深圳时代科技大厦招商计划书
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深圳时代科技大厦
招商计划书
2009．7．6
目
录
第一部分
福田区商业概况………………………………………… 3
一、福田区宏观经济状况 ………………………………………… 3
1、福田区简介………………………………………………………3
2、主要经济数据分析………………………………………………3
3、小结………………………………………………………………4
二、福田区城市发展规划……………………………………………4 第二部分
项目基本情况…………………………………………… 5
一、项目概述…………………………………………………………5
1、地理位置…………………………………………………………5
2、商业氛围…………………………………………………………5
3、场地规模…………………………………………………………6
4、配套设施…………………………………………………………7
二、招商对象、方式和周期…………………………………………7
1、招商对象…………………………………………………………7
2、招商方式…………………………………………………………7
3、招商周期…………………………………………………………8 第三部分
项目分析………………………………………………… 8
一、项目SWOT分析…………………………………………………8
二、项目前景分析……………………………………………………8
三、项目定位…………………………………………………………8
1 第四部分
招商实施策略…………………………………………… 9
一、总策略……………………………………………………………9
二、招商策略…………………………………………………………10
1、招商前的准备工作………………………………………………10
2、招商方式与渠道…………………………………………………11
3、招商的执行重点…………………………………………………11
4、招商费用及租金交付策略………………………………………14 第五部分
整合推广策略…………………………………………… 14
1、推广目标…………………………………………………………14
2、推广方式和周期…………………………………………………14
3、招商广告宣传策略………………………………………………15
4、广告推广及费用预算……………………………………………15 第六部分
招商团队及组织人员架构……………………………… 15
2 第一部分 福田区商业概况
一、福田区宏观经济状况
1、福田区简介
深圳市福田区位于深圳经济特区中部，辖区面积78.8平方公里，是深圳的交通枢纽，也是深圳市重点开发和建设的中心城区。深圳市东西向3条主干道北环大道、深南大道、滨海—滨河大道横贯全区，与福田、彩田、新洲、梅林等十多座大型立交桥相连组成立体交通网络。福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。
2、主要经济数据分析
2009年受国际金融海啸影响，福田区经济增长受到一定冲击，外需大幅下降，但内需逐步走稳，财政收入、社会消费品零售总额、外商直接投资、居民消费价格总指数等也呈现平稳发展态势。
福田区共有重大项目19项(含跨区项目5个)，1-2月完成投资4.75 亿元，重大项目完成投资占投资总额的27.9%，其中地铁4号线、2号线和广深港铁路等轨道交通项目共完成投资2亿元，成为拉动投资增长的强动力。
其中，城中村环境综合整治项目、红岭中学、科技广场等项目投资加快，预计全年区政府投资完成14亿元，同比上升2.1%，占全社
3 会固定资产投资总额的8.8%。1－5月我区社会消费品零售总额实现310.37亿元，同比增长10.9%，占全市总额的30.7%，继续稳居六区之首。
3、小结
通过以上对福田区宏观经济数据的分析可见，无论是福田区经济或者居民的收入及消费水平和消费档次都在提高，福田区在各种利好政策的带动下，已成为深圳市各区中发展潜力最大的行政区。同时经济数据显示福田区商业已成为关内众多商家的焦点，而福田居民的消费能力也是商家进驻信心的有力保障。
二、福田区城市发展规划
近几年，福田区面对土地、资源、人口、环境等方面“四个难以为继”的严峻挑战，解放思想，勇于创新，抓住了深圳特区高速发展的契机，充分利用了中心城区的区位优势，以发展“总部经济”为切入点，优化产业结构，促进了经济的转型，使经济又好又快地发展。区内目前有80多家世界500强企业总部和国内外一大批知名企业总部进驻，高度集聚了人才、技术、资金和信息。通过“总部经济”的龙头带动，促进了高新技术产业、现代服务业、文化产业蓬勃发展，形成了“1+3”的经济发展架构。
以“环境立区”的科学发展战略统领经济社会发展全局，围绕“和谐福田、效益福田、生态福田”的建设目标，抓紧构建和完善 4 “1+3”经济架构, 强力推进社会管理“三大体系”和民生福利“三大平台”的建设，实现经济社会和谐发展、快速发展的良好态势，为完成全年预期发展目标奠定坚实的基础。 第二部分 项目基本情况
一、项目概述
1、地理位置
深圳时代科技大厦是深圳中心西区规模最大、集办公、商业为一体的国际标准的环保智能５Ａ级写字楼，提出“巴比伦空中生态式”写字楼设计理念，打造城市新标志。
时代科技大厦傲立于深圳中心西区CBD商务核心地段，地处深圳大都会人流、物流、资金流、信息流会合之处的节点，紧靠城市大动脉深南大道，西临广深高速，北接北环大道，与招商银行大厦并驾矗立，优越而独特的地理位置，拥有不可再生的地理资源，抢占了财富与商机的制高点。
2、商业氛围
随着深圳国际化城市的深入，国际化商务形态必然需要配套全新的国际化商务物业和全球高效商务系统，是国际化城市不可或缺的标志，时代科技大厦恰逢其时，为大型企业在深圳建立总部经济提供了壮丽的大舞台。
5 时代科技大厦致力于打造高端物业，将服务对象锁定为高端客户，吸引实力雄厚的国内外公司，增加了深圳总部经济的集群效应的同时，对国际企业更具吸引力。这样的利好循环，为深圳总部经济的腾飞奠定了更好的基础。
3、场地规模
时代科技大厦总建筑面积１１８０７８平方米，其中商业建筑面积１１６９６平方米，办公建筑面积７３７９３平方米。各楼层功能划分为：６～２５层为办公层，１～４层为商业裙楼，地下３层停车场，可容纳４９９个停车位，地面有１６个停车位。写字楼主要单元进深约１１～１３米，开间约２０～２２米。写字楼核心筒布局，位于楼层平面中心，东西各分布一核心筒，一字型通道布局，筒内设置电梯井，空调机房，强、弱电室，风井、垃圾间及公共洗手间等。
时代科技大厦一直秉持“以房地产回哺高科技农业，实现可持续发展”的战略，初步形成了以房地产业及物业经营为基础的产业格局， 表现出深圳高端商务物业在中国一线城市的竞争力，凸显财富价值活力，保证了写字楼未来业主的品质和物业本身的增值，为国内外实力型、旗舰型、领袖型企业提供物业租赁。
坐拥ＣＢＤ核心区域，全力打造大型建筑综合体，这一新的市场定位和复合性功能，使得时代科技大厦写字楼身价倍增。
4、配套设施
时代科技大厦高端写字楼由品牌物业管理，严谨、安全、细致、周到、舒适，根据不同的工作场景提供不一样的贴心服务，星级酒店标准的写字楼管理，已经成为高端写字楼物业服务的必备素质，吸引优秀公司入驻。
大厦内设置闭路电视监控、保安对讲系统，拥有有线电视，智能化标准采用国际甲级写字楼通行的５Ａ标准，宽带传输到桌面的速度采用中国电信ＡＤＳＬ，根据客户需求配置，打造总部经济“引擎”，为入驻业主营造高端国际商务业态，享受顶级商务资源，帮助企业实现业务的增长，彰显总部经济的魅力，打造出深圳福田中心西区一个新的“国际商务聚集地”。
时代科技大厦周边商业配套齐全，周边银行有：招商银行总行、深圳发展银行、上海浦东发展银行、中信银行、工商银行、建设银行和广东发展银行。商业设施内部有高端中式餐饮、咖啡茶座、会议中心、商务中心；中西餐饮周边有王子厨房、名人俱乐部、嘉旺快餐、韩国料理、霸王农庄、丹桂轩、麦当劳、燕来居、粤廷轩、新梅园、渔米之乡等。
二、招商对象、方式和周期
1、招商对象：国内外知名企业
2、招商方式：招售占比70％；联营占比20％；租赁占比5％；自营占比5％。
3、招商周期：长期招商
第三部分 项目分析
一、项目SOWT分析
1、优势分析：优越独特的地理位置、舒适齐全的商业配套、全新的国际化国务物业和全球高效的商务系统、投资潜力和利润回报大。
2、劣势分析：周边写字楼市场竞争激烈，有强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手。
3、机会分析： 福田区的日益成熟的商业圈将引发大量商业投资消费需求，从而获得丰厚的投资回报。
4、威胁分析：受到周边大型商业写字楼的竞争威胁。
二、项目前景分析
1、全面启动商业。通过合理的业态规划及具体业态的导入，使项目能快速形成有效的整体商业市场，并在最大程度上保持项目前期的业态统一规划，培养合理有序的整体商业形象和市场形象，推动项目的全面进展。
2、形成标志性建筑楼群，打造城市名片，提升城市品位。
三、项目定位
时代科技大厦细分市场锁定高端客户，国内外大型企业需求的高端物业的市场定位，具有前瞻性的设计理念，高质量的产品，优秀的
8 物业管理，形成了强大的总部“磁场”，高端商务地产升值空间巨大，聚合高端甲级写字楼效应。
秉承努力打造绿色而人性化的顶级总部物业宗旨，建设绿色而人性化的ＣＢＤ无疑将成为将来打造更成熟的ＣＢＤ区域的方向，以时代科技大厦为代表的新的高端商务中心正在逐步形成。
第四部分 招商实施策略
一、总策略
在进行多元的市场全面招商的过程中，须结合项目本身的相关特点和制约因素，从实际出发，进行有步骤、有计划、有质量、有绩效的招商工作，同时吻合项目的整体利益。根据项目的总体运作思路和项目的总体发展，必须尊重以下原则：
1、吻合项目的市场定位
通过对项目规划区块的全面招商，使项目能在发展的预期内合理推进。同时各项招商工作能吻合项目的前期总体规划，招商内容吻合项目既定的市场定位和相关各项项目的前期规划。
2、执行项目的业态规划
为了形成统一的项目形象和整体商业形象，提升项目整体的商业价值和市场价值，在招商过程中必须以前期的业态规划为基础，使商业形态满足前期的合理规划，使项目业态规划的优势发挥至最大化。
3、品牌化
在招商工作中，应以相关对应业态的主力品牌作为突破口，形成
9 联动的商业效应。即可促进下一步的招商工作，同时将有效提升项目的商业形象和商业号召力，进而促进销售的有效展开，为投资者树立市场信心。
4、主题化
在具体业态的招商过程中，应以主题化经营和特色经营的品牌商家为一线范围，从而强化项目的主题化和核心竞争力，而传统的商业形态形成一定的市场差异。
5、辐射力
只有具有辐射力的业态和商业形式才能形成本项目的整体辐射力，最终形成真正意义上的核心商圈。
二、招商策略
项目的招商实行五统一 ：即“统一进行招商，统一品牌管理，统一营销活动，统一装饰形象和统一物业管理”，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的策略。
1、招商前的准备工作
1） 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，招商手册应突出如下关键点：
A．通过地段说明项目未来的获利前景。
B．通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目
所在地的地位。
10 C．招商策划和投资者的选择关系项目的成败，在招商过程中，有 必要对每个投资者进行分级评价，预测他们的背景情况。 2）准备谈判的依据
A.明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目 标、最低目标等；
B.规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判 可能出现的问题及对策； C.选定谈判方式； D.确定谈判期限。 3）组成谈判小组
A.挑选谈判小组的成员； B.制定谈判计划；
C.确定谈判小组的领导人员.
2、招商方式与渠道 1）项目洽谈会 2）项目发布会 3）登门拜访 4）渠道选择
3、招商的执行重点 1）制定租赁计划表
11 通过制定营销租赁计划表对整个项目营销计划的各个阶段在时间 进度上、工作内容上、目标控制上及资金使用上予以明确，最终有利 于对项目整体租赁的进度加以宏观调控。 A．前期招商 阶段目标：
做好充分的租赁准备工作，为日后的租赁工作打好扎实的基础。 实施要点：
制订预租期间规范化文件系统，包括预租协议书、预租意向征询书、项目平面图、效果图等。
（1）引入企业形象（CI）视觉系统。
（2）周边商圈内，目标性客户的DM派发
（3）目标客户租赁相关问题征询与租金期望值调研，以及周边市场调研。 B．中期招商 阶段目标：
积极沟通有预租意向客户及业主。 实施要点：
（1）配合前期工作，制订并完善租赁客户服务资料。 （2）积极跟进拜访有预租意向的客户。
（3）针对有预租意向的客户，制订预租优惠政策。 （4）与相关客户签订租赁服务意向协议。 （5）大客户租赁情况调研，拜访并确定重点客户。
12 C．后期招商 阶段目标：
用规范有效的租赁推广服务进一步吸引目标租户，并吸引知名 客户入住以提升项目品质及人气。
（1）配合项目的总体定位，就有意向的租户进行筛选。 （2）根据规划的商业业态，积极联络有市场影响力的租赁客户。 （3）运用多种媒体与广告强化租赁推广。 2）合同谈判/签订 阶段目标：
为租户提供专业化、全方位的服务，就租赁合同的条款进行协商。与目标客户签订租赁合同。
实施要点：
（1）安排大客户租约签约仪式及相关活动。
（2）以知名租户为重点，进行租赁推广。
（3）提高租金面价，制造租金上升的市场影响。 3）进场装修
阶段目标：
响应现代商业建筑的总体定位及商业业态，配合已签约的租户进行商铺的内部装修。 实施要点：
（1）咨询装修专家，向租户提供相关的内部装潢建议。
13 （2）对装修完成的知名客户，可以配合媒体对整个项目进行推广， 进一步扩大项目的知名度。 4）招商费用及租金交付策略（略） 第五部分 整合推广策略
1、推广目标
结合项目定位，筛选有实力有特色的主力品牌入驻。
2、推广方式和周期 A．推广方式：
（1）使用主力媒体发布招商广告；媒体选择对象：报纸硬广、户外广告、灯杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、DM海报、招商手册；建议主要选择报纸硬广、户外广告、DM海报、过街或楼体条幅形式发布招商信息。
（2）成立招商中心，最好选择沿街醒目位置设立 ，一方面扩大宣传影响面，一方面方便与目标客户进行开发、拜访、接洽。 （3）根据客户积累情况和进驻情况可适时安排召开“招商说明会”，一方面进一步扩大影响，一方面为品牌宣传造势。
（4）签约主力品牌进店的广告及新闻发布。 B．推广周期：
分为招商期、预热期、公开期和热销期。
3、招商广告宣传策略 A．广告策划及包装规划
（1）形象包装：包括标志、广告语、企业标准色等。 （2）定期广告推广：季节性活动展示。
（3）建议办一份DM广告（商场海报或单页），不定时散发，或随报纸夹送，以达到促销之目的。 B．广告实施策略
（1）广告媒体投放设计安排。 （2）广告投放周期。 （3）广告方案的阶段性调整。 （4）间歇性广告投放，配合公关活动。
4、广告推广及费用预算（略）
第六部分 招商团队及组织人员架构（略）
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