考试案例分析

2020-03-03 06:00:14 来源：范文大全收藏下载本文

第五章案例分析

2001年，湖南省某木材公司启动了一项工程：为员工建设住宅楼。

木材公司向主管部门递送招标申请的时间是2001年5月25日，并于当天将招标文件发放出去了，各投标单位的投标截止日是2001年5月30日，并于5月31日正式开标。

该次评标委员会是由木材公司直接确定，共有7人组成，其中招标人3人，本系统技术专家一名、经济专家一名，外系统技术专家一名、经济专家一名。

招标申请时间是2001年5月25日，文件发放时间也是2001年5月25日，违反《招标投标法》第九条规定：“招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。”

施工招标中，招标文件的发放时间是2001年5月25日，投标文件的截止时是2001年5月30日，不足20日。此举违反《招标投标法》第二十四条：“依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。”

投标文件的截止时间是2001年5月30日，开标5月31日，不是同一时间进行，违反《招标投标法》第三十四条：“开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。”

评标委员会的人员构成违反了《招标投标法》第三十七条规定：“技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。”

招投标十大不规范案例

案例一：先斩后奏

某化学公司为了扩大生产，想在某地区内建造一新厂房，于是向有关部门申请办理各项审批手续。为了赶工期，在各项审批未批准前，该公司对新厂房的建设进行了招标。公司请了代理公司编制招标文件，发布招标公告。有6家单位看了招标文件后，决定参与投标。于是潜在投标人在踏勘了现场后，认真地制作了标书。

在投标的当日，6家潜在投标人按时来到了投标地点，却被化学公司的工作人员告知，由于该项目的审批未批准，故本次招标取消。原来新厂房的厂址临近市区，由于污染问题，市政府不批准在该地区建立化工厂。

案例二：度身招标

某大型国营煤矿对修建职工宿舍进行招标，其内部已经选定了几家以前曾经在本单位做过工程的关系较好的施工单位进行投标，于是在招标公告中其公布参加投标的条件中有一条：曾经在本煤矿有过工程业绩。最后，除了已经确定的那几家施工单位，其他施工单位均无法参加投标。

案例三：倾向招标

一家国有企业在办公楼项目招标时，在招标开始前就内定了一个关系比较好的单位作为中标单位。在评标时，作为该项目评标委员会主任委员的该国有企业的一位副总在评标过程中尽力推荐该施工企业。最后评标结果出来时，这位副总所重点提到的那家单位是中标单位。

招投标案例四：隐性公告

某招标项目属于大型基础设施根据《招标投标法》必须进行招标。因某种原因，该项目的招标人希望A单位中标。

招标人利用了公告发布这一环节：招标人将招标公告只发布在了某一发行量不大的不知名的地方报纸上。结果只有少数几家单位来投标，除了A单位，其他两家投标单位的实力比较弱。在评标的时候，评委推荐A单位中标，招标人如愿以偿地让自己事先内定的A单位中标。

案例五：借鸡生蛋

林某自己有一个建筑企业，人员、设备、施工技术等方面实力均比较欠缺。沈某是一个大型建筑企业的老总，该企业在行业内的知名度很高。林某和沈某是高中同学，关系甚密。

某单位为修建办公大楼招标，公告中公布的该工程投标单位的资质条件、公司业绩等要求，林某的公司均不能满足。于是林某找到沈某，请沈某的公司前去投标，中标后由林某的公司实施该工程，由林某的公司付给沈某的公司一笔“感谢费”。

结果沈某的公司成为该工程的中标单位，但实际是林某的公司在修建该工程。最终因林某公司的承建能力问题导致工程质量不合法，工期延误。

案例六：排斥投标

某企业为扩建厂房进行招标，但其只想让几个关系好的施工单位来参加投标，于是该企业在资格预审时对所有报名的单位进行评分。由于资格预审的程序、评审方式不公开，又是采用打分的方式进行，个人操作的空间很大，最后该企业只让跟自己关系好的几个施工单位通过了资格预审。

案例七：请人陪标

某房地产公司对某房建工程进行招标。房地产公司决定将此工程给某家建筑公司。为了减小竞争，由房地产公司出面邀请了几家私交比较好的施工单位前来投标，并事先将中标意向透露给这几家参与投标的单位。

在投标的时候，被邀请的几家单位和某建筑公司一起投标，但是由于邀请的另外几家投标人未认真制作标书，报价都比较高，最后评委推荐某建筑公司为中标候选人。某建筑公司如愿承包了此项工程。案例八：张冠李戴

某市进行市政道路招标，其公司参与了投标。其公司在该市从事过此种工程，并且与该市合作得非常愉快。故此工程，该市仍然希望该公司中标。但是评标的结果，其公司名列第三名。由于业主的评标办法没有在招标文件中公布，于是业主更改评标办法后，又重新将评标的评委组织起来，再次进行评议，最终使得其公司中标。

案例九：串通中标

在开标时，该公司的报价为最低价，经评委审议，最终推荐此公司为中标候选人。学校向该公司发中标通知书。在签合同前，该公司以材料涨价为由，将原投标报价提高了10％，结果提高后的工程造价高于开标时所有投标人的报价，与招标学校签订了施工合同。

案例十：阴阳合同

某房地产公司通过招标选择建筑公司为其施工，该市所有招标均要求进市交易中心。为了应付市主管部门的检查，该房地产公司按照市招标办的程序及要求发招标公告、出售招标文件、投标开标、评标。在签订合同的时候，中标人暗中与房地产公司磋商，在利益的驱动下，房地产公司重新起草签订了一份新的合同，该份新合同提高了招投标文件中的价款。

房地产公司清楚这样一份内容与招投标文件不同的合同在主管部门那里一定审核不过，于是招标人为了应付检查，又和中标人签订一份与投标文件内容不一致的合同，但是双方约定以私下签订的合同为准。

第八章案例分析

脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案

脱啟英共有私房8间，建筑面积93．5平方米，位于本市东城区东四北大街273号、275号，属拆迁范围。其房产全部用于经营，该户在册户口为9人。

天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及在册户口人数，对脱啟英共补1130395元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房地局依法裁决。

第三人于2000年3月1日委托北京市东城区房地产价格评估所对原告所有的非住宅房屋进行评估。共计补偿人民1130395元。

第三人天创公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大街261-277号进行办公楼建设并委托昊海拆迁服务中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。

被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，脱啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。

裁决如下：

一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，迁入本市东城区连丰西巷15号院2-5号房进行周转，同时将原房屋腾空，交天创公司拆除。

二、待周转结束时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋的各项费用。

三、待周转房腾空后三日内，天创公司一次性将拆迁补偿款，计人民币1130395元整交付脱

啟英。

四、逾期不搬，将根据《拆迁管理办法》相关条例执行。

原告：脱啟英，男，80岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人，被告：北京市东城区房屋土地管理局。

第三人：北京市天创房地产开发公司。

原告诉称，天创公司向被告提交的原告私有房屋建筑面积是1987年前的建筑面积。原告早在1987年就将房屋依法改建，其建筑面积明显大于93．5平方米。天创公司未根据《拆迁管理办法》的有关规定进行实际测量，以确定房屋真实的面积；天创公司补偿原告内外装修费用与实际相差甚远，严重损害了原告的合法权益。

请求人民法院判决撤销京东房地裁字(2000)第53号裁决。

原告曾于1988年7月12日经北京市东城区城市规划管理局批准，对其所有的房屋实施翻建。翻建许可证申请书标明同意翻建住房95．02平方米。原告在庭审中提交了中国建筑标准设计研究所设计的该房屋翻建图纸以及营业执照等文件。

原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部门办理房屋现状变更登记。

被告辩称，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有权证，故我局依据房屋档案的记载认定该房的房屋面积是正确的。

原告在私有房屋翻建房屋现状变更后，其应在3个月内依法到房屋主管部门办理房屋现状变更登记，以获得国家法律保护。原告未能依法履行其义务，失去了法律的支持。根据《拆迁管理办法》的有关规定，私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的面积为准。

该裁决认定事实清楚，证据确实充分，适用法规正确，程序合法，本院应予维持。原告要求撤销被告裁决的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。

案例分析

某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼，售价4000元/m 。

某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。

某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。

3月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。

该房屋被某丙看中，某乙以A公司名义与某丙签订了购房合同，双方于3月30日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。

某甲于2005年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。

某甲找到A公司交涉，A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房屋的请求。

(1)A公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？

(2)A公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？

(3)该房屋的所有权应当归谁？为什么？

法律规定，不动产所有权转移必须登记，非经登记，不产生法律效力。

(4)某甲的损失如何处理？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

昆明虚假楼盘吸引人购买诈骗近3亿

五星级酒店里的售楼处、媒体上大肆的广告宣传、与政府单位的“团购协议”、每平方米比周边楼盘便宜2000元的优惠价格。

昆明的“华西·滨湖国际生态城”吸引了2000多个市民和40余家单位抢购。

4个月前，曹华春以每平方米4900元的价格在“华西·滨湖国际生态城”订购了一套130多平方米的住宅，并缴纳了20余万元首付款。

短短半年间，有40余家单位和约2000名市民被骗，涉案资金近3亿元。

公司拿不出预售许可证，但他们的解释是正在办理，因此每平方米才会便宜2000元

从作案手段看，由开发商实施的房地产诈骗主要有一房多卖、虚构合同骗取贷款、虚构房源等几种方式。

该案于2011年3月23日在昆明中院开审。１２名通过虚假房地产项目骗得预付房款２．７７１亿元的涉案公司高管被检方指控犯有合同诈骗罪、虚假出资罪。

要严谨地审查开发商的主体资格；

要审查开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》是否齐全。

案例

甲把自己的房子卖给乙，双方商量好，房款一共是50万元。

为了少缴点契税，签了两份合同。一份合同里面价款是五十万。里面有一条，本合同是双方的真实意思表示，双方的权利义务以本合同为准。

另外一份三十万的合同，是为了办理过户登记手续之用的，写的交易价格是三十万，其他条款都一样的，双方都签字盖章了。然后双方就凭这个三十万的合同去办理了过户登记手续。

根据合同约定，乙就是先付了他十万块钱房款。然后约定好了，等过户手续办完以后，再付剩下的款项。结果乙住进去以后，手续办完了，他就拖着后面的房款就不交。最后甲向法院起诉。

起诉的请求是：我们这个房屋价格谈好了，是五十万，他现在只给了我十万，还差四十万。请求法院判决他强制给付，并且要承担利息。

法庭上开庭的时候，乙提出抗辩。当时我们去办过户登记房产管理部门备案的依据是这份三十万的合同，不是那份五十万的。所以这份合同才是法律上有效力的合同，所以根据这份合同我就只差他二十万块钱了，不是四十万。

真实意思是50万。

案例（物业）

2002徐某夫妇及女儿住进了由徐某购买的本市沪太路某号底层的一套商品房内。

徐某与物业公司签订《公共契约》，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作；住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围之一；物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的承担赔偿责任等。

此后，徐某即按约交纳包括保安费在内的物业管理费。

由于物业公司不允许居民自行安装防盗铁门窗，该小区居民曾于２００１年２月以安全受到威胁为由联名写信向有关部门反映。

罪犯曲某在凌晨１时许经一扇敞开的铁门进入该小区，然后翻墙进入徐某家的北阳台，拧开门锁入室作案，最终致徐某女儿死亡。

经法院查明：当天凌晨１时２５分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发觉徐宅附近有异常情况，但公司的保安人员到现场察看后却称未见异常。

徐某夫妇以物业管理合同纠纷为由向法院起诉，要求物业公司赔偿丧葬、误工损失以及抚恤金４０万余元，赔偿精神损失１０万元等。

一审法院：物业公司已经履行了对小区的保安义务，判决驳回原告的诉讼请求。

二审法院：物业公司在安全防范中疏于管理，未能切实履行安全防范义务，已构成违约。

根据合同法的一般原则，违约引起的赔偿责任不包括精神损害，故判决被告共赔偿原告经济损失4万元。案例

1999年4月16日，钟某与庄某签订一份不同版本的《房屋租赁合同书》，但两份合同均约定上诉人将座落于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给庄某使用，租期为二年零六个月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，庄某于签约时付押金900元，如庄某中途退房，押金不退等。

合同签订后，钟某依约将房屋交给庄某使用，庄某交押金900元，并在该铺位经营蓄电池等生意。2000年12月21日，钟某等人到庄某处催收租金，庄某只支付了租金600元，钟某不满，即叫人拿走庄某店里的货物，并要求庄某写下抵押条子，无奈，庄某只好搬出承租房屋，并向当地派出所报案。2001年2月28日，庄某已将2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交当地派出所转交给钟某，但押金钟某没有退还。同年3月1日，当地派出所在钟某家里提取了蓄电池、电视机等货物一批，并交回给庄某。

另查，庄某在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只经营了五天。按天计，应交租金150元，庄某已付600元，钟某多收租金450元。

庄某向法院起诉，要求返还租金并赔偿经济损失。

法院：原被告的租赁关系虽有各自提交的租赁合同，但双方均不能提交合同的原件，本院无法认定，视为双方的租赁合同不存在。

由于原被告的租赁关系并没有依法登记，违反法律规定，应认定为无效。

被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是实际无使用房屋的租金共1350元应退回给原告。因原告没有任何证据显示其人身损害，对其要求赔偿经济损失不予支持。

判决：

一、确认原被告1999年4月16日签订的房屋租赁合同无效。

二、被告钟某应于本判决发生法律效力之日返还1350元给原告庄某。

三、驳回原告庄某的其它诉讼请求。

案件受理费700元，原告负担350元、被告负担350元。

被上诉人在二审提交的新证据有：

1、租金收条；