形势与政策房地产调控
2020-03-02 16:11:08 来源：范文大全收藏下载本文
摘要]近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时，部分城市的房地产市场出现了过热的现象，表现为价格的不合理持续上涨，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。为了抑制房价过快增长，我国近年来密集出台了一系列调控房地产业的财税政策,对促进我国房地产业健康发展起到了积极的作用,但仍然存在不少问题。
[关键词]房地产业;财税法;宏观调控
近年来，我国对房地产市场进行了一系列的调控，虽取得了一定的成效，但是未能达到预期目的，当前“地王”仍然不断涌现、房价依然黯然涌动，仍然显得日益艰难。我国城市土地使用制度改革和住房制度改革的推行,从根本上打破了传统计划经济体制对房地产业的束缚,为房地产业的发展创造了良好的条件。但是,在房地产业快速发展的同时,一些问题也逐渐暴露出来。如一方面房地产过度投机,推动房地产价格持续上涨,远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力,另一方面是住房结构不合理,大户型的高档用房比较多,中低价位的廉租住房、经济适用住房建设明显不足。房价的虚高加上公共财政对保障住房投入严重不足,使得我国房价与普通居民购买房屋能力之间的关系严重恶化。而在土地供应环节,一方面开发商天价买地、囤地现象越来越严重,另一方面土地闲置的问题依然存在。
一．存在的问题和困难。
1.房地产供求失衡。房屋需求增加。中国房地产价格过快上涨，形成了高房价，主要是供给小和需求大的失衡造成的。其中有正常需求，包括刚性需求和改善性需求；有城市化需求，农村人口要转移到城市来，要在城市买房子；有投资和投机需求，一家买几套房子；也有对中心城市的特殊需求，比如各市县到省会城市买房子，北京、杭州、上海的房子之所以很贵，就是因为这种特殊需求太大。房地产的供应是受土地的供应量所影响的。由于土地偏重于保证粮食安全，中国对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对于城市建设，特别是住宅用地供给与城市化进程中城市人口增长的需要不相适应，使住房价格存在着土地供给过少而需求在增长，导致的上涨动力。住宅用地供给小于需求，势必推动地价上升，而地价上升又推动房价快速上涨。
2.宽松的货币政策和通胀预期。为了应对全球的金融危机，中国实行了较为宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息，一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期，良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对房地产成交起到了极大的推动作用，是造就此轮楼市上涨的关键。同时宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市，从而推动资产价格上升。充裕的货币流动性在向实体经济注入的同时也分流到了楼市和股市。市场充裕的流动性，加上国际、国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为中国富有阶层资产保值增值的首要选择，成为促成房地产价格快速上涨的重要原因之一。
3.开发商囤地等违规行为和市场的过度投机。一些地方为了上项目，建设用地有限。以前建设用地和住宅用地是混在一起的，地方政府为了经济发展的需要，工业和商业项目建设用地挤占住宅用地，从而造成住宅用地面积供应不足。有很多开发商囤地，等房价高了再开发。 目前全国有大量闲置土地的房地产用地，处于囤积尚未被开发状态，囤地或是捂盘惜售给不少开发商带来的巨额经济利益，更成了高房价的主要推手。尽管国家屡次出台土地调控政策，但能否抑制囤地行为，但地方执行力仍是关键。房产的首要功能是满足居住的消费。但现在很多投资者为了使自己的资金保值、增值，把房产作为首选的投资项目，很多人不惜举债投资于房地产市场。市场上出现越来越多的炒房团，例如温州炒房团、山西炒房团等，他们所到之处，都引起了房价较快上涨。
二．对策与措施。
一是政府加大对房地产市场的宏观调控，充分发挥政策的引导、约束、经济杠杆的作用来维护正常的市场秩序，引导楼市健康、稳定发展。一些地方政府通过发放购房补贴、政府收购空置商品房等优惠政策只是“扬汤止沸”，并不能从根本上解决这一问题，政府加强宏观调控，降低房价才是硬道理。同时，协调中央与地方的关系，建立中央与地方在房地产市场利益分享上的补偿机制，通过产业、区域政策及相应的税收、信贷、利率手段，激励地方政府参与房地产市场的调控。
二是加大对住房制度的改革，健全市场体系。政府和业务主管部门要深入研究房地产市场的变化，按照小康社会的居住和房屋使用标准分析需求结构，深化住房制度改革。在规范一级市场的同时，使
二、三级市场联动并积极发展房屋租赁业，使消费者可以选择购买存量房或增量房，也可以选择租赁。在推进现有公房出售的同时，还要加强对经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房的供应以满足低收入者的需求。
三是建立统一开放的土地竞争机制，调控土地供应。地方政府应该退出房地产一级土地垄断市场，真正回归“守夜人”的角色，建立公开、公平、公正的土地竞争机制，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个经营过程科学有序地进行。同时要充分发挥城乡规划的调控作用，合理确定各类住房用地的布局和比例，建立透明的价格机制，使销售操作更规范，信息渠道更通畅。
房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊。可见，房地产调控的确是任重而道远。
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