二手房购买注意事项
2020-03-01 23:24:07 来源：范文大全收藏下载本文
在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。购 买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完 过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。 下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面： 第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门 查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋 有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。 注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说， 军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管 理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋 周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容 量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境 和生活方便度会有更深入的了解。 第二，如通过中介找房，一定要会选择 一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的 中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以 凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对 中介的服务进行评价，所以中介一般不敢乱来，会尽心尽力为你服务。 第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面 现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋 的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子 132 万拿来，可能 140 万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。 从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 第四，怎样交纳购
房首付款或订金 通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》 ，还有与中介公司签署 的《房产中介合同》 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商 。 登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的 委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及 写清有关日期。 签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并 由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地 看房。 第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。 购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位， 首要原因是已付了“定金”。 我国担保法第８９条规定： ： 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双 倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。 在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必 经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身 而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。 第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。 买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的 相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到 以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同 生活的直系亲属的入户手续。 为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款， 不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主 一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，
然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明， “甲 方（卖方）应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。 第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房款。 如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这 方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问 题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故 不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。 第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买 房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。 购买二手房要交些什么税?税率是多少? 一般二手房交易需要交纳的税费：
一、买房人应缴纳税费：
1、契税：房款的 1.5% （面积在 144平米以上的需要缴纳 3%，面积在 90平米以下并且是首套房的可以 缴纳 1%）
2、印花税：房款的 0.05%
3、交易费：3 元/平方米
4、测绘费：按各区具体规定
5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在 200 元内。
二、卖房人应缴纳税费：
1、印花税：房款的 0.05%
2、交易费：3 元/平方米
3、营业税：差价*5.5%(房产证未满 5 年的)
4、个人所得税:房产交易盈利部分的 20%或者房款的 1%（房产证满 5 年并且是唯一住房的可以免除） 买二手房流程及注意事项 时间：2010-08-31 17:32:39 来源： 作者： 二手房买卖要注意的问题很多，经常有朋友问，买二手房要经过哪些流程，有哪些注意事项，通过查找资 料得知，买二手房要经过如下流程：1.查询房源、发布房源：2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。 3.签订《买卖合同》《二手房买卖契约》、：卖方带房屋产权证、土地证身份证明等; 买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约 5 份4.办理贷款手续： 买方准备贷款资料、卖方准备房产证明 买方资料： 身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积 金贷款还需提供公积金缴存单原件 卖方资料： 卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件 若卖方有未成年人，需承诺公证书 若需提前还贷： 借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同 产权证及土地证5.办理交易过户：(产权过户时间为一周) 买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件(若委托办理，需出具公正委托书)办理交易过
户时，买 方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.6.办理土地证过户： 买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。 银行放款到卖方账户。7.户口迁出、房屋交验，费用结清： 水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》 ，支付房屋尾款 买二手房注意事项有以下几点 （1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的 极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。 所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部 共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他 共有人同意的情况下一般是无效的。 （3）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不 注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家 均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买 受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收 回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果 一个房屋的土地使用权仅有 40 年， 房主已使用十来年， 对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可 能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋 在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价
的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土 地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受 人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下 数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全 部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自 己都要承担。 （10）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主 体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑过户费用； （1）契税；90平方米以下首次购房的按 1%缴纳；90—140平方米按房价 1.5%缴纳；140平方米以上按房价 3%缴纳买方承担 （2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 5.5% 缴纳。卖方承担 （3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 1%缴纳。卖方承担 （4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价 1% 或房屋原值—房屋现值差额 20%缴纳。 （房屋原值一般按上道契税完税额计 算）卖方承担 （5）房屋交易手续费；按房屋建筑面积 6 元/平方米交纳双方承担 （6）房屋产权登记费：80.00 元。买方承担 （ （7）房屋评估费；按评估额 0.5%缴纳 补 充 回 答 ： 契 税 =15 万 元 *1%=1500.00 元 买 方 承 担 营 业 税 =15 万 元 *5,5%=8250.00 元 卖方承担土地增值税=15 万元*1%=1500.00 元 卖方承担 所得税：=15 万元*1=1500.00 元 卖方承担房屋交易手续费=65平方米*6 元 /平方米=390.00 元 买卖双方各承担一半房屋产权登记费=65 元 买方承担
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