暑期社会实践调查报告
2020-03-03 07:14:18 来源：范文大全收藏下载本文
暑期社会实践调查报告
古语说：“读万卷书，行万里路”，二者不可偏废。即将成为大三学生的我，决定趁着暑假的机会，找一家单位实习，以增长自己的社会阅历和实践经验，为今后走出校园，进入社会打下一些基础。于是，经过XX天，XX场的面试，我终于争取到了到XX公司实习的机会。
2010年XX月XX日，我开始在XX公司行政管理部门实习，主要协助该部门进行公司的日常行政事务的管理。由于本人只是一名实习生，我的上级交付给我的主要是一些打扫、整理办公文件、复印、打印资料的简单工作。但是就在和文件资料打交道中，我开始对物业管理有了一定的了解，并在一些物业纠纷案例中看到了本公司以至我国物业管理中存在的许多问题。在此，我希望能够吸取一些教训，总结出一点经验，并提出小小建议，为今后处理相关问题提供参考。
何谓“物业管理”？
物业管理，是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理主要包括如下内容：
1、公共服务
（1）物业的公共场地、设施、设备的管理，包括日常运行、保养、维护； （2）物业公共清洁卫生的管理，包括物业公共场所的日常清扫、保洁、外运、清除、灭杀“四害”等；
（3）物业公共绿地的管理，包括除草、修剪、施肥、杀虫等；
（4）社区内的治安管理，如配合当地公安机关对其管辖区域进行安全保卫，预防和减少危害、损失；
（5）紧急管理，包括进行天灾的预防和监控，发生火警及时向消防部门报告和组织扑救，预防和避免业主、使用人的生命财产损失等；
（6）车辆和道路管理，包括交通秩序的管理和车辆停放的管理，有专门停车场的，可开展车辆保管业务；
（7）协助有关部门制止违章、违规的各种行为；
（8）协助主管部门做好物业区域的供水、供电、供气、通讯等设施的正常运行。
2、专项服务
专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人的特殊需要的各项服务，通常是物业管理企业事先设立服务项目，并公布服务内、质量和收费标准。业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理企业提出需求，双方按服务内容协商收费标准和服务质量。专项服务的主要内容一般有代办类服务、经营性服务、便利性服务、中介服务。
3、特约服务
特约服务是物业管理企业为满足个别业主、使用人的委托而提供的服务，一般通过特别的约定来实现。
在这三类服务中，公共服务是物业管理企业必须为住户提供的基本服务，专项服务和特约服务可根据业主、使用人的需要灵活确定。
物业管理是一项新兴的很有发展前途的服务产业。它与房地产以至整个城市综合开发的现代化建设相配套，与建设“和谐社会”、保障人民群众安居乐业、提高广大人民群众生活质量相适应，是城市的规划、建设、管理水平和形象的缩影。但是从本人所在的实习单位的投诉率以及向单位工作人员所了解的本市相关行业的情况来看，物业管理行业发展速度不快，物业公司的管理与服务水平还有很多需要改进的地方，同时业主合作意识也有待加强。
一是物管发展速度不快。目前尚有一半左右住宅小区未实行物业管理。而这些都是历史上形成的比较早的住宅小区，居民户较少，实行物业管理难度很大。从城市整个综合功能来说，物业管理业态还比较单一，占城市建筑面积比重更大的各级政府机关办公场所，各大工业、商贸集散场所，各类教育、文卫、体育运动场所等等，都还未曾考虑实行社会化、市场化、专业化物业管理。这在一些先进的大中城市早已做得比较好了。他们的经验说明，光有住宅小区的物业管理，后一类大综场所不采用，整个城市的面貌、城市的形象不会有根本性改观，不会有持续性良好。
二是物管合力需要强化。物管部门主要是服务职能，没有执法权力。而物管实际工作中常常遇到违法违规的行为，需要执法部门配合、支持。如偷盗、私搭乱建、破坏公共设施等等，事件发生了，物管部门反映联系了，得到的常常不是及时处理，而是“推三阻四”，或者责怪“物管不力”。甚至闹出让人哭笑不得的笑话，如违规建筑、私搭乱建的问题，反映了，要问是砖搞的，还是铁皮搞的；砖搞的归城建管，铁皮搞的归城管管，既有砖又有铁皮搞的，归谁管？不得而知！尤其严重的是，现在许多部门对开发商重视、扶持，甚至迁就有余，而对其管理、监督不足，验收、把关不严，致使不少近年来开发、建成的住宅等建筑物，物管接手后，普遍发现有质量问题。除了常见的漏水、返水、管线不到位、墙体不标准等问题外，还多处发现偷工减料、弄虚作假。如有的本该实心墙柱，住户装修时一敲打，竟是“空心的”；有的浇制顶板、地平，水泥标号、掺和比例不够，住户一碰撞，竟纷纷起灰或掉落砂泥，使新房成“危房”，让业主难以入住，物管难以入手。这不能不说是个重大的安全隐患问题。在建筑方面，还有规划设计不够合理的问题，比如一个小区几家开发，多处开门；公共设施不配套，监控系统不完备；楼房间距、区内道路不标准，消防条件不充分，这些都不利于物业管理。
三是物管水平有待提高。由于经费不足等原因，物管企业普遍人手配备不足，设备简陋，手段低下；除少数较为先进的物管企业能按有关要求、有关标准，实行规范化管理外，大多数都处在原始的、初级的、应付式的管理阶段，只能进行一些日常的、一般性的门卫值班、场地清扫、环境护理，还谈不上必要的、带根本性的环境整治、治安监控、公共设施维修配套、园区的绿化、美化、亮化，以及相应的小区文化卫生建设等。有的为了省钱，竟将路灯间隔使用，或将一杆双灯摘除其一；有的为了挣线，竟将公共活动场所，甚至门卫值班室出租经营；有的为了省心、省事，竟睁一只眼闭一只眼，不讲规定，不管制度，任其随意随便。致使一些物管小区仍是杂物乱堆乱放，私搭乱建现象严重，闲散人员及社会车辆进出无序无阻，各种叫卖声等噪音污染严重，各种不文明的张贴、涂画随处可见，污水污物无序排放，水电线路不规范装修，不安全、不卫生、不文明的经营店铺，如煤气充装、小吃店、小肉摊、小菜场、小棋牌室混杂设立等等，甚至偷盗、失火等案件时有发生。如此发展下去，将形成恶性循环，业主越来越有怨气，物业管理越搞越有困难。
四是部分业主对物管工作不配合。有些业主在签订相关物管协议与合同时，没有认真了解相关条款，出现问题一味的将责任推到物管企业或部门；有的业主自觉意识相当弱，垃圾乱倒，车辆乱停，有的甚至还强词夺理，从一定程度上加大了物管的难度。
针对以上的实际情况和存在问题，本人提出如下建议：
第一，切实加强组织领导。外地的经验和本地的实践都说明，大力发展物业管理事业意义深远。它不仅是保障市民安居乐业，构建和谐社会的重要手段，而且是树立城市良好形象，增强城市吸引力，改善投资环境，促进招商引资的有力举措；是增加就业岗位，尤其是给下岗、失业人员提供就业、再就业机会，缓解就业压力的有效途径；也是发展服务业，增加第三产业总量，保持地方经济持续、快速、健康发展的一个新的亮点。我们应当从战略的高度，切实加强领导，重视物业管理，抓好物业管理。目前我市将物业管理归口于房管局。虽然他们尽心尽力、想方设法，想把事情做好，但常常感到力不从心，甚至无能为力，尤其是许多事情需要执纪执法，不是房管局一家能说得了、管得了的。建议建立市物业管理领导小组，下设专门办公室，挂靠房管局，代表市政府，行使统一的有高度权威的规划、部署、组织、推进、协调、监控的职能。这样必然会使许多方案得到及时认定，许多工作得到及时开展，许多矛盾得到及时化解，许多难题得到及时处理，许多责任得到及时追究，从而保证我市物业管理能够健康、有效地发展。
第二，及时制订地方条规。没有相对统一的、可操作的、比较具体明确的地方性条规，就必然政出多门，引起种种混乱。要想统一思想，形成合力，实现规范化、标准化物业管理，就需要制订一个仪征地方性物业管理条规。建议市政府组织一个专门班子，进行深入调研，在摸透仪征实际情况的基础上，遵照国家及省市有关规定要求，参照一些先进地区的经验、做法，拿出仪征的物业管理实施细则、实施条例。从总体的指导思想、布局规划，到具体的实施步骤、实施办法；从政府以及各综合部门、街道办事处、居委会的职责权限，到开发商、物业管理、住宅居民的义务和责任；从业主大会、业主委员会的组建，到性质、地位、作用的发挥；从聘用物管企业的方式、方法、优待扶持政策，到物管企业的工作标准、基本要求；从物管费用的来源、收取标准，到具体的收取途径、收取手段等等，有一个明确的政策性地方规定，使方方面面有据可依，有据可查，有据可办。这里需要提及的是，物管费用的收取问题。由于面广量大，情况复杂，工作确实难做。我们要帮助物管企业多渠道筹集资金，并想办法保证资金到位。首先是开发商的先期支付。不能凭感情、凭良心，能给多少给多少；要有政策规定，按一定比例，定期、足额拨付。其次是广大业主的足额缴纳。目前收费标准总体不高，一般每平方米每月0.20元左右，高的也只有0.35元，绝大多数业主能够承担。问题是有些业主以种种“理由”拒付。我们要在核定标准、讲清道理的前提下，想出办法，保证收费。在售房时，就规定签订好相关协议，到时不缴纳，通过司法途径，强制执行。再次是减轻物管企业负担。严格收费程序，规范收费行为，可收可不收的一律免收。不该收取的企业有权拒付，为物管制造更好的发展环境和更多的发展空间。
第三，大力开展宣传教育。物业管理是一个新拓展的服务行业、公益性的民生事业，尽管面对的只是住户业主，但仍事关城市管理和形象大局，尤其在物管起步初始阶段，宣传、引导工作显得十分重要。宣传引导一要有针对性，在住宅小区内通过戗牌、画栏和信函、讨论等多种形式，集中宣传物业管理的作用、机制、条规，通过舆论引导、自我教育、群体影响等多种手段，提高业主的物管意识和理解、支持、参与物管的公众程度；二要重视发挥业主所在单位、小区所在社区的合力说教作用，齐抓共管，把小区物管纳入“卫生社区”、“平安社区”、“和谐社区”的创建活动；三是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上，尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识和住房公积金的补贴不仅用于购房也含物业管理的使用意识，既有房权、利益的转换，又有义务、责任的转换，从而形成做“文明业主”、当“模范业主”的良好氛围。总之通过实在有效的宣传教育，为物业管理规范有序、健康发展打下坚实的业主基础和社会基础。
第四，认真抓好队伍建设。搞好物业管理，关键要靠物管单位、物管人员的主观努力和卓有成效的工作。从目前的情况看，虽然有些物管单位开始重视自身的队伍建设，但多数的基本素质还不够良好。有的指导思想不够端正，往往以管理者自居，不够尊重地方政府及有关综合部门的领导和管理，不够尊重广大业主的主人翁地位和合理合法权益；有的工作方法简单粗暴，遇到麻烦事、困难事、不顺心的事，不能耐心细致地进行说服、处理，而是发脾气，说怪话，甚至搁担子、摔包袱；有的精神状态不振，怕苦畏难，得过且过，能糊则糊，能推则推，只想“等、靠、要”，不求高标准、严要求、做大做精。如此等等，都需要及时而切实地加以整顿和改进。一方面，物管单位要自觉加强政治业务学习，另一方面市有关主管部门要重视这支队伍的建设，比如定期举办物业管理专业专题培训班，进行分期分批的专门轮训，不断提高政治和业务素质；建立行业自律、自省、自查制度，开展行业创优、评选活动等。值得一提的是，还要明确有关职能部门牵头、负责，指导帮助各住宅小区尽快召开业主大会，通过业主自治的组织形式，对物业管理既参与又监督，共同努力提高物业管理的质量和水平。
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