业主整理收楼宝典(最新 免被坑)
2020-03-01 20:03:17 来源：范文大全收藏下载本文
业主收房流程及注意事项（整理版）
一、一般收楼大致流程
核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主交纳相关费用→签署《入住交接单》。
二、一般收楼具体流程
1、确定房屋是否达到交付条件
（1）《竣工验收备案表》——原件（没有这份文件不能办理产权证书）最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工 验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有 关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼 盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
（2）《住宅质量保证书》——原件、可带走
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审 查其中的具体各款，特别注意保修期限。
（3）《住宅使用说明书》——原件、可带走
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震 指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
（4）实测面积登记表
是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入。
（5）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）——可带走
（6）居民永久用电证明材料
根据《广州市供电与用电管理规定》【广州市人民政府令（第12号）】第十二条规定：“新建住宅交付使用时应当提供永久用电设施”，同时，根据广州市房产局规定，“一手楼宇不是居民永久用电，业主有权拒绝收楼”。
特别提示： A、只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查 相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
B、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格
后，方可交付使用；未经验收或者验收 不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。收房时不能只看开发商有没有 这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
C、我们常说的“两书”——“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部2001年6月1日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
D、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十
一 条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
E、提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图， 您可带走，作为证据资料保存。
F、如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
2、核实面积、合同及价钱多退少补问题。
根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积（《实测面积测绘报告》），确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。
3、验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了。（专家提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。）
特别注意：
A、业主千万不要先签署《住宅钥匙收到书》，签署了《钥匙收到书》就等同于已经收楼。
B、开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主。律师提醒，这样做对业主是很没有保障的，业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。
C、如遇到以上A、B情形，可现场组织些业主共同打电话给消费者协会（消协投诉热线12315）或房管局，请政府及相关部门工作人员来协调处理，或是在签字后面注明“房屋质量情况未明”、“未验房”等字样。（附：广州市房管局24小时值班热线：83336
546、综合服务电话83185555；从化房管局房地产市场管理科电话：87965323；从化房管局办公室电话：87962721；住建部投诉电话：010-58933137 010-58933282 010-58933151 ）。
4、房屋验收的最终结果
（1）验完房后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在制定表格(一般附在《验房交接表》中)，在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写 上“暂不清楚”、“无
法认定”等字样。
（2）如有不满意的地方，可提出意见并填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，并要求发展商限期处理；如开发商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见交送开发商。然后，根据双方协调后的解决方案签署相关的整改维修文件，签字盖章，并约定下次验收时间（一般不超过30天）。
（3）对发现严重问题，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
（4）验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
（5）物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
（6）验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
（7）如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
以上为本人查阅各项资料整理汇总整理所得，仅供大家收楼参考使用，希望能够对大家收楼有所帮助。本人也是山水城业主，希望大家能够齐心协力在收楼过程中坚持原则，共同维护我们业主的权益。谢谢。
应对收楼突发情况的几个常用文件：（建议提前打印好收楼当天随身携带，以备使用。）
附件1：关于房屋出卖人拒绝交验房屋的责任确认函
附件2：关于房屋出卖人拒绝出示房屋质量证明材料的责任确认函 附件3：房屋存在质量物体要求整改的函
附件4：未达交付条件的房屋拒收函
附件5：自助房屋验收表
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