经营型物业管理模式
2020-03-03 11:11:46 来源：范文大全收藏下载本文
经营型物业管理模式
──21世纪中国物业管理行业发展主流
深圳市中航物业管理有限公司 汪海菁
中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。
本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为21世纪物业管理行业发展的主流。
一、物业管理行业发展现状分析
（一）行业发展面临的问题
现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题：
1．以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平方米。
2．企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。
3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。
仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。
从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。
新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。
（二）竞争分析
进入21世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争：
一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争
实力，将使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。
另一方面，随着行业市场发展的日趋成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化。新一轮的行业竞争将不再仅仅局限于 “项目”之争，而是业内企业围绕着资金、技术、人才、品牌等综合竞争实力开展的市场价格、市场份额的竞争。
纵观国内物业管理行业的低水平重复建设和发展不平衡的现状，不觉使人联想起八十年代国内家电业的盲目发展形成的繁荣假象直接造成了自九十年代中期以来在全国范围内持续至今的价格之战，大量中小规模的家电企业在这场旷日持久的市场竞争中销声匿迹。国内物业管理行业是否也会重蹈家电行业覆辙？从物业管理的行业特征和目前中国经济发展不均衡的国情来看，物业管理行业不会直接出现家电行业恶性竞争的局面，但目前深圳市场上出现的开发商为促销楼盘而降低物业管理费标准，武汉市出现的物业管理收费由业主委员会与物业管理企业实行市场议价的现象却不容忽视。随着物业管理行业规范化、市场化进程的加快，市场对物业管理费价格标准寻求价值理性回归将成为必然趋势。
二、经营型物业管理模式的基本内涵、特征
（一）经营型物业管理模式的基本内涵
经营型物业管理模式就是以市场变化、客户需求为导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制，创新的经营理念，通过最优化的资源组合，提高物业的增值潜力，发挥物业的整体增值效力，产生高品质、高水准的产品--服务，从而实现物业管理企业的良性循环发展。经营型物业管理模式随着国内物业管理行业的产生而产生，随着行业的不断发展而发展，随着社会的不断变化而变化，它将逐渐成为中国物业管理行业发展的主流。从现阶段中国物业管理企业实施经营型物业管理模式的内容上看，它有三个层次的涵义：
1．融物业经营、物业管理服务为一体，在做好物业管理服务工作的同时，通过为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，发挥物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。
2．将现有职能部门专业化、社会化，借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司，并使其充分市场化，参与市场竞争，形成技术对外扩张的格局。
3．以资本运营为主导方面，通过兼并，联合、改组、改造、出售等方式，将资源的优化组合与专业化管理、规模化经营相集合，实现企业的资本扩张。
（二）经营型物业管理模式的基本特征
经营型物业管理模式的基本特征是物业管理企业在物业管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作方面的高度结合，其核心是使物业管理企业充分市场化。
经营型物业管理模式不仅仅局限于物业管理企业对收益性物业及配套项目的经营管理，后者是以经营性物业作为主体对象，而经营型物业管理模式是以围绕物业管理所涉及的整个领域为主体对象，它不局限于某一种固定形式，它是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现的最优化动态的组合。
由于经营型物业管理模式是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现最优化的动态组合，因此，它有效突破了物业管理行业是房地产行业的附属行业这一从属性定位，是对现有物业管理行业的“保本微利行业”这一传统说法的挑战，改变了物业管理企业的存续对房地产开发企业过度依赖的传统格局，促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，加快了物业管理行业的市场化进程，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，大大提高了物业管理企业的社会地位。
目前物业管理发展到已经成为城市管理的重要组成部份，随着物业管理的市场化进程的
加快，以及市场竞争的日益加剧，要使物业管理行业真正进入健康、持续的良性发展轨道，物业管理企业必须朝市场化、规范化、规模化、产业化、集团化的方向发展。经营型物业管理模式可以将资本、技术、信息、人才迅速向优势企业集中，从而形成规模化经营水平高、专业化分工合理，并在市场中具有较强综合竞争力的跨地区、跨行业、跨所有制的企业集团，增强企业在行业全面发展中的整体竞争力和抵御风险的能力，缩短目前我国物业管理行业与国际相比在经营规模、竞争能力、集约化水平、运行机制和整体效益方面的差距。
三、经营型物业管理模式主要实现形式分析
在中国物业管理行业的发展过程中，已迅速崛起了一批顺应市场变化、把握行业发展方向的知名品牌，这些企业在突出企业品牌形象、显示竞争实力的同时，积累了丰富的实践经验，为行业发展提供了大量操作性强的理论依据。经营型物业管理运作模式正是这些优秀企业经过长期探索、实践的结果。
（一）实现形式分析
从目前的发展状况来看，经营型物业管理模式的实现形式主要体现在三个方面：
1、以技术优势向市场优势转化为特色。根据企业自身优势，发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，高层楼宇电梯、机电设备、消防设施、智能化系统的检修、维护、保养、设计、改造、施工，水处理系统、物业管理软件系统的研制、开发等技术服务项目，使物业管理服务过程中的基础环节和关键环节由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，通过成立专业公司的方式，开展专业经营，进入市场，参与市场竞争，增强企业市场竞争力。
2、以经营性物业的经营、管理一体化发展为特点，结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售，投资业务的策划；参与、经营与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现企业规模效益。
3．以资本运作为纽带，有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势、规模优势，运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，通过输入管理模式、实施品牌运作，收购、兼并具备发展潜力的目标企业，借助关联性强、规模大的工、商业资本进行强强联合，从而快速完成物业管理企业集团的产业布局和区域布局，拓展企业生存空间，实现资源共享和低成本的市场扩张，形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团。
（二）实证分析
近年来，国内一些知名品牌的物业管理企业在探索经营型物业管理发展模式方面做了大量的有益尝试。
深圳市中航物业管理有限公司
经营型物业管理模式最早由深圳市中航物业管理有限公司（以下简称CPM）提出。到目前为止，CPM是运作该模式较为成功的典型。经过20年的实践和积累，这一运行模式使企业具备了较强的生命力和发展空间。
CPM运用经营型物业管理模式最初体现在将清洁、绿化、消杀等基础服务项目分离给市场专业公司承担，将企业发展重点放在物业经营、技术服务、配套服务项目方面，通过参与物业的租赁和相关配套项目的经营，继而向专业化公司、产业化布局等方向实施规模化、集团化发展：
以物业管理服务为中心，通过为开发商，业主（客户）策划并实施物业经营方案，实施对物业的整体功能的开发，发挥物业的增值潜力。自1996年以来，公司的物业租赁经营收入已连续四年超亿元，管理的各类型物业面积达120多万平方米„„„
集中企业技术优势、资金优势，通过全资、参股等方式实现了对中航电梯公司、中航建身会、21世界演艺中心、唐人食街等专业化公司和配套项目的多元化经营„„„
通过与中国长江航运集团武汉置业总公司实施强强联合，成立了武汉市中航物业管理有限公司，借武汉“九省通衢”、“物华天宝”的区域优势，扩大了企业的市场拓展空间，优化了企业的区域布局„„„
CPM通过经营型物业管理模式的成功运作，有较突破了“物业管理是微利行业”这一传统观念，企业已逐步进入持续发展的轨道。
深圳市天健物业管理有限公司
深圳市天健物业管理有限公司在多年的探索发展过程中，确定了“以物业管理为根本，物业经营为支柱，工程实业为配套，城市管理为依据”的经营战略，在争创企业品牌的同时，相继成立景田水泥厂、电梯维修中心、园林绿化中心、香密新村幼儿园、天健爱心幼儿园、综合市场等多个经济实体，作为公司物业管理服务的补充，为适应高品位、大社区的物业管理提供强有力的经济后盾，形成了一业为主、多元发展的格局。
四、经营型物业管理模式发展策略
1、以创新精神为企业发展的后盾。在崇尚永续创新的知识经济时代，创新是企业成功的根本，企业之间的竞争实际上是创新能力和创新规模的竞争。经营型物业管理模式强调企业追求的目标不仅仅只是利润的最大化，而是企业是否具备生存的源动力和永续“增长动力”--创新思维和创新能力，是否能够激发每位员工的内在潜力，使其转化为企业的创新能力，从而建立新的事物（新的产品、生产工艺、生产方式，新的市场、来源、领域，新的企业组织形式、管理方式），形成实力雄厚、优势明显的创新产业，并将创新成果有效运用到企业发展之中。
2、以树立品牌意识、实施品牌发展战略为市场拓展的基础，以高品质的产品（服务）为企业发展的保障。物业管理企业产品是为客户提供一种综合性的服务，因此经营型物业管理模式强调企业必须以物业管理的服务质量作为企业品牌发展和持续经营的保障，通过品牌建设，提供高品质的服务产品，建立稳定的客户群。
3、以良好的经营效益为企业持续发展的支撑。物业管理企业作为一种资源转化体，将资金、劳动力、原材料、技术、知识等资源转化为产品--综合性服务产品和精神产品供应给市场，并提供就业、税收等，给社会和国家，虽然这种资源转化过程本身不是简单的为了谋求利润，但是物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金，在进一步参与市场竞争的过程中，充分把握社会发展、科技进步所带来的变革，运用资本运作实现企业规模化、集约化的发展，从而达到企业经济效益与社会经济效益的双赢目标。
4、以寻求企业良性发展为目标，避免盲目发展。根据企业自身的有利条件和优势，坚持以管理服务为中心，以市场变化、客户需求为导向拓展新领域、新项目，并对新领域或新经营项目进行充分的可行性调查、分析、研究、评估，建立完善的风险控制机制，降低、规避企业经营风险，同时要敢于放弃不赢利的项目和不利于企业持续发展的领域，保存企业经济实力进行有效投入。
5、以资产重组的方式，将品牌运作经营与企业资本运作、市场拓展、规模化发展紧密联系，通过混合兼并、强强联合等形式，充分利用资本市场，实现资本扩张。在实施资本运作的过程中要避免“大杂烩”，注重选择与本企业优势互助、相互促进或重组后易于整合发展的优势企业或目标公司，同时必须对目标公司的产业环境、财务状况和经营能力等方面进行全面的审查和评估。
6、坚持人才是企业发展的根本动力，实施精英人才战略，吸引、培养大批高素质、高品质的物业管理人才、经营管理人才、技术人才，为企业不断适应行业多元化良性发展和市场变化的需要创造持续的动力。
21世纪，物业管理企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，城市建设的标准和居民生活的要求不断提高，市场对物业管理行业发展提出了更高的要求。在物业管理行业发展不断深入和物业管理市场不断完善的过程中，国内物业管理企业在经济性质、组织结构、经营管理机制方面会发生根本性的转变，专业化、市场化、社会化、证券化、法制化、国际化必然成为新时期物业管理行业发展的方向，经营型物业管理模式作为适应这一行业发展趋势的运作模式将成为21世纪行业发展的主流。
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