销售策划方案范文
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楼盘销售策划方案
一、项目简介
1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94㎡
住宅面积：18835.80 ㎡
商铺面积：5470.49㎡
可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡) 建筑密度：29.75 绿地面积：2985.52㎡
绿地率：30.49 容积率：2.61 总户数：320户
主力面积：39-59㎡
占地14.69亩，地块呈条状弧形
2、项目其他情况:
本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。
交通
靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：
13、
17、
32、
35、7
8、8
4、30
9、512路。
治安状况
项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。
购物与娱乐
项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；
海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。
医疗卫生
满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。
学校教育
四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。
金融服务
项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。
结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。
二、市场定位
住宅：
1、自住型消费群：（90）
年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）
25-35岁的二人世界；（60）
退休的二人世界；（10）
职业结构：企业中、低层工作人员；
购买用途：短期过渡；
购买状况：一二次置业；
习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；
注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。
2、投资型消费群：（10）
年龄结构：35岁以上；
职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；
购买用途：偶尔居住，主要用于投资；
购买状况：二次置业；
习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，
注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。
3、基本数据测算
（1）以39㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3850元/㎡；
总价款150150元；
首付款45150元；
按揭贷款105000元；
月供款722.715元。
（2）以64㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3600元/㎡；
总价款230400元；
首付款69400元；
按揭贷款161000元；
月供款1108.163元。
-font-weight:normal\"> 商铺
1、定位分析
项目定位为“
内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。 商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。
2、投资分析
以50㎡一层铺面为例：
若选择5成10年银行按揭贷款，
年利率6.12；
单价8000元/㎡；
总价款400000元；
首付款200000元；
按揭贷款200000元；
月供款2232.4元；
租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价）
投资回报率：约6。
三、销售计划
1、价格制订策略：
①低开高走；
②平稳增长； ③扫尾期做盘；
④力争短平快。
阶段
计划销售（套）
所占百分比
（）
住宅橱卫装修均价（元/㎡）
优惠
第一阶段
内部认购期
32 10 3600 一次性2 按揭1 第二阶段
公开发售期
96 30 3650 一次性3 按揭2 第三阶段
强销期
96 30 3700 一次性3 按揭2 第四阶段
持销期
64 20 3600 一次性2 按揭1 第五阶段
扫尾期
32 10 3600 一次性2 按揭1 合计 320 100
铺面销售进度和住宅尽量相同。
需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为５－７个月。
四、广告宣传
1．报纸广告
优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。
鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。
本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。
采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。
2．公交站台广告 目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
3．工地围墙宣传画
主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。
4.条幅广告
悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。
5.网络宣传
申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。
6．楼书设计
楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。
从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。
五、销售策略
1．传统销售模式
即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。
2．直销模式
印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。
3．好邻居模式
通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。 4．买房中空调
通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。
四、销售监控
1．对每月阶段销售量进行监控
2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化
3．对付款方式监控分析
对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控
4．对广告创意、广告题材的反映进行监控
5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映
6．对市场走势进行分析
7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。
五、具体工作实施内容及要求
1．市场调查及研究
①派出调研人员进行市场调查和问卷访问
②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析
③数据汇编整理，分析
④撰写市场调查报告 2．市场定位
①项目概况书：由开发商提供
②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等
③产品文化定位：产品品质、建筑风格
④市场目标定位：客户群定位
⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素
3．销售关系准备及建立
①销售面积确定
②按揭银行洽谈
③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点
④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传
⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰
⑥选定宣传媒体
⑦预售许可证
4．项目包装工作
①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语) ②地盘外墙
③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）
④地盘看板
售楼资料准备 ①售楼书
②买卖合同
③价格表
④销售流程及买房须知
⑤买房认购书
⑥投资置业指南
⑦物业管理及装修标准
5．销售物料准备
①楼盘模型
②全景喷绘图
③展板
④售楼办公用品
⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象
6．策划操作及人员培训
①新闻炒做：视市场动态进行宣传
②房地产展销会
③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动
④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）
讲座培训（售楼知识及方法）
话术培训（项目知识问答）
操作培训（模拟交易）
上岗考虑（口试及笔试） 7．公开发售
①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市
②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应
③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件
④工作总结及调整：确保销售符合市场实际
⑤展销会：集中销售，刺激购买
⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户
a)项目强销
①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目
②媒体评论：见解推介本项目
③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑
④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应
⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜
⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作
⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际
8．项目持销
①看房团组织：群体看房，专家讲解
②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象
③售楼处管理：控制气氛、处理事故
④封顶仪式：渲染声势，增强信心
⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作 ⑥报纸广告：保持项目的时常持续性
⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪
⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节
9．项目扫尾
①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售
③工作总结及调整
④项目销售总结
⑤项目开发总结
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礼品销售策划方案
一、方案目的
在这段时间内，将公司相应的主打产品进行新一轮全面性的推广、进一步培养稳定客户群体，将公司的品牌形象更深入人心。
二、当前的销售环境分析
加入WTO以来，我国工艺品礼品行业得到了长足发展，但也暴露了许多急需解决的问题，如产品雷同、假冒成风、缺少设计创新能力等。WTO背景下的中国礼品业面临更大的机遇与挑战，礼品企业需要敏锐地把握行业潮流趋势，而相关管理部门也应在规范市场环境方面有所作为。
目前，国内外两个市场潜在需求十分可观，全球礼品需求约2000亿美元，其中：美国占40%、欧洲占24.8%,日本占8.7%，中国只占5.8%；在美国、德国、意大利等举办的大型国际展览会，平均每个展览会成交额达500亿美元左右；
每年美国的手工艺品销售额约120亿美元、文具家庭用品约740亿美元(有66%家庭年消费近400美元，有15%有家庭年消费860美元)；促销品达到190亿美元。
德国礼品年销售额达160亿美元，德国礼品市场份额中，生日礼品占36%，圣诞节礼品占16.8%；人均消费礼品614美元，仅蜡烛的进口量2亿多元马克；约有450万人次参加网上礼品购物。
中国礼品大量占据全球市场的同时，也面临的潜在的挑战，主要是礼品行业具有门槛底、劳动密集、工艺相对简单等，近一两年，一些发展中国家也都纷纷涉足礼品的生产，对中国的产品产生了潜在的影响。
三、市场需求分析
现在，正是“金融海啸”的“后遗症”时期，许多“金融海啸”所带来的影响正陆陆续续地出现。但现在年近岁末，各种节日、宴会、活动的到来也为礼品市场带来一定商机。在现阶段，我们必须把握好这个机会，为此过后的淡季，以及其它不定因素对我们礼品市场所带来的冲击作铺垫。
据一些市场调查分析得，简洁、时尚及浪漫礼品深受消费者青睐。西部地区廉价的生产成本和劳动力将给众多礼品工艺品企业更大的利润空间，也给东西部企业的合作构建了一个坚实的基础。而中国人素来讲究礼尚往来，逢年过节，馈赠亲友，少不了礼品；企业搞活动犒劳员工，少不了礼品；感谢客户一年来的支持，自然更少不了礼品。
四、销售目标（略）
五、具体行销方案
以传统营销渠道、网络营销渠道（包括网络直销、网络间接销售）相结合进行销售。
1.传统营销渠道
A.在各大媒体中放广告，加快消费者得到消息的速度，与此同时，派销售员出外推销。
B.改良公司产品的销售形式，例如，以组合、套餐产品等形式销售。
2.网络营销渠道
(1)网络直销
A.优化公司的网站设计。能吸引更多浏览者的眼球。发放更多关于这次销售活动的信息在网页上。
B.加强公司网站的宣传力度。让更多的网民、消费者知道公司的网站。
C.完善客户服务环节。客户服务是一个很重要的环节，他直接与客户交流。这样，我们服务的态度会影响到客户对我们公司的信心程度与合作态度。因此，除了有“在线留言”的板块，还可以增加QQ、MSN等聊天工具的直接交流方式，安排3名或以上的工作人员（可以采取兼职的方式，时间更灵活）在工作时间内回答客户问题，可以让客户有更多的选择，即时知道他们心中疑问的答案。
（2）网络间接销售
除了可以透过中国商品交易中心、中国国际商务中心以及阿里巴巴网站，在这些网站中设立网店来销售，还可以采用博客营销和e-mail营销方式。在网易、雅虎、新浪等网站中新建公司的博客，定时将公司的最新信息发布在博客中；当公司推出新产品，或以后有新的销售活动时，发送相应的宣传e-mail到客户的邮箱中；我们公司有商务类的产品，也可以透过e-mail的方式，将信息发送到他们公司的邮箱中。
六、各项费用预算（略）
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餐饮业营销策划书
餐饮市场营销策划是一门研究竞争和不断变化的市场环境中如何识别，分析，评价，选择和利用市场机会，如何开展餐饮营销策划，如何去撰写《餐饮业营销策划书》？
餐饮市场营销策划
是一门研究竞争和不断
变化的市场环境中如何
识别，分析，评价，选择
和利用市场机会，如何开
发适销对路的产品，探求
饭店生产和销售的最佳
形式和最合理途径，目的
就是以最少的劳动耗费
取得最大的经济效益。
餐饮市场营销策划
书范例。
此方案适合于酒店
业、餐饮业节日市场营销
的实施，依据酒店实际情
况和中国传统的民族方
俗，百汇传媒品牌营销部制定此餐饮业营销策划方案。
一、目标市场分析
目标客户，即面对的消费人群。比如：主要是中上层人士和政府机关工作人员，但其中也有不少是私款消费，这要求酒店在提高档次的基础上必须兼顾那些私款消费者的个人利益。
二、定价策略
1）饭菜基本上可以保持原来的定价，但要考虑和中秋节相关的一些饭菜的价格，可采用打折（建议使用这种办法）或者直接降低价格的办法。
2）针对价格高的饭菜，建议采用减量和减价想结合的办法。
3）可实施节日套餐，比如年夜饭、中秋节团圆饭、七夕情人的套餐等，价格不要偏高，人均消费控制在23-50元（不含酒水）。 4）其他的酒水价格和其它服务的价格可根据酒店的实际情况灵活变动，在节日的前后达到最低价（但要针对酒店的纯利润来制定）。
三、营销策略
1）制作专门针对中秋节的套餐，可以根据实际的情况分实惠、中、高三等，有二人餐、三人餐等类型，主题要体现全家团圆，可根据不同的节日赠送的菜品、点心、月饼等。 2）可根据节日当天生日有效证明，享受特别优惠和免餐费活动，比如国庆日、中秋节、端午节、春节、元宵节、七夕节等。 3）如果手机和固定电话号码尾号是该节日的月日日期，可凭借有效的证件在酒店聚餐可享受特惠折扣（根据酒店的实际决定）。建议给他们推荐节日套餐。 4）由于餐厅没有住宿服务，可和其他的以住宿为主的大型宾馆联合行动，相互介绍客户，这样可以增加客户群，减少一些相关的费用。 5）在饭后赠送一些与节日相关的小礼物（上面要印上酒店的名称、电话、地址、网址）。 6）活动的时间定于节日的前2-3天到后2-3天止。
四、推广策略
1）在酒店的门口附近、火车站、汽车站放置户外广告（户外广告采用喷绘为主，条幅相结合的形式）。
2）电视、街道横幅和报纸广告相结合。
3）可以尝试一下手机短信广告，群发的重点是原来饭店的老顾客，注意要使用适当的语言，主要介绍酒店的最新活动。
4、网络营销、网络推广，也可在相应的网站上做个弹出框广告或者比较大的flash动画广告或者是banner。网页动画和图片的处理必须要和营销的内容相符合。 5）也可采用dm传单广告，但传单的质量必须要高。
注意：以上的广告可同时选择几种，推广的重点在市区，也可向周边的县市推广。广告的受众最低要保证15万人。
五、其它相关的策略
保安必须要保证酒店的安全；对服务员和相关的工作人员采指定一些激励政策，调动她们工作的积极性（以后可以细化这个内容）；在大厅里放一些品位高的音乐；上菜的速度必须要快；大厅的布置上不需要太豪华，但要美观大方，表现出节日的味道。
六、效果预测
如果推广和相关的服务到位，收入最少是平时收入的1.5倍以上。
七、其它建议
1）在服务大厅配备电脑，随时保存一些重点顾客的资料。 2）在争取顾客同意的条件下，把顾客的信息输入数据库（关键是顾客的名字和手机号码），为以后的推广服务（以后可以细化这个内容）。
3）做好酒店的网站维护，网站必须要由专业的人士制作，域名既要简单有要好记，网页的设计上要体现出酒店的特色，颜色以暖色调为主，要有新闻发布系统、网上营销系统()、顾客留言板、客户论坛、员工娱乐等方面的内容。通过网络营销（最大的优势是受众范围大，花费少）增强酒店的知名度。
文章属于百汇传媒编辑，转载请注明出处。
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目录
一、前言 .........................................................................................2
二、产品分析 .................................................................................2
1、产品描述............................................................................2
2、产品定位： ........................................................................4
三、目标市场分析 ..........................................................................4
四、营销策略 .................................................................................4
1、产品策略............................................................................4
2、定价策略............................................................................5
3、广告策略............................................................................6
4、活动策略............................................................................6
五、营销团队建立 ..........................................................................7
一、前言
****公馆是广西******品牌旗下的餐饮品牌，****公馆有25个装修豪华的包厢和两个宴会厅，其中12个江景包厢，三个包厢可以容纳20人以上就餐；一号宴会厅可以容纳110桌的大型宴会，二号宴会厅可以容纳30桌的中型宴会，休闲茶吧是接待顾客的场所。还有没有利用的一间大会议厅和两间小会议厅。
二、产品分析
1、产品描述
******位于美丽的柳江岸边，近观柳江一线江景，享如江水般秀勇流淌。******囊括了****公馆（餐饮会所）、歌伦部（娱乐会所）、蓝调吧（酒吧）、龙水吟（茶吧）、天韵男士spa、水云间（******vip房）、水上高尔夫等顶级配套，创造高贵典雅生活模式，引领****城市文化生活品味的风尚。******目前开放对外服务的场所有****公馆（餐饮会所）和歌伦部（ktv娱乐会所）。
****公馆有25个包厢，其中有12个江景包厢，包厢采用最前沿的主流设计风格，格局大气细节精致。菜系主要为新派粤菜、高档海鲜及地方特色美食，适合高端商务宴请。这里是“江湖豪杰”风云际会的场所，坐拥一堂，分享商道风云。
两个宴会厅，一号宴会厅面积2200m2，层高9米的****第一宴会大厅，110桌超豪华无柱设计，可同时容纳1200人用餐，是打造
商务会议、婚宴与庆典活动的首选场所，格调高雅，豪华气派。酒店宴会及会议统筹团队洞悉贵宾的各项需求，提供全程无忧的高效服务，令嘉宾轻松全情享受庆典时分。二号宴会厅面积1300 m2，层高
4.5米的副厅，可以容纳30桌300人用餐，副厅采用现代风格的经典设计，处处体现环境与艺术的巧妙结合，现代气息浓厚，奢华典雅。
1、产品的swot分析
2、产品定位：
我认为产品应该定位与****市高端产品定位一致，销售价格和顺丰酒楼一致。
三、目标市场分析
餐饮业是居民休闲消费、社交消费、喜庆消费、会展消费和旅游消费的重要组成部分，也是从事商务活动的重要组成部分。强劲的餐饮消费对化解收入存量、拉动经济发展效果显著。目前为止，****的餐饮服务业处于全国中等水平，****的中低挡餐饮比较多，相对****经济来说，高端餐饮供应量不足。经过调查因生意应酬吃饭的客户约占饭店消费客户的80%。相比大众客户，我们更看重的是至少拥有一个公司的企业主，企业主的商务应酬比一般人要多，对品牌和私密性的要求比较高，我们的产品更符合他们的需求。
四、营销策略
1、产品策略
第
一、加强培训，改善服务：主要是针对服务员，在招收服务员
前，对其进行两周的岗前培训，让没有服务经验的服务员，有基本的服务知识和服务理论知识。每天班前例会，主要是激励士气，鼓励服务员微笑认真服务。班后例会总结服务和配合不到位的地方，要求服务员改善服务质量。每周一次周会，中高层员工与基层员工沟通交流，为服务质量更上一个台阶努力。每月一次培训，内容有：服务技能、服务心理、礼仪礼貌、团队合作和管理技能等课程。
第
二、引如特色菜肴：味道的好坏，直接关系到餐饮企业的生存，在****公馆优势和劣势并存的情况下，特色菜肴可以成为主要的竞争力。首先可以考虑食材，并且又具有特色的，比如推出醉鸡，以这一个菜作为营销的重点，****没有吃醉鸡的地方，那么人们就会纷纷慕名而来。再比如：推出全猪宴、全牛宴或者全白切宴等吸引人们的注意力。
第
三、目前空置的三个会议室可以开放出来引入策划公司或者是培训公司的会议，给他们提供免费的场地换取他们的广告权益和让他们带来参观了解的人群。
2、定价策略
（1）总体定价策略：所有菜品价格与****饭店的持平。
（2）促销价格：退出10元一只醉鸡的促销价格，吸引游离消费者来场地了解产品与服务。
（3）活动推广期间，退出针对特定人群的价格优惠，比如三八节针对妇女的宴请优惠等。情人节预定婚宴的返现总价2%等优惠。篇3：餐饮企业营销策划书
品味斋餐饮营销策划书
（草案）
一成广告策划部 前言
餐饮行业已步入强势竞争时代，市场竞争激烈，如何打开市场终端？如何提高品牌知名度？如何抢占餐饮市场的最大份额？如何引领一个市场？
目前，乌海的餐饮业发展态势良好，具有很大发展潜力。在这样良好的大背景下，我们全力打造“品味斋”的 品牌价值，营造热点进行宣传，主要策划有特色的宣传手段及促销活动，以塑造品味斋整体的品牌形象，并引起媒体的广泛关注，使乌海人都知道最地道的新疆菜就在品味斋。 餐饮市场营销策划是一门研究竞争和不断变化的市场环境的专业，如何识别，分析，选择和利用市场机会，探求饭店生产和销售的最佳形式和最合理途径，目的就是以最少的劳动耗费取得最大的经济效益。 营销策划分析
一、目标市场分析 swot分析
strengths（优势）
1.顶级厨师，绝对正宗的新疆味道
2.地段，位于一中旁，单位集中，停车位充足
3.新装修 weaknees（劣势） 1.知名度不够，酒香也怕巷子深 2.独立饭店，没有形成餐饮街，吸引顾客是难点 3.装修风格与本身的菜品风格不统一，没有形成明
显标识
opportunities(机会) 1.市场大环境好，餐饮市场蛋糕巨大
2.乌海餐饮市场新疆菜还没有领军者 threats（威胁） 1.目前市场做起来的特色餐饮为数不少，有固定的老顾客，市场相对成熟
2.新疆菜在乌海是一个新兴的菜系，乌海人是否能
够广泛认可，是一个大的挑战
一个空白的市场，是机会也是挑战，如何将这一新的菜系，做成乌海主流菜系，或者一部分顾客钟爱的菜系，是目前品味斋要考虑的重点。品味斋的顾客主要是工薪阶层和在周围的工作人员，但其中也有不少是公款消费，这要求我们在提高档次的基础上必须兼顾那些工薪阶层的消费水平。
二、定价策略
1、饭菜基本上可以保持原来的定价，但要考虑节日相关的一些饭菜的价格，可采用打折（建议使用这种办法）或者赠送啤酒的办法。
2、针对价格高的饭菜，建议采用减量和减价相结合的办法。
3、各节日的套餐（下面有说明）的价格不要偏高，人均消费控制在30-50元。
4、其他的酒水价格和其它服务的价格可根据品味斋的实际情况灵活变动，在节日的前后达到最低价（但要针对酒店的纯利润来制定）。
三、营销策略
1、制作专门针对节日的套餐，可以根据实际的情况分实惠、中、高三等，有二人餐、三人餐等类型，主题要体现热闹气氛，可赠送啤酒（价格不需要太高）。
2、如果一家人里有一个人过生日，可凭借有效的证件（户口本和身份证），在酒店聚餐可享受8-9折（根据酒楼的实际决定）的优惠。建议给他们推荐节日套餐。
3、在饭后赠送一些相关的小礼物（上面要印上酒楼的名称、电话、地址）。
4、活动的时间定于节日前后两到三天。
四、推广策略
1、在饭店的门口附近放置户外广告（户外广告采用喷绘为主，条幅相结合的形式）。
2、街道横幅和报纸广告相结合。
3、可以尝试一下手机短信广告，群发的重点是原来饭店的老顾客，注意要使用适当的语言，主要介绍酒店的最新活动。
4、图片的处理必须要和营销的内容相符合。
5、也可采用传单广告，但传单的质量必须要高。
注意：以上的广告可同时选择几种，推广的重点在市区，也可向周边的县市推广。广告的受众最低要保证乌海市总人口的1/5。
五、其它相关的策略
对服务员和相关的工作人员采指定一些激励政策，调动她们工作的积极性（以后可以细化这个内容）；在大厅里放一些特色音乐；上菜的速度必须要快；大厅的布置上不需要太豪华，但要有特色，体现新疆的感觉。
推荐第4篇：烟草销售策划方案
第一、卖好老牌子，关注新品种。
在继续做好2012年销售较好的卷烟的同时，注意上网搜索、或通过《XX烟草》《XXX周刊》《XX烟草通讯》《XX在线》等烟草专刊了解卷烟新品种，适当采购并积极向消费者推荐，以扩充消费者选择范围，让他们有更多的选择余地。因为有的年轻消费者喜欢新鲜的，说不定新品种能拉拢生意。
第
二、开启新的服务模式，用优质的服务打动顾客
在商品质量、价格同质化的今天，我们零售户要想赢取更多顾客，就必须为顾客提供优质服务、便捷的服务。在销售香烟时推迟试抽服务，让顾客品尝不同品牌的香烟，选择自己喜欢的牌子；购买后抽着不适合，随时更换其他品牌的香烟，补偿差价。这一下那些烟民们都来我这了，虽然免费试抽带来损失，销量却大大增加，正面影响客源也多了，带累了更多的利润，也推动其他商品的销售，一举两得。
第三、善于动脑，用高超的方法留住顾客
首先，要随机应变，根据消费群体有所变化调整香烟品种的进货。每年过了春节，都有外出务工的人员，都要带着几条烟走，一般都是中低档的香烟，大部分都买中南海；到了夏季，许多外省的刮松油的工人陆续而来，上山刮松油，都喜欢抽骄子香烟；过了雨季，开矿就开始了，矿工们喜欢抽10-20元的香烟，紫云销售的挺好。针对每年相对稳定的群体变化，我总是提前调整卷烟购进数量和品牌，保证货源，稳定收入。
其次，要学会预测，提前订货进货。并做好替补产品的酬作，保证销量。有些牌子的卷烟有时候不能都能订到，根据多年的经营经验，探查变化规律，再断货源之前进足货，保证库存。并及时推出替补方案，万一缺货，用哪几种品牌的香烟替补，来稳定客源，吸引顾客。
其三，主动营销，开发大客户。刘叔是我经营中的大客户，每次出了新品牌卷烟，我都亲自登门让他试抽，细致的介绍该品牌的特点。例如黄鹤楼硬红刚上市，我就跑到他家里推销，他认为很好，当场就预定五六条，我请求他替我向他的朋友们推荐，并许诺帮助他购买缺货的卷烟比如红旗渠、红金龙九州腾龙......刘叔认识的朋友都很有钱，自己用并送礼销量都很大，当然也带来了丰厚的利润。
然后我再尽力购进新品如黄鹤楼硬红、黄金叶大金圆，卖给刘叔，哈哈里外赚钱，刘叔也很高兴，拿着黄鹤楼硬红在朋友面前倩炫耀。我就借着朋友间的相互推荐慢慢的打开了大客户的销路。
其四，做好人文关怀，搞好促销。在经营中采取赠送润喉糖、小礼品、纪念品，或者买一送一等方法，吸引顾客的注意力，刺激顾客的购买欲。
总而言之，作为一个零售户，我们要以“顾客至上，服务为王”为原则，我们一方面要认真执行卷烟零售各项政策规定，坚持做到依法经营、合法经营，诚信经营，做一个受顾客尊敬和爱戴的零售人，另一方面，要善于动脑，善于思考，不断在零售经营中总结经验、积累别人的好经验，创新经营理念，和经营方法，做一个学习型的零售商！
推荐第5篇：中秋月饼销售策划方案
中秋月饼销售策划方案
中秋佳节是中国的传统节日，是我国的主要节日之一。月饼作为中秋节的一种饮食文化已经深入人心，中秋节吃月饼也是家喻户晓。以月之圆兆人之团圆，以饼之圆兆人之常生，用月饼寄托思念故乡，思念亲人之情。中秋节已经成为老百姓传递亲情、友情、恩情，各商家传递商情的有效工具。月饼就成了馈赠亲朋好友的礼物，也成了联络感情的桥梁。值此佳节来临之际，巧借中秋之东风，掀起今秋的月饼销售高潮，以求更好地实现今年月饼销售的计划。具体策划如下：
一、市场环境分析：
1、市场需求量：
据今年中国商业联合会9月14日在京发布的一份报告显示，受原材料价格上涨影响，今年月饼销售价格平均涨幅在10%左右。其中，销售价格在200元/盒以下的中、低档月饼占主流，约占总体月饼市场的八成多。报告显示，今年我国月饼市场总体运行平稳，买方特点仍然突出，预计月饼产量在25万吨左右，销售额140亿元左右，市场总体需求量增幅不大。
2、影响和制约因素
第一，生产成本增加：今年以来由于各方面的原因，月饼生产相关原辅料普遍上涨导致成本比往年增加。
第二，品牌竞争激烈：由中国月饼网可知目前比较有名的月饼品牌有克莉丝汀、哈根达斯、元祖、可颂坊、马哥孛罗、杏花楼、香特莉、宜芝多、面包新语、85度C月饼、星巴克、DQ冰淇淋、新雅、来伊份、功德林、德芙、新侨、香港荣华、红宝石、五芳斋及一些地方品牌等等。
第三，销售形式多元化：包括跨区域销售、大型商厦超市销售、餐饮与酒店销售、代理商销售、电子商务及速递销售、团购等。
第四，宏观政策严格：这几年以及近期一些食品安全事故频发，国家相关部门对月饼的生产和包装作出了一些严格的规定。
二、产品分析：
2、月饼是一个季节性很强的产品，其售卖期不超过一个月，真正的销售高峰期也就是在中秋节前十天左右。
3、月饼的用途一般有这几个方面，消费者自己食用、送礼、企事业单位作为福利发放。
4、产品的品牌和分类众多，可谓是三六九等。
三、消费者分析：
由于受中秋节吃月饼这个传统文化的影响，月饼几乎是一个老少皆宜，没有年龄、收入、身份、地位、地区限制的商品。但是不同的消费者的购买目的和购买不同，因此要针对不同层次的消费者制定不同的销售策略。
四、价格策略：
月饼定价必须根据不同购买目的以及不同收入层次的消费者来差别定价。我们可以将产品分为不同的级别，如 高档，主要针对是高消费人群或者是送礼一族的；中档，主要是针对中等消费人群；低档，主要是一般消费群体和广大普通消费者，这一部分群体基本是自己食用。
五、销售渠道：
一般商品分为批发和零售。月饼也不例外，对于批发，坚持每一个同一级别的城市只设一位批发商或这是代理商。零售主要是各大城市的专卖店 商场 超市等。
六、目前月饼市场存在的问题：
近年来由于一些商家的恶意炒作，市场上屡屡出现天价月饼；由于由于送礼之风盛行，商家抓住消费者的这一心理，在月饼的包装上大做文章。月饼的华丽极具艺术风格的包装备受送礼一族的青睐，对于这类人来说月饼应经完全失去了它本来的文化内涵和寄托思念之情的性质；对于一般普通大众来说只能“望月兴叹”适合于他们购买的月饼产品质量得不到很好地保障，很多消费者怨声载道。
七、解决问题的办法：
极力渲染传统文化，使月饼销售与企业文化相互融合。
1、返璞归真，重新塑造月饼寄托相思、思念之情的文化形象。
2、紧扣环保主体，引导绿色消费用最经济的包装 追求最好的效果 让利于消费者。
3、个性化（主要是指网络销售平台）、层次化销售
4、严格执行国家相关单位对月饼的安全规定。
八、风险控制与成本预算：
1、针对市场分析和策划过程中可能存在的各种风险，以及在实际生产和销售过程中出现的各种问题，及时进行修正，尽量使风险降到最低。
2、财务部门做好成本预算，包括广告、策划、公关、销售等各个环节的成本核算。
推荐第6篇：销售活动策划方案
销售活动策划方案
（一）
一、活动目的：
1、以“ 国庆节、中秋节” 为契机，通过策划一系列活动，进一步宣传企业的整体形象，提高企业的知名度和美誉度；
2、通过中秋、国庆八天长假，最大限度的提高人流量、提升人气、扩大专卖店的销售业绩；
二、活动主题：
举国欢庆六十年立马派送九重礼
三、活动时间：
**年9 月29 日——**年10 月8 日
四、促销活动内容的设计：
1、一重礼：进店免费礼
无需购物，进店就有礼。活动期间内所有顾客凭单页进店登记后均可免费领取精美礼品一份。促销说明：活动期间礼品发放数量限前30 名进店的消费者（ 预计10 天300 个） 。商家可自行选择，建议商家在中秋前可用月饼代替礼物。
2、二重礼：国庆特价礼
惊爆价，立马优悦车型__1900____ 元/ 辆，立马200 车型_2100_ 元/ 辆（ 推出两款特价车，不参与其他礼品及服务活动） ，每天限购10 辆。本数量仅供参考，商家可以根据自身情况自行申请。
3、三重礼：中秋团圆礼（ 特价车除外）
月饼是中国人中秋不可或缺的象征团圆的礼物，又因中秋在国庆之后，可以以月饼作为礼品，更显得贴近时节和氛围。立马商户可和一些超市和商店协商，购车时以月饼为礼物送出，到活动结束后再结账。也可由商户自己视情况而定。月饼档次不能太低，在利润范围内尽量保持月饼的档次，根据店里面的低利润车型送月饼。
4、四重礼：购车豪华礼（ 特价车除外）
根据不同价位段的车型设立不同的礼品赠送，售价越高利润相对越大。针对购买高端车型的客户，在保证利润的范围内，送豪华大礼包。大礼包可由沙滩椅、购物蓝、打气筒、防盗锁、头盔、电磁炉（ 商家自己购买） 等自由组合成多个不同大礼包。
⑴、高端价位车型（ 如公主马八代、立马喜运、追风马、劲悦、立马鸿运等） 的赠送豪华大礼包一个！ 礼品建议：沙滩椅、购物蓝、打气筒、防盗锁、头盔、电磁炉；
⑵、中高端价位车型（ 如立马追梦、立马劲驰、公主马五代、双喜马、立马风锐、立马300、立马700 等） 的赠送大礼包一份！ 礼品建议：沙滩椅、购物蓝、打气筒、防盗锁、头盔；
⑶、中端价位车型（ 如立马风行、立马A 梦、阳光马三代、好运马二代、金鹰马等） 的礼品建议：购物蓝、打气筒、防盗锁、头盔；
⑷、中低端价位车型的礼品建议：打气筒、防盗锁、头盔。
5、五重礼：中秋红包礼（ 代金券后附）
凡是在活动期间的每天上午10 点和下午16 点准时派发中秋红包礼，红包礼50 至200 元不等，红包派发方式从面额200 元发至50 元，先到先得。
6、六重礼：国庆现金礼（ 特价车除外）
活动期间凡购买正价车型的消费者凭购车发票或收据即可参加抓现金一次。抓现金单据当日有效，对已抓现金客户的单据由抓奖负责人注明“ 已抓奖，此单作废” 字样。
备注说明：
建议此活动商户在平常卖车时也可采用。
一、现金付出不多，
二、易树立口碑。
7、七重礼：折旧千元礼（ 特价车除外）
所有的电动车用户（ 不管是否为立马电动车用户） ，在活动期间凭身份证及旧车购车发票到专卖店享受以旧换新的优惠：旧电动车、旧摩托车均可以折扣成一定的价格，冲抵为购车的费用，最高折扣可以无差额的直接换取一辆电动车（ 指定车型） 。在利润范围内，也可为其赠送一些精美小礼品。
备注：消费者提供的旧车来源为正规渠道，否则不享受以旧换新优惠活动
8、八重礼：抽奖惊喜礼
为庆祝建国60 周年之际，公司申请举办“ 电动车飞越黄河壶口瀑布” 大型旅游文化活动。于2009 年7 月30 日得到了延安当局的批准，同时也为回馈广大消费者多年来对立马电动车的厚爱和支持，特地在国庆、中秋之际举行此次大型购车抽奖活动。
⑴、活动期间凡购车的消费者均可参加一次抽奖活动；
⑵、抽奖细则：
将编号1 至6 的兵乓球放在不透明的箱子里，抽完一个编号以后，再将此编号的球放入箱子里再抽，抽满6 个为一组，即一次抽奖完成； 每人只限抽一次； 顾客抽奖时不得观看箱内，否则无效，不予兑换；
⑶、本次抽奖活动共设置6 个等级的奖励，具体设置如下表所示。
奖项设置表
奖项等级中奖条件奖项名额奖品
特等奖6 个61 个/ 天 共3 个名额免费电动车一辆（ 指定车型）
一等奖6 个1、6 个2、6 个3、6 个4、6 个53 个/ 天 共9 个名额返还购车款75%
二等奖5 个相同数字5 个/ 天 共15 个名额返还购车款60%
三等奖4 个相同数字10 个/ 天 共30 个名额返还购车款40%
四等奖3 个相同数字不限名额沙滩椅一把
五等奖2 个相同数字不限名额购物蓝一只
9、九重礼：阳光服务礼（ 售后优惠服务卡后附）
凡是立马电动车的新老用户，在“ 双节” 促销活动期间都可以来专卖店免费享受清洗、打蜡等维修保养服务。并可以收到价值50 元的立马售后维修服务卡。活动期间，购车的消费者可享受：购车一个月内，出现任何非人为问题，商家无条件退还10% 购车款。商家需登记购车日期，金额，车型、有效期等内容。
建议商户也可以根据需要做其他的服务项目。如凡在活动期间购车的消费者，可免费换一次大灯，终身免换刹线等在骑行过程中不易损坏的零部件的服务活动，积聚人气和树立形象。
五、具体前期宣传方案：
1、发放彩页可从活动前6 天至7 天发放一直延续到活动结束。先确定发放人员，对其进行必要的培训，使其能够正确理解活动的各项事宜。其中包括时间、地点、主题、优惠活动、有关促销礼品如何发放等信息。为使其宣传覆盖面广，信息传达要精准有效。有条件的可进入小区、社区进行发放宣传。
2、海报：在活动前7 至8 天，在人流量比较大的广场、街道、社区旁边粘贴海报。海报内容包括时间、地点以及能够吸引消费者前往的促销礼品和活动内容。
3、电视媒体的滚动字幕预告，在活动前6 至7 天开始宣传至活动结束。这个宣传方式具有临时性和集中性，应在当地主流电视台和收视率较高的电视台做流动字幕，以保证最广泛的传达信息。
4、报纸软文在各地的受众也是很广泛的。应提前7 天左右开始宣传，同时需要很强的连续性，至少在一周内隔天发布三- 四次。从这个侧面也能很好的传递信息，也有很高的可信度，深受部分消费者信赖。
5、活动期间，有条件的可路演，邀请演艺公司在活动期间在专卖店门口组织文艺演出活动，以吸引人气。也可以自行组织演出。
6、电视广告：在活动前6 至7 天开始宣传到活动结束，针对有条件的商户可以选择。它具有受众广，影响大，传播途径具有影响力等优势，也易于阐述活动内容。
7、短信宣传：通过移动公司，以短信为平台，宣传活动；为老客户发送国庆、中秋相关活动信息，活动期间免费给老客户保养电动车，同时挖掘潜在的消费者。
8、结合当地的实际情况，也可以采取其他行之有效的方法来进行宣传。比如在活动期间可以播放露天电影，邀请腰鼓队、锣鼓队、卡通人模游街、电动车游街宣传，只要可以烘托十
一、中秋喜庆的气氛和达到广而告之的目的均可。
六、终端布置建议：
1、拱门、彩旗、地毯、吊旗、气球、易拉宝、花篮等传统方式都可以采用。气势一定要大，譬如多个拱门，一字排开等，才能够真正做出气氛来。同时礼品的摆放也要有气势，堆头要大，给人感觉礼品很多，很值钱等。如腰鼓队、露天电影等形式的目的一个是吸引前来参观的顾客的注意，能够准确找到位置； 也是对现场氛围的营造也是一个补充。
（1） 周边街区：邻近街和市区主干道布标宣传。吊旗、条幅等设计制作以传统佳节“ 中秋节” 及国庆节为主题，烘托喜庆的节日气氛。
（2） 店外：大门口上方悬挂大红灯笼。设计制作中秋节及国庆节的主题橱窗广告，增加节日的喜庆气氛；
（3） 门外陈列标示企业LOGO 的刀旗，门外设置大型拱门，店前设立大型主题展版一块，发布活动主题或张贴海报，门口用气球及花束装饰。海报由策划部提供设计模板，商家在做活动时候自行组织填写和张贴。
（4） 精心卖场环境，活动期间人流量比较大，应当针对此次活动做出相应调整，整洁、宽敞为宜。尤其柜台必须醒目、干净，布置大方、得体。
（5） 店内：
门口设立明显标示立马LOGO 的接待处，条件允许的话可以设立迎宾和导购小姐。
设立导示系统，设立明显标示企业LOGO 的指示牌。
十一期间人员流动量大，店内相关区域应设立休息处，配备服务人员并进行礼品和宣传品的发放。店内相关位置设立业务宣传台，摆设相关礼品、宣传品展示品，并提供咨询服务。
2、具体细节
（1） 礼品发放处布置处放好打印好的表格和笔，登记购买顾客的一些个人资料（ 姓名、工作单位、家庭住址、联系电话（ 领取礼物后邀请顾客填写） ，利于回访。
（2） 立马电动车的宣传资料、此次活动内容的单页等相关资料要准备充分。
（3） 工作人员要求统一着装，避免较大人流时找不见自己的人，造成不便。
（4） 店内建议配备音箱设施，但声音不宜过大，以免产生噪音。
七、宣传费用预算
1、电视的广告费用： 元。
2、条幅的设计制作费用： 元。
3、吊旗和海报印刷费用： 元。
4、促销传单印刷费用： 元。
5、促销礼品费用： 元。
6、舞台租赁和搭建费用： 元。
7、报纸宣传费用： 元。
8、立马售后维修服务卡的制作费用：
元。
9、购物抓现金： 元。
10、代金券印刷费用： 元。
11、其他应急费用： 元。
八、安全控制
促销活动，安全是第一位的，一定要注意消费者和店面的安全。有一些活动容易引发消费者之间的争执，如送红包时，有人很早就来排队，但是有的人来的晚却要插队，这种情况事前要有所安排，要有人维持秩序，保证活动井然有序进行。
各地商户可以根据当地市场情况和自身能力选择适合自己的促销活动。促销活动要想产生效果，关键是要抓住顾客的心，抓住顾客的需求变化，哪怕是最朴实无华的促销活动形式，只要活动的实质内容能够贴近顾客的心，就能够打动顾客、吸引顾客。
九、活动评估
前车之鉴，后车之师。活动结束时应对此次活动进行清算和评估，对销量、盈利、费用等各相关事宜进行整理。并总结此次活动的效果、宣传是否到位、礼品发放是否有吸引力、导购员在活动中是否能很好的完成任务、活动是否有效额吸引人流、价格方面是否存在优势、那些活动更吸引消费者眼球等各个方面进行总结，为下次做大型促销活动积累经验。从中找出不足和在实施过程中出现的问题。
销售活动策划方案
（二）
对于零售业来说，一个好的成功地促销活动方案能够提升销售额50%以上，现在的商家越来越离不开策划，现在零售业常见的有策划部、营销策划部、广告部、企划部等等部门，事实已经证明策划部门已经是零售业的一个非常重要的部门。一个公司对策划部门的重视程度将直接影响一个公司的销售好坏。那么，作为策划部门作每次促销方案都有自己的风格和创新，我个人认为，要想有一个成功的促销活动，必然要提前做好促销策划方案，并组织相关人员、部门参与讨论，并最终达成一致，作最后的确定，开始利用各种媒体宣传。本促销活动策划方案模板基本上包括了活动策划中所涉及的内容，包括：市场分析、活动主题、活动目的、活动时间、预期目标和效果、市场推广建议、费用预算明细等。
1、市场分析
[说明：做运营必须能够把握市场的发展，如果需要，请描述一下自己负责产品的市场情况。]
2、活动主题
[说明：填写活动的主题，要求主题一定要简洁、清晰明确、有吸引力。]
3、活动目的
[说明：活动的主要目的]
4、活动时间
[说明：活动执行的时间段。]
5、效果预期和数字目标
5.1效果预期
[说明：预期的可以到达的效果。]
5.2数字目标
[说明：制定运营数字目标]
6、活动详细情况
6.1参与产品
[说明：说明本活动涉及的产品，及其配合程度。]
6.2活动详细说明
[说明：详细说明活动的实施方式。] 6.3奖项设置（随机） [说明：奖项和奖品设置]
7、广告宣传（市场推广）
[说明：针对本次活动，做出详细的广告宣传计划和市场推广方面的想法和建议。] 7.1内部宣传（推广） 7.2外部宣传（推广）
8、活动任务安排及工作计划
[说明：将活动中的所有需要完成的任务细分并分配到责任人。]
9、费用预算
[说明：对所有活动计划投入费用的汇总。]
10、活动总结
[说明：详细总结本次活动的成功典与失败点，作为参考学习的宝贵资料。
推荐第7篇：房地产销售策划、方案
年底楼盘促销方案
1、购房抽车库
目的：刺激销售
思路：
如今的客户对房子的要求是越来越高，对车子的需求也是越来越多，不是有车一族，也是即将要成为有车一族，因此在购买房子时，车库也是他们考虑的重要因素之一，
活动内容：
选定一个活动日期，在活动规定期间内购房者，均可享受“购房抽车库”的活动，里面还可以包含一些其他的惊喜礼物，吸引客户的注意。
2、网上房源，一线牵
目的：让人感受三湖春天的现代气息，“春天”的生动形象
目标客户群：年轻客户
思路：
网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人际传播。此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。
活动内容：
选取几套朝向湖边，景观上佳的单位，价高者得。同时，选择一些主流媒体进行软性新闻的炒作。
3、早起的风景更动人
目标：直接刺激销售，聚集现场人气
思路：
年底售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。在开售之际，按买家买楼先后给予不同折扣。
活动内容：
在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。（具体按成本和销售走势而定）。
4、万元让利 约“惠”三湖春天—买房送“菜单式装修”
目的：促进销售
思路：
能够加快实现商品住宅的价值和使用价值，“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力，通过买房送装修的活动，减少了消费者购房投入的大量精力。
活动内容：
因为购房者的社会地位、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格的室内装饰、装修的个性追求。“菜单式装修”更适合现在促销活动，选各不同户型，以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点。或在活动期间，以菜单式装饰送购房者装饰。
5、换个角度看“春天”—摄影展
目的：以艺术的角度打造嘉鱼最美的传世之作，树立楼盘形象
思路：
摄影被视为关照世界，关注生命的一种力量的方式。摄影，是艺术，同样也是生活，用手中的每一个镜头记录“三湖春天”最美丽，动人的瞬间。
活动内容：
与媒体、赞助商合作，公开征集三湖春天或三湖春天周边景色，在广场展览一周，民众和评委参与投票，选出优秀摄影作品，举行颁奖仪式。
6、我和“三湖春天”有个约会，大型相亲派对
目标：加大楼盘宣传力度，促进销售
思路：
眼下由于社会环境的变化，单身的人数不断增加，孤单的单身在“三湖春天”创造恋爱机会，邂逅一段佳缘，不仅可以欣赏到现场版“非诚勿扰”，单身的朋友也许可以获遇有缘人，也为寒冬里的“三湖春天”增加了浓浓的爱意和暖意，实在值得期待。
活动内容：
地点选在广场，时间为圣诞节时，现场将召集多名单身青年男女，传递勇敢，道别单身。届时，三湖春天将打造成最浪漫的交友约会场所，现场不仅有浓郁的浪漫氛围，更有多姿多彩的互动游戏和精彩表演。最后以 “拥抱幸福，告别单身”大型集体拥抱活动结束，参与者均有机会获得礼品。
7、××年免息轻松供楼特惠专案
目的：强力促进销售
思路：
促销的本质是让利，所以直接的过楼优惠对买家是极具诱惑力的。而且××年免息的条件十分诱人。选取年底发售的时机（在楼盘推广上，宜先蓄势，而后“开闸”，鉴于前期已开始推广，所以本次推广需要进行包装，让人感觉前期推出单位已售完，此次是推全新单位），岁末大酬宾给现场积累人气。
活动内容：
选取不同户型单位，以××年免息按揭的方式销售。在广告宣传上，将此信息作为单一营销点，以强势传播。而且列出购楼可优惠的具体数据，以打动买家。
8、环城单车游，
目的：完善楼盘健康、绿色形象，为销售助力
思路：
现在越来越多的机动车辆代替了原始的出行方式，同时也造成了很多环境问题。人们逐渐认识到保护环境的重要性，更绿色和更低碳的生活方式开始得到更多人的响应。选择自行车出行就是人们向低碳生活迈出的的一大步。单车出游是对绿色生活、绿色时尚的再一次追寻；是对追求低碳、健康生活的响应与拥护。 活动内容：
此次巡游活动时间，活动路线按实际情况定，整个骑游过程贯穿嘉鱼新、老街道核心区域。本次单车巡游活动将宣传低碳、健康、绿色的生活理念。将三湖春天的绿色理念传达给民众，塑造三湖春天的楼盘良好形象。
9、“老友计”，业主介绍有礼送
目的：老带新，新老客户齐欢喜
目标客户群：新老客户
思路：
老客户介绍新客户虽然是最常见促销方法，但确是不能忽视的，老客户是最能反映房子好坏的第一人，在新客户眼中是最具有说服力的， 更能打动客户的心，说服新客户。
活动内容：
选定活动时间内，老客户介绍新客户购房，双方都可以享受丰厚的礼品。
10、三湖春天——家庭总动员
目的：和谐社区氛围，传达社区文化
目标客户群：以老年人为中心的发散性客户
思路：
以“全新退休生活的领跑者”独特理念，形成了浓郁的老年文化氛围，这种社区生活吸引了退休老人及子女的关注。而业主们是最为有效的义务宣传员，尤其是对项目满意的老年业主，他们的社会经验丰富，社会关系深而且广，并且还可以通过他们的子女的口碑相传，这种营销的深层效用不可小觑。
活动内容:
元旦佳节时，举办“元旦欢乐家庭总动员”，邀请社区住户和各家庭协老一辈表演节目，以比赛的形式宣传三湖春天的小区文化。然后组织多种兴趣俱乐部，促进业主相互交流，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。
推荐第8篇：房地产销售策划方案
房地产销售策划方案
（一）
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1.销售（招商）目标
2.销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20**年5月份房交会期间开盘（或20**年9月），可以抓住20**年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、20**年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1、个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
房地产销售策划方案
（二）
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
房地产销售策划方案
（三）
前言：营销理由
传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。
然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。
现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。
二房地产营销策划书-促销：点石成金
现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为，一打尽。
（一）房地产营销策划书-立异：以租带售
房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！
（二）房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”（园）
众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。
并且，我们投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。（具体操作方法可以到“永安新村”“取经”）
阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）
（三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新
俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。
目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。
关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。
（四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居
“诗意栖居”是人类居住的最高梦想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。
满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。
（五）房地产营销策划书-物业：“和谐”民主
现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。
海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。
在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。
三房地产营销策划书-推广：多管齐下
一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？
最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们
（一）房地产营销策划书-广告：媒体打压
广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。
通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：
如果广告后收益>广告费用，则是经济的，可行！可是，学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。
另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国
移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。
推荐第9篇：房地产销售策划方案
Tuiguang
1，HS花园整合营销推广方案
一、前言
二、物业概述
三、目标购房群
四、营销阻碍及对策
五、形象定位
六、广告宣传
七、费用预算
八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
前言
一、太原楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目物业概述（略）
三、项目物业的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越： 处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小户型
2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人
家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍：
1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。
故对策有二：
一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
1、建HS广场和寓意喷泉
针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达HS花园的优势与卖点；
2、尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、直接促进HS花园的销售。
基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1——2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
——记“我”为什么选择HS花园
主题2：事业生活轻松把握
——记HS花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
——这里离购物休闲广场只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
——家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
——HS广场就是我们家的后花园
3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
广告发展期（3——4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
3、电台
通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
4、单张
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
5、户外广告
①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌；
6、车身广告
项目 —— 繁华地段
项目 —— 购物中心
项目 —— 火车站
7、公共活动
举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。
①HS广场落成剪彩仪式
邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③HS花园“文化活动月”活动
一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。
1） 向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2） 于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等；
3）在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。
8、网络
通过太原搜房（ http://taiyuan.soufun.com/）进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。
① 太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动；（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。）
② 项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；
③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。
9、DM直投杂志
太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
九、费用预算（略）
十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果；共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于
双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识；电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考；杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。
我们秉承如下方面原则：
1、经济节约，最大限度为客户省钱。
2、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。
4、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。
5、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。
在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。 ---------------- 2，深圳万科----地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4） 购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）
（6） 购买频度 6， 结论
二、项目环境调研 1，
地块状况：
（1） 位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2， 土地建筑功能选择（见下图表）
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4， 土地延展价值分析判断（十种因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
1、经济背景
· 经济实力 · 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略
（四）、入市时机、入市姿态
（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控
（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、识别系统
（一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体
（二） 运用部分 1， 现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌
2， 营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌
3， 工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 · 保安部 · 财务部
4， 功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格；
2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。 万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4． 价格策略 入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、广告策略
1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
六、媒介策略
1． 媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用
1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2． 印刷品（销售文件、售楼书等）
3． 阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训
推荐第10篇：房地产销售策划方案框架
房地产销售策划方案框架
类别:策划类 评论(1) 浏览(63) 2010-04-12 22:38
标签：策划
第一节：销售策划概述
销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。
第二节：销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。 一：项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放 二：销售策划所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2、你已经知道目标客户是哪些人；
3、你知道你的价格适合的目标客户；
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7、已制定出具竞争力的入市价格策略；
8、制定合理的销控表；
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11、尽力完善现场氛围；
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划的原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式\"中间强、两头弱\"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。 三：系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的\"卖点\"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四：可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。
第11篇：销售专场联谊会策划方案
销售专场联谊会策划方案
第一部分 专场联谊会策划
一、活动主题：睡眠健康新世纪，**顾客大联欢
(活动主题可根据具体情况更改，但必须加入”***睡眠系统”有关的内容)
二、．活动目的：
1．***产品销售专场；
2．树立**品牌形象；
3．培养员工的销售技能技巧和精英团队精神：
4．为本月突破x万，奠定基础。
三、活动时问：2004年×月×日(下午×点至下午×点)
×点活动正式开始、考核到会人数。
四、活动地点：××大酒店×楼×号厅
五、销售任务：保×万争×万
(每部门必须完成×万争×万。注：目标任务由各部分解到每人)
六、员工工作安排：
1．会场总负责：×××
主要工作：总体工作协调、落实销售、审定计划、策划审定。
2．策划： x××
主要工作：联谊会策划、会议台词节目安排、彩排、舞台协调。
3．会场协调：×××
主要工作：对外协调、现场资讯采集。
4．嘉宾接待：x××
5．音响：×××，会前半小时检查音响等设备。
6．灯光：×××，会前半小时检查灯光
7．签到：×××
8．产品展示：×××
9．血压计及微循环检测仪携带：×××
l 0．专家咨询： ×××
1 1．主持人：×××
12．邀约跟进：×××
13．考核人员：××
14．布场人员及分工：×××
15．撤场人员及分工：×××
16．货备：×××
主要工作：货物、礼品、奖品等物品的准备。
17．掌门人：×××
18．企业简介播放：×××
19．微循环讲座：××
20．睡眠系统讲座：××
21．幻灯：×××，讲座前5分钟检查电脑、投影仪避免死机。
22．产品射灯配合：×××
23．展区负责人：×××
24．睡眠系统区：×××
25．物流、客流负责人：×××
主要工作：各种车辆联系、准备
26．收银员：×××
主要工作：现场收银、资金准备、成本分析、物资价格审核
七、注意事项：
(一)布场要求：
1．会场背景主题：睡眠健康新世纪，**顾客大联欢；
2．横幅5幅悬挂：
①会场正面：**健康睡眠系统一改善微循环，睡出健康来!
②会场后面：l／3在睡眠，2/3靠睡眠，**关注您的睡眠!
③会场左面：**健康睡眠系统，睡出健康来!
④会场右面：睡眠与健康约会!**与您我同步!’
⑤会场大门：热烈欢迎**公司的顾客朋友们
5．讲台：贴上**商标。
6．易拉宝数量及位置：
30一50个。按企业文化、微循环、***睡系排列于会场左右两侧。
7．顾客区桌椅的摆放(根据会场的具体情况而定)，桌上必须摆放桌牌。
8．咨询区：一般按6人的座位摆放。
9．检测区：一般按3—6台检测仪摆放。
10．***展区：分贵族睡系和皇族睡系两个展床。展床原则上要有床头灯、床靠背。
11．大厅指示牌：1块，注明**公司的会场所在。
12．抽奖箱：有**标识。
13．场馆平面图：
14．交通图：
15．主要工作及协调人员联系电话：
16．布场人员到达会场时间：
17．布场人员乘坐车辆安排：
(二)酒店协调事宜：(负责人：)
1．酒店现场联系人：×××联系电话：
2．签到台。
3．停车位：
4．音响系统：(包括无线和有线麦克风：
5．视频系统：
6．讲台：1个(台上有花篮)
7．桌牌：
8．水杯：
9．水壶：
lO．果盘：
11．托盘：
12．插线板：
) 13．服务员：
14．酒店工程部配合挂横幅等工作。
15．对酒店工作人员的时间要求：
以上各项工作要求必须在××时间内完成。
(三)气氛要求：
活动高潮时，员工情绪应高度亢奋，配合叫好声和欢呼声。负责人：各部门经理
(四)奖罚政策：
1．以上工作都将进行考核，每一项没做到，罚款×元，做到的奖励×元，奖罚对等。
2．会前真带动要求：要求每个部门会前至少有×套以上的真带动(以×元为标准)，凡是有1套真带动的开单员工奖励员工个人×元；凡是没有会前真带动的部门处罚部门公积金×元。
3．总销售额要求： 每个部门现场提货额达到×万／×万／×万元以上，凡是没有完成×万／×万／×万提货额的部门给予部门公积金X元处罚；凡是现场提货额达到×万／×万／×万元以上的部门给予部门经理×元奖励。
第二部分 联谊会流程
11：30—12：00设备调试、检查：
12：00—13：40顾客及嘉宾入场、测试、咨询、订购； 13：40—13：45顾客自带节目衔接； 13：45—14：00企业文化播放； ．
14：00—14：10主持人开场白、自我介绍、介绍市场(各市场顾客站起来鼓掌)；
14：10—14：15领导致词：(模板附后)； 14：15—14：20专家介绍； 14：20—14：30节目：舞蹈；
14：30—14：50微循环模板演讲；
14：50—15：00主持人随机采访：老顾客发言(2名) ，
①微循环在人体中有什么作用? ②微循环为什么会发生障碍?
向回答问题的顾客发纪念品。
15：00—15：10弯腰测试一每部门×名顾客(测试人员：× 记 录入员：××)；
15：10—15：15节目：歌曲：
15：15—15：25抽奖：抽三等奖～5名(奖品： )： 15：25—15：30睡眠系统讲座：
15：30—15：40问题的提出：(两个题目)
①***A、B、C的功效是什么?
②***产品为什么水洗不失效?可以使l用多年?
向回答问题的顾客发纪念品。
15：40—15：50弯腰测试、采访顾客(效果最明显的2名顾客)； 15：50—16：05主持人进一步分析产品功效、宣导优惠政策；
16：05—16：30中场休息(播放音乐((好日子》，负责人：××)； 16：30—16：40。节目：舞蹈；
16：40—16：45抽奖：抽二等奖一3名(奖品： ) 16：45—16：50节目：游戏： ×名顾客参加 16：50—16：55抽奖：一等奖1名(奖品： ) 结束曲：《好日子》
注：如有变动，请及时与主持人联系。
第三部分 联谊会物品筹备清单
总负责 ：×××
人员安排：×××
1．手提电脑1台、投影仪1台、***宣传易拉宝×张：
2．横幅5条：
①**健康睡眠系统～改善微循环，睡出健康来!
②1／3在睡眠，2／3靠睡眠，**关注您的睡眠!
③**健康睡眠系统，睡出健康来!
④睡眠与健康约会!**与您我同步!
⑤热烈欢迎**公司的顾客朋友们！
3．胶纸、绳子、大头针、图钉、台灯、礼品盘、直尺；
4．插线板×条(短×条、长×条)、抽奖卷、抽奖箱、测试表××份、座位台卡×张；
5．香柏油、纸巾、棉枝、资料x×份、功能切片×块；
6．睡眠系统展牌2块、咨询区牌及发货区牌各1块、展床射灯4盏；
7．展床安装工具箱；
8．测试仪、手诊仪3—6台、签到笔、签到本。
二、×××
1．夏之凉风双人(实用型)×套、(贵族型)×套、单人(实用型)×套、单人(贵族型)×套；
2．复合式睡眠系统1套、相应赠品××；
3．平底裤×条、功能切片×块、短内衣×。
三、××
1．碟片：《好日子》、《越来越好》、((颁奖曲))、《特别的爱给特别的你》、《兔子舞》、《万宝路进行曲》；
2．对讲机×个。
四、×××
物品筹备：激光笔、舞台布置物品、舞台刻字、小品道具、舞蹈和主持服装、游戏道具、满天星x串、绶带×条、旗袍×套、彩带等。
第四部分 ***专场联谊会考核制度
本次活动考核制度：(考核总负责人：××) ．
●对各部门发言顾客的考核：凡违反以下相应规定者，每次举手发言少1人罚该部门公积金×元；
●每一个问题每个部门都至少有×名顾客举手发言；
●每个部门负责人要确保每位举手发言顾客都确知问题的答隶；
●抢答20次以上的顾客都称为老面孔顾客，都不算作举手发言顾客人数计算；
●对顾客到会率情况的考核：要求邀约×人，×老×新。评选出顾客到会率最低的2个部门，分别给予部门公积金×元罚款，并奖励给到会率排前×名的部门公积金内；(考核时间为×点)。部门邀约超过×名顾客免罚。
●员工×点必须到达会场，服装统一：白色衬衫，黑色领带，深色西服、西裤、深色鞋子，配带胸卡，违反者每项给予×元考核。
●对带动顾客情况的考核，凡在中场休息前没有做好带动工作的部门，给予部门经理×元罚款；
●对顾客听讲座时情况的考核：要求讲座时场内保持安静，各部门经理有责任和义务制止讲座时顾客谈话等现象，如有顾客在讲座时说话而该部门没有人制止时，每次扣罚部门经理×元；
●讲座时员工的考核，凡有违反下述规定者，每次每条罚该员×元；
●讲座时要求全体员工应站在会场后面，一字排开，保持安静；
●讲座时，不准员工进出大门，更不允许员工在场内走动和在{门外停留等；
●对员工掌声的考核：要求员工精神饱满，亢奋起来，积极配合会议进行中，掌声、叫好声、哨子声配合要求热烈、长久、主动，本次活动拍掌声、叫好声、哨子声不热烈的员工×名，分别给予罚该员工×元，并奖给掌声热烈的员工×名：
●弯腰测试时，每部门只允许×名顾客参与，凡多×名顾客罚部门经理×元。
注：员工现场销售提货额××元以上处罚减免，各部门现场提货额×××元以上处罚减免!
第五部分 主持人串词 1．各位领导、各位来宾、顾客朋友们大家好!美满日子逢盛世，健康睡系迎宾朋，今天我们欢聚在××宾馆，举行主题为“健康睡眠新世纪，**顾客大联欢”联谊会。承蒙在座各位新老朋友不辞辛劳前来参加我们的这次活动，这是对我们**公司的充分信任和真诚关爱，在这里，请允许我们代表**公司及所有员工对你们的到来表示最衷心的感谢!
各位朋友，我叫：××我叫：××我叫：××我叫：××
能有机会担任本次联谊会的主持人，我们感到非常荣幸，我们会努力把本次活动主持好，同时也深信在座的朋友和叔叔阿姨们会对我们的工作给予充分的肯定和大力的支持。
参加今天联谊会的顾客朋友分别来自多个地方，请允许我们向大家一一介绍：来自××的朋友在哪里?来自××的朋友在哪里?
顾客朋友们，今天，我们欢聚一堂，都是为了一个共同目标，那就是：谈论睡眠健康，吸收健康知识。我们**公司有义务、有责任为社会也为在座诸位的身体健康贡献我们的所有。下面有请我们**公司的领导： ××先生(女士)致辞。
2．各位朋友们，**公司发展十年来，群贤毕至，人才鼎盛。在我们祖国的黄河内外、大江南北以及国外的很多城市，都能看到**员工繁忙的身影。**公司能取得良好的成绩，都离不开他们的敬业精神和无私奉献。在今天这个欢庆的日子里，我们有50(或多少)名员工为大家服务。现在我们为大家介绍今天到会的医学专家们，他们今天将免费为大家做健康知识方面的咨询。有请我们的专家们! (对专家一一进行介绍)。
3．满座高朋乐融融，笑谈睡系喜洋洋。请大家欣赏舞蹈(或小合唱等)：《 》 由**公司员工(或„„)： 表演(或演唱)。
4．刚才的表演(或演唱)很是生动，代表了„ 体现了„„我们的生活如此幸福，我们的健康就更为重要。下面请听“微循环讲座”。演讲人：XXX。
5．各位朋友们，大家刚才都听了“微循环”讲座，下面我有两个问题要请两位顾客朋友回答。第一个问题：微循环在人体中有什么作用? (重复这个问题)。哪位朋友愿意回答?有请这位朋友!请问阿姨(大伯)贵姓?请你回答这个问题。请问大家，回答得好不好! 恭喜您，回答得很正确。(颁发小礼物)。谢谢!谢谢! 阿姨(大伯)的精彩回答。下面第二个问题：微循环为什么容易发生障碍? 请哪位朋友上来回答?(重复上一段所说)。
6．**公司的**索产品，获得了国内外多项专利，能显著改善您的微循环。现在，我们将用我们的***产品为顾客朋友们做一弯腰测试。(简述测试要领)。下面，有请10(或15)位顾客朋友上台参加测试。那些朋友愿意上来? 有请! 现在测试开始。
7．通过刚才的测试活动，让我们现在放松一下，请听女(或男)声独唱。
8．现在一个令人激动的时刻到了，那就是：抽奖!!抽取今天的5位三等奖。哪位顾客朋友愿意为大家抽奖?有请这位!请问阿姨(大伯)贵姓?您能给在座朋友们讲几句话吗?谢谢!请您为大家抽奖(说出抽出的中奖号码，恭喜中奖的朋友。说明并颁发奖品)。
9．恭喜刚才中奖的朋友，下面请听“睡眠系统”讲座，演讲人：XXX。
10．刚才听了关于睡眠系统的讲座，我想，在座的朋友们对这方面的知识有了一个新的认识，这里、我有两个问题，想请两位朋友回答。第一个问题：***A、B、C的功效是什么? (重复这个问题)哪位朋友愿意上台回答?第二个问题：***产品为什么水洗不失效?可以使用多年?(按上面第5段串词提问和解说··„)
11．弯腰测试的时问到了，请刚才参加测试的朋友们上台! (选出测试效果最好的两位顾客进行采访)。阿姨您贵姓?您对参加刚才的测试有什么感觉和想法能给在座的朋友们说说吗?谢谢阿姨!!
12．我们***睡眠系统优点很多，我在这里不重复讲解了，总之，它能让您获得充分的休息，’而且能让您在睡眠中，轻轻松松睡出健康来! (再讲一些今天联谊会中的优惠政策，然后宣布中场休息。)
13．各位顾客朋友们!各位顾客朋友们!我们的联谊会的活动继续进行，请大家回各自的座位！
14．各位朋友们，在刚才的中场休息时间里，有的朋友检测了微循环，有的朋友在专家处进行了健康咨询，有的朋友购买了满意的***睡眠系统，此时，我想请大家轻松一下，请欣赏舞蹈：《 》。
15．请问大家，刚才的舞蹈跳得好吗?请大声回答：刚才得舞蹈跳得好吗? 谢谢大家的支持!下面进行抽奖!抽出今天的二等奖3名。(重复以上第8段串词)。
16．恭喜中奖的朋友们。现在我们进行一个游戏活动，请在座得朋友们踊跃参加。我们的这个游戏需要×个朋友，哪些朋友愿意上台来?有请! (游戏中可以由主持人自由发挥)。
17．多谢刚才参加游戏的朋友们! 下面令人最激动的时刻到了!抽奖!抽奖!!抽取今天的最后大奖! (重复笫8段中抽奖的串词) 恭喜您获得本次活动的大奖! 18．各位朋友们!今天的联谊会到此结束!祝顾客朋友们天天幸福，年年健康!!!
备注：活动中的节目可以根据情况进行调整
第12篇：销售方案白酒产品销售策划方案
销售方案--白酒产品销售策划方案
一、销售策划方案运作平台
公司设置专门机构负责新产品的市场销售策划方案调研、开发、制定营销策略、销售方案，用市场销售方案经济观念全面打造白酒第一终端网络。配备市场销售方案管理和财务人员，打破传统的用人机制，从社会上招聘若干名业务精英。确定区域市场销售方案业务代表、业务主管、业务主任、业务经理，组成专业的营销团队，建立重点市场销售方案销售分队，对客户实行专人管理，对单品实行承包销售，在新产
品上市前完成营销团队的组合。
二、销售策划方案产品的设计
由于老产品的价格透明、结构老化，难以满足消费者的需求，也难以支撑高昂的营销费用，产品无法形成市场销售方案优势，因此，需要开发组合产品。
1、按白酒的香型来开发，力求产品个性化明显，使其成为主打品牌。
2、按白酒的度酒开发产品，形成高中低度系列产品。
3、有针对性的开发产品，在销售过程中不断进行市场销售方案调查，跟进产品，达到产品结构的最佳
组合。
4、按市场销售方案价格来开发产品，建立合理的产品价格体系。
三、网络系统建立销售策划方案
对原有的经销商网络进行有效的整合，先帮助原有的经销商进行助销，掌握第一手资料，摸清市场销售方案底细。为下一步营销工作打好基础。新产品上市工作可按下列销售方案thldl.org.cn策划步骤向市场
销售方案推进。
1、确立主攻市场销售方案，建立可行的县级目标市场销售策划方案，制定市场销售方案开发规划。销售人员直接为一级商服务，由一级商对业务人员进行考核，在销售区域市场销售方案选择信誉良好的酒店、商超、商店，对产品进行全面集中铺市。打造样板市场销售方案，力争市场销售方案的铺货率达到80%以上。通过一个月的铺市后，强化和筛选客户，确定
一、二级客户，建立和完善客户的档案。
2、对一级经销商管理的下线客户由业务人员协助管理，实行
一、二级客户供货卡管理制度；对
一、二级客户印制并发放供货卡。目的是掌握与控制市场销售策划方案货物流向，有效的控制市场销售方案砸价、
窜货，彻底杜绝假货的出现。
3、对
一、二级经销商的奖励政策进行合理的区分，保护一级经销商，扶植和支持二级客户。视业绩大
小奖励二级客户。
4、对客户采取晋级管理的办法。当二级客户业绩达到或超过一级经销商时，二级客户可以直接晋升为一级经销商，享受的待遇随之变化。最终形成强大的、具有拓展能力的销售
一、二级网络。
四、销售策划方案市场销售方案资源的利用
1、配置送货车辆，制作车体形象广告。
2、业务人员统一服装、名片，佩带胸卡。
3、任命业务代表、业务主管、业务主任、业务经理。
4、公司可以掌控的资源统一调度，统一管理。
五、产品利益分配和销售策划方案的费用
（一）产品利润分配销售策划方案
合理的分配各个环节的利益关系，做到资源的最大利用，对此，将按照产品价格的空间关系予以层层
分配。
1、制定统一的市场销售策划方案销售价，包括酒店价、商超价、零售店价等，合理分配利润空间，按月返利和年奖励两种形式对经销商进行嘉奖。
2、销售产品进行的有机组合，制定单品的市场销售方案操作办法。
3、对于阶段性的促销活动按出货的总量设置奖励标准。
4、随着市场销售方案逐步成熟，各个环节
上的费用相应的予以减少或者取消。
（二）销售策划方案营销费用的管理；
1、对销售产品采用费用包干的办法，公司承担业务人员的基本工资、出差费用、电话费用等。
2、车辆费用、办公费用、库房费用。
3、业务人员的待遇采取底薪＋提成＋奖励的办法予以发放，基本任务保基本工资，业务提成上不封顶。
4、易拉宝、招贴画、公益性广告等宣传费用。
5、铺市阶段的宣传和造势活动以及阶段性的销售活动产生的费用。
（二）销售策划方案直销工作的步骤；计直销操作办法（一品一策）；
2、公开招聘业务人员，进行短期培训，安排具体岗位；
3、制定直销产品上市造势活动方案；
通过直销运营可以有效的对市场销售策划方案进行掌控，对市场销售方案的进行不断的补充和完善，达到太白酒网络的扁平化，为运作大市场销售方案打下坚实的基础。
第13篇：化妆品的销售策划方案
化妆品的销售工作计划
长期以来，化妆品行业因行业壁垒过低、产品同质化严重等问题的影响造成行业竞争无序，区域品牌、游击品牌充斥于市场，形成鱼目混珠、恶意竞争的局面。据统计，在我国近4000家化妆品企业中，走主流卖场销售路线、俗称“做终端”或“日化线”的厂商只占企业总数的15％左右，更多的企业采用流通（包括深度分销）、专柜（包括店中店）、品牌专卖店、专业（美容院）线、专供大型百货或零售集团的OEM贴牌等通路和方式进行运作。除了百货店、超市和专营店业态。以外，许多化妆品销售的新型业态也都复兴、壮大、繁荣，目前厂家直销、网上购物、电视购物、邮购、自动售货亭、药妆店等多种形式如雨后春笋般涌现和成长。虽然，企业选择销售通路有其历史的原因，但在通路危机日益深重的今天，未雨绸缪已经不再是智者的从容，而是企业必须面对的课题，通路维新迫在眉睫。因此我们需要对市场问题进行必要的分析，对进行更细致的划分，并进行必要的工作计划和策略。计划如下：
一、市场分析。年度销售计划制定的依据，便是过去一年市场形势及市场现状的分析，而我们采用的工具便是目前企业经常使用的SWOT分析法，即企业的优劣势分析以及竞争威胁和存在的机会，通过SWOT分析，可以从中了解市场竞争的格局及态势，并结合企业的缺陷和机会，整合和优化资源配置，使其利用最大化。比如，通过市场分析，我们很清晰地知道了化妆品的市场现状和未来趋势：产品（档次）向上走，渠道向下移（通路精耕和深度分销），寡头竞争初露端倪，营销组合策略将成为下一轮竞争的热点等等。
二、营销思路。营销思路是根据市场分析而做出的指导全年销售计划的“精神”纲领，是营销工作的方向和“灵魂”，也是销售部需要经常灌输和贯彻的营销操作理念。针对这一点，李经理制定了具体的营销思路，其中涵盖了如下几方面的内容：
1、树立全员营销观念，真正体现“营销生活化，生活营销化”。
2、实施深度分销，树立决战在终端的思想，有计划、有重点地指导经销商直接运作末端市场。
3、综合利用产品、价格、通路、促销、传播、服务等营销组合策略，形成强大的营销合力。
4、在市场操作层面，体现“两高一差”，即要坚持“运作差异化，高价位、高促销”的原则，扬长避短，体现独有的操作特色等等。营销思路的确定，李经理充分结合了企业的实际，不仅翔实、有可操作性，而且还与时俱进，体现了创新的营销精神，因此，在以往的年度销售计划中，都曾发挥了很好的指引效果。
三、销售目标。销售目标是一切营销工作的出发点和落脚点，因此，科学、合理的销售目标制定也是年度销售计划的最重要和最核心的部分。那么，李经理是如何制定销售目标的呢？
1、根据上一年度的销售数额，按照一定增长比例，比如20%或30%，确定当前年度的销售数量。
2、销售目标不仅体现在具体的每一个月度，而且还责任到人，量化到人，并细分到具体市场。
3、权衡销售目标与利润目标的关系，做一个经营型的营销人才，具体表现就是合理产品结构，将产品销售目标具体细分到各层次产品。
四、营销策略。营销策略是营销战略的战术分解，是顺利实现企业销售目标的有力保障。我们根据化妆品行业的运作形势，结合多年的市场运做经验，制定了如下的营销策略：
1、产品策略，坚持差异化，走特色发展之路，产品进入市场，要充分体现集群特点，发挥产品核心竞争力，形成一个强大的产品组合战斗群，避免单兵作战。
2、价格策略，高质、高价，产品价格向行业标兵看齐，同时，强调产品运输半径，以600公里为限，实行“一套价格体系，两种返利模式”，即价格相同，但返利标准根据距离远近不同而有所不同的定价策略。
3、通路策略，创新性地提出分品项、分渠道运作思想，除精耕细作，做好传统通路外，集中物力、财力、人力、运力等企业资源，大力度地开拓学校、社区、网吧、团购等一些特殊通路，实施全方位、立体式的突破。
4、促销策略，在“高价位、高促销”的基础上，开创性地提出了“连环促销”的营销理念，它具有如下几个特征：
一、促销体现“联动”，牵一发而动全身，其目的是大力度地牵制经销商，充分利用其资金、网络等一切可以利用的资源，有效挤压竞争对手。
二、连环的促销方式至少两个以上，比如销售累积奖和箱内设奖同时出现，以充分吸引分销商和终端消费者的眼球。
三、促销品的选择原则求新、求奇、求异，即要与竞品不同，通过富有吸引力的促销品，实现市场“动销”，以及促销激活通路、通路激活促销之目的。
5、服务策略，细节决定成败，在“人无我有，人有我优，人优我新，人新我转”的思路下，在服务细节上狠下工夫。提出了“5S”温情服务承诺，并建立起“贴身式”、“保姆式”的服务观念，在售前、售中、售后服务上，务求热情、真诚、一站式等等。通过营销策略的制定，
五、团队管理。我们主要锁定了两个方面的内容：
1、人员规划，即根据年度销售计划，合理人员配置，制定了人员招聘和培养计划。
2、团队管理，明确提出打造“铁鹰”团队的口号，并根据这个目标，采取了如下几项措施：
一、健全和完善规章制度，从企业的“典章”、条例这些“母法”，到营销管理制度这些“子法”，都进行了修订和补充。
整合了企业的营销组合策略，通过年度销售计划，确定了新的一年目标和计划，为优秀营销团队的快速发展以及创建学习型、顾问型的营销团队打下了一个坚实的基础。
第14篇：汽车销售策划方案范本
汽车销售策划方案范本在做汽车销售时，销售策划方案是必不可少的资
以供参考。
大多数的汽车销售方案计划，包含摘要、当前营销状况、机会和问题分析、预测、目标、营销策略、行动方案、预计的损益表和控制等。
1.摘要
计划文件的开头部分应该有一个关于本汽车销售方案计划的主要目标和建议事项的简短摘要。
2.当前营销状况
汽车销售方案计划的这一部分提出关于市场、车辆、分销和宏观环境的背景数据。
市场状况：这部分列出为其服务的市场的数据。市场的规模和成长(以实物单位和金额体现)，在市场和地区细分市场的销售量来表示。顾客需求和购买行为趋势。 料，汽车销售策划方案如何制定?本文就提供了一个本
车辆状况：这部分列出每一主要车辆过去几年的销售额、价格、贡献毛利和利润。
竞争状况：这部分对主要的竞争者进行分析，并逐步描述他们的规模、目标、市场份额、车辆品牌、营销战略和任何其他特征，从而恰如其分地了解他们的意图行为。
宏观环境：描述宏观环境的主要趋势人口统计的、经济的、技术的、政治的(法律地)、社会的(文化的)--它们都与车辆的销售前景有着某种联系。
3.SWOT分析
在描述当前营销状况数据的基础上，需要在汽车销售方案计划期内对车辆销售的机会(威胁)、优势(劣势)和问题。
企业所面临的主要机会和威胁。机会和威胁是指能够影响企业前途的外部因素。把它们记下来，以便提出一些可能采取的行动。汽车销售经理应该对机会和威胁分类，以便对一些较重要的总是有足够的注意。 还应该分析公司的优势和劣势。优势和劣势是内部因素，与此对应的是作为外部因素的机会和威胁。公司
的优势指的是公司在应用中可以获得成功的一些战略，而公司的劣势指的是公司需要加以改正的一些不足之处。
问题分析：在这一部分，公司应用机会(威胁)分析和优势(劣势)分析上的调查结果，以确定在汽车销售方案计划中必须注意的主要问题。对这些问题的讨论，将导致随后产生的公司的目标、战略和战术。汽车销售经理了解到的问题所在和面临着对目标作某些基本决策。这些目标将指导随后寻找战略和行动汽车销售方案方案。
4.销售预测：在这一部分，对销售量、市场份额、利润等方面的预测。
5.目标确定：
汽车销售方案计划应该具有一定的目标，汽车销售经理必须建立两种目标：财务目标和营销目标。 财务目标：每一个公司都在寻求一定的财务目标即投资报酬率、利润。
营销目标：财务目标必须转化为营销目标。例如：如果公司想赚到期200万元利润，并且它的目标利润率
是销售额的2%，那么，它在销售收入上的目标必须是10000万元。
在2002年获得总销售收入10000万元，比去年提高30%。
销售量为500台车辆，它占预期的市场份额外2%。 经过该计划工作后，公司品牌的顾客知名度从5%上升到30%。
6.策略制定：
目标市场：高层次的家庭，着重女性购买者 定位：有最好的和最多网点的售后服务
车辆线：增添一个新品牌。
价格：价格和竞争品牌相近。
分销网点：重点在市区、郊区;努力加强对郊县市场的渗透。
销售队伍：扩大10%和导入销售管理系统。 服务：可广泛得到和迅速服务。
广告：开展一个新广告活动，直接指向支撑着定位战略的目标市场;在广告中注重服务;增加20%的广告预算。
促销：增15%的促销预算。
市场调研：增在10%的费用，以改进对顾客选择过程中的了解和掌握竞争对手的动向。
策略说明描写了汽车销售经理为了达到企业目标而将采取的策略的内容。每个要素要回答下列问题： 将做什么?什么时候做?谁来做?成本为多少?
7.计划的编制：各类计划的编制，包括行动方案。它回答应该做什么?谁来做它?什么时候做?它需要多少成本?
8.预计损益表：
行动计划中，汽车销售经理应该集中说明支持该方案的预算，即列出一张实质性的预计损益表。在收入的那一方，它指出预估的销售数量和平均实现价格。在开支方面，它表明成本、营销费用，以及再细分下去的细节，收入和开支之差就是预计利润。
9.控制：计划书的最后一节控制，用以监督计划的进程。通常目标和预算按月或季来制定。上一级的经理每期都要审查这些结果，并且认出那些没有达到预期目标的部门。这些落后部分的经理必须说明发生的原因，以及他们正在采取什么行动来改进计划，以争取实现预期的目标。
本文提供的汽车销售策划方案只是总体框架，具体情况还需要企业根据自身情况详细制定。
第15篇：某农贸市场销售策划方案
贵州铜仁小十字福州合纵连恒房地产投资顾问公司
2006年4月17日
一、项目概况 项目位于贵州省铜仁市（地级市）中心城区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。 该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。
项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。
二、销售概要 销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。 在经营权销售方案上，与客户签三份合同。 第一份：《农贸市场经营权买断合同》、第二份：农贸市场销售策划方案 《农贸市场委托出租协议》 第三份：《农贸市场管理公约》 另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认 第一份：由房管局出具的《小十字市场产权及经营权确认书》 第二份：由市公证处出具的《农贸市场经营权买断合同》的合同公证书 使用年限：本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。 付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。 销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。 摊位租金：市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100％以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、
三、定价方案
（一） 定价原则
1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。
2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%－50%，中间摊位保持均价。
3、四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/M2可调为10980/M2。如此类推。
（二） 调价原则
1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行一铺一价，为日后提价预留适当空间。
2、配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行
提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。
（三） 具体定价方案 按经营面积计算（平方米）： 摊位定价： 以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12788元/平米 菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12138元/平米 水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为5864元/平米 其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以铺位好坏再进行调价）
四、推广计划
（一）
第一阶段：内部认购期活动（第一周） 针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。 主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。 一张优惠卡仅限优惠五个铺位。 一人仅限购两张优惠卡。 持卡可享受购铺九折优惠。 交纳1000元订金可认购优惠卡一张。 主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。
通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。 通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者） 其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。 推广要点：点明买断经营权与只租赁关系 原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700－800元 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能 如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。 其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性”
（二）
第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。 主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。 第一周购买的享受9.2折优惠
第二周购买的享受9.4折优惠 第三周购买的享受9.6折优惠 第四周购买的享受9.8折优惠。 主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。 让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足 让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。 具体方案：摊位及门面实行十年包租，每年租金收益为10% 购买摊位及门面时即返头一年租金，即只需90%购房款即可。 返还第一年租金后，由开发商委托市场管理收取租金。 客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关 推广要点：投资收益权 每年10%的投资回报，十年即可回本。 坐收剩余三十四年的租金，即投资十万可获四十四万的回报。 租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。
其它要点：做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。
五、推广方案
（一）、主要广告推广方式
组织专业派发队伍进行外围派单，并带客进售楼部，配合销售人员完成销售。（广告设计另行提供） 派单人员计划6人，如有需要可要求销售人员配合（销售人员6人）
（二）、其它铺助推广方式
1、户外广告1-2块：在大十字天桥及小十字步行街等醒目位置做为期两个月的户外广告发布（广告设计另行提供）
2、广播电台广告：选择当地主流广播媒体做广告，一天六次，计划发布两个月
3、电视广告：选择在当地收视较高的湖南卫视上视短时间的字幕广告。
（三）、项目开盘庆祝活动
1、项目开盘当天在市场及售楼部现场进行为时两个小时的舞狮或鼓乐表演以烘托现场销售气氛，吸引人气。
2、开盘当天可组织抽奖活动，所有开盘当天购买成交及持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可
设计为5000－10000元。近期工作安排
六、
1、人员到位及培训 合纵联恒项目小组核心成员三人已到位并开展工作 销售人员6人于当地招聘，计划安排培训
外围派单人员6人于当地招聘，计划安排培训
2、销售定价方案的确定 已完成市场内各经营业态的初步定价 第二步拟完成市场内各摊位的价差定位及摊位间的价格微调 第三步拟完摊位及门面最终定价
3、销售面积测算 组织销售人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体面积，并核实 组织房管局对摊位及门面面积进行测算
4、销售文件的配合 《经营权买断合同》的拟写（由合纵联恒公司完成） 《委托出租合同》的拟写（由合纵联恒公司完成） 《市场管理公约》的拟写（由合纵联恒公司完成） 由房管局出具现有农贸市场的产权及经营权确
认书，务必于开盘前交给售楼部作为合同附件（由侨泰公司完成） 《经营权买断合同》的公证事宜与公证处联系。（由侨泰公司完成）
5、前期策划及筹备 已完成整体销售策划方案思路及构思 完成对市场内部经营户可承受租金价位及销售价位的调查 下一步将准备售楼部的装修配合及物件的采买 下一步将开始广告文案的采写及相关广告的平面设计等工作 下一步将完成《销售统一说辞》的编写 销售人员制服及工作名片的准备
第16篇：某农贸市场销售策划方案
贵州铜仁小十字农贸市场销售策划
方案
福州合纵连恒房地产投资顾问公司
2006年4月17日
一、项目概况
项目位于贵州省铜仁市（地级市）中心城区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。
该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。
项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。
二、销售概要
销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。
在经营权销售方案上，与客户签三份合同。
第一份：《农贸市场经营权买断合同》、
第二份：《农贸市场委托出租协议》
第三份：《农贸市场管理公约》
另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认
第一份：由房管局出具的《小十字市场产权及经营权确认书》
第二份：由市公证处出具的《农贸市场经营权买断合同》的合同公证书
使用年限：本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。
付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。 销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。
摊位租金：市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100％以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、
三、定价方案
（一） 定价原则
1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。
2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%－50%，中间摊位保持均价。
3、四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/M2可调为10980/M2。如此类推。
（二） 调价原则
1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行
一铺一价，为日后提价预留适当空间。
2、配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行
提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。
（三） 具体定价方案
按经营面积计算（平方米）： 摊位定价：
以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12788元/平米
菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12138元/平米
水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为5864元/平米
其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以铺位好坏再进行调价）
四、推广计划
（一） 第一阶段：内部认购期活动（第一周） 针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。
主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。
一张优惠卡仅限优惠五个铺位。 一人仅限购两张优惠卡。 持卡可享受购铺九折优惠。
交纳1000元订金可认购优惠卡一张。
主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。 通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。
通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。
具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者）
其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。
推广要点：点明买断经营权与只租赁关系
原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700－800元
如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能
如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。
其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性”
（二） 第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。 主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。
第一周购买的享受9.2折优惠 第二周购买的享受9.4折优惠
第三周购买的享受9.6折优惠
第四周购买的享受9.8折优惠。
主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。
让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足
让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。
具体方案：摊位及门面实行十年包租，每年租金收益为10% 购买摊位及门面时即返头一年租金，即只需90%购房款即可。
返还第一年租金后，由开发商委托市场管理收取租金。
客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关
推广要点：投资收益权
每年10%的投资回报，十年即可回本。
坐收剩余三十四年的租金，即投资十万可获四十四万的回报。
租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。 其它要点：做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。
五、推广方案
（一）、主要广告推广方式
组织专业派发队伍进行外围派单，并带客进售楼部，配合销售人员完成销售。（广告设计另行提供）
派单人员计划6人，如有需要可要求销售人员配合（销售人员6人）
（二）、其它铺助推广方式
1、
户外广告1-2块：在大十字天桥及小十字步行街等醒目位置做为期两个月的户外广告发布（广告设计另行提供）
2、
广播电台广告：选择当地主流广播媒体做广告，一天六次，计划发布两个月
3、
电视广告：选择在当地收视较高的湖南卫视上视短时间的字幕广告。
（三）、项目开盘庆祝活动
1、
项目开盘当天在市场及售楼部现场进行为时两个小时的舞狮或鼓乐表演以烘托现场销售气氛，吸引人气。
2、
开盘当天可组织抽奖活动，所有开盘当天购买成交及持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可
设计为5000－10000元。
六、近期工作安排
1、人员到位及培训
2、
的价格微调
3、
4、合纵联恒项目小组核心成员三人已到位并开展工作
销售人员6人于当地招聘，计划安排培训
外围派单人员6人于当地招聘，计划安排培训
销售定价方案的确定
已完成市场内各经营业态的初步定价
第二步拟完成市场内各摊位的价差定位及摊位间第三步拟完摊位及门面最终定价
销售面积测算
组织销售人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体面积，并核实
组织房管局对摊位及门面面积进行测算
销售文件的配合
《经营权买断合同》的拟写（由合纵联恒公司完成）
《委托出租合同》的拟写（由合纵联恒公司完成） 《市场管理公约》的拟写（由合纵联恒公司完成） 由房管局出具现有农贸市场的产权及经营权确
认书，务必于开盘前交给售楼部作为合同附件（由侨泰公司完成）
《经营权买断合同》的公证事宜与公证处联系。（由侨泰公司完成）
5、前期策划及筹备
已完成整体销售策划方案思路及构思 完成对市场内部经营户可承受租金价位及销售价位的调查
下一步将准备售楼部的装修配合及物件的采买 下一步将开始广告文案的采写及相关广告的平面设计等工作
下一步将完成《销售统一说辞》的编写 销售人员制服及工作名片的准备
第17篇：商业招商销售策划方案
1.1、宏观环境分析
1.1.1城市总体概况
1.1.2年度城沂市经济概况
1.1.3城市经济发展趋势
1.1.4城市城市规划前景
1.1.5政府政策及金融信贷政策
1.1.6商业房地产发展趋势
1.2、微观环境分析
1.2.1城市商业房地产研究
1.2.2城市商业零售市场发展历程分析
1.2.3商业市场概况与竞争楼盘项目调研
1.2.4城市商业市场现状及发展趋势分析
1.2.5城市消费者现状及发展趋势分析
1.2.6周边竞争状况分析
1.2.7项目所在区域土地市场调研
1.3、目标市场研判
1.3.1市场研判
1.3.2物业定位
2．项目分析
2.1、物业概况
2.1.1项目基本情况
2.1.2项目规模指标及投资
2.2、项目swot(项目优势/劣势/机会/威胁)研究分析
2.2.1优势分析
2.2.2劣势分析
2.2.3机会分析
2.2.4威胁分析
2.3、产品检讨——项目商业布局规划
2.3.1项目硬件评估及建议
2.3.2项目商业业态布局规划及铺位分割
3．项目定位
3.1、项目定位分析（产品价值定位）
3.1.1定位准则
3.2.2定位基点
3.2、产品定位
3.2.1主力消费年龄结构分配
3.2.2商品组合
3.2.3经营核心
3.3、价格定位策略
3.3.1定价策略
3.3.2市场价位分析
3.3.3阶段价格策略
3.4、项目目标客户群定位
3.4.1终端消费客户特征细分
3.4.2经营业主（目标经营客户）分析
3.4.3商铺投资置业客户分析
3.4.4招商品牌客商类型锁定
3.4.5项目品牌发展定位
3.5、项目营销方式
3.5.1商铺销售模式
3.5.2项目招商经营模式
3.5.3商场后期经营方式建议（自主经营与委托经营权销售）
3.6、销售策略分析
3.6.1运作方式
3.6.2销售策略
3.7、消费力测算
3.7.1客流量与目标消费力测算
3.7.2经营竞争对手经营收益分析
3.7.3商业招商经营项目经济效益分析
3.8、项目整体财务分析
3.8.1投资预算
3.8.2物业收益分析
3.8.3财务敏感性分析
3.9、商场投资分析
3.9.1投资预算
3.9.2经营收益分析
3.9.3财务敏感性分析
4、项目招商销售推广方案
4.1、项目招商销售筹备（销售、招商推广策略）
4.1.1项目整体招商策略
4.1.2销售分期
4.2、传播通路及广告媒体计划
4.2.1np（大众媒体）
4.2.2户外广告
4.2.3直投杂志
4.2.4整体形象包装
4.2.5平面媒体投放组合形式建议
4.2.6广告媒体排期计划
5、项目招商销售执行方案
5．
1、管理策略（商业招商执行方案）
5.1.1招商操作流程
5.1.2市场工作图
5.1.3招商工作图表
5.1.4招商管理制度及运作策略
5．
2、项目商业物业销售策略（销售执行方案）
5.2.1现场管理制度及岗位职责
5.2.2销售工作流程
5.2.3销售策略
6、项目综合分析
第18篇：苗木公司销售策划方案
苗木出售公司销售策划
方案
经营理念：以顾客为中心，为顾客打造
一个贴近自然的环境
策划人：
策划目的：让消费群体贴近大自然，创造一个更舒适的家，改变苗木只用于街道装饰的理念。
当前市场状况及市场前景分析: 从全国情况看，2004-2007年苗木生产面积持续增长，而且党的十七大提出加强生态文明建设，农民群众对营造丰产林、经济林和四旁植树的积极性也有了较大提高。而现在，各种苗木的销售量和销售价格都有不同幅度的上升，例如：小沙江金银花苗木价格一路飙升、温泉苗圃精品苗木赢得市场青睐、四川温江天竺桂销售价格大涨、红花木莲工程苗需求量开始呈现上升趋势 ……
市场机会与问题分析：
1、针对产品目前营销现状进行问题分析
本公司新成立，销售渠道不畅通
2、针对产品特点分析优、劣势。
从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
3、苗木随着价格的下降，其需求量会增加，因此苗木是富有弹性
的商品。
4、规模经济的存在。
随着企业规模的扩大，生产的平均成本下降，生产效率得以提
高，存在规模经济。
5、学习效应。
随着企业规模的不断扩大，企业生产的产品越来越多，企业从
累积的生产中不断学习，产生了学习效应，从而使生产成本下降。
6、苗木市场属于完全竞争市场，容易进入。
营销目标：开拓新市场，增强自身的竞争优势
营销战略：
准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
2、产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）产品定位。各种各样的小株装饰用苗木；以家庭出售为主，政府及各公司批发为辅。
2）产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系。
3）产品品牌。要形成一定知名度、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识。
4）产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略。
5）产品服务。提供更多的产品服务方式，服务质量的改善和提高。
6）产品功能多样化。改变传统的绿化概念，延伸至以消费者需
求为目的，美化装饰家庭环境，扩大市场范围。
极性或制定适当的奖励政策。
①策划期内前期推出产品形象广告。
②销后适时推出诚征代理商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。
④把握时机进行公关活动，接触消费者。
⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。
选址安排 ：
选址选在郊区地方
原因：租金便宜，面积比较广泛，适合苗木的大规模种植，而且现在城乡一体化，使得更多人转向郊区地方，减少我们的成本，更便于销售
人事计划： 预计招聘职位：市场销售经理、销售人员、采购员、会计员、运输人员、苗木管理人员招聘途径及条件：通过劳务市场招聘，网上招聘信息发布；被招聘人员具有一定工作经验的优先录取，应当具有良好的职业道德 ，对工作热情负责。
成本预算：
前期的企业规模不大，资金投入少，采用成本较低的方案，通过进货的形式进行销售，到了后期，随着企业规模的扩大，进货的同时还采取自行种植的方式进行销售，同时也增加了一些需要投入资金的地方。
前期：单位（元）
管理人员工资 4500
交通工具8000
机械设备 5500
管理费用 1000
宣传 3000
应急费用 2000
后期：单位（元）
原材料（树苗、花种、肥料、农药等等）
专业人员 7500
2500
第19篇：内衣淡季策划销售方案
内衣、文胸、家居服专卖店开业活动策划方案
通过阅读您的要求，可以看出该店地处人流密集段，所以人流量应该不用担心。重要的就是如何让大部分收入不高的人接受这家新开业的、价格相对竞争对手稍高的日用品店。
1.关于开业时间。周边人群是蓝领还是白领，选择周末或者晚上举办一个小而隆重的开业典礼，尺度可以选择，可以是内衣产品走秀，也可以是剪彩或者开业促销，情侣折扣，开业一定要正式，热闹，可以找托烘托下现场气氛，开店最重要的是人气，而内衣店一般人不大好意思去逛。可以委托女生亲戚朋友来帮衬下场面。 2.关于店面布置和广告。要想脱颖而出，就要有创意，标志牌可以有个性点，比如弄个乳罩状的招牌，或者门口显眼的广告牌。店面分成两个空间：里面最好温馨一点，地板，沙发茶几最好都有，如果店面太小可以布置几个小木椅子，一定要显得温馨。可以分类，性感的，舒适的，居家的，用分隔板将小店分成几个板块，每个女生都有自己的尺寸和隐私，除了自己的另一半，这些要有自己的空间。包括音乐、空间、门帘、地板的选择，温馨而不张扬，有卧室的感觉。外面可以隔开，留一部分空间放置自己的招牌产品和显示器介绍特点或者是模特和鱼缸类似的家居点的东西。如果是小店，可以适当弄小一点，拥挤一点也要有分隔。 3.关于活动和促销，价格比竞争对手高，就要有质量或者有口碑。再穷的人也会浪漫也有虚荣心，所以价格高不一定是坏事。生日礼物和情侣促销也很重要，生日或者情侣有奖活动也是噱头。可能产品质量一样，但是宣传或者介绍一定要专业，门面要显得正式，不要像个小卖部。可以搞个会员制什么的，搞个会员卡优惠或者会员专属产品服务什么的。招揽一批固定的会员顾客就容易多了。
4.关于产品介绍和售后服务。价格比其他店面高是直接看不出来的，要走进店铺才知道，所以产品才是真正吸引购买的地方。要有专门的模特照片或者介绍手册，包装也要有，可以找熟人做模特拍做广告，要有特色产品和专门的橱窗。还有要承诺几天几天保换那种，即使根本无所谓。
小店和专卖店的区别就是小，没规模，没档次。所以要尽量布置的温馨，可靠有安全感，店主要多花点心思在服务上，让人觉得亲近，浪漫，有家的感觉，生意自然兴隆啦。
第20篇：销售之星评选活动策划方案
在各代理商、加盟店的共同配合下，***成功的举行了四颗星的评选。此次销售之星的推出正逢圣诞节、元旦节，**公司特开展此策划方案，
协助各代理商、加盟店做好年底、新年的促销。
开展***“销售之星”评选活动达到以下目的：
针对**公司
提高品牌销量，帮助代理商、美容院提高产品
销量，获取更大的利润。
针对代理公司
通过举办答谢会增进与老加盟店的沟通交流，从而巩固老网络，开拓空白市场，提高市场占有率。
针对***加盟店
扩大顾客群，稳定老顾客，吸引新顾客。
活动时间：
2004年12月15日-2005年1月31日在全国各区域同时展开；评选活动结束后45天内公布评选结果。
活动期间享受特惠馈赠：
活动期间，顾客凡在***加盟店购买客装满680元，即可赠送高级润唇膏一支。
加盟店凡一次或累计进货满3000元以上，可获得进货额的10%的现金返点，多进多返。并获公司新年礼品一份（精美台历／利是封）。
代理公司达3000元的加盟店满30家，**公司赠年终答谢会一场（主持人及参会人员赠裱画2幅）。
附：
①开年终答谢会，返点现金放入利是封会上颁发，以示新年吉利。
②达标的代理商不举办年终答谢会，但**公司不作其他补偿。
③费用承担：
代理公司只需承担出货额的4%费用。
广州公司承担：
代理商进货额的10%费用。
参入销售之星加盟店的新年礼品一份
年终答谢会的支持（主持人、邀请函、礼品等）
参加“销售之星”评选的标准：
必须参加“销售之星”的任一款***优惠政策的加盟店。
必须由客户填写《我心目中的***“销售之星”调查表》30份，“是”的选项占60%以上。
以***产品为主打产品，且2004年1月-2005年1月31日的进货总额达15万元以上。
积极配合参与***各项推广方案。
活动期间累计进货五万元或一次性进货三万元。
**公司执行规范及要求：
12月1日前**公司向全国各代理商寄发或传真“销售之星”活动策划方案；
及时准确地向各地发放有关赠品。
向代理商提升提供各种促销模式，协助代理商做好新产品的推广。
对收到的全国各地区推荐的“销售之星”加盟店的资料及时进行评选。
代理商执行规范及要求：
认真阅读和了解方案，及时准确地通知各加盟店；
组织专人负责活动的统筹、引导和实施工作。
收集加盟店申请表、调查表，统一寄发或传真至**公司客服部。
此方案不能与其他优惠政策同时使用。
代理商应精心组织这场对加盟店的答谢会。
协助美容院搞好新年的各种促销活动。
组织获得三颗星、四颗星、五颗星的美容院的旅游活动。
做好各颗星的证书、奖牌的发放工作。
