买卖部经纪人业务考核试题及答案
2020-03-04 00:18:47 来源：范文大全收藏下载本文
2007年买卖部经纪人业务考核试题及答案
一、简答题：
1：如何看出该房产是否按揭购买？
2：请说出公司所在商圈内哪些房产项目有《房屋所有权证》和,《国有土地使用权证》，至少举出三个？
3：请写出现阶段贷款
5、
10、
15、20年每一万元等额本息的月还款额（优惠利率）。 4：二手房贷款买卖双方所需提供的资料？
5：针对大额贷款如何能保证顺利批贷？
6：普通住宅与非普通住宅的区分？
7：我有个美国朋友要在京购房需满足什么条件？如果他想贷款买房需要提供什么材料？
8：中国国籍二手房交纳税费及过户所需准备材料（根据店所在区域）？
9：如在办理权属过户时买卖双方本人不能亲自到场的怎么办理？
10：简述银行从受理贷款到批贷的流程？
11：三方买卖合同的主要条款有哪些？
12：保证交易金安全付款的方式？
13：过户时所用房产证复印件的复印便准要求是什么？
二：计算题：
1：张先生购买富力城三居室面积135平米，成交价格是215万，现富力城的银行评估
价格是18000/平米，请问张先生首付多少钱？所需要支付多少金融服务费？金融服务费也包括哪些？
2：上海的天女士（1957年8月生人）刚刚拿到国外留学的女儿汇来的15万美元，经过仔细考虑还是想以女儿的名义贷款116万购买一套现代城的2居，等女儿回国前先出租投资，现业务员经过再次确认下月急着用钱的王先生有套剩租期一年半6500出租的房正出售，2000年购买且2001年底交的房而且上个月已经把产权证办下来，但是没有能力还清余下的贷款110万，房屋面积为136平米，净价为196万，并与业务员说好明天让姐姐来替他签署合同。
真实报税的话田女士最少准备多少钱可以买下该房产？经纪人该注意哪些细节？ 三：情景模拟题：
1：业主：“我配合买房人低报税，可三方合同成交价与网签价格（报税价格）不一致，如何保障我的权益？”
经纪人答：
2：业主：“限定时间内他的贷款审批不下来怎么办？”
经纪人答：
3：客户：“这个房子没有房本，如果我签了合同到时候房涨价了，业主又不卖了怎么 办？这个合同有效吗？
经纪人答：
4：客户：“贷款合同签的是当前的贷款利率，当银行利息上调时。我的贷款是不是随之
也增加？是当月增加还是要等一段时间？需要怎样的手续吗？这算不算银行的违约？如果因为银行利息增加导致我无法偿还月供怎么办?
经纪人答：
5：客户：“银行商业贷款的第二套房是怎么认定的？能详细跟我说一下吗？
经纪人答：
答案
一：简答题：
1：如果房主是按揭购买的房产，他的产权证上会有抵押登记的印章。或者业主的产权证直接压在银行。
2：万国城：东方银座、国际友谊花园、凤凰城、聚龙花园；
华贸中心：蓝堡国际公寓、金地国际花园、东区国际、公园大道；
珠江帝景：珠江帝景、现代城写字楼；
富力城：优仕阁、金桥国际公寓、温莎大道。
3：优惠利率每一万元贷款的月还款额分别是：195.67114.3487.9775.48 4：申请条件：年满18周岁、有效居留身份、有稳定的收入来源；
相关清单中的四个证明：身份证明：身份证（或护照）户口本原件、非京籍人士的暂住证；工作和收入和证明：单位营业执照副本复印件（已经年检和加盖公章）、收入证明（月收入至少为月供的2倍）、学历证明（大专以上的提交）;
婚姻证明：结婚证(离婚证、未婚证明)；其它财产证明：大额存单、房屋所有权证、机动车行驶证等。
5：针对大额贷款如能提供其他大额存款证明以及其他房产、机动车等的资产证明将有利于批贷。如果已婚最好双方共同贷款‘如有固定收入，公司的注册资本最好是在100万以上。
6：普通住宅的标准是：⑴建筑面积小于140平方米；⑵容积率大于1；⑶出售价格不高于同级别土地级别价的1.2倍。不能同时满足以上条件的均为非普通住宅。 7：首先要看他持有护照的签证是否属于H类（避免时美国政府限制的特殊身份），在京是否累计居住满一年，能否获得出入境管理局开具的《居留状况证明》
所需材料;护照、婚姻证明（英文文件需经公证处翻译，并留有中文名）、在京联系人、在京工作单位开据的收入证明、公司营业执照副本的复印件加盖公章、《居留状况证明》还要业主持《房屋所有权证》配合去外事局办理《外批单》。
8：华贸店、富力城店、珠江店：
缴纳税费资料（朝阳）身份：中国国籍
缴纳税费：《个人销售已购住房涉税申请核定表》、《存量房买卖合同（自行/经济版）.
卖方:⑴个人（及共有权人）身份证明原件及复印件一份；⑵购房发票原件及复印件一份（根据核定缴纳税费计算方式差价部分征收需提供）；⑶契税发票、公共维修基金发票原件及复印件一份（根据核定缴纳税费计算方式差价部分征收需提供）；⑷装修发票、银行贷款利息证明原件（根据核定缴纳税费计算方式差价部分征收需提供）；⑸《房屋所有权证》原件及复印件一份。
买方：⑴个人（及共有权人）身份证原件及复印件一份；
交易过户所需材料（朝阳）身份：中国国籍
权证过户：《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房买卖合同（自行/经济版）》《存量房交易结算资金自行划转声明》
卖方：⑴个人（及共有权人）身份证声明原件紧急复印件一份；⑵《房屋所有权证》原件；⑶房地平面图（没有写房屋产权证号）复印件二分；⑷北京市房屋登记表（原所有权人名字覆盖）复印件二份；
买方：⑴个人身份证明原件及复印件一份；⑵如果不是北京户口需暂住证原件及
复印件一份；⑶如共同购买需递交共有声明及共有权人身份证明原件及复印件一份；⑷买方名下契税发票原件房管部门留存联（完税后可见）
万国城店：
缴纳税费资料（东城区）
身份：中国国籍
缴纳税费：《个人销售已购住房涉税申请核定表》、《存量房买卖合同（自行/经济版）》、
卖方：⑴个人（及共有权人）身份证明原件及复印件一份；⑵购房发票原件及复印件一份（根据核定缴纳税费计算方式差价部分征收需提供）⑶契税发票原件及复印件一份根据核定缴纳税费计算方式差价部分征收需提供）⑷装修发票、银行贷款利息证明原件（根据核定缴纳税费计算方式差价部分征收需提供）⑸《房屋所有权证》原件及复印件一份。
买方：个人（及共有权人）身份证原件及复印件一份。
交易过户所需材料（东城）
身份：中国国籍
权证过户：《房屋所有权转移登记申请书》、《存量房买卖合同（自行/经济版）》、《存量房交易结算自私经自行划转声明》
卖方：⑴个人（及共有权人）身份证明原件及复印件一份；⑵《房屋所有权证》原件及复印件一份。
买方:⑴个人（及共有权人）身份证明原件及复印件一份；⑵如不是北京户口需暂住证原件及复印件一份；⑶如共同购买需递交共有声明；⑷买方名下契税发票原件房管部门留存联。
9：买方手写城区建委指定格式的授权委托书授权他人代为办理，不需要公证；卖方需公证委托他人代为办理，委托事项要列清楚。
10：⑴买卖双方准备材料；⑵约好时间到银行面签‘要买卖双方额配偶也出现；⑶银行通知合作的评估公司去做评估，3到5个工作日出评估报告给银行；⑷银行拿到评估报告在逐级审批签字，通知我们。
11：房屋基本信息、总房款、付款方式、居间报酬支付、过户代理费支付、房屋交付、三方的权利义务、三方的违约责任、争议解决方式、补充条款。
12：资金监管、资金托管（可发挥）
13：每页都要用A4纸、原件大小复印、不能缩印。
二：计算题：
1：首付65万，贷款150万，金融服务费9000，评估费，担保费，抵押登记费。 2：①未满五年全税，佣金、首付款（田女士的孩子有可能也不是北京市户口，首付评估价四成的可能性很大），1375360元；②A产权人的姐姐是否持有王先生（注意是否为夫妻共有财产）公证过的委托书，委托事项是否全面。B验明产权证、相关票据、银行借款合同及身份证（受托人和委托人夫妻）C如田女士没有足够的人民币的华，如何解决大笔汇款。D该房业主自己毁约还是必须连租期一起转让。租赁合同的细节：押金及剩余租金如何算、家具家电如何转让、租客放弃优先购买权。E提醒业主及时申请还款、验明房产是否解除抵押？F提醒田女士为女儿找到收入证明及其他材料。G告知田女士让女儿在我国之外使领馆做好代为买方、贷款的委托事项明确的公证书。H租约转让变更的补充协议。I评估价最号等于限房价。J由于业主无能力还贷，说明他支付垫资费或者让田女士少贷款。K说服业主佳绩解抵押和办证。
三：情景模拟题：
1：经纪人答：您不能说是配合买房人地报税，是相互配合的事。而且实际上更多
您名下应缴的税费是由买房人来替您承担的，您看这营业税、个税、土地增值税甚至还有印花税都是您名下的，但是现在钱是由买房的人支付。您是不是担心网签的价格低，会导致日后买方拿低价合同做出不诚信的事？我们非常理解您，所以才会在你们双方网签的同时，在帮你们签定一份变更协议，一旦发生了您担心的那种事，我们手里这份注明将网签的价格还原成真实成交价格的变更协议就该发生作用了，这也是我们为什么不在变更协议中写明时间的原因，这样无论对您怎么说利益都有保障，。而且，三方合同中已经明确了所有税费都由买方来承担，那样的话还会导致他要据实纳税。
2：经纪人答：还是需要咱们一起来解决：首先为了保证一切顺利，需要由我们推荐的银行来做贷款这样有保障，事先我们会配合贷款人与银行提前进行沟通，解决完所有的小问题，这样就可以确保审批时一次性通过。是借款人自身的原因我们就不好保证顺利，如果真的发生了那我们只能再去联系其他银行，只要借款人和您都全力配合的话肯定会通过的。
3：经纪人答：双方都建立在诚信的基础上今天才订立合同，业主也是很清楚厉害关系的，他要是没有考虑好就不会答应咱们来签合同了，您就放心吧，不会的，否则业主就直接等到有产权证的时候在卖了。如果您真的担心这样的事情会发生的话，你也放心，合同肯定会有效的，而且关于违约的适用法则也罗列的非常清楚，不光要双倍赔付您定金，还要赔付因此给您带来的其他损失，在加上您一旦起诉他，房产还会被冻结，如此高的成本业主怎么能不考虑呢？而且类似的案例也曾发生过，判定业主继续履约，建议您定金的比例金可能高一些，业主违约的话成本增加。
4：经纪人答：当遇到利息上调时，所有贷款人的利息一起上调（与银行有特殊约定的除外，例如签定过一定限期内利率不变的）；通常是按照正式实施的那一天开始变化的，根据各银行的执行情况；肯定银行不属于违约，一是您签署的借款合同中会有说明，二是它属于国家金融政策性的调整，银行也只是执行者，月供实际上不会增加太多，您真会开玩笑，要真是那样您到时委托我们把房子出售呀，肯定升值了。
5：经纪人答：除了光大银行以外均是以户（夫妻）为单位来认定。您和您爱人如果在银行有尚未还清的贷款的话，在贷款购买房产的话哟啊按照第二套房的贷款首付即四成首付，利率按照基准利率的1.1倍来执行。
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