采盘心得

2020-03-02 04:58:58 来源：范文大全收藏下载本文

外出观摩心得从11月23日上午开始，我们从惠城、惠阳、大亚湾、深圳龙岗进行了为期4天的跑盘，我们的任务是调查几大片区内25个高档别墅楼盘，熟悉片区交通情况、了解楼盘基本参数，售楼基本礼仪、楼盘建筑特点及优缺点、样板房装修标准、直到26号下午，除了少数几个偏远的楼盘（百合名门、清林径、太阳城等）和没有售楼处的楼盘（波西塔诺等），大部分楼盘我们都跑过，且登记了楼盘数据，总结这次跑盘经历，我有五个方面的认识。一．关于城市

惠州这是我是第二次踏上这一块土地，到惠阳、惠城、大亚湾、这对我来说是一个熟悉而又陌生的城市，一开始，我有一种新鲜感，期望从跑盘中能知晓这惠州这座千年古城的过去、今天与未来，但不久，新鲜感很快变成一丝失落，我从河源过来，当再一次踏上惠州时深刻的感觉到惠州的变化还是很慢，河源的“摩的交通”和这里的相差无几，噪杂拥挤。后来，随着跑盘的深入，我对这个城市也有了更深入的认识，和惠阳本地人聊天时，他们都会感慨惠阳这些年翻天覆地的变化，他们说以前惠州是交通多么不发达，城市是多么破旧，而现在都变好了，市民由衷的感慨让我也看到了惠州未来房地产市场的前景和钱景。

深圳龙岗，来到了这里就像回到了第二故乡，在这里，最让我体会到的就是深惠路的干净整洁、行车通行无阻与当年一条又一条看不头的车队发生了翻天覆地的变化。大运会即将到来，给这一座城市带来新的面貌！二．关于地产行业

2010年对中国房地产市场是一个特殊的年份，经历了08,09年市场的大落大起后，很多专家学者预测今年房地产市场是一个调整年，行业将由冒进转为理性，投资者也会由盲目投机转为理性投资。他们得出这样的结论是因为今年的宏观调控政策，今年调控的核心是“紧缩”，收缩信贷规模，而具体针对房地产市场的政策主要是开发贷款紧缩和个人住房按揭贷款紧缩政，这也可以从“国十条’找到论据。大环境的变化也影响到了惠阳、大亚湾、龙岗片区的房地产市场，在跑盘过程中，我看到大部分楼盘的售楼处里都是冷冷清清，门可罗雀，除了白鹭湖雅居乐等个别“做势”的楼盘外。环境的变化也影响到了楼盘客户渠道，许多楼盘说他们的主要目标客户已经由投资客转为自住客，深圳、香港客户的比率也在逐渐下降。但大部分的楼盘销售员都努力向我传递这样一个信号，市场再怎么不好，价格也不会怎么降！

三．关于楼盘

1.惠阳片区情况：在高尔夫周边，以半岛一号、碧桂园、东方新城、惠阳振业城为代表的几个楼盘，这几个楼盘占地面积大、建面大、容积率低、产品以别墅、洋房等大户型为主，总价较高。楼盘卖点主要是高尔夫景观、户型，购买客户多是大亚湾电子、石化公司的高管，高级技术人员。

2.惠城片区情况：白鹭湖雅居乐、湖畔新城、光耀城，这几个楼盘相对成熟、产品以别墅、大户型为主，总价高，整体售楼礼仪较高、特别是白鹭湖雅居乐，整一个楼盘，以城市运营为理念，打造可居住几万人的高端楼盘，配套设施完善，楼盘设计理念家家依山看海，样板房豪华、宽阔、舒适，项目定位于投资客、养老、渡假型，对自住型客户的开发渠道和推广欠缺！

3.大亚湾片区情况:澳头、西二大道为主要房产分布点，澳头分布着三远大爱城、波西塔诺、以洋楼5800元/平方米起；西二大道旁分布着德州城、珠江东岸、秋谷康城等。该片区定位为CBD,即未来大亚湾的中央生活区，所以该片区楼盘密集，产品线丰富，其中世联代理的52万平建面的德州城销售良好，主要依托与深圳的密切交通这一卖点，迅速打开龙岗企业主市场，而约100万平建面的纯别墅珠江新城主要依托低价格、稀缺产品迅速锁定深圳、惠州居家度假客。 4.深圳龙岗片区情况:公园大地、星河时代、深业紫麟山、阅山华府、振业城都是代表龙岗高端楼盘，建筑风格现代化，园林设计宽畅、舒适、样板房装修华丽（超400万元以上）、建面大，售楼员素质高（从叫电频车到到工地带安全帽，上电梯，上台阶，到入户大堂，带鞋套上电梯，出电梯，所有环节都有很好的指引服务，电梯门一打开就看到一个靓女深鞠躬说欢迎光临，关电梯门是站在电梯门口再深鞠躬说请慢走，这样的服务真的是让人舒服到脚趾）、主要客服是深圳关内客户群为主。这里面的别墅称得上真正的别墅：最高价值达2000多万元一套。四.卖点总结

看过20个楼盘，无不发现惠阳、大亚湾片区的每一个楼盘都提到这么几个关键字：

(1)深圳概念。首先是基于东部沿海高速、梧桐山第二通道、深圳三号线、深汕高速、南坪快速、沪厦深高铁等交通利好带来的 “深惠半小时生活圈”、深惠同城、深圳第三区、深圳第七区概念。其次是惠州将承接深圳2000亿元的产业转移，这将极大推动惠阳、大亚湾片区房地产行业发展。除了以上一点之外，楼盘的卖点还有： (1)户型。突出入户花园、干湿分区、动静分离、超大景观阳台、南北通透、明厨明卫的优势（如公园大地、大公馆等）。

(2)物业管理。强调五星级物业、第一太平戴维斯、花样年等知名物业管理公司的专业、电梯“奥迪斯”名牌、还推出一梯一户洋房 (3)风水。强调背山面海乃上风上水之地，如白鹭湖雅居乐。 (4)大社区、大规模、大园林景观。如德州城强调大社区，珠江新城强调大规模，半岛1号大园林景观。

3.客户情况：在踩盘过程中，了解到大部分的楼盘的客户主要是深圳和本地客户。而深圳客户购房主要以投资为主，购买用于居住的多是山水资源丰富的别墅大盘。而在地段的选择上，深圳的客户更青睐大亚湾片区，多选择在东部沿海高速旁或西二大道旁靠龙岗的那一片区，在户型的选择上，深圳的投资客户更青睐小户型，公寓类。五.不足之处

楼盘在促销手段上大同小异，主要还是业介、户外广告牌、短信群发、折扣等手段，在现场活动营造气氛楼盘少！最后：四天之旅，增长见识，开阔视野！

温永威 2010-11-28