关于成立业主代表大会的建议

2020-03-02 15:19:58 来源：范文大全收藏下载本文

关于成立业主代表大会的建议

第一章目前业委会工作所遇到的问题

小区入住到现在4年时间,两届业委会的工作都不能让业主满意.而且这届业委会也是通过维权小组的努力才选上来的.但是为什么又会出现目前的局面呢?原因在于:

1.业委会与业主之间缺少沟通的纽带和桥梁,业委会的工作和一些决定缺乏业主基础.没有调查就没有发言权,咱们业委会这近一年的工作.就处于这种状态,很多事情业委会自己就拍板定下来了.2.并没有积极主动的征询业主意见.当然公示是有的,但这是被动征询,效果不大.但是如果每件事情都要业委会去征询所有1200多业主意见也是不可能的.

3.业委会代表业主行使的权利没有做到完全征求业主的意见,但是某些事情确实也是站在业主利益的出发点去做的.结果却使业委会工作的公开透明性打了折扣,造成业主的怀疑与猜测.

综合上述原因就出现了矛盾:就是一方面业委会很希望业主能够知晓并行使权利.另一方面业委会人数有限,力量有限,没有能力作到事事都让业主来行使权利.某些事情出于某些原因业委会就自行决定了.长此以往,业主中间就会出现怨言.因为他们不了解业委会的工作.

所以解决这个矛盾的办法就是:发动业主积极参与到业主代表会中来.作为业委会与业主间沟通的桥梁,形成一个有效的上传下达的通道.对于强化业主行使自己的权利，对于督促和监督业委会的工作，对于引导尽可能多的业主关心社区参与社区的管理，对于建设安定和谐社区，能够起到积极作用。

第二章业主代表大会产生的必要性

目前业主实行社区自治，行使业主权利的两条重要途径是业主大会和业主委员会。但这两条途径现实中不具有可操作性，经常处于瓶颈状态，已经严重影响了业主权利的行使。具体表现在以下几个方面：

第一，《物业管理条例》规定业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。这是对业主大会会议有效性的规定。但是，现实中对于业主的投票权往往难以确定，因为物业公司和开发商通常会拒绝提供相关信息。有的小区业主采取自己亲自测量面积的方式来进行计算，但是这个过程要求的技术性很高，而且时间很长，这使得业主大会很难召开。

第二，《物业管理条例》规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见的形式仅能限于对简单事务的判断，而小区物业管理方面有很多事情是不能进行简单判断的，如果强行要求业主在没有讨论的情况下就做出判断，会导致很多业主不予以理睬，从而拒绝书面意见的发表。这说明现在的业主大会是空洞的，发挥不出其应有的作用。

第三，《物业管理条例》规定了业主大会决定社区一切重大的物业管理问题，

并规定一个物业管理区域只能成立一个业主大会，选出一个执行机构--业主委员会，除了业主大会，再没有其他决策机制。要求成百成千的人来决定社区事务成本亟高，既不现实也不可行。现在许多社区已经陷入了任何事务都要召开业主大会进行决策，而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的困境。现行的这种通过业主大会决定所有问题的方式，大多数的结果不是决策流产，就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。

综上所述，业主无法行使社区自治的权利，或者行使权利成本过高。通过《业主公约》、《业主大会议事规则》来设立业主代表大会制度,进而通过全体业主自由选举业主代表来管理社区，协调、督促、监督业委会的工作，实现社区自治，推动社区民主，建立和谐社区！

第三章成立业主代表大会的优势

1.业主代表大会是对业主行使权力的强化:

《物业管理条例》对业主大会的定义为：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会与其说是一个组织机构，不如更准确的讲，是对社区重大事件决策的条件限定。按《物业管理条例》，其核心限定条件为：

A．业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。

B．业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。

在上面的两款限定中，A款是一个较弱、模糊的限定，即没有规定哪些事项必须通过业主大会决定。B款是一个明确的、严格的限定，这一条款是《物业管理条例》中业主大会制度的核心。

对于上面的B款事项，业主代表大会无权做出决定，而是无条件遵守业主大会做出的决定。对于上面的A款，要由业主大会做出决定，首先要启动业主大会。按《物业管理条例》的规定，如果业主要求启动业主大会，需有20%以上业主提议。按明日嘉园小区1200多户的基数，要有240多名以上业主共同提议，要达到这样多的人数，并不是一件易事。因此对A款赋予业主和业主大会的权利，在真正行使时，有很大的困难。

那么成立业主代表大会这个组织后,只要业主代表大会决定召开，就可以启动业主大会。也就是说，在业主代表大会这个组织中主要有半数以上的代表要求召开业主大会，形成决议，则可以启动业主大会。只要启动了业主大会，业主可参

加业主大会，行使自己的权利。因此，业主代表大会强化了业主行使自己的权利。

明日嘉园有1200多户，开业主大会，采用集体参加讨论的方式，要达到一半业主参加，即600多名以上业主参加，实际上是不现实的。只能采取书面征求意见的方式进行。在以书面征求意见方式召开业主大会过程中，业主代表大会对于业主代表的意见或表决的收集和整理，可以起到实质性监督作用。业主代表大会从另一个方面保障了业主的权利。

社区有了业主代表，广大业主有问题，可以向业主代表反映。如果反映的问

题有一定的代表性，业主代表可以形成提案，交由业主代表大会讨论表决。如表决通过，可以交由业委员执行表决的决议。从这一方面，业主代表大会方便了业主行使自己的权利。

2.业主代表大会对业主委员会起到了督促和监督作用

明日嘉园业主代表大会作为业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权，业主代表大会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对业主委员会、及其委员和业主具有约束力。

在实际运作中，业主代表大会对于业委会起到如下方面的作用：

督促业委会和业委会委员尽职尽责。业委会需向业主代表大会提交工作计划，代表大会对工作计划进行审查和表决。代表大会按时检查业委会的工作进度和工作成效。

监督和制约业委会和业委会委员。业委会是业主大会的执行机构。在上地西里社区，对于一些较大事情，业委会做出的决定必须得到业主代表大会的通过才能有效。这样就一定程度上防止了业委会委员越权、失职、或为了实现个人的利益损害全部或部分业主的利益的行为。

业委会作为业主大会的执行机构，由于业主大会召开起来很困难，实际上受到约束很少。老实守规矩的业委会在无法获得业主大会授权时，可能什么都不敢做，也可以什么都不作为。而对一些不守规矩的的业委会，可以滥用权力，达到个人的私利，但解除这样的业委会的权力，需要召开业主大会，这是很困难甚至在大多数情况下是不现实的。而业主代表大会的建立，可以对业委会和业委会委员形成有效的督促和监督，也可以按议事规则罢免不合格的业委会委员。

明日嘉园与北京市的一般社区比较，业主的整体素质是比较高的。但是在过去几年的实践中，真正积极参与业委会、业主大会、业主代表大会的业主或居民并不是很多。明日嘉园业主代表大会的成立和运作，一定能够吸引和争取更多的业主参与社区的物业管理.第四章业主代表大会的制度设计

社区自治的治理模式应该是建立以全体业主共同表决为基础，以业主代表大会决策为核心，由业主委员会执行，业主监事会监督的分权制衡机制。

那么，在这种社区自治的模式下，业主代表大会的制度设计是怎样的呢？

1.业主代表大会的产生

通过《业主公约》、《业主大会议事规则》设立业主代表大会，先使其合法化。业主代表大会的合法化来源，是业主公约和业主大会议事规则的规定！只要业主公约和业主大会议事规则认可业主代表大会，那么业主代表大会就是合法的。只有地位是合法的，一切行为才是可行的。

2.业主代表大会的法律地位

关于业主代表大会的法律地位，我认为它只是业主的代表，属于业主自治组织；是业主大会的常设机构，属于决策机构，它不是法人实体，也不是非法人团体，不具有民事权利能力。

3.业主代表大会的权利范围

业主代表大会的权利包括选举、罢免以及撤换业主委员会、业委会委员，聘请和解聘物业管理公司，决定物业管理的价格等重大事项。

4.业主代表大会代表的产生

明日嘉园小区业主在1200户以上，可以以每栋楼为单位进行选举，每栋楼产生10-20名代表，选出的代表组成业主代表大会。

5.业主代表大会的决策机制

必须由全体代表过半数出席，业主代表大会方可举行；每名代表都可以独立提出议案或建议，通过投票，对小区内的重大事项做出决策。具体的投票机制应该由业主大会进行规定。

6.业主代表大会的运作过程

业主代表大会首先让业主代表集思广益，对小区存在的问题提出意见和建议。这些提案内容经大家讨论后，按轻重缓急和解决的难易程度提交业主委员会，作为业主委员会制定年度工作计划的重要依据，充分体现业主代表大会的决策权。

业主委员会提出年度工作计划后，由业主代表审议并表决通过。通过后的工作计划将作为业主代表大会考察业主委员会工作是否尽力，是否按时完成任务的依据。

同时，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》, 业主代表大会可以对业主委员会委员停职罢免，从另一方面来预防业主委员会委员不作为、失职和越权等。

第五章业主代表大会的作用

除了法律法规规定的社区规章制度等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外，其他的事务，比如选聘物业公司、小区的车位问题等公共配套设施的经营均可通过制定《业主公约》、《业主大会议事规则》规定由“业主代表大会”决定。

业主的提议权可以通过“业主代表大会”而获得制度上的保障。业主的议案，特别是与业主委员会意见不同的议案，可以提交“业主代表大会”，避免业主委员会压制不同意见；同时，“业主代表大会”也可以就不同议案举行听证、论证和辩论，使争论的事务因制度而被强制公开。

业主可以通过“业主代表大会”有效地行使对业主委员会及委员的监督，业主委员会不再是既做裁判员，又当运动员。业主代表大会可以对业主委员会委员进行罢免，业主委员会及委员也有了申辩说理的地方，避免因谣言四起而丧失公信力。

预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议案，防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式。

“业主代表大会”是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代行业主大会的职权。除了法律法规规定和业主大会决定由自己决定的事项，其他的事项均由“业主代表大会”决定。

总之，业主代表大会能够使业主积极地参与小区事务的管理，能够提高业主大会的议事效率，能够监督业主委员会的工作，从而保护了广大业主权利。

第六章业主代表大会与业主大会、业主委员会的关系业主大会是全体业主的决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构，而业主代表大会则是业主大会的常设机构，其实业主大会就相当于人民代表大会，业主代表大会就相当于人民代表大会常务委员会。在业主人数众多的情况下，让业主将自己的一些公共权利让渡出来，分别授予不同的业主机构，也就是把执行权授予业主委员会，而把审议权、决策权、立制权、调查权、监督权和弹劾权等等授予业主代表大会，让业主代表大会来控制业主委员会的财务预决算。这个时候，业主代表大会成了业主的权利表达和决策机构，业主委员会成了业主权利的执行机构，通过权利来制约权利，组成完整的业主自治体系，从而确保业主的权利不会被侵犯。

综上所述，明日嘉园小区必须采取业主代表大会这个先进的社区管理方式，减少小区内纠纷，增强业委会工作的透明性，提高业主对业委会工作的理解和支持。最终实现社区的和谐安宁！！像上地西里小区一样成为京城著名的和谐、首善社区！

注：文章内容大部分借鉴和摘自

《现代物业•新业主》杂志2006年第12期总第54期

秦兵律师的博客《论业主代表大会制度》

提要:

本文分为六章

第一章目前业委会工作所遇到的问题

第二章业主代表大会产生的必要性

第三章成立业主代表大会的优势

第四章业主代表大会的制度设计

第五章业主代表大会的作用

第六章业主代表大会与业主大会、业主委员会的关系