房地产企业甲方代表项目管理
2020-03-03 11:49:34 来源：范文大全收藏下载本文
论甲方项目管理
******项目总用地面积约7561.69平方米，由地下一层、地上5栋18层商住楼组成，总建筑面积为42097.99ｍ2，总承包单位为***公司，监理单位为***监理，监理方式为监理公司派一名资料员驻现场，其他监理员皆为公司人员，公司另设有质安部、水电工程部、工程技术部、甲方项目部、预结算部，均对此项目实行管理，作为甲方项目部的一员，在管理上有如下浅见。
1、了解房地产开发项目管理流程：办理《建设用地规划许可证》→规划设计方案审批→发建设工程规划许可证，同时签订建设工程档案责任书，施工图审查备案→报建→建设工程施工招投标活动备案→合同备案、质量报监和安全报监→发施工许可证→房地产项目办25%投资证明→发商品房预售许可证→规划、绿化和城建档案验收→项目竣工验收备案→新建住宅符合交付使用条件证明书。作为房屋建筑工程的管理人员这些流程对于工程的宏观控制是有帮助的，这其中有些可以配合公司去完成的就尽量配合。
2、了解项目的生命周期即阶段划分：决策阶段（编制项目建议书、编制可行性研究报告），设计准备阶段（编制设计任务书），设计阶段（初步设计、技术设计、施工图设计），施工阶段（土石方、主体施工、安装工程等等），动用前准备阶段（竣工验收），保修阶段。而目前我们的管理主要是施工阶段、动用前准备阶段和保修阶段的管理。
3、具体的管理内容则是成本控制、进度控制、质量控制、安全控制、合同管理、信息管理和组织协调。
成本控制主要从规划设计阶段和施工阶段控制，规划设计阶段的控制方法有：
（1）、参与挑选适合的规划、设计公司，即价格、实力、诚信等比较好的，然后提出
合理的概念和方案设计、建筑物功能控制、大小、平面、层数、层高、标准等方面的建议，在设计过程中进行组织、沟通、协调、管理和监督，建立相应机制以应对规划和设计过程中的修改和调整；
（2）、协助或参与招标，可以有价格挑选的空间，最终确定满意的规划、设计方案和
公司；
（3）、审核、细化规划和设计合同，包括各种技术指标，如平面指标，建筑周长指标、
建筑体积指标、人均指标、户均指标、建筑平方米材料指标、造价指标、面积
定额指标等，还包括设计进度、设计修改费用调整、设计工作质量等各有关的
内容，此为控制规划设计费用的关键点。
项目实施阶段即施工阶段的成本控制方法有：
（1）、组织招标(公开或邀请)挑选总包以外的承包商，配合预算部审核预算书(或标底)，
评审承包商的报价书(包括施工方案、技术措施费用)，按照施工进度确认工程进
度款，特殊材料、设备价格的询价和确认，工程竣工结算审核等，最后进行方
案、价格、服务等多方比较，选出理想的其它专业承包商；
（2）、审核施工合同，对价格及条款进行优化，达到最优最省最有利的目的；
（3）、与监理单位一起对承包商的施工方案、工程质量、进度与工期、施工
现场等进行监督和管理，调整相应方案以节省成本；
（4）、严格审核材料、设备采购的价格。对关键、重要或特殊的材料、设备自行采购
或要求承包商在采购前由我方确认，选择最优方案，这是控制成本的重要一环。
进度控制也包括规划设计阶段和施工阶段的控制：
设计阶段做好设计委托书的附件交给设计，做好精确沟通，及时审核施工图确定最终
设计方案则可以控制进度；
施工阶段的进度控制方法有：
（1）、制定项目总的进度计划包括“横道图”和“网络图”，然后督促施工单位做出
季度、月份工程具体进度计划与安排，我方审查其可行性，并督促施工单位严
格执行，实施过程中再要求施工方提供旬进度计划，然后与现场实际核对，如
有偏差时及时做对应对调整方案，以保证工程进度的实现；
（2）、定期召开有关工程进度协调会或监理例会，对有关进度问题提出意见；
（3）、协调工程进度款拨付问题，避免因工程款问题而停工；
质量控制分项目决策、设计、施工、竣工阶段的控制，
设计阶段的质量控制：
（1）、优选勘察、设计、科研单位，签订合同、明确质量责任和按合同实施，并加强
对合同实施过程的质量控制；
（2）、审查设计方案，以保证项目设计符合设计大纲要求，符合国家有关工程建设的
方针政策，符合现行设计规范、标准，符合国情，工艺合理，技术先进，符合
我方的要求，最大限度减少设计图纸的错误；
（3）、组织设计单位配合施工，解决施工现场出现的质量问题，设计变更和处理预算
修改。
施工阶段的质量控制：
（1）、在开工前，组织公开招标，选定与工程建设任务相适应的承包商，并签订工程
承包合同，在合同中明确我方的质量要求及出现质量事故的处理处罚要求等；
（2）、我方行使监理职责对建设项目进行全面监理，包括旁站、复线、抽检等，使承
包商的工程质量活动完全处在我方的控制之中，有效地开展质量控制；
（3）、主动控制影响质量的因素(包括人员、材料、机具、设备、施工顺序、施工环
境和方法等)，协同质安部及工程技术部，监督施工单位的质量行为，以口头或
书面的形式提出问题、解决问题；
（4）、抓好质量检验、落实检验方法，对单位工程、分部工程、分项工程及隐蔽工程
组织验收，验收合格后进行下一道工序施工；
（5）、审查质量问题(事故)报告，定时召开质量监理会议，定时组织相关部门进行质
量检查，当施工中出现质量问题(事故)，应及时引起重视，防止诱发重大的质
量事故，组织专人调查分析原因及特点，并审查施工单位填写的工程问题(事
故)报告单及处理方案报审单；
（6）、对进场原材料、成品、半成品、构配件执行样品送检和抽样检查制度，保证工
地使用的产品符合国家规范及我方要求；
安全控制为本项目控制的重点，因为本项目的目标是：“确保**市双优文明工地，争创**省双优文明工地”，作为甲方管理者的安全控制措施如下：
（1）、审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格
按照审核后的安全目标和措施执行；
（2）、监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工
方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者
以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松，同时
通知质安部或者总公司，协助我方管理。
（3）、制定安全检查制度，协同质安部、各施工单位、水电部、工程技术部对本项
目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、
查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；
（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深
安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。
合同管理中主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。
信息管理主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的
收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。
组织协调主要就是我方与各参建单位、班组之间或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。
作为一名甲方管理者，除了以上管理控制方法以外，还需对自己的职业素质不断提高，要不断增强专业知识和现场技术管理、劳动力组织的经验；提高主动沟通的意识和有效沟通的能力；提升关注细节的行为习惯和准确分析问题的能力；还要养成做计划管理的能力，首先要能够制定一个完整的计划，然后始终清晰地牢记自己项目管理的各项目标：工期中的重要节点，成本指标，质量指标等，并经常性的与现场的实际进展进行对比分析，发现偏差随时判断对最终的结果会有多大的影响以及如何调整；另外还要养成良好的职业行为及心态。管理时注意自己的立场，注意方法，以理服人，以规范标准法律法规为准绳，以公司的利益为重，以“确保市优，争创省优”为目标，有问题及时提出、及时汇报、及时解决，解决不了时向上级领导反映。
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