商品房交房应注意的地方
2020-03-02 09:22:31 来源：范文大全收藏下载本文
商品房交房应注意的地方！
mylzy 发表于 搜房网宏苑领海
问：去年，我购买了一套商品房。最近，开发商通知我前去办手续。请问，我在办理交房手续时，应注意哪些问题？
读者 马华
答：在办理交房手续时，你应注意两个问题：一是看开发商是否具备合同约定的交房条件。一般来说，房屋交付时，购房者可要求开发商出示《房屋竣工验收证明书》、《入住许可证》以及《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。二是仔细验收房屋。验收时，应在物业人员的陪同下，具体检查房屋有无质量问题，水电是否开通，合同中约定的房屋设施是否安装到位，水表、电表、煤气的数额等。如有质量问题，应在房屋交接单上注明，先不要接收房屋。
商品房交付中的注意事项及法律问题
房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。
一、购房者收房步骤
购房者收到交房通知单后的收房步骤：1．在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、房屋的《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》；C、《竣工验收备案表》；D、面积实测表；E、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）；
2．购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；
3．购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；
4．开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；
5．购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署《住宅钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交付完成。
二、商品房交付中的注意事项
1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。2．购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
3．购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。
4．商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。
三、商品房交付中的法律问题
商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。
1．商品房“交付使用”。
怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。
2．商品房逾期交付的责任
开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。
如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。
3．商品房交付不当的责任
商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。
另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵
部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。
购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计算一般很难确定，因此需要购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的5—10％，这样有利于保护购房者，否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。
找到有关住宅商品房准许交付使用的依据,并咨询有关部门,咱们的房子没有市建委的准入证,所以就没达到入住的起码条件,应按逾期交房追究顺驰责任.另外,有关房屋质量问题,可以到市建委信访办投诉,地址:长沙道71号.
天津市商品房管理条例
第十条房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。
第十一条申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：
（一）竣工验收报告；
（二）建设工程规划验收合格证；
（三）供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；
（四）非经营性公建配套证明。
建设行政主管部门应当自接到申请之日起七个工作日内，完成审核工作；符合条件的，核发住宅商品房准许交付使用证。
住宅商品房准许交付使用证按幢发放。
第十二条房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。
商品房质量保证书应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容。
商品房使用说明书应当说明商品房的承重结构、管线部位、不得拆改部位、承重荷载和其他使用注意事项。
第十三条房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的
约定，承担商品房保修责任。
商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。
如果是已竣工的楼盘，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。
招数四：看合同
开发商销售房屋时，除签订标准合同外，还常与消费者另签补充协议。这些补充协议在实践中常常由开发商单方面拟定，其中可能包含不合理甚至诱骗的条款。
提醒：对合同，消费者一定要重视，应亲自或委托专业人士加以识别，以求签订公平合理的补充协议，特别是对如税款、交房、延迟交房、质量保修、交付房地产证、物业管理以及产权担保等涉及消费者实质利益的条款更应加以注意。
招数五：存广告
目前，我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，个别开发商为获取更大利润，销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，最终却难以兑现，导致纠纷出现。
根据相关法律规定，开发商在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对消费者决定订立合同及房屋价格的确定具有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同中，也应当认定为合同内容。
提醒：消费者与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同，至少应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。
招数六：办登记
消费者与开发商签订商品房买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，因而对房屋权属的登记起着确定权属、定纷止争的作用。根据相关法律规定，商品房预售合同登记的义务在于开发企业，对现房申请办理所有权登记的主要义务在于购买人。
提醒：消费者签订商品房预售合同后，一定要督促开发商向房地产行政管理部门办理预售合同登记手续；房屋竣工后，一定要及时持相关文件到房地产行政管理部门办理房屋所有权转移登记手续，以防止出现“一房二卖”或房屋被抵押等情况。
招数七：巧维权
发生纠纷后，消费者可向当地消协投诉，请求消协组织调解，这种解决方式成本最小。如果在消协组织下不能调解解决纠纷，则可依法向人民法院提起诉讼。切不可采取极端方式解决问题。
相关推荐
人人范文网 m.inrrp.com.cn 手机版