现代物业管理制度与岗位职责

推荐第1篇：某物业小区保安岗位职责与管理制度

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保安员岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。

四、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报物管站。

五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

七、做好各项登记及交接班记录。

八、公司、物管站或地方相关部门临时交办的工作任务

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酒店保安管理制度

（三）保安部队长 报告上级：办公室主任 督导下级：各班组员工

职责规范：

1、在主任的领导下进行工作，直接对主管负责。

2、抓好班组思想建设，掌握员工思想和工作情况，团结员工相互关心，共同提高。

3、走动管理，随时督导、检查员工在岗期间的仪表、仪容、礼貌、礼仪、警械装备和值班工作质量。

4、每天上岗前要开班前会，提出要求及注意事项。

5、熟悉、掌握消防器材的配置和使用方法。

6、协助其他部门处理好一般性的客人投诉。

7、严格交接班制度，认真填写交接班记录。

（五）治安员、内保员

报告上级：治安领班、内保领班

职责规范：

1、在领班领导下，保卫好酒店的安全，执行上级交办的各项安全保卫工作。

2、负责对客房、餐饮、娱乐等区域的巡逻检查，发现事故隐患，及时处理，并向上级汇报处理情况。

3、对酒店内、外车辆进行疏导，保证交通畅通。

4、对酒店内、外车辆进行疏导，保证交通畅通。

5、对来访人员进行询问登记。

6、负责检查询问零点以后进入客房区的有关客人的钥匙牌和住房卡。

7、阻止无关、闲散人员进入酒店。对流氓滋事人员及可疑人员进店，除采取控制外，应立即报告有关部门。

8、制止一切实发生在酒店内的客人争吵、打架、斗殴等不良情况，及时处理，防止事态恶化。

9、协助财务部做好押送有关款项工作。

10、制止入住人员携带易燃易爆、剧毒、放射物品进入酒店区域，发现后应将物品扣留。

11、熟练掌握灭火器材的正确使用方法。

（七）各值班岗位

职责规范：

1、监控中心门岗。

（1） 上岗前认真检查佩带的器材，注意在岗时的礼貌礼仪、仪容仪表，杜绝态度强硬、语言粗暴等现象发生。

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（2） 在岗期间，禁止吸烟、会客、聚堆聊天、与员工嬉闹、脱岗，未经领班同意不得私自换岗。

（3） 认真填写各项登记，积极安排住宿、就餐车辆的停车位置。停车后仔细检查车辆每个部位，发现问题，让司机确认后签字。

（4） 在7：00—23：00之间将自动门只留两人能通过的空隙，在23：00—7：00之间则将自动门全部关闭，如有车辆进入，要仔细检查。

（5） 阻止一切无关人员进入酒店，疏通门前车辆，防止车辆堵塞。

2、夜间大堂岗。

（1） 上岗前仔细检查佩带的器材，在岗期间注意礼貌礼仪、仪表仪容，杜绝态度强硬、语言粗暴等现象的发生。

（2） 禁止在岗期间吸烟、会客、聚堆聊天、脱岗、睡岗等现象出现。

（3） 大堂是客人出入酒店的必经之地，必须时刻注意客人的一举一动，缌观察客人动身，发现问题及时处理。如：对客人的行李及其他物品，要防止他人换领或顺手牵羊，造成恶劣影响。

（4） 维护好大堂的正常秩序，对在大堂争吵、喧哗、到处乱串的个别人员要婉言劝止。保持大堂高雅、肃静。

（5） 注意保护大堂设施，不准客人随意刻画、敲击和损坏，不允许在大堂休息处睡觉，不准出租车司机进入大堂。

（6） 深夜时加倍警惕，防止犯罪分子进行破坏。

（7） 严禁与服务员嬉笑打闹、喧哗，严禁跟客人开玩笑或有不礼貌的动作。

三、保安部的管理制度与规定

（一） 办公室值班管理制度

1、员值班期间，要坚守岗位，认真值勤，严格履行岗位职责，无特殊情况不得擅自离开工作岗位。对于上级交给的各项工作任务必须积极圆满完成。

2、对办公室内的一切物品、设施负责。无特殊情况不得外借。

3、必须礼貌受理来自各方的电话，重要事情的电话要详细做好记录，并及时转告受话人。

4、当接到其他部门报来的事故（事件）电话时，及时向部门经理报告。

5、严禁外部人员进入部门办公室。严禁拨打私人电话。值班电话不得外借。

6、必须保持室内清洁卫生。严禁在办公室内嬉笑打闹。

7、要严格交接班制度，详细填写值班记录。需要交下一班完成的重要事情，要详细交接清楚。

（二） 保安部巡逻管理制度

1、人员在岗巡查期间，必须严格执行酒店和部门的各项规章制度。

2、巡逻人员必须正确使用巡逻器械，不得随意开启巡逻钟，应及时更换巡逻钟电泄和打卡纸。注意维护保养，确保巡逻钟正常运转。

3、夜值巡逻人员，每班次巡查打卡不得少于6次。下班时认真张 贴、核算打卡时间记录，报领班复审。

4、巡逻人员在巡查期间应与各岗位保持联系。每次巡查时，应严格认真地对酒店各部位进行检查，确保安全，对巡逻期间发现的情况应及时妥善处理，并报当班领班。

5、巡逻人员下班时应对所用器械进行交接，需下一班处置况应作完善交接，并有领班监督实施 。

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6、巡逻人员应服从当值领班的统筹安排，无特殊情况，不得更改巡逻路线和次数，改运巡逻路线时应作详细记录。

（三） 保安部各岗交接班制度

1、交班制度。

（1）由在岗班组领班提前30分钟叫班。

（2）交班人员要仔细检查所使用的警械器材，保持完好，交于接班人员。

（3）交班班组要认真将本班值勤情况和遗留问题交代清楚。

（4）交班领班和监控值班人员要认真填写值班记录。

2、接班制度。

（1） 接班班组听到叫班后，迅速按规定着装，做好班前准备工作。

（2） 接班人员必须在上岗前10分钟到部门办理签字。

（3） 接班领班要集合本班人员，召开班前会，分配值勤任务，并提出要求。

（4） 接班班组由领班整队带至值勤岗位，与上一班交接。

（5） 接班时，确认警械器材完好，了解上一班情况后，接班值勤。

（六）酒店会客登记制度

1、凡来店会客者，均应主动出示证件，说明要会见人的姓名、部门，并填写会客登记单。

2、岗位值班人员要认真负责地查验证件，并要求会客者严格按照会客单要求填写会客登记单，经核实后，主动指引客人到会见地点。

3、员工上班期间一律不得会客，值班人员应礼貌地向会客者进行解释，劝其离去。如会客者有要事须会见员工，值班人员主动帮助进行联系，由会见员工进行接待。

4、来店会客者，如与酒店有预约，可通过电话联系有关领导，经同意后，填写会客登记单并礼貌地向会客者说明“请接见者在签名处签字，会见后将会客单交于会客登记处”。

5、来访者会见住店人应问清姓名、会见何人及事由，经电话与住店客人联系得到允许后，访可带到客人指定地点或楼层，并通知楼层服务员 ，加强监控。否则，未经住店客人允许，一律不得让来访者进入楼层。

6、外来推销人员，如没有与酒店预约，一般不予接待，如是酒店急需物品，可主动与供应部有关部门联系，经回复后，填写会客登记单在约定地点会见。

7、会客完毕后，值班人员主动收回会客单，看是否有接见人签字，如没有签字，应礼貌地向会客者解释，让其返回签了，并特别留意离店客人所携带物品，防止酒店物品丢失。

8、值班人员严禁精神病者进入酒店，并严防不法分子、图谋报复者混入酒店。

9、晚上21：30以后来店会客者恕不接待。

（七）保安部请销假制度

1、保安人员为应付突发事件发生，必须集中值勤、待命，实行半军事化管理，外出必须由领导批准。

2、保安人员外出必须由领班逐级请假，对私自外出者，按酒店有关规定处理。

3、下班后因事外出2小时的须向直接领导请假，外出4小时的须向主管请假，外出4小时以上的须向部门经理请假。

4、晚间21：00以后，无特殊情况一律不准外出。

5、保安人员休假3日内由部门经理视情况批假，超过3日以上的按酒店请销假制度执行。

（九）保安部员工着装规定

1、保安人员上岗期间，必须根据天气变化以班组为单位统一着装。

2、着春秋装时，扎武装带，携橡皮警棍。并配戴工号牌和“保安”袖标。

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3、着夏季短袖服装时不扎武装带，将短袖衬衣下摆扎于裤内。配戴工事情牌和“保安”袖标，携带橡皮警棍。

4、因气候变化需要更换服装时，由班组领班向部门申请，经批准后统一着装。

5、上岗保安人员严禁私着便装，或不同种类服装混穿。实习生上岗期间，应穿着整齐并配戴“实习证牌”。

6、上岗期间必须空酒店下发的工作皮鞋，严禁穿其他任何便鞋。

7、冬季要统一着风衣。戴白手套，穿棉皮鞋，警棍统一挂于右后侧。对讲机不用时置于右前方腰际。

（十）保安部消防监控设备操作规定

1、火灾报警设备报警操作规定。

当接到火灾信号时，按“消音”键，在最短时间内查出火警发生的部位，按“复原”键。警报消除后，按下列程序操作：

（1） 如果报警状态不再出现，再到现场看，是否有火灾参数。如有火灾参数，例如有人向控测器吐烟等，属正常报警，要进行制止，并进行批评。如没有火灾参数，属误报，可能控测器出现问题，应报设备部，及时进行维修，确保控测器的政党运行。

（2） 如果警报状态又重新出现，应再按一次“消音”键。然后到现场查看。如果有许多人抽烟或是由施工等情况而引起的，属政治报警。如有火情，属正常报警，根据现场燃烧物质以及火情的大小采取措施：火情很小，可用来火器扑救；如火情较大，先把消防控制盘的“防误动作”开关从禁止打向允许，手动启动排烟机、送风机、送风阀、排烟阀和消防泵、喷淋泵以及切断火灾区域供电电源等一毓消防设施（消防控制盘可自动进行上述一系列动作），然后通过消防广播把客人从火灾区疏散到安全区。

2、故障警报发出后的处理规定。

（1） 道德按“消音”键，看看能否自动复原，如能怎么复原，属正常故障报警。

（2） 不能自动复原，查出部位后，到现场查看，如无人动控测器，属控测器故障，应报设备部维修。

（3） 如出现不能自动复原、乱报号或不显号时，属于机身故障，监控人员应关机，经过一段时间看能否自动复原，再做检查。

（十三）外来施工人员管理规定

1、外来施工人员来店施工前，必须由用工部门审核后出具证明，到保安部办理临时出入证。

2、办理临时出入证时每证需缴10元押金。完成施工后到保安部办公室退证手续，退还押金。如损坏每证赔偿5元。

3、使用临时出入证不得超过所限时间。如施工工作没完成。还需继续使用时，应及时办理续用手续。否则予以作废，不输退证手续。

4、施工人员在店期间，需佩戴临时出入证，在指定区域工作。不得随便进入与之无关的区域，要服从有关部门的监督、检查。对无故不戴证或持伪证者，视情节，批评教育或处10—50元的罚款。

5、外来施工人员在店施工期间，禁止流动吸烟，不得酗酒闹事、打架斗殴、乱拉电源、偷盗酒店物品等。如有发现，视情节轻重给予一定处罚（50—500元的罚款），直至追究刑事责任。

6、外来施工人员在店施工期间要严格执行酒店的各项安全制度和规定。用工部门必须派专要监督管理。

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7、用工部门应承担外来施工人员的管理责任。如因用工部门管理不善，给酒店造成财产损失或责任事故的，酒店追究用工部门负责人的责任。

8、凡外来施工人员带入酒店的工具、材料等物资，在离店时用工部门开具出门证明，经门卫检验方可放行。

临时施工人员登记表

施工单位：

序号 姓名 民族 来店施工时间 身份证号码 离店时间 性别 家庭住址 备注

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推荐第2篇：物业保洁员岗位职责及管理制度

保洁员岗位职责

一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭保洁员

在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、垃圾桶6-9月份每隔2周消毒一次，其他月份每月消毒一次（冬季除外）。

八、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向后勤服务中心报告，否则视为失职。

九、为使以上各项条款得到充分落实，后勤服务中心负责人对楼道和院庭卫生进行

经 常性的检查，并及时进行总结。 十、完成后勤服务中心交办的其它工作。

保洁员管理制度

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁领导应尽职尽责、以身作则、严格管理、带领队伍完成各项工作任务的同时，积极配合上级展开各项卫生管理工作和完成交办的其他工作。

2、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。卫生区域包括：整个售楼处的卫生其中包含(办公室、走廊、卫生间、玻璃、百叶窗等,每月擦拭两次。)及售楼处门前的所有卫生。

3、严格遵守公司规章制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

4、保洁员每天工作时间为：上午7：00―10：30下午 13：00---16：30

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物;不留长指甲;不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。

3、工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品(如电脑、电话等)。

4、

爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5、

按工作职责每日全面清扫。环境卫生包括办公室、前台、走廊(挂画)，小楼卫生。

其中办公室卫生包括：办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、地面、吸尘、门框擦拭、办公室内植物浇灌、擦拭鱼缸、换水等。 前台卫生包括：前台桌椅、饮水机、小柜子、白板等。 走廊卫生包括：挂画、公司牌匾等。

卫生间包括：洗手液、空气清新剂(盒)、卫生纸等用品的及时更换。 小楼卫生包括：办公室、走廊(地面、地角线)、门窗、玻璃、百叶窗、卫生间(及时更换用品)、饮水间等。

保洁员奖惩管理规定

为了提高保洁人员的服务质量，加强员工的考核管理，确保奖惩分明，特对保洁人员的奖惩作以下规定：

1、

保洁员薪金分为基本工资和绩效奖金。其中基本工资全额内保2500元；全月无迟到、早退、旷工、及其他违章纪录，并按标准完成工作任务，发放全额工资；

2、

绩效奖金(奖金为20-80元)，按公司制度中规定的相关工作任务及标准考核。部门负责人实行每日检查，每周抽查。一次未能按照操作标准达标者，将给与当事人口头警告；三次仍未能达标者，将处以罚款5-20元不等；全月累计未达标次数五次以上者，将予以辞退。

推荐第3篇：物业保洁员岗位职责及管理制度

保洁员岗位职责

一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭保洁员 在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、垃圾桶6-9月份每隔2周消毒一次，其他月份每月消毒一次（冬季除外）。

八、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向后勤服务中心报告，否则视为失职。

九、为使以上各项条款得到充分落实，后勤服务中心负责人对楼道和院庭卫生进行 经 常性的检查，并及时进行总结。 十、完成后勤服务中心交办的其它工作。

保洁员管理制度

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁领导应尽职尽责、以身作则、严格管理、带领队伍完成各项工作任务的同时，积极配合上级展开各项卫生管理工作和完成交办的其他工作。

2、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。卫生区域包括：整个售楼处的卫生其中包含(办公室、走廊、卫生间、玻璃、百叶窗等,每月擦拭两次。)及售楼处门前的所有卫生。

3、严格遵守公司规章制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

4、保洁员每天工作时间为：上午7：00―10：30下午 13：00---16：30

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;

穿工装上岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物;不留长指甲;不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。

3、工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品(如电脑、电话等)。

4、

爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5、

按工作职责每日全面清扫。环境卫生包括办公室、前台、走廊(挂画)，小楼卫生。

其中办公室卫生包括：办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、地面、吸尘、门框擦拭、办公室内植物浇灌、擦拭鱼缸、换水等。

前台卫生包括：前台桌椅、饮水机、小柜子、白板等。 走廊卫生包括：挂画、公司牌匾等。

小楼卫生包括：办公室、走廊(地面、地角线)、门窗、玻璃、百叶窗、卫生间(及时更换用品)、饮水间等。

怡军苑物业办公室 2011年12月22日

推荐第4篇：物业保洁员岗位职责及管理制度

物业保洁员岗位职责

一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每星期擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向后勤服务中心报告，否则视为失职。

八、为使以上各项条款得到充分落实，后勤服务中心负责人对楼道和院庭卫生进行经常性

的检查，并及时进行总结。

九、完成后勤服务中心交办的其它工作。

保洁员管理制度

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1.保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。卫生区域包括：大厦(休闲区)、小楼(办公室、走廊、卫生间、玻璃、百叶窗、暖气片等)卫生。其中玻璃、暖气片、百叶窗，每月擦拭两次。

2.严格遵守公司规章制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

3、保洁员每天工作时间为：上午 8：00―12：30下午 14：00---18：30

4、休息日为周六(每月休二天)。

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物;不留长指甲;不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。3.工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品(如电脑、电话等)。 4.爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5.按工作职责每日全面清扫。环境卫生包括办公室、前台、走廊(挂画)，小楼卫生。

其中办公室卫生包括：办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、地面吸尘、门框擦拭、办公室内植物浇灌、擦拭鱼缸、换水等。 前台卫生包括：前台桌椅、饮水机、小柜子、白板等。 走廊卫生包括：挂画、公司牌匾等。

卫生间包括：洗手液、空气清新剂(盒)、卫生纸等用品的及时更换。

小楼卫生包括：办公室、走廊(地面、地角线)、门窗、玻璃、百叶窗、卫生间(及时更换用品)、饮水间等。

三、公司保洁员薪金奖惩制度：

四、本制度最终解释权在人力资源部。

推荐第5篇：物业保洁员岗位职责及管理制度

物业保洁员岗位职责

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

2、楼道每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向后勤服务中心报告，否则视为失职。

八、为使以上各项条款得到充分落实，后勤服务中心负责人对楼道和院庭卫生进行经常性

的检查，并及时进行总结。

九、完成后勤服务中心交办的其它工作。

保洁员管理制度

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1.保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。卫生区域包括：大厦(休闲区)、小楼(办公室、走廊、卫生间、玻璃、百叶窗、暖气片等)卫生。其中玻璃、暖气片、百叶窗，每月擦拭两次。

2.严格遵守公司规章制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

3、保洁员每天工作时间为：上午 8：00―12：30下午 14：00---18：30

4、休息日为周六(每月休二天)。

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物;不留长指甲;不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。3.工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品(如电脑、电话等)。 4.爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5.按工作职责每日全面清扫。环境卫生包括办公室、前台、走廊(挂画)，小楼卫生。 其中办公室卫生包括：办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、地面吸尘、门框擦拭、办公室内植物浇灌、擦拭鱼缸、换水等。 前台卫生包括：前台桌椅、饮水机、小柜子、白板等。 走廊卫生包括：挂画、公司牌匾等。

卫生间包括：洗手液、空气清新剂(盒)、卫生纸等用品的及时更换。

小楼卫生包括：办公室、走廊(地面、地角线)、门窗、玻璃、百叶窗、卫生间(及时更换用品)、饮水间等。

三、公司保洁员薪金奖惩制度：

四、本制度最终解释权在人力资源部。

推荐第6篇：物业保洁员岗位职责及管理制度

保洁员岗位职责

一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、垃圾桶6-9月份每隔2周消毒一次，其他月份每月消毒一次（冬季除外）。

八、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向后勤服务中

心报告，否则视为失职。

九、为使以上各项条款得到充分落实，后勤服务中心负责人对楼道和院庭卫生进行

经 常性的检查，并及时进行总结。

十、完成后勤服务中心交办的其它工作。

保洁员管理制度 为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫生环

境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁领导应尽职尽责、以身作则、严格管理、带领队伍完成各项工作任务的同

时，积极配合上级展开各项卫生管理工作和完成交办的其他工作。

2、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。卫生区域包括：整

个售楼处的卫生其中包含(办公室、走廊、卫生间、玻璃、百叶窗等,每月擦拭

两次。)及售楼处门前的所有卫生。

3、严格遵守公司规章制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、

认真负责、一丝不苟。

4、保洁员每天工作时间为：上午7：00―10：30下午 13：00---16：30

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大声喧

哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上岗，保持

工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物;不留长指

甲;不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。

3、工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品(如电脑、

电话等)。

4、爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5、按工作职责每日全面清扫。环境卫生包括办公室、前台、走廊(挂画)，小楼卫

生。

其中办公室卫生包括：办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、

地面、吸尘、门框擦拭、办公室内植物浇灌、擦拭鱼缸、换水等。

前台卫生包括：前台桌椅、饮水机、小柜子、白板等。

走廊卫生包括：挂画、公司牌匾等。

卫生间包括：洗手液、空气清新剂(盒)、卫生纸等用品的及时更换。

小楼卫生包括：办公室、走廊(地面、地角线)、门窗、玻璃、百叶窗、卫生间

(及时更换用品)、饮水间等。

保洁员奖惩管理规定

为了提高保洁人员的服务质量，加强员工的考核管理，确保奖惩分明，特对保洁人

员的奖惩作以下规定：

1、保洁员薪金分为基本工资和绩效奖金。其中基本工资全额内保2500元；全月

无迟到、早退、旷工、及其他违章纪录，并按标准完成工作任务，发放全额工

资；

2、绩效奖金(奖金为20-80元)，按公司制度中规定的相关工作任务及标准考核。

部门负责人实行每日检查，每周抽查。一次未能按照操作标准达标者，将给与

当事人口头警告；三次仍未能达标者，将处以罚款5-20元不等；全月累计未

达标次数五次以上者，将予以辞退。

上海蓝洋保洁服务有限公司

2011年12月22日

推荐第7篇：物业岗位职责

事务部工作职能

部门名称：管理处

直接上级：经理

下属部门：工程维修部、安全协管部、保洁部、事务部 部门本职：对所辖物业进行系统管理

主要职能：

（1）完成公司制定的工作指标；

（2）保障正常供水、电、气及通讯畅通；

（3）保证设备、设施完好如新；

（4）提供安全、整洁、舒适的生活、工作环境；

（5）协调好与市政相关单位之间的关系；

（6）参加公司组织的其它活动。

岗位职责

一、管理处主任职责

1、直接上级:公司经理

2、直接下级:管理处主任助理

3、本职工作：

管理处主任在公司经理领导下，按照《物业管理条例》、双方签订的《物业管理服务合同》的规定，对本小区实施综合的系统管理。具体岗位职责如下

（1）坚决执行物业管理有关法规、政策和公司的有关规章制度。

（2）负责对管辖的物业实施一体化管理，编制本处年度财务预算，完成与公司签订的年度管理目标。

（3）负责小区的物业验收、接管，按照《物业管理合同》授权对物业进行管理，服务和经营；

（4）制定实施本处工作目标、计划和物业管理创优达标方案；

（5）制定管理处工作计划并组织实施，定期检查、监督、查处违法乱纪章行为，提出改正措施。

（6）定期开展问卷调查或访问活动，了解情况，听取意见，及时处理业主、客户对本处工作人员或物业维修等方面的投诉，与业主、客户保持良好的合作关系，不断提高管理水平；

（7）负责做好本处员工的思想政治工作，合理调配人员，做好各岗位的分工协作，关心员工生活，公正、公平地评价员工的工作和奖惩工作调动员工的积极性增强集体凝聚力。

（8）根据岗位需要，向公司拟报人员编制，拟定培训计划，并组织实施；

（9）保持与派出所、公安消防大队、居委会等相关部门的良好关系，配合有关部门抓好安全防范和消防管理工作和住宅区内的各项工作；

（10）完成公司领导交办的其它工作。

二、管理处主任助理岗位职责

1、直接上级:管理处主任

2、直接下级:各部门主管

3、本职工作：

管理处主任助理在管理处主任领导下，协助主任按照《物业管理条例》、双方签订的《物业管理服务合同》的规定，对本小区实施综合的系统管理。具体岗位职责如下：

（1）学习党和国家改革开放的方针、政策、工业物业管理的各项法规、政策规定和公司的有关规章，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力；

（2）协助管理处主任分管小区治安、小区文化、保洁或事务部、工程维修等方面工作,管理处主任不在时履行主任职责；

（3）抓好小区宣传教育和小区文化工作,坚持宣传教育与小区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的小区文化活动，提高企业员工的文化修养和道德水平，充分利用各种大众媒体，宣传宝城物业文明向上的精神风貌，树立宝

城物业高尚住宅区的整体公众形象；

（4）负责组织管理处的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门责任人的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效落实，提高管理工作的密度和广度；

（5）经常巡视小区，走访、回访住户，广泛联络各界人士，征求、收集物业管理意见，不断改进管理服务工作；

（6）完成公司总经理和管理处主任交办的其它任务。

三、事务主管岗位职责

1、直接上级:管理处主任助理

2、直接下级:事务部人员

3、本职工作：

（1）负责对责任区内的房屋、公共设施的管理工作，发现问题及时处理，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列和住户管线网络的基本情况，了解管理费的收费标准和计算方法；

（2）负责对责任区内的绿化、卫生、装饰装修、治安防范、供水供电、标识设置、道路维修、沟渠井、化粪池的监督管理，每天坚持对责任区进行检查，发现问题及时处理；

（3）落实辖区内的各项安全防火措施，对火灾隐患、消防设施进行检查，纠正消防违章，监督隐患的整改；

（4）及时处理责任区内业主的投诉，投诉处理率100%，建立与业主的良好关系，积极与业主交流、沟通，及时反映业主意见和建议；

（5）负责各种通知的发放、回收，做好上传下达工作；

（6）负责业主欠费的催缴工作，收缴率达98%；

（7）监督娱乐设施的各项管理工作，切实招待娱乐设施开放的各项规定；

（8）做好工作记录，配合综合文员做好相关工作记录的登记及归档工作；

（9）完成领导交办的其它工作。

四、事务助理岗位职责

1、直接上级:事务主管

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）自觉遵守国家法令，法规的有关规定和公司的各项规章制度。对事务主管负责，完成交办的各种工作任务；

（2）坚守岗位，按时上班，上班时佩戴工作证，热情接待业主、住户和来访客人，对业主、住户的投诉要耐心解释并及时处理。

（3）负责接听值班电话和各项接待服务，包括接听电话，接待业主投诉与咨询，办理业主收楼、装修申请等各种手续，并跟各项工作进度及完成情况，为管理处树立良好的外部形象，向事务主管汇报，重大事项应及时向主任汇报或直接通知责任部门承办；

（4）负责处理各种公共事务，熟悉物业建筑及设备设施情况，负责每日巡视物业的公共区域，了解设备设施的运行情况、绿化植物的生长情况，环境卫生状况，建筑物的完损情况、及小区交通、治安消防状况发现问题及时处理。确保物业的整体形象及使用情况良好；

（4）定期对业户进行回访调查，了解其服务需求，为服务计划的制定提供依据，并且根据业户的需求开发新的经营项目及其它专项特约服务；

（5）熟悉小区的结构、道路、楼座的排列、出租屋位置、管理线路的走向、各种设备开关的位置、人口素质、管理费和水电费的收费标准及计算方法。熟悉物业管理的相关规定，掌握火警、盗窃等事故的应急处理方法。

（6）与业户保持良好的沟通并适时为管理处做好对外宣传工作；

（7）负责月度水电表抄数、结算、收费工作。物业管理费催收及到税局开具税务发票等项工作；

（8）定期对管理处各项工作进行统计，包括回访率、满意率、收费率、维修及时率、每日维修量等管理处的服务质量数据进行统计以及业户的档案管理和更新工作；

（9）负责管理处报纸、信函、文件的收发工作；

（10）负责对社区文化活动进行策划、组织；

（11）做好各种类和各种载体（纸、像片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形成、积累、归类、修改补充和复印（晒）等工作；

（12）保证档案资料质量完好，组合排列具有条理性，规格形式合乎标准要求，并装订结实美观；

（13）熟悉档案归档范围，负责各类档案的分类编目和提供利用工具，对各级资料设置权限密码；

（14）对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责；

（15）每月检查各种档案资料一遍，并及时补充和健全，建档率达98%以上；

（11）完成领导交办的其它工作。

五、收费员岗位职责

1、直接上级:管理处主任、财务部

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）严格执行公司财务管理的各项制度，做好各项费用的收取、统计催缴工作，确保资金及票据的安全；

（2）熟悉；辖区业主的基本资料，掌握管理费的收费标准和计算方法；

（3）负责管理处的财产登记工作；

（4）负责办理开销户及收费单据的更改工作；

（5）负责各类押金及专项维修资金的收取及统计工作；

（六）负责停车场收费和票据的领用和保管工作；

（七）负责管理费的收缴工作，并及时做好欠费的统计工作，通知辖区事务人员及时处理；

（八）完成领导交办的其它工作。

六、服务前台工作人员岗位职责

1、直接上级:事务助理

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）在管理处的领导者下，负责客户服务中心前台工作；

（2）坚守岗位，不能擅自离岗，热情接待来访客户和其它人士，对他们的咨询事项给予主动、文明、圆满、详尽的答复、解释并做好来访登记工作；

（3）在上级领导、同行、友人等前来管理处检查、指导或参观时，负责安置、接待，应当热情、文明、周到；

（4）负责接听值班电话，做好值班记录，每周将值班情况简单扼要向事务助理汇报，重大事项应及时向主任汇报或直接通知责任部门承办；

（5）负责上传下达，收集住（客）户、员工的意见，向主任助理汇报；

（6）根据事务助理的指示，通知直接责任部门完成任务；

（7）负责管理处报纸、信函、文件的收发工作；

（8）完成主任交办的其它任务。

七、管理处厨师职责

1、直接上级:管理处主任助理

2、直接下级:厨房小工

3、本职工作：

（1）准时开饭，确保员工按时就餐，文明礼貌服务，努力钻研烹调技术，不断提高伙食质量；

（2）严格执行国家食品卫生法规，切实做好饮食卫生、食品保管、厨房保洁工作；

（3）保证饭菜供应的数量、质量、每周一公布本周菜谱，每月向员工征求意见，逐步提高饭菜的质量，确保营养的科学性；

（4）讲究个人卫生，上班穿好工作服，戴好工作帽，工作时应先洗手再干活，打饭分菜时应戴口罩，定期进行身体健康检查，防止传染病和食物中毒事件的发生；

（5）随时检查各种电器、炉具、煤气设备使用情况，确保安全；

（6）保持食堂内外环境整洁，每天下班后应对厨房消毒；

（7）完成领导交办的临时工作。

推荐第8篇：物业岗位职责

一、物业经理岗位职责

1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3.负责检查、监督各项制度的执行情况。

4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。

7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1.协调经理完成本管理处的各项工作。

2.认真完成所分管的各项工作。

3.当经理不在时，代理经理进行工作。

4.有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。

5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。

6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7.有权处理分管工作范围内的突发事件。

8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

2.检查、监督大厦红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清洁。

3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。

7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8.上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。

4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。

6.从节约出发，审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6.完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1.负责本辖区的清洁卫生工作。

2.负责公司及管理处业户的服务工作。

3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4.完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4.贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8.负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。

2.值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。

6.负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8.加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10.完成上级交办的其他临时任务。

十、强电技工岗位职责 找房地产资料

1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5分钟内将发电机电

源送至用电设备。

3.负责供电系统的维保操作及制订供电设备的大、中、小修计划。

4.根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。

6.完成上级交办的其他工作。

十一、弱电技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。

4.完成上级交办的其他工作。

十二、暖通技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责空调系统，给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。

3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。

4.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。

5.完成上级交办的工作任务。

十三、维修工岗位职责

1.执行管理处制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6.积极完成上级交办的各项临时任务。

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

1.负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。

2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

3.负责部门考勤统计工作。

4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

5.负责本部门文件打印、校对及传真工作。

6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。

7.完成上级交办的其他工作。

十五、安全经理岗位职责

1.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5.负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6.定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。

7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8.做好安全管理员的培训、考核工作。

9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十六、安全管理员岗位职责

1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。

3.负责本辖区人员的进出管理。

4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6.熟悉消防有关器械的使用。

7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。

8.负责大厦应急处理的抢救工作。

9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。

10.完成上级交办的各项任务。

十七、财务经理岗位职责

1.根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4.做好公司各项资金的收取与支出管理。

5.定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。

7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。

9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10.保守公司管理处机密，维护公司利益。

11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十八、财务会计岗位职责

1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。

2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。

5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。

6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。

7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十九、财务出纳岗位职责

1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。

2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3.负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4.负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。

5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

二

十、财务收费员岗位职责

1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。

2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4.完成管理处经理交办的其他任务。

推荐第9篇：物业岗位职责

管理处经理岗位职责

一、负责管理处工作计划、财务预算的制定及管理目标的细分。

二、对管理处日常事务工作和物业费即时到帐的过程负责指导、监督和运作。

三、协调和甲方领导的工作，更好的提升服务品质

四、落实甲方领导安排的各项任务，完善领导的工作部署。

五、负责突发事件后的协调、联系和第一时间的信息反馈及应急处理等工作。

六、推荐及考评管理处主管及全体员工，并实施督导。

明德物业

尊道明德

工程部主管职责

1、贯彻执行各项管理规定、带领本部门员工作业规程，确保设施、设备处于安全、良好的运行状态。

2、执行政府部门制定的有关安全法规，加强安全管理和安全教育的培训，防止发生安全事故。

3、负责组织制订公共设施、设备的保养计划，并组织落实、实施。

4、掌握公寓房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管网的走向、分布和起止点，确保管网的畅通。

5、经常巡视公寓维修的落实情况，负责处理公共设施的突发事故。

6、负责落实甲方领导安排的各项任务，完善制度。

7、负责员工的思想教育、专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责对电梯维保单位的工作进行监管，并提出具体的工作要求和管理办法。

9、完成领导交办的其他工作。

明德物业

尊道明德

维修部员工职责

1、按时上下班，不迟到、早退，不无故脱岗、旷工。

2、工作积极主动，不推诿拖延，能认真完成领导交办的工作任务。

3、及时完成当天维修任务和当月检修任务，无漏修工作任务，单项维修完成不超过8小时。若有特殊情况，经主管批准，可适当延长维修时间。

4、高质量维修，减少返修情况，提高维修技术，无破坏性维修。

5、保证学生房间内及公共区域灯具、线路、配电设施、开关插座等保持良好的备用状态，无损坏、不亮、漏电等现象。

6、贯彻“服务育人”思想，对待学生要热情，态度要和善。

7、维修完成后认真履行签字手续，不在维修单上弄虚作假。

8、自绝节约维修材料，爱护维修工具。

9、按要求佩戴胸牌，着工装，未经允许不擅入学生房间；施工时有他人陪同，不独自施工；进女生房间施工时，需提前告知；不酒后施工，不在学生房间内施工。

10、自觉维护公司形象，衣着整洁，穿戴整齐，言语文明，不翻动学生财物。

11、积极主动地完成领导交办的其他工作。

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保洁兼公寓主管职责

1、贯彻执行各项管理规定、带领本部门员工做好管理区域内的保洁及公寓管理工作。

2、执行政府部门制定的有关安全法规，加强对保洁员及管理员的安全管理和安全教育的培训，防止发生安全事故。

3、负责组织制订公共区域内环境和卫生的保持计划、并组织落实、实施。

4、每日向公寓科上报公寓内的安全检查表并做好记录。

5、经常巡视公寓保洁的落实情况，负责处理公共区域的卫生检查。

6、负责落实甲方领导安排的各项任务，完善制度。

7、负责员工的思想教育、专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、完成领导交办的其他工作。

明德物业

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保洁员岗位职责

1、提前十分钟岗签到，接受主管的工作分配，遵守公司的各项规章制度，上班穿着统一的工作服并佩带工作证，并对仪容仪表进行相互自检，合格后方可上岗，按公司规定的时间上班。

早上：7：30-11：30

下午：13：00-16：30 必须严格按时上下班，严禁迟到、早退和旷工。

2、领取工作配具，并检查工作配具是否完好，节约能源，按规定关闭不必要的能源开关。

3、负责所属岗位全部公共走廊，电梯，候梯间，公共洗手间，开水间，安全通道及其他区域的清洁卫生，检查所负责区域的日常卫生状况，巡视清扫安全通道，楼梯扶手抹尘，保持地面无杂物，负责擦抹消防设施指示牌，如有问题及时整改。

4、将所负责区域的遗留问题及时在当班处理，未处理完毕要做好记录。

5、要及时清理电梯口垃圾，卫生间垃圾及时集中清运，保持垃圾桶的清洁。

6、检查本区域内清洁设施运行状况，如发现问题及时向主管报修或拨打办公电话进行报修。

7、保洁员不得在工作时间内做与工作无关的事。

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公寓管理员职责

1、遵守公司及管理处规章制度，爱岗敬业、忠于职守、任劳任怨、勤快敏捷、敢于负责，并对各项规章制度认真贯彻执行。

2、严格执行考勤制度，提前十分钟到岗签到，按时交接班，不迟到、不早退。早、中班签到后，到各楼层巡视，检查配电室是否正常，关闭各楼层走廊及公共卫生间的照明灯。

3、值班时统一穿工装，佩戴胸卡，上班时间不得干私活及任何与本职工作无关的事情，不得擅自离开岗位，有私事、有病按规定请假，上岗不准打私人电话。

4、交接班时要认真检查交接物品，认真填写交接班记录、值班日记，当班的问题当班清，如当班时未完成的问题汇总交下一班处理。

5、熟悉公寓学生住宿名单，对来访人员要热情接待，文明用语，态度友善，表达清楚，善于沟通，用心交流，做好来访登记记录，电话接听要有礼貌，同事之间和睦相处，不得与师生发生争执。

6、不得私自进入学生房间，如遇维修，值班员不得离开学生房间。不准异性、外来人员进入学生宿舍，严查证件，杜绝小商贩进入学生宿舍出售商品和食物，不准外来人员在学生宿舍住宿。

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7、值班期间，不准在值班室及大厅内大声喧哗，打闹或闲谈。严格执行学生工作部规定的熄灯和关门时间，检查学生是否执行学校规定的作息制度，对晚归的学生要进行说服教育，并作好登记，报告给有关部门。

8、值班期间不得私自动用学生的物品，负责好本宿舍的安全保卫工作，确保值班时间不出现失窃事件。如发现有盗窃或事故隐患时，要及时通知保安员协助处理，同时上报部门主管领导和学校保卫处，对于寄放在值班室内学生的物品不准私自翻动或装进自己的腰包。

9、工作要细心，每天交班时先查看公寓的值班记录，检查各楼层的水、电、房门的关闭状况及楼梯、走廊、厕所的情况，上午、下午各检查一次，并做好保洁工作，检查督促学生做好宿舍内务。

10、每天要保持值班室门窗、玻璃及宣传栏，大厅玻璃门、标识、公寓门口的清洁，维持公寓门口自行车整齐的摆放秩序。

11、在接待学生的投诉、报修时，要站立回答，态度真诚，需维修的详细登记，通知维修人员及时维修。

12、定时进行安全检查，对学生违章使用的电器给予批评教育外，按规定没收电器，并上报管理处。

13、服从管理处领导对工作的安排，做好管理处交办的其他临时性工作。

明德物业

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推荐第10篇：物业岗位职责

物业管理员岗位职责

一、在物业部经理的领导下具体行使管理、监督、协调、服务的职能，主要工作内容包括：小区清洁、绿化、治安、消防、维修、维护、接待回访、交通秩序等几方面。

二、收集有价值的信息，协助物业部经理制定公司规划、制度、管理办法等。

三、服务热情、周到、礼貌，用语规范，耐心、细致的受理客户投诉、服务申请、咨询等事项，并做好相应记录。

四、对收到的信息或客户投诉、申请、建议等要及时联络、调度、安排、协调有关人员进行处理，跟踪并记录处理过程和结果，不管是否能处理或处理结果怎样都需要及时向分管领导反馈。

五、熟悉各部门员工的职责范围特长、工种及小区的基本结构、设备、器材分布情况和控制范围，以便于调度和协调。

六、对各种紧急事件（如火警、匪警、交通事故等）作应急处理并进行记录，并按操作程序报请有关领导处理。

七、合理使用和保管器械、设施、备份钥匙、客户档案、文件等物品。

八、做好文件、政策、指令的上传下达及宣传工作。

九、各种手续的办理。

十、完成公司领导交办的其他工作。

保安员岗位职责

一、热爱本职工作，自觉遵守国家法令、法规和公司的各种制度，负责小区的治安保卫、交通安全管理和消防管理工作，参与社会联防，维护小区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨；和“忠于公司、爱岗敬业”的职业道德。

三、上岗必须穿着制服，端正仪容；尽量解决业主或来访人员的询问，用语要规范、态度要礼貌、耐心；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

四、要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，要熟悉小区的基本结构、设备、器材分布情况和控制范围，认真定期检查设备设施，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告分管领导和相关职能部门，确保小区的安全。

五、值班时要坚守岗位，提高警惕，坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争；如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时报告分管领导和相关职能部门。

六、执勤中不准擅离岗位，要勤巡查，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

七、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

八、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

九、严格执行交接班制度,按时按规定交接班,不得迟到、早退,更不能误班、漏班并做好各项登记及交接班记录。

十、保证值班区及附近地面干净、桌椅摆放整齐、桌面整洁、无杂物。十

一、上级临时交办的工作任务。

保安队长岗位职责

一、自觉遵守公司各项规章制度和《保安员职责》，并能在队员中起到模范带头作用；贯彻和执行公司或上级下达的各项指令和安排。

二、全面负责小区的治安保卫、交通安全管理、消防管理和小区队员的管理工作。

三、定期进行工作总结并制定队员的管理和日常工作规划，检查并督促实施。

四、及时了解队员的心态并做好思想教育工作，要关心爱护队员，做到政治上关心、思想上信任、工作上教导、生活上体贴。

五、要有计划的组织队员学习各种业务知识，不断提高队员的综合素质。要随时激发队员的活力，提高团队士气，使团队保持良好的工作状态。

六、认真、公正的做好考勤工作。

物业水电工岗位职责

一、自觉遵守公司规章制度，服从领导，严格履行职责，认真学习掌握维修专业技术，熟悉维修程序、材料、品种、性能，采取合理的维修方法，达到良好维修效果，提出合理化建议，使小区水电设备运行更加合理。

二、树立为客户提供完善服务意识、态度和蔼有礼貌，自觉维护公司的良好形象。

三、发生停电或停水等其他事故应及时与供电、供水部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施，能维修的及时完成维修任务，力争维修项目不过夜，小修小补即时完成，节约使用维修材料、保养维修工具和器材，降低维修成本、杜绝浪费现象，自觉抵制不正之风行为。

四、定时巡视小区内变配电室、电梯机房、公共照明、供水管道、水泵等运行情况，保证公共照明和公共用水完好，认真做好各种设备运行记录，及时发现和排除各种不正常现象，发现问题及时处理。并对变配电室和电梯机房清扫一次，保持室内的设备的整洁。

五、按时完成小区水电抄表、计费工作。经常巡视小区用电用水情况，坚持原则，坚决纠正一切违规用电、用水行为，并杜绝水电的跑、冒、滴、漏现象和长明灯、常流水现象。对每月的水电数据进行仔细检查，对异常情况要查明原因，及时处理，并做出合理解释。

六、负责小区内公共照明定时开启和关闭。

七、严肃、认真、详细填写工作记录和保管好维修材料、维修工具器材。

八、及时完成领导交办的其它任务。

物业保洁员岗位职责

一、保洁员要遵守公司的规章制度，听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。.

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、保持楼道的整洁，主要包括：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道地面的定期打扫，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手定期擦拭；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等定期擦拭；

5、楼道天棚、墙壁定期清扫；

6、楼道和单元门乱贴、乱画的清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由

院庭保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、做好节水节电工作，及时管好水电开关，对公共设施跑、冒、滴、漏

现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向物业管理员报告，否则视为失职。

物业财务人员岗位职责

1认真贯彻执行和维护国家财经制度和财经纪律，遵守公司规章制度。 2小区的各种物业费用、押金、保证金、基金等的收缴以及应收款的催缴工作。

3登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。

4定期对库存现金进行盘点，保证帐实相符。

5加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

6负责统一管理发票和收据，严格按照财务规定做好本公司领用、核销工作和工资发放工作。

7定期编制各种财务报表，定期向领导提供真实完整的财务信息，并提供合理的可行性建议。

第11篇：物业岗位职责

1、负责办理业主收楼手续，手机业主资料，做好业主档案建立及后续更新工作

2、负责业户接待、各类投诉及报修处理，并对处理结果进行跟进、回访；

3、负责装修申请、物品放行申请、各类卡证申请等业务的办理；

4、负责管理区域的空置房巡查与监察；

5、负责对绿化、保洁、消杀等外委单位的监督管理；

6、负责物业管理费、停车费及物业服务相关费用；

7、负责业户满意度调查的 具体实施配合；

8、负责社区文化活动开展及各类客户关系的维护工作；

9、负责对外公示信息的张贴及撤销；

10、负责销售案场的服务及管理；

1、负责办理业主收楼手续，手机业主资料，监理档案并录入NC系统；

2、负责业主、租户信息普查，及时更新业户档案及NC系统信息；

3、负责接待业户来访来电，调度相关部门负责人处理并录入NC客服木板，及时对业户的投诉报修进行跟进、回访、撤单；

4、负责受理装修备案申请；

5、负责物品放行条手续办理；

6、负责各类卡证的办理、更新、注销；

7、负责业主托管钥匙及空置房钥匙的管理。

8、负责对绿化、清洁、消杀日常服务质量的监管；

9、负责物业服务相关费用的收缴工作；

10、负责与业户定期主动沟通，及时收集汇总业户意见并跟进处理；11，参与社区文化活动及各类业户关系维护。

第12篇：物业岗位职责

物业岗位职责 ［实用］

●保安队长职责

①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安 全保卫工作。

②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及 特点，加强重点岗位的安全防范。

③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

④做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。

⑤经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。 ● 班长职责 1.主持本班工作，坚决执行管理处的工作指令，以身作则，带领和督导全组人员履行岗位职责，认真做好安全管理工作。

2上岗前集合好本组安全管理员，检查着装、仪容后按要求进行交接班。

3.如实记载本组执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向班长和主管领导请示报告。

4.爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。

5.熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作的规律及特点。

6.了解掌握队员的思想状况，有问题及时向队长报告。7.及时巡查各岗位值勤情况，如有违章及时纠正。对因管理不力而造成本组在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现严重违法违纪的情况负责。 ●：保安职责 职 责：

1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；3.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力； 4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域； 5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

7.宣传法制，协助甲方做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向甲方和班长汇报，共同协助整改；

8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；

9.积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向班长汇报（制止违章行为要先敬礼）；

10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；11.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；

12.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；

13.认真完成领导交办的其它任务。●巡逻岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；

4.白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次；

5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处臵并详细记录后上报；6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

9.与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况；

10.接客户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现场；

11.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；12.熟练使用各种消防器械，掌握使用要领； 13.园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统

一、一致，目视且形象感要好；

14.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；15.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

16.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

●园区门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；5.对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心； 6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

7.短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；8.对住户要用规范用语问好；

9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办； 11.指挥车辆进出时，动作统

一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；

12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

14.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

15.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

●单体楼门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

5.认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成；6.熟记本楼内各住户情况；

7.住户进出时，要主动“问好”、说“再见”，并提供拉门服务，对老幼、病、残、孕要进行搀、扶、送工作；8.当班期间，态度和蔼，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感；

9.作好信件、报刊的分拣和派送工作，熟知住户订阅情况，并作好收发记录；

10.作好来客登记工作，并随时与巡逻人员保持联系，以便掌握楼内各时段内情况；

11.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；12.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）

13.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；14.熟练使用各种消防器材，掌握使用要领； 15.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；； 16.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

●车辆管理工作标准

1.道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布臵相协调；2.车行道通至每幢住宅楼单元入口处； 3.外来车辆未经许可，不可进入辖区；

4.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；

6.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）

7.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；8.车辆管理员礼貌待人、热情周到；

9.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；10.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15.辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

16.地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离 50米以上； 17.临时停放车辆收费率100%；

18.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；19.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。 ● 保洁主管

在服务中心主管领导下，负责实施住宅区的保洁工作，美化、净化居住环境。其职责如下：

一、保洁工作的现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向服务中心主管汇报。

二、严格按保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、主管检查、抽查、服务中心定期检查等检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩。

三、合理配臵住宅区内保洁和清扫工具的数量，合理配备保洁人员，确保住宅区内不留卫生死角。

四、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作。

五、经常检查商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊设点，占道经营。

六、负责保洁内务管理工作的安排和实施，每月组织召开保洁情况分析会，总结一周保洁工作。

七、负责保洁员的岗位技能培训工作。

八、负责业主家庭钟点服务的安排及落实工作，确保服务质量。

九、带领保洁各班完成服务中心安排的临时任务。●清洁工职责标准如下：

一、清洁工必须依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。

二、劝喻各业主勿将垃圾桶或袋臵于走廊、楼梯等公用地方，请将其放入通往楼梯门旁的垃圾桶内，以免影响卫生和阻塞通道。

三、如发现有杂物臵于走廊、天台或楼梯间，应劝喻业主自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到业主，清洁工除自行清理外，还应将情况登记在服务中心记事本内，向上级报告。

四、如发现天台、天井等公用地方积污水，应立即清理。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，防止蚊虫繁殖，再研究处理办法。

五、如发现本楼宇的污水渠和沙井等堵塞或破烂，应迅速安排修理。

六、劝喻业主淋花时要特别小心，不要将水淋到阳台外，以免影响下层和下面行人。

七、如发现冷气机或发出大量热气或噪音时，劝业主从速修理，以免影响邻居和市容卫生，并根据城管条例，对影响市容者报行政执法机关处理。

八、如有需要，通告或口头劝业主切勿抛垃圾出窗外，也不得将可引致淤塞的杂物投入厕盆和污水渠内。

九、若上层业主的水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层业主修理；如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

十、如有不顾公共卫生的业主，经多次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门 ●绿化主管

在服务中心主管的直接领导下，对住宅区园艺、绿化工作负全面的责任，其职责标准如下：

一、协助做好绿化员工的招聘。绿化工人选坚持以有“丰富的园艺经验”为主，对绿化布局规划有一定的审美水平，知识文化、思想品德好和身体健康等为标准，不徇私情，择优录用。

二、负责员工的上岗培训工作，组织员工学习管理规章制度、岗位责任制和探讨园林艺术知识，并督促员工遵守各项制度。

三、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责员工平衡调配；定期组织修枝、除杂草，对大棵树木的造型等。

四、负责员工的出勤考核和协助服务中心主管每月进行一次考核，认真抽查每个员工负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况，若故意隐藏事实，将被视为失职。

五、每日巡视住宅区，检查树木花草的养护，浇水、施肥、杀虫、修剪等工作，并做好详细记录，以此作为每月岗位考核的依据之一。

六、检查员工宿舍的清洁卫生，督促员工搞好个人卫生，着装整洁，使绿化队在住宅区保持良好的形象。

七、定期回访业主，帮业主美化居室，提供栽培花草树木的技术、知识等方面的咨询，并征求业主对小区绿化的建议，详细做好记录，有好的建议争取付诸实施。

八、负责政治思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心细致地做好思想工作；屡教不改者，书面提出处理意见报主任处理。

九、定期组织员工参加服务中心的消防训练，帮助每个员工能达标。

十、完成服务中心主管交代的其他的工作

●绿化工职责标准如下：

一、熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用发展地面积，合理不止花草树木的品种和数量。

二、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等，大棵灌木，要给生动活泼的造型，丰富小区绿化内容。装修垃圾自清自运。

三、懂得花草树木的名称，特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在适当的地方公告其名称，种植季节，生长特征、管理办法等，供居民欣赏。

四、保持绿化清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，花草生长茂盛。

五、每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并做好详细记录。

六、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大损失。

七、检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾衣服等行为，一经发现按服务中心规章制度的有关规定处罚。

八、维护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他器材等。

九、向业主提供市内绿化服务，应遵守下列要求：

1、在业主预约的时间内，准时到达业主的家中。

2、上门服务时带上工作证，态度热情，服务周到。

3、按服务中心规定的收费标准收费，并上缴服务中心，不得私自侵吞。违者按公司规定处罚。

4、不得向业主索要小费或好处，或是收费不开收据，或多收、少收，不收费，违者按公司有关规定处罚。

5、不得在业主家乱翻东西或有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理。

十、完成班长交代的其他任务。●岗位名称： 强电领班 直接责任：

1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装臵的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作；

6、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作；

7、在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作；

8、负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；

9、负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；

10、负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作；

11、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

12、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

13、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。

14、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

15、负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格；

16、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

17、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

18、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

19、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；20、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

21、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

22、积极配合部门内其他组的工作。●岗位名称： 弱电领班直接责任：

1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、负责在电气主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；

6、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作；

7、负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作；

8、负责在电气主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；

9、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

10、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

11、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

12、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

13、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

14、负责每月15日前向工程部文员提交弱电设备/设施维修所需工具、入户维修材料采购计划和配合填写材料采购计划表；

15、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

16、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

17、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

18、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

19、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；20、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

21、积极配合部门内其他组织的各种活动 ●维修电工岗位职责

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。 （2）努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

（3）制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。

（5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。 （6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

（8）每月进行一次分管设备的维修保养工作。 （9）搞好班内外清洁工作。

第13篇：2物业保洁员岗位职责及管理制度

保洁员岗位职责

一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每周擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭

保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、保管好清扫工具，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、垃圾桶6-9月份每隔2周消毒一次，其他月份每月消毒一次（冬季除外）。

八、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向物业

服务中心报告，否则视为失职。

九、为使以上各项条款得到充分落实，保洁主管对楼道和院庭卫生进行经常

性的检查，并及时进行总结。

十、完成商机领导交办的其它工作，及临时性工作。

保洁员管理制度 为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫

生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁主管应尽职尽责、以身作则、严格管理、带领队伍完成各项工作任务

的同时，积极配合上级展开各项卫生管理工作和完成交办的其他工作。

2、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。

3、严格遵守公司规章制度、服从领导指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、

认真负责、一丝不苟。

4、保洁员每天工作时间为：上午7：30―11：30下午 12：30---16：30

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大

声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上

岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的

饰物;不留长指甲;不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行

动。

3、工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品。

4、爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5、按工作职责每日全面清扫责任区。

第14篇：物业保洁员岗位职责及管理制度（材料）

保洁员岗位职责

一、保洁员要听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人对工作认真负责。

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、对楼道保洁的具体要求：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道场院每天清扫一次，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手每周擦拭一次；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；

5、楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由院庭保洁员 在雪后两天内清理完毕

二、

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向后勤服务中心报告，否则视为失职。

八、为使以上各项条款得到充分落实，后勤服务中心负责人对楼道和院庭卫生进行

经 常性的检查，并及时进行总结。

九、完成后勤服务中心交办的其它工作。

保洁员管理制度

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁人员应恪尽职守、以身作则、严格管理、带领队伍完成各项工作任务的同时，积极配合上级展开各项卫生管理工作和完成交办的其他工作。

2、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。卫生区域包括：大楼(休闲区)、小楼(办公室、走廊、卫生间、玻璃、百叶窗等)

3、严格遵守公司规章制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

4、保洁员每天工作时间为：上午7：00―10：30下午 13：30---18：00

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次;不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物;不留长指甲;不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。

3、工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗。

4、

爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

保洁员奖惩管理规定

为了提高保洁人员的服务质量，加强员工的考核管理，确保奖惩分明，特对保洁人员的奖惩作以下规定：

1、

保洁员薪金分为基本工资和绩效奖金。其中基本工资全额内保2000元；全月无迟到、早退、旷工、及其他违章纪录，并按标准完成工作任务，发放全额工资；

2、按制度中规定的相关工作任务及标准考核。主管负责人实行每日检查，每周抽查。一次未能按照操作标准达标者，将给与当事人口头警告；三次仍未能达标者，将处以罚款5-20元不等；全月累计未达标次数五次以上者，将予以辞退。

第15篇：物业管理制度

员工行为准则

（一）遵守法律法规和社会道德准则，不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。

（二）严格按照公司各项规章制度办事，遵守公司纪律，积极地提高各项服务操作规程的实 践性。

（三）员工须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高公司的整体形象。

（四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己解决不了的问题，应 当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间 良好关系。

（五）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

（六）不得有损坏公司利益的行为。

（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各物如有损坏，须负责 赔偿。

（八）必须遵守和执行公司所发出的一切通告。

保安队岗位职责

一 遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。

二 必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如：对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操 作和效能，熟记报警电话及公司值班电话。

三 应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭成员职业。此等资料必须保 密，不得泄露。 四 应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办 公室取得联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者 进入物业管理区域。

五 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

六 听到住户呼救或发现可疑人员， 须立即通知上级并封闭大门及其通道， 以等待警方人员 到场处理。切勿鲁莽采取行动。

七 保安实行 24 小时巡逻制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡逻质量以防止 事故的发生。

八 若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据， 方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

九 服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。

保洁班岗位职责

一 依据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙 面等公共场所。

二 告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点， 请勿置于走廊、楼梯等 公共部位，以免影响卫生。

三 发现任何影响卫生的行为都有权利去制止， 发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的 要及时报告上级。

四 清洁公共部位时要坚持避让原则， 回答业主或物业使用人的问题时要有礼貌， 不清楚的 要明确给出其他的解决办法如拨打物业公司的热线电话。 五 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

六 遇雨、雪天气，及时清扫路面的积水、积雪，在入楼处放置防滑设施及防滑标识，并且 要加强楼内的保洁频率，减少雨雪天气对卫生的影响。

七 协助做好公司其他部门的配合工作， 如漏水及时通知维修组、发现可疑人员要通知保安 队等。 八 完成公司交给的其他任务。

维修组岗位职责

一 维修人员应自觉遵守公司的各项规章制度。

二 熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施的功能，做好日常的维修管理。 三 维修人员应随时注意个人仪容仪表，按规定着装。 四 维修人员在工作时应遵守操作规程，避免出现意外。 五 在维修过程中遇到大问题应及时向部门主管请示、汇报。

六 在工作中不能介入个人情绪影响与客户之间的关系，应与客户保持良好的关系以便工 作。

七 不接受客户的任何赠送品，不允许有吃、喝、拿现象。 八 在维修过程中， 将检查情况详细记录并教会客户正确使用和保护设备设施， 以延长使用 寿命。

九 在工作当中，不能因为任何原因与客户发生争吵，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客 户。

十 工作过程中严格按照公司制定的《物业管理无偿服务项目、有偿服务收费标准》向客户 提供服务并通知财务部进行收费。 十一 维修工作完成后维修人员应及时清洁工作现场。 十二 工作时间要合理使用文明服务用语。

十三 按时完成公司交给的其他任务。 项目部管理人员 项目部管理人员 工程部纪维修人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部管理人员 项目部全体人员 项目部管理人员 项目部全体员人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 项目部全体人员 《条例》 细则问答 人事管理技巧 常用设备自控原理及维护 公共关系学 怎样处理客户投诉 经济合同 物业管理相关法规 如何有效激励员工 消防安全知识 实用礼仪 简易维修常识 工作技巧和语言技巧 急救常识 员工守则

管理人员服务过程中应注意的事项十二点

一 管理人员必须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。

二 对待业主、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 三 必须严格遵守公司规定的工作时间，按时上、下班（交接班） ，不得无故迟到、早退。遇 有特殊情况请假时，应履行正常的请销假制度。

四 管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。

五 物业管理区域内房屋的出租、出售办法由公司与开发商统一商定，任何人不得私自参与 物业的出售与租赁（主要指业主的委托） 。

六 各部门的管理人员应该按时执行公司的各阶段任务，并定期召开各级员工的会议，向公 司做定期的报告。公司员工必须服从公司关于工作调配及岗位编排。 七 不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 八 不得有损坏公司利益的行为。

九 不得向业主、物业使用人或与公司有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。

十 所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责 赔偿。

十一 遇有特殊事件发生， 各部门要按照公司的特殊事件处理应急预案执行， 做好公司分配 给自己的任务。

十二 必须遵守和执行公司所发出的一切通告。 突发事件处理预案 明确一个概念:突发事件是指除火灾、火警以外的事件如治安、卫生、救急等方面 掌握四个原则：快速反应原则、统一指挥原则、服从命令原则、团结协作原则 快速反应原则：

办公区管理制度 保安值班制度

1.必须明了及熟悉区内各种保安设施操作效能，例如：对讲机、报 警系统，妥善运用已有的设施。 2.熟悉区内各客户，同时详细记录客户姓名及联系方式，但该资料 必须保密且妥善存放。

3.各值班人员于交接班时应传递防盗讯息，认真填写交接班记录。

4.严辞拒绝推销人员进入，尤其是自称公务人员或公共机构职员， 应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询或向上级 领导反映。

5.应有礼貌地查询任何进入商务楼的访客，并尽可能登记身份证， 如有怀疑应通知各有关客户或向上级领导反映，如访客携带可疑 物品更须提高警觉。 6.至少每两小时巡逻一次，但不应固定时间，以免坏人乘虚而入， 巡逻时必须有警惕性，特别注意楼梯、走廊、配电房、机房及其 他隐藏地方、通道等，以确保无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案， 并留意公众地方之门边、暗角是否预先藏备盗窃工具等。

7.如听到客户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封锁出入口处及 其他通道以等待警方人员到场处理，切勿鲁莽采取行动而不知会 警方。

8.应留意商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善，例如：防火门、卫 生间、排气窗等皆可被坏人利用而犯案，应加强保安。

9.详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。

10.不无故空岗、缺岗；不在上岗时酗酒或饮酒后上岗；不在岗中谩 骂、殴打外来人员及客户；不在岗中闲聊与工作无关的事；不徇 私情，不打击报复，不诽谤、侮辱他人。

11.值班中不准擅离岗位，不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑打闹， 不准听收音机和进行与值班无关的活动。

12.若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：

（一）立即报案或通知上级，并维护现场秩序直至公安部门到达， 遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。

（二）切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助 公安部门保留证据，方便调查工作。

（三）向公安人员如实提供有关罪案情况，如案发经过，与本案有 关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

保安部交接班制度

1.接班人员提前 15 分钟上岗接班，穿工服、戴工作牌，在登记簿上 记录接班时间。

2.查阅上一班的值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继 续跟进的工作需记录以便跟进。

3.接班人员清点岗位上所有公物，如对讲机、灭火器、水瓶等，如 发现损坏、缺疑要立即向班组长提出，并要求交班人员说明物品 去向及做好记录。 4.接班人员要检查区域内有无异常情况，如发现有异常则要求交班 人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录，交班人员要 等接班人员验收后方能下班，接班人员验收时间无特殊情况不得 超过 15 分钟。 5.各岗位在交班前需进行岗位清洁工作。

6.所有事项交接清楚后，交班人员离开岗位前在登记簿上记录下班 时间并签名。 7.接班人员未来，交班人员不得下班。若接班人员未来，交班人员 下班，这期间发生问题两人共同负责。 人员、物品出入管理制度 8.商务楼内所有客户凭出入证进出本商务楼，所办出入证只限本商 务楼内办公人员使用，加盖公章、贴有照片方可有效。

9.商务楼出入证只在敞开办公时间内有效，非正常办公时间进出商 务楼需作登记。

10.来访客户需先与本商务楼内客户联系后方可进入，进入时填写来 客登记，离开时需有楼内客户签字方可离开。

11.若来访者说不出所找客户，保安人员有权不让其进入。

12.租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、剧毒 等危险物品时，保安人员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入楼内。

13.保安人员要对施工人员带入楼内的施工工具、材料作好登记工作。 14.租客、来访者及施工人员携带物品离开时，保安人员应礼貌检查 放行手续，如已经办理有效的放行手续时，礼貌核查放行物品与 放行条列明的物品是否相符，不相符只放行放行条列明的物品； 如没有办理有效放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后 放行；物品经核查无误放行后，保安人员应及时在放行条上签署 姓名及日期。

15.物品放行后，保安人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物 品放行登记表》上。 停车场管理制度

1.本停车场仅供方大创新园内客户使用，其他任何单位无临时通行 证的不得停放。

2.需要在停车场停放车辆的客户，需到智强物业管理办公室登记， 由管理部发放统一的通行证，持有此证，方可停放。 3.进场的车辆，保安人员应检查其车牌号是否与通行证上的登记相 符。 4.临时进场的车辆，由保安人员发放临时通行证，出场时保安人员 注意收回。 5.夜间进场的车辆，保安人员要做好车辆检查记录。

6.车辆进场时，保安人员应迅速指引车辆慢行，安全的停放在相应 的车位上，提醒车主锁好车锁，随身带走贵重物品，保安人员不 代管任何物品。 7.进场的车辆，保安人员要检查车辆是否有损坏或其他不正常情况， 如有不正常情况应立即向车主提出，并在《车辆停放登记表》上 作详尽记录。 8.进场的车辆，严禁在场内加油、修车、调剂刹车，禁止任何人在 场内学习驾驶车辆。

9.严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

10．当有车辆离场时，保安人员应及时检查车主证件，若发现异常情 况，应立即拦截车辆并及时通知主管前来协助处理。

11．保安人员每小时至少详细检查车辆的车况 1 次，发现漏油、未上 锁等情况要及时通知车主，并在值班记录本上作好记录，必要时报 告主管进行处理。 12．发现无关人员或可疑人员进入停车场要及时劝其离开。 13．协助清洁工维护好停车场卫生。

安全巡逻检查制度

1.保安人员在巡逻过程中须配带对讲机，要多看、多听、多嗅，发 现异常情况应立即查明并及时通知有关部门。

2.检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报 告上级领导及有关部门。 3.巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现可疑人员应前往盘 问，检查证件，必要时检查其所带物品。

4.巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况，发 现故障应及时登记、汇报。

5.巡逻人员必须熟悉小区内的内外部情况，熟悉区内各类设施、设 备以及其他物品的放置，发现移动设施、设备的可疑情况需立即 查明(如消防器材） 。 6.发现打架、吵架、斗殴时，应予以劝止。 7.发现火烛应立即组织扑救并迅速报警。

消防安全管理制度

1.消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，保护公共财产 和广大客户的生命财产安全。

2.认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传 以及消防知识的普及工作。

3.经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

4.管理消防设施、设备、器材，要对其进行定期检查并做好相关记 录，确保各类设施器材和装置处于良好状态。

5.安全防火通道要时刻保持畅通，确保紧急情况时人员疏散。

6.接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场， 启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾的原因。

保安部交接班登记表 年 班次 交接器械名称 对讲机 检查项目 及内容 手电 雨伞 其他 上班未处理情况 工作情况记录 本班遗留情况 备注 月 日 当值人员 缺勤人员 数量 NO： 缺勤原因 使用情况 交班人员签名/时间 接班人员签名/时间 下班后进楼客户登记表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访客户 出楼时间 备注 来访客户登记表 日期 进楼时间 姓名 性别 被访客户 出楼时间 备注 物品进楼登记表 年 客户名称 联系人 进楼时间 搬入物品清单： 客户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联系电话 进楼原因 月 日 物品放行登记表 年 客户名称 联系人 出楼时间 搬出物品清单： 客户签字： 办公室签字： 保安签字： 房间号 联系电话 出楼目的 月 日 车辆夜间出入记录表 年 车主单位 月 日 车牌号码 进场时间 出场时间 值班员 NO： 备注 证件名称 车辆停放登记表 年 车主单位 月 日 证件名称 车辆状况 进场时间 离场时间 NO： 值班员 备注 车牌号码 保安巡逻记录本 年 班次 上班次未 处理情况 月 日 巡 逻 起 止 时 间 NO： 巡逻员 值班情 况登记 本班次未 处理情况 备注 消防安全巡检记录表 年 巡检员 月 日 巡检起 止时间 火灾隐 患摘要 整改措施与 复查结果 NO： 班组长 复查意见 主管审 核意见 室内装修施工许可证 施工单位： 房号 施工人数 施工天数 面积 NO： 开工日期 注意事项：

1、严格执行《室内装修管理规定》 。

2、严格遵守小区各项管理规定。

3、若延长工期，须及时申请延期手续。签发日期： 签发人：

物业接管标准作业规程

1．物业接管工作流程： 总经理同发展商签订物业委托管理合同 总经理下令筹备项目物业管理处 总经理下令组建物业接管验收小组 进行物业的接管验收的问题进行整改 钥匙移交 签收移交清单 移交管理用房 管理处进入物业 发展商移交商业用房 发展商移交公共设施维修基金 发展提供《住宅使用说明书》和《质量保证书》 管理处与政府相关部门协调关系， 申报成立、开通相关设施使用 开始进入下式管理

2．项目物业管理处开始进入物业办公。

3．发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住 宅使用说明书》和《住宅质量保证书》 。管理处进驻物业后，应立即 同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局时行联系协调， 以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费 用的银行代收代缴问题。 5． 《钥匙移交一览表》 。 《物业移交清单》 。

物业接管验收标准作业规程 程序要点

1、准备好接管验收记录表格： —《房屋本体接管验收表》 —《公共配套设施接管验收表》 —《接管验收问题整改表》 —《机电设备接管验收表》

2、接管验收的工作程序：

总经理下达接管验收指令 ↓ 公司组建接管验收小组 ↓ 作好接管验收准备 ↓ 进行资料验收移交 ↗ 要求正确、真实补齐资料 ↓ ←（否） 验收是否合格 是 ↓ 进行硬件设施、设备验收 ↗ 要求发展商限时整改 ← ↓ （否） 是否合格 是↓ 记录归档

3、发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资 料。

产权资料 ① 项目批准文件 ② 用地批准文件 ③ 建筑执照 ④ 业主（客户）名称及物业建筑、实用面积清单 政府验收合格资料 ① 建设工程竣工证书 ② 建筑消防验收合格证 ③ 用电许可证、供用电协议书 ④ 卫星地面接收设施许可证、电视共用天线许可证

工程技术材料 ① 施工图包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽管线等图纸 ② 地质勘测报告 ③ 工程合同及开竣工报告 ④ 工程预决算分项清单 ⑤ 图纸会审记录 ⑥ 竣工验收证明书 ⑦ 水、电等设备检验合格证 ⑧ 供水、供气的试压报告 ⑨ 隐蔽工程验收签证等

需移交给物业管理处的资料 ①供电协议书、用电许可证 ②用水申请审批表及月供水计划执行表 ③卫星地面接收许可证 需移交接收的复印件及图纸 ①业主（客户）名称及用房面积，单位、人员清单 ②建筑工程竣工验收合格证书 ③建筑消防验收合格证书 ④卫星电视接收系统许可证 ⑤建筑、电器、给排水、空调等施工图 ⑥机电设备单台说明书，调试、定购

4、楼宇主体硬件设施的具体验收标准。① 主体结构：外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密， 不渗漏。 ② 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平小、无裂缝、无脱皮；块料面层表面平整，接缝均匀须直、无缺棱掉角、粘贴牢固。 ③ 内墙面：无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如 瓷砖）面层粘贴，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤。顶 棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂 纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。 ④ 卫生间、是台地面应低于相邻地面 2 厘米左右， 不应有 积水、倒泛水和渗漏。卫生洁具安装牢固、无污渍和刮 花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。 ⑤ 门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全，门 锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、无刮花 痕迹这、无损伤；不锈钢防盗门表面无刮花、变形； ⑥ 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。 ⑦ 给水设施安装牢固、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够 压力。 地漏、排水管道无堵塞是、排水通畅、完好无损。 天台：天沟、落水畅通完好；隔热层、防水层完好。 ⑧ 门铃、对讲电话效果良好。 ⑨ 道路：路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌 筑整齐、无缺角损伤；块料面层、无明显裂缝、缺棱掉 角；交通标识线、路牌清楚完好。 ⑩ 室外消防栓：消防箱标识清楚、玻璃完好；消防设施配 件齐全；消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗 漏水，水压充足。 业主验房表 业主： 查验项目 土 门 供 排 电 采 厨 有 通 水 电 钥 建 窗 水 水 气 暖 房 线 讯 表 表 匙 房号： 楼 层 号 卫 生 间 智 能 化 煤 气 表 遗留问题： 业主： 验房情况： 业主签字： 业主签字： 交房人签字： 装 修 申 请 表 房间号码 装修负责人 施工单位 施工人数 装修项目： 业主姓名 身份证号 营业执照 装修天数 联系电话 联系电话 申请时间 年 月 日 装修期限 年 月 日— 年 月 日 物业公司初审： 装修保证金 装修管理押金 收 款 人 装 修 承 诺 经理审批： 本住户和施工队保证：遵守《装修管理规定》和物业公司其它 管理规定。 业主（住户）签名： 施工队负责人签名： 延期施工记录： 管理员： 验收处罚情况： 管理员：

室内装修管理责任书

一、装修业主责任 业主需要装修时， 应提前一周向物业公司提出申请， 详细如实地填写《装修申请表》 ，向物业公司领取《室内装 修管理规定》 ，并逐项签署《装修施工承诺表》 ，物业公司同 意后方可施工。 业主装修施工需按物业公司审查批准的方案进行施工， 如按实际情况需更改，必须经物业公司确认同意后方可施 工。 业主装修需选择有资质的装修单位。 业主装修需严格遵守《方大创新园室内装修管理规定》 ， 如有违章行为，同意执行《方大创新园室内装修管理规定》 ， 按方大创新园处罚办法及其它有关规定进行处罚。 业主应自觉接受物业公司的监控和检查，配合物业公司 对施工人员和施工现场的管理，并承担因施工人员违章施工 和违反小区治安、清洁、环境管理的连带责任。

二、装修单位责任： 装修施工单位需各物业公司提供资质证明、营业执照复 印件各一份，并交验原件，并签定本责任书后方领取装修施 工许可证。 装修单位需如实申报施工共员名单，交身份证、暂住宅 楼证复印件一份，并交验原件（若无身份证，则必须由具有 本市县级户口的居民作担保人） 。施工人员必须办理临时出 入证，凭临时出入证进出本小区，无证者严禁进入。 装修单位需交装修管理押金××元， 个体装修人员按每 人××元缴纳。如丢失临时出入证扣款××元／证，如丢失 施工许可证扣款××元。 装修施工必须按物业公司审查批准的方案执行， 严格遵 守《室内装修管理规定》 ，若违反规定，施工单位将承担连 带责任。装修施工应严格按照设计方案及有关规范要求进行 施工，不得偷工减料、粗制滥造，装饰材料不得以次充好、弄虚作假，不得野蛮施工、损害装修业主的合法权益。 隐蔽工程需报请物业公司检查同意后方可隐蔽。 装修施工期间，所有人员必须服从物业公司的管理，接 受物业公司的监督和检查，严格遵守小区的其它各项管理规 定。 装修完工后， 要及时通知业主及物业公司共同对装修工 程进行检查验收，验收合格后，业主、施工单位凭验收单、临时出入证、施工话可证，及时到物业公司办理有关手续。

三、物业管理公司责任： 物业公司要严格按照《室内装修管理规定》对业主装修 申请及时进行审批。 物业公司要及时对装修隐蔽工程进行验收。 物业在业主装修施工期间，要派人随时检查，对违章行 为要及时纠正和按规定进行处罚。 物业公司在业主报验后要及时进行装修工程验收， 验收 合格后，出具装修工程验收单。 物业公司管理人员若因不及时、不配合而影响业主装修 的，物业公司给责任人以扣奖金、工资及辞退等方式进行处 理。 本责任书一式三份，三方签字后生效。 业主： （签章） 装修单位： （签章） 物业公司： （签章） 年 月 日 年 月 日 年 月 日

室内装修管理规定

一、报批程序： 住户装修应提前一周向物业公司申报，详细如实地填写《装 修申请表》 。并提供装修施工单位资质证明、营业执照复例子件 一份。经物业公司审批同意，签订《室内装修管理责任书》 ，并 签发室内装修施工许可证，之后方可施工。

二、装修范围：

1、任何装修均不得拆改原屋墙、柱梁板等建筑主体和承重结构 及公共设施， 轻质隔墙的拆改需上报物业公司并采取具体措施后 方可进行。

2、不得扩大承重墙上原有门窗洞口的尺寸。不得改变房屋及配 套设施的使用功能。楼地面不得凿除原水泥面层，只允许凿毛。

3、不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

4、厨房、卫生间地面装修，严禁破坏防水层，不得改变厨房、卫生间的结构和使用功能。改动卫生间、厨房间防水层的，应当 按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

5、不得拆改供暖、空调管道和设施，严禁增加采暖设施。不得 隐蔽水表及各类阀门，管井检口不得封闭。

6、不得影响、占用公共部位，不得妨碍楼梯通行和消防。

7、严禁在窗户阳台外安装防盗网、晒衣架等。不得在外窗、阳 台加设任何形式的雨篷。

8、未经市规划部门批准，不得搭建建筑物、构筑物；不得改变 住宅外立面、在非承重外墙上开门窗、改变外窗样式及色调。

9、空调机必须按规划位置安装，安装必须牢固，空调出水接至 集中排水管，不得破坏楼宇结构，凿坏墙体。

10、需进行焊割作业或明火作业时，必须上报物业公司，采取相 应的安全防护措施后方可作业。

11、人工运垃圾时必须小心，不能破坏公共墙体、楼梯及地面， 洒落的各种物料必须及时清理。 本办法所称建筑主体， 是指建筑实体的结构构造， 包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。 本办法所称承重结构， 是指直接将本身自身与各种外加作用 力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点包括承 重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

三、装修期限及时：

1、装修施工应安排在每天上午 7：00—12：00，下午 14：00— 21：00，不得延长工作时间，以免影响他人休息。

2、装修期限按报批的装修时间为准，确需延长时，要办理延期 手续。否则，按未经允许擅自装修进行处罚。

四、垃圾清运：

1、装修垃圾严禁与生活垃圾混放。装修垃圾必须袋装堆放在楼 下物业公司指定位置，由物业统一清运。

2、严禁在楼梯、过道等公共场所堆放装修垃圾，严禁向窗外、阳台外抛散建筑垃圾，严禁焚烧装修垃圾，严禁装修垃圾倒入下 水道。

五、装修施工期间要注意用水、用电安全。因装修而造成的管道 堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品，造成他人损坏的由装修业 主负责和赔偿。

六、装修施工完工半年内，如发现因装修而造成的管道堵塞、渗 漏水、停电、损坏他人物品，造成他人损失的由装修业主负责和 赔偿。

七、违章处理： 对违反以上规定者，园区物业管理公司可采取以下方式处理： 令其停工； 恢复原状； 赔偿损失及罚款； 拒绝装修队进入园区； 上报有关行政主管部门依法处理， 或采取其它有效处理方法。 以上处理可同时并处。 装修施工单位安全责任须知 为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，维护业主权益和园区的 正常秩序，加强对装修工程队伍的管理，凡住户申请装修物业公 司审批同意后，装修单位进入园区施工，需履行如下责任：

一、责任范围：

1、装修单位需办理施工许可证及人员临时出入证。

2、施工人员仅限于装修户活动，除正常出入外，不得在园区内 其它范围活动。

3、装修单位负责人必须教育工人遵纪守法，服从物业公司的管 理，严格遵守园区的各项规定。否则，引起的一切后果均由施工 单位负责。

4、爱护各楼层公共设施，保持楼层干净、整洁，不乱写 乱画，不乱贴小广告，不乱发宣传品，不随地大小便。发现一次 罚款 100 元。

5、施工人员不许在园区内争吵、打架、斗欧及从事赌博、吸毒、色情等违法犯罪活动。

6、装修施工单位必须做到文明施工，不影响他人生活和休息， 不准在其他房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事 件的发生。

7、施工期间，施工队做好治安、消防工作，防止案件和灾情的 发生，发现可疑情况，须及时报告园区内物业公司。

二、违章处理办法：

1、如有违反上述范围事项者，园区内物业公司有权拒绝其进入 园区内，如有多人违反，园区物业公司有权拒绝该工程队进入。

2、违反上述

2、

4、5 款项者，园区物业公司将扣除装修管理保 证金，并送有关部门进行处理。

3、违反第 7 项及园区其它管理规定者罚款 200 元，并参照园区 其它管理规定进行处罚。

保洁工作流程

室内（外）公共区域清洁标准作业规程 首先，对室内（外）公共区域保洁部主管应根据气候变化、小区 的卫生状况等制订出每月清洁计划。

计划内容：不同天气情况保洁频率；重点路段的保洁频率；重点 保洁工作措施；清洁费用的预算等。

1、室外

（1）道路的清洁、保洁 ①下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；旱季是每月冲洗 1 次路面，雨季每周冲洗 1 次；发现路面有油污应及时用清洁剂清洁。 ②道路的清洁标准： 目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙； 道路、人行道无污渍，每 200平方米痰迹控制在 1 个以内；行人路面 干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；路面垃圾滞留时间不能超过 1 小 时。

（2）广场、花园的保洁标准 地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾； 花坛外表洁净无污渍； 广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过 1 小时间。 （3）地下管井的疏通 ①每月对地下管井清理 1 次 ②每半年地下管道彻底疏通 1 次 ③地下管井清洁标准：目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物； 水流畅通，井盖上无污渍、污物。

（4）化粪池的清理 ①化粪池的清理每年清理 1 次。 ②化粪池清理后应达到： 目视井内无积物浮于面上， 出入口畅通； 化粪池盖无污渍、污物。 （5）喷水池的清洁 ①喷水池清洁每月 1 次 ②喷水池清洁标准：应达到目视水池清澈见底，水面无杂物、池 底无沉淀物、池边无污渍。 （6）路灯的保洁 路灯应每月保洁 1 次

（7）宣传标识牌的清洁 宣传牌、标示牌等应每天擦拭一遍。

（8）天台和雨篷的清洁 ①用铁杆将雨篷、天台上排水口（管）疏通积水； ②天台、雨篷每半月清扫一次。 清洁标准：应达到目视天台、雨篷无垃圾、杂物，无积水、青苔。

（9）垃圾筒、果皮箱的清洁 ①垃圾筒、果皮箱应每天 清运两次。 ②垃圾筒每周清洗一次遇特殊情况应增加清洗次数。 清洁标准应达到： 目视垃圾筒、果皮箱无污渍、无油迹； 垃圾筒、果皮箱周围无积水。

（10）排水沟的清洁 ①水沟的清洁应每天进行一次。 ②水沟清洁标准：应达到目视干净无污迹、无青苔、杂草排水畅 通无堵塞、无积水、臭味。 （11）信报箱的清洁 每周擦拭信报箱 2 次

2、室内公共区域 （1）大堂 ① 日间保洁：每天早上用地拖把大堂门口拖洗干净；用尘推将 地板推尘，每天数次视客流量定；每周擦墙面 1 次。 ② 夜间清洁：每天晚上用地拖将地板拖洗 1 次，干后用清洁剂 进行清洁和抛光；每月 2 次对大堂进行消杀工作。 ③ 保洁标准： a）大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不得超过 3 个； b）垃圾筒内垃圾不得超过一半； c）保持大理石地板无污滓、无垃圾，每平方米地板的脚印不得 超过 2 个； d）玻璃大门无受印和灰尘，保持光亮、干净； e）大堂的墙面、台、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘； f）保持空气清新无异味。 （2）电梯（梯间通道）的保洁

①电梯保洁： 保持电梯地的清洁， 对大堂、会所的电梯的不锈钢、镜面装饰物进行循环保洁；住宅楼电梯每天应巡回保洁；夜间对电梯 内的墙面和地面进行擦拭拖抹。

②每天清扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净：

a 各层和通道的防火门、电梯门、消防栓门、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手护拦、墙面、地脚线、指示排等公共设施，应保证每周循环 保洁 1 次。 b 清洁标准：地面、阶级洁净、无污渍、水渍、灰尘；铁栏油漆 完好无脱皮；地脚线干净无灰尘；地面目视干净、无污渍。 （3）卫生间的保洁 ① ② ③ ④ 每日早中晚对卫生间保洁 3 次； 每月 1 次用毛巾擦灯具清扫天花板； 每周 1 次用玻璃清洁工具清洁洗手间堵塞玻璃镜； 每月 2 次对洗手间进行消杀工作。

（4）办公室（会所）的保洁 ① ② 办公室的清洁需派专人负责，每天清洁 1 次 办公室保洁时应注意：不得翻动办公室内所有物品、文件， 办公用品应轻拿轻放。 会所的保洁：每天对会所的卫生彻底的清洁一次，循环保洁会所 卫生，消杀工作每月进行两次。

（5）室内车库和地下室的保洁 ① 每天应打扫一次室内车库、地下室内的纸屑和垃圾；及时清 除地下室进出口处的垃圾，以免下水道堵塞。 ② 每周打开一次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，应彻底 疏通，冲刷一次。 ③ 每两月清扫一次地下室的管线.垃圾收集与处理标准作业规程 清洁工应依照规定时间进行小区垃圾收集和工程垃圾的回收。

1、路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡， 防止 垃圾掉落飞扬引起二次污染。该垃圾一定要倾倒在小区内指定地方， 禁止倒入垃圾中转站。

2、有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。

3、垃圾桶的清理： 保洁部主管应安排固定人员专门回收运送垃 圾桶内的垃圾；固定垃圾运送人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾；保证 垃圾桶内呈半空状态方便住户使用；将垃圾运送到垃圾中转站存放。

4、有回收选用价值的垃圾的处理： 垃圾运送人员对有回收价值 的垃圾应及时拣出并分类存放；将回收存放的有价值的垃圾汇总，每 月出售一次。 卫生消杀管理标准作业规程 卫生消杀工作计划的制定， 保洁部主管应根据季节的变化制定出 卫生消杀工作计划。

1、灭蚊、蝇、蟑螂工作 ① 每年的 1—

4、11—12 月份中，每天应进行一次灭虫消杀工 作。其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。 ② 消杀区域：各楼宇的梯口、及楼宇周围，别墅住宅的四周， 会所及配套的娱乐场所，各部门办公室；公厕、沙井、化粪池、垃圾 箱、垃圾周转箱等室外公共；员工宿舍和食堂。消杀方式以喷药触杀 为主。

③ 喷杀时应注意：梯间喷杀时不要将药喷在扶手或住房的门 面上；员工宿舍喷休养时不要将药喷在餐具及生活用品上；食堂喷杀 时不要将药喷在食品和器具上；不要客户出入高峰期喷药。

2、消杀作业标准 ① ② 检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。 检查商场

酒楼和办公室，目视无苍蝇滋生地。

清洁剂使用标准作业规程

1、不锈钢擦亮剂 使用范围：适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光 亮，防尘、防手印。

2、金属除渍剂 使用范围：适用镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍。

3、洁厕灵 使用范围：适用清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。

特殊环境清洁标准作业规程

1、污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理。

2、当接到保洁主管的指令后， 清洁工应带着垃圾车、扫把等工 具迅速赶到现场，协助维修工对对堵塞处清理；将从污/雨水井、管 道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成二次污染； 疏通堵塞处后，清洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提 水清洗地面干净。

3、楼层内空调水管、给水管上午接头发生爆裂清洁步骤。① 等。 ② 用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将水扫进地漏，接好电源后 关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑 再用吸水器吸干地面水分，打开门窗，用风扇吹干

4、户外施工影响卫生的清洁

① 小区设施维修以及供水，供电，煤气管道，通讯设施等项 目施工中，清洁员应配合做好场地周围的清洁工作。

② 及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。

5、新入住装修期的清洁， 各责任区清洁员应加强保洁， 对装修 垃圾清运后的场地及时清扫， 必要时协助住户或装修队将装修垃圾及 时上车清运。 玻璃、灯具、不锈钢清洁标准作业规程

1、玻璃清洁

①准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀。先用铲刀铲除玻璃上的 污迹及边缘上的污垢；将毛头浸入玻璃水中；把毛头按在玻璃上并上 下洗抹； 用玻璃刮刮去玻璃上的水分玻璃刮和玻璃平面应保持一定的 角度；当玻璃的位置和地面较接近时，应把毛头或玻璃毛虫作横向移 动；用干毛巾抹去玻璃上的水珠，然后用拖把抹净地面上的污水；清 洁高处玻璃时应把玻璃刮或毛头套在伸缩杆上； 操作时应注意防止玻 璃刮的金属部分刮花玻璃。

②璃清洁标准；玻璃面上无污迹、水迹；用纸巾擦拭室内玻璃面 50 厘米，纸巾无明显污染。

2、灯具清洁

①准备梯子、螺丝刀、抹布、两桶水，其中一桶放入少量（约 200 毫升）洗洁精：关闭电源；架好梯子，人站在梯子上一手托罩， 一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩； 将灯罩放在有洗洁精的 水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水 分；将抹一次的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝；清洁日光灯具时 应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用由分别把灯 管和灯具盖板擦抹干净再重新装好。

③ 清洁灯具注意事项：在梯子上作业时，应注意安全，防止 摔伤；清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电；人在梯子作业时，应 注意防止灯具和；工具掉碰伤行人；用螺丝刀拧蛛丝马迹螺钉，固定 灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。 灯具清洁标准应达到：目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫， 灯盖、灯罩明亮清洁。

④ 不锈钢的清洁： 日常的清洁保养：用已稀释的全能擦拭不锈钢表面；用干湿的毛 巾抹净不锈钢表面上的水珠再用干布擦干； 置少许不锈钢擦亮剂于毛 巾上，对不锈钢表面进行抹拭；不锈钢表面面积大的可用手动喷雾枪 或喷壶（调试至雾状）将不锈钢擦亮剂喷于不锈钢表面，然后用干布 拭抹。 特殊污渍、锈迹的清洁： 用金属除渍剂倒在微湿的布上轻擦污渍； 用湿巾擦拭干净，干布擦干；抹上不锈钢擦剂。 操作时应注意：清洁不锈钢应使用无绒毛巾，以免毛巾脱绒遗留 在不锈钢表面上影响亮度；上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣 物；应使用干净的干毛巾，以防砂粒划伤不锈钢表面。 不锈钢清洁标准：亚光面不锈钢目视表面无污迹、无灰尘、50 厘米内映出人影；镜面不锈钢目视表面光亮、无污迹、手印、3 米内 能清晰映出人影。

机电维修工作流程

1．机电部岗位职责

（1）树立良好服务意识和职业道德，决不与业主发生争执。 （2）上岗时必须穿戴工衣，戴工牌。

（3）严格遵守公司的考勤制度，按时上下班。

（4）认真完成本岗工作任务，服从领导工作安排，并按时完成工作 任务。 （5）发扬团结互助精神，做好各岗之间的协作，互相融合。

（6）上班时间不准擅自脱岗、睡觉、喝酒、不得迟到早退、无故缺 勤、也不得私自调班、顶班、做与工作无关的事。

（7）根据操作规程，密切注视所管设备运行情况，作好记录；按时 巡查，及时发现隐患，并尽快解决，如当班人员无法自行处理，应急 时报告有关人员。 （8）交班双方人员必须做好交接工作。 2．工具管理标准作业规程

（1）工具的分类 机电维修部工具分为两类：一类是个人使用工具；另一类是部门 公用工具， 个人使用工具个人保管， 部门公用工具负责人领用并保管。 仓管员对所领用工具记录在《工具领用登记表内》 。 （2）个人使用工具管理

a）机电员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经机电主管批 准后，在仓管员处领取一套个人使用工具。

b）个人使用工具注意事项 不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同参数时注意正确换挡；注 意工具的作用条件；工具用后擦拭干净。

c）机电维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用 途。 d）机电维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，由员工个人 立即补上同规格同品质的工具； 如属正常使用损坏则可以经机电维修 部主管批准后在仓管员处以旧换新，仓管员作好登记。 e）员工辞工，被解雇或转岗应将个人使用工具全部退还机电维 修部，丢失个人工具的员工应赔偿相应钱款。 （3）专用组公用工具的管理

a）专用组公用工具由部门负责人管理。

b）专用组公用工具使用注意事项： 小件工具参照个人工具使用注意事项。 大型工具应每月进行一次保养；对各转动部位加注润滑油；调整 皮带，对于磨损严重的皮带应更换；检查启动电容，如变形、膨胀或 开裂则应更换；检查或整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁 外表，必要时涂上防锈油。 c）专业组公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。

d）专业组公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价 赔偿。专用组公用工具如属正常使用损坏，对于小型的（500 元以下） 经机电维修部主管确认，主管经理批准后可以以旧换新。对于 500 元 以上的公用工具须先由组长填写《报废工具登记表》经机电维修部主 管批准后上报公司审核。

e）专业组组长工作调迁、辞工或被解雇时，由机电维修部主管 会同管理处仓管员一起对组长所管公用进行盘点， 发现缺少或人为损 坏的则应追究组长的责任。

3．电梯标准作业规程

（1）电梯巡视监控 电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

（2）电梯异常情况处置

a）发生火灾处置 电梯管理员立即按动“消防开关”使电梯进入消防运动状态，稳 定顾客情绪。 井道内或轿厢发生火灾时，管理员应即刻停梯，疏导乘客离开， 切断电源。用干粉和灭火器控制祸事蔓延。

b）电梯湿水处置 当底坑出现少量进水或浸水，应将电梯停在二层以上，段开电梯 电源。 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应停在进水层的上一 层，段开电源开关。 当底坑，井道机房进水时，立即停梯，段开电源总开关，发生湿 水，迅速阻断漏水源。 对湿水电梯，用抹布，热风吹干。

（3）电梯日常维修保养 a）电梯维修保养安全操作 在电梯基口处放置“检修停用”标牌。 关上厅门，防止无关人员进入电梯。 在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关 好厅门。

b）电梯管理员负责电梯日常维修保养工作，每三个月对电梯各 部位进行一次检查、清洁、润滑。

c）电梯故障维修 电梯发生故障后，电梯维修工应尽快到达现场，查看故障现象、分析故障原因、位置，根据不同的故障，进行相应处理。

d）电梯困人救援标准作业规程 当发生电梯困人事故时， 电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被 困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，等待救援人员的援 救，被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。

4．供配电设施设备标准作业规程 （1）安全操作注意事项 操作高压设备设施时， 必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。 操作低压设施设备时，必须穿戴绝缘鞋、带棉纱手套、避免正向 面对操作设备 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需有监护人；工作场地 空间足够，光线足够；所用工具材料齐全。

（2）供配电设施设备运行管理。

a）巡视监控。值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每 两小时巡视一次。 b）巡视内容 变压器油位、油色是否正常；有无异常响声或气味；各种仪表指 示是否正常，指示灯是否正常；各种接头是否过热或烧伤痕迹。 对于巡视中发现的问题，当班电工应及时采取整改措施加以解 决，处理不了的问题如实汇报给组长，在组长和主管的协同下加以解 决。

c）异常情况处置 触电处置。发现有人触电时，当班电工应保持镇定、头脑要冷静 尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。 拉开电源开关；用干燥的木棒移开电线，用绝缘工具剪断电线； 用干燥的衣服垫住，将触电者脱离电源；防止触电者在断电后跌倒； 如触电者尚未失去知觉，则要让其保持安静，并立即请医生救治。如 触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应让其舒适仰卧，将上衣与裤带放 松，使其容易呼吸，并请医生救治。 交配电房发生水浸时。 视进水情况， 拉下电源开关； 堵住漏水源； 堵住漏水源后，应立即排水。

d）交配电室管理 非值班人员不准进入机房，如需要进入，须经机电维修部主管批 准，并在值班人员陪同下方可进入机房。 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内禁止吸烟。 机房内应通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 （3）供电设施设备维修保养。 供电设施设备维修保养包括；变压器维修保养、外委维修保养、外部维修保养、高压开关柜维修保养、低压配电柜维修保养。 5．给排水设施设备标准作业规程 （1）给排水设施设备运行管理

a）巡视监控 水泵房管理员每两小时巡视一次小区内水泵房。 巡视监控内容：水泵房有无异常声响或大的震动；电机控制柜有 无异常气味；电机温度是否正常，电压表、电流表指示是否正常；控 制柜上信号灯显示是否正确， 控制柜内各原器件是否工作正常； 水池、水箱水位是否正常。 水泵房管理员在巡视中发现给排水设施设备有不正常情况时， 应 及时采取措施加以解决，处理不了的问题，应及时详细汇报机电维修 房的主管，请求协助解决。

b）发生异常情况的处理 主供水管迸裂的处置：立即关闭相关连的水管的开关；如果关闭 了水管的开关仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；立即通 知机电维修部主管，进行处理。 水泵房发生水浸的处置： 视进水情况关掉机房内运行的设施设备 并拉下电源开关；堵住漏水源；立即排水，进行除湿处理。 e）水泵房管理 非值班人员不准进入水泵房，如需要进入，须经机电维修部主管 同意并在值班人员陪同下进入。 水泵房严禁存放有毒、有害物品。

（2）给排水设施设备维修保养 给排水设施设备维修保养分为：水泵机组维修保养，水泵管理员 每年 4 月、10 月对小区内所有水泵机进行一次清洁、保养。 电动机维修保养：检查电动机轴承有无异常声响，清洁电动机外 壳，检查电动机是否脱漆严重。

6．机电维修部员工培训管理标准作业规程

（1）新入职员工的培训 新员工入职后上岗前需进行 3 天的培训， 并经考核合格后方可正 式上岗。 第一天由主管负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度， 介绍本部的工作性质，岗位职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌 礼仪、文明用语等。 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。

（2）专业基础知识培训 电工类：进网作业电工培训教材；电工作业安全规程；维修电工 技能培训教材。 电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯实用技术。 给排水类：给排水设施设备使用及维修保养技术。 （3）安全培训 培训内容：操作安全；日常生活安全。

第16篇：物业管理制度

感

谢

• 大家在过去十年中曾给予我的

大力支持和帮助！

物 业 管 理 基本制度与政策

马鞍山市住房和城乡建设委

学习掌握物业管理基本制度与政策的必要性

• 为什么物业管理培训要开设基本制度与政策这节课？ • 这节课能给你们带来什么？ • 对你们目前的工作有什么帮助？

知法才会用法，处理事情才会有条理、有底 气，做到心中有数

第

一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷 的需要;

第二、是日常工作开展的需要。

第一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷的需要

一、俗话说，物业管理是大箩筐，什么都往里装。可是，哪些改装， 哪些不改装，你是否知道？

-------

1、什么是物业管理？

2、物业服务企业的权利和义务？

3、对物业管理区 域内违反有关物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应 履行什么义务？

4、对物业区域的安全防范的承担什么责任义务 ？----《安徽省物 业管理条例》

5、违约责任。----最高院关于物业服务纠纷司法解释第3条。

二、大家都知道，物业服务矛盾纠纷多。那么为什么多？这其中深层

次原因是什么？那么如何避免？如何处理 ？

---------（人大调研）除了业主的需求千差外别以外，建筑物区分所有权往往是引 起物业管理纠纷的症结所在。 ------了解《物权法》第6章和司法解释。

三、物业管理综合服务涉及面广，涉及的部门、政策法规也多，什 问题该向什么部门反映，你是否一一清楚？

--------《马鞍山市物业管理实施办法》

第二、是日常工作开展的需要

不仅是规范化服务、提升水平的需要，也是企业经营的需要。

我们来看看文件是怎么规定的？马住建〔2010〕229号

《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》

二、申报条件

• 参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全；物业服务企业已建立各项管理规章制度；物业服务企业无重大责任事故；未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉；一年内未被市相关部门和单位通报批评并且符合下列条件的。

•

1、住宅小区、工业区建筑面积4万㎡以上，别墅区建筑面积1万㎡以上，大厦建筑面积1万㎡以上且非住宅建筑面积占60%以上。规划总建筑面积8万㎡以上分期建设的项目，已建成交付使用面积应占总规划面积50%以上。

•

2、由物业服务企业实施专业化管理一年以上，且入住率或使用率达80%以上。

本节课的主要内容

•

一、物业管理政策框架体系（系统回顾和整理） •

二、物业服务常用政策条款规定（线） •

三、物业管理的法律基础（面） •

四、法规文件解读（点） •

五、案例分析（穿插讲）

一、物业管理政策框架体系

• 《中华人民共和国宪法》------它是国家的根本大法，是我国一切法律、法规的母法。其他法律、法规是宪法的子法。子法如与母法的内容相违背，子法则无效。除了母法宪法之外，我们可以把其余一切法律、法规分为以下四大部门。即：（1）刑事；（2）民事；（3）经济；（4）行政。 • 《中华人民共和国民法通则》----民事 • 《中华人民共和国合同法》-----经济 • 《中华人民共和国物权法》 • 《中华人民共和国劳动法》

• 《中华人民共和国消费者权益保护法法》

一、物业管理政策框架体系（续1）

• 国务院《物业管理条例》 • • • • 建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 建设部《物业服务企业资质管理办法》 建设部《住宅专项维修资金管理办法》

建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（原《业主大会规程》废止）

• 建设部《前期物业服务合同（示范文本）》

• 住建部《物业承接查验办法》 • 建设部《电梯应急指南》

一、物业管理政策框架体系（续2）

• • • • • • • 建设部《物业管理师制度暂行规定》 建设部《物业管理师资格考试实施办法》 建设部《物业管理师资格认定考试办法》 建设部《住宅室内装饰装修管理办法》

建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》

国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》 国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》

一、物业管理政策框架体系（续3）

• 国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》 • 国家税务总局 劳动和社会保障部《关于下岗失业人员再就业有关税收政策具体实施意见的通知》 • 《安徽省物业管理条例》

• 《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》

一、物业管理政策框架体系（续4）

安徽省住房和城乡建设厅 安徽省发展和改革委员会 安徽省财政厅

安徽省人力资源和 社会保障厅

安徽省地方税务局 安徽省物价局

安徽省国家税务局

共同发布

一、物业管理政策框架体系（续5）

• 《马鞍山市物业管理实施办法》 • • • • • • • 《马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》 《关于实行物业管理项目经理责任制的通知》

《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》 《关于实行新建住宅交付使用核准制度的通知》 《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》 《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》 《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》

一、物业管理政策框架体系（续6）

• 《马鞍山市二次供水工程技术导则》

• 《马鞍山居住小区供配电设施建设技术标准》

• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

一、物业管理政策框架体系

• 大家最熟悉的是以下几个政策： • 国务院《物业管理条例》 • 《安徽省物业管理条例》

• 《马鞍山市物业管理实施办法》及两个标准 • 《物业服务企业资质管理办法》 • 《物权法》和两个司法解释 • （以上将是讲课重点）

讲解方式

• 点----有侧重点地解读两个法规文件

• 线-----以一个项目整个管理流程为主线，从项目经理工作实际出发，来梳理所涉及到的最基本的物业管理政策及其条款

• 面----从宏观的层面上，追本求源，探究物业管理的法律基础

二、物业服务常用政策条款规定

以一个项目为主线，几个主要环节：从拿项目-----到承接查验交付接管-----装修管理-----日常服务-----退出管理

整个过程应掌握的相关知识：

1、关于招标方式

2、关于物业管理区域划分

3、关于投标资格（项目规模与资质等级）

4、关于招标投标有关程序及规定

5、关于标书编制

6、关于前期物业服务合同签订与备案

7、交付接管与承接查验

8、装修管理与收费

二、物业服务常用政策条款规定（续）

9、日常管理与收费

10、业主大会成立

11、创优

12、项目经理考核

13、资质申报

14、物业管理全覆盖与安置房管理

15、维修资金使用

16、电梯管理和维修

17、退出管理

1、关于招标方式

《马鞍山市物业管理实施办法》

第四章 前期物业管理

第三十条

建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3 个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业，经市物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

5万至10万平方米（含5万和10万）的项目，可以采用邀请招标的方式；住宅物业超过规划总面积10万平方米以上的项目应当实行公开招标。

2、关于物业管理区域划分

《安徽省物业管理条例 》

第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；

（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；

2、关于物业管理区域划分

《安徽省物业管理条例 》

（三）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。

2、关于物业管理区域划分

《安徽省物业管理条例 》

第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。

3关于投标资格（项目规模、资质等级1）

《物业服务企业资质管理办法》

第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

3关于投标资格（项目规模与资质等级2）

《马鞍山市物业管理实施办法》

第二十六条

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。

（备案后才可以投标）

4、关于招标投标有关程序及规定

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第十三条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

第三十五条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（举例）

5、关于标书编制

（1）关于投标报价，收费等级标准和服务等级标准要质价相符，譬如招标文件要求二级服务标准，那么投标报价就要在二级收费标准范围内报价，为有效报价。

（2）关于人员配备，几级标准对应不同的人员配备。

马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准 马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

一级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于40%。

6、服务人员建议配置标准： • • • • • （1）综合管理人员：人均管理建筑面积14000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积18000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积7000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积9000平方米以下 （万平方米4-5人）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

二级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于30%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积16000平方米以下；

（2）工程维修人员：人均管理建筑面积20000平方米以下；

（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积9000平方米以下；

（4）环境管理人员：人均管理建筑面积11000平方米以下

（万平方米3-4人）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

三级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于20%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积18000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积22000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积11000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积13000平方米以下。

（万平方米3人左右）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准

四级

一、基本要求

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于10%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积20000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积24000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积13000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积15000平方米以下。

• （万平方米2-3人）

6、关于前期物业服务合同签订与备案

《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》

《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》 《前期物业服务合同（示范文本）》

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 《安徽省物业管理条例》

《马鞍山市物业管理实施办法》

6、关于前期物业服务合同签订与备案

《 安徽省物业管理条例》

第四十一条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

6、关于前期物业服务合同签订与备案

《马鞍山市物业管理实施办法》

第三十二条

建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。

建设单位应当自招标结束之日起15 日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的区物业行政主管部门登记后报市住建委备案。

7、交付接管与承接查验

《物业承接查验办法》

物业承接验收是物业管理的基础工作，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

一、物业承接查验制度的意义

1、物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利。大家一定要重视（举例）

7、交付接管与承接查验

2、实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强建设与物业管理的衔接；而在新老物业企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。

二、物业承接查验的内容

由于后天上午有专门课程安排，这里就不作详细讲解。

物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收（物业共用部位、共用设施设备、物业用房移交以及环境验收）两部分 ，涉及到的政策有：建设部、省厅、市。主要看《马鞍山市物业管理实施办法》

《马鞍山市物业管理实施办法》

第三十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续。

（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；

（二）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；

（三）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（四）按照规划要求完成消防设施建设；

（五）按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

《马鞍山市物业管理实施办法》

（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或公路相连；

（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（八）法律、法规规定的其他条件。第三十六条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地设施设备清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

《马鞍山市物业管理实施办法》

第三十三条

实行物业服务用房和物业经营性用房备案制度 • 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房的备案。

第三十四条

物业服务用房和经营性用房的配置应当符合下列规定：

•

（一）物业管理区域物业总建筑面积5 万平方米（含）以下的，按照不少于建筑面积100平方米配置物业服务用房。

•

（二）物业管理区域物业总建筑面积25 万平方米（含）以下，按照物业总建筑面积2‰配置，总建筑面积超过25 万平方米的，超过部分按1‰的标准配置物业服务用房。

•

（三）物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积1.2‰的比例在规划定位的商业用房中配置。

《马鞍山市物业管理实施办法》

（四）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8‰比例在规划定位商业用房中配置。

（五）物业服务用房应当在地面以上，一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附近。配置电梯的物业，物业服务用房原则上在一层安排，没有配置电梯的物业，物业服务用房楼层不得高于三层，并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能，符合办理权属登记条件。

物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房面积不低于20平方米。

物业服务经营性用房的配置比例，土地行政主管部门在出让土地时应予以明确。

建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。

8、装修管理与收费

《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110） 《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》

《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》

《关于取消房屋装饰装修保证金决定》

《安徽省物业管理条例》

8、装修管理与收费

《关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知》

1、物业服务企业对普通住宅房屋装修产生的建筑垃圾进行清运，按建筑面积每平方米2.50元向业主（物业使用人）收取清运费用。物业服务企业不得再向业主和装修施工人员收取装饰装修管理费，更不得变换名目收取类似其他形式的服务费、工本费和保证金等费用。

2、别墅和非住宅房屋装修垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

8、装修管理与收费

《关于取消房屋装饰装修保证金决定》

2004年，市物价局印发了《关于取消房屋装饰装修保证金决定》，市物价局会同市房地产管理局于1998年印发的《马鞍山市城市物业管理服务收费暂行办法》第十七条，物业管理公司对业主和物业使用人装修房屋，可通过协议收取每户800—1000元的装修保证金的规定停止执行。今后，物业管理公司再收取房屋装修保证金属价格违法行为，市物价部门将依法予以查处。

8、装修管理与收费

• 对区域内违反有关物业装饰装修方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行什么义务？

•

《安徽省物业管理条例》第六十六条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。

物业企业应当：(1)履行告知义务(2)履行制止义务

(3)履行报告义务

9、日常管理与收费

《马鞍山市物业管理实施办法》

《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导》

《马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准》是作业手册。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

《马鞍山市物业管理实施办法》

• 第五条（明晰了各部门的职责）规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。

•

（一）规划行政主管部门。负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配置，依法协助认定住宅小区内的违法建设。

•

（二）城管行政执法部门。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。

•

（三）环保行政主管部门。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

《马鞍山市物业管理实施办法》

•

（四）公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。 •

（五）价格行政主管部门。负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。

•

（六）工商行政主管部门。在审查企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。

•

（七）质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为

《马鞍山市物业管理实施办法》

• • • • • • • • • • 第二十八条

物业服务企业应当履行下列义务：

（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；

（三）按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，经常开展对业主的防火、防盗宣传；

（四）按照合同约定，依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验；

（五）接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（六）按照规定公布物业服务费收支情况；

（七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门；

（八）协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动；

（九）按照合同约定，依法提前解除物业服务合同的，应当在90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；

《马鞍山市物业管理实施办法》

• 第四十条

物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。

• 第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不应以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内的低保户家庭，其物业服务费用由县、区人民政府承担。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定；使用人不交纳的，由业主负责交纳。

• 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

• 根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由业主全额交纳。

• 新建小区前期物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。

《马鞍山市物业管理实施办法》

• 第五十二条

物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变： •

（一）物业管理用房、物业经营性用房；•

（二）门卫室、监控室、共用走廊；

•

（三）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；•

（四）公共绿化、道路、场地；

•

（五）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；

•

（六）其它依法归全体业主的设施设备。

两个物业管理司法解释

• 司法解释是最高司法机关对司法工作中具体应用法律、法规问题所作的解释。

• 在进入司法诉讼程序中，这些司法解释往往会起到关键性作用。因此，在进入具体的司法诉讼程序中，要特别关注这些司法解释，进行仔细研究，以免由于不清楚司法解释而丧失胜诉机会。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权 益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国 物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民 事审判实践，制定本解释。

（本司法解释，第1-4条是关于合同，第5-7条是关于收 费，第8-10条是关于合同终止。）

第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合 同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履 行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应 予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应 承担相应的合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身 和财产损害承担责任有一个前提物件， 就是物 业管理企业未能履行物业 服务合同的约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能履行包括根 本 不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本 不履行合同义务和 不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。

物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》 和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业服务合同的约定。 如果物 业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业服务合同的约定，则即使 业主人身、财产在物业管理区域内受到损害业管 理企业也不一定因此承 担法律责任。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释

第五条

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第十条

物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业 退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必 需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为 由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院 不予支持。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

• 第一条（业主的认定）

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

• 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

• 第二条

（露台的归属）

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

•

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；•

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；•

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

• 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 第三条 （共有部分的认定）

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

•

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

•

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。• 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

• 第四条

（外墙利用是否属于侵权的认定）

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

• 第六条 （增设车位的归属） 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

• 第七条（其他重大事项认定）

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第

（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 第八条 （建筑面积的确认）物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

•

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； •

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

• 第九条 （业主人数的确认）物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

•

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； •

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

第十条（住改非）

业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 （有利害关系的业主的认定）业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 （诉讼时效） 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

• 第十三条（哪些事项应当公开）

业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

•

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

•

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

•

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

•

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；•

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

第十四条 （擅自处置共有部分）建设单位或者其他行为人 擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经 营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为 无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求 行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或 者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人 对成本的支出及其合理性承担举证责任。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释

第十五条 （损害他人合法权益的认定）业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

• 第十九条

本解释自2009年10月1日起施行。

• 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

10、业主大会成立

《业主大会和业主委员会指导规则》 《马鞍山市物业管理实施办法》

（1成立条件）第十条

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达50%以上的；

（二）首批物业交付满2 年，并且入住率超过30%的；

（三）首批物业交付满3 年的

（2首次业主大会筹备经费）第十一条

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户5 元的标准，在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前，一次性交由所在地街道办事处、乡镇人民政府代管，专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。

《马鞍山市物业管理实施办法》

• （3会议形式）第十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。业主不参加会议也不委托代理人参加会议的，视为弃权。

• （4重大事项决定）第十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意。业主大会决定选聘物业服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《马鞍山市物业管理实施办法》

• （5业主委员会人数）第十八条 业主委员会人数应当是5-11 名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5 万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为7 名，15 万平方米以上业主委员会成员为9-11 名的单数。

11、创优

• 《关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知》

• 建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》

12、项目经理考核

《关于实行物业管理项目经理责任制的通知》

•

一、基本规定

•

（一）物业管理项目经理（以下简称项目经理）是指物业服务企业按照物业服务（含前期物业）合同约定委派的物业项目负责人。

•

（二）物业服务企业应向受委托的物业管理项目委派项目经理，一名物业项目经理所管理的物业项目数量一般不得超过两个。一名项目经理同时管理两个项目的，应当征得两个项目合同甲方的同意，其管理物业总建筑面积不得超过二十万平方米。

•

（三）项目经理应参加市住建委组织的业务培训和继续教育并取得合格证书。

（四）项目经理应被物业服务企业聘用并在市住建委登记注册。

12、项目经理考核

•

五、管理考核

（一）市住建委负责全市物业管理项目经理监管与年度考核。各县区物业管理主管部门负责辖区内的项目经理日常检查、指导与考核。

（二）项目经理的日常服务实绩纳入信用档案管理。项目经理本人以及所管项目获得表彰奖励等，在其业绩信息中予以登记，发生违法违规行为经查证属实的，在其不良信息中予以登记。

（三）物业管理项目经理考核评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8种分值。

（四）以周期为评分机制，一周期为12个月。在一个评分周期内，根据物业管理项目经理的评分情况，依照以下方式处理：

13、资质申报

• 《物业服务企业资质管理办法》

•

第三条 物业服务企业资质等级分为

一、

二、三级。

第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：

《物业服务企业资质管理办法》

•

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

《物业服务企业资质管理办法》

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

《物业服务企业资质管理办法》

•

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

《物业服务企业资质管理办法》

•

第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

《物业服务企业资质管理办法》

十三项禁止行为：

第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用挖掘物业管理区域内道路场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

14-16

14、物业管理全覆盖与安置房管理

《马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见》

《马鞍山市物业管理实施办法》第34条物业用房配置要求，安置房物业经营性用房按照8‰提供。

15、维修资金使用：《物权法》2∕3的规定 《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》

建设部《住宅专项维修资金管理办法》

16、电梯管理和维修：《电梯应急指南》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》

17退出管理

《马鞍山市物业管理实施办法》第29条规定：按照合同约定，依法提前解除物 业服务合同的，应当在90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公 告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府。

《安徽省物业管理条例》第七十七条：违反本条例第五十六条规定，物业服务企 业擅自撤离的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不 改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的 罚款。

第五十六条

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员 会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

（一）移交本条例第四十八条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关 资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止

物业服务。

三、物业管理的法律基础

1、民法理论奠定了物业管理法律的基石

我国现行民事基本法----- 民法通则》，基本概括了商品经济活动中的一切行为准则，包括物权、债权、知识产权、相邻权等等。

物业管理涉及许许多多民事法律关系。

（案例1）在物业管理区域内摔伤，物业公司要负责赔偿吗？我们在酒店、咖啡店卫生间等处经常看到“小心地滑”类题醒及防滑垫，为什么？

这类案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《民法通则》第106条第2款规定：没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

我们再看------

1、民法理论奠定了物业管理法律的

基石（案例1）

《民法通则》第125条规定： 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。

如果住户摔伤，是由于物业公司员工在施工或作业造成的，例如拖洗地面引起潮湿地滑、或施工开挖造成路障，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，物业公司就难以推脱赔偿的民事法律责任。

1、民法理论奠定了物业管理法律的

基石（案例2）

（案例2）某人骑车走在路上，大风将枯树刮断致人死亡，管理单位应该承担赔偿责任吗？

法院判公路养护段赔偿原告家属。依据《民法通则》第一百二十六条

建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

这个案例给我们以告诫：在物业区域内，要注意类似危险物的清理，及时维修保养、及时清理拆除

2、建筑物区分所有权在本质上 构筑了物业管理的理论体系

开发商将建筑物区分成为各个单元或套开始出售，建筑物的所有权就依法演变成为建筑物区分所有权。购房人成为建筑物区分所有权人，即我们通常所说的业主。 区分所有建筑物的管理（即物业管理）归根结底来源于区分建筑物的权利归属，即：建筑物区分所有权。

一栋区分所有建筑物分为专有部分和共用部分。

建筑物区分所有权往往是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理法律关系就是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的，可见 建筑物区分所有权是建立物业管理法律法规的基础。

专有部分所有权、共有部分共有权、共同管理权

3、物业管理法律关系的主要内容

一是业主、物业使用人的权利和义务

二是作为区分所有建筑物管理人的业主大会及业主委员会的权利和义务

三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业服务企业，依据物业服务合同确立的权利和义务

四是开发建设单位在物业管理活动中的权利和义务

五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中行政监督和管理的基本权利和义务 六是政府相关部门的基本权利和义务 七是物业管理协会的基本权利和义务。

四、法规解读

（一）《物权法》

第六章

业主的建筑物区分所有权

第七十条 【业主的建筑物区分所有权含义】业主对建筑物内 的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ［条文注释］本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定。 根据本条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有 部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共 同管理的权利：

（1）业主对专有部分的所有权；

（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；

（3）业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

《物权法》

• 对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件， 就是物 业管理企业未能履行物业服务合同的约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本不履行合同义务和 不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。 物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了《条例》和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业服务合同的约定。 如果物业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业管 理企业也不一定因此承担法律责任。

《物权法》

第七十二条 【业主对专有部分以外的共有部分权利义务】业主对建筑物专 有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同 管理的权利一并转让。

［条文注释］业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分 的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理 的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

《物业服务纠纷司法解释》第六条

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或 者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的， 人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业 主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

在业主建筑物区分所有权的这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导 地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管 理权的前提与基础。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部 分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此第2款规定，业主转让建筑物 内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并 转让。

《物权法》

• 第七十六条 【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

•

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

•

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

•

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；•

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；•

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

•

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项（有？）。• 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占 建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物 总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物权法》

［条文注释］本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及 表决权的规定。

第7项，其他重大事项有哪些---------

《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》第七 条

改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确 定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条 第一款第

（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重 大事项”。

《物权法》

第七十七条 【住宅变经营性用房的限制与条件】业主不得违反法律、法 规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主 同意。

［条文注释］如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必 须在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的 业主同意。这二个条件必须同时具备二者缺一不可。

如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用 途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析--------

《司法解释》第十一条

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建 筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明 其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

《物权法》

• 第七十八条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

• ［条文注释］本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。

业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主应当具有约束力。当业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序做出某些决定，侵害业主的合法权益，为了切实保护业主的合法权益，本条第2款规定受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

• 这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。

《物权法》

第八十三条 【业主义务与权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理 规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪 声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人 合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止 侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行 为，可以依法向人民法院提起诉讼。

［条文注释］对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动 物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何 处置，本条规定了以下几种办法：一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔 偿损失；二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人 民法院提起诉讼；三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉 讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。

另外，还有哪些行为可以认定为“损害他人合法权益的行为”---------

《物权法》

• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

• 第十五条

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”。

•

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

•

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；•

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

•

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

（二）《安徽省物业管理条例》

1、八项基本法律制度，

2、十大禁止行为，

3、物业管理法律责任，

4、其他条款

1、《条例》创设的八项基本制度：

（1）业主大会制度

（ 2）管理规约制度 （3）前期物业管理招投标制度

（4）物业承接查验制度（5）物业管理企业资质管理制度（6）物业管理专业人员职业资格制度 （7）物业专项维修资金制度 （8）物业管理联席会议制度

2、十大禁止行为

第六十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

（一）拆改房屋承重结构;

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

（三）违法搭建建筑物、构筑物;

（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房；

（五）擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或者市容环境；

（六）违反规定摆摊设点、占道经营;

（七）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

（九）违反规定停放自行车和机动车辆;

（十）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。

违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。

3、物业管理法律责任

《安徽省物业管理条例》第6章法律责任， 共4条：第76条—79条规定：

第七十六条

有下列八项行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的;

（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

（三）不移交有关资料的;

（四）未取得资质证书从事物业服务的;

（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

（七）挪用专项维修资金的;

（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十七条

违反本条例第五十六条规定，物业服务企业擅自撤离的，由县级以上 人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由县级以 上人民政府房地产行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

第五十六条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业 主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

（一）移交本条例第四十八条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保 养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止

物业服务。

第七十八条

违反本条例第六十八条第一款第一项、第二项规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

（一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；

（二）侵占房屋共用部位、公共场地的，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，个人处以5000元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款；

（三）损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。

违反本条例第六十八条第一款第四项规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上二万元以下的罚款。

第七十九条

违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

（三）违法实施物业管理行政许可的;

（四）违反物业管理投诉处理规定的;

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

（六）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业管理定义和遵循原则）

•

第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业服务企业权利义务）

第五十一条 物业服务企业享有以下权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行 管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用；

（三）制止违反物业管理规约的行为；

（四）选聘专营企业承担专项经营业务；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。 第五十二条 物业服务企业应当履行以下义务：

（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备 日常维修养护等服务；

（三）按照规定公布物业服务费收支情况；

（四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；

（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约 定的，应当依法承担相应的法律责任。

4《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于对物业管理区域安全防范的协助义务）

第六十一条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域 内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预 案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管 理部门和相关单位，并协助做好救助工作。

物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序 时，不得侵害公民的合法权益。

要求物业管理企业履行三项义务：

(1)发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损

失。例如发生火灾，应 当及时拉断电源并采取灭火措施；

(2)及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门

报告；

(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。

4《安徽省物业管理条例》其他条款 （关于物业共用部位、共用设施设备）

第四十七条 （承接查验）

物业服务企业在承接新建物业项目时，应

当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建 设单位，建设单位应当及时进行整改

第六十条（日常检查与公告） 物业服务企业应当严格按照国家有关 物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行 状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年 第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。

第七十二条（维修改造费用）业主交存的专项维修资金属于业主所 有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更 新、改造，不得挪作他用。

第七十四条 （经营与收益）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性

活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规 定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专 项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

4 《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于对业主泄露个人信息资料的规定）

• 《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三方面的规 定：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关 业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权， 三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。

•

•

第四十八条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

•

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。

4 《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于车辆管理的规定）

第四十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先 满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主 共有。

第七十一条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地 用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆 的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业 主共有。

车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理区域相关管 理规定。

任何单位和个人停放车辆不得占用消防通道。

4《安徽省物业管理条例》其他条款

（关于保修责任的规定）

第四十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修 范围，承担物业保修责任。

建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储， 专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和 物业服务企业的监督。

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不 符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。

前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围 内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《建筑法》《建筑工程质量管 理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。

保 修期满后，物业的共用部分共用设施设备的维修、保养由物业管理企业 按照物业服务合同的约定承担，专有部分的维修养护由业主承担。

五、案例分析

• 案例一：停车场车辆丢失应该谁赔？

• 如果业主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并随时可以将车开走，所停放汽车的实际控制权就没有交付给停车场，那么，就是一个停车位的场地租赁关系，保管合同关系不成立。如果业主将车停泊在停车场，由管理员或售员机给业主取票凭证，车主只有持此凭证方可将车开出，这表明停车场实际控制了该车，就有义务和责任保管该车，构成保管合同关系。

• 物业公司与业主之间是否存在保管关系的界定，关键就在于业主是否将其车辆或其他财产物品交付给物业公司实际控制。

五、案例分析

• 案例二：电梯里的广告收益归谁所有？在物业建筑物屋顶、外墙设置广告招租位的收益归谁？

• 案例三：物业公司有权减免空置房的物业费吗？ 可以据此政策依据跟开发商讨要物业费。 • 案例四：物业公司可反炒业主“鱿鱼”吗？

1、提前90天告知的规定。

2、办理相关移交手续。否则，依据《合同法》第7章违约责任，应承担继续履行合同、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金或赔偿损失等违约责任。

五、案例分析

• 案例五：空调冷气机滴水如何处理？

• 设计专门留有固定放置空调冷气机的位置，并在旁边安装有一条引水管，将冷凝水直接引入排水管。住户只需将空调排水孔用塑胶管与引水管连接起来；设计没有安装引水管的，应采取合理方式将冷凝水接入雨水管。处理不好容易引起邻里矛盾，物业公司应做好住户工作。相邻方可起诉 • 案例六：谁有权与宽带网运营商签订住宅小区宽带网合同？移动通讯公司买住宅就有权在屋顶竖移动通信天线吗？

• 宽带网的最终消费者是业主，都无权替业主签下长达20年的消费合同。 • 改变使用用途，非法侵占共用部分

谢谢大家！

•

祝愿在座的各位都能成为一名

优秀项目经理！

第17篇：物业管理制度

物业管理保安员交接班制度

一、按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

二、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到三明:

1、上班情况明；

2、本班接办的事情明；

3、物品、器械清点明。

三、交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清：

1、本班情况清；

2、交接的问题清；

3、物品、器械清。

四、当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。

五、交接时要做好记录,填写《保安值班交接班记录》，并签名。

六、接班后按照本岗位服务规范、规程等要求，做好本岗位工作。

七、做好执勤器材、装备的保养工作，如对讲机、充电器、手电筒等，确保在任何时间、任何情况下均可正常使用。

八、及时搞好岗位周围的清洁卫生，如：烟头、纸屑等细小垃圾，交接班时必须打扫干净，保持工作现场整洁有序。

物业管理小区保安巡逻制度

一、依照法律法规及各项规章制度对小区治安情况进行巡视检查。

二、保安员实行24小时全天候巡逻服务，尽可能扼制各类违法犯罪发生，确保辖区安全。

三、对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理，并通过对讲机向保安队长报告。

四、保安队长负责治安巡逻的检查、监督工作，协助小区负责人处理突发事件。

五、保安巡逻员在巡逻过程中应多看、多听、多嗅以确保完成巡逻任务。

六、严格执行《保安巡逻规程》，对重点部位实施重点监控，阻止闲杂人员在小区内乱窜，阻止未经许可的人员进入小区重点要害部位。

七、注意来往人员的动向及携带物品，对可疑人员应前往盘问、检查证件，必要时可检查所带物品。

八、发现打架、吵架、斗欧时，应予以劝止。

九、发现火烛，应立即组织扑救并迅速报警。

十、接受住户信息反馈，积极为住户联系，及时解决和协助处理住户投诉和求助。

十一、在执勤过程中，当保安队长检查到各岗位的保安员时，保安员应向队长或班长敬礼并汇报巡逻情况，保安队长应向保安员回礼。十

二、严格执行交接班制度，在接岗队员尚未到岗时，原班队员不得离开， 巡逻队员下岗后将巡视器材进行交接，并做好相关记录。

物业管理重大事件报告 及紧急事件处理制度

一、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。

1.重大或突发事件包括：火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业户集体投诉（5家以上）；高低压电柜、通讯设备等宿舍楼主要设备设施故障；宿舍楼主体结构遭受破坏等。

2.发生重大或突发事件，参与事件处理的组长或当值主管应立即到现场处理，同时尽快口头向管理办主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。

3.参与事件处理的组长在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交管理办主任，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。

4.重大事件报告表由组长签名后上报。如组长不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。

5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报管理办主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

消防、交通、救助应急处置制度

1．火警火灾

（一）增强防火安全意识，经常学习和宣传消防安全法规，认真履行公司防火安全责任制的要求，坚持三级防火安全检查制度，开展经常性的防火安全检查，及时发现和整改各种火险隐患。

（二）熟悉和掌握公司消防工作制度及易燃易爆物品摆放位置；电源开关、总闸、水源、消防水带、开启消防阀门等设置；以及各类消防器材的性能、规格和使用方法。

（三）初起火灾，正确使用消防器材，安全迅速扑灭；若火情严重，无法控制的：

1、立即拨打“119”电话报警，报警时讲明发生火灾单位、地址、门牌、着火部位和物体后，通报公司及客户单位有关领导；

2、及时开通应急消防通道，接引消防、救护等抢险救急车辆和人员迅速到场，展开扑救；

3、切断火灾现场电源、疏散人群，撤离易燃易爆物品；

4、注意维护火场秩序，严禁无关人员接近火场，妥善保护人证、物证等现场情况；

5、积极协助公安消防机关做好现场勘查、调查取证和善后查处等工作。

2.突发事件的处理程序

（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值组长。 （2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。 （3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。 （4）查看本部各类记录、出入登记，检查有无可疑情况和人员。 （5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。 （6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。

（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安组组长协助调查处理。

（9）保安组组长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

（10）保安组组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。 3.斗殴等暴力事件的处理程序

（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其它最快的方式报告宿舍保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。

（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。（4）斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。 （5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。 4.盗窃等破坏事件的处理程序

（1）巡查发现或接报宿舍内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告保安中心，简要说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。

（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。

（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。 （4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。 5.水浸处理程序

（1）当值各岗保安员如发现宿舍范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。

（2）当值组长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。 （3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自宿舍外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往宿舍的入口封闭，并用排水泵将宿舍的积水抽排出宿舍外；如水浸来自宿舍机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程组采取有效措施，如在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。

（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程组查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复宿舍的正常运作。 6.停电事故的处理程序

（1）未预知的情况下突然发生停电，立即联系工程组，尽快采取措施恢复供电。

（2）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。

（3）监控中心和巡楼保安员密切注视各楼层，以防有人趁机制造治安问题。

维修管理制度

1、管理处接到的维修的诉求后，必须在30分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

2、维修工到现场后，要做到：

1） 自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情。

2） 不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。

3、维修工进入现场维修时，应主动征求业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求业主的同意后方可进行。

4、维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。

5、维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。

6、维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原貌（位置）。

7、全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。

8、确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修单》上签名确认。维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。

9、维修工回到管理处及时做好维修记录。

10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。

清洁管理制度

1、日常垃圾处理专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。

2、保洁的标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地，无“脏乱差”顽疾。争创标准：一是每天普扫二遍，每日保洁；二是达到“六不”、“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。

宿舍管理制度

一、严禁自行拆改住房和室内设备，不许随意在墙壁、地面上开门挖洞。

二、宿舍区公共活动场所内，严禁任意盖小房，挖菜窑，确保房屋基础、交通消防、地下管道和院内整体布局不受影响。

三、楼内供水、供电、供暖设备，严禁随意拆动、改装。

四、每户用电度表及电线设备，因住户自行增加设备而超负荷烧坏电器设备由用户照价赔偿。

五、坚决查处窃电行为，发现窃电者，除按电业局规定罚款外，并通报本人所在单位。

六、水表、电表的修理、更换、电表测试等费用由住户自理。（如有损坏，应第一时间通知甲方，以便甲方更准确的结算费用。）

七、户内碰锁、电视接收端盒、引线、灯泡、灯管或增装插座、灯具、风扇、玻璃等非房屋设备一律自费解决。（如增改完毕后，要通知甲方进行安全审核）

八、因使用不当造成门窗损坏由住户自费修理。

九、房屋使用单位要经常检查房屋的安全状况，特别要加强对墙体和屋顶的检查，发现下沉、塌陷、开裂等异常现象要立即报告甲方主管部门，以便及时维修。

十、严禁私自改接用电线路、乱拉电线，不得私自使用电褥子、电炉子、电热杯等禁用电器。

十一、严禁在墙面乱涂乱画,不得以任何理由破坏屋面、墙面、地面以及室内硬件设施，确保房屋安全和使用寿命。

十二、严禁在床上吸烟和在房内点蜡烛，二楼地面严禁扔带有明火的火源，泼水。十

三、严禁在宿舍内烧饭、烧菜。

十四、建立宿舍值日制度，搞好室内卫生，宿舍内生活垃圾要放到大的塑料袋中，在统一放到生活区指定的垃圾点中。

十五、爱护生活区及宿舍内的公共财物、公用设施，严禁随地吐痰，大小便。

十六、应在规定区域外晒衣服、晒被子、注意个人卫生。

十八、严禁房屋内水龙头使用后不关，否则甲方会对相关单位进行处罚。

十九、宿舍每人居住面积不得少于2.5平米，并且二楼居住人数不得大于120人。

凡因没认真贯彻执行本制度，所造成的伤害事故，将严厉追究相关单位的管理部门、当事人的法律责任和行政责任，并处以200元至1000元罚款。(罚款金额从房屋安全抵押金扣除），情节严重的单位甲方有权提高房屋租赁费用标准或终止合同。（如果涉及甲方设施改动，需通知甲方经甲方许可，方可改动。）

第18篇：物业管理制度

物业管理制度汇编

科学完善、合理量化的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝。为进行统一规范的管理，我公司将在云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼导入ISO9001-2000国际质量标准模式。接管该项目后，我们将严格按照ISO9001国际标准及本公司质量体系文件要求，对云南移动昆明西山、官渡分公司营业厅和枢纽楼实施专业化、规范化管理。我们还在ISO9001-2000的基础上，按照ISO9001-2000质量体系的要求，拟定相应的规章制度，进一步加强管理，提高管理质量，实现社会效益、环境效益和经济效益。在此，我们列出我公司的有关规章制度目录。

一、管理处项目经理

根据国家法规、公司的相关管理制度、与业主签署的物业管理委托合同制定、实施项目管理计划。对公司和本物业的业主负责，使所管辖的物业区域的环境、安全、房屋及公共设施设备运转正常。

1、自觉遵守公司的各项规章制度；

2、制定部门工作计划和切实可行的措施，完成部门工作总结；

3、以星级服务为标准，为业主提供全方位的服务；

4、作好与业主的沟通、协调工作；

5、协调与政府部门、公安机关等各方面的关系；

6、认真贯彻落实“以人为本，星级服务”的宗旨，开展好优质服务，经常深入业主中了解情况，征求意见，改进工作，以最佳的服务奉献给业主，树立公司良好形象；

7、坚持增收节支的原则，认真作好设备、设施的管理；

8、严格控制材料消耗；

9、负责物业管理区域的环境卫生，为业主提供整洁舒适的生产、办公环境；

10、完成领导交办的其他工作任务。

二、领班岗位职责

1、遵守公司的各项规章制度，服从部门经理的指挥、调度。

2、带领并监督当班人员按规定时间、岗位执行任务，检查当班人员的仪容、仪表，负责全体行政接待员的纪律作风和有关业务技能的培训。

3、检查行政接待员是否对所有来访人员进行登记、查问。

4、负责处理有关行政接待员的相关事务，重大问题向部门经理汇报。

5、做好行政接待员日常工作日志。

6、根据需要合理分配行政接待员，以保障会议服务。

7、完成公司和部门布置的其它任务。

三、水、电维修员岗位职责

1、严格遵守公司的各项管理制度，努力学习科学文化知识，不断提高自身的专业技术水平。

2、服从领导安排，按时、保质、保量地完成各项任务。

3、坚守工作岗位，接到报修单后及时到现场修理，作好维修记录。

4、上岗前清理好工具，并做好日常保管工作。

5、值班员负责对更换的新旧用品清点登记，发现有误要及时检查核实。

6、值班员负责白天水、电运行情况登记，夜间值班负责对水电进行全面检查，认真填写交接班记录。

7、做好安全生产，防备事故发生。

8、完成部门经理交办的其他工作。

四、泥、木维修员岗位职责

1、严格遵守公司的各项管理制度，努力学习科学文化知识，不断提高自身的专业技术水平。

2、负责公司所有的门、窗、水池、台面、地板、瓷砖、地砖、桌椅、餐厨具的维护修理。

3、负责公司临时设施和用具的加工。

4、每日工作按计划实施，加工用品按要求规格、数量执行，做到美观、精致、实用。

5、作好加工材料的管理，做到节约材料，工作有序。

6、做好安全生产，防备事故发生。

7、完成部门经理交办的其他工作。

五、保洁员岗位职责

1、树立业主第一，信誉至上的思想。

2、遵守劳动纪律和公司的各项规章制度，有事离岗须得到领班同意。

3、认真做好包区卫生，包区卫生必须达到标准。为业主提供整洁、舒适的生产、办公环境，并对绿化环境进行管理。

4、严格遵守仪容仪表的规定。

5、按照办公室卫生标准、公共卫生标准、程序和注意事项打扫卫生。

6、对业主投诉必须马上处理不得与业主发生争执。

7、认真完成部门经理布置的其它任务。

六、员工仪容仪表及行为规范

(一)、仪容仪表

1、必须经常保持个人清洁卫生，不得有体味、口味，不能吃有异味的食品。

2、经常修剪指甲和洗理发，男员工头发不得盖过耳际和衣领，不准留胡须、鬓角，女员工头发必须梳理整齐，不得留披肩发、独辫子，额前刘海不得压眉，不得化浓妆。

3、饰物仅限于佩戴结婚戒指。

4、统一穿着公司制发的工作服，着装整齐、干净，内衣下摆不得露在制服外面，工号牌佩戴在左胸前，若用领带、领结，飘带要系正。

5、待人热情、友好、真诚，不卑不亢，无不礼貌行为。

6、不带病、带情绪上岗，精神饱满，微笑服务。(二)、语言

1、使用普通话交谈，熟练使用礼貌用语，做到“请”字当头，“谢”字不离口。常用“您好”、“请”、“对不起”、“不客气”、“谢谢”等。

2、接电话坚持使用“您好、中房物业”。

3、对业主或客人讲话要轻言细语，语言文明、不讲粗话。

4、对客人的询问做到有问必答，不能说“不知道”、“不会”、“不管”、“不行”、“没有”等语言，不能以生硬、冷淡的态度对待别人。

(三)、行为规范

1、上班时间内必须坚持佩戴胸卡。

2、上下班进出大门必须走指定通道。

3、上班时间必须精力集中，勤奋工作，做到“七不准”： （1）不准窜岗、脱岗、看书、看报、打牌、下棋、围观； （2）不准吃东西（包括口香糖）； （3）不准在物管区闲逛、骑车； （4）不准在别人的办公室内使用电话； （5）不准携带私人物品进入工作区域； （6）不准私自处理他人遗留财物； （7）不准在任何禁止吸烟场合吸烟。

4、为保持环境的安静，在工作场所不得大声喧哗，说话声音要放低，走路时脚步要轻。

5、上班时间内，非紧急情况不得乘坐客用电梯。

6、就餐时要讲文明，排队就餐，不得争先恐后，遇客人有急事时应主动谦让；就餐时保持桌面清洁，不乱丢渣滓和杂物。

7、发现公司的设施、设备有故障时应及时报修。

8、坐姿要端正，站立要挺直。

七、维修工言行规范

1、衣着整齐、干净，上班着工作服和佩带工作牌。

2、接听电话时，必须在电话铃声响起三次之内拿起话筒，并道声“您好，维修组”，对业主的意见做好记录，对业主提出的疑问要耐心解释，最后与业主道别时说声“再见”。

3、上门维修要带齐工具，讲文明、讲礼貌，严格按照房屋维修标准和操作规程进行维修。与业主交谈时要多用“请”、“请您”等礼貌用语，维修完工后与业主道别说声“再见”。

4、业主来访要热情接待，对业主提出的疑问要耐心解释，对业主反映的问题要认真听取，随时做好笔录。业主离开时要说声“ 谢谢您的光临”、谢谢您的宝贵意见 ( 或建议 )等文明用语。

八、考勤制度

为了保证公司生产工作的正常进行，维护工作秩序，提高劳动生产率，增加企业经济效益，特制定本制度。

1、考勤归公司人力资源部门统一管理。

2、公司实行8小时工作制（用餐、更衣时间除外），员工每天上下班时间由公司公布。轮班员工按轮班时间执行。

3、员工必须严格遵守上、下班时间，不迟到，不早退，并提前10分钟到岗，做好上班准备。

4、公司实行考勤表考勤。员工上班时，由部门经理指定人员打考勤表。每月25日部门经理将本月考勤表（有部门经理审核、签字）汇总到人力资源部。

5、上班时间不准溜班、窜岗和做与工作无关的事情。

6、员工不考勤者，按旷工处理。

7、员工上班迟到早退1次15分钟以内扣罚工资10元，当月1月内三次，取消奖金；迟到早退1次16分钟以上按旷工半日论处。

8、员工请假（含病事假、婚丧假和产假）1天以上应具书面申请。3天以内（含3天）由部门经理审批，部门经理请假由分管总经理审批，3天以上由总经理审批，经批准后方能离岗，并将假条送人力资源部存档。

9、员工请假后，部门经理应在请假者的考勤表上标明时间和请假类别。

10、员工假满回公司后即时向审批负责人销假。

11、请假不履行书面请假手续和不履行销假手续者，均按旷工处理。

12、员工考勤表上记录的出勤情况，作为部门每月核发其奖金的依据之一。

13、考勤表不得自私藏匿、涂改和损毁，否则一经查实，公司将立即对责任人予以解聘。

14、轮班和夜班工种上下班时间由部门安排，并报人力资源部备案。

九、奖惩制度

为了弘扬正气，表彰先进，惩治违法违规行为，保证企业生产经营活动顺利进行，树立良好的风气和企业形象，特制定本条例。

(一)、奖励种类

通报表扬、物质奖励、立功嘉奖、奖励晋级。

（二）、奖励条件

1、对改进公司管理、提高服务质量有重大贡献者；

2、在服务生产中创造优异成绩者；

3、在对外接待中，服务工作态度好，创造良好声誉者；

4、为业主提供最佳服务，工作积极热心受到业主表扬者；

5、发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者；

6、为保护国家财产、他人生命财产，能见义勇为者；

7、提出合理化建议，并经实施有成效者；

8、拾金不昧，主动上交者；

9、控制开支，节约费用有显著成绩者；

10、敢于抵制不正之风，事迹突出者。

（三）、奖励的审批权限

1、通报表扬由部门经理批准，报人力资源部备案；

2、物质奖励和立功嘉奖，由部门经理提名，报总经理批准，送人力资源部备案；

3、奖励晋级，由部门经理提名，人力资源部审核，报总经理批准，人力资源部备案。

（四）、过失种类

1、轻微过失

（1）无故迟到，早退。

（2）当班时不着工作服，不佩戴工号牌；衣着不整齐，或工号牌佩戴位置不适当，佩戴结婚戒指以外的饰物。

（3）当班时窜岗、扎堆聊天，看书看报，或擅自调换班次。 （4）当班时嚼口香糖、吃零食。 （5）非当班时私自在公司内逗留闲逛。

（6）在生产、营业厅大声说话，追逐打闹，勾肩搭背。 （7）工作或服务效益欠佳，达不到工作基本要求。 （8）违反规定搭乘客用电梯。

（9）随地吐痰，乱扔果皮，纸屑；不注意公共场所的整洁。 （10）在工作现场存放私人物品。

（11）浪费器材、水、电，不爱护公物、工具和设备等。 （12）私自接受业主或来方人员的馈赠。

2、严重过失

（1）委托他人或代他人考勤，轮班人员下班前没有与下一班交接工作而擅自离岗；

（2）不遵守门卫制度，拒绝接受安全检查或私自携物离开工作现场。 （3）违反会客制度，私自携亲友或他人在公司参观或私人探访。 （4）未经批准使用公司对客服务的设施和设备。 （5）未经批准私配公用钥匙或打私人电话。

（6）偷吃、偷喝和偷拿食物或在厨房内为自己烹制食品。 （7）私自处理客人丢下之财物（包括书、报）。

（8）工作疏忽大意，造成业主或来访人员的物品损失、损坏。 （9）当班时睡觉或无故中途停止工作，喝酒或带有醉态、打扑克、下棋以及办其他个人私事。

（10）对业主或同事不礼貌、不尊重、粗言秽语、恐吓威胁。 （12）挑拨事非、乱传闲话、影响团结、扰乱公司安宁。 （13）私自向外泄漏公司机密资料。

（14）超越职权范围擅自做主，或无关本职事宜随便作答造成损失。 （15）工作时间消极怠工。 （16）不尊重上级，不服从管理。

（17）发现公司物品丢失、损坏，不上报或谎报。 （18）在禁烟区内吸烟。

（19）无证驾驶或擅自驾驶机动车。

（20）携带与工作无关的各种物品进入工作现场或携带私人物品到工作现场。

（21）私自使用、移动消防设备，在消防通道堆放物品。 （22）发生事故4小时不上报，重大事故1小时不报。

3、重大过失

（1）当月无故连续旷工3天或全年累计旷工7天。 （2）接受任何形式的贿赂或向他人行贿。 （3）撕毁或涂改各种原始记录、单据。

（4）偷看、偷听和散布传播黄色刊物、录相、录音。 （5）赌博或变相赌博，以及进行其它带有赌博性质的活动。 （6）道德败坏、生活作风不正。

（7）殴打他人或互相打斗、聚众闹事、煽动并参与斗殴事件。 （8）危害他人，调戏或欺辱他人。 （9）偷拿、骗取业主、公司或他人的财物。 （10）携带或收藏其他禁品。

（11）蓄意破坏或浪费公司各种设施、设备和业主财物。 （12）无理拒绝接受任务，不服从正常调动经教不改。 （13）受国家刑律及治安条例处罚。

（14）由于自身失误或违反公司有关制度或操作不当造成事故的。

（五）、处理及程序

1、对轻微过失的处理：

第1次过失：由部门经理口头警告，并罚款10元； 第2次过失：由部门经理书面警告，并罚款 50元； 第3次过失：由部门经理最后警告，并罚款 100元； 第4次过失：予以解聘。

2、严重过失：

第1次过失：由部门经理书面警告，并罚款 100元； 第2次过失：由部门经理最后警告，并罚款 200元； 第3次过失：予以解聘。

3、重大过失： 立即予以解聘。

4、严重违纪、违法即使未有过警告，也立即予以解聘，触犯法律的，送执法部门处理。

（六）、处分的审批权限

1、过失处罚由部门经理签发生效。

2、解聘由部门经理提议，报总经理或主管副总经理批准生效，人力资源部备案。

十、保密制度

（一）、公司员工应保守公司秘密。以下事项属公司秘密，未经公司领导批准，任何人不得泄漏：

1．重大的经营方针、发展方向的讨论及其决策内情； 2．经营及财务状况； 3．工资奖金方案； 4．未经宣布的人事变动；

5．拟开办或接手的项目，对外投标的项目及标书；

6．公司各种规章制度，档案文件、记录表格； 7．关于重要会议的讨论事项； 8．关于业主或租户的档案资料；

9．契约、协定或根据协商而决定的事项； 10．规定、命令中特别指定的事项。

11．其他属于秘密的事项。

（二）、密件的使用与管理必须坚持以下规定： 1．公司密件由办公室标记密级并登记管理；

2．机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发送至有关部门时，必须请收件人签字或盖章。

3．机要文件由机要人员传递与保存，其他人员不得私自保存密级文件。阅读与传达密级文件须在指定地点进行，不得随意扩大传阅范围；

4．因公出差人员原则上不得携带密级文件和资料，确实需要时，经总经理批准后，指定专人保管，并采取必要的安全措施。

5．不得在通信、电话、传真、电传中涉及秘密事项。不准用普通邮政传递密级文件、资料以及属于保密的物品；

6．未经发文部门许可，不得擅自复印密级文件； 7．不在不利于保密的场所谈论公司秘密；

8．不在非保密本上记录秘密，保密本由办公室统一编号、登记、发放，用完后交回办公室处理；

9．严守保密纪律，不该看的秘密绝对不看，不该问的秘密绝对不问，不该说的秘密绝对不说。

10．机要文件及其相关草案、其他无用物品的销毁，应确定一定的时间，由总经理签字后方可销毁。

11．凡违反本规定者，由总经理办公会讨论处理。 十

一、办公楼消防管理制度

（一）、为保障人员生命财产的安全，保证本办公楼管理工作的顺利进行，根据《中华人民共和国消防条例》，根据本市高层楼宇消防，管理规定，结合本办公楼的实际情况，制定本规定。

（二）、本办公楼消防管理人员由18岁至35岁，具有高中以上文化程度， 身体健康，品行优良，经使用单位审查合格，并经一定的消防业务培训者担任。

（三）、消防管理人员在管理处的领导和消防机关的业务指导下进行工作。

（四）、专职消防管理人员的职责是： 1.开展防火宣传，普及消防知识；

2.执行规章制度，进行防火安全检查，纠正消防违章，整改火险隐患；3.监护动火作业； 4.管理消防器材设备；

5.负责管理好消防控制中心，并实行24小时监控，保证各项装置时刻处于良好状态；

6.接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防安全设施进行扑救。

（五）、办公楼各办公单位应实行防火责任制，各单位的经理或行政负责人、防火责任人，在消防机关和办公楼消防管理人员的指导下，负责做好各范围的防火安全工作。其职责是：

1.执行有关消防法规，落实各项防火安全措施；

2.建立岗位防火责任制度，经常考察员工防火安全工作情况；3.督促员工管理好用火用电和化学易燃易爆危险物品； 4.定人、定时、定措施消除火险隐患； 5.定期组织检查维修保养消防器材设备；

6.积极协助公安机关调查火灾原因，提出处理意见。

（六）、楼梯、走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。

（七）、必须妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。

（八）、各业主严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品。

（九）、各业主在防火分区范围内装修面积在 50平方米以下的，由办公楼管理处负责审核，超过50平方米的应报告消防机关审核，经批准后方可施工。装修应采用不燃或难燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。

（十）、各业主进行室内装修，需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时线路。

（十一）、需要进行烧焊等动火作业的，应向消防机关提出申请，经批准后，在办公楼消防管理人员的监护下，方可作业。

（十二）、办公楼内商场、餐厅及各类店铺等公共场所，应设安全疏散示意图，用中文和英文加以说明。

（十三）、有下列情形之一的，分别情况，处单位500至2000元罚款，处防火责任人和直接责任人100至300元罚款：

1.占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；

2.封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3.乱拉、乱接电器线路的；

4.擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。

（十四）、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处单位1000元至3000元罚款，处防火责任人(或单位主要负责人)200至500元罚款：

1.未办理申请审批手续即进行室内装修的；

2.室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；3.未办理申报审批手续即进行动火作业的；

4.烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。

（十五）、擅自改变消防设施功能的，或不按消防机关发给的《火险隐患整改通知书》的要求进行整改的，责令停业整改，并分别情况，处单位3000至5000元罚款，处防火责任人(或单位主要负责人)300至500元罚款，处住户200至400元罚款，由此而导致事故的，依法追究刑事责任。

（十六）、各业主必须服从消防机关和楼宇管理处消防工作人员的有关防火方面的管理，刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职务的，分别情况，处有关单位负责人或直接责任人300至500罚款，直至依法追究刑事责任。（十七）、本规定自公布之日起施行。 十

二、营业厅消防管理规定

为了加强消防工作，保护国有财产和广大使用人与客户的生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和市府有关消防规定，特制订本规定，望各使用人与客户积极支持、互相配合、共同遵守。

（一）、办公楼消防安全由物业管理部安保部门负责、协调，部主任是责任人，管理部全体人员都是义务消防员。

（二）、楼内各单位按使用楼层实行防火责任制，并由各单位领导担任防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。

（三）、各使用人与客户应指定义务消防员。防火责任人和义务消防员的职责是：

1.认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。

2.经常检查防火安全工作，特别是办公用房的安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

3.管理消防器材设备，特别是室内消防器材，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态。安全防火通道要时刻保持畅通。

4.管理部工程设备部门负责管理好消防泵与消防电梯等，定期运转和保养，使之处于良好状态。

5.管理部安保部负责管理好消防监控中心，实行24小时监控。

6.使用人、客户与管理部定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

（四）、楼梯走道和出口必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。严禁在通道上停放车辆和堆放物品，办公楼防烟门应经常关闭。

（五）、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。

（六）、办公楼内严禁经营和贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在办公楼内燃放烟花、爆竹。

（七）、办公室内烟头及火柴余烬要随时弄熄。

（八）、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。

（九）、各使用人与客户进行室内装修，必须向管理部工程设备部门提出书面申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱接临时用电线路。装修应采用阻燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。

（十）、需要进行烧焊等动火作业的，应向工程设备部门、安保部门提出申请。经批准后，在办公楼工程设备部门人员的监护下，持有明火操作证的人员，方可作业。

（十一）、晚上办公楼内严禁施工，特别是动用明火。

（十二）、发现火警，应立即告知管理部或拨火警电话119， 并关闭电气闸和门窗，迅速离开工作场所，切勿从电梯逃生，应徒步从楼梯下去。

（十三）、根据市消防管理暂行规定，有下列情形之一的，视情况处以罚款，并可处以行政处理：

1.占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；

2.封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；3.使用电炉、电热锅、电热杯等的； 4.乱拉、乱接电器线路的；

5.擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。

（十四）、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，处单位罚款： 1.未办理申报审批手续即进行室内装修的；

2.室内装修所用材料不符合防火要求，又不进行防火处理的；3.未办理申报审批手续即进行动火作业的；

4.烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的。

（十五）、各使用人与客户必须服从消防机关和管理部安保人员有关防火方面的管理，对刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督人员工作的有关人员，根据情况，或处罚款，或处行政拘留，直至依法追究刑事责任。

（十六）、使用人与客户如对办公楼消防管理有意见、建议等，可到办公楼内投诉点书面投诉，或直接到办公楼管理部投诉。十

三、办公楼清洁保养规程 办公楼的主要特点是，办公人员多，写字台、文件柜、电脑操作台等家具多，台面上文件、办公用具多，废纸垃圾多。办公室清洁保养最好是在客户办公前或下班后进行。

（一）、日常保洁项目

1、清倒烟灰缸、纸篓等。

2、清扫地面。

3、抹净办公桌、文件柜、沙发、茶几等家具。

4、抹净门、窗、内玻璃及墙壁表面。

5、抹净空调送风口及照明灯片。

（二）、保洁注意事项

1、对办公室的日常保沽，由于受时间制约多，需要在规定的时间内迅速完成工作。因此，必须制定周密的保洁计划，然后要求保洁人员按计划工作，动作快捷。

2、地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗的时间，提高短时间内突击作业的效率。

3、如果是在客户下班后进入办公室作保洁工作，最好要求客户留人看守。若客户不能留人，最好由2人以上同时进出，共同工作，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。

4、抹办公桌时，桌面上的文件、物品等不得乱动。如发现手表、项链、钱包等贵重物品，应立即向主管报告。

5、吸尘机噪音大，室内吸尘工作可安排在客户上班前或下班后进行。

（三）、保洁基本程序

1、准备：进入办公室保洁前，一定要准备好保洁所需的清洁工具和物料。

2、进入：如果是在客户上班前或下班后工作，最好每组 2-3 人，专人持钥匙开门，同时进入，门不要关闭，室内若有人，应先打招呼，得到允许后再工作。

3、检查：进入办公室后，先查看有无异常现象，有无客户遗忘的贵重物品，有无损坏的物品。如发现异常，应向主管报告后再工作。

4、清倒：清倒烟灰缸、纸篓、垃圾桶。倒烟灰缸时要注意检查烟头是否完全熄灭；清倒纸篓、垃圾桶时，应注意里边有无危险物品，并及时报告处理、

5、抹净：按规定顺序，依次抹净室内办公用具和墙壁。毛巾应按规定折叠、翻面。

6、整理：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户原来的摆设放好。报纸、书籍可摆放整齐，但文件资料及贵重物品不要动。

7、吸尘：按照先里后外，先边角、桌下，后空旷地的顺序，进行吸尘作业。梯子等用具挪动后要复位摆好。发现局部脏污应及时处理。

8、关门：保洁完成后，保洁人员环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门。

9、记录：认真记录每日工作情况，主要是指保洁员姓名，保洁房间号码，进出时间，作业时客户状态（无人、工作、返回等）， 家具设备有无损坏等。

第19篇：物业管理制度

东街社区物业管理制度 为加强东街住宅社区的管理，维护全体业主合法权益，维持好公共环境和秩序，保障各户的安全，根据国家有关物业管理的相关制度, 我物业服务公司自今日起对小区卫生、绿化、车辆停放、物品摆放等进行规范和整顿，望各位业主对照问题认真配合，把我们东街小区建设成安全、文明、和谐的优秀小区.特制定小区管理规章制度，请全体业主自觉遵守。

1、必须遵守国家相关治安管理的有关规定；维护小区生活秩序和安全的各项规章制度。

2、出租住宅必须及时向物业管委会申报暂住人员，应在入住三天内持有效证件到物业管委会进行登记。

3、各业主及管理人员有责任维护小区居民财产及车辆的安全。出入必须锁好门窗、车辆，不得让陌生人进入住宅，并积极参加各种保险，以减少损失。

4、不得在小区内进行任何非法及违法活动。

5、遵守小区环境卫生保洁规定，自觉将家中杂物、垃圾投放到指定垃圾箱内，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾和杂物等。

6、不得损坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木等。不得向绿地、花草、树木泼污水和有害物质。

7、注意保护楼梯、楼周围等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，请自觉清除。不准在小区公用地堆放废旧物品，保持清洁环境。

8、不得在小区院内和楼道堆放杂物，长期不用的废旧自行车及废旧物品定期要进行清除。

9、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停乱放各类车辆；机动车辆只能在指定的停车位停放，不得妨碍他人合法使用公共用地。任何车辆、物品等不得放入绿化带，同时不得占用消防通道。大型车辆的存放位置可咨询王安林（15949923654）。

东街物业服务公司

2014.3.28

第20篇：物业管理制度

物业管理制度

1、目录

2、总则

3、办公环境行为及卫生管理规范

4、公共设施管理

5、食堂用餐管理规范

6、安全保卫管理规范

7、物资管理

8、停车管理

9、整改管理

10、附则

总则

由于绿地环保科技园区乃由绿地环保自行管理产业，为更好的营造工作氛围，加强办公楼及园区安全管理，确保园区内安全卫生，有效开展工作，及时解决园区及办公楼各类问题，更好的营造公共生活环境。特制订本制度，本文适用于所有在绿地环保科技园区工作所有人员，办公环境分包含办公楼内部及园区所有部分。

一、办公环境行为及卫生管理规范

为更好的实行管理，各方自我进行约束共同遵守，文明工作，制定本文规范。

1、营造和谐工作环境，多方促进和谐开展工作，各自经营，互相尊重；

2、文明用语、待人接物有礼、乐于助人。禁止大声喧哗、嬉笑打闹；

3、服装整洁大方、不着奇装异服；

4、保持良好的精神面貌正常，禁止传播各类负面极端讯息；

5、禁止在园区内推销商品，传播广告；

6、服从管理人员指挥，有序进行各类事项的推进；

7、爱护环境，禁止随地吐痰、乱扔垃圾；

8、爱护园区内各种植被，禁止攀折、砍伐、挤压各类植被，若有发现照价赔偿；

爱护卫生，更好、更快的保证工作效率，将对各办公区域进行有效的管理、，要求大家严格遵守。区域环境卫生应做到以下几点：

1、各自的办公区域根据公司的自行安排，负责处理及打扫各自区域内的卫生；

2、保持区域内地面干净清洁、无污物、污水、浮土，无死角；

3、保持门窗干净、无尘土、玻璃清洁、透明。保持墙壁清洁，表面无灰尘、污迹；

4、保持挂件、画框及其他装饰品表面干净整洁；

5、保持卫生间、洗手池内无污垢，经常保持清洁，卫生间及洗手池附近无积水，无垃圾乱扔乱放；洗手池上各类物品码放整齐，镜子干净、清爽，垃圾篓摆放紧靠卫生间并及时清理，无溢满现象；

6、保持卫生工具用后及时清洁整理，保持清洁、摆放整齐；

7、办公区域内，墙体上无蜘蛛网、灰尘、明线；

8、保持公共区域内，给类物品码放整齐，禁止造成卫生死角，造成安全及卫生隐患；

二、公共设施管理

园区内各项公共设施包含各类配套设施及公共区域内一切固

定及不固定资产。例如：消防报警系统、电梯、楼梯、灭火器材、房屋本体照明设施、室内外插座。

1、爱护公共设施，正确操作，规范使用，不恶意操作，野蛮使用造成公共设施的损坏及造成安全及卫生隐患；

2、关注环境安全。勿随意丢弃烟头等易燃易爆物品，禁止携带危险物品进入公司范围内，勿堵塞消防通道造成安全死角；

3、不得随意搭接电线、水管。造成安全隐患，影响工作的正常开展；

4、卫生间及电梯、楼梯走道等公共区域内设施的正常使用，爱护各项配套设施

三、食堂用餐管理规范

为规范职工食堂管理工作，为公司员工提供良好的后勤保障服务，营造良好的就餐环境；

1、午餐按10元/餐的标准购买餐券（餐券价格将根据物价水平制定），先购买餐券后进餐（本公司职工免费领取餐券）；

2、就餐时间：工作日中午12:00-13:00；

3、就餐管理：员工就餐时应将餐票交给食堂管理员，食堂管理员收到餐票后给员工提供工作餐，无餐票时，食堂管理员应拒绝提供工作餐；

4、就餐不得在食堂内高声喧哗、嬉戏、打闹；

5、珍惜粮食，按量取食。职工不得随意乱丢乱倒；

6、食堂提供餐具，餐具用毕请自觉将剩菜剩饭集中，并有序的将餐具放入各自的集中箱内；

7、为保证食堂菜品卫生，除食堂工作人员外，其余人员一律不得随意进入厨房；

食堂用餐惩罚条例

惩罚对象：用餐人员

1、妥善使用食堂用具，故意损坏，照价赔偿；

2、食堂人员应按时提供午餐，不得消极怠工，用餐者也应在规定时间内用餐，违者罚款50－100元；

3、遵守食堂安全管理规定，不得让闲杂人员进入厨房，违者罚款50元/次；

4、厨师对食堂原料应合理利用，用餐者也应按量取食，杜绝浪费，浪费者将按（100元/100克）标准进行处罚；

5、用餐人员一律在餐厅内用餐，不得将食物带入办公区域食用，污染和影响办公环境，违者按（100元/次进行处罚），如有特殊情况者，应将食物装入密封的餐具内再外带。

6、不得将危险品（如毒鼠强、杀虫水等）带入厨房工作区，一经发现予以辞退，情节严重者交由公安机关处理。

四、安全保卫管理规范

为了维护公司及园区正常治安秩序加强安全保卫工作，保障公司财产和员工生命不受侵害，特制定本文规范。

1、正确操作各种设备及工具，合理使用，切勿蛮横操作，造成设备及人员损伤。禁止携带任何易燃易爆或危险物品进入公司。

2、员工各自的贵重物品妥善放置，切勿随意摆放。手机等贵重物品随身携带，切勿将现金、钱包等物品曝露于办公室或无人时随意摆放于办公桌上。

3、留意公司范围内是否出现可疑人物，是否存在可疑成分。若及时发现可上前礼貌询问，弄清对方意向再进行处理。加强门卫管理。

4、门卫将加强巡逻工作，一旦发现楼内、园区内有任何异常情况及时上报处理。避免造成安全死角。

5、加强消防安全管理。人力行政部加强消防巡查，留意消防栓是否完好，灭火器是否过期发生破损，应急灯是否正常，消防通道是否正常以及其他消防设施检查；

6、提高警觉，加强自我保护意识。禁止带领外来不明人员进入园区及办公区域内；

7、禁止带领推销人员或允许推销人员进入公司范围进行各类商品的推销；

8、下班前，自觉关闭饮水机、关好门窗、做好断电等措施注意安全死角的形成。有序的摆放物品，堆砌范围，勿随意堆放物品或进行遮挡。

9、勿在园区或办公区域内燃放明火、乱搭电线等危险行为。

五、物资管理

1、严格执行办公环境内关于物品进出的管理。为预防公司财物从大门盗出，门卫有权对进出的物资进行检查和登记；

2、物资的进门需询问清楚物资名称及数量送货地址、收货电话等相关基本信息并进行登记。在得到收货方确认后方可放行进入，进行送货；

3、物资出门除必要的盘查外还必须登记放行物品及得到放行部门的电话确认或收到加盖部门章的《放行条》后方可放行；

4、园区内对于给类物资的码放，都划分各自的堆放区域。禁止乱堆乱放、危险停放；

5、办公楼内注意安全死角的形成。有序的摆放物品，堆砌范围，勿随意堆放物品或进行遮挡；

六、停车管理

1、禁止与工作无关的外单位交通工具（包括摩托车、助动车、自行车等交通工具）驶入园区停放；

2、车辆的管理。各单位车辆都划分各自的车辆停放区域及车辆停放台数限制，并且配有相应的《车辆出入证》。门卫见到该证方可放行进出园区；

3、凡持《车辆出入证》的车辆按停放时间（7:00-19:00）要求进行车辆停放，禁止超时停放，凡超过停放时间或过夜停放车辆将有权进行收费；

4、一旦产生车辆变更需移交《车辆出入证》的情况下，该公司行政部门将变更前后车辆的车牌号和驾驶员名字制表放至绿地环保人力行政部备案，方便查找；

5、加强车辆停放。园区内车辆限速每小时15公里行驶，一切车辆必须在停车泊位有序停放，并且门卫将根据车辆来访单位进行车辆的停放区域引导。不服从引导或乱停乱放、随意停放在过道或禁停线上、办公楼前停放车辆或一切影响正常办公停放行为者，一切责任自负；

6、若该单位停放车辆过多造成的车辆停放位置不够或超出停放台数限制的情况下，则剩余车辆不允许驶入园区；

7、外来办公车辆，在经门卫询问登记到访部门及人员，进园时间及预估出园时间、联系方式后，方可放行。若逾时不出，可打电话问询；

8、若因该单位需进行大型会议或大型接待临时出现超出规定停放区域或台数限制的要求，事先至少提前5个工作日通知绿

地环保人力行政部进行备案并确定超出规定部分停放车辆的费用等其他问题；

9、因为停放车辆或行驶车辆中造成的一切园区内的配套设施损失（例如：路灯、植被、花台、大门等等），在受访方的陪同下由当事人与绿地环保方工作人员进行协商解决，当事人逾期不予解决或赔偿的有受访方负责处理；

七、整改管理

1、为了让大家各自共同经营及生产，营造和谐的工作环境。在互相尊重及配合谅解的前提为工作做好基础；

2、本文所有制度，要求各方遵照配合。若有违反，我方将出具《整改通知》，责令限期整改。逾期不做调整将采取罚款及《勒令整改通知》并行进行处理。罚款视情节严重从1000-3000元以上不等；

3、因个人或单位不论任何原因造成的任何物品或设施的损坏，均由损坏方照价赔偿并在限期内完成维修或安装。经验收合格后方可正常使用；

4、若因个人不遵守本制度造成的违反行为，将处以50-500元不等的罚款；

八、附则

1、本制度在执行过程中如有与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

2、自本制度颁发之后，所产生的各类牵涉本制度中相关内容的更改以最近版本为准。

3、本制度最终解释权归绿地环保科技股份有限公司人力行政部。

4、本制度自颁发之日起执行。

《现代物业管理制度与岗位职责.doc》

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