物业维修员工作岗位职责
推荐第1篇：学生宿舍零星维修员工作岗位职责
一、负责学生宿舍区的门锁、配钥匙、玻璃门窗、家具、水龙头、上下管道、电路、电器等零星维修工作。
二、维修工作做到主动、热情，争取及时解决问题，小修一般半天之内解决。如有客观原因无法及时修理应及时向学生及各楼组长说明情况。
三、厉行节约、修旧利废，节约开支。
四、修理人员经常对责任范围进行巡回检查，及时发现问题、解决问题。
五、完成上级分配的其他任务。
推荐第2篇：物业员工岗位职责
物业经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属公司职工履行岗位职责。
7、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向工公司汇报工作及经营情况。
8、经常与公司上级领导，政府相关部门及业主沟通，创造良好的内外部关系。
维修部主管岗位职责
1、对经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任；
2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理；
3、负责制定所管辖系统运行方案；
4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；
5、切实执行经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，严格检查督导下属；
6、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统
一、美观及符合消防要求；维修工岗位职责
1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。
2、熟悉物业辖区内楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。
3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修。
4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。
5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。
6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可。
7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。
8、负责对共用部位设施的巡视和保养。
客户主管岗位职责
1.熟悉有关物业管理及相关的法律、法规和政策以及各类物业管理知识，并能有效运用。
2.对小区物业管理服务工作计划积极提出意见和建议。
3.负责接待业主和来访客人，对业主的投诉要耐心解释，及时处理，投诉处理率达100%，投诉回访率达100％。
4.建立与业主密切友好的关系，熟悉小区业主情况，积极与业主交流、沟通，定期访问业主。
5.及时向项目经理反映业主的意见和建议，定期提交小区业主提案。
6.熟悉小区房屋及各类公共设施的结构和管理要求，及时满足业主合理要求。
7.做好业主（用户）进住工作，建立业主（用户）档案，签署有关管理协议，配合工程部进行装修监管，装修结束，组织验收，建立业主（用户）工程档案。
8.负责接听业主报修电话，认真做好记录，迅速转达相关部门，并及时对业主进行回访。
9.做好编制物管费、公共分摊费、特服费用一览表工作，做好收缴工作，妥当解释业主提出的相关问题。10.做好领导交办的其他任务。
客户员工岗位职责
1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况。
2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用。
3、负责办理业主入住、迁出及其它手续，监督管理装修事务等。
4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；对外包服务过程进行监督管理。
5、负责与业主沟通、回访，有效处理并完成业主的问题或建议。
6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报。
7、热情接待来访业主及其他人士，对咨询事项给予热情、周到的答复和解释。
8、完成本部门安排的其他工作。保安队长岗位职责
1、了解和掌握保安队的情况，根据上级领导的要求和意图，结合实际，建立 和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。
2、主持保安工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》 及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好 培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。
3、检查保安的工作情况，做好监督、和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。检查着队员装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、等物品。
4、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取 果断措施，控制事态发展。熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报，与辖区业主搞好关系。
5、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；及时做好上传下达和请示汇报工作。
6、团结保安队员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。
7、完成公司下达的其他任务。保安员岗位职责 (门岗)
1、熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况.做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区, 做好机动车辆的管理和收费工作。
2、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力。
3、按规定着装文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录。
4、熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法。
5、做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。
6、负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。
保安员岗位职责（巡逻岗）
1、严格遵守公司规章制度，实行24小时巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范。
2、树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然。
3、熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理。
4、熟悉物业辖区消防设施配置，能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识。
5、巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。
6、加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序。消防员（保安员兼）岗位职责
1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法。
2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用。
3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避。
4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因。
5、加强辖区内动用明火的控制和管理。监控值班员岗位职责
1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。
2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修。
3、出现异常情况时，尽职、确认、汇报，并做好情况记录。
4、负责设备的日常巡视、情况记录。
5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。
保洁主管岗位职责
1、保洁主管对物业经理进行负责，具体负责分管售楼处、样板房、会所的清洁、卫生、杀虫灭鼠、绿化美化等管理工作。
2、保洁主管每天必须对上述管理工作范畴全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。
3、保洁主管负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实，抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排，合理布置。
4、保洁主管应对现场公共设施管辖范围、卫生区域责任范围、消杀范围及重点部位、绿化责任区域做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促保洁领班或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。
5、保洁主管应对各项管理工作高标准、严要求，除定期检查以外，还要采取不定期的抽查，突出重点，兼顾全面。
6、保洁主管负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求保洁领班或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。
7、服从并完成上级指派的其它工作。
保洁员岗位职责
1、遵守公司制定的各类规章制度和《员工手册》；服从分配及时完成工作任务
2、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。
3、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；
4、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。
5、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇报。
6、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。
餐厅卫生标准管理制度
防止“病从口入”，搞好食堂卫生是关系全体员工身体健康的大事，必须引起厨房工作人员思想上的高度重视，必须花大力气搞好食品、厨房、餐厅及周围环境卫生，为此，特制定食堂卫生管理制度。
一、厨房工作人员在上班时间，必须穿戴白色的工作服、工作帽。
二、采购人员采购各种食品时，注意把好食品的质量关，要保证食品的新鲜，不变霉、不变质，以防食物中毒。
三、各种蔬菜等食品必须清洗干净，先洗后切，防止食物营养成分流失，餐具每天必须进行高温灭菌消毒。
四、厨房各种用品、用具，用后必须及时清洗干净。冰箱(柜)内存放物品要分袋存放，定期清理。
五、食堂餐桌、地面，饭后必须及时进行清扫，保持餐桌、餐椅的干净整齐，每星期必须对餐厅及厨房大清洗一次。
六、厨房工作人员必须适当维持买饭买菜时的秩序，树立员工自觉排队打饭、打菜的习惯。
七、望各位员工大力支持食堂的工作，以保持餐厅内外的环境卫生。
推荐第3篇：物业维修人员岗位职责
维修人员岗位职责
1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。
2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。
3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。
4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。
5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。
6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。
7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。
8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。
9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。
推荐第4篇：物业综合维修岗位职责
物业综合维修岗位职责
1、综合维修工岗位职责
1、严格履行维修工职责及各项规章制度，维修、保养好项目公共设备，确保设施运行正常。对商铺报修及时、热情、服务周到，保证修理质量，防止发生安全事故。
2、按时上下班，佩带工作卡，按要求着装，仪表端庄，精神饱满。
3、管理好各项设施管线及设备的保养及维修，并作好日常的清洁、保养及巡视检查，并作好记录。
4、文明礼貌服务，随叫随到，凡事不得推诿扯皮，为商铺排忧解难。
5、团结协作，维护公司信誉，爱护项目财产，工作认真负责。
6、负责管理区域内各项维修、检查等工作。做好下水管道维护、疏通及雨水井检查工作。
7、完成对分管区域日常巡场检查工作。对重点设备、设施、水表、阀门及电机等每天必查。
8、按项目规定的时间，分批开启、关闭分管区域设备电源，并协助清场。
9、熟悉项目内自来水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常维修操作。
10、对露天设施设备每年要除锈刷漆做好保护。
11、负责对商铺装修的现场设施部分按物业管理中心各项标准进行管理、监督及验收工作。
2、综合维修主管岗位职责
岗位名称：综合维修主管
直接上级：工程部经理
直接下级：维修领班
本职工作：
1．对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；
2．熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；
3．负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；
4．负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。
5．负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；
6．负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；
7．负责向工程部经理提交管辖范围内设备设施的更新改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；
8．负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；
9．负责每周一次对小区内所管辖的设备设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；
10．负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；
11．负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；
12．负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；
13．负责制定公共区域设备设施管理的各种规章制度，出具设备设施巡检表；
14．在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；
15．负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；
16．积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；
17．负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；
18．积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。
3、物业综合维修管理员工作职责
岗位名称：综合维修管理员
直接上级：管理处工程领班
直接责任：
1、对维修领班班长，按时各项任务；
2、严格遵守公司制定的劳动纪律及管理处各项规章制度；
3、负责在维修领班的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%；
4、负责小区内值班，深水井、高层楼水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监督与实施；对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理；
5、对空调、消防和给排水设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、深水井、热水锅炉及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施；
6、负责按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；
7、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；负责小区电气设备设施保修工作的监督管理工作；
8、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；
9、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；
10、负责对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；
11、完成管理处主任和班长交办的其他工作。
推荐第5篇：酒吧员工作岗位职责
酒吧员工作岗位职责
酒吧、酒品的保管、贮存
（一） 吧员工作岗位职责
1、在吧台长的领导下，进行吧台的日常工作。（1） 吧吧长是吧员的直属领导，负责整个吧台的日常工作安排，吧员须无条件服从吧台长下达的命令，任何事先服从后上诉。
（2） 正确的领会上级的意图和命令，不得自作主张，故意违抗或借故拖延，应在最短的时间内完成任务。
（3） 每日的班前例会上吧台长会宣布工作安排，每个人必须清楚的知道自己的岗位和工作范围。
2、严格执行凭单出品的制度
（1） 所有出品一律凭电脑小票，小票一式三联，吧台接第一联，回收第三联，第一联上必须有提酒人签名，第三联上必须有落单人签名，，赠送单由赠送人签名后方可领取酒水。
（2） 收到有疑问或不清楚的单据，应及时联系落单服务员，明确所点物品。 （3） 必须看清小票上的品名、单位、数量、日期和开单人名 ，不要误接第二联出错、如重出酒水须自行负责。
（4） 每日电脑小票必须进行清查，核对汇总，以防出错。
3、严格执行卫生操作标准：
（1） 男生发不过耳，女生扎紧头发，不得留怪异发型，配戴夸张饰物，不留指甲、胡须，衣领、衣袖保持干净，打发胶，防止头发跌入出品，勤洗头、冲凉，保持个人卫生。
（2） 切制生果、装饰品或包装小食时应戴手套，戴帽，穿围裙。帽和围裙一周清洗一次。
（3） 取用杯具不能拿杯口，必须拿杯具底部，出品前要检查杯具，用具有无手印、污渍。
（4） 各种用具如榨汁机、毡板、刀、吧匙等应随用随洗。 （5） 常洗手，每做一样出品后马上用洗洁精洗净后再做第二样出品。 （6） 各类酒水、配料用完后将瓶口抹干净，不能留有残液。隔夜的配料如能用则用。
（7） 出品前保证每样用料无变质，霉烂现象，每件杯具用具都干净，保证无水渍、污渍及异味。
4、每日小扫，每周大扫
（1） 保持地面卫生，及时清扫、拖洗，不乱摆放杂物，随时保持工作台面、吧台卫生，酒架、陈列柜每日开档擦洗一次，酒瓶每天都擦，不许有尘埃、污渍。
（2） 各类杯具、瓷具分类摆放，保持干净，无污渍、无水印、干燥明亮，垫布保持清洁，酒杯每天擦一次。
（3） 每天清理雪柜、风柜、保鲜柜、玻璃面、柜里内壁，不得有异味、污水。 （4） 果架、地面、操作台每晚清洗，刀具抹干净，榨汁机、砧板每天要清洗。 （5） 每逢周
三、周日将吧台所有杯具、用具全部清洗。
（6） 每逢周日名府全体大扫除，工作区域的地面、墙面、台面，所有设备、用具、杯具、酒水进行全面清扫、打理，陈列柜镱面用玻璃水擦亮，清理死角。
（7） 杯布、抹布分开使用，每日收档后交用后的杯布、抹布洗净，晾干、折好存放在指定地点（扫帚、拖布、垃圾铲等物品一定放在指定地点）。
5、严格按照酒谱出品
（1） 标准酒谱是经理根据公司的经营策略、消费者的层次、酒水的成本等综合因素制定而成，是酒吧调制酒水的重要依据，不得私自改动、添加或减少。
（2） 出品规范是对每一样酒水出品方式的规定，是出品质量的一个重要环节，必须严格遵照本公司制定的出品规范出品酒水。
（3） 迅速、精致、美味的出品是每一位合格的吧员必须掌握和熟练的技巧。 A、迅速：快速、干净利落的做每一样出品，接单到出品不得超过五分钟（啤酒等己成品不得超过两分钟）。
B、精致：严格按照标准酒谱规定的杯具、出品方式、装饰来出品，达到精致、美丽的外观。
C、强调：大家必须明白，每个公司有每个公司的制度，不管你以前所学多广，但都必须按照本公司的酒水配方调制酒水，这一点极其重要，每个员工必须谨记。
6、认真仔细做好盘点工作，库存与盘点必须相符。
（1） 每日、每月的盘点清查是公司营业额、利润、成本计算的重要依据，每个员工必须认真细心的完成，盘点表必须签名，签名即负责。
（2） 每日吧台必须盘点，盘查酒水数目是否与昨日盘点留底相同，有出入即时汇报，收吧必须盘点，做好盘点表。
（3） 盘点表必须仔细认真，反复检查，如有错误，必追究填表人的责任，并扣分处罚。
（4） 领料和盘点紧密相关。
A、每日营业结束后，吧台必须做好酒水的领料数量，销售数量、结顾数量，统计在吧台盘点表上。
B、吧台应根据吧台当日营业量，吧台的自身情况、精确合理的开具领料单，不要多领货，导致无法贮放，也不能少令同，导致供应不足。
C、吧台长必须合理安排领料步骤，和仓库有良好的协调，搬完货后检查核对领料数量准确无误，仔细核对。
7、注意成本控制，杜绝浪费。（1） 严格遵照标准酒谱和出品规范出品，合理用料，将吧台成本隆至最低。 A、切制柠檬片、柠檬头可做装饰，喝皇家礼炮用柠檬皮剩下的柠檬可榨汁。 B、切制生果，饰品应严格按照规定切制，西瓜厚度一指宽，一个柠檬切
七、八片等。
C、出洋酒或鸡尾酒必须使用量酒器。
（2） 用过的基酒、果汁等配料要及时抹干净瓶口，归类存放好，防止变质，每天补充酒水应把里面的酒水拿出来补新酒进去。凡人为导致酒水变质、过期、冻坏，应自行负责并接受处罚。
（3） 切制生果要特别注意节约，各类生果应按照其不同习性贮存，各类小食也应密封贮存。
（4） 搬运和使用杯具器时应特别小心，防止人为损坏，用水、用纸应节约，尽可能节约公司每一样用品。
（5） 良好的节约意识是一个合格的吧员的基本要素。
8、严格执行遵守公司的各项规章制度
（1） 认真阅读员工培训手册，加以理解、消经。
（2） 公司各项规章制度是为确保公司经营、确保娱乐服务行业的公众性形象，确保公司所有职工平等的享有权利和履行义务而制度的，做为公司员工应自觉遵守本规定并忠实的履行各自的义务。
（3） 员工必须有良好的自身素质与修养，在工作中仔细、认真、沉着，冷静、礼貌、热情并坚守公司原则，勇于揭发坏人坏事，不做有损公司利益之事，耐心解答他人咨询，敢于承认错误找出问题根源并即时解决。严格要求自己，不断提高自己的业务水平，精益求精，这也将成为大家今后晋升、加薪的重要考虑因素。
（二） 酒吧员工作程序
一、准时上班
1、以换好制服为准务，19：25站队。
2、站队前检查自己的仪容仪表，精神面貌。（1） 佩戴好工牌、工号、领结。
（2） 衣服要整洁，皮鞋要光亮，男发不过耳，女生头发要扎紧。
（3） 站队时不得东张西望，交头接耳，应双手背后，目视前方，昂首挺胸，等等主管召开班前例会。
二、班前例会
1、点名：所有迟到、早退、例假、病假、事假、补假、旷工均以当日考勤为准，按公司规定处理。
2、认真听取主管当日的工作安排。
（1） 清楚自己当天的工作岗位和工作范围。
（2） 主管会指出员工在工作中的不足，大家应认真听取，加以改进。 （3） 认真听取主管、经理提出的每一项新的工作要求并严格执行。
3、班前例会是经理主管跟员工沟通的重要时间，大家必须严肃认真，有任何建议及问题会上应及时提出。
三、营业前准备工作
1、跟进前一天的工作，同时在本上记录当日例会的内容。
2、吧台摆设：
1）工具摆设：工具摆设要合理，根据操作台的实际情况而定，要顺手可拿，方便取用。
2）杯具摆设：杯具要分类摆放整齐、美观、实用，杯底垫上杯布。 3）去头酒摆设：将所有酒分类摆庆陈列柜、陈列架上，垫上杯垫 ，防止滑落。摆放要美观，有条理。
3、开吧：（以下工作8点钟之前必须完成）
1）酒水盘点：首先盘点酒水，盘查酒水数目是否与昨日留底相同，核对领料单与货物是否相符。
2）设备检查：检查所有设备是否工作正常（如制冰机、雪柜、风柜、水柜等），照明是否正常，杯具用具是否充足。
3）原料准备：补充、更换酒水饮料，切制配料和装饰物（如橙角、柠檬片、车厘子等）检查菠萝汁、橙汁、糖浆、红糖水等配料是否充足。
4）吧台卫生：保持台面、地面光亮 ，无水渍。保持操作台、陈列柜、酒柜的卫生。擦洗干净所有杯具、用具。
5）工具的准备：调酒器、吧匙、扎壶、分酒器等要准备齐全。开酒器、火机、笔随身带。
四、营业中：
1、各项准备工作做好后，面带微笑，双手背后，昂首挺胸，以饱满的精神状态迎接每一位客人和每一张单的到来。
2、看清楚每一张单，绝对凭单出品，发现问题及时汇报主管予以解决，绝不能与客人或其它部门发生争执。
3、严格遵照公司酒谱规范出品，做到用料正确、用量准确，点缀、装饰合理。动作潇洒，仪态优美，动作干净利落。
4、与同事及少爷有良好的配合，做到准确快速的出品，任何情况下以出品为先。
5、注意成本控制，杜绝浪费。
6、维持良好的秩序。1）不准招引与工作无关的人员进入吧台。
2）不准在公司内高声谈笑，在吧台内东倒西歪，挖鼻挠耳，做与工作无关之事。 3）不准偷吃、偷喝、偷拿、偷卖公司酒水，做声音舞弊之事。
4）随时检查设备运转情况、吧台卫生、原料供应。保持货品、器具的供应。
7、调酒过程：
1）按照公司酒谱所所需用的酒水准备好。
2）准备好调酒所需的工具、酒杯、香料、装饰品。 3）按照要求认真规范的调制、出品。
4）清理工作台面，将用完的酒水工具放回原处。
五、收吧：
1、注意火灾隐患：查看各处有无烟头，热水器是否关掉，插座是否松动等。
2、清洁吧台：保证吧台内无卫生死角、无各水、无不良气味。
3、清点所有借出的物品（扎壶、冰箱、蛋糕刀等），主动催促服务员归还。
4、当晚领料填补满所有雪柜、风柜、水柜，保持吧台随时都有足够冻的啤酒。
5、认真清点酒水及做好盘点表，填写次日营业所需货品领料单，并反复检查。1）根据当日营业量开次日领料单。 2）短缺任何物品及时汇报主管予以申购。
3）做完盘点表，签名。小票、领料单、电脑汇总，吧台锁匙收齐等待吧台盘点。
6、工作中有发现任何疑点、难点，及时与吧台长沟通。在记事本上记录当天工作日记。收锁好陈列柜，酒水、工具，再次检查设备运转情况。
各项工作确认检查无误，经主管检查确定后，把钥匙交给当值主管。
三、酒水的保管、贮存
（一）酒水的保管
1、入库的酒水要进行登记
每一类酒水要立一卡片，对酒的名称、产地、酒龄、标价、日期、数量等登记在案。
2、酒水放置后，不要随意挪动
在行的管理人员不清扫酒瓶外面的尘灰，对高级酒品尤其如此一是防止酒瓶摇晃，沉演物泛起，二是证明酒品的古老名贵。
4、酒库切勿与其他仓库混用
不少酒水呼吸较强烈，外来异味极易透过瓶塞瓶盖而进入内以致酒液吸收异味而变味。因此，不可将其他贷韧存入酒中。
（三） 酒类贮存要领
1、各种酒类应放置阴凉处。
2、勿使阳光直接照射酒品。
3、密封箱装酒勿常搬动。
4、标签、瓶盖保持完好无缺。
5、不可与有特殊气味的物品并存。
四、酒水的存、取方法
（一）存酒要点
1、存酒对象：几在公司消费的客人。
2、存酒内容：洋酒、红酒。
3、存酒地点： 存酒细则：
（二）存酒要求：
1、所有的记录都用正楷字填写。
2、由少爷或服务员确定存酒客人姓名
（三）存酒方式：
1、由少爷在己开瓶的洋酒瓶身标签上确认酒的刻度，送去指定吧台。
2、酒吧员接到存酒后在瓶口处贴好封条，少爷在封条上签名确认。
3、酒吧员认真填写标签上的各项栏目和填写书面存酒记录及宾客存酒卡，双方签名后存酒开始生效。
（四）取酒方式
1、将客人的存酒卡交给区域主管确认存酒客人身份并签名认可。
2、到指定存酒的吧台领取存酒。
3、吧台接到存酒卡后认真检查核对书面存酒记录，确认无误后，在存酒卡上签名。
（六）报失处理
1、凡丢失存酒卡的客人，必须清楚描述存酒的名称、时间、房间号、数量、贵宾姓名，吧台核实后上报库管员。
推荐第6篇：酒吧员工作岗位职责
吧员工作岗位职责
1、在主管的领导下，进行酒吧的日常工作。
（1） 主管是吧员的直属领导，负责整个酒吧部的日常工作安排，吧员须无条件服
从主管下达的命令，任何事先服从后上诉。
（2） 正确的领会上级的意图和命令，不得自作主张，故意违抗或借故拖延，应在
最短的时间内完成任务。
（3） 每日的班前例会上主管会宣布工作安排，每个人必须清楚的知道自己的岗位
和工作范围。
2、严格执行凭单出品的制度
（1）所有出品一律凭电脑小票，小票一式三联，酒吧接第一联，回收第三联，第
一联上必须有提酒人签名，第三联上必须有落单人签名，赠送单交由赠送人签名后
方可领取酒水。
（2）收到有疑问或不清楚的单据，应及时联系落单服务员，明确所点物品。
（3）必须看清小票上的品名、单位、数量、日期和点菜人名，不要误接第二联出
错、重出酒水自行负责。
（4）每日电脑小票必须进行清查，核对汇总，以防出错。
3、严格执行卫生操作标准：
（1）男生发不过耳，女生扎紧头发，不得留怪异发型，配戴夸张饰物，不留指甲、胡须，衣领、衣袖保持干净，打发胶，防止头发跌入出品，勤洗头、冲凉，保持个
人卫生。
（2）切制生果、装饰品或包装小食时应带手套，戴帽，穿围裙。帽和围裙一周清
洗一次。
（3）取用柠檬片、橙角、车厘子等装饰品时应使用冰夹。放吧匙的杯应经常换洗
（4）取用杯具不能拿杯口，必须拿杯具底部，出品前要检查杯具，用具有无手印、
污渍。
（5）各种用具如榨汁机、毡板、刀、吧匙等应随用随洗。
（6）常洗手，每做一样出品后马上用洗洁精洗净后再做第二样出品。
（7）各类酒水、配料用完后将瓶口抹干净，不能留有残液。隔夜的配料一律不能
再使用。
（8）出品前保证每样用料无变质，霉烂现象，每件杯具用具都干净，保证无水渍、
污渍及异味。
4、每日小扫，每周大扫。
（1）保持地面卫生，及时清扫、拖洗，不乱摆放杂物，随时保持工作台面、吧台
卫生，酒架、陈列柜每日开档擦洗一次，酒瓶每天都擦，不许有尘埃、污渍。
（2）各类杯具、瓷具分类摆放，保持干净，无污渍、无手印、干燥明亮，垫布保
持清洁，酒杯每天擦一次。
（3）每天清理雪柜、风柜、保鲜柜、擦干净密封圈、玻璃面、柜里内壁，不得有
异味、污水。
（4）生果房的生果架、地面、操作台每晚清洗，所有胶筐冰桶下班拿到清洁部清
洗，刀具抹干净，榨汁机、砧板每天拿到清洁部漂白、消毒。
（5）每逢周
三、周日将吧台所有杯具、用具拿回清洁部清洗。
（6）每逢周日酒吧全体大扫除，工作区域的地面、墙面、台面，所有设备、用具、
杯具、酒水进行全面清扫、打理，陈列柜镜面用玻璃水擦亮，清理死角。
（7）雪柜、风柜定期除水，检查有无冻坏、过期、变质的酒水和配料，及时清理。
（8）杯布、抹布分开使用，每日收档后将用过的杯布、抹布洗净，晾干、折好存
放在指定地点（扫帚、拖布、垃圾铲等物品一定放在指定地点）。
5、严格按照标准酒谱出品。
（1）、标准酒谱是酒吧经理根据公司的经营策略、消费者的层次、酒水的成本等
综合因素制定而成，是酒吧调制酒水的重要依据，不得私自改动、添加或减少。
（2）出品规范是对每一样酒水出品方式的规定，是出品质量的一个重要环节，必
须严格遵照本公司制定的出品规范出品酒水。
（3）迅速、精致、美味的出品是每一位合格的酒吧员必须掌握和熟练的技巧。
A、迅速：快速、干净利落的做每一样出品，接单到出品不得超过三分钟（啤酒等
已成品不得超过一分钟）。
B、精致：严格按照标准酒谱规定的杯具、出品方式、装饰来出品，达到精致、美
丽的外观。
C、美味：严格按照酒谱规定的配方用料，份量调制成品，必定会达到所要求的精
美味道。
D、强调：大家必须明白，每个公司有每个公司的制度，不管你以前所学多广，但
都必须严格按照本公司的酒水配方调制酒水，这一点极其重要，每个员工必须谨记。
6、认真仔细做好盘点工作，库存与盘点必须相符。
（1）每日、每月的盘点清查是公司营业额、利润、成本计算的重要依据，每个员
工必须认真细心的完成，盘点表必须签名，签名即负责。
（2）每日开吧必须盘点，盘查酒水数目是否与昨日盘点留底相同，有出入及时汇
报，收吧必须盘点，做好盘点表。
（3）盘点表必须仔细认真，反复检查，如有错误，必追究填表人的责任，并扣分
处罚。
（4）领料和盘点紧密相关。
A、每日营业结束后，酒吧必须做好酒水的领料数量，销售数量、结存数量，统计
在酒吧盘点表上。
B、各吧台应根据吧台当日营业量，吧台的自身情况、精确合理的开具领料单，不
要多领货，导致无位存放，也不能少领，导致供应不足。
C、每天开档前必须拿搬货组派下的领料单底联核对货品，核对无误后作上盘点表。
D、搬货组必须合理安排领料步骤，和仓库有良好的协调，搬完货后检查核对各吧
领料数量准确无误后，将领料单派还各吧核对。
7、注意成本控制，杜绝浪费。
（1）严格遵照标准酒谱和出品规范出品，合理用料，将酒吧成本降至最低。
A、切制柠檬片、柠檬头可做装饰，喝皇家礼炮用柠檬皮剩下的柠檬可榨汁。
B、切制生果，饰品应严格按照规定切制，西瓜厚度一指宽，一个柠檬切
七、八片
等。C、出洋酒或鸡尾酒必须使用量酒器。
（2）用过的基酒、果汁等配料要及时抹干净瓶口，归类存放好，防止变质，每天
开吧补充酒水应把里面的酒水拿出来补新酒进去。凡人为导致酒水变质、过期、冻
坏，应自行负责并接受处罚。
（3）柠檬、橙角、生果、淡奶等配料饰品应用保鲜膜封好，严禁随手乱扔。
（4）切制生果要特别注意节约，各类生果应按照其不同习性贮存，各类小食也应
密封贮存。
（5）搬运和使用杯具器时应特别小心，防止人为损坏，用水、用纸应节约，尽可
能节约公司每一样用品。
（6）良好的节约意识是作为一个合格的酒吧员的基本要素。
8、严格执行遵守公司的各项规章制度。
（1）认真阅读员工培训手册，加以理解、消化。
（2）公司各项规章制度是为确保公司经营、确保娱乐服务行业的公众性形象，确
保公司所有职工平等的享有权利和履行义务而制定的，做为公司员工应自觉遵守本
规定并忠实的履行各自的义务。
（3）酒吧员工必须有良好的自身素质与修养，在工作中仔细、认真、沉着，冷静、
礼貌、热情并坚守公司原则，勇于揭发坏人坏事，不做有损公司利益之事，耐心解
答他人咨询，敢于承认错误找出问题根源并即时解决。严格要求自己，不断提高自己的业务水平，精益求精，这也将成为大家今后晋升、加薪的重要考虑因素。
推荐第7篇：某物业维修人员岗位职责
物业维修人员岗位职责
1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。
2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。
3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。
4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。
5.设备在维护保养前通知客户，配合相关部门做好其维护保养工作，并按时做好记录。
6.确保商务楼正常用水与污水排放，一旦发现漏、堵应及时抢修。
7.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。
8.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。
9.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。
10.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。
11.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。
推荐第8篇：物业维修人员岗位职责.6.27
物业维修人员岗位职责
1、服从部门负责人工作安排，树立良好服务意识。完成领导交办的其他工作。
2、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。
3、根据物业法规维修制度执行，维修工应保持24小时电话畅通，发现电话漏接，应及时回电给致电人员。预约维修，大修72小时完成，小修24之内完成，急修是24小时待命。接到急修电话，应在半小时以内赶赴现场进行维修。
4、负责维修工具及维修物品的管理，及工具保养，做到工具及维修物品出入库有登记，不丢失、不送人、工具有损坏，实行以旧换新。
5、负责物业区域公用配套设施设备维修，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法，为公司做到节能节材工作。
6、对物业管理区域实行每天巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。
7、积极为业主提供多项有偿服务，接到业主报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。
8、设备出现故障需要大修，应在3日之前告知业主，并做好相应的措施处理。按时做好维修记录。
9、确保住宅楼正常用水与污水排放，一旦发现漏、堵应及时抢修。
10、发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。
11、定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。
舟山市日新酒店物业服务有限公司
物业维修人员的奖惩制度
一、惩罚制度；（分为过失犯错、和故意犯错）
1、上班时间无正当理由迟到或者早退的，罚5-10元，
2、因巡查工作不仔细，给物业公司造成较小经济损失的，罚100-200元。
3、维修工接到急修电话，不赶赴现场组织维修，给物业公司或业主造成经济损失的，罚200-500元。
4、维修工故意不接急修电话、或挂断急修电话的，发现电话漏接，又不给致电报修人员回电话的，因此给物业公司造成严重后果的，罚500-1000元。并给予辞退处理。
二、奖励制度；（分为口头表扬、部门通报表扬、经济奖励）
1、主动积极完成领导交办的工作，做到物业公共区域内维修工作满意度在98%以上，奖励20-50元。并给予口头表扬。
2、做到维修工作及时、巡视仔细负责，做到为公司节能节材，提升物业公司服务品质的，奖励50-100元。
3、做好有偿服务维修宣传工作。为物业公司带来额外维修经济收入的，年终奖励 100-200元。并给予部门通报表扬。
舟山市日新酒店物业服务有限公司
推荐第9篇：物业维修员工转正申请
转正申请
尊敬的领导：
本人XXX，于2018年7月16日入职成为我公司员工。根据公司业务发展的需要入职公司物业维修工一职。到9月15日为止，两个月的试用期已满。根据公司规章管理制度的规定，现申请转为公司的正式员工。
初到公司的时候，对于公司的一切都处于陌生状态，说实话，当时我的感觉是茫然，因为我本人还是第一次接触到这样的工作环境。根据以往的工作经历，我知道迎接我的将是一次全新的挑战与机遇。对于工程维修来说，我明白装修前期介入了解项目施工相比装修完工之后再了解更透彻，更具体。尤其对于各种装修工艺顺序，各类隐蔽工程来说，更是可以清晰的看到每一项，这些可以让我在以后的工作中更得心应手。感谢在这两个月试用期的岗位工作中，公司各位同仁以及领导给与了我各种帮助和关怀，使我在这两个月的工作和学习中快速成长适应。
两个月的试用期使我学习了解到了很多，现将这两个月的工作情况做下简单的介绍总结：
1.对于X号楼的内部构造，楼内原有设备设施概况有了一定的了解；2.对于装修施工设计图、施工现场、各类装修程序有了一定的了解； 3.充分了解施工过程中各类隐蔽工程的施工方案、标准、规程，对于以后工作的开展和维修学习到了很多；
4.对于装修施工队进场前需要做的准备工作，装修过程中人员的管理与各种需要遵守的注意事项，装修完场后的现场清理与验收工作有了充分的了解；
5.两个月间完成了二装装修公司以及各有关施工单位在X号楼装修施工期间一些问题上的沟通协调工作。
以上这些就是我在公司这两个月的大概工作内容。通过这两个月的工作，我觉得我可以胜任我现在的这份工作，我希望可以继续留在公司工作，希望继续与各位同事，各位公司同仁一起工作、学习，为公司的发展壮大贡献自己的一份力量。我相信公司未来一定会发展壮大，发展的更加辉煌，我也希望在这份辉煌的光辉下有我贡献出的一份努力。我希望上级领导批准我转正，请领导放心您，在以后的工作中，我会更加的努力工作，努力学习进步，争取把工作做的更好更出色。
姓名：XXX
XXX年XX月XX日
推荐第10篇：物业维修
房屋及其设备小修服务标准（试行）
目 录
一、总则
二、楼房土建及设备小修标准
三、平房土建及设备小修标准
四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准
五、住宅锅炉供暖和维修标准
六、服务规范
一、总 则
（一）为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。
（二）本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。
（三）本标准包括楼房上建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。
本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。
（四）本标准由市房屋上地管理局负责解释。
（五）本标准自发布之日起施行。
二、楼房土建及设备小修标准
序号 工程项目 小修内容 质量标准
（一） 室内地面、散水 普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、做水严重破损影响其功能的，应修补；木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。 普通水泥楼面地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质按地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
（二） 室内墙面及顶棚 内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补。 修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接控手整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
（三） 检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装打牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
（四） 烟道、垃圾道等 烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。 修缮后烟道及垃圾道应畅通、垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。
（五） 清扫屋面、采光井、雨落管等 每年应将屋面、雨水口及采光并积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。 屋面采光并应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
（六） 屋面补漏 屋面局部滴漏以至影响 使用的属于屋面局部补漏范围。 屋面部补漏后应达到不再滴漏。
（七） 外檐装修 外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。 排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。
（八） 阳台、雨罩等结构构件 阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。 经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
（九） 室内给水系统小修、局或换管 楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。 经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
（十） 卫生设备 卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。 修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏，滴现象，能正常使用。
（十一） 排水管道、化粪池、检查井等 楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应流通；化粪池、检查并满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查并满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查并局部损坏的应修好，达到井体、池体、并圈、井盖、池盖完好。
时限要求：急迫性小修项目包括楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
三、平房土建及设备小修标准
序号 工程项目 小修内容 质量标准
（一） 木结构抢修加固 年度或季节性房屋安 全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。 加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理。
（二） 室内地面、散水 地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补；木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；砖地在１平米以内损坏，破碎影响使用的，应起墁。 地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质地面维修后应固、平整、拼缝严密；砖地面维修后应平整、牢固。
（三） 室内墙面及顶棚 内墙及增脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补；纸顶棚有破洞掉上的，应修补。 修缮后的内墙及及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与在层结合牢固；纸顶棚修补整齐。
（四） 检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
（五） 台明 台明松动，酥散或塌落的应修复。 台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。
（六） 清扫屋面、天沟、雨落管等 每天应将屋面、天泡及雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损的应更换。 屋面天泡应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
（七） 屋面补漏 屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。 屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
（八） 给水系统小修 平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。 经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
（九） 排水管道、检查井等 平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。平房院排污管道经疏通后，应达到畅通。
时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患；排污管道堵塞；给水系统小修、换管等。自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房小修工程，以保证房屋住用安全和解决严重影响使田的维修项目为主。
四、电梯、供水、供电、天线、小修服务标准
（一）服务标准
住宅电梯服务标准
１．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。
候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。
２．保证运行时间
住宅电梯均实行２４小时运行制。每天６：００－２４：００时连续运行不间断，２４：００－６：００时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。
３．保证文明服务
司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。
４．维修保养及时
坚持每周对电梯进行一次保养。
５．轿厢清洁。
轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与电梯运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。
高压供水运行服务标准
１．有防疫部门核发的“供水卫生许可证”（张贴于醒目处）。
２．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。
３．水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。
４．保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。
５．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。
６．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求起到现场处理，大修时要有“安民告示”，并采取临时供水措施。
７．消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。
供电设施服务标准
１．每年进行１－２次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。
２．每年进行一次安全检查（配合下达年修缮任务）。
３．小修及时按时限要求修复。
４．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。
５．妥善处理因零线断线造成的烧毁家电事故。
共用电视天线服务标准
１．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。
２．天线前端系统设备完整（无丢失损坏），安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。
３．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到的报修最迟在三日内修复。
（二）维修标准（附表略）
五、住宅锅炉供暖和维修标准
（一）住宅锅炉供暖标准
１．按照市人民政府要求的时间供暖。供暖期间实行每天２４小时连续供暖，保证采暖用户的居室温度不低于１６℃，全冬供暖合格率力争达到１００％。
２．各项供暖规章制度健全。公布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天２４小时有人值班，住户报修处理及时率１００％。
３．全冬因设备故障造成停暖次数要少于３次，且每次停暖不得超过４小时；全冬住户来信。来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的３％。聘请社会监督员。
４．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在１．５％以下。
５．烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。
６．专设报修服务台并有报修专座。
（二）供暖锅炉维修标准（附表略）
六、服务规范
（一）服务用语：文明礼让、态度和蔼、语气亲切、表达清楚。
您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。
（二）服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。
１．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。
２．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。
３．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。
４．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。
（三）职业纪律：遵纪守法、勤政廉洁、办事公道、高效服务。
１．自觉执行有关法律法规，依法行政、依法管理，不得擅自主张、各行其是。
２．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
３．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。
４．多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。
５．干活保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。
北京市房屋土地管理局
１９９８年７月
第11篇：物业客户服务部员工岗位职责
物业客户服务部员工岗位职责
6.2.1 客户服务主管
工作督导：项目经理
直接下属：客户服务助理/前台接待/档案资料管理员 岗位职责：
（1） 收取及审阅大厦/小区的巡楼记录及每天的有关投诉记录并对重点内容进行归纳；
（2） 具体负责对大厦/小区保安、工程、保洁、绿化工作进行协调； （3） 负责对客户服务助理、前台接待的工作做出安排并进行指导； （4） 编制及安排客户服务助理当值与轮休、职务代理人； （5） 遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作； （6） 协助客户服务经理落实客户服务流程的运作； （7） 本部员工的培训与业务指导 （8） 督导外包单位的各项工作；
（9） 接受及处理、分解客户投诉，并予记录，重要情况及时向上级报告； （10）制订一般之文书通告表格等工作；
（11）核算各项物业服务收费，准时安排客户服务助理向客户派发各种费用的交费通知单；
（12）指导客户服务助理收缴管理费，对收费指标负责； （13）协调各部门处理突发事件；
（14）指导档案资料员整理大厦/小区之装修档案，客户档案、管理处文书档等资料； （15）指导办理客户的入住以及房产的转让手续，装修审查； （16）负责大厦/小区的公共钥匙和未入伙的住户钥匙的管理工作； （17）负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案； （18）负责制定节假日布置方案。 （19）及时协调做好售后服务工作。 （20）执行上级所指派之工作。
6.2.2 客户服务助理
工作督导：客户服务主管 岗位职责：
（1） 定期对公共区域公共设施设备、保洁绿化情况进行巡视，发现问题及时记录并向客户服务主管汇报；
（2） 遇有紧急事故，协助处理善后工作；
（3） 接待、接受及处理客户投诉、求助与报修，并予记录，责任范围内的立即处理，超出职责范围立即向上级报告； （4） 收取各项物业服务费用，完成收费指标；
（5） 定期或随机回访客户，征询客户意见，及时转达业主的意见建议与要求； （6） 做好业主售后服务的受理、确认与跟踪反馈。
6.2.3 前台接待员
工作督导：客户服务主管 岗位职责：
（1） 迎送客户，主动问候，热情服务； （2） 熟悉大厦/小区客户情况； （3） 接受客户询问、投诉、电话来访； （4） 收发业主重要邮件、包裹、报刊杂志等； （5） 保持总台清洁，树立物业优良形象； （6） 认真做好交接班记录；
（7） 随时配合保安对出入大厦/小区的人员物品进行查验及其它配合事项； (8) 收取业主缴费； (9) 整理办公室内的报纸。
6.2.4 资料员
工作督导：客户服务主管 岗位职责：
（1） 客户资料的整理与录入；
（2） 客户档案、装修档案、管理处文书档案的整理与归集； （3） 管理中心书面工作文件表单的打印； (4) 整理与管理本部与空置房钥匙； （5） 为客户提供传真、复印、打印等有偿服务。
第12篇：怎样做好一名物业工程维修员工
怎样做好一名物业工程维修员工
在物业工作，是一个比较舒适，比较稳定的工作、工种。
在我们这个城市里，物业公司收来的管理费基本上是用来发工资和利润，用于日常维护房屋、设施设备的费用少而又少，特别是在物业保值增值上起重要作用的养护上，投入极少，做物业工程，实际上是有坏才修，有时甚至坏了也要拖一拖直到迫不得已才修，业主看得见的，懂行的，起码会心怀不满；看不见的，不懂行的业主只有蒙在鼓里。
在物业工程这方面，“坏了才修”这种观念不但影响着物业公司的服务品质，还是许多有潜质的年青人成长的障碍。有不少从事水电维修的，发现他们都很聪明，但由于都是被动地工作，进步很慢，实在是太可惜了。
作为一个真正为客户负责的物业工程人员，在克服“坏了才修”等不良观念的前提下，应该注重以下几个方面：
1、及时维修。发现设施设备和房屋出现问题和故障后，应尽快维修或联系专业公司。否则，轻则浪费（如跑冒水、漏电等）、留下隐患和影响客户的正常工作和生活等，重则会危及客户的生命财产安全（如电梯故障、安防设施故障等）。
2、经常性检查和保养。检查除了按制度定期巡视并作好记录外，平时在小区、大厦内转悠时要注意细心观察，就像看自己家里宝贝一样，对小区的房屋和设备设施要有如数家珍般的感觉。
3、注意全面和分类积累经验和知识。在物业公司做工程技术人员（注意：不是只做维修的水电工，有区别！），只要有意识、有目的、讲方法，是可以学到很多知识、积累丰富经验的。一栋建筑、一个小区，涵盖了大量的建筑工程技术、工艺。工程技术人员每天都跟这些房屋及其设施设备打交道，除了对其维修保养之外，还可以长时间、近距离地观察它们的种种变化。而且，只要用心，这种观察谁都不难做到。如：
房屋及其设施设备的性能是如何随着时间、气候变化的？
房屋及其设施设备由于设计、用料的原因造成的缺陷，如何避免？
房屋及其设施设备的维保成本是如何年限增加的？
……
如果我们都能全面、分类地总结、学习、积累，久而久之，积累的经验完成能使自己成为一个房屋及其设施设备的维修、保养专家。当然，如果参与项目开发过程的规划、施工，提出专业意见，以你丰富的经验则会避免很多重复建设，减少可能出现的缺陷，提高实用性。
4、注意打好职业的基本功。我发现，很多从事技术工作的人，由于以下两大基本功没有打好，浪费了很多机遇。一是管理的基本功。有的人对技术稍为懂得多一些，就自以为了不起了，看不起保安、看不起保洁，甚至还自以为上级经理不懂技术而不把其放在眼里。这类人，如果让他带几个下属，没几天就乱了。这说明了什么呢？说明了人是活的，设备是死的，用管设备的方法管人，不玩完才怪。所谓管天容易，管地也容易，管人就难。二是表达和沟的基本功，特别是书面表达能力。好多自以为技术很高的人，你让他写个技术分析报告，甚至写个请示，他就不行了。不行就不行，还解释说他不是学文科出身的，真搞笑！
有一点要注意的是，做技术好的人，如果职业基本功也很扎实，前途真是不可限量的呵，能文能武嘛。
今天小区的物业公司人员让我填一个意见调查表，我基本填的是满意，因为这里面全都是对保安、保洁员、维修员、客服人员的提问，他们都是普通员工，只是按照公司规定来做事，做为一名业主对他们没什么意见。可是我对公司的管理层有很大的意见，他们高高在上，每天不知道在何处办公，从来不与业主联系，也没有把他们的个人情况公示给业主，业主有了问题见到的只是普通员工，最多是一些不能做决断的小经理。这种物业公司，表面看上去很正规，好像部门林立，管理挺细，实际上是个虚套套，所有决定还是老板来定，还是一人公司。老板也很清楚物业公司与业主之间有很多问题需要解决，知道业主有很多问题要来问他，所以就躲在后面观看，只要没有大问题，就不会出现，很多问题总是在拖，拖到你业主没有心劲了，也就解决了。
我认为矛盾是需要尽快疏导的，如果通过拖延时间来处理的话，只会让矛盾堆积起来，当矛盾堆积深厚起来，就不是协商和疏导能解决了的了。现在交房的业主还比较少，矛盾还没激化，如果全部业主都入住后，前后堆积起来的矛盾一但激化，物业公司的出路也只有一条了，走人。物业公司的离去，对老板来说只是从新换一个商业平台，从新打台唱戏，顶多是赔了点银子；可是对物业的全体员工面临的是下岗失业，从新找工作，曾经所有精心的付出又化为了零；对于全体业主来说又要选择另一家物业公司，曾经付出了大量的粮草，现今还要从新准备，因为又一家饥饿的物业公司要来入住了。恶性的循环何时能够结束。
一个规范的公司，要有一个精心做事的管理团队，老板、员工共同做事，遇到问题，逐级反映，快速解决。公司全体员工做事责、权、利对等，员工能够解决的员工解决，经理能够解决的经理解决，需要总经理解决的问题总经理解决，疑难杂症老板解决。问题能够出现，它一定有解决的方法，关键看你的管理团队持有什么样的做事态度。如果很多问题能够站在业主的位置上来考虑一下，我想方法总是会找到的。
另外公司的规章制度不是越细越好，员工也不是越多越好，制度过细，工作流程就会复杂，实际工作中一个环境处理不好，就会使部门职责重叠，或是不知那个部门具体处理，易形成责权推委；员工太多，虽说人多好办事，但物业公司支出就会增大，羊毛出在羊身上，最终是业主的负担过大。先进管理手段是可取的，但要适应当地现实需求，不切实际地大量使用现代化的安防设备、景观绿化、灯光照明只会让物业公司增加管理成本，最终激化与业主的矛盾。保障小区安全无事故当然是最重要的，物业公司制定相关机制责无旁待，但是不是每一项流程都需要和收费挂起钩来，出入证可以办理，但每个10元的费用是不是太高了，而且还有那么多的限制，这些多余的限制难免让业主感到物业公司的动机不纯。不要过高的估计了自己，也不要太低估了业主，大家都是聪明人。保护楼内设施的完好性是对的，这也是每一个业主的期望，但每一次装修材料的进出，都需要交纳保证押金，是不是有点小题大做了，业主期初都已交过电梯使用费，难道物业公司就不能从这里面拿不出一点点电梯维护费，另外物业公司收取小区买沙、水泥和收垃圾的“承包费”，这些钱完全是利用全体业主共有资源来取得，他们使用业主的电梯，是不是应该出一点电梯维护费？很多东西不能想的太细，也不能定的太细，太细就会加深矛盾，制度健全是为了更好的为业主服务，而不是更多的向业主收钱。
物业管理的英雄时代
那时候，中国大陆的物业管理行业还是一个乳臭扑鼻的毛孩子。我们也未曾考证，究竟哪一年算是中国大陆物业管理行业发展的元年。我们也未曾考证，物业管理处主任、项目经理之类的称谓何时正式成为职业的种类，何时成为一种时尚。
唯一可以确信的是，那时候，没有一个做了管理处主任或项目经理的人，是物业管理专业毕业的，也没有一个人是拿了物业管理项目经理职称的。此话拗口，就像说世界上第一个博士生的导师肯定不是博士一样。然而，正是这种亘古未有的蛮荒状态，恰恰意味着一个行业高歌猛进、百花齐放的时代。就像中国武林的创始一样，很难找到鼻祖的年代，其实就容易是一个群雄并起、流派丛生的年代。
现在我们扳着指头数一数物业管理行业的元老和行尊，我们发现很多人已经成为行业的历史背影。其实，这个行业还行进未久呢。尽管这个行业的发展跨越了四分之一个世纪，但还绝对谈不上一个时代的远去。二十多年的行业发展，已经经历了突破市场与法律瓶颈，迅速发展，而今又趋于相对平静的过程。在这个过程里，物业项目经理，作为一个职业，迎来了更多新面孔，也间杂着许多老面孔。那些渐行渐远的元老和行尊背影，从很大程度上折射出物业行业项目经理职业化过程的艰难性。而更多新面孔则反映出行业发展的刚性增量需求。
物业管理行业似乎在史前时期（假如我们将行业发展模式的固化期之前的时期称作史前时期），已经迸发完所有的创新能量。那个时期的物业管理行业，新概念层出不穷，什么业委会制度、1拖N、氛围管理、社区文化、酒店式服务、英式大管家、顾问服务等等。可以说那是一个英雄群起的时代。行业发展的蛮荒之地，为行业的元老和行尊们提供了无限的遐想与发挥空间。如果我们一定要找到一个词汇来形容那个时代的项目经理，本人只能冒昧地说出一个词—激情。激情之下的物业管理行业是充满创造力的，由此，史前物业管理行业所塑造的行业经营与发展模式，成为激情后时代所以来的发展路径。路径依赖，成为物业管理后辈们无可奈何的选择。
曾经有很多企业，从现代人力资源管理角度，给物业项目经理进行人格和能力进行建模，依次寻找项目经理格式化职业发展途径。
我们也只有以不完全概括方式，提炼以写作为行业元尊们的物业项目经理人格与能力结构要素，作为行业元尊们的时代遗产加以继承。
1、激情，还是激情。物业管理行业可以说是一个比较平常甚至平庸的行业。在这么一个事务琐碎的行业里，要想将项目做好，必须拥有激情。只有激情，才有层出不穷的创造力，才有将平凡的事业做得一点也不平凡的机会。
2、责任，仍是责任。高度的责任心是物业项目经理的生存前提。对企业负责，对员工负责，对业主负责，通过日日夜夜勤勤恳恳兢兢业业如履薄冰地谨慎服务，将最简单的事，做成专业的典范。
3、创新，还是创新。制度创新、服务创新、模式创新、理念创新等等，通过不断的创新，将物业服务和经营技巧，带到一个又一个行业发展的高峰。
行业的平民时代
如今的物业管理行业，已近而立之年。
这个时候的行业发展，已经很少发现振聋发聩、席卷全国的新概念了。行业发展到了一个“和平与发展”的新时代。这是一个缺乏英雄的时代。我们仔细辨识行业的新面孔们，依稀发现新面孔们的草根性和平民性。目前活跃在行业领域的精英们，大多来自物业管理行业的基层，无论是项目经理还是脱胎于项目经理的各级老总，更多可以找到他们曾经服务于最基层的物业管理员、保安岗位甚至保洁岗位的踪迹。于是，行业进入了一个草根性的平民时代。少了史前时代的揭竿而起、一呼百应的英雄，多了默默无闻、似曾相识、规规矩矩的领导。
如果我们仔细搜索这个时代的行业关键词，我们会发现“规范”、“精细”、“细分”之类的概念。这种“规范”不再是一种品牌化需要，而是操作作业的需要；这种“精细”，不再是一种理念，而是专业行为的深化；这种“细分”，不再是一种战略，而是一种企业经营管理的基本技能。
物业管理行业的平民时代来临了。少了些许激情，多了些许理性。而且随着行业规模的不断扩张，项目经理岗位的刚性增长强劲有力。于是，那种常识普及型物业管理培训已经远远无法满足物业管理市场的发展需要。项目经理的生产需要流水线作业了。既然要“流水”，那就必须“程式”。于是，项目经理的人格和能力的结构化建模，不再停留在建模的阶段，而是到了“落模”阶段。项目经理的模型需要通过行业培训力量在每个从事物业项目管理的人身上打上深刻的烙印，以至于要将形形色色、个性各异的项目储备经理，塑造成具有共性的职业经理人。
深圳物业管理进修学院已经采取行动，通过结构化项目经理知识能力培训以及案例分析、项目管理答辩，初步构造出项目经理的生产车间。
我们此时突然发现，那种不管“专业不专业，从事专业就行”，不管“懂不懂物业管理，用心就行”的岗位历练式、野草落地生根式的项目经理培养方式，越来越不再适应行业发展的需要。工厂化专业项目经理培养也将不仅局限在项目经理的培养方式，而是专业安全主管、专业客服主管、专业保洁主管、专业工程主管等岗位的培训培养，也存在着同样的需要。
这种人才培养模式，本质上说不再是一种英雄模式，而是一种平民化的经理、主管培养模式。这种模式的形成，一样宣告着物业管理行业平民化时代的到来。
由此，本人十分高兴地判断，行业的平民化其实也是时代进步的象征。这种平民化意味着物业管理专业的精细化、行业骨干培养精细化。
第13篇：物业维修合同
家天下物业工程施工维修协议
委托方（简称甲方）：
承包方（简称乙方）：
按照《中华人民共和国合同法》的原则，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。 第1条 工程概况
1.
1工程名称：家天下物业维修工程
1.2 工程内容：家天下物业所指定的维修工程 第2条 质量等级：合格
第3条 协议价款与支付
3.1
承包方式： 甲方把开发商不能处理的维修工程或者物业本身不能处理的工程承包给乙方。 3.2 工程价款：
3.2.1 本工程主要材料价格乙方会同甲方有关部门进行市场询价或比价确定。
3.2.2本工程图纸外的工程量增减，由乙方会同甲方代表及有关单位签证认可，结算时一并计入。3.2.3乙方保证在施工期限内完工，每迟一天交工按工程价款的1‰扣款。 3.3付款方式：
3.3.1本工程竣工验收合格后，甲方向乙方按月支付至工程款的95%，留5%作为工程保修保证金，保修期满后一次性结清。
3.3.2本工程维修所产生的费用不含税，如果需要发票，按3.475%的税率开发票。
第4条 甲方工作及其权利和义务：
4.1 甲方将对工程质量、施工进度按计划进行考核，提出相关意见，并且甲方也有权对工程质量、施工进度等进行监督，对发现的问题和不合格的地方，有权要求乙方进行整改。
4.2 若乙方未按时整改或不听从甲方意见的，甲方有权要求乙方停止施工或进行安全整改。 第5条 乙方工作及其权利和义务：
5.1 工程量要严格按照施工图纸、预算的内容进行施工，必须保质保量，若未按要求进行施工，则扣除相应的工程款。
5.2 保证施工期间作到文明施工，不得乱堆乱放施工垃圾，保证施工现场周围的环境整洁，保证工完场清，保证清洁卫生符合有关规定，承担违反有关规定造成损失和罚款。
5.3 乙方在施工过程中必须严格按照有关操作规程进行操作，作好安全防范工作，防止一切事故的发生。若因违反操作规程出现人身伤亡事故，一切后果由乙方自行承担。
5.4乙方接到甲方的安全整改通知后，乙方应按时整改，并以书面形式通知甲方进行整改检查。施工严格按照国家有关安全规范、标准执行。 第6条 质量及验收：
6.1 工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件。
6.2 本工程施工应严格按照有关施工规范进行，若故意违章操作，一切后果由乙方全部承担。 第7条 竣工验收
7.1 工程完工后，双方会同使用部门进行竣工验收，验收以技术方案核定单和国家颁布的工程施工及验收规范为准。
7.2 工程完工验收，乙方必须作到工完场清。 第8条 保修期
8.1 保修内容、范围：按国家现行《房屋建筑工程质量保修办法》执行。 8.2 保修期限：
8.3 保修时间：乙方应在接到甲方修理通知三日内即派人修理，三日内没有到场维修，甲方委托其它单位或自行修理，费用直接在保修保证金内扣除，不足部分由乙方承担补足。在保修期服务中，乙方应及时认真，不得推诿、扯皮，否则甲方也可直接使用保修、保证金自行维修。 第9条 协议生效与终止
9.1 协议生效：双方签字盖章后生效。 9.2 协议终止：结清工程款后自行失效。 第10条 协议份数
此协议共 份，甲方各执 份，乙方执 份，由甲方送有关部门。
甲方：（章） 乙方：（章）
负责人： 负责人：
经办人： 经办人：
日期：
日期：
第14篇：物业维修感谢信
篇一：致物业的感谢信 感谢信
东方鸿铭物业管理有限公司总经理： 您好！
我们是碧湖岛169号、170号、226号等八套别墅的业主。这一年多来，物业全体员工的热情帮助和大力支持，帮助我们解决了日常工作生活中面临的诸多问题。小区保安一直兢兢业业为我们居所的安全把关；小区清洁人员、园林维护人员的辛勤劳动为我们营造了舒适、干净、整洁的居住环境。物业工程部在王师傅的带领下，梁工、小张、小李、小彭等总是在第一时间多次为我们解决通讯不畅、空调故障、电视信号、门窗门锁以及水电使用等诸多问题。特别是在今年入冬下第一场雪时，路面积雪达十公分厚，给我们业主的生活带来诸多不便，也给我们的出行带来安全隐患。物业公司总经理曹总，身先士卒，亲临现场，带领全体物业员工，冒着风雪和严寒，第一时间清理了小区道路上的积雪，及时为我们的出行扫清障碍。曹总及全体物业员工任劳任怨的工作态度、一丝不苟的工作精神和热情周到的服务意识，让我们在凛冽的寒风中感受到了冬日的温暖。在此，我们对物业公司在这一年多来为我们带来的贴心服务，表示万分感谢！
入住滨海湖近两年来，我们深切地感受到了物业公司认真负责的态度和“以业主为上帝”的服务精神。正是物业公司如此专业的服务才使得我们在遇到诸多的问题时“不紧张、不慌张、找物业”。
在过去的2012年，正是由于物业公司全体工作人员的辛勤工作和无私奉献，才使得我们遇到的诸多问题迅速得到妥善解决，才使我们更加舒心的享受干净舒适的居住环境。物业公司工作人员耐心负责的工作态度以及以业主至上的服务理念深深地感染着我们。在这里我们要真诚的说一声：谢谢你们，你们辛苦了！
最后，衷心地祝愿贵公司今后的管理工作越来越好，服务水平再上一个新台阶！祝全体员工工作愉快、身体健康！ 此致 敬礼
业主：张三李四王五
二〇一二年十二月二十日篇二：致小区全体业主的感谢信 致小区全体业主的感谢信
尊敬的各位业主：
大家好！时光荏苒，转眼间xxxx物业进驻小区以来，已经快五个月了。首先，在此我谨代表小区全体物业工作人员，向小区的所有业主致以衷心的感谢，感谢各位业主一直以来对xxxx物业的厚爱和支持！
xxxx物业自2012年4月1日进驻以来，得到了广大业主的理解、支持、批评和指正。正是因为有了大家的理解与支持，我们才能够走到一起，携手共建和谐家园；正是因为有了大家的批评与指正，我们的各项工作才得以发现不足，不断改进。
做我们老百姓贴心的好管家，为我们老百姓创造舒心的居住环境，一直是我们不变的服务宗旨和工作理念。 在小区物业的工作开展过程中，我们始终秉承这样的宗旨和理念。在小区建设投资上，我们一直以高透明度的经营模式去压缩一切大小损失，保证每一笔资金都能有效利用，最大限度地让利给业主；在小区各项设备设施的维修上，我们投入大量的人力、物力、财力，甚至不惜自己垫资，为的是努力营造一个好的人居环境，在延续杭州千年文明、升华社区文化的基础上，用心创建我们老百姓的理想家园。 但毕竟小区此前遗留了大量损坏、甚至呈现瘫痪状态的设施设备，以致无法正常启用，导致小区物业管理工作也进展缓慢。而大规模的维修因资金不足，又无法在短期内改善到位。 经过前期与业委会、社区、消防部门、质监部门认真的研究与探讨，目前小区内大规模的设备设施维修问题，已开始有计划地、有条不紊地正在进行着。小区内照明设施、健身设施、部分道路破损、道闸受损、部份地下管道及水景系统已经基本修复。尚有其它规模较大的消防系统、智能化系统、电梯系统、三方对讲系统、门禁系统及地下管网系统等隐蔽工程的维修施工，也正在加紧进行。所有规模性的维修实施，都会经过合法的第三方鉴定、多方招投标，经业委会、社区、消防、质监、房管局等主管部门审批，严防违规操作，有效地保证维修资金的专款专用。这一点，我们诚恳地请求广大业主，也参与到小区建设的监督和管理中来。
最后祝各位业主合家欢乐！吉祥安康！ ywwygljt:wxh xxxx年.xx月.xx日篇三：致物业公司感谢信 致xx公司的感谢信 xx公司：
x月c日，我们与贵公司在x号楼五层办公区的租约即将到期，在一起度过的三年时间里，我们感受到了贵公司细致周到的服务，以及认真负责的敬业精神，在即将分别的日子里，我们要真诚地说一声辛苦，道一句感谢！
贵公司细致周到的服务体现在方方面面：三年多来，x号楼的保安团队一直兢兢业业为我们的安全把关；维修人员总是在第一时间为我们解决空调故障、门窗门锁以及水电使用等诸多问题。全体服务团队任劳任怨的工作态度、一丝不苟的工作精神和热情周到的服务意识，让我们感受到了家的温暖。 特别是在入驻21号楼初期，贵公司体谅我们的需求，多次无偿将会议室等场所借给我们使用，解了我们的燃眉之急。在过去的三年中，正是由于贵公司全体服务人员的无私奉献和辛勤工作，才使得我们遇到的诸多问题迅速得到妥善解决，才使我们更加舒心的享受干净舒适的工作环境。贵公司工作人员耐心负责的工作态度以及以业主至上的服务理念将一直感染和激励我们！
最后，衷心地祝愿贵公司今后的管理工作越来越好，服务水平再上新台阶！祝全体员工工作愉快、身体健康！ x公司
第15篇：物业维修年终总结
2017年度个人工作总结及2018年工作计划
现在已是2017年12月份了，新的一年即将来临，一切都将过去，公司让我们大家写年度总结，一时却不知应怎样来写，待静下心来回顾一年的工作，顿时感觉今年的工作不仅紧张而忙碌。
由于我们是新的小区，所接待的业主报修，大部分是施工方甩项或遗留问题，都在保修期内，对此，业主不了解，只认为不管报修的什么问题，都找物业解决，对此情况，我们不是简单的回绝，而是随叫随到，现场认真检查，确定我们能够维修解决的，立即给予解决，解决不了的问题，向业主解释清楚，并及时向有关领导汇报，争取在最短的时间内解决问题。
我们这个小区，有 10 栋楼共有17个单元，付2层是地下 车库 ，付1层是充电桩，二次加压泵房 1 个，7个高压配电房，热力交换站1个，全班人员通常时期有 5至6 人左右，可以说是人少活多，虽然工作量比较大，但我们一年来，团结协作，分工不分家，有活随叫随到，绝不推辞。其中我个人主要负责的是15栋楼和17栋楼共3个单元的楼宇区域，住户约360户左右，每天例常的工作是负责楼宇内的维修维护和日常的巡检，在这同时还需要积极处理前台接待业主的一些送水电和维修的问题以及享当家的工单，及时去为小区业主排忧解难。其次另外还有一些公司领导安排的重点的工作:如前半年重点做的是清扫管井房和设备间的卫生工作，共清扫大小设备间约270间左右。夏季中旬则是配合施工方解决小区内由于用电压力增加，业主提出的供电不足问题。进而又对小区的电箱加装铜锁保证业主的生命安全。并持续贯彻落实公司提出的节能降耗工作，为公司增加效益，还积极参加了雨季地库跑水时的抢险救灾工作。年末时则是准备和解决小区冬季的供暖工作，在此期间的前期是配合施工单位对各区域及供暖泵房设备进行的维修，保养工作。而在供暖期间，为了保证业主的供暖正常，对接到的报修，都第一时间赶到现场，急时进行维修，积极处理业主家的暖气不热和渗漏问题，加班加点也要处理完成，使业主感受到真诚和温暖同时也得到了业主的感谢与赞扬。
当然， 虽然在工作中取得了一些成绩，但还有很多地方需要在明年继续完善与加强。比如与业主的沟通不够，了解不足。对服务意识还需完善。另外今后还需要把自己的本职工作做到位，让细节更加完善。
最后希望公司，能在明年的计划安排中能够定期或不定期的进行消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、业务技能、物业规范等业务方面的进行一些相关知识培训，使公司员工的服务意识和业务素质得到进一步提升。通过学习突破瓶颈带领我们与企业一起发展成长走向成功……
万和城B区物业维修部 2017年12月7日
第16篇：物业维修工作总结
篇一：物业维修工年终总结
2011年是物业公司改革与发展的一年，是进步的一年，是丰收的一年。这一年里，在公司党委和领导的关心、支持下，我们始终贯彻业主至上的精神，根据我公司的实际情况，在搞好服务的同时进一步理顺并完善管理工作，按照工程程序化、工作规范化、服务优质化、管理科学化的要求，使公司管理工作逐步走上了规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到职工的好评。现将今年的工作总结如下：
二、工作管理目标完成情况：
1、房屋管理：房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为100%。
2、公共设施、设备的管理：为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录，开通了维修热线电话，基本达到了养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。公共设施、设备的完好率达到98%以上。
3、绿化管理：为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，责任到人，考核到位，增强绿化管理人员的工作责任心。在绿化警示牌没有到位的情况下，及时制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率达到了98%以上。
4、环境卫生的管理：环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，实现了垃圾袋装化定点堆放，集中清运管理。
5、小区安全防范工作：小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，制定了严格的门卫岗位管理制度及考核标准，加强日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求门卫值班人员认真巡查，文明值班，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，全年安全防范工作情况良好。
二、今年完成的重点工作：
1、根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议。我们针对公司所辖各小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等。
2、加强管理服务工作，提高服务质量。搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率，及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用。今年我们先后对嘉、酒各住宅区的上下水、楼房屋面防水等进行了检修和处理，更换上下水各类管道200余米，处理楼房屋面防水面积近千平方米。全年完成小型检修工作8项，应急维修工作13次，更换暖气管道460余米，处理各类缺陷47处。
3、加强小区装修管理工作。
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
4、认真听取业主意见，及时为住户排忧解难。业主良好的工作建议，管理建议是对我们的工作的支持。因此我们对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种为业主着想，以业主为中心的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
5、加强小区和办公区域的环境治理工作。今年，在公司领导的关心和支持下，在公司各有关部门的通力协助下，先后完成了酒泉供电分公司大院、机关办公大楼卫生间、酒泉4#楼家属区、嘉峪关西电家属区、嘉峪关老福利区等区域的环境整治工作，对机关食堂进行了改造装修，共清理外运各类垃圾50余车，保证了小区的卫生清洁美观。使职工的生活环境和工作环境得到了进一步的美化。
6、努力提高管理水平，促进物业管理上档次。一是对员工进行职业道德与技能培训，提高工员工业务素质。员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合我公司员工的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行职业道德和业务水平的教育培训，并定期进行业务技能考试，使员工在思想上得到充实，业务技能上得到了提高，今年共组织人员培训6次，技能考核4次。
7、搞好对外协调管理工作；
搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们积极主动加强与嘉、酒两市的有关政府主管部门及企事业单位的联系，并圆满完成环卫服务协议签定等工作。
三、存在的问题和教训
虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。具体表现在：一是公司员工整体素质不高，服务意识不强。二是与业主的沟通不够，了解不足。三是对公用设备、设施的管理力度还需加强。
针对取得的成绩与存在的问题，在二零零七年的工作中，我们将吸取经验与教训，加强员工职业素质养成教育，努力提高员工的业务技能与管理水平，牢固树立服务于企业，服务于职工的职业理念，把工作做得更好，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为公司和谐、为职工安居乐业做出我们应有的贡献。
篇二：物业维修工作总结
XX年的物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此物业维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在集团公司领导的带领下不断提高工程维修技能，使xx市xx物业维修在整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。因此，XX年是简单而不平凡的一年，为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成XX下半年工作再上一个新的台阶，现将XX年半年工作总结如下：
一：主要工作汇报：
1：完成xx楼宇门整修、换锁，消防管道止回阀维修、逛到漏水维修。
2：xx大厦、商务楼东井盖焊制安装、商务楼下水道疏通。
3：安装xx19#、24#、25#、7#及小高层电表集抄表管线。
4：安装xx小区1#商场5户商户供水管道。
5：xx东墙栏杆修补.。
6：安装xx公寓太阳能管道。
7：xx小区南墙栏杆更换。
8：c4#楼井盖更换。
9：安装xx花园减速带。
10：xx小区路灯杆加固。
11：xx办公室东栏杆加固、安装围挡铁皮。
12：焊制垃圾车三辆。
13：xx7#楼排水管修理。
14：机械组团楼顶栏杆焊接修理。
15：积极参加公司组织的集体活动，认真完成了xx水系、xxx、xx、xx的卫生清理工作。
二：日常设备维护保养情况
目前各小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态
三：目前存在的问题
1：专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到
2:工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致
3：养护单写的不是很规范，字迹不够工整， 4：仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签
5：个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高
6：和各部门工作衔接还不是很完美
四：XX年xx市xx物业公司维修工作重点设想。
针对以上提到的问题和薄弱环节，XX下半年对我们xx市xx物业公司维修工作初步设想主要围绕计划，完善，规范，落实。等几个方面开展
1：计划：主要对XX年的下半年工作做一个计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。
2：完善：根据公司精细化服务标准的方针，对xx市xx物业公司维修部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度
3：规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录
4：落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处。
以上就是我XX年上半年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正！
最后真诚的期望以后的物业维修工作中，在领导的带领下，在同事的帮助中，齐心协力把xx市xx物业公司维修工作做到更完美，争取更上一个台阶。
篇三：物业维修工年终总结
时光飞逝，2011年即将结束，首先感谢公司对我工作的肯定，将我提升为工程部主管。在这一年里，在集团公司和项目领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付的各项工作任务，保证了园区所有设备的安全运行。取得了一定的好成绩，为完成公司质量目标做出贡献，为了总结经验，促成2012年工作再上一个新的台阶，现将2011年物业维修工年终总结如下： 一.日常工作完成情况
1.2011年度共完成约1485项零维修工作,其中有公共区域，业主维修，商户维修等。得到业主商户的好评和认可。
2.加强现场管理，对小区装修单元施工按管理处规章制度进行监督，使之不影响小区外貌和安全管理，对商铺的中央空调和消防管道改造要求按工艺规范施工，保证中央空调系统和消防系统的正常运行。
3.4月份重新修订了岗责和工作流程，在此基础上改进了工作记录和设备运行记录，把岗责落实到实处
4.每月抄写计算水电表，配合财务做好每月水电计费和管理费的收取工作
5.A、B栋走火梯改造。原环形灯加电子镇流器成本约30元一套，改造后节能灯成本约10元一支，改造数量约160支。
6.A.B栋走廊灯改造。原36W一体化排管灯成本约35元一支，改造后节能灯成本约10元一支，改造数量325支。
7.协助商铺用电增容线路改造。(如;邮政银行、农商银行，二楼20
2、
210、219华银公司)
8.银业国际负一层水泵噪音的处理。生活水泵房在使用过程出现震动和噪音导致A栋多户业主曾多次投诉水泵噪音严重影响他们的生活质量，后经环保局，施工单位的改造已解决此难题。
9.地下车库出入口对调工程及露天停车场安装岗亭和道闸.减速带。
10.在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作
11.跟进小区遗留工程维修。(修补墙壁裂缝、补漏、维修门窗等)
二.施工改造
按照公司布署，经集团公司同意，工程部较好的完成了公司下达的各项施工任务，为公司节约成本。
1.一楼安管部、工程部办公室装修。
2.地下车库入口处路面倒水泥。
3.观光电梯大堂门口铺设无障碍通道。
4.一楼商铺前面绿化带改为铺设环保砖。
5.02岗旁草坪改为铺设石子路。
三.设备设施的维修保养
目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，每日巡查，目前都处于良好的工作状态。
1.严格按照配电系统运行保养的规范要求，参照年度工作计划，完成大夏核心配电室设备的运行、检修和清扫工作。同时对各楼层配电管井内母线插接箱定期进行保养
2.电梯检查方法的更新。针对电梯事故的多发，而工程部检查工作时又未发现的现象进行分析和总结，对原有的检查方式进行改进和完善。在原来只对机房、电梯主机进行检查的基础上，加强了检查中乘坐舒适度、稳定性及噪声情况的检查，到轿顶运行观察、底坑的查看。督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。加强电梯维护保养跟进监督工作，使银业国际10台电梯顺利通过质量技术监督局一年一次的电梯年检，并取得电梯安全使用证。
3.严格按照消防管理规定抓好楼宇消防设施的日常管理，对消防设备进行了全面检修和防锈加油工作。规范消防设施设备的维修保养。为使应急灯、疏散指示灯系统的运行良好，确保火灾发生后每一个疏散指示灯、安全指示灯、楼道应急照明灯亮以引导业主(用户)有序地进行应急疏散，减少人员伤亡制定《应急灯、疏散指示灯系统保养规定》并配发相应的记录表格，对应急灯、疏散指示灯系统保养进行规范。及时发现有问题的灯具进行修复，进一步提高消防设施设备运行可靠性。
4.中央空调设备的维修保养，对天面冷却塔和冷冻水管道每月进行清洗。每月对一～三商铺180台盘管风机普查并对其中12台存在不同问题的盘管风管进行了维修，6月份机房和天面冷却水管进行除锈和油漆，提高了设备安全运转性能，保证夏季制冷的正常供应。
5.发电机每月进行一次保养，保养时例行开机运行15分钟，确保停电时能快速进行发电。
6.生活水泵房每日巡查2次，保证设备的安全运行，为业主创造一个良好的居住环境。
7.弱电设备保养工作，对楼内弱电管井进行了全面清洁、整理工作，配合电信、移动、联通等公司进行设备的安装维修和保养工作
8.易出问题节点汇总。因为设施设备绝大多数的故障都是由于个别重要部件损坏造成，如供水系统的故障大多是由于止回阀和电磁阀、液位计造成，烧电机多为交流接触器的触点拉毛受损造成，电梯的故障多为光膜、门机、平层器、控制柜的各种接触器造成。要求各维修部逐步建立设备故障台帐，进行易出问题节点汇总，做到心中有数，加强此部位保养工作，提高设施设备安全保障。
篇四：物业维修工作总结
在自然、人为及时间因素的共同作用下，居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏，直接影响居民的安居乐业，因此，物业维修是一项常规性的管理工作。由于三分建、七分管，小洞不补，大洞吃苦，所以在居住物业的维修管理中，日常养护管理（又称便民小修服务、小修养护服务、窗口报修服务等）又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业的日常养护管理（简称养护管理）进行探讨，以求抛砖引玉，认识深化。
一、养护管理的涵义及其关键
早在1985年1月1日，城乡建设环境保护部（后改名建设部）颁发了《房屋修缮范围和标准》，对物业维修工程进行了分类，其中凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程，其综合年均费用控制在现时造价的1%以下。这里所称的养护管理，便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能，其主要环节包括报修、查勘、派工、计划、组织、验收、抽查、结算、回访等。
养护管理是物业公司经常性、持久性的基础工作。为了恢复和确保居住物业正常的使用功能，管理人员和维修人员必须采取各种手段，及时修复已经出现的各类小损小坏，有效防止小损小坏的发展及可能发生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，维修费用控制（包干）在现时造价的1%以下。进而言之，不论物业原有的质量等级如何，不论完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房，在整个物业寿命期限（屋龄）中，只要物业零部件因损坏而功能失常，在居民报修之后（如突然断电断水等），或因公共部位无人报修（如走道窗玻璃破碎等），物业公司都要及时进行预检修复。修复之后房屋原来的完损等级不变。
在这里，及时修复房屋的小损小坏，成为养护管理的根本要求和关键词语。为了及时修复，就要强调养护及时率与质量合格率，并要求物业公司防患于未然，对物业进行计划性、制度性和季节性的主动检修。
二、养护管理的特点及其意义
养护管理具有以下四个特点：
1、养护任务，面广量大
居住物业（物业区域）构成要素的复杂性，决定了每一幢不同类型、不同结构的房屋，每一幢房屋的不同区域和不同部位，每一幢房屋的不同业户，都会产生因物业功能失常而引发的修理诉求，因此，养护任务面广量大，地点时点分散，不如大修、中修工地相对固定，也不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结，以及房地产行政管理部门历来的有关规定，养护范围包括：
1）屋面筑漏，修补屋面、泛水、屋脊等；
2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等；
3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等；
4）修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等；
5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；
6）抽换个别檩条，接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等；
7）水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；
8）下水管道、窨井的疏通，修补明沟、散水、落水管等；
9）房屋检查发现的危险构件临时加固维修。
从上可见，居住物业日常养护的内容林林总总，点多面广，具有分散性。养护工人经常是打一枪换一个地方，流动性强，在管理上较难控制。
2、技术工种，复杂多样
居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样性，决定了损坏项目和技术工种的复杂多样。因此，虽然某些项目技术比较简单，却十分强调不同工种之间的密切配合。例如：水电工在调换管道时，常会遇到泥工的活计；沟路工在施工时，常需绿化工的协助；油漆工在油漆门窗时，少不了钢窗工或木工的配合等。为此，养护管理对养护工人提出了技术全面（多面手）的要求，需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。
3、施工现场，条件较差
居住物业小修工程在施工时，不论在室内室外，均易受到季节、气候和环境的影响。有时现场施工条件较差，周转不便，清除建筑垃圾不易，还必须接受来自于业户的直接监督，因此，对养护工程质量（合格率）和服务者的综合素质（包括应知应会、适应能力、服务态度、劳动纪律等）提出了更高的要求。
4、报修业户，要求较高
从居民报修的项目看来，虽然都是小事，但直接影响使用功能，其中不少项目还具有应急的性质，关系到水与电的正常供给，称为水电急修项目，如：室内线路故障的停电、漏电，电梯运行时突发故障等等，不及时修复就会中断居民的正常生活。又如阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动，具有一定的危险性，不修复很可能发生意外。有些非属应急项目，但也不能掉以轻心，上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换，雨水进入，天冷冰冻，造成某业主滑倒而骨折的案例。因此居民报修时常抱有急躁的心情，常会因缺乏理解（或服务者缺乏耐心）而发生抵牾。在报修时，居民不仅讲究实际效果，要求服务者具有较高的技能，而且讲究时空效果，要求省力、省时、省麻烦，提供礼貌服务和微笑服务。
上述四个特点充分说明：养护管理虽然所需工时、费用较少，实属小修之列，但却不能等闲视之。百姓利益无小事，进一步加强城市管理，推进城市精神文明建设，必须从细微处入手。细微处即管理中的小事。管理无小事，细节决定成败，那是微观管理学上经常强调的名言，而物业管理则是典型的微观管理。因为小事的放大效应、叠加效应或连锁效应，将会换来管理上的遗憾。
养护管理既能保证居民的安居乐业，使物业公司争取到更多的满意率，从而改善与提升企业形象，又能减轻大中修的压力，延缓修房周期，延长物业的使用年限，还能为大中修和综合维修提供勘察、施工的资料依据。因此，它是最经常、最直接的为民、便民、利民服务，也是服务性最强的窗口服务。这正是小修服务经常成为社会热点的原因，也正是党和政府各级领导经常在不同场合强调养护服务必须叫得应、修得及时、修得好的由来。养护管理在物业管理中的基础性是不容置疑的。
三、养护管理的类型及其要求
养护管理的类型包括：
1、零星养护
零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修，或在主动检修中结合实际情况确定的小修。零星养护的修理范围很广，项目技术简单，突发性强，时间紧迫。其中养护任务（单）的获得，一是被动式的窗口报修、电话报修、报修箱；二是主动性的管理人员走访，或定点设摊，使养护工作走在居民报修之前。在管理中必须贯彻报修先行原则，业户先报先做，保证养护单不积压。
历来房地产行政管理部门规定，养护管理必须做到：受理有登记，办理有专人，完成有时限，工作有标准，投诉有答复，结果有记载。为了保证报修及时率，还提出：急修项目不过夜，一般项目不过三（天）。后来又补充规定：水电急修2小时内赶到现场，24小时内修复，如不能修复须作出限时承诺。
2、计划养护
为了实践物业管理的宗旨物业保值增值，物业公司既要有求必应，又要找米下锅。计划养护是指在零星养护任务完成的基础上，确定科学的定期保养周期，科学设计楼宇保养周期表及设备设施更新周期表，制定房屋构部件的各类保养制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、门窗定期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线暗线定期检查制度、电梯常规（年、半年、周保）保养制度、水箱每年两次清洗制度等等；或按房屋单元（户幢、组团），或按工种，或按季节，进行循环检查和维修养护。例如根据季节特点安排不同的计划任务，如冬季来临前的水管包扎防冻、梅雨台汛来临前的筑漏普查等。计划养护具有预检性，有时被称为预检维修，在预检中应修尽修，人工费用较少，以区别于中修或大修。
零星养护与计划养护的主要区别是：前者具有突发性和一次性，后者具有计划性和循环性。两者都要求主动服务，但计划养护的主动性更强，物业管理的含金量更高。
四、进一步改善养护管理的若干建议
物业管理无小事，一旦放松了日常管理，极易出现一年新、二年旧、三年乱、四年面目全非的后果。在考察中发现，管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时有发生，部分管理人员理念缺失，行动迟缓，习惯于自上而下的运动式整治，而不善于制度化、规范化的长效式管理。尽管政府有关部门从民生出发，对物业管理行业进行了连续不断的调控，大部分物业公司已经达标或创优，整体水平不断提高，但三差现象仍有所见，管理成果存在反复。小修养护基本处于你报我修，不报不修的状态，主动性的计划养护成为薄弱环节，致使许多小损小坏项目，如刚窗锈蚀、粉刷脱落等，已经变成了大损大坏。报载甚至有屋漏报修18次仍然如故的案例，有的小区不报我休，甚至消极等待政府的实事工程。因此，亟需引起有关方面的进一步重视。
1、完善居住物业日常养护管理的考核指标
及时修复房屋的小损小坏的要害，是养护及时率和质量合格率。因而，养护管理最基本的的考核指标是两率。在实践中影响两率的因素是多方面的，比如：缺少相关工种技术人员；服务者责任性不强，敷衍了事；有关人员因病假、事假、读书、开会而调休；暴雨季节房屋渗漏剧增而缺少人手；相关工种整体配合较差；操作工人技术不过硬；缺少维修技术通才（多面手）等。因此，要经常分析影响两率的相关因素，总结其规律，既要采取一般性措施，又要采取针对性措施，提倡求真务实，有诺必践，将考核落到实处。
在影响两率的因素中，关键是管理及操作人员综合素质。目前的物业维修工大多是农民工，普遍缺少维修技能和服务理念的培训，且流动性大。故为了提高养护队伍内在综合素质，应稳定队伍，探索内涵型发展道路，制订应知应会的培训计划，开展技术比武，奖励敬业爱岗，而非动辄炒鱿鱼了事。
最终还要考核住户满意率。住户满意率包含硬与软两个方面，它既是居民对工程质量（是否平整、牢固、安全、和顺、可以使用）的总体评价，也是居民对养护服务态度（是否及时、方便、诚恳、和气）的心理感受。养护及时率和质量合格率当然包含在住户满意率中。顾客就是皇帝，居民的满意应当是物业公司追求的最终和最高目标。
2、完善居住物业日常养护管理的主要环节
1）报修：固定接待窗口、报修箱、特设地点；建立夜间值班制度，实行365天全天候服务；张贴小修项目收费标准；公布物业公司的有关承诺；报修填单不漏项，登记后发放凭证、集中编号；
2）查勘：由查验员查勘后估料派工。当日或三天内能够及时解决的，可直接派工，此外的预先查勘，明确损坏部位及范围、修理项目及工程数量、工时及材料定额、安全设施及工具要求，并负责向住户预约修理日期，以便根据轻重缓急组织均衡生产，防止任务单人为积压，有利于定额松紧及路线远近合理组合，落实修理责任；
3）修理：修理工按约定时间上门修理，佩带胸卡，表明身份，说明来意，文明施工，并落实带修、转修的项目。完工后由报修人验收、签字；
4）验收：检查填单是否有误项漏项，养护人是否按（查勘）要求施工，是否存在应做未做或扩大范围，工程质量、材料耗用及折旧料回收是否符合要求，住户对养护人的服务态度和服务纪律是否满意，工程修理数量是否符合套用定额。不合格修理项目及时补开返工单。根据修理标准和工程量结算修理费用；
5）监督：外部措施有监督电话、投诉接待、热线电话、发放联系卡、发放征询表、走访居委会等；内部措施有建立回访制度，抽查制度，制订考核办法、奖惩办法，对不及时、不合格项目进行会诊，根据保修规定及时返工。
3、梳理并修订物业维修管理的有关文件
传统房屋维修管理经过长期而广泛的实践，已经具备一整套的做法，某些方面已形成相对稳定的经验，但当前对其精华深入研究、继承、推广似不足。例如：以提高房屋完好率为目标的维修管理体制已不复存在，1999年9月1日曾在普陀区试行的《上海市成套职工住宅修缮管理规定》已达6年之久，至今未见推行等等。因此，梳理原有的物业维修管理的有关文件，修改、制订、完善现行的物业维修管理文件，已成为业内当务之急。
4、完善养护管理的有关制度和服务方式
通常的养护管理制度，有报修制度、值班制度、查勘鉴定制度、修缮责任制度、回访制度、验收制度、巡视制度、考核与奖惩制度等。
在长期的养护管理实践中，曾涌现出许多颇具特色的养护制度，如：特殊对象（烈军属、离休干部、残疾人、孤老、30年以上老教师等）服务制度；十大节日（元旦、春节、国庆节、清明节、劳动节、儿童节、建军节、教师节、老人节、圣诞节）服务制度；多面手培训制度；废旧料回收制度等。还总结出许多行之有效的服务方式，如：365天均衡服务，四季热点服务，落手清服务，险、漏、堵、水、电、绿重点服务，三个三服务（每季三次主动上门服务，每张养护单上门三次方可注销、屋内维修必须敲门三次方可进入）、六个提前服务（用水高峰前抢修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大风前抓紧查险抢险、暴雨前修补低洼路面、节日前重点疏通窨井化粪池）等等，均值得大力推广。
篇五：物业维修部年终工作总结
时间如梭,转眼间，又跨过一个年度之坎。回想过去的一年工作，在综合管理科直接领导下，在全组成员的共努力下全市场水电、广播、监控等设备正常安全地运行，圆满地完成了本年度的工作任务，简要总结如下：
一、精诚团结，攻坚克难，市场供电网改造顺利完成。
1、随着市场发展今年供电改造工作的重中之重。全组成员配合科室经过艰苦努力，于年初完成新增1000KVA厢式变压器1台；新建与改造10KV线路2.412千米，低压工程新建与改造线路12.832千米，铺设高低压铜芯电缆270米；新架钢杆6根。同时完成市场东西配电房高温酷暑期降温配套设施（屋面隔热层、喷水降温）建设，确保供电设备平稳运行。
2、由于市场发展繁荣，在夏季高温用电高峰期时经营户申请安装空调剧增，全组人员不顾休息和早晚完成了各组团的空调主线路的增设，安装了167台空调进户线。
3、确保全市场路灯系统、监控和广播系统正常运行，及时调整和安装肓区路灯。调整晚间监控光源控制，图像达到预想效果。
4、协助施工单位对浙南鞋料市场线路改造；对国、地税，提升办等有关单位发生线路，电器设备故障及时处理。
二、落实安全生产责任。
1、科室领导把安全生产放在第一位，每天晨会王科长重复叮嘱。特别对各种生产工具王科长和叶工程师亲自检查和监督，发现严重缺陷、破损的工具及时消毁。全年里未发生人身、电网、设备、火灾等一切事故。
2、在69月中，为确保高温高峰期市场安全用电及用电质量，科室安排东西配电房、厢式配电室专人值班制，及时排除设备故障并每一小时做好设备运行记录，确保各回路运行可靠。
三、认真开展检查工作。
1、每天对市场的水电常规巡视，发现情况及时处理。在市场日常维修派出870余次。
2、配合综合管理科每月白天和晚上对市场生产、消防安全大检查工作。对检查出水电方面有隐患的事项及时整改。
3、配合管理一科、二科对店面户内电表箱、用电设备与线路检查工作。整改了无电表箱、电表箱缺盖将 约400户，有效防止因电表、设备、电线老化而产生的安全隐患。
4、每星期五定期对市场定时断电控制系统、路灯、广播监控系统检查，并作好检查记录。发现异常情况随时调整处理疑难的及时向科室领导汇报。
5、定期对市场内给水管网检测，对老化、人为破坏的给水龙头和消防栓及管道破裂及时抢修，杜绝市场内滴、漏现象。配合科室对消防管道的压力测试。
6、在每次台风来临之前对市场内供电线路网、电线杆及拉线等用电设备 ，户外广告牌、电动卷门、排水管道、等 全面检查，做到未雨绸缪。
四、全力配合设备修试，加强设备维护保养
1、为适应市场发展的需求，中心投入巨资增设1000KVA厢式变压器，6月9号正式投入使用，在使用的过程中对存在的缺陷（电压偏低、接地线电阻偏差、线路调整分流等）给予相应的整改措施使其使用达到最佳性能。
2、结合市场用电低谷期机会，克服困难分路拉电，11月中旬对所有设备进行了轮换检修、预试及消缺等工作。东西配电房设备检修与施工人员密切配合，完成了停送电设备的倒闸操作、安全措施布置、现场安全监督管理。其中对3台主变更换已老化的高压耐油密封圈，低压端导电管，绝缘瓷瓶等对东西配电房低压柜更换隔离开关（600A）8组,主柜DW10断路器（2000A）1组，轴流风机5台，电容切换接触器5只，零星小配件等。同时，对高压房部分锈蚀设备的底座、拉杆、箱面等部位进行了防腐处理。检修中对单一设备的操作、电源投切和清扫维护，检修后设备的验收等工作。
五、做好全组本职工作，建立水电、广播、监控档案。
1、今年7月份在科室的指导下，水电组对整个市场的水、电表进行彻底查看，更换坏表、死表198户，要求对市场用电（水）大户每月抄度一次，并对每户的电表的容量、表号、每次的抄度录入档案。
2、每月对市场的13处总水表，东西配电房、厢变有功无功电表抄度，每次的数据登记归档。
3、做好供电设备维修、年检报表。建立主要设备专户对每次维修的项目，更换设备材料的型号、数量和检修后设备运行情况记录存案。
4、管理好电工仓库工作。定期做一次物品耗用报单及物品进出库存放表，对常用的备品、备件应保证一定的库存，对出库的材料，用在的地点做好登记。
六、存在的不足
1、需加强安全意识（特别是自身安全）。
2、加强本职工作的责任心。
3、加强对专业知识的学习。新来的成员对配电房操作规程不够熟练，对市场场貌不够熟悉，特别是支线路的分布情况还不了解及日常维护中经验不足。
4、加强常用工具及材料的管理。
以上是电工组全年的工作总结，即将迎来新的一年里，望大家对我们电工组提一些宝贵的建议，让我们电工组在今后的发展中不段的完善自已，为市场发展作出一些贡献。
第17篇：物业维修管理办法
物业维修管理办法
1、目的
确保公司所管辖物业的业主能够得到有效、及时的维修服务。
2、适应范围
公司所辖各小区、写字楼、门面房的维修。
3、报修程序
3.1管理员接到业主报修后，应问清情况并填写《姿华物业维修单》，进行派工，如不能马上维修，应予约维修时间。
3.2公司总值班室值班人员接到业主时，正常工作时间立即通知到报修业主所在的物业管理处，休息时间通知物业值班人员，并填写《姿华物业维修单》。
3.3公司其他员工接到业主任何形式的报修，均应通知物业管理处，不得遗漏。
3.4任何人不得无单作业。
4、报修单填写
《姿华物业维修单》的填写应按以下规定执行：
4.1小区、门牌号、报修时间、维修项目、维修人员由派工管理员填写。维修项目一栏维修人员可根据实际作业情况在管理员填写的基础上加注。
4.2更换配件、修复时间、工时费、材料费以及合计栏由维修人员填写。工时费、材料费应严格执行公司规定标准。
4.3用户意见及用户签字栏由维修人员在作业完毕后，请业主签
署。
5、工作要求
5.1作业前如是应收费的维修项目要先向业主说明费用情况。
5.2小修不过时，中修不过天，大修不超过48小时，作业时间较长时，除非业主（住户）提出停修要求，否则应坚持作业完毕，不得中途停止。
5.3禁止维修工接受业主馈赠，不得在业主家喝水、抽烟，更不得索要财物。
6、回访
6.1 管理员或值班人员必须在报修后24小时内对报修业主进行回访，落实维修作业情况和遵守纪律情况，并做好回访记录。
6.2公司质检部不定期抽查回访业主。
第18篇：物业维修申请报告
房子住久了难免会出现问题需要维修，物业维修申请报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业维修申请报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业维修申请报告1
xx业主委员会：
目前xx小区已经入住五年以上，鉴于小区的消防设备系统故障，物业公司已经利用管理费进行了相关的维修，但效果不太明显，根据《物业管理条例》及使用维修基金的相关管理办法规定，我司特向贵会申请启用维修基金进行消防设备系统修复，请业委会同意启动相关程序，支持物业公司的消防设备系统维修工作。
望贵会收到此函后尽快给予回复。
xx物业管理公司xx分公司
20xx年x月x日
物业维修申请报告2
xx市物业专项维修资金管理中心：
xx市xx房地产有限责任公司开发建设的xx小区项目，坐落于xx区 xx路 xx街 xx巷 xx号 。
该小区内xx组团xx号楼电梯钢丝绳、平层感应器（共用部位、共用设施设备）出现□危险房屋、□电梯故障、□屋盖漏水、□供水、□供电、□消防设施 等紧急状况，目前该共用部位、共用设施设备xxxxx（描述故障情况），严重影响业主日常生活。因该共用部位、共用设施设备的保修期为 xx 年xx月xx日至xx年xx月xx 日，已超过保修期，需要申请使用专项维修资金进行□维修、□更新、□改造。
本次维修委托广西南宁市xx维修公司实施，其《紧急维修使用申请报告》、《物业项目维修和更新、改造工程协议或合同》（附维修单位出具的维修费用明细清单）《维修费用分摊清册》、、相关主管部门故障认定材料等，已于xx年xx月xx 日起，采取张贴方式进行公示，公示期7天。
第19篇：物业设备维修
1.物业设备包括室内设备、也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给水排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备。2.物业设备管理的内容包括管理与服务两个方面。
3.衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。
4.物业设备管理的内容包括物业设备基础资料管理，物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理和固定资产管理等。
5.物业管理企业设备管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则。6.物业设备管理制度一般包括：接管验收制度；预防性计划维修保养制度；值班制度；交接班制度；交接班制度；报告制度；工具领用保管制度；设备操作维修安全规定。 7.给水工程包括水源、取水工程、净水工程、输配水工程四部分。
8.根据建筑物内用水用途可分为生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统。
9.给水系统的组成：引入管；水边节点；给水管道系统；给水附件；加压和贮水设备；给水局部处理设施。 10.常用的给水方式：市政管网直接供水；水箱供水；水池、水泵和水箱联合供水；气压供水；微机变频调速供水；竖向分区供水。
11.管道的连接方法：螺纹连接；法兰连接；焊接连接；承插连接；卡套式连接。
12.给水系统常用的附件包括配水附件（主要用于调节和分配水量）和控制附件（用以启闭管路、调节水量或水压、关断水流、改变水流方向）。
13.室内给水管网的布置形式：下行上给式；上行下给式；环状式。
敷设方法：明装；暗装。 14.给水管道常用管材：钢管；铜管；铝塑复合管；塑料管。
15.室内排水系统分类：生活污、废水排水系统；生产污、废水排水系统；屋面雨雪水排水系统。
建筑内部排水体制分为合流制和分流制两种。
16.室内排水系统组成：卫生器具；排水管道；通气系统；清通设备；污水提升设备。 17.屋面雨水排除方式：外排水系统；内排水系统。
18.建筑中水系统由中水水源系统、中水处理设施和中水管道系统组成。19.中水水源一般为生活污水、冷却水、雨水等。
20.小区给水系统组成：接户管；加压和贮水设备；小区支管；小区干管。
21.小区给水系统给水方式：城市管网直接给水；小区集中或分散加压给水；小区给水系统的确定。 22.热水供应系统分类：局部热水供应系统；集中热水供应系统。 23.热水供应系统组成：热媒循环管网；热水配水管网；附件和仪表。 24.热水的加热方式可分为直接加热方式和间接加热方式两种。
25.采暖系统的分类：按供热范围分（局部采暖系统；集中采暖系统；区域采暖系统），按热媒分（热水采暖系统；蒸汽采暖系统；热风采暖系统）。
26.热水采暖系统组成：自然循环系统（热源即锅炉；散热设备；供水管道；回水管道；膨胀水箱）；机械循环系统（锅炉；供水管道；散热器；回水管道；水泵；膨胀水箱；排气装置；控制附件。 27.换热器种类：表面式换热器；混合式换热器；回热式换热器。
28.散热器：在采暖系统中，散热器是在供暖房间内的放热设备，它把热媒携带的热能以传到、对流、辐射等方式传给房间，以补偿房间的热量损失，维持室内正常工作和生产所需的温度，达到供暖的目的。29.采暖系统的常见故障：采暖管道的泄漏；采暖管道的堵塞；上层散热器过热、下层散热器不热；上层散热器不热；各立管上散热器的温度差别太大；一组散热器单片散热片不热。
30.燃气又称煤气，一般有人工煤气（H
2、CO、CH4)、天然气(CH4)及液化石油气(碳氢化合物)三大类。31.通风系统按其作用动力的不同，可分为自然通风和机械通风两种。
32.空气调节简称“空调”，他的任务是调节室内空气，为工艺生产和人们生活创造一个良好舒适的室内环境。所谓良好舒适的室内环境，是指把室内空气的温度、湿度、洁净度、空气流速以及室内噪声控制在一定范围内，以保证工艺生产、产品质量和人们生活舒适的要求。 33.空气环境的衡量参数：温度、湿度、洁净度、气流速度。
34.空调系统按设备的布置情况分类：集中式空调系统；半集中式空调系统；全分散式空调（局部空调）系统。
35.为了对空气环境进行调节和控制，需对空气进行加热、冷却、加湿、减湿、过滤、输送等各种处理，空调系统就是完成这一工作的系统。
36.空调系统的构成：空气处理部分；空气输送部分；空气分配部分；辅助系统部分。 37.空调冷源有天然冷源和人工冷源两种。
38.建筑火灾成因：人为因素；电气事故；可燃物的引燃。 39.火灾过程一般分为阴燃、爆燃、熄灭三个阶段。
40.灭火及消防联动系统包括：灭火装置；减灾装置；避难应急装置；广播通信装置。
41.消火栓给水系统一般由消火栓、水龙带、水枪、消防卷盘、消火栓箱、水泵接合器、消防水池、消防水箱、增压设备和水源等组成。
42.自动喷水灭火系统按喷头的开闭形式分为闭式自动喷水灭火系统和开式自动喷水灭火系统。前者有湿式、干式、干湿式和预作用自动喷水灭火系统之分，后者有雨淋喷水灭火系统、水幕消防系统和水喷雾灭火系统之分。
43.火灾探测器：感温式火灾探测器；感烟式火灾探测器；感光式火灾探测器；可燃气体火灾探测器；复合式火灾探测器。
44.电路三要素：电源；负载；中间环节。 45.电路工作状态：通路；短路；开路。
46.一级负荷：1）中断供电将造成人身伤亡；2）中断供电将造成重大的政治影响；3）中断供电将造成重大经济损失；4）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。
二级负荷：1）中断供电将造成较大政治影响；2）中断供电将造成重大经济损失；3）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。
47.低压配电系统配电方式：放射式；树干式；混合式。 48.低压配电线路：架空线路；电缆线路。
49.低压电器线路的常见故障：短路；断路；漏电。
50.照明按其功能可分为正常照明、备用照明或事故应急照明、警卫值班室照明和障碍照明。51.照明供电系统组成：进户线；配电箱；干线；支线。 52.室内照明线路的敷设方式：明线敷设；暗线敷设。
53.电气危害：对系统自身的危害；对用电设备、环境和人员的危害。
我国电气火灾在火灾总数中所占的比例已达百分之三十左右。
54.触点方式：单相触电；两相触电；跨步电压触电。
55.供电系统接地形式：IT系统；TT系统；TN系统（TN-C系统；TN-S系统；TN-C-S系统）。 56.电气设备保护措施：保护接地；保护接零；重复接地；漏电保护器。 57.雷击的基本形式：直击雷；感应雷；雷电波侵入。 58.雷电的危害：热效应；机械效应；电气效应；电磁效应。 59.防雷装置一般由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。 60.电梯通常按照用途、速度、拖动方式和控制方式进行分类。
61.电梯的基本结构：拖动装置；悬挂装置；容载装置；衡补偿装置；导向装置；选层和平层装置；层门及召唤装置；安全装置；电气控制装置及其线路。 62.电线电视——CATV。
63.小区五道安全防线：周界防越报警系统；闭路电视监控系统；电子巡更系统；楼宇对讲管理系统；室内综合报警系统。
64.3A——办公自动化；通信自动化；楼宇自动化。
4C——现代化计算机技术；现代控制技术；现代通信技术；现代图影显示技术。
第20篇：物业维修工作总结
XX年的物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此物业维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在集团公司领导的带领下不断提高工程维修技能，使xx市xx物业维修在整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。因此，XX年是简单而不平凡的一年，为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成XX下半年工作再上一个新的台阶，现将XX年半年工作总结如下：
一：主要工作汇报：
1：完成xx楼宇门整修、换锁，消防管道止回阀维修、逛到漏水维修。
2：xx大厦、商务楼东井盖焊制安装、商务楼下水道疏通。
3：安装xx19#、24#、25#、7#及小高层电表集抄表管线。
4：安装xx小区1#商场5户商户供水管道。
5：xx东墙栏杆修补.。
6：安装xx公寓太阳能管道。
7：xx小区南墙栏杆更换。
8：c4#楼井盖更换。
9：安装xx花园减速带。
10：xx小区路灯杆加固。
11：xx办公室东栏杆加固、安装围挡铁皮。
12：焊制垃圾车三辆。
13：xx7#楼排水管修理。
14：机械组团楼顶栏杆焊接修理。
15：积极参加公司组织的集体活动，认真完成了xx水系、xxx、xx、xx的卫生清理工作。
二：日常设备维护保养情况
目前各小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态
三：目前存在的问题
1：专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到
2:：工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致
3：养护单写的不是很规范，字迹不够工整，
4：仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签
5：个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高
6：和各部门工作衔接还不是很完美
四：XX年xx市xx物业公司维修工作重点设想。
针对以上提到的问题和薄弱环节，XX下半年对我们xx市xx物业公司维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展
1：计划：主要对XX年的下半年工作做一个计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。
2：完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对xx市xx物业公司维修部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度
3：规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括对外围单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录
4：落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查外围单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处。
以上就是我XX年上半年工作总结，有不足之处还请领导和同事们批评指正！
最后真诚的期望以后的物业维修工作中，在领导的带领下，在同事的帮助中，齐心协力把xx市xx物业公司维修工作做到更完美，争取更上一个台阶。
