海南
2020-03-01 19:33:44 来源：范文大全收藏下载本文
海南
在此之前已经写过两篇文章《海南房子：买还是不买？》、《何去何从：自贸区背景下的海南房地产》，对海南未来楼市走向作了一些分析判断。今天，根据4.22新政之后海南相继推出的一些政策细节和海南楼市最近出现的一些变化，对海南楼市未来的走向，再做一些分析和预测，跟大家分享。
一、冻房：以时间换空间调控力度：前所未有。调控效果：全域冻结。4.22新政无疑是一颗超重磅炸弹，投下之后马上就见效了。从政策出台前后楼市的反应，真的可以用“冰火两重天”来形容了。有人开玩笑说，4.22新政其实就是既不让卖也不让买，的确达到了“冻房”的目的。而这一切的缘由，除了海南省要以“壮士断腕的决心”改变国民经济发展对房地产业的高度依赖之外，更重要的原因就是4月13日中央提出的“在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。”一石激起千层浪，海南的关注度急剧上升，海南房地产的关注度也急剧上升。短时间内，从全国各地赶来的购房者，纷纷涌入岛内各大楼盘售楼部，开启“抢房模式”，这才导致了4.22新政的快速出台。考量这次海南“冻房”之举的前因后果，其实是要达到“以时间换空间的”调控目的。具体地说，就是在海南自贸区、自贸港建设细则出台之前、在产业转型升级完成之前、在各项配套政策措施完善之前，用暂时“冻房”的方式，为下一步大量具体、繁杂甚至不可预测的工作赢得空间。换句话说，就是要用阵痛换长久的良性发展。既往的经验告诉我们，如果没有4.22新政这样的雷霆之举，随着中央决定在海南设立自贸区,一定会有大量的炒房资金涌入，在已经过热的海南房地产市场上激起更大的波澜。海南这种断臂求生的调控方式，既是无奈之举，也是及时果断之举（更是智慧之举，后文详述），符合中央政策与海南实际，为海南经济发展回归合理轨道和发展新的经济增长点创造了良好的市场环境。
二、全域限购：为自贸区发展预留空间建设自贸区与自贸港，不仅仅需要中央政策层面的支持，更需要海南自己开放与改革的魄力与视野，需要从政策、人才、资源、技术到创新的各项储备与实验。如果不能及时抑制房地产的过快增长，被单边炒高的房价和地价，将成为制约技术创新、产业升级的重要障碍。一个不容忽略的现实是，目前海南省无论是GDP、固定资产投资还是财政收入甚或就业，对房地产的依赖程度都接近或者高于50%。数据显示，海南省2015年商品住宅销售收入为983亿元，2016年销售收入为1490.2亿元，2017年为2713.7亿元，2018年一季度销售额767亿元，销售面积517万平方米，销售均价为14800元……2017年海南省固定资产投资完成4125.4亿元，其中房地产开发完成投资2053.11亿元，占据了半壁江山。2018年一季度经济运行数据显示，房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1％……对于从GDP到财政收入、就业等各个方面一直高度依赖房地产的海南来说,想把自贸区建设好,不让高房价和高地价伤害海南未来的发展，同时为自贸区建设留足留够土地资源与发展空间，就必须从现在起控制好房价、控制好地价。而控制房价与地价，是一个系统工程，做不到一蹴而就。在现阶段时机不等人的情况下，暂时“冻房”就成为选择不多的手段。按照新政，海南将实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港急需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。目前，海南调控的的政策逻辑很清晰，政策指向也很清晰，未来有保有压的政策思路很明显。为了支持自贸区、自贸港建设，海南必须承受住内外压力，在全力保障本岛居民刚性居住需求的同时，引导、甚至挤迫现有房产持有者开展房屋租赁，激活大量常年空置的投资类、度假类住房，以此来调整房地产市场结构，解决“一房独大”顽疾。
三、腾笼换鸟：自贸区建设必经之路阵痛，是必须的。海南省省长沈晓明在今年的全国两会上曾经对媒体表示，“房地产作为海南的支柱产业不可持续，而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到。”4.22新政，就体现了海南省委省政府“壮士断腕”的决心和勇气可以预见，在未来相当一段时间内，包括海口、三亚在内的海南省各个市县都将会很“难熬”。这属于断了房地产“奶”之后的艰难日子。你可以不考核GDP，但是超过50%的财政收入、就业的依赖，对于市县政府来说意味着什么，地方主官每个人心里都有一本账。怎么解决这段时间内的吃饭问题、就业问题、社会稳定问题，都是摆在书记、县（市）长面前的一道必答题。更困难的是，如何实现“腾笼换鸟”、转型升级。建设自贸区，就必须把占用过多资源的房地产业置换出去，腾出空间、腾出资源。但是，新的产业、新的经济增长点在哪里？“冻”起来容易，请出去也容易，但如何请进来、引进来、招进来？而且，请进来的还要是符合自贸区发展要求的产业，这无疑是海南各级干部的又一次“大考”。5月1日，海南省召开了省委常委扩大会议，决定从5月底开始组织开展百日大招商(项目)活动，启动“百万人才进海南”引才战略，以此为标志，拉开海南自贸区(港)建设全球招商、招人的序幕。好戏，才刚刚开始。
四、转型升级：海南楼市未来之路对于落地海南的房地产企业来讲，“冻房”既是危机亦是转机。“冻房”，只是临时措施，不是长久之策。随着自贸区建设的各项政策规划设计出台之后，房地产市场调控也将走入一个长效机制发挥作用的通道。对于海南楼市未来的走向，我有这么几个判断：
1、总量大幅萎缩，有序开发成为主基调。本轮调控之后，海南房地产市场将很快降温。短期内，房价会进入一个下降通道，成交量急剧萎缩（其实目前的情况已经接近“零成交”，主要源于严苛的限购政策）。中央刚提出建设海南自由贸易区的时候，不少人担心市场和资本炒作自贸区概念，炒作海南楼市，担心海南重蹈覆辙。4.22新政出台之后，海南楼市反倒安全了。随着海南最严格节约用地制度的逐步落实，新增建设用地中的普通商品住宅用地将被大幅度压缩，政府将最大限度采用控制增量、盘活存量、转型升级、有序开发的原则来管控全岛房地产行业。
2、普通商品住宅将逐步淡出海南市场。4.22新政的指向很清晰，此次房地产调控政策出台后，购房对象锁定为本地居民及在海南的就业创业者，普通岛外居民将被排除在普通商品住宅的购买范围之内。写到这里，不得不说一下这次海南紧急“冻房”的高明之处。4.22新政从一定程度上冻结了市场，但是有效保留了部分普通商品房库存。这部分库存，目前没有官方数据。我们可以推算一下，海南2017年全年商品住宅销售2292万平方米，2018年一季度商品住宅销517万平方米，一季度末公布的去库存成绩还有库存11个月，考虑4.13自贸区提出后一周左右快速消化库存的因素，目前，岛内普通商品住宅应该有5-10个月的库存，也就是大约900万平方米到1800万平方米。考虑到下一步全省控制普通住宅用地供应，新增普通住宅也就是目前已经开工在建而未达到预售条件的住宅，我们暂且预估这部分增量在1000万平方米到2000万平方米之间。这些就是未来我们能够看到的普通商品住宅，用这些被冻起来的库存，满足下一步自贸区建设引进人才、来琼投资创业这一部分刚需，应该可以支持相当一段时间，加上二手房市场存量和未来的租赁住房，满足调控之后的刚需市场，应该不会有太大的危机。由此，就能看到海南省紧急“冻房”的政策决心和政策智慧。
3、商业地产、旅游地产等服务于自贸区建设的新兴地产将迎来春天。“房住不炒”无疑是这次海南政策调控的核心。未来，将围绕这个核心采取有保有压的政策思路。普通商品住宅，尤其是面向岛外居民销售的普通商品住宅将会严控，而服务于自由港建设的各类地产业务支持会加大，商业地产、旅游文化地产、租赁地产将会迎来政策的春天。自贸区和自贸港无疑有着极大的吸引力，但是，进入的门槛无疑也会提高，尤其是房地产企业，既面临着机遇，也面临着新一轮的市场洗牌。可以预计，未来对于进入海南的房地产企业，在纳税考核、就业岗位创造、生态环保等方面都将会面临更高的要求和考核。一大批小企业将面临生死考验，转型升级、产城融合成为唯一选择。海南是中国的海南，更是世界的海南。对于海南房地产的未来，我坚定看好。就像任志强说的，越是限购的地方，就越说明有价值。但是，我说的不是投资房产，更不是炒房。单纯从居住的角度，海南，依然是许多人梦想的地方。
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