商业物业工作总结
推荐第1篇：工作总结(商业物业)M
2014年度工作总结及亮点
1、修改审核商铺租赁合同及补充协议约135份，2014重点对广场商户进行了租赁主体变更重签合同工作（前期签订的两方主体转变为三方主体），并明确租金和物管费分开支付，为后续加强广场运营管控，提高租费的收取率打下了坚实的一步。
2、修改审核广场美陈推广协议58份，行政采购和人事类合同34份，欧悦冰场和物业公司合同52份（包括奥山家庭梦想秀系列合同和还建小区幼儿园房屋租赁合同）。
3、起草审核对外交涉函件71份，主要涉及无印良品漏水赔偿，冰场化冰紧急处理问题，HM、屈臣氏、优衣库等主力店开业率和起租日确认、广场地板石材断裂处理、、哈仆商户解除合同、房屋销售款催缴及广场公众安全事故经过答辩书等函件，从源头控制了部分可能引起法律纠纷的风险。
4、根据公司业务需要审定了广场场地租赁合同、自营商户运营管理合同及解除商铺租赁合同协议及澜橼底商租赁合同
等合同范本，对公司规范签订有关合同提供了依据，缩短了审核时间，提高了工作效率。
5、针对广场突发的公众安全事故，提供咨询服务，及时给予处理意见，建议商业公司对公众责任险的理赔额度进行了调整 (由以前的1000元免赔额度降低到了100元的免赔额度) 。对广场存在的安全隐患进行排查实地拍摄，并出具风险提示函供管理层参考。
6、联合公司法律顾问赵小美主任，开展了商业物业法律风险防范和处理的全员培训，针对商业管理中出现的一些常见法务实操问题进行了解答，强化了相关工作人员的法律风险防范意识，从源头上降低法律纠纷发生的可能性。
7、为了加强公司经营风险的事前预防和事中控制，制订下发了《合同履约跟踪管理制度》（试行）版，开展了合同履约跟踪管理制度的培训，并让各部门提交了合同履约跟踪报表，通过反馈机制提前发现和预警风险，从流程上提升了法律风险防范能力。
2015年工作重点计划及方向
一、目前商业公司美陈推广类合同、对外交涉函件需求频繁，审核量大，欧悦冰场、物业公司等各类创收合同和采购合同种类繁杂，而相关工作进度经常比较紧迫，法务部明年将重点对此类合同进行分类归并，积极修订相关合同范本，缩短合同审阅和批示时间，提供工作流程，进一步提高公司的规范化管控力度。
二、2014年法务部对自营商户的100多份商铺销售合同进行了清理和查阅，发现自营商户前期基本没有签订有效的运营管理协议，导致对自营商户的管理难度很大，对自营商户的物管费催缴缺乏合法依据，目前法务部已经拟订了自营商户运营管理合同的范本，2015年将重点协助相关部门签订自营商户合同，对自营商户的管理提供法律支持。
三、广场商户请求减租免租甚至提前退场情况较多，2015年重点审核此类与商户沟通和交涉函件的相关函件，防范法律纠纷，提高公司经营效益。
四、加强培训工作，提高全员风险防范意识，例如针对广场商户提前退租的法律程序、事后补签合同的风险，对外发函收函及相关资料存档的注意事项以及突发事件处理等开展普及性知识培训。
推荐第2篇：商业物业纠纷
商业、写字楼性质物业是在建设规划中必须用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体规划建筑的重要组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物、办公的场所。从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但按照收益与风险相对应的商业原则，因经营和管理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加复杂。
一、商业物业纠纷的特点及成因简析。
我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征：
（一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的直接对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。
相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据2010年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市《业主大会和业主委员指导规则》及相关文件规定，“商业物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。”实践中，如果商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的情况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是很多商业性物业从表面上看入住率颇高，但实际上各个产权人将物业出租，或者开发商用委托第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此许多写字楼的入住率高并不代表小业主交付使用的面积多，不一定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特别在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解交流的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商控制的物业公司显然并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。
物业公司最担心的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有控制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为减少，业主更换物业管理公司的诉讼以及成功的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们经常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于减少各类纠纷，有利于小区的和谐。
（二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采用了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。
深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。
出现以上情形的原因主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并委托给物业公司，或者直接将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。在减少了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特别是中央空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳一定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对高昂，个案欠费的数额会升高。
二、针对商业物业纠纷的原因和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当注意以下几点。
（一）在接受开发商委托，独立取得商业物业经营权的情况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，需要注意：
1、独家经营权保障条款
在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围：
（1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。 （2）明确违约责任，特别是独家经营的商户必须达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条件成就时有权利提前解除合同。
2、开业日期与开业率的约定
对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特别是与实际使用相关联的中央空调费、水电损耗等费用的标志和起点。实践中，需要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中央空调、其他公共设施的启动准备。到期即使因单方原因无法正式开业或者达不到商业预期，也应当开始计算各项费用。
对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的具体日期、逾期不能开业的处理办法以及各方的违约责任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整体面积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。
3、租金递增率的设定
经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采用固定租金，则无甚争议；若采用递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区一定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的研究和详细的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一致可以减免或者降低递增幅度等。
4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷
除采用固定租金或递增租金的形式以外，在某些情况下还可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。
5、避免“装修期”容易出现的法律漏洞
物业公司在进行物业招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中央空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很容易出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生安全事故造成人身和财产损失应如何承担？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能恢复原状？等等。为了避免双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。
6、装修条款引发纠纷的预防
在商业地产租赁过程中，商户通常会按照自己的需要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。
（1）装修范围。根据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
（2）装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。
（3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
（4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。
（5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中央空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将《装修须知》让承租商户签收并随时进行监督检查，避免出现人身和财产损害。
7、优先续约权的条款设定
一般情况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，如果商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的情况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种情况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定：
（1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。
（2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租。
（3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所提供的同地段、类型或相似地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权继续承租。
8、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险
在商户拖欠租金和物业管理费用的情况下，物业公司是否可以直接采取停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当具体情况具体分析。
首先应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下物业公司享有对商户采取停水停电的权利。此外，应区分两种情况：第一种情况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，则对于欠租的商户，开发商和业主可以采取停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，不能享有相应的使用与否的决定权。第二种情况，商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，则商户用水、用电的权利就受法律保护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定承担擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要注意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的具体实施时间、范围，以避免给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。
对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，按照国务院《物业管理条例》和各地的物业管理条例、各地《业主公约》模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的平等合同关系，一方付钱，一方提供服务，物业公司有对小区业主和物业使用人提供物业管理及维护相应设施设备、保证业主和物业使用人安全合理便捷使用的义务。即使物业公司接受水电部门委托代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的提供者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。 即使在物业服务合同中约定当业主、物业使用人不缴纳物业费时物业公司可以采取断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如任意胡为将承担侵权赔偿责任。
9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险
制定租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户欠租达到一定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程复杂，为了避免扩大损失，业主大多会采取自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避免欠租商户以丢失珍贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满足合同解除条件，出租人应及时向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应采取边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并承担保管费用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。
（二）、物业服务企业履行管理义务应当注意的风险与防范
1、商业物业的保险与风险规避
商业物业流动人流量多，注意物业使用相关人的人身和财产的安全是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和守法守规意识参差不齐，加上设施设备特别是空调、电梯扶梯、水电供应等都容易滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用相关人的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。
事实上，很多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的情况下，根据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事件，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外伤害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的情况下，物业公司乃至开发商往往都要承担连带责任，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险：
（1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；
（2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。
（3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司承担的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。
2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的控制与预防
商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。具体风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭遇其他不可预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司承担不菲的赔偿风险。
物业公司是否应承担赔偿责任关键在于判断停车服务关系是否构成保管合同法律关系。依据公平原则，这方面司法实践中已经形成定论，即如果签订了特定物品的保管合同、所有人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要承担赔偿责任。否则就只是车位使用服务关系。 但车位使用服务这一契约关系也要求物业公司必须尽到谨慎善良合理的管理义务。即使遭遇极端天气也无法免责。2010年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事件，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请注意以下方面：
（1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项印制在停车凭证上。
（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。 （3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。
(4)收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。
(5)因物业维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。 (6)在异常天气来临时，需要及时广播告知业主挪移车位，提前预备沙包等物，尤其注意商业物业的地下防空停车场，一般防空区域是有三防门的，及时放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常管理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随意搬动的材料封闭凹形闸口。
(7)建立健全保安员日常巡查制度，保证一定的巡查密度，及时发现问题，排除潜在危险。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要按照国家规定，保存至少30天。
(8)购买保险，分散管理风险。
三、物业管理企业的进场和撤场
俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司管理都始于进场而终于撤场，虽然被动撤场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会十分复杂。经过对客户苏州开发区最大商业旅游建筑群、南京某重点大学校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律服务，我们认为物业企业对大型商业项目的进场和撤场应高度重视并注意风险防范。
（一）物业的进场的类型与相关问题
商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业管理协议的进场”和依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。
1、“依据前期物业管理协议的进场”
协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的情况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，是否真实。对移交的材料应当查实，如暂时未能移交及查实的，应当由开发商说明情况，取得开发商书面承诺书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物一定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。具体来说，应当注意以下几个方面：
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。
（2）要求开发商对小区所有土建工程、消防工程、管线隐蔽工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程项目合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。
（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后维修减少费用。
（4）凡楼宇内采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
（6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施、辅助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特别承诺。避免以后引起投诉、纷争。
2、依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。
这类交接相对于前者较为复杂，理想状态下如有相对方的配合则会顺利交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方互相设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其需要注意以下几个方面：
（1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接管小组，与对方会商制定交接的流程、时间表、确定负责人。
（2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进行确认送达业务，如发生拒收的情况，应当采取DV全程跟拍或公证送达。
（3）对物业硬件设施进行验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进行接管验收，对于损坏的部分，需去函说明，取得快递回执。 （4）对资料和楼宇内的遗留问题进行协调，补救。
（5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构请求协调，在维稳的背景下，通过正当的方式进场而不要采取过激措施。对有争议的部分，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存异”的原则，逐步进行协调接收。
（二）物业撤场应当注意的问题
一般情况，物业撤场都会有交接相对方予以全力配合。但在物业公司遵守约定管理而相对方违约，导致物业管理企业无法取得物业管理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的情况下，相对方不仅不会配合，反而会百般刁难。在相对方不配合的情况下应当如何交接，此时注意两个原则：
1、应注意“程序合法，取证充分。”对于无人配合或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很容易成为对方日后争议的口实，所以必须注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：
（1）成立撤场工作领导小组并分立各管理项目主管小组，明确职责；
（2）做好交接计划、流程并告知开发商，通知其截止撤场时间点管理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的安全责任由其自行承担；
（3）将交接安排在管理区域内予以公示，做好管理区域内商户、小业主的说服解释工作；
(4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进行封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等安全锁好； (5)保安按照管理区域的重要性次第撤岗并公告；
(6)将所有日常运营管理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清晰；
（7）通知开发商接收管理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法定代表人或者委托人签收; （8）对于开发商拒绝接受的财务资产应当预先安排公证提存等措施保管妥当； （9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及催促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。
2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的原因和可能造成的严重后果；请求派人现场见证；必要时候将撤场证据和需要移交的管理资料等送达到政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。
3、整理并备份管理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。（1）工程类资料和日常管理资料重要的要复制备份；移交撤场资料也要整理备份。以免发生纠纷时无法举证；
（2）为了追讨开发商和商户欠费，撤场前应对管理期限内的物业费用，单独归类制定清单，向欠费方发出清偿通知书并保证送达；对未决诉讼、欠缴物业管理费或其他诉讼进行列表清理，随后可聘请律师追缴物业管理费；
（3）清理员工劳动资料，包括：项目员工合同、薪酬、社保、保险等。对于劳动合同不完备的部分进行补充，分项列明工资、社保、福利等费用和员工遣散所支出的其他费用并妥善遣散员工；
（4）撤场前对物业共用部分，共用设备的维保养护合同、清洁绿化等外包合同等分别通知解除并妥善解决争议；
（5）做好财务核算，如收支、损益核算；办公、固定资产投入后的折旧费用统计；可能将来带有收益性质的物业服务项目的测算，可以委托审计机构进行审计评估。以便公司了解项目盈亏和报税。
总之，商业物业经营管理特有的法律风险需要引起经营者和管理者的高度重视。本文一管之见，囿于经验和水平，难免有不尽、错漏之处，希望各位同仁斧正。
推荐第3篇：商业物业委托合同
物业管理委托合同
＿＿＿＿＿＿＿有限公司认真研究，决定将 物业管理服务项目交 公司实施。根据《中华人民共和国合同法》和其他相关法律、法规之规定，双方在自愿、平等、互惠互利的基础上经友好协商，一致同意签订本合同，并共同遵照执行。
第一章
总则
一、本合同当事人：
委托方： （以下简称甲方） 受托方： （以下简称乙方）
二、物业基本情况
物业类型：餐饮业 休闲业 服装 娱乐业商业街区 座落位置： 占地面积：约 公顷 建筑面积：约平方米
主配电房： 座，其中高压室 座 应急发电机组 组 水池： 个，共计平方米 绿地面积：约 万平方米 男女公厕： 座 经营性垃圾房： 座 办公楼：约平方米
三、乙方提供服务的受益人为甲方和商场各商户。
第二章
委托管理事项
一、商场公共部位环境卫生的保洁工作（不含商家内部保洁工作），包括商场楼道、过道、广场、绿地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共卫生间、室内外公共设施设备等场所、设施设备的清扫、
清洁、除尘、漂浮物及落叶的清理、垃圾归集以及经营性垃圾的收集清运等。绿化修剪后的残留物，乙方必须监督绿化养护单位自行清理，否则由乙方负责及时清理。
二、交通与车辆停放秩序的导引和管理。
三、24小时维护商场公共秩序、公共安全，包括安全监控、消防监控、巡视、门岗执勤、公共突发事件的应急处理、设施设备看护等。
四、24小时值班保证街区内能源供应（供水、供电、供气）正常，设施设备运转正常，及商场内外的应急维修工作。
五、商场内房屋、公共设施设备的维护、保养、巡检、修缮和管理。（其中材料费由甲方另行支付，正常维护所产生的耗材和工具费用除外）。
六、经商场商户委托，可提供有偿服务并合理收费。
七、与甲方相互配合对商铺装修进行管理。
八、对物业使用人违反《业主公约》《施工安全责任书》《装修管理规定》的行为，根据其情节轻重，采取提醒、批评、规劝、警告、制止、罚款等手段进行管理，并对决意不纠的负有向甲方或商场“综治办”报告的责任。
九、按照《消防法》及有关法规对街区消防设施、设备、及其他有关消防事项，商家消防进行管理。
十、按照安全、公平、合理的原则，协调街区内商家之间物业方面的相互关系。
十一、按照本合同附件：《业主公约》《施工安全责任书》《装修管理规定》等对商场、商家进行管理，并负有相应责任。
十二、甲方按照财产清册移交房屋、设施、设备以后由乙方对其进行管理，乙方负有管理、维护责任和权利。十
三、其他：
1、向商家提供报纸、信件、邮件投递到户。
2、开设24小时服务热线、接受商家、甲方的咨询、投诉及要求协助解决的其他问题。
3、协调商场与各管理机构的关系，为保障甲方、商家正常合法公平经营提供帮助。
4、无条件配合甲方对商户的管理。
5、配合甲方的在商场内或广场的活动。（产生的费用由甲乙双方另行商议结算）
第三章
委托管理期限
委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期满前30日内，若甲乙双方均未提出异议，本合同在期满后将按照 年为一周期继续履行。
第四章
双方权利义务
一、甲方的权利义务
1、负责制定《业主公约》和《施工安全责任书》《装修管理规定》并作为商场房屋物业合同的附件，要求商场商户或其他使用人共同遵守。甲方负责制订物业管理服务费收取标准。
2、审定乙方根据甲方要求、结合街区经营特点所制定的《卖场管理制度》、《服务标准》、《岗位职责》、《考核办法和标准、制度》。
3、每季召集一次商户联系会，检查监督乙方商场管理服务工作实施及制度执行情况，每月对乙方的物业管理服务水平进行一次全面测评，若考核测评结果较差，甲方有权要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大损失的，甲方有权随时终止本合同。
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划。
5、收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于本合同生效之日起30日内向乙方提供。
6、按合同或甲乙双方协议及时足额支付交由乙方实施的特约维修费用。
7、向乙方无偿提供经简装的办公用房、工具房各一间，男女更衣室各一间，共计100平方米。
8、甲方提供乙方用水用电（其中水：30吨/月，电：300度/月由甲方无偿提供，超出上述额度的部分由乙方按照相应单价按实际使用数量向甲方支付费用）。
9、对乙方的物业管理服务工作进行指导、监督。
10、对房屋、设施、设备进行财产清册，并在合同签订以后向乙方进行移交。
11、甲方对项目内所有外立面、公共区域享有改造、改变、发布广告、增加永久、临时设施、设备的权利。
12、甲方有权根据本合同向乙方授予、解除乙方与甲方签约商户签订物业管理服务协议、收取物业管理服务费的权利。
14、项目内水、电费由甲方负责代收代缴，乙方予以配合。
15、甲方对各商户承租区域的外墙体及以外部分，享有完全的处分和管理权，乙方不享有此项权利，乙方对此有配合甲方之义务。
二、乙方的权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定《商场物业管理制度》。
2、向商户或其他物业使用人告知《业主公约》、《施工安全责任书》《装修管理规定》，并按法规、及上述规定对商户或其他物业使用人进行管理，并对管理负有相应职责、权利和责任。
3、不得将本物业的管理责任转让给第三方。
4、负责编制房屋、商场公用部位、公共设施设备的阶段性养护计划和有偿维修服务方案，并在甲方认定签字后组织实施。
5、负责编制物业管理年度服务计划、代购物品采购计划。
6、对本物业的公用设施不得擅自占用或改变其使用功能，对确需改、扩建或需要完善的项目必须征得甲方的书面许可。
7、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部办公、工具用房、代购的各类工具、器材和办公用品，并保证完好。
8、本合同终止时，乙方按财产清册记载的项目和数量将合同项目房屋、设施、设备等如数完整地(正常损耗除外)交还甲方，若有故意损坏、灭失，乙方应予修复或赔偿。经甲方同意乙方变更或甲方变更的除外。
9、乙方不享有在项目内发布任何广告的权利，甲方书面同意的除外。
10、乙方在本合同签订生效后、经甲方书面授权后按照与甲方共同商议的方式与甲方签约商户签订物业管理协议并按协议收取物业管理费及提供相应服务、承担相应责任。物业管理服务费收取标准由甲方确认，乙方未得到甲方书面同意不得擅自更改收取标准。
11、无条件配合甲方对商家进行管理、及采取的相应措施。包括乙方按甲方书面要求对商家进行的切断水、电供应的工作。
12、因乙方管理不力造成甲方损失的，乙方应给以赔偿。因甲方直接原因造成乙方损失的，甲方给予赔偿。
13、商场商户向乙方申报的门头，房屋外立面、户外店招、户外广告、户外亮化等项目的装饰、装修以及营销广告、节日景观的设置、空调室外机、制冷室外机及排风机等户外设施、设备安装，由甲方进行审批，乙方予以配合并进行管理，乙方不享有审批的权利。商场商户向乙方所报图纸、资料应向甲方报备。
第五章 物业管理服务质量
乙方须按下列约定，实现目标管理：
一、公共环境：
商场通道及过道：每日清扫2次，循环保洁，目视过道路要求干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂，地砖无污迹，无积水，每100㎡痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径2cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；
标识、宣传牌、导视图、标识、宣传牌每日擦拭1次，保持干净、整洁。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。
绿化带：每日清扫2次绿化带、草坪上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾。
办公室：办公室每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，无积灰；工、器具排放整齐、有序。
垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期冲洗清洁，保证无异味、积垢（具体时间）；垃圾桶、垃圾池周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹、油污，无明显异味。
垃圾收集与处理：保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋；再盖好垃圾桶盖；每日定时收集、清运商场内生产、生活垃圾并集中堆放在隐蔽位置，做到垃圾日产日清，每日按时运离街区；建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。
卫生消杀：夏季等蚊、蝇孳生季节每月消杀2次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；特殊情况根据需要增加次数；确保操作人员和经营户安全，有切实可行措施。
公共卫生间：保持空气畅通无异味、不堵、不露，卫生洁具包括
镜子无污迹，地面无水迹、污迹。
公共水池：保持清洁无杂物、定期清洗，保持水质，并每日有人进行检查确保硬件完好，无淌水漏水现象。
绿化：每月对公共区域绿化，进行两次维护保养，修剪草坪。
二、交通和车辆停放秩序: 各类车辆按指定方向行驶，分类有序停放。无车辆混杂停放，无易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求进行管理。
三、安全护卫：
1、护管人员一律佩带工号牌，着装整齐、仪容、仪表规范，不留长发、胡须，行为规范、语言礼貌文明。
2、各出入口设立固定岗，值班中不得擅自离岗、并岗，不得聚集聊天，高声喧哗。不得在岗位上或禁烟区域内吸烟。谢绝推销或其他闲杂人员、衣冠不整者进入商场、办公室。对于从商场内搬运物品者，需要持有世纪天成欢乐谷书面签署同意的《撤场申请流程单》，方可放行。各区域设立流动岗，实行24小时值勤制度，24小时不间断巡逻，保持商场内外的治安秩序，巡逻纵向到底，横向到边，不留死角，不留空点，做好记录。巡逻中要多看、多听、多嗅以检查治安、防火、防盗等情况。
3、严格控制易燃易爆、有毒有害的违禁物品进入商场。
4、严格按照《商场突发事件应急预案》，及时准确处理事故隐患或停电、火灾、治安等各类突发事件。
5、熟悉商场情况，遇有问讯，准确耐心地给予回复，态度温馨周到，增强服务意识。
6、监控室人员持证上岗，熟练掌握各系统的工作原理、性能和常规的维护保养工作及操作方法。并准确、真实、清晰地填写监控值班记录。
7、爱护公共设施、设备，廉洁奉公，秉公执勤，互相配合、互相帮助、团结一致
8、认真处理好客户的投诉，做好记录工作。
四、供配电、供水、供气：
1、严格执行《配电房运行制度》和《电气设备操作程序》。
2、保持总配电房及街区内各分配电房的清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。
3、每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线及街区内各分配电房设备等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。
4、每年对变压器外部、低压配电柜进行2次以上清洁、保养。
5、每年按照当地供电局之相关标准对供电主设备进行维护和保养，确保商场供电正常安全有序。
6、保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知经营户。
7、每年检测1次护管接地电阻和配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测4次配电房内消防器材，保持消防器材完好。
8、潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。
9、每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁害，及时采取措施消除隐患。
10、每日填写运行记录，建档备查。
11、按日、周、月周期安排作好对商场内设施、设备进行巡视、检查、维护、保养工作并做好记录。特殊天气状况下增加对商场设施、设备的巡检。发现异常及时处理解决。
12、对商场内水、电、气定期进行巡查，及时发现并防止漏水、漏电、漏气事件、事故的发生，对水、电计量器具加强巡查防止偷窃
发生。
五、房屋及共用设施设备的维修与养护：
1、保持商场内外道路畅通，无货品堆积占道现象。
2、化粪池每月巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；
3、楼面落水管落水口等保持完好，及时上报更换开裂、破损的落水管落水口，每季度检查一次；
4、每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟内生长的杂草；目视基本干净无污渍、杂草，排水畅通，无积水，无臭味；
5、每3个月对地下管井疏通、清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；
6、坚持每日对地下室设施设备进行巡视，认真做好巡视纪录，发现问题及时处理，每年对地下室水泵保养两次（材料费由甲方支付）。
7、维修、养护计划按季度编制报送甲方确认，并在甲方确认后一周内组织实施。临时性维修及时呈报甲方，甲方确认后及时实施。
8、大雨、大风、大雪及灾害性天气前要做好预防、告知工作，发生时要作好巡查和紧急处理，发生后要作好善后和补救工作。
9、负责对商场外广场路面基础设施的维修，包括路牙、路面、树池、水管、公共洗手间设备等。
10、必须每年对消防监控设施进行日常维修和检测，确保商场消防监控系统正常有序，无监控死角。如因此工作延误而造成消防检查处罚，由乙方自行负责。
六、水电维修时限
急修：5分钟内到达。
七、甲方和商场商户对乙方服务的满意率: 95%以上（非乙方因素除外）。
八、以上未详尽部分，按照甲乙双方所确定的相应附件（ ）执行。
第六章
物业管理服务费用
一、财务收支总的原则
1、经甲乙双方共同协商，本着“既节约费用开支、又确保服务质量”的目的，世纪天成欢乐谷物业管理服务范围将根据甲方对外招商的进度和实际入驻经营的面积的不断增加而逐步扩大、分阶段实施。
2、在确保物业管理服务人员素质、数量和服务质量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的标准对入驻的商铺收取物业管理公共服务费，乙方如不能足额收取与甲方无关。乙方可根据市场价位以及管理成本实际情况，在取得物价局批文或备案的情况下，合理对物业管理费进行适当调价，但必须事先与甲方沟通并取得甲方书面同意。
3、乙方不得向甲方商户收取超过本合同有效期以外的物业管理费，否则除必须无条件退还外，还需承担一切可能引起的相关责任。同时，甲方有权扣除乙方保证金作为补偿。
二、乙方物业费中已经包括下列费用:
1、人员工资、福利费用
2、环卫部门收取的垃圾清运费用
3、办公、耗材、低质易耗品、设备维修保养的正常费用。
4、各项不可预见费用。
5、管理费用、税金。
6、政府部门向街区收取的涉及物业管理的各项规费和杂费。
7、服装、设备更新费。
8、配电房、供水、供气设施的检测、保养费用。
9、设施、设备非正常损坏，或为乙方管理不力造成损坏的维修相关费用。
10、街区环境保洁工作所需要的各种工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保洁用具等。
11、乙方物业人员的培训费。
12、乙方人员的劳保、工伤、事故、社会福利等费用。
13、乙方为商户提供的其他服务。
14、因乙方管理不力造成的街区商户、第三方损失的相关费用及相应赔偿。
15、以上费用由乙方承担，甲方不再予以支付。
三、乙方物业费中不含以下费用：
1、甲方对商场的建设费用，或主动为乙方添置的设备费用。
2、因绿化公司清洁不力，甲方委托乙方处理的费用。（费用额甲乙双方另行商议）
3、公共设施、设备的水、电正常消耗费用。
4、管委会发生的费用、公安部门从安全角度向街区派驻的公安人员所发生的费用。
5、因甲方进行街区或建筑物改造而产生的建筑渣土、装修垃圾的清运费用。
6、公共设施设备的大修，以及其他可申请维修基金的维修项目。
第七章
违约责任
一、甲方因完全自身原因违反本合同第四章第一条的约定，致使乙方未完成规定的管理目标或未达到服务质量，乙方有权要求甲方在一定的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿。
二、若甲方收到商家针对物业服务内容的重大投诉从而造成对甲方形象的严重影响或发生重大安全、消防责任事故，甲方有权终止合同，乙方因此造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。
三、乙方违反本合同第四章第二条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。
四、乙方于本合同生效之日起7日内，向甲方缴纳项目实施保证金人民币 （￥ 元），待本合同终止时双方结算完毕后无息退还。
五、甲乙任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 万元人民币的违约金，给对方造成经济损失的，还应给予相应的经济赔偿。
第八章
附则
三、未尽事宜双方可以共同协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
四、本合同及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
五、本合同正本连同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房产管理局（备案）一份，具有同等法律效力。
六、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关规定及时协商处理。
七、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请淮南市房产管理局进行调解，协商或调解不成的，可向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼。
八、本合同自甲乙双方共同签字之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日
推荐第4篇：商业物业总结
商业物业的概念
商业物业是为生产和消费提供交易平台的商业场所。 商业物业是生产与消费的桥梁和纽带。商业物业的属性
经营性——为业主直接或间接参与经营，以赢利为目的公众性——为公众服务，完全或有限向公众开放服务性——第三产业 商业物业的类型
办公物业——写字楼、商务楼酒店物业——客栈、旅馆、酒店、度假村
商贸物业——商场、购物中心、批发市场、街区商铺、会展娱乐休闲物业——社区会所、俱乐部、主题公园、舞厅、歌厅、保龄球馆、健身房
商业物业的物业服务模式：自建自管、自营与专业物业服务相结合、委托经营。
按写字楼建筑面积分
小型写字楼：1万平方米以下中型写字楼：1万～3万平方米大型写字楼：3万平方米以上超大型写字楼：10万平方米以上按功能分
单纯型写字楼商住型写字楼综合型写字楼按智能化程度分智能型写字楼 （办公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型写字楼按惯例分
甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼营销租售管理
1、规划定位调研——定位——规划
2、租售方案租金测算（净租金+物业费）、客户选择
3、促销活动促销组合： 人员推销、非人员推销、销售促进（价格折扣）、营业推广（招商管理、公关活动）
4、合同管理商场物业从建筑规模上划分：市级购物中心（3—10万）、地区购物中心（1—3万）、居住区商场（0.3—1万）写字楼的营销推广活动分类
1、写字楼的客户公关活动
2、写字楼的社会公关活动 商场物业的特点
1、建筑空间大，装饰设计新颖、别致，有特色
2、设施齐全、先进
3、客流量大
商业物业招商的特点：
1、目标客户主次分明
2、租金高低悬殊，租期长短不一
3、招商时间长
4、招商难度大
5、招商技术要求高招商部门的组织结构
房屋租赁合同的法律特征：
1、双务合同
2、有偿合同
3、诺成合同
4、要式合同
5、继续性合同
1、业态型组织模式
2、片区型组织模式
3、复合型组织模式 购物中心业态比例，零售：餐饮：娱乐=5:2:3 零售业的发展趋势：超大、超全、超值。
零售商业物业的物业服务与经营可分为策略与运行管理、现场管理者两个层次。 租户选择的因素
1、声誉
2、财务能力
3、租户组合与位置分配
4、租户需要的服务
租金确定于调整的因素
1、基础租金（最低租金，每月没平方米）
2、百分比租金（营业额的提成，常作为基础租金的附加部分）
3、代收代缴费用和净租约
4、租金调整（一般五年调整一次） 零售物业的费用测算
1、日常费用测算：公共耗能费（约40%）、设备维修费、工资及
福利、绿化及保洁费、安全服务费、办公费、保险费、不可预见费、物业服务酬金、税金
2、开办费：筹备期人员的工资及奖金、招聘费用、小型工具购置
费、成品保护费、安全服务费用、工服制作费、必要的交通办公费用等。 购物中心的分类
一、按开发商背景及购物中心物业服务与经营的模式
1、物业型购物中心：物业型购物广场（5—10万平方米、业态业种复合度不够）、物业型摩尔购物中心Mall（15—30万、业态业种
复合度高度齐全）
2、百货公司型购物中心（10—15万平方米、业种齐备，但业态复合度通常不高）
3、连锁摩尔购物中心Mall（自营比例高【50%--70%】、业态业种的复合度极度齐备）
二、按购物中心的商场面积规模分类
1、巨型、超级购物中心（24万平方米以上）
2、大型购物中心（12—24万平方米）
3、中型购物中心（6—12万平方米）
3、小型购物中心（2—6万平方米）
三、按购物中心的定位档次分类（中、高、低档的比例为 3:5:2）
1、以高档商品为主（面积不超过10万平米）
2、以中高档商品为主（3:5:2）
3、以中低档商品为主（低档品不超过60%） 购物中心的基本功能
1、售卖功能
2、生活（社区）功能 商业街的分类
1、中心商业街（商业特别发达、有较高的社会知名度、辐射整个城市）
2、地区商业街（总体规模小，以零售为主、社区消费消费场所，不能辐射整个城市）
3、特色商业街（以专业店铺经营为特色、具有特定的经营定位）
评估选择招商渠道：经济性标准评估、可控性标准评估、适应性标准评估
推荐第5篇：商业物业消防安全管理制度
消防安全管理制度
1 目的
为加强消防安全管理，防止火灾、爆炸事故发生，保障公司财产和员工生命安全，特制定本制度。 2 范围
本制度适用于公司在管住宅及商办各物业项目所有生产、活动的消防安全管理。 3 引用文件
《中华人民共和国消防法》 《消防安全管理规定》 4 职责
4.1管理处负责消防安全管理制度的制定、修订工作，并监督督执行。
4.2总经理（安全第一责任人）总体负责消防安全的人力、物力、财力的配备，职责权限的分工。
4.3行动组负责对大厦内消防安全工作的执行情况进行检查、监督；负责消防设施的检查；工程部负责消防设施的维护、保养。
4.4各部门负责本部门范围内的消防安全管理工作。4.5各级消防责任人负责本单位的防火安全。 4.5.1各级消防安全责任人的职责：
1) 贯彻上级消防工作指示，严格执行消防法规。
2) 将消防工作列入议事日程，做到与生产同时计划、同时布置、同时检查、同时总结、同时评比。
3) 执行消防安全管理制度，依法纠正违章行为。 4) 配合公安消防机关大厦内的检查指导工作。 4.5.2防火安全领导小组的职责： 1) 处理大厦内的消防安全工作。。
2) 组织消防安全检查，组织落实整改火险与事故隐患。 3) 组织交流经验，评比表彰先进。
4.6各部门、班组兼职消防安全员在消防安全领导小组领导下，落实本单位的消防安全措施。
4.7义务消防队接受消防安全领导小组的指挥调动，认真履行消防安全职责。5 工作程序 5.1消防管理
5.1.1消防设施管理
1) 按规范在大厦内设置各类消防设施设备，并保证消防设施设备的有效性。 2) 每季度检验一次，干粉三年换一次，其它随用随灌，保持完整有效。 3) 做好消防器材降温、保暖工作。
4) 专用消防栓周围，不得堆放杂物，防止通道阻塞，以保证随时可用。 5) 消防器材应放置在干燥不潮湿地点。
6) 消防器材不准随意用作它用，不准擅自移动和损坏。 5.1.2灭火器管理
A 灭火器的配置与灌装
a) 行动组按国家标准定量配置合格灭火器，使用后的灭火器须及时进行灌装。 b) 行动组对大厦内所使用的灭火器进行统计统计，在《消防器材（设施）检查表》中做好记录，并对每一只在用灭火器进行挂牌标识。 B 灭火器的储存
a)灭火器须有灭火器存放装置，且应有保护装置，应标识清楚，便于取用。
消防安全管理制度
b)备用的灭火器储存于专门的地点，须做到防潮、防雨、防爆，并定期检查灭火器压力表，若指针在红线区，应作重新灌装或报废处理。 C 灭火器的使用
a) 发生火灾等紧急情况需使用灭火器的，应按《安全生产手册》规定的操作方法操作，使用过程中注意个人安全保护及环境保护。非必要情况，优先选用干粉灭火器，以减少对环境的危害。
b) 灭火器使用完毕之后，使用部门须处理好现场。检查使用后的灭火器，若压力表指针在蓝线区以上，则送回原存放点；若指针在红线区，则送行政部作灌装或报废处理。
D 灭火器的报废
a) 经安全主任确认无法进行灌装的灭火器由行政部及时作报废处理。 b) 灭火器的报废送专业部门处理。 5.1.3检查巡逻
1) 每月、每季行动组及工程部组织有关部门（必须有专业技术人员参加），对制度、设备、环境条件、防火防爆、防雷防静电、消防器材和设施、建筑防火、危险品存放与管理等各方面进行全面检查，发现问题逐级解决。
2) 保安员每天应按要求进行巡回检查，发现问题及时上报解决。
3) 各岗位交接班时应交消防安全，接班后要检查设备、电器开关和消防器材，有问题迅速处理。 5.1.4宣传教育工作
1) 经常对员工进行消防、防火知识技能教育和培训。 2) 消安全知识考核成绩，应作为转正、定级依据。
3) 义务消防队每年进行一次消防训练，协同管理处对住户员工每年举行一次安全消防技术培训和应急预案演练。
4) 新员工上岗前进行“三级”培训教育时应进行消防培训教育，不合格者不得上岗。
5) 设立宣传板报，使员工达到“三懂”、“三会”。 5.1.5火警、火灾事故管理
a) 任何人发现火警都有义务迅速向消防控制中心报警，以便第一时间内得到处置。 b) 不得误报、谎报火警。。
c) 发生火警、火灾事故，全体员工要全力以赴，听从指挥，奋勇扑救。 d) 火灾扑救后，行动组应立即划出警戒区域，设置纠察，保护好现场。
e) 无论何种原因造成的火警、火灾事故，均由行动组负责保护现场，查明原因。 f) 发生火警、火灾事故，行动组应迅速组织有关人员和专业技术人员，调查事故原因。
g) 全体员工都有向调查人员提供火灾情况的义务，不得拒绝、阻挠、刁难，或者有意隐匿实情，提供假情况。
h) 找出根本原因后，要按“四不放过”的原则，追查责任，制订防范措施，落实整改项目。
i) 由行动组负责将调查和处理结果呈报物业经理。
j) 对全体员工要进行事故教训教育，杜绝类似事故再次发生。 5.1.6新建、改建、扩建工程管理
1) 新建、改建、扩建的工程项目，必须报区消防主管部门审核批准。
2) 施工单位必须按照批准的防火设计图纸施工，不得擅自改动，并负责施工现场的消防工作。
消防安全管理制度
3) 新建、改建、扩建的工程项目竣工后，必须经区消防主管部门验收合格后方可交付使用，使用中不得擅自改变使用性质。 6 相关支持性文件 《安全教育培训制度》 《安全生产奖惩管理制度》 7 记录
《消防设施检查表》 《消防设施台帐》
物业管理服务有限公司
推荐第6篇：商业物业停车场管理办法
商业停车场管理办法
一、车辆停放
（一）商铺外广场车辆的进出、停放的调度、管理由物业管理部保安部负责。
（二）任何人在停车场驾驶或停泊车位时，必须服从停车场所在区域保安人员的统一指挥、调度。
（三）区域保安人员要认真指挥、调度车辆的停泊。保证最大限度地利用停车场地和车辆进、出的安全、方便。
（四）任何车辆必须从规定的入口驶入、出口驶出。不得从出口进入停车场或从入口驶出。
（五）进入停车场的车辆必须停泊在所在商铺铺面前规定位置，不得乱停放，业主车辆疏导进入小区停放。任何车辆不得停泊于入口处、出口处、行车道或其它非停泊车位置，避免造成堵塞。
（六）禁止在停车场内停泊或携带可能构成其它车辆或人员危险的车辆及物品。
（七）严禁在停车场内洗车、加油、动用明火及维修车辆。维修、事故车辆必须进入维修车间；清洗车辆必须在制定的清洗区域内，并保证区域卫生清洁，严禁污水乱流；不得停放在停车场内，特殊情况需经停车场保安人员同意，并在保安人员监督下进行，保安有权按临停车辆处置。
（八）不得在停车场范围内堆放货物，拍卖及兜售、摆摊设点或进行其它泊车以外的活动。
（九）保证停车场车辆安全，发现停车场内有可疑人，保安人员要注意观察、重点监视。如果发现有人在车场更换车牌或轮胎，应上前询问，必要时检查当事人的驾驶证、行车证、身份证等。无法处理时，要及时报告主管处理。
（十）进入停车场的车辆违反车辆停放规定，导致停车场内车辆、固定设施等的损坏，必须负责赔偿或承担维修全部费用，必要时将追究其法律责任。
二、安全、警卫
（一）保证商铺外围车辆、人员流通顺畅、方便、公司财物、人员安全。
（二）不允许任何车辆在商铺大门正面乱停乱放。如有立即劝阻或清理。
（三）禁止摊贩在商铺广场范围内摆摊设点或沿路叫卖。
（四）严禁在商铺广场范围内发放未经公司相关部门同意的宣传单、广告单等。
（五）劝阻、疏散在商铺大门口逗留、聚集的顾客，保证大门通畅。
（六）禁止三轮车、擦皮鞋、乞丐等在大门逗留。
（七）防止顾客拥挤，引导顾客有秩序地进、出广场，妥善疏导客流，保证顾客安全，大门通畅无阻。
（八）提高警惕，发现有形迹可疑的人员要重点监视，必要时上前询问。防止有偷盗、抢劫事件发生。
（九）及时制止或控制商铺广场范围内发生的扰乱治安的事件。发现情况，立即通知保安主管，派员协助处理，防止事态扩大。
( 鑫顺名车店
执行车位固定包租制，每个车位230元/台*月，有包租方申请包租车位台数，办理包租手续、租赁协议。
一、流动车辆管理
1、按租赁协议车台数办理入场车辆临时停车卡；
2、业务及员工车辆必须从规定的入口驶入，有保安确定后配发临时停车卡后安排到指定车位停放；任何车辆不得停泊于入口处、出口处、行车道或其它非停泊车位置，避免造成堵塞；出场车辆必须从规定出口驶出，驶出时向收费保安交纳临时停车卡，核对后放行；
3、临时停车卡为重复性使用停车卡；当临时停车配发完毕时请核对车位并与出口收费保安驶出车辆，登记领取临时停车卡轮流使用；固定车位已满可停入其它车位将按临时停车收取费用。
二、维修车辆管理
1、事故车辆、维修车辆入场后必须驶入维修车间，并在入口办理登记手续，不得在停车场停放；
2、维修维保提车驶出时凭维修维保单和出车单在驶出口核对后放行；
三、销售转场车辆管理
1、销售、转场车辆入场时在入口办理登记手续；
2、销售后、转场时开具出车单在驶出口核对后放行。
四、安全防范管理
本店的固定包租车位泊车、防盗、安全防范管理有本店安保人员负责；我停车场保安人员配合协调管理，但不承担在固定包租车位泊车所发生的安全纠纷。
上河逸品
推荐第7篇：商业物业巡查内容
商场物业保安巡查工作流程
物业巡查的要求是： 每天巡查。
商场各楼层均需巡查到，重点巡查营业现场（商铺位）和商场及各楼层的重点部位、重要设施是否正常。发现问题，自己能处理、解决的及时处理。处理不了的或非职责工作立即通知消防、工程部、楼层管理等相关部门、相关人员处理，重大情况立即向值班经理汇报、请示。 及时为顾客、商家提供必要的服务。
要注意防破行为，特别要注意下班之前半个小时左右和中午这一时间段，要安加强巡查并密切关注，一经发现可疑现象立即予以制止或上报值班班长。
楼层巡查的主要内容、注意事项如下： A、走
物业、安保经理每天最少巡查一次，要走到商场所有重点部位、重点机房、装修铺位、厂商铺位、工程施工现场。 物业、安保队长每天最少巡查二次，要走到本岗位商业广场职责范围内重点部位、重点机房、装修铺位、厂商铺位、工程施工现场。
物业、安保班长每天最少巡查二次，要走到本岗位商业广场职责范围内重点部位、重点机房、装修铺位、厂商铺位、工程施工现场。 物业、安保巡逻岗位员工每天最少巡查三次（有维修工作时可根据实际情况减少）要走到本楼层商业广场职责范围内重点部位、重点机房、装修铺位、厂商铺位、工程施工现场。 B、看
1、看基本情况
商场及商户的门窗、玻璃、墙壁等是否完好。 商场及商户的照明设备是否运行正常。
商场观光电梯、自动扶梯、客梯、货梯是否运行正常。 商场观光电梯、自动扶梯、共享空间、消防通道等的玻璃、护栏等是否有损坏、松动、无玻璃等情况。 空调出、回风口的通畅情况。 商场及商户的地面卫生清洁情况。 看商户有无违规用电现象。
1、看企划宣传
商场的引导、指示牌是否有不亮、脱落、歪斜等状况。 商场及商户的X展架、其他宣传牌有无摔倒在地、歪斜、活动内容过期等情况。
商场报架的宣传资料是否有歪斜、缺失等情况。 危险区域是否有指示（警示）牌。
2、看商户上下货：
上下货是否挤占过道、楼梯、要确保过道、楼梯的畅通。 上下货时商品所经过道、楼梯等处的卫生清洁情况。 商品不能在地面上推行，以免发出尖锐刺耳的声响，要用小推车（橡胶轮子而非铁轮子）推行。
上下货必须走货梯和楼梯，不得在观光电梯、客梯、自动扶梯上通行。
3、看现场装修：
装修商户是否办理了装修申请手续。
施工人员必须持有合法、有效的施工证件（如电工证、电焊证）。
装修厂家的装修材料要符合公司要求（必须使用阻燃线、铁管穿线、必须使用轻钢龙骨石膏板，轻钢龙骨强度不能过低，木质材料必须涂阻燃涂料等）。
装修商户违规的行为（如未经批准营业时间使用电刨、电锯等噪音大、功率大的设备、动用电焊、气焊等明火设备、装修现场抽烟，乱接临时电源、电线不合格、线径过细等）。 在装修过程中要保护好公共设施（这里是民权地标商业广场），公司的员工都要负起保护的责任。开业的要保护好已铺设的公共地砖、隔断墙角、天花板各种管道、外柜、隔断玻璃等，未开业的要保护好已铺设的公共地砖、隔断玻璃等。
4、看消防安全：
看商场工作人员及顾客有无吸烟。 看商家有无焚香情况
看商家有无违规使用易燃易爆品。易燃易爆品要集中保管。 看消防器材、设施是否完好无损 看消防栓不得有阻挡
消防通道是否畅通，逃生门不能锁死 防火卷闸门不得有家具等物品
5、看特殊人群：
商场内有无不文明人员，如赤膊、穿拖鞋、带宠物、精神病人、酗酒过度者、在商业广场随意睡卧者等，如发现需及时管理，劝阻其离开商业广场。
商场内有无没有大人照看的小孩，若有（特别是嬉闹的小孩），要安排托管。 有无仿样的木工
有无算命、推销小商品等人员。 有无其他商场的招商人员
有无摄影、摄像者。若有，要上前了解对方的有关情况，若系普通人，需礼貌劝阻；若系媒体记者，需询问是否经过商场运营部同意，若未办理相关手续，需立即上报运营部处理。
6、看其他不正长的现象：
C、闻
电线或其他物品的烧焦味 点香、烧废纸等的味道 香烟的味道 酒精、油漆等易燃易爆物品的味道 瓜皮果壳、剩饭剩菜的发酵味道 煮饭、烧菜、煲汤的味道 卫生间的异味
厂家家具超标甲醛的味道 其他不正常的味道
D、听
大功率电器的噪音
开关、接触器等控制设备的异声 电灯、风扇、空调等用电设备的异响 商品推行、撞击之声 喧哗、吵闹之音
顾客意见，听一且不满的声音。要做好记录，和楼层主管一道或自行解决顾客的抱怨和投诉，每天汇总向上汇报。
经营户和营业员的抱怨，做好记录，上报相关领导。 其他有价值的一切声音，做好记录 E、说
对商户、顾客提出的问题和要求，进行耐心的解释，能落实办理的尽快落实办理。 遇有违规情况时，要予以制止，并说明宣传公司、城市广场的规章制度，态度有礼有节、不卑不亢。
基本解释清楚商业广场的企划、促销活动的内容、细则。 宣传中央城市广场企业文化。 讲其他有利于工作的话题 F、帮
看到顾客四处张望或着急等行为，要立即上前询问是否需要帮助
帮助或委托他人照顾好老人、小孩、伤残人员 帮助完成各部门需配合的事项（包括搬运物资、张贴活动宣传画、布置活动舞台等）
顾客询问洗手间位置时，直接带到能看到洗手间的3-5米处
帮助顾客提拿较大较重的物品 G、测
楼层电工测试空气开关温度是否超温 空调工测试商场环境温度是否达到公司要求 保安测试美食城燃气浓度。
推荐第8篇：商业物业服务合同
甲方： ; 法定代表人： ; 住所地： ; 邮编： 。
乙方： ; 法定代表人： ; 住所地： ; 邮编： ; 资质等级： ; 证书编号： 。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 (物业名称)提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 ; 物业类型 ; 座落位置 ; 建筑面积 。 物业管理区域四至： 东至 ; 南至 ; 西至 ; 北至 。 (规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二)。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
4、公共绿化的养护和管理;
5、车辆停放管理;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、;
2、;
3、。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米;
高层住宅： 元/月.平方米;
别墅： 元/月.平方米;
办公楼： 元/月.平方米;
商业物业： 元/月.平方米;
物业： 元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)法定税费;
(10)物业管理企业的利润;
(11) 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月.平方米;
高层住宅： 元/月.平方米;
别墅： 元/月.平方米;
办公楼： 元/月.平方米;
商业物业： 元/月.平方米;
物业： 元/月.平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、、等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 (具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。 物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，位于 ;住宿用房平方米，位于 ; 用房平方米，位于 。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 。
第二十六条 专项维修资金的管理 。
第二十七条 专项维修资金的使用 。
第二十八条 专项维修资金的续筹 。
第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按的标准向乙方支付违约金。
第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的;
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;
5、。
第九章 其他事项
第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止;但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十六条 本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。 第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：
1、向 仲裁委员会申请仲裁;
2、向人民法院提起诉讼。第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。
甲方(签章) 乙方(签章)
法定代表人 法定代表人
年 月 日
推荐第9篇：物业商业用电协议
用 电 协 议
甲方：物业管理有限公司服务中心
乙方：
因****商业用电为甲方先垫付电费，然后再由甲方根据各商户的分表用电度数收取电费，故根据平等、自愿、公平的原则，甲、乙双方就****商业用电事宜协商一致，订立本协议：
一、****商业各商铺用电电费根据电力公司规定计费，损耗电费按各商户用电量的比例分摊。因电费由甲方先行垫付，乙方同意预交电费元。
二、甲方按月向乙方收取电费，乙方如无正当理由拒交电费，甲方有权停止乙方继续用电，一切损失均由乙方自行承担。
三、甲方每次收取电费均应向乙方提供盖有发票专用章的收款收据，如不提供，乙方有权拒交电费。
四、未尽事宜双方协商解决。
甲方盖章：乙方盖章： 经手人：经手人：
日期：年月日
推荐第10篇：商业物业发票管理办法
《商业物业发票管理办法》
第一节 总则
为加强发票管理和财务监督，保护股东权益，规避税务风险，维护公平合理的经济秩序，根据《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则，秉承《华润置地税务管理手册》的税收法治精神，制定本商业物业发票管理办法。 第二节 适用范围
隶属华润置地(淄博)有限公司所有持有性商业物业项目（包括五彩城、凯旋门等），在对外开展经营活动时，发票开具应遵照本商业物业发票管理办法。 第三节 岗位职责
财务部负责本商业物业发票管理办法的解释和更新。
发票开具人员是发票开具的第一责任人，应按本商业物业发票管理办法据实开具发票，不得以客户意愿随意开具发票，对不明事项，须及时请示主管人员，并上报财务部。
财务部商业核算组负责对业务实质进行咨询、答疑和指导。
财务部税务组负责根据核算组对业务性质的解释，指导发票开具，并负责对发票开具人员定期培训的责任。
增值税专用发票由财务部负责开具，具体由财务部商业收银主管负责开具。 增值税普通发票由商业地产部负责开具。 第四节 发票开具管理
持有物业发票开具主要涉及批发、零售家具、日用百货、日用杂品、玩具、针纺织品、服装鞋帽、皮革制品、电子产品、文体用品、五金家电、建筑装饰材料、预包装食品、散装食品的零售、滑冰费、会议会务服务、展览展示服务等项目内容（目前淄博五彩城发票开具涉及的项目内容请参见后附的“附表 华润置地（淄博）有限公司工商登记的商业经营范围及经营地点明细表”）
第一条 国税增值税专用发票开具管理
一、开具对象
索取增值税专用发票的购货方需具备：
1、一般纳税人（提供一般纳税人资格证复印件）、营业执照（副本）、组织机构代码证（副本）、国税税务登记证（副本）。2.符合开具专用发票规定范围。
二、开具范围
1.可以开具增值税专用发票的收入：1.商场除计生用品、蔬菜以外的货物。2.收取租赁商、联营商的水费、电费、冷热气、物料款等。
2.不可以开具增值税专用发票的收入：1.零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。2.向消费者个人销售货物或者应税劳务的；3.销售货物或者应税劳务适用免税规定的；4.小规模纳税人销售货物或者应税劳务的。5.提供劳务属于营业税范围。6.销售商业购物卡（一卡通、预付卡尚未实际消费）不得开具专用发票。
三、发票税率
水费收入、农产品、煤气、冷热气等低税率商品开具13%；3.其他货物开17%。
三、开票岗位
增值税专用发票开具人员必须为具备《增值税防伪税控开票系统操作员》资格的财务人员，专用发票保管等同现金管理。开具专用发票开具系统权限和操作人员归财务部管理。
第二条 国税增值税普通发票开具管理
一、开具对象：凡是不能开具或购货方不需要开具增值税专用发票的。
二、开具范围：
1.计生用品批发；2.零售货物；3.提货凭证；4.收取供应商返还资金。
三、不得开具范围：
1.营业税应税收入；2.收取供应商服务性收入（营业税范围）；3.非商品和劳务交易收入（比如赔款、利息）。
四、发票开具品目
按销售单据所列品目开具。品目较多（超过发票开具行数），按商品小类名称开具并注明“详见销售单据”。
商业预付卡（购物卡），应如实开具“预付卡”，不许不凭销售单据而填开“办公用品”“劳保用品”。规避虚开发票风险（《发票管理办法》第三十七条）。
五、开票岗位
普通发票的开具根据便于业务开展的需要，由经过培训的开票人员进行开具。 第三条 地税普通发票开具管理
一、开具对象：收取营业税应税范围的收入。
二、开具范围
1.收取供应商各种服务性收入（营业税范围）；2.餐饮、娱乐场所收入；3.租金收入；4.加盟店管理费收入；5.服务费预付款（消费卡）收入；6.其他营业税应税范围收入。
三、发票填写要求
开具内容必须与实际消费的单据相一致；必须做到按日期、号码顺序填开，填开项目齐全，内容真实、字迹清楚，全部联次一次复写，内容完全一致，并在发票联加盖发票专用章（《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四条）。
四、开票岗位
普通发票的开具根据便于业务开展的需要，由经过培训的开票人员进行开具。 第五节 罚则
一、对违反本商业物业发票管理办法给公司造成损失的，公司将追究其法律责任及赔偿
根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条“违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：
（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；
（二）使用税控装置开具发票，未按期向主管税务机关报送开具发票的数据的；
（三）使用非税控电子器具开具发票，未将非税控电子器具使用的软件程序说明资料报主管税务机关备案，或者未按照规定保存、报送开具发票的数据的；
（四）拆本使用发票的；
（五）扩大发票使用范围的；
（六）以其他凭证代替发票使用的；
（七）跨规定区域开具发票的；
（八）未按照规定缴销发票的；
（九）未按照规定存放和保管发票的。” 根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十七条“……虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法代开发票的，依照前款规定处罚。”
根据《中华人民共和国发票管理办法》第四十一条“违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。”
根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十四条“……对违反发票管理法规的案件，应当立案查处”；第三十六条“对违反发票管理法规情节严重构成犯罪的，税务机关应当依法移送司法机关处理。”
二、对违反本商业物业发票管理办法对公司社会形象产生严重影响的，公司将追究其法律责任及赔偿
根据《中华人民共和国发票管理办法》第四十条“对违反发票管理规定2次以上或者情节严重的单位和个人，税务机关可以向社会公告。根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十五条“《中华人民共和国发票管理办法》第四十条所称的公告是指，税务机关应当在办税场所或者广播、电视、报纸、期刊、网络等新闻媒体上公告纳税人发票违法的情况。公告内容包括：纳税人名称、纳税人识别号、经营地点、违反发票管理法规的具体情况。”
三、对违反本商业物业发票管理办法虚开发票的，公司将配合司法机关追究其法律责任
根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条“虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产”；“有前款行为骗取国家税款，数额特别巨大，情节特别严重，给国家利益造成特别重大损失的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产。” “单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。”
拟稿人：华润置地（淄博）有限公司
财务部
附表
序号 1 2 3
华润置地（淄博）有限公司工商登记的商业经营范围及经营地点明细表
工商登记的商业经营范围 商业经营地点 自有产权房屋租赁 华润大厦、五彩城
酒店管理咨询
暂无 批发、零售家具、日用百五彩城
货、日用杂品、玩具、针纺织品、服装鞋帽、皮革制品、化工原料及产品(不含危险品)、工艺美术品、金银饰品、珠宝首饰、通讯产品(不含卫星及地面接收装置)、电子产品、文体用品、五金家电、建筑装饰材料；预包装食品、散装食品的零售；溜冰场；物业管理服务及咨询；经
济、科技信息咨询及技术交流服务；自由房屋租赁；货物及技术进出口；教育信息咨询、翻译服务；鞋4 5 6
包修理、服装修改；会议会务服务；展览展示服务。(以上范围中涉及配额、许可证管理或有行业规定的，按国家有关规定办理)
机动车辆停放服务 （限分公司经营）溜冰、体育培训、体育康复、游泳池、健身、洗浴（含桑拿）、保龄球、台球、沙狐球、壁球、棋牌场馆经营
美容美发，餐饮服务；住宿；大型餐馆、酒吧；酒类零售、鲜花零售；商务中心，洗衣服务、车辆租赁
目前由物业公司负责冰场
喜来登酒店、五彩城
第11篇：商业物业调研问卷
商业物业调研问卷
尊敬的先生/女士：
您好！____________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________
1、您在此做生意有多长时间了？
A、一年以下B、1—2年C、2—3年D、3—4年E、4年以上
2、您当初选择在这里做生意是因为：
A、对外名气大B、交通运输方便C、租金价格相对便宜D、已经成行成市E、政策原因F、有发展潜力，相信这里能火起来G、建筑规划合理
3、现在，您对此处不满意的地方是：
A、店铺结构不合理B、产品分布很乱C、购物环境太差D、市场规模不大E、各种检查罚款过多F、缺少仓库等配套G、对外宣传太少H、其他（请说明）
4、您目前经营商铺的面积：
A、20㎡一下B、21-30㎡C、31-40㎡D、41-50㎡E、51㎡以上
5、您目前经营商铺的产权的全书归于：
A、自己（a私建b售价：________）B、他人C、公司D、单
6、您所租商铺的月租金水平为：
A、10元/月·㎡B、11-20元/月·㎡C、21-30元/月·㎡D、31-50元/月·㎡ E、51元/月·㎡
7、您到目前位置，您有没有买商铺出租给别人经营？
A、有（a一个b二个c三个d四个）B没有
8、您认为大型商场应具备哪些条件？
A、新颖现在的外观B、优越的地段C、齐全的配套D、优惠的政策 E、便利的交通F、统一的经营管理G、完善的物业管理H、其它（请说明）
9、您认为大型商场内应有哪些配套设施？
A、雕塑B、喷泉C游泳池D停车场E网球场F、休闲场地G、其它请说明__________________________________________
10、您对本项目的前景有何看法？
A、有信心，原因______________________________________________________
B、持怀疑观望态度____________________________________________________
C、持否定态度________________________________________________________
11、您希望购买商铺形式为：
A、独立隔断（带卷闸门）B、玻璃隔断C敞开柜台方式
12、假如本项目在规划建造之后，您对市场里的商铺会：
A、购买自己经营B、购买用于出租C、租赁经营D、看情况再定E、没兴趣
13、在该市场中，您更愿意经营下列哪一种产品？
A、服装B、食品C、小百货D、箱包皮具E、电器通讯F、其它，请说明____________________________
14、您会选择的商铺面积为：
A、10㎡以下B、11-20㎡C、21-30㎡D、31-40㎡E、41-50㎡F、51㎡以上
15、您认为商铺的进深多少合适？
A、5m以下B、5-7mC、7-9mD、9-11mE、11m以上
16、您认为商铺的门面宽为多少合适？
A、3m以下B、3-4mC、4-5mD、5-6mE、6-8mF、8m以上
17、您认为商铺的高度多少合适？
A、3m以下B、3-4mC、4-5mD、其他
18、您认为该广场商铺的合理售价为：
（1）一层临大道：元/㎡以下；一层临内街：元/㎡以下
（2）二层临大道：元/㎡以下；二层临内街：元/㎡以下
（3）三层临大道：元/㎡以下；三层临内街：元/㎡以下
19、您认为该市场合理的物业管理费为：
A、0.5元/㎡·月以下B、0.5-1元/㎡·月C、1.0元/㎡·月以上
20、您选择的付款方式：
A、有优惠的一次性付账B、银行按揭（最高六层十年）C、建筑分期付款
21、您愿意支付的首期款为：
A、2万元以下B、4万元C、6万元D、8万元E、10万元以上
22、您购买商铺时喜欢那种促销方式：
A、打折B、降价C、赠送物业管理费D、其他活动，请说明__________
23、您最喜欢收看的电视频道？
A、江西卫视B、其他，请说明_________
24、您最喜欢阅读的报纸：
A、信息日报B、其他，请说明_________
25、您购置商铺的信息来源：
A、电视广告B、报纸广告C、户外广告D、售楼处E、亲友介绍 F、展销活动G、其它，请说明______________
26、您对本项目有何意见或建议？
__________________________________________________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ 如不介意，请留下您的
姓名：__________________联系电话：___________________
地址：_______________________________________________
市场或街道名称：_____________________________________
门面名称:_____________________________________________
经营品种：____________________________________________
第12篇：商业物业的经营方式
谈扬城商业物业的现状与发展
商业物业代表两方面的领域，一是用来经营盈利的商铺，它的投资价值主要是通过商业经营来实现；另一方面是商务办公写字楼，从事行业主要是以第三产业为主。我们仅从这两方面来纵观扬城的商业物业是深有感触的。
首先我们谈谈扬城的商铺，商铺的范围很广，可以从市场形式、物业用途、建筑特征、经营方式等等方面对其进行分类，但是“万变不离其宗”，商业物业之所以冠上“商业”的头衔，它就是一种投资的性质，其根本的目的也就是盈利、赚钱、升值！而带来这一切的也只能从一个途径来实现，就是“经营”。我们认为扬城商铺的经营，不论是经营的方式、经营的管理都有待提高与革新，急需要与世界商业经营方式接轨。目前的扬城商铺的经营绝大多数都是自主自营的固定方式，没有形成规模化的、统一化的、专业性的市场，这样经营方式用“散”、“乱”、“不成气候”来形容是有过之而无不及！而它带来的弊是巨大的，从小的方面，制约了投资回报率的实现，因为受到了规模、专业、品牌的限制，它的发展空间相当小；大的方面，它制约了大型商业市场的拓展，影响了城市商业发展进程，因为都是分散的自主自营的方式，不能有组织的、有目的的去拓展市场，不能形成成规模的、专业的、统一的商业市场。我们主张扬城的商业应该推出先进的、国际的、专业的经营方式，利用各方面的先进理念，来形成统一的规模性的专业市场。我们对此的认识也是贯彻到实际的操作上，九洲大厦的裙楼商铺导入了先进的经营方式，由资金实力雄厚的发展商开发物业，出售于投资者，同时引进实力雄厚的商家，聘请专业的市场经营管理公司进行经营管理，实现产权所有者与经营者分离，将市场做成有规模有品牌统一的、专业的市场，使投资者坐利稳赚，实现高额投资回报率。
写字楼物业是主要针对从事第三产业的客户，如：金融、证券、保险、会计、中介等，物业的区位在大型发达城市通常是城市的CBD商区。关于CBD，记得先前有人提出打造扬城的CBD，在此，我们想大致的谈一下CBD的基本特质：真正意义上的CBD，一定是属于公认的国际化城市（如纽约、香港、深圳）；CBD的产业以第三产业为主导；CBD是市场经济体制下一个经济的枢纽机构；CBD建筑反映出世界性的建筑设计规划水准„„。单看看这些，我们认为扬城还没有到建设CBD的发展阶段，认为像扬城这样一个古代文化与现代文明交相辉映的城市，目前最缺少的不是一个商务区，而是一个商业物业的支柱。我们说扬城需要写字楼物业，但更确切的说扬城现在需要的是真正的写字楼物业。因此我们对九洲写字楼的标准就是：打造扬城真正的写字楼物业，填补扬城真正写字楼物业的空缺，推动扬城商业的发展。
第13篇：商业物业调研报告
商业物业项目
物业管理服务调研报告
4月17日对部分商业物业项目物业管理服务调研的信息数据如下： 新华集贸
信息采集：铺位面积9.8㎡，每年物业费用1811元、暖气费735元、冷气费981元。 收费标准核算：
物业费15.4元/月/㎡
暖气费6.25元/月/㎡
冷气费8.34元/月/㎡（合计：约30元/月/㎡）
太和电子城
商场部分
信息采集：一层铺位面积10㎡，每年物业费用900元、暖气冷气费每年合计3000元。 收费标准核算：
物业费7.50元/月/㎡
冷暖费平均到25元/月/㎡（合计：约32.5元/月/㎡）
商务楼部分
信息采集：面积20-30㎡，1.8（含租金、物业费、冷暖费）元/天/㎡。
收费标准核算：
颐高电子商务楼
收费标准核算：
物业费新楼标准5元/月/㎡；旧楼标准3元/月/㎡
暖气费31元/月/㎡（供暖季4个月）
冷气费空调用电自行控制，并走各自单独电表，
费用标准参照商业用电标准。
以上信息反馈结论：
商业物业项目除租金外的各项费用合计应在30-35元/月/㎡左右。
第14篇：物业服务方案(商业)
成都安达祥和置业有限公司龙城国际物业服务中心
目
录
一、项目概况
二、综合服务质量标准
三、面积数据
四、物业公共服务费标准
五、管理人员配备
六、物业管理服务原则
七、物业管理服务内容及范围
八、商业管理特点
九、突发事件管理
十、商铺装修管理 十
一、户外广告管理 十
二、商业管理核心要求 十
三、租赁管理
十四、突发事件应急方案
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（商业）物业服务方案
一、项目概况：
本建筑区划位于成都市郫县红光镇红高路1号 本建筑区划规划设计的物业类型为：住宅、商业。 本建筑区划规划建设净用地面积135100平方米。
本建筑区划总建筑面积622789平方米。其中地上计入容积率的建筑面积472580平方米（住宅建筑面积390494平方米，商业用房建筑面积80792平方米，物管用房建筑面积945平方米）；地下建筑面积138432平方米，地下2层；总绿地面积40530平方米。
本建筑区划的建筑密度为26.7%；综合容积率3.498；绿地率30％。 本建筑区划规划建设机动（地下）车位4550个；其中：商业占645个。 按照规划设计建造非机动车停车位6339个。其中：商业占2421个。 项目配套：
本物业设有五星级全域会所式酒店，涵盖室外露天泳池、亲子玩乐室、篮球馆、羽毛球馆、台球室、拳击馆、健身馆、乒乓球馆、沙狐球馆、壁球馆等十余项设施及大型连锁超市、电影院、社区服务中心。
二、综合服务质量标准
1、确保服务及时率100%；
2、客户服务满意度85%以上；
3、环境及保洁达到优秀等级；
4、设施设备完好率达98%，设备有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率为0；
三、面积数据
1、商业总建筑面积：80792平方米 1）集中商业建筑面积：16868平方米 2）沿街商业建筑面积：13330平方米 3）人人乐大型超市建筑面积：3300平方米 4）太平洋影城建筑面积：5893平方米
四、物业公共服务费标准 物业服务费：建筑面积×收费标准 收费标准：3.0元/㎡/月
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五、管理人员配备及主要职责
管理人员的配备原则：因事设岗、精简高效，使客户感觉没有虚职，没有闲人。
1、客户服务部：全面负责商业客户服务工作。主要职能是客户接待与内部管理。本部门直接接受物业服务中心经理领导。
该部门设主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商业1名），主要在前台。 主要职责：
1）严格遵守公司各项规章制度，服从管理。
2）接受物业服务中心经理的直接管理，对其工作负责。
3）负责物业管理工作的组织实施，收集物业各类数据，具体执行物业管理计划的编制工作。
4）负责与相关单位的协调、沟通，并建立良好的合作关系。 5）按时记录并核对水电起止度及收取，负责物业租赁费的催收。
6）每天不定期巡查商业区域的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录。 7）处理前期物业的突发事件并及时上报领导。 8）完成领导临时交办的其它工作。
2、工程维修部：全面负责设备设施的运行、保养和维修工作。主要职能是保证商业正常安全运行，使物业保值和升值。本部门直接接受物业服务中心经理领导。 该部门设主管1名，水电、土建、机电三个专业的工人各1名。
3、秩序维护部：全面负责商场、影城及零星商铺的巡逻、监控、消防和车管工作。主要职能是安全防范和消防管理。直接接受物业费业务中心经理领导。 该部门设秩序维护领班1名，秩序维护员6名（巡逻岗）。 A、主要职责：（巡逻岗）
B、主要职责：（车场）
1）严格执行公司各项规章制度，服从管理。 2）接受物业经理的直接管理，对其工作负责。 3）负责车场管理工作的组织实施。
4）负责与相关单位协调，维护车库经营正常运行。 5）负责车场突发事件的前期处理并及时上报领导。
6）负责车场智能系统操作的指导、监查管理并简易维护，保证系统的正常运行。
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7）严格按照车场管理制度每天不定期巡查车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放情况，保证车质及车辆的安全，做好巡查记录。
8）随时对道路和停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全，发现漏油、漏水，未关车窗、车门、车灯，应随时通知车主，做好记录。
9）发现进场车辆有损坏时应向车主当场指出，并做好记录。 10） 11） 车场规定载有易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入车场。 严守岗位，不得擅离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。 12） 完成领导临时交办的其它任务。
4、清洁绿化部：全面负责商场、影城的室内保洁、室外保洁与绿化养护工作。主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。直接接受物业服务中心经理领导。 该部门设清洁员5—7名，绿化1名。 A、主要职责（清洁） 1）
六、管理服务原则
1、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满意度为服务目标。
2、以塑造商业品牌，事先物业保值增值为目标。
3、建立完善管理体系，打造高效商业管理队伍。
4、为客户利益、顾客利益及物业整体发展而服务。
七、物业管理服务内容及范围
商业物业管理内容包括设备运行维护、安防和环境清洁等硬性服务，也包括环境的营造、人性化的细节服务等软性服务，只有将二者结合，才能更好提升商业物业的附加值和开发商、商家使用过程中对其工作的认同感。管理内容主要包括：
1、安防管理：
确保客户、顾客生命财产安全，是商业正常运营的基本条件，强有力的安防工作是商业正常运营的有力保障。商场、影城营业时间内人流量大，人员庞大而且复杂，安防实行明岗与便衣巡逻、视频与监控相结合，与当地派出所密切配合；营业结束后统一清场。
工作要点：治安巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及出入登记管理。
2、消防工作：消防责任重于泰山。切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、商场及影城内严禁使用大功率电器、严禁动用明火，一年内组织不少于两次消防演习。 工作要点：消防设备设施的日常检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻等。
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3、保洁消杀绿化管理
洁净的公共环境，是商业管理服务水平、企业形象的重要衡量指标。营业时间内实行公 共场所不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境。定期开展公共环境的消杀工作，做好绿化维护，提升商业环境品质。 工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀。
4、客户服务管理：
1）建立客户服务管理制度；
2）办理入驻（迁离）手续，应查验客户相关资料，按规定程序办理，及时建档归档。 3）及时处理各类客户服务事宜，向客户宣传国家物业管理法律法规，促进客户正确、安全使用物业。 4）接待服务
A、物业服务区域内应设立并公示服务电话，根据服务合同约定，明确服务时间，有服务记录。
B、接受客户诉求信息，应视情况轻重缓急程度，采取立即、及时或按约定时限予以答复和处理。
C、受理客户投诉，应核实情况，做好记录，及时处理，登记存档。重要、重大投诉应回访。
切实满足客（商）户的需求，不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，形成商户、物业公司团结一致，共谋发展的良好局面。所谓客户服务无小事，客户服务无止境，细节与执行力决定客户服务水平。
工作要点：良性沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注客户发展。
5、公共设施设备维护保养
加强商业物业重要设施设备日常检查、维保，及时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生。
工作要点：日常巡检、提前排除安全隐患、分步实施中修、大修计划。
八、商业管理特点：
1、顾客流量大、流动性强，
进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要。
2、管理点分散
出入口多，电梯、自动扶梯、分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度大。
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3、营业时间性强
顾客购物大多集中在节假日、周末和下班及晚间。
4、突发性公共事件
在商业物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害、地震灾害、地质灾害、生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故、交通运输事故、公共设施和设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件等）、公共卫生事件（包括传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其它严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。
九、突发事件管理
1）根据物业实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习。
2）当发生突发事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。
十、装修管理
1、由客服部、工程维修部、清洁绿化部、秩序维护部成立装修管理小组，对商业区域商户装修实行统一管理。
2、编制装修管理工作流程和管理制度
1）编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。
2）制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。
3、装修管理控制环节
1）商户进场装修前，应到物业服务中心办理装修手续，工程维修部必须对房屋现场的重要设施设备和未来可能会引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。
2）要求商户在开业前90天—60天提交专修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。物业公司对这些装修的方案、设计图纸进行审阅和签署意见，商户按照物业公司的签署意见修改初步方案设计图，并重新提交给物业公司进行审核。商户装修方案中涉及拆、改结构的，应在不影响整体外观布局和统一管理的，上报开发单位审核其可行性，否则，物业公司可直接否决商户装修方案。
3）商户必须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。各项审批费用须商户自行承担。 4）现场材料进场通道、工具运输、退场
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所有运进及运出施工场所的装修设备必须经过物业管理公司的批准。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏均应由商户承担一切相关修复费用。 5）内装交叉施工
内装过程中难免会有交叉施工现象发生，应着重控制施工安全及成品保护。 6）工期管理
根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户装修的完成。工程维修部及客服部必须参与跟踪商户的装修进度，为商户完成装修工作、按时开业提供服务。 7）工期检查
商户在前期装修过程中，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织施工人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。 8）验收
A、装修完成之后，商户需提供一式两份竣工图。物业公司根据装修图纸进行检查，对装修过程及装修结果检查、验收。
B、如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。商户在完成修改工作后，仍须向管理公司提交两份竣工图。
C、商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书（消防、卫生等）。 十
一、户外广告管理
为规范商铺环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，可加强商铺的广告宣传管理。
1、商户的广告设计必须经过物业服务相关管理部门审核，商家的户外宣传广告要和商铺整体设计相协调，不破坏商铺整体格调。十
二、商业管理的核心要求
商业物业管理与住宅物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高，主要表现在以下方面：
1）物业服务方案、质量管理体系、财务管理、档案管理、设施设备管理等制度健全。 2）工作人员分岗位统一着工装、佩戴工号牌，行为规范、服务主动、细致、周到，用语文明。
3）实行“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；在物业服务中心悬挂（或粘贴）资质证书（复印件）、服务中心各部门负责人照片，提供特约服务的公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
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4）在公共区域显著位置公示24小时报修电话、24小时受理业主来访来电、咨询、保修和投诉；水、电、气等急迫性保修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内回访，投诉5个工作日内回复。 5）冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。
6）涉及商户正常营业的物业服务重要事项，应在商业主要出入口张贴通知及温馨提示，履行告知义务。
7）地产客服部每年集中进行1次公开的业主满意度调查，并对调查结果进行分析，有改进措施。
8）每年向业主公布一次年度物业公共服务情况报告。 9）保障商业物业范围内的人员、设施、物品安全
商业服务管理的服务对象主要为大型连锁超市及影城，其特点为功能复杂、人口稠密、人口流动性大，物业管理任务较为艰巨。要管理好商业综合楼宇，确保各部门正常运作，确保物业和楼内客户的生命财产安全，任务十分艰巨，安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。
10）安全保卫坚持24小时值班监控和巡逻，商场和影城晚上关门时，进行严格清场。一 旦发生各类险情，安全监控系统将信息传达到总监控室，由总监控室通知各岗位人员，然后将各类安全隐患消灭于萌芽状态。公司组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和相关部门，并采取相应措施。物业保值、设施运行、消防安全、防劫防盗、社会治安是商业物业管理安全工作的重要内容，也是超市、影城安全、稳定经营的关键环节。
11）提供稳定、及时、周到、有效服务
商业物业管理主要面对两个重要服务对象，一是服务于商场及影城经营，二是服务于顾 客购物消费。由于商业综合楼宇设备多、结构相对复杂、管理起点高，对物业管理服务队伍的素质要求也较高。因此，必须牢固树立“真心为您，祥和一生”的宗旨，运用先进的管理手段、方法，对商业物业进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运行。千方百计提升服务水平，保证商场、影城及各商铺优美的工作环境，为前来消费、购物的顾客提供一个舒适的环境。 十
三、租赁管理
十四、物业管理的应急措施
1、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施
立即派出工程维修员协助商户对管网进行检查，并关闭商户供电、供水、供气开关、阀门。主要查明是否有漏气现象。将检查的情况和需要采取的措施告知商家；能恢复的及时恢
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复，因装修因素或室内爆管等原因，不能在短时间内恢复的，物业服务中心安排人员为商户的正常生活提供必要的帮助。
2、本区域范围内突然断水、断电、无天然气的应急措施
1）一旦发生突然停电、停水、无天然气，涉及客户正常工作、经营、生活秩序的情况，工程主管在征得项目经理同意后，可立即启动以下一种或同时启动以下多种方式及其它可应用的方式。
2）小区监控中心采用对讲系统与商户联络。 3）或小区客户服务中心通过电话与商户联络。 4）客服主管协同工程维修人员上门进行协调，
5）客户服务部应立即同政府相关部门进行事件原因查询；
6）派出工程维修员排查小区供电、供水、供气管网情况，若属管网系统有问题，应立即抢修，并立即将停电原因、时间告之咨询的客户，派出秩序维护员立即查看电梯是否有人被困。电力恢复后，应通知维修人员到现场检查受影响之公共电器、设施是否已恢复正常操作，确保各项设备已恢复正常。
7）夜间秩序维护员应保持镇定。其中，商业街值班人员应特别注意防止可疑人员，巡逻岗值班人员在获得增援之前应充分运用照明器材加强重点部位的巡视并用对讲机与主管保持较平时更为密切的联络。车库岗值班人员应想方设法改善车库照明条件，防止各种人身伤害和车辆碰撞事故。值班主管应适当加强巡视，并为车管人员配备足够的照明器材。
3、商户自用部位排水设施阻塞的应急措施
1）接到通知后，应立刻赶到现场，针对实际情况做相应的措施和处理；
2）组织维修人员带上疏通工具对用户堵塞的地方进行疏通，维修完毕后清理场。 3）如果堵塞严重的，在工程维修人员不能疏通的情况下，请求外援进行处理。
4）因商（客）户使用造成的，维修费用由该商户自己承担。 因施工质量质量问题造成的在质保期内，应联系施工单位进行处理并承担费用。
5）商铺装修前，要求物业工程维修人员、商家和装修负责人对商业区内的所有排水设施都要进行一次三方现场查看的检查、验收后，并由三方签字认可。
4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施
1）在接到通知后，应在最短时间内赶到现场，针对实际情况做相应的应急措施进行处理；并对污染地段用明显标识物隔离。
2）发现管道堵塞，立即对其进行管道疏通。
3）值班人员应及时通知各部门协助处理漫出地面污水。
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4）及时告知业商户做好其他客户的安抚工作。 5）疏通工作做到不过夜。
5、发生治安事件时的应急措施 1）发生盗窃的处理
若发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，报告警方，连同证物送警方处理。 如果是盗窃案发生后才发现的，应立即报告物业服务中心及警方，同时保护好案发现场，重点是保护好犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。
对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向警方做出详细报告。 对可疑作案人员，可采取暗中监视或设法约束，并报告或移交警方处理。 事后向上级做出书面汇报。
事故的新闻发布权，由公司指定专人发布。 2）发生凶杀案件的处理
如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位秩序维护员配合。同时，迅速向上级和警方报案。如有伤员迅速送附近医院救治。
如事后接到报告，则应保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响警方勘察现场和收集证物、线索。
案发时，巡逻岗要加强戒备，协助当地派出所对商业街区域来往人员逐一检查登记。 登记发现人和事主的情况，及时向发现者和周围群众了解案件发生、发现经过，并做好记录。
案发时在现场人员一律不能离开，等待警方询问。 向到现场的警方汇报案情，协助破案。 事后向上级做出书面汇报。
事故的新闻发布权，由公司指定专人发布。 3）发生犯罪分子抢劫的处理
犯罪分子抢劫，是指公开使用暴力、胁迫或其他手段如打、砸、抢，强行夺取他人钱财或毁坏公共财物的犯罪行为。
迅速制止犯罪。当群众呼喊抢劫或呼救时，应协助警方抓获劫匪。如果没有警方在场，应呼叫附近秩序维护员和群众制止，抓获犯罪分子并立即报警。
如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织群众堵截和报警。如驾车逃跑者，应记下车牌号码并报警及拦车堵截。
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保护抢劫现场，劫匪留下的凶器、作案工具等不要用手触摸，不要让群众进入现场。如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，应收起交警方。
警方未勘查现场或现场勘察未完毕，当班的值班秩序维护员不能离开现场。 事主或在场群众如有受伤的，要立即送医院或向120呼救。 事后向上级做出书面汇报。
事故的新闻发布权，由公司指定专人发布。 4）停车场发生被劫事件的处理
如果是车主、司机、乘客以及车上的财物被劫，秩序维护员应以最快的速度报警并通知上级，同时记住匪徒的容貌、人数、有无武器和汽车接应，以及接应车辆牌照号码以及逃走方向。秩序维护员应采取如下措施：
通知上级并报警。 注意避免接触任何物品。 查看现场是否仍有匪徒。
照顾受伤者，并及时送伤员到医院救治。 事后向上级做出书面汇报告。
事故的新闻发布权，由公司指定专人发布。 5）常见的可疑情况及处理措施
【在商业区内长时间游荡】
处理措施：密切注意其举止，必要时可采取监视、盘问以及劝其离开等方式。 发现身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁棒等工具。
处理措施：核查其携带工具的用途，如用途不明的，约束起来并送往所在辖区派出所。 【携带物品繁多（如电视、音响等贵重物品），又无任何证明。】
处理措施：暂时将人、物扣留，待其出具可靠证明后放行。如无法出具任何证明，即送交派出所。
【在偏僻、隐蔽处清理皮包或钱包。】
处理措施：立即设法拦截，询问验证，如属盗窃、抢劫财物的，送交警方处理。 【自行车、摩托车无牌、无行驶证、无钢印、有撬损痕迹或将未开锁的自行车背走或提走。】
处理措施：暂扣留人、车，待查明后放行，反之，送警方查处。 【机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证。】 处理措施：暂扣人、物，待查明后放行，反之，送警方查处。
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【遇到秩序维护员即转身远离或逃跑的人。】
处理措施：设法阻截，用对讲机通知有关的大门岗、巡逻岗值班人员协助将其擒获。 【长时间一个人独处不离开】
处理措施：询问是否需要帮助，若非客户劝其离开，如有作案嫌疑要详细盘查。 【发现区域角落、消防栓箱内或自行车棚内等隐蔽地方藏有刀具、钳子、铁棒等工具。】处理措施：不动隐蔽的工具，采取伏击的方法，监视嫌疑人的行动，如发现作案，则将其擒获并扭送警方处理。
6、消防应急措施
1）消防中心值班室是火灾预警、联动控制、信息通讯中心，消防值班员必须要树立高度的责任感，有高度的警惕性，严肃认真地做好消防中心的值班监视工作。 2）监控中心实行二十四小时值班制度。
3）发现设备报警，必须第一时间进行确认是误报或火警，前者及时通知设备维护人员进行处理并暂时将故障区域进行屏闭，后者必须立即报告物业服务中心值班人员，并迅速拨打“119”火警电话并及时按程序启动相关消防设施。值班经理在第一时间组织当班人员和义消队员实施扑救。
4）成立消防应急小组和管理员工、秩序维护、设备维护人员组织的义务消防队员； 5）制订消防应急预案和演练方案季度组织一次方案演练； 6）配备一定的消防应急器材；
7）定期在小区内向业主进行消防知识的宣传
8）定期检查、维修保养好消防器材、设施，使消防器材、设施处于正常状态。 9）发生火灾时要严格按照火灾处理程序处理。
7、其它可能出现突发事件的应急措施
（1）醉酒滋事或精神病人闯入目标区域的处理措施。 进行劝阻或阻拦，让其离开护卫目标区域。
及时通知醉酒者和精神病人的家属或工作单位，由其领回，或采取控制和监护措施。如有危害护卫目标或危害社会安全的行为时，可将其强制送到警方部门处理。
（2）遇到不执行规定，不听劝阻的人的处理措施。
对拒不执行有关规定者，要立即规劝。对不听劝阻者，应查清姓名单位，如实记录并向上级汇报。发生纠纷时，要沉着冷静，以理服人，对特别蛮横无理者或故意捣乱者，可视情节报告警方依法处理。
（3）发生自然灾害时的处理措施。
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如事先接到预报，全体秩序维护员应在值班队长的指挥下，认真检查各项安全措施的落实情况，反复向客户宣讲注意事项，消除不安情绪。秩序维护员巡逻的频率应增加，并注意配备足够的照明与治安器材、器械，同时加强目标警戒，以防止不法分子乘乱作案。如有必要，应协助政府做好人员疏散工作。灾害发生后，应将伤病员迅速送往医院救治，并组织力量检查和消除商业区域的安全隐患。
如遇突发自然灾害，全体值班秩序维护员应服从现场职位级别最高主管的统一指挥。设法与有关部门（如警方、医院等）尽快取得联系，以求得其帮助。在救援人员来到之前，应注意关闭总电闸，总气闸。秩序维护员应设法安抚受灾群众，并组织群众开展自救，如抢救伤员、寻找幸存者、扑灭明火、防止骚乱、组织露宿等。同时，应尽量收集并合理分配食品、药品、燃料、衣物、饮用水、通讯工具等，做到长期坚持的精神和物质准备。
（4）触电时的处理措施
一旦发现有人触电，秩序维护员应马上赶到现场，关闭电源，并及时通知维修人员。注意在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人，以防自己触电。要用绝缘物把线头或人移开，并立即进行人工急救，同时通知医院马上派医生抢救或将伤员送医院急救。
（5）发生瓦斯、易燃气体泄漏时的处理措施
当收到易燃气体泄漏报告，或在值班中闻到异味、听到异响时，秩序维护员应立即通知值班队长，并尽快赶到现场查看。如气体泄漏情况属实，则应向消防队或警方报警。抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，不可开灯、风扇以及任何电器开关。必须立即打开所有门窗，关闭煤气或石油气阀。严禁在现场使用明火或吸烟。 疏散现场人员及围观人员。
如发现有受伤或不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。 将详细情况记录下来，向队长做出书面汇报。
（6）发生爆管及漏水时的处理措施
秩序维护员在日常巡逻时，应留意下水道、排水管道是否有淤泥、杂物或塑料袋，并向值班队长汇报。
如发现有爆管及漏水现象，必须立即现场查看。抵达现场后，应检查漏水的确切位置，并在力所能及的情况下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。不能制止时，应立即向值班队长汇报，并通知维修人员维修，通知保洁人员清理积水。在有关人员到达前须尽量控制现场，防止漏水范围扩散，并疏散围观群众，保持道路畅通。
8、电梯困人时的处理措施
秩序维护员一旦发现有乘客被困在电梯内，如有闭路电视，则需把镜头移至困人的电梯
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以观察电梯内的活动情况。同时指派秩序维护员到电梯门外以保持联络。
用力拍打轿箱门，让客人知晓有人正在关注、营救他。 立即通知设备维护维修人员前来解救被困者以及修理该电梯。
密切注意被困者中是否有小孩、老人、孕妇、病人，以及是否可能发生人多供氧不足情况。必要时拨打110请求帮助。
被困人员救出后，如发现伤员或不适者，将其送往医院救治。
事后向上级做出书面汇报。内容应包括事件从开始到结束的时间、被困者救出的时间、相关工作人员到达和离去的时间、事件的详细情形、伤员或不适者送往何家医院、参与处理的消防车、警车、救护车号码等。
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二00一年九月一十八日
第15篇：商业物业租赁合同
商业物业租赁合同
甲方（出租人）：
有限公司 乙方（承租人）：
甲、乙双方就贵阳市
路
号
商铺租赁事宜，协商一致，签订本合同。
第一条、甲方同意将贵阳市
路
号附
号铺位出租给乙方作为商业经营使用（以下简称商铺，其位置参见附件平面图）。
第二条、甲方租赁给乙方使用的商铺建筑面积为_ _平方米。
第三条、商铺经营商品品牌名称为：_
_，经营范围为：_
,营业时间为：按照甲方规定的统一营业时间。商铺经营的商品品牌、经营范围和经营时间为甲方向乙方出租该商铺的前提条件，乙方承诺按上述前提条件租赁该商铺，其作任何的变更均须获甲方的书面同意，若变更需经工商行政管理部门批准的，乙方还应取得该批准。
第四条、乙方承诺认可甲方或甲方委托的物业管理公司对租赁商铺的物业管理及其收费，遵守管理公司对商铺的管理制度，按时缴纳有关管理费用。
第五条、商铺的租赁期限为
年，即自
_年_ _月_ _日至_ 年_ _月_ _日止。 第六条、租金、管理费、水电费
（一）租金
1、第一年租期由_ _年_ _月_ 日起至_ _年_ _月_ _日止。 月租金为：人民币
元正。
2、第二年租期由_ _年_ _月_ _日起至_ 年_ _月_ _日止。 月租金为：人民币
元正。
3、第三年租期由_ _年_ _月__ 日起至_ _年_ _月_ _日止。 月租金为：人民币
元正。
4、第四年租期由_ _年_ _月__ 日起至_ _年_ _月_ _日止。 月租金为：人民币
元正。
4、第五年租期由_ _年_ _月__ 日起至_ _年_ _月_ _日止。 月租金为：人民币
元正。
（二）管理费、水电费
1．商铺管理费按建筑面积每月 元/平方米收取,由租赁期开始之日起计算。 2．自用水/电费按铺内水/电表行度计收，共用水电费则按商铺建筑面积分摊。
3．租金、管理费和水电费均按月结算，乙方须于每月30日前，主动到甲方指定的地点缴交下月的租金、管理费及上月水电费等费用。 4．乙方可以支票或现金支付以上费用。
第七条、商铺装修免租期：甲方同意给乙方优惠免租期为 3 个月,即由租赁期开始之日起计算。
商铺装修期：乙方保证于
年 月 日前进行装修，
年 月 日前装修完成达到经营条件，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同并没收已交付押金。
第八条、履约保证金和产品、服务质量保证金：
1．乙方在本合同签署时应向甲方支付人民币
元的履约保证金和产品、服务质量保证金 元。
2．履约保证金和水电费押金在合同期满时乙方不违反甲方各项规章制度的情况下，并结清应缴费用后，由甲方无息退还给乙方。
3．上述履约保证金不能抵扣租金、管理费和水电费，只作为履行本合同的保证金。 4.产品、服务质量保证金在合同期满6个月后，由甲方无息退还给乙方。 第九条、甲乙双方于签署合同当天，乙方总共向甲方支付人民币
元。 第十条、甲方的权利和义务：
1. 甲方拥有重新命名商场和在任何时候改变、替换或取代原有名称的权利，而无须对乙方做出任何补偿，并不因此构成本合同的终止或合同条件的改变。但甲方在行使该种权利时，应提前通知乙方。
2. 甲方有权在预先发出书面通知的情况下进入该商铺以检查乙方有否违反本合同之规定或管理规章。
3. 甲方有权以书面形式向乙方公布介绍、修改或废除任何有关使用该商铺所需要遵守的合法规章。
4. 在本合同签订后，如商铺的所有权发生变更，甲方无须提前通知乙方，商铺所有权的变更不影响本合同的履行。第十一条、乙方的权利和义务：
1. 乙方在遵守本合同条款和统一管理规章的前提下，对其承租的商铺享有充分的经营使用权。
2. 租赁期满，乙方如有意继续租赁，应于租赁期满前三个月书面向甲方提出申请，经同意后方可在同等条件下拥有优先签约权。
3. 租赁期间，为节日装饰、消防演习、人防演习、防灾检测、房屋安全检测等需要，乙方应遵从甲方或有关单位的停业安排，在此期间，甲方视实际情况减免乙方的租金和各项应缴费用。
4.乙方因经营原因，需解除合同的，必须以书面形式提前两个月通知甲方，经甲方书面回复后，乙方结清所有租金、水电费、物业管理费等，合同解除后乙方交付的定金不退还。
第十二条、甲方的责任
1.甲方应按本合同的约定交付商铺给乙方使用，并承担商铺主体结构的维修责任。
2．对公共设施，设备进行维修保养。
3．根据需要对商铺进行建筑设施和消防安全检查。
4．有偿提供电力、水力以及场内公用区域的卫生、保安服务。
5．不干扰、不干涉乙方的一切合法经营活动，但在为乙方提供有关工商、税务等部门协助服务的同时，有权检查并督促乙方改进。 6．租赁期间，甲方除不可抗力及乙方违约外，须提前解除本合同的，应事前征得乙方同意。
第十三条、乙方的责任
1．保证接受甲方及有关政府部门的统一管理，遵守有关法律、法规和管理制度。乙方应在签约后尽快按照规定办理有关工商营业执照和税务登记证等经营手续并承担全部费用。否则，甲方有权解除合同，并对乙方作违约清退，收回商铺，违约金按本合同第十六条第2款之标准计收。
2．租赁期内应当依法在工商行政管理局核准的经营范围内，合法从事经营活动。对铺内经营期间发生的失窃、人身伤害、经济纠纷等负完全责任，甲方不负任何连带责任。
3．依约按时交纳租金及其它费用，保证不改变商铺用途。
4．在租赁期内不得对租赁物业进行买卖、转让、抵押或采取其他任何侵犯租赁物业所有权或其他合法权益的行为。
5．将商铺转租、分租或者与他人互换使用或者与他人合作、联营经营应事前征得甲方书面同意。
6．需对租赁物业进行装修时，装修方案须经甲方审查书面同意后，方可施工，不得擅自改变商铺的使用结构。
7．租赁期内或期满后，不得将所装修的固定附着物，如地板、墙、顶部装饰等拆除。租赁期满或因乙方原因导致本合同提前解除的，该固定装修无偿归甲方所有。 8．因使用不当或者人为造成商铺损坏的，应负责修复或者承担相应的维修费用。
9．为保护消费者的合法权益，乙方自愿委托甲方作为其在承租商铺内的商品销售或服务质量保证的监控、调解人。在经营期间发生消费者投诉，乙方必须配合甲方调解处理。 10．乙方租赁商铺的消防安全责任由乙方负责并承担一切责任。
第十六条、租赁期满或合同解除，乙方应在本合同终止的当天内将商铺腾空，并将商铺大门等所有锁匙及商铺内的固定装置等设备在完好无缺（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离场通知书。乙方不得损坏、拆除、携离在租赁期内商铺添附的一切装修、固定设备设施和物件。若乙方逾期不搬迁，甲方有权从己解除关系的租赁物业内将乙方的物品搬出，且有权要求乙方承担和赔偿因此产生的相关费用。乙方30日内不领取搬出的物品，视为放弃，甲方有权处置。（乙方签字盖章确认）
第十七条、租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁物业，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁物业因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用。本合同可提前解除，互不承担违约责任。甲方须将所有保证金及预付租金无息退还乙方。 第十八条、违约责任
1．乙方逾期交付月租金、管理费和水电费，每逾期壹日，由甲方按应缴金额的千分之五收取违约金，直至乙方缴清所有欠费。逾期超过三十日的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权益。
2、在合同期内乙方延迟交付租金累计超出三次（含三次）以上, 甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还。甲方同意继续履行合同的，甲方有权从乙方第三次延迟交付租金的当月起计算至合同结束,在乙方应交付的租金基础上加收50%的租金附加。 3．租赁期内任何一方未征得另一方而单方解除合同的（不可抗力及本合同第十七条除外），另一方有权按剩余租赁期租金和管理费的百分之二十收取违约金。
4．租赁期满，甲乙双方未续订合同的，乙方逾期不交出商铺，甲乙有权要求乙方除限期迁出和补交占用期间租金和管理费外，还有权按占用期间月租和管理费总额的百分之五十收取违约金。
第十九条、违约金赔偿金应在确定责任后十日内付清。否则，每逾期壹日，由守约一方按应缴金额的千分之五向违约方收取违约金。
第二十条、有下列情形发生的，甲方可以解除本合同。
1. 乙方在《交付使用及进场装修通知》规定的交付期限内未办理交付使用手续的。2. 乙方不按租赁条件使用商铺，包括不按规定时间开业、擅自停业连续三天及擅自改变经营商品品牌名称或经营范围等。 3. 乙方未办理手续擅自撤场。
4. 乙方擅自将承租铺位的使用权全部或部分直接或间接转租、分租、赠予或舍弃交予他人经营。
5. 乙方违反商铺统一的物业管理公约、营业制度、消防制度或国家有关法律法规，经劝告仍不改正。
6. 乙方欠缴租金及其他费用达三十天。
7. 乙方在商铺内非法存放易燃、易爆、有毒、有放射性等危险物品。8. 乙方不按商铺的使用性质使用商铺，致使商铺受到损害的。
第二十一条、本合同如有未尽事宜，须经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 第二十二条、因履行本合同及其组成部分产生的争议，双方应友好协商解决，协商不成，由甲方住所地人民法院管辖。
第二十三条、凡涉及双方权利、义务和事宜，双方应以书面形式通知。合同中所列甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起五天内书面通知对方。如不通知，则按原通讯地址发出的通知为有效送达的通知。
第二十四条、本合同经双方代表签章之日起生效。
第二十五条、本合同一式贰份，具有同等效力。甲、乙双方各执一份。
第二十六条、本合同于
年 月 日在
签署。
甲方(出租方)：
有限公司
乙方（承租方）： （公章）
（签名或公章） 签约代表：
法人代表（签约代表）：
（身份证号码）：
公司（身份证）地址：
联系电话：
联系电话：
第16篇：商业物业消防责任书
安全消防责任书
为了加强消防工作，保护业主生命、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》和安庆市有关消防规定，特制订本规定，望各使用人和商户积极支持，互相配合，共同遵守。
一、xxxx消防安全由公司保安部负责协调，公司全体人员都是义务消防员。
二、各单位和个人按使用楼房实行防火责任制，并由各单位领导或业主担任防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。
三、各使用人与业主应指定义务消防员。具体职责如下：
1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。
2、经常检查防火安全工作，特别是库房、商品门面房的安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。
3、管理消防器材设备，特别是对室内消防栓、手提灭火器等要定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态。楼梯、通道要时刻保持畅通。
4、物管部负责管理好消防栓与水泵接合器，定期检查，保持良好状态。
5、保安部负责管理好视频监控中心，实行24小时监控。
6、业主与保安部要定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
四、每间商铺必须配备一个4公斤以上干粉灭火器。
五、楼梯走道、出口必须保持畅通无阻，任何人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆和堆放物品。
六、市场内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在市场内燃放烟花、爆竹。
七、建筑物内烟头及火柴余烬要随时熄灭。
八、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。
九、各使用人进行室内装修时，必须向物业公司提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器电路时，必须向物业公司提出申请，经批准后由本部工程人员施工，严禁乱接临时用电线路。装修采用阻燃材料。若要使用易燃或可燃材料，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。
十、需要进行烧焊等动火作业的，应向保安部提出申请。经批准后，在消防
管理员的监护下，持有明火操作证的人员方可作业。
十一、夜间市场内严禁施工，特别是动用明火。
十二、发现火警，应立即告知物管部或拔火警电话119，如火情较大，迅速离开工作场所，从楼梯下去；如火情较小，立即用手提灭火器灭火。
1、根据市场消防管理暂行规定，有下列情形之一的，视情况处以罚款，并可处以行政处罚：
①占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；
②封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；
③乱拉、乱接电器线路的；
④擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的；
2、有下列情形之一的，责令停业，并视情况处以惩罚：
①未办理申报手续即进行室内装修的；
②室内装修所用材料不符合防火要求及未进行防火处理的；
③未办理申报审批手续即进行动火作业的；
④烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的；
十三、擅自改变消防措施功能的，或不按消防管理人员发给《火险隐患整改通知书》内要求进行整改的，责令停业整改，处防火责任人罚款，行政拘留，由此而导致事
故的，依法追究刑事责任。
十四、各使用人必须服从消防机关和保安人员有关防火方面的管理，对刁难、辱骂或暴力等手段妨碍消防监督人员工作的有关人员，根据情况，或处罚款，或行政拘留，直至依法追究刑事责任。
十五、使用人如对市场消防管理有意见、建议等，可到市场物业管理行政部门投诉。十
六、本责任书一式两份，双方各执一份。
商户（签字）物业公司代表（签字）
____年___月___日_____年___月___日
第17篇：商业物业装修管理规定
商业广场装修管理规定
装修申报登记：装修申请须商户亲自到管理处申报登记(商户未能到现场的须有亲笔签名的委托书,并附本人身份证复印件),填写《商铺装修申请表》,如实申报装修项目、施工人数、开工时间和竣工时间等内容。
商业广场装修管理规定
一、总则
1、为规范商铺装修、加强商铺装修管理,根据《中华人民共和国建筑法》、
建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》及有关法律、法规的
规定,制定本管理规定。
2、本规定所称商铺装修是指业主、租户为改善商业经营环境,对使用的商
铺进行修饰处理的建筑活动;本规定所称租户是指承租人或其他使用人、
承租人和其他使用人对房屋进行装修,应经房屋所有权人书面授权。
二、装修单位从业资格
1、从事商铺装修者,应具备下列条件:有办理工商注册登记,具备装修装饰
行业资质。
三、装修申报登记
1、装修申请须商户亲自到管理处申报登记(商户未能到现场的须有亲笔签
名的委托书,并附本人身份证复印件),填写《商铺装修申请表》如实申报装
修项目、施工人数、开工时间和竣工时间等内容。
2、申报装修时,装修单位须带齐公司营业执照及资质等级证书复印件,并
加盖公司公章。
3、提供装修设计图纸(装修平面图、天花平面图、立面图、大门装修图、
电源照明插座平面图、电气系统图、弱电系统图、空调位置图等)。
四、装修审批
1、装修资料提供符合条件者,管理处将在三个工作日内予以审批。
2、批准后,装修单位须办理以下进场施工手续:
▲领取、签署有关文件;
▲按规定交纳装修保证金及其它相关费用;
▲办理装修施工许可证;
▲办理施工人员出入证.
五、装修施工注意事项
装修范围
(一)房屋结构
1、商铺装修不得改变或损坏原有房屋的结构、外貌及公共设施、配套设施
的使用功能。
2、允许对商铺楼地面、内墙面、天花进行表面装修,商铺楼地面原水泥层不
得凿除,禁止使用超过15毫米以上的大理石、花岗岩等超重装修材料装饰地
面或内墙面,禁止用水泥、红砖在铺内砌墙或加厚楼板。
3、禁止擅自拆移住宅建筑的任何梁、柱、承重墙、外墙(墙体、门窗、空调
孔)及设有暗敷专业管线的内隔墙(有插座、开关、控制器件的墙面必有管线),
不得在楼板地面开槽安装水管,不得在楼面板上钻孔洞,或重击楼板。
4、禁止在楼板、屋面板、梁、柱等钢筋混凝土结构件上打洞穿管。
5、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符
合《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)的要求,保证建筑物外
观统一。 (二)门窗及公共走道
1、业主装修时不得以重力碰撞玻璃门或震动铝合金窗户,以免引起门及窗塞缝
开裂或脱落,造成安全及其它因素影响,未经管理公司许可,严禁换改已安装的 玻璃门、扩大门洞以及在铺位门外侧包边。
2、不得在商铺门外的公共场所走道上私设电灯及铺设地砖,不得在公共通道铺 设与原施工装饰色彩有反差的或妨碍公众通道的材料设施,不得在公共通道 设置任何影响公共安全或可能影响他人的物件(如反光镜、雕塑、神龛)。
3、不得在商场外墙安装任何遮光帘、花架、天线、旗杆、旗帜、灯饰、或其
他任何伸出物,不可在外墙拆、堵任何门窗。
4、未经管理处同意,不得改变空调的风管,冷凝水管排放点、空调其他附带设
施。 (三)智能设施及管线
1、禁止更改室内外的供电、供水、有线电视、智能化管线、智能化系统所属
设备的安装位置(包括配电箱、各类传感器)。
2、严禁私自拆卸或敲击专用电子设备,如报警系统等。
3、严禁更换超出原设计开关的容量进行更换室内总开关。 (四)空调安装
1、空调应严格按照原设计中预留的位置安装,空调预留位置旁留有供空调出水
用的下水管,请业主安装空调时一定把空调出水管装进预留的下水管里,禁止 安装空调雨篷。若使用自装空调的业主,必须把室内排水管与室外排水管一并 接入空调排水主管道。如原设计采用中央空调,未经管理处同意,不得私自加
装其他制冷装置。
2、未经管理处同意,不得改变空调的风管,冷凝水管排放点、空调其他附带设 施。
(五)招牌、广告
商场内部商铺需做招牌广告,须书面向管理处提出申请,并提供广告内容及平面图或效果图,经管理处批准后方可设立。
装修施工管理
1、在装修时,应严格按照国家有关物业装修管理规定进行装修。
2、装修施工单位所聘用的装修工人若在施工过程中发生意外,一切责任均由装 修施工单位承担。
3、装修施工单位因施工所造成公共地方设施、他人人身财物之损毁或伤害, 由装修施工单位负责赔偿。
4、装修施工人员在广场内须按要求配戴出入卡;施工人员须与出入卡铺号相对 应,不得窜铺施工作业。
5、商铺装修施工,必须遵守安全操作规程,保证作业人员及周围业主、商户生 命和财产的安全,装修施工作业应遵守消防法规定,室内进行木料加工或电工 作业时必须按每40平方米(建筑面积)配一只4公斤或二只2公斤ABC干粉
灭火器(不足40平方按40平方计算);如确需使用天那水、汽油等易燃易爆物 品辅助装修的,当天使用当天清离,不得在室内储放。装修需动火时必须先到
理处办理动火申请,经批准后方可动火。
6、装修垃圾必须袋装化,并按照物业管理单位指定的位置、方式和时间进行堆 放、清运;对于乱堆放、乱弃装修垃圾的,物业管理单位有权责令限期清理,不
及时清理的,由物业管理单位代为清理,费
管用由装修者或业主、商户承担。
7、装卸、运送物料、淤泥、废料、垃圾等,必须事先通知管理处,并按照管理 处指定的路线、时间进行。
8、厨、厕的防水工程及水、电布线工程,均须在回填隐蔽前进行检测验收,以 确保装修质量。
9、所有吊顶天花必须使用轻钢或铝质龙骨及石膏板,若需木质天花或其他装饰 木板必须贴防火板,或刷防火漆,均应经过管理公司鉴定认可,并且天花应预留 不小于450㎜×450㎜的检修口若干。
10、店铺内增设间隔的,不得影响消防设施的使用,间隔体顶部与天花板的距离 不得低于300㎜。
11、隐蔽电线必须套线管或其他阻燃线管。
12、使用装修材料必须是合格的正规产品,严禁使用其他伪劣产品。
13、商铺装修者应在申报的期限内完成装修,装修工程完工后,经物业管理单位 检查,如有违章装修或出现渗、漏、堵、损坏等情况,按责任照价赔偿,赔偿费
用从装修保证金中扣除,如无违章装修行为,在装修验收合格一个月后退还全 部装修保证金。
14、装修中使用电梯应严格遵照《装修期间电梯管理规定》,在运输大批量的 装修材料前应通知管理处,安排电梯在合理的时段
坏电梯的行为,将视情节轻重做出修运行。对使用不当或人为损 复、赔偿等处理。
15、装修工接电、接水,必须要由具备专业资质的技术人员按技术操作规程进 行驳接,不得私自在外驳接临时用电、用水。
16、装修期间,严禁动用明火或使用易燃易爆物品,如氧焊、煤气瓶等,如施工确 实需要,须报管理处审批,并采取防范措施后方可使用。
17、施工时间内,必须关好门窗,避免高空坠物和噪音、粉尘扰民、每日完工后, 应关好室内水源及电源以免发生意外。
18、施工期间不得拆除地漏网盖和向地漏、坐厕内倾倒混凝土、砂石、瓦砾、胶膜密封良好。
19、根据餐饮商铺情况,需安装水龙头或其他用水时,必须在装修时预埋好给、排水管道而且必须做防水处理。
20、各楼层每平方米的负载重量不得超过300公斤。易燃废弃物品(油漆、天那水)等杂物,地漏一定要用
21、任何时候不得在施工现场煮食、吸烟;非火警不得在消防栓内取水使用。
22、管理处工作人员有权随时进入任何一间装修房进行工作检查,装修公司必 须给予配合。
23、严禁自行通知收购人员到商铺内处理废料,应在规定的时间内自行清理出 商铺。
24、所有土建及大型的金属结构需改动并涉及外立面的,须由管理处审批,合格 后方可施工。
25、装修用料应符合消防要求并做好防白蚁处理。
26、施工中不得改动商场的中央系统和消防设备。
27、商铺的用电量确实需要超出基本用电量的,应在装修申请时一并向管理处 申请,经管理处批准后方可实施,相关费用均由业户承担;因增容造成商场总开 关,计量电表需要更换、改动的,发生的费用均由承租人承担。
开放式铺位装修要求
1.普通柜台高度不得超过1.4米,地面全部铺设地砖。
2.化妆品区域铺位眉头高度从商场通道水平面向上2.5米至2.8米处,宽30厘 米。
3.化妆品区域铺位与相邻铺位间50厘米以内只能装修地面,地面以上必须留 作通道,不得进行安装及摆放柜台。
4.开放式铺位必须设立形象柜,且长宽、直径不得超过1.5米,高度不得超过2.8 米。
六、装修验收
1、竣工验收的基本条件: (1)所有装修工程全部完工; (2)所有施工人员全部退场; (3)场地内外所有装修余泥及垃圾清理完毕; (4)无损坏公共设备、无违章装修、无遗留装修物料于公共地方。
2、装修工程完毕后,商户和装修公司负责人须到管理处申请竣工验收,管理处
进行验收。
3、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。
4、若工程未能通过竣工验收,商户需要在指定期限内改正,再行复验,直至合 格。 将在接到验收申请后预约到现场与装修公司负责人
5、装修预验收合格后,经一个月使用可申请第二次验收,经装修审批处复验确 定工程无明显质量问题,凭收据到管理处办理装修保证金退款手续。
七、违章装修处理
管理处对违反本规定者,可视情节轻重,作如下处理:
1、责令停工;
2、责令恢复原状;
3、责令赔偿经济损失;
4、责令暂扣工具或施工出入证;
5、停水、停电以制止违章装修行为;
6、诉诸法律。
八、本规定最终解释权归同泰鼎承物业有限公司。
第18篇：上海开发区商业物业管理办法
上海开发区商业物业管理办法 第一章 总则
第一条为了加强上海开发区商业物业的管理，增加企业经营性收入，确保企业资产的保值、增值，同时为承租方创造优质、安全、和谐的经营环境，方便小区业户生活，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关规定，结合本片区物业管理工作特点，特制定本办法。 第二条本办法所称的商业物业，指正式投入使用的各类经营性房屋、场地及其配套设施设备和相关场所。含门面、库房、地下车库、地上车位、建筑物外墙等。
本办法所称商业物业管理，指上海开发区按照专业化管理模式，对各类经营性房屋、场地及其配套设施设备的招租、承租、环境卫生、绿化、治安、消防、交通、秩序等进行维护、修缮、整治等管理和其他与之相关的服务活动。
第三条上海开发区归口对新城小区商业物业实施管理工作。日常具体事务由中心所属的物业管理公司负责组织实施。
第四条上海开发区商业物业管理以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业户、商户”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场内可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。 第五条新城小区内商业用房、场地的产权属上海开发区，受法律保护，不得侵犯。 第六条新城小区内商业用房、场地的公共配套设施，承租商户有合理使用的权利和维护义务。 第二章管理机构职责及权限
第七条 上海开发区是新城小区内商业物业唯一具有物业管理专业化服务资格的企业，其职责范围及权限为：
1、制（修）订商业物业管理办法，并对管理办法进行解释；
2、对商业物业进行整体规划，划分商业物业的经营范围；
3、制定商业用房、场地的租金、物业管理费收费标准；
4、对商业用房、场地租凭合同审查、登记、备案管理；
5、对商业用房、场地租赁合同履行情况进行监督检查；
6、对商业用房、场地物业服务质量进行监督检查。第八条职责划分
负责门面、房屋、场地等的对外招租、出租工作，按程序将出租房屋、场地的地理位置、安全状况、治安状况、出租价格等信息报中心有关部门、上级管理部门审查；根据审查意见，签订出租合同；负责出租房屋、场地在出租使用过程中的装修、安全、物业管理，并跟踪监督检查合同内容执行情况。
质量安全环保科负责根据报审资料，对拟出租的房屋、场地的安全状况进行现场检查评估，提出是否出租的意见；负责出租房屋安全协议的审定，对存在安全隐患不能出租的房屋、场地，提出安全整改意见；负责对已出租房屋、场地的安全状况进行定期或不定期检查。 计划财务资产科负责出租房屋、场地的资产管理；对出租房屋、场地的价格进行测算，按周期下发房屋、场地的租赁价格并监督执行；负责对安全协议和出租合同进行审查，加盖“合同专用章”；负责对房屋、场地租赁费用的账务指导、监督与处理。
物业管理科负责对出租房屋、场地的出租情况、装修过程、合同履行进行监督检查；参与安全协议和出租合同的审查。
纪检监察科参与房屋、场地招租过程的监督管理。
综治办负责对已出租房屋、场地的治安状况进行定期或不定期检查。 第九条 商业物业管理从业人员向业户提供优质服务，切实履行以下职责：
1、自觉学习物业管理法规制度，刻苦钻研业务技能，为业户提供优质高效服务；
2、深入践行“方便业户、文明服务，您的满意、我的追求”的服务宗旨，持续改进工作作风和方法；
3、切实履行服务质量承诺制、首问责任制、全员责任制和业户回访制，努力提高承租方满意度；
4、服务过程中，严格监督安全操作规程和工作标准的执行，自觉维护出租方、承租方的合法权益。
第三章承租方的权力与义务 第十条承租方有下列权力
1、按照国家标准规范和合同规定正常使用租赁物；
2、享受出租方合同范围内提供的环境卫生、绿化、治安、消防、交通、秩序等有偿服务；
3、合同期满后，在同等条件下享有续租优先权。第十一条承租方的权力和义务
1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，必须征得出租方书面同意，费用由承租方承担。不得在公共场地内摆摊设点和私自搭设建（构）筑物；
2、承租方使用该房屋应保持周围环境整洁，做好防火防盗工作；
3、因使用不当或其它人为原因造成房屋或设备损坏的，承租方负责赔偿或给予修复；
4、承租方应按照水电气相关规定做好设施的维护和费用缴纳工作，并有义务对出租方正常的房屋维修、场地检查和维修予以协助；
5、承租方应在租赁期届满时把租赁物交还给出租方。期满承租方不再续租，在征得出租方同意的条件下，其装修装饰的物资、材料可自行自费拆除。如需继续承租上述租赁物，应提前一个月与出租方协商，出租方在同等条件下给予承租方优先租赁权，双方另行签订协议。 第四章 招租与承租
第十二条商业物业的招租，由物业管理公司具体负责。招租方式为竞租和议租。
租赁物存在三个或以上潜在租赁对象时，采用竞租方式，在符合使用目的、经营范围下，以合理高价者作为承租方。
对一些大型旗舰店、品牌店以及租赁物潜在租赁对象不足三个时，可采用议租方式，具体实施单位根据承租的使用目的、经营项目等进行商谈，签订租赁合同。
第十三条承租的房屋、场地必须符合中心对商业物业的整体规划。不得用于经营易燃易爆、油漆、化工油品、有毒有害物品；不得用于经营房屋本身不具备安全性能的营业场所；以及其他国家政策法律规定禁止经营的项目。
第五章商业房屋、场地及公共配套设施的维修和管理
第十四条 为维护片区商业房屋、场地及公共设施使用安全，中心物业管理公司归口房屋、场地及公共配套设施设备的维修和管理，并履行以下职责：
1、受理业户报修并组织实施，及时对维修服务质量进行回访；
2、建立商业房屋、场地及公共配套设施（特别是重点部位）的巡检制度和档案资料，发现问题及时予以整改；
3、负责对商业房屋的公共部分（如外墙面、楼梯间）的维修，其费用从房屋租金中支出；
4、负责商业房屋外的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地等公用设施设备的日常维修养护，费用从房屋租金中支出；
5、建立维修档案，组织完损等级评价，提报年度养护维修计划。
第十五条任何单位或个人不得随意动迁、拆改商业房屋、场地所有公共配套设施。
第十六条 承租方应合理使用建筑房屋、场地及房屋公共配套设施，有责任保护建筑房屋、场地的完整和使用的安全。严禁以下行为：
1、擅自改变房屋、场地及公共配套设施的结构、用途和外貌；
2、擅自堆放有损房屋、场地及公共安全的危险物品；
3、利用房屋、场地及公共配套设施，从事危害他人合法权益和其它非法活动。第六章房屋装饰、装修管理
第十七条承租方需要对租赁房屋进行装饰、装修，必须事先将装饰装修方案报请物业管理公司批准后，方可实施。
第十八条 在装饰、装修人员进场前，必须到物业管理公司登记，并按工程规模向物业管理公司交纳房屋装修保证金。保证金的收取按元/m2。
第十九条 在房屋装饰、装修过程中，应严格遵守中华人民共和国建设部《建筑装饰装修管理规定》和中心物业管理的相关规定。为确保商业房屋的装饰、装修行为的规范、合法，特作如下规定：
1、严禁擅自在砖砌体墙上扩大门窗洞口面积、削弱钢筋、砼圈（过）梁和构造柱或使其改变受力性质；
2、严禁擅自改变非承重墙的位置；
3、严禁粘贴不符合楼地面承重标准的装饰材料，加大其负荷；
4、严禁在楼板底，剪力墙上凿槽打孔，不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物，削弱梁、柱有效截面；
5、现浇钢筋混凝土板式楼面，原设计未考虑隔墙的，不得增加隔墙；
6、铝合金、塑钢门窗玻璃安装须保持格调一致；
7、不得擅自改变厨房、卫生间的上、下水竖管、地漏、便坑位置；
8、严禁在底层框架砖房的抗震墙上破墙开洞；
9、不得擅自改变原有门洞的设计，不得妨碍楼梯通行和消防；
10、装饰、装修使用易燃材料或可燃材料须经消防机关批准或进行防火处理；
11、装饰、装修中用于生意固置物制作安装，如招牌、灯箱等，必须符合出租方统一要求；
12、不准在街道上拌和混凝土，不准将建筑垃圾倒入垃圾桶。装饰、装修垃圾、废弃物应按指定的位置和时间进行堆放、清运。施工完毕后，必须对所经道路、场地进行清理；
13、装饰、装修不得损坏绿化带，不得影响他人工作和生活；
14、装饰、装修施工期限，每天施工时间以与物业管理公司的约定时间为准。第七章环境秩序、绿化卫生管理
第二十条 为了给承租方创造正常的经营秩序和怡人经营环境。中心生活物业管理公司归口对商业区域秩序和环境实施管理，并履行下列职责：
1、加强商业区绿化建设和养护，不断地提高绿地景观效应；
2、建立和完善一整套行之有效的环卫量化管理运作流程，不留清洁卫生“死角”，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品，及时清除道路积水，定期疏通公共雨、污水管道、井；
3、做好除“四害”工作。坚持经常巡查所管理区域的卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的行为；
4、实行保安24小时巡视；
5、负责在涉及人身安全处，设置明显标志并制订具体防范措施；
6、负责制定商业区内的火警事故、治安事件以及其它突发事件应急处置预案，事发时及时报告有关主管部门，并积极协助有关部门采取相应措施；
7、对违法行为，积极协助当地公安机关等部门配合进行处理；
8、在商业区内配备消防器材，并定期检查。
第二十一条承租方有维护、保护经营秩序和环境的义务，禁止破坏秩序和有损环境的行为。为此，必须遵守下列规定。
1、不准践踏、占用绿化草地（或利用绿化带私耕私种），攀摘花木；
2、不准在绿化树木上拉绳晾晒、悬挂物品；
3、不准攀、涂园林艺术雕塑；
4、不准随地吐痰，乱丢烟头、纸屑、果皮、饮料罐（瓶）、垃圾等；
6、不准在公用的楼梯间、天台、平台等处堆放杂物；
7、严禁在打架斗殴、聚众闹事，违者对其主要责任人给予批评教育，造成严重影响和后果的，依据有关法律法规移送派出所处理；
8、严禁聚众赌博或从事其他违法活动，一经发现对当事人依照有关规定移交当地派出所处理；
9、消防设施、消防器材，严禁损坏、圈占、埋压、擅自改变消防设施和器材的使用性能；严禁将消防设施、器材挪作它用；
10、严禁乱涂、乱写、乱画、乱贴。严禁未经物业公司批准，擅自设置户外广告、标语、横幅、广告标示牌；
11、严禁在人行道、楼道口、房前屋后等公共区域乱堆、乱放物料、车辆、炉灶、桌椅、标牌、花盆等杂物；
12、未经批准，不能使用高音喇叭；
13、严禁饲养家禽、家畜；
14、严禁在入口处及人行道或道路两侧摆摊设点、堆放物料、搭建临时建筑物、构筑物；不准占道堆放货物、聚众打牌、打麻将； 第八章水电气管理
第二十二条 根据江油市鸿飞集团水气管理规定和江油市供电局用电管理规定，商业用水、气、电由鸿飞集团、市供电局直接管理到户，双方的权力与义务和具体管理，依照其管理办法和合同执行。不属于江油市鸿飞集团、市供电局管理区域的商业物业，水电气管理按《上海开发区水电气管理办法》执行 第九章服务费用
第二十三条为保证商业用房及其配套设施设备的管理、维修、养护工作能正常开展，中心按规定向受益人收取以下费用。
1、商业用房租凭费、场地租赁费；
2、物业管理费，电视收视费；
3、特约服务的服务费（房屋及配套设施自费段的维修费，临时占道使用费等）；
第二十四条租赁价格确定原则。
1、每年11月由计划财务资产科牵头，会同出租管理单位、纪检监察科、安全环保质量科、物业管理科对涉及拟出租房产的周边区域进行出租价格的市场调研。
2、由计划财务资产科根据市场调研情况，形成市场调查报告，并根据市场询价情况按拟出租房屋、门面、场地明细提出中心次年的建议出租价格，报中心领导办公会审批后执行。
3、对采取竞租方式招租的租凭价格不得低于建议出租价格。
4、对采取议租方式招租的租赁价格原则上不得低于建议出租价格。如因特殊情况，实际出租价格低于建议出租价格，对于特殊情况下的出租价格需报中心审批后方能出租。
5、拟出租房屋、门面、场地建议价格明细以计划财务资产科下达的文件为准。第二十五条物业管理费、电视收视费、特约服务费按中心制定的收费标准执行。 第十章 附则
第二十六条 本办法解释权属上海开发区。
第19篇：商业项目物业服务协议
物业服务协议
甲方： 法定代表人： 住所： 邮编： 联系电话：
乙方： 法定代表人： 住所： 邮编： 联系电话：
鉴于，甲方与乙方于年月日签订了《租赁合同》（以下简称“主合同”），甲方将坐落于_________省_________市_________区__________________________号的___________第_____层第_________号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。现乙方委托甲方为该商铺所在的物业项目提供物业管理服务。并约定，为进一步明确甲方与乙方物业管理服务权利义务，甲方应与乙方签订如下物业服务协议。
根据《物业管理条例》及相关法律法规的规定，甲乙双方订立本协议。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
该商铺座落于区/县路号楼宇的，商铺名称为，商铺编号为，套内建筑面积为。
第二章 服务内容与质量
第二条 物业服务事项
在该商铺所在物业项目服务区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容： 2.1 基本服务事项
2.1.1 物业共用部位的维修养护；
2.1.2 物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同； 2.1.3 物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务； 2.1.4 公共绿化的养护服务；
1
2.1.5 车辆停放管理服务；
2.1.6 公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理； 2.1.7 装饰装修管理服务； 2.1.8 物业档案资料管理； 2.1.9 其他常规物业服务事项。 2.2 特约性服务事项
甲方对乙方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应当签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。
第三条 物业服务质量标准
甲方提供的物业管理服务质量应达到国家质量标准。
第三章 服务期限
第四条 物业服务期限 本协议期限自年月日至年月日。
第四章 服务费用
第五条 物业服务收费标准
物业服务费用按该商铺的套内建筑面积计算，人民币每月每平方米（建筑面积）元（RMB
/月/平方米）。
第六条 物业服务费用的交纳
物业服务费用采取“先付后用”的方式，由乙方自该商铺交付之日起按季度直接向甲方缴纳。即：每三个完整自然月支付一次，每三个自然月为一个支付周期。除首期及末期物业服务费外，乙方应于每个支付周期的上一个月的首15日前支付下一个支付周期的物业服务费。
租赁期限内，首期物业服务费指自该商铺交付之日起至第一个支付周期内的物业服务费。物业使用人（承租人）应于该商铺交付时向甲方支付首期物业服务费；末期物业服务费指租赁期限届满前最后一个完整的支付周期开始之日至租赁期限届满期间的物业服务费。物业使用人（承租人）应于支付最后一个支付周期的租金时支付末期物业服务费。
乙方逾期交纳物业服务费的，甲方从逾期之日起按应缴费用每日千分之五加收滞纳金。 第七条 能源费用
7.1 能源费是指乙方因使用水、电、煤气、天然气、采暖（如有）等而需支付的费用，具体包括但不限于水费、电费、煤气费、天然气费、采暖费（如有）等。其他费用是指乙方为该商铺经营管理所需承担的费用，如通讯费、网络费（如有）等。
7.2 水、电费自该商铺交付之日起算，费用标准结合政府相关规定及实际情况制定。乙方应按照水费元/吨，电费元/度的标准向甲方支付。
2
7.3 燃气、天然气费用的计算标准按照政府相关规定制定，乙方直接向供应部门支付。 7.4 采暖费（如有）的计算标准按照政府相关规定制定，乙方直接向甲方支付。
7.5 如乙方在空调等能源正常供应时间外需延时使用，应缴纳延时使用费，乙方应与甲方协商另行确定费用标准。
7.6 通讯费、网络费（如有）的计算标准按照政府相关规定制定，乙方在相关部门发出的缴费通知后，按照约定标准直接向相关部门支付。
7.7 如能源费收取标准调整，乙方应按照调整后的标准支付。 第八条 装修管理费用
乙方应按照装修管理相关规定在办理相关进场手续并向甲方交纳装修期间的管理费用。如乙方装修期间未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，也未给相邻住户或任何第三人造成任何损失，甲方应当在完工后日内将装修保证金全额退还乙方。
第五章 双方的权利和义务
第九条 乙方的权利和义务
9.1 有权要求甲方按合同约定提供物业服务；
9.2 检查监督甲方管理工作的实施及制度的执行情况，并有权要求甲方限期进行整改； 9.3 监督甲方履行本合同，对甲方提供的物业服务有建议、督促的权利； 9.4 遵守甲方制定的物业管理规章制度；
9.5 根据本合同的约定按时缴纳物业服务费、特约服务费（如有）、能源费等各项费用； 9.6 对甲方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合； 9.7 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。 第十条 甲方的权利和义务
10.1 按照本协议约定内容及标准，保质保量提供各项物业服务；
10.2 如乙方在办理入住前需进场查勘商铺情况，甲方应予陪同，并应尽配合义务；
10.3 向乙方书面告知物业使用的有关规定，当乙方装修其单元物业区域时，书面告知有关限制条件，并负责监督。对乙方违反管理规约、装修管理规定和用户手册等的行为进行处理；
10.4 对乙方违反相关物业管理规定以及国家法律、法规、规章的行为及时进行提醒、监管和纠正，必要时提请有关部门处理；
10.5 当乙方不按规定缴纳物业服务费时，负责催讨或以民事诉讼方式收缴。
第六章 违约责任
第十一条 乙方违反本协议的约定，导致甲方的管理服务无法达到本协议约定的服务内容和质量标准的，由乙方按照协议约定或协商赔偿相关利益人的损失。
第十二条 乙方迟延缴纳物业服务费，应当按照【千分之五每日】的标准向甲方支付违约金。乙方延
3
迟交纳物业服务费及本协议约定的所有费用，达到主合同约定的解约条件的，甲方有权解除主合同及本协议。
第十三条 关责任。
第十四条 服务费用。
第七章 其他事项
第十五条 保密条款 甲方不得违反本协议的约定擅自超标准收取物业服务费，否则甲方应返还超额部分的物业甲方的管理服务达不到本协议约定的服务内容和质量标准给乙方造成损失的，应当承担相甲乙双方从对方处获得的商业机密和需保密的信息资料，均不得泄露给第三方，但是法律有相反规定或者应司法、行政等政府部门要求披露的除外。
乙方与甲方另行签订保密协议的，应以保密协议的约定为准。 第十六条 16.1 不可抗力
不可抗力的定义
“不可抗力”系指所有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是在协议生效之日后发生的并使任何一方无法全部或部分履行本协议的事件。这些事件应包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、国内外运输的中断、政府或公共机构的行为、流行性传染病、国内*、罢工或任何不能预见、不能避免和无法控制的事件。
16.2 不可抗力的后果
（1）如果发生了不可抗力事件，受到该事件影响的一方的义务应在不可抗力引起的迟延期间中止履行，且履行该义务的期限应相应延长。
（2）声称遭受不可抗力的一方应立即书面通知另一方，并且应在其后15天内提供不可抗力发生的充分证据以及不可抗力的预计持续时间。声称遭受不可抗力的一方还应尽其一切合理的努力来终止或应对不可抗力。
（3）在发生不可抗力时，双方应立即协商以寻求合理的解决方案并且应尽一切合理的努力来减少该不可抗力造成的影响。双方均不承担任何赔偿责任。
第八章 通知与送达
第十七条 除非另有约定，本协议任何一方向对方发出的任何通知或联络，均应以专人递送并签署送达回执方式或公证邮寄送达方式进行，并应向本条约定的联系地址及联系人发出。
第十八条 采用专人送达方式的，自接收一方签署送达回执之日起视为送达；采用邮寄送达时，自邮寄发出之日起第五日视为送达。
双方联系方式如下： 乙方： 联系地址： 电话：
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传真： 邮编： 联系人：
甲方： 联系地址： 电话： 传真： 邮编：
第九章 争议解决
第十九条 本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 2 种方式处理：
1、向人民法院提起诉讼；
2、向项目所在地人民法院提起诉讼。
第十章 其他
第二十条 本协议的附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。
第二十一条 本协议未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议存在冲突的，以本协议为准。
第二十二条 本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份，自双方代表于本协议签字并加盖公章（自然人为签字）后生效。
甲方（签章）：乙方（签章）： 法定代表人：法定代表人： 年月日年月日
第20篇：开卷考试商业物业复习材料
商业物业复习材料
1．房屋租金的类型有；成本租金、商品租金和市场租金
2．物业租赁按方式分：定期租赁、延期租赁、意愿租赁、强制租赁。物业租赁按房屋所有权性质可以分为：公房租赁和私房租赁。在商业物业和工业物业的租赁中广泛采用净租金。。
按照会所所处的位置划分，把会所分为城市会所和乡村会所。
3．写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租。写字楼物业
指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。商务楼是商品经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。按照不同的角度，商务楼可以分为如下的不同类型：
（1）按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型。 （2）按商务楼的功能，可分为单纯型、商住型和综合型。
（3）按大楼现代化的程度，可分为智能化大楼和非智能化大楼。
（4）按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素，可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。
4．物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 5．商业物业：美国的罗伯特· C ·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，“例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。
6、酒店物业
酒店一词是从英文Hotel译过来的，Hotel来自法文，原意是小旅馆，我国的称谓在古代为馆驿、客栈、驿站等。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合性产品与服务，从而获得利润的经济单位。酒店从古代简陋的小客栈发展到今天的“小社会”、“小城市”，完全反应了人类的经济和生活的发展变化，反应了人们的消费要求。因此，我们认为，酒店的类别是为了人们的各种不同的旅游消费需要而出现的。人们的旅游动机无非有两大类，即公务和娱乐，而在酒店的类别中，也总是以这两者来区分的。目前，酒店的类别主要有以下几种：
1）商业性酒店
为满足商务旅游人士而设计的。因此，它一般是地处商业城区，交通方便，设备齐全。
2）度假酒店
一般都处于交通方便的风景名胜区，它的客人主要是度假、娱乐、休息的客人，因此，要有适合休息和娱乐的环境设备。 3）长住型酒店
主要对象为适合长期居住酒店的客人，设有为家庭提供的豪华和中等级别的完整房间，也有为单身男女提供的单间，一般都提供服务员和送餐服务。 4）汽车酒店
主要为长途驾车和乘车的旅客提供住宿、餐饮的酒店，一般建在城市的平民区或公路旁，规模小，层次低。
除此之外，国外还有会议酒店、赌场酒店等。 酒店物业经营管理模式：业主自己经营管理的模式、租赁经营管理模式、委托经营管理式、联号经营。 7．商业物业的含义
商业物业是以经营为目的，为公众提供商品、服务（包括商务活动服务、购物活动服务和娱乐活动服务等）设施和场地的场所。 8．房屋租赁合同
租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确双方权利义务关系的协议。
9、公共商业楼宇
是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。 明确租赁双方权利义务关系的协议。
10、物业管理：
物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务
11、写字楼的类型
( 一 ) 按建筑面积的大小分
(1) 小型写字楼，一般为 1 万平方米以下。
(2) 中型写字楼，一般为 1 万至 3 万平方米。
(3) 大型写字楼，一般为 3 万平方米以上。 ( 二 ) 按写字楼功能分
(1) 单纯型写字楼，就是基本上只有办公一种功能，没有其他功能 ( 如展示厅、餐饮等 ) 。
(2) 商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿。这又有两种形式，一种是办公室内有套间可以住宿，如上海启华大厦；另一种是楼的一部分是办公，另一部分是住宿，如北京国际大厦。
(3) 综合型写字楼，就是以办公为主，同时又有其他多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅等。现在许多新建的写字楼还设有舞厅、健身房等。上海瑞金大厦、广州世贸大厦都属于这种类型。 ( 三 ) 按大楼现代化程度分
(1) 非智能型写字楼，即传统的、不具备自动化功能的写字楼。
(2) 智能型写字楼，是具有高度自动化功能的办公大楼。根据建设部 2000 年 7 月颁布的《智能建筑设计标准》，智能建筑应兼备建筑设备自动化系统 (BAS) ，通信网络系统 (CNS) ，办公自动系统 (OAS) 。随着科技快速发展，写字楼自动化程度也不断提高，许多新建的写字楼已实现了停车管理自动化系统、安全
（四）按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼 （1）、甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业 管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。
（2）、乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 （3）、丙级写字楼：物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。
写字楼的基本管理
（1） 工程设备管理 （2） 保安管理 （3） 清洁绿化管理
清洁是写字楼的面孔，设备是写字楼的心脏，保安是写字楼的卫士。 写字楼的特点？ 1），写字楼多建于城市中心的繁华地段。 2），建筑规模大，各类公司机构集中。 3），建筑、设备现代先进。 4），功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、生活系统。 5），使用时间集中，人员流动性大。 6），经营管理的要求高、时效性强。
12、商场物业的管理具有智能化程度高、安全防范消防工作量大、财务纠纷和矛盾多等特点。商场物业的类型从建筑结构上分为：敞开式的市场和广场型两种。
13、按照经营的性质，商业物业可以分为：写字楼物业、商业场所物业、会所物业、停车场物业以及其他商务物业。
14、商业物业管理的模式包括；自建自管、自营与专业物业管理相结合、委托经营模式。
15、选择物业管理企业的指标通常有：是否另业主满意、专业服务水平、管理服务收费标准。、
16、会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。社会会所经营经营策略的种类包括：生产导向策略、市场导向策略、顾客导向策略、机会导向策略
17商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。
18、批发商业物业房产的类型从建筑结构上分：露天敞开型、室内敞开型、封闭式、综合型的物流中心。批发商业物业的设备管理内容包括：作好设备的选购工作、加强设备使用过程的控制、建立健全和严格执行设备管理制度。批发商业物业房产类型从批发商品的类型划分为消费品批发市场、生产资料批发市场。
19、购物中心的建筑特征有：商业空间步行化、公共空间社会化、商业空间室内化。购物中心的管理模式包括：发商自行管理、国外的管理机构参与合作管理、专业的物业管理公司进行市场管理、主要承租者进行经营同时展开管理。
20、公共商业楼宇的特殊管理包括：商业形象的宣传推广、承租商的选配。
22、按照物业的分类，把物业划分为居住物业、产业物业、工业物业和特殊用途物业。
23、目前，国内尚未有划分商业物业的明确标准，有人在划分“经营性物业”时，把工业厂房与仓库也包括在内，也有人在划分“收益性物业”时，把用于出租的公寓也包括其中。当然，从“经营性物业”或“收益性物业”的概念来看，这种划分并无不妥，但如果把这些分类套用于商业物业就显然不当。
因为，工业厂房与仓库明显应属于工业物业，而出租的公寓，无论从不动产管理的惯例或租户性质，都应属于居住物业。因此，划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即：
1 ）经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或—定期限的使用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。 2 ）公众性。该类物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服务，因而，原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制定了准入“门槛”，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是“消费门槛”，凡具有这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进入。
3）服务性。 该类物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。
24、会议展览物业的管理服务内容包括展前准备、计划分配、标识导向的制作和布置、布展装修管理、货运车辆管理、展物现场巡视和跟踪服务、提供咨询及其他服务、展品管理。
会展物业的类型有单一展览功能的会展物业、酒店为主的会展物业、综合性的会展物业。
25、物业设备的选择应考虑的要素：适应性、安全可靠性、方便性、节能性、环保性、经济性、独具特色。
26、停车场的类型包括车库、露天停车场、道路临时停车场。
27、承租客商在公共楼宇的不同作用。根据承租客商向公共楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户。
28、请思考政府办公楼，工业厂商，工业大厦，储运库是否属于商业物业，为什么？
作为商业物业，必须同时具备服务性、公众性和经营性三种属性，也可以说，这就是划分商业物业的标准，只具备其中一个或两个属性的物业，则不能认为属于商业物业。政府机构的办公楼，虽然也具备服务性和公众性，但不具备经营性，因此，在国外都是把它们划为“特殊物业”或“其他物业”；一般的工业厂房与工业大厦，只具备经营性而不具备公众性和服务性；至于储运仓库，则具备了经营性和服务性，但缺乏公众性，因为允许其出入的仅是物流而非人流。
29、写字楼物业管理与服务的要求？ 1）、科学化、制度化、规范化、高起点2）、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案3）、加强消防管理，做好防火工作 4）、重视清洁管理5）、强化设备管理设施的维修保养6）、设立服务中心，完善配套服务7）、加强沟通协调，不断改进工作
30、批发商业用房产物业的特点? 1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善
3）交通位置和车场配套要求高
4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求：由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。
31、商业物业的特点是什么 1）、需要良好的商业气氛：商业物业的经营就是要吸引顾客，所以，讲究良好的区位和交通条件，包括便捷的公共交通和足够的停车场，利用集聚效应，成行成市的布局来扩大消费半径，利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。 2）、追求设施的先进性： 只有良好的、舒适的、高档次的先进设施，才能保证业主的物业出租率及租客的营业收入。很多有名的酒店、商业大厦，虽然历史悠久，但仍长盛不衰，除了其良好的商业信誉外其重要的原因之一就是不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租客和顾客。 3）、有很高的租赁比例：很多商业物业的投资者，当物业建成后，全部或部分用于出租给其它人进行经营活动，以收取租金作为投资回报，如办公物业，出租率会远高于自用率。有些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地，但也只有部分属自用，其余均出租给其他机构，如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝大厦等均是如此，至于购物中心、批发市场等很多都是出租铺位或摊位。 4）、以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点：以出租为主的商业物业中，房屋建筑物及其设备设施的价值是不能库存的，若当天租不出去，就失去当天的价值和费用回收补偿的机会。如商务楼的房间数是固定的，即使这个月的出租率达到100%，也无法挽回上一个月空置所造成的损失。而且不论物业的出租情况如何，其物业的管理服务支出的固定成本，一般不会因物业的空置而有太大的变化，如管理处的人员数量、公共照明、电梯服务等，都不会因租客的减少而消减。
32、批发商业用物业房产的类型
（1） 从建筑结构上来分
① 露天敞开型 ② 室内敞开型 ③ 封闭型
④ 综合型的物流中心 （2） 从批发商品的类型划分 ① 消费品批发市场 ② 生产资料批发市场
33、批发商业用房产物业的特点
1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善
3）交通位置和车场配套要求高
4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求
5）由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。
34、商场物业的产权性质
商场物业的产权性质大致可分三种形式： (1)临时转移产权型。 在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。 (2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。
(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。
总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。
35、公共商业楼宇的管理内容？ 1）、一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理(2)安全保卫管理。(3)消防管理（4)设备管理(5)清洁卫生及车辆管理 2）、特殊管理
(1)商业形象的宣传推广。(2)承租客商的选配。
34、简述物业租赁管理的程序？ 1）、通过广告捕捉潜在租户 2）、租户资格的审查 3）、租约条款谈判 4）、缔约技巧 5）、核查物业 6）、提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系 7）、收缴租金 8）、续签租约
36、会议展览物业的管理服务内容？ 1）、展前准备 2）、计划分配 3）、标识、导向的制作与布置 4）、布展装修管理 5）、货运车辆管理 6）、展物现场巡视与跟踪服务 7）、提供咨询及其他服务 8）、展品管理
37、商业物业的设备特点
1 ) 投资额大 2) 技术先进 3 ) 种类多，数量大 4)维持费用高 5 ) 更新周期短
38、物业租赁过程中缔约技巧
在租约正式签约前，许多租户都会发生迟疑，如都会停下来思考这样一些问题：这是否是一个正确的决策？并会反复问自己：要租赁的物业是否是所出的价位上最好的？妥协条款是否符合我的需要？是否可以再等等再说？面对租户的迟疑，物业管理者的缔约技巧是： 1）.单刀直入式
单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间？”，“您还有什么不满意的吗？”
2）.总结式：总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。
38、结合实际谈谈商业物业管理中治安保卫工作的特点？ 1） ．综合性强，管理难度大
某些商业物业，如写字楼、综合楼、酒店等，不但楼层高、建筑面积大，而且进出口多，物业区内的公司多，餐厅、歌舞厅、游乐场、咖啡厅等娱乐、餐饮场所也较多，造成区内流量大、人员复杂，所有这些都给制定和落实安全措施带来一定的困难。同时，有些物业内众多的单位又有各自的管理部门，物业管理企业不可能干预过多，只能和有关单位密切合作，才能较好地完成治安保卫任务。 2） ．服务性强
从本质讲，物业管理的治安保卫就是一种服务，即提供保安服务，为保障物业内的人身和财产安全而服务。作为保安人员，要树立“服务第
一、用户至上”的思想，既要有公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。 3） ．法律规范严格，处理个案要小心谨慎
法律就是为了维持公共秩序而制定的，商业物业多属公众场所，自然也有一个遵守和维护公共秩序的问题，我国的基本法律，如《民法》、《刑法》等，以及《中华人民共和国治安处罚条例》等行政法规及各地的地方性法规，都对各种各样的“违法”、“违约”行为的构成要件作了明确的界定，对执法的权限、民事诉讼和追究法律责任等程序作出了规定。因此，在商业物业中，对安全保卫所遇到的个案处置，都必须有高度的法制意识，明确作为物业管理企业保安部门的职责范围，是协助公安部门做好治安防范。对出现的突发事件个案，必须严格按法律规定处理。否则，稍有不慎，就失去法律的保护，使自己从“原告”变成“被告”。广州“屈臣氏”超级商场就曾两次怀疑顾客盗窃商店物品，保安员对顾客搜身，结果顾客提出民事诉讼，商场被法院裁定要负“民事侵权责任”。
39、为什么说公共楼宇管理过程中分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式进行管理效果较好？ 答：分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根本不服从管理。 因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。
40、请问这家物业公司应寻找怎样的潜在租户？应从哪些方面去了解租户情况？
一、1）通过广告捕捉潜在租户
2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户 3）引导参观捕捉潜在租户 4）建立租售中心捕捉潜在租户
5）根据本题的实际对潜在租户的寻找，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找
二、1）.通过让潜在租户登记了解租户的基本信息
2） 审查潜在租户的身份证明：核对居住或商业物业租赁者的身份证明
3）.查看租赁经历：物业管理者为不冒险，就会了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。一般地说，以往总是拖延或不按期付款的租户多数还是不会改变的，而以往总是稳定地按期付款的租户则总会保证信用。 4）.对租户的资信状况进行调查
