商业地产项目分析
2020-03-02 09:49:10 来源：范文大全收藏下载本文
----社区与商业街高级研修班学后感想项目考察：怡苑大厦是新疆九洲投资7千万的商业街区综合楼，坐落于和田市塔乃依北路24号，总建筑面积30317.31平方米，其中商业建筑面积为780.96平方米。
项目定位：作为一个城市中心地带项目，通过人们生活方式的便利性和天然的商业氛围，对城市的发展和土地价值的稀缺，为城市打造地标性建筑，优越的地理位置为客户提供了居住、休闲、便利、升值提供巨大的空间。
项目：金玉华府是新疆九洲公司投资的一亿的商业综合楼，坐落于和田市墨玉县其尼巴格路，总建筑面积30722.59平方米，其中一层商业2236.51平方米，二层、负一层为5335.52平方米，项目定位于县中心繁华地带，总人口名列各县前茅，高达60万人，其项目占据天时、地理、人和商业气息浓厚。商业和住宅一年结束。为消费者营造了一个欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的环境。
项目弊端：市调定位不到位，商铺住宅的定价脱离需求，对商铺地理位置没有细分化，导致定价失去合理人性化，造成企业损失，对业态的没有统一规划、招商、销售、运营、服务造成业态自然形成，缺乏优势互补，对核心主力店没有规划，没有亮点；失去主题。只注重销售而对后期业态分布落位没有综合性的考虑，商铺只管卖出不管后期招商与运营，造成现在的业态无法控制，失去原有的便利购物到愉悦消费。现已经无法控制业态的分布落位，现自然形成业态分布如下：
一区：地理位置较好
1号商铺民族特色西餐厅面积：122.53平方米，年租金15万，聘请5位员工。
2、3号商铺自营，另租4号商铺，总面积为256.32平方米，其年租金在30万，超市营业，5位员工。
5号商铺，面积；86.73平方米，主营地毯，年租金9.5万 6号商铺,面积78.28平方米，饰品店，年租金10万
7号，面积92.61平方米，男装，年租金11万
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16、25号商铺均为男装
面积最小43-94之间。
14号商铺面积为124.09平方米，年租金13.8万，3元超市 共25间商铺，已租17间，
二区7间商铺未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均为男装。 现已经无法控制业态的分布落位，商铺与商铺之间的对接出现问题，民族特色的超市为主力店，旁边是地毯店；引领时尚饰品的店，服装店，这种业态组合对整体的形象、客户需求核心点、便利、协调性受阻.
对价位的定位缺乏，导致位置好与不好统一价格，使得好地段的商铺租客扎堆，位置不好的商铺至今空置；无法经营，管理权不能统一。前期如对位置合理规划，一房一价，平横地段差异，避免现在这种现象，使得客户投资利益最大化。
经过培训学习，认识到很多的不足和弊端，对后期项目做了简单
分析和定位，请领导多提宝贵意见。
1.对项目核心竞争力卖点进行分析
2.项目的品质功能品牌形象的定位
3.目标定位，购买者及承租者，业态的组合及规划
4.业态的区域的分割，档次、合适体量、主题的定位
5.主力店、次主力店、有号召力的品牌店
招商的要素一定是高开业率！保障各方利益一致化.
前提是项目的区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标为重点。要具备以上条件，降低投资风险。
商业它本身不具备聚客的能力，也不具备商铺的升值潜力，只有借助主力店才能充分挖掘其商业的价值，使商铺作旺不断升值，要使用权、经营权、管理权三权分离又要统一经营管理，尽早介入整体项目的开发、规划、招商及运营做好前期准备。看好商业地产的同时，也存在着一定的市场风险，除了给政府缴纳的费用外，投资商业的人群有局限性，现今人们理智投资的理念加强，为了降低市场风险，必须具备前瞻的眼光，要有专业的商业地产顾问和经验丰富的管理理念。以商业市场为开发目的，增加投资者的信心，较低投资风险，提高开发价值！商业地产是中国房地产市场最有创新活力的企业。有着较强的思路和运作理念，多听顾客的声音，了解顾客的需求，因地制宜，了解当地风俗、宗教、及休闲习惯和本土风情和社交方式！希望九洲公司创造一个21世纪商业地产的奇迹，再创辉煌！
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