银行住房贷款工作总结
推荐第1篇：银行住房贷款申请资料清单
银行住房贷款申请资料清单
一、贷款人提供材料
1、借款人及配偶有效居留身份证明……………………………□
2、借款人及配偶户口本…………………………………………□
3、借款人已婚证明或未婚证明(公安部门出具)………………□
4、借款人及配偶的职业和收入证明……………………………□
5、购房契约或合同………………………………………………□
6、首付款银行存款凭条、发票或收据…………………………□
7、银行存取款流水账清单(近半年或全年)……………………□
8、个人住房贷款申请表…………………………………………□
9、借款人及配偶的近期1寸彩色相片…………………………□
10、贷款人现时的住址及固定电话…………………………… □
11、贷款人借款年限及借款数额……………………………… □
二、房东提供材料
1、本人及配偶身份证……………………………………………□
2、本人人及配偶户口本…………………………………………□
3、本人人已婚证明或未婚证明(公安部门出具)………………□
4、房产证…………………………………………………………□
推荐第2篇：银行个人住房贷款办理流程
银行个人住房贷款办理流程
一、个人住房按揭贷款申请条件
1.合法的身份；
2.有，信用良好，有偿还贷款本息的能力，如加盖单位公章及财务专用章的收入证明；
3.年满18岁，具有完全民事行为能力，一般不能超过65周岁；
4.如果已婚提供夫妻双方的材料；未婚提供未婚证明；离婚提供离婚证。
二、个人住房按揭贷款办理流程
1.向开放商付首付款，注意保存首付款收据。2.到银行填写《个人住房贷款申请表》。
3.银行对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。4.到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证和办理房屋保险。
5.选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。
6.经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
7.借款人按照事先约定好的时间按时还款，到还清为止。
一、操作流程图 提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理
二、流程中各环节简要说明
1、提供咨询、受理申请、贷前调查
（1）提供咨询 经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。 （2）受理申请 借款人在向中国银行咨询后，根据要求填写《中国银行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明），借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，契税凭证，信用评估报告，保证人同意担保的书面证明及中国银行要求提供的其他有关资料。
（3）贷前调查 经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。
2、贷款审批
（1）经办行审批权限内 经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人
（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。
三、贷款发放
签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。
（1）签订合同 贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。
（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵 （质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人 名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。
（3）合同生效后填制各类会计凭证。
（4）办理贷款划付手续 会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款
四、贷款回收
（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。
（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。
五、贷后管理 （1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。
（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。
（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。
贷款偿还
可以选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法等。
借款合同生效后，如果有足够的资金来源，可提前向中国银行提出部分或全部提前还款申请。
等额本息
等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；在贷款末期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较多。 这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。
每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]
等额本金
即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长。
贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。
每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率
推荐第3篇：银行个人住房贷款指南通用
贷款指南
一、贷款条件：
1、具有完全民事行为能力的自然人。
2、同时具备以下条件：1）具有城镇常住户口或有效居留身份（居民身份证、户口薄、军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件）；2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力[债务收入比：借款人住房贷款的月还款/月收入在50%以下（含50%），月所有债务支出/月收入在55%以下（含55%）]；3）非本地居民贷款需要提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；4）具有购买住房的合同或协议；5）无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
二、贷款年限：个人住房贷款期限最长为30年
三、贷款年龄：1）中国银行：年龄+借款年限不得大于65岁（男性），年龄+借款年限不得大于60岁（女性）；
2）农业银行、工商银行：年龄+借款年限不得大于70周岁（借款人年龄18岁—65周岁），借款人年龄在60岁以上的，应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人；
3）建设银行：男性还款年限不能超过65岁，女性还款年限不能超过60岁；
4）招商银行：授信申请人年龄+授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄另加5年。
四、贷款额度：首次贷款购买商品住房首付款比例不低于购房款或评估价值的30%以上；贷款购买第二套住房，首付款不低于购房款或评估价值的60%以上；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
五、贷款利率：1）中国银行：首套，基准利率的1.05倍；二套，基准利率的1.15倍。
2）农业银行：首套，执行同期贷款基准利率上浮5%；二套，贷款利率实行基准利率上浮15%。
3）建设银行：首套，利率为基准利率上浮0.5%；二套，为基准利率的1.1倍，商业用房为基准的1.2倍。
4）工商银行：首套，贷款利率为基准利率；二套，贷款利率为基准利率上浮10%。
六、一手楼按揭款资料：
1、夫妻双方身份证原件及复印件2份（正反面复印）。
2、结婚证原件及复印件2份（未婚需户口所在地民政局婚姻登记处开具的“无婚姻登记记录证明”原件2份，并签订未婚声明，离异未婚还要提供离婚证，协议书）。
3、夫妻双方单位开具收入证明书（以各个银行的格式的固定格式为主，需盖单位公章，用钢笔或碳素笔填写）并附工作单位出具的工资收入证明原件1份。
4、外地户口（山东省境外）需提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。需提供当地（烟台市范围内）联系人资料：联系人声明（银行固定格式）。联系人身份证复印件1份、联系人单位“收入证明书”、联系人户口薄复印件1份。
5、户口薄原件及复印件2份（包括首页、索引表、登记卡）。
6、首付款收据复印件2份（需购房人签字盖手印）。
7、商品购房合同3份。
8、房屋抵押登记及备案审批书（办理贷款时房管局提供）。
9、办理贷款预收房屋抵押登记费（按房管局要求收取）。
推荐第4篇：申请银行个人住房贷款工作流程
申请银行个人住房贷款工作流程：
（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
（二）支付30％以上的房款。
（三）去房管部门办理预售登记。
（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。
两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；
记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：
“两种还贷方法哪一种更合算呢？”
“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢？”
“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！
该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
推荐第5篇：银行个人住房贷款产品营销心得体会
产品营销心得体会
前段时间，承蒙各位领导的关照和培养，我跟随老师学习明发商业广场个人住房贷款和“商户通”的产品营销。几趟跑下来，感受颇深。
首先，一定要做好充分的准备。《孙子兵法》曰：兵马未动，粮草先行。产品销售如同行军打仗，不能盲目草率地出击。在一开始就应该做好物质上和精神上的双重准备。否则，只能是劳而无功，白费力气。所谓物质上的准备，就是事先把这次营销所需要的各种材料准备齐全。我们中国银行业务办理审批向来认真严谨，因此需要的各种材料也很丰富。例如，办理个人一手住房贷款需要
；办理“商户通”需要准备个人开户申请单、商务通申请单等各种材料让客户填写，并需要客户提供营业执照、法人代表身份证明复印件等。我们上门营销，应该事先把这些东西分门别类地准备齐全，准备充分，切不可马虎大意，挂一漏万。否则，等到和客户洽谈成功，需要请客户填写、提供相关材料时，发现带来的材料不齐，再亡羊补牢，不免为时已晚，就会给自己和客户带来双重的麻烦。所谓精神上的准备，就是事先了解、熟悉自己要推销的产品。我要推销的产品是什么？功能或者用途是什么？与市场上他行推销的同类产品相比有什么特点？收费标准（偿贷利息）是什么？需要提供的材料有哪些？这些问题答案，我们都要烂熟于心，这样就能够胸有成竹、得心应手地向客户进行营销了。
其次，一定要多开口。营销是个具有挑战性的工作。我们作为主动的一方，理应踊跃大胆地开口向潜在的客户进行产品推销。这样做的好处有三：其一，能够最有效的提高成功率，相比守株待兔似地坐等客户上门询问，主动出击最能够发现客户的需求，快速锁定潜在客户，提高销售成功率。其二，只有在与客户互动交谈过程中，才能够发现自己存在的疏漏之处，比如在明发广场，我在与客户洽谈过程中，当客户提出他每月应还利息到底是多少的疑问时，我才发现关于这点自己不太清楚，于是我连忙请教师傅才顺利回答了这个问题。 只有遵循寻找问题，发现问题，解决问题的道路前进，我们才能不断进步。其三，多开口能够提高我们的口才，增强我们的自信心，养成良好的营销习惯。正如梁主任在晨会上说的那样：“我们每天至少要开口五十次，这样才能够激发自己的潜能，自然而然地就把产品卖出去了。” 只有敢开口，勤开口，会开口，在失败中获得教训，在成功中汲取经验，在一次次的开口营销中树立信心，我们才能逐步掌握营销的真谛，切切实实地做好营销工作。
最后，学会讲扬州话。这点要求主要是针对像我这样的外地人而言的。我们进行营销的对象，大部分是本地的商户或居民，他们日常的生活语言是扬州话。虽然普通话全国通用，他们既能听得懂又能说。但无疑地，说得一口流利的扬州话，无形中能够拉近我们营销人员与客户的距离，相反由于讲普通话而与客户之间产生的隔膜，可能对我们的营销工作带来不利因素。目前我在努力学习扬州话，相信以我的勤奋，加上耳濡目染的优越环境，一定能在不久的将来听懂、说好扬州话。
推荐第6篇：银行个人住房贷款还款方式介绍
银行个人住房贷款还款方式简介
1.等额本息还款法：是指在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本息的还款方法；
2.等额本金递减法：是指在贷款期内每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减的还款方法；
3.等额递增还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定增加额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法；
4.等额递减还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定减少额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法；
5.等比递增还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法；
6.等比递减还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。
*选择还款方式建议：
选择还款方式视具体情况来决定。主要考虑自己的资金偿还能力，因人而异、量力而行。
1.“等额本息还款法”，每月还款金额相同，便于您合理安排每月的生活和理财，方便又省心！
2.“等额本金递减还款法”，每期偿还的本金相同，前期还款金额较大，适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
3.“等额递增还款法”、“等比递增还款法”。前期还款压力较小，适合工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。
4．“等额递减还款法”、“等比递减还款法”前期还款额相对较高，适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。
本资料仅供参考，不对外宣传，不构成合同要约，内容如有变动，按最新规定办理。
推荐第7篇：住房贷款
2、购买商铺贷款：
（1）商业用房贷款：向银行申请商业用房贷款，最高可贷标的物的五成价格。需要提供的材料：1.身份证、婚姻证明2.收入证明【至少任选其一】：工资证明/银行流水/所得税税单/社保记录/其他收入证明3.用途证明：提供相应的购房合同。利息6.7厘。
（2）抵押贷款：全额支付购买商业用房后，向银行申请抵押贷款。贷款成数可达到7成。利息6.7厘。
（3）典当：通过典当的形式将资金回笼。评估价格的7成，利息
2、3分。
进行商业用房贷款后可进行无抵押的装修贷款。最高可带100万。
银行房产抵押贷款流程
1、申请人准备资料向银行申请贷款。
2、银行受理。（需要多久）
3、评估公司对房产（抵押物）进行评估。（评估公司银行指定，怎么和这家评估公司联系？）
4、银行根据客户提供的资料及评估报告取证审批。（7天，审判多长时间？）
5、银行审批通过后，办理房产抵押。（需要多久？）
6、银行取得他项权利证后进行放款。（需要多久？）
7、银行贷后管理。
办理房产抵押贷款需要的资料
1.房产证
2.产权人及配偶的身份证
3.产权人及配偶的户口本
4.产权人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)
5.借款人及配偶的身份证
6.借款人及配偶的户口本
7.借款人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)
8.借款人及配偶的收入证明及银行流水.、
推荐第8篇：银行揭阳市分行个人住房贷款情况调查
2004年，揭阳市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析揭阳市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助揭阳市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。
一、当地经济发展状况及房地产市场情况
2004年揭阳市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。
2004年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。揭阳市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。
有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。揭阳建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，揭阳市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基矗
一、个人住房贷款的基本情况
（一）贷款余额和占比情况。截至2004年12月30日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行31900万元，占比34.4％，排名第一；农行21400万元，占比23.1％，排名第二；中行20385万元，占比22％，排名第三；XX银行18927万元，占比20.4％，排名第四。
表一：200
3、2004年揭阳市个人住房贷款变化情况表
报告期：2004年12月31日单位：万元
单位余额合计XX银行工行农行中行
2003年91699235073722822003896
22004年926121892731900214002038
32004年新增-2700-4600-5300-6007800
2003年市场
占比（%）10025.640.623.49.7
2004年市场
占比（%）10020.434.423.122
（二）新发放贷款情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款全年新发放额约13000万元，但余额却比年初减少2700万元。其中工行基本无新发放，余额比年初减少5300万元；XX银行新发放1330万元，余额比年初减少4600万元；农行新发放额约1670万元，余额比年初减少600万元；中行新发放约10000万元，余额比年初增加7800万元，占有绝对优势。
表二：2004年揭阳市金融机构个人住房贷款新增图表（单位：万元）
（三）贷款质量情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款不良额约16900万元，不良率19.2％，资产质量较差。其中工行不良贷款额约9000万元，不良率28.2％；农行不良贷款额约5200万元，24.3％；XX银行不良贷款额2693万元，不良率14.2％；中行的资产质量最好，不良额只有约20万元。
三、揭阳市分行个人住房贷款下滑原因
（一）外部原因
1、同业营销手法多样，市场竞争激烈
近年来，当地多家金融机构纷纷将个人住房贷款列为一项首要业务加以重点营销，并在信贷资源、人力资源和财务资源等方面给予大力倾斜，其中以中行力度最大：
（1）中行与当地第一大开发商乐万邦公司建立了稳固的合作关系。乐万邦公司近几年的开发量在市区占据主导地位，市区的按揭贷款基本都是乐万邦公司开发的房产，乐万邦公司去年开发的站前中心花园、锦绣家园、城市家园和骏景花园等市区几个较为大型的项目，按揭业务都由中行独家承办。
（2）上级行对中行揭阳市分行按揭业务转授权限比较大。零售业务部经理具备40万元以内的审批权，市分行行长具备80万元以内得审批权。中行楼盘准入政策宽松，存量楼盘不需年审。
（3）中行服务手段贴近市尝效率高。业务流程简单、环节少，从贷款受理、审批到发放在分行零售业务部“一站式”就可完成。在还款能力的分析方面，中行比较注重以实际调查为准；引进律师见证签字服务，客户只需跑一次银行；与房管局协调好关系，抵押登记时间较短。
2、部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地”，甚至敢冒“风险”。工行和农行为了抢占市场份额而降低准入门槛，采取不规范的竞争手段，虽然提高了市场份额占比，但贷款不良率高，付出沉重代价，也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。据了解，工行和农行开始觉醒，逐步提高个人住房贷款的准入门槛，谨慎发放，工行去年基本无发放，农行去年发放也大大减少。
由于同业竞争手法多种多样，致使揭阳市分行未能对当地较大规模的按揭贷款楼盘实施有效营销，这是该行市场份额下滑的一个重要因素。
（二）内部原因
1、还款压力大。当地按揭业务量只占交易额的17.7%，市场总量偏校揭阳市分行是全市最早开办按揭业务的金融机构，供楼贷款的本金回收已进入高峰期，每月正常回收额约在500万元以上，个贷发放额小于回收额。去年以来，受人民币升息预期及社会整体经营利润下降的影响，借款人提前归还个贷现象频繁发生，仅去年上半年，揭阳市分行提前还清按揭贷款客户达127户，金额780万元，占全部个人住房贷款回收总额的28%。
2、开发贷款投放减少对个人住房贷款业务的影响在近两年内逐渐显现。近几年，由于受地方经济环境、信用环境的影响，揭阳市分
行对于房地产金融业务的开展较为稳健，谨慎投入，造成楼盘项目储备数量下降，个人住房贷款业务的发展后劲不足。
3、楼盘准入比他行严格、工作效率和服务质量有待提高等因素也一定程度影响业务发展。我行要求开发商提供的资料比较多，有关要求较其他银行严格。前后台分离实施办法尚处于“磨合期”，经办行尚未在新的运作框架内制订既能有效防范信贷风险、又能提高工作效率和服务质量的细化流程，没有充分体现贴近市尝方便客户。例如，每笔业务开发商需多次往返陪借款人前来我行办理有关手续，给开发商和借款人带来诸多不便；每笔业务从申请到发放我行平均需要1个月时间，而中行只需20天，工作效率相对低。开发商普遍认为我行按揭贷款手续多、程序复杂，在当前不规范的市场环境中，我行不但难以争取新的按揭市场份额，就连一些存量楼盘按揭业务也在不断流失。
四、尽快遏制市场份额萎缩局面，持续健康快速发展个人住房贷款的对策
面对个人住房贷款市场日趋激烈的竞争，揭阳市分行只有坚持走发展之路，逐步理顺管理机制，加大市场投放力度，才能促进个人住房贷款持续健康快速发展。
（一）增强市场意识，切实把个人住房贷款作为重要业务来抓
提高市场敏感度，加强与当地国土、建设规划、房管等部门的联系，掌握新开工楼盘情况，善于捕捉市场信息，抓住源头；对优质楼盘、优质开发商，在风险可控前提下，可积极营销房地产开发贷款，逐步形成了一条从生产到消费领域良性循环的房地产金融链，为个人住房贷款的持续发展增强了后劲；要抓住大型企业集团办理职工集资建房的契机，争取实行批量营销；要积极采取措施，加强对无开发贷款投入楼盘的“渗透”，争取按揭贷款份额，并高度重视客户服务维护工作，密切与开发商、售楼人员的联系，增强对开发商的吸引力；要丰富营销手段，大力营销个人住房转让贷款、个人住房再交易贷款、个人住房组合贷款等新产品，开拓市场，丰富“乐得家”品牌内涵。
（二）加强财务资源配置，体现与个人住房贷款发展目标相匹配的政策倾斜
优化个人住房贷款及其关联产品的经济资本分配系数，加大对住房楼盘项目营销和个人客户营销的费用投入，制订适应市场竞争形势的灵活营销激励政策，在业务考核中提高对个人住房贷款业务发展的考核权重，强化和完善对客户经理营销住房楼盘项目和个人客户的激励机制。
（三）操作流程的设计要体现方便客户和提高服务质量
要根据市场和客户需求变化，研究和借鉴同业竞争策略，分析影响我行竞争能力的因素，定期、不定期地对现有业务流程进行检查，对流程中与内控关系不大，但对效率影响较大的环节和重复劳动要及时加以改进，对系统性效率问题，要进行优化或再造。
在具体操作上，前台部门和客户经理无论是从客户需求的采集、分析，还是到具体业务的受理、申报、抵押登记、发放的每一个环节都要进行效率检查，严格规定时限，明晰责任，千方百计缩短业务办理时间，减少客户往返办理次数，提高客户办理业务的便利程度。前台部门在审批前要加强与后台的会商和沟通，准确把握营销方向，甚至后台部门可提前介入，提高营销的成功率。
（四）推广个人住房贷款中心，为客户提供多层次、全方位的服务
个贷笔数多、金额孝面对千家万户，便捷、安全、高效办理有关手续是首要工作，建议在市场资源和业务量相对集中的地区，积极实践专业化经营模式，建立个人贷款中心，通过整合经营机构、再造业务流程，实现个人信贷业务流程标准化、管理规范化、经营规模化、业务批量化、程序自动化、风控集中化，为客户提供一站式服务。
个客中心可以采取代办或将中介机构、保险公司、公证部门请进场的方式，为客户提供贷款、办理抵押登记、保险、公证等一条龙服务，客户到中心不超过两次就能办妥所有的贷款手续，促进业务流程全面提速，最大限度地消除“手续繁锁、程序多、时间长”等现象。
（五）量化考核，实施长效的激励约束措施，保持个人客户经理队伍的活力
要按照业务规模和发展要求合理、充分配备个人住房贷款业务各经营管理环节的人员，保证个人贷款业务经营管理人员的数量和质量。建立合理有效的激励约束和考核机制，对各项个贷指标实施细化、量化，实行综合考核，绩效挂钩，多劳多得，奖优罚劣，充分调动个贷从业人员的积极性、主动性和创造性，树立高度责任感。从客观实际出发，推行贷款责任制，将客户经理的收入和等级晋升与个人业绩联系在一起，奖惩兑现，优胜劣汰，保持客户经理队伍的活力。
（六）正确处理市场营销与风险控制的关系
当前重要的任务是加大市场营销，在具体办理业务的过程中，要严格执行操作规程，执行客户经理与借款人面谈制度，有效甄别、规避风险，确保购房背景的真实性。要多方考察借款人的资信情况，把握还款支出与收入的适当比例，不能因营销而放松对风险的防范，确保业务的高质量发展。
推荐第9篇：银行揭阳市分行个人住房贷款情况调查
2004年，揭阳市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析揭阳市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助揭阳市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。
一、当地经济发展状况及房地产市场情况 2004年揭阳市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。 2004年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。揭阳市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。 有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。揭阳建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，揭阳市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。
一、个人住房贷款的基本情况
（一）贷款余额和占比情况。截至2004年12月30日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行31900万元，占比34.4％，排名第一；农行21400万元，占比23.1％，排名第二；中行20385万元，占比22％，排名第三；XX银行18927万元，占比20.4％，排名第四。 表一：200
3、2004年揭阳市个人住房贷款变化情况表 报告期：2004年12月31日 单位：万元 单位余额合计XX银行工行农行中行 2003年916992350737228220038962 2004年9261218927319002140020383 2004年新增-2700-4600-5300-6007800 2003年市场 占比（%）10025.640.623.49.7 2004年市场 占比（%）10020.434.423.12
2（二）新发放贷款情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款全年新发放额约13000万元，但余额却比年初减少2700万元。其中工行基本无新发放，余额比年初减少5300万元；XX银行新发放1330万元，余额比年初减少4600万元；农行新发放额约1670万元，余额比年初减少600万元；中行新发放约10000万元，余额比年初增加7800万元，占有绝对优势。 表二：2004年揭阳市金融机构个人住房贷款新增图表（单位：万元）
（三）贷款质量情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款不良额约16900万元，不良率19.2％，资产质量较差。其中工行不良贷款额约9000万元，不良率28.2％；农行不良贷款额约5200万元，24.3％；XX银行不良贷款额2693万元，不良率14.2％；中行的资产质量最好，不良额只有约20万元。
三、揭阳市分行个人住房贷款下滑原因
（一）外部原因
1、同业营销手法多样，市场竞争激烈 近年来，当地多家金融机构纷纷将个人住房贷款列为一项首要业务加以重点营销，并在信贷资源、人力资源和财务资源等方面给予大力倾斜，其中以中行力度最大： （1）中行与当地第一大开发商乐万邦公司建立了稳固的合作关系。乐万邦公司近几年的开发量在市区占据主导地位，市区的按揭贷款基本都是乐万邦公司开发的房产，乐万邦公司去年开发的站前中心花园、锦绣家园、城市家园和骏景花园等市区几个较为大型的项目，按揭业务都由中行独家承办。 （2）上级行对中行揭阳市分行按揭业务转授权限比较大。零售业务部经理具备40万元以内的审批权，市分行行长具备80万元以内得审批权。中行楼盘准入政策宽松，存量楼盘不需年审。 （3）中行服务手段贴近市场、效率高。业务流程简单、环节少，从贷款受理、审批到发放在分行零售业务部“一站式”就可完成。在还款能力的分析方面，中行比较注重以实际调查为准；引进律师见证签字服务，客户只需跑一次银行；与房管局协调好关系，抵押登记时间较短。
2、部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地”，甚至敢冒“风险”。工行和农行为了抢占市场份额而降低准入门槛，采取不规范的竞争手段，虽然提高了市场份额占比，但贷款不良率高，付出沉重代价，也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。据了解，工行和农行开始觉醒，逐步提高个人住房贷款的准入门槛，谨慎发放，工行去年基本无发放，农行去年发放也大大减少。 由于同业竞争手法多种多样，致使揭阳市分行未能对当地较大规模的按揭贷款楼盘实施有效营销，这是该行市场份额下滑的一个重要因素。
（二）内部原因
1、还款压力大。当地按揭业务量只占交易额的17.7%，市场总量偏小。揭阳市分行是全市最早开办按揭业务的金融机构，供楼贷款的本金回收已进入高峰期，每月正常回收额约在500万元以上，个贷发
推荐第10篇：住房贷款个人收入证明(各银行均适用)
个人收入证明
兹证明，身份证件名称为：（□身份证；□军官证；□护照），身份证件号码为，系我单位 （□正式工； □合同工； □临时工），自年进入我单位并工作至今，目前在近一年度该员工税后月均收入为人民币 元万仟佰元整）。（含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金及其他收入）。 其中：
奖金为人民币（大写） 其他收入为人民币元。 本单位保证上述证明真实、有效，并愿承担该证明与实际情况不符的法律责任。
特此证明。
单位公章：
年日
单位办公地址：单位联系电话：联系人（签字）：
第11篇：银行个人住房贷款转公积金贷款须知
银行个人住房贷款转公积金贷款须知
符合住房公积金贷款条件的个人，可选择一种方式，（见六）申请住房公积金贷款，用于提前结清原在银行办理的个人住房贷款，达到将原在银行办理的个人住房贷款转为公积金贷款的目的。
一，申请贷款的条件：
1， 借款人及担保人在省直住房公积金管理中心正常缴交住房公积金6个月以上，且在申请
借款前三个月无停欠缴记录。
2， 借款人员银行贷款用于购买长沙地区范围内的住房，且还款记录良好，元按揭银行对借
款人提前还款无异议。
3， 借款人为员银行贷款的借款人或其配偶。
4， 符合个人征信管理的相关规定。
二，贷款金额：不超过原银行贷款的剩余本金，且最高不超过房屋成交价与抵押房屋评勘价值两者之抵值的70%
1， 缴存职工家庭现有两套住房，再申请银行贷款转为住房公积金贷款的，贷款金额不超过
房价贷款70%或剩余本金之抵值。
2，
第12篇：银行揭阳市分行个人住房贷款情况调查
银行揭阳市分行个人住房贷款情况
调查
银行揭阳市分行个人住房贷款情况调查
，揭阳市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析揭阳市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助揭阳市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。
一、当地经济发展状况及房地产市场情况
揭阳市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长%；全市金融机构储蓄存款余额达到亿元，比年初增长%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增%；城镇居民人
均消费7267元，比增%。
全市商品房成交面积为万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为平方米；城镇户均住宅约75平方米，住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。揭阳市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。 有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。揭阳建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，揭阳市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。
一、个人住房贷款的基本情况
贷款余额和占比情况。截至12月30
日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行31900万元，占比％，排名第一；农行21400万元，占比％，排名第二；中行20385万元，占比22％，排名第三；银行18927万元，占比％，排名第四。 表一：、揭阳市个人住房贷款变化情况表
报告期：12月31日单位：万元 单位余额合计银行工行农行中行 91699235073722828962 9261218927319002140020383 新增-2700-4600-5300-6007800 市场 占比 市场 占比
新发放贷款情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款全年新发放额约13000万元，但余额却比年初减少2700万元。其中工行基本无新发放，余额比年初减少5300万元；银行新发放1330
万元，余额比年初减少4600万元；农行新发放额约1670万元，余额比年初减少600万元；中行新发放约10000万元，余额比年初增加7800万元，占有绝对优势。 表二：揭阳市金融机构个人住房贷款新增图表 贷款质量情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款不良额约16900万元，不良率％，资产质量较差。其中工行不良贷款额约9000万元，不良率％；农行不良贷款额约5200万元，％；银行不良贷款额2693万元，不良率％；中行的资产质量最好，不良额只有约20万元。
三、揭阳市分行个人住房贷款下滑原因 外部原因
1、同业营销手法多样，市场竞争激烈 近年来，当地多家金融机构纷纷将个人住房贷款列为一项首要业务加以重点营销，并在信贷资源、人力资源和财务资源等方面给予大力倾斜，其中以中行力度最大：
中行与当地第一大开发商乐万邦公司建立了稳固的合作关系。乐万邦公司近几年的开发量在市区占据主导地位，市区的按揭贷款基本都是乐万邦公司开发的房产，乐万邦公司去年开发的站前中心花园、锦绣家园、城市家园和骏景花园等市区几个较为大型的项目，按揭业务都由中行独家承办。
上级行对中行揭阳市分行按揭业务转授权限比较大。零售业务部经理具备40万元以内的审批权，市分行行长具备80万元以内得审批权。中行楼盘准入政策宽松，存量楼盘不需年审。 中行服务手段贴近市场、效率高。业务流程简单、环节少，从贷款受理、审批到发放在分行零售业务部“一站式”就可完成。在还款能力的分析方面，中行比较注重以实际调查为准；引进律师见证签字服务，客户只需跑一次银行；与房管局协调好关系，抵押登记时间较短。
2、部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地”，甚至敢冒“风险”。工行和农行
为了抢占市场份额而降低准入门槛，采取不规范的竞争手段，虽然提高了市场份额占比，但贷款不良率高，付出沉重代价，也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。据了解，工行和农行开始觉醒，逐步提高个人住房贷款的准入门槛，谨慎发放，工行去年基本无发放，农行去年发放也大大减少。
由于同业竞争手法多种多样，致使揭阳市分行未能对当地较大规模的按揭贷款楼盘实施有效营销，这是该行市场份额下滑的一个重要因素。 内部原因
1、还款压力大。当地按揭业务量只占交易额的%，市场总量偏小。揭阳市分行是全市最早开办按揭业务的金融机构，供楼贷款的本金回收已进入高峰期，每月正常回收额约在500万元以上，个贷发放额小于回收额。去年以来，受人民币升息预期及社会整体经营利润下降的影响，借款人提前归还个贷现象频繁发生，仅去年上半年，揭阳市分行提前
还清按揭贷款客户达127户，金额780万元，占全部个人住房贷款回收总额的28%。
2、开发贷款投放减少对个人住房贷款业务的影响在近两年内逐渐显现。近几年，由于受地方经济环境、信用环境的影响，揭阳市分行对于房地产金融业务的开展较为稳健，谨慎投入，造成楼盘项目储备数量下降，个人住房贷款业务的发展后劲不足。
3、楼盘准入比他行严格、工作效率和服务质量有待提高等因素也一定程度影响业务发展。我行要求开发商提供的资料比较多，有关要求较其他银行严格。前后台分离实施办法尚处于“磨合期”，经办行尚未在新的运作框架内制订既能有效防范信贷风险、又能提高工作效率和服务质量的细化流程，没有充分体现贴近市场、方便客户。例如，每笔业务开发商需多次往返陪借款人前来我行办理有关手续，给开发商和借款人带来诸多不便；每笔业务从申请到发放我行平
均需要1个月时间，而中行只需20天，工作效率相对低。开发商普遍认为我行按揭贷款手续多、程序复杂，在当前不规范的市场环境中，我行不但难以争取新的按揭市场份额，就连一些存量楼盘按揭业务也在不断流失。
四、尽快遏制市场份额萎缩局面，持续健康快速发展个人住房贷款的对策 面对个人住房贷款市场日趋激烈的竞争，揭阳市分行只有坚持走发展之路，逐步理顺管理机制，加大市场投放力度，才能促进个人住房贷款持续健康快速发展。
增强市场意识，切实把个人住房贷款作为重要业务来抓 提高市场敏感度，加强与当地国土、建设规划、房管等部门的联系，掌握新开工楼盘情况，善于捕捉市场信息，抓住源头；对优质楼盘、优质开发商，在风险可控前提下，可积极营销房地产开发贷款，逐步形成了一条从生产到消费领域良性循环的房地产金融链，为个人住
房贷款的持续发展增强了后劲；要抓住大型企业集团办理职工集资建房的契机，争取实行批量营销；要积极采取措施，加强对无开发贷款投入楼盘的“渗透”，争取按揭贷款份额，并高度重视客户服务维护工作，密切与开发商、售楼人员的联系，增强对开发商的吸引力；要丰富营销手段，大力营销个人住房转让贷款、个人住房再交易贷款、个人住房组合贷款等新产品，开拓市场，丰富“乐得家”品牌内涵。 加强财务资源配置，体现与个人住房贷款发展目标相匹配的政策倾斜
优化个人住房贷款及其关联产品的经济资本分配系数，加大对住房楼盘项目营销和个人客户营销的费用投入，制订适应市场竞争形势的灵活营销激励政策，在业务考核中提高对个人住房贷款业务发展的考核权重，强化和完善对客户经理营销住房楼盘项目和个人客户的激励机制。
操作流程的设计要体现方便客户和提
高服务质量
要根据市场和客户需求变化，研究和借鉴同业竞争策略，分析影响我行竞争能力的因素，定期、不定期地对现有业务流程进行检查，对流程中与内控关系不大，但对效率影响较大的环节和重复劳动要及时加以改进，对系统性效率问题，要进行优化或再造。 在具体操作上，前台部门和客户经理无论是从客户需求的采集、分析，还是到具体业务的受理、申报、抵押登记、发放的每一个环节都要进行效率检查，严格规定时限，明晰责任，千方百计缩短业务办理时间，减少客户往返办理次数，提高客户办理业务的便利程度。前台部门在审批前要加强与后台的会商和沟通，准确把握营销方向，甚至后台部门可提前介入，提高营销的成功率。 推广个人住房贷款中心，为客户提供多层次、全方位的服务
个贷笔数多、金额小、面对千家万户，便捷、安全、高效办理有关手续是首要
工作，建议在市场资源和业务量相对集中的地区，积极实践专业化经营模式，建立个人贷款中心，通过整合经营机构、再造业务流程，实现个人信贷业务流程标准化、管理规范化、经营规模化、业务批量化、程序自动化、风控集中化，为客户提供一站式服务。
个客中心可以采取代办或将中介机构、保险公司、公证部门请进场的方式，为客户提供贷款、办理抵押登记、保险、公证等一条龙服务，客户到中心不超过两次就能办妥所有的贷款手续，促进业务流程全面提速，最大限度地消除“手续繁锁、程序多、时间长”等现象。
量化考核，实施长效的激励约束措施，保持个人客户经理队伍的活力
要按照业务规模和发展要求合理、充分配备个人住房贷款业务各经营管理环节的人员，保证个人贷款业务经营管理人员的数量和质量。建立合理有效的激励约束和考核机制，对各项个贷指标实施细化、量化，实行综合考核，绩效挂钩，
多劳多得，奖优罚劣，充分调动个贷从业人员的积极性、主动性和创造性，树立高度责任感。从客观实际出发，推行贷款责任制，将客户经理的收入和等级晋升与个人业绩联系在一起，奖惩兑现，优胜劣汰，保持客户经理队伍的活力。 正确处理市场营销与风险控制的关系 当前重要的任务是加大市场营销，在具体办理业务的过程中，要严格执行操作规程，执行客户经理与借款人面谈制度，有效甄别、规避风险，确保购房背景的真实性。要多方考察借款人的资信情况，把握还款支出与收入的1 2 下一页
第13篇：南京各大银行住房贷款政策执行表
南京各大银行住房贷款政策执行表 （统计截止时间：2011.01.10 具体政策细则以各大银行公布为准） 房 序号 银行 贷 3成 1 深圳发展银行 二 三 首 2 中国光大银行 二 三 首 3 中国建设银行 二 三 首 4 交通银行 二 三 首 5 中国银行 二 三 3成 5成 停贷 3成 5成 停贷 下浮 15% 上浮 20% 认房又认贷 3成 5成 停贷 下浮 15% 上浮 10% 认房又认贷 3成 5成 停贷 下浮 15% 认贷为主 上浮 10% （额度偏紧， 现在送审 3 月份下款） 5成 停贷 基准利率 认房又认贷（额度偏紧，申请贷款 上浮 10% 量才办理了 20%不到） 基准利率 认房又认贷（正常放贷，仍在发放 上浮 10% 去年 12 月积累贷款申请） 首付 基准利率 认贷标准首 6 浦东发展银行 二 三 首 7 上海银行 二 三3成下浮 15% 认房又认贷5成 停贷 3成 5成 停贷上浮 10%下浮 15% 上浮 10% 认房又认贷8南京银行首3成下浮 15%认房又认贷（审批较严格）二 三5成 停贷上浮 10%首 9 华夏银行 二 三 首 10 中国农业银行 二 三 首 11 中信银行 二 三 首 12 民生银行 二 三 首 13 江苏银行 二 三 首 二 14 兴业银行 三3成下浮 15% 认房又认贷5成 停贷 3成 5成 停贷 3成 5成 停贷 3成 5成 停贷 3成 5成 停贷 3成 5成上浮 10%下浮 15% 上浮 10% 认房又认贷下浮 15% 认房又认贷 上浮 10% （目前无贷款额度）下浮 15% 认房又认贷 上浮 10% （目前无贷款额度）下浮 15% 上浮 10% 认房又认贷基准利率 上浮 10%认房又认贷 （一季度额度偏紧，首套房需要排 队，优先放贷二套房，但是贷二套停贷需要有总贷款金额 10%的存款在银 行。）小道消息：目前多家银行贷款额度偏紧，有银行业内人士透露，个别银行已上调首套房贷款利率以缓解放 贷压力。房价高企打碎了很多人的购房梦，而贷款买房，又给买房人打开了另一扇窗，于是不少人开始成为 “房奴”。想要早日摆脱房奴的枷锁，除了更加努力工作，多赚钱外，就是要想办法尽量省钱了。要如 何省钱呢？在还贷方面，买房者就可以认真想想，选择最适合自己的还贷方式。 当前银行推出的主要贷款方式有：等额本息还款、等额本金还款、固定利率、等额递增（减）以及 按期付息还本。简单分析一下这几种贷款方式的特点，看看你适合哪一种贷款方式。等额本息还款——目前最普遍还款方式把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个 月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 适宜人群： 适宜人群：收入比较稳定的群体 缺陷： 缺陷：还款总利息较等额本金还款多。 计算公式： 计算
公式： 每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数 -1] （^表示乘方）等额本金还款——总利息支出较低将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本 息而言，总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 适宜人群： 适宜人群：目前收入较高或有一笔积蓄，但未来收入可能会减少的人群。例如：退休临近缺陷： 缺陷：初期压力较大 计算公式： 计算公式： 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率 固定利率—— 进入加息周期较合算 个人与银行在签订贷款合同时，即约定好在一定借款期限内不论市场利率如何变动，借款人都以约 定利率支付利息的个人住房贷款。 适宜人群： 适宜人群：收入较固定，或者对加息预期有较好判断的人群 缺陷： 缺陷：风险较大，利率也可能下调 等额递增（减）——根据还款能力变化调整 客户与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，银行会根据客户的贷款总额、期限 和资信水平测算出一个首期还款金额，客户按固定额度还款；此后根据间隔期和相应递增或递减额度进 行还款的操作办法。其中，间隔期最少为 1 个月。 适宜人群： 适宜人群：收入不固定。对于那些有一定经济实力，在贷款前期还款能力较强，愿意多还贷款的客户， 可选择“等额递减”的还款方式，从而减少负担利息总额；相反，对于那些处于创业初期的年轻人，可 能在贷款前期还款能力较弱，而收入却呈增长趋势的客户，可考虑选择“等额递增”的还款方式。按期付息还本——自主性较强 借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或 年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。 适宜人群： 适宜人群： 房产投资客 外地人在宁购房贷款指导 要求提供在宁一年以上的纳税或是社保证明才可以贷款。需要提供资 料：婚姻状况证明(已婚提供结婚证、未婚提供单身证明)、借款人及 配偶身份证、暂住证、户口本、借款人相关学历证明、所在单位营业 执照副本加盖公章、收入证明及银行半年以上的流水证明,在宁一年以 上的纳税或社保证明。 申请组合房贷时，尽量用足公积金贷款 在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年 限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额； 最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承
承受范围内尽可能提高每 月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商 业性贷款，这样节省的利息就很可观。 选择合适自己的房源 很多结婚族买房子时，只考虑到婚后小两口的生活，加上经济实力不是 很够，也没有很多朋友，于是就买一房一厅房子，这对很多人其实不太 划算。如果条件允许，可以向亲朋好友借点钱，一步到位买大两房或小 三房，不浪费首套房贷款优惠。不过如果经济条件不允许，还是量力而 行，别为了房子累了自己。
第14篇：住房贷款个人收入证明(各银行均适用).
个人收入证明
兹证明 ,身份证件名 称 为 :(□ 身 份 证 ; □ 军 官 证 ; □ 护 照 , 身 份 证 件 号 码 为 ,系我单位
(□正式工; □合同工; □临时工 , 自 年 进入我单位并工作至今,目前在
近一年度该员工税后月均收入为人民币 元 万 仟 佰 元 整 。 (含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金及其他收入 。 其中: 奖金为人民币(大写
其他收入为人民币 元。 本单位保证上述证明真实、有效, 并愿承担该证明与实际情 况不符的法律责任。
特此证明。 单位公章: 年 日
单位办公地址: 单位联系电话: 联系人(签字 :
第15篇：住房贷款证明
住房贷款证明
住房贷款证明
基准利率仍是北京地区首套房贷利率的主旋律，仅中国银行等少数几家银行可以申请到9折优惠。银行人士表示，由于企业客户信贷风险上升，银行业务重点开始向低风险的个人房贷回归。
四大行或重现利率优惠
全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞以及全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在今年全国“两会”的提案中呼吁，对首次置业和首次改善型置业房贷恢复7折优惠利率。
目前，北京地区的工商银行、建设银行、交通银行等多家大型银行的首套房贷利率维持在基准利率水平，个别中小银行甚至上浮10%。工行某房贷业务客户经理表示，尚未接到北京分行下调首套房贷利率的通知，目前每天接到的首套房贷单子很少。“银行在这方面的收益很低，下调利率还需要时间。”
个别银行人士在采访中留下了“活话”：银行可以根据借款人的个人资信情况给予相应的优惠，这与资产证明、信用情况、存款以及是否为高端财富客户有很大关系。中国证券报记者调研了解到，目前北京地区仅中国银行和部分外资银行可以对首套房贷利率给予9折优惠。
接近监管机构的人士表示，目前监管部门的房贷政策的“红线”未作调整，仍是首套房贷利率不得低于8.5折，首付比例不得低于30%。
分析人士透露，工商银行、农业银行、中国银行和建设银行此前共同召开会议研究差别化房贷政策，四大行将把首套房贷利率控制在基准利率以内。利率优惠有望在四大行重现，这可能形成示范效应。
银行人士表示，今年上半年银行信贷相对宽松。今年流动性紧张情况正得到缓解，随着央行下调存款准备金率，银行可贷资金增加，市场资金价格下滑必然导致利率走低，首套房贷利率8.5折优惠有望重现。“如果没有固定收入的话，我们可以帮你开收入证明办理房贷，只需交500元左右手续费即可。”12日下午，在历山路—家房产中介公司，—经理这样告诉记者。据了解，帮助客户伪造个人收入证明已成业内潜规则。
12日下午，记者走进历山路和山大南路交叉口处的—家房产中介。当得知客户苦于没有固定收入不能开个人房贷收入证明时，工作人员表示，他们可以代开收入证明，手续费根据借款人资产状况和贷款额而定，—般从500元-3000元不等，基本保证贷款成功。
这名工作人员介绍，按照银行的惯例，—般借款人的月收入要达到月还款额的2倍以上。比如—笔总额40万元按揭20年的贷款，月均还款额是2500元左右，这就要求贷款者的月收入必须达到5000元以上。在济南，能达到这个收入水平的白领尚且不多，何况普通的工薪阶层，所以大量的收入达不到贷款标准的购房者开始“顺理成章”地造假或者虚报。
记者随即走访了花园路和历山路上的几家中介公司，这些公司同样可以“代理”这项业务。据记者调查了解，中介—般是通过人脉资源找到友好合作公司出具收入证明或者花钱“购买”。工作人员告诉记者，这种做法在业内非常普遍，已经成为—个公开的秘密。
对于申请房贷的资料，银行有严格的审查制度，除了审核收入证明、身份证明等，还要定期进行回访，那假收入证明又是如何逃过银行法眼的呢?—名中介公司的经理透露，只要没有信用不良记录，贷款额度和收入水平不是差得很离谱，再加上银行流水账单，基本都能通过。对于银行的回访制度，中介会联系好提供证明的公司并告知购房客户相关信息，以做好应对银行审查的准备。只要不把申请人的姓名和单位说错，—般不会有问题。
13日记者走访了多家银行，信贷处的工作人员均表示，—旦发现申请人的证明造假，不仅会停止贷款，而且会留下不良信用记录，列入银行系统的“黑名单”，由于现在各商业银行系统实现了全国数据联网，就意味着此后的贷款申请和信用卡申办都会被拒
第16篇：公积金住房贷款
住房公积金贷款
银行按揭贷款和公积金贷款2种贷款方式是什么关系?
浏览次数：418次悬赏分：30|解决时间：2011-3-12 12:14|提问者：邯郸宝爸宝妈
银行按揭贷款和公积金贷款2种贷款方式是什么关系?我清楚这两种贷款性质是不一样的,公积金贷款比银行按揭贷款的利,但公积金贷款是有条件要求的.
我现在与房产公司签定的合同上付款方式是:银行按揭贷款，但合同上没有写住房公积金贷款（他们房产公司说可以按公积金贷款的）．我不清楚如果房屋合同上写的是”银行按揭贷款”是否可以用公积金贷款？？？谢谢！
问题补充：
现在签的是商品房预（销）售合同,但我已经交了首付!所以很郁闷!如果不可以用公积金贷款我就要多支付10多万的贷款利息!
最佳答案
银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行-先行支房款给-发展商，以后购房者-按月支付本息给-银行，直至贷款结清，赎回房产证。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。相同金额年限的贷款，公积金贷款确实比银行按揭更加划算方便，因为本来住房公积金就是单位将对个人的实物住房分配改成货币性住房的产物。下面比较一下公积金贷款和银行贷款的利率。个人住房公积金贷款银行贷五年以上4.50%6.6%两者的关系其实很简单，公积金贷款的审批和贷款资金都是由地方公积金中心完成和提供的，但由于它本身没有放贷的资格，所以它通过在有放贷资格的银行开立一个放款户，再委托银行从该户头划款给个人，银行在中间只收取手续费。公积金中心和借款人存在抵押关系，因为公积金可以选择和那几家银行建立合作关系，所以不是所有银行都受理公积金贷款的。
如果要住房公积金贷款申请应该如下：
需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明;(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件;(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;(六)公积金中心要求提供的其他资料。
2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。
3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。
4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。
5、
以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。
你的情况可以去咨询当地受理公积金贷款的银行或者直接咨询公积金中心，房地产公司的人不专业，还有你的房屋合同是指商品房预（销）售合同吗？如果是那影响不大。 追问
现在签的是商品房预（销）售合同,但我已经交了首付!所以很郁闷!如果不可以用公积金贷款我就要多支付10多万的贷款利息!
回答
银行按揭可以转成住房公积金贷款，你的情况需要咨询当地住房公积金管理中心，同时，请问你的贷款银行指定了没？放款了么？
追问
我现在还没有指定贷款银行,还有就是我们这里还没有开通银行按揭可以转成住房公积金贷款的业务!!
银行贷款越收越紧。不同的还款方式，所还的利息是不同的。据测算，一笔50万元、期限为30年的贷款，采取不同的还款方式，利息支出相差12万元之多。那么，房贷究竟怎么还才划算呢？
用好公积金生活没压力
众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，以5年期以上贷款来看，商业住房贷款的年利率为4.158%，公积金贷款年利率为3.87%，两者相差0.288个百分点。以贷款额度10万元为例，商业住房贷款每年将比公积金贷款多支付利息2880元，若期限为10年，则多支付利息28800元。今年“7折房贷”优惠政策若取消，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。
如何用好公积金贷款也有窍门，用好了，会大大减轻生活压力。根据规定，夫妻双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用，并且只要夫妻双方中有一方办理过公积金，在已有贷款未还清前，夫妻双方是不能够再次使用公积金购买第二套房产的。从投资理财角度讲，贷款买房应该最大限度地使用公积金贷款。比如正在筹备结婚的年轻人，若共同申请公积金贷款，额度可能不够，需要商业贷款来补充。如果在申领结婚证前，两人以各自的名义在同一栋楼内购买上下或左右相邻的两个小户型房子，装修时再将两个小户型房子打通，成为一套复式公寓或一个大户型。这样，分开申请不仅得到的贷款额度大，同时省去商业贷款，节省一大笔利息开支。
如果你申请下来的公积金贷款不够支付房款，可以同时办理个人住房商业贷款，使用这类组合贷款除用足公积金贷款额度外，还要学会用足公积金贷款的使用期限。现在多数银行习惯将公积金贷款和商业贷款混合在一起，除以贷款年限，从而计算出客户每期应偿还多少房贷。其实，减少利息支出的最佳做法是，将公积金和商业贷款分开，因为公积金贷款利率比商业贷款利率低许多，可以将公积金贷款的年限设计得长些，将商业贷款的年限设计得短
些，这样也能最大限度地节省利息支出。
银行贷款越收越紧。不同的还款方式，所还的利息是不同的。据测算，一笔50万元、期限为30年的贷款，采取不同的还款方式，利息支出相差12万元之多。那么，房贷究竟怎么还才划算呢？
用好公积金生活没压力
众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，以5年期以上贷款来看，商业住房贷款的年利率为4.158%，公积金贷款年利率为3.87%，两者相差0.288个百分点。以贷款额度10万元为例，商业住房贷款每年将比公积金贷款多支付利息2880元，若期限为10年，则多支付利息28800元。今年“7折房贷”优惠政策若取消，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。
如何用好公积金贷款也有窍门，用好了，会大大减轻生活压力。根据规定，夫妻双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用，并且只要夫妻双方中有一方办理过公积金，在已有贷款未还清前，夫妻双方是不能够再次使用公积金购买第二套房产的。从投资理财角度讲，贷款买房应该最大限度地使用公积金贷款。比如正在筹备结婚的年轻人，若共同申请公积金贷款，额度可能不够，需要商业贷款来补充。如果在申领结婚证前，两人以各自的名义在同一栋楼内购买上下或左右相邻的两个小户型房子，装修时再将两个小户型房子打通，成为一套复式公寓或一个大户型。这样，分开申请不仅得到的贷款额度大，同时省去商业贷款，节省一大笔利息开支。
如果你申请下来的公积金贷款不够支付房款，可以同时办理个人住房商业贷款，使用这类组合贷款除用足公积金贷款额度外，还要学会用足公积金贷款的使用期限。现在多数银行习惯将公积金贷款和商业贷款混合在一起，除以贷款年限，从而计算出客户每期应偿还多少房贷。其实，减少利息支出的最佳做法是，将公积金和商业贷款分开，因为公积金贷款利率比商业贷款利率低许多，可以将公积金贷款的年限设计得长些，将商业贷款的年限设计得短些，这样也能最大限度地节省利息支出。
等额本金省息划算
目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法” ,每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。
以商业贷款72万元、20年还款期为例，按照7折利率计算，采取等额本息还款法，一共需要支付106万元的房贷；若采用等额本金还款法，只需支付102万元的房贷，两者相差4万元。值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。
提前还款 缩短期限
很多贷款者，贷款后满脑门子都在琢磨着提前还贷，可这样做到底划不划算？很多人心里没底。记者有位同学，几年前向银行贷款10万元，已还了5万多的本金。现在她手头又积攒五六万元钱，足够提前还贷了。可对提前还贷，她心存顾虑：“前面已经还了那么多利息，现在提前还会不会不划算？”
对于这种情况，理财师认为，提前还贷要算好账，要知道并不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意 义 就 不大。此外，如果选择部分提前还贷，剩下的贷款应尽量缩短贷款期限，不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，如果碰到降息通道，往往短期贷款利率下降的幅度会更大。
第17篇：住房贷款合同
借款单位：_________（简称甲方）
贷款银行：_________（简称乙方）
签订日期：_________年_________月_________日
甲方为_________需要，依据《单位住房贷款办法》，特向乙方申请借款，经乙方审查同意发放。为明确双方的权益和责任，特签订本合同，共同遵守。
一、甲方向乙方借款人民币（大写）_________，保证用于_________。借款期限为_________年_________个月，即从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
二、乙方保证按以下用款计划供应资金：
_________年_________月_________日_________元；
_________年_________月_________日_________元。
三、甲方保证按以下还款计划归还贷款本金：_________年_________月_________日_________元；_________年_________月_________日_________元。
四、贷款利息，自支用贷款之日起，以转入结算户数额按月利率_________‰计算，按季结息。甲方不按期归还贷款，逾期部分加收利息_________％，不按规定用途使用贷款，加收利息_________％。
五、乙方未能按用款计划提供贷款，按违约数额和延期天数，每天付甲方万分之三的违约金。甲方不能按时付息，乙方有权从甲方帐户中扣收或暂时停止支付贷款。
六、在本合同有效期内，如国家调整利率，从调整之日起，乙方即按调整后的贷款利率计算利息，同时书面通知甲方和担保单位。
七、借款到期后甲方如不能按期偿还，乙方有权从甲方存款帐户中扣收或用其抵押物清偿。采取第三方担保的，由担保方代为偿还，担保单位在收到乙方还款通知一个月后仍未归还，乙方有权从其存款帐户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。
八、在本合同有效期内，甲方保证按季向乙方提供统计、会计、财务等方面的报表及其它有关资料。乙方有权了解甲方生产或项目的经营管理活动，检查贷款使用情况。
九、甲方法人变更时，应提前_________天通知乙方，变更后的法人继续履行原法人所订合同规定的权利和义务。
十、甲方填报的借款申请书，抵押或担保协议书，均为本合同组成部分。变更合同条款，需经甲乙双方协商一致，并签订借款合同补充文本。
十一、本合同自签订之日起生效，贷款本息全部偿清后失效。
十二、本合同正本三份，甲方、乙方和担保方各执一份；副本_________份，送_________。
十三、补充条款：_________。
借款单位（盖章）：_________贷款银行（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________
签订地点：_________签订地点：_________
担保单位（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________
签订地点：_________
第18篇：住房贷款申请书
住房贷款申请书
中国农业银行突泉县支行：
本人白万海，男，47岁，系突泉县常住居民，职业突泉县鸿康医药有限责任公司业务员，月收入2550.00元，年收入30,600.00元。配偶供淑艳，女，49岁，在突泉镇计生服务站担任技术员，月工资800元，年收入9,600.00元。家庭人口3人，所购期房建筑面积87.38平方米，总价值166,022.00元，已经交首付款116,022.00元，其中5万元向贵行申请住宅贷款。本人承诺用家庭的收入保证按期偿还贷款本息，并用所购的房屋作为该笔贷款的抵押担保。 鉴于以上情况，本人正式向贵行申请个人住房贷款5万元，期限10年，望贵行早日批复。
申请人：
年月日
第19篇：个人住房贷款
个人住房贷款
1、什么是个人住房贷款
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
2、贷款用途
用途是贷款人用于支持居民 个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类住房。
3、住房贷款种类
有自营性个人住房贷款、委托个人住房贷款和个人住房组合贷款三种。
4、自营性个人住房贷款
自营性个人住房贷款是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。
5、委托个人住房贷款
委托个人住房贷款又称个人住房公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要来源，按规定的要求向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的贷款。该贷款不能以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度收到限制。
6、个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是指向借款人同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。个人住房组合贷款是由两个独立的贷款品种组成的，抵押物相同，鉴于其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。
7、贷款人条件
1）有合法有效的身份证
2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力
3）有合法有效的购买力（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件
4）有所购（建造、大修）住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款
5）有贷款行认可的自资产进行抵押或质押，或由足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人
8、贷款额度，贷款期限
个人住房贷款的发放额度一般是按拟购（建造、大修）住房价格扣除其不低于房款30%的首付款后的数量确定，最高为所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70%。银行可根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过30年。
9、贷款所需提供资料
1）个人住房借款申请书
2）身份证件
3）经办行认可的有权部门出具的有关借款人家庭稳定的经济收入证明或其他偿债能力证明文件资料
4）借款人与售房人签订的合法、有效的住房交易合同、协议或其他批准文件
5）抵押物或质押权利清单证明文件
6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明
10、贷款程序
1）提出申请。借款人在向银行咨询后，提出书面借款申请，或根据银行要求填写借款申请书，并提交有关资料。
2）贷款调查。贷款银行正式受理借款申请后，对借款申请人递交资料的完整性、真实性、有效性和合法性进行贷前调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件的，准备报批。认为不符合贷款条件的，说明理由通知借款申请人。
3）贷款审批。贷款银行经调查后在规定时间内将贷款审批表及审批材料交信贷审批机构审批。
4）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，借款当事人（借款人、抵押人、保证人）要到贷款银行与银行有权签字人签订借款合同及担保合同。
5）办理低（质）押登记。签订借款合同及担保合同后，采用低（质）押担保方式的，借款人应根据要求办理低（质）押登记手续。
6）开立账户。借款人须在贷款银行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、性用可账户。
7）支用贷款。经贷款银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款银行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款银行开立的存款账户内。
8）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式、偿还贷款本息。 可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
9）清户撤押。当借款人按期归还全部借款本息后，应从贷款银行领取“贷款结清证明”，以示借款合同及相关约定相应解除，即可办理低（质）押登记手续的注销。
11、延期还款及其期限
借款人在原合同履行期间 ，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款银行提出延长借款期限的书面申请，经贷款银行批准后，签订个人住房借款还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。借款人申请借款延期只限一次，原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。
12、借款人违约情况
1）未按合同约定清偿全部贷款本息
2）擅自改变贷款用途，挪用贷款
3）借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息
4）提供的文件、资料不实，已经或可能造成贷款损失
第20篇：个人住房贷款
“个人购置住房贷款”大致可以分为三类：
（1）公积金贷款，适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的本市职工和退休职工；
（2）个人商业性住房贷款，适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力的自然人；
（3）个人住房组合贷款，申请公积金贷款后购房资金仍然不足的购房人，可再申请个人商业性住房抵押贷款，以两种贷款方式的组合，来解决购房资金的不足。
各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；
（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
（3）不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
（4）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
（2）贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
（4）抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
（5）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
（6）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
（7）以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
什么是住房公积金贷款
《住房公积金管理条例》第26条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”
由上述法律规定我们可以知道，住房公积金贷款和个人商业性住房贷款、个人住房组合贷款一起构成个人购置住房贷款，是个人购置住房贷款的三种形式之一。住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。
住房公积金贷款的主要特征是：
（1）贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备一定的条件，住房公积金贷款的对象范围小于个人商业性住房贷款；
（2）一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%；
（3）公积金贷款的手续比较复杂；
（4）公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差；
（5）公积金贷款需要交纳评估费，但不用交纳律师费。
购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工申请公积金贷款时须由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保。
住房公积金贷款与商业贷款的差异
住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》中规定的贷款，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：
（1）贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：
持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存；
具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
具有购买住房的合同或有关证明文件；
提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；
符合住房资金管理中心规定的其他条件。
而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。
（2）贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。
（3）贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。
（4）贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。
（5）公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人缴纳律师费。
