一手房面积差补差价问题
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房屋面积缩水超3%可向开发商双倍索赔缩水房款
2011年10月19日 10:39 来源： 上海青年报 【字体：大 中 小】 网友评论
余儒文 绘
去年买的期房，等今年交房时，到手一看面积竟偷偷“缩水”不少，这该怎么办？当前，房地产市场因预售商品房面积变化而产生纠纷的案例屡见不鲜， 购房者在遇到此类情况时往往不知所措，有些甚至选择“忍气吞声”。盈科（上海）律师事务所律师李文华分析，购房者弱势的原因在于，国家和地方的法律法规以 及合同条款对预售商品房面积变化处理的规定比较繁杂，购房者往往不善于使用法律武器维护自身权益，“事实上，根据房屋建筑面积‘缩水’的比例不同，购房者 甚至可向开发商双倍索赔购房款。”
》三种典型案例
套内减少，公摊多了，可要求开发商退还缩水房款
情形一：在3%内，套内面积减少而建筑面积增加的情况下，是否需要补交？
案例：张某和开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定张某向开发商购买某套房屋，该房屋暂测建筑面积为100平方米，其中套内建筑面积为 80平方米，公摊建筑面积为20平方米，每平方米建筑面积单价为1万元，总价款暂定为100万元。交房时，房屋实测建筑面积为101平方米，其中套内建筑 面积79平方米，公摊建筑面积22平方米。开发商通知张某补交1万元房款。张某要按通知补交吗？
律师：本案中，就系争房屋暂测面积与实测面积不一致时的解决方式，双方合同理解及应用存有歧义。开发商认为应按双方约定应由购房者承担费用，而 张某则认为自己不应该缴纳1万元的购房款。法院在充分听取双方意见后认为，开发商的说法，是建立在没有相应法律条文明确时，可成立，而事实上，针对这类问 题，政府已经出台了相应办法，根据上海市人民政府颁布的《上海市房地产转让办法》第四十四条，就涉及房屋公共建筑面积的增减规定为：因分摊房屋公共部位的 建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价不变。故张某不仅不需要补交1万元房款，而且可以要求开发商退还1万元房款（套内建筑面积缩水1平方米）。
面积增加超3%，购房人无需补交房款
情形二：面积增加超出3%，能否退房？如不退房，如何补交房款？
案例：张某和开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定张某向开发商购买某套房屋，该房屋暂测建筑面积为100平方米，其中套内建筑面积为 80平方米，公摊建筑面积为20平方米，每平方米建筑面积单价为1万元，总价款暂定为100万元。交房时，房屋实测建筑面积为104平方米，其中套内建筑 面积80平方米，公摊建筑面积24平方米。开发商通知张某补交4万元房款。张某要按通知补交吗？
律师：对面积增加超出约定幅度（即3%）能否退房，《上海市商品房预售合同》第五条没有明确约定。故考虑使用最高人民法院《关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，如果合同没有约定或者约定不明，购房人可以解除合同。另根据《上海市房地产转让办法》第四十四条的规 定，如因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，购房人可以解除合同。也就是说，购房者可向法院提出解除与开发商合同，即退房的要求，不过，值得 一提的是，法院通常对于退房的处理会比较慎重，当事人需尽可能多地取证。
反之，如果购房者愿意选择继续履行合同，那么购房人可以依据《上海市商品房预售合同》第五条中“适用法律、法规、规章的约定”，使用《上海市房地产转让办法》第四十四条“因分摊房屋公共部位的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价不变”的规定无须补交4万元房款。
缩水超3%，开发商需双倍赔偿“缩水部分”房款
情形三：面积缩水超出约定幅度，如不退房，如何退还房款？
案例：张某和开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定张某向开发商购买某套房屋，该房屋暂测建筑面积为100平方米，其中套内建筑面积为 80平方米，公摊建筑面积为20平方米，每平方米建筑面积单价为1万元，总价款暂定为100万元。交房时，房屋实测建筑面积为96平方米，其中套内建筑面 积76平方米，公摊建筑面积20平方米。这时，购房者张某该怎么办？
律师：对此面积缩水超出约定幅度如何退还房款，合同没有明确约定。故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，如果合同没有约定或者约定不明，购房人有权要求双倍返还超出部分的房款。
在本案中，房屋建筑面积一共“缩水”4平方米，这4平方米中，3平方米是按1:1比例赔偿，也就是开发商补偿购房者3万元购房款，另1平方米 “缩水”部分，开发商需双倍赔偿，开发商在这部分赔偿中应给予张某2万元的购房款，即，开发商总计需向购房者赔偿5万元购房款。
购房者维权三注意临界点3%很关键
李文华介绍，在众多案件处理中，预售商品房面积变化对合同双方的影响多种多样，总结来看，大致可分为三个方面，这也是购房者在进行法律诉讼维权时需注意、留证的三个方面内容：解决争议、面积变化幅度、引起面积变化的原因及对房屋总价的影响。
根据相关法律，在房屋交付时，房屋建筑面积应以政府部门认定的测绘机构实测面积为准，当开发商暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章 另有规定外，可按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），开发商不向购房者收取超过部分的房价款； 当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），购房者有权单方面解除本合同。不过，值得一提的是，购房者行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接 书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。李文华表示，“为了让购房政策更为完善，近年来，政府部门又增加了相应的补充条款，明确指出‘在该房屋交付 时，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按实测面积多退少补’，这也强化了‘实测面积’对司法认定的重要性。”
■相关政策依据
如果购房者有意向开发商提起法律诉讼，可先行了解相关政策内容，目前，对预售商品房面积变化作出规范的政策主要有：最高人民法院《关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条；上海市人民政府《上海市房地产转让办法》第四十四条；上海市房管局《关于预售商品住房交付时建筑面 积增减处理办法的通知》、《关于规范商品房销售行为若干问题的通知》及《上海市商品房预售合同》第五条等。
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