社会实践调研报告
2020-03-03 05:16:16 来源：范文大全收藏下载本文
涉居民对房价问题看法的调研报告及相关思考
李晨熙
摘要：随着我国市场经济的快速发展，房价同样受到市场经济的波及，扶摇而上。高房价与居民的收入差距是否在拉大是居民最为关心的问题之一，住房问题本身又是社会大众的生活必需，具有公共品的特性。人们只知道房价太高我们买不起，但是想要解决民生稳定，保证社会繁荣发展，还得是了解房价增高的具体原因和本质，配合国家的相应有效策略的实施。 关键词： 房价 市场经济 民生 土地改革 财税改革
一、调查内容
为了更加深入的了解，我来到了金科地产集团股份有限公司寻求帮助。我向贵公司讲明来由后便被准予10天实践。首先，我在贵公司的帮助下拟写了一份调查问卷报告并于各大商圈实行调查。调查问卷如下： 请问您的年龄是
A、18岁以下 B、18-25 C、26-32 D、33-40 E、40以上 请问您所从事的行业是
A、教师 B、公务员 C、个体经营者 D、金融业 E、学生 F、其他 请问您的家庭月收入是
A、2千以下 B、2千以上5千以下 C、5千以上1万以下 D、1万以上 请问您的家庭拥有 套住房
A、1套 B、2套 C、3套 D、3套以上 请问您对现有住房性价比是否满意？ A、非常满意 B、比较满意 C、不满意
请问如果可能的话，你想在何处购置您的下一套房子？
A、本地 B、发达城市（北上广等） C、中小城市 D、看子女工作城市 请问您是否经常关注如今的房价市场走势？
系部名称：青岛科技大学四方化学与分子工程学院 专业：应用化学
年级 2016级 班级：5班 姓名：李晨熙 性别：男 出生年月：1998.04.05学号：1602010513
实践单位： 金科地产集团股份有限公司（成都金科展宏房地产开发有限公司 ） 实践时间： 2017年02月12日 至 2017年02月21日 共 10天 A、是的 B、没有
请问您关于未来的楼市动向您比较关注哪一方面？
A、政府政策 B、专家言论 C、宏观经济大势 D、房地产发展状况 E、其他 感谢您的配合与支持，谢谢
在为时5天的调查后，我得出结论：房价水平的高低是相对居民收入而言的，伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。
1、城市住房的需求量大于农村。
国家（包括政府和社会各界）投资主要集中在大中城市进行，导致 就业岗位主要集中在大中城市，从而造成大中城市的大量住房需求。此外，由于城市的现代化程度比较高，居民的生活条件自然也就比较好，生活物资材料相比 农村集中，在娱乐、购物、出行更加方便，更加迅速地情况下人们都愿意在大城 市居住与发展。 虽说中国的农村人口差不多占了中国总人口的百分之七八十，但 是城市的人口密度却远远大于农村。住房建设人均占地，大中城市比小城镇少，小城镇比乡村少，农村是城市2至3倍。如此一来，城市的房屋想不值钱也难。
2、城市的住房质量高于农村。
在城市的中高档商品房如雨后春笋一样拔地而起的时候，农村的住房质量却仍普遍停留在较低的水平。这一点可以从发生在2008年的的四川汶川大地震也可以看出来，为什么离震中那么近的成都伤亡如此小，而周围的一些小山村房屋却大片大片的倒塌，损失惨重。农村的房屋很都是农民自己建造的，砖瓦房，土坯房，甚至一些穷山村只有茅草棚。房屋的质量难以保证。 这就造成了当地的老百姓在这场令人猝不及防的大灾难中难以自保。当然了，现在国家已经在采取措施，帮农民建造统一规划的房屋，但力量也毕竟是有限的，目前也只能在发达一些的地区实施。除了房子本身的质量，城市还具有比农村更优越的住房配套设施，水、
3、开发商的利润。
城市里的住房建设都是由国家交给开发商承办的，而农村的房屋大多是由自己建设。城市居民的买房子的钱，不知道有多少是被开发商渔利去了。这就造成了城市的房价就更高了。 而在农村， 自己造的房子虽没有城市的设施齐全， 但也宽敞明亮，同样面积的一套住房，城市和农村的房价却相差了好几倍。这也让人看到了开发商的暴利。这时有人可能会说，城乡平均收入本就有差异，城市的高价房与农村的低价房可以平衡城乡之间的收入差异。但实际上，这个差值却 是电、气自然不在话下，有的住宅还带有健身中心、公园绿地、超市卖场等 不能抵消的。城里人虽说收入较高，但在城市的消费水平也高。各种费用接踵而来，付清了这个费还有那个费， 日常的生活用品、瓜果食材价格也是高于农村。 如此一来，剩下来能用于买房的钱也就不会太多了。同样的钱，在农村可以造起 一大幢房子，而在城市却只有一套刚刚好的屋子。 中国有个现象， 就是大家都更愿意买房子而不是租房子住。因为许多人认为 有一套真正属于自己的房子才算自己有了一个真正的家。在城镇是这样，在农村依然是。于是很多人的奋斗目的变成了买车买房，在高房价的无奈之中失去了自 己原来的理想和信念。 这就造成了人地矛盾的不和谐因素越来越严重。
2月18日，我向贵公司市场调研员进行了关于住房需求、房价问题的采访，采访内容如下：
1.房价上涨趋势是否给贵公司的开发和营销带来了困难？
是的，城市住房需求大，现如今房地产在很多城市主城区的开发和发展已经达到一个相对饱和的状态，但是仍然供不应求，房价的上涨必然会造成一定程度上的影响。
2.那您认为房价上涨的原因有哪些呢？
（1）中国人口数量与结构决定着住房高增长的需求：在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。（2）中国的城市化需求：中国正处于经济持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。
从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。（3）城市基础设施和公共服务提升：城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。（4）成本因素的变化： 房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。 （5）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨：对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。（6）不可忽略的收入增长：在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。 3.您觉得国家应该如何把握好房价与市场供需的平衡？
首先是加强住房需求的管理，加快我国农村城市化建设，进一步扩大城市化的空间，然后提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定，完善房地产税制，最后要建立完善相关法律法规，建立健全的房地产信息发布制度。 谢谢您的配合！
没关系，这里有近几年对房价问题的一些分析，希望对您的研究有所帮助。
二、分析过程
2月18日-2月21日整理资料和采访内容得出以下：
首先我将从人口说、货币超发、供需错配几个观点进行分析房价上涨问题：
从人口结构来看，三年前中国劳动人口急剧减少，劳动人口解释不了高房价问题。人口红利和城镇化为房地产市场带来了巨大的需求空间，成为房地产早期迅速发展的重要推手，然而随着人口红利的消失以及城镇化加速，人均1套住房早在2013年已实现，“人口说”有待商榷。
中国M2增速去年降到了10%，当前维持在11%附近，达到了统计以来历史的最低值。而以前的增速在20%、30%，从货币角度来看房价毫无疑问不应该涨，事实却是相反的。所以，这个假说不能解释房地产价格状况。
一线城市由于政策和资源的倾斜，产生很大的人才和财富虹吸效应，大量尖端人口和财富集中在这些城市。然而受土地规划限制，土地供应量却不断下降。而库存较大的三四线城市由于竞争力不断减弱、人口流出比较严重，需求不足难以消化历史积压库存现状。城市发展动力不足，地方政府对土地财政依赖程度越高，环环相扣，最终造成了三四线结构供给失衡的局面。
然而政策的定调和市场逻辑或相互矛盾。关于土地规划的政策频发，16年4月份，国土部发布《国土资源“十三五”规划纲要》和《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，5月份发布《关于下达〈2016 年全国土地利用计划〉的通知》之后，6 月份发布国土部印发实施《全国土地利用总体规划纲要（2006～2020 年）调整方案》，调整方案明确遏制建设用地过度扩张、防止大城市城区继续“摊大饼”，严格控制超大城市、特大城市用地规模，将城市土地利用思维从增加增量转为盘活存量的重要思路。
三、结论
总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。 政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之去年2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。
此次调控，大量使用行政手段，虽然不能从根本性上解决房地产发展中面临的问题，但将为进一步的房地产深度改革蓄势准备，预见未来3-5年，针对金融、房地产各项税收、保障性住房等方面的改革将逐步出现。我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真解决百姓的居家置业之忧。 通过这次的城乡调查不仅让我了解了城乡房价情况与趋势， 同时也锻炼了我的调查与分析能力。这次城乡调查让我学到了很多，希望学校能够再次组织这类活动，锻炼我们的能力，提高我们的素质。
四、参考文献
【1】李倩：我国
二、三线城市房地产市场调控研究[J];会计之友；2011年20期
【2】宋振铃；论土地储备制度对房地产市场的调控作用[A]；第八届沈阳科技学术年会论文集[C];2011年
【3】强兴华;必须高度重视房价上涨过快的后果[N];金融日报，2011年
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