商业地产策划方案
推荐第1篇：商业地产策划方案
成功案例——江南新地商业街
◆ 项目概况
江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米；二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 项目定位
针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。
地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。
◆ 经营成绩
自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次；月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米！给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。
◆ 项目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。
针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。
除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。
活动方案
一、开业盛典
活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。 活动主题：开业盛典 活动时间：2009年4月29日 活动地点：江南新地露天广场 活动形式：启动仪式和舞台表演
活动亮点：邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持 活动内容：
1， 启动仪式（上午） 1) 迎宾 2) 领导致辞
3) 启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地Logo中。 4) 舞台表演 A、明星演唱
B、明星与现场观众互动 C、运动服装秀 D、女子LED鼓乐表演 E、街舞—双截棍 F、休闲服装秀 G、魔术 H、眼镜秀
I、品牌棒！约翰表演飞面团 J、数码产品秀 K、热舞
负责人：主持和现场工作人员 活动宣传：
1， 地铁广告（地铁二号线）
市二宫站
公元前站
列车车厢内
江南西站
2， 报纸广告
全版面宣传
3， 电台广告（略）
4， 公车广告（略）
小结：活动当天所邀请的领导、明星让江南新地商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。
二、电玩比赛活动
活动目的：时下许多年轻人对电玩的着迷程度可用疯狂形容。无论是地铁里、公交上，总少不了带上psp的潮人。与此同时，随着电玩游戏的日渐普及，漫长暑假，许多家长都愿意抽时间陪子女一齐玩电子游戏。因此，这“年轻人”与“一家大小”将是我们这次活动的主要受众。把游戏和消费结合，是一个新的构思。活动主题：疯狂游戏，乐购Sunday 活动时间：2009年8月
8、9，
15、16日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：电玩比赛 活动规模：约2500人 活动内容：
1，A、实况足球 游戏平台：ps3 游戏机：两台
游戏设置：足球游戏设置双打，每场比赛5分钟；
比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。 现场负责人：主持及裁判 B、赛车 游戏平台：Xbox 游戏机：两台 游戏设置：赛车游戏设置双人模式，同一赛道赛两圈，最快者为胜。如单独游戏，参赛者需面对指定的球队或指定的赛道。
备注：两个游戏约消耗限时3—4分钟，包含选队、选人，选车、选赛道。 比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。 现场负责人：主持及裁判
C、运动游戏 游戏平台：wii 游戏机：两台
游戏设置：乒乓球对打，网球对打。
游戏方式：凭购物小票即可参加游戏，每张小票可玩一次。 目标人群：小孩、家庭
活动宣传：
1） 宣传单张，在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2） 报纸广告；
3） 商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4） 江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报。 宣传文案：
你是，绿茵场上神乎其技的足球大帝 你是，赛车场上驾驭跑车的赛车之魂 你是，红土赛场屹立不倒的网球天王 如果你是，充满着激昂斗志的勇士 如果你是，涌动着无限激情的主宰 参加我们的游戏盛宴， 挑战你的游戏极限 等待属于你的游戏王宝座 最高可获价值3000元的潮流礼品包
广告设计（略）
小结：活动吸引了大量的游戏爱好者与家庭，现场热烈的气氛，一次次把江南新地商业街引爆。活动跨度近一个月，达到了预期的效果，当月业绩比前一个月提高了近50%。（图为游戏比赛的一角）
三，圣诞活动 活动目的：圣诞节 活动主题：
活动时间：2009年12月15-25日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：抽奖，角色扮演
活动亮点：圣诞老人和性感的圣诞女郎在江南新地出没，随时都可能出现在你的身边为你送去一份神秘的礼物。 活动内容：
1，抽奖活动。消费满指定金额的顾客，凭销售小票到工作台前登记并在销售小票背面写上自己的相关信息，然后把销售小票投到抽奖箱中，接着工作人员按照其消费区域，指导顾客在相应的大礼袋中抽取一只袜子。取出袜子中的礼品编号后，交给工作人员，由工作人员按照编号为顾客兑奖。圣诞节当天，圣诞老人将会在活动现场抽出1000元现金券的大奖得主，当天在活动现场的顾客才有资格参与大奖的抽奖，不在现场的当弃权处理。
2，神秘礼物大派送。圣诞老人在活动期间，会在不同的时段出现在商场的不同地方，同时会给当天遇到圣诞老人的情侣或小朋友送去一份神秘的圣诞礼物，除此之外还会热情的与其合影。 活动宣传：
1，宣传单张，由性感的圣诞女郎在地铁、各出入口上、场内流动的派发； 2，报纸广告；
3，商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传； 4，江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报； 5，商场内滚动播放圣诞音乐； 6，圣诞气氛的布置。
广告设计（略）
小结：商场内营造了浓浓的圣诞气氛，既给顾客提供了节日留影的场合，也使商场的良好口碑起到了口口相传。
推荐第2篇：商业地产策划方案目标
商业地产策划方案目标定位
在做商业地产策划方案前，我们一定要明确自己策划项目方案的目标，那么我们应该要如何定位我们的商业地产项目目标呢？
商业地产项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题，要在项目进行市场调研和完成SWOT分析后，在商业规划时进行项目定位，对项目以下这些方面进行定位：
业态定位、业种定位、功能定位、主题定位、形象定位、商圈定位（也称项目辐射区域定位、消费商圈定位）、规模定位、经营模式定位、价格定位、目标客户群定位【包括消费客户群（终端客户群）定位、投资客户群（购买商铺客户群）定位、经营商家客户群（租赁商铺客户群）定位】。
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【课程对象】
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。 ■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
参考资料：
智地网；
余源鹏房地产大讲堂；
余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程；
推荐第3篇：商业地产策划
商业地产策划
商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。因此，鸿伟摩尔建议：商业地产策划必须“落地”!
商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及办法实施之后的结果。执行需要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操作当中实施不了的策划方案是没有价值的。
对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有准确到位的把握，即充分认识项目的个性：自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，直接影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预测等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但所有要素的分析都是紧密围绕项目展开的，因此，对于综合分析能力及专业技术要求是比较高的。
商业地产盲目策划的几大表现
商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的准确与否，决定了项目是否可以成功运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式：
1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。
开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地
二、三线城市的消费能力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位判断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。
2、非“mall”不做。
一些开发商在自身实力有了一定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个
二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严重、竞争激烈的局面。
3、盲目开发。
这种情况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依赖或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市场可以简单地进行搬迁，导致开发失败。
4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。
用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获取短期利益一走了之，不愿意进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清晰的认识，从以往一些一卖了之、不注重商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的经验教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。
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商业地产策划之商业地产项目市场调研
商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲堂里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。
一．商业地产项目市场调研的步骤
第一步：界定问题
第二步：寻求解决问题的方法
第三步：制定调研方案
第四步：进入现场或收集数据
第五步：整理和分析数据
第六步：编写调研报告
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1
二．商业地产项目市场调研的4种方法
1）直接调查
2）间接调查
3）问卷调查 1 余源鹏《商业地产系统培训课程》；
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个
余源鹏房地产大讲堂
智地网
4）现场“踩点”调查
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2
三．商业地产市场调研的6大主要内容
（1）宏观环境分析
（2）本市商业环境分析
（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）
（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）
（5）消费者分析
（6）竞争对手分析
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班
2 余源鹏《商业地产系统培训课程》
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个
余源鹏房地产大讲堂
智地网
推荐第5篇：商业地产策划
商业地产策划范例
第一部分：市场分析
一、项目概况
二、项目SWOT分析
三、项目定位及USP导向
四、推广思路
五、项目建议
第二部分：整合推广策略
一、商铺推广策略
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、SP活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略
第三部分：公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务
后记
前 言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。第一部分 市场分析
一、项目概况：
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：
优势分析：
1） 区位优势
位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；
2） 配套优势
周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；
3） 交通优势
本项目交通便利、车流量及人流量较大，
劣势分析：
1） 消费群劣势
高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；
机会分析：
1） 市场机会
高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；
2） 稀缺性
本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；
3） 隐性机会（引导消费）
对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；
威胁分析：
1） 潜在竞争威胁
潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2） 消费者的认知程度不高
如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向
我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。
因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅
以下是具体的市场定位实施：
① 形象定位
1） 优良的建筑品质---------以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；
2） 品位CLD生活---------概念创新
3） 情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）
4） 文化社区---------位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁
② 功能定位
1） 自由空间、自由组合---------框架结构设计
2） 投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“湖南路”
3） 生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4） 尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）
③ 品牌定位
通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
项目“USP”的提炼
通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。
● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合） ● 高位嫁接，从形象上提升USP；
① 时尚性（外观设计的前瞻性）
② 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）
③ 高贵性（生活品质的全面提升）
④ 文化性（将教育嫁接于本项目）
⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）
四、项目推广思路
总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
具体的推广思路：
1） 商铺
对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）
对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）
2） 住宅
①
将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：
② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：
③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；
◇倡导“文化社区”概念：
将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计
紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色；
建议采用以“****华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等
以“****府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议
建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议
整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。
建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议
本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
5、物业管理建议
考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分 整合推广策略
（一）商铺推广策略
一、商铺功能策划：
1）
对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2） 对于大西路商铺；
① 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。
②
分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）
二、定价原则：
针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；
针对于大西路商铺：
1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；
2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。
三、价格策略
（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。
（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
（3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。
（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。
四、行销推广策略：
1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广
关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、先关系营销，后市场营销
关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、以卖为主，以租为辅
对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。
其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案
（二）本案的全程推广方案
1、策略的选择
我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜：（本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。
特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。
缺点：其概念较为单一，延续性较差。
概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计
概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计
概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计
概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计
概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计
等等……
2、具体执行的策略分析
1） 定价策略
本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；
2） 价格策略分析
建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。
价格策略实施：1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6%左右）
2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。
3） 营销渠道分析
采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。
以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。
4） 媒体分析及策划
媒体选择：1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；
2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）
3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）
媒体策划：报纸广告：（项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向； 电视广告：（以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；
DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。
3、广告推广策略
●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案
主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；
广告诉求点：（“以倡导新生活方式”为主线设计）
1） 地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；
2） 新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；
3） 教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；
4） 商业的附中心和教育文化中心的完美结合；
5） ……等等
各阶段广告策略的简要实施：
一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；
二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”生活为主线进行宣传；
三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广
四、持续期：针对于主诉求点进行宣传
4、SP活动方案
SP活动方案思路
1） 新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）
① 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道
② 通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动
2） 开盘庆典活动
① 举行开盘庆典仪式
② 排队抽签摸奖活动
3） 节假日复合促销活动
① 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动
② 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动
4） 公关促销
① 名人代言
以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划。
5、销售计划
根据我司的经验与操作水平，整个项目计划在1年内销售90％以上是比较有把握的。
住宅部分：
上半年完成40％以上的销售率，下半年完成50％以上的销售率。
商铺部分：
上半年完成60％以上的销售率，下半年完成30％以上的销售率。
6、整合推广计划（简要实施计划，详见整合推广方案）
i.基本原则：
1、强化项目卖点；
2、规避项目劣势；
ii.推广实施步骤：
实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。
实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。
实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。
实施的第四步，采用低成本广告保持热度。
实施的第五步，强势尾盘清理。
前期工作
1、项目VI系统包装
1） 楼盘名称、logo设计;
2） 楼书、DM单设计;
楼书、DM单底色均为蓝色（宜采用深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容：
推荐第6篇：商业地产策划
什么是商业地产策划，基本框架
商业地产概念策划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施商业地产全程策划：选址策划、概念策划、商业规划、招商策划、销售策划、经营策划商业地产商业规划：商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、D M 规划商业地产市场定位：目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位商业地产招商策划: 业态业种配置、个性招商策略、分步招商计划、招商文案技巧商业地产销售策划: 销售时机把握、销售节奏控制、销售卖点设计、销售人员培训
商业地产营销策划：案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案策划、平面设计、流设计
商业地产市场推广：媒体组合、媒体选择、推广计划、费用预算
商业地产经营策划：商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市策划、项目运营维护 商业地产招商六大注意事项：商业地产招商代理时应该思考的 商业地产招商六大注意事项：商业地产招商代理时应该思考的
商业地产招商，是一种招揽商户并维持商户关系的过程，一种价值积累使量变达到质变的过程，一种双向选择使双方利益达到最大化的过程。在商业地产中，良好的招商势必达到双赢，代理公司赢得成功经验与口碑，商户经营顺利并赢取利润。然而在现实的商业地产招商过程中，经常会出现各种问题，导致招商困难或商场招商后迅速倒闭。下面我来浅谈一下招商过程中的几种忌讳。简单总结下来有六忌：
一忌：前期市场调研不充分。
在任何形式的招商工作中，市场调研都是第一步。即对项目所在市场的交通状况、辐射半径内人群的收入水平、消费水平以及项目周边商业业态的分布、经营状况、租金水平等情况进行了解和分析，从而掌握项目的市场环境，以此作为项目定位的基础。尽管成功的商业地产中，市场环境不宜被过分强调，但正确的市场环境分析却是必不可少并且极具导向作用的。就好比做菜前起码要了解食客的口味一样，正所谓“看人下菜碟”，市场环境分析带来的全面性与针对性的有效兼容所起到的作用是不容忽视的。因此策划代理公司，万万不能忽略市场调研的必要性，无论在制定调研方案还是人员配备上，都需秉承科学的方法并且遵循以
往的经验积累，循序渐进，以例而行。在此，还要特别强调，单纯只依靠着几百几千张调查问卷或封面数据做简单的书面工作是无法催生出一份颇具功效的市场调研报告的。而是要通过各种渠道，深入了解项目市场环境，成功的将商业操作中潜在的机遇与挑战跃然纸上，从而真正发挥出市场调研的作用。
二忌：代理公司经验不足。
聘请经验严重不足只会纸上谈兵的代理公司做商业策划招商工作，就好比让实际驾驶经验缺乏而空有一纸驾驶证的司机开车行驶。顺利的话也许可以安全到达目的地，但过程漫长且揪心；不顺利的话中途会出现小事故不可避免，再严重的话就有翻车的可能。
商业地产的运作过程中，各个系统的联系度是相当紧密的。代理公司要负责对一个商业项目进行定位、确定招商对象与经营模式、规划商业业态等一系列流程。仅靠一份华丽的理念是撑不住的，委托者与商户更重视的是后期运作与管理。所以代理公司在招商过程中，是需要一套系统的商业运作理念与成熟的商业运作模式支撑的。另外，由于招商过程中每个环节都需要熟于商业操作的人员配合运作，所以一家优秀的代理公司一定会拥有一只专业的商业运营管理团队，人才的价值在商业地产中是不可忽视的。毕竟商业不产不同于住宅等物业，它的价值更多体现在后期的资本运作与经营管理等方面，这也就更突出了一只优秀招商团队和一个优良代理公司的作用。
三忌：商业定位缺乏吸引力。
前面说到过，商业地产的市场定位是要以项目准确详细的市场调查为基础的。有了该基础后，就要进行定位：在已知的地段，为什么类型的商家提供一个怎样的经营场所，针对的是何种范围的目标客户群。商业定位即反映出商业企业与竞争对手在商业中的位置，也反映了该商业企业的竞争力。进行商业形象定位，是后期实施商业市场战略的第一步。现在很多运作经验不足的代理公司，定位时通过扎堆儿以求稳妥，这是犯了忌讳，一个毫无吸引力的定位是无法达到价值最大的。与此同时，有些过于突出概念定位的代理公司，完全将标新立异当作定位重点，欲通过独特的定位吸引眼球，招揽生意，也是欠考虑的：市场能否如此兼容并包？市场容量是否足够？后期如何维持良性运作？等等一系列问题都是特色定位时要注意的。若一个几十万平米的项目，企图通过这种另类的定位达到效果，是要担一定风险的。综上，一个成熟的团队在进行商业定位时，会充分考虑项目市场，有针对性的进行商业定位。四忌：不结合实际，照搬成功商业的运营模式。
商业地产往往具有很强的地域性，“本土作战”一定要结合本地区的居民消费特点和本地区的商业运营习惯。一些经营成功的优秀商业模式可以借鉴，但切勿不加修饰的模仿，商业地产最终还是要因地制宜，具体地段具体分析，进行差异化经营。每一种商业运营模式，都有相应的操作系统与之配合，一个正规的商业地产项目不仅在招商的同时就会为后期运营管
理进行准备，更会在招商过程中将这一理念传达给商户；而一些经验不足的代理公司则有可能照搬成功案例的运营模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在开业后每一环节的运作都有可能出问题，这样的商场开业后倒闭可想而之。作为德国最大企业之一的麦德龙超市在上海经营的非常成功，然而在北京却屡碰壁。最终麦德龙调整了在京经营模式，其意识到在北京要找到一块符合麦德龙业务特点又价格合理的土地是何等的难，于是麦德龙正式宣布，将以租赁场地的方式在北京开店。同时内在经营模式也进行着悄然转变。
五忌：业态规划与商铺位置规划混乱，人流动线不明确。
业态规划与人流动线的设计是商业地产招商的点睛之笔，也是后期能否成功运营的重要前提。尤其业态规划，是商业地产成功运营的核心。典型的例子，很多传统百货商场习惯将男装安排在商场的高层上，随着消费者消费心理的改变，后期开业的新型商场则将多将男装安排在低层。至于人流动线的设计则要充分考虑业态与品牌的位置规划，避免经营场所内除扶梯周围经营火爆，四周出现死角的现象，同时也要避免忽略扶梯周圈商户的情况，如现在很多商场都将扶梯设计成环绕状，从而照顾了扶梯周围商户。再比如，传统百货商场往往将餐饮放在地下，相当一部分商场甚至不设餐饮业态，而现如今新型百货中心，不仅将餐饮比例大大增加，还多将餐饮布局在高层，或分层设立，意在将人流动线向高层引或平均的引向各个楼层。现在的一些策划代理公司，在招商时仅仅为了提高招商成功率而随意签约，为了签约而牺牲掉本已规划好的业态与位置，甚者更是为了达到最后签约的目的而随意对商户进行让步，允诺了很多条件，为开业后的经营埋下隐患。
六忌：品牌定位不切实际。
一个商业项目，它的地理位置、商业定位、消费群体及购买力水平都决定着它将进什么类型和档次的品牌。在招商过程中，要避免两个个误区：招进的品牌越高档越好、越新颖越好。越高档的品牌，要求的入驻条件越高，并非你地理位置优越或单纯能挣到钱就能请的动。他们更强调一种文化定位，或者说这个品牌进来后能否与你的市场环境想适应，能否体现它们的品牌文化等等。比如西单作为一个认知度很高的成熟商圈，却招不来LV这样的牌子，因为西单的商业定位是大众流行，而非高端奢侈品。至于新颖的品牌，在一个商业项目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜过多。新品牌进来后我们需要提供一些列的广告宣传，营销推广等等，这些都是招新品牌需要考虑的因素。另外，由于消费者对新品牌的认知是需要一定时间的，同时消费者一般会有自己习惯的消费品牌，所以招过多新品牌是有风险的，万一消费者不认可，招商就是失败的。
总之，商业地产在招商过程中是需要经验和技巧的，具体问题需要具体分析，以上罗列出六点只是浅谈一下比较明显的招商禁忌。
引用一句关于商业的流行语：没有开不出的物业，只有开不出的商场。在市场中，地产与商业物业只有相互匹配，相互依存，才能使商业物业长期高效发展。商业地产在近些年经
历了高速发展后，如今暴露了很多问题，如何面对这些问题，如何更好的进行招商，这是未来商业地产真正需要考虑的事情。
推荐第7篇：商业地产策划方案前期(一)
商业地产策划方案前期
（一）
一个好的的商业地产策划方案一定要有懂得坚持商业地产项目定位的12个原则。下面来一起了解一下：
【原则1】实现土地价值最大化的原则
实现项目土地价值的最大化，是一切房地产项目开发的首要原则。当然，要实现这个目标，还需建立在市场的深刻分析与项目科学定位的前提之下，才能将理想付诸实际。
【原则2】具备可持续长远发展的赢利原则要进入商业项目的开发经营，必需首先要树立长远可持续性发展赢利的理念。因为商业项目的开发经营，是一个长期性的过程，要做好前期先投入培育市场。要有三到五年左右的时间才有可能实现项目的成熟稳定，逐步实现赢利的心理准备。短期就希望赢利的心态，绝对不能做好商业的开发，只可能会加速失败！但同时也应该看到，商业项目成功所带来的巨大丰厚的利润：除了本身稳定收入的租金来源之外，还有项目本身整体价值的提升，乃至所带来的周边物业，特别是本身社区物业的升值。这无疑需要有一个长远、全局性的眼光。
【原则3】符合城市整体性商业布局的定位原则
市场自由经济制度下，永远存在竞争，也永远存在机会，关键在于你能不能把握市场发展的机遇！要站在整个城市商业发展格局变化的角度去寻找错位经营，走区域性商业中心发展的道路。
……
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【课程对象】
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。 ■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
参考资料：
智地网；
余源鹏房地产大讲堂；
余源鹏房地产实战培训系列课程商业地产系统实战培训课程；
推荐第8篇：商业地产投资策划
商业地产投资策划
领域一：城市与区域商业发展规划 领域二：城市综合体与购物中心领域三：专业市场
领域四：商业步行街
领域五：主题旅游景区
领域六：商务酒店、餐饮具体内容包括：
■前期概念规划设计
■建筑设计及工程要点规划
■交通与人流动线规划
■前期市场调研
■项目形象与经营定位
■项目竞争定位
■项目业态定位与楼层布局规划
■项目商铺（区域）分割方案
■主力店、次主力店与品牌落位规划
推荐第9篇：商业地产策划代理
商业地产全程策划招商代理
大型闲置商业地产招商策划代理可做项目：超市、百货店、超级生鲜市场、服装市场、电子市场、美食广场、建材市场、专业市场经营不善或倒闭 ， 商业地产的调整和启动、商业地产招商策划等。
曾服务企业：北京华联、大福源超市、世纪华联、大连华南集团、威华地产、齐齐哈尔宝禄地产、江苏中凯地产、江苏喜临门、松原市人防办、鞍山商业局、大连旅顺商业局、韩国保宁游乐公司、上海灿坤投资公司、营口沿海产业基地、威海银座等
1、超市类：北京华联、大福源超市、世纪华联。
2、超级市场：大连福瑞祥综合商场、大连乐百家购物商场、大连环洲生活购物 。
3、百货类：大连新屋百货、大连华阳百货、大连抚顺商场、鞍山世纪商厦、
吉林松原时尚地下购物长街、地1城地下商业街、保宁韩国城。
4、家居建材类： 华南建材广场、大连泉涌建材市场、大连创业建材市场、大连泓金建材市场、威海银座 。理念：解决商业难题、共赢互惠、专业决定未来、诚实、守信、务实、高效。
联系人：陈威商业咨询热线：13079899188
推荐第10篇：商业地产策划模式
一、市场调研：
1， 前言——本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析—— （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析：
（1） 购买者地域分布；（2） 购买者动机（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）（6） 购买频度 6， 结论
二、项目环境调研 1，地块状况：（1） 位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性质
2， 地块本身的优劣势 3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述） 4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析 1， 投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2） 房地产的政策法规 （3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4， 土地延展价值分析判断（十种因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率
（2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1） 成本与售价模拟表 （2） 股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
1、经济背景· 经济实力
· 行业特征公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略
（四）、入市时机、入市姿态
（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控
（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放
五、概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织
2， 小区容积率的敏感性分析 3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意
6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意
7， 小区户型比例的搭配关系 8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分
9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、识别系统
（一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体
（二） 运用部分 1， 现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2， 营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3，工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 · 保安部 · 财务部 4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室
第11篇：商业地产策划基础知识
商业地产按行业类别分类
商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产有多种分类方式，按照行业类别，商业地产有以下几个分类：
1.零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）
2.娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）
3.餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）
4.健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）
5.商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）
6.居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）
商业地产按照市场范围分类
1.近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）
2.社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）
3.区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）
4.超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）
5.超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。（如万象城,就是超级商业地产的典范。）
按照消费行为分类
1.物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）
2.服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）
3.体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
按照建筑形式分类
1.单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）
面临纯商业问题
2.综合建筑（多种房地产形式的统一规划）
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。
第12篇：商业地产策划岗位职责
商业地产策划岗位职责
1、商业地产策划岗位职责
1、项目开发的全程策划、方案制定及执行，负责商业地产招商运营相关文案起草、全程策划及执行；
2、与合作单位及上海市主要媒体保持良好的沟通及协作；
3、熟悉上海市相关市场信息，能进行高效的市场调研及分析，能对市场变化及时做出应对策略；
4、与公司内部各部门保持良好的协作沟通。
2、商业地产策划岗位职责
配合策划主管负责以下工作：
1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等；
2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用；
3、负责与相关媒体对接，搞好公司各类推广项目，做好活动的策划，包装，宣传，跟进等实施工作；
4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告；
5、负责对销售及招商策划进度进行动态掌控。
3、商业地产策划岗位职责
1、负责公司房产项目、活动等方案的策划与文案撰写；
2、撰写策划方案，完成项目的整体策划创意、设计与提案等；
3、协助同事完成企划活动现场落地相关工作；
4、负责部门各类档案和其他相关资料的的收集与整理。
4、商业地产策划岗位职责
1、根据项目实际结合市场情况，制定项目招商策略及推广方案；
2、对项目媒体策略、媒体诉求特征、市场形态进行分析并提出建议；
3、对招商活动全程策划及组织实施提出可行性意见。
5、商业地产策划岗位职责
1.负责对项目进行市场调研、分析、撰写市场报告，制作推广方案及跟踪实施。
2.负责对项目的执行进行监督、掌控，项目招商不同时期的战略布局，运营制定。
3.负责推广项目与媒体对接，做好运营、推广、宣传。
4.协助项目总监与当地政府、媒体、合作方关系的协调及维护，完成项目的各项运营工作。
第13篇：商业地产策划招商
商业地产策划招商、管理
发布时间:2009-3-13 13:58:03发布人:商方策划
商业地产招商
1、定位规划
2、招商手册编写
3、主力店选择
4、辅助店分类列表
5、前景描述
6、回报预测
7、谈判策划
8、招商实施
商业地产管理
1、|--出租管理--|
a、物业管理
b、安全管理
c、设备管理
d、公共形象管理
e、促销活动管理
f、经营调整
g、再招商
h、目标利润管理
2、|--自营管理--|
a、筹备开店
b、经营托管
项目效果图
商业地产策划销售
发布时间:2009-3-13 13:57:39发布人:商方策划
商业地产销售
1、价格设计
2、通路策略
3、前景描述
4、回报预测
5、战术设计
6、销售执行
项目效果图
商业地产策划营销策划
发布时间:2009-3-13 13:57:06发布人:商方策划
商业地产营销策划
1、经营策划
2、销售策划
3、竞争策划
4、推广策划
项目效果图
商业地产策划规划设计
发布时间:2009-3-13 13:56:31发布人:商方策划
商业地产规划设计
1、建筑规划提案
2、景观规划
3、装饰设计提案
4、企业形象设计
项目效果图
商业地产策划定位策划
发布时间:2009-3-13 13:56:02发布人:商方策划
商业地产定位策划
1、项目宏观状况调查
2、项目市场调查
3、项目消费市场状况调查
4、项目竞争状况调查
5、项目投资需求调查
6、地产物业状况调查
7、建立数据模型
8、模型方案分析组合
9、经营定位结论报告
项目效果图
第14篇：扬州某商业地产项目策划方案
扬州某商业地产项目策划方案
目
录
上篇——项目面临的市场状况
一、XX广场所在地商业发展状况„„„„„„„„„„„„„3
二、扬州市商业地产市场状况„„„„„„„„„„„„„„„7
三、XX广场有关情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 下篇——营销推广思路
一、核心是信心„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
二、关键是推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18
三、根本是销售„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22
四、支持是物业„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 上篇
项目面临的市场状况
认识市场的意义：一切策划的基础是市场，脱离当地市场的策划是 空中楼阁，在房地产策划业摸爬滚打多年的我们深谙此道。为把握扬州市商业地 产的状况，我们数下扬州进行专门调研。
一、XX广场所在地商业发展状况
导读：该部分将就以下问题进行回答
1、XX广场所在地商业竞争态势怎样？
2、XX广场面临的与其直接竞争的商场有哪些？它们的经营状况如何
1、扬州市商业发展的态势
自隋朝开大运河以来，扬州就是江南的重镇之一。自古以来商业一直十分的兴旺发达，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的发展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。扬州商业正在形成 “点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”——城市中心区域文昌阁商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的 “十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。
2、扬州市主要商场情况 A：万家福商场
万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达1.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。 万家福商场以穿着类商品为主，经营众多优秀品牌。 （1）区域功能划分
B1：百货超市、医药
1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表 1/2F：工艺礼品
2F：少女服饰、饰品
3F：淑女服装、内衣、针织品
4F：男士服饰、男式皮鞋
5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品
6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场
7F：员工餐厅
8F：仓库、办工区 （2）经营特点
中偏高档专业经营，以服饰为主。 （3）经营费用
主要是由厂家或品牌代理商入场经营，进场费用3000元（不退，面积不限），一般需要保底经营（规定最低营业额），不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24-25%左右。如果是国际品牌还将给予政策优惠。 （4）经营状况
万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度，经营状况良好。
商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档 次不高，但客流量较大。 B：金鹰国际商城
金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。
金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约3.5万㎡，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。 （1）区域功能划分
1F：北区：化妆品、女鞋、钟表、照相器材
南区： 黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品
2F：女性服饰、饰品、内衣
3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒
4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包 办公区
5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品 6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材 （2）经营特点
力向名品、规模方向发展。以国际知名高档精品百货为主流。 （3）经营费用
无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。无场地租金和水电费，只收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，商铺为金鹰所有，不对外销售。 （4）经营状况 金鹰国际商城开业已有两年多。经过两年多的经营，不断地调整经营品种，已经被公认为扬州市最高档的购物场所，经营状况良好。 三楼主要经营运动服饰及用品，布局宽敞整齐，客流量较大。 C：百盛商业大厦
扬州百盛商业大厦有限公司系扬州市商贸局与马来西亚金狮集团合资经营的大型综合性百货商场，位于城区繁华地段文昌中路98号，面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品。目前新近装修过，硬件设施较好。 （1）区域功能划分
B1：超市、家电
1F：皮具、化妆品、珠宝、照相器材、钟表、手机
2F：女装、女休闲装、饰品、美容院
3F：男装、男休闲装
4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、儿童用品、琴行、健身器材 （2）经营特点
以经营中偏高档百货为主，经营范围较广。 （3）经营费用
进场费5000元（不退），扣点按经营品种的不同，18-25%左右，有保底销售额，无场地租金和水电费（夏季收100元/月空调费），铺位不对外销售。 （4）经营状况 经营状况较好。
三楼主要经营男装和男式休闲服，多是国内和部分国际普通品牌，布局整齐、明亮，客户量尚可。 D：东方商品城
位于金鹰国际商城东南面，是一家百货类小商品批发市场。外观陈旧，内部装修条件差，无电梯。 （1）区域功能划分
1F：针织品、化妆品、饰品等小百货 2F：面料、服装 3F：童装 （2）经营特点
是一家主要经营低档百货类的批发型大市场。 （3）经营费用
该商城不出售铺位产权，只出租。
一楼的租金为200-400元/㎡（根据位置好坏），标准摊位面积在3.5㎡； 二楼的租金在170-180元/㎡，一般标准摊位面积在15㎡； 三楼的租金价格在60元/㎡，一般标准摊位面积在20㎡。 以上租金价格均含水电费，税费自理。 （4）经营状况
由于地势优越，价格低廉，该市场的生意很兴隆。目前从各个楼层来看，几乎没有转让的铺位。
三楼主要经营儿童服饰，目前正处于季节更换之时，因而前来给孩子添置衣服的家长较多，生意也较往日的好，人流量一般，远远不如一楼人挤人的场面。
总的来说，目前XX广场项目在已经建成的同类业态中硬件设施属于一流，相对这些项目来说拥有较大的优势。
二、扬州市商业地产市场状况 导读：该部分将就以下问题进行回答
1、扬州市商业地产市场的总体情况怎样？
2、扬州市商业地产的销售方式怎样？
3、扬州市商业地产消费者的构成？
4、扬州市商业地产日趋火爆的原因？
5、扬州市商业地产的经营方式？
6、哪些人在做扬州的商业地产？
7、扬州市商业地产面临的主要问题有哪些？
8、目前扬州市有哪些商业地产在售，其情况如何？
1、扬州市商业地产发展概述
目前，扬州的建设步伐正在加快，尤其是房地产业的发展强劲。其中商业地产在近年中更有了长足的进展，大量的商业地产项目的涌现，不仅将使扬州更加的繁荣，也将极大地促进扬州本来就发达的第三产业的进一步发展。
2、扬州市商铺销售的总体特征
从目前收集到的资料来看，目前扬州商业地产的销售状况总体良好，此次调查的正在出售产权的商铺，销售情况都比较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街也已销售了近60%的铺位。
一些商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，在十几天内全部售完。
3、扬州商业地产的销售方式 主要有两种：
A：出售产权，不提供包租。 B：出售产权，提供包租。
包租的销售方式是目前扬州在建商业地产销售的主流方式。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率（通常为8%）；固定投资回报率加超出分成。
4、扬州商业地产消费者构成 A：投资者是购买商铺的主力。
一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则90%以上，都是投资者。 B：外地人员占了相当大的比例。
C：在本地购买商铺者中，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私营业主。
5、扬州市商业地产日趋火爆的原因
首先，扬州市商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率约为6-8%，商铺的投资回报则为8-12%，扬州汶河路、三 元路等路段的商铺投资收益甚至达到20%以上。
另外，随着扬州城市主导发展方向的转变及沿江大开发战略思想的确立，要求扬州的区域功能走上更高层次，商业和旅游业作为两大支撑要素，有着迫切发展的要求，这也是商业地产被看好的“城市意识”，并有可能促使商业地产成为扬州下个阶段房地产发展的新热点。
6、扬州商业地产的经营方式
目前，商业地产大多采取产权与经营权分离，由开发商或开发商委托的专业公司进行统一化经营的方式。
从商铺经营角度来看，目前扬州各类商铺大都采取所有者与经营者分离的经营模式，从根本上将商铺统一化经营，有效地减少了投资风险，实现高额投资回报。商铺统一化经营特征为：
统一开业时间。将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客； 统一经营方向。将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争； 统一营销推广。实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象 ，从而提升整个商铺的市场竞争力；
统一对外形象。实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。
7、扬州商业地产已经渐渐与国际潮流接轨
扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPING MALL、主题式商场、内藏式商铺等。目前商业地产开发逐步走向规模化及特色化。如宋城名都等商业地产项目的初步形成，及运营氛围的日趋汇集，将使扬州的商业服务体系更均衡、服务范围更广泛，将有利于促进扬州商都地位的提升。
8、商业地产发展前景被看好
目前,扬州商铺物业占本市房地产年总量的15%，虽然比例较小，但由于价值较大，发展潜力为投资人所看好。最近，像宋城名都、来鹤台、阳光城、东方银座等商业地产项目，几乎无一例外地出现热销局面，这说明商业地产被开发商看好的同时，也正为越来越多的个体投资者认同。
9、专业营销策划代理公司担任了重要角色
不少商业项目由来自外地的专业营销策划代理公司操作。
10、目前扬州市商业地产的问题
就目前来看，可以坦率地说，扬州的商铺基本都卖得比较好，但是不少商业地产销售后，后续经营却未能及时跟上。很多的开发商在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态。
例如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，已基本具备了开业经营的条件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态。其他如宋城名都、阳光家居广场等，也有类似情况。
11、扬州市在售商铺有关情况 A、宋城名都
位置：文昌中路与泰州路交汇处
建筑面积：总建筑面积约5万平方米，一期面积1.6万平方米，已建成，二期面积近1万平方米。
计划经营产品类型：古玩字画、工艺品等传统特色商品，餐饮、休闲项目。 一期售价：
一楼平均售价约7000元/m2；
二楼平均售价约4000元/m2；
三楼平均售价约2300元/m2；
整体均价： 约4500元/m2。 得房率：65%。
销售方式：按年回报率6-8%，返租三年。 销售状况：一期近二百套商铺，十几天内销售一空。 客户来源：扬州及周边地区如苏州、上海等地。 B：东方家艺广场
位置：江阳中路新世纪大酒店东南侧。 建筑面积：约9000平方米。
计划经营产品类型：家艺时尚精品。 售价：
一楼：13000元/平方米 二楼：9500元/平方米 三楼：7300元/平方米 四楼：5700元/平方米 五楼：4700元/平方米 得房率：60%。
销售方式：包租十年，年回报率8%。
销售状况：11月20日开始销售，至当日16：45，共售出59个铺位（总共169个铺位），销售状况良好。
客户来源：扬州地区及外地的经营者和投资人，以投资人居多。 C：鸿泰家园商业街 位置：文昌东路北侧。 建筑面积：10000多平方米。 计划经营产品类型：购物，餐饮，娱乐，休闲。
售价：临街三层商铺：5000-7500元/平方米；
内街两层商铺：5800-6800元/平方米。
销售状况：较好，已售出约60%
客户来源：本地和外地的投资人和经营者。
D：金鼎国际广场裙房临街商铺
位置：邗江大道、邗江交通大厦南侧。
建筑面积：约2000平方米
计划经营产品类型：餐饮、娱乐、沐浴等。
售价：三层商铺:6000元/平方米。
E：跃进农贸市场
采用一次出租40年的方式，实际相当于出售。
位置：运河西路238号。
建筑面积：约4500平方米。
计划经营产品类型：生肉、活禽、蔬菜、豆制品等农产品。
租金（40年）：6-11万元 / 铺位，平均在8-9万元 / 铺位。
出租状况：已租出约70%。 F：崇文苑
位置：扬子江中路新闻大楼对面。
临街三层门面房尚未开始销售，预计销售价格在6000-6500元/平方米。
三、XX广场有关情况 导读：该部分将就以下问题进行回答
1、XX广场项目的相关情况。
2、XX广场项目的SWOT分析。
3、XX广场的发展前景。
1、扬州XX广场概况
扬州XX广场（Times Square）地处扬州市最繁华的文昌阁商业中心西南区，为江苏省大型的现代化综合性购物中心（ShoppingMall）。
XX广场为扬州市的商业标志性建筑，占地面积2.3万平方米，建筑面积6.8万平方米，集购物、美食、休闲、文化、娱乐、旅游及停车服务等多功能于一体，是扬州市乃至苏中地区目前唯一的一家提供“一站式”立体服务的现代综合消费场所。
2、区域功能划分
1F：大禾回转寿司、珠宝城、名表城、品牌服饰、巴西烤肉、韩国烧烤、富春大酒店
2F：品牌女装、羊毛羊绒、羽绒服、富春大酒店、巴黎春天咖啡茶餐厅
3F：品牌男装、男鞋、广源国美家电城、欢乐天地游乐中心
4F：世纪电影城、百姓人家家常菜馆、琴行、宝贝城、床上用品
5F：皇朝休闲会所
东楼：世界流行通道
1F：饰品、鞋帽
2F：少女服饰
3F：饰品、服饰
3、经营特点
经营范围大而全，以中高档产品为主；功能齐全，有餐厅、娱乐休闲、茶馆等各种设施。
4、经营状况
XX广场于2002年4月28日首次开业，当时只有
1、2层营业。后来，东楼、第
三、
四、五层也逐渐开始营业。前期，由于种种原因，经营状况一般。后来，聘请了原金鹰国际商城的总经理，调整了经营品种和布局，于2003年9月18日重新开业，经营业绩明显改善。
从目前XX广场总体经营状况来看，在扬州商业圈内属中等，不及万家福和金鹰国际商城。年销售额约在5000万左右。但是，近期有比较明显的改善，呈现出较好的发展势头。
5、项目SWOT分析
A：优势
1）区位条件好。
XX广场位于扬州最繁华、最重要的商圈—文昌阁商圈的核心地段，人流量大，商业繁华。
2）规模大，经营范围广，具有规模优势。
占地面积2.3万平方米，建筑面积6.8万平方米，为扬州第一。
经营范围包括购物、美食、休闲、文化、娱乐等，是扬州市乃至苏中地区目前唯一的一家提供“一站式”立体服务的现代综合消费场所。
3）商场硬件设施条件好。
和扬州市目前比较上档次的商场相比，包括金鹰国际商城、万家福商场、百盛商业大厦，XX广场的硬件设施条件是最好的。 B：劣势
1）已有的市场形象需进一步改善。
前期经营由于诸多客观原因不是太理想，导致市场形象受损。目前已有很大改善，并收到了较好的效果，但仍需努力改进。 2）产品及经营上存在一些不足。
比如：在调查中，不少被调查者反映了以下一些问题：
经营范围很广，高中低档都有，商场难以形成良好的整体形象； 经营布局仍显得有些零乱；
广告宣传力度不够； 从三层上四层不方便等等。
3）东楼3层经营状况不佳。
由于经营品种和1层和2层基本雷同，东楼3层经营状况不好，一些经营户开始停止营业，转让铺位。这种情况可能会对三层商铺的出售带来不利影响。
4）3层得房率低。
3层得房率仅为43%，明显低于1层的65.79%和2层的53.01%。
C：机会
1）扬州部分市民投资产权商铺的热情仍然高涨。
产权商铺作为一种新型的投资对象，受到扬州市民的青睐。尽管多数已售出产权的商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民的投资热情，但是，由于这些商铺产权售出后的时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然较高。
2）XX广场的经营状况正逐步好转。
引进了新的领导班子后，对XX广场的经营品种和经营布局进行了调整，经营业绩与先前相比有明显的改善。
D：威胁
相当一部分投资者购买产权商铺的热情受挫。
在扬州，多数产权商铺顺利售出后，迟迟不能进入正常经营状态，使投资者对产权商铺的经营前景产生担忧，购买产权商铺的热情受挫。
6、XX广场的发展前景
根据我们的调查，XX广场在扬州商业圈中的知名度，略落后于万家福和金鹰国际商城，但领先于其他商场。就发展潜力而言，由于硬件设施、业态模式、经营规模的优势，我们认为XX广场的发展潜力又略高于目前排名领先的万家福和金鹰国际商城。以长远的眼光来看，XX广场的前途是十分光明的。
下篇
营销推广思路
理清思路的意义：理论决定实践，思路决定行动。只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路，才能确保将来的销售成功。从某种意义上说，“思路”最值钱。
一、
核心是信心
导读：该部分将就以下问题进行回答 1、XX广场项目的营销战略核心是什么？
2、XX广场项目的营销战术有哪些？
3、采用这种营销战术的目的是什么？
1、战略核心的确定
任何一种投资市场的繁荣，最核心的，就是要树立投资者的信心。 根据对XX广场的综合分析，我们认为，实现XX广场项目销售的核心要点，就是要通过一系列的营销策划手段，建立和培养投资者们对XX广场经营预期的信心。作为XX广场这个商业地产项目，它的购买者并不是终级消费者，而是力图从终级消费者手中获得利润的二级消费者，这些二级消费者不管是投资型的还是经营型的，其目的都是通过XX广场项目这一工具，让自己已经拥有的资本实现增值。因此，对XX广场能否赚钱的信心，就成了这些二级消费者进行投资的决定性因素。因此，在准确把握目标消费者的基础上，我们认为，XX广场项目营销推广的战略核心，就是-------增强XX广场项目目标客户（即投资者）的“信心”。
2、营销战术的确定
在对XX广场项目进行综合分析的基础上，我们确定了以信心为核心的营销战略。并围绕这一战略，设计了一个营销战术系统，即“三角支撑系统”。该系统力图通过三个支撑点，进行营销战术的运作，实现建立和提高目标客户对XX广场信心的目的。具体的说明如下： 三角支撑系统示意图：
A角：A角是实现三角支撑战术的基础，我们将它定义为“销售承诺”。从目前的扬州甚至全国的商业地产经营情况来看，很多的商业项目在说与做上并没有实现有机的结合，承诺和现实对不上号。更有甚者，还有圈钱后一跑了之的恶劣行为出现。再加上媒体的对个别事件的推波助澜，让目前的扬州目标客户群对商业地产产生了相对的抗性，使这些目标客户群在投资的决心上摇摆不定，想赚钱又怕失手上当，想获得投资收益又怕风险太大血本无归。XX广场在这种大环境里也受到了一定的影响，尤其是2002年开业以后，在一段时间内美誉度受到了损害。虽然开发商方面做出了十分明智的策略调整，最大限度地挽回了声誉，但从市场调研的情况来看，仍然需要相当长的时间，美誉度才能恢复到当年的水准。基于此，三角支撑战术的A角-----“销售承诺”的目的就是通过适当的营销战术，加快XX广场美誉度的恢复，在兑现XX广场当初销售承诺的基础上，通过新的销售承诺让目标客户群迅速重新对XX广场建立投资信心，增强
XX广场在投资者心中的诚信地位。做到让目标客户群放心投资。
B角：B角的定义是“现有经营状况”。众所周知，一个商业项目值不值得投资就要看它是不是可以赚钱了，看一个商业项目是不是赚钱除了看营业报表外，作为普通投资者，恐怕就要观察这个商业项目的终级消费者了。基于此，三角支撑战术的B角-----“现有经营状况”的目的，就是极力展示目前XX广场的经营状况和商铺销售情况。首先要从经营方面的人流量、营业额、毛利率、年增长、知名度等方面下手进行宣传炒作，将目前XX广场的火爆场面和市场层次定位进一步拉升。同时，从XX广场目前的商铺购买率、升值幅度、二手商铺、现有业态需求上入手，给目标客户群“那么多人都买了，大家都认可”、“那么多投资者看好这个地方，估计错不了”的心理暗示。并通过合理化的引导，让目标客户群针对上述项目进行比较和计算，让更多的人了解XX广场的经营已经步入正轨。B角的战术实施将提高XX广场经营情况的利已方透明度，吸引摇摆不定的持币者。并使其相信XX广场的市场培育已经接近尾声，即将步入上行通道。
C角：C角我们将它定义为“经营管理方案”。它是培养目标客户群对XX广场项目信心的关键一环。通过对XX广场项目的经营方案、经营规划、经营目标、经营团队、物管目标、物管团队等软硬件的远景规划，为目标客户群描绘一幅XX广场的美好前景，有意引导目标客户群关注XX广场的升值潜力，使其相信投资XX广场项目不但是物有所值，而且是物超所值。同时，远景规划也可以给投资者“这个开发商想要在商业经营上大干一场”的印象，使其打消“开发商会不会卖了就跑”的念头。基于此，三角支撑战术的C角-----“经营管理方案”的目的就是通过一系列的宣传推广，降低开发商与投资者之间的信息不对称性，提高开发商经营上的透明度，为广大投资者描绘出投资XX广场的美好前景，促使其尽快下定投资XX广场的决心。
二、关键是推广
导读：该部分将就以下问题进行回答 1、XX广场项目的推广思路是什么？
2、XX广场项目的推广手法有哪些？
3、XX广场项目的推广主题是什么？
4、XX广场项目的广告设计思路怎样？
5、XX广场项目的卖点有哪些？
6、采用什么样的包装，搞什么样的活动可以提高XX广场项目的销售人气？
在确定营销战略战术后，如何有效地实现与消费者的有效交流，就成了项目成功的关键，解决这个关键问题的手段就是推广。房地产项目营销推广策划是对未来将要进行的房地产营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策，是房地产全程营销策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
1、推广媒体
房地产广告的常用媒体主要有报刊、视听、户外和其他印刷媒体几大类。其中报刊媒体和广播电视覆盖面广，客源层多，宣传效果最佳；除报刊外的其它印刷媒体，不但担当现场介绍的主力军，而且可以定向自由派发，针对性和灵活性都较强；户外媒体位置固定，比较适合于楼盘周围的区域性客源的广告诉求。根据XX广场商业地产的性质，我们将推广媒体主力放在报刊视听媒体和印刷媒体上。具体选择如下： A：报纸广告
硬广告
软广告
新闻性广告 B：电视广告
15-30秒配合广告
有关具体媒体单位的选择，拟在项目具体推广策略制订后再行确定。 C：印刷媒体 海报 宣传单 说明手册
2、推广主题
A：广告主题：扬州升“时代”该主题目的是以“升”字来产生广告受众的升值
联想，同时XX广场的名字又被巧妙地写进了广告词。该主题配合平面设计将给目标客户群以XX广场经营升值、物业升值、投资升值等心理暗示，用视觉效果加深受众的印象。
B：推广副主题：稳赚“时代”扬州人喜欢计算，自古以来又有商业经营的传统，因此经营心理和技巧方面是有自负的。对“家有良田千顷不如当街旺铺一间”、“一铺养三代”等古训也是理解到位的。副题力图用“稳”和“赚”字来配合卖点在主题强调升值后又一次给目标客户群以心理刺激，促使其按着我们的推广卖点中的算帐程式去演算自己投资XX广场会获得的预期收益。然后去验证XX广场的“升”、“稳”、“赚”。
3、卖点设定
A：升值类卖点初拟： 1）黄金地段 2）精英管理团队
3）营业额、人流量称出的“旺铺”势态 4）远期规划和目标 5）二手交易的价格
6）随中国总体经济发展的升值 7）XX广场市场的培育和成熟状态 B：稳定类卖点初拟： 1）眼见为实，成熟现铺 2）蒸蒸日上的人气和经营 3）早投资的已经产生了回报 4）开发商的下一轮宏伟目标 C：赚钱类卖点的初拟： 1）返租回报
2）各类投资工具与投资XX广场的比值 3）XX广场商铺二手买卖的高收益
4）扬州零售业的火爆和文昌阁附近的商圈的发展 5）某些XX广场经营者的高收入
4、广告设计思路
A：硬广告：广告主题的展示舞台，在广告中突出升值空间的诉求。尽量采用类比和计算法引导目标客户群展开投资XX广场的收益计算。吸引目标客户的投资关注，使受众见到广告后产生关注并且愿意就其中的收益计算和远景目标与其他的投资意见参与者进行探讨。
B：软广告：作为目前扬州比较先进的商业业态，XX广场的“Shopping
mall模式”在目标客户群的心目中是有认识度的，同时，返租销售这一投资形式也是目标客户群认同的。因此，我们的软广告的目的就是通过第三方站在中立、权威的立场上的不经意的客观评述，将XX广场的推广卖点作为其主题典型来介绍。软文的作者主要定位为成功的投资权威和媒体名人地产权威人士。其主要的软文议题拟做如下设定：）投资的形式与投资收益分析
2）城市中心地段的商业价值与升值潜力
3）成熟的商圈的发展
4）为想进行商铺投资的消费者支招
5）现成的商铺和没盖好的商铺之间的风险差距
6）出色的经营者对商业项目成败的决定性
7）管理水平是决定商业项目成功的关键
8）新型商业业态“Shopping mall”的生命力和潮流性
9）人多好办事，上规模的经营群体的低风险
10）返租的风险在现房和期房上的不同
11）投资者现身说法
12）业主现身说法
13）扬州返租类地产的比较
C：新闻性广告
通过媒体在其经济新闻类板块内报道XX广场的收入增长水平，人流增长，效益提高等等。新闻性宣传主题做如下草拟。
1）XX广场的增长类新闻，如：营业额、利税率、收入增长水平高于同期其他竞争对手。
2）XX广场的改良类新闻，如：XX广场又追加了哪些有利消费者的投资改造、物业管理措施等等。
3）XX广场的知名度类新闻，如：XX广场又吸引了哪些外地商家进驻，哪些知名品牌进驻，跟哪些知名零售企业结盟，接受哪些知名企业的合作性视察之类。
4）XX广场的公益性新闻，如：XX广场又推出那些便民措施了，某某部门对XX广场进行赞扬等等。 D：其他广告手段
扬州城市小，幅射速度快，扬州人聪明，有头脑，但同时又容易对大众传播产生信度，因此比较适合口碑传播这一广告形式，而XX广场由于其现房的特点又具备了眼见为实这一特性，因此可以为很多听了传闻以后又来实地考察的投资者提供考察的舞台。因此，在设计推广策略中我们将把口碑传播列为重点，具体的操作方式将配合广告主题推出。
5、商场的售点包装
商场的售点包装是针对投资者的心理设计的。因为作为投资者，尤其是现房的投资者，是必定要到自己的物业现场看看的，而这一看将对其下定投资的决心有很大的决定作用。因此，一定要营造一个热火朝天的销售氛围，包装出一个高品位、高档次、经营人员训练有素的经营中的物业，让到现场的投资者有一种物超所值的感觉。对此可以采用一些商业性的手段例如促销或进行相关的展览展示，进行小型的推荐演出等等手段，并配合下文将要介绍的物业改良措施，来提高XX广场在二级消费者和终级消费者心中的档次定位。
6、活动的推广
XX广场的硬件在扬州是很出色的，而且本身就是一个成熟的正在经营的物业。这就为XX广场举行现场活动进行销售提供了一个良好的基础。从心理学上讲，人类的群体动物性产生了“羊群效应”，购物冲动的大环境可以降低消费中的理性成分，刺激感性成分。针对这一点，结合XX广场项目的自身特点，我们认为在XX广场的开盘效应期间，应该辅以商场的大规模的促销活动，在短时间内提高人流量，为XX广场积聚人气。具体的活动方式拟做如下的设计： 1）大规模的促销活动。
2）名人的现场推荐活动，例如可以通过天际的资源请央视的李勇来XX广场做个现场的“幸运52”之类。 3）现买商铺现抽奖，然后直接去商场里搬奖品的活动。 4）适当的促销演出活动。
三、根本是销售
导读：该部分将就以下问题进行回答 1、XX广场项目什么时候开始卖最合适？
2、XX广场项目的销售周期怎么设定？
3、XX广场项目采用什么样的销售政策？
4、XX广场项目采用什么样的销售价格？
4、XX广场项目的其它销售通路？
5、XX广场项目的销售管理？
万变不离其宗，销售虽然是最后的环节，但也是最重要的，不管做什么样的推广策划，都是为了最终实现销售而服务的。销售阶段也是检验前几个方面的营销策划工作的重要标尺。
1、销售时机与销售周期划分 A：销售时机的选择：
目前，扬州的商业地产日趋火爆是事实，但是由于某些开发商的原因，也积累了大量的抗性，使很多的投资者产生了观望的念头。同时就XX广场本身的情况来看，如果可以销售得晚一点其利点是很多的。因为众所周知，XX广场目前处在经营上的上行通道内，商场内很多经营业主都有赚到钱的感觉，在这个时候如果可以再等一段时间，其美誉势能将会更加强劲。另外，如果春节后开始启动宣传推广的话，也需要时间蓄势，
因此，虽然XX广场的商铺分割已经做好，销售中心也已经基本可以使用，但我们仍然认为在本月和二月份都不适合开盘。具体的开盘时间建议放在三月中旬左右。其思路如下：
1）三月的扬州春光明媚，是最美的时候，不然也不会有千古名句“烟花三月下扬州”流传于世了。在适合进行户外活动的时候开盘，可以增进目标客户群对项目的了解，也有利于进行考察和比较。
2）春节过后，零售业将进入疲软期，是要进行调整的，根据往年的零售业价格指数显示，这一指标往往会在三月份以后开始回升。在这个时候开盘可以相对借商业经营的人气。
3）每年的三月十五日是消费者的节日，在这个节日的前后开盘可以有效地利用“诚信”这一主题。 B：销售周期划分与控制
根据XX广场的实际情况，我们不拟按传统的将项目划分为预热期，内部认购期，开盘期，强销期，持续期，尾盘期的销售周期划分方式，因为XX广场已经进行了二次销售而且在扬州已经有了知名度，属于已经被认知的项目了。 其主要的销售要点在于不是让投资者知道XX广场可以投资，而是让投资者知道投资XX广场跟投资其他项目的区别和好处。我们将XX广场的销售周期分为传播期、造势期、销售期、封盘期、二次销售期。具体时间表如下： 1）传播期：该阶段在春节前进行，利用口头传播把XX广场三楼的销售内容及办法传播开来，让目标客户群有一个心理准备。同时可以利用春节期间的销售狂潮给投资者以信心，此时销售部人员到位。
2）造势期：该阶段时间是从春节后至开盘。阶段目标是通过密集广告投放，强力诉求刺激，接待来访者，同时在内部进行排号。 3）销售期：该阶段不宜太长，有三到五天就可以了，其目的是消化造势期的销售势能，力争多地完成销售面积。
4）封盘期：该阶段时间不确定，从一次开盘后至二次开盘之间的时间都可称之为封盘。其操作目的是通过封盘，并进行提价，让首次开盘没有买到的投资者后悔，但同时对其宣传仍然有机会，使其不会轻易转向别的盘子。同时让第一次开盘购买的投资者感觉到物业的升值，并增强投资者的信心。进入第二次造势期。
5）二次销售期：本次不限时间，把所有的商铺卖光为止。
2、销售政策
A：改革当前的销售政策思路
针对目前扬州的实际情况及XX广场前期销售的成功经验，我们这次仍然沿用返租销售的办法。但在操作上参考实际情况，建议对二年返租，年利8%的销售政策进行改革。其主要原因是：
1）目前扬州几个热销项目的返租期都超过三年。可见目前投资者的投资信心仍然建立在一个“稳”字的基础上。因此，拉长返租年限可以让投资者放心。 2）XX广场本身就是所有权与经营权剥离的项目，就经营情况自身来说，拉长对售出商铺的控制时间对XX广场是有利的。 B：返租率的设定方案
1）直沿式回报率。即从第一年开始，不管返租期间一直是8%的年回报率。这是目前市场大部分项目所采取的回报率和回报方式。
2）递进式回报率。即回报从第一年开始，按年增长。这个方式目前在扬州应用得不多，好处是可以让消费者看得到一年更比一年赚得多，坏处是可能增加回报成本。
C：返租年限的设计方案
根据开发商的经营战略，不宜设置太短的返租时间，可是设置太长的返租时间，以XX广场目前的上行势头又会让很多的投资者感觉到受损失。因此，我们设计出如下两种方案： 1）5年返租回报的方案。
5年的时间不是太长，消费者一般可以接受。如果适当采用递进法的话更会让很多投资者觉得自己相较十年返租的人占了便宜。 2）3年返租+2年委托返租回报方案
就投资者心里而言，XX广场的优势就是已有培育了近两年的市场了，在这种情况下，提供太长的返租会让某些投资者觉得受损失。可是太短他们心里也没有底。在这个心理上，如果向其提供三年返租外加两年可以自由协商的委托经营，相信会对投资者产生比较大的吸引力。因为这样对投资者而言，进可攻退可守，会有更大的主动权。更会有XX广场三年把市场培育起来了，我们可以摘桃子的想法。
3、销售定价
商业地产的定价相对特殊，在考虑定价的时候，大到跟所处地段、交通，小到电梯的位置，通道的远近都会对商业地产的定价产生很大的影响。因此，我们在此只设计XX广场的基本销售均价，等项目启动后，再严格按照商业地产的定价公式进行一铺一价的定价设计。对XX广场项目三楼的均价设定我们利用以下两种办法进行拟定： A：同类项目类比定价法： 扬州在售商铺价格对比表： 项目名称楼 层销售价格
来鹤台广场•白羽廊一 层外侧：15000元/㎡ 内侧：10328元/㎡ 二 层7000元/㎡ 三 层5000元/㎡
来鹤台广场•芝田街一 层9080元/㎡
二 层5500元/㎡
三 层3880元/㎡
宋城名都一 层7000元/㎡
二 层4000元/㎡
三 层2300元/㎡ 东方家艺广场一 层13000元/㎡
二 层9500元/㎡
三 层7300元/㎡ 鸿泰家园商业街内侧二层商铺均价
外侧三层商铺均价内侧：5800—6800元/㎡
外侧：5000—7500元/㎡
金鼎国际广场裙房
临街商铺三层商铺均价6000元/㎡
崇文苑三层商铺均价6000—6500元/㎡
通过上表可以看出，在扬州目前正在销售的商铺中，售价较高的“东方家艺广场”销售价格一层为13000元/㎡，三层为7300元/㎡；西区，与本案物业类型较近的大型商业项目“来鹤台广场”只有少数沿文昌西路的一层商铺售价达到15000元/㎡，内侧售价最高不超过10500元/㎡，三层商铺均价在3880—5000元/㎡左右；东区项目“宋城名都”商铺一层平均售价7000元/㎡，三层均价只有2300元/㎡。通过对比可以得出目前扬州的商业地产中，三楼的价格尚未有突破8000元的情况出现。不过考虑到本案位于已形成规模的文昌商圈，地理位置及商业氛围相对优于上述项目，参照上述项目的销售价格定价，建议项目销售均价7500元-8000元/㎡左右进行探底试验。
B：项目自身租金比例推算定价法
“XX广场”首次开业在2002年4月28日，当时只有
1、2层营业。后来，
3、
4、5层及东楼逐渐开始营业。前期，由于经营格局比较零乱，经营档次杂乱，管理不规范，经营状况较差。后来，聘请了经验丰富的专业人士，调整经营品种和格局，2003年9月18日重新开业，经营业绩明显改善。
目前，XX广场租金整体情况分别为：一层：90元/月/㎡，二层：70元/月/㎡，三层40元/㎡/月。以一层为例：一层售价18000元/㎡，90元/月/㎡的租金已达到6%年回报率（具体计算方式： 90元/月×12个月÷18000元/㎡=0.06），以此类推，三层售价应在 8000元/㎡（具体计算方式：
40元/月×12个月÷0.06=8000元/㎡）。 C：心理定价法：
在形形色色的价格策略应用中，利用楼盘本身的条件，结合消费者的心理定价作组合，并根据销售进程的变化巧妙地对价格进行调整，这样的价格策略可称之为“心理定价突破法“，是房地产价格策略组合中比较常用而且杀伤力较强的一种方法。一般情形下，任何消费者在购买一件商品特别是价值较高的商品以前，都会有意无意地通过种种信息渠道得到有关此类商品的一些信息（包括价格、规格、质量等），然后根据这些信息及对于这件商品的直观了解，在心里先衡量这个东西到底值多少钱。这个价格就是我们常说的心理价格。
根据目前的市场调研情况来看，8000元左右的价格是XX广场消费者可以接受的价格。具有相当的可操作性，但是如果配以适当的调整政策，通过有效的远景炒作和提供更高的返租优惠，是可能在此基础上再实现价格向上突破的。
4、其他的营销思路 A：全员营销：
对于XX广场而言，已经入住的1500家商户就是1500个义务的推销员，在对XX广场充满信心的基础上，他们不但会宣传推动亲朋好友购买，而且很有可能自己继续购买。因此针对这类的老业主建议设计适当的优惠措施，比如降一个百分点或赠送相应的物品之类的方式。对于XX广场内的员工也可以采用同样的办法。 B：异地营销的可能性
XX广场在前期的销售中，很成功地引进了浙江温州的客商进场，由此也打开了时代广场走异地销售的通路。由此我们建议可以采用适当的异地营销的方式，把XX广场的推广幅射到周边的地区去。
5、销售管理
严格的销售管理是项目最终获得成功的条件，我们针对XX广场的项目将进行如下的销售管理。
A：针对XX广场项目销售人员的要求：
1）销售人员的搭配要求
2）销售人员的基本要求
3）销售人员的专业知识要求
4）销售人员仪表要求
5）销售人员的心理素质要求
6）销售人员的服务规范及要求
7）销售人员的组织纪律要求
8）销售人员的自我提升要求
B：针对XX广场销售团队的管理
1）销售方针的确立
2）销售方针的贯彻
3）拟定销售计划
4）销售计划的实施
5）权限内销售计划的修正
C：销售团队的构成和岗位要求
1）销售部门的构成
2）销售部经理岗位要求
3）销售主管岗位要求
4）销售代表岗位要求
5）销售后勤人员岗位要求
D：销售工作制度
1）销售现场的管理制度
2）销售现场的周会制度
3）销售工作流程
4）销售工作制度
5）销售人员守则 6）销售人员仪表、仪容准则
7）销售人员行为准则
8）销售部内部的礼仪规范
9）销售人员的奖励制度
10）销售人员惩处制度
11）销售人员的提升制度
12）销售人员考核标准
E：销售的基本流程
1）客户进门工作流程
2）介绍产品工作流程
3）购买洽谈工作流程
4）带看现场工作流程
5）暂未成交时应做工作
6）客户资料表填写工作流程
7）客户追踪工作流程
8）成交收定工作流程
F：销售人员的培训设计
1）培训时间
2）培训地点
3）培训参与人员
G：销售人员的培训方法
1）讲授法
2）分组讨论法
3）个别指导法
4）说明法
5）说服法
6）问题解答法
7）辅导法
8）作业挑战
H：基础培训内容
1）项目公司历史培训
2）项目公司经营理念培训
3）企业内部控制机制培训
4）简单市场营销学理论
5）房地产相关专业名词及知识
6）本项目相关知识
I：提高培训
1）推销方法及技巧
2）顾客心理分析
3）相关房地产案例探讨
四、支持是物业
导读：该部分将就以下问题进行回答
1、如何对XX广场进一步的进行形象提升？
2、形象提升对销售和建议品牌的作用？
XX广场作为一个成熟的已经在经营的商业项目，其对比于其他处在期房阶段的商业项目来说，优势不言而喻，尤其是XX广场在进行调整后正呈现出发展的势头。因此，要充分发挥XX广场的现有优势并使之为XX广场的销售服务。同时良好的物业硬件，也是XX广场自身建立品牌所需要的，具体的思路是：
1、在现有的基础上进行广场形象提升工程，XX广场的硬件设施在扬州是最好的，但是也有不尽如人意的地方。
尤其是本应有更大积聚人流作用的外部广场，目前的设施很难让人驻足，更谈不上让人流连忘返。因此建议在不需要太多成本的情况下，增加部分反映扬州古老商业文化的悠久和XX广场现代时尚文化的建筑小品和部分休息椅。让扬州消费者既可以在这里惦怀古老的光荣又能感受到现代的时尚气息，并增加在广场上的驻留时间。
2、对商场的内部环境的改造
对商场内部的环境适当的加以调整，通过调整灯光给消费者更良好的视觉效果，并适当增加例如水车、休息座椅、架桥等景观设计，融购物与观景于一体。同时充分利用共享大厅的优势，可考虑为各种文艺演出及商业宣传在共享大厅内提供了一个暂时的场所。并通过灯光设计使共享大厅拥有动感强烈和层层出新的三维空间景观。同时，适当增加休息椅还可以起到增加驻场时间的
第15篇：艾克商业地产广告策划方案
艾科商业地产项目广告策划方案
一、艾克商业地产宣传目的：
筑就北外环地区最负盛名的商业地产（形象效果）
1、塑造先锋形象 ：
本案项目尚未正式开盘，且无任何市场影响，因此需要全面进行专业的整体包装；
2、塑造特色形象 ：
塑造本案项目在北外环地区乃至聊城市的商业地产特色形象，尽快成为在本地段区域内具有鲜明特色的、知名的、标志性建筑，引起市场的高度关注，以满足用户的最大希望与要求。
3、突出项目特点 ：
本案项目先天方面（如地理位置等）优势不足。因此，在后天方面，具体的运作中（如本案诉求重点的挖掘塑造、宣传推广的范围确定、广告媒体的类别选择、广告设计及制作等），通过综合考量整体布局，在市场造势方面形成独特鲜明的风格特征，最终以极具冲击力的建筑精神来推动整个营销工作的进程。
4、塑造发展商品牌形象 ：
企业品牌是一种文化的象征，是一种精神的标志。因此塑造著名企业品牌形象，将使用户得到品位一致的满足感。同时，良好形象也将通过本案精良的市场运作与优良的业绩，使项目在聊城市业内形成极具震撼力的亮点。
强调精品物业是整个市场推广等重点。因此，无论是案前部分、现场
表现部分还是广告宣传制作部分等都应在完整、统一的思想原则下进行。只有各主体部分的相互关联，始终如一，才能有效形成具有丰富内涵的概念主题。
二、市场媒体广告推广策略
媒体宣传的投资应须随着工程进展的深入而进行有针对性的调整，在本案的初始阶段，由于其对市场尚未有正面的接触，因此建议在此阶段以传播面广、时效性强、频率较大的跳跃式广告为主，如：报刊、电视、电台、直邮等媒体方式。随着工程主体的形成，市场对本项目熟悉度的增加，在前述渲染性强的广告铺垫基础上，辅以静态的时效长的广告，如：路牌、灯箱等广告。 本案前期实施方案 ：
1、在本案施工地点搞好围板建造
2、在市中心标志性建筑布置墙体广告
3、在租售中心外围设立醒目广告牌
4、适当的广播、宣传册、报刊、杂志的广告宣传 上述媒体投放策略之作用与目的
：
1、
2、避免无效广告的投入所造成的资金浪费；
通过阶段性的市场总结，更有利于后期广告的制作与投入，更有利于广告炒作的整体均衡性，对于持续期的推广起到良好的广告互补作用。上述运作方式，能够有效的避免在销售过程中，随着资金投入的逐渐增加，在广告投放量方面出现的“头重脚轻”现象。
3、
前期量大、面广、密集的广告形成轰动的市场效应，以后期时
效长、区域强的广告作补充、巩固，必然能形成良好的、不间断的行销效果。
（一）广告推广策略
1、广告投入重点放在具有良好效果的媒体以及有利于表现房地产项目的报刊广告，适当增加电视广告宣传配合等；
2、所有广告均以统一的风格发布，树立本案项目形象完整统一的理念；
3、广告诉求以感情表达为主，力求能够充分地表达出该项目的内涵本质；
4、所有广告以长期性的推广为最终目的（保温维持性广告），屏除任何过于急功近利的内容；
5、广告计划的实施以稳定的步骤进行，逐个层次深入，把该项目的形象牢固地树立在聊城市市房地产物业市场中。
（二）媒体选择
1、各主要报刊、杂志的软性广告：
通过上述媒体对本案项目形象计划的广告表达，内容可包括 （1） 开盘：本案即将开盘销售的信息
（2） 服务：本项目为客户提供一流的配套及生活环境的信息 （3） 地位：本案处于农产品物流交易中心良好的商业氛围等
2、
3、电视、广告宣传片及光盘
市内标志性建筑的墙体广告，护栏横幅广告
可在市内选定区域主要地方悬挂临时性护栏横幅广告，增强宣传推广
攻势。
4、路牌及灯箱广告 。
5、其他媒体（网络视频宣传）
（三）广告实施流程
A、筹备阶段
a) 大型路牌广告
–项目周边或人流集中地区 b) 直投宣传小册子
c) 工地围板设计及展示中心设计
d) 宣传海报Posters e) Logo及各平面广告设计
f) 发请柬及邀请信设计
g) 宣传刊物及纪念品
h) 举办开幕典礼及新闻发布会
i) 报章及杂志缮稿
j) 电视宣传片及光盘制作
k) 报刊、杂志广告
B.中期阶段
a.报刊杂志缮稿及广告发布
b.电视宣传及光盘派发
c.宣传单张及派发
d.请柬及邀请信寄发
e.租售中心及围板建造
f.展览会场制作（广告牌及挂旗）
C．后期
a) 电视广告TV
b) 报刊杂志广告（包括缮稿）
c) 宣传推广活动及展示会
d) 路牌广告
（四）、媒体广告发布建议
1、性。
2、形象广告时间安排 一般性广告的时间安排：按脉冲式进行，保持广告宣传的连续根据开盘时间，并提前发布形象广告计划。
3、版面安排
a.一般性形象广告以每次全版或半版彩色广告进行发布； b.促销广告每次以半版或1/4版发布，并保持风格统一。
4、软性广告宣传思路
本案项目在以后的宣传上始终要紧紧围绕着诉求重点来展开，先期于报上刊登连载， 并在软性炒作的同时介入硬性广告。
硬性广告——除打出广告主打语（暂提议）吸引客户的注意力外，主要以介绍本案项目优越的置业前景、硬件设施等为主。
软性广告——以强力介绍前期商场为什么在短时间内即取得震撼性销售佳绩为切入点，巧妙溶入诉求卖点，重点予以渲染。
形象塑造的主体宣传——应以新闻宣传软广告（即二类广告）、公共促销的活动形式为主，而竞争导入需要借助新闻报道的方式，总体上是以软为主，软硬结合。
三、广告宣传策划推广中的要求
1、平面设计策划要求
本案自开盘伊始，即应以“农产品物流交易中心最好的营商环境”的概念深入人心，其充满时代感的完善配套，以及处处体现“现代商业模式”要求的规划管理理念，通过系列的衔接，引导本案设计处处独具特色。
因此，楼书文案组织结合现代化的商业经营、配套设施、物业管理、发展商实力等方面均需一一表述。
2、墙体、路牌广告策划要求
1）、视觉之凝聚点。
2）、广告必须具有很强的鉴赏性与可读性。
3）、墙体路牌广告必须是直视广告，这样对视觉才具有强迫性。
3、营销推广活动计划建议
推广的方式不能仅仅拘泥于广告投入后的被动等待，没有主动的出击就不可能很客观地掌握市场的脉搏，因此对于营销企划来讲，更应将工作的重点放在“走出去，请进来”的促销原则下，制定出完全贴近市场的多样化推广形式。
4、企业形象宣传包装建议
品质、形象的再塑工程
品质始终是第一性的，营销推广方案不过是一种能动力量，它最终还是从属于本案项目内在品质的。因此，动态的营销推广必须要求本项目品质、形象的再塑。而这才是保证热势持续增长的根本手段。 本案项目在整体营销推广构想中，品质、形象的再塑占有较大的比重，通过对发展商实力与信心的包装，通过对楼盘形象的推广，打消目标客户群的顾虑，并促动他们前来入主是本案项目动态推广中不可忽视的一步。
1）、本项目营销推广文化理念
确定品牌战略，充分构筑品牌的文化形象，塑造品牌理念，赋予本案一个鲜明的个性，并加以格式化，建立起一个统一的品牌识别系统，建立起完善的传播计划，使本案因其不可替代性而深入人心，占领可贵的市场份额，使本案的成功推出具有一定的保障。 本案项目营销推广文化理念的建立条件
①开发运作观点
通过营销推广文化的建立落实过程中，致力于自我塑造，在占领市场同时创立经典品牌。 ②突出人性化和时代感
将本案项目营销推广文化作为其整个开发过程中的必要手段，是以空白点抢占市场及突出塑造有个性的高档物业精品形象的契机。 ③目标客户群的文化需求
“本案”由于地处农产品物流交易中心，因此，我们对本案项目的诉求目标客户定位在创新意识浓，经济基础好，前瞻性强的高品质客户
群体等。故此，他们对企业形象、商业环境将有较高的要求。 2）、本案项目营销推广文化的构筑方式
构筑一 ：
确立“本案”营销推广文化总精神
其精神是建立在市场基础上，与目标客户群共创人性化的高品质物业，追求现代化、高质量的商业环境内涵。 构筑二 ：
围绕“营销推广文化”展开各项工作
“本案”项目在规划、设计中充分展现时尚的风格、现代的气派，以及推广过程中开展一系列主题推广活动，设定物业管理内涵等等，通过上述手段，使本案在建设中运用营销文化得以树立企业形象品牌，从而持续保持良好的业绩。 构筑三 ：
将用户作为构筑营销文化的主体
市场目标客户群需求的是何种文化，从这里开始，就应充分给予考虑、规划、设计、营造。推广初期就应给予全方位的渗透，这样将使宣传推广中、后期使用户的现代商业文化得以归纳与延伸，同时创造更大的发展空间。
第16篇：商业地产招商签约暨开盘策划方案
主题：XXX广场开盘仪式
一、开盘时间
2013年8月15日上午10点00分
二、开盘地点
XXXX销售处(前广场)
三、开盘活动流程
8：30 工作人员到位。 9：00——9：50 领导来宾签到。
10：00 主持人简要介绍开盘活动背景，介绍应邀前来参加开盘活动 的领导名单、祝贺单位名单，宣布开盘活动正式开始。 10：05 房开公司领导致辞。 10：10 策划公司领导致辞。 10：15 业主代表讲话。
10：20 领导、嘉宾为开盘揭幕、开香槟。
10：25 销售部、小区广场、样板房等开放，客户进场。 10：30 演艺人员现场表演开始。 11：00 冷餐会开始。
四、开盘前准备事项
1、2013年8月14日晚音响安装调试完成
2、所有工作人员2013年8月15日上午6点统一来售楼部
3、6点39分燃放二挂二万响鞭炮（鞭炮燃放组）
4、7:00—8:30背景音乐，引导客户进入外场排队区、根据排队顺序发放选房顺序号
五、所需物料包括
易拉宝：认购须知、区域指示 客户签约文本：认购书、合同统一文本
现场销售物料：模型、洽谈桌椅、等候桌椅、服务台、销控板等 销售宣传资料：项目手册，DM单等
设备类物料：电脑、打印机、复印机、验钞机、POS机、保险箱、麦克风、扩音器等 文具类物料：打印纸、笔、不干胶、电池等 食品类物料：为客户及工作人员准备的食品和饮料等 宣传类物料：空飘、拱门的，背景桁架，
六、其他
制定促销策略的基本原则: 1) 促销形式符合产品形象要求 2) 保持现场人气
3) 避免出现靠促销卖楼的市场形象 促销的基本形式包括但不限于：
1) 内部认购（诚意金）优惠 2) 付款方式优惠
3) 抽奖（礼品、电视、车、房款、管理费等） 4) 按期签约优惠
主题：XXXX广场招商签约暨开盘盛典
一、时间
2013年8月15日上午10点00分
二、地点
（暂定室内）根据人数选取场地
三、具体时间安排
6：30 工作人员到位。 9：00——9：50 领导来宾签到。
10：00 主持人简要介绍开盘活动背景，介绍应邀前来参加开盘活动 的领导名单、祝贺单位名单，宣布开盘活动正式开始。 10：05 房开公司领导致辞。 10：10 策划公司领导致辞。 10：15 业主代表讲话。
10：20 领导、嘉宾为开盘揭幕、开香槟。 10：25 销售部、小区广场、样板房等开放，客户进场。 10：30 演艺人员现场表演开始。 11：00 自助冷餐会开始。
四、会议包括
场地布置需要：
会场外：空飘球、拱门条幅，花篮、地毯、绶带、签到处、易拉宝。 会场内：舞台主题背景桁架，演讲台鲜花，主要领导桌牌、舞台上方条幅、项目手册，DM单等。 人员需要：
迎宾礼仪小姐，著名主持人，演艺节目人员。 其他：
停车证，工作人员证件，打印纸、电脑、笔、不干胶、电池等、为客户及工作人员准备饮水。
五、媒体宣传
根据地域消费习惯和项目自身特点，有针对性地选择通过报纸、电视、路牌、网络、电台等一种或多种媒体，实现信息最大化的传递。
七、开盘前准备事项
1、2013年8月14日晚音响安装调试完成
2、所有工作人员2013年8月15日上午6点30统一集合
4、7:00—8:30背景音乐，引导客户进入外场排队区、根据排队顺序发放选房顺序号
第17篇：正太凯盈商业地产策划方案
商业地产策划正太凯盈凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这地产专业市场策划项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。
我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式； 在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出 符合实际发展前景的可行性操作方案；
并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“为您 我做到” 之服务理念。 我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。 我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。
业项目全案策划报告服务内容
作为一家资深商业地产策划公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。凸显项目发展的全面性及整体性。
我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：
第一部分市场调研 第二部分市场定位 第三部分产品建议 第一部分：市场调研
目的：
通过对于地产项目所处位置总体专业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等），明确 项目发展的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位提供方向性的指导；
对项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市 场商业特性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域电子市场未来发展走势，为项目定位提供依据；
通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析 重点，对于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展方向提供一定的保证。 具体内容
1.宏观市场环境的调查与分析 总体经济环境分析 总体商业发展政策分析 动态市场信息的收集与分析 2.区域商业市场分析 区域商业市场总体特征分析 区域重点商业物业供应分析 区域商业市场未来发展分析 3．区域基础环境分析 区域消费人群分析 交通状况分析 相关配套设施分析 4．可比性竞争分析 可比性项目的确定 可比性项目的市场定位分析 可比性项目对本项目所带来的影响 5．电子商业物业目标客群分析
经营者分析
终端消费者分析
第二部分：项目定位部分 目的：
在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身 条件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开发、经营的核心价值体系； 明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总 体的规划，确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领作用。 包含内容：
1．项目自身分析 项目区位分析 项目SWOT分析 2．项目总体定位 项目主题概念定位
经营业态及目标客户组合定位 3．项目价格定位 定价的依据说明 租售价格的制定
第三部分：产品建议 目的：
针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面 积划分、内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定项目整体设计理念和方向；
本报告为专业市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，整体策划中承上启下的关键作用。
主要内容：
1．产品塑造主题 2．商业经营产品改造建议
店铺分割与功能布局 1)店铺分割总体策略的确定 2)物业功能布局的设计与规划
（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位铺位等）
通组织系统
起到 （外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防通道、休息场 所、停车场等） 经营管理产品
（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子 商务平台设计等）
装饰装潢设计
（整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建 议、景观小品建议、广告位设计等）
4．商业经营管理（物业管理）建议 商业经营管理模式的建议
商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）
商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定
第18篇：商业地产策划报告要素
主旨——最大化地提升项目经济效益
第一部分 商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
调研种类所需资料/研究范围
商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。
消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。
投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。
竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论
二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较
2、国民经济主要技术经济指标、
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究
1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨
1、基本结论：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等
2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）
专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯
五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证
2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证
4、项目的商业价值及租金价值风险性论证
5、项目设计标准及经营管理水平的论证
第二部分、项目可行性研究
一、前言
项目总体情况进行说明、分析、总结
二、项目概况
1、项目所处的具体位置、规模
2、项目规划经济技术指标
三、整体市场分析
1、区域商业市场状况
2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。
3、主要竞争对手分析
对区域内竞争者进行调查及分析比较
4、项目SWOT分析
通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据
5、项目市场定位
通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据
6、项目初步开发设计方案
通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案
钱湖天地有意向或已入住商家：食养、美日健身、伯豪、快客、来必堡、养生会所、依诺咖啡、日本火锅料理、KFC、星巴克、K8酒吧、音乐房子
钱湖天地平均租金6-7元，临钱湖路12元，靠内部3-4元
第19篇：商业地产项目策划流程
商业地产项目策划流程
前期：项目顾问
一.市场调研：
1.区域状况调研：
1.1区域商业状况调研
1.2竞争者状况调研
1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.5消费者品牌认同调研
2.目标购买者调研
2.1消费群体细分，消费动机
2.2项目问题及机会调研
2.3购买能力调研
3.品牌供应商调研
3.1品牌类别细分
3.2品牌资料库建立
3.3项目问题及机会调研
3.4租金承受能力调研
二.项目定位
1.项目分析
1.1项目核心竞争力（卖点）分析
1.2竞争者比较分析（问题及机会）
2.项目定位
2.1项目品质功能定位
2.2品牌形象定位
3.目标客户（购买者及承租者）
4.业态组合及规划建议
5.卖场区域分割
三.基本VI（品牌视觉形象设计）
包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等
应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等
四.招商策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合
3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
五.销售策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合
3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
费用预算及支付（另行协商）
中期：招商及销售代理
一般代理
A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。
B.佣金预算及支付
B1 铺位纯出租形式：
1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；
5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；
10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。
B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：
中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。
B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。
B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。
B3 铺位销售形式：
所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。
B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：
项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。
B4 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式：
项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；
1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。
B4.1 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。 非常代理
根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
后期：项目营销推广顾问
◆服务内容包括
一.品牌形象完善
二.促销策略
以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。
三.开业策略
开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。
四.公开策略
借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。
五.气氛策略
店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。
六.服务策略
服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。
七.管理策略
导入ISO质量认证。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。
◆培训
一、商业物业销售培训
二、商业物业租赁培训
三、商业物业经营管理培训
第20篇：商业地产策划案例分析
商业地产策划案例分析
----本内容更多专业知识摘自：智地网余源鹏房地产大讲堂
商业地产策划案例：昆山市某购物中心的业态规划
【点评】该项目只有两层，位处市中心，整体定位理念先进且全面。前1～5点进行主题、经营、功能、目标消费群体定位，接着第6点指出业态组合分布规则，第7～15点分别对百货、3C店、电影院、外餐、风情美食广场、咖啡茶餐简餐、娱乐区、品牌服饰折扣店、服务配套从经营方式、区域位置及面积规划、依据、收益方式、经营定位、目标客户等方面进行详细规划，第16点列出各业种具体的面积及占比，第17点列出各楼层、各业种的预招商品牌，在第19点还考虑了动线规划。
该案例在业态、业种的选择、定位、规划上分析全面。具有较强的可操作性和可行性，是一份优秀的商业地产项目业态规划的借鉴案例。
更多商业地产项目策划案例的基本知识请参与余源鹏房地产大讲堂系列课程，网络授课，１６节课仅３８８。
【培训方式与优惠价格】
该课程采用网络远程培训，只要你有QQ就能听课。
特别优惠好消息：为庆祝公司成立7周年，本周前5名报名学员学费仅388元!本课程面授价格3880元，余源鹏全程网络授课学费原价 1680元。
该网络课程采取车轮式循环学习的形式，余源鹏老师在线实时讲解，每课时仅30元。学员可根据自身的时间安排报读不同的课程班。在选定报读某一课程班后，如果错过了某一讲课程的内容，也不用着急，因为我们的课程是不限次数循环轮播的，您可以在下次课程学习时继续学习错过的内容。
【课程对象】
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。 ■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
资料参考：
智地网
智地网【 余源鹏房地产大讲堂】；
智地网【商业地产培训课程】；
