房地产法规教案

2020-03-02 06:03:40 来源：范文大全收藏下载本文

公开课--课题《房地产法规》

授课者：林致旗授课班级：12（2）时间：2014年5月20日下午第一节教学目标：

1、了解房地产、房地产法的概念，房地产法的适用范围

2、了解房地产法律关系

3、熟悉拆迁的工作程序

教学方法：讲授法

教学过程：

一、组织教学：课前落实全班学生出勤情况

二、引课：（设问）《中华人民共和国土地管理法》将土地按用途分三类，农用地、建设用地、未利用地。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。1995年1月1日起施行《城市房地产管理法》

三、新课：第11章房地产法规

（一）房地产法规概述（板书）

1、房地产与房地产法的概念（198页）

房地产是房产和地产的合称（板书）。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。（板书）

房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2、房地产法律关系（板书）

房地产法律关系的概念房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系是法律调整的结果。我们可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下几项： (1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。 (3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。(4)城市房产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府

行为。 (5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。房地产法律关系的三要素构成（板书）

(1)主体，即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

(2)客体，即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般说来，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。还包括行为。

(3)内容，即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。

3.房地产法的任务和作用（学生阅读）

（二）房屋拆迁（板书）

城市房屋拆迁工作程序（板书）

1、申领拆迁许可证

根据城市房屋拆迁管理条例第7条的规定，拆迁许可申请人应当向房屋所在地的市、县人民政府拆迁管理部门提交下列材料：

（1）建设项目批准文件；

（2）建设用地规划许可证；

建设用地规划许可证是指建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门（规划局）确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。（参照《城市规划法》第31条）

在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上地方人民政府责令退回（参照《城市规划法》第39条）。

核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管辖职能提供必要的法律依据。

(3)国有土地使用权批准文件；

(4)拆迁计划和拆迁方案；

拆迁计划和拆迁方案它反映拆迁人打算如何对被拆迁人实施拆迁补偿安置以及计划在多长时间内完成拆迁。拆迁计划和拆迁方案应包括确切的拆迁范围，拆迁范围内房屋的基本情况，拆迁的实施步骤，拆迁的各项补偿费、补助费匡算，拆迁资金落实情况，安置用房和周转用房的准备情况。拆迁开始的时间和结束的时间，拟自行拆迁还是委托拆迁，拟委托拆迁及被委托拆除房屋企业的资格、资质条件，规划批准拟保留的绿地，建筑的保护措施等等。

（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

2、审查机关的审批

依据《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定，市、县人民政府拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，申请事项进行审查（包括形式审查和实质审查），经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

审查机关应审查的内容主要包括：

（1）《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定的必备材料是否齐全；

（2）拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致；

（3）拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善；

（4）拆迁期限是否合理；

（5）拆迁计划是否可行；

（6）拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施；

（7）拆迁范围内房屋的产权、产籍是否明确，对不明确的是否有妥善的补偿安置方案（对产权、产籍不明确的，一般采取拍照、摄像并经过公证保留证据的方式进行拆迁补偿）；

（8）拆迁补偿安置资金是否落实、到位；

（9）安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量安全标准等。

3、房屋拆迁公告

依据《城市房屋拆迁管理条例》第8条的规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

拆迁公告是房屋拆迁管理部门公布的告知性文件，其公告内容应该与拆迁许可证中载明的内容相一致。

4、拆迁期限的延长

依据《城市房屋拆迁管理条例》第9条的规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。房屋拆迁管理部门在10日内不予答复的，视为认可拆迁人的拆迁期限延长申请。

总结：房地产法律制度是调整房地产关系的法律关系的法律规范的总称。它是调整房地产开发、经营、管理及服务中所产生的社会关系的法律规范。

布置作业：课本第221页1.（1）（2）（3）