工业地产工作总结范文
推荐第1篇：工业地产招商
实施工业地产招商也需抓大放小
工业园招商成功与否无疑直接影响着园区的生存。工业地产招商应建立在市场调查的基础上，针对细分客户，制定符合客户需求的软硬件条件，并以适当的政策优惠促成合作。
在当前的经济形式下，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，必将是一个复杂多变和漫长的过程，逐步将影响到以实体经济为主的中国，尤其是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。
招商而来的企业不仅要让他们赢得短期收益，更要有可持续发展的空间，让投资获利空间远远超过风险成本。这一切都须建立在良好的策划前提下，首要是确立目标才能有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，考察目标是否得到了实现。
在制定园区的定位策略上，应考虑园区已发展至何种阶段，从其发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的路径演变，这其中存在一些差异，涉及地理位置、物流、配套等多方面的因素，但园区最重要的功能是帮助企业解除后顾之忧。
在定位招商对象的工作上，注重引进并培育龙头企业发挥集群效应，抱团经营，资源共享。同时注重集结产业链的上下游。对于中小企业自然会因此而聚集过来，这是一种“抓大放小”的策略，同样也可以运用在宣传方式上。
在这个广告无孔不入的年代，如何增加曝光度，建立美誉度和知名度，无疑最为便捷的就是网络途径，选择专业度高、受众面广、影响力强的媒体，才能一招制胜。中工招商网作为工业地产行业门户网站，致力服务于全球投资商来华投资咨询，并提供项目调研、定位、策划，客户对接、洽谈、签约直至投产一体化服务。为工业地产招商提供一站式服务，同时也是专业人士进行工业地产交易、产业研究、信息交流的首选平台。
推荐第2篇：1、工业地产
工业地产
第一章 概述
一、含义
指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
二、发展
《2013-2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。
以上海市为例，2010年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率高达1.65%。工业地产行业保持了良好的发展势头。
首先是国内房地产企业进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计，目前，大约有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。前瞻网分析认为，投资主体热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。
三、分类
重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
四、特性
投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。
五、策划
工业地产策划是对工业园区或仓储物流、厂房进行前期考察立项，园区规划、建设、招商推广、进驻后物业管理的统筹。
工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划覆盖我国西南地区、珠三角地区以及长三角地区的多个工业重地。
工业地产策划，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管理咨询服务。
第二章 开发模式
一、工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
二、工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
三、主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
四、综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
五、私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持
续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。
第三章 盈利模式
一、主要以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
二、进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。
三、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式
工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
第四章 国内发展
一、我国工业地产的兴起
国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；
国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政
策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。
二、我国工业地产的发展现状
1、我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。
地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展
工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。
2、作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题
①“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”
②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”
③贪大求洋，面子工程
④资金供应链不完善，融资成瓶颈。
三、工业地产的发展趋势
1、发展趋势的影响因素
①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；
②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；
③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；
④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，
投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
2、中国工业地产未来发展趋势
①政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。 ②国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。
③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。
第五章 商业模式
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
第六章 招商法则
1、营商：从筹划、管理、建设角度构建项目招商资本
2、诱商：设置诱因，诱惑商家
3、引商：以造势、喧势的方式经营注意力
4、链商：打通产业链的上下游，链接更广泛的商家
5、聚商：以近交的方式，一次性网罗目标商家
6、洽商：情感招商，攻心为上
7、招商：制定招商政策，深度诱惑商家
8、选商：选择符合定位与业态的商家
推荐第3篇：工业地产营销年终工作总结
敬请关注：工业地产营销个人年终工作总结，希望从中有所启发——
一、工作进展情况回顾
任何工作都离不开人的主体元素。于是首先就从学会做人，踏实工作做起；其次是掌握国家和开发区宏观政策，企业本身内部环境和企业投资环境，比如开发区优惠政策、政府总体规划、行业发展动态和城市建设发展动态等；还有微观环境和园区竞争情况；再次是饮水思源，摸索有效的营销推广方案，经常思考这样的问题：怎样花最少的钱达到最好的宣传效果?通过什么样的方式才能找到准客户现阶段工业城项目还存在什么问题，应该先从哪方面入手解决营销难的问题：
年 月—年 月的主要工作：
1、配合完成中秋晚会
2、协助完成汽配展活动
3、完成网络推广工作
4、积极配合公关活动
5、完成工业城招商的内部协调和调研，帮助完善招商基础资料
6、配合同事完成其他工作内容
7、推陈出新,不断完善营销思路,制定营销策略
8、完成临时性交代的任务
二、基本工作情况和做法
(一)不怕困难，建立把项目策划好的信心。
认真分析新形势新情况，正视新挑战，沉着应对，及时调整工作策略。一是认真学习北京工业地产宏观环境和 的相关政策和规划，提高对它的理解和认识，以积极的姿态迎接困难，树立信心，始终保持旺盛的工作精神，千方百计挖潜营销思路。二是注重市场信息的收集和鉴别、分析能力，应对竞争对手的营销策略和市场推广策略，以之来调整我们的营销战略和策略；三是积极争取领导的支持和帮助，在制定营销策略和市场推广方案的时候，由于各自存在思维差别，肯定会出现意见不一致的情况，但对出现的问题和遇到的难题，会认真“把脉、会诊”，及时调整方式方法。虽然我离完成公司期望指标和自己计划的目标还存在差距，但在目前严峻困难的形势下，我认为所付出的努力和艰辛一定不会白费。
(二)从细分市场找到目标客户。
力求按照不同的特征来进行市场细分，市场细分有三条好处，一个是获得消费者高度的忠诚度，一个是保护适当利润，一个是容易获得成功。比如追求相似利益的企业、具有相同行业特性的企业、相同国度的企业等等。
虽然园区在设计研发的时候就进行了市场的细分，但是这种细分往往相对是粗线条的，因此在具体实施销售的时候有必要进行更为明确的目标市场细分，根据产品推广的不同阶段，针对更加明确的目标客户，使用合适的营销策略和方式。
(三)与世俱进，转变策划观念和思维模式。
工业地产作为客观存在的比较特殊的产品，其营销思路和推广方法也会与其他产品有所差别，尤其是民用地产，它的特点是以感性诉求为主。而工业地产的特点是从理性诉求的角度进行宣传策划。工业厂房的需求量及其目标客户群的隐蔽性和分散性，就决定了它的宣传模式必须创新和媒体选择更具针对性。所以转变策划观念和思维模式是势在必行，把联东工业园打造成为具有全国前沿性和战略性的工业地产的典范。
(四)提升自身专业素养和工作技能，提高工作效率。
在常规工作的基础上，注重自身专业素养、沟通技能与工作能力的提升。自我抓基础、抓内功，一是抓实效工作，不断提高自我工作素质，使自己成为策划的行家里手；二是注重自我工作作风的培养及业务能力的提高，着力提高工作效能。
三、存在的问题
目前在营销和宣传等方面存在的问题：
(1)信息网络还不够健全，信息量和信息来源渠道还不够多。
(2)招商方式创新不够，仍以传统的为主，面对面接触居多，招商效率低；
(3)招商面还不够宽泛，信息含金量偏低。
(4)已建的厂房结构比较单一，缺乏个性化，不能切合市场企业多样化厂房需求的实际。
(6)给客户承诺的配套设施跟不上，工程不能同时完工。
(7)与北京 园区，横向纵向的比较，在价格上没有优势，价格相对偏高，尤其是销售价格。
(8)厂房的设计合理性和园区的规划不是市场需求的最佳体现
(9)工业城的定位缺乏远瞻性和市场引导性,内部招商组织结构建立的不科学，宣传推广的力度比较小。
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五、工作中的体会与思考
通过我两个月对工业地产营销的认识和实践，主要有以下几条体会和思考：
1、领导对营销的重视程度及其思想观念是营销策略的制定和营销思路能否成功施行的决定因素。
一是领导对部门或个人的重视，使得个人能力增强，获得更多的资源和协助，对营销方案的真正实施也有帮助，甚至可能扭转乾坤。
二是战略重点的定位重视，比如说领导对工业城的主体思路，对投入产出比的概念的认识，要建立品牌就得加大投入，不断创新，连贯实施。实践证明，领导对指导性工作重视了，认识到位、支撑到位了，有机构，有人手，有支撑，有管理，有推动，事情就会办的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的阶段，则只能走下坡路。
2、优化组织结构，畅通内部信息沟通渠道，明确责任，提高工作效率的是前提。
提高工作效率的关键是明确个人工作职责，部门分工明确，发挥个人专长，完善组织架构，组织结构扁平化，保障信息沟通无障碍，事事有人做，人人有人管。
3、加快工业园的软硬件环境，完善营销制度，提高营销推广实施力度，加强公关是当务之急。
基于工业城要打造成知名的工业地产项目，提高工业城的核心竞争力是当务之急，也就对园区硬环境基础设施、厂房建筑档次、工业园规划档次等和软环境物业服务、物业管理、园区文化建设等方面提出更高要求。通过创新观念、盘活思路制定出有效科学的营销战略和营销策略，同时加强公关以辅助作用。
两个月来，我所取得的每一个进展，都是行政中心各位同事关心支持的结果，我还存在着许多不足，所能看到的成果不大，实现目标的距离还比较远，希望通过总结学习，不断提升自己，按照 年既定的目标前进，做好每一件事。
编辑：xiexiebang
推荐第4篇：工业地产项目策划个人工作总结
文章标题：工业地产项目策划个人工作总结
拚搏、摸索、奋进的两个月多月已经过去，两个多月来，由从事市场一线的工作到研究市场进行项目营销策划,是从感性认识上升到理性认识层面的阶段，不断思索创新，感觉收获颇多。同时我带着兴奋、肩负责任度过了繁忙而又充实的两个多月！短短两个月，这是我人生转换的过程，是我职业方向发生改变的过程，是我成长的过程，从此有了对联东国际工业城经营理念、营销环境以及其使命更加了解；在赵总的全心帮助和大力支持下，我对工业地产项目策划由生疏到熟悉、从热爱到愿意为之付出的心路历程，同时我也深感责任重大。回顾总结两个月的工作，主要感受、心得，思路等其他几个方面总结如下：
2005年10月—12月工作总结
按照自己制定的工作思路及各阶段性工作目标，实出重点，讲究实效，勤思考，并通过努力，千方百计，不折不挠地开展工作，逐步推进工业城项目，提高其知名度。但从总体来说，是在摸索上升的阶段。
一、工作进展情况回顾
第一次接触工业地产项目策划，对它的营销推广是一个陌生的、模糊的概念，经历了初期放水养鱼，摸着石头过河的艰苦探索后[范文搜网-http://www.daodoc.com找文章，到范文搜网]，初步明确了它的性质和方向。但任何工作都离不开人的主体元素。于是首先就从学会做人，踏实工作做起；其次是掌握国家和开发区宏观政策，企业本身内部环境和企业投资环境，比如开发区优惠政策、北京市政府总体规划、行业发展动态和城市建设发展动态等；还有微观环境和园区竞争情况；再次是饮水思源，摸索有效的营销推广方案，经常思考这样的问题：怎样花最少的钱达到最好的宣传效果？通过什么样的方式才能找到准客户？现阶段工业城项目还存在什么问题，应该先从哪方面入手解决营销难的问题？
2005年10月—2005年12月的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚会
2、协助完成汽配展活动
3、完成网络推广工作
4、积极配合公关活动
5、完成工业城招商的内部协调和调研，帮助完善招商基础资料
6、配合同事完成其他工作内容
7、推陈出新,不断完善营销思路,制定营销策略
8、完成临时性交代的任务
二、基本工作情况和做法
（一）不怕困难，建立把项目策划好的信心。
认真分析新形势新情况，正视新挑战，沉着应对，及时调整工作策略。一是认真学习北京工业地产宏观环境和北京市的相关政策和规划，提高对它的理解和认识，以积极的姿态迎接困难，树立信心，始终保持旺盛的工作精神，千方百计挖潜营销思路。二是注重市场信息的收集和鉴别、分析能力，应对竞争对手的营销策略和市场推广策略，以之来调整我们的营销战略和策略；三是积极争取领导的支持和帮助，在制定营销策略和市场推广方案的时候，由于各自存在思维差别，肯定会出现意见不一致的情况，但对出现的问题和遇到的难题，会认真“把脉、会诊”，及时调整方式方法。虽然我离完成公司期望指标和自己计划的目标还存在差距，但在目前严峻困难的形势下，我认为所付出的努力和艰辛一定不会白费。
（二）从细分市场找到目标客户
力求按照不同的特征来进行市场细分，市场细分有三条好处，一个是获得消费者高度的忠诚度，一个是保护适当利润，一个是容易获得成功。比如追求相似利益的企业、具有相同行业特性的企业、相同国度的企业等等。
虽然园区在设计研发的时候就进行了市场的细分，但是这种细分往往相对是粗线条的，因此在具体实施销售的时候有必要进行更为明确的目标市场细分，根据产品推广的不同阶段，针对更加明确的目标客户，使用合适的营销策略和方式。
（三）与世俱进，转变策划观念和思维模式。
工业地产作为客观存在的比较特殊的产品，其营销思路和推广方法也会与其他产品有所差别，尤其是民用地产，它的特点是以感性诉求为主。而工业地产的特点是从理性诉求的角度进行宣传策划。工业厂房的需求量及其目标客户群的隐蔽性和分散性，就决定了它的宣传模式必须创新和媒体选择更具针对性。所以转变策划观念和思维模式是势在必行，把联东工业园打造成为具有全国前沿性和战略性的工业地产的典范。
（四）提升自身专业素养和工作技能，提高工作效率在常规工作的基础上，注重自身专业素养、沟通技能与工作能力的提升。自我抓基础、抓内功，一是抓实效工作，不断提高自我工作素质，使自己成为策划的行家里手；二是注重自我工作作风的培养及业务能力的提高，着力提高工作效能。
三、存在的问题
目前在营销和宣传等方面存在的问题：（1）信息网络
推荐第5篇：北京工业地产调查报告
动荡不安的2010年悄然过去，新一年的大幕拉开，纵观全球房地产业进入低迷期，欧洲成了重灾区，我国也受到了冲击，在工业地产方面，根据中国工业地产服务联盟数据显示，由于受国家土地政策限制，北京2010上半年工业用地宗地数环比与成交面积环比均出现了大面积的下滑，而成交情况却呈现出大的升幅，2010年5月份，工业用地成交量较之全年平均水平增长83.7%，成交面积比09年平均水平大增113.7%，作为产业地产一线品牌的联东U谷•北京项目更是迎来了今年的热销狂潮，仅2010年一季度的销售量便超越2009年半年的销售量，2010年6月份的单体项目租售量更接近三万平米。在低供给、高需求的市场状况下，工业地产快速发展。
2010年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的召开，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业投资欲在中国跃跃欲试。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，实体经济当中，CPI同比由负转正，油价再次出现飙升、房价调控、股市铁荡起伏、经济因素的“不安题材”强势涌动，几乎任何得“风吹草动”，都将直接影响市场变化。
一直处于热门话题中国地产行业也开始出现了内部变动，住宅市场正在遭遇调控的影响、商业地产借势住宅市场的冷当迅速崛起，但是由于信贷条件严格、经营、产权等问题纠纷不断商业地产也开始面临政策调控，而作为中国地产的另一极——产业地产开始呈现快速发展之势，已经在中国地产行业发挥着越来越重要的地位。
2010年上半年，北京产业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。呈现出强劲的发展势头，开发区土地情况日益活跃，成交量成倍增加，而产业园区、工业园区内产业占地占据了市场主导地位，主要呈现以下几个特点：
一、土地市场整体平稳发展，并未出现大起大落现象，相较于住宅市场、商业市场稳定；
二、产业市场土地成交量与成交金额较2009年有所上升，与
五、六月份的住宅市场零成交成反比，尤其6月份的工业市场土地宗数成交量占据总宗地数的84.1%。
三、产业市场物业成交面积创新高，2010年上半年的租售总面积已超过30万平米，相当于2008年全年的租售面积和。
四、销售情况好于预期，住宅市场的调控令很多中小企业开始重视企业自身的发展，实体经济的促进也使得越来越多的企业加入到产业园区中来，去年的销售冠军联东U谷继续领跑，以13.8万平米的销售量高居产业地产榜首地位。
五、开发区对产业市场异常重视，十三个区域规划获批、产业结构优化升级政策等都很大程度上推动了产业地产的发展。
六、大兴开发区凭借其优越的土地资源成为产业用地的第一大区域，大兴开发区区空间开阔，占北京市平原面积的六分之一，有着广阔的土地资源优势，同时行政资源、社会管理、公共服务等资源优势明显，伴随着“城南行动计划”“一轴一带多园区”等规划，大型产业发展格局正在全面扩大。
2010年1月到6月，半年时间内，产业地产发展快速，产业用地共65宗地，占总宗地数的67%，较之去年全年水平增加45.8%，全球经济危机的出现，令众多国家开始认识到实体经济的重要性，产业地产作为实体经济的主体，也表现出越来越重要的地位。
从总成交面积来看，2010年上半年的总体成交面积为4783814.93平米，较2009年所有上涨，表明2010年产业地产市场总体走势良好。
从总体成交金额来看，2010年上半年产业用地的总体成交金额较之09年半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。
从产业用地总体成交均价来看，2010年上半年的成交均价较09年出现了大幅度的增长，如今的产业用地楼面均价达到：661.325203元/平米。
从成交面积大小上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的三分之一；其次为通州、平谷区，从成交金额来看，房山区成为成交价格最高的区域，其次为昌平区、顺义区。
2010年，北京产业园区供应量总和为594925平米，通州区的供应量为304700平米，占据了总供应
量的近50%，顺义、亦庄、大兴次之。
产业物业租售情况
2010年租售量总量为30万平米，其中2010年北京上半年产业园区租赁的总量是在108400平米左右，租赁价格以海淀区高居榜首位置，位于海淀区的永丰产业基地和亦庄的汇龙森以2元/天.平米的租赁单价成为市场最贵，而其他区域则比较平均，平均租价均在1.3-1.4元/天.平米，全市平均租价略有上扬。
销售总量为19万平米，从成交面积来看通州区成为了成交的首要区域，占据了总体销售量的63%，而该区域的功臣则要归功于金桥产业基地内的联东U谷，该项目的销售量已经连续两年一直处于京城销售量的榜首之位。
2010年上半年的市场销售成交价格较去年比较，有所上浮，上升幅度达到了10.17%，一方面今年的产业地产市场受到了前所未有的关注，企业对于郊区办公的需求增加；两一方面，产业园区的规模发展得到了越来越多企业的认同。以联东U谷为例，联东U谷在一举拿下2009年的销售冠军之后，业绩继续领跑北京产业市场，2010年联东U谷不仅在规模上更加的成熟，品牌的知名度也越发受到消费者的青睐，今年上半年的售价也出现了涨幅情况，去年独栋的销售单价在6500元/平米，而今年的独栋销售单价已经达到7300元/平米。
我国正处于从农业向工业化、城市化的变革，农民的的城市化，不仅会带动住宅建设的大幅度的需求，工业地产也会需求量大增，土地购置的需求、土地租赁、厂房的需求、物流的增加等等，这对于工业地产是个不小的考验，也是发展的最好时机，据我们调查，北京市2010年求购厂房的信息就有61605条，求购厂房的总数61150平方米；土地求购总计1559条，土地求租总计7373条，求租厂房9035000平方米；求租库房的总面积4603510平方米；求购库房的总面积2650平方米等等。
从上述情况，可以看出，工业地产目前的现状已经与北京经济息息相关，城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大，在新的一年里，在“十二，五”的开头年里，我国的经济会继续稳步增长，相信北京在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务
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工业地产开发商简介
财富控股集团 财富控股集团是爱尔兰最大最成功的房地产公司之一。由约翰 〃 罗南和理查德 〃 巴罗特于1989年创建于都柏林,财富控股是崛起的都柏林房地产市场的排头兵，在发现和利用房地产发展趋势方面一直占有先机。目前集团旗下控制的房地产组合的价值超过48亿欧元。除爱尔兰市场外，财富控股还涉足包括英国、俄罗斯、欧洲大陆和中国在内的国际市场。
财富控股集团控制着 66.7% 的房地产市场。REO在爱尔兰和英国拥有广泛的有特色、有价值房产的投资组合。REO的投资与开发投资组合包括房产市场（包括办公楼、零售、工业和住宅）所有主要版块中的土地、房产开发与投资。
近年来，集团已经进一步开拓海外市场，特别重视俄罗斯、中国和欧洲大陆的新兴市场。在 2005 年，集团在上海设立了办事处，便于管理其在中国日益增多的开发与投资机会。财富控股中国公司现在在中国已经拥有一个由70多位全职专业人士组成的团队。为了使财富控股能在中国充分利用其作为有影响力的西方开发商的优势，并为西方股东提供一个难得的向尚处于萌芽状态的中国房产市场展示自己的机会 ，公司成立了China Real Estate Opportunities（“ CREO ”），CREO于2007年7月在伦敦AIM市场上市，现已成功筹集了£2.59亿。
联系人： 集团总部
电 话： +86 21 6282 500
广州珠江实业集团
广州珠江实业集团有限公司成立于1979年6月，是以住宅产业开发、建筑工程总承包、物业经营、旅游酒店为核心业务，以建筑设计、工程监理、建筑装修、酒店物业管理、中介咨询为关联业务的国有大型企业集团。在地产及建筑工程业界以历史久远、业绩彪炳、信誉卓著、实力雄厚而享有盛名。
联系人： 集团总部—转负责人
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惠州市中金地产实业发展有限公司
中金公司创建于2004年，是一家专业从事工业地产的集团化企业，本着“促地方发展、助客商发财”为宗旨，以“诚信、务实、创新、高效、共赢”为经营理念，致力于搭建一个国际性的工业地产商业交易平台，为政府、开发区、园区、国内外客商提供全方位的营销推广、招商策划、代理招商、投资代理、土地开发等工业地产招商综合服务。发展至今，凭借公司雄厚的实力与优良的企业文化，依托所拥有的强势媒体资源和专业招商团队，在中国工业地产领域脱颖而出成为一匹黑马，在市场中纵横驰骋，取得了一个又一个辉煌的战绩，同时也赢得政府、开发区、园区、国内外客商广泛的赞誉，积极推动着中国产业地产稳健发展，中金公司全体同仁雄心万丈、壮志凌云的鸿鹄之志，将引领我们继续保持不断进取、不懈追求的优秀品质，为搭建一个国际性的工业地产商业交易平台而孜孜不倦的奋斗，从而实现“融汇全球经济、搭建产业桥梁、推动工业进步、携手共建辉煌”的宏伟目标。
联系人： 孙经理
电 话： 0752-3381189
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上海金桥（集团）有限公司
上海金桥（集团）有限公司成立于1990年，是承担国家级开发区上海金桥出口加工区开发建设任务的大型国有企业，主要负责开发区27.38平方公里范围内的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。
集团根据浦东开发开放的战略目标，以开发区建设为根本任务，努力把金桥开发区建成国内一流、世界水平的开发区，取得了令人瞩目的成就。截至2005年底，已累计开发土地近24平方公里，基础设施达到“九通一平”的一流标准；金桥开发区累计引进项目658个，吸引中外投资146.7亿美元，构筑了以电子信息、汽车制造及零部件、现代家电与办公设备、生物医药与食品加工为主导产业的上海规模最大的先进制造业基地。2005年，金桥开发区工业总产值达到1320亿元。近年来，集团加快生产性服务业的发展，精心打造生产性服务业集聚区，引进了一大批研发设计和总部经济项目，形成了金桥“二次开发”的新亮点。
集团在推进开发区建设的同时，十分注重自身的经营发展，坚持房产开发为主业，在开发区内建设了总量超过100万平方米的工业厂房和研发办公楼，规划开发了上海最适宜境外人士居住的现代化社区??“碧云国际社区”，并建设了一批高水准的教育、医疗、购物、餐饮、体育、休闲、娱乐等配套设施。
目前，集团资产规模超过70亿元，具有房地产开发一级资质，拥有全资、控股和参
资企业50余家。“十一五”期间，金桥集团将以“二次开发，再造金桥”为目标，到2010年，金桥开发区工业总产值达到2650亿元，生产性服务业产值达到530亿元，集团经营业绩和管理水平再上一个台阶，努力使金桥集团在浦东新一轮开发中取得更快更好的发展。
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电 话： 021-50301818
星月集团上海投资有限公司
星月集团上海投资有限公司（以下简称“星月投资”）是中国民营企业500强——星月集团的战略核心企业。星月集团始创于1989年，横跨浙江、江苏、上海“两省一市”，总部设立于浙江省中部、享有“中国五金之都”美称的永康市，现涉足动力、车业、门业、工具、太阳能、IT、房地产、化工、金融投资等九大产业，下属23家子公司。星月集团企业综合实力、行业排名浙江省民营企业100强、中国民营企业500强，并被列为“全国大型工业企业”，在中国私营企业纳税百强中排第19位、在浙江省私营企业十大纳税明星中排第3位，连续6年纳税在永康市排行第一。
电 话： 86-21-68865506
邮 箱： xingzhengbu@chinacp.com 富士康科技集团
富士康科技集团在总裁郭台铭先生的领导下，以前瞻性的眼光与自创颠覆电子代工服务领域的机光电垂直整合“eCMMS”商业模式，提供客户囊括共同设计(JDSM)、共同开发(JDVM)…… 全球运筹及售后服务等等之全球最具竞争力的一次购足整体解决方案。
富士康科技集团是全球3C(计算机、通讯、消费性电子)代工领域规模最大、成长最快、评价最高的国际集团，集团旗下公司不仅于亚洲及欧洲的证交所挂牌交易，更囊括当今捷克前三大出口商、大中华地区最大出口商、富比士及财富全球五百大企业，及全球3C代工服务领域龙头等头衔。
集团多年来致力于研发创新，以核心技术为中心，包括：纳米技术、绿色制程技术、平面显示器技术、无线通讯技术、精密模具技术、服务器技术、光电 / 光通讯技术材料与应用技术及网络技术等。集团不仅具完善的研发管理制度，更在智权管理上努力耕耘，积极地以提升华人之国际竞争力为己任；截至2005年底已在全世界共获超过15,300件专利，因此集团不仅在美国麻省理工学院的全球年度专利排行榜(MIT Technology Review)中，是全球前二十名中惟一上榜的华人企业。也因如此，才能被美国财富杂志评鉴入选为全球最佳声望标竿电子企业15强，并成为全球惟一能在过去五年持续名列美国商业周刊(BusineWeek)科技百强(IT100)前十名的公司！
富士康（太原）工业园区,富士康晋城工业园,富士康(武汉)科技工业园,深圳富士康工业园,
富士康(烟台)科技工业园,富士康(沈阳)科技工业园
电 话： +886-2-2268-346
邮 箱： WebAdmin@foxconn.com
津通投资建设有限公司
津通集团，是一家以工业科技地产开发为主业，集住宅、商业地产开发，产业发展和产品研发及制造为一体的大型集团公司，下辖津通投资建设有限公司、津通创业投资有限公司、津通物业管理有限公司、津恒能源科技有限公司等多家企业。津通集团将继续充分结合西方的管理理念和东方的人文精神，锻造高效、专业、和谐的企业氛围和文化，坚持一业为主，多元发展的理念，以工业科技地产带动产品制造、研发等相关产业的发展，使集团保持稳健的经营格局，在全球化的进程中不断前进。
津通投资建设有限公司开发建设的“津通国际工业园”位于常州南翼武进高新技术产业开发区，占地1000亩，规划建设面积90万平方米，目前已建成近30万平方米的17座高标准工业厂房、1座生产服务中心和1座生活服务中心，还有逾10万平方米的标准厂房及研发大楼也即将正式投入使用。
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天津鑫茂科技投资集团
天津鑫茂科技投资集团始建于2000年12月26日，拥有参控股公司43家，注册总资本2.23亿元，拥有在深圳股票交易所主板上市的鑫茂科技股份有限公司（股票代码：000836）。集团主业是开发建设经营科技园，同时投资培育高科技产业、孵化服务中小科技企业。
目前，鑫茂民营科技园总占地面积1136亩，总规划建设面积138万平方米，已建成南开、华苑、军民两用技术产业基地、国家IT软件出口及培训基地、光纤研发生产基地等六个民营科技园。56万平方米的庭院式汽车产业孵化器和新能源新材料产业基地正在建设中。
鑫茂民营科技园现已聚集了近700家中小科技企业，行业涉及光机电一体化、航空航天、IT软件、医疗器械、新材料、新能源等领域。2007年，预计全园总产值将突破100亿元，其中，鑫茂集团参控股的43家企业产值将超过20亿元，为推动区域科技经济发展和政府涵养税源发挥积极的作用。
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1、83
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推荐第7篇：工业地产开发流程
工业地产开发流程
第一：房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备；
2、申请资质等级审批；
3、申请办理企业名称预先核准；
4、办理工商注册登记；
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书；
7、办理企业名称登记；
8、送审合资或合作合同、章程；
9、申领外商投资企业批准证书；
10、办理企业登记
「开发公司设立阶段的相关税费」
1、企业法人开业登记费；
2、企业法人变更登记费；
3、企业法人年度检验费；
4、补、换、领证照费
第二：开发项目的立项和可行性研究：
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书；
2、初步确定开发方案；
3、申报规划要点；
4、申报、审批项目建议书；
5、编制项目可行性研究报告；
6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」
1、可行性研究费；
2、建设工程规划许可证执照费
第三：开发项目的规划设计和市政配套
●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点；
2、申报规划设计条件；
3、委托作出规划设计方案；
4、办理人防审核；
5、办理消防审核；
6、审定规划设计方案；
7、住宅设计方案的专家组审查；
8、落实环保“三废”治理方案；
9、委托环境影响评价并报批；
10、建设工程勘察招、投标；
11、委托地质勘探；
12、委托初步设计；
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见；
15、落实市政公用设施配套方案；
16、报审市政配套方案；
17、1
市政各管理部门提出市政配套意见；
18、市政管线综合
●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：
1、工程勘察（测量）费；
2、工程设计费；
3、建设工程规划许可证执照费；
4、竣工档案保证金；
5、临时用地费；
6、临时建设工程费；
7、建设工程勘察招标管理费；
8、勘察设计监督管理费；
9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权的取得
●取得开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让：
1、办理建设用地规划许可证；
2、办理建设用地委托钉桩；
3、办理国有土地使用权出让申请；
4、主管部门实地勘察；
5、土地估价报告的预审；
6、委托地价评估；
7、办理核定地价手续；
8、办理土地出让审批；
9、签订国有土地使用权出让合同；
10、领取临时国有土地使用证；
11、领取正式国有土地使用证；
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨：
13、国有土地使用权划拨用地申请、
14、主管部门现场勘察、
15、划拨用地申请的审核、报批、
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用：
17、征用集体土地用地申请、
18、到拟征地所在区（县）房地局立案、
19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、
21、确定劳动力安置方案、
22、区（县）房地局审核各项协议、
23、市政府下文征地、
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、
25、办理批地文件、批地图、
26、办理冻结户口、
27、调查户口核实劳动力、
28、办理农转工工作、
29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、
31、地上物作价补偿工作、
32、征地结案
●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：
1、地价款（土地出让金）；
2、资金占用费；
3、滞纳金；
4、土地使用费；
5、外商投资企业土地使用费；
6、防洪工程建设维护管理费；
7、土地闲置费；
8、土地权属调查、地籍测绘费；
9、城市土地使用税；
10、地价评估费；
11、出让土地预订金；
12、征地管理费；
13、土地补偿费；
14、青苗及树木补偿费；
15、地上物补偿费；
16、劳动力安置费；
17、超转人员安置费；
18、新菜田开发建设基金；
19、耕地占用税
第五：房地产开发项目的拆迁安置
●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：
1、委托进行拆迁工作、
2、办理拆迁申请、
3、审批、领取拆迁许可证、
4、签订房屋拆迁责任书、
5、办理拆迁公告与通知、
6、办理户口冻结、
7、暂停办理相关事项、
8、确定拆迁安置方案、
9、签订拆迁补偿书面协议、
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、
11、发放运作拆迁补偿款、
12、拆迁施工现场防尘污染管理、
13、移交
拆迁档案资料、
14、房屋拆迁纠纷的裁决、
15、强制拆迁
●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：
1、房屋拆迁补偿费；
2、搬家补助费；
3、提前搬家奖励费；
4、临时安置补助费（周转费）；
5、清理费；
6、停产停业综合补助费；
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；
8、一次性异地安置补助费；
9、房屋拆迁管理费；
10、房屋拆迁服务费
第六:项目的开工、建设、竣工阶段
●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作：
1、领取房地产开发项目手册、
2、项目转入正式计划、
3、交纳煤气（天然气）厂建设费、
4、交纳自来水厂建设费、
5、交纳污水处理厂建设费、
6、交纳供热厂建设费、
7、交纳供电贴费及电源建设集资费、
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、
9、设计单位出报批图、
10、出施工图、
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、
12、办理消防审核意见表、
13、审批人防工程、办理人防许可证、
14、核发建设工程规划许可证、
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标：
16、办理招标登记、招标申请、
17、招标准备、
18、招标通告、
19、编制招标文件并核准、
20、编制招标工程标底、
21、标底送审合同预算审查处确认、
22、标底送市招标办核准，正式申请招标、
23、投标单位资格审批、
24、编制投标书并送达、
25、召开招标会，勘察现场、
26、召开开标会议，进行开标、
27、评标、决标、
28、发中标通知书、
29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理：
31、办理质量监督注册登记手续、
32、建设工程监理、
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费、
35、办理开工前审计、
36、交纳投资方向调节税、
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路、
39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、
41、交纳绿化建设费，签订绿化协、
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工：
43、施工场地的“三通一平”、
44、施工单位进场和施工暂设、
45、工程的基础、结构施工与设备安装、
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收：
47、办理单项工程验收手续、
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、
49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、
51、办理竣工房屋测绘、
52、办理产权登记
●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：
1、三通一平费、
2、自来水厂建设费、
3、污水处理厂建设费、
4、供热厂建设费、
5、煤气厂建设费、
6、地下水资源养蓄基金、
7、地下热水资源费、
8、市政、公用设施建设费（大市政费）、
9、开发管理费、
10、城建综合开发项目管理费、
11、建筑行业管理费、
12、绿化建设费、
13、公园建设费、
14、绿化补偿费、
15、路灯维护费、
16、环卫设施费、
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、
18、电源建设集资费（用电权费）、
19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、
21、建设工程招投标管理费、
22、合同预算审查工本费、
23、质量管理监督费、
24、竣工图费、
25、建材发展补充基金、
26、实心黏土砖限制使用费、
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费、
29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费、
33、固定资产投资方向调节税
第七：开发项目的经营阶段
●开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售：
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；
2、选定中介代理机构和律师事务所；
3、与购房者签订认购书；
4、签订正式买卖契约；
5、办理签约公证；
6、办理外销商品房预售契约公证；
7、办理外销商品房的预售登记；
8、外销商品房转让登记；
9、外销商品房抵押登记；
10、楼宇交付入住手续；
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售：
12、提交完成建设项目投资证明、
13、签署预售内销商品房预售款监管协议、
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、
15、销售项目备案、
16、委托中介代理机构进行销售、
17、与购房者签订认购书、
18、与购房者签订买卖契约、
19、办理预售登记、20、办理转让登记、
21、办理房地产抵押登记手续、
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书、
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理：
25、房屋出租权的确认、
26、申请房屋租赁许可证、
27、出租人与承租人签订书面承租协议、
28、租赁当事人办理租赁登记手续、
29、租赁房屋的转租、
30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项管理：
31、房屋出租权的确认、
32、出租人办理房屋租赁许可证、
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、
34、签订书面租赁协议、
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押：
36、抵押权的设定、
37、签订抵押合同、
38、办理房地产抵押登记、
39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分
●开发项目经营阶段的相关税费：
1、营业税、
2、城市维护建设税、
3、教育费附加、
4、印花税、
5、契税、
6、土地增值税、
7、企业所得税、
8、个人所得税、
9、房产税、
10、城市房地产税、
11、房屋产权登记费、
12、房屋所有权证工本费、
13、房产共有权执照费、
14、房屋他项权利执照费、
15、房屋买卖登记费、
16、房屋买卖手续费、
17、房屋租赁审核备案手续费、
18、租赁房屋审核备案手续费、
19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、
21、房屋估价手续费、
22、房屋公证估价手续费、
23、房地产价格评估费、
24、房地产中介服务费
第八：开发项目的物业管理阶段
●开发项目物业管理阶段的法律程序：
1、物业管理单位经营资质审批；
2、签署物业管理委托合同；
3、居住小区的物业接管综合验收；
4、物业使用、管理、维修公约的核准；
5、安排签订管理公约；
6、制定、提供质量保证书和使用说明书；
7、物业管理服务基本要求；
8、物业管理委员会的设立
●开发项目物业管理阶段的相关税费：
1、居住小区物业管理启动经费；
2、共用部位共用设施设备维修基金；
3、普通居住小区物业管理费；
4、高档住宅物业管理费；
5、经济适用住房小区物业管理费
推荐第8篇：分析工业地产盈利模式
如何分析工业地产盈利模式
地产公司的盈利模式
整个房地产板块又可进一步划分为开发商品住房的住宅类地产，如万科、栖霞建设；和开发/租售商铺、写字楼的商业地产，如金融街、中国国贸等。还有一部分经营园区开发的工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。虽说都是买地卖房子，但三种地产公司盈利模式还是有所差别，这决定了投资者在选股操作时关注点也不完全相同。
商业地产盈利模式
商业类地产公司目前的盈利模式与住宅类地产很相似，仍主要以购置土地开发后销售获利，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的企事业单位而非以消费为目的的个人，因此受政府房地产调控影响相对较少。但商业地产公司项目选址多局限在市中心少数地段，其业务和业绩的扩张性通常劣于住宅类地产公司。
随着市中心可开发销售的地产资源逐渐减少，商业类地产公司的盈利模式将更多转向租赁业务，赚取租金收入。以北京的金融街为例，2006年租金收入占总收入不到2％，预计到2008年这一比例会上升到近15％，并且会继续扩大下去。今后投资者分析商业地产公司不仅要关注项目储备和地理位置，租金和出租率这些指标的变化对业绩的影响会愈加重要。
工业地产盈利模式
工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，但目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，如天津的海泰发展租金收入已占到总收入40％左右。这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。
此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。如上海的张江高科规划每年投资园区内高科技企业的额度为2亿元左右，像该公司投资的中芯国际和复旦张江通过在港上市已经为股东带来巨额风险投资回报。2004年中芯在港上市就带动张江股票上涨一倍，而同期上证指数涨幅仅3成。像这种有类风险投资性质的工业类地产公司投资者不仅。要关注其物业租售情况，还需把握其股权投资项目的发展动态，股价超常表现将主要受此因素刺激。
推荐第9篇：中国工业地产之路
中工招商网
中国工业地产之路
受国家对房地产行业持续调控和中国城镇化进程不断推进的影响，房地产开发商纷纷进入工业地产，县域经济不断发展，为此带来了工业地产近些年井喷式增长。工业地产行业也从不成熟、不规范的局面，逐步朝着成熟和高效的状况迈进。相比传统工业地产，工业地产在前期的策划、项目的筹备、方案的目的、招商推广等方面都有了长足改变。为此，我们访谈了我国工业地产界最大的综合运营商——伙伴行工业地产公司的策划总监刘总，为我们剖析一下未来中国工业地产的发展方向。
记者：您好，刘总！先简单介绍下您自己和贵公司。
刘总：谢谢！首先很高兴今天有机会能够和大家分享一下这些年在工业地产行业的一点心得和体会。从2003年入行至今，已经在这个行业耕耘了十多年，在一线感受到中国工业地产的迅猛发展，同时也见证了伙伴行工业地产从创立到成长到辉煌，从最初的工业地产经纪公司逐步发展为集投资、顾问策划、招商代理，立足珠三角，辐射全国的工业地产界的龙头。
记者：是的，刘总是工业地产界的专家，那请刘总结合这些年从业经验，为我们介绍下我国工业地产近年的显著变化。
刘总：应该说，工业地产项目的很多环节都不断发展和完善。今天主要从前期的策划、项目的筹备、方案的目的、招商推广几方面的转变来讲。
1、更加注重前期策划
传统的工业地产主要是靠政府和开发商之间的关系，对前期策划关注不够，策划力度不强。近两年，开发商逐渐意识到优秀的策划方案是工业地产项目顺利运营的必要条件，这也是越来越多的开发公司，乃至有工业地产项目运营经验的开发公司，也愿意找策划公司对项目进行策划的原因。
2、筹划更精细化
在以往的策划工作中，开发商更倾向于关注同类项目的盈利模式、产品组合、
中工招商网
价格和招商优惠政策等因素。根据近两年伙伴行工业地产的客户要求，我们发现，开发商对我们工作提出新的更高要求，需要策划更细致、更精细化。现在开发商对方案的要求已经涉及到产品的层高承重、外立面颜色、用电荷载、水电收缴、招商推广方式等细节，也为策划工作提出新的挑战。
3、更注重实操
传统的工业地产项目，政府主导的居多，因此对项目策划在宏观层面比较多。近两年，新的工业地产项目主要由开发商主导，要是接地气的方案，甚至更直接的，如何能够帮助开发商尽快的招到商，实操性更强了。
4、招商推广手段更多样
前些年工业地产项目招商主要靠政府招商部门和个人的人脉关系，招商相对被动。现在的招商工作呈现渠道多样化、招商人员专业化、宣传手段多样化。
（一）渠道多样化。现在招商工作联合了项目公司团队、政府部门、商会协会、中介招商代理等方方面面的资源，提高招商效率。
（二）招商团队专业化。招商人员从服务态度、业务水平、产品熟悉度等各方面素质都大幅度提高，招商人员更专业化。
（三）招商推广手段更多样。目前工业地产宣传推广除传统的横幅、路牌、高炮等方式外，又加入电台、报纸、电视、大型活动等新元素，逐步向房地产的宣传推广方式靠近。
记者：谢谢刘总给我们上了一课，相信未来中国工业会越来越壮大，工业地产行业也会走上更加成熟、更加专业化的道路。
推荐第10篇：工业地产项目策划人员个人工作总结
工业地产项目策划人员个人工作总结
拚搏、摸索、奋进的两个月多月已经过去，两个多月来，由从事市场一线的工作到研究市场进行项目营销策划,是从感性认识上升到理性认识层面的阶段，不断思索创新，感觉收获颇多。同时我带着兴奋、肩负责任度过了繁忙而又充实的两个多月！短短两个月，这是我人生转换的过程，是我职业方向发生改变的过程，是我成长的过程，从此有了对联东国际工业城经营理念、营销环境以及其使命更加了解；在赵总的全心帮助和大力支持下，我对工业地产项目策划由生疏到熟悉、从热爱到愿意为之付出的心路历程，同时我也深感责任重大。回顾总结两个月的工作，主要感受、心得，思路等其他几个方面总结如下：
2005年10月—12月工作总结
按照自己制定的工作思路及各阶段性工作目标，实出重点，讲究实效，勤思考，并通过努力，千方百计，不折不挠地开展工作，逐步推进工业城项目，提高其知名度。但从总体来说，是在摸索上升的阶段。
一、工作进展情况回顾
第一次接触工业地产项目策划，对它的营销推广是一个陌生的、模糊的概念，经历了初期放水养鱼，摸着石头过河的艰苦探索后，初步明确了它的性质和方向。但任何工作都离不开人的主体元素。于是首先就从学会做人，踏实工作做起；其次是掌握国家和开发区宏观政策，企业本身内部环境和企业投资环境，比如开发区优惠政策、北京市政府总体规划、行业发展动态和城市建设发展动态等；还有微观环境和园区竞争情况；再次是饮水思源，摸索有效的营销推广方案，经常思考这样的问题：怎样花最少的钱达到最好的宣传效果？通过什么样的方式才能找到准客户？现阶段工业城项目还存在什么问题，应该先从哪方面入手解决营销难的问题？
2005年10月—2005年12月的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚会
2、协助完成汽配展活动
3、完成网络推广工作
4、积极配合公关活动
5、完成工业城招商的内部协调和调研，帮助完善招商基础资料
6、配合同事完成其他工作内容
7、推陈出新,不断完善营销思路,制定营销策略
8、完成临时性交代的任务
二、基本工作情况和做法
（一）不怕困难，建立把项目策划好的信心。
- 1 -
认真分析新形势新情况，正视新挑战，沉着应对，及时调整工作策略。一是认真学习北京工业地产宏观环境和北京市的相关政策和规划，提高对它的理解和认识，以积极的姿态迎接困难，树立信心，始终保持旺盛的工作精神，千方百计挖潜营销思路。二是注重市场信息的收集和鉴别、分析能力，应对竞争对手的营销策略和市场推广策略，以之来调整我们的营销战略和策略；三是积极争取领导的支持和帮助，在制定营销策略和市场推广方案的时候，由于各自存在思维差别，肯定会出现意见不一致的情况，但对出现的问题和遇到的难题，会认真“把脉、会诊”，及时调整方式方法。虽然我离完成公司期望指标和自己计划的目标还存在差距，但在目前严峻困难的形势下，我认为所付出的努力和艰辛一定不会白费。
（二）从细分市场找到目标客户
力求按照不同的特征来进行市场细分，市场细分有三条好处，一个是获得消费者高度的忠诚度，一个是保护适当利润，一个是容易获得成功。比如追求相似利益的企业、具有相同行业特性的企业、相同国度的企业等等。
虽然园区在设计研发的时候就进行了市场的细分，但是这种细分往往相对是粗线条的，因此在具体实施销售的时候有必要进行更为明确的目标市场细分，根据产品推广的不同阶段，针对更加明确的目标客户，使用合适的营销策略和方式。
（三）与世俱进，转变策划观念和思维模式。
工业地产作为客观存在的比较特殊的产品，其营销思路和推广方法也会与其他产品有所差别，尤其是民用地产，它的特点是以感性诉求为主。而工业地产的特点是从理性诉求的角度进行宣传策划。工业厂房的需求量及其目标客户群的隐蔽性和分散性，就决定了它的宣传模式必须创新和媒体选择更具针对性。所以转变策划观念和思维模式是势在必行，把联东工业园打造成为具有全国前沿性和战略性的工业地产的典范。
（四）提升自身专业素养和工作技能，提高工作效率
在常规工作的基础上，注重自身专业素养、沟通技能与工作能力的提升。自我抓基础、抓内功，一是抓实效工作，不断提高自我工作素质，使自己成为策划的行家里手；二是注重自我工作作风的培养及业务能力的提高，着力提高工作效能。
三、存在的问题
目前在营销和宣传等方面存在的问题：
（1）信息网络还不够健全，信息量和信息来源渠道还不够多。
（2）招商方式创新不够，仍以传统的为主，面对面接触居多，招商效率低；
（3）招商面还不够宽泛，信息含金量偏低。
（4）已建的厂房结构比较单一，缺乏个性化，不能切合市场企业多样化厂房需求的实际。
（6）给客户承诺的配套设施跟不上，工程不能同时完工。
（7）与北京28个园区，横向纵向的比较，在价格上没有优势，价格相对偏高，尤其是销售价格。
（8）厂房的设计合理性和园区的规划不是市场需求的最佳体现
（9）工业城的定位缺乏远瞻性和市场引导性,内部招商组织结构建立的不科学，宣传推广的力度比较小。
四、工作中的体会与思考
通过我两个月对工业地产营销的认识和实践，主要有以下几条体会和思考：
1、领导对营销的重视程度及其思想观念是营销策略的制定和营销思路能否成功施行的决定因素。
一是领导对部门或个人的重视，使得个人能力增强，获得更多的资源和协助，对营销方案的真正实施也有帮助，甚至可能扭转乾坤。二是战略重点的定位重视，比如说领导对工业城的主体思路，对投入产出比的概念的认识，要建立品牌就得加大投入，不断创新，连贯实施。实践证明，领导对指导性工作重视了，认识到位、支撑到位了，有机构，有人手，有支撑，有管理，有推动，事情就会办的更好。相反，倘若仍停留在“等、靠、要”的阶段，则只能走下坡路。
2、优化组织结构，畅通内部信息沟通渠道，明确责任，提高工作效率的是前提。
提高工作效率的关键是明确个人工作职责，部门分工明确，发挥个人专长，完善组织架构，组织结构扁平化，保障信息沟通无障碍，事事有人做，人人有人管。
3、加快工业园的软硬件环境，完善营销制度，提高营销推广实施力度，加强公关是当务之急。基于工业城要打造成知名的工业地产项目，提高工业城的核心竞争力是当务之急，也就对园区硬环境基础设施、厂房建筑档次、工业园规划档次等和软环境物业服务、物业管理、园区文化建设等方面提出更高要求。通过创新观念、盘活思路制定出有效科学的营销战略和营销策略，同时加强公关以辅助作用。
两个月来，我所取得的每一个进展，都是行政中心各位同事关心支持的结果，我还存在着许多不足，所能看到的成果不大，实现目标的距离还比较远，希望通过总结学习，不断提升自己，按照2006年既定的目标前进，做好每一件事。
第11篇：工业地产开发模式（整理）
工业地产开发模式
1.工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
2.工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。
如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。
3.主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
4.综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
5.私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。
第12篇：工业地产招商的现状
工业地产招商的现状 （来源：招商通网） 目前，企业困局，园区遭遇严冬期是明显的现实了，招商通网自成立至今，一直在探究 如何更好地提高招商业绩，经过与多家园区合作，透彻了解不同园区的招商定位后，招商通 发现，虽然不同园区存在的问题是有差别的，但主要的现状会依赖于目前经济的情况。 招商通经过总结，将目前工业地产招商的现状进行了分析，下面，我们先来指出工业地 产招商目前的主要现状：
一、没方向没目标 园区招商人员对于招商方面，既没有方向，又没有目标，或者目标不明确。园区在寻找企业 时， 随意、随机性较大， 没办法清晰准确规划目标客商群体， 不知道如何去挖掘那些潜在的企业。
二、没主线 很多园区花了不少的时间和精力在招商工作上，显得疲倦不甚，但效果不明显，这主要是因 为这些园区的招商工作的主线不明显、工作不连接等原因造成的。
三、招商效率低下 招商效率低下，效果不明显，投入与收效相去甚远。招商是一项见投入不见产出的工作，每 引进一个企业而分摊的招商成本都很大。
四、招商总体质量不高 曾经在招商上取得过一定成绩，成功引进过一些投资企业，但是招商的总体质量不高，主要 体现在引进的大企业少，尤其是跨国企业少；附加值高、关联带动大、高新技术产业的大规模龙 头项目少；全区未能建立完整的产业链，区内产业协作配套不足，未能形成集约化、专业化、规 模化。
第13篇：中国工业地产投资蓝皮书
中国工业地产投资蓝皮书——招商引资篇
招 商 战——工业地产
招商引资战略战术
招商工作是各地开发区工作的重点，招商引资是利用外来资金、技术，推进本地经济跨越发展的重要手段，其多方面的积极作用已成为共识。然而，当前招商引资热潮中也存在一些不容忽视的问题。
依据投资者的选址标准的变化，中国开发区的招商引资可以分为三个阶段：
1、改革开放初期的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中；
2、20世纪90年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临开发区的优惠政策趋同，投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的关键；
3、方兴未艾的“产业环境主导”阶段，良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。
《中国工业地产》研究显示，在招商引资发展的新阶段，传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题。
首先，开发区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，开发区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使开发区的政策优惠逐步趋同。为了在招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，企业所得税“两免六减半”、“五免五减半”、“七免七减半”，甚至还减免增值税地方留成部分；规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基金；免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商最终损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的成本过高，也不利于开发区的长远发展。
其次，优惠政策的作用弱化也使开发区的竞争力下降。20世纪90年代，开发区在外贸方面享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看，开发区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入WTO以后，营造公平的竞争环境成为必然要求，这必将使得开发区的政策优惠的吸引力逐渐弱化，招商引资必须要有新的思路。
第三，国际产业转移也为开发区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看，传统的招商模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因素，这对开发区的招商提出了更高的要求。
第四，重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国开发区、工业园遍地开花，过多过滥。据统计，全国现有各类开发区4200余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地区开发区产业93%雷同，中部地区开发区产业97%雷同。规划以IT为主导产业的开发区，仅沿江地带就有20多家，从东部上海的张江高新区，一直密布到西部的重庆、成都、绵阳等地开发区。我国开发区普遍存在圈地现象，造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果：土地资源和投资的浪费；耕地占用过多，威胁农业发展；土地收益外流，损害国家利益；目前我国发达地区开发区投入产出率不及西方发达国家开发区的一半；我国欠发达地区及中西部地区每平方米的投入数不及我国发达地区的1/10，产出数不及1/20，而占地数却与发达地区开发区不相上下。
软硬兼施 打造良好的招商环境
“开发区如何开发下去？”成为招商引资工作面临的一个问题。开发区的招商引资必须再造新优势、重塑新功能、实现新突破
开发区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是一种营销活动，那么就要进行营销环境的分析，即开发区的引资环境。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，开发区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。 开发区的营销环境可分为硬环境和软环境。
招商引资的硬环境。开发区招商引资的硬环境是指影响引资的物质条件，包括自然资源、基础设施、环境保护等。
自然资源是指与地理、气候、资源有关的自然物质条件。沿海开发区的地理优势明显，而内陆开发区资源丰富，同样可以吸引外商，只要能依据本身优势进行宣传，同样可以增加对外资的吸引力。
基础设施是指交通、通讯、能源供应等条件。基础设施的落后是制约许多开发区引进外资的“瓶颈”因素。另外，基础设施还应包括为区内投资者提供的各类生活服务设施和条件，以及文化娱乐设施。
环境保护也是外商选择开发区进行投资的一个重要考虑因素，恶劣的环境质量是无法保证工作质量和产品质量的，而好的环境质量能体现出好的管理水平，也容易吸引外资。
招商引资的软环境。开发区引资的软环境是指经济和社会条件，包括市场潜力、劳动力资源、政策法规、金融中介服务以及社会治安等。
市场潜力是指开发区周边市场的容量和潜力。市场是吸引外资的关键，让出一部分市场是吸引外资的一个很好的策略。
劳动力资源包括劳动力的质量和数量。开发区内劳动力数量充足，劳动力质量高，便能更好地吸引外资企业进驻。因此，开发区应有很好的人力资源措施，吸引各种人才。
政策法规是招商引资环境中的一个核心因素。除了国家制定的一些法律法规外，开发区应有自己特殊的政策。在国家法律允许的范围内给投资者最大的优惠，从而吸引更多的投资者。
金融中介服务包括银行信贷、会计事务、律师事务、信息咨询、管理咨询等。这些服务对外商投资者来说，都是很重要的。金融中介服务越完备，吸引外资的能力就越强。
社会治安也是软环境的重要组成部分。良好的社会治安使外商有一个良好的社会环境，这同样能够吸引投资者。
招商定位 知彼更要知己
通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象，以完整的产业群树立开发区的市场定位形象
开发区的招商引资不仅要与国外的开发区竞争，国内区域内的开发区同样存在着激烈的竞争。如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入呢？开发区的市场定位尤为重要。
市场定位就是根据竞争者现有产品（开发区）在市场上所处的位置，针对用户（投资者）对该产品（开发区）某种特征或属性的重视程度，强有力地塑造出本企业产品（开发区）与众不同，给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客（投资者），从而使该产品（开发区）在市场上确定适当的位置。要树立开发区的形象，关键在于开发区的功能开发，内涵的发掘。
1、通过功能优势集聚的产业效应树立开发区的市场定位形象。以上海浦东为例，各开发区都形成了自己独特的产业效应，吸引了相关产业的外资企业进入。
2、以完整的产业群树立开发区的市场定位形象。产业群是指相互间具有密切的经济技术联系的同一产业或行业及相关产业或行业在空间的集聚。在宏观上表现为由主导产业、支持产业以及经济基础设施三要素构成的区域产业结构；在微观上则表现为行业或部门间的生产关联与协作，即将一个部门或行业的产品作为另一行业或部门的原料、半成品或辅助性材料。开发区如果以完整的产业群的特征进行招商引资，能给投资者获得集聚经济效应，使投资者获取更高的回报，从而吸引投资者，具体表现在：（1）最大程度地利用各种基础设施，降低使用成本；（2）减少运输和交易成本；（3）随着“本地网络”的形成，刺激创新效应；（4）溢出效应的存在促进企业间的模仿与学习，降低进入壁垒，吸引新企业进入；（5）学习曲线效应，降低学习成本。
天津经济技术开发区便是以完整的产业群来吸引外资的。经过十多年的开发建设，已形成了以电子、食品、机械、生物制药为主的产业结构，企业间的联系开始形成，由于一个企业的入驻，连带其他几个企业入驻的现象很多。例如，可口可乐公司进驻开发区后，美特容器投资近一亿美元与之配套；而摩托罗拉则吸引来了绿点公司、模范公司、英国的BOC集团、韩国富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入区为之配套。产业群的连带效应对开发区的招商引资也有重要影响。
选商 大献殷勤不如细分项目
在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量
广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋博士认为，“商”的内涵有三个意思：
1、商人；
2、商号（企业）；
3、商机（项目）。在招商实践中，这三层往往混在一起，很多时候是某商人代表某企业来洽谈某项目。如果把招商的着重点放在商人或商号（企业）上，对知名商人、知名企业的代表大献殷勤，百般招待，往往没有好效果。许学锋把招商的着重点放在“商机”，并以南海国家生态工业示范园区园为例，总结出一套根据项目分类、评估来洽谈的有效招商的方法。即根据来谈的企业过去是否已有相关项目（工厂）、现在是否有计划要新开办的具体项目、以及是否规划将来要扩建项目，把“来商”分成五类（见下表）。 表1：“商”的分类
过去
现在
将来 I类
有项目 有项目
有项目 II类
有项目 有项目 无项目 III类
有项目 无项目 有项目 IV类
无项目 有项目 有项目 V 类
无项目
无项目 有项目
第I类的案例：香港某橡胶集团，原来在香港、深圳、东莞、佛山已有8个项目（工厂），2005年（现在）计划找新址建一间新厂，规划将来扩建成一个橡胶科学城（生产和研发基地）。第II类的案例：佛山四方实业有限公司，原来在佛山已有2个项目（工厂），2004年（现在）计划找新址搬迁，将来无扩建或再建计划。第IV类的案例：广州某光源贸易公司，原来无项目（工厂），2005年（现在）计划在广州或佛山建一间生产投影仪灯泡的工厂，并规划将来建成一个各种光源生产和研发基地。
通过连续3年跟踪近200个项目，我们得出以下结论： 第I和第II类“商”，招商成功率较高，约30%；第III类的成功率约为20%，但这类项目即使谈成功、签好合同并已付款购买工业用地，项目的建设久拖难落实；第IV和第V类成功率较低，一般不到5%。
另一方面，在实现从招商到选商的转变后，把洽谈项目的规模和质量结合起来，从项目的行业性质、投资强度、产值和税收、环境影响、就业意义等八个质量指标评估项目的质量，定出一条项目选择标尺（下图红色字体）：大型项目质量必须在“中”以上；中型项目质量必须在“良”以上；小型项目质量必须在“优”以上（见下表）。
表2：项目评估 项目规模
项目质量
大型
优、良、中、差 中型
优、良、中、差 小型
优、良、中、差
从2004～2005年，南海国家生态工业示范园区园区招商部门一共筛掉了不合入园要求条件的意向项目50多个，包括一些来自日本、北美和北欧的大型项目，确保了园区的品质和档次，因此顺利通过了国家的审核，并从形成期过渡到发展期。
招商方式面面观
4P组合营销——从产品到促销
从营销角度讲，工业园区招商引资同样存在营销组合的问题。如何利用营销学的营销组合理论帮助工业园区招商引资，对于现阶段逐渐失去政策优势的工业园区来说尤为重要。工业园区通过各种营销策略的组合，同样可以吸引投资者进入。下面我们从营销学的4P组合即产品、价格、渠道、促销来分析工业园区招商引资的营销组合策略。
1、产品策略
营销学讲的产品概念，实际分为核心产品、形式产品和附加产品三个层次。工业园区招商引资提供的产品同样也可分为三个层次，其核心产品是提供给投资者获取最大收益的机会。
每个投资者都是经济学的理性人，他们追求的都是投资收益的最大化。工业园区要吸引这些投资者进入，关键是要使投资者在工业园区投资能够获得所期望的利润。
明确了这一点，工业园区在招商引资的过程中便要以此为核心，创造有利于投资者的投资环境，将利益最大程度地让渡给投资者。工业园区招商引资提供的形式产品即工业园区提供的投资硬环境和投资软环境。如前所述包括自然资源、基础设施、环境保护、人力资源等。形式产品的好坏直接影响工业园区招商引资的成功与否，工业园区软硬环境的建设具有重要意义。
最后，工业园区招商引资提供的附加产品即工业园区为投资者入驻后提供的各种服务，包括各种金融中介服务、生活娱乐服务，只有以优质的服务才能留住入区企业。如果这一环节没做好，投资者即使进入了工业园区，将来也会搬走的。厦门经济特区在引进外资后，特别注重区内服务设施建设，为外商投资者提供文明、优美的居住环境，优质的服务和功能齐全的商场以及相应的娱乐设施，还有与国际教育接轨的国际学校和外国语学校，以及完备的医疗服务，让国外在厦的投资者和工作者及其子女、家属有舒适的生活环境和良好的学习环境，解除投资者及各类企业人才的后顾之忧，留人要留心，这是工业园区招商引资的一项重要工作。
第14篇：工业产业地产策划方案
某某××工业地产项目行销报告纲要
一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点
1、“世界工厂”与某某工业地产辉煌前景 随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“闽三角”将成为首先“接口”之一，下一轮某某周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。 ——〈〈经济人〉〉
某某市的经济发展状况：
2004年,某某市工业企业法人单位主营业务收入18968611万元，其中，制造业占据大部分为94.7％，电力、燃气及水的生产和供应业占3.8％，采矿业占1.5％。
主营业务收入超过百亿元的行业有5个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业。 工业企业法人单位利润总额1183823万元，其中，采矿业占2.9％，制造业占92.6％，电力、燃气及水的生产和供应业占4.5％。 利润总额超过5亿元的行业有6个，分布在纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，皮革、毛皮、羽毛（绒）及制品业，造纸及纸制品业，非金属矿物制品业，工艺品及其他制造业等行业。 工业企业容纳148万名就业人员。2004年末，我市共有工业企业法人单位19641个，就业人员1481791人；工业个体经营户50687户，就业人员536762人。 在工业企业法人单位中，私营企业12672个，占64.5％；港澳台商投资企业2310个，占11.8％；外商投资企业1298个，占6.6％。三者所占比重分别比全省高出5.5、0.9和0.4个百分点；港澳台商投资企业和外商投资企业占比分别高出全国7.7和2.8个百分点。
从工业行业类型划分，皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业，纺织服装、鞋、帽制造业，非金属矿物制品业就业人员数居前三位，分别占22.5％、19.1％和12.6％，分别高出全国19.5、13.9和3.6个百分点。
制造业资产负债率远低于全国水平
2004年末，工业企业法人单位资产合计15230365万元，负债合计5475452万元，所有者权益合计9754913万元，资产负债率36.0％。比全国的56.8％低了20.8个百分点。这表明我市工业企业经营情况良好，具有远大的开拓发展前景，特别是制造业企业资产负债率为35.0％，值得金融企业大力扶持。
某某工业地产的发展状况：
据了解，截至目前，全市标准化厂房用地规划面积6285亩，已经报省政府的有1032亩，其中553亩已经省政府批准，可实施供地。目前惠安、泉港、石狮、永春、德化等各县市区已陆续建设标准化厂房。为鼓励企业进驻标准化厂房，一些县市还引入银行按揭贷款，政府给予一定的贷款贴息支持等相关优惠措施。有关人士认为，某某工业正进入“标准化厂房”时代。
2005年8月，在某某市委、市政府召开的某某市集约用地工业园区等专题会上，确定了一系列相关规定，大力推进标准化厂房建设。
根据目前的土地供应政策，标准化厂房的供地方式可直接采取协议出让方式供地，条件成熟的，也可以采取招拍挂方式供地。标准化厂房土地出让金标准原则上按照当地工业用地基准地价的低限执行。
为鼓励和规范建设、使用标准化厂房，促进工业集中、产业集聚、企业集群，实现土地资源集约利用，某某市今后对投资规模小的一般工业建设项目原则上不再单独选址、供地，鼓励和引导其进入工业标准化厂房。对取得土地使用权后闲置两年以上的工业用地，原则上依法收回；收回的用地可进行标准化厂房建设。鼓励大企业、大集团、房屋开发公司及各类资本参与标准化厂房建设，实行投资主体多元化，并采用建、租、售相结合的运作模式，标准化厂房区内力求实行物业化管理。
有关部门还规定了工业标准化厂房建设的投资强度，容积率和开发期限。工业标准化厂房的投资建设不得低于规定的工业项目建设用地最低投资强度指标和容积率标准，容积率一般在2.0以上。在签订土地使用权出让合同时，应当约定建设者在取得土地使用权后半年内开工，两年内完成标准化厂房建设。对取得土地使用权满半年仍未开工或者未能在取得土地使用权后两年内完成厂房建设的，不得再享受土地使用权出让最低价，优惠部分予以补缴；对取得土地使用权满一年仍未开工的，按取得划拨土地使用权费用或土地出让金、土地租金的20％以下收取土地闲置费；对取得土地使用权满两年仍未开工的，批准文件自动失效，土地使用权无偿收回。厂房建设期间，开发者不得转让土地使用权。
对于大批的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发： 外口公寓。 商务办公用房。 都市工业楼宇（园）。 制造业配套功能用房。
2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景 1）什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？ 产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。 国务院发展研究中心钱平凡—— 产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 2）产业集群的竞争优势 专业化 集中化 网络化 地域化
3）中国产业集群发展趋势 产业集群发展的经济社会作用 产业集群的经济效应——
——首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。 ——其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提高效率。
——第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。 ——第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。 ——第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。
——第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。 产业集群的社会效应——
——首先，由于经济集聚——扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。 ——其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。
——第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。
——第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。 4）产业集群的的六个特点——
一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。二是产业集群已形成较大的经济规模。
三是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业，吸引众多中小企业加入其产业链，带动了相关产品的技术创新。
五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。六是许多产业集群产品外向度不断提高。
5）产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉煌前景 第
一、培育与提升产业竞争优势的重要途径。第
二、推动地方经济增长的重要方式。第
三、促进中小企业发展的重要方式。
第四、促进农村工业化与城镇化进程的重要途径。第五，国家与区域创新系统的一种重要实现方式。 在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作用。由于自发形成的产业集群存在着各种缺陷，今后中国将兴起更多以政府引导为基础的产业集群。这意味着产业地产发展的辉煌前景。
二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势
1、工业地产开发现状及趋势
中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。 工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种工业综合开发。
2、产业地产开发趋势
下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。 当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。
工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房开企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间
3、中国产业地产开发案例 上海国际包装·印刷城堪称中国产业地产开发的先行者与代表性案例。作为中国包装印刷综合产业基地、中国包装印刷中央商务区·行CBD、中国包装印刷“一站式”采购中心与贸易港，其成功开发已引起国内、国际包装印刷业界的普遍关注。 上海国际包装·印刷城的开发模式，为中国产业地产的开发积累了大量可资借鉴的丰富经验。
三、某某工业地产成投资“新宠”
一提到某某，人们首先想到的是一片片占地广阔的制造企业。由于制造业发达，某某经济总量连年稳居“全省状元”，但稀缺的土地资源问题也日渐突出。
为了解决发展中的这一“瓶颈”问题，鼓励“标准化厂房”的“工业地产”政策开始浮出水面。2005年8月，某某制定一系列相关规定，大力推进“标准化厂房”建设。
2005年9月，某某市政府出台了关于《标准厂房》的正式文件，严格工业供地条件，规定：除特殊行业外，中心城市八大组团450平方公里范围内投资额低于1200万元、新一轮城市总体规划修编的2770平方公里规划区范围内（不含中心城区）投资额低于800万元、其他地方投资额低于500万元的工业项目不再单独供地。对不单独供地的工业项目原则上要求统一进入标准厂房园区，通过租赁或购买标准厂房发展生产。同时要求，某某市各县（市、区）和某某开发区规划建设的标准厂房园区总建筑面积原则上要达5万平方米以上 1）“土地招商”变成“厂房招商”
某某早期的开发区如清濛、浔美、城东等，都是通过招商，供地给企业，让企业自行建设，于是，当一家工厂或一个新的工业区开始建设时，大片土地粗放经营，让热爱土地的农民心疼不已。
据测算，目前某某工业用地的建筑容积率大多不到1.0；即便是某某目前管理相对规范的21个园区的平均容积率仅在0.8至1.2之间，容积率水平低于江浙一带1.5至2.0水平。 某某市政府发展研究中心的郭副主任认为，标准化厂房招商提供了化解当前制约某某经济发展的“用地难”瓶颈的崭新思路。据他出示的一份某某市政府文件，记者看到某某市已规定，新建标准厂房单体建筑面积一般不小于4000平方米，容积率要达到1.5。
惠安县目前推出的2个通用厂房建设项目，其建筑容积率都达到1.5。记者来到位于黄塘镇的某某市第一个专属台资企业的投资区。这片规划有6000亩、年产值近60亿元人民币的中型现代台商工业基地，目前已有25家企业签约入驻，10家企业开工建设。入驻企业均为年产值在5000万元规模的台资企业，主要为轻工、电子、机械、高科技企业。
据了解，某某市目前的标准化厂房建设进行半年多来，推进速度很快。这个市由于实行“多元化投入、多样化运作、专业化招商”的市场化运作方式，大力吸引各类投资开发主体参与标准厂房建设，采取建、售、租相结合的运作模式，推行边建设、边招商。目前某某标准化厂房建设虽然仍以政府为主导，但在鲤城、石狮、晋江、南安等县（市、区），政府与企业合资或与企业联合投资开发的标准化厂房也陆续拉开帷幕。于是，继住宅地产、商业地产开发之后，在某某，以标准厂房为代表的工业地产已成为各方资本竞逐的新热点。 2）各方资本竞逐“标准厂房”
一石激起千层浪。2005年8月，某某赴港招商团首次推出大规模标准厂房开发招商项目，并宣布可将统一规划的标准厂房园区整体交由政府控股公司或有资质、有实力的其他投资业主开发建设，也可切块出让给各开发业主投资建设，建设的标准厂房可自用或出售、出租，实行物业化管理。这一商机，令人眼前一亮，吸引了一些境内外资本力量进入某某。记者在此间采访时看到，目前这些境内外资本工业地产项目正纷纷在某某落地： ———由联泰集团与某某另一家知名企业“七匹狼”合资投建的新丝路服装城位于晋江市五里工业区，规划占地1500亩，首期用地546亩，将打造世界级纺织服装研发和生产制造基地。 ——联泰（香港）投资有限公司与鲤城区政府签约，合作建设60亩标准化厂房，作为台湾学者（某某）创业园一期项目。
——南益集团刚刚与南安市政府签约，合作投资开发位于石井与水头两镇的约6000亩的工业城。
——石狮鸿山镇，由当地政府与企业共同合作开发建设的通用标准厂房，占地180亩，总建筑面积18万平方米，计划总投资1.8亿元，现正在热火朝天开工建设中。 ——江南高新技术电子信息产业园区标准化厂房，建设规模为28万平方米，项目总投资1.75亿元，可通过合资、合作或公开竞价方式取得相关地块土地使用权。 ——南安扶茂岭项目区服装加工标准厂房，项目总投资5亿元，主要经济效益来源于开发后厂房的出租和出售。
——晋江五里工业区标准化厂房，项目投资约3.58亿元，可分块或分期进行开发，以出售或出租厂房等方式取得回报。
据了解，去年香港的某某标准厂房招商，项目总用地面积2300多亩，均采用标准厂房建设招商和标准厂房招租形式，让各类资本在“节约用地”中获得丰厚回报。 3）“工业地产”投资潜力无限 据某某市政策研究室人员介绍，工业地产在国外往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占到全世界的30%%，对日本GDP贡献在40%%以上。美国工业地产占全世界的27%%，对本国的GDP贡献也超过30%%。资料表明，世界上的制造业重心已开始向中国转移，我国的工业地产还有很大的成长空间。
2004年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。上海69个工业开发区，一下涌出几十家专门服务标准厂房规划、设计、土地、房产开发的专业企业。事实证明，节约集约用地的时代诉求，相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资者进入这一领域。 连日来，越来越多的投资工业地产消息令人振奋：晋江好利来玩具电子有限公司宣称已介入，投资资金至少数千万元；香港荣丰国际集团频频与某某市有关方面接触，探讨介入工业地产的合适选点和合作意向„„
工业地产，无疑将成为某某经济发展的新引擎！
四、“三套车”——××工业产业地产开发战略合作模式
五、××工业产业地产项目赢利模式
1、前期：项目招商阶段 物业形态
赢利方式
利润水平
备注
纯商务楼
售、租
高
以售为主。销售对象为厂商或投资者。
公寓式办公
售、租
中
同上
商铺或展厅
售、租
高
同上
仓储
售、租
中、低
直接销售或出租给厂商
标准厂房
售、租
中、低
同上
2、后期：项目管理阶段 项目
赢利方式 赢利水平
备注
信息服务
高
科技服务
高
产品代理
高
物流服务
中、低
物业服务
低
六、××项目运营模式
1、前期：项目建设阶段
2、后期：项目管理阶段
七、××工业、产业地产项目开发简要流程
七、××工业、产业地产传播与招商销售模式
1、传播招商基础
●政府、行业协会的重要性 政府部门的政策支持，行业协会的专业指导及其在行业发展协调方面的权威地位，是工业产业地产传播与招商的重要前提。
成功的工业产业地产开发商并不被动地等待政府和行业协会的既有政策支持，而是通过自己的实力和雄心以及对产业发展的深刻把握，来促使政府、行业协会改变原政策或针对项目出台新的政策。
开发商通过影响政府和行业协会的决策，可以使自己在与政府、行业协会的博弈中占居主动，从而极大地提升自己在社会经济舞台上地位。 ●产业集聚理论的阐释与发挥
理论营销是工业产业地产传播与招商的另一法宝。对产业集群理论的深入阐释以及对特定产业发展的深刻洞悉，是说服厂商的重要基础。在此前提之下，通常意义上的传播和广告技术才有发挥作用的可能。
2、工业、产业地产传播招商销售手段 （1）软广告。 （2）报刊广告。 （3）DM直邮广告。
（5）招商会：国际；全国；区域。 （6）关系营销：行业协会公关。 （7）关系营销：客户介绍。
（8）示范营销：攻克行业领袖企业。 （9）特定社会群体：投资阶层营销。
（10）学术营销：产业集群和行业集聚论坛。 （11）人员促销：专业销售队伍。
九、××工业、产业地产项目销售策略 招商与销售同时进行
以销售带动招商、以招商促进销售
以专业的定位来寻找目标客户、以产业集群产生规模效应来带动招商和销售
第15篇：工业地产营销时代（版）
工业地产品牌营销时代来临
——————合力未来投资顾问有限公司策划部
工业地产，也有人叫“政治地产”，“产业地产”。无论怎样，都说明工业地产非常重要。它关乎一个地区的经济发展、GDP；任何产业结构模式，都必须要靠它来承载和布局；它是企业赖以经营发展的基础土壤环境。我们从事工业地产这个行业，是件非常有意义的事，我们深感自豪，但同时我们也深感重担在肩，责任重大。
相比住宅地产、商业地产，我们说工业地产是一个新兴的行业，另外一个意思就是说工业地产在中国还比较稚嫩。中国的工业地产正在快速的向前发展，即使在全球经济危机下，它依然在高速发展。或许，正是因为要改变危机才更需要更多工业地产新形态、新模式。 我们幸运的看到，中国工业地产正在涌现出大量的品牌实力园区和创新模式，引领中国的工业地产朝着正确健康的方向发展。但是，我们也面临前所未有的挑战和困难。空置率高、招商难、租金低、收益率低„„是我们很多工业园区正在困惑的问题。就像中国的经济一样，正是因为发展快，所以问题才多。这里包括我们以前犯过的错误、现在正面临的困难、和未来不可预期的压力与挑战。
有幸参加2009中国工业地产高层峰会，当我们把成功的工业园区放到一起，试图找出他们成功原因的共性。我们曾比较交通、价格、环境、服务等等。最后我们惊诧的发现，这个共性，竟是“品牌”！没错，就是品牌！曾几何时，工业园要做的事，只是厂房、土地的出租出售，“招商引资”是全部的思维范围。然而我们发现，这个时代正在远去。工业地产正悄然进入品牌营销的时代。这些成功的工业园区正是以强势的品牌影响力，深深引发了企业家们的关注、期待、和梦想。当品牌建立，其它一切，包括招商、价值、运营、融资等，都迎刃而解。
峰会上昊信联行副总经理商国臣先生给在场的嘉宾讲到了发生在他身边的这样一个故事，他说有一次他去一个朋友的公司，公司里十几个人蜗居在一个小办公室里，在他们办公室里最显眼的地方挂着一张很漂亮的某科技园的效果图，商总不解的问他朋友“你们又不是做园区招商的，挂那么大张园区效果图做什么？”他朋友笑着说：“我每次给下面的员工开会都指着那张效果图说我们努力工作如果我们业绩达到预期目标，我们就搬到那去办公。”看似很平常的一件事情折射出品牌的力量。会议的第二天，组委会安排嘉宾考察广州的一个
科技园，我们了解到这个园区入住率已经达到了90%，应该相对来说入住率比较高了，当我问到他们招商渠道时，园区的招商顾问给我的回答是大多企业是通过口碑进来的，通过已入住的企业介绍。我们可以发觉到这是因为他们园区已经形成了自己的品牌，正是他们无形品牌把企业吸引进来的。
品牌的形式是“人化的产品”，在长期的消费者实践当中，理性积淀在感性中，内容积淀在形式中，产品的形式才能成为人的形式。在这次工业地产高层峰会上，联动U谷、五矿（营口）产业园等一些成功园区的高层在分享成功经验时，无不谈到品牌营销的重要性。当时问到联动U谷招商总监每月在品牌建设上投入的资金时，他讲到最少每月有十几万到以上的投入来做品牌的推广，在平面媒体、户外媒体等一些新媒体都有联东U谷的推广，因为这是必须的，品牌的存在为消费者进行选择提供了一个方式。而且联动U谷在第三方品牌营销团队合作方面很重视，必须是行业内专业的营销策划团队来合作打造，因为工业地产不同于商业、住宅地产，工业地产受众狭窄性、诉求功利性、内容复杂性、主体分散性、辐射弱扩散性、反馈偶然性这些传播特性要求工业地产项目必须深度营销精准传播，将项目信息在特定的圈子内，精准的传递给客户。2009年一季度，联东U谷纳税达2200万，同比增长两倍2009年6月份当月销售额直逼8000万元，截止2009年10月，当年租售面积已达
9.5万平米，占据京城工业地产市场59%的份额。是什么让联东U谷在经济危机的逆境下创造这样的神话？我想出了项目本身硬件优势外的答案不言而喻。
工业地产在成都还在起步，但成都的工业地产项目如雨后春笋般兴起，通过走访过本地一些园区项目，通常在抱怨一些招商难的问题，是不是该思考一下招商模式的创新那，工业地产已经进入精耕时代，从产业定位到品牌定位。品牌战争是争夺消费者心理和脑海的市场，有人说“在消费者产生需求的时候，能够马上满足他，这是营销的最高境界。”工业地产的营销尤其如此。受众对传播内容的非持续性关注以及受众是信息的主动寻求者，因此工业地产营销的最高境界就是：当企业产生选址需求时，可以马上找到你或想起你。这正是要做的强势的品牌影响力，深深引发企业家们的关注、期待、和梦想，让其他一切，招商、运营、融资等等问题都迎刃而解。
第16篇：五矿地产：工业地产的典范
五矿地产：工业地产的典范
数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬，保持了良好的发展势头。
五矿地产隶属于五矿集团，在工业地产的开发与建筑领域有着不俗的实力。营口产业园与粤东物流新城的建立，标志着五矿地产在工业地产中不可动摇的领袖地位确立。
营口产业园
2006年中国五矿集团响应国务院振兴东北老工业基地号召，积极投入辽宁沿海经济带建设，在辽宁（营口）沿海产业基地投资建设中国五矿（营口）产业新城。此项目充分响应李克强总理“关于辽宁沿海经济带开发建设的号召”，新城位于“五点一线”和“沈阳综合改革实验区”两个国家战略的交汇处，营口市城区南3km处，规划面积30.4平方公里，分三期开发，一期7.6平方公里，二期12.4平方公里，三期10.4平方公里。其中有20.4平方公里已取得土地证。园区以可持续发展为指导思想，产业规划重点发展现代装备制造、新能源、光电及信息科技、新材料、物流园及综合工业园区。计划用15年时间，建设成为产业集群优化、投资环境优良、生态环境优美的现代化产业新城。
产业新城规划由国际知名的新加坡裕廊国际工程公司设计完成，借鉴并融合了国际上先进园区的规划经验。新城各区域间功能互补、彼此带动，形成工业与居住协调发展、人与自然和谐互动的良性发展格局。
五矿（营口）产业新城本着绿色、可持续发展理念：以招商引资促进经济发展，以优质环境打造宜居生活，以产业升级带动城市发展。全力打造以人为本、宜居宜业的绿色产业新城。
粤东物流新城
粤东物流新城是五矿产业地产与汕头市政府精诚合作的成果，是五矿产业地产品牌“绿色产业新城”的又一力作。该项目位于汕头市龙湖区新津河以西、梅溪河以东，项目总占地面积8.6平方公里，开发周期约5到8年，分两期开发建设。其中，一期1.2平方公里，除物流总部区，物流商务区及物流运营区外，包括527亩的高端人才引致区，以及园区生活引致区。
第17篇：工业地产公司发展策划实例
工业地产公司发展策划实例
第一部分
我思考了一下,并浏览了集团的网站，结合我过去的工作经验，就如何提高集团的实力，写了以下的内容。
集团是一家从事工业地产开发的公司，在比较短的时间内就发展起来，并且园区招商入园企业全部为欧洲及美洲的国际知名企业，现已与比利时、德国、美国的3家企业签了约。但是民营企业在快速发展的同时，也都会遇到共同的难题，即公司的人员素质和管理水平跟不上公司的整体发展步伐。
而要解决这两个难题，就必须要苦练内功，大力提升公司的实力，具体讲就是要在公司内部建立先进的现代企业管理制度，变“人治”为“法治”，尽快由人管人转变为制度管人。实行董事会或董事长领导下的总经理负责制，按照公司的业务种类和业务量设置总经理以下的部门，结合每个部门的工作量安排定岗定责，再根据每个岗位的岗位职责确定任职条件和要求，从而科学完成整个公司的定编。
在此基础上，对现在的整个员工队伍与公司所有岗位进行详细考察对比，争取把每位员工放到最能发挥其作用的岗位上，对于不能适应的员工应该进行培训，提高其自身素质。应该在员工中挑选素质高年纪较轻的员工进行重点培养，为公司中高层管理岗位提供后备力量。还应该积极从公司外部引进企业需要的人才，这样可以更快地提高整个员工队伍的素质。还可以利用与世界500强企业合作的机会，让集团的员工参与世界500强企业的员工培训或者由它们为集团的员工进行培训。
同时必须结合集团的业务特点，进一步优化公司的工作流程，建立简洁、高效和顺畅的工作流程，最大限度地避免内耗和低效。在公司内部员工素质和管理水平都得到提升的同时，集团还必须高度重视企业文化建设，通过企业文化建设，使员工对企业有认同感、责任感和归属感。企业文化作为一种软性约束，它有着比硬性制度约束更好的管理效果，被认为是企业管理的最高境界。合理的企业文化不仅可以使企业抛弃对硬性制度的全部依赖，提高员工工作的自动、自发、协作性，而且对于创造力良好的企业氛围有着极为重要的影响。再严谨科学的管理体系，也会存在漏洞，要力求让员工在犯错误也不会受到惩罚的情况下，也会自觉不犯错误，自觉维护公司利益。在苦练内功，大力提升公司软实力时，集团还可以借鉴国际通用的质量管理体系认证等认证体系，也可以借鉴ERP（企业资源规划），ERP是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。
另外，随着公司规模的不断扩大，管理层级自然增多，公司的执行力容易弱化，此时提升公司的执行力就变得非常重要。执行力是决定公司发展进程的一个重要因素，是公司核心竞争力形成的关键因素之一。执行力的强弱程度直接制约公司经营目标能否得以顺利实现。对于铭林这样的处于关键转型阶段的公司，仅有科学的战略部署，并不能使公司在激烈的市场竞争中永远立于不败之地，而只有同时加强公司的执行力建设才能为公司的发展提供不竭的动力。这是公司成功的必要条件，也是把公司建成“百年老店”的必由之路。必须从强化
执行意识入手，加强培训，引导全体员工牢固树立“执行力是一切决策的生命线”的新理念。其实，企业执行是一个过程的控制，无外乎以下两个方面：
一、企业指令的正确性。企业指令是达到执行目的的先决条件，假如指令是错误的，那勿需谈执行力的问题了。
二、指令传达过程的流畅性，包括制定、传达的及时、准确。建立、健全企业制度，明确岗位职责，明确业务流程，是保证执行力提高的前提。督查督办也是提升执行力的重要手段和有效保障。
总之，提升公司整体实力是一个艰巨的系统工程，必须周密筹划，科学部署，脚踏实地，务求实效。
第二部分
就如何做好办公室工作，我提出以下的想法：
（一）办公室是为领导决策和实施决策服务的综合部门，是领导工作的参谋和助手，担负着承上启下、协调左右、沟通内外的任务。为适应工作需要，要着力把握上情、吃透下情，做到认识统
一、步调一致，把方方面面的思想统一起来，把上下左右的力量凝聚起来，把各个层次的积极性调动起来，根据工作需要做到有分有合，分工不分家，推动各项工作高效运转。在民营企业，必须要实现一人多能，必须要让办公室的员工努力成为多面手，什么工作都能做，在此基础上，再发挥各个员工的专业和经验方面的相对特长。随着工作的进行，要逐步让部门内的员工适当轮岗，也要做自己不很擅长的工作，让部门内的员工对办公室的整体工作有一个整体的学习和认识，除了专业性太强的工作外，最终要让部门内的所有员工都成为一人多能，哪个岗位临时有空缺，其他员工都能立即上岗工作，并且能够把工作做好。这就需要加强培训，力争实现“在工作中培训，在培训中工作，使员工的工作能力不断提高”。
（二）作为办公室的部门领导，必须做到“公开、公平和公正”。公开是指只要是公司允许公开的工作事项，尽量让部门内的员工都知晓，以免因为信息传达不到位，造成员工对公司事务的误会甚至曲解；公平是指做工作“对事不对人”，对于一切工作都严格按照公司的规章制度和具体要求来衡量和考核；在公平的基础上，要进一步作到“公正”，不仅在工作中，而且在工作之外，都要堂堂正正做人，踏踏实实做事，吃苦在前，享受在后，尽量成为本部门的道德楷模，这样才能够让员工心态平衡，避免内耗，把员工的精力全部用在工作上。
（三）办公室是公司的一个部门，办公室必须模范遵守公司的各项规章制度，严格执行公司的指挥和命令，大力促进整个公司执行力的提升。对于公司不完善的指示，要及时向有关领导和部门及时反映，进行有效沟通。在工作中，要始终把各项规章制度放在心上，自行完善，自觉执行，坚持靠机制促动，在提高管理水平上力求新突破。哪怕对有些看似小事的经常性工作，也要写在本上，贴在墙上，记在心上，抓在手上，形成规矩；严格各项工作目标管理制度，建立健全职责范围、工作流程、工作标准等制度，不断完善学习制度、调查研究制度、信息报送制度、实绩考核制度等，使办文、办会、办事等工作更加科学、规范、有序。严肃各项工作程序和工作纪律，做到工作到位而不越位、移位、错位。
（四）办公室的办公室职能的本质要求就是“服务”，为公司领导服务，为其它部门服务，要放低姿态，树立强烈的服务意识；涉及人事行政方面的工作，就不仅要作好服务，更
要履行监督考核职责，不能做“老好人”；办公室的工作涉及面广，对内对外工作都有，这就必须更加注意本部门的形象问题，工作中要注意方式方法，力争做到“在服务中管理，在管理中服务”。
（五）办公室的工作应该真诚接受公司全体员工的民主监督，持续不断地接受合理的意见和建议，持续不断地改善提高本部门的工作。
办公室主要职责
1、在公司领导下，负责组织公司日常工作，向公司领导和各部门提供人力资源、办公、后勤和行政等工作保障或协助，为公司的正常工作开展做好服务工作；
2、在公司领导下，拟订公司工作计划和总结报公司领导审批，传达公司领导的决策意见，督促检查公司有关决策、工作部署及重要事项的办理落实情况，及时反馈工作进展和办理结果，提出改进意见，协调公司各部门有关工作地运行；
3、负责公司各项规章制度的制定及重要工作信息的收集、汇总、上报，各类文件、合同、协议、会议纪要的归档和管理。
4、协调组织公司年度工作会议、重要会议的主题报告和领导讲话，并负责组织会务工作，编写《会议纪要》；
5、负责公司与地方政府和相关公司的项目报批、磋商协调、公关联络、文电收发、文电处理、公文核稿、印章管理和相关的法律事务；
6、在公司领导下，制定公司人力资源管理制度，负责制定公司的定岗、定编与定薪以及各部门的用人计划。编制、执行公司人力资源规划；拟订公司招聘、培训、薪资、考核等人力资源管理政策，负责公司人力资源档案管理与员工劳动合同订立（签订、变更、续订、解除等）；负责员工福利、保险、抚恤与劳动保护等工作。
7、在公司领导下，利用业余时间组织员工的内部培训和外部培训，努力提高员工的综合素质，为公司的规范化建设打下坚实的基础。
8、在公司领导下，负责组织公司各项群众性娱乐活动，积极开展企业文化建设；
9、完成领导交办的其他事务
第18篇：剖析工业地产与江西工业地产现状
一、工业地产
工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
二、江西工业地产现状
目前，在国家中部崛起战略及鄱阳湖生态经济区战略的规划指导下，江西工业地产处于快速发展阶段。尤其是江西率先在全国提出十大战略性新兴产业概念后，江西省人民政府、江西发改委、江西工信委联合发文：以江西园区为依托、以战略性新兴产业为途径，大力发展江西工业和产业经济。
由江西省工信委牵头，江西龚杏投资开发运营的龚杏产业基地模式作为江西省战略性新兴产业发展典型代表。目前龚杏产业基地在全省范围内已筹建了三个基地，分别是南昌高新产业配套基地、南昌小蓝产业配套基地和上饶光学产业园。三年内拟在全省建立30多个基地，其工程之大，堪当中部之最。被业界誉为“中部崛起－看江西工业地产”！
三、工业地产网
江西工业地产网()是江西龚杏深泰工业地产运营机构旗下网站，是江西省招商引资信息第一平台。在江西省工业和信息化委员会、江西省商务厅及江西省中小企业局的大力支持下，以助推江西地方经济发展为目标。为投资江西的企业和地方企业生产发展提供最新、最全的江西工业园区、江西产业政策、江西园区服务及厂房出租、土地出售等信息。
江西工业地产网依托中国工业地产联合集团丰富的工业地产招商及营销策划经验，以及专业的工业地产营销人才和先进的营销理念，结合目前江西工业地产特点和招商引资现状，致力于为产业转移江西的企业提供最优质的服务
第19篇：北京工业地产项目考察报告（推荐）
北京项目考察报告
郭长根、刘志臣 2011年9月8日
2011年9月6日下午我们对北京丰台总部基地和亦庄联东U谷产业综合体项目进行了考察调研；7日上午赶赴河北涿州参加涿州市政府针对京南智慧园项目的交流协调会。具体情况如下。
一、丰台总部基地
我们到现场参观时没有找到招商中心或者售楼处，仅找到了物业服务中心。据物业服务中心的人员介绍，目前总部基地所有楼盘已售完，不再接待购买客户；如果想租赁，也只能自行去找业主谈，但他们不提供业主信息；物业服务中心仅负责针对业主的物业服务。随后，我们转了一圈，对园区做大致了解。
园区位于西北京南四环边，距**直线距离13公里左右。园区占地900亩，大约500栋高密度写字楼。写字楼分高低两种，高的11~15层左右，建筑面积13000平米左右，集中在北面金融总部区；其余大部分楼高为5-6层不等，建筑面积在6000平左右。楼的样式不多：整齐划一方块结构；主色调为深灰色，每栋下面三层包有红色外框。入住的企业以央企、上市公司、金融和高科技企业为主。园区一些公交线路经过但无地铁（离最近的地铁站也有7公里左右，据说将修地铁9号线）。生活配套设施较少，酒店、餐饮、娱乐设施不多。一期项目自2003年开始到2010年售完，历时7年。
据悉，2004年开盘时，总部基地的办公楼大约6800元/平方米，对面怡海花园住宅价格6500元/平米。目前怡海花园的房子3万元/平方米左右，而总部基地办公楼仍徘徊在2万左右。“面积太大，总价太高，贷款不好办，又是工业产权，所以转让难度比较大。”，故总部基地的房子转手出售的较少，主要用于出租。
另据悉，总部基地正在往东扩大约1.75平方公里，定位为高技术服务总部区。总部基地东扩在功能布局上将分为总部基地国际区、总部基地综合区、总部基地民营区和总部基地生活区，其中总部国际区除了现有的汽车博物馆，还将规划大体量、高品质的独栋办公楼，并建设国际商务酒店、国际会展中心、现代艺术中心、SOHO中心；总部综合区除了独栋总部楼外，还将集教育、酒店、餐饮、娱乐等生活、商务配套服务于一体。丰台总部基地向东拓展后，整个总部基地项目总占地面积约400公顷，总建筑面积约800万平方米，其中已完成300万平方米，总投资300多亿。
二、联东U谷
联东U谷位于亦庄开发区，南六环外、京津塘高速边，距**直线距离25公里；占地1300亩，规划建筑面积100万平米；属于中关村科技园分支，是国家级开发区。
我们现场参观时发现，园区中的标准厂房已经全部住满；研发生产混合用房区域建成部分已经住满，还有两排在建，据说已经售完；特殊定制区已经建完；目前在售的是总部商务区。
我们到招商/售楼中心了解总部商务园的情况。据招商经理介绍，总部商务园占地200亩，有8排商务独栋，每排7-8栋；目前在建、预售其中的2排，其余还未开始；每栋楼有
4、5层两种，建筑面积1600~3200平米左右，独栋或双拼结构；企业必须在园区注册才可购买，每平米售价8000元左右；房屋只有产权证，但北京地区房屋交易或贷款仅需产权证；根据情况，注册企业可享受国家级，或省级，或园区内的特殊优惠政策。
据现场感觉，与标准厂房和研发生产混合用房相比，商务独栋的销售情况并不理想。因为联东U谷投入大量的广告宣传商务独栋，但目前在建的两排还未售完，其余的六排还未开建；而研发混合用房和厂房早已全部售完。
三、京南智慧园
2011年9月7日上午10：00~12：00，我们和赛普中心的孙主任、查处长等与涿州市委领导一行开了京南智慧园项目交流协调会。这次，新任市长非常重视该项目，希望通过该项目提升园区形象、拉动经济和带动就业，现场表示欢迎项目落户，责成各部门尽快落实各项落户审批工作，并指派专门的副市长督办和协调后户各项工作。会后不久，我们也顺利接到规划局受理项目通知。估计在涿州市政府层面项目基本通过了，下一步需要到省里环首都办申请土地指标问题。
但是，在交流过程中，市委领导也提出了对项目的担心和警示。市委书记明确表示，项目必须是做产业聚集，开发区不需要房地产开发；项目必须能够像赛普中心介绍的那样能够有国家级“某某产业基地”或“某某中心”的名头落户，并能够实实在在地落户一些龙头企业；开发区土地指标的释放是根据项目进展情况供给的，先期可能仅给200~500亩，如果半年内未动工，或者动工后仅作房地产开发而无大企业入住，市政府很可能收回土地指标且不再继续供应剩余指标。市政府也专门参观赛普中心，了解中心的性质和能力。
另外，当天下午，我们也接触了华容投资有限公司的任总。据任总介绍，华容投资在涿州开发区有5平方公里的商业和住宅地产开发体量，其中，1000亩左右自己做
一、二级房地产开发，其余只做一级开发。目前，在与万达和万科接触，准备引进万达商业综合体项目。华容投资在涿州项目，其中，华容投资占股51%，福建一私企占股40%，涿州政府占股9%。项目获利后，每亩向政府缴纳土地指表费约47.3万，其余获利40%归政府，60%归项目公司。任总原本是赛普中心的人，现在人事关系还在中心，两年前运作华容的项目，对涿州政府关系很熟，赛普中心希望任总能在当地帮助我们。
四、建议和意见
（1）针对京南智慧园项目
由于项目规模巨大，京南智慧园的规划和建设，在前期必须先满足政府产业聚集的要求，利用CSIP赛普测试中心的名声和能力，真正吸引几家龙头企业入住，树立“智慧园区”的形象，以争取政府的优惠政策和土地指标支持。有了一定的形象和政府支持之后，在后期项目中逐渐增加住宅和商业比重，逐渐增加盈利空间。
由于土地指标的紧缺，整个项目的指标至少要分两、三次甚至更多次才能获得，而每一次的获得都以之前的招商完成情况为基础，因此，前期的“产业聚集”非常关键，前期切不可不动或者盲动。为减少前期投入风险和快速区的招商效果，应该提前让赛普中心与一些龙头企业接触，并给予一定优惠条件吸引共同入住。前期产业聚集增加人气后，后面的地产项目增值空间也大，如果前期就做房地产，不但政府限制，且利润空间也有不高。
（2）针对南京财富产业园项目
南京项目我们无法作产业聚集，而且政府也没有强行产业聚集任务，应侧重房地产业务。但由于远离市区，大楼单体体量大，12层的售价近亿元人民币，6层的也要4000多万元，能买得起企业不多；而且即使有整幢购买的企业，其议价能力必然也强，成交后利润也会降低。据这一时期客户蓄水情况看，购买1000平米左右的居多。故建议以按层分割出售为主，只要想办法取得土地证分割许可。据悉，增加土地出让金可以变通解决。如此法可行，可借机收购周边位置好的工业用地，如法炮制。
第20篇：中国工业地产营销策划公司排名
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