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挂牌出让土地使用权流程
(2007-04-05 13:32:27)
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挂牌出让土地使用权流程 分类： 前期报建
（一）前期准备工作：
1、编制土地出让年度计划；
2、根据年度计划及市场需求确定具体挂牌地块；
3、协调规划等有关部门办理挂牌地块的规划红线图、规划设计要点；
4、完成土地收储、拆迁及土地整理工作；
5、挂牌土地地价评估；
6、会同有关部门制定挂牌出让方案、行署审查备案及县（区）政府批准；
7、方案经批准后，制定挂牌文件：
（1）挂牌规则
（2）挂牌报名表
（3）出让合同
（4）宗地图、规划设计要点
（二）土地挂牌出让：
1、国土资源部门于挂牌前20日发布土地挂牌公告；
2、竞买者索取有关挂牌文件、报告、交保证金等；
3、在土地有形市场公开挂牌；
（1）主持人或工作人员审查、公布竞买者名单及资格
（2）竟买者按规定的方式加价
（3）确定竞得人
（4）签订《挂牌成交确认书》
4、签订出让合同，缴交地价款；
5、国土资源部门颁发土地使用证书
首先依据国土部门公布的国有土地使用权挂牌出让公告，进行分析、筛选，确定考察对象，并作好相关的调查研究。
在有了明确的选择地块后，就要在规定的期限内报名，并缴纳保证金。
报名相关手续如下：
一、国有土地使用权挂牌出让竞买报名表（一式两份），凭此表到当地国土资源局土地市场办理竞买手续；
二、当地国土资源局按规定对竞买人进行资格审查；
三、竞买者需在正式报名时按挂牌交易公告规定的地块竞买保证金数额缴纳保证金；
四、报名时还需提供以下资料（均需加盖单位公章）：
１、企业法人代码证书（原件及复印件）；
２、企业法人营业执照副本（原件及复印件）及企业主要开发业绩；
３、法定代表人证明；
４、银行出具的资信证明；如有委托人的，应提供法定代表人委托书（原件）。５、相关人员的身份证复印件。
在交易期要完成如下工作：
在规定的交易期限内，提前提交《地块国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》（１式２份）
根据情况的不同，有可能还要填写《现场竞价申请书》（１份）
审查总平面方面通常会有如下一些问题：
１、退红线是否满足要求；
２、日照分析是否满足要求；
３、物管及社区用房的位置及规模是否满足要求；
４、配电房的位置、规模以及与住宅楼的间距是否满足要求，是否有供电局的书面意见；５、商业布局是否合理，盐城现在是不同意安排带状商业的，也不同意单间开门，通常要求集中布置社区商业及公共配套；
６、机动车车位配比、非机动车车位配比是否满足要求；
７、15％中低价商品房的位置、规模以及开发时间等，是否有房产局的书面意见；８、退河道是否满足相关要求，小区环路受不受退河道景观绿化带的限制；９、小区出入口设置是否合理；
１０、根据公建配套审查意见，是否已全部深化调整到位；
１１、其它如容积率、建筑密度、绿化率等经济技术指标是否满足规划要点要求；１２、消防的防火间距、登高面、消防环道是否满足消防规范要求；
……
规划审批通过了，这个项目基本上就成功了40-50%，后面的手续办理也会相对轻松许多。
规划设计的一些想法：
一、项目定位：商业要做什么，住宅要做成什么样的品质，都要有一个明确的定位。
二、根据项目定位，进行延伸，明确详细的项目设计任务书；
而且在设计院进行规划方案设计初期，以下一些文件是必须要提供给设计院的： １、建设用地的用地红线图；
２、建设用地及周边现状地形图；
３、规划设计要点；
４、盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则；
５、盐城的日照分析管理规定；
６、盐城当地的容积率管理办法；
７、市政配套接口条件（包括道路标高、供水、雨、污排水、供电、有线电视、电话、宽带网络等）
８、如果地块内还有河道，也应咨询水务局相关的退河道的要求；
９、对当地房地产市场的调查结果；
１０、当地众多优秀精品户型的调研；
１１、规划设计中当地的主导风向以及最佳朝向的要求，包括居民的一些地方习惯，比如在盐城电瓶车比较多，是否考虑电瓶车库就是一个问题；
１２、为确保用地面积准确，最好要提供国土部门出让时的《建设项目用地勘测定界成果报告书》；
三、选择规划设计经验丰富的方案设计单位及施工图设计单位也非常关键，包括对项目负责人的选定，都会直接影响到整个方案的作品质量和出图进度；设计院首先考察的是其设计的专业知识水平、服务态度、敬业精神，其次才会考虑方方面面的关系。个人认为，首要的还是要把项目做好。
四、房地产公司的设计部负责人最好有１－２个房地产项目的实战经验。
另外，多多利用与岩土勘察单位、设计院单位沟通的机会进行学习，向他们请教自己在工作当中所遭遇到的问题，以及寻求解决的方法，只有通过不断的学习，不断的解决问题，自己在规划设计方面，才会越来越专业，经验才会更丰富。
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