房地产项目开发——成本核算细则
2020-03-02 00:31:23 来源：范文大全收藏下载本文
房地产开发企业核算原则
一、编制目的
基于目前地产板块三个项目公司财务会计人员多数没有地产行业从业经验，对该行业核算特征不甚熟悉等原因。为达到公司的运作规范和各项财税法规的要求，加强会计核算，规范各项财务操作流程，特编制此核算原则。指导、规范、统一日常核算工作，以达到为决策者提供准确、及时的财务信息。
二、适用范围
地产事业中心管理范围内的法人。
三、核算内容
土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。
目前现有项目都处于开发初期，涉及的成本项基本在土地成本、前期成本及开发间接费用三项。由于时间原因，现就上述三项进行细则解释，日后随着项目进度尽快完善。
项目开发成本核算细则
一 房地产企业开发成本的核算内容
房地产开发成本包括八大块：土地成本、前期成本、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。 (一) 土地成本：
土地费是指房产商取得土地的花费，主要包括土地出让金、土地转让费、拆迁补偿费、土地征用费、耕地占用费、安置费、拆迁补偿费、旧城改造费（个别区域有）、和其他与土地有关的费用（如取得土地使用证的契税、印花税、拍卖佣金、公证费、评估费和交易费）。这是房地产开发成本的最重要组成部分，地段越好、售价越高的楼盘，土地费占总成本的比重越高。
土地费用的核算内容根据土地的取得方式不同而有所区别，土地的取得方式主要有四种：划拨、转让、出让和收购股权。
1.土地使用权的划拨是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。一般只有国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源交通水利等项目用地和法律行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得土地。
2.土地使用权的出让是指国家以土地所有权者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，即从一级市场取得土地。出让的最高年限为；居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育、卫生用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。其出让方式有三种，一是拍卖，二是招标，三是双方协议。从2003年8月1日起，上海市所有土地的出让均采用招标方式进行。
3.土地使用权的转让是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的行为，即从二级市场取得土地。原以划拨方式取得的土地应按规定签订土地使用全权出让合同，并向市、县级人民政府补交土地使用权出让金方可转让，以出让方式取得的土地在转让时，由于更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，需向政府补交一笔地价。
4.在不能用转让方式取得土地，通过招投标取得土地也比较困难的情况下，我们也可通过收购项目公司股权的形式取得土地。在这种情况下，土地费用仍然是原开发商取得土地时发生的成本，土地的溢价只能通过溢价收购的形式完成（而这部分溢价只能记入收购方投资收益的借方由以后项目公司分回的利润来弥补），很难记入开发成本的土地费中，势必会造成项目公司承担很大的一笔土地增值税和所得税。所以，采用这种方式取得土地，在对项目收购进行论证时必须考虑税收的因数，以免误导决策者。
土地费用的归集依据土地合同签订方式的不同而有所区别，土地合同的签订一般有以下几种形式：（1）闭口合同，即合同金额是固定的，合同签订后不再变动。一般通过出让方式取得土地都签订这种合同，那么土地费用就由合同价加上拆迁、安置费用等构成，核算比较简单。（2）开口合同，即合同金额在签订合同时并不固定，而到合同结算时才最后确定。一般通过转让方式取得的土地都签订此类合同，它们均是基于签订合同时许多扣除项目如土地出让金等，或土地面积和规划方案等还是未知数，为了维护双方的利益，先确定计算原则，待所有未知数变成已知数时才最后结算，它分两种形式：A、合同约定一个总价，然后再规定土地方应承担动拆迁、安置费用、土地出让金、场地平整、供配电等费用。根据交地是按七通一平交付，还是三通一平交付的不同扣除的费用有所不同。还有约定建好的公建配套设施如商场等归土地方所有，由开发商向土地方收取造价成本等，并约定这些费用由开发商支付，从土地款中扣除。B、先预计转让的土地面积和容积率，约定房屋造好后，土地方分得多少比例的面积，再按约定的单价折合成土地合同价，并约定这些房屋的税金，以及应承担的土地出让金、大市政配套费由土地方承担，从土地款中扣除。对于这类土地费的核算，由于项目立项单位为开发商，所以开发商支付以上款项后取得的发票可直接记入开发成本，事实上的合同总价为扣除以上约定费用后的价款。为了保证核算的清晰性和一贯性，在发生以上费用时按费用类别归类记入相应的成本科目，但在合同执行情况表中要将这些费用全部归入合同支付款中，以便与土地方结算土地款。当所有未知数变成已知数后，必需再重新签订一份补充协议，确定明确的合同总价。
以上土地费用的归集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即动拆迁工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即动拆迁工作由开发商来做，费用由开发商承担，不含在地价中的情况下。由于开发商一般没有动拆迁的能力，一般是委托动拆迁公司来操作，开发商监督并支付动拆迁费用。
还有一种取得土地的方式就是在建工程转让，即通过拍卖方式取得在建的烂尾工程，或通过协商的方式将土地转让变成在建工程转让（由别的房地产公司通过划拨或出让方式取得土地，完成25%的投资后再进行转让）。对后一种方式取得的土地可能存在一个问题，即这25%的投资有可能均是由我公司承担，但有些发票却开的是原开发商的名称，为了入帐凭证的合法性，须关注此事，要求在转让过程中和转让方协调此事，将发票重新开具为我方抬头的发票。在核算土地费时应根据评估报告，将已发生的前期费用和建安费用分别记入“前期开发费”和“建筑安装费”的相应科目中，将合同总价扣除以上两项费用后的金额记入“土地补偿费”中。
(二) 前期成本
房地产开发成本中的前期开发费用主要核算房地产开发企业取得土地后，为取得项目开发、销售所需的各类证照而进行规划设计等发生的直接费用和中介咨询费用等。
1.勘察费用
勘察费用包括：
1、勘察方案的设计和咨询及初勘、详勘；
2、水文、地质、文物和地基勘察费，管线监测费，日照测试费（仅高层、小高层在上报规划时需要），拔地钉桩验线费，复线费，定线费，施工放线费，丈量、测绘费、各类检测费等。
测绘费包括红线定界费、预售面积测算费、竣工面积测绘费、竣工后沉降观测、避雷测试及其他与测绘有关的支出。其中红线定界费是指测绘院对项目施工建设位置确定实地施测规划道路定界费包括验线费和座标订界服务费；竣工面积测绘费核算内容有建设工程竣工规划验收测绘费和实际勘丈费等支出；其他还有与测绘支出有关的核算内容有地形数字化图、修测费及标高测量费。
检测费包括管线监测费、试桩费、桩测试费及其他与监测及试桩、桩测试费有关的支出。其中桩测试费核算内容有预制桩静载荷试验及低应变动测、静动测试；其他与监测及试桩、桩测试费有关的支出有幕墙检测费、噪音检测、桩基施工安全监测及办理监护绿卡。 2.规划设计费
规划设计费包括规划费、设计费、专项工程设计费及其他与规划设计有关的费用。规划费中含详规编制费、方案招标咨询费、模型及效果图制作费。设计费中包括方案及方案深化设计费、扩初及施工图设计费、修改设计费等，有方案、扩初、施工图、专项工程、景观、外立面、室内精装修、公共部位装修、机电方案、节能、人防、钢结构、水电、等各类设计费，但不包括样板房设计费。
其他设计费主要有可研编制费、市场调查费、项目建设咨询费、配套方案征询费；市场调查费核算的主要内容有项目市场定位调研、市场推广策划报告；项目建设咨询费核算的主要内容有小区设计咨询、面积与层高技术咨询、开设道口咨询费、安装沉沙池技术咨询、翻照港湾式停车场技术咨询、供电咨询费（站式改箱变）、管线设计；环境评估费核算内容有气象环评费、辐射环境咨询。配套方案征询费包括煤气、上水、排水、供电及其他与配套方案征询费有关的支出。其中煤气是指供气、排管、调压器设置规划方案征询费。 3.报批报建费
报批报建费包括报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、“两证一书”申报费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费、大市政配套费等。
人防费有两种情况一种是自行建造则不收取人防费，另一种情况是开发商自己不建造则区人防办按土地规划面积收取30元/平方米 。
招标管理费：开发商自己没有招标管理权，所有招标事项必须通过专业招标公司公开招标，招标公司收取一定招标管理费。招标管理费包括勘测招标费、设计招标费、施工招标费、招标代理费、监理招标费及其他与招标管理费有关的支出。
质监费及交房前各项验收费包括质监费、二次供水水箱清洗和消毒保洁、二次供水水质测试费及其他与质监费及交房前各项验收费有关的支出。
执照费核算内容包括城市规划许可证执照费、大产证登记费、办理预售证证照费及相关手续费、入户许可证、住宅质量保证书等证照费。
大市政配套费即住宅建设配套可分为市政配套费和公建配套费。市政配套费是指规划红线外为小区住宅建设配套的城市道路、雨污水系统、供电、供水、供气、公共交通、电话通讯等市政公用基础设施项目的建设。公建配套费是指在市区用于街道办事处、派出所、中小学、幼托、独立公园的征地、儿童乐园、邮政等公建设施项目的建设。这种配套设施一般是由政府住宅发展局安排市政公司根据城市的总体规划来安排实施，开发商按规定标准支付配套费给住发局。但如果开发商有能力，且建大面积小区也可向住发局申请自行建造配套设施，那么，此科目核算的内容就为建造此类设施实际发生的费用。如果政府的基础配套设施建设跟不上小区发展的要求，开发商为了满足交房要求只能自己建设，如代建学校、幼儿园以及红线外接水、电等，这部分建造费用可向住发局申请返还已交的部分配套费。
住宅建设配套费是指住宅，收取标准为住宅面积，不是住宅的不收，即便在商住楼计算时要扣除商业部分面积，只计住宅的面积。如果通过转让方式取得的土地费中已包含了大市政配套费，这里就不再单独核算。 4.红线外市政工程费
红线外市政工程费包括小区外各种管线接到地块周边的费用（道路、水、电、燃气、热力、通讯、电视等），包括建造费、管线铺设费、接口补偿费等。 5.工程造价咨询及审价费
工程造价咨询及审价费包括支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用，包括请咨询公司计算工程量及法务审计中心要求外审的费用，钢筋翻样审计费等。 6.监理费
监理费包括设计、工程、市政等监理。 7.七通一平
七通一平包括临时用水（施工用临时给水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用）、临时用电（施工用的临时用电规划设计、管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除等费用）、临时道路（施工用的临时道路设计、建造等费用）、临时排水排污系统、临时热力燃气、临时通讯、场地平整（基础开挖前的场地平整、拆除、场地清运，包括建设场地上的竖向土石方平衡、盈土现场多余土石方外运、亏土现场土石方调入等）。 8.临时设施费
临时设施费包括临时围墙围板（围墙、围栏等的设计、建造、维护、装饰等费用，如含在总包合同范围，则此项费用归在主体结构）、临时场地设施（临时办公室及临时场地借用，如含在总包合同范围，则此项费用归在主体结构）。 9.前期杂费
前期杂费包括前期物业费（交房前的物业服务及房屋空置的物业管理费等）、维修基金、工程保险费等。
前期物业费包括交房前的物业服务、物业接管费、房屋空置的物业管理费、物业用房和居委会用房的装修和设备安装配套、无法收回的业主委员会成立前发生的小区公共部位的维修和养护费用等相关费用。
维修基金是指应由开发商承担的小区公共部位的维修和养护费用，该基金按政府规定的标准在办理房产初始登记时交到住宅发展局指定的帐户内，代小区业主委员会成立后由业主委员会负责管理和使用。
其他是指与项目前期有关的但上述各明细没有包括的内容。主要有竣工档案编制费、工程保险费、地名管理费、购买地形图、地名登报及办理门牌费等支出。 (三) 开发间接费用
开发间接费是指直接参与项目建设的项目部成员的人工成本和为项目的正常经营而发生的各类间接费用，包括工资、四金、计提的三项费用、差旅费、业务招待费、会务费、水电费、车辆使用费、办公费、咨询费、折旧费、修理费、印花税、房产税和其他与项目开发有关的费用。
目前项目公司发生的费用分为两部分：一部分来源于集团职能部门，涉及部门主要有房地产管理部、采购及造价部、产品及营销部、战略发展部。上述部门为支持项目公司开发所发生的费用，在期间费用管理费用列支；另一部分来源于项目人员为项目经营发生的费用，该部分费用全部列支在开发间接费用中。 (四) 财务费用
财务费用是指为项目开发筹集资金而发生的支付给金融机构和非金融机构的利息支出和汇兑损益等。在项目竣工交付使用后发生的利息支出不在此科目核算，而在期间费用中列支。
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