个人住房贷款信贷工厂岗位职责
推荐第1篇：“信贷工厂”模式
小组题目：贷款决策的流程与方法探讨——兼析“信贷工厂”模式 个人重点：“信贷工厂”模式及其在我国的应用展望
一、信贷工厂模式的产生背景
（一）、中小企业信贷支持力度加大
（二）、旧的业务模式亟待变革
（三）、流程化改造创造了条件
（四）、商业银行积极进行创新
（五）、信贷工厂模式优势凸显
二、信贷工厂模式的运作流程
（一）主要特点
（二）基本流程
三、国内商业银行对信贷工厂模式的探讨
（一）、建设银行：率先引进
（二）、中国银行：全国推广
（三）、其它银行：陆续跟进
四、信贷工厂模式的前景
（一）、市场空间广阔
（二）、政策层面在推动
（三）、机遇与挑战并存
姓名：蔡正旺 班级：金融1班 学号：210020204143 “信贷工厂”模式及其在我国应用展望
一、信贷工厂模式的产生背景
（一）、中小企业信贷支持力度加大
自去年下半年以来，随着金融危机的加深，以及国内众多中小企业生存状况和融资环境的恶化，国家逐渐加大了对中小企业信贷的支持力度，先后出台了一系列的政策法规来缓解中小企业融资难。央行和银监会对中小企业信贷支持力度的加大，特别是银监会对商业银行中小企业金融服务专业化的推动，客观上给银行增加了创新的压力和动力，是信贷工厂产生和日益推广的重要原因。
（二）、旧的业务模式亟待变革
在过去，国内商业银行的中小企业业务模式一般有两种：一种是商业银行在给中小企业办理信贷业务时，按照给大企业贷款的标准和方法，贷款的门槛无疑很高。另一种就是个贷业务模式，即在办理中小企业贷款时，采取类似扩展信用卡业务或个人消费信贷的方法，结果虽然银行的业务量大了，但不良贷款率却大幅上升。而在旧的业务模式下，复杂的业务流程决定了国内银行无法在短期内设计出适应性、操作性强，又迎合中小企业需求的信贷产品。由于中小企业信贷具有“短、频、急”的特点，在银行信贷业务上则体现为“金额小、笔数多、交易频繁”，这就要求信贷产品和业务模式要切实符合企业需求，做到因地制宜、量体裁衣，这样对银行的效率和处理能力提出了更高的要求。
通过借鉴流程银行的理念，对小企业信贷业务流程的“重新设计”，以求在效率、质量、规模、服务、成本等各项关键指标上实现最优，满足中小企业的金融需求，这也是信贷工厂产生的主要原因所在。
（三）、流程化改造创造了条件
信贷工厂作为一种全新的中小企业业务模式，其核心在于致力打造“流程银行”，对中小企业实行专业化、标准化、流水线式的金融服务。因而，它的出现和大面积推广，也是近年来国内商业银行流程化改造的结果和趋势。近几年，通过借鉴欧美同行的先进经验，国内商业银行纷纷实施了流程化改造，极大加速了管理模式的跨越式发展，有效提升了核心竞争力。
（四）、商业银行积极进行创新
随着竞争的日趋激烈，为了增加收入来源，拓展新的业务领域，中小企业业务也逐渐引起了商业银行的重视，各商业银行围绕中小企业的切实需求，积极开展中小企业信贷业务方面的创新，越来越多的创新产品和服务逐渐面世。
（五）、信贷工厂模式优势凸显
信贷工厂是由新加坡淡马锡金融控股集团首创，致力于解决中小型企业融资难题的一种业务模式，在全球范围内得到了大量推广。它是一种客户导向的批量风险管理模式，该模式是将中小企业间接融资的共性与个性进行结合的一种批处理、流程化处理模式。 具体来说，信贷工厂就是以“流水线”的形式处理中小企业的贷款申请、审批、发放和风险控制，将中小企业信贷业务划分为营销、销售、业务申报、审批、支用、客户维护和贷后管理等环节，就像工厂流水线一样，每一个“生产”流程都有专人负责，批量发放，批量“生产”，有人每天每月每季对“准次品”进行预警，对“次品”进行“软回收”再组合或通过法院渠道“硬回收”。
与传统的小企业贷款管理相比，“信贷工厂摒弃了或是以产品、或是以办理效率、或是以客户发展为主的、单向的、分散的经营管理做法，而是将机构设立、人员配置、融资产品、风险控制、目标客户、市场销售、绩效考核等方面，合理联结打造成为了中小企业信贷业务的全新模式，主要具有以下优势：（1）优化了银行资源。该模式将分散于各业务部门和支行的小企业岗位人员、审批权限、风险管理等信贷资源整合再造，变分散为集中，变兼顾为专业，以事业部制的管理方式，构建起高专业化程度的信贷业务机制，优化了信贷资源配置，形成市场销售、风险管控、人才利用的整体优势。（2）更加专业全面。在组织架构上，它将分属于业务部和支行的小企业客户经理集中，在客户营销上，实行主动的名单制营销，认真做好小企业市场细分，高度重视营销规划和目标客户筛选工作，进行针对性的营销、动态管理和维护，并视不同企业的融资需求，设计个性化的信贷产品，做到服务更专业、产品更全面，有效提高销售成功率。（3）更加便捷高效。该模式简化了受理、评价等各环节的信贷流程，构建标准化作业、流水式审核的信贷业务运作流程，单笔业务的各项审批要素只要符合允许值，即可快速通过，自业务受理到正式放款平均时间为5个工作日，办理效率提高近1倍，甚至部分小企业的贷款办理用时只需1-2天即可办结，效率之高远远超过旧的业务模式。（4）下放部分权限，审批更加自主。该模式放宽了信贷政策的强制约束，下放了部分信贷业务审批权，使办理中小企业信贷业务的分支行具有了更大的审批权限，从而使得审批更加自主，也提高了运行效率。（5）流程更规范精细。该模式的风险控制以客户风险评级、产品风险评级为核心，通过早期预警、软回收、信用恢复、硬回收等环节，实现风险管控流程化操作。该模式根据企业规模和使用产品的不同风险等级，灵活动态地为客户确定授信额度，为优质客户提供更加合理的授信额度。（6）规模效应更明显、财务成本更节约。在银行业金融机构普遍认为小企业信贷管理投入大、回报少、用人多、成本高的情况下，信贷工厂模式的成功，为银行实现效益目标和更好地服务小企业提供了范例。
二、信贷工厂模式的运作流程
（一）主要特点
信贷工厂又称淡马锡模式，是指银行进行中小企业授信业务管理时，设计标准化产品，对不同产品的信贷作业过程就好像工厂的“流水线”，从前期接触客户开始，到授信的调查、审查、审批，贷款的发放，贷后维护、管理以及贷款的回收等工作，均采取流水线作业、标准化管理。“信贷工厂”具有“六化”特点：“产品标准化、作业流程化、生产批量化、队伍专业化、管理集约化、风险分散化”，由此做到在既定的风险容忍水平内，提高效率，扩大规模，降低成本，既满足了中小企业客户信贷融资的“短、频、急”需求，又能使银行实现中小企业业务的战略发展目标。
信贷工厂模式采用专业化、标准化、流水线式的小企业业务流程，将客户营销与中后台管理相分离，提高交叉销售能力，有效控制操作风险和道德风险。通过提供专业、科学、高效的小企业金融服务，信贷工厂实现了银行开展小企业授信业务的三个“有效”，一是小企业业务风险得到有效识别、化解和防范；二是实现了标准化作业，运作效率和服务能力得到有效提高；三是集约化经营，规模效应明显，运作成本有效降低。
（二）基本流程
信贷工厂作为一种全新的中小企业信贷业务模式，其流程主要包括产品开发、流程设计、批量生产和队伍建设等四大部分：
1、标准化的产品开发
产品设计必须在充分市场调研的基础上首先确定目标客户群体，然后按照标准化与非标准化两大体系进行产品设计与开发，但设计标准化产品时必须遵循中小企业信贷“六化”原则，针对不同客户群体、基于客户不同成长阶段的差异化需求进行设计，既要考虑“集群性”，以便进行标准化、流程化和批量化生产和销售，又要考虑风险分散功能，对不同行业、区域，以及抗经济周期能力进行组合设计。 在标准化金融产品的开发和设计时就要内嵌风险控制条款，同时根据小企业创业、成长、发展、成熟等不同发展阶段中的不同需求，将“以客户为中心”和“小企业全面金融服务”理念真正嵌入制度和流程，基于客户细分、市场细分和客户贡献度差异设计多样化需求的产品组合。
2、作业流程设计 作业流程设计指针对小企业客户数量多和资金需求“短、频、急”的特点，在信贷业务的作业流程中引进工厂流水线作业方式，将小企业信贷操作的前、中、后台业务分离，变“部门银行”为“流程银行”，按统一的流程标准分岗操作，以提高小企业融资服务和风险控制效率。即在产品开发完成后，将小企业业务流程划分为多道工序，强调专人专岗和业务流程端对端操作，主要工序包括市场营销、业务受理和尽职调查、审查审批、贷款发放、贷后管理以及集中清收等六个主要环节：（1）市场营销。（2）业务受理和尽职调查。（3）审查审批。（4）贷款发放。（5）贷后管理。（6）集中清收。
3、批量化生产
小企业个体风险相对较大，但具有组合风险分散功能，因此需以做“批发”的理念做小企业业务，以流程和品牌优势拓展市场，以产品带动、客户群挖掘来形成规模效益，通过风险定价和拨备覆盖预期损失。
在完成了产品开发及标准化的作业流程设计后，进行信贷产品的批量化生产前，必须解决风险定价、核算、考核及队伍建设等问题，即实现银监会提出的“六项机制”建设：“科学的利率风险定价机制、自成体系的内部核算机制、高效的贷款审批机制、完善的激励约束机制、专业化的人员培训机制、准确的违约信息通报机制”。
4、管理集约化和队伍专业化建设
要实现“管理集约化”和“队伍专业化”，必须首先建立以总行小企业业务部为管理平台、以小企业经营中心为经营载体，集营销、管理和风控于一体的专业化管理体制和集约化经营机制。
总行小企业业务部主要负责制订业务发展规划、业务发展策略、产品研发、渠道建设、营销策划和推动、流程建设、绩效考核、后台集中处理等；小企业经营中心/业务团队主要负责客户营销和服务，并按照标准化流程操作。
三、国内商业银行对信贷工厂模式的探讨
（一）、建设银行：率先引进
为进一步加强对中小企业的金融服务，2007年10月，建设银行总行指定镇江分行作为试点机构，引进具有国际先进水平的淡马锡信贷工厂业务模式，结合建行专业化经营要求，改革小企业信贷业务管理机制，自主创新了具有建行特色的“小企业业务镇江模式”品牌，并于2008年6月开始试运营。最近，国务院温家宝总理、王岐山副总理，以及江苏省委、省政府的主要领导均对建设银行的信贷工厂模式给予了充分肯定。
1、主要做法
建设银行的“镇江模式”实际上就是信贷工厂模式在中国的本土化应用，采用的是准事业部制的组织框架，可以概括为：专业化经营、标准化作业、中后台集中操作的流程银行，主要做法如下：
（1）、高度集约的组织架构。建设银行成立了中小企业中心，采用事业部制，下设市场客户部、信贷管理部、品质管理部三个团队。
市场客户部按业务区域划分，并组建6支以资深客户经理为首的“钻石销售团队”，小企业客户经理由分散管理改变为集中管理，每个团队定岗定人，其中存量客户的交叉销售由金融服务经理负责，新客户开发由客户经理和资深客户经理负责，内部日常工作由业务助理负责，通过主动的名单式销售，针对性地开展小企业客户座谈会、产品推荐会等营销活动。 信贷管理部设置受理、评级、信贷审批、信贷执行、早期预警、委婉回收、信用恢复、硬回收等岗位，行使风险审查、风险控制、问题贷款处理等与岗位匹配的职责职权。
品质管理部设立营销规划岗、产品设计岗和合规防骗岗/品质管理岗，负责执行市场分析、行业筛选和目标客户筛选、产品开发等任务。
上述岗位的精分与职责的明晰，使小企业中心的职能实现了从市场调研、客户名单收集、客户开发、受理审批、贷款发放、贷后管理、贷款回收、售后服务、产品支持等“一站式”服务。
（2）、标准化作业，流程化控制。中小企业信贷业务划分为“营销、销售、业务申报、审批、支用、客户维护、贷后管理”等操作阶段，细分为21个具体环节。强调专人专岗，对每个环节涉及的操作人员、工作职责、质量标准、考核评价的界定更加清晰明确，对主要业务环节和环节间的节点均设计了数据化的时效性和质量指标，对与客户接触的关键点和内部管理主要环节编制信贷业务标准作业手册和业务流程图，并设计了效率监控表，实现精细化、数据化、工厂化流程管控和效率监控。
（3）、多元素的客户风险评级与差别化的定价政策。
一是将小企业客户评级分为A、B、C、D四个等级，其中D级客户为不准入客户，并针对本地小企业行业特点制定不同的评级标准，如对镇江地区销售收入3000万以上的客户制定了制造行业和非制造行业评级标准两种；对3000万以下的客户制定了统一的评级标准。
二是小企业评级标准分为主要指标和次要指标两类，前者为绝对满足条件，后者为相对满足条件，且指标的设计偏重于非财务因素，如销售3000万元以上客户的六项主要评级指标中仅有1项偿债率为财务指标，八项次要指标中有4项是非财务指标。次要指标可据具体情况进行不超过1级的上调，但主要指标不得上调。
三是在授信额度的管控上引入客户评级系数和产品风险系数因素，授信额依据基本授信值与客户信用等级、产品风险类别的不同，按基本授信值进行缩小或放大的授信。
四是对现有产品按高、中、中低、低四类进行风险分类，在计算客户授信额度时，前三类产品的放大倍数分别为1：2：3，低风险业务不占用授信额度，表外业务按净敞口计算授信额度占用。
五是根据客户风险评级结果，运用利率风险定价器计算应执行的利率，再参照客户的评级结果执行差别的浮动利率，评级风险低的客户或办理低风险信贷业务的客户可享受基准利率的下浮。
六是引入信贷资产组合管理，将客户信用等级结构、担保信贷余额结构、目标行业信贷余额结构、产品风险结构纳入总体信贷资产管理项目，对总体信贷资产结构进行限额和比例管理，如A类客户信贷余额占比不得低于小企业信贷余额总量的20%，而C类客户最高不得超过30%；重点目标行业信贷余额占比不得低于小企业信贷余额总量的50%，其中A、B、C三类客户高风险产品的上限控制比例分别为90%、80%、70%。
（4）、完善的贷后风险管理体系。
一是强调动态控制，小企业贷后管理流程以早期预警为起点，利用内部结算和信贷管理系统的支持，通过结算户动态、存贷款动态，以及多渠道收集的外部信息，监测客户的经营变动，及时分析和发现客户风险变化，并依据风险程度发出红、黄旗风险预警信号。试点期间，建行镇江分行预警客户率控制在客户总量的10%以内。
二是强调管理集中，小企业贷后管理纳入中小企业中心集中管理，统一审核，提高资产分类的质量。
三是强调专业分工，针对小企业风险特征和行为模式专门设置了早期预警、软回收、信用恢复、硬回收等岗位，实现贷后管理作业流程化操作。四是通过科学测算和历史记录分析当前阶段风险控制目标，合理设置预警指标体系，并根据运行情况及经济行为的变化及时调整指标体系。
五是建立了委婉回收的贷后管理制度，使用标准化术语，用短信、电话友情提醒，重点加强逾期客户的委婉回收工作。
（5）、创新绩效考核管理。建立逐级分层的考核机制，分行对中小企业中心考核，中心按部门进行内部考核，各部门对各团队、岗位再进行分别考核;各团队与服务支持的行、部之间先进行绩效分割，再在团队内部各岗位进行分配。
根据各岗位工作职责，设立不同的考核指标进行考核，并向一线倾斜，前台以业务量指标考核为主，中后台以效率考核为主。
推行买单制，分行对小企业中心、基层支行进行业务综合考核，根据小企业业务发展率、客户的综合贡献度等多项指标的考量，兑付绩效。
2、主要成效
在引入了信贷工厂模式之后，建设银行的中小企业信贷业务取得了显著成效。2008年末，建行镇江分行小企业贷款客户、贷款余额分别比年初增长62.5%、114.24%，当年新增额相当于2007年全年新增的2.34倍，在全省建行系统和全市同业均位居第一。
统计数据显示，截至2008年末，建行成立了78家“信贷工厂”，共有中小企业信贷客户近5.37万户，贷款余额约6545亿元，占全部企业类贷款的25.7%。该行2008年累计投放小企业（年营业额在3000万元以下的企业，不包括微小企业和个体工商户）2013亿元，比2007年增加20.5%，贷款增速明显高于全行贷款平均增速。今年一季度，建行“信贷工厂”增至83家，中小企业贷款新增达1689亿元，较上年末增长16.4%，增速明显高于同期公司类贷款平均增速。
与此同时，建设银行通过推行信贷工厂业务模式的办法，有效控制了风险。2008年小企业贷款不良率比2007年下降了3.88个百分点，为5.46%，新发放贷款不良率不到2%，低于整体对公贷款不良率。
3、推广情况 自信贷工厂模式在江苏镇江取得成功之后，建设银行就开始在全国进行推广。目前，建设银行已经在江苏、广东、山东、陕西等地先后设立了信贷工厂，并逐步在其它城市进行推广。建设银行作为国内对信贷工厂模式的最先尝试者，不仅为解决中小企业贷款难问题提供了可以借鉴的成功方式，也奠定了建行在小企业金融业务领域的领先地位。
（二）、中国银行：全国推广
在国内商业银行中，除了建设银行之外，中国银行在信贷工厂模式的引入方面较早，而且在全国的推广力度很大，目前已进入全面推广阶段。
由于传统的融资模式在审批手续、抵押品类型等方面较为繁琐和死板，经常导致一些优质中小企业的融资需求无法得到满足；在建设银行应用信贷工厂模式取得成功之后，去年中国银行借鉴淡马锡信贷工厂模式的经验和技术，推出了该行新的中小企业业务新模式，专门搭建服务于中小企业的组织和人员，从市场和客户需求出发，围绕“人才、产品、流程”三大核心要素，通过“销售、管理、风险”三个环环相扣的链条式管理而设计出的一套完整模式，实现科学创新和突破。
1、主要做法
（1）．创新审批流程，组建垂直管理的业务中心。中行的中小企业业务新模式以“流程银行”为核心，通过端对端的工厂化流程管理技术，优化授信发起和审批流程，提高审批效率，对客户需求做出迅速、灵活的反应，实现在7天内完成对中小企业客户的授信审批。
（2）．创新担保条件，构建满足客户全面需求的产品结构。中小企业业务新模式以建立与客户全面关系为目标进行产品设计和创新，注重授信产品的当地化和针对性，积极探索和尝试创新中小企业贷款担保抵押方式。如为中小企业提供应收账款融资、存货融资、机器设备按揭贷款、供应链融资等。
（3）．创新信用机制，建立“信用恢复”机制。与传统中小企业授信模式注重担保抵押不同，中小企业业务新模式更加关注客户的信用记录、与该行的往来关系以及客户的经营状况，通过信用识别工具准确界定中小企业信用等级，敢于为优质中小企业提供信用敞口，最高可达授信总量的50%。
（4）．基于诚信合作，建立长期的合作关系。中小企业业务新模式旨在建立以信任为基础、长期连贯的客户关系，帮助中小企业客户成长并增加其企业的价值。同时对于长期客户，无论其在顺境或逆境时，中国银行福建省分行都坚定不移地提供支持。
（5）．增强服务，以提升客户满意度为本。中小企业业务新模式注重品质管理和客户满意度管理，致力于提高服务水平，使中小企业客户获得标准化的服务和高质量的体验。
2、主要成效
自信贷工厂模式推广以来，中国银行一手抓业务新模式推广和金融产品创新，一手抓业务拓展，中小企业业务发展取得可喜成绩。
中国银行在引入了信贷工厂模式之后，创新了业务流程，通过专业化分工和工厂式、标准化、“流水线”运作，使贷款审批更加专业高效，审批周期从之前的2-3个月缩短至现在的3-5个工作日，提高了运行效率，并取得了明显成效。
今年以来，中行中小企业业务出现了强劲增长态势。统计数据显示，前5个月，中行中小企业贷款增长了44%，中小企业客户增长了22%。目前，中行对中小企业提供的各种授信达1.1万亿元，中小企业客户总数超过3万户。这表明，在应用了信贷工厂业务模式之后，中国银行的中小企业信贷业务取得了显著效果。
3、推广情况
经过试点，2008年底，中行实施信贷工厂模式的分行已经有4家。进入09年之后，中行信贷工厂模式推广工作全面提速。
从目前的情况来看，中国银行对信贷工厂模式的推广进了全面开花阶段，该模式已经成为了中行中小企业信贷业务的主要模式。根据中行的规划，2009年底前计划在内地及中西部地区设立30至40家左右的信贷工厂，将使该行的中小企业信贷业务提升到一个新的台阶。
（三）、其它银行：陆续跟进
继建设银行和中国银行之后，国内银行中小企业贷款模式悄然生变，标准化流水作业的“信贷工厂”模式正在陆续被国内银行采用，成为国内银行拓展中小企业信贷市场的加速器。其中，民生银行、杭州银行是典型代表。
1、民生银行
与建行和中行的全面推广相比，股份制商业银行在信贷工厂的引入和应用方面的步伐明显较慢，目前仅有民生银行的推进力度较大。
其实，民生银行早在进行事业部制改革的时候，就曾引入过信贷工厂模式。不过，由于受多种因素制约，当时的实施效果并不理想，从而一度搁浅。在建行和中行取得成功之后，民生银行把信贷工厂的引入再度提上了日程。
目前，民生银行开始在全国范围内复制“信贷工厂”，特别是对小企业和小商户的信贷方面，基本采用了信贷工厂模式。民生银行制定了统一的操作规范，以流水线作业方式贷款给中小企业，减少操作环节，提高了审批效率。
2、杭州银行
杭州银行是国内较早采用信贷工厂模式的银行之一，而且在信贷工厂模式的应用上已经较为成熟。在引入了澳洲联邦银行作为外资战略股东之后不久，杭州银行就在在澳洲联邦银行协助下开发了小企业信贷标准化操作模式。
据了解，杭州银行的小企业贷款实现了“单线审批，直接授权”。符合条件的小企业可以很快获得贷款，不符合标准则不能获得贷款，这就是典型的“信贷工厂”模式，与建行和中行一样，也是采用的是准事业部制的组织构架，并进行了一些创新，形成了自身特色。例如，杭州银行开发的贷后现金流预警监测系统，实现对小企业客户贷后风险管理的指标化、数量化、集约化管理。与此同时，杭州银行还在国内首创了“96523小企业金融服务在线”，杭州的小企业客户通过电话直接提交贷款申请，三个工作日内银行客户经理会主动联系并展开贷前调查，符合贷款条件的客户一般在三个工作日内完成审批工作。
在后台风控上，杭州银行也采用了“信贷工厂”产业链交叉印证的监控办法。根据澳洲联邦银行提供的风控模块，杭州银行研发了修正监控办法。这个方法的要点就是通过侧面考察企业真实运营情况。
作为一家以小企业贷款见长的区域性银行，引入了信贷工厂模式之后，杭州银行的中小企业信贷业务取得了明显成效。去年，该行的中小企业贷款量占到了浙江省的五分之一以上，而且不良贷款没有出现上升。
四、信贷工厂模式的前景
（一）、市场空间广阔
近年来，随着大型企业和垄断行业信贷市场供给的日益饱和，商业银行开始逐步重视中小企业信贷市场的开发和发展。而且，对于银行来说，中小企业信贷市场的空间也十分广阔。
目前，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分，企业数量占到了全国企业总数的99%以上。与此同时，由于中小企业普遍存在融资难的问题，在全国信贷总量所占比例仅有15%左右。因而，绝大多数的中小企业对银行信贷资金存在较大需求。
此外，对于商业银行来说，中小企业信贷业力是商业银行需要选择的发展方向，也应该是未来商业银行调整的重点。一方面，银行在跟大企业做业务时，大企业都要求给予最优惠的利率，随着竞争的加剧，商业银行做大企业的利润正在逐步缩小。而这种情况在中小企业不存在，因为中小企业处于弱势地位，它们没有议价能力，具有融资饥渴性，从而使得银行的利润空间更大。另一方面，大企业客户资本市场融资能力非常强，可以通过发行股票来进行融资，或者发行长期债券，银行的资金筹措手段有可能逐渐被弱化。因此，中小企业融资是商业银行未来的一个重要发展领域，是商业银行业务持续增长的重要支撑。
由于中小企业信贷市场空间广阔，同时信贷工厂模式在中小企业信贷业务方面，通过提高效率，发挥出了中小企业信贷规模成本和规模收益，为银行重回中小企业信贷市场找到了利器，而且在实践中已经取得了巨大成功，我们预计未来会有更多的国内商业银行加以采用。因而，市场前景十分看好。
（二）、政策层面在推动
为了缓解中小企业融资难的问题，自今年以来，国家对中小企业信贷的扶持力度越来越大。不仅在政策导向方面，要求各大商业银行增加对中小企业的信贷投放，而且还要求各商业银行成立专门的中小企业金融服务专营机构，而中小企业信贷专营机构的设立以及专业队伍的建设，为信贷工厂的引入和推广创造了有利条件。
银监会相关负责人多次强调，各商业银行要在上半年完成中小企业金融服务专营机构和队伍的建设，努力在下半年使中小企业金融服务质量有明显改善，真正使中小企业的合理融资需求得到有效解决，为我国经济及银行自身健康可持续发展打下良好基础。
银监会指出，对中小企业金融服务专营机构的具体名称和经营管理模式不要求统一，但必须体现出专营性质。各银行要建立符合中小企业经营特征的专门的管理体系、核算体系、信审体系、风险管控体系和风险定价体系，建立独立的激励约束体系、相对独立的IT支持保障体系及独立的产品研发营销体系，建立与之相适应的专业人才队伍，通过专门机构、专业技术和有效机制将中小企业金融服务落到实处，对中小企业及其资金需求进行合理分类和科学投放，保证信贷资金真正用于解决符合国家产业政策、有利于扩大内需的中小企业的资金需求。
与此同时，信贷工厂模式也获得了政府高层的肯定和支持。在建行镇江分行成功试点信代工厂模式之后，温家宝总理曾在《建设银行努力创新小企业金融服务模式基本情况》上批示：银行支持经济发展，服务中小企业的一些好做法、好经验，似可采取适当方式加以宣传、互相交流，对这一全新的中小企业信贷业务模式表示了充分肯定。
此后不久，国务院副总理王岐山副总理，以及江苏省委、省政府的主要领导均对建设银行的信贷工厂模式给予了充分肯定。今年2月12日，根据国务院办公厅批示要求，中宣部、人行、银监会牵头组织新华社、人民日报、光明日报、央广、央视、经济日报、金融时报、21世纪经济报道等八家中央媒体对建行的信贷工厂模式进行了大量报道。
由此不难看出，信贷工厂模式的试点成功，已经引起了政府高层的密切关注，并且开始大力支持国内商业银行进行推广，这将对未来信贷工厂模式在中国的普及起到十分重要的推动作用。
（三）、机遇与挑战并存
对于国内商业银行来说，信贷工厂模式的引入和推广在带来机遇的同时，也对银行的信贷管理体制提出了挑战。
例如，在快速审批机制下如何保证信贷产品的供应、强化信贷风险监控，对国内银行原有的信贷管理体制提出了变革的要求。它不仅要求产品研发部门能够提供短平快的信贷产品支持，同时还要求信贷管理机制也必须进行改革，以适应高效审批。
由于在信贷工厂模式下采用的是快速审批和流程作业，在这种情况下，信贷数量爆炸式增长会在一定程度上增加银行风险监控难度，如何有效控制贷款的质量是在采用信贷工厂模式时要监控的第一风险，引入该模式的关键在于：
1、合理设置小企业经营中心数量
小企业经营中心是小企业信贷业务集中处理的平台，其数量设置和选址要考虑到业务量、客户资源和业务辐射半径，因此应合理布局。原则上1个二级分行至少设1个小企业经营中心。业务量大、城区范围大的城市行可以设多个小企业经营中心；经济发达地区、小企业业务量大的县支行也可设立小企业经营中心；对于小企业客户数量少、距离市区较远的县支行，考虑到实际的管理能力和业务处理成本，宜采取分步走的方式，可暂按原有信贷模式进行业务处理。
2、释放客户经理营销能量
新模式的一个重要内容就是使客户经理从繁杂的事务性工作和非营销性工作中解放出来，专注于客户的业务拓展和交叉销售工作。客户筛选和营销管理人员通过寻找及组织安排全行范围内的业务推介活动，为客户经理提供客户来源支持，变“被动营销”为“主动营销”，增强营销工作针对性，减少营销资源浪费。
3、设立独立的评价授信人员
评价授信工作是控制小企业贷款风险极为重要的环节，客户授信报告是贷款审批的基础。鉴于小企业客户存在着财务报表不完整、企业管理不规范、抗风险能力弱等特点，全面、专业、客观的小企业客户调查评价工作至关重要，需要客户评价人员具有经济、财务、行业、法律等专业知识，熟练掌握信贷政策及相关的产品知识，具有深厚、扎实的专业技能和丰富的市场经验。
4、审批人员派驻制
将审批人派驻到“信贷工厂”现场审批，双向报告，其优点是审批人员相对固定，能够熟悉小企业特征、全面掌握小企业审批标准。由于审批人不仅在信贷流程上而且在物理空间上也嵌入了业务流程之中，有利于加强沟通，提高审批效率。同时，鼓励审批人走访小企业客户，增强对企业经营管理情况的感性认识，强化对小企业客户风险程度的判断。
5、强化抵质押物专人管理
目前，小企业信贷业务中抵质押担保方式占到了90%以上，抵质押物种类多、数量大，从抵质押物价值评估、抵押登记、权证保管到抵质押物的后期监管等，时间跨度长，业务重复性高，分散管理方式牵扯人员多且管理不深入。因此，需要专人了解押品市场行情，及时掌握抵押物价值变化情况，采取相应的风险防范措施。
6、强化全流程职能设计
完整的“信贷工厂”内部是环环相扣的环节，是端对端的衔接，既是对业务的流程化处理，也是对风险的流程化、全方位的监控。在小企业经营中心的设立过程中，要明确职能设计和流程控制，完整体现“信贷工厂”的运作理念。
专业化经营、标准化操作的信贷工厂业务模式，是在中小企业贷款额度小、客户数量多的现实条件下集约化经营的客观要求，也是强化中小企业信贷业务流程约束，提高风险控制能力的必然选择。这既是国际先进商业银行发展中小企业业务的成功经验，也代表着未来国内商业银行中小企业业务模式的发展方向。
推荐第2篇：个人住房贷款
个人住房贷款
1、什么是个人住房贷款
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
2、贷款用途
用途是贷款人用于支持居民 个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类住房。
3、住房贷款种类
有自营性个人住房贷款、委托个人住房贷款和个人住房组合贷款三种。
4、自营性个人住房贷款
自营性个人住房贷款是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。
5、委托个人住房贷款
委托个人住房贷款又称个人住房公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要来源，按规定的要求向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的贷款。该贷款不能以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度收到限制。
6、个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是指向借款人同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。个人住房组合贷款是由两个独立的贷款品种组成的，抵押物相同，鉴于其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。
7、贷款人条件
1）有合法有效的身份证
2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力
3）有合法有效的购买力（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件
4）有所购（建造、大修）住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款
5）有贷款行认可的自资产进行抵押或质押，或由足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人
8、贷款额度，贷款期限
个人住房贷款的发放额度一般是按拟购（建造、大修）住房价格扣除其不低于房款30%的首付款后的数量确定，最高为所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70%。银行可根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过30年。
9、贷款所需提供资料
1）个人住房借款申请书
2）身份证件
3）经办行认可的有权部门出具的有关借款人家庭稳定的经济收入证明或其他偿债能力证明文件资料
4）借款人与售房人签订的合法、有效的住房交易合同、协议或其他批准文件
5）抵押物或质押权利清单证明文件
6）保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明
10、贷款程序
1）提出申请。借款人在向银行咨询后，提出书面借款申请，或根据银行要求填写借款申请书，并提交有关资料。
2）贷款调查。贷款银行正式受理借款申请后，对借款申请人递交资料的完整性、真实性、有效性和合法性进行贷前调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件的，准备报批。认为不符合贷款条件的，说明理由通知借款申请人。
3）贷款审批。贷款银行经调查后在规定时间内将贷款审批表及审批材料交信贷审批机构审批。
4）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，借款当事人（借款人、抵押人、保证人）要到贷款银行与银行有权签字人签订借款合同及担保合同。
5）办理低（质）押登记。签订借款合同及担保合同后，采用低（质）押担保方式的，借款人应根据要求办理低（质）押登记手续。
6）开立账户。借款人须在贷款银行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、性用可账户。
7）支用贷款。经贷款银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款银行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款银行开立的存款账户内。
8）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式、偿还贷款本息。 可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
9）清户撤押。当借款人按期归还全部借款本息后，应从贷款银行领取“贷款结清证明”，以示借款合同及相关约定相应解除，即可办理低（质）押登记手续的注销。
11、延期还款及其期限
借款人在原合同履行期间 ，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款银行提出延长借款期限的书面申请，经贷款银行批准后，签订个人住房借款还款协议，并办理有关手续，同时担保人在延期还款协议上签字。借款人申请借款延期只限一次，原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。
12、借款人违约情况
1）未按合同约定清偿全部贷款本息
2）擅自改变贷款用途，挪用贷款
3）借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息
4）提供的文件、资料不实，已经或可能造成贷款损失
推荐第3篇：个人住房贷款
“个人购置住房贷款”大致可以分为三类：
（1）公积金贷款，适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的本市职工和退休职工；
（2）个人商业性住房贷款，适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力的自然人；
（3）个人住房组合贷款，申请公积金贷款后购房资金仍然不足的购房人，可再申请个人商业性住房抵押贷款，以两种贷款方式的组合，来解决购房资金的不足。
各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；
（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
（3）不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
（4）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
（2）贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
（4）抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
（5）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
（6）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
（7）以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
什么是住房公积金贷款
《住房公积金管理条例》第26条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。”
由上述法律规定我们可以知道，住房公积金贷款和个人商业性住房贷款、个人住房组合贷款一起构成个人购置住房贷款，是个人购置住房贷款的三种形式之一。住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。
住房公积金贷款的主要特征是：
（1）贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备一定的条件，住房公积金贷款的对象范围小于个人商业性住房贷款；
（2）一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%；
（3）公积金贷款的手续比较复杂；
（4）公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差；
（5）公积金贷款需要交纳评估费，但不用交纳律师费。
购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工申请公积金贷款时须由借款人或第三人提供符合住房公积金管理中心要求的担保。
住房公积金贷款与商业贷款的差异
住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》中规定的贷款，虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：
（1）贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：
持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存；
具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
具有购买住房的合同或有关证明文件；
提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；
符合住房资金管理中心规定的其他条件。
而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。
（2）贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。
（3）贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。
（4）贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。
（5）公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取4‰的律师费，公积金贷款则不需个人缴纳律师费。
推荐第4篇：个人住房贷款
一． 银行信息及分析：
中国建设银行股份有限公司是一家在中国市场处于领先地位的股份制商业银行，为客户提供全面的商业银行产品与服务。主要经营领域包括公司银行业务、个人银行业务和资金业务，多种产品和服务（如基本建设贷款、住房按揭贷款和银行卡业务等）在中国银行业居于市场领先地位[1]。在“2010年中国25家最受尊敬上市公司”排行榜中，位列第5位，公司董秘陈彩虹荣膺“中国上市公司最佳董秘”大奖。
建设银行拥有广泛的客户基础，与多个大型企业集团及中国经济战略性行业的主导企业保持银行业务联系，营销网络覆盖全国的主要地区，设有13600多家分支机构。
建设银行个人住房贷款业务是指建设银行或建设银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。建设银行个人住房贷款业务主要包括自营性个人住房贷款即个人住房按揭贷款（包括个人一手房贷款、个人再交易贷款住房贷款即二手房贷款、个人商业用房贷款、个人住房抵押额度贷款等）、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
建设银行个人住房贷款特色产品系列：“房易安”房屋交易资金托管业务、固定利率个人住房贷款、青春无忧等额递增还款方式、宽限期还款方式、“存贷通”个人贷款增值账户、合力贷等。
选取建设银行作为个人住房贷款银行是因为我是建设银行的客户，对他们的服务比较满意，也比较了解。它的程序审批比较容易，申请手续较为简单，申请额度较高。
二．个人情况分析：
王某，有固定工作，数目可观的收入，现在因为妻子怀孕想拥有一座更大更宽敞的房屋，个人储蓄不足以在短时间内支付全额的住房款，因此向中国建设银行陕西分行申请个人住房贷款。王某家庭基本月收入达到1.2万元，基本月支出有6000元，夫妻二人身体健康，没有重大疾病史。我认为王某拥有持续稳定的还款能力，可以正确的偿还贷款。
三．贷款用途和涵义：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。
四．贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
五．贷款条件：
借款人必须同时具备下列条件：
（1）有合法的身份。
（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。
（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。
（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
（6）贷款行规定的其他条件。
六.贷款额度：最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）
的80％；
七.贷款期限：一般最长不超过30年。
八.贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执
行。
日期：2011-07-07
（1）贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况；
（2）贷款申请：提交建行规定的申请个人住房贷款的材料；
（3）签订合同：客户的申请获得批准后，与建行签订住房贷款合同； （4）贷款发放：建行在条件具备时按合同约定发放贷款；
（5）客户还款：客户按合同约定按时还款；
（6）贷后服务：客户享受建行提供的新产品和增值服务。
十．个人住房贷款申请书及贷款发放分析：
1）.个人住房贷款申请书详情：
中国建设银行个人住房借款申请书
编号：00
1申请书提交日期：2012年2月 4日；贷款银行收妥日期：2012年2 月
4日
贷款银行受理人：张某
2）.贷款发放分析：
我认为建设银行陕西分行应该给王某发放贷款，原因如下：
1.近几年由于我国实行货币紧缩政策，不断提高贷款利率，导致银行的贷款业务收益
缩水，向王某发放贷款可以获取利息收益。
2.王某有良好的经济基础，并且有稳定的收益，基本不存在不能完全还款的情况。3.因为王某刚工作5年，没有过多的存款，我建议选择等额本息还款法，即借款人每
月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并等
额本息还款法逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]=【600000×7.05×100%×（1/12）×（1+7.05×100%×（1/12））^240】÷【（1+7.05×100%×（1/12））^240）-1】=3525元。对于王某家庭来说，是相对比较轻松的，完全有能力按月偿还贷款。
推荐第5篇：个人住房贷款
什么是个人住房贷款
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
自住房组合贷款还款方式
1、什么是个人住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）
组合贷款是指北京住房公积金管理中心委托商业银行向借款人发放用于其购买个人自住住房的住房公积金贷款和商业银行向同一借款人发放用于其购买同一个人自住住房的商业贷款的贷款组合。
即当购房人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需要时，可通过办理组合贷款，使用公积金贷款和商业贷款满足购房所需。
※注：北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心的组合贷款业务，按照中央国家机关分中心的有关规定在中央国家机关分中心办理。
2、组合贷款的适用对象
组合贷款的适用对象为同时符合公积金贷款条件和商业银行贷款条件，在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
3、组合贷款的受理部门
购房人办理组合贷款，即可以向公积金管理中心住房公积金贷款中心或远郊（区、县）管理部提出组合贷款申请，也可向能够办理组合贷款的商业银行提出组合贷款申请。
组合贷款申请被受理后，购房人应按公积金管理中心和经办银行工作人员的要求，提供有关资料并完成贷款的审核办理。
4、组合贷款的担保方式
购房人办理组合贷款，须提供公积金管理中心及商业银行认可的担保，担保方式有以下三种：
Ⅰ 抵押＋第三方保证担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证，由银行认可的保证人为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间的阶段性连带责任保证。
Ⅱ 抵押担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保。借款于抵押登记完成后发放。
Ⅲ 质押担保。即出质人以质押财产出质，为组合贷款债权提供担保。借款于质押手续完成后发放。
5、组合贷款的年限
组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定，最长贷款年限为30年。
6、组合贷款的利率
组合贷款中住房公积金贷款和商业贷款分别适用各自的贷款利率。
7、组合贷款的还款方式
组合贷款中，公积金贷款部分采取自由还款方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。
8、组合贷款的偿还
组合贷款的借款人应提供同一还款银行的两个还款账户（两张还款卡或两个还款存折）分别用于偿还公积金贷款和商业贷款。
组合贷款对提前还款不作商业贷款部分和公积金贷款部分的比例要求。借款人提前还款，可自愿选择提前偿还任意部分贷款。
组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理中心、商业银行的各自规定执行。
※注：借款人欲办理组合贷款除还款相关事宜外的其它变更业务时，应同时通知公积金管理中心及商业银行进行办理。
本手册仅供宣传之用，具体规定以北京住房公积金管理中心规定为准。
住房公积金贷款自由还款方式
一、自由还款方式 1.什么是自由还款？
自由还款就是您申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心根据您的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后您在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。
2.自由还款方式有哪些特点？
1） 只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定；
2） 可以通过客户服务部电话委托的方式调整每月的还款额，操作省时省力；
3） 除最后一期外，每月先按照您通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款，可以减少您贷款逾期的可能性。
3.最低还款额是怎么确定的？
住房公积金管理中心根据您申请的借款期限、借款金额和房屋折旧，确定您的最低还款额。
4.客户服务部功能简介
客户服务部是北京住房公积金管理中心为大家提供的服务平台。您可以通过客户服务部调整月还款额，还能查询到您贷款的相关情况，同时客户服务部为您提供人工咨询服务。
二、自由还款方式下偿还贷款
1、我想调整月还款额时，如何办理手续呢？
在借款偿还期间，您可根据自身经济状况，在不低于最低还款额的前提下，可通过以下方式调整月还款额：一是您可通过客户服务部电话委托调整月还款额，每期有两次利用该方式调整月还款额的机会；二是您本人携带身份证到贷款业务柜台，通过柜台书面委托办理调整月还款额操作，每期有一次利用该方式调整月还款额的机会。
需注意的是：您需要至少于三个工作日前办理手续；若您在一期内进行了多次的通知，则以您向客户服务部电话委托和柜台书面委托的最后一次有效通知金额为准；您不能一次通知多个月的还款额，但在此期间，如您不再通知，就以上次通知额一直扣划下去，直至再次进行调整为止。
2、我怎么办理提前还款手续呢？
在自由还款方式下，由于您可以自由设定还款额，所以不存在提前部分还款。如果您想提前还清全部贷款，有两种办法：
一种办法是：您可以于下一还款日把贷款全部还清，但您需要于三个工作日前通过客户服务部进行委托或到贷款业务柜台办理手续。
另一种办法是：您也可以在下一还款日的三个工作日（不含）前把贷款全部还清，但您须于三个工作日前到贷款业务柜台办理手续。
3、我的贷款逾期了，怎么办？
若您的贷款逾期了，您可以在下一还款日或约定的某一天按照提前还清全部贷款的办法偿还逾期贷款。
4、我偿还贷款的钱都包括什么？
您的钱是这样分配的：如果您的个人贷款逾期，按照先偿还逾期，后偿还正常的原则，对于逾期的部分，先偿还最早一期的逾期额，然后依次按顺序偿还。如果您的个人贷款没有逾期，或逾期部分还清后还有剩余，则先偿还利息，后偿还本金。
5、我这次还款钱还的比较多，以后几个月是否可以不还款了？
不可以，您以前还的钱不能用于冲抵以后的还款，您每月还需要按时还款，否则您的贷款将要逾期。
6、既然只要每月不低于最低还款额还款就不逾期，那我每月就按照最低还款额还就行了吧？
虽然您每月以最低还款额偿还贷款不会有逾期，但如果一直按最低还款额度还款，到贷款到期时就会有一大笔剩余贷款要还，比如说您购买一套住房，借款期限20年，金额30万元，则您每月的最低还款额为1493元，您如果一直按照最低还款额偿还贷款，那么，您最后一期要偿还222224.77元。 如果不能偿还也是要计算逾期罚息的，而且贷款已经到期了，不能还款的话房子要被处置，想要慢慢偿还已经来不及了，所以您还是应该根据自身情况合理设置每月还款额度，不要使自己最后面对巨额贷款无力偿还，自由还款是为借款人提供了一个根据自身不同阶段收入支出进行合理规划安排贷款偿还的自由，而不是简单降低借款人每月还款额度。
三、特别提示：
1、日对日还款：放款日为几号，还款日即为每月几号，如该月无对应的还款日，则在当月最后一天还款。例如：1月31日放款，2月28日还款。
2、交通银行还款卡包括太平洋借计卡和太平洋公积金卡，太平洋借计卡每年要收取年费，而太平洋公积金卡目前不收年费，建议您采用太平洋公积金卡偿还贷款。
3、您应该在还款日前一天将还款资金存入还款卡或存折。
4、如果您不慎将用于还款的银行卡或存折丢失，请您携带同一银行的银行卡或存折及时到贷款业务柜台办理变更手续。
5、如果您将客户服务部电话委托系统的密码遗忘，您可以持身份证原件、复印件、《电话委托服务协议》至贷款业务柜台办理手续，重新设置密码。
6、您的贷款全部还清后，您可以到贷款业务柜台领取还清全部贷款证明。
注：本手册仅供宣传之用，具体内容以中心规定为准。因住房公积金政策调整，手册内容会有修改，届时以中心相关规定为准。
提前还款相关事宜
提前还款-基本简介
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。 提前还款-还款手续
一、办理程序说明：
1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3.原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押＋保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
4.原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
二、办理提前还贷手续
根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。
各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。
值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。 提前还款-注意事项
一、提前还贷 别忘退保
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月) ；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。
二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱
在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
三、提前还贷 别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
四、最初一年不要提前还款
要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
提醒一：提前还贷选择等额本金还款法
中国工商银行理财专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月＝ 8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。
提醒二：违约金阴影下可选转按揭
按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说是难得的，但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。
提醒三：不可盲目跟风提前还款
提前还款虽然是个很普遍的现象，但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。
1、住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年１月１日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量力而为。
2、借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”，投资股票或基金也是不错的选择。
3、时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的，比如别人向您借了1万元，由于物价上涨因素，可能半年后还回来的1万元实际上只值九千多。所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人，可以去找银行贷款，而对于已经贷款买房的，一般也没有必要提前还清。
另外如果购房者选择的是公积金贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。当然，公积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款，此时也可以考虑灵活利用公积金。 提前还款-选择方案 提前还款方案比较
向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。
例：这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从明年1月1日起新的利率会上调，因此房主决定提前还款。以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。
第一种：将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01元。
利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。
第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。这样，利息总额为390353.07元。
第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元。这样，利息总额为486450.1元。
第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年。利息总额396897.93元。
第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年。利息总额246657.49元。
由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒，选择哪种还款方式，最重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。 提前还款-不宜人群
第一类：使用应急资金还款
对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。
第二类：等额本息进入还款中期 目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。
第三类：等额本金还款期已达1/4
从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利用有效的节省利息。
第四类：有更好的投资理财渠道
如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。 提前还款-利息计算
由于借款人的生产经营状况或者其他情况会发生变化，因此有时会出现借款人不需要所借的资金而提前偿还借款的情况。当事人在借款合同中对提前还款有约定的，按照约定确定是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。当事人在合中对提前还款没有约定的，提前还款不损害贷款人利益的，可以不经贷款人的同意，利息按照实际借款期间计算；提前还款损害贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的，视作贷款人同意变更合同的履行期，借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利息。 提前还款-贷款违约金
为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余额的20%。有些银行在这个概念下，要求借款客户支付提前还款的违约金。
提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%)；或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。
违约金的有效期通常不会超过3年（也有的为5年）。有效期过后，违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不用缴纳违约金。
不是所有的贷款都必须缴纳违约金，一般固定利率的贷款有违约金，可调节利率的贷款没有违约金，有些特殊种类的贷款没有违约金。所以在签订贷款合同前，借款人需要知道贷款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。
违约金是借贷双方可以协商的。如果借款人是长期贷款，当贷款因素变化时，借款人需要重新优化贷款，这时，就会启动合同上的违约金条款。为避免缴纳违约金，借款方可以申请在合同中取消违约金。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。
当然，也存在掠夺性的贷款方，它将提前还款违约金强制的塞进合同里，对借款人剥皮扒骨，有时法律也奈何他们不得。一般地讲，掠夺性贷款是指任何有损借款人并最终影响其信用或拥有权益的不公平信贷手法。所以借款人要仔细评估含有违约金的合同，选择是否接受含有违约金的合同。贷款方有义务随时解答借款人对违约金的询问（包括文字上的答复），帮助借款人作出知晓的决定。贷款方一般鼓励借款方选择有违约金合同，这样可以防止将来利率下落时，能够劝阻借款人选择重新优化贷款计划。
总之，违约金是一个双方都可以谈判的项目。它依据于借款人的个人决定：借款人目前的财务状况，借款人是否需要重新优化贷款计划，借款人想要持有抵押品多长时间。甚至即使在贷款过程中也可以重新协商违约金。如果借款方不满意，可以提前结束在当前贷款机构的贷款，改在别的贷款机构作重新优化贷款。当然最好是在违约金效期之后。
什么是公共维修基金
公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。 当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。 商品房的公共维修基金
商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%，自2008年02月01日起执行新标准办法。
此前，北京是以总房款的2%交纳公共维修基金。更新后的标准为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。市建委有关负责人表示，“这是因为不同的住宅的建筑安装成本是不一样的。”
建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用
什么是契税
概述
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。
契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。 契税的计税依据，归结起来有4种：
一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。 征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
一、土地使用权的出让，由承受方交。
二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。
三、房屋买卖：
1、以房产抵债或实物交换房屋。
2、以房产作投资或股权转让。
3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
五、房屋交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。 在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收
应纳税额的计算
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税
4、房屋附属设施征收契税的依据（今年新补充内容）：
（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税
（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相 同的契税税率。 税收优惠
一、契税优惠的一般规定
1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
二、特殊规定
1、企业公司制改造
一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。 企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2、企业股权重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。
国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税
3、企业合并、分立
（1） 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
（2） 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4、企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税
5、企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税
6、房屋附属设施（今年新增）
对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
7、继承土地、房屋权属
法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税； 非法定继承人应征收契税
8、其他
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。 契税的征收管理
一、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、契税征管
要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。 契税（deed tax) 在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。 契税的特点：
1、契税属于财产转移税。
2、契税由财产承受人缴纳。近期契税变化：
从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
什么是等额本息还款法
等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每月还款额计算公式如下：
［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］ 下面举例说明：
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。
上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。
此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。
什么是等额本金还款法
等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。
此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。 如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。 等额本金贷款计算公式：
每月还款金额= （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率 小额贷款且利率较低时：
举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年 等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元 等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元 两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元
举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年 等额本息：20年后还款187846.98元，总利息67846.98元 等额本金：20年后还款178563.00元，总利息58563.00元 两者差额：9283.98元/20年，一年才差465元
推荐第6篇：信贷岗位职责
信贷人员岗位职责
一、认真开展贷前调查，全面、准确了解客户及担保人资信状况、抵押
物状况，对贷款信息的真实性负责，并撰写贷款调查报告，明确调查意见。
二、实行ab角负责制度，双人负责贷款的调查、发放和收回。
三、及时催收到、逾期贷款，填制贷款到、逾期催收通知书，发送借款
人签字，并收回回执，完善资产保全手续，防止丧失诉讼时效。
四、执行信贷回避制度，主动申请不参与关系人的调查、审查和审批。
五、贷款发放后，及时跟踪检查，撰写贷后检查报告。
六、控制新增不良贷款额、新增不良贷款率。
七、禁止各种违反信贷管理规定的违规、违法操作行为。篇2：信贷部经理岗位职责 岗位职责：
2、负责管理并参与和客户接洽贷款事项，负责积极拓展市场；
3、负责考察贷款对象的实际情况，发掘业务风险点，审查贷款调查报告；
4、负责与客户签定贷款协议时审核把关，落实各项贷款条件；
5、负责贷款发放后管理，确保完成贷款回收、逾期贷款压缩任务；
6、负责信贷业务团队建设，完成业绩指标；
7、负责信贷业务部日常全面管理工作，并完成上级领导交办的其他任务。篇3：信贷员岗位职责
信贷员岗位职责
一、认真贯彻执行金融法规和政策，掌握信贷政策有关制度、原则和业务操作规程，遵循安全性、流动性、效益性的原则。工作认真负责，坚持原则，抵制不正之风，不以权谋私，不以贷谋私，牢固树立敬业爱岗的精神和正确的职业道德思想，具备一定的事业心和信贷工作责任感。
二、大力组织对公存款，积极吸收农民储蓄，协助主任及时分解上级下达的各项存款任务和综合考核季度存款、收贷、收息任务，按季分析该社存款完成情况和市场份额占有情况，预测和拟定下季度资金组织工作安排，做好年度考核，确保完成上级下达的各项存款任务。
三、熟练的编制信贷计划，办理信贷业务，定期分析贷户的经营状况，掌握与运用贷款可行性分析的方法，对大额贷款写出贷款调查报告或评估报告。坚持“三查”制度，把好贷款条件关、限额关和法律程序审查关。
四、接受客户的贷款申请，调查客户的资信及其偿还贷款能力，审查借款合同，契约及相关担保、抵押的合法性。发放企业及其它经济组织贷款，必须要求办理贷款证，并将信贷咨询资料上报联社。
五、经常了解贷款客户的经营及变化状况，检查信贷资金的运用是否符合规定，通知借款人按时偿还贷款本金和利息，收集和积累借款人的有关资料，办理借款人提前还款或展期申请，预防贷款出现风险，及时采取补救措施，确保国家信贷资金安全。
六、积极清收到逾期贷款，对当年投放的贷款，要做到收放打平，新增贷款不良率不超过1%，对形成的呆滞、呆账贷款，要拟定方案，采取措施，通过诉讼保全，送达收贷通知，大力清收，努力完成上级安排的清收盘活任务。
七、严格执行利率政策，各种贷款按浮动标准执行，坚持贷款按季结息，利随本清。杜绝收取人情息。
八、规范信贷档案管理，建立农户经济档案，联保贷款档案和万元以上大额贷款档案，做到内容完整，合法有效。
九、积极处理抵债资产，对取得的抵债资产要合法有效，易升值，易变现，要专人负责接收、清理、登记、保管维护，要采取变现措施，通过变卖、拍卖和出租等方式进行处理。
十、完成领导交办的其它任务。篇4：银行信贷员工作职责
银行信贷员工作职责
银行信贷员工作职责
【职能职位名称】
银行信贷员
【职能定义】
银行信贷员是指以贷款人的身份直接与借款人从事借贷活动的人员。
【工作职责】
① 公布所营贷款的种类、期限、利率、条件，向借款人提供咨询；了解借款人需求，要求其提供财务报告等基本情况，指导其填写借款申请书，为其办理贷款申请工作；
② 根据借款人的资金结构等因素，协助有关人员和部门对借款人的信用等级进行评定； ③ 对借款人借款的合法性等因素进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度；
④ 回复借款人的贷款申请，与借款人签订借款合同，并根据需要与保证人签订保证合同或到公证部门进行公证；
⑤ 向借款人发放贷款，并对借款人执行合同情况及其经营情况进行追踪调查和检查； ⑥ 根据借款人要求与借款人协商并办理提前还款和贷款展期工作；
⑦ 对到期借款向借款人发送还本付息通知单，敦促借款人还付借款；对逾期贷款发出催收通知单，催收逾期贷款本息；
⑧ 收集有关资料，协助有关部门对不能落实还本付息的借款人依法进行起诉；
⑨ 建立和完善贷款质量保全制度，对不良贷款进行分类、登记、考核和催收
银行信贷员工作职责
岗位职责：
1、负责xx九县六区的中小企业及个人的信用贷款管理，客户还款等情况的跟踪；
2、负责进行欠款的催收，违约事务的处理等工作；
3、负责维护客户关系；
4、负责贷后的其它相关工作事宜。
任职资格：
1、专科及以上学历，金融、营销等相关专业；
2、熟悉银行贷款管理流程，有基本的银行信贷知识；
3、具有在洛阳银行、邮政银行或担保公司工作经验者优先考虑；
4、具有良好的沟通能力，工作认真细心；
5、具有在洛阳地区有较广的人脉关系者优先；
6、具有吃苦耐劳的精神。篇5：信贷员岗位职责 1.信贷员岗位职责 1.负责做好对借款人及担保人贷款合规合法性、安全性和效益性贷前调查。根据调查结果，写出可行性分析报告。 2.负责做好对借款人信贷资料，借款人及担保人主体、业政策、信贷政策，信贷风险的贷时审查。 3.负责做好对借款人信贷数据查询和上报工作，做好对款借人贷款卡有效性检查。 4.负责保譬好借款人借据、抵质押物及登记好各种信贷登记薄。 5.负责对逾期货款及时发出催收通知书，做好借款人到使其货款本息催收工作。 6.日常管理中，发现对贷款安全影响较大的重大事项时，要及时向社主任汇报。问题较严重时由社主任及时向联社反映情况，以共同研究采取相应的措施 7.负责贷后具体与借款人接触， 了解有关客户的信息，对贷款借款入及担保人的情况进行监督检查． 8.负謇对贷款的风险预警、展期、重组、清收、质量分类及客户信用评级等事项p进行初步审查，向信用社主任提出处理意见，并落实有关具体贷款管理措施。 9.责任信贷员每季应将本社贷后管理的情况书面报联社信贷业务部门。
推荐第7篇：信贷岗位职责
一、信贷业务部经理岗位职责：
1、在总经理授权范围内全面负责公司信贷方面工作；
2、确定信贷岗位工作目标、职责、任务、权限；保证自己发放的信贷按目标收回。
3、负责公司信贷计划的测算、草拟，按月提出贷款发放、收回和利息收回计划，报总经理审核；
4、负责贷款发放审查；
5、处理和协调到期贷款、应收利息收回。
6、负责对各项业务的合法性、合理性、真实性和完整性进行认定，指导客户经理做好业务的调查工作。
7、负责深入企业调查，掌握贷款企业或个人的生产经营情况，遇有重大事项及时向总经理反映情况，严防不良业务、资产的产生。
8、负责贷款风险分类的基础工作以及相关信贷报表的统计分析和上报。
9、合理调剂工作安排，确保部门内人员分工合理、职责明确、运行高效；负责对客户经理人员的任用、调动、奖惩提出建议，
11、制定年度信贷计划，将信贷资金闲置率控制在最小额度；
12、总经理交办的其他工作。
业务部岗位职责 A角：
1、严格执行公司制定的《信贷业务管理办法》。积极拓展信贷业务，认真做好市场调查，拟定信贷工作计划，建立客户档案，优选客户。
2、负责贷款基础管理工作，经常性地收集政策、市场、行业相关信息，做好客户信用的采集、认定工作，建立客户信息档案，制作贷款台帐。
3、负责已发放贷款的跟踪管理清收工作，经常性地实地了解借款人、担保人经营状况、还款能力变动情况；掌握抵（质）押物品的保管、变动状况。及时编制贷后检查资料，发现隐患，及时汇报。
B角：
1、负责受理借款人的申请，逐笔审查借款人所提供资料的的真实性、合法性、有效性，严肃认真、不徇私情，不发放人情贷款，严禁违规发放贷款。
2、负责贷前调查工作，审查核实借款人、保证人及抵押人的真实情况。实地调查借款人的资产负债状况、经营状况、还款能力、信誉及其他因素；审查担保人资格、代偿能力和资信情况；核实抵押物、质押物的权属、价值及实现抵押权、质押权的可行性、合法性，真实、准确、全面地编制调查资料，及时了解变动情况，更新相关资料。
3、负责对客户进行评级，结合信用等级对贷款的期限、金额、利率、收费方式等提出明确意见，并撰写调查报告。
二、客户经理岗位职责
1、在部门经理授权范围内做好公司信贷方面工作。其中A角负责：
2、做好每一户贷款的发放、回收、管理的责任落实工作，按时完成指标考核。
3、参与贷款单位有关业务经营和财务管理活动，做好贷前尽职调查研究和可行性分析，保证贷前尽职调查资料的真实性和完整性。
4、做好贷后检查和管理，定期深入了解掌握借款企业对贷款的使用情况、生产经营情况和担保保证情况。发现问题及时向部门领导及有关部门汇报。
5、根据信贷资产监测管理办法，按月做好信贷资产记载，准确反映贷款占用形态，对逾期和催收贷款分户制出催收计划及实施具体措施。
6、做好贷款企业的贷款风险度测试工作，准确及时报送信贷各种统计报表，报送年（半年）度工作总结和专题调查。
7、建立完善贷款档案，对文件、报表、资料、借款合同及附件资料收集齐全，分类归档，并按企业经济档案内容按时、准确建立贷款企业经济档案。
推荐第8篇：工厂岗位职责
上料机操作岗位职责
1、工作人员要严格遵守自动上料机安全技术操作规程。
2、熟悉设备的一般构造、原理等知识，能对设备进行一般性的故障处理。
3、对每次生产的原材料有充分的准备，并及时汇报用量及剩余量。
4、对设备及时地进行维护保养，确保设备完好率。
5、及时准确地完成上级领导安排的各项任务。
6、保持设备及周围良好的工作环境，物料码放整齐。
7、保证人走灯灭，工作完毕及时关闭设备电源。
砂光机操作岗位职责
1、检查气管是否接好，气压应在
2、检查砂袋有无破损，安装砂袋前应清洁滚轮，确保无任何杂物。确认砂袋的运转方向与砂袋背面标志一致。安装砂袋后，拧紧把手。
3、调节工作台面后时，应时刻注意台面的清洁，以免机器受到损坏。
4、根据加工量和原料供给速度，选择最佳送料速度
5、只有在紧急条件下，方可按使用“急停”按钮，频繁使用该按钮会过早磨损刹车片。
6、工作完成后，关闭电源。清除内部杂物，用碎布把各电眼擦净。
7、保养规范：①操作员每天必须对设备进行一次上油及清洁（注意死角）
②机修人员应每月对设备进行一次全面检查，每月对设备加黄油
粉尘清除机操作岗位职责
1、操作员使用前应对该机器全部清理后才能准备作业
2、进入岗位后要认真检查设备运行情况，确认无异常现象时，开启除尘设施，应在设备启动前开启
3、操作员使用前应全部清理后才能作业
4、对本岗位生产现场产生的各类粉尘，必须采取有效措施清理，杜绝粉尘飞扬。
5、保证人走灯灭，工作完毕及时关闭设备电源
辊涂机操作岗位职责
1、根据工艺要求及板件厚度调节好漆量及辊子的高度及输送速度
2、检查各个辊子是否有损伤，是否贴有异物和灰尘。要及时清理输送通道内的异物灰尘
3、加工的板件必须做首件自检， 看辊涂质量是否合格
4、作业结束要回收原料，清洗机器，打扫工作场地
5、在手工清洗辊子时，机器处于停止状态，时刻注意安全
6、在溶剂清洗时，严格遵守相关易燃、易爆危险品管理制度
流平干燥机操作岗位职责
1、负责本岗位的机器检查，如设备运转异常要及时汇报
2、保证需要干燥的物料即使进入干燥设备，对温度控制、时间控制符合生产工艺要求
3、做好设备维修和保养工作，及时填写生产记录并上交。
4、对干燥操作间及其设备要保持清洁卫生
自动喷漆机操作岗位职责
1、开机前检查好设备零件是否完好，原料添加是否满足生产要求。管理好原料及辅助材料。
2、负责生产调度和检查工作，汇报生产工作情况。
3、负责处理来料及品质问题，分析品质不良的原因，并及时查找原因改进
4、控制好原料使用的成本，成品的质量，准时高效完成生产任务
5、制定设备保养计划及监督执行
下料机操作岗位职责
1、做好日常设备巡检，及时加注润滑油，更换传动带
2、根据材料单整齐摆放不同板材，以免材料混乱
3、及时填写好下料机的清单，并与其它部门进行核对清查
4、定期对下料的产品进行抽查和盘点
5、根据生产进度，合理利用材料的搭配完成工作
6、负责好下辖区内的卫生清洁
覆膜机操作岗位职责
1、负责公司内所有覆膜工作
2、对产品覆膜的质量监督检查
3、负责安排下属人员做好辖区内的卫生和日常保养工作
4、负责树立检查各生产单要求的覆膜类别，以防错覆现象
5、负责对机前剩膜的梳理并标注尺寸
6、对业务的交货时间了然于胸，不能按时交货的及时通知生产领导或协作处理事宜
7、时刻注意机器有无异常，如有异常及时上报。
涂胶机操作岗位职责
1、工作人员要严格遵守涂胶机安全技术操作规程。
2、熟悉设备的一般构造、原理等知识，能对设备进行一般性的故障处理。
3、对设备及时地进行维护保养，确保设备完好率。
4、负责涂胶工序的质量监督检查，若有遗漏、不均匀等情况，要及时汇报。
5、运行一段时间后，要定时清理涂胶机，以免粘接机器内芯。
6、保持设备及周围良好的工作环境，物料码放整齐。
7、保证人走灯灭，工作完毕及时关闭设备电源。
冷压机操作岗位职责
1、保持压床干净和受力均匀，放入压机的物品应摆放平整和整洁
2、严禁在机床上摆放杂物，严禁下方站人
3、在压床升降过程过，禁止将手伸入压床内
4、工作结束后应停机拉闸，打扫现场，做好交接工作
数控切割机操作岗位职责
1、将机器及作业场地清理干净
2、检查吸尘系统是否正常
3、查台锯片是否锋利，大小锯片是否在一条直线上，试机约一分钟，看推台锯运转是否正常
4、设置数字显示屏中的切边距离，调整电子锯数据。
5、抬放原料时要避免刮花板面，保持洁净。
入库员岗位职责
1、清点好入库数量及规格型号，根据下料单和发货单安排摆放位置
2、及时填写出入库的单据，并与其他部门联系核对，做好交接工作
3、定期对货物抽查和盘点，若有异常要及时向上级汇报情况
4、负责好辖区的卫生情况，禁止乱摆乱放，要整理有序的摆放材料
生产主管岗位职责
1、根据生产计划，按时完成生产任务；
2、认真落实产品质量，完成产品质量计划；
3、加强生产用设备、设施、工具、模具，在制品、用料方面，定期组织抽查、盘点。
4、根据生产计划和生产需要，向技术、设备、供应等有关部门，提出需要解决的关键问题，并跟进完成情况。
5、不断总结生产经验，改进生产流程和品质控制手法，提高劳动生产率和产品质量。例行节约，严格控制用工，降低生产成本。
6、监督生产作业统计及生产报表填表工作。
7、做好本部门的工作总结，定时向厂长汇报近期工作。
推荐第9篇：个人住房贷款流程
个人住房贷款流程，涉及的内容及条件
类别:我的文章 评论(1) 浏览(43) 2009-04-14 19:04
标签：流程
一、选择房产
购房人如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房人在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
二、办理按揭贷款申请
购房人在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房人获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
三、银行审查
银行受理购房人贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房人进行资格审查，以确认是事符合规定条件。
不少购房人认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向购房人提供贷款的决定权在银行。
置业如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。
四、签订购房合同
银行收到购房人递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房人符合按揭贷款的条件后，发给购房人同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房人即可与发展商或其代理商签订购房合同。
五、签订楼宇按揭合同
购房人在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
六、办理抵押登记、保险
购房人、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房人申请人寿、财产保险。购房人购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。
七、开立专门还款帐户
购房人在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订授权书，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有磁的贷款本息和欠款。
推荐第10篇：中国建设银行个人住房贷款
中国建设银行个人住房贷款
借 款 人（保 证 人）收 入 证 明
中国人民建设银行股份有限公司遵化支行：
兹我单位职工（辖区居民），性别 ，年龄，职务，现固定住址，属我单位（辖区）
国家干部
正式工合同工 临时工 现役军人 ，已工作年，现从事工作，月收入为（大写）元，（小写：）收入比较（稳定或不稳定）。本收入证明真实准确无误。如不符，愿对其真实性及所发生的一切后果负法律责任。
特此证明。
证明单位名称：证明单位章：（公章、劳资、财务）经办人：
联系电话：
年月日
第11篇：中国建设银行个人住房贷款
中国农业银行个人住房贷款
借款人 （保证人） 收入证明
农业银行唐山分行
兹我单位职工（辖区居民），性别。年龄，职务，现固定住址，属我单位（辖区）□国家干部□正式工□合同工□临时工□现役军人，已工作年，现从事月收入为（大写），（小写：），收入比较（稳定或不稳定）。本收入证明真实准确无误。如不符，愿对其真实性及发生的一切后果负法律责任。
特此证明。
证明单位名称：
证明单位章：（公章、劳资、财务）
经办人：
联系电话：
年月日
第12篇：中国建设银行个人住房贷款
中国建设银行个人住房贷款
借款人（保证人）收入证明
建行许昌分行：
性别____，年龄职务现固定住址．属我单位（辖区）□国家干部□正式工□合同工□临时工□现役军人，已工作年，现从事工作，月收入为（大写）：元，（小写：）收入比较（稳定或不稳定）。本收入证明真实准确无误，如不符，愿对其真实性及所发生的一切后果负法律责任。
特此证明。
证明单位名称：
证明单位章：（公章，劳资、财务
经办人：
联系电话
年月日
收入证明
中国工商银行股份有限公司许昌分行：
兹证明（先生/女士）身份证件名称：， 证件号码：，系本单位（正式工/合同工/临时工），已连续在本单位工作年，目前在本单位组任 职务。目前该同志的最高学历为内该同志的平均月收入（税后）为元人民币。
本单位承诺对提供的以上情况真实，所出具收入证明合法、有效，如因上述情况与事实不符而导致贵行经济损失，愿承担相应法律责任。
特此证明。
单位地址：联系人：
联系电话：
单位公章或有权部门章：
单位或部门负责人签名：
年月日
第13篇：个人住房贷款委托书
个人住房贷款委托书模板
委托方：____________________ (以下简称甲方)身份证号码：________________ 代理方：____________________ (以下简称乙方)
甲方自愿将坐落于________ 区________ 的房屋(以下简称“该房屋”)委托乙方协助办理个人住房贷款并保证提供的信息真实有效。产权清晰，无争论，无纠纷，无抵押。
该房屋基本情况：房屋性质：________ ，所有人________ ，房型________ ，房龄约____ 年，朝向____ ，楼层____层，总层数________ 层，结构________ ，面积(建筑/使用)____平方米，配套设施________________________。
甲方委托乙方为该房屋办理________________ 形式贷款。 甲方申请贷款金额为人民币________________ 万元(大写)，贷款年限为____________ 年。 (贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准)
贷款约定：
一、双方责任 甲方责任：
1、甲方自愿委托乙方对该房屋提供协助房屋________________ 服务。并且自愿委托乙方将该房屋到贷款银行指定的评估公司进行评估。
2、甲方须保证提供的各种材料与证明是真实、可靠、合法、有效的。如贷款银行、房管局等相关部门调查其所提供材料、证明内容不属实或其资信不够造成的贷款未果，甲方需要承担相应责任及经济损失，乙方所收取服务费不予退还。
3、甲方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由甲方承担。
4、甲方须按照约定向乙方支付委托服务费。
5、甲方需要按规定支付银行要求的其他费用，如保险费用或担保费用等。甲方贷款办理期间如遇银行政策调整，甲方应按调整后的政策执行。
6、甲方因提供虚假资料或不真实交易而引发的经济纠纷、乙方有权追求其法律责任并按情节轻重要求赔偿。
7、甲方必须严格履行本委托书及与银行签订的个人房屋抵押、借款合同。
8、甲方应协助乙方办理产权过户、银行贷款及抵押登记等相关手续，如因甲方导致上述手续办理不畅，责任由甲方负责。
9、若因甲方原因单方导致本协议不能有效、按时、继续履行，该房屋贷款办理过程所产生的一切费用及损失由甲方承担，乙方所收取委托服务费不予退还。
乙方责任：
1、甲方提供的各种材料及个人信息，乙方应妥善保管，如有丢失，乙方将承担其相应的责任。
2、乙方不得恶意使用甲方提供的各种材料及个人信息，如有，乙方将承担其相应的法律责任。
3、若因乙方原因单方导致本合同不能有效、按时、继续履行，乙方将退还所收取的委托服务费。
4、乙方应严格履行本委托书，协助甲方办理该房屋贷款事宜。
(如遇不可抗力因素或因政府政策调整等导致本委托书不能继续履行或履行不必要时本委托书则自动解除，双方互不承担违约责任。)
二、委托费相关约定
1、甲方应于____ 年____月____日前将该房屋的贷款委托服务费(按实际贷款额的____%为委托服务费)与房屋评估费(总房值的____ %)交予乙方，并提供各种相关证明与证件。(若甲方有需要乙方为其垫资，则乙方收取甲方的垫资费用为垫资数额的________%)，甲方予签订本委托书时向乙方交纳委托服务费。
2、甲方应于____ 年____月____日前将该房屋的评估费(总房值的____ %)交予乙方，并提供各种相关证明与证件。其余的委托服务费(实际贷款额的____ %)于该房屋审批之后的三天内交予乙方。
三、约定的其他事宜或补充________________________________________________________
经乙方核实确认并且同意后签字
乙方签字(盖章)：____________________经手人：____________________联系地址：____________________联系电话：
____________ 签约日期：________ 年____月____ 日
第14篇：个人住房贷款前景
房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。中国银行业监督管理委员会对房地产贷款的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”银行对房地产信贷主要通过三个阶段实现，即地产开发、房地产开发和房地产销售。
1998年以来，中国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施，极大地刺激了房地产业的快速发展和相应的房地产投资高速增长，为之提供相应金融服务的房地产贷款也随之持续快速增长，已成为商业银行扩张最快速的业务。商业银行房地产贷款项下包括法人客户房地产商开发贷款和自然人客户个人住房按揭贷款两类。
2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款不仅没有减少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。下半年，美国房贷市场危机引发的“金融海啸”终于全球扩散开来，2008年下半年国家金融政策频出，商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20%、优惠利率下浮30%、存量房交易减免税费等等，这一系列利于房地产市场发展的政策落地后，为房贷市场注入了新生力量。
2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5,764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比2008年末加快20.4个百分点。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比2008年末加快37.4个百分点。2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。其中地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，比上年末低79.5个百分点；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点；个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。
中国商业银行房地产信贷伴随房地产市场10年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，未来中国房地产信贷将主要面临两大风险：中小房地产企业将面临资金链断裂引发信用违约风险；房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升。因此，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。
第15篇：个人自建住房贷款
个人自建住房贷款是指农业银行向借款人发放的、用于借款人在以个人名义独立取得使用权的国有土地上建造自用住房的贷款。
申请个人自建房贷款的条件
借款人具有完全民事行为能力和合法有效身份；借款人有偿还贷款本息的能力；借款人信用状况良好，无连续逾期90天以上的贷款记录（有此记录的，须提供整笔贷款已结清的凭证原件），申请贷款时无逾期未还的贷款本息；所建住房仅限于大、中城市城区或县（市）政府所在建制镇城区，或省级政府认定的重点城镇,建房所占用土地以出让方式取得，借款人已全额缴清土地出让金，并已以借款人个人名义独立取得国有土地使用证，土地规划用途必须为住宅，且土地出让时间不超过2年；以借款人个人名义独立取得政府规定的所有建房合法文件及批文，贷款发放时的在建工程形象进度已完成地上一层；借款人已支付30％（含）以上的首付款（土地出让金可视为首付款的组成部分）；同意以所建住房作为抵押物，或提供经办行认可的其他担保方式；农业银行规定的其他条件。
申请个人自建住房贷款所需提交的资料
借款人身份证件、婚姻状况证明；还款能力证明；首付款证明；有共同借款人或共有权人的，共同借款人或共有权人需提供相关的身份证件及同意抵押的承诺、有共同借款人的还需提供还款能力证明文件；建设项目国有土地使用权证和已缴清全部土地出让金的凭证；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，或提供当地自建房全部合法报建批准文件；借款人与承建商签订的合法有效的建筑工程（施工）承包合同；工程概预算资料、工程进度计划和已投入的建房资金凭证；农业银行要求提供的其他资料。贷款金额
以拟建住房的国有土地使用权作抵押的，贷款金额不得超过土地成本价的70％；以其他住房作抵押的，贷款金额不得超过抵押物评估价的70%；
以自建房在建工程（含国有土地使用权）作抵押的，贷款金额不得超过在建工程成本价的50％
第16篇：个人住房贷款分类
个人住房贷款分类
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买自用住房的贷款。按资金来源分，个人住房贷款可以分为：
1、商业性个人住房贷款；
2、公积金个人住房贷款；
3、个人住房组合贷款。
商业性个人住房贷款，也成自营性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类住房的个人发放的贷款。
公积金个人住房贷款，是指商业银行接受各地住房公积金管理中心的委托，以个人及其所在单位缴纳的住房公积金为主要资金来源，向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人，以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的住房贷款。该贷款属于不以营利为目的的政策性贷款，实行“低进低出”的利率政策。
个人住房组合贷款，（云贷undai）是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、修造或大修住房时，同时发放的商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款的组合贷款。该贷款由前述两个独立的贷款品种组成，需要分别签订合同。
第17篇：个人住房贷款形式
快易贷向大家介绍个人住房贷款几种贷款形式：
1、个人住房贷款组合贷款。
个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。 具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
2、个人住房贷款委托贷款；
个人住房委托贷款，通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。
3、个人住房贷款自营贷款；
个人住房自营贷款，也称商业性个人住房贷款，是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
第18篇：个人一手住房贷款
个人一手住房贷款
【产品定义】
个人一手住房贷款是指兴业银行向借款人发放的，用于购买初次交易的商品住房，并以所购房产向兴业银行提供抵押担保的贷款。
【产品特色】
具有还款宽限期、随薪供、双周供等特色功能任您选择，让您体验个性化的贷款服务！
【使用指南】
·申请条件
1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录；
2、申请人年龄与贷款期限之和不超过70；
3、有购买住房合同或协议，且借款人支付符合规定的首付款；
4、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；
5、有经兴业银行认可的有效担保；
6、在兴业银行开立个人结算账户，并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务；
7、兴业银行规定的其他条件。
·贷款额度、利率和期限
1、对借款人家庭购买首套商品住房的，首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体贷款条件请咨询当地分行。
2、贷款期限最长不超过30年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。
·贷款偿还方式
原则上采用按月还本付息的还款方式，或其他本行认可的方式。
·申请资料
1、借款人及配偶有效身份证件、户籍证明或有效居住证明、婚姻状况证明；
2、借款人及配偶的收入证明或个人资产状况证明；
3、《商品房销（预）售合同》；
4、兴业银行要求提供的其他资料。
（以上内容仅作参考，具体办理要求以兴业银行当地分行规定为准。在办理相关手续前，请先详细咨询您所在兴业银行机构。）
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第19篇：公积金个人住房贷款
徐州市住房公积金贷款管理办法
2008-08-06 15:42:31 作者：本站 来源： 阅读次数：7146
第一章总则
第一条 为支持职工住房消费，进一步改善职工住房条件，规范住房公积金贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《个人住房贷款管理办法》、《贷款通则》、《关于进一步加强住房公积金贷款工作的意见》和《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》等有关法律、法规，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，经住房公积金管理中心批准，由受委托银行向实行住房公积金制度的职工发放的用于职工购买、建造、翻建、大修、装修（以下简称购建）自住住房的消费贷款。
第三条 发放公积金贷款应坚持安全性、效益性、流动性的原则，实行向中低收入职工家庭倾斜的政策。
第四条 徐州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责管理本市行政区域内住房公积金贷款工作。
第二章 贷款对象和基本条件
第五条 贷款对象为本市行政区域内缴存住房公积金的职工（含进城务工人员、个体工商户、自由职业人员）。
第六条 购买商品房、“二手房”、经济适用住房、拆迁安置房、公有住房或者建造、翻建、大修、装修自住住房等，均可申请公积金贷款。
第七条 父母、子女可作为公积金贷款共同申请人，承担共同还款责任。
房屋产权共有人可以共同申请贷款。
第八条 职工还清公积金贷款后，再次购建自住住房的，可继续申请公积金贷款。
第九条 夫妻双方以一方名义使用公积金贷款后，再购建自住住房时，另一方也可申请贷款。 职工购建自住住房已经付清房款或已取得房屋所有权证、土地使用证的，一年内可以申请贷款用于偿还购建住房借款。
第十条 在职职工在购建自住住房时，提取公积金后，需要申请贷款的，公积金账户中必须保留一定的金额（具体金额由公积金中心确定）。
第十一条 缴存住房公积金的职工，在徐州市行政区域内异地购建自住住房时，可在购建房所在地申请贷款。
在外地缴存住房公积金的职工，在徐州市行政区域内购买自住住房的，可以凭缴存住房公积金所在地管理中心提供的缴存证明、还款能力和个人信用情况证明，在购建住房所在地申请贷款。第十二条 单位和个人建立了住房公积金制度，在申请贷款当月之前，个人和所在单位连续、按时、足额正常缴存住房公积金6个月以上（含6个月）的职工，可以申请贷款。
借款申请人还应当同时具备下列基本条件：
（一）有本市城镇常住户口或其他合法有效居留身份；
（二）有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）有合法有效的购建住房证明材料；
（四）有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的保证人；
（五）符合市公积金中心规定的其他条件。
第三章 贷款额度、期限、利率
第十三条 夫妻双方及两名以上产权共有人均按时足额缴存住房公积金的，贷款额度按下列方式核定：
（一）购买商品住房、经济适用住房、公有住房的，贷款比例不得超过全部房款的80%，贷款额度不得超过50万元（以下各项、各条均不超过50万元，公积金中心可根据资金运作情况适当
放宽或降低贷款上限额）；
（二）购买“二手房”的，贷款额度不得超过房地产评估值的60％；
（三）购买拆迁安置房的，贷款额度不得超过房款与补偿款差额；
（四）建造、翻建、大修自住住房的，贷款额度不得超过有资质机构出具的工程预算造价的60％；
（五）装修自住住房的，贷款额度不得超过被装修房地产评估值的60%，且不得超过装修费用。
第十四条 夫妻双方一方按时足额缴存住房公积金的或单身职工按时足额缴存住房公积金的，贷款额度按下列方式核定：
（一）购买商品住房、经济适用住房、公有住房的，贷款额度不得超过全部房款的70%；
（二）购买“二手房”的，贷款额度不得超过房地产评估值的60％；
（三）购买拆迁安置房的，贷款额度不得超过房款与补偿款差额；
（四）建造、翻建、大修自住住房的，贷款额度不得超过有资质机构出具的工程预算造价的60％；
（五）装修自住住房的，贷款额度不得超过被装修房地产评估值的60%，且不得超过装修费用。
在有一名以上按时足额缴存住房公积金的职工作为保证人或能够提供第二套住房同时抵押的情况下，贷款额度可适当提高，但不得超过第十三条的规定。
第十五条 夫妻双方均未按时足额缴存住房公积金或单身职工未按时足额缴存住房公积金的，在有一名以上（含一名）按时足额缴存住房公积金的职工作为保证人的情况下，贷款额度按下列方式核定：
（一）购买商品住房、经济适用住房、公有住房的，贷款额度不得超过全部房款的60%；
（二）购买“二手房”的，贷款额度不得超过房地产评估值的50％；
（三）购买拆迁安置房的，贷款额度不得超过房款与补偿款差额；
（四）建造、翻建、大修自住住房的，贷款额度不得超过有资质机构出具的工程预算造价的50％；
（五）装修自住住房的，贷款额度不得超过被装修房地产评估值的50%，且不得超过装修费用。
保证人条件较好、收入稳定，或有第二套住房同时抵押的情况下，贷款额度可适当提高，但不得超过第十四条第一款的规定。
第十六条 职工个人贷款具体数额的确定，要综合考虑购建住房价格、借款人还贷能力、住房公积金账户存储余额及家庭收入情况等因素。
月还款额一般不超过借款人或家庭收入的50%。但家庭收入扣除还款额后仍可满足其家庭成员基本生活需要的，可超过50%。
申请人还贷能力测算办法如下：
个人贷款偿还能力参考值=单位和个人月公积金缴存金额×12×贷款年限×2＋公积金现有余额×2
若申请人有担保人的，其贷款偿还能力参考值为申请人和担保人个人贷款偿还能力参考值的累加额。
第十七条 借款人的借款期限加实际年龄一般不得超出法定退休年龄。
公积金贷款期限最长不超过30年，且不得超过所购建住房的剩余使用年限。具体贷款期限，由公积金中心根据借款人的条件确定。
第十八条 公积金贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。贷款期限在一年以上的，如遇利率调整，于次年1月1日起，按相应档次执行新利率标准。
第四章 贷款申请材料和贷款程序
第十九条 申请人在申请贷款时，除应提供身份证、户口本、婚姻证明外，还应分别提供下列材料：
（一）商品住房、经济适用住房：
1、合法有效的购房合同；
2、30%以上的首付款凭据。
（公积金中心可根据部分房地产实际情况，要求提供评估报告书、房屋产权备案证明或其他相关资料等）
（二）二手房：
1、产权部门出具的合法有效的房地产买卖契约；
2、交易房产的房屋所有权证和土地使用证；
3、房地产评估报告书。
（三）拆迁安置房：
1、拆迁安置补偿协议书；
2、房款与补偿款差额证明。
（四）建造、翻建、大修自住住房：
1、规划许可证；
2、土地使用证；
3、有资质机构出具的建造、翻建、大修住房预算。
注：大修住房的还需提供房屋质量鉴定证明和房屋所有权证。
（五）装修住房：
1、装修合同、装修预算；
2、房屋所有权证、土地使用证；
3、被装修住房的房地产评估报告书。
市公积金中心对借款人提供的贷款申请材料的真实性、合法性进行审核评估，对借款人的资格、资信进行审查，在15个工作日内作出具体审批结果。
第二十条 贷款程序：
（一）申请人持本办法第十九条规定的有关材料，到公积金中心（或受委托银行）领取贷款申请表及相关材料并按要求如实填表、签章；
（二）申请人持贷款申请表及相关材料到公积金中心办理审批手续；
（三）申请人持已审批的贷款申请表及相关材料到受委托银行办理借款手续；
（四）借款人根据担保方式不同办理相应的担保手续；
（五）借款人持担保借款合同、担保手续及相关材料办理划款手续。
第五章 贷款担保
第二十一条 公积金贷款担保方式主要有房屋产权抵押担保、保证人担保、公积金余额担保和存单质押担保等。
第二十二条 借款人以期房作抵押的，房产开发商必须具有《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》。借款人到房产管理部门办理房产抵押手续。
第二十三条 借款人以自有或他人现有房产作抵押的，贷款额一般不得超过房产评估值的60%。评估期超过一年的，须经有资质的评估机构重新评估。借款人不能提供房产抵押的，经公积金中心同意，可使用公积金中心认可的其他担保方式。
第二十四条 抵押物因意外损毁不足以偿还贷款本息的，借款人应重新办理公积金中心认可的担保手续。
第二十五条 在办理公积金贷款过程中所发生的抵押、评估等费用由借款人承担。
第二十六条 公积金中心、受委托银行和担保公司均应按照规定，严格审核借款人身份、还款能力和个人信用，以及购建住房的合法性和真实性，加强对抵押物和保证人担保能力的审查，要逐笔审批贷款、逐笔委托办理贷款和担保手续。
第二十七条 借款人必须遵守担保借款合同、抵押合同约定。借款人违反担保借款合同、抵押合同的，担保公司或公积金中心有权依照有关法律、法规对借款人追究违约责任。
第六章 贷款偿还
第二十八条 还款方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法，由借款人自由选择。借款人应当按借款合同约定的还款期限，提前将应还贷款本息存入“还款账户”，受委托银行每月按时从借款人“还款账户”中扣收，并于当日将扣收的贷款本息分别转入公积金中心设立的住房公积金委托贷款户和结算户。
借款人可直接以现金、支票、储蓄卡等方式到受委托银行还款。
（一）等额本息还款方式，每月以相等的额度偿还贷款本息。每月还款额计算公式为： 月还款额= 贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款总期数
（1+月利率）还款总期数－
1（二）等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息逐月递减，每月还款额计算公式为：
月还款额= 贷款本金 +（贷款本金－累计已还本金）×月利率
还款总期数
第二十九条 借款人可以提前偿还部分或者全部住房贷款本息。借款人提前归还住房公积金贷款本息的，应当提前到受委托银行开具还款资料信息，到公积金中心申请，经中心审查批准后，方可偿还贷款本息。提前偿还贷款的，不收取违约金，但按照借款合同已计收的贷款利息不作调整。
借款人使用公积金还贷，采用一次性还贷方式的，提取金额不得超过提取时应归还的住房贷款本金余额及利息之和。采用逐月还贷方式的，月提取金额不得超过提取时当月应归还的住房贷款本息之和。提取还贷时，住房公积金账户内应保留一定金额，提取的公积金不得转入住房贷款账户以外的其他账户，确保住房公积金不改变用途。
第三十条 借款人还清全部贷款本息后，凭受委托银行出具的本息结算书、担保公司出具的注销抵押申请书，到产权登记部门办理房产抵押注销登记手续。
因借款人死亡、被宣告死亡或有其他法定原因而需变更借款人的，依法变更后的借款人应当继续履行借款合同。
第七章 违约及抵押物处分
第三十一条 借款人发生下列情形之一的，公积金中心和担保公司有权依照有关法律、法规规定处分抵押物：
（一）借款人贷款逾期时间达到公积金中心与担保公司约定的代偿时间的；
（二）借款人向公积金中心提供虚假证明材料的；
（三）借款人未征得公积金中心同意，擅自将抵押房产出售、转让、赠与或重新抵押的；
（四）借款人擅自改变贷款用途的；
（五）借款人拒绝或阻挠公积金中心、受委托银行和担保公司对贷款使用情况进行监督检查的；
（六）借款人与他人签订有损公积金中心权益的合同或协议的；
（七）借款人死亡而继承人或受遗赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的；
（八）借款人死亡而无继承人或受遗赠人的；
（九）借款人违反借款合同规定的任何条款，且不予纠正的；
（十）借款人违反反担保合同规定的任何条款，且不予纠正的。
第三十二条 受委托银行对借款人不能按期偿还贷款本息或擅自改变贷款用途的，应按照中国人民银行有关规定计收罚息或计收违约金。
第三十三条 公积金中心和担保公司或其他抵押权人处分抵押物所得价款，扣除处分抵押物应支付的各项税费后，不足偿还贷款本息的，有权向借款人和连带保证责任人追偿。
第八章 贷款管理责任
第三十四条 公积金中心应当按照委托合同的约定，检查、监督公积金贷款使用情况。受委托银行应按照委托合同约定，按月向公积金中心及时、准确地提供有关统计报表等相关材料，并协助公积金中心做好逾期贷款的催收及抵押物处置工作。
第三十五条 公积金中心应按照保证合同的约定，按月检查、监督担保公司履行合同的情况。担保公司为借款人提供连带责任保证，贷款逾期时间达到公积金中心与担保公司约定的代偿时间的，由担保公司代为偿还贷款本息。
第三十六条 公积金中心应当对借款人信用状况及偿还能力进行审查，核实贷款担保情况，并在规定的期限内审批贷款。
第三十七条 公积金中心、受委托银行及担保公司的工作人员应当严格遵守贷款管理规定，认真履行职责。对工作人员因违规操作造成损失的，由其所在单位给予相应处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第三十八条 本办法由徐州市住房公积金管理中心负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。《徐州市职工住房公积金贷款实施细则（试行）》、《徐州市住房公积金贷款管理办法》（徐公积金委[2004]6号）同时废止。
第20篇：建行个人住房贷款
2011年建行个人住房贷款
1、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。
2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
3、贷款条件：
借款人必须同时具备下列条件：
（1）有合法的身份。
（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。
（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。
（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
（6）贷款行规定的其他条件。
4、贷款额度：最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％；
5、贷款期限：一般最长不超过30年。
6、贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。
7、申请贷款应提交的资料：
（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；
（3）合法有效的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件；
（4）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；
（5）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；
（6）贷款行规定的其他文件和资料。
8、客户贷款流程：
（1）贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况；
（2）贷款申请：提交建行规定的申请个人住房贷款的材料；
（3）签订合同：客户的申请获得批准后，与建行签订住房贷款合同；
（4）贷款发放：建行在条件具备时按合同约定发放贷款；
（5）客户还款：客户按合同约定按时还款；
（6）贷后服务：客户享受建行提供的新产品和增值服务。
