某房地产公司偷税案

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某房地产公司偷税案

时间：2011-01-06 来源：自创稿件作者：江苏省阜宁县地税局【评论( 0)】

一、基本案情

（一）案件来源

2008年6月中旬，某市地方税务局稽查局（以下简称该局）举报中心接到举报电话，举报某房地产公司（以下简称该公司）假借 “职工集资房名义”开发商品房销售偷逃地方税收。

（二）纳税人基本情况

该公司成立于1996年8月,经济性质为有限责任公司, 注册资本800万元,主要经营房地产开发及销售、建筑材料、装璜材料销售、钢模出租。该公司的纳税信用等级为B级，在分级分类稽查中属于D类,企业所得税征收方式为查帐征收。

（三）主要违法事实

经过对该公司2002至2006年度地方税收政策执行情况的全面检查，发现该公司主要存在以下违法事实：

1、是故意假借“职工集资房名义”开发商品房销售偷逃地方税收。2002-2006年期间该企业利用收据收取其开发的商品房价款6361900元，未申报缴纳地方税、费。

2、是以开发产品抵顶施工方基建工程款，少列销售收入162500 元，未申报缴纳地方税收。

3、是未按规定如实申报缴纳土地使用税，少申报缴纳土地使用税38450元。

4、是办理“假按揭”少列销售收入1206560元，未申报缴纳地方税收。该公司虚称为缓解企业内部资金压力，以公司内部三名股东名义办理了六间门面房的银行按揭，收到银行的按揭款共960000元，记入“其他应付款-借款”，房产已过户到股东个人名下，没有作销售处理。六间门面房的合同总价为1206560元。

5、预售商品房取得的预收帐款未按权责发生制原则结转销售收入，未申报缴纳企业所得税。该公司至2006年底开发的商品房已全部销售完毕，并交付给业主使用，其预售商品房取得的预收帐款没有按照会计制度规定的原则及时确认销售收入申报缴纳企业所得税。根据该公司提供资料和外围取证显示，2002年至2006年取得预收帐款6361900元、以不动产冲抵工程款162500元、视同销售收入1206050元，均没有作收入账务处理。

6、支付借款利息321680元，未代扣代缴个人所得税。

（四）定性及处理结果

1、依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第五条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条及《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第五条、第六条、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二第、第三十五条、第六十三条第一款和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条的规定依法追缴该公司不缴、少缴的营业税388022.50元，城市维护建设税27161.58元，教育费附加11640.68元，城镇土地使用税38450元，土地增值税96145元，企业所得税256094.85元；加收滞纳金223166.65元。

2、根据《中华人民共和国个人所得税法》第一条、第二条、第三条、第八条、第九条及国税发［2003］47号《国家税务总局关于贯彻及其实施细则若干具体问题的通知》的规定，责成该单位补扣个人所得税64336元。

3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，对该公司在账簿上不列、少列销售收入、虚假纳税申报造成不缴、少缴的营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税的行为定性为偷税，处以一倍的罚款，罚款金额453634.08元。

4、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条的规定，对未按规定代扣代缴个人所得税的行为处以少代扣代缴税款50%的罚款，罚款金额32168元。

鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该公司移送司法机关追究刑事责任。

二、稽查方法

（一）检查预案

该局接到案件举报后，迅速组织稽查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是查询征管系统内该公司的基本登记信息和2002-2006年度纳税申报、缴纳信息，通过查询发现该公司仅申报了几笔印花税，其它税种未申报；二是通过主管税务机关了解税收管理情况。该公司在2002-2006年度期间未有开发项目备案。三是到发改委、规划局、国土局调查该公司开发工程立项审批、建筑面积、可销售面积、土地用途和征用面积等情况。通过调查了解发现该公司在2001年10月以职工集资楼名义申报立项综合楼2幢，建筑面积5560平方米，可销售面积 5300平方米，土地征用面积10600平方米。四是到房管局调查该公司“职工集资房”审批手续和销售备案资料，房管局反映企业未有集资房审批手续和销售备案相关资料。稽查人员调查的情况初步认定该公司存在偷税嫌疑，迅速调取精干人员组成专案组，确定以核实其“职工集资房”的真实性为主功方向，采取内查外调的方法，全力查处此案。

（二）检查具体方法

1、突击查帐，取得第一手数据资料。为了防止纳税人得到消息后销毁有关帐簿资料，给检查带来难度，2008年6月16日，稽查人员在履行了法定的检查程序后，采取按照会计核算顺序，从检查会计凭证入手，以凭证核对帐簿，以帐簿核对会计报表，通过有关帐户核算的对应关系和经济业务的关联性，对各种会计资料进行对照和分析的方法，检查了该公司2002-2006年期间的会计核算资料。通过检查发现企业在2002-2006年期间该公司利用收据收取预售房款6361900元，除了申报了部分印花税外，其余税款均未申报；发生利息支出321680元，未按规定扣缴个人所得税；在对成本的审核过程中，发现该公司存在大量的白条入帐，且手续不全，无法核对；在对其他应付款科目和开发产品的审核过程中发现了二个疑点：（1）是发现2005年其他应付款——某建筑公司科目与开发产品科目对冲，金额为162500，存在少列收入的嫌疑；（2）是2003其他应付款—股东借款科目贷方发生额960000，挂帐长期不还，也未结算利息，银行进帐单据资金用途注明为房屋按揭款，存在隐匿收入的嫌疑。

2、询问调查，外围取证

根据检查中发现的问题和疑点，专案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。稽查人员首先对企业财务人员进行询问，请他们对发现的问题及疑点进行解释。会计人员反映：老板交代我们所建的房屋为职工集资房，不需要办理纳税申报手续，所收的房款，都是经老板的手给我们的，我们只负责记帐，集资房手续材料全部在老板手里，我们无法提供。稽查人员通过对会计人员的询问后，确定要取得案件突破，关键是要突破法定代表人。

对找企业法定代表人进行询问时，老板一口咬定其开发的是“职工集资房”，并拿出了规划部门批复的文件和政府相关减免税文件，当要其提供房管部门的审批手续、职工花名册和与集资房户签订的合同时，老板谎称公司在搬家时不慎遗失，企业无法提供。由于企业无法提供建房的相关材料，对收入、成本、费用支出的核实又陷入了僵局。无法专案组只好从外围取证。

专案组首先来到建房地实地调查，初步了解房子的摆布和结构，并对照规划部门提供的资料进行比对，同时又将实物资料和帐面资料核对，帐实基本相符；随即，专案组对73户的购房户进行了走访，了解各购房户与该公司的关系、购房入住时间、合同签订情况、购房实际付款数额、购房票据、产权办理等情况，通过调查发现在73户购房者中仅有1户是该企业的职工，而且不符合集资房的条件，73户购房户由于取得的票据不合法，均未办理房屋产权证，并将提供的票据与企业帐面数额核对，未发现问题，稽查人员固定了走访的证据；到其施工单位进行调查，查看了部分涉案资料，通过调查，掌握了其以一套住房抵冲建筑工程尾款的事实证据；到银行金融部门对三名股东购房按揭情况进行了调查，发现三名股东均是以自身名义办理的按揭贷款，在现场查发现了三名股东首期付款凭证收据和房产销售合同复印件，稽查人员随即固定了相关证据。

专案组根据外围调查的情况，决定再次对法定代表人进行询问。通过讲事实，政策攻心，以及大量铁的事实和证据面前，公司法定代表人终于承认了其以假集资名义开发商品房的事实，同时承认了其以房抵冲工程尾款和假按揭实为销售的事实，并主动提供了销售合同资料，到此为止，专案组已查清了该公司偷税的全部事实。

（三）检查中遇到的困难和阻力

1、纳税人不配合。

在帐簿检查结束后，要求财务人员、法定代表人就检查中发现的疑点作出解释和提供相关资料时，财务人员与法定代表人相互推诿，以种种借口逃避、阻挠检查，对检查的数据不认同。法定代表人找市领导“反映情况”，歪曲“稽查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压办，在各级领导的支持下，稽查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据事实和证据面前，纳税人终于承认了违法事实。

2、涉税违法问题定性难

专案组在检查过程中发现，该公司成本核算混乱，白条较多，且大多无法核实，给土地增值税、企业所得税按查帐征收带来难度，在没有办法的情况下，在检查的过程中只能采用核定的办法，但对于核定的税款是否可以定性为偷税，专案组感到税法依据不足，《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则对此尚未作出明确规定，最终专案组对核定的税款未作偷税处理。

3、外围取证难。本案在检查的过程中，由于企业人员的极不配合，绝大部分证据资料来源于外围取证。稽查人员在外围取证时，由于一些企业单位和个人与被查企业存在着千丝万缕的关系，不愿配合取证工作，给取证带来了一些难度。

三、案件分析和点评

（一）查处本案的认识及体会

１、制订检查预案是检查顺利得以实施的根本保证。稽查立案后，应首先对案件查处难度进行评估，确定主功方向，制订详细检查方案，确保检查顺利实施．

2、对营业收入进行“清盘式”的检查，可以做到“百密而无一疏”。根据房地产开发企业商品房开发平面图，按小区楼号、单元号，逐笔核对销售合同、销售发票、产权过户登记情况，掌握其实际销售情况，对查实房地产开发企业的经营收入是行之有效的办法。

3、多方取证，比较印证，是案件成功查处的的关键。面对涉税税嫌疑人的不配合和干扰要善于内查外调，多种途径收集偷税违法事实及证据，是案件查办取得突破的关键。检查的过程中，专案组根据行业特点，紧紧抓住检查的重点，对受让土地、立项报建、集资房审批、开发建设、销售、产权登记等环节各相关部门和个人进行了大量的外围调查取证，将外调的证据资料与帐簿核算资料进行比对、印证，为案件的成功查处打下了坚实的基础。本案的证据资料多达2000多页。

（二）工作建议

1、应建立综合执法信息平台，堵塞税收流失漏洞。加强与规划、建设、国土、房管工商、国税等部门的信息交流，从而及时掌握房地产企业的开发、销售全过程，将获取的信息，与企业报送的纳税资料进行分析比对，发现其可能存在的问题，堵塞税收流失漏洞。

2、房地产企业应采取项目跟踪管理,从项目开始立项起，管理人员就应该对项目的整体预算、项目进度、工程承包合同、工程施工单位、施工款结算方式及结算金额、项目整体可销售面积、套数及销售情况等及时掌握了解，做到对项目的跟踪监控管理。

3、加大处罚力度，提高依法纳税意识

处罚力度偏轻，容易诱发企业偷税的侥幸心理。因此，税务机关除了要强化房地产行业相关税收政策和征管法规的宣传力度外，还要对不依法纳税，故意滞纳税款，偷逃税款的纳税人，加大惩处力度并公开曝光，以儆效尤。