点。
（5）二手住房议价空间增大，成交平稳增长
本月市区二手住房成交1531套，比上月增长23.17%，成交量约是新建住宅的3倍，也是连续第二月超过新房。二手住房成交量的平稳主要是因为：
1、二手房出现更大的议价空间，新房价格依然坚挺；
2、市中心新房供应不足，而且价格高昂，面积偏大，二手房相对更加适合；
3、二手房具有现房、配套齐全等优势，对于要求短时间入住、子女教育等刚需有更大的吸引力；
4、经适房中签户、拆迁户等具有较为明显的区域情节，多数愿选择留在市中心„„
（6）小批量入市探市场，去化速度放缓
3月新推续推楼盘20个，共计开盘23次，累计推出19.2万㎡，平均每次推出0.83万㎡，远低于去年1.12万㎡的整体水平，显示出开发商试探市场的心态。3月份销售率依然较低，整体销售率只有49.74%，与上月基本持平，相比上年同期下降22.61个百分点，“日光盘”已经成为过去式。非限购的象湖、莲塘等板块也未能幸免，销售率也在50%以下，可见虽然不限购但是影响了人们的购房心理。
（7）整体均价呈现上涨，打折力度放大
本月新推续推楼盘折扣均价5476元/㎡，环比上涨了164元/㎡，上涨了3.09%。整体均价的上涨除了成交结构的差异外，主要是非限购区域楼盘间上涨的势头不减，象湖板块楼盘多层住宅售价基本上涨到5000元/㎡以上。但是各楼盘的打折力度却在放大，本月整体折扣系数为93.38%，是10年4月份楼市调控以来，打折力度最大的一个月份，打折力度加大折射出降价的可能性在增大。
参考文献：房地产市场宏观环境分析（曹宏亮）
——湖南城市学院学报（人文社会科学）
2011年3月南昌市房地产市场研究报告
南昌市房地产住宅项目研究报
推荐第2篇：房地产市场
近日，常州一高端住宅推出“限时促销”，毛坯房源从之前的每平方米1万多元降到最低5380元，引发了一些人对于“楼市崩盘”的猜想。26日，常州市宣传部召开媒体通气会，对常州楼市一些情况进行了回应，现代快报记者也对此进行了调查采访。
楼盘降价噱头 引发“楼市崩盘”猜想
2月20日，常州某楼盘促销信息震惊业界，166-427平现房5380元/平起，而此前该楼盘毛坯房源均价在11000-13000/平，精装再加5000元/平。事后，开发商承认这是一种营销策略，5380元/平的房子其实只有一套。但该消息随后被解读为“常州楼市降价近腰斩”“常州楼市即将遭遇崩盘”。
该楼盘所在的常州市新北区政府也回应，开发商这样纯粹是炒作的噱头，其原因是原来楼盘定价过高，开盘以来只卖出了10套房子。“这只是个例，主要是因为楼盘当初的定位没有找准，离这个楼盘并不太远，就出现过日光盘，两个小时销售了80%的房源。”常州市新北区人民政府副区长沈禾说。
对于社会上由此引发的“楼市崩盘”猜想，常州市房管局给出了一组数据进行回应：2013年，全市商品房及商品住房分别销售831.10万平（82356套）和712.2万平（60848套），同比分别上升4.44%和8.22%，其中80%为144平以下的普通商品住房，价格在7000元/平以下的占63%。购房者中，有39.48%的人是常州新市民，全市商品房平均价格为7070元/平，同比平稳小幅上涨。市区商品房成交量在江浙沪地区排名第五，仅次于上海、杭州、南京和苏州，在江苏省内排名第三。
“从2013年的数据看，常州楼市呈现商品房市场波动非常均衡，刚需市场特征依旧明显，改善型住房需求正在逐步入市，外来新市民购房需求不减等特点。”常州市房管局市场监管处处长陆金峰认为，常州房地产市场仍属于总体健康运行。
商品住房库存充裕近期将以消化存量为主
据房管局发布的数据显示，至2013年12月底，常州商品住房有效可售余量为569万平方米，市区商品住房有效可售余量为491万平方米。按照今年的月均销售速度，全市商品住房有效可售余量的去化周期约为9.6个月，市区商品住房有效可售余量的去化周期约为10个月，去化周期较往年增加了2个月左右，库存去化压力进一步增大，但仍处于6—12个月的合理区间。
因为商品住房库存量大，加上有媒体认为常州房屋空置率高的结论，常州被冠以“鬼城”的称号。对此，常州市规划局副局长孙秀峰认为，之前媒体报道中提到一栋楼亮灯率不足30%的武进某小区位于常州建成区外围，不是城市建设的核心区，也不是城市建设的重点区域，不能代表常州城市发展的全部，就给常州戴上“鬼城”的帽子，是有失公允的。
“常州商品房供应量大，在一定程度上保障了房价的稳定。”常州市房管局市场监管处处长陆金峰说。
常州市国土部门表示，2013年常州市区土地成交面积220.7公顷，2014年常州土地释放规模将比前几年有所下降。“接下来开发商也会更理性，将以消化目前的存盘量为主，2014年常州房地产市场将延续目前的平稳走势。”常州市国土资源局工作人员说。
去年武进商品房销售量 同比增长16%
常州市武进由于多次被提及房屋空置率偏高，对此，昨天，记者采访了武进区人民政府副区长陈虎。他告诉记者，2013年武进经济占常州经济总量的三分之一，目前武进民营经济积极健康发展，房地产市场运行稳定。“常州是全国唯一一个拥有两家香格里拉集团五星级酒店地级市，由此可以看出常州第三产业的发达。”陈虎说。
记者了解到，2013年武进销售商品房250万平，较前一年增长了16%，以武宜路板块为例，星河国际楼盘销售8亿，绿城楼盘销售7.5亿，紫金城楼盘销售5.58亿，销售情况都不错，销量均排在全市前列。
声音
“鬼城”称号再现 让很多常州人很反感
昨天记者随机采访了30位常州本地市民，其中26人都觉得“鬼城”这个说法说得太过。“我不认可这种说法，常州市区的房子入住率都很高，空置率高的主要是城区以外的小区，比如说高架外围的小区，我所在小区入住率有99%，还是江苏省绿色社区。”岳鹏是土生土长的常州人，他对“鬼城”的说法很反感。
作为常州新市民，王永峰目前已经在武进湖塘买了一套100多平的房子，该地段房价现在约7000元/平，对于“鬼城”的说法，王永峰觉得有失偏颇，“常州鬼城只是某些媒体的说法，常州楼市的供应量确实大于需求量，但这个情况在全国各大城市都比较普遍。”
网友“问道苏锡常”表示，只有在这个城市生活的人才有话语权。一名手机用户则在留言：“去看看常州的公共建设，环境、马路、公园、配套、BRT，哪个不是遥遥领先江苏省的其他城市？相反常州房价却是最平稳的，也是苏南城市中最能被老百姓接受的。”
推荐第3篇：利率调整对房地产市场影响论文
摘要： 房地产市场与宏观金融政策密切相关, 利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房地产业发展规模和房价都会产生一定的影响。本文结合近期中国人民银行的利率调整规定, 探讨了利率调整对我国房地产市场买卖双方的具体影响, 以及对我国房地产投资规模及房价的影响。
关键词： 利率 房地产市场 影响
近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。
利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。自2006年以来，央行七次提高利率，仅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的贷款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对购房者、开发商和房价的影响。
1.利率调整对购房者的影响
房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资，购房者的资金决大部分还是依赖于银行的贷款，因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。首先，对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，尤其去年的连续五次提高利率影响更为明显，以25年贷款期限，贷款额为100万元，贷款利率为7.83%为例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度为16.72%。虽然商业银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说还是不小的压力。虽说对急需购房消费的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买90平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款20万了。另一方面，对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。
其次，对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金，这样投资者就会改变其对房价走势的预期，改变其资金的投资方向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产市场的话，就会导致房地产市场出现大量的空置，影响房地产的供求关系的变化，导致房价的变动，进而影响房地产市场的健康发展。
2.利率调整对开发商的影响
房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业来说不会有重大的影响。因为虽然目前房地产企业的平均负债率在60%左右的水平，但真正对开发商的影响只有20%左右的企业开发贷款和流动资金的贷款，而其余的40%左右的负债实际上是开发商销售的预收款。这部分钱是不需要付利息的，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息归开发商所有。另外，开发商还可以有其他的融资渠道，如吸收基金公司的投资，上市融资等。由于资金来源的多元化和资本的雄厚，对于20%的贷款的利息的影响对开发商来说是不大的。但是对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，由于开发资金主要来源依靠银行的贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房地产行业的结构优化和调整。 3.利率调整对房地产价格的影响
房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间,2004年至今, 央行连续七次小幅加息, 而2006年我国固定资产投资价格上涨1.5%,70个大中城市房屋销售价格指数同比一直高于105,全年价格上涨5.5%, 而且这种状态还将继续维持一段时间。虽然利率调整并不能直接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需求, 这种对需求的抑制作用将最终决定供给, 从而控制过高的房价, 产生积极的降温作用, 使房价回归理性。
综上所述，上调利率对抑制需求,平稳房产价格会起到积极作用。有专家认为,此次央行连续上调利率的幅度对住房消费者的心理预警作用仍很大。虽然央行每次上调利率的幅度都不大, 但是央行采取这种频繁的利率上调,表明利率再度上调的几率非常大, 从而让消费者产生对后期成本明显增加的预期。这样, 在某种程度上是会抑制一部分普通消费者的房产需求。此次利率的上调, 肯定会对房产需求者的心理产生影响,市场将出现短暂的观望态势，这一现象在很多大城市已经显现。
推荐第4篇：房地产市场调查报告
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。【您正浏览的文章由www.DIYIFANWEN.COM(第一·范·文网)整理，版权归原作者、原出处所有。】
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，2008年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入2008年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，2008年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、2008年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。2008年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的2008年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
2008年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二
七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
2008年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到2008年6月30号)
(二)古田片区
2008年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到2008年6月30号)
(三)二
七、后湖片区
2008年上半年二
七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二
七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二
七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到2008年6月30号)
(四)东西湖片区
2008年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到2008年6月30号)
推荐第5篇：茂名房地产市场
第三部分分析依据
一、区域社会经济运行状态研判
茂名作为广东省21个地级以上城市中综合竞争力排名第8位的城市，农业及民营经济较发达。
茂名市拥有我国最大的石化产业基地，同时作为我国重要港口城市之一，年吞吐能力达到1450万吨。博贺港是全省三大渔港之一，盛产龙虾、对虾、海参、鲈鱼膏蟹等，全市水产品产量居全省第一。茂名农业经济比较发达，农业总产值、粮食总产量、水果总产量、油料作物总产量、猪肉总产值在广东省地级市中均排第一位。
经济总量超过1700亿，人均收入水平较高。
2011年茂名全市生产总值（GDP）1789.0亿元，比上年(下同)增长10.2%，总量继续居全省第八位。仅次于广州、深圳、佛山、东莞、中山、惠州、江门。2011年茂名市城镇居民人均可支配收入达16083元，农民人均纯收入7523元，分别增长12%和10.6%。总的来看，茂名的总体经济情况属于稳步增长。从产业结构来看，仍旧以农业为主要经济增长来源。 固定资产投资快速增长，房价收入比低。
2011年茂名固定资产投资152.55亿元，增长43.7%。茂名的固定资产投资每年都以较快幅度增长，特别是09年以后，随着茂名经济的进一步增长，整体投资环境较好。从房价收入比来看，茂名人民置业能力较强，房价收入比远远低于珠三角城市，目前外来人口置业比例较大。 电白经济总量较高，区域发展较为先进。2011年，电白年生产总值（GDP）为260.90亿元，环比上年增长14.20%；
经济稳步发展。2011年全县生产总值（GDP）260.90亿元，增长14.2%。其中：第一产业增加值68.99亿元，增长5.0%；第二产业增加值92.99亿元，增长24.4%；第三产业增加值98.92亿元，增长12.2%。
农业生产稳定。2011年，全县农林牧渔业总产值111.40亿元，增长4.9%，粮食总产量26.08万吨，增长1.9%，肉类总产量11.35万吨，增长3.0%，水产品总产量53.42万吨，增长3.2%，水果产量25.75万吨，增长4.6%。
规上工业提速,效益提高。2011年，全县规上工业总产值122.99亿元，增加值39.04亿元，增长35.7%。1-11月，规上工业效益综合指数401.08%，提高77.26个百分点。
零售市场兴旺，物价上升。2011年，全县社会消费品零售总额109.57亿元，增长16.6%，居民
消费价格总指数累计上升7.4%，其中，食品价格指数累计上升15.4%。城镇居民可支配收入13598元，增长15.7%。
投资快速增长，房地产开发火热。2011年，全县固定资产投资36.99亿元，增长68.9%,其中,房地产开发投资16.99亿元，增长52.7%。商品房销售面积66.26万平方米，增长151.4%，施工面积225.9万平方米，增长20.9%。
财政增收,金融稳定。2011年，全县财政一般预算收入小计8.08亿元，增长48.2%，财政一般预算支出小计24.26亿元，增长42.4%。12月底，全县金融机构存款余额186.53亿元，比年初增长19.2%，金融机构贷款余额71.36亿元，比年初增长28.1%。
宏观市场研判:
中山市以工业发展立市，民营经济发达，因此中山经济总量较高，区域竞争力较强，同时居民收入也富裕，所以整个社会购买力较强。
从中山区位来看，中山处于广东省南部，临近珠海澳门，随着珠三角一体化的进展和广珠轻轨等路网的建设，中山势必将承担部分房价高昂城市的人口转移，外来外来人口置业比例将逐渐增高。
从南区的经济总量和发展来看，南区处于较为落后的区域，区域的产业人口较少，但土地资源储备相对丰富，本区人口购买力有限。
二、房地产宏观市场态势研判 中山市房地产的发展主要以政府规划为基础，呈现出中心地区密集开发、火炬开发区供求增长迅速和郊区开发零散的特点。中心城区凭借着成熟的配套和比较密集的人口，消费人群多，一直以来都是开发的重点，而郊外的个别镇区依靠交通条件或自然资源丰富的优点也有部分楼盘开发，在已开发和将要开发的项目中该特点已相当明显。。 从中山市历年的供求状况可以看出，中山市的商品房市场一直处于供不应求的状态，但供求差距在逐年缩小。2010年1-9月份中山市商品房市场新增供应量为327.6万平方米，成交量为473.2万平方米，供求比为1：1.44，整体表现供不应求。 楼市成交价格持续上涨，价格走势稳健。2002年至2009年，中山市的商品房成交均价整体呈现稳步上升的格局，从2008年至2009年，成交均价以启稳为主，没有太大的波动。随着供求关系的逐渐改善，市场得到调整，房价增速放缓。
房地产市场研判：
回顾前三季度的市场走势，中山市整体房价表现出坚挺态势，其中大户型产品价格升势显著。
从中远期来看，大型城际基建上马、外来需求增加、周边城市比价带动、外来开发商品牌带动、地价上涨、成本上升等因素，中山房价中远期走势持续看涨。
短期则由于后市的不确定性因素、开发商的试探性销售等方面，11-12月份中山房价会出现短线低位波动，但是预期波动幅度保持在10％以内。另
外，值得注意的是：目前在售的高端产品，如雅居乐•熹玥、万科•朗润园、豪逸•御华庭等项目，对于后续房价走势起到一定的支撑作用。尤其在城区方面，第四季度房价下跌的空间有限。
三、竞争市场研判 竞争项目基本中等规模，主力户型相似度高。目前中山的大盘并不多，本次竞品组中超过百万平米的见面的仅两个，大多集中在25-35万平米的建面这个区间；从南区的产品打造来看，万科城市风景历经6年方将项目打造完，目前仅余少量的房源，将在明年上半年推售。从主力户型段来看，9大竞品的主力户型基本都集中在二房80-100平米，三房100-120平米、120-140平米，四房140-160平米的区间，这与本项目的主力户型相差不多，未来竞争非常激烈，市场供应也庞大。 购买群体广泛，总价区间差别较大。从竞品的单价和总价结构中可以看出，目前主流价格主要集中在5000-5500元/平米，6000-6500元/平米，7500-8000元/平米三个梯队，三个不同梯队也反映了项目不同的区位和产品。尽管总价相差较大，但各类产品去化情况都不错，反映了购买群体分布广泛。 品牌楼盘、低价楼盘是成交比较好的两类。从价格与成交的交叉分析可知，中山的高端楼盘和中低端楼盘呈现两头热的态势，也侧面反映出中山的群体购买力分布区间较为广泛。值得注意的是南区的万科城市风景和米兰阳光都获得了超过95%的销售率，且两个楼盘均带有精装修，可以看出资源类与品牌类以及精装修对于楼盘销售起到了较大的促进作用。 在售项目后续供应和潜在项目未来供应充足。目前九大竞品项目的存量达到2985套，而未来供应的量更是巨大，有19498套，而南区的房地产开发也逐渐加快未来供应量也较大，市场竞争非常激烈。
竞争市场研判：
从竞争项目的分析来看，竞争项目的产品高度类似，物业形态相近。多数都已洋房建筑出现，而主力供应户型则以三房、四房，100-120、120-140平米两个区间为主。项目之间竞争激烈。
品牌开发商优势较为明显，无论项目展示、产品塑造、营销表现都比其他项目搞了一个档次。
市场未来供应量庞大，竞争激烈。但市场目前尚未出现明显分化，各类产品都有相对应客户支撑，因此差异化竞争将能够在庞大的市场中获取超额利润。
安泰华府 营建美满家园
广东阳江等三线城市楼市寒意渐显
2012年01月04日09:27珠江时报中新我要评论(1)
字号：T|T
岁末年关，中国内地一线城市楼市降价效应正在放大。受此影响，广东阳江等三线城市寒意渐显，元旦期间张罗的楼市促销活动高调亮相、惨淡收官。
中新社记者3日从正在举办的阳江市第五届房地产展销会上了解到，从去年12月30日至今，接连五天的房展会始终被观望气氛笼罩。主办方有关官员称，对不尽人意的交易效果，商家是有心理准备的。近期，随着一线城市降价效应的不断放大，三线城市这些“池鱼”难免被波及。
主办方介绍，本届房展会达40多家房企携50个楼盘参展，参展规模和档次都超过了前四届，促销力度也“前所未有”，有些楼盘单位的让利幅度达9折甚至更低。但就算如此，还是鲜见看楼人士出手。虽然具体的交易量还没统计出来，但总体上量价齐跌的交易现状已经出现。
推荐第6篇：临沂房地产市场
作为三线城市的临沂，2013年市场表现较好，具体来看一下来自临沂世联行市场部的研究数据：
土地市场——供应充足，价格涨幅较大。根据临沂世联行数据监测显示，2013年临沂市区（包括三区及经济开发区、高新区），商住用地供应941.82万平米，同比上涨45.2%，商住用地成交743.24万平米，同比增长48.6%。2013年，临沂市成交土地整体均价为99.15万元/亩，同比增长11.5%；其中居住用地成交均价123.20万元/亩，同比增长31.0%。
2013年临沂普通住宅市场整体呈现以下几大特点
市场景气，刚需井喷。2013年临沂商品房总供应量为748.29万平米，成交547.49万平米，同比增长35.46%和46.90%；普通住宅总供应量为594.58万平米，成交489.33万平米，同比增长39.48%和53.01%。普通住宅报盘均价由年初的4670元/平米涨至年末的5039元/平米，上涨幅度7.90%；全年成交均价为4748元/平米，较2012年上涨5.77%。单从供应、需求、价格三方面表现看，市场表现高位景气。市场刚需井喷，成交客户集中在首次置业、二次置业，置业群体呈现年轻化特征。
城镇化加快，进城置业趋势明显。2013年临沂九县人口进城置业趋势明显。伴随新一届政府提出的“城镇化”战略和临沂城市集聚效应带动，周边县城来市区置业速度加快。包括农村人口市民化、年轻人婚房置业、子女教育置业，充足的市场需求为市场向好奠定了基础。
品牌房企加剧行业分化，开发节奏提速。2013年华润置地、万达等一线品牌开发商进驻临沂。荣盛发展、鲁商置业等已进驻企业深耕市场，多区域布局，多盘联动，快速开发，全年销售额均破20个亿。另外至少5个开发企业销售额超5个亿。外来企业成熟化产品理念、高速的开发节奏带来地产行业品牌集中化，进一步挤占本土企业的市场份额，中小型开发商生存压力加大。品牌房企强大城市运营能力将快速催生城市副中心的形成，加速临沂城市格局的演变。
各区域市场表现——
北城新区步入快速发展期，供应放量
北城新区近年来在临沂房地产开发中占主导地位，2013年北城新区商品房供应242.55万平米，普通住宅供应195.59万平米，分别占总供应的34%和33%；商品房成交183.54万平米，普通住宅成交160.59万平米，分别占总成交的34%和33%；全年成交均价5334元/㎡，同比增长3.22%。北城新区一期住宅项目2013年全面启动开发，大量新项目入市，住宅供应放量，
同质化竞争激烈，价格涨幅较小。另外北城新区发展至今已有10年时间，区域发展已步入快速发展期，办公物业异军突起、城市综合体商业热销等都是现阶段的重要表现。
兰山老城城市升级在即，量升价稳
兰山城区2013年商品房供应219.39万平米，普通住宅供应156.44万平米，分别占总供应的29%和26%；商品房成交149.55万平米，普通住宅成交125.53万平米，分别占总成交的27%和26%；全年成交均价5321元/㎡，同比增长3.64%。兰山城区是临沂房地产开发最早的区域，由于政务新区崛起以及土地拆迁等限制，制约了区域房地产的开发，2013年政府加快旧城改造步伐，城郊项目大量入市，城市核心土地大量出让，传统城区的复兴即将上演，将全面升级城市配套，进入新的发展阶段。
河东区房地产开发全面升级，量稳价升
河东区2013年商品房供应89.67万平米，普通住宅供应83.46万平米，分别占总供应的12%和14%；商品房成交75.61万平米，普通住宅成交72.92万平米，分别占总成交的14%和15%；全年成交均价4386元/㎡，同比增长11.36%。河东区新项目下半年才陆续入市，全年供应量不足以满足市场需求。2013年河东区房地产开发全面升级，北部汤头镇旅游度假及养老地产开发的有声有色，南部临空经济区商贸物流基地已初见雏形，沿河生态居住区已然迈入快速发展期，城市综合体项目启幕，区域未来发展潜力巨大。
经济开发区供应放量，去库存压力大
经开区2013年商品房供应100.14万平米，普通住宅供应76.02万平米，分别占总供应的13%和13%；商品房成交64.96万平米，普通住宅成交60.24万平米，分别占总成交的12%和12%；全年成交均价3645元/㎡，同比增长11.47%。经开区已成立十载，具有产业发展的强势支撑，区域发展已得到市场认可，区域在售项目较多，各物业供应充足，但区域人口基数不足，市场出现供大于求的局面，市场成交率相对其他区域较低。近年经济开发区土地供应充足，未来一段时间内市场供大于求的局面将持续。
罗庄区加速发展，量价齐涨
罗庄区2013年商品房供应92.51万平米，普通住宅供应83.06万平米，分别占总供应的12%和14%；罗庄区商品房成交73.83万平米，普通住宅成交70.05万平米，分别占总成交的13%和14%；全年成交均价3704元/㎡，同比增长18.89%，是价格涨幅最大的区域。罗庄区一直以来处于临沂房地产市场的价格洼地，随着实力开发商的进驻，带动区域房价进入上涨通道。伴随罗庄区对接兰山城区的进度提速，未来两区交界处将成为重点开发片区。
后市展望——
2014年临沂城市发展将进入“中心突破，四面开花”的城市发展阶段，城市区域空间进一步拉大。整体来看2014年临沂住宅市场供应量将保持今年的上升趋势，持续走高，市场供求关系进一步得到改善，市场成交率相对今年将出现下滑，成交量涨幅相对较小，保持稳步增长。持续上涨的地价，以及开发企业充足的资金支持，房价上涨趋势明显，综合来看世联行认为2014年临沂市场将保持稳定增长态势。下面临沂世联行就2014年临沂普通住宅市场作了具体预判：
1.2014年供应预判：存量市场保持历史水平，增量市场占供应主体，商品房总量将突破1000万，普通住宅总量将破800万
根据世联行统计数据显示，2013年年底市区普通住宅市场存量为100余万平米，略高于往年存量水平，预计明年商品房总量将突破1000万平米，普通住宅市场总量将突破800万平米，2014年的市场仍以增量房源为主，市场供应充足。北城新区一期开发持续，二期开发启动，支撑供应量持续释放；兰山城区旧改项目全面启动，供应放量；义堂镇、汤头镇等卫星城镇商品房供应逐渐形成规模。另外2014年临沂将迎来真正的城市综合体时代，将加速推动城市发展演变。
2.2014年需求走势预判：首置、首改等刚性需求主导市场
从整个2013年来看，购房者的心理预期可谓是“一波三折”，心理预期的大起大落与中央政府决策思路的转变密不可分，十八届三中全会后看涨房价和成交量的购房者仍占多数，但预期房价和成交量涨幅将有所回落。2014年临沂市场仍以刚性需求主导市场，35岁以下是绝对需求的主力，占比将会持续提升。北城新区的崛起刺激了临沂第一波改善需求，2014年兰山老城区的复兴将迎来回归置业热潮。
3.2014年价格走势预判：区域价差拉大，市场整体均价平稳上涨
2014年上半年市场将会延续2013年的市场大势，市场需求持续释放，房价平稳上涨。但2014年临沂房地产市场供应充足，市场竞争压力大，另外购房者对未来半年房地产市场的乐观程度较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。预计全年临沂整体均价涨幅平稳，不会出现大的反弹。同时区域市场持续分化，价格差距继续拉大。
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盛天龙湾问卷调查表
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房地产市场调查报告
2011级工程十一班：张凤琦
2011年1月17日
房地产市场调查报告
房地产业的发展是一个国家或者是一个地区积累财富的过程房地产业的稳定性使它成为了社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此住房问题不仅仅是一个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在我国这样一个人多地少，城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它的发展深刻影响着我国的经济文化生活的发展。
近几年来，国家深化住房制度改革，推出住房分配货币化政策，鼓励城镇居民住房消费，极大地推动了房地产业的迅速发展，成为拉动国内需求的支柱性产业。根据国家统计局的数据显示，2002年1至9月，全国商品房竣工面积为11342.1万平方米，同比增长26.4%，销售面积11129.1万平方米，同比增长24%，房价在经历了2001年的“升温”之后又创新高。
尽管在一些地区存在诸如房地产开发投资增长过快，高档商品房比例过大而使市场供求结构失衡，房价虚高、上涨过快而超过老百姓的承受力，房地产开发的高利润吸引各种资金进入而使行业风险逐步积聚，个人住房贷款按揭比例过高而加大了银行风险等问题，但总体而言这些只是发展中的问题，行业与市场的总体状况是好的。在强化宏观调控、建立产业发展的新秩序的大环境下，产品定位准、品质好的房地产品牌企业将充分领略2008年健康、繁荣的中国房地产市场
的春天。
有权威人士表示，不仅2006——2010年，甚至在更长时期（今后20年）内我国房地产业和房地产市场仍将保持兴旺的局面。首先，全面建设小康社会的目标的提出与实施，给房地产业的发展奠定了很好的基础。随着住房制度改革的深化和人民收入的不断提高，百姓的住房需求将进一步激发，房地产市场也将不断扩大。
同时，在我国城镇化的快速进程中，也必然带来房地产的巨大需求。城镇化意味着城镇人口的大量增加，目前我国只有38%的人居住在城市，如果今后每年有1%的人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。未来中国百姓从“居者有其屋”到“居者优其屋”的转变过程中，百姓住房面积的扩大，住宅环境的改善，住宅性能、品质的进一步提升及百姓消费结构的优化升级，使支撑房地产业发展的基础十分牢固，百姓住房消费的提升必然对房地产带来更大的需求。可以说，我国的房地产业正面临难得的历史机遇。
影响房地产行业与市场的宏观因素很多，诸如人口（如规模与聚集程度）、政治、经济、法律、社会和文化等。就当前的状况看，以下三个方面的政策异动更值得注意，即国有土地使用权转让制度的改变，包括公积金、货币化分配、廉租住房在内的住房保障体系的建立，以及央行对房地产行业信贷政策的调整，它们对房地产行业和市场的影响更直接而重大。
实行土地供应年度计划控制，落实土地储备制度，采取拍卖、竞
标等方式出让土地使用权，这种新的土地使用权转让制度已于去年在兰州推行，其直接后果是加大了开发商的土地成本。而在此之前获得土地的开发商则在土地成本上有着一定的优势。如果住房保障体系能较快建立，对商品住宅的需求将有效放大，放宽或取消对住房公积金、住房补贴的使用限制具有更大的现实意义。
鉴于2002年一些城市和地区存在的存在诸如房地产开发投资增长过快，高档商品房比例过大而使市场供求结构失衡，房价虚高、上涨过快而超过老百姓的承受力，房地产开发的高利润吸引各种资金进入而使行业风险逐步积聚，个人住房贷款按揭比例过高而加大了银行风险等问题，为了降低楼市风险，央行对房贷政策进行了调整。降低按揭比例，这无疑将提高消费者购房的门槛，而购房贷款利率优惠的取消也将增大购房者的经济负担，对于住房的有效需求产生消极影响。若实行现房贷款，将增大开发商的成本和风险，推动房价进一步上涨，从而可能抑制市场需求和购买力。如果在建楼盘已经按现行房贷政策与银行签订了相应的房贷服务协议，一般而言，根据“不溯及既往”的原则，就可以避免相应的风险，甚至还能因此增加楼盘的卖点。
总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确地认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸取外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断的壮大起来，在激烈竞争的世界
建筑市场上占有一席之地。
2011级工程十一班：张凤琦
2011年1月17日
推荐第9篇：1月房地产市场
2014年1月房地产市场
新房成交情况
一线小幅调整。1月第1周北京成交16.5万平方米，环比基本持平，低于年度动态周均7%；上海成交34.4万平方米，环比下降6%，与年度动态周均持平；深圳成交3.9万平方米，环比下降4%，低于年度动态周均53%。
而1月第1周重点监测的15个
二、三线城市中，除重庆数据缺失外，有5个城市成交环比上升，平均上升87%。涨幅居前二的为福州和南京，分别上升319%和83%。有9个城市成交环比下降，平均下降22%。
二手房成交情况
1月第1周北京二手房成交21.2万平米，环比下降6%；深圳成交8.2万平米，环比下降37%；天津成交8.3万平米，环比下降21%；杭州成交6.6万平米，环比下降23%。四城市1月第1周成交量分别为52周动态周均的75%、51%、65%、64%。
行业点评
不动产登记条例将于6月出台。据媒体报道，国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。为此国土部目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿，除此之外，国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。值得一提的是，不动产登记条例制度设计中，将增设查询服务，但将限制在此前的法律法规范围内，备受争议的以人查房仍被严格限制。不动产登记的时间明显低于预期，即将出台的不动产登记条例也仅是规范这一工作的准则，实际登记工作在年内仍难以完成。
土地市场翘尾收官。2013年全国300个城市土地出让金总额为31305亿元，同比增加50%；其中住宅类用地21324亿元，同比增加57%；商办类用地7508亿元，同比增加57%；工业用地2224.6亿元，同比增加6%；其他用地247.9亿元，同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%，较去年增加3个百分点，商办类用地出让金占比为24%，与去年同期基本持平。总体而言，2013年土地市场无论总出让金额还是单价都创下历史新高，尤其是在年末热度不减，预示开发商对未来仍较乐观，调控短期内仍难达到效果。
推荐第10篇：房地产市场调查报告
房地产市场调查报告
一、城市居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看，城市居民以居住楼房为主。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。
二、多少都市人准备买房
据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-140平方米之间。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
三、有了产权房，还买房吗
数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20-80平方米不等，多为
2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2000元的比例最高，为30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。
以上数据显示，人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用
家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
四、购房者是什么样的人
数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多。
目前，家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在2500-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
五、居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还
稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
六、谁更急于买房
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-140平方米之间，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。
七、居住环境对购房有多大影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
第11篇：房地产市场调查报告
房地产市场调研报告范文
来源： 网络 | 作者： 未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势
一、东莞市房地产发展状况
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划
常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2)西北面区域
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田
丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，0
3、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 103 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元
27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2100元 1150元 2000元 租金篇二：房地产市场调研报告范本
房地产市场调研报告范本 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2.64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。 08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。
08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135 万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
一，07年以来南京商品房销售情况,2007年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积 1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为 5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
08年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长 16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。 08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。
二，南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。 三，南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比 08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
第12篇：房地产市场调查报告
广西工学院鹿山学院房地产市场调查报告及
日记
专业： 工商管理【房地产经营与管理】 学生姓名：马波
完成时间： 2013年4月6日
房地产市场调查日记：
2011年11月17日天气：晴 柳州市房地产市场河东片今天是房地产市场调查开始的第一天，
区主要有高新区和东环路两部分组成。
河东新区位于现在柳州市东部柳江环绕的“u”字形地区,是柳州市的东大门,东接三门江国家森林公园,南至文昌路、北以柳江为界,总用地面积约12.4平方公里规划功能以商业金融、商务办公、行政办公、住宅为主,其中河东中心区为城市新的市中心,是河东新区的核心区中心区总用地1.3平方公里,规划居住人口3万人,目前正全面展开河
1、东新区的开发建设
河东新区的道路网络已全面完成建设,新的行政中心,柳州高中、十二中和景行小学等名校已正式运行,还有广西一流的体育中心、市人民医院也座落在这个区域城市中心新格局已基本形成另外还要说明的是,近两年来,该区域内众多房地产开发项目已经发售,如清华坊、中央美地、大城小院等;目前在河东新区已供应储备土地830亩,可开发建筑面积176万平方米在今年上半年,以公开挂牌的方式出让了两宗土地,两宗土地面积为443亩,用途为住宅、商业、办公,成交金额3.856亿元应该说,河东新区是目前柳州市城市开发建设的热点区域
2011年11月18日天气:晴今天对河东区在售户型比例进行了分析
在现阶段河东去主要以三房为主,比例相对较高,两房也占有相当的比例，住宅存量及增量分析
现阶段,因为销售形式叫好,河东区住宅存量相对不高但随着接下来新楼盘的开盘,相信住宅的供应会加快上升
区域价格走势分析
近期河西“保利大江郡”的开盘,首期300套精装房,在开售首日便售出280套,虽然均价达到了1.07万,但销售依然火爆,从一个侧面反应出柳州巨大的刚需能力,以及人们对于高端楼盘保值与生值的信心而河东作为柳州未来的发展中心,高端楼盘的聚集地,其价格的未来走势肯定是成一条向上的路线
区域土地供应分析
经过几年的发展,河东片区的地块的利用是逐步的消化,今年开工建设的“窑埠古镇”几乎是河东中心区域内最后一块大的项目用地,未来河东区的用地将会向静兰路以东,河东路以北发展,以为这些区域的用地面积相对巨大,也是区域内以后土地供应的唯一区域了
2011年11月19日天气；晴
河东区的主要干道以柳州东环今天我主要对交通状况进行调查，
大道,文昌路,谭中东路,桂中大道构成,加上高新一路到五路,区域内交通系统发达,网络完善完全覆盖区域内所有宗地以及楼盘由文昌路向西,直达柳州市中心,谭中东路向西直达柳州工业腹地,柳工,五菱的所在区域,河东路向西直达柳钢,,文昌路向东经桂柳公路,直达柳州新兴工业区,柳东新区,和柳州职教园在城市公交系统方面,6路,36路,76路,8路,45路等众多的公交路线,对居民的出行十分的方便总的来说整个河东去交通环境十分的优越
河东区城市公共设施
是体育中心,羽毛球馆均坐落在区域内,桂中菜市,东环菜市都是市内著名的菜市,柳州市人民医院处于河东去的中心地带,此外市政府等众多市政办公地点都在区域内,此外,在文昌路南面有蟠龙公园,河东去最东面有国家级森林公园——三门江国家森林公园这些都是区域内的优势所在,但在区域内最突出的特点便是,柳州是市个阶段最好的学校都位于河东,最好的小学——景行小学,最好的初中——十二中,最好的高中——柳州高中,最高学府——广西工学院综合来看,河东去拥有柳州其他区域不可比较的学区优势,以及运动休闲的优势
第13篇：房地产市场调查报告
关于对华建公司的调查报告
—、调查对象的情况
2012年高要市华建房地产市场在2011年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，这一方面是因为2011年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了房地产大开发的政策效应已经体现和大众对土地大开发的信心和支持。
二、调查时间
2012年1月1日-2012年12月31日
2012年，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：2012年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较2011年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来高要的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的这些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速 。
三、调查方式
（一）、房产宏观经济大势向好
2012年以来，高要国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值6亿元，其中第一产业增加值1.6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值2.5亿元，同比增长5．5％，第三产业完成增加值3.9亿元，比去年同期增长6．3％，到9月底，全市完成固定资产投资
3.84亿元，同比增长10．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长5．3％，城乡居民储蓄存款余额734．52万元，比年初增长6．69％。
四、调查内容
1、房地产市场开发供应情况
2012年上半年，高要市商品房完成投资3．20亿万元，比去年同期增长10．73％。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，普通住宅类为41.64％，办公楼类为19.37％；比去年同期公寓别墅类下降56．04％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长87．67％、1．06％和5.4倍。
（1） 时期对比
2012年上半年高要市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新开工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％。
从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、30.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、41．99％、42．10％、49．57％； 新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
（2） 部门意见
从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势
（3） 市场销售
上半年，高要市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了32．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额5．28亿元，比去年同期增长50．94％。
2012年8月末及9月中旬相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了70713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长38.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的68.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。
五、调查体会
从市场销售情况来看，高要商品房销售从2013年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的
一、二级市场能得到了较好的联动，将会为高要楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。包含银 行贷款、房地产信托、国内ipo、境外ipo、借壳上市等等。
随着中国城市化进程逐步加快，整体市场供应不足成为不争的事实，尤其是中低端产品 更为明显。为更好地解决这一供需矛盾，对房地产做个房地产市场调查报告是非常有意义的。
第14篇：房地产市场调查报告
1．西安房地产市场总体情况.２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，房地产市场调查报告。这一方面是因为2001年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；2005年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：2005年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨
迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速
2、西安宏观经济大势向好
2001年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完成增加值174．9亿元，比去年同期增长9．3％，调查报告《房地产市场调查报告》。 到6月底，全市完成固定资产投资60．74亿元，同比增长30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8．3％，城乡居民储蓄存款余额734．52亿元，比年初增长8．69％。
3、房地产市场开发供应情况
2001年上半年，西安市商品房完成投资10．20亿万元，比去年同期增长20．73％。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，普通住宅类为61.64％，办公楼类为19.37％；比去年同期公寓别墅类下降86．04％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117．67％、1．06％和5.4倍。
2001年上半年西安市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新开工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％。
从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；
新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势.4、市场销售
上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了52．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30．28亿元，比去年同期增长82．94％。
2005年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。
从市场销售情况来看，西安商品房销售从2000年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的
一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。
第15篇：房地产市场发展趋势
房地产观点 2013年房地产走势分析
个人观点1：通胀下房地产投资属性日益明显
从纯粹的居住属性日益转向投资功能，如：资产配置需要、保值增值需要等，与前相比对房地产的需求呈现几何级增长。
房地产可按揭贷款让其投资具备杠杆效应，具备超越大多数投资回报的优异表现；
房地产投资相对来讲专业要求不高（资金实力要求极高），对财富人群具有较强吸引力。〖反面：股市、黄金投资〗
个人观点2：现阶段的房地产的问题实质是金融政策出现问题的体现。
房地产具备显著的保值增值功能，0
9、10年超宽松的货币投放，导致通货膨胀及货币贬值
【糖高宗、蒜你狠等】，对个体而为避免通货膨胀财富缩水，需要具备保值功能物品，在近年股市长期不振情况下，房地产成为吸纳泛滥货币首选。导致房地产价格大幅飙升；
就吸纳货币的蓄水池而言，只有2个超级蓄水池，一个房地产，一个股市，但中国股市政策定位导致资金逃离股市，现阶段只有房地产一个蓄水池仍有蓄水功能。导致房地产问题更显突出。
个人观点3：房地产上涨大趋势不变，每次回调都是好的买入点。 房地产实质是国民财富最直接体现。只要中国实体经济（也包括金融）不出现大问题，房价本身不是问题。
房地产大势是否拐点出现，一定是实体经济发展出现拐点，房地产趋势拐点不会脱离实体经济。
•07-08年房地产快速下跌对应美国次贷危机集中爆发，外贸出口悬崖式下跌导致实体经济重挫以及信心急剧下降〖期间温总理言：信心比什么都重要〗；
•最近一轮调控已满1年，而之前房价基本坚挺，近期出现房价不稳同样是
实体经济出现了问题所致〖中小企业倒闭潮〗。从目前可预测的情况看，未来10年内中国国内经济大幅下滑概率低，房地产大周期上涨概率大。
依据趋势投资理论：在判明房地产仍处于上涨周期结论下，每一次的平台整理或回调都是好的买入时机。个人观点4：本论房地产特征：调控时间长/房价微跌/行业震荡，从趋势投资看属明显的回调走势（非反转/拐点出现）； 如前所述，本论经济泡沫不大，实体经济基本健康（金融出点问题），因此房价难以深幅回调；更多是以时间换空间方式进行调整，即跌幅小，时间长，如果以2010年10月开始，至2012年3季度基本复苏，回调时间长达23个月，而07-08年调整时间（2007年10月-2008年10月仅12个月），但期间会出现行业剧烈震荡情况（长期压制小开发商售地退出），行业洗牌加剧（万科等大型企业收购兼并小企业）。
中国特色——社会稳定，导致政策受限：房价上涨无房群体要安抚，房价下跌有房群体同样需要安抚〖目前已出现迹象〗。政策实际是在走钢丝，并没有太多选择，一旦房价深度下跌，即便不考虑对下游行业（建筑、材料、用工等）的影响，从社会稳定看都会出台扶持政策，百试不爽！个人观点5：行政性政策退出大概率在党18大后。 2012年换届前政策放宽概率低，需要为下一届领导班子留下好基础，换届后限价等行政政策逐步退出概率大，2012年一季度政府班子换届，四季度党政班子换届，党政班子换届后行政性政策逐步推出概率大。现在已在为退出做铺垫。个人观点6：保障性住房，福兮祸所依
案例借鉴：美国次贷：对信用不好，没有收入证明，甚至不具备偿还能力的借款人也给予的购房贷款。
危机启示1：在长期经济繁荣下，缺失了判断风险能力，逐利贪婪让金融借贷
从富人向下层延伸，极致到了无偿还能力的最穷阶层；危机启示2：经济出现问题后，首先影响社会底层，次贷先爆发危机；危机启示3：作为全球超级大国，用逐利思维将“居者有其屋”做了一次尝试，并将次贷用金融杠杆无限放大，最终形成了世界性的金融危机，到现在仍未恢复；危机启示4：目前国内重点推进保障房建设，个人认为与次贷房类型相似，中国把它作为房地产行业重点突破口，潜在风险很大；一旦未来中国经济出现问题时，保障房问题会暴露的非常严重！此外，保障房对地方政府而言绝对是鸡肋，无利润（政治任务、大幅减少地方实际可支配收入）、无责任(又是行政指令）导致工程质量差（桃源村已是典型）以及权力寻租等，对于保障房建设不看好（国内申报保障房建设量最大的是东北长春？）
结论：
2020 年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。
十八大报告指出，“纵观国际国内大势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。我们要准确判断重要战略机遇期内涵和条件的变化„„确保到 2020 年实现全面建成小康社会宏伟目标。”
从中可以看出，2020 年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。因为工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。
2012-12-29
第16篇：房地产市场调查报告
房地产市场调查报告
一、背景介绍
从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
1、房价组成要素：
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，
土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
配上图：需求供给曲线
税金及费用：2007年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难
求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润
2、社会因素
国民经济的发展水平
体制改革的深化程度
居民收入水平的变化
政策导向
社区环境选择
地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。
体制改革的深化程度
税制的设臵
房地产税的开征
规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略。
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
第17篇：房地产市场工作总结
在商品社会，价格跟供需关系有着很大的关系，当供需角色发生变化的时候，自然就会影响价格。很多人说现在的房子供应量减少了，价格才高。只能说有一部分的道理，但并不是完全由供应量决定了现在的房价。根本上，我们国家的房价是政策房价，就是说，现在的价格完全是政府创造和调控的，开发商就是个赚钱的机器，他们的目的就是获得利益，他们现在可以不用在家里供奉关二爷了，供奉给他们指导出这么好的价格的政府就可以了。
在经济危机影响时期，2011年底到2011年初，房地产市场有过一次走向市场调节的机会，当时确实有房子存量过大的问题，需要降价才能够解决问题。于是部分开发商采取了降价的方式出售房子，结果房子还是非常地好卖，并没有进入那种降价无市的局面。说明，我们的大众购房需求还是非常强烈，需要解决居住问题的人还是相当多的。
开发商的贪欲和政府的配合，又使房地产走向了另外的一个方向。降价处理的房子，降低了预期的收入。于是开发商开始算总账了，2011年低落期的亏损，加上后市的不明朗，开发商迫切需要更多的销售收入，来弥补贪欲。同时，直接的表现，就是减缓开发进度，降低开发投资规模。这恰恰应该是政府干预的关键时期，需要政府的有利引导，通过有效手段，在可控的范围内增加开发量，实际上，政府在扩大开发量的调控过程中，被开发商绑架了房价，并且将房价和地价的关系深化了，以高价拿地为掩护，造成一片高房价。
在后面几个月，房价继续上涨的时候，政府看到的是经济复苏的保八，认识到了房地产先行复苏对于经济数据的好处，对于完成保八的重要意义，于是放任房价继续上涨。由于我们国家的地大物博，北京、上海的房子可以由各地的有钱人集中去炒，煤老板、油老板多得很，炒起北京的房价不成问题。而青岛这样的地方的房价，又可以让北京、上海的人来炒，加上一些外地的小老板，这样房价就一直快速上涨。这个循环还会继续，如果国家没有干预政策的话，因为有钱的炒北京房价，没有感觉高，而北京人到青岛，也感觉房价便宜。这样gdp的数据可以继续高走，只是各地的房子没有入住的会越来越多，不知道算不算资源浪费。
房地产的最大功劳，就是拉动了经济，为保八做了贡献，同时满足了有钱人的规避通货膨胀的需求，让这些人感到了踏实，不过到底买房是否能够规避通胀风险还是个未知。再就是让广大的普通大众，彻底买不上市区的房子，不是有钱人去郊区，而是让没钱的去了郊区，再间接配合汽车政策，让汽车畅销了。这几天路上观察了一下车牌，其中50%以上的车是一年内的挂牌车，道路拥堵、能源危机、空气质量下降等等影响民生的问题将会相继而来。
政策房价可以作为特殊时期的调控手段，作为手段就要及时调整变化，如果政府还是一味靠房地产发展经济，考虑的还是少部分人的利益，将会造成房地产市场的进一步混乱。
于是就出现了现在的景象，开发商根据市场价格放房子，价格好的时候放点，不好的时候捂着。谁也奈何不了，据说捂盘的就罚一万，随便捂一下，就不止多赚一万。各种表演，也在助推房地产的表演。房地产市场在我们国家成立价格决定供需，而不是供需决定价格。这也许是自由经济模式的一个理想状态。
第18篇：今年房地产市场
二少看地产
今年房地产市场
——继续看好
今天讲这个题比较难，难在什么地方？我们消费者、企业所需求的并不是太一样，但是大家想了解的可能是共同的，就是我们的政策和形势，今天时间比较短，不可能满足我们广大消费者和企业全部的要求，所以下面我就开始介绍一下情况，我的主题就是对我国房地产政策和形势的分析。
一、2010年，房地产市场依然火热。
2010年经过系列调控，房地产市场依然火热。一是房价仍处高位，全年涨幅达到9.99%。二是开发投资增幅达到33.2%，历史最高。三是销售是历史上最好的，年销售量1.4亿平方米，高于以往三年。
二、2010年国家出台了那么多调控政策，为什么房地产还这么热？
第一点，社会资金包括银行、企业的资金，过多的流入了房地产市场。第二点，居民消费投资渠道单一，基本上集中在房地产市场。因为买股票、债券风险太大；存在银行，物价涨幅太大，太亏。所以大家都买房，因为买房可增值。第三点，市场房屋供应量不足。由于我国城市化进程加快，人口向大城市集中，带来旺盛的需求，导致供不应求。第四点，去年房子价量齐升方面反映的更明显的是二三线城市，基本上没有受到调控的影响。一是合肥，二是郑州，三是石家庄。
二少看地产
三、今年又出台了新国八条，对房地产市场有什么影响呢？
限购，主要是排除投资性住房。现在的政策倾向先解决一部分需要保障的家庭住房问题，排除投资性住房。从供求关系看，城市居民可以买两套住房，其实没有限制到更多的自住和改善的家庭，因为真正的需求都是年轻人，一般年轻人都是无房户。某些城市对外地人来讲，需要一年税收证明、劳保证明，一年对自住和改善市场基本影响不大。加息，影响最大。频繁加息是调控政策中影响最大的，因为还存在几次加息的未知数。主要有两方面：一是购房有贷款的，每月都要增加月供，所以，购房还是要趁早，不要等到多次加息以后。二是，部分依赖银行贷款的房地产开发企业，要面临巨大资金压力，但对于实力强大的企业影响甚微。
四、今年的市场情况会是怎样的呢？
现在，各个省政策正是出台阶段，买卖双方都在观望，市场是低迷期。到年中时期，也就是五六月份，应该开始逐步回暖，因为政策已经明确，房价涨幅已经差不多看清了。而且去年及今年上半年也有一部分消费急需释放，所以市场可能要回暖。
第19篇：房地产市场展望
2013年房地产市场展望
作者：房地产管理专家－李豪
2012年房地产市场依然在“新国八条”政策之下渡过，整体市场情况明显好于2011年，尤其是下半年。那么即将到来的2013年，房地产市场将如何？是否依然持续2011年的政策，或者是否有更严厉的政策呢？结合多种因素，我做一个大胆的预测：
1、2013年房地产市场表面波澜不惊，实际暗潮汹涌——表面量升价稳，实际上是土地与市场竞争，各大商企竞争加剧，未来房地产企业竞争是拼战略、拼模式、拼资本、拼管理、拼人才。
2、
一、二线城市走暖，
三、四线看量
3、大开发商继续兼并，小开发商依然难受
4、复合地产、产业地产、旅游地产等多业态、复合型地产形势逐步成为主流
5、保障房进一步推动，房产税扩大试点
6、税制改革，经济回暖，股市不看好，楼市依然是主流
7、各地地铁大进军，继续推动城市化和城郊一体化
8、大城市发展暂告一段落，城镇乡是下一波经济发展和房地产发展的动力
第20篇：房地产市场调查报告
房地产市场调查报告
1、房地产市场调查报告的特点
（1）内容丰富。
报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消费者到产品等都进行全面的调查。
（2）篇幅较长。
（3）多为集体负责完成。
2、房地产市场调查报告的内容
第一部分：房地产市场环境调查
（1）政治法律环境调查
1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格策略、房地产税收策略、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
2）有关房地产开发经营的法律规定。
3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
（2）经济环境调查
1）国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况，地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
4）国民经济产业结构和主导产业。
5）居民收入水平、消费结构和消费水平。
6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
8）财政收支。
第二部分：社区环境调查
（1）房地产市场需求
1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2）房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国家经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力和投向，
（2）消费行为调查
1）需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者的购买动机因素，消费者购买动机的类型等。
2）购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心里因素等。
第三部分：房地产产品调查
（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。
（4）本企业产品的销售潜力和市场占有率。
（5）建筑设计及施工企业的有关情况。
第四部分：房地产价格调查
（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
（2）房地产市场供求情况的变化趋势。
（3）房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
（5）国际、国内相关房地产市场的价格。
（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
（7）价格变动后消费者和开发商的反应。
第五部分：房地产促销调查
（1）房地产广告的时空分布及广告效果测定。
（2）房地产广告媒体使用情况的调查。
（3）房地产广告预算与代理公司调查。
（4）人员促销的配备情况。
（5）各种公关活动对租售绩效的影响。
（6）各种营业推广活动的租售绩效。
第六部分：房地产营销渠道调查
（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
（4）房地产租售客户对租售代理的评价。
第七部分：房地产市场竞争情况调查
（1）竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查。
（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
（4）对竞争者广告的监事和广告费用、广告策略的研究。
（5）对未来竞争情况的分析与估计等。
（6）对竞争情况、销售渠道、使用情况的调查分析。
（7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。
（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展方向。
