房地产现场开场白范文

2022-12-11 来源:开场白收藏下载本文

推荐第1篇:房地产现场管理

房地产现场管理

摘要

本文根据房地产现场管理的常见问题,管理阶段的质量,安全方面进行了总结和规划。随着社会的发展,管理问题越来越重要,尤其是房地产的现场管理,由于流动性大,涉及反面多,无论是技术反面还是员工心理方面都有着很大关系。

关键字房地产;现场;阶段管理

前言

房地产工程现场管理是一个看似简单,实则复杂。在质量、进度、安全、投资控制、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。基于企业战略和远景目标,努力解决在项目实施过程中发生的各种问题,提供客户满意的建筑产品。

1、房地产行业工程管理常见的问题

1.1现场工程管理人员流动性加大。

需平衡工作时限与流动性。人员流动的几种原因:有能力而没有发展舞台的;跟不上企业发展步伐的;待遇低于行业水平又没有其他方面提高空间的;与企业文化不合拍的;与管理层行为规范不一个方向的

1.2灰色收入层级分明。

责权利需要对等。高度决定厚度,厚度决定责任。在没有合适的待遇、制度、平台下,容易滋生权利寻租现象。

1.3中低层管理人员职业化程度参差不齐,人员配置失衡。

人力资源管理的团队人员知识结构体系的问题。房地产现场管理人员,自基层做起的通过正规项目管理培训的较少,一专多能的综合管理人才更少。案例:某房地产工程部门专业组合。

1.4合同违约索赔条款趋于形式化和容易充当某些管理人员谋取私利的砝码

1.5现场管理人员难以协调诸多内、外部事务。外部关系协调能力、内部关系配合能力。自己不去唱黑脸。被俘虏的人员立场错误,当然被俘虏的原因众多。对承包商的约束力较弱,导致指令难以执行、落实。

1.6忠诚员工不吃香?救火队员是英雄?。忠诚的员工即要坚持维护制度的严肃性,保护企业利益,更要在沟通和变通上多下功夫。无所事事的先放火后救火的,应小心使用。

1.7成本控制抓不住关键点。

往往是花钱买教训,最怕花了冤枉钱没有吸取教训。同样的错误不犯第二次。

1.8结算数值远高于中标数值或预算值,并超出项目成本测算数值,使销售定价基数失误,减少了企业利润空间。

1.9办理事务过度推、拖、拉,不敢承担责任。界限不清,三不管地带,无人问津,好事自然抢,坏事推千里。流程制度无时间量化。

1.10监理单位难以行使自身的权利。监理单位只是负责质量、安全管理,进度、投资等难涉足。房地产工程管理人员插足太深,形成越俎代庖的不良局面

1.11进度拖延、质量降低、忽视安全成为管理的不治之症。

1.12管理人员自身定位(角色定位)偏差。现场出现问题

1.13寻觅合作较好的长期战略合作承包商较难。长期的战略合作伙伴关系的建立与维护。

2、总平图策划

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一,也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本,保证项目发展进度

2.1提前规划,提前沟通,有利于公司各部门理清思路,达成共识

2.2作为合约策划的重要依据,可以有效地控制成本:总平面管理策划中的内容基本都与造价相关,这些内容均要在相应的合同中体现,例如,临时施工道路宽度、断面做法;机械型

号规格、布置要求;材料堆场面积、做法等内容应作为招标重要依据,并且在招标时明确与造价相关的内容,可以有效地减少施工过程中的措施签证,便于成本控制

2.3作为现场安全文明管理的重要依据:总平面管理策划作为主包合同的附件,明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施,以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价,项目部要求主包单位落实安全文明措施时,既有具体项目、做法又有相应清单造价,具有较强的执行力

3、安全文明策划

3.1将安全文明管理制度纳入招标文件,并考虑在报价之内。

3.2签定常规施工合同的同时,作为合同的补充协议与承建商签定《安全文明专项投入与奖罚考核管理协议》,来切实保证承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价,在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除,并采取其他形式保证安全文明效果。

3.4编制符合本工程安全使用要求的“临时用电组织设计”,绘制本工程临时用电平面图、立面图,并由技术负责人审核批准后实施。

4、项目实施管理

4.1技术能力是现场管理的前提

① 专业能力是工程人员基本的价值体现

② 现场管理不是单纯的沟通协调,否则客户关系人员比我们更具有竞争力

③ 对技术问题有发言权才能与合作方平等对话

4.2避免问题的重复发生,仔细划分负责区域,实现问题可视化。有效利用资源。并且建立良好的政府关系。衡量好现场管理的尺度。持久力才是现场管理成功的关键。交付阶段是项目管理的最后一道防线。客户预验房可以提升客户体验,但前提是质量具有基本保证快速、有效的维修能够挽回客户的信任。

5、管理机构的职权

①受公司领导或工程部直接指导代表公司支持和办理开发项目的一切管理业务,定期或不定期的向公司领导或向直接领导做出项目进展情况的汇报,重大事宜应及时汇报。

② 按照有关要求,组织项目实施,使其项目工程优质、高效、节省、文明、安全的完成。 ③ 依据“建筑工程承、发包合同”签办工程价款的拨付和有关经济签证。

④ 当发生影响开发项目工程质量,施工单位混乱影响项目进度及违约、违章事宜时,除向

领导做紧急报告外,由权做出临时停工或应急的决定

⑤ 组织办理项目交工验收。

6、现场技术管理的内容及工作

6.1加强图纸管理。现场应具有图纸收发、登记、保管、回收等环节的图纸管理制度(包括工程变更图纸在内)。

6.2加强技术交底。在施工过程中施工单位提出的有关技术方面的问题,应及时传达设计部门,及时约其举行”设计技术交底会议”会同施工单位一起研究解决。

6.3加强对材料、配件、设备试化验的监督检查。建筑工程用的材料(半成品、成品、设备等),均应具备合格证件,出厂证件及化实验的证件。

6.4要记录好工程日志和施工记录。即工程开竣工日期及各分部分项施工起止日期;图纸及文件收发日期;气象情况(气温、风力、风向、阴、雨、晴、雾、霜、雪);每日施工部位及进度;隐蔽工程检查及验收;各类事故的发生、分析与处理;材料、配件、设备、供应及短缺情况;上级部门的检查及指示;其它重要事项如停水、停电、停工、现场治安等等。

6.5要做好施工记录。如地基处理记录;大型构件安装记录;现场予应件施工记录;新技术、新材料、新工艺推广应用记录;测量记录;沉降观测记录;雨冬期施工记录;构件荷载实验

记录;质量与事故处理记录。

7、施工阶段工程部现场质量管理工作重点

①承包商项目部管理人员的控制管理。②现场平面布局管理。一次性投入、永久性使用;③整体施工组织设计的审核管理。④进场材料的把关。⑤施工过程中隐蔽项目的把关。⑥装饰装修阶段的样板引路环节。⑦质量检查验收把关。⑧质量缺陷与工程款支付的对应性。⑨竣工验收阶段主抓分户验收内容和竣工资料、备案资料的组建。

8、施工阶段工程部现场进度管理工作重点

①进度计划的合理性、可行性②进度计划的深化程度③进度计划的纠偏。关键线路的不断调整和控制是管理重点。④承包单位的资金与人员控制的两大要素。控制承包商先期垫付的资金不能撤出及进度款资金不能挪用是资金管理重点。劳务队伍的人员数量及工种搭配的合理性是督导重点。其他要素的管控随时跟进。⑥分包单位的配合。严格执行工序交接制度。 资金支付的时间与比例的平衡⑦减少设计变更、签证数量,预防设计技术文件频繁调整带来的工期延误和承包商借机混水摸鱼。⑧竣工资料的分段整合汇总管理。⑨竣工验收、备案管理的及时性。⑩与承包商共同核对利润平衡点,共谋积极措施,达到理想中的“经济时速”。

9、结束语

现场管理的意义就是基于企业的战略和远景目标,努力解决在项目实施过程中发生的各种问题,提供客户满意的建筑产品。所以现场管理对房地产公司起着至关重要的作用。 参考文献

[1]严金海,中国的房价与地价:理论、实证与政策分析[J],技术经济数量经济研究,2006

(1):17-26

[2]王学发,我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J],价格理论与实践,2007(3):41-42

[3]张岑尧,地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J],东北财经大学学报,2005(6):40-43

推荐第2篇:房地产销售现场销售承诺书

建信奥林匹克花园“运动·家至尊卡”销售承诺书

尊敬的客户:

感谢您对奥林匹克花园的信任,欢迎您购买建信奥林匹克花园“运动·家 至尊卡”,在此,我们郑重承诺:

一、保证购买“运动·家至尊卡”的客户享受到《建信·奥林匹克花园“运动·家至尊卡”说明书》所承诺的权利及优惠。

二、保证客户按《建信·奥林匹克花园“运动·家至尊卡”购买须知》上所规定的程序进行购买。

二、保证本次购买活动所提供的信息真实可靠。

五、保证本次购买活动在公平、公正、公开的条件下进行。

六、保证从购卡即日起,到本案第一期封盘后一个月的时间段内,您有权随时

要求退卡,我公司将一次性不计利息退还您购卡人民币1万元整,并收回您购买的“运动.家 至尊卡”。

敬请社会各界监督监督电话:87777315

咨询电话:87778888

成都建信奥林匹克投资置业有限公司2003-03-28

推荐第3篇:房地产销售决胜现场

目前,在房地产销售过程中存在一种倾向,即重概念、轻执行;重广告、轻现场。当然,推概念和做广告是房地产营销过程中非常重要的环节,也可能说是不可缺少的环节。但仅有这两个重要的环节是远远不够的。中国房地产市场经过多年的发展积累,已趋于成熟。一方面,房地产的销售已进入到买方市场阶段,消费者已相当理性;另一方面,整个房地产市场发展过快,就郑州的房地产市场也是如此,不断增高的空置率,使每一个发展商都认识到了整体行销的重要性。在目前的市场状况下,发展商应该打破传统的“推动”方式的束缚,从“拉动”的角度来拓展新的销售方式,推拉互动,才能形成更强的销售力度,那么拉动的力量从何而来呢?在这里笔者认为:楼盘外部、售楼部的外部包装、人员素质、销售程序、后续的跟进等,总之它包括:楼盘售楼现场和流动展示两大部分。现场要有吸引力

房地产行业里有一句俗话叫:有人气才有财气;人头涌动成交热烈的销售现场很容易影响准买家当场下单。那么这些人气都从何而来呢?一个优美、充满个性的环境也有助于吸纳买家、聚集人气。把一个美好家居生活的梦想推销给消费者,就要有一个好的造梦环境,也就是刚才提到的现场包装,追求每一个细节的完美,使每一位来看楼的人都能体味美妙绝伦、美梦成真的感觉。这些倘似小节的东西,不仅会直接影响消费者临场的情绪以及对整个楼盘的素质的判断,而且还会影响消费者对发展商实力的判断。试想,如果消费者被广告所吸引、兴冲冲地跑到现场一看,只见现场布置简陋、环境缺乏整治,在这样的环境里洽谈购房条件,谁会相信发展商所许下的种种承诺?处处为业主着想呢?

细节不容忽视

以为什么都准备好了,客人来了才发现椅不够用;售楼小姐准备送一帮人去楼盘现场,结果左等右等,还是不见看房车出现,好不容易坐上车,看楼车选择的路线却不太好,绕一个圈不说,路上还经常看到一些糟杂的东西,对看楼者的情绪影响很大——以上所列举的细节性失误,看似微不足道,如果处理不当,就可能漏掉几十万元的生意。正如前面所提到的,大多数消费者一旦决定买楼,所承受的心理压力是很大的,因为他动用的是自己甚至全家人大半辈子的积蓄,仔细考虑,互相比较是难免的,近乎苛刻的挑剔也是正常的。一个小小的细节失误对消费者的心理影响是以至大到让整个交易泡汤,所以不管是开发商还是销售人员都应注意观察、分析、计划,每个消费活动执行以前,都要有讨论、分析,共同参与的过程,以增强公司对尽可能多的细节的掌控能力。

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房地产销售现场管理制度

一、签到

1、售楼处现场员工上下班实行签到制,由现场经理负责核实,作为当天的考勤记录。因事因病不到者,事先必须向现场经理提交书面请假申请,获准后及时知会其他主管,特殊情况不能书面报告者,员工必须在当天上班前根据请假程序,打电话相关领导口头请假,事后必须销假,任何人不得代他人签到或弄虚作假,否则记过论处。

2、员工因业务需要不能签到者,应提前向现场经理报告,得到批准后按批准时间到岗签到,特殊情况不能提前报告者,应在事后主动向现场经理报告,经核实后考勤负责入在签到簿上如实登记。否则按事假处理。

3、迟到:

按作息时间始起3分钟至15分钟以内未签到者作为迟到处理。迟到每次当场支付现金25元,如违反者将在当月工资中双倍扣除。(处罚金将拨入公司集体活动基金)。如因公外出或请假、特殊原因皆需由主管出书面证明。

早退:

按作息时间结束前15分钟内下班者为早退,处罚方式同上。 如因公外出或请假、特殊原因皆因需由主管出书面证明。

旷工:

无故迟到超过15分钟或提前15分钟以上、下班者以旷工半日论处;未经请假或假满而善自不到以旷工论处。无故连续旷工3天,销售经理向该员工发出书面警告。一年累计书面警告3次,该员工自动解聘。全月累计旷工6天或半年旷工达12天者,销售经理有权解聘该员工。不发任何资谴费,除当月工资、奖金之外。

备注:因偶发或突发事故迟到超过15分钟以上经考勤负责入查实可准予补办请假。

二、员工上下班

销售现场人员实行实名签到制,由经理经指派专人负责核实,在当日9:15分之前上报公司行政部当日签到和前一日下班情况。公司以行政部记录为销售现场人员当天考勤。案场考勤记录由现场经理于每周一上交行政部复核,复核如出现谬误,以公司行政部记录为准,并按情节轻重对签到负责人处以惩罚。如出现委托他人签到或伪造出勤记录者,经查实,双方均以旷工论处;严重者现场主任有权提出解聘。员工旷工时期,该员工无任何薪金及津贴

售楼现场按实际情况,上班时间为六个工作日,每人每周轮休一天;可根据售楼中心的实际情况来调配。(如需要会按排早班、晚班,由主管负责调配);展会期间提前30分钟到位,展会期间不安排轮休,休息日可换至其他时间。迟到、早退或擅自离开工作岗位则按公司制度处理

销售现场上班时间:早上8:30—晚上 5:30

中午(吃饭)11:30— 12:30

三、假期申请

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10.员工因有事请假应提前申请,一天需经主管同意,由现场经理签字两天以内(含两天)需提交请假报告,由现场经理审批同意后执行。超过两天需提交请假报告,由现场经理审批同意后由销售总监批准。若事前没有请假事后又未补办申请单者,做旷工处理; 主管请假需征得现场经理同意,销售经理请假需请示总经理,超过一天的同上 凡公司刊登广告日,展会期间,任何售楼人员不得请假,特殊情况者,需现场经理批准; 员工因病请假者持有医院开具的病假证明书; 如因特殊情况需调整上班时间或调休,须事先向主管申请。现场经理将根据实际情况来作调配。 凡上班时间因业务原因需要外出者,应在外出之前向现场经理和考勤员说明,如未经准许离开岗位,事后又没有合理解释,做矿工处理; 在销售现场,销售人员应相互团结、互助互帮互学、携手同进,加强售楼中心业务员的团队精神,不得拉帮结派。严禁相互之间争吵、打斗,大声喧哗、遇到问题不能解决应及时向销售经理汇报处理。 售楼中心销售人员接待客户按照轮接顺序接待,由现场经理负责安排。在每天下班前须考勤表上在做记录 ,记下最后一个接待客户的售楼员,第二天从该位置顺延,如遇到轮接而正好休息或上晚班的人员,则先轮空一次,让其上班时第一个接待客户,以弥补上一次的轮空。轮接次序由主管负责提醒、监督。销售人员也应自觉遵守轮接顺序,不得出现抢接客户,如违反轮接顺序者而签约成功的,抢接者则不发奖金,奖金发给该轮到接待者。违反轮接顺序者现金处罚100元,如不服从,将在当月工资中双倍扣除。 在广告投放期间,尽量少打私人电话,平时打私人电话不允许超过3分钟 在售楼现场,必须注重仪表、仪态,保持专业售楼员的职业形象。要求形象、整洁、大方,配带工作牌。如发现不配带工作牌当场处罚现金20元,不服从者在当月工资中双倍扣除。在上班之前换好统一工作服。如发现不换工作服者将不允许接待客户,当场处罚现金50元,不服从者在当月工资中双倍扣除。 销售现场严禁抽烟、打牌、下棋、化妆、大声喧哗、聊天、睡觉、吃零食,不得阅读与房地产无关杂志、报刊等;发现以上行为者处发现金30元,不服从者从当月工资中双倍扣除。不得收取客户的小费、红包等,发现此现象立即上报公司眼里处理。 销售人员桌椅须按照规定位置和间隔摆放,不得擅自更换位置。 每一次接待客户要立即把桌凳复位,清洁台面卫生 进入售楼部一定要穿工作服,不能穿便装进入前台,胸前应佩带工作牌和开发商保持良好的合作关系,不得和开发商发生冲撞和摩擦 作为公司销售一线人员必须对公司内部项目机密以及销售信息等保密; 四.现场编制

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15.严禁对外泄露客户资料;严禁传播对公司项目不利的言语;严禁向客户推荐其它楼盘。如出现以上情况者,公司将严厉处分,扣除当月工资。严重者公司将其解聘。 客户在谈判过程中发生争议时,不能强辩、争吵而影响公司及售楼中新形象。对客户也会产生不良印象,给项目带来负面影响。 如销售人员对客户进行误导现象或超范围承诺所引起客户纠纷、投诉,经销售经理查实,有权对该员工停职、调离、严重者上报公司处理。 案场与开发商之间的协调,应由现场经理进行; 无条件服从现场经理或上级领导的工作安排 员工应积极提出有建设性的建议和意见,共同搞好案场销售工作

五.保持现场整洁

为了保持良好的工作环境,每一位销售人员有义务去配合。

1. 销售人员各人桌面保持干净,文件夹、资料、报纸、笔、计算机等排

放整齐、有序。

2. 接待完客户,应及时打扫和整理一次性水杯、清理杂物,桌椅归位。

六.现场安全安保意识

1.带客户进入施工工地前必须戴好安全帽,应注意客户及自身的安全,并随

时的提醒客户注意安全。

2.售楼中心的安全保卫、消防工作应定期检查,发现消防存在隐患,每一位

员工应及时汇报协助处理。

七.签约制度

7、销售人员在成交前必须再一次向销售经理确认房号,确认后在与客户签

约,不允许出现卖错火重卖房号现象。

8、销售人员与客户签约时,不得经手客户现金或支票,由公司财务来收取。

9、销售人员填写认购书时,必须认真、仔细、清晰、公整,不得随意涂改

10、如客户交付定(订)金,由销售内勤专人负责

11、如遇客户要求换房或转让时,应立即通知销售经理,由销售经理解决处

理。

12、超出公司文件规定范围之外事宜,由销售经理统一请示公司再做处理

八.行为规范

销售中心的员工行为直接影响到公司形象,因此在“员工行为规范管理”上,我们应该引起高度的重视。

(一)员工的仪表仪容管理

爱美之心人皆有之,得体的仪表可以增进顾客对销售人员、对公司的好感和信任。事实上,大方得体的销售人员往往能顺利地完成销售任务。

因此,作为营销中心的员工,每天必须对照以下各项要求,检查自己的仪表容:

(1) 必须着统一制服上岗。工作服要求保持整洁平整,纽扣完整,无汗味及其它异

味。

(2) 必须配戴工作牌。工作牌要求端正地配戴在右胸处,不许有污损。

(3) 必须着袜穿鞋。女士穿裙須着长袜,不得露出袜口;男士着深色袜。

(4) 头发必须整洁。发型不得怪异。不得使用重味的发油和发胶。男士不准留长发,

蓄胡子,女士披发不得过肩(过肩长发要求扎起),洗发时间不得超过2天。

(5) 甲必须修剪整齐,无污垢。不允许留长指甲,不允许着有色指甲油,手面保持

干净。

(6) 女职员必须淡妆上岗,要求清新大方,不准浓妆艳抹。

(1) 佩戴铸物不宜过多。除项链、耳针、手表外,双手最多戴一枚戒指。

(2) 原则上不准佩戴传呼机、手机上岗,特别是与顾客洽谈时。如确因工作需要,

应取得上级同意,将通迅工具开在振动档,并不得显露在工作服外。

*** 基本站姿

身体站正、背要挺直,脸向前方,下颚微向内收;

胸部挺直,不可驼背,左右两肩要平,放松肩部

两手自然贴身,指尖放松,五指自然合拢;

收缩小腹,重心放在肚脐附近,膝盖放松,两肩并拢

脚跟合拢,脚尖呈V字型,45度角张开,全身重心放在脚拇指附近;

面带亲切、优雅的笑容。

*** 待客的正确行礼方式:

15°礼用于打招呼,回应顾客“好的”、“让您久等”、“欢迎光临”、“谢谢”时的行礼方式;

45°礼用于向顾客致歉或处理顾客抱怨问题时配合使用;

行礼时的重点包括:以基本姿势站立,行礼时始终面带微笑,眼神亲切地注视对方眼睛;颈部背部要伸指,动作须轻快、有节奏;速度要一致。

九.接待礼仪规范管理

◆礼仪标准

(1) 顾客进入销售现场,必须主动起身迎立。站立时直腰挺胸,说话时眼睛看着客

人。

(2) 与顾客谈话时,要保持微笑,用清晰的语言进行回答。

(3) 工作时间必须讲普通话。如顾客讲方言,可以讲方言。

(4) 避免在顾客面前与同事说顾客不懂的话及方言。

(5) 不得对顾客评头论足。不管顾客买与不买,都应礼貌相待。

(6) 递交顾客的物品应双手送上。

(7) 顾客离开时,必须起身送客,至少送至工作区之外。

(8) 工作进不得闲谈,不准讲粗话,不得干与工作无关的事。

(9) 工作时间不得接打私人电话,不得在工作岗位上接待亲友。

(10) 对顾客的要求,必须迅速答复,如自己不能回答,应及时请求相关专业人员及

时回答。

(11) 在顾客面前避免说“不”字,要设法为顾客提供热情、细致的服务;对与顾客

不合理的要求,要委婉拒绝或交由主任或销售经理处理。

(12) 不准与顾客争吵,坚持公司的顾客观和服务观。

◆常用的十条礼貌用语

(1)“您好”

(2)“请”

(3)“请稍等”

(4)“需要帮您讲解一下吗”

(5)“对不起”

(6)“不用客气”

(7)“谢谢”

(8)“再见”

(9)“请走好”

(10)“请随便参观”

◆待客基本用语

*欢迎光临金汇广场!

*欢迎参观样板房!

*是否需要我介绍一下?

*需要房屋资料吗?

*好的!

*请您稍候!

*让您久等了!

*谢谢!

*请家人再来看看吧!

*欢迎再来!

*我觉得这种户型挺适合您。。。

*请问你选择什么付款方式

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万商汇销售现场管理制度

第一部分 接待规范说明

一、上班前的准备(适用岗位:销售经理/销售主管/置业顾问) 具体内容

工作时间

1、着装要求 标准要求 冬季作息时间:8:30-17:30,夏季作息时间:8:00-18:00.

 工服须整洁、平整。 鞋袜:以深色为宜,注意色彩搭配。 工号牌:是工服的一部分,着制服必须佩带工号牌,于胸前左上方。 岗位上不能佩带装饰性强的饰物,以一枚戒指、一条项链为准。

提倡勤洗澡、勤换衣,养成良好的个人卫生习惯。

面部:保持面部干净。男员工应及时剃须,使用的化妆品香味不宜过浓;女员工按规定化淡妆,头发:男员工保持发型庄重;女员工发型应梳理整齐,过肩头发应用发带束在脑后,严禁男女指甲:保持双手清洁,不留长指甲,不涂有色指甲油。

上班前不吃有异味食物,保持口腔清洁、无异味。

必须在9:30以前清洁完毕。

营销中心内部如接待台面、桌椅、沙盘都要保持干净,资料夹保持整洁、美观,发现破损应及营销中心门前应随时保持清洁,地面灰尘及时清扫。

营销中心外墙玻璃要保持光亮、干净。

备齐各自使用的办公用具。

用品应摆放整齐,名片、资料夹、宣传品应放在指定位置,不得随意摆放。 现场桌椅摆放整齐。 调整好心态,控制情绪,以良好的精神面貌进入工作状态。

2、个人卫生   使用的化妆品、香水以淡雅为宜。  员工染彩色头发。  

3、环境卫生   时维修或更换。  

4、设施设备   

5、心里准备

二、接待礼仪(适用岗位:销售主管\\职业顾问)

具体内容

1、站位

2、站姿 标准要求   

 轮值首席销售人员须带好办公用具站立在门口,作好接待准备。 要求经理每周至少 躯干:自然挺胸、略收紧腹部。 头部:端正,保持微笑。 双臂:体前交叉或放于身体两测。 双腿:直立,男员工双脚与肩距同宽,女员工双脚呈“V”字型;若站立时间较长,右脚可后自然、不做作。每位员工在工作中保持良好的情绪和最佳的精神状态。每一位员工一定要有微不能对来访的客户的来意妄加判断,即使发现对方是同行也不得态度生硬,应采取礼貌态度,在接待过程中,销售人员尽量使用普通话和敬语。

走在客户前方右侧,拐弯时要放慢脚步,同时说“请这边走”,遇门槛或阶梯要提醒客户注意退半步。

3、服务仪态  笑,对待客户不可以以貌取人。  既坦率又机敏,也不得对同行公司进行诽谤、诋毁,应采取客观、大度的态度。

4、语言

5、引领客户  

安全。

6、拉门

7、让行

8、坐姿

9、视线、神情     

 手握门把,让客户先入。近距离遇见客户,应和客户打招呼,同时说“您好”。 正面遇见客户要主动让行,不得抢道。 入座前调整椅子,入座2/3的位置。 男生入座后,双腿应间隔10-15cm;女士双腿合拢,交谈时,上身略微前倾,姿态要端庄。 客户视线与你相视时,要主动示意招呼,以消除客户犹豫不决的心里,使客户产生好感。 避免斜视等不礼貌神情。交谈时不能东张西望,保持与客户平视,以示尊重。 若你正与一位客户谈话,另一位客户走近或视线相视,在不中断谈话的同时目光向另一位致意。 高个子销售接待矮个子客户时,注意保持一定的距离,避免产生居高临下的印象。

员工应尽力记住客户的姓氏,当客户再次到来时,能称其姓氏,会让客户有亲切感。

注意称谓标准,男士称先生,女士称小姐或夫人、太太,对难以确认身份的女性,年轻的称小

职业顾问之间的称谓符合公司的礼仪制度,在客户面前称呼置业顾问的姓名,不得直呼小名或

为客户指引方向、介绍时,需用左臂,手指自然并拢,严禁用手指为客户指指点点。

递接任何物品都需要使用双手。

资料夹不可放腋下。

客户到来之前,应保持基本站姿,并密切注视客户动向,发现抵达的客户,要快速出迎,热情

客户到达后,迅速放下手上的工作,迅速了解客户的愿望,提供满意的服务。

与客户站立交谈时,要保持一定的距离,在引领客户参观沙盘时,员工的双手不应撑在上面。

客户离开时,要将其送至大门,并感谢客户的光临。

销售人员应随时使用敬语,语言要文明、优雅,忌粗俗的口头语。注意语言的节奏感,语速适

员工不能与客户开玩笑,即使是老客户。应该掌握主、客界限。

应答客户,不可作简单的回答,客户往往想知道的是“如何”、“怎么办”,而不是“不行”、“不

谈话时如想咳嗽或打喷嚏,应先说“对不起”或即刻转身,用手遮住。

10、称呼礼节   姐,年长的称女士。  绰号。

11、慎用手势   

12、迎送客户  问候。   

13、谈话礼节  中,以客户能听清楚且不打扰旁人为宜。   知道”。 

三、现场行为规范(适用岗位:销售主管\\职业顾问)

具体内容

1、状态

2、递接名片 标准要求  

 其他销售人员按规定应坐在接待台之内,处理事务或保持接待的状态。 时机:在客户进入营销中心,使用敬语后,立即递上名片。 递名片的同时作自我介绍,然后询问对方的姓氏。 递接名片必须使用双手,递名片以正方递给对方。

语气:在任何情况下,我们希望语气能够是愉悦、轻松的,语速适中,尾音可以适当上扬。

电话铃想起,三声之内接起,拿起电话须使用敬语,“您好,万商汇营销中心”。

如果是新客户,接电话的人员负责介绍,并完成电话记录,认真听清对方讲话,不清楚时,需

如果对方指明需要某为置业顾问接听,应立即转接电话,当对方要找的销售员不在时,要主动

电话机旁应随时备有笔记本和笔。

通话完毕,务必等对方先挂断后再放下电话,以示尊重客户。

注意掌握通话的时机。

3、接听电话    要记录,或“对不起,我没听清楚,请再说一遍好吗?”  询问是否需要留言。   

 将要谈话的内容事先准备好。

任何员工除努力完成好本职工作以外,要有强烈的整体服务意识,当一名员工的服务出现疏漏

带领客户进入洽谈区,客户入座后,即可端茶送水,并使用“请喝水”、“请慢用”等敬语。

随时保持地面的整洁,发现杂物随时处理。

烟缸内最多不超过三个烟头,保持烟缸的清洁。

客户离开后,已使用过的杯子要及时清理,椅子要及时归位。

接待台内的电脑,销售员未经允许不得擅自使用,使用时禁止浏览与工作无关的网页,禁止使

严禁销售人员用“不知道”、“不清楚”、“也许”、“说不清”、“好像”等言辞回答客户问题。

严禁销售人员之间争抢客户、怠慢客户。

正在与客户交谈需短暂离开,应先向客户致歉,“对不起,请您稍等,我马上就来”,征得客户

4、补位意识

5、端茶送水

6、日常卫生  或未意识到客户的需求时,另一名员工应马上补位,弥补不足,形成一个良好的整体服务。    

7、注意事项  用即时聊天工具等。   

同意后再离去,返回时“对不起,让您久等了”,如果离开的时间较长,应向客户说明并将客户的

需求告知其他的职业顾问,让其代为介绍,严禁对客户不管不问。

 工作时间接打私人电话应长话短说,看到客户、公司领导来应立刻停止。 职业顾问不得向客户做出超出自己职权范围内的承诺,不得串通客户炒作,不得做出任何有损

接待台是工作要地,台面上禁止摆放任何私人物品,如包、水杯等和工作无关的物品。

接待台摆放的物品应美观、整齐、名片盒、资料夹、宣传品应放在指定的地方,不得随意堆放。

接待台内销售人员应保持端庄姿态,不得翘二郎腿,销售人员相互交谈要注意声调不可过高,

未穿工作服不得进入接待台,接待台内禁止吃东西、睡觉、吸烟。

严禁销售人员在营销中心前台聚集、打私人电话、化妆、看报纸或书籍,回答客户咨询。

营销中心禁止大声喧哗,物品要注意轻拿轻放。

参加会议、培训,必须带上笔记本和笔,作好相关记录。

对上级布置的任何工作任务,要做到言必行,行必果,认真完成。对重大任务,要形成报告上

爱护营销中心的设施设备是每一位员工的责任,发现脏污应立即清理干净,任何人员不得擅自

如遇到找公司领导的客户应妥善接待,安排休息,送上水,在了解客户姓名、来意之后与领导本公司名誉及形象的言谈举止。    严禁嬉戏打闹。      交。  贴标、涂改、搬移营销中心物品。 

联系,不得轻易将领导的电话、手机号码告诉客户,遇到上级部门来访要立刻请示,同时妥善接

待,不要轻易回答或提问。

 公司尊重和保护客户的隐私权,严禁将客户购买的情况私自告诉他人,更不允许怀着个人的目

职业顾问要有保密意识,涉及公司的经营机密、管理机密不得对外透露。 的将客户档案告诉他人。 

第二部分 售楼部岗位职责

一、现场经理职责

1、全面负责营销中心的销售业务,保证销售部的工作能顺利正常地自行运作,保证项目销售全过程,无客户激烈投诉;

2、指导客户积累工作,协助分析阻因并找出应对方法,指导销售;

3、负责销售控制,人员考勤及现场纪律;

4、协助销售谈判,负责签约的最后把关;

5、按时提交各项工作报告,各种数据分析报告;

6、保证销售部无重大责任事故发生,负责妥善处理好销售部的突发事件;

7、负责合同审核工作;

8、各种销售物料计划;

9、负责物业管理、工程、信贷、财务方面的相关对接;

10、负责销售部工作计划的制定与执行;

11、主持例会;

12、专业销售人才培养与培训;

13、参与制定推盘计划、销售计划,完全负责计划的执行;

14、销售中心下达的其它工作任务。

二、销售主管职责

1、首先是一个优秀的置业顾问,能起典范作用;

2、协助销售经理负责现场纪律、人员排班及考勤;

3、按时做好现场来电来访数据的统计;

4、负责合同的审核工作;

5、根据销售所需物料计划去准备与落实;

6、协助主持例会;

7、完成现场经理下达的各项其它工作任务;

三、置业顾问职责

1、日常客户现场接待与沙盘讲解;

2、现场电话接听与接待;

3、参加了解市场、了解竞争对手楼盘的活动;

4、参加对外的市场促销活动;

5、信息和市场信息的收集与反馈;

6、客户的跟踪服务和售后服务工作;

7、接待、销售与服务情况的记录、汇总;

8、客户详细资料建档;

9、现场经理、销售主管指派的其它工作。

第三部分 销售现场工作流程

一、现场接待流程

1、客户接待

按公司业务规范热情接待来访客户,看铺后有意向的应及时追踪并洽谈,争取签定万商汇小商品城选铺确认单。

2、签订选铺确认单

签定选铺确认单之前,并确保在当天交纳足额的定金,在交定金之前,需要将确认单交由销售经理审核,防止一铺二卖,同时由销售经理做好相关的登记。

3、正式签订《商品房买卖合同》

在交定金后的七日内签定《商品房买卖合同》。客户签订合同之前应先向现场经理进行金额确认,待确认无误后方可签订合同。在签定合同时应严格按照范本填写,不得在价格、金额、

房号、日期、合同主体的姓名等条款处涂、刮、改。原则上不增加补充协议,客户有特殊要求的,须请示现场经理和总经理,个人不作任何超出规定范围的承诺。

4、合同备案

在正式签订《商品房买卖合同》之后,合同需要到房地产管理局备案方为有效合同,合同备案之前需交给销售经理审核。

5、收缴首期房款

在签定《商品房买卖合同》的当日,必须收齐首期房款。

6、收缴贷款按揭资料

在签定《商品房买卖合同》当日收齐按揭所需资料,并交按揭人员办理按揭。

7、催款

催款分:按揭和一次性付款。

按揭:置业顾问收齐按揭所需资料后,催款工作主要由按揭办理人员负责,但置业顾问有责任协助催款;

一次性付款:主要由置业顾问按合同规定催款。

8、资料填写、整理

销售各个阶段中做好相关记录,及时整理有关资料,做好存档工作。

9、交房

预交付房屋时,必须做好交房时期客户的接待和解释工作,密切配合发展商相关部门及时解决交房过程中客户提出的一切问题。

二、客户接待规则

1、客户接待顺序由现场签到轮位排定。

当客户到来时,置业顾问必须立即迎上前热情问候并接待,不可任由客户等待而无人上前,并问明客户是否来过及以前曾接洽过的置业顾问,避免置业顾问之间重复接待客户。

2、已由置业顾问接待过的客户再次前来时,由原置业顾问继续接待;若遇原置业顾问不在,其他置业顾问可帮忙接待成交后佣金归原置业顾问。

3、接待过的客户带新客户来访,已约好的由原置业顾问接待,未约好如置业顾问在现场可继续接待,如不在案场可以算做新客户,由轮岗置业顾问接待。

4、在其他置业顾问接待客户时,除非得到邀请,一般不可自行上前介绍或发表意见。

5、接待时要根据客户性别区别对待,要不卑不亢,恰到好处。

6、介绍情况时可以灵活掌握介绍的深度,根据客户的个人偏好有重点地介绍。

7、在充分了解客户需求后,重点推荐1-2套房源,推荐房源不宜太多,而且档次要稍微拉开。

8、任何置业顾问不得在客户面前争抢客户,对于接待客户而发生的意见分歧或投诉,由现场经理在详细调查后,召开会议,公布调查结果,决定处理方案。

9、客户离开时不管多忙,都要起身送客至大门,目送客户离开;回来后桌椅必须归位,并收拾干净茶杯、杂物等。

10、每日做好《客户来访登记表》交给现场经理归档,资料必须详细(姓名、电话填写清楚),并且该资料作为一旦发生置业顾问之间接待客户冲突的凭证,一般情况下确认给先接待记录的置业顾问;另外,如果由于置业顾问登记后未及时跟进,致使客户忘记其姓名,则经现场经理核实后,根据置业顾问各自工作量判断客户归属。

11、抓紧客户催款工作,如有特殊情况必须及时上报现场经理。接待客户时不做夸大不实宣传,不对客户做不当承诺,不越权降价,严格服从现场经理的领导。

12、客户有特殊要求,尽量学会自行解决;如有困难,必须上报现场经理协同解决;置业顾问无权自行为已签约之客户私下转名,在折扣上必须明确回答客户没有额外优惠,不得暗示、启发客户另外找关系打折。如果发现置业顾问有上述行为,将严肃处理。

13、客户看商铺必须由置业顾问陪同前往,进入施工现场必须携带安全帽。

推荐第6篇:房地产销售现场培训资料

现场销售的基本动作

房地产销售,现场接待是主战场,如何将产品尽可能快地,尽可能全面地为客户接受,销售人员的基本动作是关键。下面,我们按整个销售流程,将几个基本动作及其注意事项作一详细介绍。

一、接听电话

1、基本动作

(1) 接听电话必须态度和蔼,语音亲切。一般先主动问候“您好,天元花园,请

问有什么需要帮忙的吗?”而后开始交谈。

(2) 通常,客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面问

题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙的溶入。

(3) 在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯。

第一要件,客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。

第二要件,客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。

其中,与客户联系方式的确定最为重要。

(4) 最好的做法是,通过销控预约客户来现场看房。

(5) 马上将所有资讯记录在客户预约表上。

2、注意事项

(1) 销售人员正式上岗前,应进行系统训练,统一说词。

(2) 广告发布前,应事先了解广告内容,仔细研究和认真应对客户可能涉及的问

题。

(3) 广告当天,来电量特别多,时间更显珍贵,因此接电话应以2—3分钟为限,

不易过长。

(4) 电话接听时,尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。

(5) 邀请客户明确具体时间和地点,并且告诉他,你将专程等候。

(6) 应将客户来电信息及整理归纳,与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。

二、迎接客户

1、基本动作

(1) 客户进门,每一个看见的销售人员都应该主动招呼“欢迎光临”,提醒其他

销售人员注意。

(2) 销售人员立即上前,热情接待。

(3) 帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。

(4) 通过随口招呼,区别客户真伪,了解所来的区域和接受的媒体。

2、注意事项

(1) 销售人员应仪表端正,态度亲切。

(2) 接待客户或一人,或一主一付,以二人为限。

(3) 若不是真正客户,也应照样提供一份资料,作简洁而热情招待。

(4) 未有客户时,也应该注意现场整洁和个人仪表,以随时给客户良好印象。

三、介绍产品

1、基本动作

(1) 交换名片,相互介绍,了解客户的个人资讯情况。

(2) 按照销售现场已经规划好的销售动线,配合灯箱、模型、看样板等销售道具,

自然而又有重点地介绍产品(着重于地段、环境、交通、生活机能、产品机

能、主要建材等的说明)。

2、注意事项

(1) 此时侧重强调本楼盘的整体优点。

(2) 将自己的热忱与诚恳推销给客户,努力与其建立相互信任的关系。

(3) 通过交谈正确把握客户的真实需求,并据此迅速制定自己的应对策略。

(4) 当客户超过一人时,注意区分其中的决策者,把握他们相互的关系。

四、购买洽谈

1、基本动作

(1) 寒暄,引导客户在销售桌前入座。

(2) 在客户未主动表示时,应该主动地选择一户型做试探性介绍。

(3) 根据客户所喜欢的单元,在肯定的基础上,作更详细的说明。

(4) 针对客户的疑惑点,进行相关的解释,帮助其逐一克服购买障碍。

(5) 适时制造现场气氛,强化其购买欲望。

(6) 在客户对产品有70%的认可度基础上,设法说服他下定金购买。

2、注意事项

(1) 入座时,注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。

(2) 个人的销售资料和销售工具应准备齐全,随时应对客户的需要。

(3) 了解客户的真正需求,了解客户的主要问题点。

(4) 注意与现场同仁的交流与配合,让现场经理知道客户在看哪一户。

(5) 注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。

(6) 现场气氛营造应该自然亲切,掌握火候。

(7) 对产品的解释不应该夸大、虚构的成分。

(8) 不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。

五、带看现场

1、基本动作

(1) 结合工地现况和周边特征,边走边介绍。

(2) 按照户型图,让客户切实感觉自己所选的户别。

(3) 尽量多说,让客户始终为你所吸引。

2、注意事项

(1) 带看工地的路线应事先规划好,注意沿线的整洁和安全。

(2) 嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。

六、暂未成交

1、基本动作

(1) 将销售海报等资料备齐一份给客户,让其仔细考虑或代为传播。

(2) 再次告诉客户联系方式和联系电话,承诺为其作义务购房咨询。

(3) 对有意的客户再次约定看房时间。

(4) 送客至大门外或电梯间。

2、注意事项

(1) 暂未成交或未成交的客户依旧是客户,销售人员都应态度亲切,始终如一。

(2) 及时分析暂未成交或未成交的真正原因,记录在案。

(3) 针对暂未成交或未成交的原因,报告现场经理,视具体情况,采取相对原补

救措施。

七、填写客户资料表

1、基本动作

(1) 无论成交与否,每接待完一组客户,立刻填写客户资料表。

(2) 填写的重点:

A. 很有希望、B.有希望、C.一般、D.希望渺茫,这四个等级,以便日后有重

点地追踪访询。

2、注意事项

(1) 客户资料表应该认真填写,越详细尽快。

(2) 客户资料表是销售人员的聚宝盆,应妥善保管。

(3) 客户等级应视具体情况,进行阶段性调整。

(4) 每天或每周,应由现场销售经理定时召开工作会议,依客户资料表检讨销售

情况,并采取相应的应对措施。

八、客户追踪

1、基本动作

(1) 繁忙间隙,以客户等级与之联系,并随时向现场经理口头报告。

(2) 对于A、B等级的客户,销售人员应列为重点对象,保持密切联系,调动一

切可能,努力说明。

(3) 将每一次追踪情况详细记录在案,便于日后分析判断。

(4) 无论最后是否成交,都要婉转要求客户帮忙介绍客户。

2、注意事项

(1) 追踪客户要注意切入话题的选择,勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。

(2) 追踪客户要注意时间的间隔,一般以二三天为宜。

(3) 注意追踪方式的变化:打电话,寄资料,上门拜访,邀请参加促销活动等等。

(4) 二人或二人以上与同一客户有联系时,应该相互通气,统一立场,协调行动。

九、成交收定

1、基本动作

(1) 客户决定购买并下定金时,利用销控对答来告诉现场经理。

(2) 恭喜客户。

(3) 视具体情况,收取客户小定金或大定金,并告诉客户对买卖双方的行为约束。

(4) 详尽解释订单填写的各项条款和内容。

A.总价款栏内填写房屋销售的表价。

B.定金栏内填写实收金额,若所收的定金为票据时,填写票据的详细资料。

C.于空白处注明哪一户换至哪一户。

D.其他内容同原定单。

2、注意事项

(1) 填写完后,再次检查户别、面积、总价、定金、签约日期等是否正确、

(2) 将原定单收回。

十、签定合约

1、基本动作

(1) 恭喜客户选择我们的房屋。

(2) 验证身份证原件,审核其购房资格。

(3) 出示商品房预售示范合同文本,逐条解释合同的主要条款:

A. 转让当事人的姓名或名称、住所。

B. 房地产的坐落、面积、四周范围。、

C. 土地所有权性质。

D. 土地使用权获得方式和使用期限。

E. 房地产规划使用性质。

F. 房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰、标准以及附属设施、配套设施等情

况。

G. 房地产转让的价格、支付方式和期限。

H. 房地产支付日期;

I. 违约这人;

J. 争议的解决方式。

(4) 与客户商讨并确定所有内容,在职权范围内作适当让步。

(5) 签约成交,并按合同规定收取第一期房款,同事相应抵押扣已付定金。

(6) 将定单收回,交现场经理备案。

(7) 帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。

(8) 登记备案且办好银行贷款后,合同的一份应交给客户。

(9) 恭喜客户,送客至大门口或电梯间。

2、注意事项

(1) 示范合同文本应事先准备好。

(2) 事先分析签约时可能发生的问题,向现场经理报告,研究解决办法。

(3) 签约时,如客户有问题无法说服,汇报现场经理或者更高一级主管。

(4) 签合同最好由购房户主自己填写具体条款,并一定要其本人签名盖章。

(5) 由他人代理签约,户主给予代理人的委托书最好经过公证。

(6) 解释合同条款时,在情感上应侧重于客户的立场,让其有认同感。

(7) 签约后的合同,应迅速交给房地产管理机构审核,并报房地产登记机构登记

本案。

(8) 牢记:登记备案后,买卖才算正式成交。

(9) 签约后的客户,应始终与其保持接触,帮助解决各种问题并让其介绍客户。

(10) 若客户的问题无法解决而不能完成签约时,让客户先请回,另约时间,以时

间换取双方的折让。

(11) 及时检讨签约情况,若有问题,应采取相应的应对措施。

十一、退户

1、基本动作

(1) 分析退户原因,明确是否可以退户

(2) 报现场经理或更高一级主管确认,决定退户。

(3) 结清相关款项。

(4) 将作废合同收回,交公司留存备案。

(5) 生意不成情意在,送客至大门口或电梯间。

2、注意事项

(1) 有关资金移转事项,均须双方当事人签名认定。

(2) 若有争议无法解决,可提请仲裁机构调解或人民法院裁决。

推荐第7篇:房地产现场管理心得

一、销售管理涉及工作方面

▇现场销售管理

▇房源销售控制

▇促销政策制定

▇现场包装建议

▇推广思路和策略的制定

二、现场销售管理

▉现场销售管理流程

接听电话

接听电话需要了解到客户的认知途径、居住区域、产品需求、到访时间等问题,以便为客户的到访做好准备。当然,客户的认知途径、居住区域等都是最基本需要了解的内容,如有可能,尽可能最大限度的了解客户,如家庭结构、年纪、受教育程度、工作单位等。

接待客户

接待客户是客户成交的第一步,因此非常重要,需要销售员在第一时间给客户留下深刻的印象,这样才能保证客户下次来主动找第一次接待的销售人员。接待客户需要我们尽可能将产品的优势介绍给客户,并且屏蔽项目的劣势,最大限度的保证客户的二次到访。

发现问题

接待客户的过程中,需要销售人员为客户解决大量的疑问,从而为最终的成交打下基础。客户在了解产品的过程中,可能遇到如地段不理想、房型面积大、优惠少等问题。诸如此类问题,需要销售人员充分的了解客户的需求,帮助他解决问题,为最终的成交打下基础。

解决问题

销售人员解决问题需要充分考虑到自己的“职权”所在,不能乱承诺,否则很容易出现售后问题。有的问题可能销售人员自己不能解决,如优惠点位等,这就需要销售员及时的请教主管。主管根据客户情况以及公司的要求需要及时的请教上级领导。

客户梳理

客户梳理是一项非常重要的工作。一方面可以使销售人员相互学习,集思广益,互相分析彼此的客户,这也是解决客户问题的一条途径;另一方面可以使主管充分的了解销售人员手中的客户量,将比较集中的问题制定统一的口径,或通过其他促销手段进行解决,从而为整个团队的销售量打好基础。

最终成交

对于高端项目而言,在销售的过程中,很少有客户当场成交。这就需要我们充分地把握客户的成交周期。在客户决定订单的时候,掌握火候,把握客户的心理,最终实现成交。

客户总结

客户总结是策划推广方向的重要支撑。只有策划充分的了解了客户的特点,才能制定相应的推广措施和推广思路,为后期的推广方向奠定基础。客户总结中涉及的问题主要有客户认知途径、项目给客户的最大利益点、客户的具体资料如年纪、工作单位等等。

反馈策划

在将客户进行总结之后,需要我们将客户信息及时的反馈给企划,为企划后期推广寻找目标。

▉现场销售人员管理

对销售人员的管理主要涉及到以下方面:

敬业程度

专业水平

着装要求

礼仪要求

言谈要求

▉销售技巧的培训

作为一名销售管理人员,需要掌握大量的销售技巧,并且将这些销售技巧及时的传递给销售人员,或者为他们出谋划策,保证销售的完成。

推荐第8篇:房地产展示中心现场管理制度

***展示中心

现场管理制度

为提高办公室各职能部门的工作效率,倡导文明办公,礼貌待人,促进和谐,提升素质,特制定展示中心现场管理制度,各员工自觉对照执行。

1.各员工应尊重并严格服从上级的领导安排的工作,员工之间积极配合,以礼待人,言辞文明;

2.各员工应保持展示中心现场安静,禁止在展示中心大声喧哗,呼唤,打电话时尽量放低音量,以免影响他人,为节省固话费,打电话前要适当准备打电话的内容,提高通话质量,缩短通话时间;

3.要自觉保持现场整洁卫生,办公用品及桌椅、杯具等摆放整齐有序,上班时间不得吃零食及用餐,废纸、杂物应放在垃圾篓内,不准随手乱扔;

4.正式开会时任何人不得随意闯入会场叫人,参会者不得随意离开会场;

5.员工工作期间应着工装上班,要求大方整洁,得体,具有职业感;

6.工作中提倡讲普通话,同事间或老乡之间尽量减少用方言与人沟通,特别是当着客人或陌生人面,为表示尊重,不允许与第三者讲方言(家乡话),避免客人产生误会;

7.上班期间严禁在展示中心做与工作无关的事,不准闲聊、打牌或利用电脑玩游戏、看电影及上网浏览与工作无关的信息,上班期间各员工注意个人形象,坐立端正,严禁在展示中心现场卧、睡等不雅坐恣,值班人员坚守岗位,严禁在值班期间到办公室内上网、聊天等;

8.实行6S定置管理,展示中心办公用品、桌椅、书柜由公司行政部统一配置,各员工未经公司总部行政部允许,不准挪用展示中心内所有办公设备;

9.各区域办公用品、办公设备、桌椅等物品的摆放整齐有序,严格参照6S

现场摆放,将不用的物品及杂物及时清理现场,将随时要用的物品摆放整齐,不允许私自挪动,不允许乱贴乱挂、不允许将个人物品摆放接待桌椅,以免影响美观;当天值班员工负责保持现场清洁卫生、物品摆放有序,值班员工每日上班前对展示中心办公桌椅、门窗、沙盘、地面、卫生间、空调等设施和场所进行清洁,当班期间随时清洗现场摆放的烟灰缸及茶杯等物品和桌面,下班前将当天使用过的茶杯全部清洗后放入消毒柜内进行消毒并且将展示中心内所有垃圾桶内的垃圾袋进行更换;

10.展示中心现场安全管理,下班前由展示中心负责人对所有门窗、水电进行关闭,为确保安全,下班前将现场监控设备开启。次日上班开门前,进行对门窗进行适当的检查,查看是否有异常情况。如发现异常情况,注意保持现场原样并第一时间通知总公司行政部,随后查看监控设备和清点丢失物品,必要时根据总公司行政部指示进行报警处理;

11.员工不得将个人自行车、电瓶车、摩托车等进入营销中心存放;

12.展示中心负责人为安全和管理第一责任人。展示中心钥匙只限负责人保管,不得另行配置钥匙。如因此产生问题所造成的损失由负责人承担;因负责人出差,负责人需指定专人负责,并做好登记和交接手续,月底并登记情况上报总公司行政部;

13.为体现员工之间互助互爱,当其他同事有客户来访时,其他同事应积极主动帮其倒水、准备资料等其他服务;

14.严禁故意损坏公司物品,违者予以照价赔偿;

15.公司内部提倡文明礼貌,团结友爱,出现员工之间打架斗殴现象,立即辞退处理,严重者送交执法机关;

16.本制度由公司人力资源部行使解释权,公布起施行。

推荐第9篇:房地产项目的现场管理

房地产公司的老总会戴上安全帽上工地,是特定时期的现象,尽管发展商的定位应该是投资而非建筑。该讲强调运用管理的职能(计划、组织、指挥、协调、控制)去促进技术管理工作的开展,为项目整体工程安排提供高效的操作指南。

第1操作环节:总说明

为强化投资风险的约束机制,规范科学地管理好该项目,使公司取得应有的社会效益、环境效益、经济效益,拟针对项目及现场情况,制定实施本方案。

为明确责任主体,提出现场指挥部任务要求;

防止战线拖长、效益低、浪费大,提出监控方案;

针对实施项目现场管理有关的设计、方案优化、资源利用,工程承包、施工管理、材料供应、设备订货、资金保障予以一些规定。把项目现场管理全过程、全部目标、全部活动都纳入计划轨道,使项目各项工作可预见、可预控。

第2操作环节:现场指挥任务要求

运用管理的职能(计划、组织、指挥、协调、控制)去促进技术管理工作的开展。合格的工作主体、精干高效。

(一)负责项目实施过程中有关方面的综合协调工作,委命现场主持事务的责任者,有关专业(结构、测量、材料、给排水、绿化、电气等)的监理人员(有专业技术、经验丰富、管理能力强、诚信主动承担责任;有成熟而客观的判断能力,随时处理可能发生的事情)应及时组织到位。

(二)据公司决策的总进度计划,制定所要达到的现场管理的总目标、阶段目标,分解目标对事务作安排。对资源进行优化配置,使各项工作都纳入计划轨道,可预见、可预控。

(三)规定职责范围和协作关系。按工程进度要求和具体实际情况,分专业编制可具体操作的业务文件,制定监理工作运行制度。

(四)审核并签署工程开工、停工、复工令,督促计划工作的实施,依据实际进度、对工程款支付申请进行签证。

(五)拿出处理重大质量事故、责任事故、安全事故的意见。

(六)处理合同履行过程中的重大争议与纠纷,组织处理重大索赔,协助财务等部门搞好工程预算、结算。

第3操作环节:工程管理规定

贯彻建筑法及有关的规定条件,依章法办事。

(一)有关承包素质的规定

工程由承包商完成(按工程条件、技术规范、图纸、工程量清单和修改书要求,承担实施全部工程的施工建成和修复缺陷工作),承包售货员的素质是一切控制的基础。

1、预审所提供的资料材料(企业营业执照和资质证书;企业简历;自有资金情况;全员职工数;包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等;企业自有主要施工机械设备一览表;近三年承建的主要工程及质量情况;现有主要施工任务、包括在建和尚未开工工程一览表)。

2、承包商通过评标、决标选定。据本项目特点制定评标、决标规定。本着保护竞争,维护招标工作的公正、公平、严肃性公开进行,以利提高企管水平,走捷径拓展工作领域。

(1)技术标书部分,主要对施工组织设计(含施工方案)进行综合评定,整个方案有一定的深度,对施工有指导性。a、有满足本工程技术文件要求的施工工艺符合技术标准,能抓住本工程的特点、难点、重点。

b、合理的施工程序,平面布置合理、劳动力、机具、材料组织合理,“三新”采用能结合实际、管理措施得力,确保工期、安全、质量。

c、配备强有力的领导班子,工程管理体系、质安体系完整。

(2)商务标书部分。主要对标书所附合同内容进行评议和报价书进行分析比较。

a、所附合同草案内容,满足招标文件的各项要求。

b、报价书不得有漏项。

3、承包商义务

(1)按合同规定的完工期限、质量要求完成合同范围内的各项工程。

(2)对现场的安全和照管负责。

(3)执行监理工程师发布的指令。

(4)对现场负责清理,文明施工。

(5)提供履约担保。

(6)提交进度计划和现金流通量的估标。

(7)保护提供的座标点和水准点等。

(8)承包商人员、设备等保险。

(9)保障与工程有关的人免受人身或财产损害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法规。

(二)合同转包与分包规定

1、合同不得转让。禁防工程被肢解、贱价承接、挂靠,合同签约实施有序、廉洁、高效。

2、工程专业性技术强的可分包,但须监理工程师提供意见经决策组织同意。

(三)有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定

1、监理工程师可随时进入施工现场。

2、一切材料供应,工程设备订货和工艺均应达到合同中规定的相应口级、并符合专业监理师批示的规范标准要求。

3、承包商应随时接受检验。如果商定的时间和地点供检验的材料七设备本准备好,或者确定不合规定的,监理师可以拒用这些材料和设备。

(四)有关施工过程中质量规定

1、承包商严格按合同进行施工、竣工,并修补缺陷,在涉及该项工程的任何事项上无论这些在全同中是否写明都要遵守监理师的指示。

2、未经监理师批准、工程任何部分均不得覆盖或使其无法查看,已作好检查准备,监理师得到通知应参加检查,且不得拖延。对覆盖后才发现问题,监理师可随时发出指示移去工程的任何覆盖物或在其内穿孔,并在检查后恢复原状,使之完好。

3、由于承包商违约引起的原因,或者不合理施工或工程不安全,监理师有权反指令暂停工或返工,并在停工返工期间要对工程进行必要的保护和安全保障。

4、别墅工程不得在主体完成之前插入装修。

(五)有关工程进度管理的规定

1、承包商应提交工程进度计划

(1)一旦合同签订,承包商应再提交一个相对准确,最新修订过的进度计划(并附两份清单,一份承包人设备的主要项目清单;一份劳务组织职员以及合同期内各种开支预测清单)。

(2)在工程计划的实施中承包商应在不断进行实际进度值与计划值比较,按期对工程进度计划进行修订,并弟交定期报告。

2、进度计划管理规定

(1)监理师据现场具体情况与承包商所做的开工准备工作选择合适的时机发出开工通知,竣工时间从开工日期(应有承包商签收的回执备案)算起。

(2)监理工程师根据全同规定,工程实际情况审查承包商提交的工程进度计划的以下几方面内容,以便提供建设性意见。a、按合同工期完成工程的实施程序、施工部署、任务划分。

b、网络计划周密程度,确保主导工序按时完成的施工方法、技术手段、组织手段。

c、施工各阶段的材料、机械及人工投人情况、平面布置。

d、工程费用流动计划

3、有关延期等工期核算规定

由于承包商以外的原因造成施工期延长,监理师可据实批准延期,依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期,并作为兑现合同、结算工程款的依据。

(六)施工安全与防火

1、贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生产条例和规定。

2、必须有十分明确的各级领导和各职能部门安全生产的责枉,遵守本地区、本单位的安全生产责任制。

3、无条件做好“计划、布置、检查、总结、评比”安全工作,各种长鸣。

第4操作环节:形成监控方案

(-)质量控制

落实保证质量的各种措施,预测避免可能发生的质量事故。

1、所在单位工程的分部、分项均按优质工程进行验收、鉴定(评定),必须全部达到合格标准(消除不合格工程及无法修复的返工工程),多创优良工程。

2、推行样板制、先按标准、规范、规程施工达化做出结构装饰工程样板(如样板墙、样板问、样板结构),经认定后作为操作和质量验收的标准,达不到样板标准的不予验收。

3、保证操作质量,贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备

安装等关键工种的操作人员持证上岗。

4、跟踪隐检(施工中)、预检(施工前)、结构(交工、竣工)验收。

(1)隐检。要对部分分项工程的各道工序进行检查,坚持“三不放过”,做好隐蔽记录并归档保存。

a、地基与基础工程:对于一般基础,检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸;桩基础检查试桩、打桩记录。b、钢筋工程:检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。

C、焊接:检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度,焊焰外观和焊接质量等。

d、防水工程:检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数,做法和质量情况、防水的质量情况。

e、给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。

f、暗配电气线路:检查位置、现格、标高、奇度、防腐接头等,对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等,还要进行电阻试验等。

g、施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样(或试配),进行强度试验。

(2)预检,确定下道工序的质量而预先对本项目作检查。

a、对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验。

b、建筑物、构筑物的定位线及引进标高。

c、建筑物基础放线及标高。

d、建筑物轴线及灰线。

e、各楼层放线及皮数杆。

f、模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等。

g、预制构件及其安装情况。

h、主要外管线沟道的走向,化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等。

i、电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向,电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。

j、设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。

(3)结构验收,装修前过行一次全面检查和评定,免留结构质量隐患、排除装修障碍,主要包括外观检查和内业资料检查。a、外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸,楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量;框架结构要重点检查节点做法和质量。

b、资料检查主要包括:各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目;同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录双及设计变更招待情况等。

(4)质检方法、手段、技术资料、成品保护要求。

a、质检方法:全数与抽数相结合。

b、质检手段:目测(看、摸、敲、照)和实测(靠、吊、量、套)并用。

c、技术资料整理归档,保证准确、真实、齐全。

d、成品保护要提请重视实施“护”(提前保护)、“包”(包裹防污染)、“ 盖”(表面覆盖)、“封”(局部封闭、防损和污染)。

5、制度控制

a、图纸的熟悉、审查和管理制度。

b、技术交底制度。

c、施工组织设计制度。

d、材料检查和验收制度。

e、工程质量检查和试验制度。

f、工程技术档案制度。

g、技术责任制度。

h、技术复核与审批制度。

(2)建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。

(二)工期控制

目标明确,现状清楚,对策具体,措施落实,及时检查总结。

1、完善以事先为主的工作体系,阶段性地检查实际进度与计划的判别并分析找出原因,纠正偏差。

2、寻找各阶段计划进度控制点,看网络计划中主导工序完成情况,对有关进度及计量,召开进度协调会。

3、有确保主导工序不突破工期的对策措施(包括组织、经济、技术、合同等),阶段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡(有补救措施,调整其他计划的可能)。

(三)投资控制

1、在施工过程中及时答复施工单位提出的问题及配合要求,主动协调好各方面关系,预测工程风险及可能发生索赔的诱因,制定防范性对策,避免和养活索赔事件发生。

2、按合同规定条件和要求,监督实施事前的各项准备工作,以免索赔,及时对已完成工程进行计量验收,及时向对方支付进度款,避免违约。

3、分析设计图纸、施工方案,标底价,合同(工程量核算、定额取费、材差价格构成因素)等,明确工程费用最容易突破的部分或环节即投资控制重点。

4、对工程设计变更,现场稚、技术措施、材料涉及到经费的稚要严格把关。

5、根据功能、档次、货源等合理准确地反映主材、设备费用,避免以劣充优和结算价格难以取定而扯皮等问题。第5操作环节: 安全与质量管理

一、安全生产管理制度

(一)项目经理部建立贫富保证体系,落实安全生产岗位素质制。

(二)安全员对工人进行现场安全教育,分项工程施工前由技术员对施工员进行安全技术交底。

(三)进入施工现场必须戴安全帽,不准穿拖鞋上班,高空作业必须系安全带。

(四)遵守安全操作规程,严禁声音指挥,违章作业,违反劳动纪律。

(五)所有人员严禁乘坐货用电梯,严禁在危险地点站立、坐卧、休息。

(六)施工现场的安全防护设施、警示、批示樗牌未经批准不得搬动、拆除、挪做他用,妨碍施工时,由安全员负责处置。

(七)特种作业人员必须持证上岗,非操作人员不准运用机械设备。

(八)遵守安全用电规定,严禁非电工接线、接灯,严禁使用移动式磺钨灯。

(九)项目经理部每月组织一次安全大检查、安全员做好日常监察工作。

(十)安全隐患由主管生产的项目副经理落实有关人员限期整改,并做好复检工作。

二、治安消防管理制度

(一)消防设施组织设计布置,大门设专人值班。

(二)临时用电设备接线必须符合现场安全用电管理规定,未经批准不得使用电热器具

(三)现场用火熏经项目安全员批准、开具“用火证”按指定时间卅占田小卫设专人看管。

(四)电气焊作业场所10米内不准有易燃易爆物品,禁止电气焊与油漆交叉作业,氧气、乙炔瓶间距不小于5米,气瓶与焊枪距离不小于10米。气瓶不得横放或倒置。

(五)易燃易爆有毒物品应专库存放,并经公安部门批准,有安全措施。

(六)木工棚内的刨花、锯末必须当日清理干净。施工现场严禁吸烟。

(七)严禁挪用、圈占、埋压各种消防设施,材料摆放合理,保证消防通道畅通。

(八)电焊把结、电缆、小型机具等贵重物品重点管理,防止被盗。

(九)严禁赌博,严禁观看淫秽书刊、音像,严禁酗酒闹事、打架斗殴。

(十)非施工及管理人员进入现场需遵守门卫管理制度,并登记。

推荐第10篇:房地产现场活动邀约说辞

观锦项目3月7日现场活动邀约说辞

给老业主:

客户您好,我是您的置业顾问XXX,告诉您一个好消息,本周六3月7日我们售楼处举办元宵DIY活动,请您带上家人朋友来参加我们的活动,另外,来到售楼处参加活动并拍照转发朋友圈以及10位好友,我们还有好礼相送。

给新客户:

您好,我是观锦项目的置业顾问XXX,告诉您一个好消息,本周六3月7日我们售楼处举办元宵DIY活动,请您带上家人朋友来参加我们的活动,另外,来到售楼处参加活动并拍照转发朋友圈以及10位好友,我们还有好礼相送。下周一开始我们项目将全面上调价格,现在购房时最合适的时机。

第11篇:房地产销售的现场接待的技巧

房地产销售的现场接待的技巧

不管多么优秀的销售策划,多么巨大的广告投入,物业的最终成交还得靠销售人员现场接待。用何种方法去促进销售,提高成交率,是每个销售人员都关心的问题。

若要销售人员具有说服客户的能力并在实际接待过程中更好地去说服客户,应该帮助营销人员把握以下三个基本原则:

1.相信自己所推销的楼盘

营销应该贯穿于楼盘规划、设计、开发、销售的全过程,而销售人员应熟悉甚至参与这个过程。如果销售人员在物业“营”的过程中就倾注了足够的心力与汗水,那么在“销”的过程中,他就会对所推销的物业有足够的信心,接待客户的时候就不会去卖弄那些推销辞令,而是真心实意地帮助客户去选择他认为最好的物业。

2.相信自己所代表的公司

应当让销售人员更多地了解他所代表的公司,让他们相信他所代表的公司是一个讲诚信、重信誉、有实力的公司。任何时候,销售工作都应以符合商业道德为标准,并以此为准绳同客户洽谈。只有这样,销售人员才能心情舒畅地进行推销,做到问心无愧。

3.相信自己的营销能力

销售人员要树立起自信心,要坚信自己的销售能力。因为他在使别人树立信心之前,自已首先必须充满信心。要相信自己是合适的推销人选,适合于把所代表的楼盘介绍给客户,也能够将公司的楼盘推销出去。楼盘的销售是一个失败率、被拒绝率很高的行业,如果不能有高度的自信心、高度的挫折忍受力,是不能在这个行业中生存和成长的。

在实际的接待谈判过程中,销售人员还应注意以上几个方面:

1.不要过分热情

房地产是一种高价位的特殊的商品,动辄数十万元甚至百万完,相对应的客户也大多是理智而谨慎的,不是简单层次上的营销辞令、热情接待所能打动的。销售人员应该有理有节、落落大方、坦率真诚清楚明晰地回答客户提出的各种问题,而不能过分热情。在如今买方市场情况下,过分的热情反而会给客房留下一个楼盘卖不动的感觉,这是非常致命的。

2.在谈判的初期,不要在价格上过多地纠缠

“昂贵”和“便宜”的含义极不确切并且带有浓厚的主观色彩。对这个词,不同的人有着不同的看法。你的楼盘越能满足客户的某些愿望,他就越觉得你的楼盘便宜。作为优秀的销售人员应该在最短的时间内找到客户的需求并尽量地满足他,让客户将注意力集中在楼盘的价值上。想方设法让客户认识到你推销的楼盘正是他所需要的,他就会将价格放在次要的位置上。如果一定要涉及价格问题,那就必须把价格连同价值一并提出。

3.现场接待更需要高超的谈判技巧

现场接待是一种商业谈判,经常会遇上一些客户对楼盘价格进行杀价,这样的客户往往是有了买意的客户。销售人员要让客户经历一个艰苦卓绝的谈判过程,让他感觉到所争取到的每个优惠都是来之不易的。而且在条件允许的情况下,最终要让客户有一种“胜利”的感觉。客户对辛苦得来的胜利果实一般都倍加珍惜,从而打开了成交的大门。

销售人员在进行说服推销时,可采用的方法不胜枚举。把握以上几个原则,“运用之妙存乎一心”,就能找到达成交易的最好方法。

第12篇:房地产开发公司现场甲方代表职责

现场甲方代表职责

一、业务水平和素质: 甲方代表首先要深入掌握公司和部门的相关管理制度,熟悉各项工作的流程,在此基础上要有一定的扎实的专业技术知识和工作经验,必须不断学习、更新专业知识,同时要重视经验的积累,练就过硬的判断、解决工程技术问题的能力,这样才能更有效地开展工作,完成甲方代表的职责与任务。但是作为一名现场代表,不可能各方面的知识技能都具备,但必须都要了解一些,并且精于某些方面。在施工的时候,甲方代表不可能代替监理和施工单位的质检员来管理工程质量,他的工作重心应该以协调为主,但又不可以放松施工管理,所以要充分利用和管理好监理和施工管理人员, 需要让他们知道你的业务能力,这样在管理工程时,会大大提高你的威信,也会赢得大家的尊重。

要有责任心,从责任心的方面来讲,一个人无论做任何事,从事任何职业,其实都是在做人,所从事的任何工作都体现了个人的素养。在工作中主要体现敬业精神,尽量多发现问题,多解决问题。领导吩咐的事,及时落实到位。对在工程上发现的问题,遇到的问题进行深入研究,不能人云亦云,应做好核实工作,工作中要说到做到,要求的事情必须认真落实处理;对外围联系的工作,应主动及时的处理。

二、协调能力:

1 熟悉公司内部关联部门的工作流程和部分相关基础知识,比如要了解预结算、项目开发流程等。和政府相关部门的办事人员要有一定的联系,知道最基本的办事流程,如开工报建流程、开工后的开路口涉及到的园林绿化、市政管线、国防光缆等问题。做好了能节约时间和开支。

甲方代表还要有综合协调能力。参与工程建设的单位有勘察单位、测绘单位、设计单位、监理单位、总包单位、甲方分包单位、甲供材料供应单位、试验检测单位等好几十家,涉及的合同也好几十份,处理好甲方分包、甲供材料供应单位与总包单位的关系是基础。同时还要懂得协调各业务合作单位和公司内部关联部门之间的关系。

甲方代表要处理好与施工单位的关系。除了监管与被监管的关系外,还有协作、配合的关系,可概括为监、帮、促的关系。甲方代表除了依照工程合同、图纸、规范对施工活动认真严格监督管理之外,对其施工中的实际困难应尽其所能给予帮助解决;对施工技术上的问题要当好参谋,不能袖手旁观;对于施工单位的合法利益应给予保护。

甲方代表要处理好与设计单位和监理单位的关系。设计单位和监理单位是建设单位的主要技术支持部门,甲方代表必须尊重和依靠设计单位和监理单位,对设计的不足应及时提出修改与补充意见,使设计更实际更完善,但必须征得设计单位的同意,作 2 出书面更改通知,施工单位方可执行施工。

三、目标控制 1)准备阶段

首先要全面了解整个工程的计划目标,对拟建工程做好现场勘查工作,时刻掌握影响现场开、停工情况;其次要了解工程部各阶段进展情况,如:设计图,施工委托,规划报建,施工报监,材料准备情况,施工力量等,时刻掌握建设项目是否具备施工条件,同时要及时检查监理对工程的准备情况;最后要及时组织监理单位和施工单位审核图纸,解决图纸自身存在的问题。现在设计单位出的个别图纸,由于各方面原因往往会存在一些错误,这就要求我们甲方代表组织好监理、施工单位,提前审图,发现图纸的错漏,并及时解决,保证图纸的准确性和合理性,从龙头上堵住错漏,挽回工期和经济损失,延伸一下,在每一阶段施工前,都要研究图纸,做好准备,同时要了解熟悉各类合同。 2)施工阶段

质量控制方面,甲方代表的工作重点是通过对现场施工质量的巡查来考核监理工作,并依据相应的考核制度对监理和施工单位以惩罚和奖励。要检查监理对现场的管理情况,要求监理及时将检查结果反馈,对于反馈方式主要采用文字表格和图象记录的形式,对关键部分关键工序和主要设备要加强检查,加大力度加大对现场工具准备和使用情况的调查等。

3 进度控制方面,应该主要是以甲方代表控制为主,主要以督促施工单位制定合理的进度计划,要求监理单位监督施工单位是否能够按照进度计划安排施工,并及时将结果反馈, 对于监理反馈的信息要及时进行落实。甲方代表必须能够根据现场施工条件的限制,对施工进度进行动态调整,但由于施工单位的情况而延误的,要给予一定惩罚。同时作为工程部门,还要同公司材料采购部门关系协调好了,才能更好的保证工程的进度。

投资控制方面,甲方代表有权利和义务对小区综合管线,建议设计单位及时进行设计跟进和变更落实,以便减小日后的投资成本。对于一些更为合理的施工工艺,甲方代表应该具备一定的判断能力和决策权。对于签证要以合同为基础,并能够做到严格灵活处理。甲供材使用量管理方面,必须做好分项目按周期统计,主要还是抓好监理和施工单位的统计工作,并以记录为基础加强现场核实,核对抽查,对超出范围的要做好汇报记录工作。

安全方面,主要是不断提高大家的安全意识,往往安全事故总发生在意识淡薄的情况下,所以要不断提醒,在每一项工作开展时,要求监理单位监督施工单位组织施工安全交底,首先在思想上让大家有个认识,其次,在工程的开展中要定期、不定期进行安全检查,对于不符和安全要求的做法要严肃处理,决不手软,只有这样才能杜绝安全事故的发生.甲方代表在工程的关键问题上必须寸步不让,细小问题可以 4 自己在项目上灵活掌握。不能一些小问题都决定不了,什么问题都要向上报,等上头研究。等到上头意见传下来时已经过了几天甚至更久了,这样延误工程进度。到时施工单位完不了工,会将责任推给你。但是有些重大的问题及时上报上一级公司领导;因为有些问题并不是现场代表所能解决的,有些责任也不是现场代表所能承担的。

在分户验收阶段,要狠抓监理的预验收情况, 对于验收的遗留问题要进行督促和跟进处理,并在交房前进行复查。同时要求监理对竣工资料进行验收,督促监理仔细对资料进行审核核查,做好竣工图与现场情况的核对工作。对于合格的资料要做好验收资料的移交工作,并负责组织安排竣工验收申请报告提交等工作,负责资料真实准确合理性审核,对资料上交及时性和对各环节审核的进行跟进,加强对违规的现象进行监管把关,并使各环节要有清晰的意识。

第13篇:房地产工程现场精细化管理简述

针对公司提出的精细化管理,工程部从以下几个方面予以了入手解决:

一、精细管理、预管预控

(一) 图纸、变更、业主通知等文件交接管理

各在建项目必须指定专人负责内业资料的管理工作,文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染,保管时应保持文件的完整、齐全,外部单位及内部部门间文件来往借阅均需填写文件的发放应填写《文件发放回收记录表》。

(二) 工程招投标及开标管理

工程中所有项目均采取招标管理,每次力求有新的合作单位参与,不完全奉行低价中标原则,需要参考付款、质量、保修及社会信誉等综合考虑施工单位。

招标实行分级预收保证金制度,确保招标过程的真实、规范、有序。开标实行至少两人共同在场、签字制度。

(三) 合同管理

合同签订建立招标的基础上,严格审批制度,公司法务工作人员、财务部门负责人均对每一份合同的签订都要审核,确保将公司风险降到最低。

严格实行合同交底制度,要求每一份合同在现场对要求施工、甲方管理工程师、监理工程师就合同所有内容书面交底,并且经各方签字存档备查。

(四) 例会制度及进度计划制度

项目实行三级例会协调相关问题:

1、公司内部各部门协调会,项目负责人负责组织或牵头参加其他部门组织的

协调会,主要是图纸方案设计或中途重大变更阶段

2、项目开工前协调会,有建设方组织,监理、施工、设计、公司其他需要部

门,主要是人员认识,图纸会审,公司理念,制度宣布等,主要是图纸会

审,正式开工阶段

3、工程例会,总监主持,一般为工程进行阶段,一般一周一次。监理负责会

议纪要整理签字发放存档。

(五) 工程变更及签证办理

工程变更严格细化为:

(1)由设计单位提出的设计变更;

(2)由建设单位、监理单位提出的设计变更;

(3)由施工单位提出的设计变更;

(4)由客户提出的变更申请。根据不同方面提出的变更,认真分析对待处理。

签证管理,所有签证要本着实事求是的原则,经办人必须保证签证真实性;签证实行额度分级控制管理,要求至少两人签字才能生效。

(六) 业主通知下发及安全技术交底制度

业主通知原则上分为两个等级:

简单的变更(不影响外观或使用功能的),等由经办工程师提出经项目经理审定后发给施工单位。

涉及影响外观或使用功能的,由项目经理书写,然后报分管经理核定,分管经理不能确定的由总经理审定。

对造价没有影响的,可以直接发出,对造价由影响的需要协同审计部核定后盖章发

出。

公司所有项目部会在合同的基础上单独对所有入场的分包单位进行书面安全交底,确保最大程度的保证工人的人身安全。

(七) 进度款支付审核

根据合同约定,在质量得到保证的前提下严格按节点控制进度款拨付,根据集团公

司的管理规定,正常情况下每月日到日为付款日,为了便于管理,除特殊情况外,其他时间不在进行工程款的支付。

(八) 质保金支付审核

质保金支付实行多部门联合管理,由工程部、物业公司、法务管理人员、财务共同

监督审核,相关表格按规定审核完成以后才能支付。

(九) 工程评价

工程完工后,项目部需要对所有的参见单位给出合理客观真实的书面评价,之后公司核定,已确认今后是否为公司的长期合作伙伴。

二、分户验收、落实到位

所有工程分户物业验收制度,工程实行100%分户验收制度,要求所有住户交接时必须住宅各参与方进行分户验收,并填写分户验收表,签字存档备查。

在接收物业的前60天左右,由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验;查验内容包括:土建施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、地暖管道压力试验、下(雨)水通球试验、电气测试、设备测试等;

所有工程都编制详细的《产品使用说明书》,使得业主能够轻松了解并正确使用相关设施设备。

三、售后客服、确保放心

2013年开始,公司工程部专门制定《客服回访维修流程操作手册》,对售后客服工作成立专门的组织架构,设立客服小组,确保所有工程由专人负责客户提出的所有问题,并且负责解决,或者做好移交解释工作,以解客户的后顾之忧。

公司实行代维修制度,对于部分施工单位维修不积极或不到位的,公司维修小组经汇报并通知后,会先行协调人员组织维修,以解客户燃眉之急。对于发生的费用,只要在保修期内且非人为破坏的,公司全权负责,事后在协同财务部门保修金内和相关施工单位予以配合扣除。

2013年新交房客户实行100%客户回访制度,在业主领取钥匙的同时发放《回访单》,客户可以就收房、装修以及使用过程中的涉及景观、规划、户型及工程质量等所有问题均可填写提出意见或建议,填写后交由物业,公司定期收集,此举不但定点解决所提问题,也会汇总收集有用的信息,以便以后的工程建设中予以提前调整。

工程部

2014年6月22日

第14篇:什么是房地产销售现场SP?

什么是房地产销售现场SP?

SP是指为了促进销售而进行的活动。

SP活动包括:技术性调价、集中开盘,技术性销控、技术性定价、参加房展会、户外派报、客户回报行动,各类与客户互动的活动。

注意是活动不是手段,活动的结果(或者说是活动的目的)不一定是要求带来直接销售,可以是人气聚集、可以是品牌塑造、可以是概念推广等等。

举几个常见例子:技术性调价:

1、为了促进某些楼层或者户型的销售,通过调高某些已售房屋价格、或者对计划销售的户型单独定折扣、优惠。

2、为了快速回款,通过调价将楼层差价、户型差价等各类价格差变小,以尽快回款。

3、为了提高利润水平,做法与2相反,好房子就要贵一些。

集中开盘:

1、为了使客户有一种紧张感,尽快下定,通过将一段时间积累之后的客户在某一天集中约来,提升楼盘在客户心目中的人气,促进销售。

2、为了提高利润水平,通过集中开盘进行概念推广,先卖概念再卖房子。

第15篇:员工培训房地产现场销售制度

城宏房地产现场销售制度

第一章现场销售人员行为标准

一、行为准则

1、坐

禁则:禁止坐在椅子以外的其他物体上或趴在接待桌、谈判桌上;

当值置业顾问禁止在顾客站立时坐;

顾客在时禁止背靠椅背、跷二朗腿、摇晃等。

2、站

禁则:顾客在时,禁止倚靠、撑物站立;

禁止背手及抱拳站立。

3、行

禁则:禁止在售楼处奔跑、跳跃。

4、言

禁则:顾客在场时禁止大声说话。

5、其他

禁则:置业顾问不得将私人物品带到谈判区域乱摆乱放;置业顾问应保管好自己的判工具,

将谈判工具统一摆放在指定位置;用完图纸等工具后将其放回原位。

第二章 现场销售人员仪表标准

一、行为准则

1、现场着装

男装标准:统购制服;衬衣;皮鞋;领带;工卡。

男士禁则:着装破损、皱折严重、污垢、衬衣花俏;穿旅游鞋、拖鞋、凉鞋。

女装标准:统购制服;有袖衬衫;丝袜;工卡。

女士禁则:着装破损、皱折严重、污垢;丝袜抽丝;黑色或网点袜;低胸衬衫;穿拖鞋、

旅游鞋。

2、发式

男士禁则:

(1)头发长度超过10公分、后发过领、侧发盖耳;

(2)除黑色外所有颜色之染(喷)发;

(3)光头、结辫;

(4)黏结或头屑;

(5)戴帽。

女士禁则:(1)长度短于5公分;

(2)除黑色和深色外所有颜色之染(喷)发;

(3)蓬松、光头;

(4)黏结或头屑严重;

(5)发式前卫饰品过多;

(6)戴帽 。

3、指甲

禁则:

(1)任何手指甲边界长度超过3毫米;

(2)涂有色指甲油(膏);

(3)指甲内有污垢严重;

(4)任何美甲饰品。

4、化妆

男士禁则:任何形式化妆;女士禁则:浓妆或不化妆;

5、饰物

可佩戴纪念性首饰(婚戒等)。禁则:纯装饰物;过多过复杂。

6、其他

可适当喷搽清淡香水。

禁则:喷搽香味较浓烈香水劣质香水;食用口味较重的食物;

凡身体部位有刺青的,刺青部位禁止暴露在外。

第三章现场销售人员电话接听标准

一、行为准则

1、接听

电话接听不排序,由接待秘书接听,秘书不在场,现场所有人员有义务接听、记录来电信息。

2、记录

接听人必须完全、完整记录来电信息,并规范、认真写《客户来电记录表》。

3、标准

(1)在营业时间内,销售热线响铃3下内接听电话; (2)统一使用:“您好,案名、请问、您、对不起、欢迎您到现场—再见(或BYE BYE)”等礼貌用语;

(3)使用普通话与顾客交谈;

(4)接听电话时应采用标准姿态――左手拿听筒,右手作记录; (5)后于来电人挂电话。

二、禁则

1、掺杂个人感情因素;

2、使用方言及不礼貌用语;

3、接听电话时禁止与其他人员或顾客交谈;

4、接听电话时禁止做与记录无关的任何动作;

5、接听电话记录不完整。

第四章销售人员接待顺序

一、接待顺序

1、标准顺序 轮流谈判:

按排定顺序轮流谈判;如因置业顾问迟到、进餐、入厕参加特殊谈判、各类假期等致使无法参加轮流的,轮流顺序不变,由下顺序置业顾问接待。

2、特殊顺序

来访顾客中有下列情形之一者,可调整原来的谈判轮流顺序,由关系置业顾问接待: (1)老客户找认识的置业顾问;

(2)客户系置业顾问关系人(亲友、朋友、同学等) (3)老客户介绍来的新客户;

(4)同事或上级指定关系人找某置业顾问接待;

二、禁则

1、禁止置业顾问不按排定顺序轮流谈判。

2、禁止顾客再次来访时,不询问第一次接待的置业顾问姓名(顾客要求除外)。

第五章 现场销售人员接待规则

一、顾客进门时,当值秘书必须起身问候,询问客户是否到过现场,再次到现场的客户,须了解首次接待的置业顾问,并将首次接待的置业顾问引领到客户处;

二、顾客较多,无参观位置谈判时,现场置业顾问可直接引领客户至小区或样板房参观;

三、无论有无客户严禁在售楼部接待区进食;

四、当值置业顾问负责将顾客的物品存放在妥当地方;随从安排在休息或谈判桌处;孩子交给其他售楼员抱或玩耍(顾客要求除外);

五、遇通道、房门等较窄处,应侧身、微笑、示意让顾客先行,不得与顾客抢道;

六、顾客离开时,全体人员微笑或招呼,当值置业顾问开门送至门外;

七、顾客离开后,当值置业顾问立即清理谈判区域;

八、置业顾问因休假生病不能接待回访客户,其他置业顾问应代为接待,首次接待视为协助,提成不做分配;原置业顾问不在的情况下,其他置业顾问再次接待,并交定金或签定合同者,前后接待置业顾问平均分配;

九、一家人来看房,客户家人分别由不同置业顾问接待(置业顾问不明情况接待后)成交,(根据置业顾问接待次数多少和客户对某一置业顾问的认可程度)提成由主管根据情况进行四六分配。

第六章 现场销售人员服务禁则

一、禁止以貌取人,拒绝接待客户;

二、与顾客发生争执、动作冲突;

三、讥讽、挖苦、嘲笑、作弄客户;

四、同事之间动作冲突或口角;

五、进食或吸烟;

六、化妆、看报、读小说、哼歌或无所事事;

七、挖鼻、盘发、掏耳、剔牙、瘙痒、剪指甲等不良动作;

八、禁止在接待台玩手机,打闹嬉戏;

九、与顾客打赌;

十、其他置业顾问不得干扰打断在与客户交谈的当值置业顾问;

一、当值置业顾问禁止对顾客过度热情、油腔滑调;

二、禁止怠慢顾客、无理拒绝顾客;

十三、现场所有销售人员严格禁止对顾客不实承诺。

第七章 销售日记及业务资料管理

一、销售日记

1、现场销售各相工作人员,必须每日详细填写销售日记(详细内容见表);

2、销售日记须每日下班前半小时交到秘书处;

3、销售日记中反应内容及情况由秘书1--3个工作日宣布结果并存档。

二、会议记录

1、由秘书专人记录,分类分发有关人员和供有关人员查阅;2、销售经理、主管评价和处理计划,由秘书专人分类存档。

第八章团对协作

一、行为准则

1、笑:健康向上的精神面貌,发自内心的真诚微笑;2、赞美:由衷地欣赏,真诚的赞美;

3、关怀:伙伴间的相互体贴,相互帮助、关心;4、谦让:用谦虚、和蔼、宽容的态度相待;

5、信任:完全信任,你的伙伴是最棒的,是成功的;6、诚实:胸怀坦荡,诚恳正直;

7、尊重:爱惜体谅重视伙伴;

8、感恩:不要因失去而烦恼,要为得到而感激,知恩图报;9、负责:勇挑重担,敢于承担后果;

10、秩序:找准自己的位置,演好自己的角色;

11、坚守承诺:一诺千金,说到做到。

二、禁则

1、消极怠工,涣散军心;

2、相互埋怨;

3、搬弄是非;

4、猜疑别人;

5、找借口推卸责任;

6、嫉妒别人;

7、论断别人;

8、狂妄自大;

9、打击报复;

10、破坏性批评;

11、损人利己。

第九章 现场销售预留房

一、处理原则

置业顾问在接待谈判中,如客户有意向购买但没有足够的定金的情况下方可预留。置业顾问应明确的告知顾客,预留时间不收任何费用,且预留时间不得超过48小时(即两个工作日),置业顾问应填写《预留房单》,经销售部经理审核签字后方可预留。

如有客户确有特殊事由且有明确的购买意向,需要延长留房时间或预留多个单位时,置业顾问应向销售经理说明原因,经允许后重新填写《预留房单》方可延期,并由销售经理签字认可(延期不得超过一周)。置业顾问在预留房时间内,其他置业顾问及上级不得以任何理由出售该套预留房。

二、禁则:

1、置业顾问预留房必须填写《预留房单》,严格禁止口头预留,否则视为无效,并承担由 此而产生的责任。

第十章外出规定

一、员工外出办事,须到请示主管同意后,秘书处登记,经同意,方可外出;

二、主管不在场的情况下,须电话通知销售主管,经同意方可外出;

三、外出未告知主管第一次通报批评,第二次按迟到处罚,第三次按旷工一天处罚。

第十一章现场销售微机、打印机、电话使用管理规定

一、使用规定

1、使用本部门微机的人员本着爱护公物、规范操作的原则使用微机,不得粗暴操作;

2、每天上午开机前应清理显示器及主机外壳、打印机等设备;下班前检查显示器及主机外壳、打印机等设备有无损坏并安全关闭微机设备;

3、如微机出现故障须报公司有关部门进行维护,在微机使用中尽量做到硬盘规范管理和 文档规范管理;

4、本部门电脑中有大量的销售机密,销售经理、销售主管外的人使用电脑必须销售经理 或销售主管在场;

5、本着节约纸张的原则,打印时尽量双面打印;

6、公司电话是为公司销售服务用的,主要是接听客户来电,销售人员电话追踪客户用, 公司人员尽量少打私人电话;

7、使用电脑、打印机、电话等其它电器时,必须轻拿轻放,爱护

公共财物,遵行谁损坏谁赔偿的原则。

一、禁则

1、不得随意拆卸办公用品的任何部件;

2、不得在微机上使用带病毒的软盘、活动盘等储存设备;

3、不得在微机上安装游戏等工作以外的软件;

4、不得在微机上使用市面上出售的盗版光盘;

5、不得经常用公司电话打私人电话或私人电话时间过长。

十二章处罚

违反以上各项禁则者,及时自我发现错误态度端正的,经销售主管核实,情节较轻的,销售部内部批评。

经主管查核属实,销售部内部通报批评,当月连续达三次以上者,做书面检讨视情节轻重处以罚金10-50元。多次违反者交销售部经理处理,直至除名。

第十三章 现场销售工作时间

一、上班时间

销售部上班时间暂定上午 8:30—下午8:30,秘书提前10分钟到

二、就餐与休息

销售人员就餐时间为上午12:00—下午7:00

三、迟到:主任迟到一次20元

四、旷工:一天罚100元。

城宏房地产有限公司

销售部

2007年7月25日

第16篇:房地产估价的现场查勘 要点

房地产估价的现场查勘

1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定

依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定:房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘,将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照,全面、细致地了解估价对象,做好实地查勘记录,拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的,应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

同时,建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定:违反本通知规定的,由相关部门按照有关规定进行查处,并依法追究有关责任人的责任。

2、《房地产估价规范》的有关规定

在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)对现场查勘做出一系列的规定:

3.0.7条规定:估价对象的实地査勘应符合下列规定:

1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物 状况和权益状况; 2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状 况的照片等影像资料,并应补充搜集估价所需的关于估价对象的 其他资料;

3应制作实地查勘记录,并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名,记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时,应对估价对 象的外部状况和区位状况进行实地査勘,并应在估价报告中说明 未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地 查勘的估价对象内部状况,应作为估价假设中的依据不足假设在 估价报告中说明。

住宅现场查勘的内容

一.住宅现场查勘时应记录的内容

(1) 项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称; 现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等; 整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率; 小区建设规模、幢数、布局、楼距(密度)、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等

(2) 住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部位的装饰装修情况; (3) 基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况; (4) 配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑.

二.住宅现场查勘时拍摄要点 1.楼栋外观拍摄要点 (1)要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致; 2.楼栋地址或门牌拍摄要点

(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致; (2)遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错; 3室内拍摄要点 (1) 天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到地板; (2) 选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局; (3) 房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.4外景拍摄要点

(1) 通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄; (2) 在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.

案例部分照片样本

外观

客厅

卧室

厨房

卫生间

自建房、别墅现场查勘的内容

要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容

商业房地产现场查勘的内容

二.商业房地产现场查勘时应记录的内容

(5) 项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称、四至; 现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、经营状况(经营哪种商品和服务)、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的类型和宽窄,街首上的人流、车流状况等.(6) 商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况; (7) 基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况; (8) 配套设施情况: 商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种类和规模.

二.商业房地产现场查勘时拍摄要点

周边环境对商业房地产的影响至关重要,往往周边环境决定了其经营状况的好坏。所以,估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境,并对其进行拍摄。周边环境主要拍摄以下内容

(1)商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整体外观,在拍摄其间要留意其开间和进深。

(2)商业房地产周边道路或街道的商业经营状况(包括人流、车流、经营商品类别)。通常人流、车流量大和经营商品较贵重的,其租金也相对较高,从而影响其房地产价值。

2室内拍摄要点 (1) 地面、内墙、天花板均要拍摄,缺一不可;而且最好可以在一张照片上将其都显示出来,但实在无法兼顾时,可多拍几张.(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局; (3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.

工业房地产现场查勘的内容

三.工业房地产现场查勘时应记录的内容 (1)项目基本情况: 估价对象位置、名称、土地四至情况; 建筑结构、楼层、跨度、层高、成新率; 现在具体用途(厂房、办公、宿舍、食堂);具体类型(普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间);使用状况(自用、出租、空置).(2)装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况; (3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况; (4)配套设施情况: 工业房地产距离道路情况、距离主干道进深情况;周边工业房地产的种类和规模.

二.工业房地产现场查勘时拍摄要点 1.工业房地产外观拍摄要点

(1)要尽量将工业房地产全景都拍下来; (2)将房产平面图上的建筑物的外立面全部拍下来,或者土地范围内所有建筑物的外立面全部拍下来;

2.工业房地产地址或门牌拍摄要点

(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,如没有门牌号,就看左、右或者对面建筑物有没门牌号,如有就拍摄下来; (2) 工业房地产周边道路或街道要拍摄,反映土地临路状况,道路的宽窄,和距主干道的距离; 3建筑物室内拍摄要点

(1)基本要求毎栋建筑物的室内都要拍摄,选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局.(2)如不能全部拍摄,可选择主要车间的首层、二层,办公室,宿舍,饭堂等主要建筑物拍摄,拍摄时注意反映厂房的高度和跨度, 注意是否架设吊车,地面是否经过特殊处理,楼地面是否为高荷载, 是否有防化学品腐蚀处理,这些都会影响建筑造价;

第17篇:浅议房地产估价的现场查勘

浅议房地产估价的现场查勘

现场查勘是房地产估价一项基础性工作。苏信评估认为,现场查勘的质量,现场查勘获得信息量大小,直接影响到估价方法的选择,从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定,影响到估价师所承担的风险的大小。目前,我们行业内就存在轻视、甚至忽视现场查勘工作的现象,本文就房地产估价的现场查勘工作进行粗浅的分析,希望能起到抛砖引玉的作用,引起更多同行对房地产估价现场查勘的重视、对查勘的方法和效率的关注与研究,让现场查勘起到应有的作用。

一、现场查勘的必要性

房地产估价是对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动,直接涉及利害方的经济利益,房地产估价不但应言之有理,更重要的是言之有据,任何不当,容易导致争议,增加估价师风险。且不论国家民法、刑法对故意或过失导致房地产估价价格虚假所追究民事、刑事责任的严重后果,就从房地产估价师和房地产估价机构的管理、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等与我们估价执业密切相关的管理规定来能解读现场房地产估价现场查勘的必要性。

二、现场查勘的内容

房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性的共同点的基础上,还应区别不同的估价方法所必须相关的查勘要求,旨在为正确估价提供第一手资料.

(一)现场查勘的共同点

现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。

1、房地产物体的确认

房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估,物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态;以房产为主的评估,物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境。

2、房地产权属关系的确认

权属关系的确认是在核实房地实物有无及其状态之后,确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权,但在具体确认过程中,由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系,核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。

3、与房地产财务状况的核对

对厂房或工区等多栋建筑物的评估,应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对,主要是核实房地产的原始价值、净值;使用过程扩建、改建、修缮的追加值;地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等,作为估价结果的对照,注意价值差异的分析,保证估价结果的客观。

(二)常用几种不同估价方法的查勘侧重点

1、市场法:在完成估价对象查勘的同时,对选取的可比实例应同步进行查勘,特别是交易情况、交易日期、区域因素和个别因素,福估指数、注意可比实例成交价格的内涵的核查。注意统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。

2、收益法:对同类型客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。

3、成本法:重点是对建筑物的结构、构造、作法、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限、设计使用寿命、其他成本进现场查勘,并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、预计净残等过程费用进行调查。

注意:结合《房屋完损等级评定标准(试行)》对成本法估价中的建筑物折旧与成新率,应是各种原因造成的建筑物价值损失的认定,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

4、假设开发法:重点查勘待开发房地产的基本情况、开发建设期、需增加投入、施工限制、规划限制、资金的时间价值、市场需求变化分析、其他影响开发价值的因素。

5、基准地价修正法:重点是基准地价包含的区域,估价对象在该区域的部位、呈现的特点,对交易日期、区域因素、个别因素和其他影响基准地价修正使用的因素。

三、现场查勘的方法

现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作,应做好充分的准备,并讲究工作方法。可归结为以下程序。

①事前周密计划:核对委托人对待估价对象的权属资料提供的完整性,尽可能多地收集估价对象涉及的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。研究资料,根据估价师经验确定所需要的重点信息、查勘线路,提出查勘大纲,带着问题去查勘,目标明确。

②确定参与人员:按照规范和规定,2人以上共同进行,拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。同时应结合估价目的、拟采用的估价方法,确定有专长的估价人选。如拟采用成本法,应派出熟悉工程技术和建安造价的估价人员,若采用市场法,应有对楼盘和市场熟知的人员参加。但我们提倡复合性人才,每个估价员均应有相关知识,发挥帮带作用,让每个估价人员都能独挡一面,独立工作。

③携带工具:携带好数码照相机、指南针、卷尺和皮尺、激光测距仪、查勘记录表和笔等工器具。对明知争议较大的,最好进行录像,准备摄相机和胶卷相机。

④确定时间:联系好估价对象产权人和房产、地产管理人员,保证有关人员能一同前往定查勘,便于了解现状与估价时点的差异、与权属证书的差异,提高效率。

总结经验

房地产估价是一门艺术,是一门科学,应该阶段性总结现场查勘的经验和教训,优化查勘流程,减少外业的工作量,提高查勘效率。

规范的现场查勘能帮助估价师将估价对象、周围环境亲身体验转化为客观量度,减少估价师的主观判断,量化环境因素和个别因素对房地产估价对象价值的影响,提高估价的质量,提高估价师执业水平,降低甚至规避了估价师乃至估价机构的责任和风险。

第18篇:房地产销售现场管理与布置技巧

一、洽谈桌椅的布置

运用圆桌使客户无大小尊卑之别,运用矮桌可减低客户的抗拒性,客户的座位不宜面向大门否则易使客户分心。

二、柜台桌椅的布置

柜台桌椅不要太接近门口,将建筑物的模型摆放在入口处附近,使客户对商品有明确而深刻的印象,同时也给人有缓冲的余地,减少对立的感觉。

三、接待中心坪数的选择与布置

接待中心的大小会使人有空旷或过分拥挤的印象,所以坪数和布置必须针对客户的多少和消费者阶层来决定。

四、样品屋的选择与布置

选择样品屋的目的,是要使客户对该建筑物的形式、隔间、布置有个明确的印象,以便利推销,因此样品屋的坪数大小也和接待中心一样,须视销售对象而定,以套房来说,样品屋以十二坪到十五坪为宜;住家则以三十坪到三十二坪较恰当,但还须视地段作弹性调整。

五、模型的制作与销售配合

制作模型的目的:让客户了解建筑物的外观、环境、地段、规划、公共设施等。应与销售互相配合,以利销售。

六、建照、营业执照、业绩的安排

可在接待中心展示工地的建筑执照、建筑公司的营业执照及业绩情况、公司负责人的简介,以取信客户。

七、平面透视及墨线图的表达技巧

必要时可将透视图放大以显出较大的格局,透视图中人物、家具可以缩小,以使建筑显得宽大些。

八、销售状况表的运用

在销售业绩未达到百分之四十时,最好不要展示销售状况表,以免客户觉得房剩下很多,选择机会也多,而造成不想买的心理;但到了销售率达百分之八十时也不要展示销售状况表,以免影响销售状况,因为客户会觉得只有百分之二十别人挑剩下的房子。

九、扩音器、鞭炮、红条等促销工具的运用

通常每天有两个销售高潮,一为上午十~十二时,一为下午三~六时之间,在这两个时间段内,应掌握现场气氛,以鞭炮、扩音器、红条等制造现场热闹的买

卖气氛,以促进购买气氛,掌握买卖气氛。

十、妥善的将价目表配合付款方式及贷款的处理,也有助于销售。

一、了解同一地段相同性质的商品,并加以比较、分析、利用。

二、要注意与客户消费习惯有关的销售行为。

十三、促销活动的掌握

销售现场通常很零乱,所以销售时应事先分担,有计划的展开促销活动,如发DM、贴红纸条、过滤客户、消息传达、制造买气、掌握现场。十

四、其他

如公司商誉、信用、业绩、经验、关系企业,有时也可成为销售时有利的工具。

第19篇:如何做好房地产项目销售现场管理

如何做好房地产项目销售现场管理

一、培训

培训的目的是为了使新员工能更好的理解公司的经营理念,公司所开发的项目,使得员工具有健康向上的思想,较强的专业知识,为以后在销售过程中具备较强的抓客能力和维系客户推销公司项目及公司品牌而打下良好的基础。

1、在培训过程中不断灌输房地产的发展趋势,发展前景,使得员工对未来房地产市场充满信心,坚定从事房地产营销的决心,为打造一只稳定的团队做好铺垫。

2、在培训的中除了教授员工房地产的专业知识外,可以适当的穿插健康的有一定团队协作的游戏,使得员工在培训的时候就融入到一种快乐的和谐的气氛当中,使得他们都喜欢这样的公司,这样的伙伴,愿意和公司一起成长。

3、在培训的时候多多结合保险行业的经验,使得员工在训练中学会坚强、勇敢,对以后的销售过程中碰到的困难有迎难而上的勇气。

二、制度建设

1、在培训的过程中需要提前建立销售管理手册及各种制度的建设和优化,使得以后的工作过程当中形成统一的操作流程及操作标准。

2、除了例行制度建设外必须建立主动营销的相关制度及操作流程标准(淡市下每位销售人员应做到“销售无时不在”的思想准备)

三、销售现场管理

1、培训的持续性:很多现场管理人员认为做完了前期培训就结束了,其实这是一种误解,当前期培训完成后,销售现场的培训其实才刚刚起步,许多的销售问题只有在销售过程中才会体现出来,所以在今后的管理中本人一定会注重时时提高自己的专业水平,使得员工时时有东西可学。

2、带头学习:在销售现场客户较少的时候,及时的激发大家学习的热情,使得销售现场始终活跃在学习的氛围中。

3、言语谨慎:做为销售现场的管理者语言一定要谨慎,许多有关工程和政

令的话题尤其如此,做到一言一行都准确,避免影响置业顾问思路模糊的情况。

4、处理公正:许多的问题处理过程中做到公正,这其实是很多现场管理人员最容易犯的错误,做到对任何置业顾问都处在同一感情线上是保持这一原则的前提条件。(不要与置业顾问称兄弟,这样容易丧失原则,造成执行力不足)

5、激发员工的建议:在销售现场管理当中,要注意激发员工的建议热情,因为任何的销售和管理都存在问题,不断自我完善是销售提高的唯一方式。

6、上下班问题:在销售现场的管理过程中,主管除不能迟到、早退等违纪现象外,更要注意尽量最晚一个离开销售现场(员工看到这一现象,往往会受到极大的震撼,许多的情况下管理者就是他们最直接的榜样)。

7、黄色玩笑:无论在什么情况下销售主管都不允许开黄色玩笑(许多男销售主管有这样的毛病)这样会影响公司形象。

8、适当做卫生:很多销售管理人员都不做卫生,因为有安排人做,其实在管理过程中,有声的命令往往敌不过无声的行为。

9、建立主动营销激励机制:现场的管理过程中不断使用奖励的手法有助于更大的激发大家的销售意识提高销售现场成交率。

10、游戏:在销售现场中,如何在没有客户的情况下使团队快乐并学习,游戏成为最好的方式。

11、现场问题的处理:许多置业顾问在接待客户过程中会在解答客户疑难问题上出现差错,作为管理者要善于发现这些问题,并及时处理。

12、少“批评”多“鼓励”:多鼓励销售员,使得大家对市场更有信心,对销售工作更有激情。

13、帮助销售人员管理客户:客户管理在销售现场过程中非常重要,要帮助他们管理好客户并维系好客户。

14、与各部门的衔接:主管不仅仅要进行现场管理,往往还要往返于各个部门之间,为衔接好公司各部门和销售部门起到桥梁作用。

15、对策划的理解:销售现场的管理人员应当具备一定的策划知识及广告知识,及时的向置业顾问传递公司的最新策划和广告回馈。

16、将公司的企业文化植入销售人员“心脏”:公司需要有忠诚度的销售团队,而作为管理人员应当时时刻刻记住这点,为公司打造和培养一支忠诚度的团

队而努力。

以上是在以前管理团队中的一些心得,希望公司在未来的市场竞争中立于不败,最后祝公司事业更上一层楼。

第20篇:房地产现场出纳的工作基本流程

基本流程

1意向金

认筹协议书 《收款联络单》,职业顾问签证、销售经理签字确认,才可收取意向金,给客户开意向金收据

2定金阶段(筹专定)

收回意向收据,开定金收据

3首付款阶段

将定金收据收回,开首付款发票。

4房款阶段

按揭贷款到账才能开据房款发票

5客户以刷卡为主,不允许收取现金,(支票,银行汇票,电汇都可以)。

6每天登记销售台账,合同台账。

7支票,原始凭证记录单及时交给出纳

8票据丢失填写票据丢失说明,才能开收据

9签约购房客户与刷卡不是同一人时,填写替付款声明。10意向金就是客户没有确定买不买这套房子,不买可以将收取的意向金退给客户。转为定金就意味着买了这套房子,不可以退意向金了。

《房地产现场开场白范文.doc》
房地产现场开场白范文
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