地产常识
2020-03-02 05:37:14 来源：范文大全收藏下载本文
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1、房地产抵押为什么一定要办理抵押登记？
法律规定，房地产抵押必须办理抵押登记。未办理抵押登记的房地产抵押关系不成立。一旦抵押权人需要处分抵押物时，其优先受偿权不受法律保护。
2． 公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？
公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。
小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。
房地产抵押的前提是应具有《房地产证》，如小区会所已单独办理《房地产证》，可抵押；但大堂、设备层不能单独办证，因此不能抵押。
3． 办了抵押的物业，法院可以查封吗？
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第102条的规定，人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。
根据上述规定，法院可以查封已抵押的物业。但抵押权人有优先受偿的权利。
4．银行在申请办理借新还旧抵押登记时，如何避免因时间差出现产权纠纷？
对已被查封的房地产，登记机关不再办理延期或借新还旧。
但对未查封的房地产，登记机关在办理抵押登记时，在要求当事人提交所有材料后，给予一次性办理，以免因时间差出现产权纠纷。
5．哪些房地产不能抵押？
（1）权属来源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）；
（2）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；
（3）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）法律、法规或市政府规定禁止抵押的；
（7）除乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
6．国土局产权部门办理抵押登记时不要求设定抵押期限，如果银行不去注销，抵押是否一直有效？那么借新还旧还有没有必要注销登记再行抵押？
《深圳经济特区房地产登记条例》规定抵押登记的内容包括抵押期限，所以登记机关办理抵押登记时要求抵押权人和抵押人明确抵押期限。《中华人民共和国担保法》于1995年颁布之后，由于《中华人民共和国担保法》并未规定要求设定明确的抵押期限，因此登记机关不再要求当事人设定明确的抵押期限，对未设定具体抵押期限的抵押登记申请，登记机关依法受理抵押登记。
对原来办理的抵押登记，如登记机关登记了抵押期限，在抵押双方当事人未申请注销抵押登记的情况下，登记机关不会迳为注销抵押登记。
借新还旧实际上是终止原抵押关系并重新建立新的抵押关系，因此必须进行两次登记，一次注销原抵押登记，一次是办理新的抵押登记。
7．共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配合，该如何处理？
共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机关不受理抵押登记。
8．要办理房地产抵押登记，如果跨区抵押的，该如何办理抵押登记？
跨地区抵押，按罗湖、福田、南山、宝安、龙岗、盐田的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即：分属多个分局辖区的房地产共同为同一宗债权债务关系抵押担保的，若其中有前一顺序区域的房地产，则最前一顺序的分局为登记部门。由业主先到相关分局产权科查档（即有无产权记录、有无抵押、查封记录），查档后将登记资料一齐交给确定的登记部门收件，该部门抵押登记核准当天，通知当事人到产权科领取已盖有抵押登记章的《申请书》，并将该《申请书》双面复印，交相关分局的产权科，相交分局的产权科在收到复印件后，在《申请书》原件上盖“已收复印件”章，由当事人交回登记分局的产权科，当事人再按规定的办文时限在窗口领件。
9．绿皮《房地产证》与原《房屋所有权证》的抵押在办理上有何不同？
绿皮《房地产证》记载的房地产可以抵押，但在处分抵押物时应经过批准并且补交地价。由于我市现在实行房地合一制度，原来所颁发的《房屋所有权证》不能直接办理抵押，必须换成《房地产证》后才可抵押。
10．土地使用权的抵押登记如何办理？
我市实行房地合一制度，对依法取得的土地使用权，当事人在办理《房地产证》（这时的《房地产证》只记载土地的权益）后，即可申请抵押登记。
在程序与提交的材料上，土地使用权的抵押登记与房地产的抵押登记相同。
11．房地产在抵押期间，根据城市规划，政府需征用或拆迁抵押房地产，而抵押人又无偿还能力，债权人应该采取什么方法有利于保证贷款的安全？
《深圳市土地征用与收回条例》对此问题作了规定。被收回的土地及其地上建筑物设有抵押权的，市规划国土局在收回土地的同时通知抵押权人和抵押人。抵押人和抵押权人应当重新签订抵押协议或直接由抵押人清偿债务。
补偿时，经抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者达成债务清偿协议后，方可给予补偿。
12．发展商手续齐全，业主付清楼款，所签订的正式买卖合同能不能抵押？
抵押登记的前提是办理房地产登记并取得《房地产证》，房地产买卖合同不能抵押。
但业主采用按揭付款购买房地产时，所签定的房地产买卖合同可办理楼花按提登记。
13．企业办学的学校教学楼，可否抵押？
《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。
如果企业办学的学校教学楼是属企业所有并依法登记在企业名下的，可以抵押。
14．丈夫赠与妻子的房地产在抵押或转让时是否还须丈夫同意？
我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。丈夫将房产赠予妻子，如已办理赠与手续并依法登记在其妻子一人名下时，抵押或转让不须丈夫同意。
15．农村宅基地《房屋所有权证》和《土地使用权证》能否分离抵押？补地价的政策是怎样规定的？如果
已换新证，能否买卖？
我市实行房地产合一制度，不管对何种性质的房地产，都应换成房地合一的《房地产证》后才能抵押，房屋所有权证和土地使用权证不得分离抵押。
至于农民私房及特区原农村私房的补地价问题、登记发证问题及买卖等问题，我市正在制度相关法律，待相关法律出台后，依法办理。在有关的政策规定尚未出台前，现在暂时不能办理。
16．集体所有的土地能否抵押？
根据《中华人民共和国担保法》的规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，但以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可以同时抵押。
17．在建工程是否可以申请抵押？
建设部已出台了在建工程抵押的有关规定，但我市尚未开展在建工程抵押登记的业务。
18．私人之间的房地产抵押行为能否办理抵押登记？
我国法律允许个人之间进行生活性的借贷，对这种关系可办理抵押登记。私人之间的房地产作为履行债务的担保，也可以办理抵押登记。
19．涉及境外机构的房地产抵押行为有什么特别规定？
以我国境内的房地产向境外的金额机构抵押贷款的，应经外汇管理部门批准。
20．房地产抵押时是绿皮证，能否补办手续办理红皮证并置换抵押？
经抵押权人同意，绿皮《房地产证》可以补办手续转为红皮《房地产证》并同时办理抵押置换手续。
21．同一房地产设立若干抵押权，如何办理登记？
根据有关规定，以同一房地产设定若干抵押权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，前一抵押权人出具书面同意意见。抵押权的顺序以核准登记的先后为准。
22．发展商已预售的房地产能否抵押？
根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售的条件是：土地使用权未抵押或者已解除抵押。因此，发展商已预售的房地产也不能抵押。
23．抵押物的绿皮证上注明部分用地为市政等规划用地，是否给银行带来风险？
《房地产证》上所记载的权利是经依法审查确认的，如果银行按规定办理了抵押登记手续，应当没有风险。
24．企业间可否以房地产来抵押贷款？
企业之间如以房地产抵押作为履行债务的担保，可以办理抵押登记。但我国的法律规定企业之间不能进行融资行为，企业间以房地产抵押贷款，不能办理抵押登记。
25．已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？
拟拆迁的房地产，不能办理抵押登记。
26．利用宅基地建造的村民自建房，是否能够抵押？拍卖时如何取得商品房产权？
农民私房不能抵押，当然也谈不上以拍卖方式处分从而取得商品房产权问题。
27．某企业现已基本停止运作（有工商营业执照），现有人拿该企业为权利人的房地产到银行申请抵押贷款，能办理抵押登记吗？
企业是否停止运作不是能否办理抵押登记的条件，只要当事人提供法律法规所规定的文件，并且这种文件真实、合法、有效，符合法律规定的条件，即可办理抵押登记。
但如果企业停止运作后没有办理年审，或被工商局吊销营业执照，因此不能提供有效的营业执照，则不能办理抵押登记。
28．什么样人可申请二手楼按揭？
登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求。但应注意银行会对主体有特别的要求，这主要考虑按揭人的供款能力。
29．按揭买二手楼，转移登记和抵押登记如何办理？
先由买卖双方签订房地产买卖合同公证书，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记。
30．申请二手楼按揭需要什么费用，需要多少时间办好？
登记机关收取的费用同抵押登记，为抵押价值的万分之一，但每项不低于一百元，核准登记的时间为15天。此外，还应依银行的要求交纳其他费用，如公证费、保险费等。
31．联名按揭购买的房地产是否可由一方单独供楼？
联名按揭购买的房地产，买卖合同中是多方的名字，按揭合同中也是多方的名字，所有的买方均有供款的义务。但至于具体谁出钱，那只是联名方之间的事情，与登记机关无关。如联名方不能履行供款的义务，银行可以向任何一方追偿。
32．港、澳、台等外籍人士是否可做二手楼按揭？
我国法律对抵押人的主体资格未作特别规定，港、澳、台等外籍人士可以做二手楼按揭并办理抵押登记。
33．如果拍卖已抵押的房地产，应如何办手续？
抵押物在债务人不能清偿到期债务时，抵押人和抵押权人就抵押物的处分达成协议的，可委托拍卖并与拍卖人签订委托拍卖合同。达不成协议的，应通过法律途径解决。
34．购买拍卖房地产如何办理产权登记？需要交哪些费用？
如拍卖的房地产属司法机关委托拍卖的，应提交司法机关的判决或裁定、协助执行通知书和拍卖成交确认书办理产权登记；如拍卖的物业属权利人委托拍卖的，应提交权利人的委托书和拍卖成交确认书办理产权登记。办理产权登记时，均应按转移登记交纳税费。
35．法院已判给银行的房地产，过户手续应该怎样办理？
当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户。
36．在拍卖未付清地价款的房地产时，应办理什么手续？
在拍卖未付清地价款的房地产时，应先向市规划国土局申请，经批准并补办有关手续后才能拍卖，并且在过户时应先补交地价。
37．抵押权人通过拍卖处分房地产的所得，应遵循什么顺序进行清偿？
银行通过拍卖处分房地产的所得，应遵循：应补地价的先应补地价，然后按规定交纳各种税费，余额归抵押权人优先受偿。
38．对行政划拨或减免地价的协议用地，抵押权人依法用以物抵债的方式处分，是否需要补交地价？以物抵债属房地产转让，行政划拨或减免地价的房地产必须经过批准并且补交地价后才能转让。因此如抵债的房地产履行政划拨或减免地价的房地产，应经过批准并且补交地价后才能办理转移登记。
39．一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？
同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。
40．被处分的抵押物附有租赁合同，该租赁合同是否有效？租赁人的权益是否有保障？
根据《深圳经济特区房地产租赁条例》有关规定，房地产出租不妨碍房地产权的转移。被处分的抵押物如附有租赁合同，该租赁合同继续有效，租赁人的权益依旧受到法律保障。房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。
41．银行的抵押物同时又是刑事案件的标的物，银行是否有权直接处分？
如该房地产没有被查封或以其他形式限制的，可以处分抵押物，但不是银行直接处分，而是与抵押人协议后才能处分。如该房地产已被查封，则不能直接处分。
42．如抵押房地产的土地使用年期已届满，抵押权人如何保障自身的权益？
房地产的土地使用年期届满，土地管理部门可依法无偿收回土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物，或重新出让土地使用权。在这种情况下抵押权人应要求抵押人提供新的担保方式。
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