物业报告12
2020-03-03 19:19:43 来源：范文大全收藏下载本文
如何切实加强我市小区的物业管理工作
近几年来，我市的房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅速，物业管理作为房地产业的深入和延伸，对改善人居环境，提高城市品位，建设和谐社会有举足轻重的作用。如何切实加强我市小区的物业管理工作，我们通过实地走访等形式对广水市住宅小区的物业管理情况进行了调研。
一、我市小区的物业管理现状
物业管理作为一种新兴服务产业，在我市经历了从无到有，由不规范到规范的发展过程。城区的物业服务企业由2005年的2家，发展到现在的20家，15家有物业资质，5家物业服务企业正在申办资质。新建成的各类住宅小区都有专业化的物业服务企业来进行管理，目前建设面积在1.1万平方米以上的住宅小区有近70家（包括乡镇开发区）。其中应广城区成熟的小区有24家（已交付使用的），18家小区由有资质的物业服务企业管理。剩余6家目前自我保洁。成立了业主委员会的有5家小区。由于起步晚，物业服务企业在我市仍从事的是中低端服务。小区物业管理只是保安、保洁、维修、服务等综合管理，没有拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等专业性的服务。为规范物业行业管理，建立和完善监管机制，我市先后制定了《广水市物业管理实施办法（暂行）》、《广水市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理实施细则》等规范性文件，使我市的物业管理走上了有法可依，有章可循的轨道，保障了物业管理健康有序发展。2011年，我市开展了“物业管理规范年”活动，小区物业管理工作取得了良好的成效。
二、影响我市物业管理的突出问题
虽然我市物业管理工作取得了一定的进展，但在发展过程中还存在着许多具体问题和困难，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展，主要表现在以下几个方面：
1、开发建设遗留问题导致业主和物业服务企业的矛盾。在我市，由于房管局成立较晚，小区在开发建设中的物业配套设施很多没有到位，有的开发商直接注册物业服务企业参与经营，有的物业服务企业由开发商引进来进行前期物业服务，从自身商业角度考虑，物业服务企业都忍气吞声。开发商在完成小区建设、物业管理交接后，就闪身走人，使物业配套设施没有到位的像无二次供水、电梯备用电源、小区房屋质量问题、地下管道混乱等问题久拖不决。业主转而要求物
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国际现代城小区收费率能占小区业主的90%外，其它小区按时交纳物业管理费不到业主总数的一般，有的更少。鑫天地小区物业管理费缴费率不到一成。多数小区业主对物业管理知识了解少，缴费意识淡薄，小区内空置房多，有的过年过节见不到人，也造成物业服务企业收费难。刚开始降价收或免收，后来收费，业主就有抵触情绪。物业服务企业收上来的物业费越少，从企业追求利润的经济本性来说，必然会降低成本，服务质量难以提高，也不会快速发展。
三、对加强我市小区物业管理的建议
为切实加强我市小区的物业管理工作，理顺物业管理关系，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善人居环境，满足市民对物业管理的需求，促进和谐社会建设，针对我市物业管理中存在的问题，结合我市实际，提出如下建议：
1、健全地方性物业管理法规、政策。国家《物业管理条例》对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，各地物业管理实际情况存在差异，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，应尽快制定出台我市物业管理方面的配套政策和和规范性文件。尽管市房管局已出台了两个通知（关于规范物业管理用房配套建设的通知和关于进行规范商品房交付行为的通知）和转发住建厅“物业承接查验办法”的通知及2012年度我市物业管理年的实施方案等配套文件和措施，但物业管理按照“属地管理、行业监督、条块结合、分类实施”的原则，还需进一步理顺物业管理关系，完善监督管理体制，明确相关单位的职责和分工，建立齐抓共管的工作机制，改变由市房管局一方管理的独舞局面。当前尤其要进一步明确街道办事处、社区居委会的物业管理职责，明确属地管理，创建文明小区、安全小区和示范小区，协调解决物业管理纠纷，把矛盾化解在基层。
2、切实解决好物业管理的前期介入问题
在新建小区规划论证及报建阶段，市房管局要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现小区物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件。在小区开发建设阶段，建设部门要加大检查力度，市房管局代表业主监督小区规划落实、施工质量和配套设施建设等方面，实行跟踪管理，防止留下后遗症。在小区综合验收阶段，组织有关部门进行综合验收办理，市房管局会同相关街道
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门要加强对物业服务企业的日常监管，并与年度综合考评结合起来。积极引进外地具有先进经营理念的物业服务企业进入广水市场和鼓励社区居委会和社会投资创办物业服务企业，大力推行住宅小区物业服务招投标制度。住宅小区建筑面积在1.5万平方米以上的要通过招投标方式选聘相应资质的物业服务企业，通过业主和物业服务企业的双向选择，形成优胜劣汰的市场化竞争格局。
三是完善标准，建立质价相符的物业服务收费机制。市物价部门会同物业主管部门根据物业服务等级标准，测定普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，向社会公布。由小区的业主大会根据多数业主的意愿选择相应服务标准。未成立业主大会的住宅小区由物价部门会同物业主管部门制定临时收费标准。对高档别墅和小区推行市场定价机制，由业主和物业服务企业自行确定物业收费和服务标准。物业主管部门要定期检查物业服务企业收费是否公示和有无额外收费而侵害业主合法权益。业主委员会要依法督促催交物业服务费，督促后仍不缴纳的，由物业服务企业通过法律途径解决。
5、扎实开展物业管理年活动
2012年是我市的“物业管理规范年”，我们制订了详细的实施方案，一是加大宣传力度，提高参与意识。在全市范围内掀起物业规范管理的浪潮，通过电视媒体、网络工具广泛宣传，将政策法规宣传到千家万户，使广大市民认识物业管理、自觉参与物业管理、服务于物业管理。二是部门联动，形成齐抓共管态势，物业管理涉及很多行政部门，单由哪个行政部门牵头协调难度很大。规划、住建、房管、公安、环保、消防、计生、工商、物价、供电、电信、社区等部门应结合自己的职责加强联动。形成强力推进此工作的态势。三是对各小区按实施方案的内容进行整改抓落实。为了落实物业用房和物业配套设施，房管局已将其纳入商品房预售许可的要件。
6、理顺监管机制，推进管理重心下移。
成立我市物业管理工作领导小组，建立我市物业管理联系会议制度，由领导小组召集，市房管局牵头，公安、城管、建设、环保、国土、财政、物价、等相关部门和各街道办事处（乡、镇、开发区）负责人参加，会商无法处理和解决的物业管理重点工作，研究提出重大政策建议，协调推进条块协作。按照市房管局
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各位领导、同志们，
我市的物业管理工作起步较晚，物业服务基础较差，在局领导和相关职能部门的具体指导下，通过出台了一批法规、制度和相关配套政策，采取了一系列措施，取得了一定的成绩。但是离领导要求，群众的愿望还有些差距，物业服务中矛盾纠纷还时有发生。作为物业管理的职能科室，我们深感责任重大。但我们坚信，在局领导的正确指导下，在相关科室同仁和二级单位的配合下，一定能扎实工作、负重拼搏，使我市的物业规范化管理迈上一个新台阶。
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