房地产工程管理岗位职责
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房地产工程经理岗位职责
1 通用职责
1)负责部门管理制度、工作标准、业务流程的建立、完善和监督执行；
2) 负责根据公司战略编制本部门的业务规划、年度、季度、月度计划，并监督计划的落实；
3) 负责组织部门内的培训工作；
4) 负责下属员工的工作安排，并对下属进行工作指导、监督，确保部门工作的顺利开展；
5) 负责落实本部门绩效考核工作；
6) 负责代表本部门进行跨部门间的协调与沟通；
7) 负责组织完成上级领导交办的其他工作。
2 项目前期准备
1) 协助城市公司总经理根据项目节点计划编制项目总体开发计划；
2) 组织项目总体开发计划的跟踪和监督；
3) 负责编制《工程管理策划书》，并根据各阶段成果及时更新；
4) 负责施工前各项准备工作的实施和督促；
5) 组织对总包及分项工程施工组织设计方案的评审；
6) 负责三通一平和临建工作。
3 供方管理
1) 组织建立工程、材料设备供方信息库；
2) 负责供方的日常管理，按要求组织对其履约绩效进行评价。
4 采购管理 1) 负责组织城市公司权限范围内工程、材料设备供方的选择及考察工作，推荐入围供方，权限外的报集团审批；
2) 组织工程、材料设备采购招标文件中技术要求及合同中技术部分的编制。
5 材料设备管理
1) 提出工程、材料设备采购方式建议；
2) 审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
3) 组织建立材料样板库，督导现场材料验收；
4) 负责按合同及规定，发起相关材料设备的认质限价工作。
6 工程进度管理
1) 负责编制施工总体进度计划及分项施工进度计划；
2) 负责组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整。
7 工程质量管理
1) 负责工程质量管理，编制项目质量控制要点；
2) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；
3) 审核关键工序、关键部位的施工方案；
4) 组织规划验收、主体工程和分项工程竣工验收；
5) 配合集团工程管理部的工程质量检查，对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。 8 工程成本管理
1) 参与设计变更的论证；
2) 组织签证的审核；
3) 审核工程承包方的进度款申请。
9 安全文明管理
1) 组织按安全文明管理的要求对施工现场进行检查监督管理。
10 现场施工管理
1) 负责施工现场管理与协调，执行公司项目管理制度，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；；
2) 参与监理例会，提出整改意见并监督落实；
3) 组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。
11 现场技术管理
1) 负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时回馈集团工程管理部；
2) 负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；
3) 组织与相关部门（设计部门、成本部门）解决设计图纸中出现的问题。
1 2 设计配合
1) 参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审；
2) 参与重大技术和设计方面的变更评审；
3) 参与施工图交底。 13 项目收尾管理
1) 组织工程维护保修工作；
2) 督促对维保中出现的工程质量问题和质量通病及时总结分析，指导建立案例库并共享；
3) 负责审核和监督商业客户提出的工程改造、装修等申请
推荐第2篇：房地产工程管理
房地产工程管理 工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。
那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其
一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其
二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其
三、建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。
推荐第3篇：工程管理科科长岗位职责
工程管理科科长岗位职责
1、在工程副总的领导下，全面负责工程管理科行政、技术、
安全、环保、质量的管理工作，协调与公司各部室间的工作，负责科室人员的选拔、培养与考核。
2、贯彻国家建筑行业相关法律、法规和工程管理规定、办法，
执行相关技术标准规范，遵守公司和基建实业部的规章制度。
3、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求,严格
监督工程项目施工质量,参加组织工程项目及材料设备进场检查验收。
4、负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题。
5、组织安全、质量检查，严抓项目现场管理，争创文明工地，
准确掌握施工动态，及时解决检查出的安全质量问题。
6、组织制定项目总体进度计划，审核月、周工程进度计划，
检查施工进度，为项目部领导决策提供依据，并进行考核。
7、协助组织并参与重大质量、安全事故的调查、处理。
8、参加公司每周工程例会，汇报和布置安全、质量、进度工
作。
9、负责组织完成基建工程项目的各项施工的开工准备及项
目的竣工验收工作。
10、完成领导交付的临时性工作任务。
推荐第4篇：工程管理经理岗位职责
工程管理经理岗位职责
1.根据公司经营管理整体要求建立健全工程管理监督体制、管理工作流程、
现场管理标准、管理制度并贯彻监督实施。
2.根据公司年度经营目标制定年、月、周工程项目执行计划及工作总结。
3.负责公司工程项目施工现场的组织、管理、跟进、监督、监查，协调解
决现场施工过程中出现的问题。
4.组织现场施工进度计划、材料供应计划、资金需求计划的制定和初步审
查，参与施工组织设计、施工方案审查。
5.监督施工现场工程量的统计、审核，配合财务部门进行复核和签证确认
工作。
6.组织、管理、监督公司现场施工项目部定期召开的周例会、月检查、分
部分项检查工作，参与监理周例会；
7.负责组织施工现场工程质量管理的监督、监查、确认、评价，对不合格
项提出整改意见。
8.负责组织机组试运行、调试、验收及交付资料的协调管理工作。
9.负责机组在试产、技改、故障维修过程中的出现问题时及时牵头组织召
开相关会议，做出处理意见并反馈给相关领导及有关人员。
10.将工程师上报的与施工单位来往的信函、文件等在24小时内报总经理，
并在48小时内完成。
11.完成领导交办的其他工作任务。
推荐第5篇：工程管理部岗位职责
工程管理部门各岗位职责
根据公司当前的发展情况，加强技改工程管理，确保工程按质按期完成，并最大限度地降低工程成本，节约投资，实现工程总目标，特制订本职责标准。
总工程师岗位职责：
1、在经理的领导下，负责施工技术、技术工作的统一管理，实施总工程师技术负责制。
2、负责组织贯彻执行上级基本建设、科技工作等有关方针、政策、指示、法规、规范、规则和技术标准，不断提高工程质量和施工技术水平。
3、负责组织审查施工方案的研讨、分析工作，监督、检查和指导、解决有关技术问题和协调内外关系。
4、根据公司的经营方针、目标，编制年度技术实施计划，并负责组织实施，保证项目顺利完成。
5、负责组织建立健全公司技术管理，及时组织解决生产中的技术关键和重大技术问题。
6、负责技术管理和重大技术方案的制定，负责组织编制年季、月工作计划。
7、负责制定保证工程安全、质量的技术实施方案、施工组织以及与施工相关的环境保护等措施，监理健全安全、质量保证体系，强化质量监督，解决工程建设质量中的重大技术问题。
8、负责技术管理基础工作，贯彻科技史第一生产力的知道思想，结合施工生产，组织开展科研攻关活动，依法保护知识产权，主持或参加有关科学技术学习。
9、负责新工艺、新技术、新设备、新材料及先进科技成果的推广和应用。
10、调查、研究、审理、总结分管工作，及时为经理提供强化管理和决策建议。
11、分管工程部门及职工培训工作。
12、完成经理交办的其他工作。
工程管理部部长岗位职责：
1、主持审核施工组织设计、专项施工方案，主持工程管理部全
面工作。
2、组织学习贯彻执行国家现行有关建设工程的法律法规及建
筑施工、质量安全等方面。
3、负责省市建设行政主管部门、省市质量安全监督机构、省市
建筑协会联系工作。
4、支持制定公司安全质量标准工作的规划、实施。
5、上级会议，定期召开工程部会议，传达贯彻上级会议精神。
完善好各岗位的职能工作。
6、参加组织部门技术学习、政治学习，不断提高部门人员的水
平和政治素质，更有利开展公司提出的各项活动。
7、响应公司和指挥部的工作要求，不断提高各方面水平，完成
领导交办的各项工作。
工程部副部长岗位职责：
1、负责部门内分管工作，认真贯彻执行国家关于施工方面的法
规、规范、标准和政策；
2、协助制定本部门年度工作计划、人员计划，并协助监督计划
的完成情况；
3、协助制定各项工程部管理制度及实施细则，对实施中出现的
问题及时向部长汇报；
4、协助制定工程的进度和预算计划，并就计划执行情况定期向
部长汇报；
5、协助督促检查施工的进度、质量和安全等工作，协调和处理
工程中遇到的实际问题；
6、参与图纸会审、技术交底等。对设计图纸及设计方案提出意
见和建议；
7、参加与工程有关材料计划的制定与执行；
8、完成上级交办的其他工作。
机电设备处岗位职责：
1、严格执行国家标准，协助主管领导制定公司的设备管理制度。
2、把握好设备重点，编制设备采购、供应、维修、保养、检测
计划。
3、负责对机械员、特种作业人员，设备操作人员培训，提高专
业人员素质，掌握员工思想动态，负责定期考核员工业绩工作。
4、负责建立好设备台账，健全设备管理制度，定期检查维护、
保养、检测工作。
5、经常深入施工现场，定期检查设备维护情况，发现问题，及
时纠正。
6、负责监管公司各下属单位的设备管理制度执行工作。督促各
下属单位把设备管理制度落实到位。
7、负责传达落实公司对各下属单位设备的指示要求，掌握各项
目部设备管理工作的动态，推广先进的管理经验，处罚各种违章行为。
安全生产处处长岗位职责：
1、负责公司的生产安全三级教育。
2、负责公司的生产安全协调工作，确保项目安全生产稳定有序
进行。
3、制定公司生产安全的目标。
4、负责公司生产安全统计工作。
5、负责审核项目报审的专项施工。
6、负责公司制定、颁布的各种规章制度和管理办法在本处的全
面落实，并结合本单位的实际情况制定实施细则。
7、协助公司各单位建立、健全质量管理体系，做好全公司范围
内的安全质量评审、考核工作。
8、积极完成公司领导交办的各项安全生产管理的任务。技术处处长岗位职责：
1、领导部门员工完成对项目部工程建设过程中前期、中期、后期
所有技术指导工作事项。
2、负责组织本部门质量管理体系相关工作的贯彻实施和过程控
制。
3、负责组织本部门员工学习公司质量体系文件，做好质量体系文
件、质量方针、质量目标在本部门的贯彻、实施工作，并对其贯彻、实施情况进行检查。
4、根据质量体系文件的贯彻、实施提出合理化意见，并审核部门
员工提出的合理的纠正措施及改正事项。
5、负责指导项目部编制《施工组织设计》文件，并对文件的执行
和实施情况进行检查。
6、指导项目部拟定重要工序、专项工程施工方案及重大质量事故
处理预案，并检查其实施情况。
7、参加公司所有工程项目的投标工作，承担标书有关技术内容的
商 定和编制工作。
8、检查项目部技术资料档案（含施工图等）及部门技术资料的收
集、整 理和移交档案室工作。
9、参加每月各施工现场的生产安全大检查，按月审核项目部生产
计划执行情况，并进行工作总结。
10、对技术处所有员工的工作业绩和综合表现情况进行考核，根据
考核结果确定奖罚。
11、完成公司领导交办的其它工作。
品牌建设处处长岗位职责：
1、确保房建总承包一级资质的升级到位，力争将房建总承包升级
至特级资质；其他凡是符合申报条件的积极申报，制定符合本企业发展实际情况及有利于市场发展需要的资质升级和资质增项方案（包括房建、市政、水利水电、装饰装修等总承包及各专业承包），并加以落实；
2、组织并协调各相关部门做好资质升级相关资料的编制、收集、
整理、归档等工作，及时上报上级职能部门，跟踪评审情况，及时发现、解决问题；
3、建立健全的资质管理办法，保证公司资质证书的合理使用，及
时做好年检审查工作。联系相关部门建立好企业的信用档案，包括企业基本情况、业绩、工程质量和安全、合同履约等情况，做好资质升级的基础工作；
4、办理好在公司资质证书有效期内名称、地址、注册资本、法定
代表人等变更，在工商部门办理变更手续后30日内办理资质证书变更手续；
5、应当按照申报要求积极申请资质，取得资质证书后，可在资质
许可的范围内从事建筑施工活动；
6、资质证书有效期届满，依法申请延续的资质有效期届满，应当
在资质证书有效期届满60日前，申请办理资质延续手续；
7、公司增补（含增加、更换、遗失补办）企业资质证书时，应当
持资质证书增补申请等材料向资质许可机关申请办理。遗失资质证书的，在申请补办前应当在公众媒体上刊登遗失声明，并尽快办理好资质证书；
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工程管理科岗位职责
1、在公司上级的领导下，全面负责工程部的管理工作，具体事项如下：
（1）、对新建项目的施工、组织、进度、质量、安全等工作负责。根据水利规范、建筑规范、市政规范等行业标准和国家、省、市、区相关文件法规要求，对照检查，确保严格执行，以保质保量地顺利完成工程建设； (2)、组织并参加工程项目的招投标工作；
(3)、协助上级对施工合同等各类合同的草拟、谈判与签订工作； (4)、负责组织施工图会审和协调设计院技术交底工作。
(5)、负责组织每月一次的工程质量、安全与文明施工大检查工作，处理有关重大问题以及施工中发生的重大质量、安全事故分析和责任者处罚工作；
(6)、负责协助解决工程中的重大技术问题，以及与设计单位联系，解决有关技术问题，按计划要求及时提供设计图纸。
(7)、负责审核施工单位上报的施工组织设计和专项施工方案，审查其合理性与可行性、进度计划等工作。
(8)、协调施工现场用电、施工机械设备用电的问题；
（9）、负责主要建筑材料及设备的考察、选型、对设备价格进行市场调查； （10）、整理设备价格材料，进行设备造价控制，包括设备造价的审核、进度款的审核、招标配合；
（11）、负责公司项目工程签证、变更、进度款的审核及结算办理；
（12）、负责审核施工单位上报的工程进度款申请，控制好工程进度款的支付； (13)、协助组织项目工程的竣工验收与评定工作；
(14)、对工程监理工作进行督促、检查。并提醒监理单位做好现场各项资料的收集、整理工作，并参加每周的监理工程例会；
（15）、按照《苏州市建设工程竣工结算文件备案管理实施细则》的要求，组织项目竣工验收，并督促施工单位及时编制工程结算报告，完善相关资料，配合送审人员及时报送审计部门；
（16）、竣工验收后，协调督促质量保修事宜。
2、协调解决工程相关的外协事务，具体如下：
（1）、负责相关工程的报建手续； （2）、负责与设计院联系，协调解决建设工过程中的各种问题； （3）、协调好与施工单位、监督站、监理公司等单位的协作关系；
（4）、协助协调好与市、区政府、街道办事处等上级部门对工程的临检工作； （5）、工程竣工验收后，协助公司送审部门做好审计工作。
3、完成领导交办的其它工作。
推荐第7篇：房地产岗位职责
一、出纳岗位责任制
1、负责货币资金收入与支出结算。
2、审查原始凭证，保证其合法性和准确性。
3、月末编制银行存款余额调节表。
4、每日对现金和银行存款收入与支出进行盘存，当日结清日记账。
5、每日将收入的现金存入银行，定期与银行存款对账单核对，出现问题及时处理。
6、妥善保管财务印鉴、库存现金、支票、销售发票、临时借据，确保其安全。
7、收集整理工程项目的招标文件、合同、预决算、材料、工期、签证等相关信息。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
二、主管会计职责
1、按照国家《会计法》《企业会计准则》《房地产企业会计》等规定，认真审核原始凭证，记账凭证，规范记账、算账、报账会计日常处理工作，做到手续完备，数字准确，账目清楚。
2、按时编制会计报表，会计决算报告，做到账证相符、账账相符、账表相符。
3、负责公司所涉的各项税费的申报缴纳，及时了解和领会各项财税法规，提出合理的避税建议。
4、建立健全会计档案资料，对各种会计帐册、凭证和报表及时进行立卷、归档。
5、负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记工作。
6、负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。
7、正确进行会计核算电脑化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
三、财务部负责人岗位责任制
1、在公司总经理的领导下，根据国家有关财税法规，制定财务会计各项具体工作的规章制度和公司的一切经济活动的核算流程。
2、带领本部员工履行财务部职责，对公司的一切经济活动进行核算，完成各项会计核算工作。
3、根据资金收支计划和总经理的签字或授权，合理调配资金。
4、根据财税法规，审核税务申报表和会计报表，确保报出的会计报表和其他会计资料数据真实、准确、可靠。
5、对各项资产进行督查，定期对公司的经营结果和财务状况进行分析。
6、参与公司重要的管理制度的制定，参与公司重大的经济项目的认证和决策。
7、负责公司的投资、筹资、贷款、资产评估、年报审计、税务稽查所需资料的整理工作。
8、组织公司所有会计核算人员学习财会专业知识及现代管理方法，提高会计核算人员的业务工作能力。
9、完成公司领导交办的其他临时性工作。
推荐第8篇：房地产岗位职责
地产开发公司员工岗位职责
总经理岗位职责
1、执行董事会决议，主持公司全面工作，依法经营，健全完善公司各项规章制度，确保实现董事会下达的经济效益指标。
2、决定公司投资计划、经营计划、年度财务预算和决算方案、年度利润分配以及年度工作计划，经董事会批准，履行职责赋予实施。
3、组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事会委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理事务。
4、决定管理组织机构和人事编制，主管、副总、各职能部门经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。
5、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退。
6、健全财务管理，严格财经纪律，杜绝铺张浪费。
7、抓好员工的政治思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队伍；积极发现人才，培养人才，加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。
副总经理岗位职责
1、执行董事会决议，协助总经理主持全面工作。
2、在总经理的领导下，负责总经理交办各项工作的布置、实施、督促、及时报告执行情况。
3、根据公司工程项目推进计划，提出周、月工作计划。
4、协助总经理调查研究，了解情况，提出处理意见和建议，便于总经理决策。
5、协助总经理协调各部门之间出现的问题。
6、做好经理办公会和其例会的组织、召集；负责决议、决定等相关文件的起草、发布。
7、协助总经理做好对部门经理及各种专业技术人才、管理人员的考查，聘用、调整、调资、解聘的工作。负责公司劳动合同签订、工资福利待遇、奖罚、职务业绩考评的管理工作，做好人员任职、离职的交接工作。
8、随时完成总经理交待的各项任务，接受总经理授权，代理总经理处理公司的各项工作。代表公司签署有关协议、合同、合约和相关事务。
总工程师岗位职责
1、在总经理及主管的直接领导下分管工程部工作；对总经理负责。
2、遵照国家工程建设的相关政策、法规、规范，强制性条文，在工程项目建设过程中加以贯彻实施；按基本建设程序办事。
3、组织编制建设工程资金投资，使用计划，工程预（决）算，工程进度计划，成本控制措施，质量管理控制，相关工程管理制度，报常主管审核后，呈送总经理批准实施。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究，联络设计单位对总体规划设计，单体工程各专业施工图纸设计，并审核其合理性可行性；负责工程施工管理贯穿工程全过程。
5、结合项目建设的实际情况，督促落实各项施工计划，随时处理变更，调整工作计划及时呈报总经理批准。
6、负责参与工程施工招、投标工作，编写施工合同的相关内容，报主管审核，呈送总经理批准。
7、负责建立分管部门的各类统计档案，及时报主管审核，呈送总经理。
8、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
9、做好公司的技术保密工作。
工程部负责人岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本部门工作负全责。
2、严格执行房地产开发工程建设相关的政策法规、文件通知；按基本建设程序办事；负责项目的运作和管理。
3、编制工程建设投资，资金使用计划，工程预（决）算；工程进度、成本控制、质量控制的管理制度和部门工作计划；报总工、主管经理，呈送总经理批准后执行。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究等前期工作。
5、开工前准备阶段必须核实开工必须具备的文件和资料，组织参与工程部工作人员对监理单位、施工单位提供的“监理规划”、“项目施工组织设计”进行审核，对采用新技术、新材料、新工艺的应用可能产生的工期、造价变动，提出自己的具体方案措施，力求达到节能环保、降低成本，确保工程质量。
6、组织参与施工图会审、交底，并结合实际情况在不违反国家规范、强制性条文情况下，提出合理化建议；施工过程中负责对“监理规划”、“项目施工组织设计”实施情况的检查、监督，发现问题及时纠正。
7、参加监理例会，对工程中出现的重大问题，在调查研究的基础上，本着实事求是的原则，协调施工单位、监理单位、设计单位及工程项目的相关单位组织召开工程协调会，以“事实为依据，规范为准则”的原则，解决问题，使工程项目又好又快推进。
8、因设计建设单位原因造成工程量和设计变更应及时记录，做好工程量预算调整，工程联系单及现场经济签证单的会签、存档，作为以后结算依据，重大变更必须报总工、主管，呈送总经理审批后执行。
9、严格执行停工程序，由于各种原因造成必须停工，应报总工、主管审核，呈送总经理批准后执行，复工必须解决好造成停工的原因，将其结果报总工、主管批准后方可复工。
10、审核监理单位的工程量清单和工程拨款申请单；按合同进度拨付工程款，报总工、主管审核，呈送总经理批准后拨付。
11、负责工程分部和单项工程的中间验收，做好各种施工技术资料收集；监督监理单位、施工单位做好“竣工质量报告”，“工程竣工报告”，做好竣工验收的各项准备工作，顺利完成竣工验收及各种资料的收集，为工程备案做准备。
12、负责参与预（决）算的编制，审核工程概、预算，审核工程竣工结算。
13、建立健全项目整个过程中的所有施工技术资料，数据统计报表按月（或即时）上报总工、主管审核，呈送总经理。
14、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
办公室主任岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对部门工作负责。
2、负责公司行政接待及相关事务的管理工作。
3、负责办理与开发项目有关的立项、申报，各类证件以及公司所需的各种政府批文。
4、参与工程项目的投资策划，项目可行性研究，总体规划审核等工作。
5、负责与开发项目有关的一切对外协调工作。
6、负责好公司食堂后勤保障等工作。
7、负责公司的车辆管理。
8、负责办公室工作的日常管理。
9、负责公司的接待工作。
10、完成总经理及主管交办的其他工作任务。
办公室文秘岗位职责
1、在主管领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、起草公司综合性文件，通知、报告及领导的主要讲话文稿；公司来往文件、通知、信件、传真、电子文件、图档的分类编号登记、收发、传阅、立卷、归档、技术资料的整理归档。
3、负责公司固定资产、低值易耗品、办公用品的采购发放、储备、保管，做好发放记录。
4、负责公司全员考勤管理工作。负责通讯费、车油费、办公费报帐初审工作、车辆里程费用（油料、过桥过路、停车、保洁）工作日记的核定，做好办公场所、食堂、宿舍的管理工作；
5、、负责公司相关印鉴使用保管；介绍信、证明等的开具；函、电收发工作，并做好存根和保存；负责各部门印章的刻制、启用、更换归档。
6、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
预（决）算员岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、编制工程预（决）算，参与工程施工合同的签订工作。
3、审核工程概、预算，审核工程竣工结算，参与现场变更联系单的会签；控制工程投资、工程造价，在调查研究的基础上提出合理化建议，参与无价材料的价格及补充定额测定确认，委托结算审计，参与做好备案材料的准备。
4、协助财务部审核工程项目付款情况。
5、参与工程项目投资策划，项目可研、工程验收，适时进行预（决）算的工作。
6、建立本职范围内各类数据统计报表档案，按月报送工程部备用。
7、完成项目部负责人交办的其他工作。
土建工程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作、对本职工作负责。
2、协助做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
水电工暖程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、协助工程部负责人做好工程项目的前期工程开工的准备工作。
3、参与水电暖工程招标资料、文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录的整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”中的重大技术措施，新技术、新材料、新工艺的采用进行审查，并提出审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查水电工程相关单位提出的水电暖工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位的工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见，并做好记录。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中水电施工存在和出现的问题，展开研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息和资料的传递和各单位的协调。
9、对水电暖施工中材料、质量、进度、机械配置、人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
土建工程技术人员岗位职责
1、在项目部负责人的领导下，对本职工作负责。
2、协助项目部负责人做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人中一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
销售人员岗位职责
1、在总经理及副总经理和销售负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、参与编制项目销售方案和部门工作计划，积极参加置业顾问的培训。
3、了解开发项目的目标，参与户型设计，景观布局营销方案的讨论，提出自己的看法和建议。
4、参与购房协议、合同签约，楼盘定价；做好个人仪表仪容，热忱微笑接待客户，努力做好由卖房 推销 置业顾问的个人角色转换。
5、注意市场动态，做好客户资料分类、整理，为开拓市场，挖掘潜在客房献计献策。
6、完成策划销售部负责人交办的其他工作任务。
材料员岗位职责
1、在项目工程开工之前，要按照材料计划建立材料名称、规格材料进场时间、计划成本台帐。
2、负责采购工程需用的材料、成品、半成品等，并组织到场。
3、负责办理同承包方入库材料的验收交接手续。
4、定期为成本会计提供现场周转材料增减情况，加快周转次数，减少资金占用率。
5、月底根据领料单、登记材料的收、发、存台账，与各施工企业做好核对工作，并做好材料月报工作，报项目部负责人。
6、按本期耗用数登记实际成本台账，并与计划成本相对比，超计划用料及时找出原因，采取措施。
7、采购材料时，应坚持“货比三家”的原则。凡是经项目部招投标的材料.要求中标的施工企业材料或设备必须封存样品。
资料员岗位职责
1、贯彻和执行上级主管部门关于土建工程资料管理的各项规定。
2、负责所有工程合同、资料图纸、洽商记录、来往函件的及时接收、整理、发放、借出、保存以及工程图纸变更等各项工作。
3、随工程的开展进行同步收集和整理有关工程项目资料。
4、对需要变更的文件和设计方案，应对其进行编号登记，及时、有效地传达到工程技术文件使用者手中。
5、收集和整理工程准备阶段、竣工验收阶段形成的文件，并尽快着手进行立卷归档。
6、归档文件必须齐全、完整、系统、准确。
7、归档文件材料必须层次分明，符合其形成规律。
8、归档文件必须准确地反映生产、科研、基建和经营管理等各项活动的真实内容和历。
9、严格执行资料工作的要求，加强资料的日常管理和保护工作，定期检查，发现问题及时向分管经理汇报，采取有效措施，保证资料安全。
10、维护项目工程资料的完善与安全，对违反本制度或不正确使用的行为，拒绝提供使用。
11、参与本公司工程竣工图的整理和移交。
驾驶员岗位职责
1、在主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格遵守公司外事纪律，言谈举止、自身形象代表公司，自觉遵守交通法规，安全行车，端正工作作风，严禁酒后驾车，礼让三先，文明驾驶。
3、做好车辆年度维护，保养计划和费用预算，并申报备案。
4、做好车辆出入库、里程、费用（油料、过桥、过路、停车、保洁）工作日记，报办公室核定后，报总经理批准。
5、严格执行车辆管理制度，服从领导调度指挥，不得擅自使用车辆。
6、按计划或临时维修、保养车辆时应填写申请单，经批准后执行，特殊情况可电话请示批准，事后补办手续。
7、爱护车辆，即时做好车辆维护、保养、年检工作。
8、完成总经理、办公室主任交办的其他工作。
炊事员、保洁员岗位职责
1、在办公室的直接领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按照公司规定的餐饮标准、做好公司就餐人员的采购，烹调和食堂、厨房的安全卫生，不断学习，提高烹调技术。
3、负责食堂、厨房餐具、洁具添置，报损申请。
4、确保饮食安全，搞好食堂公共卫生，做好每日就餐人员的记录，月未上报办公室主任。
5、完成交办的其他工作。
出纳员岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格按会计制度建立现金日记帐和银行存款日记帐。
3、根据领导批准的现金或银行支票，收、付业务填制会计凭证及时准确的登记现金日记帐或银行存款日记帐，做到日清日结，每月末做银行余额调节表，做到帐、帐相符，帐实相符。
4、严格执行发票管理制度，做好发票的保管，使用以及回收工作，管理好现金支票和转帐支票，管理好财务专用章和现金收讫和转帐收讫章。
5、严格执行现金管理制度和支票使用制度。
6、每周末填报货币资金收付明细表并在制表人处签字，报财务主管和总经理以利于领导合理安排资金使用。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理和部门负责人交办的其它工作。
会计岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按会计法的规定和领导批准的审批单填制往来结算会计凭证，记帐做到数字准确、真实、帐目清楚，及时。
3、定期和施工单位，应收、应付客户，备用金借款人核对帐目做到帐实相符。审核并签字出纳提供的货币资金收付明细表报账务负责人。
4、负责每月的报税和缴税工作，做好发票的购买工作。
5、负责财务档案的整理，收集，装订和保管工作。
6、做好公司的财务保密工作。
7、完成总经理和财务负责人交办的其它工作。
财务总监岗位职责
1、在总经理的直接领导下分管财务工作，对总经理和财务部门的工作负全责。
2、负责对财税政策、财务管理制度的贯彻和实施，协调好公司与工商、财政、税务、银行各部门的关系，及时了解掌握财政，税费政策、法规的动态和执行力度，协助总经理处理与其相关部门的关系。
3、组织编制融资，投资计划，编制财务预（决）算和资金使用计划编制财务管理制度和部门工作计划，配合领导做好成本控制和管理，掌握工程进度与工程款拨付工作，组织编报月、季、年财务报表工作，参与和审查外部单位与公司有关的经济合同。
4、做好办理银行贷款及还款手续，督促本部人员做好自己的本职工作，做好资金管理和使用。
5、做好分管部门的计划，预算分析报告，审计报告等资料的保管工作。
6、审查资金支付的原始凭证是否真实，合理。审核会计报出的税务有关部门要求企业提交的各种数据，审核出纳每周报出的货币资金收付明细表，并报总经理，管理好企业法人名章。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理交办的其它工作。
推荐第9篇：房地产开发公司工程管理规则
一、总则
第一条 公司为使各项工程顺利进行，并提高施工水准，特订立本准则。
第二条 工程人员在工程进行中应确切依本规则监工，如遇有疑难之处，或设计上欠妥时，应即刻与有关单位人员连络，迅速解决，以免贻误工期。
第三条 各种厂商带标单到工地时，工地主任应将工程施工要求的标准、工期、范围，详加说明后，在估价单上签章，若标单上有漏列的部分，应加注明，以便订约时列入。
第四条 各种工程或工资合约副本送至工地时，工程人员应详阅合约内容的说明及有关规定，严格执行。
第五条 工程管理员每日应详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初
一、十六检讨进度，记录于表中。
二、每一工程开工前应准备及注意事项
第六条 工程人员进驻工地时应先请设计科派员指出建筑线及地界线的木椿，并订定地盘高度的基准点。
第七条 建筑线地界线木椿应设法固定，不使其动摇走样，必要时加设辅助点，并记录于手册上，以便随时查核。
第八条 基地上原有的行道树、消防栓、消防水池、给水管、污水管、煤气管、油管、电线管、电杆及其他公共设施，如有妨害施工时，应由工地主任报请各该主管机关或所有权人移拆，不得任意剪断移动。
第九条 工地主任在了解现场后，应即着手筹划开工事宜，其主要内容包括：拟定开工日期、工期、机具、材料、工寮及工务所配置计划；数量计算、核对、进度表编制及结构体发包期限等事项，准备开工前检讨会。
三、各项工程施工时应注意事项
□ 粗木工程
第十条 粗木工程订定水平椿板时，应注明与基准水平点的高度差，并在水平椿板上绘明挖土宽度、墙厚、柱中心线等，做为施工的准绳，订立完成后，应由工地主任详细复核无误并报查验后，方可开始挖土的工作。
第十一条 复核各项放样，尤其是地下室及一楼，应重新核对所有尺寸，如有错误，即时改正，以免以后无法更改，楼梯、平台、踏步需画出墨线以为组模工作时的准绳。
第十二条 放样完成立门窗框时，应注意位置是否正确，及垂直、水平等，并应加设保护板。
第十三条 门窗框靠混凝土的面前，亦应事先加设铁件，以便灌浇混凝土时，埋没在内增加牢固。
第十四条 砖墙施砌完成时，应注意固定门框材料，可收回者应即收回，以免使模板工随便裁剪损失浪费材料。
第十五条 每层楼板灌浇混凝土前，在楼板四周模板上及各柱筋上画水平高度记号，作为灌浇混凝土时的高
低凭据，施工前应复核门窗是否有变形或移位。
□ 土方工程
第十六条 基础挖土时应核对其位置宽度及深度是否正常，并随时注意安全措施。
第十七条 各层楼板灌注混凝土前，须以水淋湿模板，以水泥浆灌入柱底及施工接头。
第十八 条拌合混凝土时应注意水灰比及拌合是否均匀，并检查粗细骨材的清净。
第十九 条 灌浇混凝土时，应振动捣实。如有溢出，应即时清理，楼板、梯阶、栏杆，不可有高低不平的现象，梯阶须用镘刀抹平。
第二十条 回填土时，应分层灌水捣实，以免日后发生下沉及有龟裂现象。
第二十一条 排夯卵石应注意排法，以立排为原则，不得平排，以增加其承载力，排后应捣实，石缝应填细石。
第二十二条 混凝土灌浇时，工程人员不应离开现场，并时时注意水灰比的配合及各种装配的卫生给水、电气、管路等，同时应叫电气工、给水工、模板工、钢筋工等在现场，以便有问题可随时解决改正。
第二十三条 RC混凝土楼板灌浇完成后，最少应保护二日以上才能挑放红砖。
第二十四条 楼板拆除后如发现孔穴蜂窝及损坏处，应即用水泥砂浆填补完整。
第二十五条 柏油油毛毡防水层完成后，应随即做隔热层施工，以免日晒及雨淋而生起伏现象。
第二十六条 屋顶混凝土灌浇时应注意排水的坡度，在隔热层施工时不能点破防水层，如发现有点破应注意空出，等防水工补修完成后再予补全。
□ 钢筋工程
第二十七条 配筋时应注意钢筋的规格、数量、方向及间距位置是否正确。
第二十八条 应注意梁的引长钢筋、压缩筋及接头的倍数及钢筋接头的位置及接法应按照钢筋标准图的规定施工。
第二十九条 应注意钢筋与模板的距离，并用水泥砂浆做成的垫块或铁椅及吊铁等保持其间距的正确。
第三十条 灌浇混凝土时，应注意钢筋的间距，如发现被践踏走样重叠时，应马上调整改正。
□ 钢筋压接工程
第三十一条 压接用的气体，加热用的吹管，应使用符合规格的品质。
第三十二条 钢筋的瓦斯压接位置均应按图说所注位置施工，并应选择压力较小的直线，上行的压接的位置也应错开为宜。
第三十三条 在压接前应将压接面的铁锈、油渍等污物以电磨机研磨清洁。
第三十四条 如有下列情形时，应重行施工：
(1)压接部位的钢筋中心轴偏心超出直径的1/10以上时，应加热修正或切断另行压接。
(2)压接处的扩涨不足时，应再加热加压至规定的直径为止。
(3)压接中加热强的火焰突然停止或变化时，其压接应切断另行施工。
第三十五条 现场施工中应特别注意施工的安全，如脚手设备、气体的防漏、防爆、防火等，应特别防范。
□ 模板工程
第三十六条 模板施设时，应注意材料是否安全，如模板厚度、梁及支撑尺寸等不符规定或有腐烂现象的均不得使用，只有尺寸规格过小施设间隔缩小支撑，才使用它。
第三十七条 模板组合柱面梁底及梁墙时，如遇门窗框，应防护门窗框木料，不使其破坏，如有可能不准其钉连在一起。
第三十八条 固定柱模的铁丝如需与门窗框一起固定时，应垫木板，不使铁丝直接扎在木料面，以保护木料的光滑。支撑应立在门窗框上也一样。
第三十九条 模板组立时，应核对其尺寸及水平，柱应垂直
第四十条 拆除楼板模板时也应防护门窗框不使其破坏。最好事先交代拆模工在门窗框边用拆除的柱模挡住。
第四十一条 复核各层模板的水平、墙柱的垂直、梯阶需按粗木放样的尺寸，切实组模，栏杆需钉高度指示钉，以保持栏杆面的平直。
第四十二条 模板的拆除应视位置的重要性参照施工说明书内规定时间拆除，不准模板工随意拆除。
□ 砌砖工程
第四十三条 砌砖时应先注意红砖是否浇水，水分是否充足。
第四十四条 砌砖用的水泥砂浆配合比应正确，拌合应均匀，施砌时所留的砖缝应适当，并灌满灰浆，无雨庇的外墙楼梯间等外部，砌外面平整。
第四十五条 在砌砖时，应时时注意门窗框的正确，如有动摇走样时，应即刻调整，并事先交代砌砖工及挑砖工，不得打掉或移动固定门窗框的木料。如有妨碍砌砖应更改的，可通知粗木工更改。
第四十六条 遇有门窗框的墙施砌红砖时，应加设铁件，以使门窗牢固。
□ 给水卫生工程
第四十七条 定置水管时，其竖立的管道要注意垂直，平直的管道要注意坡度，不得中央下垂或弧形现象，天花板下的污水管应按规定配装吊管设施。
第四十八条 给水管、污水管、排水管，每至一层须试水、试压。
第四十九条 每一层管道完成后应切实核对，倘与设计图不符时，应记录于中间查验图上，全部工程完成后，合并于验收报告中送设计科存查。
第五十条 水龙头、镜箱、卫生器材的安装位置需正确。
第五十一条 正式送水完成后，全部试水、试压，绝不漏水方为合格。
□ 电气工程
第五十二条 穿线应按图说回路，接线必须使用焊接。
第五十三条 接线盒、开关箱、电表箱、配电盘位置务求正确、端正。
第五十四条 暗开关及插座施工务求整齐、美观。
第五十五条每一层管道完成后应切实核对，倘与设计图不符时应记录于中间查验图上，全部工程完成后，合并于中间查验图上，送回设计科存查。
□ 屋顶防水工程
第五十六条 屋顶柏油油毛毡防水施工时，应注意屋面的清洁及干燥，柏油用量，油毛毡厂牌及重量是否符合规定。油毛毡的搭接长度需10厘米以上，落水头边应特别处理。反水(水墙面)高度保持20厘米以上，按照规定施工。
□ 水泥及瓷砖工程
第五十七条 内外墙粉刷打底开始前应先检查电气、给水、墙内管路的装配。及墙面是否平齐，如太凹凸不平，超过1英寸以上需补粉砂浆时，应先通知原先施砌的包商打除，以免浪费材料及墙厚度增加面积减少，并在粉刷前由泥水工先用灰浆做水平及垂直线点，以为施工的准绳。
第五十八条 粉刷时应注意墙面的水分是否适合，以免施工后发生龟裂现象。
第五十九条平顶及墙面粉光时，应注意泥刀的斑迹，如肉眼可看出时，应再加力抹平，如粉光面用白灰料时其墙柱角线应用水泥砂浆先粉齐而后中间面再粉白灰，以免角线容易缺损。
第六十条 地坪水泥粉光或做磨石子时，应注意地面的清洁，以免施工后发生龟裂现象。
第六十一条 磨石子料施粉辗平后过二天以上才可开始磨平。
第六十二条 厨房浴室及前后阳台地坪，应注意其水坡度。
第六十三条 石子地磨平时遇有落水管应先叫给水工露出的水管封闭，免使磨石子的泥浆流入排水管内发生堵塞现象。
第六十四条 磨平石子的泥浆应指定位置挖洞使其集中倒入，不能任其流失，以免影响完成部分的清洁。
第六十五条 洗石子在喷洗时，应注意其完成部分的清净，如果风力过强时应终止喷洗。在粉石子前其分格缝的钉立应适当、美观。不能任其杂乱分格。
第六十六条 地下室防水粉刷时，应注意其所渗入的防水剂量，按照规定渗入拌合，以免日后发生潮湿、漏水现象。
第六十七条 浴室防水应依照规定施工，接线盒四周应割切方整。
第六十八条 瓷砖马塞克打底除注意平直、及角度的正确外，并需配合瓷砖的尺寸。
第六十九条 瓷砖施工时应注意尺寸灰缝及颜色的均一。
□ 细木工程
第七十条 接头应依照规定的榫头紧密接合，成品依照图样，配合门窗框的大小施工。
第七十一条 木工装设五金时应注意螺丝的钉法，应用螺丝刀旋紧不可用铁锤直接锤入，以免日后更换困难及木料破坏。
□ 油漆工程
第七十二条 门窗木料油漆开始时，应先注意钉孔缺角破损的补整及清扫干净后才能底度的粉刷。
□ 玻璃
第七十三条 玻璃装设时应注意是否照规定的厚度安装，安装后应核对其与门窗是否紧密，拉动是否会发生移动走样。
□ 附则
第七十四条 本准则未列事项随时由有关主管指示监工。
第七十五条 本准则经呈董事长核准后实施，修改时亦同。
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浅析房地产项目工程管理
论文原创性声明
本人郑重声明：本人所呈交的本科毕业论文《浅析房地产项目工程管理》，是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。论文中引用他人的文献、资料均已明确注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在文中说明并致以谢意。
本人所呈交的本科毕业论文没有违反学术道德和学术规范，没有侵权行为，并愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果。
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中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）
摘 要
2005年以来，房地产业迅猛发展，投资额、开工竣工面积、销售额已连续数年的迅速增长。面对如此情景,国家出台众多法规以加大对房地产市场的宏观调控,特别是2011年可说是房地产业的隆冬。今后房地产企业可以利用的资源将会十分有限，如何利用有限的资源创造更大的价值，如何提高工作效率将会是房地产企业面临的头等问题。我国的房地产行业规范化发展起步晚,制度不完善，传统的集权化组织结构越来越不适应现代化的房地产企业发展,如何在企业组织结构方面对特定的房地产企业组织结构进行更为合理的调整,提高企业的资源利用能力和项目管理水平,使其适应行业的持续发展，将是企业面临的一个重大问题。
关键词：
1、房地产；
2、项目；
3、工程管理
1 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）
目 录
一、房地产项目工程管理含义………………………………………1
二、房地产项目工程管理的现状……………………………………2
（一）房地产项目质量管理现状 ………………………………2
（二） 房地产项目成本管理现状………………………………2
三、房地产项目施工管理的对策……………………………………3
（一）房地产开发的规划管理…………….……………………3
（二）房地产开发的设计管理………………….………………3 (三) 房地产开发的施工管理………………….………………4
四、结论…………………………………………………..…………10 致 谢…………………………………………………..……………11 参考文献………………………………………..……………………12
2 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）
一、房地产项目工程管理含义
房地产开发项目管理是以高效地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础。运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果目标和约束性目标。成果目标是指投资回报率，销售率等到投资效益指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电迅、消防等几十个部门，以及最终用户消费者的相互制约影响，因此，房地产开发项目建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划管理、设计管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。
3 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）
二、房地产项目工程管理的现状
随着人们生活水平和住房品位的提高，小区建设需考虑的功能越来越全，配套设施科技含量越来越高，同时营销策略、融资方式不断变化，竞争日趋激烈，国家政策、市场消费行为的变化等需要房地产企业专业性强、知识面广、应变能力快。房地产企业面临的不仅仅是几个纯粹的开发项目建设或者项目销售,而是处理不断发生和变化的项目工程相关事件或是对纷繁复杂的各种资源进行整合。房地产企业实质是管理众多不断变化因素的系统性平台。然而当前大部分企业对房地产项目的运作采用自主式管理，公司自己组建项目部，组织招投标，选择施工单位，监理单位，组织工程实施、项目试运行，选择物业管理公司，承担过渡期物业管理和售后服务。由于房地产企业的现状，导致项目质量，进度，成本，效率不高。不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏与客户沟通等问题,这表明了当今房地产开发企业中项目管理人员匮乏,项目管理水平低下的状况。要解决这些问题,开发企业就要在管理模式上下功夫,加强对项目制管理的研究和应用,把项目制管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式,给予积极关注。
（一）、房地产项目质量管理现状
现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场急跌环境下对许多房产企业而言面临生死考验。
（二）、房地产项目成本管理现状
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成
4 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）
本，影响房地产投资效益。
三.房地产项目施工管理的对策
房地产开发项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成，所以开发项目的工程施工管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对投资目标、进度目标、质量目标进行有效的控制，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。
（一）房地产开发的规划管理
规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。
（二）房地产开发的设计管理
设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：
1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。
2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设
5 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）
计人员进行沟通、探讨。
3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。
（三）房地产开发的施工管理
施工阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金筹资源聚集在一个特定的时空点上来的施工生产活动。它是实施投资效益的基本环节。施工阶段的工作，包括施工准备，如人力准备，通过招标投标确定施工队伍，建材和施工设备的准备，落实水电交通运输等外部条件；组织施工，如在开工之前，建设单位应办理开工手续，在向规划部门领取开工执照后，施工单位方可进行施工，在施工过程中，督促监理单位工作，协助施工单位处理施工中常遇到的技术问题，监督施工单位按图施工，保证工程质量等。概括起来，该阶段的主要任务就是通过招标投标优选施工单位，对建设过程进行总体组织、协调与项目的进度、质量、成本、安全的控制。以及设计变更管理，合同管理，信息管理等工作。
1、质量控制
工程质量体现设计意图的实现程度。工程质量管理是以合同约定的质 量标准以及国家规范为目标的监督活动。质量管理的主要任务是检验施工过程中的材料、工艺是否满足设计要求和合同约定。质量管理工作主要有以下几方面内容: (1)检验原材料,保证材料质量
为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查，或进行专门的化验或试验。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检，并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。 (2)检验配套设备
工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报
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告等制度；对于主要设备的试验和检查，应到到制造厂进行监督或考虑指定到政府相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。 (3)明确施工过程中控制质量的具体措施和评定方法
检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、砂、石和水配比的严格计量手段控制水灰比，确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级；对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行；混凝土试块制作必须现场取样，其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
(4)加强工序验收、中间检查、隐蔽验收和最终验收
房地产开发工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方在进行自检基础上提前通知验收,且要求通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点。若验收合格在验收记录上签字后方可继续施工。倘若查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，有权对已经隐蔽的工程进行检验，施工方必须按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，严禁在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。 (5)确立质量文件档案制度
汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。
2、进度控制
房地产开发项目进度度控制涉及整个项目实施阶段的进度，包括设计准备阶段的工作进度，设计工作进度，施工进度，物资采购工作进度等。进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，开发项目进度控制的总目标是建设工期。开以企业进度控制主要内容有以下几方面： （1）及时掌握工程建设的实际进度
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定期要求监理单位汇报建设的实际进度并提供必要的进度报告，对涉及重大问题及时组织参加协调进度会，并提供现场会纪要；掌握检查进度偏差的方法，通过实际进度与计划进度比较，确定进度偏差值的大小，以便采取进度调整措施，开发企业只对施工总进度实施控制，而无需过多地掌握承包单位具体的作业进度状况，重点是对工程进度的里程碑点的检查与控制，检查进度偏差的方法，可采用：S形曲线比较法，“香蕉” 曲线比较法和前锋线比较法。均能直接判定进度状况及进度偏差值，并对工期及后续工作的进度影响进行分析；参与监理单位组织的现场会议，及时掌握掌握施工实际进度，特别是网络计划中关键控制节点的完成情况，下达有关进度的决策。 （2）筹措资金并及时兑付工程进度款
根据施工协议条款约定的时间，方式，对监理已确认的工程量，按其相应的单价和取费标准及时兑付工程进度款。如不能及时兑付应与承包单位勾通协商，避逸因进度款拨付不及时面造成停工，影响总进度目标工期拖延控制决策监督承包单位按批准的施工进度计划组织施工，定期检查计划执行情况，采取措施调整进度计划，避免或减少工期延误；合同中约定拖延工期的处罚条款，约束承包方的进度管理行为。 （3）控制工程变更
对施工中所出现的工程量变化，应及时根据承包方的申请，进行核准后，根据合同文件批准工期拖天数扩所增加的相应费用；对合同范围内的工程变更，可随时指令承包商随时执行，并核准工程延期及相应经济补偿；对合同外的变更，仅时工程量或款额超过一定的界限，可根据原工程量清单中规定工程量的变更限制，适当调整合同单价及批准工期拖延；对工程性质、结构类型、工程规模及数量发生变化的变更，如超合同范围面在工程范围内，可下达工程变更指令确认新增项目，而不在工程范围，可协商重新签订协议。为保证工程顺利进行尽可能减少或避免在工程建设实施过程中发生变更。因无法避免也应在承包商修改工作前提出，避免返工浪费和工期延误。
3、成本控制
为了有效地控制建设项目投资，业主应在建设前期确定建设规模，采用技术先进，功能合理，经济节约的设计方案，做到投
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资决策正确；同时，在施工阶段做好工程价款结算的审查与管理，对工程变理及时确定调整价款，合理处理索赔和进行反索赔。施工阶段成本控制的主要内容包括以下几个方面： （1）组织对费用支出的审核
通过对项目的划分，将建设项目划分到分部分项工程，审查每期个单项工程和分部分项工程清单与单价，按形象进度制订拨款计划。 （2）做好备料款工作
承发包双方应在合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后严格按约定的时间和比例扣回。具体备料款的数额，要根据工程类型、合同日期、承包方式和材料设备供应体制来确定。备料款的扣回应随工程所需主要材料储备的逐步减少抵冲工程款的方式陆续扣回。 （3）做好工程价款的结算工作
工程价款的结算是施工阶段成本控制的主工工作内容，它贯穿于施工的全过程。工程价款的预付与结算支付，必须实行监理工程师签证制度，以确保有资金不超付，又能满足施工进度的要求。
（4）做好工程价款调整的控制工作
在施工过程中，施工条件、设计变更、合同条件、技术规程、施工顺序和进度安排等的变化引起的工程变更。常因工程变更及材料，劳动力，设备价格等因素，造成工程价款的增加。对于工程价款的调整，应按合同规定的有关方法进行。 总之施工阶段的成本控贯穿于施工全过程，首先应预测工程风险及可能发生的索赔的诱因，采取防范措施。如合同要求及时提供施工场地，设计图纸及材料与设备，减少索赔的发生，通过经济分析确定投资控制最容易突破的控制重点。其次在施工过程中做好各方与各项工程的协调，慎重决定工程娈更，严格执行监理工程师签证制度，并按全同规定及时向施工单位支付进度款。最后审查施工单位提交的工程结算书，对工程费用的超支进行分析，采取控制措施，并公正处理施工队单位提供的
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索赔。
4、安全控制
建设工程项目职业健康安全管理的目的是防止和减少生产安全事故，保护产品生产者的健康与安全，保障人民群众的生命和财产免受损失，房地产开发企业在安全管中应抓好如下几方面工作：
（1）审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安全目标和措施执行；
（2）监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整改，或者以通知单形式责令施工单位整改，必要时局部暂停施工，绝不能放松。
（3）、制定安全检查制度，协同监理单位对本项目进行普遍检查，专业检查和季节性检查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理情况等；
（4）、定期或不定期召开安全文明施工专项会议，提出问题并落实解决方案、加深安全教育，将安全隐患消灭于萌芽状态之前。
5、工程设计变更管理
设计变更管理是一项重要内容,变更常伴随着工程合同价格的调整及实施进度的调整,是合同双方利益的焦点。因此,合理确定并及时处理好项目变更,既可以减少不必要的纠纷,保证合同的顺利实施,又有利于对工程造价的控制。做好设计变更管理需注意如下题：
（1）建立严格的设计变更审批制度，切实把投资控制在合理的范围之内。 （2）设计审核
对设计修改与变更应通过现场设计单位代表请设计单位研究审核，设计变更必须进行工程量及造价增减分析，经设计单位同意。设计变更经监理工程师会签后交施工单位施工。 （3）按合同管理变更
建设工程施工承包合同中，均包括工程变更的条款，工程师有权向承包单位发布指令，要求对工程的顶目、数量或工艺进行变更，对原标书的有关部分进行修改。 （4）严格控制变更
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由于工程变更所引起的工程量变化，有可能造成合同项目投资超出原来的预算投资，必须予以严格控制，密切注意其对未完工程投资支出的影响及对工期的影响。 （5）公平处理变更费用
施工条件的变更，往往是指未能预见的现场条件或不利的自然条件，即在施工中实际遇到的现条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，施工单位向业主提出施工价款和工期的变更要求，由此而引起索赔。工程变更均会对工程质量、进度，投资产生影响，因此应做好工程的审批工作，合理确定变更的单价、价款和工期限延长的期限，并由监理工程师下达变更指令。
对于参与项目建设任何一方提出的设计变更要求和建议,首先交由监理单位审查,分析研究设计变更在经济、技术上的合理性与必要性后,提出设计变更建议的审查意见。一般设计变更,在业主授权范围内由监理单位审查批准,报项目部备案,属业主授权范围外的,由监理单位组织审查,项目部批准；对重要设计变更由项目部组织最终审查后批准。
6、合同管理
主要是合同的签订以及执行的管理，签订前审核合同的条款，对于牵涉到质量、安全、进度、成本的条款的细化、减少、增加提出建议，对于合同签订后，则对合同的执行情况进行监督和管理，工期、进度款、质量以及甲乙方的责任等与现场对照，有偏差的及时提出并改正。
7、信息管理
主要是施工现场的一些信息收集与反馈，对于建设主管部门所发出的信息的收集，了解行业的动态对于本工程的影响，主要是工地现场的资料管理，包括图纸、联系函、修改单、合同、计划书、总结、预结算书、公司发文、内部发文等等所有纸质和电子文档的整理归档，全部文件要准确、真实、及时地存档，做好文件收发借用等详细登记。
8、组织协调
主要就是我方与各参建单位、或是建设主管部门的沟通与协调，同时也包括与公司或部门之间的沟通和协调，妥善处理好各相关单位之间的关系，使各单位和谐共存、融洽互助，可以采取现场调解或者会议调解的形式，主要针对各相关单位的负责人进行协调，重点协调资金问题、质
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量问题、安全问题和进度问题，保证项目生产顺利进行。
三、
中国房地产业的发展已经进入了一个新的巅峰阶段,市场规模不断扩大,企业间的竞争异常激烈。面对新形势,房地产开发企业如何搞好工程项目管理,是企业生存的根本,也是提升核心竞争力的关键。依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，在项目实施阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，最终实现项目工程建设按时、按质、按量地交付使用或销售，达到为项目建设增值的目的。企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为前提。
结论 中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院毕业设计（论文）
第11篇：房地产开发公司工程管理规则
第三章房地产开发公司工程管理规则
一、总则
第一条 公司为使各项工程顺利进行，并提高施工水准，特订立本准则。
第二条 工程人员在工程进行中应确切依本规则监工，如遇有疑难之处，或设计上欠妥时，应即刻与有关单位人员连络，迅速解决，以免贻误工期。
第三条 各种厂商带标单到工地时，工地主任应将工程施工要求的标准、工期、范围，详加说明后，在估价单上签章，若标单上有漏列的部分，应加注明，以便订约时列入。
第四条 各种工程或工资合约副本送至工地时，工程人员应详阅合约内容的说明及有关规定，严格执行。
第五条 工程管理员每日应详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初
一、十六检讨进度，记录于表中。
第12篇：房地产工程成本管理资料
谈对万达房地产工程成本管理的感悟
与我们合作过的造价师问我们：“每次来，看你们都忙忙碌碌，大的工程项目预算都委托给我们做了，你们还有什么可忙的呢？”事实上有很多人都这么问过，到万达以前，成本管理在我眼里，也只是做好预算，把好结算关。但到了万达以后，这种观念有了翻天覆地的改变，对成本管理的概念有了深刻的认识。成本管理并不只是根据图纸计算工程量，按照定额套个价，也不仅仅是审核工程结算，核减一些工程费用这么简单，而是房地产开发公司开发一个项目对其投资成本所进行的一系列事前控制、事中控制、事后控制的过程。说到底就是如何把项目由设计构思变成现实，在工程质量优异的前提下，不断的优化成本，确保《开发项目经营管理责任书》中各项指标的顺利完成。在南昌地产公司，随着房地产管理公司经营管理制度的推行，全员参与成本控制，在成本管理方面也采取了不少好的措施。
一、事前控制最有效的措施是限额设计
成本管理的事前控制最重要的莫过于设计阶段的成本控制了，据有关资料显示，在规划设计阶段，对整个工程投资影响最大，可以达到80%以上；在施工图设计阶段，影响工程成本的可能性为10%—15%；而到了工程实施阶段，影响工程投资的可能性已经只有5%。由此看来，控制工程成本的关键在于设计阶段。由于施工阶段是“按图施工”，在施工阶段所进行的投资控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就已确定。所以无论从成本管理系
统环节看，还是从投资利用、成本控制方面看，设计阶段工程成本管理工作不但必要而且很重要。
在对所开发的楼盘定位以后，作为设计阶段成本控制最有利的措施就是限额设计，即根据各专业进行投资分解，对工程量指标进行控制，从而既能满足功能和工艺要求，又经济合理。例：南昌万达星城一期一区项目2003年初开工，利润仅2000多万元，住宅楼设计时未考虑限额设计，加之同年钢筋、水泥价格急剧上涨，在主体未封顶时，仅钢筋、水泥涨价即达800多万元；之后我们成本部和管理公司一起来做分析，经过综合指标的横向对比，认为主要建材含量较高，因此在南昌万达星城三期一区工程中采用了限额设计，仅钢筋一项同比一期一区降低工程成本约700万元。因此，南昌公司成本部不间断的组织业务研讨，在已结算的基础上不断整理、归纳综合指标，已渐成方案研讨中限额设计的有力支撑。但限额设计并不是一味地考虑节省投资，更不是简单地将投资砍一刀，只有在设计环节多参与研讨，多方面听取不同的意见和建议，并经过多
次的交流和碰撞，才能把问题想深、想透，才能找出一些
容易忽视但足以致命的问题，才能在服从于经营的前提下，真正把好工程成本管理的第一关，并为总体工程成本控制
打好基础。如三期一区外墙保温系统，江西省2005年推行使用保温节能系统（含外墙及外门窗），此项费用约1800万元，且并不属于原目标成本范围。是否做，如何做？南昌公司并未一味地从一个角度去看待这个问题，而是召集相关部门进行研讨，充分听取各部门的建议，决定增加此项内容，同时调整售价。目前来看，市场反应效果明显，且不影响项目利润指标。
再如：三区一期景观方案研讨，公司非常重视交通体系的方案研究，并围绕此方案三次研讨，充分了解规范的基础上，制订出在满足规范前提下，尽量减少道路面积，以种植为主线营造小区氛围的策略，估计减少20%的道路面积，从方案角度即节约了成本。
二、招投标及合同管理是成本管理过程中不可缺少的环节
成本管理还有一个不可缺少的环节就是招投标和合同管理阶段。一个好的招投标既可使得我们可以从众多的投标者中选择装备精良、技术过硬、管理水平高、社会信誉好、报价合理的优秀施工队伍，又可使得我们得到一个清晰、易操作的经济合同，可为工程成本控制打下良好的基础；但招投标工作又是一个需各经办部门紧密协作、经常与优化设计，合理化方案研讨交织的复杂过程，因此招投标作得好，是锦上添花，作得不好，可使得前期工作功亏一匮。从万达星城一期一区的费率招标到三期一区的工程量清单招标，从图纸一到就招标到标前的图纸审查研讨优化后招标，从在施工过程中对主要材料限品牌限价到直接在招标文件中对主要材料直接指定品牌投标单位自主竞价，从工程竣工后全部按实结算的结算方式到工程结算时只需合同包干总价加设计变更，不难看出南昌地产公司虽然在招投标的道路上走过了不少坎坷的路程，但也因不断的努力获得了一些令人鼓舞的成绩。最有感触的就是南昌万达星城二期一区16#、17#楼景观工程招标，南昌地产公司的高小帆总经理和王新龙工程总监带领各专业设计师、现场工程师和造价师在招标前一同对图纸进行研讨，各抒己见，在既不影响景观效果，又要将该项目成本控制在目标成本范围内的情况下，找寻研讨各种可行的更合理经济的优化方案，经过好几个轮回，使得该项目成本从最初的260余万元降为166万元，其中仅桥面的木栈道改为仿木纹水泥
压花地坪一项，不但解决了该桥面需行驶车辆木栈道强度不高易损坏的问题，又使成本降低了14万元。
通过合同管理规范合同签订的会签审核体系，使施工过
程中可能出现的各种情况操作起来有法可依、有章可循，为今后的工程结算奠定扎实的路基。随着管理公司经营管
理制度的推行，管理公司建立了全面的招投标制度和合同
管理制度，南昌地产公司也在管理公司的指引下不断摸索总结如何更好地做好招投标工作，完善招标模式，同时严格合同管理，对合同条款逐一进行研讨保障合同的严谨性，针对不同的工程项目拟订出相应的合同模块以提高合同的实用性，并将合同条款融入到招标文件中，使招投标和合同在成本控制方面相辅相成，发挥更大的作用。
三、成本动态台帐与成本预警意识贯穿整个工程实施阶段 本帖隐藏的内容
成本管理的事中控制主要在施工阶段，在这一阶段中，工
程施工历时长、生产工序多、建筑材料多样、材料价格变
化甚至环境气候影响等原因都使得可能遇到的情况复杂多
变，招投标、合同洽谈、设计变更、现场签证、材料限价
等各个环节的任何疏忽都可能带来成本的超支。在这一阶
段里成本管理重点是围绕成本动态台帐展开。
有这样一则消息：美国的伊科诺米季斯一家被称为该国“最节约的家庭”，采用“信封体系”理财，即每个月把家中的钱放入一个个信封，分别用于买食物、衣服、汽油、付房租等等，而且永远不花费超过信封内总金额80%的钱…… 南昌公司的所制订的《工程成本控制实施细则》也暗合此理：在满足项目目标成本的前提下，按《工程成本控制实施细则》细化后确定出各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用。通过限额设计、招投标将合同价控制在目标合同价范围内；目标设计变更费用的责任部门是规划设计部，因设计质量引起的设计变更费用不应超过目标设计变更费用，规划设计部与设计院签订施工图委托设计时将此控制值写入合同条款中；目标现场签证费用的责任部门是工程部，现场签证费用不应超过目标现场签证费用，工程部与监理单位签订工程监理合同时将此控制值写入合同条款中。
成本控制部对设计变更和现场签证进行“一单一算”，及时掌握已发生的设计变更及现
场签证费用。通过将目标成本落实到具体部门、具体责任人，使得人人有成本意识、人人参与成本控制，形成系统的成本管理体系。在这段过程中，成本控制部最重要的职责就是及时将已发生的工程合同价款、已发生的工程设计变更、现场签证费及时汇总到成本动态台帐中，随时对各成本细项进行核算和分析，若有成本细项超支的苗头出现，立即提出预警，并找出原因，与各相关部门共同商讨解决的办法，采取对应的措施尽量将该细项成本控制在目标成本范围内。对已超支的成本细项，通过成本差异分析，找出超支的原因，在后期的项目中对症下药避免类似情况发生。正是通过对万达星城一期一区进行成本差异分析，找出了一期一区单体楼主体超支的原因主要是施工期间水泥、钢筋材料价格上涨幅度较大且水泥、钢筋含量偏高造成该部分费用增加，所以及时提出了对已出图的二期16#、17#楼进行图纸优化、对即将委托设计的三期一区进行限额
设计的要求，使得后期项目钢筋、砼含量大大降低，以达到控制主体建筑成本的目的。
四、工程结算审核是事后控制的最后阶段
工程结算的审核在成本管理过程中的作用同样不可小看，是否能真正将工程成本控制在目标成本范围内，只有工程结算完毕才能体现，同时也是成本管理的一个重要组成部分。工程结算是一个艰苦、漫长、繁琐的过程，施工过程中的一点一滴都体现在工程竣工结算资料中，对以前历史的回顾，回顾的清楚，结算就快，反之就慢。需要造
价师用专业的眼光、丰富的经验、敬业的精神进行综合的评判，对工程施工图纸了然于胸，掌握施工合同条款内涵，设计变更签证条理清晰，竭尽所能排除施工单位一切“钻空
子”行为，争取在成本管理的最后关头，把好成本控制关。
审核前首先应审查相关竣工结算资料，从施工图纸、施工
合同到工程全过程的动态资料都要一一核对，力求资料完
整齐全，这样才能确保审核工作的正常进行。审核时要做
好调查研究，深入工地现场，准确计算工程量，合理套用
各分项单价，根据合同规定选择费用标准，逐条逐项进行
计算、汇总，特别是现场签证费用，应审核其合理性和有
效性，不能见有签证就给予计量，杜绝和防范不实际的开
支，确实降低工程成本实现经济效益。万达星城一期消防
道路工程结算时，现场签证了机械台班进出场费用，通过
向现场工程师了解工地现场情况，结合合同条款中“总价包
干，合同价款中包含了施工过程中发生的大型机械进出场
费用”的明确规定，认定该签证单不予计算。工程结算审核
完成后，是结算成果的总结、分析阶段，将结算成果与目
标成本进行对比，找到差异、分析原因、扬长避短、总结经验教训，变“被动”为“主动”，为下一个项目改进功能、降低成本打下坚实的基石。
五、管理
成本管理包括内部管理及外部管理，只有管理顺了，执行力才会得到体现。高小帆总经理再三强调房地产公司有三个延伸部门，其中成本控制部的延伸部门就是咨询单位，对于咨询单位的管理就是外部管理。由于南昌是近两年才大批量开发的地区，因此咨询部门更多的仅仅限于预（结）算的编审，对房地产公司深层次的服务不够。这就要求南昌成本部用更多的精力来进行各种方案研讨的准备工作，同时加强对咨询公司所出成果的复核。我们成本部不定期的邀请承担我司咨询工作的项目技术负责人共同对我司外委项目及南昌相类似项目各类指标进行探讨、交流，充分让其意识到品牌房地产公司的需求，让其意识到品深层次的咨询需求在南昌也是有市场的，逐步提高这些咨询公司的服务标准与工作积极性。
成本控制是整个公司的事情，而绝非是成本部一个部门的事情，成本控制需要各业务部门乃至公司全体成员的参与，因此对内作好服务与监督是内部管理。万达集团制度规范，要求严格，每人对制度理解参差不齐，因此效率与管理这一矛盾经常呈现。为此成本部再三强调服务的质量与服务的态度，并对付款的审核、合同的会签、设计变更的审批及结算作出了明文的时效规定，并按紧急程度进行不同的划分，对确实在规定时间内完成不了的，及时汇报，一事一议……通过上述措施，公司的办事效率得到一定的提高。
随着市场经济的发展，房地产行业竞争日益激烈，成本管理已成了“万达”竞争制胜的重要手段。合理控制成本，提高投资效益，在践中不断的完善我们的成本管理工作始
终是我们努力的目标。
前提条件是，你去应聘一家公司的岗位，你从
来没有从事过相关的工作，面试官问你，你觉得你来应聘这个岗位，自己最大的优势是什么？该怎么回答呢，专业也不对口，也没做过类似工作
自学能力强，不会的可以通过自己的努力尽快达到岗位技能。 2.能融入团队，能服从主管的领导。 3.能吃苦，认真负责。
第13篇：房地产营销管理部岗位职责2.24
房地产营销管理部岗位职责
一、营销总监岗位职责
1、负责部门日常行政管理工作和部门工作计划的审定、检查、控制以及部门员工的考评工作。
2、负责推广营销的具体业务管理工作,审定物业定位、推广方案、销售策略、价格策略、销售策划报告、广告商、媒体选择等。
3、负责健全部门组织架构,对下属分工授权、检查、颁布制度,对其业绩进行评估。
4、负责实施销售费用(包括广告推广费用)的审核。
5、负责售出单位的审核及额外折扣的批准和确认。
6、负责员工的工资、奖金分配及财务的管理。
7、主持营销部门的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
8、组织实施营销部年度工作和销售计划。
9、拟订营销部内部管理结构设置方案及各职位的职责范围和标准。
10、与人事部门共同拟定营销部的基本管理制度。
11、拟定营销部佣金提成及奖励方案。
12、制定营销部置业顾问具体管理规章。
13、提请聘任或者解聘除应由上级聘任或者解聘以外的负责管理人员。
14、制定置业顾问的招聘教育与培训计划。
15、行使公司和上级授予的其他职权。
二、销售经理岗位职责
1、主持售楼中心的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
2、制定阶段性销售计划,组织实施售楼部年度工作和销售计划,并完成销售计划。
3、协助和参与项目销售策划。
4、拟订售楼部内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。
5、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。
6、培训销售人员,指挥协调现场人员,营造销售气氛,辅助成交。
7、拟订售楼中心佣金提成及奖励方案。
8、对销售现场的整体监督、管理与控制。
9、制定售楼中心员工的具体管理规章。
10、提请聘任或者解聘本部门员工。
11、及时提交销售报表,汇报所收集的信息意见及出现的问题。
12、制定员工的招聘、教育与培训计划。
13、定期对本部员工进行考核、考查,对多次考核、考查不合格的员工进行处罚或解聘
14、负责本部门各项业务(如销售、合同、按揭、催款)的完成。
15、及时协调和处理解决客户与业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前和售后的各项服务工作。
16、负责售出单位认购书的签收与审核。
17、参与项目策划工作,负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织作实施工作。
18、行使公司和上级授予的其他权利。
三、销售主管职责
1、负责监督、协调置业顾问之间的关系,掌控现场，并指导置业顾问的销售工作。
2、根据楼盘具体情况,定期向上级汇报客户接待情况及存在问题,并提出有利建
议。
3、负责及监督置业顾问的每日排班及轮值工作，负责现场考勤。
4、收集、整理有关售楼资料,并每周或每月做统计。
5、统计客户资料，每月5日将客户统计资料交部门经理。
6、根据公司项目情况和客户的有关正常合理化问题和建议,及时整理上报经理并尽快研究处理。
7、负责处理置业顾问和客户的纠纷。
8、执行销售经理安排的其他工作。
四、销售文秘职责
1、负责档案管理(所有置业顾问客户资料的归档，整理),包括传真、通知及政府颁布的房地产法律法规,以及会议纪要、广告设计软盘MO电子资料、售楼广告等。负责将资料分派到有关部门。
2、负责营销部办公现场的管理及保洁协调。
3、行政及其他费用开支的具体经办,已发生的费用均分门别类录入电脑,按费用类别做计划表,进行费用控制与统计,制定月报表。
4、负责会议纪要的编写及督促落实。
5、负责办公设备、文具的保管及发放。
6、负责销售部考核表的发放与回收,送交部门经理。
7、展销期或活动期协助策划部的宣传推广活动。
8、负责与财务部的协调和配合。
9、每月或定期向总监提交个人工作总结和工作计划。
10、协调客户投诉事宜。
11、接待项目定向购房客户。
五、策划师岗位职责
1、具体负责项目策划工作,根据公司确定的销售费用制定项目阶段性销售进度计划、广告计划、并保证项目方案的推广执行。
2、参与广告商的选择,负责落实跟进广告媒体投放情况及售楼资料的设计印刷。
3、负责销售策划方案的组织制定,提出合理意见。
4、负责广告监测、展销会(广告投放时间、投放密度)的总结,研究客户反馈信息,调查销售策略执行情况。就项目VI及基础运用系统设计提出专业意见。
5、户外平面宣传折页DM单张设计建议。
6、广告推广平面设计内容及时间安排。
7、项目围墙售楼处现场的设计建议。
8．相关布展及促销资料设计安排。
9、每月定期向总监提交个人工作总结及工作计划。
10、执行总监安排的其他工作。
六、置业顾问职责
1、负责在现场对客户的接待工作，全面收集客户的真实资料，并负责初步的研判，交给销售经理助理。
2、掌握楼盘的结构、功能、技术指标及工程造价,能给客户提供合理化建议,并熟练回答客户提出的问题。
3、上班期间佩戴好公司的工牌。
4、善于辞令而不夸夸其谈,待人以诚,与客户保持良好关系,为公司和产品树立良好形象。
5、服从工作安排,工作积极主动,有开拓精神,能不失时机的推销企业楼盘。
6、代理法人与客户签订业务合同,并及时将合同上交售楼主管审核后执行。
7、努力做好售后服务工作,树立良好的企业和楼盘形象,提高企业和楼盘的知名
度。
8、建立业主档案,经常走访业主,反馈业主对楼盘的意见。
9、每天向业务主管汇报工作情况,定期进行工作总结,并根据市场信息对下阶段工作进行策划,以提高工作的计划性和有效性。
10、负责签约并及时回收楼款。
11、努力学习知识,扩大知识面,提高自己的社交能力公关能力,促进业务水平的提高。使自己成为高档楼盘的形象代言人。
第14篇：工程管理部部长岗位职责
工程管理部部长岗位职责
一、编制公司年、季、月度施工计划，完成各种工程统计报表的编制和上报。
二、协助完成项目部的组建、公司与项目部、项目部与项目部之间涉及的人、材、物、设备调配和日常生产管理工作。
三、负责公司各项目进度完成情况收集汇总、督促、检查。
四、协助有关部门进行施工成本管理和控制，指导项目部工作。
五、负责项目目标责任合同的组织。对项目部进行考核。
六、当工程中标后，负责督促经营部移交招、投标、答疑等文件，再转交给档案室存档。
七、负责施工合同、分包合同及协议的流转及签订。
八、对于联营项目，负责起草内部合同及相关协议的流转及签订。
九、为各工程项目报建提供所需资料。
十、为各工程项目办理资料盖章事宜。
十一、定期组织项目部相关人员进行施工管理、统计、安全、设备管理等方面的的业务培训。
十二、投标保证金缴纳及退还登记。
资料员岗位职责
一、收集各项目的所有资料：原件交档案室存档；复印件存工程管理部。
二、将各项目的资料按三建联营、环发联营和自营项目分类存档。
三、负责劳务结算的流转及存档：原件一份交财务室，一份返施工班组；复印件一份交合同预算部，一份工程管理部存档。
四、负责每月施工班组的中间计量审批表的流转及存档：原件交财务室；复印件工程管理部存档。
五、负责工程类的收文处理流程。
六、拟建项目资料目录，并及时更新。
七、将各项目的电子文档资料分门别类存于电脑中。
八、督促各项目部月底前将每月生产报表上报给工程管理部，并做好统计。
九、每月统计在建工程一览表及已完工程一览表，及时上传到OA项目动态中。
十、每月统计在建产值一览表。
十一、每月更新本年合同统计表。
十二、保管部分项目印章，每次盖章后并做好登记。
第15篇：工程资料管理及岗位职责
工程资料管理及资料员岗位职责
工程资料是建设施工中的一项重要组成部分，是工程建设及竣工验收的必备条件，也是对工程进行检查、维护、管理、使用、改建和扩建的原始依据。
1资料管理工作的态度
一般人都认为资料员的工作看似轻松，其实做好也是不容易的。在做资料的工作中是否及时、整洁、完整；怎样配合好技术员做好施工组织、方案、技术交底等工作；是否对项目前期工作施工组织设计等进行了审核，用字是否恰当和规范，是否有遗漏和不全面；怎样和监理、业主用谦虚的态度及规范的语言进行了沟通；并在最短时间段内解决提出的问题；是否对以前的工作进行了总结，留下好的一面，否定了不好的一面。并用踏实、勤奋、认真及科学的态度去做好资料。
2资料管理必备的专业技能
做好资料的管理，做好资料员，不光在态度上再思想上有能动性，还必须具备一定的的建筑专业知识，因为建筑工程资料员的工作是一项集工程建设管理、档案管理知识为一体的复合专业工作，所以必须具备一定的建筑专业知识、档案专业知识及操作计算机建筑应用软件的能力。首先岗位必备知识：熟悉国家、省、市城市档案工作法律、法规、政策、规定、标准；能看懂一般民用建筑施工图，能编制修改工程竣工图（包括重新绘制基础竣工图）；了解各种建筑结构施工技术和方向。能正确填写各种施工记
录、隐蔽工程记录及竣工技术资料表格；了解工程测量有关知识，熟悉工程定位测量、施工测量、竣工测量，并能填写相应的工程测量技术文件及表格；了解文秘基础知识，熟悉城市建设活动的报告、批复、通知、纪要等应用公文的编写方法；熟悉城市建设工程档案的内容、范围。掌握工程档案收集、编制、整理的方法；了解计算机在档案管理中的作用及基本知识。
3明确资料管理职责
工程资料应随工程进度及时收集、整理，并应按专业归类，认真书写，字迹清楚，项目齐全、准确、真实，无未了事项。表格应统一采用本地区建筑行政管理部门或档案管理部门的统一格式。首先明确建筑资料员管理的职责：负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理；工程开发、施工期间的各类图纸、变更通知、工程合同及其他工程项目方面文件资料的收发、保管工作；检查工程管理人员对施工单位开工前及施工过程中进度计划的制订及调整的情况；检查工程管理人员在施工管理工程中的各管理资料的记录、整理情况，并对现场管理人员的资料收集、管理情况进行监督；对各种工程资料进行科学的编号、登记；检查工程人员完成工作计划情况以及工程人员的《施工日记》；做好技术资料的收文登记，并根据具体情况送监理、建设单位及其他相关单位或部门；加强项目和公司相关部门的沟通和配合，协助工程管理人员做好与设计公司的联系，工程图纸、设计变更联系单要做好收支登记并及时交分管人员会签；对工程的联系单、通知单、工程图纸的发放记录进行登记整理；做好图集、规范、标准文件
保管工作，并做好借阅登记；所有工程部内部资料，未经项目经理同意，不得借或复印外单位；经批准借阅外单位的文件，须按规定办理借阅手续；到期归还时，须双方签名确认；不允许将公司内部资料透露他人；为保证文件资料不外泄，资料员有责任控制人员进出资料室；认真做好工作笔记，完成项目部安排的其它工作；资料员发送的图纸资料必须留一份连同发放清单一起存档。
资料员岗位职责
负责工程项目的资料档案管理, 计划, 统计管理及内业管理工作.一.负责工程项目资料,图纸等档案的收集,管理
1.负责工程项目的所有图纸的接收,清点,登记,发放,归档,管理工作:
在收到工程图纸并进行登记以后,按规定向有关单位和 人员签发,由收件方签字确认.负责收存全部工程项目图纸,且 每一项目应收存不少于两套正式图纸,其中至少一套图纸有设计 单位图纸专用章.竣工图采用散装方式折叠,按资料目录的顺序, 对建筑平面图,立面图,剖面图,建筑详图,结构施工图等建筑 工程图纸进行分类管理. 2.收集整理施工过程中所有技术变更,洽商记录,会议纪要等资料并归档: 负责对每日收到的管理文件,技术文件进行分类,登录, 归档.负责项目文件资料的登记,受控,分办,催办,签收,用 印,传递,立卷,归档和销毁等工作.负责做好各类资料积累, 整理,处理,保
管和归档立卷等工作,注意保密的原则.来往文 件资料收发应及时登记台帐,视文件资料的内容和性质准确及时 递交项目经理批阅,并及时送有关部门办理.确保设计变更,洽 商的完整性,要求各方严格执行接收手续,所接收到的设计变更, 洽商,须经各方签字确认,并加盖公章.设计变更(包括图纸会 审纪要)原件存档.所收存的技术资料须为原件,无法取得原件 的,详细背书,并加盖公章.作好信息收集,汇编工作,确保管 理目标的全面实现。 二.参加分部分项工程的验收工作
1.负责备案资料的填写,会签,整理,报送,归档: 负责工程备案 管理,实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录,单位工程综合验收记录)作备案处理.对桩基工程,基础工程,主体工程, 结构工程备案资料核查.严格遵守资料整编要求,符合分类方案, 编码规则,资料份数应满足资料存档的需要.2.监督检查施工单位施工资料的编制,管理,做到完整,及时,与 工程进度同步: 对施工单位形成的管理资料,技术资料,物资资 料及验收资料,按施工顺序进行全程督查,保证施工资料的真实 性,完整性,有效性.3.按时向公司档案室移交: 在工程竣工后,负责将文件资料,工程 资料立卷移交公司.文件材料移交与归档时,应有\"归档文件材料 交接表\",交接双方必须根据移交目录清点核对,履行签字手续.移交目录一式二份,
双方各持一份.4.负责向市城建档案馆的档案移交工作: 提请城建档案馆对列入城 建档案馆接收范围的工程档案进行预验收,取得《建设工程竣工 档案预验收意见》 ,在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆.5.指导工程技术人员对施工技术资料(包括设备进场开箱资料)的保管: 指导工程技术人员对施工组织设计及施工方案,技术交底记录,图纸会审记录,设计变更通知单,工程洽商记录等技术资 料分类保管交资料室.指导工程技术人员对工作活动中形成的, 经过办理完毕的,具有保存价值的文件材料;基建工程进行鉴定验收时归档的科技文件材料;已竣工验收的工程项目的工程 资料分级保管交资料室.三.负责计划,统计的管理工作
1.负责与项目有关的各类合同的档案管理: 负责对签订完成的合同 进行收编归档,并开列编制目录.作好借阅登记,不得擅自抽取, 复制,涂改,不得遗失,不得在案卷上随意划线,抽拆.四.负责工程项目的内业管理工作
1.协助项目经理做好对外协调,接待工作: 协助项目经理对内协调 公司,部门间,对外协调施工单位间的工作.做好与有关部门及外来人员的联络接待工作,树立企业形象.
2.负责工程项目的内业管理工作: 汇总各种内业资料,及时准确消 料,登记台帐,报表按要求上报.通过实时跟踪,反馈监督,信息查询,经验积累等多种方式,保证汇总的内业资料反映施工过 程中的各种状态和责任,能够真实地再现施工时的情况,从而找到施工过程中的问题所在.对产生的资料进行及时的收集和整理, 确保工程项目的顺利进行.有效地利用内业资料记录、参考、积累、为企业发挥它们的潜在作用. 3.负责工程项目的后勤保障工作: 负责做好文件收发,归档工作.负责 竣工工程档案整理,归档,保管,便于有关部门查阅调用.负责公司文字及有关表格等打印.五.完成工程部经理交办的其他任务
第16篇：房地产工程管理思想、理论、方法
项目工程管理的思想、理论、方法
顺利进行，完成既定的建设目标，特制订项目工程管理的思想、理论、方法，分六大方面阐述，简称965332---九项具体内容、六个手段、五项基本原则、三大权力系统、三个范围方面、两个目标成果，具体阐述如下。 为了加强项目工程管理工作，有效进行管理，推动项目工程建设的
一、工程管理九项具体内容：质量、进度、投资、安全（风险）、信息（资料、沟通）、合同（执行）、人员-组织-协调、分解工作范围、合成系统整体等内容
1、质量方面
树立高度责任感理念，为用户负责任，也为企业、社会负高度责任；以质量为根本出发点，在质量、进度、投资三方面交互影响中不以牺牲质量为前提；
预防为主，优良的工程产品质量是合理规划、规范设计、精心施工、系统管理的过程中创造出来的结果，因而主要从过程中进行管理、重点从内因方面来预防；
按图家规范与图纸内容进行控制施工实施，及时纠正进程中所产生的偏差内容；
技术论证以建设方、施工方、监理方、设计方开展，汇集众人智慧进行，从技术方面提高质量保证；组织相关方进行施工前图纸会审，提出问题及解决方案；
以经济为保障，从价格、资金、付款方面建立质量的经济保障； 以材料供应为保障，采用考察、样品、择优、进场验收等手段从材料方面进行质量控制；
实施样板工程，进行验收并提出改进意见，按样板进行推广施工； 全过程质量系统管理，从方案设计、扩初、施工图、实施、竣工、使用等全过程进行系统质量管理；
质量管理的工具方法---分层法、调查表法、直方图、帕累托（Pareto）排列图法、因果分析图法、相关图法、PDCA等工具进行质量管理。
2、进度方面
编制网络计划图、横道图反映进度情况，按图中逻辑顺序控制进度； 实事求是、合理制订计划工期，并按此控制进度；
统筹质量、投资、进度三方面交互关系，达到三者交集最大化，将三者对立统一；
推动工程进度顺利进行，防范工程进度过程中的各种风险，结合穿插、流水、同步等各项工作开展，以关键工序为控制点，对工程进度进行控制，按合理计划进行，防止工期的过度提前与延误，造成对其他方面的影响；各项分部工作开展前，以编制分部计划、准备相关材料，咨询相关人员进行实施；
按周、月统计工程进度实况，并分析进度提前与滞后部分的原因，为纠正进度偏差提供依据；
提前策划事件，了解办理事件的新情况，新问题，提前准备，突出“凡事预则立，不预则废”的思想；
按工程节点进行进度控制，重点控制关键线路上的进度情况； 进度管理的工具方法---网络计划图、横道图、S曲线，挣值法等。
3、投资方面
重点控制方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段，在工程的形态方面，技术方面考虑投资节约，突出“二八控制原则”的思想； 招标阶段配合其他部门工作，提供投资节约方面的技术支持； 实施阶段协助其他部门进行变更的投资管理； 结算阶段配合其他部门及单位进行竣工资料的工作； 经济、技术、管理三者统筹兼顾，力求交集最大化；
开发流程中，前道工序经济指标控制后道工序经济指标，如投资估算控制初步设计，设计概算控制技术设计，修正概算控制施工图设计，施工预算控制招标，合同价款控制施工，结算控制竣工，见下图；
投资管理的工具方法---挣值法，二八控制原则，前算后控，价值理论，经济评价法，三算二比法，偏差分析法。
4、安全（HSE）、风险方面
安全以预防为主原则，突出安全为项目工程管理中最重要方面，突出以人为本，崇尚生命至上，生命无价的思想观念；
建立预防突发性事件应急处理方案，并在大型节假日前进行安全专项检查，督促整改工作及安排值班人员；
对已发生的事故事件，第一时间赶赴现场及时处理，同时报告主管部门，并处理善后工作；
建立安全生产责任制度、教育制度、检查制度、措施制度、监察制度、伤亡报告处理制度、职业病报告处理制度、安全设施三同时（设计、施工、投入）制度；
应用“海恩法则”，消除隐患量的积累，培养人员安全责任心、素质； 应用“墨菲定理”，中止安全隐患发展路径；
六要六不---要充分准备、不仓促上阵，要有应变措施、不进退失据，要见微知著、不掉以轻心，要鉴以前车、不孤行己见，要举一反
三、不固步自封，要亡羊补牢、不一错再错；
安全管理的工具方法---多米诺抽取法，海恩法则，墨菲定理，冗余设计，并联理论，瑞士奶酪模型贯穿理论，紧急预案； 环境管理措施有文明施工、环境保护、场容管理、消防安保、卫生防疫；
协助总包搭建临时设施，提供临水、临电、道路、场面平整等工作； 协助总包进行场内施工道路、排水等相关布臵，达到文明工地要求； 协助监督部门进行安全文明检查工作，授权监理人员对总分包进行管理；
定期对管理人员进行健康体检，创造和谐的工作环境，促进愉快工作，开展心理健康工作； 关心工人身体健康；
为员工创造良好饮食条件，工作配餐做到营养合理、卫生清洁； 风险管理的方法---蒙特卡洛模拟法、模糊数学法、敏感性分析、决策树、调查打分法，层次分析法；
风险应对策略---风险规避、转移、抑制、自留、利用； 风险控制计划---有风险计划、灾难计划、应急计划；
风险管理程序---识别、分析评估、制订策略、实施策略、控制运行； 全面风险管理---全过程、全方位风险管理；
5、信息（资料、沟通）方面
资料进行分门别类管理，原件移交公司保存，预留多份复印件； 登记图纸发放，来往文件收发，设计晒图联系； 整理与编制竣工资料； 档案馆所需资料移交； 工程备案资料收集工作；
接待政府职能部门资料检查工作、上级公司巡查工作； 提前对资料进行预验，对新规定及时收集、了解； 信息管理的工具方法---归类法，建立信息平台。
6、合同执行（招标、采购）方面
配合招投标工作，提供技术支持，编制技术要求内容； 为合同的有效、具有可操作性提出合理化建议；
严格执行合同内容，及时与相关人员联系，处理合同执行过程中各种问题；
合同执行管理的工具方法---归纳法，类同法。
7、人员、组织、协调工作
建立工程管理人员组织结构，使工作指令关系严谨、分工明确、流程清晰；
以直线职能制组织结构指令为主，指令线路中不出现重复或断缺； 协调工作中各单位、各部门之间的配合关系，做到工作到位，不缺位，不越位；
项目初期建立与总分包每天工作问询机制，预防并及时处理问题，将问题处理在萌芽状态、初期；
工作协调以服务为主，发挥主观能动性、综合平衡、以系统化方式开展工作；
建立积极向上、热爱事业、高效运作、学习型团队，同事之间和谐共事，团结友爱，相互帮助工作，补台协助工作；
培养工程管理人员要有高度的责任感、历史使命感、工作紧迫感，负有职业责任，职业道德，具有激情，敬业精神，求真务实，开拓创新；具有雄才大略，敢于决策，披荆斩棘；面对工作中的成绩要总结经验、失误要总结教训，更要有坦荡的胸怀，日省三身，请教别人，宽容接受批评与指责；
人员、组织管理的工具方法---直线职能制，不确定条件下应用“本主系明反”管理准则，工程管理中使用五项（控监确协考）基本原则。
8、分解工作范围
分解工作结构，并形成前后关系的串联，平行关系的并联，逻辑关系清晰明确，各项工作范围清楚，形成无缝对接，防范工作范围重叠与脱节；
按专业结构进行分解管理---以建筑、结构、给水、排水、供电、有线、电讯、智能化、暖通、通风、燃气、景观进行各项分工，并系统对照各专业，化解处理有交叉、冲突的部分；
按结构部位进行分解---桩、基础、地下室、主体、墙体、装修、配套分解，制定各阶段任务；
按项目阶段进行分解---项目建议书、可行性研究报告、立项、方案、扩初、施工图、招投标、施工、验收、竣工、移交、维修进行分解管理；
按证件办理进行分解---土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、房地产权证等进行节点管理；
按参建单位进行分解---投资方、开发方、施工方、监理方、设计方、勘察方、咨询方、监督方进行分解；
工作范围分解管理工具方法---WBS，工作编码。
9、系统整体方面
以系统的理论、观念、方法进行整体工程项目管理； PEST、5W2H、SWOT、PORTER、WSR进行分析问题； 各分项工作协同集成管理； 各参建单位协同集成管理
项目与上级公司整体战略发展集成管理； 以周例会、专题会议协调工作内容；
工程管理的哲学思想---计划是相对的，变化是绝对的；平衡是暂缺的，失衡是长久的；井然是偶然的，干扰必然的；顺利是异常的，曲折是正常的；凡事存在，必有其合理性；在此哲学思想指导下，以平和淡定的心态开展工作，办理事项做到居安思危，临危不惧，稳如泰山，碰到困难，才能有胜似闲庭信步的坦然，及具有高度革命乐观主义的精神。
系统整体管理的工具方法---统筹法，控制论，信息论，耗散结构，协同论，突变论。
二、工程管理的六个手段：系统化、网络化、标准化、节点化、程序化、信息化
1、系统化：工程管理进行两个系统化管理，一是全过程管理系统化，二是服务于公司整体运营系统化；全过程管理系统化：从工程立项、建议书、可行性研究、方案、扩初、施工图、招投标、施工、竣工验收、销售、物业等内容当成一个整体系统管理，服务于系统工作，相互依从关系中平衡各制约因素，统筹求出最优条件；服务于公司运营系统，将整个项目按上级公司整体系统进行管理；各专业职能工程系统化；各参建单位协同管理系统化。
2、网络化：以资料员为中心，建立网络联系平台，运用因特网（OA、MSN、QQ）、传真及手机等通信手段，将指令及信息进行传递，提高工作效率，将每天要完成的工作做到日事日毕，日清日高；
3、标准化：制订与运用工作规范，用标准格式，如表格，规则，制度；
4、节点化：按每个事项具有独立性为单位进行节点化管理，划清各项工作的界面，关联度，形成无缝衔接，防范各工作界面重叠与脱节，各项工作的责任独立，防范工作的推诿与扯皮；
5、程序化：按公司制度、规章、程序进行办事，规范办事行为，以灵活、动态方式办理，防范逾越程序与墨守成规两个极端情况出现；
6、信息化：充分利用各方面信息，立体多方位收集信息，为决策提供基础工作。
三、工程管理五项基本原则：控制依权、监督依势、确认依规、协调依情、考核依约五项基本原则
1、控制依权：业主方工程主管人员，根据公司授权范围与工作职责依权进行管理，不能超越权限与不履行工作职责两个极端，对超过本岗位权力与授权工作范围事件，及时汇报上级并跟踪上级处理意见，直至处理完毕；
2、监督依势：委派监理公司人员，从上至下进行监督工作，现场监理人员对总、分包施工人员进行过程管理与成果管理，对工人进行指导及监督，总监或总监代表对现场监理人员情况及时向业主方人员汇报情况，并组织进行安全、质量检查工作，材料进场核验，资料报验，试块取样、送样见证；
3、确认依规：对总包、分包完成工程量按规定（图纸、变更、实物、合同等）进行确认，并签署意见；
4、协调依情：协调工作根据实际情况进行，做到合情合理合法，有理有节，不偏不袒；
5、考核依约：对总、分包进行奖励与处罚时，根据合同约定。
四、工程管理三大权力系统指导方针：控制方有错必纠、监督方有错必报、执行方有错必改
1、业主方工程人员，发现错误一定要纠正，要求监理方人员发现错误一定汇报，督促执行方（总、分包）发现错误一定改正；防范、指导、服务、督促综合应用，多管齐下，服务于工程；
2、三大权力系统应用中，坚持原则、方式灵活、有进有退、有坚持有妥协，有支持有制约的方针平衡执行；
3、甲方授权给监理的范围为质量、安全等方面（投资与进度方面不予授权，由甲方直接控制）。
五、工程管理三个范围：内部管理4方面—计划、组织、领导、控制（协调、创新）等；项目管理9方面—质量、进度、投资、安全、信息、合同、人员组织、分解范围、系统整体等； 过程管理6方面—计划、执行、控制、监督、确认、考核等；简称为内4项9过6
1、内部管理包括—计划、组织、领导、控制（协调、创新）等； 计划工作--编制工程全过程工作计划、年计划、月计划，周计划；实事求是编制计划，充分考虑工程施工中可能出现的各种风险，包括天气、假日、工人特点等因素，编制成具有可操作性的计划；制订计划工作的原理有：a限定因素、b承诺、c弹性、d修正原理；制订计划的程序有：a预测发展机会，b定义发展目标，c明确前提条件，d拟定备择方案，e评价备择方案，f选择方案，g拟定派生计划，h编制预算；强调计划作用：a指明方向，b减少风险，c提高效率，d追求有效，f支持控制活动。
组织工作--制订工程部人员组织结构，进行分工与合作，做到每件事都有具体负责人；
领导工作--指挥各相关人员对工程进行管理与服务，协调总、分包工作配合，对外与监督部门、监测中心联系工作；
控制工作--对总包、分包工作进行及时控制，总体把握各项工作，及时反馈各种信息；
协调及创新工作--协调各方面工作，及时对不适用工程管理的情况根据实际进行创新，灵活应用各种资源；
2、项目管理包括—质量、进度、投资、安全、信息、合同、人员组织、分解范围、系统整体等；详细内容同第一条；
3、过程管理包括—计划、执行、控制、监督、确认、考核等； 计划：内容同第一项第1条；
执行：按制订工作计划全面执行，并按事情的轻重缓急开展，碰到困难想尽办法克服，找解决问题的方法，不找解决不了的理由，并将执行过程中的情况及时向上级汇报，以《致亚细亚的信》书中精神来执行，当作一项使命来完成；
控制：对工作进展按照事前防范控制，事中实时控制，事后反馈及总结控制进行；
监督：委托监理对工程进行监督，对监理所报监督意见，采取具体行动，支持监理工作；
确认：对总、分包完成工程量进行确认，根据实际完成情况，签署意见；
考核：依据合同对总、分包工作进行核定，作为进行奖励与处罚的依据。
六、工程管理目标：追求多目标工作成果的成功（质量高、进度快、投资低），追求过程目标的成功（启动、建造、验收）
1、成果目标追求多样性，同时要求所建工程具有质量高，进度快，投资低的要求；
2、过程目标追求实现的方法或途径顺利、容易、平稳。
第17篇：房地产工程现场精细化管理简述
针对公司提出的精细化管理，工程部从以下几个方面予以了入手解决：
一、精细管理、预管预控
（一） 图纸、变更、业主通知等文件交接管理
各在建项目必须指定专人负责内业资料的管理工作，文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染，保管时应保持文件的完整、齐全，外部单位及内部部门间文件来往借阅均需填写文件的发放应填写《文件发放回收记录表》。
（二） 工程招投标及开标管理
工程中所有项目均采取招标管理，每次力求有新的合作单位参与，不完全奉行低价中标原则，需要参考付款、质量、保修及社会信誉等综合考虑施工单位。
招标实行分级预收保证金制度，确保招标过程的真实、规范、有序。开标实行至少两人共同在场、签字制度。
（三） 合同管理
合同签订建立招标的基础上，严格审批制度，公司法务工作人员、财务部门负责人均对每一份合同的签订都要审核，确保将公司风险降到最低。
严格实行合同交底制度，要求每一份合同在现场对要求施工、甲方管理工程师、监理工程师就合同所有内容书面交底，并且经各方签字存档备查。
（四） 例会制度及进度计划制度
项目实行三级例会协调相关问题：
1、公司内部各部门协调会，项目负责人负责组织或牵头参加其他部门组织的
协调会，主要是图纸方案设计或中途重大变更阶段
2、项目开工前协调会，有建设方组织，监理、施工、设计、公司其他需要部
门，主要是人员认识，图纸会审，公司理念，制度宣布等，主要是图纸会
审，正式开工阶段
3、工程例会，总监主持，一般为工程进行阶段，一般一周一次。监理负责会
议纪要整理签字发放存档。
（五） 工程变更及签证办理
工程变更严格细化为：
（1）由设计单位提出的设计变更；
（2）由建设单位、监理单位提出的设计变更；
（3）由施工单位提出的设计变更；
（4）由客户提出的变更申请。根据不同方面提出的变更，认真分析对待处理。
签证管理，所有签证要本着实事求是的原则，经办人必须保证签证真实性；签证实行额度分级控制管理，要求至少两人签字才能生效。
（六） 业主通知下发及安全技术交底制度
业主通知原则上分为两个等级：
简单的变更（不影响外观或使用功能的），等由经办工程师提出经项目经理审定后发给施工单位。
涉及影响外观或使用功能的，由项目经理书写，然后报分管经理核定，分管经理不能确定的由总经理审定。
对造价没有影响的，可以直接发出，对造价由影响的需要协同审计部核定后盖章发
出。
公司所有项目部会在合同的基础上单独对所有入场的分包单位进行书面安全交底，确保最大程度的保证工人的人身安全。
（七） 进度款支付审核
根据合同约定，在质量得到保证的前提下严格按节点控制进度款拨付，根据集团公
司的管理规定，正常情况下每月日到日为付款日，为了便于管理，除特殊情况外，其他时间不在进行工程款的支付。
（八） 质保金支付审核
质保金支付实行多部门联合管理，由工程部、物业公司、法务管理人员、财务共同
监督审核，相关表格按规定审核完成以后才能支付。
（九） 工程评价
工程完工后，项目部需要对所有的参见单位给出合理客观真实的书面评价，之后公司核定，已确认今后是否为公司的长期合作伙伴。
二、分户验收、落实到位
所有工程分户物业验收制度，工程实行100%分户验收制度，要求所有住户交接时必须住宅各参与方进行分户验收，并填写分户验收表，签字存档备查。
在接收物业的前60天左右，由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验；查验内容包括：土建施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、地暖管道压力试验、下（雨）水通球试验、电气测试、设备测试等；
所有工程都编制详细的《产品使用说明书》，使得业主能够轻松了解并正确使用相关设施设备。
三、售后客服、确保放心
2013年开始，公司工程部专门制定《客服回访维修流程操作手册》，对售后客服工作成立专门的组织架构，设立客服小组，确保所有工程由专人负责客户提出的所有问题，并且负责解决，或者做好移交解释工作，以解客户的后顾之忧。
公司实行代维修制度，对于部分施工单位维修不积极或不到位的，公司维修小组经汇报并通知后，会先行协调人员组织维修，以解客户燃眉之急。对于发生的费用，只要在保修期内且非人为破坏的，公司全权负责，事后在协同财务部门保修金内和相关施工单位予以配合扣除。
2013年新交房客户实行100%客户回访制度，在业主领取钥匙的同时发放《回访单》，客户可以就收房、装修以及使用过程中的涉及景观、规划、户型及工程质量等所有问题均可填写提出意见或建议，填写后交由物业，公司定期收集，此举不但定点解决所提问题，也会汇总收集有用的信息，以便以后的工程建设中予以提前调整。
工程部
2014年6月22日
第18篇：标杆房地产企业的工程管理
标杆房地产企业的工程管理
行业内对房地产企业工程管理的理解存在广义和狭义两种。狭义工程管理指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理，主要任务是组织、协调和管理施工、监理及各外包单位有序、按计划、保质保量的完成工程建设任务；而广义的工程管理实际涉及房地产开发全过程，是贯穿房地产开发价值链始终的工程管理系统，配合设计、成本、采购、营销等各职能发挥作用。广义的工程管理也可以认为是其狭义工程管理体系的前后延展。国内行业优秀的房地产公司普遍按照广义上的理解去运行工程管理体系。
通过分析发现，国内优秀房地产公司的工程管理体系主要有五个方面的特点：
1、工程管理职能充分前置
1)、许多优秀房地产企业都要求在项目可研论证阶段，工程人员应到项目现场进行实地考察，了解项目场地自然条件和社会条件。对今后项目施工过程中可能遇到的困难和风险做到心中有数。比如：根据场地地形特点考虑护坡施工方案；根据场地道路、风向等自然特点考虑未来施工现场的布局、施工材料运送等等。
2)、策划定位、方案设计也需要工程人员及早参与，提出专业意见。任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路
第19篇：房地产项目工程管理周期标准
总说明
一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。
二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。
三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。
四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。
第一部分建筑安装工程
单体工程设计阶段（31天）
一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）
1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。
2、工作成果：施工图。
3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。
二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。（10天）
1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。
2、工作成果：
a、施工图审查通知书
b、审图机构认可的施工图
3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。
单体工程施工图预算与招投标（44天）
一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。
A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）
1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。
2、工作成果：工程量清单、拟定标底。
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。
注：本工作与政府图审同时开始。
B、按公司内部程序确定标底（8天）
1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。
2、工作成果：招标标底
3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。
二、招投标
A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）
1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。
2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本
3、职责：
a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件； b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：
①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价
②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本
③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。
B、发布招标公告（1天）
1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。
2、工作成果：招标公告
3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：
a、建设工程施工招标交易登记表
b、年度建设计划批准文件
c、建筑施工图技术性审查报告
d、资金落实证明
e、工程招标代理委托合同
f、投标邀请书
g、资格预审文件
C、招标文件备案（3天）
1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。
2、工作成果：备案的招标文件。
3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。
D、发放招标文件（备案当天完成）
1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。
2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位
E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）
1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。
2、工作成果：确定中标候选人。
3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。
F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）
1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。
2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同
3、职责：分公司采购部负责办理。
注：监理单位在开工前第38天确定。
单体工程施工阶段
一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）
1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。
2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。
3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：
a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条
件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、年度投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。
二、在工程开工前还要完成以下工作：
1、“三通一平”工作。
⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。
⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。
2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。
⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。
⑵、工作成果：确定货源。
⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。
3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。
⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。
⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。
⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。
说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。
4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。
⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。（10天）
⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。
⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。
1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；
2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；
3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。
注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。
四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。
1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。
2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。
单体工程竣工调试与验收阶段
一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）
1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。（15天）
2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。
1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。单体工程竣工验收前第1天完成。（15天）
2、工作成果：取得专项验收合格证明文件
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。
1、标准时限：验收当天完成
2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
四、单体工程竣工验收备案
1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。
2、工作成果：完成备案
3、职责：分公司开发部、工程部协同办理
第二部分市政配套与园林景观工程
市政配套工程与园林景观施工图设计
一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）
1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。
2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。
3、职责：分公司工程部组织办理。
二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）
1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。（45天）。
2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。
3、职责：分公司工程部组织办理。
施工图预算编制阶段
一、市政各专业施工图预算编制（45天）
1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。
2、工作成果：施工图预算
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。
二、园林景观施工图预算编制（45天）
1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。
2、工作成果：施工图预算
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。
市政各专业及园林景观工程招投标阶段
1、招标方式：自行招标
2、招标时限：
a、市政各专业工程：（40天）
同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。
b、园林景观工程：（40天）
同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。
3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：
a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。
b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本
c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。
d、合同经评审后，签订施工合同。
注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。
施工阶段
当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。
标准时限：（90天）
1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。
2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。
建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。 竣工调试与验收
1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。
2、职责：分公司工程部组织完成。
第三部分其他工作
一、办理商品房预售许可证；
1、标准时限：总投资额达35%时完成
2、职责：由分公司销售部办理。
二、移交物业（单体工程竣工验收合格后开始）
A、单体工程移交（15天）
1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成
2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。
3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。
B、市政各专业及园林景观工程移交（15天）
1、标准时限：市政各专业及园林景观工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成。
2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。
3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。
三、办理业主入住手续
1、标准时限：单体工程竣工验收合格，市政各专业及园路完成后第1天开始，第15天完成。
2、职责：由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司办理相关入住手续，客服部与工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。
四、项目的规划验收
当期项目的园林工程验收合格后第1天开始，第15天完成。
五、办理竣工结算
1、标准时限：工程竣工验收合格后第1天开始，工程竣工验收合格后90天内完成。
2、工作成果：完成最终工程结算报告。
3、职责：分公司工程部复核施工方上报的结算资料，公司预结算部审查分公司上部的结算资料，造价咨询公司审定公司预结算部递交的结算资料。
第20篇：房地产企业怎么进行工程管理
房地产企业怎么进行工程管理?
行业内对房地产企业工程管理的理解存在广义和狭义两种。狭义工程管理指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理，主要任务是组织、协调和管理施工、监理及各外包单位有序、按计划、保质保量的完成工程建设任务；而广义的工程管理实际涉及房地产开发全过程，是贯穿房地产开发价值链始终的工程管理系统，配合设计、成本、采购、营销等各职能发挥作用。广义的工程管理也可以认为是其狭义工程管理体系的前后延展。国内行业优秀的房地产公司普遍按照广义上的理解去运行工程管理体系。 通过分析发现，国内优秀房地产公司的工程管理体系主要有五个方面的特点：
1、工程管理职能充分前置 1)、许多优秀房地产企业都要求在项目可研论证阶段，工程人员应到项目现场进行实地考察，了解项目场地自然条件和社会条件。对今后项目施工过程中可能遇到的困难和风险做到心中有数。比如：根据场地地形特点考虑护坡施工方案；根据场地道路、风向等自然特点考虑未来施工现场的布局、施工材料运送等等。 2)、策划定位、方案设计也需要工程人员及早参与，提出专业意见。任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？等等。 这一方面是对今后项目的一些风险有个预控，避免到时措不及防；另外一方面，也是要求工程职能一定要与设计、策划职能同步考虑问题，按照项目的定位和方案思路及早构思未来的工程管理模式，清晰工程管理的重点、难点和风险所在。 3)、施工图设计阶段，工程人员参与的应该更多。深度参与图纸审核，避免设计图纸中的一些差错形成工程事实；严格进行工程交底。
2、工程管理活动要按照pdca形成闭环管理 1)、p(策划)：策划的实质是策划一个项目的工程管理模式，其意义重大。通常包括以下几个方面： a、项目开发策略； b、进度方面：项目开发的一级里程碑节点时间、完成进度的前提条件等； c、质量：针对本项目特点，确保项目质量的有关措施（包括事前、事中和事后）有哪些？哪些部位或活动是本项目工程质量的重点关注点？ d、最终要达成的质量目标有哪些？如何统计和计算？ e、成本和合约方面：需要配合成本部门，确定项目采用何种合约框架？各合约的工程边界等等； f、供方管理：对总包和主要分包方采取何种管理模式？管到何种程度？ 总之，事先的充分策划是做好项目工程管理的前提，工程管理的事先策划也能体现公司工程管理整体水平。目前国内大多数房地产企业在此方面还比较薄弱。 2)、d（执行）：执行阶段主要是按照已策划的管理方案事实管理，其中也包括各阶段工程管理的流程、作业指引和表格。优秀房地产企业往往在工程管理体系的文件系统比较完善和精细化，强调文件的指引作用，很多指引性的一些规范融合到表格中。 3)、c（检查）：工程管理过程的检查实际包括两个大部分：一是对外包方的定期检查，并进行考核，其实也是供方管理体系一部分，往往这种过程的检查结果作为对供方评价的重要依据之一。二是，对工程本身的检查，按照分部分项工程，在各重要阶段开展，比如：隐蔽工程检查、分部分项工程阶段验收、整体竣工验收、物业验收、交房验收等等。 在实际工作中，这种检查与监理的工作要互为补充，除对监理的工作形成监督以外，还重点关注开发商或业主所关注的质量，这种质量更多应该是项目经营层面的质量，而不仅仅是行业规范中规定的质量。 4)、a（行动、改进）：该阶段更多体现在，项目结束后应该组织相关专业人员开展项目后评估，系统梳理项目开发过程中的得与失，为下一个项目开发提供借鉴和指南。
3、科学合理的合约体系 房地产企业是一个资源整合型的企业，其许多活动都是通过其他供应商提供的，所以房地产企业的管理更多是对相关各方的管理。在这一方面，工程管理更为典型。所以房地产企业优秀工程管理体系离不开科学合理的合约体系。 1)、公司合约体系的规划需要根据公司整体战略来考虑。房地产开发企业需要综合考虑自身的资金、能力、开发策略等方面因为构建符合自己管理特点的合约体系。 2)、合约体系能体现公司对项目管理的模式。不同的模式各有优劣，需要取长补短、统筹兼顾。作为房地产企业而言，关键是要通过事先策划，进行清晰的合理划分。 3)、只搭建了合约体系还不够，还需要对各合约边界进行清晰界定。
