武汉江夏区征收集体所有土地房屋

2020-03-03 07:18:29 来源：范文大全收藏下载本文

武汉市江夏区征收集体所有土地房屋

拆迁补偿办法

(征求意见稿) 第一章总则

第一条为了维护征收当事人的合法权益，规范征收集体土地房屋拆迁补偿安置行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》《市人民政府关于进一步规范征地工作的意见》（武政规〔2016〕28号）《武汉市被征收集体土地上房屋拆迁申请强制执行规定》（武政规〔2017〕6号）等法律法规规章和规范性文件的规定，结合实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本区征收集体所有土地并实施房屋拆迁补偿工作。

第三条区人民政府负责本区征收集体土地房屋拆迁补偿工作。

被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的合法所有人。第四条区国土资源和规划部门（以下简称征收部门）负责办理本区集体土地征地手续，组织落实用地报批前告知、确认、听证和批后的公告及登记等工作。

被征收集体土地所在地的街道办事处、江夏经济开发区各办事处、金水办事处、梁子湖风景区管理委员会 (以下简称征收实施单位)负责组织对征地范围内的土地现状进行调查，收

集、整理和保存征地拆迁过程中的各种数据资料，对集体土地上房屋拆迁补偿安置方案进行初审，实施房屋补偿安置，并对征地拆迁补偿资金的使用进行监管。

区发展改革、城乡建设、人力资源和社会保障、农业（经管）部门等部门依据各自职责，配合征收部门和征收实施单位做好征收集体土地房屋拆迁补偿安置工作。

第二章征收管理

第五条征收部门核准用地单位申请后，应在征地范围内发布公告，暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋；

（三）办理户口的迁入、分户；

（四）以被拆迁房屋为住所办理工商注册登记；

（五）改变房屋、土地用途。

暂停办理有关事项期限自公告之日起，最长不超过12个月。

暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项之一的，房屋拆迁时不予认定。

暂停期限内，因出生、婚嫁，复转退军人、离退休人员、大中专院校学生和刑满释放人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可到公安部门办理户口迁入手续。公安部门办理户口迁入手续后，应及时抄告征收部门。

第六条征收部门拟定征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式等内容的征地方案，以书面通知或者在被征地村组张贴公布等形式，征求听取意见并留存现场照片等资料。告知被征地农村集体经济组织和农民，对拟征收土地房屋的补偿标准、安置方式有申请听证的权利。

告知后，在拟征收土地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的房屋及其他地上附着物，征地时不予补偿。

第七条被征地的村集体经济组织在征收部门书面通知或者张贴公布等告知之日起10日内应当就征地相关事宜组织召开村民大会或村民代表大会，并形成会议记录或者纪要。

第八条村集体经济组织配合征收实施单位做好征地项目土地现状调查，组织被征地农民对调查结果予以确认，拟定集体土地上房屋拆迁补偿安置方案，依法征求被征地农民意见；加强对拟征收土地的管控，对“抢栽、抢种、抢建”等行为予以制止，并将“抢栽、抢种、抢建”的具体数据信息及时书面报告征收实施单位。

征地范围包括多个村集体经济组织的，由征收实施单位组织本次征地所涉及的村集体经济组织共同拟定集体土地上房屋拆迁补偿安置方案。

第九条征收实施单位应当组织对拟征收土地、房屋的现状进行调查、核实，调查结果须经被征地农村集体经济组织和农民确认。

被拆迁人不能亲自确认的，可以委托他人确认；与被拆迁

人无法联系或者其拒绝确认的，可以邀请农村集体经济组织相关负责人和其他相关见证人在调查结果上签字或者盖章确认，并载明无法联系被拆迁人或者被拆迁人拒绝确认的具体情况。

第十条征收部门应对征收实施单位提交的集体土地上房屋拆迁补偿安置方案（征求意见稿）进行审查，并在被征地村组张贴公布，征求被征地农村集体经济组织和农民的意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条被拆迁人对拟征收土地房屋的补偿标准、安置方式有异议并提出听证要求的，应当在在征地方案、房屋拆迁补偿安置方案(征求意见稿)公布之日起10个工作日内向征收部门提出。征收部门应当按照《国土资源听证规定》的要求，及时组织听证。

第十二条征收部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地方案、房屋拆迁补偿安置方案(征求意见稿)的不同意见，确需修改的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

征收部门将征地方案、房屋拆迁补偿安置方案区人民政府审批时，应当附具意见采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

第十三条征收部门在收到区人民政府对征地方案、房屋拆迁补偿安置方案的批准文件之日起5个工作日内，一并发布征地公告和房屋拆迁补偿安置方案公告，组织实施征地补偿登记工作。

第十四条征地公告应当包括下列内容：

（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；

（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；

（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；

（四）办理征地补偿登记的期限、地点。

第十五条集体土地上房屋拆迁补偿安置方案公告应当包括下列内容：

（一）征收集体土地房屋拆迁补偿的法律依据；

（二）征地拆迁的目的；

（三）征地拆迁的范围；

（四）征地范围内房屋拆迁调查摸底情况；

（五）被拆迁房屋类型和建筑面积的认定办法；

（六）房屋拆迁补偿方式、标准和计算方法；

（七）补助和奖励标准；

（八）安置房屋的基本情况及相关资料、证明；

（九）房屋拆迁补偿安置的签约期限；

（十）征地拆迁实施单位名称；

（十一）其他事项。

第三章补偿安置

第十六条房屋拆迁补偿安置协议由征收实施单位与被拆迁人根据集体土地上房屋拆迁补偿安置方案协商签订。被拆迁人以征地公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准。

被拆迁房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第十七条被拆迁房屋应当根据不同情况，按照规定给予被拆迁人以下补偿：

（一）被拆迁房屋价值的补偿；

（二）因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十八条对被拆迁房屋价值的补偿，不得低于征地公告之日被拆迁房屋类似房地产的市场价格。

被拆迁房屋和产权调换房屋的价值，由按照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点为征地公告之日。

对房屋评估价值有异议的，应当自评估结果公告或者收到评估结果之日起10个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十九条征地公告后，征收实施单位应当及时组织被拆迁人以协商方式选定房地产价格评估机构；协商不成的，由征收实施单位通过组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。采取摇号、抽签方式确定的，应当由公证机关现场予以公证。

第二十条被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

选择房屋产权调换的，征收实施单位应当提供产权调换的房屋，并与被拆迁人结算被拆迁房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

第二十一条征收实施单位与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被拆迁房屋所有权人不明确的，由征收实施单位根据房屋拆迁补偿安置方案形成房屋拆迁补偿安置具体意见，送达被拆迁人，并要求其在30日内作出答复。

在答复期限内，征收实施单位应当组织农村集体经济组织等相关单位，与被拆迁人就房屋拆迁补偿安置事宜进行充分沟通和协商，并做好记录。

答复期限届满，被拆迁人未作出答复或者答复不同意的，按照房屋拆迁补偿安置具体意见实施补偿。

第二十二条被拆迁人已经依法获得补偿安置或者无正当理由拒绝接受补偿安置，且拒不搬迁和交出土地的，区人民政府应当组织相关部门将有关证据资料通过公证机构办理证据保全公证后，由征收实施单位向征收部门提供下列材料：

（一）作出责令交出土地决定的申请及相关依据；

（二）被征收集体土地上房屋拆迁补偿安置方案；

（三）被拆迁房屋的基本情况；

（四）针对被拆迁人的房屋拆迁补偿安置具体意见，且确

定的补偿内容已履行或者已提存的证据；

（五）沟通协商记录材料；

（六）土地主管部门认为需要提供的其他材料。

第二十三条征收部门收到征收实施单位提供的上述材料后，经研究认为符合作出责令交出土地决定情形的，应当向被拆迁人发出《交出土地通知书》，被拆迁人在《交出土地通知书》规定的期限内提出异议的，征收部门应当组织调解；被拆迁人要求听证的，应当在规定时间内提出书面听证申请，由征收部门负责组织听证。

《交出土地通知书》规定期限届满，被拆迁人未提出异议或者异议不能成立，且拒不搬迁和交出土地的，征收部门应当作出《责令限期交出土地决定书》，并依法送达被拆迁人。

第二十四条被拆迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行《责令限期交出土地决定书》的，征收部门可以自期限届满之日起3个月内依法向人民法院申请强制执行。

征收部门在向人民法院申请强制执行前，应当书面催告被拆迁人履行交出土地义务，同时由区人民政府负责组织征收实施单位按照相关规定对强制执行进行社会稳定风险评估。

第二十五条征地过程中，已依法获得青苗及地上附着物补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地，影响征收工作正常进行，需要申请强制执行的，参照上述规定执行。

第四章补偿对象和面积认定

第二十六条下列对象有选择房屋产权调换补偿或者货币补偿或者房屋产权调换补偿与货币补偿相结合补偿的权利：

（一）本村组户籍且有房屋和承包土地的村民，本村现役义务军人、大中专院校在读学生和服刑人员；

（二）户口迁入本村3年以上且有房屋和承包土地达到本组人均承包面积或者林地100亩以上（以户口簿、农村土地承包经营权证或者林权证为依据）的迁入户；

（三）2003年底以前经村民委员会同意，在农民集体土地上建房屋的农村村民。

第二十七条下列对象只有选择货币补偿的权利：

（一）户口迁入本村组，有房屋，但没有承包土地或者承包土地达不到本办法第二十六条

（二）项规定条件的迁入户；

（二）2004年-2006年底未经依法批准，在集体土地上建房屋的农村村民。

第二十八条下列对象无权获取补偿：

（一）户口迁入本村组，但没有房屋也没有承包土地的迁入户；

（二）2007年1月1日以后未经依法批准，在集体土地上建房屋的农村村民。

第二十九条被拆迁房屋建筑结构类型分为：简易结构、砖木结构、混合结构、钢和钢混结构等。结构类型以房产登记类型为准。

被拆迁房屋用途分为：居住、商业、工业、农业等。房屋用途以规划许可为准；未经规划部门批准，擅自改变房屋用途的，以原批准用途为准。

第三十条被拆迁房屋按《房产测量规范》测量数据并结合下列规定认定建筑面积：

（一）办有土地证、建房许可证、房产证（统称有效证件，下同）之一的房屋，其建筑面积以有效证件为准。实际建筑面积超过有效证件建筑面积部分，对照本条第一款

（二）或者

（三）项和第二款认定；

（二）2003年底以前经村委会同意建设的房屋，与有效证件房屋同等对待，其建筑面积以实测为准；

（三）2004年至2006年底未经依法批准建设的房屋，其建筑面积以实测面积的70%计算；

2007年1月1日以后，未经依法批准建设的房屋，其建筑测量数据作为有关部门认定为违法建设的证据之一。

房屋的面积和层高以具有法定资质的测量机构的测量数据为准。

第五章补偿标准

第三十一条集体土地住宅被拆迁按下列规定给予补偿。

（一）下列房屋可以按登记或者按实测建筑面积选择1:1房屋产权调换补偿或者按被拆迁房屋评估价给予货币补偿或者房屋产权调换补偿与货币补偿相结合的补偿：

1、用于居住的主体房屋；

2、房屋天面永久性房屋整体层高超过2.2米（含本数）且用于居住的房屋；

3、地下层整体层高超过2.2米（含本数）且用于居住的房屋。

（二）下列房屋按层高和评估价给予货币补偿：

1、简易结构房屋；

2、房屋隔热层整体层高低于2.2米（不含本数，或者局部层高超过2.2米）高于0.8米（含本数）的；

3、地下架空层整体层高低于2.2米（不含本数，或者局部层高超过2.2米）高于0.8米（含本数）的。

（三）下列情形不予补偿：

1、房屋隔热层檐口距顶层低于0.8米（不含本数）的；

2、地下架空层层高低于0.8米（不含本数）的；

3、未经批准在房屋天面搭盖的房屋。

4、拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。第三十二条与主体房屋分建的厨房、厕所、农（工）具房和牲畜房等附属房屋，按评估价格给予货币补偿。

第三十三条商业门面房被拆迁，按下列方式给予补偿。

（一）经依法批准为商业用途的门面房和经依法批准住宅改为商业用途的门面房被拆迁：

1、选择房屋产权调换的，按批准的商业门面房使用面积确定房屋产权调换面积，并按各自房屋评估价互找差价。

2、选择货币补偿的，按批准的商业门面房使用面积评估价给予补偿。

（二）未经批准，住宅改为商业用途的房屋被拆迁：

1、选择房屋产权调换的，按住宅1:1给予房屋产权调换补偿。

2、选择货币补偿的，按住宅评估价货币补偿。

第三十四条符合房屋产权调换条件，且被拆迁人的户籍人口及其共同居住人除被拆迁房屋外在本区农村集体土地上没有其他住房的，按下列方式给予补偿：

（一）被拆迁房屋面积人均低于30平方米（不含本数）的，可以选择人均达到30平方米的近似房型；但超过被拆迁房屋原有面积的，由被拆迁人按还建房的市场评估价补足差价。

（二）被拆迁房屋面积人均高于30平方米（含本数）低于50平方米（不含本数）的，选择产权调换房的总建筑面积应当与被拆迁房屋面积近似；但一户房屋产权调换总建筑面积不得超过被拆迁房屋面积的10%，并由被拆迁人对超过被拆迁房屋的面积按还建房的市场评估价补足差价。

（三）被拆迁房屋面积人均高于50平方米（含本数）的，可以按人均50平方米标准选择总建筑面积近似的产权调换房；对被拆迁房屋面积减去产权调换房面积的差额面积，按被拆迁房屋的市场评估价给予货币补偿。

村集体经济组织在拟定房屋拆迁补偿安置方案时，可以根据当地实际降低本条第一款第

（二）项、第

（三）项规定的标准，另行确定具体数额，经村民会议或村民代表会议决定通过。

第三十五条对符合房屋产权调换条件的独生子女、五保户等特殊家庭，村集体经济组织在拟定房屋拆迁补偿安置方案时，可以根据相关法律法规规章的规定制定具体优惠措施。

第三十六条符合房屋产权调换条件，除本办法另有规定，还建房面积差额部分，按如下标准补足差价。

（一）还建房面积大于被拆迁房屋面积的，按下列标准补足差价：

1、超过10平方米以内的面积，被拆迁人按还建房的综合成本价补足差价；

2、超过10平方米以上的面积，被拆迁人按还建房的市场评估价补足差价。

（二）还建房面积小于被拆迁房屋面积的，按下列标准补足差价：

1、超过10平方米以内的面积，按还建房的综合成本价补足差价；

2、超过10平方米以上的面积，按还建房的市场评估价补足差价。

综合成本价按征收实施单位核定的所建还建房的综合成本为准；市场评估价以按照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定。

第三十七条有效证件房屋的宅基地按评估价予以货币补偿。

未经批准建设房屋的宅基地，不予补偿。

第三十八条被拆迁房屋室内装饰装修价值补偿由双方协商确定；协商不成的，可以由房地产价格评估机构通过评估确定，给予货币补偿。

第三十九条拆迁经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，按照评估价给予适当货币补偿。

第四十条

拆迁集体土地上仓库、工厂、办公房等非住宅房屋的，协商一致给予货币补偿，协商不成的按评估价给予货币补偿。

第四十一条

拆迁住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，征收实施单位应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。选择货币补偿的，征收实施单位应当一次性支付被拆迁人3个月的临时安置补偿费。

临时安置补偿费由按照被拆迁房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为征收方案公告之日。超过房屋拆迁补偿安置协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

第六章补助与奖励

第四十二条拆迁集体土地上房屋，征收实施单位还应当给予被拆迁人下列补助，其补偿标准经协商不能达成一致的，由区价格认证机构认定。

（一）拆迁集体土地住宅的补助：

1、运输补助费；

2、电话、空调、水表、电表、有线电视、管道燃气等设施迁移补助费。但还建房已有以上配套设施的，不予补助。

（二）拆迁集体土地非住宅房屋的补助：

1、设备拆卸、设备安装、设备和货物运输费用；

2、无法恢复使用的设备按重置价与折旧结合计算的价格；

3、因征收造成的停产、停业补助费；

第四十三条征收实施单位对下列情形给予货币奖励：

（一）在规定的时间内被拆迁人与征收实施单位签订房屋拆迁补偿安置协议的；

（二）被拆迁人主动请求拆迁2007年1月1日以后建设的房屋的。

具体奖励标准，由征收实施单位另行制定。

第七章安置房分配

第四十四条拆迁安置房屋严格按照城乡规划实行集中建设。拆迁安置房屋应当以划拨方式使用农村集体建设用地，否则按“一事一议”原则，报区土资会批准确定土地使用权类型。

第四十五条以被征地村（社区）为基本单元进行安置房分配，以签订房屋拆迁补偿安置协议并已腾退房屋及土地的村民为分配对象。

第四十六条征收实施单位成立拆迁安置房分配领导小组具体组织实施。召集涉及还建房分配的村（社区）干部及村（居）

民代表建立还建房安置工作专班，负责拟定拆迁安置房分配方案(征求意见稿)，在被征地村组张贴公布10日，宣传安置政策，听取群众意见，完善工作资料，优化分配方案及分配流程。

第四十七条征收实施单位本着公开、公平、公正的原则，根据各征地项目房屋拆迁补偿安置方案，负责制定拆迁安置房分配方案，在被征地村组公告。

第四十八条还建房分配由被拆迁人按户派遣家庭成员参加摇号抽签，每户参加摇号抽签选房人数不得超过3人。

被拆迁人因故不能派遣家庭成员参加还建房分配摇号抽签的，在正式选房前3日内，户主本人到村委会签署委托书，由委托代理人持村委会见证盖章的委托书参与选房。

被拆迁人拒绝或者逾期未参加本次还建房分配的，在还建房分配选房大会举行之日起10日内，向征收实施单位提交书面申请可在下一轮还建房分配时参与选房。

第四十九条拆迁安置房分配流程如下：

（一）村（社区）还建房安置工作专班调查核实被拆迁房屋面积（查验证件及房产测量）、户籍人口（向派出所核实）、家庭情况（向计生办核实独生子女）、承包土地面积（向农经办核实面积和经营权证），落实房屋拆迁补偿安置协议腾退房屋土地情况，由村委会对调查结果确认后按户制作征收拆迁申报材料，报征收实施单位的土地管理所审核；

（二）征收实施单位的土地管理所对征收拆迁申报材料审查、建档、确定房屋还建面积，制作《还建安置房面积核实通知书》，

由村（社区）还建房安置工作专班送达被拆迁人签名确认；

（三）村（社区）还建房安置工作专班指导被拆迁人整体调剂安置房户型（面积差控制约±10平方米），签署《还建房安置意向书》；

（四）以村（社区）为基本单元，公示还建房户型、分类统计套数，被拆迁安置人姓名、拟还建安置面积、安置房户型意向等相关信息；

（五）按被拆迁户所选安置房户型数量制作选房序号签，按门栋编号制作选房卡，做好门牌号码、户型模型、会场布置、摄影器材等准备工作，提前7日将统一公开摇号抽签选房的时间和地点通知被拆迁人，并在村（社区）张贴公告，拍照存档；

（六）统一时间和地点举行还建房分配选房大会，按房屋拆迁补偿安置协议签订的先后顺序，征收实施单位以村（社区）为基本单元组织被拆迁户主或代理人排队，抽签确定选房顺序号并现场确认登记；

（七）征收实施单位查验被拆迁户主本人或其委托代理人持有效证件和选房序号，按选房序号排队抽取所选相应户型的房卡；由公证部门当场宣布房卡上的门牌号码和户主姓名，现场登记公证；

（八）被拆迁户主或其委托代理人现场选定房屋面积和房型，不得更改，凭房卡签订确认书，同时核算还建安置房差价及相关费用；

（九）被拆迁人在抽签分配结束后20日内结清所有费用，

领取所选安置房钥匙。

第五十条拆迁安置房分配坚持公开透明原则，实行房源公开、安置分配对象公开，举行还建房分配选房大会过程摄像记录，安置分配结果在选房大会结束后30日内在还建房区域内张榜公示，接受群众和社会监督。

加强对拆迁安置房分配过程监管，由纪检、监察和10名拆迁人代表全程监督。