税收风险
2020-03-02 06:31:11 来源：范文大全收藏下载本文
浅析风险管理在税源管理中的作用
引进风险管理理念，细化税收分析监控指标，通过基础信息采集、税收风险的分析识别、税收风险度的确定以及税收风险的排除、控制和化解，最大限度地减少税收流失的风险，尽可能地使实征税收接近法定税收、实际税负接近法定税负，逐步完善税源管理“四位一体”联动机制，使税源管理取得明显的成效，进一步深化税收管理安全责任区创建工作。
一、建立税收风险评估指标体系 解决税源管理中“干什么”的问题
根据税收风险管理理论和税收征管的现状，我们认为，税收分析、税源监控、纳税评估、税务稽查“四位一体”联动管理机制运行的过程，实际上也是税收风险的识别、控制和化解的过程。从税收政策法规的要求，企业产、供、销的过程，企业纳税义务履行情况，对地方经济及财政影响等层面入手，建立分行业税收风险评估指标体系，开发风险评估软件，为基层管理分局和管理员提供一个面上扫描，线上分析，点上解剖的管理方法。
（一）统一设置税收风险评估的分析指标。把税收风险评估指标分成静态和动态两个部分的指标。静态指标包括纳税人的固定资产投资、纳税信用等级、经营规模、职工人数、发展趋势、经营管理水平等；动态指标包括纳税人的主要原材料耗用率、辅助材料耗用率、产品完工率、产成品耗电率、产成品燃料率、产成品工资率、产品销售率、产品销售费用率、产品销售利润率、产品外销（自营出口）率、非防伪税控发票进项税率、其他业务收入率、税收负担率等。
（二）搭建税收风险评估平台，加强对税收风险的分析预测。开发一套风险评估软件，以此作为全局数据整合发布的统一平台。该软件应能够对企业的生产经营情况、财务效益状况、税款缴纳情况等方面进行分析评估。这些指标应是针对辖区各行业的经营特点设置的，以此提升评估预警的针对性、有效性和精确性。利用这个平台，综合运用静态指标和动态指标进行分析，寻找和识别对税收流失构成风险的各类因素。
（三）细化各层级的工作职责，明确各自的工作重点。县局内设的业务部门主要负责整合发布信息，定期测算并发布全局面上和线上的税收风险预警值，定期召开税源管理点评会，对管理分局税源管理进行绩效考核和责任追究，定期向全局通报税源监控、督导和考核情况；管理分局主要根据上级局发布的相关信息做好本级的税收风险比较分析，有计划地组织管理员具体抓好税源的监控分析工作，对管理员所属责任区的管理情况进行绩效考核和责任追究，总结征管工作中好的做法和存在的薄弱环节，及时向县局报告税源监控、督导和考核情况；税收管理员主要针对县局、管理分局发布的本责任区的税收管理的风险点，进行纵向和横向的比较分析，及时排除、化解税收风险，对存在风险较高的企业或行业但管理员无权处理的，应及时向管理分局提出相应的管理措施。
（四）层级之间的纵向联动实行下管一级的原则。上一级国税机关主要对下一级国税机关整合下达工作事项和发布相关信息，针对可能存在的税收风险点实行税收流失三级风险预警提醒，下一级国税机关和管理员对上一级国税机关反馈税收风险排除、化解的情况和信息。
二、以风险流程管理为重点 解决税源管理中“怎么干”的问题
（一）基础信息采集录入。基础信息的采集不仅是首要环节，而且是关键环节，数据是否真实、可靠，直接影响到指标的可比性、真实性。设计《税源管理基础信息采集表》，统一必须采集的静态指标和动态指标。在每个申报征收期内，由管理员逐户一次性采集纳税人上个月的基础信息，并按照“谁采集、谁负责”的原则，由征纳双方的责任人共同签字，从而保证信息来源的真实性和可靠性，同时将信息录入到税收风险评估软件。
（二）风险预警指标计算发布。在管理员采集录入基础信息后，定期运用税收风险评估软件计算并发布全局税收风险管理的“面”上预警指标和“线”上预警指标，作为管理分局和税收管理员对税收流失风险识别的警戒值。县局、管理分局、管理员通过该软件查询全局不同行业、不同管理分局、不同责任区、不同纳税人、不同所属期的各项指标，从而达到税源管理良性互动的效果。
（三）税收流失风险的分析。利用税收风险评估软件计算并发布的分行业、分管理分局、分责任区、分纳税人的预警指标，并参照总局和省、市国税局发布的相关预警信息，各层级按照三级监控的原则进行税收流失风险分析。县局级按行业、按不同指标横向分析到不同的管理分局，甚至到具体的重点税源企业，纵向分析到不同的所属期；管理分局级按行业、按不同指标横向分析到不同的责任区和具体的纳税人，纵向分析到不同的所属期；管理员按行业、按不同指标横向分析到不同的纳税人，纵向分析到不同的所属期。这样，通过同一个数据信息平台，在各管理分局之间，各管理分局不同责任区之间，各责任区不同纳税人之间以及不同所属期之间进行同行业指标分析比较，征管质量和效率的高低就会一目了然，工作质量的好坏由图表和数字说了算。
（四）税收流失风险的确定。采用“人机结合”的方式计算确定税收管理的风险度，各层级一要充分利用ctias2.0系统汇集的信息,二要参考日常巡查采集的信息,三要依据税收风险评估软件生成的数据,来确定纳税人税收流失风险的级别。规定从一级到三级，风险程度越来越高，将税收流失风险度一至三级分别与绿色、黄色、红色对应。按月或按季运用各项监控指标进行分析比较，县局预先分行业测算的理论平均值为正常值,指标偏差度在5%以下的为一级,偏差度在5%以上、10%以下的为二级，偏差度在10%以上的为三级。其中一级为常规级别，
二、三级为警戒级别。常规级别是正常状态的纳税人应当所处的风险级别，也是国税机关期望纳税人所处的风险级别；警戒级别是非正常状态纳税人所处的风险级别，是要求国税机关重点关注、着力控制和化解的风险级别。
（五）税收流失风险的解决。为充分调动每个税收管理员的工作积极性，给他们留下发挥主观能动性的空间，应采取“自下而上”的工作方式来解决税收流失风险。根据评定的风险级别，按照现行税收法律、法规的相关规定，有针对性地采取相关的管理措施：一是常规管理，对于风险度低的纳税人，根据纳税人报送的纳税申报资料和管理员日常采集的信息及时进行综合分析，对存在的税收风险倾向性问题进行必要的税法宣传、纳税辅导、提示提醒；二是调查了解，对于风险度较高的纳税人，税收管理员以面谈或深入企业调查的方式给纳税人一个解释的机会，让纳税人就风险分析中发现的疑点问题做出合理的说明解释；三是纳税评估，对风险度特高或者对存在的风险问题解释不清的纳税人，税收管理员应提请管理分局运用专业纳税评估的程序和方法，对风险分析发现的疑点问题进行实地核实，核对纳税人的账簿、凭证和报表，督促纳税人主动解决自身存在的税收风险；四是税务稽查，对在风险分析、税源监控、纳税评估中发现的长期税负异常、久亏不倒、恶意走逃等有明显偷骗税嫌疑的纳税人，管理员应向管理分局汇报，按照规定程序移交稽查局专案查处。稽查局应按照规定的程序，对相关纳税人生产经营和财务核算等情况进行稽查，并将稽查结果及时向相关管理分局反馈；五是完善稽查建议制度，稽查局应高度重视对查办案件的分析工作，对案件的成因、特点、作案手法以及发展态势进行深入的分析研究，发现税收制度和征管中存在的问题，定期向相关部门提供稽查建议书，把分析研究的成果及时反馈到税收分析、税源监控和纳税评估环节。
三、以督导考核为关健 解决税源管理中“干得怎么样”的问题
管理分局和税收管理员税收风险管理工作到底干得怎么样？这就要求县局跟踪检查工作要到位，要在全局实行“自上而下”分析、监控、考核和督导的工作制度。县局运用税收风险评估软件进行层级分析，在不同管理分局之间、不同责任区之间、不同纳税人之间进行横向比较,在不同所属期之间进行纵向比较。通过同行业同一指标分析比较，各管理分局及其管理员的管理绩效一目了然。县局可以通过监控指标柱状图或曲线图了解各管理分局、各责任区对某一行业的管理情况；各管理分局及其管理员也可以通过监控指标柱状图或曲线图了解本管理分局、本责任区对某一行业或某一纳税人的管理情况及在全局的位置。通过在同一个信息平台上比较分析，全局从局长到管理员都能清楚看到各管理分局和每一位管理员工作干得怎么样。县局对偏离正常指标程度最大和排名靠后的管理分局进行监控、督导和考核，对相关管理分局及其税收管理员进行问责，对存在风险度较大而又解释不清的纳税人，由县局税收风险管理督导组进行重新核查、落实，确保最终把问题解决。同时，按月对各管理分局、各税收管理员税源风险管理质量的高低进行排名，在内部办公网上通报表扬或批评，从而使各管理分局及其税收管理员税源管理工作实绩完全透明化、公开化，管理质量的高低由众人去评说。
四、以过错追究为保障 解决税源管理“干不好怎么办”的问题
合理确定风险管理系数，将执法风险责任与奖金挂钩，实施绩效考核。对管理质量排名靠后的管理员按名次和工作量的大小严格扣发奖金，以示惩戒；对管理质量好的管理员及时兑现奖金，以资鼓励。税收风险管理工作考核分县局和管理分局两级进行。管理分局考核未发现的问题被县局复核发现的，对相关税收管理员加倍扣发劳动竞赛奖，分局长同时承担连带责任。全年管理质量在全局排名靠后的管理分局不能参评先进单位，全年管理质量在管理分局排名靠后的税收管理员不能参评先进个人，而且在公务员年度考核时不得定为优秀等次。对有执法过错的管理员及其所属的管理分局，还要按照税收执法过错责任追究制度的规定，追究管理员和分局长的执法责任，从根本上解决“干与不干一个样，干好与干坏一个样”的问题。通过这些奖惩措施，提高责任区管理员的风险管理水平，逐步构建起税收风险管理的长效机制，推进税收风险联动管理。
五、努力化解税收流失的风险 深化税收管理安全责任区建设
引进风险管理理念，优化“四位一体”的税源管理联动机制，每个部门、每个层级都是风险信息的筛选者、提供者，也是税收风险的分析、应对者，形成以风险为引擎，纵横结合、联动协调的税源管理机制，使信息能够在各个层级、各个部门间充分共享和快捷顺畅流动，尽快实现由粗放式管理向精细化管理的转变。使税收管理员的管理责任心大大增强，变“要我干”为“我要干”。同时，在税收风险管理过程中，纳税人的各类违法违规问题能够得以及时发现、及时纠正，使纳税人依法纳税的意识逐渐增强，达到引导遵从、强制遵从的效果。进一步深化税收管理安全责任区的建设，使《税收管理员制度》得到有效落实。
基层税务局税收风险管理论文
近年来，自治区地税以风险管理为导向，以信息管税为依托，以分类分级为基础的税收专业化征管新体系的建立，进一步明确了“征、管、评、查”各环节的工作职能，建立起纳税服务、风险监控、风险应对的税源管理新格局。可以看出，在新体系中，风险管理所担当的角色十分重要，风险管理的好坏，直接影响到征管改革是否成功，影响到税收任务的完成。税收风险管理绩效评价体系的建立，是风险管理规范高效运行的保证。基层税务局就如何建立税收风险管理绩效评价体系作初步的探讨。
一、税收风险管理绩效评价体系的概念
税收风险管理是将现代风险管理理念引入税收征管工作，最大限度地防范税收流失，规避税收执法风险，实施积极主动管理，最大限度地降低征收成本，创造稳定有序的征管环境，提升税收征收管理质量和效率的税收管理模式。而税收风险管理绩效评价体系则是按照税源专业化管理要求，在风险管理的全过程，科学评价各单位各部门各工作环节的工作绩效，对风险管理的制度建设和体系建设，起发挥引领和导向作用，是风险管理绩效的保证。
二、建立税收风险管理绩效评价体系的必要性
一是税源管理的需要。要把潜在的税源转化为税收，在税源风险识别源头环节上，必须结合社会环境、经济发展程度、经营者素质、企业效益等因素综合评价确定税源风险点。建立起有效的，与实际情况差别不大的风险识别模型是关键，风险模型建设的成效如何，针对性是否较强，风险识别的准确如何，均需要通过考核体系来评估，以便不断进行优化和改进。二是风险管理的需要。风险管理是由“信息采集-信息核实-风险识别-风险应对-绩效评价”等环节组成。风险管理工作本身，既是对征管质量的再次检查，也是对税收执法过程的重新评定。因此，风险管理自身的工作，必须纳入监控之中，如果风险管理存在无计划性、无目的性、无责任性，则风险管理就失去了其生存的基础。税收风险管理绩效评价体系就是来保障风险管理的正常秩序的开展，使风险管理形成完整的闭合运行环链。三是纳税人遵从度的需要。促进提升纳税人遵从度，是风险管理的目标。通过风险管理的一整套工作流程，最终达到消除风险的目的，这种风险的消除，对于某一对象而言，是一次依法纳税的教育，是一次提高纳税意识的过程，可以说是一次性的，如果能达到同一问题而不再次发生，则对纳税人遵从度的提升起到了应有的成效。因此，风险管理的社会责任重大，必需要依靠税收风险管理绩效评价体系，来对风险管理工作进一步改进和督查。
三、税收风险管理绩效评价体系的主要内容
风险管理的绩效评价体系必须要符合其规律，符合风险管理的工作实际，适应风险管理的需要，贯穿于风险管理的全过程。风险计划环节考评。此类考评的对象是风险计划的制定、下发和落实，要对其内容的合理性、完整性和时效性进行考核，对未按要求的进行扣分。如：未及时编制年度风险计划等的情况。风险识别环节考评。一是数据信息的准备。基础数据来源于大集中系统和第三方，基础数据必须符合其固有的基本属性，风险识别对此应提出标准和要求。二是模型建立。依照税收政策和相关征收管理的规定，建立起规范的、可操作的、有针对性的数据模型，是风险识别的基础和条件。风险等级排序及推送环节考评。风险监控部门首先要负责依据风险识别结果对税源管理影响的大小，分别计算风险点的得分，按纳税人归集风险积分，实行积分制排序。其次，对临时突发性并有迹象表明可能产生重大税收流失等问题的税收风险点，及时调整相应风险指标的权重系数。排序结果确定后，不得随意更改。第三，根据按户综合排序结果将纳税人风险等级分为高度风险、中度风险和低度风险三个等级。第四，按已确定的风险应对任务，及时将高等风险推送稽查部门、中等风险推送税源管理机构、低等风险推送纳税服务部门，并明确应对期限及反馈要求。第五，及时收集风险应对的反馈结果，并对反馈结果进行初步分析，为风险应对复审工作提供依据，为监督、评价和考核提供依据。风险应对环节考评。高等风险的应对主体的各级税务稽查部门，考评的重点是是否严格按照《税务稽查工作规程》进行风险应对，并以稽查考核质量标准进行流程控制。中等风险应对的主体是税源管理部门。其应对的主要方法是纳税评估，应按纳税评估的工作规范进行考评，重点考评评估过程的合规，时效性准确、应对指标是否达标、应对结果的成效等。低等风险的应对的主体是纳税服务部门，一般情况下的风险应对在日常的服务中完成，可以结合征管质量指标对其进行考评。风险应对复审环节考评。风险应对的复审是对应对的最后的监督和检查。对应对的复审也有具体的标准和要求，如每年复审数量应不低于该级风险完成应对总量的1%，其中应对过程未发现问题的不低于3%等，这一系列的指标，是根据实际情况及时进行调整，是我们进行评价的抓手。
四、建立税收风险管理绩效评价体系的注意事项 紧紧抓住风险管理绩效评价核心。要紧紧抓住风险管理的核心风险点：一是抓住税源管理风险点。二是抓住税收执法风险点。严格控制风险管理绩效评价过程。一是要完善风险管理绩效评价方法，形成纵横交错、相互制约的绩效评价体系。二是要评价到岗到人。以个人的风险管理绩效推进单位的风险管理绩效。三是要严格奖惩。风险管理绩效评价结果要与荣誉相挂钩，成为促进税收工作的有力抓手。深入营造风险管理绩效评价氛围。一是在评价指标建立过程中，要充分听取广大干部的意见和建议，形成全体干部的共同奋斗目标，逐步形成习惯、养成氛围，并长期坚持。二是要不断适应新形势、新任务的要求，进一步改进风险管理绩效评价指标，完善风险管理绩效评价措施，促进风险管理绩效评价发挥更大作用。三是加大宣传力度，特别是对纳税人的宣传，帮助他们知晓税源专业化改革的意义和风险管理中的做法，营造更为融洽的征纳关系。
谈如何解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析
企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。
一、房地产企业财务报表的特点
房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。相对于一般企业财务报表，房地产企业财务报表的局限性表现在：
1、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。
2、开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长、时间跨度大，加之不确定、不可比等复杂因素的存在，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。不但如此，房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。
3、期间费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平，就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。
二、如何对资产负债表进行税收风险解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。
2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比，具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。
6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。
7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。
8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。有些企业为了降低账面上的资产负债率以便于向银行贷款，由总公司出一放弃债权的文书后，直接将向总公司的借款转增资本公积。
三、如何结合风险分析解读损益表中的重点科目
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。
3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。
4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理？
5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。
6、营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围
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