写字楼活动方案

推荐第1篇：写字楼中秋活动策划方案

智慧谷中秋活动策划方案

一、活动主题：

“贺中秋、迎国庆”

二、活动目的：

活跃园区的节日气氛

三、活动时间和地点：

时间：

9月29日，11：30 ~ 13：00

地点：智慧谷2幢1楼大厅

四、前期宣传：

1、微信公众号推送；

2、微信群推广；

3、电子水牌宣传（提前一周完成设计图，并将设计图投放到电子水牌）；

五、活动内容：

如附图所示，活动场地分为3块区域：扫码领奖区、套圈圈游戏区、猜灯谜游戏区；

1、扫码领奖区

人员配置：2人

1人负责发扫码礼品和套圈圈游戏参加券，1人负责核对灯谜谜底并发放猜灯谜奖品；

物料：

（1）.折叠桌2张、椅子2把；

（2）.二维码；

（3）.散装月饼若干、食品陶瓷盘3个：

（4）.青花瓷礼盒套装（一碗一勺）*70套（猜灯谜奖品）；

（5）.套圈圈游戏参加券200张（凭关注二维码截图领券）；

2、套圈圈游戏区：

人员配置：1人；

负责维护套圈圈游戏区秩序，回收游戏参与券，发放塑料套圈，补充礼品

物料：

（1）彩色胶带（规格：宽度5cm，10m/卷）*3卷；

（2）折叠桌*1张；

（3）塑料套圈（规格：直径15cm）* 100个；

（4）玩法说明KT板及展架

（5）奖品设置：多肉植物（10元*20个）、马克杯（20个）、LED小夜灯（20个）、指尖陀螺（10个）、桌面加湿器（5个）、充电宝（5个）、鼠标（5个）。

说明：

场地尺寸见附图，一共设置25个奖品位，奖品一共准备85份，采用5行*5列 阵列布置，边缘线使用5cm宽 彩色胶带标出。

活动参与者凭关注二维码关注区 领取的“游戏参与券”参加游戏，每张券可领取2个套圈。玩家如套中奖品，由工作人员向玩家送上。

场地线贴彩色胶带的工作需至少提前2天完成。

3、猜灯谜游戏区：

人员配置：1人；

负责维护灯谜游戏区的秩序。

物料：

（1）金属桁架；

（2）灯谜纸：70个 灯笼70个（尺寸和规格见附图）

（3）玩法说明KT板及展架

说明：

金属桁架以及3根长线提前三天布置完成

如活动参与者若知道谜底，则撕下选中的灯谜，去兑奖桌告诉工作人员编号及答案，若答案正确，则可当场获得奖品。

物料汇总：

（1）.折叠桌2张、椅子2把；

（2）.二维码；

（3）.散装月饼若干、食品陶瓷盘3个：

（4）.青花瓷礼盒套装（一碗一勺，单价5元）*70套（猜灯谜奖品）；

（5）.套圈圈游戏参加券200张（凭关注二维码截图领券）；

（1）彩色胶带（规格：宽度5cm，10m/卷）*3卷；

（2）折叠桌*1张；

（3）塑料套圈（规格：直径15cm）* 100个；

（4）玩法说明KT板及展架

（5）奖品设置：多肉植物（10元*20个）、马克杯（20个）、LED小夜灯（20个）、指尖陀螺（10个）、桌面加湿器（5个）、充电宝（5个）、鼠标（5个）。

（1）金属桁架；

（2）灯谜纸：70个 灯笼70个（尺寸和规格见附图）

（3）玩法说明KT板及展架

推荐第2篇：写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

发布时间:2009-10-29 13:39:23  联系人: 匿名

具体描述

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

______________位于_______________，周边 周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

此为工程部分

第一节 任务和岗位设置

一、任务

工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

工程部的职责范围如下：

1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修；

2、负责大厦公共设施、设备的维修保养；

3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务；

4、负责大厦外派工程的监管工作。

5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图（A座） 工程人员结构图

人员配置说明 项目负责人： 1人

工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人) 综合维修班：15人 领班:1人（兼维修） 综合维修工:15人 设备运行：8人 领班:1人（兼维修） 运行工:7人

配电室值班电工：16人 领 班: 1人（兼值班） BC座配电室 8人 DE座配电室 8人 库管 1人

共计 44人

第二节 岗位职责

一、工程部经理岗位职责

1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。

2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。

3、协助物业公司完成所交办的各项工作。

二、主管岗位职责

1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。

2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案

3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。

4、填写本系统的操作要求和工作指令。

5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。

6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

三、领班岗位职责

1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。

2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。

4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。

5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

四、电工岗位职责

1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写 各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。

2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电 室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。

3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制 定的各项规章、制度。

4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的 性能及故障处理。

5、保证机房内的环境卫生。

6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工 作、保卫工作、防火工作。

五、水工岗位职责

1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领 导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。

2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正 常运行与维修保养工作。

3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。

4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发 生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。

5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料 及工时报本部主管领导。 第三节 内部管理规定

一、值班规定

1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。

4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。

二、交接班规定 交班人：

l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题 ，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对 员工下达的指令。

2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。

3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。

接班人：

1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。

2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。

3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。

4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。

回复1：写字楼物业管理方案

三、运行记录管理制度

1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。

3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

第四节 设备设施管理

设备设施管理的主要内容有：

1、确保能源的供给及有效地控制能耗

2、建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录

给排水系统设备的维护管理

给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。

（1） 加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。

① 水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题，及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。

② 水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。

（2） 若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通，

说明停水原因和停水时间。

（3） 定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。

（4） 要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。

（5） 室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临

之前，做好保温防冻工作。

（6） 每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。

（7） 每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。

供电系统的维护管理

配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。

1、配电室施行“三铁”管理。铁门 铁柜 铁窗 。各种高压设备配件，高压安全用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。

2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。

3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送

停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。

4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。

5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标

示牌，非有关人员绝不能动。

6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。

8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。

9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套

等。

空调系统管理

一、风机房管理规定

1、严禁无关人员进入机房内。

2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。

3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。

4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。

5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。

二、空调系统检查巡视内容

1、设备巡查

（1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。

（2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。

2、空调机房

（1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。

（2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。

3、水塔、水箱检查

（1）凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。

（2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、风机等检查

（1）新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。

（2）分体机：运行时有无发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。

三、空调系统运行管理规定

1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。

2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。

3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。

4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

四、空调系统维修保养规程

1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。

3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。

4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。

5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。

五、中央空调系统应争处理方案

（一）冷水机组

1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应立即停止该机，转开备用电机。

2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。

3、设备保养公司接通知后，办公时间内4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。

（二）水泵

1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

（三）凉水塔

1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

2、发现故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

3、属较严重的故障应报告专业主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

（四）管网系统

1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

2、采取相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。

3、对漏水口做处理，以防水到处乱射；将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

4、报告专业主管，由其安排抢修并在事后作维修报告。

5、事件发生后，将情况通知物业公司及相关单位。

第五节 维修管理细则

（一）工程部入户维修流程图

维修服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，做到维修问题及时解决，把业主的困难当作自己的困难，方便业主是维修工作的惟一准则。具体要求如下：

1、接报修

（1）、接报修时先讲：“您好，维修班XXX，先生（小姐）有什么事情请讲”；

（2）、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定时间。

2、从接到报修开始，一般无其他特殊情况，应在10分钟内到达业 主家；

3、敲门、按门铃

到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇

10秒钟后再敲门或按门铃第二次，不要连续按或是按住不放。

4、业主开门后，应招呼一声您好！说明自己的身份，告诉业主维

修事项，得到业主认可后：

（1）、脱鞋或带鞋套进入；

（2）、在业主带领下进入维修房间，不随意走动。

5、修理

（1）、电气修理必须按照“市低压电气标准规定”进行；

（2）、在修理当中必须移动有关物品时，应先征行业主同意，并小

心轻放。

6、清场

（1）、在修理过程中将所使用的工具、用具放在自带的垫布，不得

将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上；

（2）、工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现

场。取得业主认可后，填写维修工作单，由业主签字确认。

（3）、禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。

（二）其他区域维修管理

维修人员除上述直接为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视，并做好记录。

1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯

罩完好。 北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一维修更换一次。其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏情况，白天统一维修，作业时必须使用安全带，工作程序必须遵守高空作业有关规定。

2、污(雨)水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。

3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。

如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应及时给予修复.

第六节 紧急情况处理方案

（一）水工紧急情况处理

1、跑水事故预案

发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水情况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间恢复正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。

2、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查，并与消防中控室等相关部门联系，查明原因具体处理。

3、在发生突发事件处理的同时通知物业公司发放通知。

4、在突发事件处理完成后，应认真填写相应记录，要求详细清楚。

（二）电工紧急情况处理

1、电器火灾故障处理预案

遇到电器故障引起的火灾时，应立即切断电器设备电源，利用现场灭火器材控制火势，并及时通知保安部消防控制中心及上级领导。当保安部人员到达时应协助灭火，并做好现场配合如临时照明，用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机 消防水泵等。灭火完毕后，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

2、电器事故（停电 跳闸）处理预案

值班人员在值班时，如遇到电器事故，应首先根据报警和中央信号盘指示及时准确判断故障点。向主管领导汇报，根据指示要求迅速、无误的处理故障，严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后，要先查明事故原因，并做好相应记录。

3、触电事故紧急处理预案

如遇危害到人身或设备安全事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。

1)脱离漏电物体

大厦内发生人员触电事故时，首先应及时准确的断开漏电物体电源开关。（同时防止触电人员脱离电源后的二次伤害）。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时，应立即使用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离。

2) 触电人员急救

首先检查触电人员受伤情况，把伤者仰面平放，头部稍微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或999。当触电者无呼吸时，对其进行人工呼吸。无心跳时，对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无明显致命外伤，在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特别提醒伤者是触电。并协助医务人员进行救助，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。

4、电梯紧急事故处理预案

电梯困人事故处理预案

1）工程维修人员在接到报修后,应立即组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心开启厅门查看)。

2）询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。

3）关闭故障电梯总电源。

4）用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢

5）当电梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。 电梯进水事故预案

1）当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源

2）通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交情况及处理报告

电梯特殊故障处理预案

遇到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时通知电梯公司来人修理。 事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。

（三）火灾处理应急方案

1、报警程序

一旦发现火灾苗头，如烟、油、味、声等异常状态时，每一位员工都有责任立即向消防监控室报警，请其查明原因。

发现火情的人应保持镇静，并立即采取各种灭火措施：

（1） 立即通知消防监控室。

（2） 采用电话报警时讲话声音要清楚，要说明起火地点，是否有人

被围困，火势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，并注意倾听监控室的补充询问，认真回答，得到允许后方可挂断报警电话。

（3） 不要在火场附近区域高叫“着火了”，以免造成混乱。

2、工程各系统配合灭火工作程序

在接到火情通知后，立即检查本部门各个控制系统岗位，启、闭消防设施达到自动灭火状态；组织本部员工义务赶赴火场，扑灭火灾；组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到：

（1）配电室（高压、低压）：接到火情通知后，密切注意火场附近的电力运行情况，随时准备切断火场的电力供给，当接到切断火场电源的指令后，应立即按指令控制设备。

（2）电梯监控：接到火情通知后，立即将消防电梯降到首层，并亲自控制，专供灭火工作使用，同时停止火场区域的其他电梯的运行。

（3）水系统：接到火情通知后，立即做好消防用水的供应工作，并做好供水设备的抢修工作。

（4）空调系统：接到火情通知后，立即关闭起火区域的空调机组。

回复者：匿名 2009-10-29 13:39:42

推荐第3篇：写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

. 目

录

◎ 物业概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ () ◎ 管理原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （） ◎ 管理办法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （） ◎ 服务项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （） ◎ 具体方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （）

早期物业管理介入阶段„„„„„„„„„„„„„„„ （）

前期物业管理阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„ （）

一、接管验收管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ （）

二、业主入伙管理方案 „„„„„„„„„„„„„„ （）

三、治安管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ （）

四、消防管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„„ （）

五、绿化保洁方案 „„„„„„„„„„„„„„„

（）

六、房屋、设施设备管理方案 „„„„„„„„„„

( )

七、娱乐设施管理方案 „„„„„„„„„„„„„

（）

八、水系使用管理方案 „„„„„„„„„„„„„

（）

九、财务管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„

（）

十、质量管理方案 „„„„„„„„„„„„„„„

（） 十

一、档案资料管理 „„„„„„„„„„„„„„„

（） 十

二、人力资源管理

„„„„„„„„„„„„„„ （） ◎智能化系统的管理和维护

„„„„„„„„„„„„„（） ◎机构设置及人员配置

„„„„„„„„„„„„„„ () ◎物业管理年度收支预算 „„„„„„„„„„„„„„„ () 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

______________位于_______________，周边

周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） ※ 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 ※ 《杭州市物业管理条例》

※ 《杭州市物业管理服务收费管理办法》 ※

楼书

※ 浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定 管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对__________（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到 （地区） 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。 管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第

一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。 管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立

（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为

（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序http://www.daodoc.com/

（一）、管理内容：

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

5、与开发、施工单位联合进行物业交接： （1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； （3）核对、接收各类设施设备； （4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

3、掌握物业验收的标准和程序；

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

（一）管理内容：

1、准备业主领房所需资料；

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；

3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料； （2）陪同业主验房，办理领房手续；

（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

（二）管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

2、按照业主领房程序，安排工作流程；

3、策划业主入伙现场布置方案；

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。（1）门岗的任务： • 礼仪服务；

• 维护出入口的交通秩序；

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦； • 夜间对外来人员进行询问和登记； • 严禁携带危险物品进入大厦；

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记； • 为业主提供便利性服务。 （2）巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角；

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范； • 对大厦及楼宇安全、防火检查； • 装修户的安全检查；

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件； • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。 （1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； （3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草； （5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护； （6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；

（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味； （3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积； （4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍； （5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次； （7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； （9）定期对下水道等排污管道清理一次； （10）告示牌、指示牌等每天保洁一次； （11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁； （12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； （13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；

4、强化行为规范管理，服装统

一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

（一）管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。（1）业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； • 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

（2）空关房（含业主托管房）： • 管理处应每月通风打扫一次；

• 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （3）公共用房

•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； （5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常； （6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（二）管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

（一）管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；

（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等； （4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；

（二）管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减） 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

（一）管理内容：

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

（二）管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理内容：

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；

2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。十

一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。

（一）管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。十

二、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

（一）管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才；

2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质；

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

（二）管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。智能化系统的管理和维护

（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二） 管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三） 建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四） 建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五） 建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六） 日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。 机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：

（二）管理职责：

1、主任全面负责物业管理处的工作；

2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等；

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等；

4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；

5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

（三）根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：

1、主任___人；

2、副主任___人；

3、管理部：管理员___人，会馆中心管理员___人；

4、工程部：主管___人，维修工___人；

5、保安部：队长___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人），监控员___人（分3班，每班___人）；

6、清洁绿化部：清洁工___人，绿化工___人。物业管理年度收支预算

（各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管费收入（总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计）：______元/年；

2、车库停车泊位管理费收入（地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计；地上车库___个，管理费按___元/个•月计；出售率以70%计）：___元/年；

3、车库停车泊位出租收入（地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计；露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%）：______元/年；

4、经营用房收入：______元/年；

5、有偿服务收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工资：______元/年；

（1）主任1人

（2）管理员

（3）工程主管

（4）日常维修人员

（5）高配值班人员3人

为国家硬性规定）

（6）保安队长

年

（7）保安人员（含监人员）

（8）消控中心

年

（9）车管员

元/年

（10）清洁工

年 （11）绿化工

2、工作餐费：______元/年；

______元/年

______元/年

______元/年

______ 元/年

______元/年（3人

______ 元/元/年

______元/

______

______元/

______元/年

______

（消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人）

3、福利、教育、工会经费：______元/年；

（福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%）

4、社会保险费：______元/年；

（1）养老金、工伤、生育（交纳基数788.1元/月•人的21.1%计提）：______元/年

（2）医疗保险（交纳基数829.97元/月•人的8%计提）：______元/年

（3）失业保险（交纳基数100元/月•人的2%计提）：______元/年

5、办公费：______元/年；（1）办公耗费：______元/年 （2）交通费：______元/年

（3）通讯费：

元/年 电话费：

元/年

手机费：

元/年（配置人员：主任、工程主管） 传呼机费：

元/年（配置人员：物管员、维修工、保安队长）

（4）服装费：

元/年 管理人员：

元/年

维修、车管员、消控人员、清洁工：

元/年

6、保洁费用：

元/年； 清洁用品消耗费：

元/年

7、绿化费：

元/年；

（1）公共区域花卉盆景费：

元/年（按市场租赁价及天数计）

（2）节假日布置费：

元/年 （3）绿化工具、用药费：

元/年

8、保安耗费：

元/年； （1）保安公司管理费：

元/年 （2）保安耗材费：

元/年 （3）保安服装费：

元/年

9、共用设施设备维修费：

元/年； （1）电梯维护、年检费：

元/年

（2）其他共享设施设备维护、材料费：

元/年 （含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修）

10、固定资产折旧费：

元/年；

11、递延资产摊销费：

元/年；

12、不可预见费费（前11项之和的1%）：

元/年；

13、税金：

元/年。 年度收支预算的说明：

1、年度收入

元，支出

元，盈亏

元；

2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费；

3、本预算未计入排污费；

4、本预算未计入垃圾清运费；

5、本预算未计入消防耗费；

6、本预算未计入外墙清洗费；

7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；

8、本预算未计入报警中心和商务中心收支；

9、本预算未计入物管公司收益；

10、本预算中有关数据摘自《

楼书》。

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写字楼策划方案

写字楼销售的一般推广过程及方法

1、写字楼销售的一般阶段划分：

*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)

此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

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*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)

在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。

*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。

持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。

小结：写字楼销售一般第

一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。

2、写字楼一般销售方式

*现场接待(坐盘销售)

现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的

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谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。

*直销

专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。

电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。

扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。

扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。

小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。

第一部分:活动策划案书的写作

活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉

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度，都将起到积极的提高作用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。

活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。

对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：

1.主题要单一，继承总的营销思想

在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。

2.直接地说明利益点

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在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。

3.活动要围绕主题进行并尽量精简

很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。

4.具有良好的可执行性

一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。

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5.变换写作风格

一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。

6．切忌主观言论

在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。

最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。

推荐第5篇：写字楼管理方案

目 录

◎ 管理目标 ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 服务项目 ◎ 具体方案

早期物业管理介入阶段

前期物业管理阶段

一、接管验收管理方案

二、业主入伙管理方案

三、治安管理方案

四、消防管理方案

五、绿化保洁方案

六、房屋、设施设备管理方案

七、娱乐设施管理方案

八、水系使用管理方案

九、财务管理方案

十、质量管理方案 十

一、档案资料管理

十二、人力资源管理 ◎智能化系统的管理和维护

◎机构设置及人员配置 ◎物业管理年度收支预算

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着物业公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对理想大厦实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第

一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立理想 大厦管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为理想 大厦组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《广东省物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目

（一）公共服务项目：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段与前期物业管理实施阶段组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

（一）、管理内容：

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

5、与开发、施工单位联合进行物业交接： （1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； （3）核对、接收各类设施设备； （4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

3、掌握物业验收的标准和程序；

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

（一）管理内容：

1、准备业主领房所需资料；

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；

3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料； （2）陪同业主验房，办理领房手续；

（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。

（二）管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

2、按照业主领房程序，安排工作流程；

3、策划业主入伙现场布置方案；

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。（1）门岗的任务： • 礼仪服务；

• 维护出入口的交通秩序；

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦； • 夜间对外来人员进行询问和登记； • 严禁携带危险物品进入大厦；

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记； • 为业主提供便利性服务。 （2）巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角；

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范； • 对大厦及楼宇安全、防火检查； • 装修户的安全检查；

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件； • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； （3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护； （6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁； （2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积； （4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍； （5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； （9）定期对下水道等排污管道清理一次； （10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；

（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；

（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； （13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率98%、保洁服务满意率98%；

4、强化行为规范管理，服装统

一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

（一）管理内容：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

• 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

• 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

• 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （2）空关房（含业主托管房）： • 管理处应每月通风打扫一次；

• 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （3）公共用房

•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； （5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常； （6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（二）管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

（一）管理内容

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；

（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；

（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；

（二）管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）

通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

（一）管理内容：

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

（二）管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理内容：

1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；

2、实施所制订的工作计划和措施；

3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；

2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。

（一）管理内容：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

（一）管理内容：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才；

2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质；

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

（二）管理措施：

1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二） 管理人员的业务素质培训 对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三） 建立设备技术档案 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（四） 建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

（五） 建立供货商档案 对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

（六） 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配备

1、机构设置

根据物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排： 据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下： （1）经理1人； （2）助理1人；

（3）管理部：管理员___人；

（4）工程部：主管___人，维修工___人；

（5）保安部：队长___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人），监控员___人（分3班，每班___人）；

（6）保洁部：主管1人，领班1人，技工___人，清洁工___人，绿化工___人。

（二）管理职责：

1、主任全面负责物业管理处的工作；

2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等；

3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等；

4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；

5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

物业管理年度收支预算

（各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管费收入（总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计）：______元/年；

2、车库停车泊位管理费收入（地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计；地上车库___个，管理费按___元/个•月计；出售率以70%计）：___元/年；

3、车库停车泊位出租收入（地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计；露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%）：______元/年；

4、经营用房收入：______元/年；

5、有偿服务收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工资：______元/年；

（1）主任1人 ______元/年 （2）管理员 ______元/年 （3）工程主管 ______元/年

（4）日常维修人员 ______ 元/年

（5）高配值班人员3人 ______元/年 （6）保安队长 ______ 元/年

（7）保安人员（含监人员） ______元/年 （8）消控中心 ______元/年 （9）车管员 ______元/年 （10）清洁工 ______元/年 （11）绿化工 ______元/年

2、工作餐费：______元/年；

（消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人）

3、福利、教育、工会经费：______元/年；

（福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%）

4、社会保险费：______元/年；

5、办公费：______元/年；（1）办公耗费：______元/年 （2）交通费：______元/年 （3）通讯费： 元/年 电话费： 元/年

手机费： 元/年（配置人员：主任、工程主管） （4）服装费： 元/年 管理人员： 元/年

维修、车管员、消控人员、清洁工： 元/年

6、保洁费用： 元/年； 清洁用品消耗费： 元/年

7、绿化费： 元/年；

（1）公共区域花卉盆景费： 元/年 （2）节假日布置费： 元/年

（3）绿化工具、用药费： 元/年

8、保安耗费： 元/年；

（1）保安公司管理费： 元/年 （2）保安耗材费： 元/年 （3）保安服装费： 元/年

9、共用设施设备维修费： 元/年； （1）电梯维护、年检费： 元/年

（2）其他共享设施设备维护、材料费： 元/年 （含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修）

10、固定资产折旧费： 元/年；

11、递延资产摊销费： 元/年；

12、不可预见费费： 元/年；

13、税金： 元/年。 年度收支预算的说明：

1、年度收入 元，支出 元，盈亏 元；

2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费；

3、本预算未计入排污费；

4、本预算未计入垃圾清运费；

5、本预算未计入消防耗费；

6、本预算未计入外墙清洗费；

7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；

8、本预算未计入报警中心和商务中心收支；

9、本预算未计入物管公司收益；

推荐第6篇：写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

具体描述

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

______________位于_______________，周边 周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

此为工程部分

第一节 任务和岗位设置

一、任务

工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

工程部的职责范围如下：

1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修；

2、负责大厦公共设施、设备的维修保养；

3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务；

4、负责大厦外派工程的监管工作。

5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图（A座） 工程人员结构图

人员配置说明 项目负责人： 1人

工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人) 综合维修班：15人 领班:1人（兼维修） 综合维修工:15人 设备运行：8人

领班:1人（兼维修） 运行工:7人

配电室值班电工：16人 领 班: 1人（兼值班） BC

推荐第7篇：接管写字楼方案

接管写字楼 “流程”很重要

[ 编辑:zhaoliming | 时间:2012-03-23 15:29:50 | 浏览:83次 | 来源: 中国物业管理在线 | 作者: ]

随着物业管理招投标制度的深入实施，许多物业管理公司面临着接管一个全新的物业项目。这时，项目经理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顾的境地，因此一个科学有效的接管流程至关重要。笔者在一个4万平方米写字楼从接管到全面管理的过程中，摸索出一套四段式工作程序：

（一）管理方案策划阶段；

（二）前期介入与准备；

（三）物业管理启动与试运行阶段；

（四）正式全面运作阶段。策划阶段不超过1个半月；前期介入从正式介入开始至交楼结束；物业管理启动时间以大厦接管验收完成为标志；试运行时间为6个月。

一、管理方案策划阶段

本阶段分为大厦管理目标策划以及策划机构设置两个部分。根据该写字楼的建筑档次、特点、是否商住两用等实际情况，结合写字楼市场形势进行综合分析，确定对该大厦的管理档次，提出管理目标、管理标准、管理项目和管理方式。本阶段是确立对该大厦管理的总纲，为此建议请开发商共同参与，并综合相关专家的意见，确定管理方案。

确定了管理标准和方式后，要根据需要对未来机构设置及管理人员编制进行策划，并确定主要管理人员。

二、前期介入与准备

实践证明，前期介入对以后的物业管理起着至关重要的作用。本流程中此阶段分为两部分：管理前期准备和工程前期介入。

管理的前期准备：成功的前期准备可为后期物业管理的实际运作打下良好的基础，避免随意性，最大限度地规避管理风险，本方案的前期准备工作有：制订物业管理前期的成本预算；制订物业管理具体开展方案；编制物业管理所需的各种文件，包括《管理公约》、《用户手册》、《入住合同》、《租赁合同》、《装修指南》、《车场制度》、《消防预案》、《大厦管理规定》等。物业管理的前期准备阶段一般在物业竣工前半年开始，需要熟悉物业管理相关制度和相关文件的人员参与，如果那些已经通过了ISO9001质量管理体系认证的公司想把新项目纳入这个体系中，则需要更多的准备和文件。

工程的前期介入：工程前期介入的目的是从物业管理的角度对该写字楼的功能、使用、施工、设备提出意见和建议，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金，为物业管理打下基础。目前物业管理中常常出现这种情况，物业管理公司介入大厦管理时，大厦已经接近竣工，即使发现了设计上的问题，也没机会做太大的修改了。我们在该写字楼工程前期介入时就把工作重点放在熟悉大厦结构和发现大厦缺陷上，以期能够先行一步，对问题及早发现，为后来接管工作做好准备。现代写字楼的自动化程度很高，物业管理前期介入对参与人员的专业要求，要有丰富的经验和专业的知识，能够准确阅读图纸并发现问题。物业管理公司应注意积极储备这样的人才。

三、管理启动与试运行阶段

物业管理的接管验收不同于开发商和施工单位的竣工验收，它要更详细一些。接管验收时，要软硬件一起抓：软件是指相关图纸资料，包括竣工图纸、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、设备买卖合同、设备说明书、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等。交接时仔细清查，缺一不可，齐全的图纸资料将给今后的管理工作带来方便；硬件是指房屋及设备设施，硬件的接管要从严从细，对于各系统和设备，如供水、供电、消防、电梯、应急发电机等，均须试运行一段时间，由工程人员仔细观察运行情况，纪录运行参数，严格检测是否符合技术规范要求，发现问题及时报相关方维修整改；房屋验收时要注意发现一些细小问题，如窗把手、门锁等是否损坏，对卫生间、窗台等要作防水检验，发现问题及时报开发商或施工单位，要求在客户入住前修好。这些问题若在接管后才发现，将难以及时解决，会影响物业管理公司的服务质量，甚至带来不必要的麻烦。

接管结束后，按照前期的策划方案正式开始物业管理服务，办理客户入住手续、建立物业的档案资料、客

户资料、执行日常管理工作等，在6个月的试运行当中，要严格按照计划执行，及时发现问题，及时更改。同时要注意加强与业主之间沟通，宣传物业管理公司的管理方式和管理制度，并根据业主的意见反馈及时调整计划，使管理方案尽快成熟起来，更加符合实际需要。

四、全面运作阶段

按照改进后的工作方案对写字楼进行正常管理，内容包括设备维护维修、环境绿化、安全管理、有偿服务等，这个阶段强调的是不断追求客户满意度和持续改进服务水平，以达到效益最大化。

本文的流程是以接管写字楼为例，接管居住小区或公寓楼等物业往往需要更加灵活和更加复杂的流程，在此就不一一叙述。总之，有序的工作流程在任何一个项目中都是必须的，项目经理如果能够随时控制每一个流程，他所负责的项目就已经成功了一大半。

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推荐第8篇：写字楼物业管理方案

前期介入

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

物业重点关注的安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同应与地产方研讨并形成书面资料，以备复查。涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。

规划设计阶段---对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。

规划设计评估准备

项目评估细则

规划设计评估的程序

此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。

营销策划阶段---物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 施工建设阶段-----电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

推荐第9篇：写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

篇1：写字楼物业管理方案(详细) 写字楼物业管理方案

写字楼物业管理服务规范

1 范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2 术语和定义

本标准采用以下术语和定义：

2.1 写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2 物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3 物业管理承接验收

以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4 顾客

接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5 专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

3 基本要求

3.1 写字楼物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2 物业管理承接验收

3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；

3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；

3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；

3.2.4 完成了承接验收备案。

3.3 管理机构与人力资源配置要求

3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；

3.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4 管理服务人员着装统

一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

3.5 管理服务要求

3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；

3.5.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；

3.5.5 公示24小时服务电话；

3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序；

3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6 档案管理

3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。

3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；

3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案；

3.6.2.3 顾客资料档案；

3.6.2.4 物业服务日常管理档案。

3.7 财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；

3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；

3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8 顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3； 3.8.3 对调查结果进行分析，有改进措施。

3.9 专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。

3.10 节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

3.11 突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。

4 顾客服务

4.1 接待服务

——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；

——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1 入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。

4.1.2 报修接待服务

顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。

4.2 邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；

4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；

4.2.3 每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；

要退回邮局。

4.3 装修管理服务

4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；

4.3.2 签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；

4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

4.4 投诉处理

4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；

4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；

4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；

4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5 专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。

5 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1 房屋共用部位维护管理

5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；

5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；

5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录； 篇2：写字楼物业管理方案(doc) 『学习改变人生·做成功物业管理人！』

目

录

◎ 物业概况? () ◎ 编制依据? () ◎ 管理目标? () ◎ 管理原则? （） ◎ 管理办法? （） ◎ 服务项目? （） ◎ 具体方案? （） 早期物业管理介入阶段??? （） 前期物业管理阶段? （） 接管验收管理方案 ?? （）

业主入伙管理方案 ?? （）

治安管理方案 （）

消防管理方案 （）

绿化保洁方案 ??? （）

房屋、设施设备管理方案 ?? ( ) 娱乐设施管理方案 ? （）

水系使用管理方案 ? （）

财务管理方案 ??? （）

质量管理方案 ??? （）

十

一、档案资料管理 ??? （） 十

二、人力资源管理

?? （）

◎智能化系统的管理和维护?（） ◎机构设置及人员配置?? () ◎物业管理年度收支预算 ??? ()

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

位于

，周边

周边设施，交通便利，地理条件优越。

由 开发建设，占地面积平方米，

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

总建筑面积

，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有

台

电梯。

编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》

《杭州市物业管理条例》

《杭州市物业管理服务收费实施办法》

楼书

浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分体现开发商建造

的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江绿城物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第

一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立

（大厦） 管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为 （大厦）

组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供应及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警服务；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量； 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案 篇3：办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、认识与定位

（一）全国战略长沙重点

（二）项目定位

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

（二）零风险工程

三、指导思想、管理模式、管理目标

（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担

（二）一种模式：[经营型]物业管理模式

（三）管理目标两项承诺

四、四大优势

（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）

（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持

（三）配套优势：提供综合性物业管理服务

（四）经验优势：外接项目管理服务的实践

五、八项措施

第一章 管理方式、工作计划和物资装备

一、管理方式

二、工作计划

三、物资装备

第二章 管理人员配备、培训与管理

一、管理人员的配备

（二）管理处人员配置

（三）各部门人员素质要求

二、管理人员的培训

三、管理人员的管理

第三章 管理规章制度和档案的

建立与管理

一、管理规章制度的建立

二、档案资料的建立与管理

第五章指标的承诺及其措施

第六章管理成本测算和管理费标准

一、物业管理费标准

二、对物业管理处财务管理的认识

三、管理处控制成本主要措施

四、机关新大院物业管理有关费用测算

第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入

一、物业管理的前期介入

（一）施工期的物业管理

（二）办公大楼设施设备调试期物业管理

（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理

二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施

第八章社区文化和便民服务

一、社区文化与物业管理关系的再认识

（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。

（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。

（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。

（一）社区环境特点

（二）社区总体目标

（三）保证社区文化总体效果的主要措施

三、便民服务

第九章机电设备设施的管理

一、系统的日常运行

二、设备系统的应急处理方案

（一） 设备故障处理规程

（二） 发生火警处理规程

（三） 电梯困人救援规程

（四） 供电电源停电故障处理规程

（五） 停水及故障处理规程

（六） 空调故障处理规程

三、系统的维护保养

（一） 维护保养工作方式

（二） 日常维护保养、定期维护保养的质量控制

（三） 主要系统定检工作要点

（四） 设备维护保养检修计划和标准

四、节能管理

五、技术改造、更新

六、技术资料的收集、管理、使用

第十章物业维修养护计划和实施

一、房屋本体及公用设施维修养护范围

二、房屋本体及公用设施维修养护运作

三、房屋本体及公用设施维修养护周期

四、房屋本体部分维修计划、标准

五、公用设施维修养护计划及标准

第十一章日常物业管理的综合服务

一、事务管理

三、保安及消防管理

五、设施管理

第一章

提高物业管理服务水平的

整体设想及策划

零风险工程 —— 解除后顾之忧

一种模式—— [经营型]物业管理

二项承诺—— 示范大厦、满意率

三个重点—— 整体形象、设备管理、配套服务

四大优势—— 观念、技术、经验、配套

八项措施—— 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、

质保体系、成本控制、远程网络、服务创新

一、认识与定位

（一）全国战略

长沙重点

岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，

湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程8.7万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。 深圳市中航物业管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下简称CPM）的发展战略是：以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。

CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名

物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。

（二）项目定位

长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、

环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。机关新大院项目整体形象定位是

开放、高效、亲和

?开放

体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化

的办公方式

?高效

展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和

高效率

?亲和

象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界

的和谐关系

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

CPM以客户导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机

关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：

重点一：树立政府物业整体形象

通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控

制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。

重点二：楼宇设备管理

机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高，

而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要

推荐第10篇：写字楼销售方案

写字楼营销

一、差异化市场营销

差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处的区域环境，竞争对手实力与策略等。

1、地段选择：

所在地段位置是否有发展，周边是否具备客户群，是否具备较好的基础配套。

2、具有前瞻性：

市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能找到热点，此类热点地区能够形成商务氛围，带动一定客户群。

3、寻求市场空白点：

写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点和切入点。 二：“品质”卖点制胜

据调查，有83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等待时间，是否配置了健身馆，休闲吧？有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼租售率的直接因素。

随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，更多地关注写字楼的内部“品质”。今后的房地产发展格局多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。

三、先入为主手法

正如某写字楼项目广告与所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言即使如此，对开发商而言，又何尝不是呢？谁能抢占先机，就能先得到市场，有限避开竞争对手。

四、先租后卖手法

所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，在寻找买主，将她卖给旨在投资的客户，并将原来享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。

1）对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高少年宫品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大的市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。

2）对租户来说，由于租赁事宜仍有开发公司代为办理，既保证了租期的延续性，也让租金制度变得更公平、透明化。

3）对买房者来说，自用、投资两相宜，更解决了买房后寻找租户的投资后顾之忧，减少投资盲目性和繁琐性。

五、创新营销 由于今年写字楼市场不景气，写字楼项目开发较少，因此，写字楼营销手法的探讨和尝试，远不如住宅和商铺多。写字楼在自身特有的一些推广手法基础上，可以借鉴住宅、商铺的一些推广手法，结合写字楼的特点进行营销推广。通过创新营销方式激发市场需求，最终扩大市场容量。新经济条件下人们对“差异化、个性化、网络化和速度化”的追求和市场竞争的加剧，都必然使房地产在“商品力、销售力及形象力”上，进入多层次，全方位竞争的“营销时代”，

即“产品创新、市场创新、和制度创新”的时代。

与此同时，房地产营销传播的核心理念、工作模式也面临着变革。身处“信息爆炸”的时代，社会公社只会有选择的关注和接受哪些最具影响力、最具创新性及最具“热点”效应的信息，这是实施房地产品牌战略时必须考虑的现实。

六、形象营销

写字楼形象营销贯穿于写字楼开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念。健康的企业形象能够得到客户的信赖，能有效降低写字楼的项目宣传成本。

七、客户关系营销

随着科技的进步，写字楼的质量普遍有了提高，从追求质量转向追求品牌，有品牌转向服务。因此，实行客户服务管理既要满足客户需求，又可形成良好的客户关系，影响一定潜在客户。

形 态

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·客户营销体系· 有效挖掘客户营销渠道

客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销的传播媒介。

1、有效成本控制

采用客户营销可以降低广告费用50-80%，发展商对客户必须有所选择，选择最能发挥自己专长的客户作为重点服务对象。

2、创新客户营销手法 培育忠诚客户是写字楼客户营销最重要工作之一。不断地用创新方法感动客户是发展商的责任，采用客户关系管理手段是客户营销的重要技术措施

3、目标性实施CRM 客户关系管理能够很好的促进企业和客户之间的交流，协调客户服务资源，给客户提供及时的服务，实施CRM，直接服务于客户，通过良好的客户关系，达到非广告意识影响潜在客户。

八、写字楼品牌营销

写字楼品牌是写字楼中用以区别个性和功能特点的名称。在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取竞争优势最强大、最持久的利器。品牌营销就是写字楼商

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品在客户心中占领一个有利位置。品牌形象与品牌实力一起构成品牌的基石。

写字楼品牌营销操作要点：

1、写字楼品牌与其他商品的品牌塑造具有很大的不同，一般商品具有重复购买性，但从客户营销角度看，客户可以影响到其身边的朋友、客户。具备间接重复购买性，因此写字楼台品牌塑造可以借鉴其他商品品牌建设经验。

2、房地产企业品牌建设的范畴：人才经营、企业文化与核心价值观过程策划、企业发展过程策划、产品经营过程策划、市场环境变化过程。

3、品牌建设不仅体现统一的VI方面，更重要具有同一理念和行为，发展商、项目经理部、物业公司是共同的品牌塑造者。

九、网络营销

随着信息时代的到来和电子商务的发展，利用internet网络资源，进行网络营销。不少开发商都在互联网上注册网站，为企业和产品进行宣传和推广。随着电子商务进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。 网络营销优势亮点提炼：

1） 通过互联网双向交流，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量

大，全方位的展示企业形象和产品形象，为客户提供多样化的选择 为潜在客户提供方便。

2） 网络营销属于低本的直销联系渠道，在具有面广的影响下，有效的

控制营销成本。

3） 互联网架设了发展商与客户的直接联系渠道，通过网络为客户提供

服务，例如提供多种装修方案供客户选择，或者客户提出要求，发 展商组织装修公司为客户提供专门方案。

4） 通过网络能够为客户提供良好的售后服务，为客户提供咨询服务增

加客户满意度。

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十、公关营销

写字楼的市场不能过多的依赖传媒广告。而更应该主动出击，寻求积极的公关策略。当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系音效思想的体现。产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效诊治超越，唯独品牌价值是无法替代的，这与客户紧密相关。 操作

1、组建公关团队

由于办公楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。客户组要覆盖销售部全员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导出面。对一个较大的楼盘而言，应该由若干个客户组，每个客户组中必须有一个具备谈判能力的人为核心组长，分配任务数，并相互竞争。针对写字楼客户的土阿安队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。

操作

2、侧重公关目标

写字楼的目标市场主要为企业客户，注重目标的寻找和选择，这样既可节省盲目的广告投入，又可提升目标的有效性。 操作

3、制定公关策略

在目标公关的同时也同样要考虑企业的群管关系，这样就可加强有效目标客户的搜寻、调研，在了解客户特征、需求以及竞争对手等情况的基础上，制定相应的公关策略和计划。 操作

4、构造双向沟通渠道

重视消费者导向，强调通过开发商与客户双向沟通，建立稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争力。

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操作

5、注重客户需求

从客户角度安排经营策略，充分研究客户需求，努力加强与客户沟通，实施关系营造。 十

一、竞争策略营销

在当前激烈的写字楼市场竞争中，对竞争对手的分析和准确应对，培育自身竞争优势很重要。开发商必须树立竞争营销理念，提高自身素质，加强培养企业核心竞争力。要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业管理机构，创造持久发展动力和动力支持系统，以独特优越品牌、质量、脊柱、营销网络等战胜竞争对手的到市场。 十

二、合作策略营销

开发商在市场运作中既要讲求竞争又要寻求合作；既要注意与地方政府、节内容机构和其他社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作。开发商为了获得更大市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，就会寻求合作。开发商之间通常采用松散性结盟方式，使合作各方共同打造区域品牌，以达到供应的效果。 十

三、诚信营销 开发商必须树立诚信营销理念，塑造出开发商的良好社会形象。针对写字楼客户流动性大的特点，实事求是，从长远利益出发，以诚信获得客户续约和新客户。 十

四、特色营销

开发商必须注意写字楼特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、应在

第11篇：写字楼出租方案

办公楼出租方案

为充分利用空置楼房，扩展办公经费来源，唐洞街道办事处拟将办公楼的

6、

7、8楼出租，特制定以下出租方案。

一、出租楼层基本情况

出租楼层为文峰路唐洞街道办事处办公大楼的

6、

7、8层，六楼和七楼各有小办公室5间、会议大厅一间，八楼没有隔小办公室，只有一间大厅和一间会议大厅，每层楼面积都是，总面积1600平方米。

二、对承租方的基本要求

承租方对承租的楼层只能用于办公室、会议室等合法文明不喧闹的办公用途，不得经营歌舞厅，洗脚城等娱乐性的场所。承租时间三年以上，在装修时不得随意打墙改变房屋结构。

三、出租方式

出租方式分为三类：

第一类，由党政联席会讨论，在所有报名有意向承租房屋的企业个人里定人选。

第二类，先筛选一些比优质的企业，然后以招标的形式，在有资质的企业里谁出的租金最高谁承租。

第三类，先筛选一些比优质的企业，然后以暗标的形式，选出出租金最高的前三位，再由党政联席会讨论，考虑各方面的因素选出最佳的承租企业。

四、租金及给付方式

租金为0.25元/㎡/天，同时收取1元/㎡/月物业管理费。一年的租金与物业管理费总额为：壹拾陆万伍仟贰佰元（0.25*1600*365+1*1600*12=146000+19200=165200元）。 前3年的租金一次性付清，付款交房，以后继续承租应在在到前三个月预付下一年的租金，同时考虑物价浮动，根据实际情况再做调整。

水电费用、电梯使用与费用订立合同时再做磋商。

2011年8月14日

第12篇：写字楼保安管理方案

保安管理方案

保安管理包含治安管理和消防管理两部分

一、治安管理

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务： • 礼仪服务；

• 维护出入口的交通秩序；

• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

• 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦； • 夜间对外来人员进行询问和登记； • 严禁携带危险物品进入大厦；

• 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记； • 为业主提供便利性服务。

（2）巡逻岗的任务：

• 按规定路线巡视检查，不留死角；

• 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范； • 对大厦及楼宇安全、防火检查； • 装修户的安全检查；

• 防范和协助公安部门处理各类治安案件； • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

二、消防管理方

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

第13篇：写字楼保安服务方案

写字楼保安管理方案

保安作为北京XX物业管理上的重要环节之一，我司将参照国贸物业成熟之保安运行经验，特别针对北京XX保密程度强、消防等级高、人员流动大的特点，制订保安计划，确保保安工作达到服务等级与质量目标。

一、保安岗位分布 1.保安队长：1人

2.保安班长：外围、停车场3人；综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼3人 3.外围门岗（6个门）：24小时在岗、6组、3人/组、共18人 4.外围巡视：24小时巡逻、2组、3人/组

5.综合业务楼大堂警卫：24小时在岗、1组、3人/组 6.多功能演播楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组 7.生活服务楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组

8.生活服务楼、多功能演播楼楼内巡逻：24小时巡逻、2组、3人/组

二、保安队伍构成及培训计划

1、保安队伍构成：

为保证北京XX安全管理工作顺利开展以及保安队伍的稳定性，我公司将充分利用现有的人力资源优势为贵项目组建过硬的保安专业化队伍。 1) 保安经理：从我公司直接指派有经验的专业经理。 2) 保安主管：从我公司其他项目选派有经验的管理人员。 3) 保安队长、班长：从公司实管项目抽调。

4) 保安员：骨干人员从我公司委托管理项目中抽调及社会招聘，退伍军人优先考虑，其他人员择优录取。

2、保安培训计划

培训目的：培训一支爱岗敬业，训练有素，纪律严明，文明执勤的保安队伍。 培训内容如下： 1) 岗前培训 (1) 目的与要求

F 树立保安员职业意识，培养从业热情； F 明确保安员的职责任务； F 熟练掌握本岗位“应知应会”。 (2) 内容与进度

F 公共课目：具体见人员培训部分的《培训计划》。

F 专业技能，保安部负责组织实施、集中上课共8课时，具体内容包括： ü 保安员形象教育（礼仪举止、文明礼貌等）； ü 保安服务的规章制度及相关法规政策； ü 保安岗位职责，操作技能； ü 义务消防员知识教育。

F 军训由保安部负责组织实施，具体内容包括： ü 队列训练 ü 基本功训练 2) 在职提高培训 (1) 目的与要求

F 实行准军事化训练和管理，不断提高保安员业务水平和技能，以满足保安任务的需要。 (2) 内容与进度 F 每周 ü 军体训练 F 每月

ü 政治思想、职业道德、本岗位专业知识、消防知识、法律常识 ü 集中学习或自学 F 每季

ü 高楼消防知识、紧急集合演练 ü 集训 F 每半年 ü 消防实战演习ü 集训

3) 保安工作筹备期、正常管理期培训计划表

第14篇：写字楼物业管理服务方案

第九章 写字楼物业管理服务方案

一、要求和目的

（一）、为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境

（二）、确保写字楼功能的正常发挥

（三）

、

使

物

业

保

值

增

值

（四）、应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 二、写（

字一

）楼

、

物租

业售

服营

务销

内服

容 务

为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益，物业管理公司必须做好营销服务，写字楼营销的市场调研和营销计划制定，整体形象设计、宣传推介，引导买租客户考察物业，与客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营销推广服务范畴。

（二）

写

字

楼

的

商

务

服

务

写字楼一般设有商务中心，是物业管理公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。

一）

硬

件

配

置

写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，是服务保 障

的二

前）

提服

条务

件要

。 求

客户对商务中心服务质量的评价，是以服务的准确、周到、快捷为出发点。商务中心工作人员在提供服务时，应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费标准，准确、迅速地完成服务项目。

（三）、

写

字

楼

商

务

中

心

服

务

内

容

写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置，主要包括以下服务

一）各

内类

文

件

的

处

理容、

打

印

服

务

： 。

二）长话、传真、电讯、互联网服务。 三）邮件、邮包、快递等邮政服务。 四）商务咨询、商务信息查询服务。

五）商务会谈、会议安排服务。

六）电脑、电视、录像、幻灯等设备的租赁服务。

九十七）八））

报文临

时）刊件

、、名办翻杂片公

室译志等

订印租

用服阅刷

服务服服

务务务

。 。 。 。

十一）客户外出期间保管、代转传真、信件等。

十二）秘书培训服务。

（四）、写字楼的前台服务

在写字楼市场竞争激烈的今天，谁能为客户提供更好的服务，谁就能够拥有更多的客户，谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地。写字楼的前台服务主要项目有：

一）钥匙分发服务。

二）问讯、引导服务和留言服务。

三）物品寄存服务。

四）信件报刊收发、分拣、递送服务。

五）行李搬运、寄送服务。

六）出租汽车预约服务。

七）提供旅游活动安排服务。

八）航空机票订购、确认服务。

九）全国及世界各地酒店预定服务。

十）代订餐饮、文化体育节目票务服务。

十一）文娱活动安排及组织服务。

十二）外币兑换。

十三）花卉代购、递送服务。

十四）洗衣、送衣服务。

十五）代购清洁物品服务。

十六）其他各种委托代办服务。

（五）、房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理

一）写字楼建筑的维修养护和住宅、商厦等其他类型物业的做法基本相同，要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志，无违反规划私搭乱建，大厦外观完好、整洁，保证房屋的完好率和维修及时率、合格率，并建立回访制度和回访记录。

二）物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。

三）设备设施使用管理及维修养护

写字楼的设备先进，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，所以，设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容。《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》关于大厦设备管理的要求远远多于和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行，延长设备的使用年限，应制定严格的设备养护和维修制度，下功夫做好设备的日常养护、检修工作，不能坐等报修。此外，设备管理人员应实行24小时值班制度，以最短时间内处理突发运行故障。

（六）、环境保洁与绿化美化服务

一）保洁服务

实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括写字楼公共区域、走廊及通道的清洁，外墙的定期清洁，空调机房、变电房、楼层配电室清洁，电梯清洁保养，消防设备的清洁，供水、排水、泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，垃圾房的清洁，写字楼外围区域的清洁，停车场清洁服务，写字间内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务，汽车、摩托车、自行车的清洗以及其他清洁卫生服务项目。

二）绿化美化服务

写字楼内外的绿化、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的落实措施，保证无破坏、践踏及随意占用绿地现象。

（七）、安全管理服务

一）保安服务

1.制定全面的保安工作计划，建立有效的保安制度，消除一切危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。

2.根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。

3.确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场（库）等处。

4.建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。

5.完善闭路电视监控系统，在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。

二）消防管理

1.建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。

2.根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。

3.进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防须知。定期组织消防演习。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。

4.配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。

5.定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

6.制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

三）车辆进出与停车服务

主要是做好停车场（库）各方面的管理工作，加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。

三、写字楼物业管理的内容

（一）、物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利关系，并制定业主公约或用户公约。

（二）、制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准、物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。

（三）、根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体情况，成立大厦业主委员会。

（四）、根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。

（五）、物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。

（六）、按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作。

第15篇：惠州写字楼招租方案

惠州河南岸逸龙大酒店A2栋写字楼招租

1、大厦名称：惠州河南岸逸龙大酒店A2栋写字楼

2、大厦地址：惠州市惠城区河南岸南岸路133号逸龙大酒店A2栋

3、所在区域：惠城区；所在商圈：河南岸商圈

4、地段：南岸路、三环南路交汇处，交通便利

5、类型：写字楼，可注册公司

6、面积：800㎡/层，5层，共4000㎡

7、设施：电梯，停车场，餐饮、银行、交通，一应俱全

8、价格：35元/㎡，带免租期

9、写字楼简介：

逸龙大酒店A2栋写字楼位于惠州市惠城区河南岸南岸路133号，与三环南路交汇，紧邻东华医院，与港惠新天地对望。逸龙大酒店A2栋写字楼坐拥河南岸繁华商圈，背靠金山湖花园，前接麦地、港惠、南岸财路，交通极为便利，商业氛围极为浓郁，是您创业致富的理想天地。

逸龙大酒店A2栋写字楼由惠州市誉恒实业有限公司整体运营，公司办公室位于本栋8楼，公司将以专注、专业、专心的运营理念为您的创业致富之旅配以周全的服务，让您在事业成功路上轻装上阵、一马平川！竭诚期待您的光临与合作！！

第16篇：写字楼陌拜方案

写字楼陌拜方案

前言

淡市之下，当上门量日益减少的时候，守在销售中心等待客户上门的模式已经不能满足完成目标所需要的客户量。实施“走出去”，用保险式营销思维去卖房子，化被动为主动，主动寻找客户。这种营销方式成本较低、直击目标，长期坚持，一定能起到不错的效果。但是，需要提醒的是，陌生拜访并非单纯意义的派单。

一、陌拜前准备

1.根据项目之前发送DM直邮的情况及范围分析，本次陌拜范围锁定在南二环、含光路沿线，高新区早期写字楼内入驻企业为主。（具体陌拜时间及地点见附表一）

2. 项目的资料袋，袋内装有项目宣传资料、礼品、叉车卡、平层图等；

 足够的名片，并将名片钉在项目的宣传资料上。建议同时为每位商务顾问制作

刻有他们姓名电话的印章，印在宣传资料上，可以节约成本，以备名片不足之

需。

 小礼品，比如印有项目LOGO的精美纸巾一盒、钥匙扣。送礼品能提高客户的

关注度，减少抗拒心理。

3.刚开始陌生拜访的时候商务顾问在心理上都会有害怕胆怯的心理，需要团队之间及时沟通，互相予以辅导。销售经理可在每次例会上对销售代表进行心理克服和拜访技术上的指导。陌拜小组人员组成：

4.

交通工具的便利可以大大提高拜访的效率。建议向陌拜小组提供交通费，商务顾问凭票据报销。

二、拜访流程

本次陌生拜访可以分为三轮，通过有目的的拜访逐步接近意向客户。

（陌拜说辞附表二）

 第一轮：简单派发资料阶段

【时间】： 10月17---11月1日

【目的】：该阶段陌生的客户有很强的戒心和抗拒心理，以传递项目信息为主要目的。【任务】：（1）把拜访的面铺开，最大程度的多派出去资料，多拿回客户的电话。由于要进

行拜访的写字楼众多，因此第一轮拜访需要讲求效率。但遇到感兴趣的客户时也不要放过，抓住机会深聊，吸引其成为我们的客户。

（2）在短时间向客户介绍我们的项目。发现挖掘潜力的客户。对于有潜力的客户

及时挖掘。

实现目标：（１）真实电话 ；（２）有效调查问卷——基本资料、原意购买的原因、价格区间、区域抗性。

 第二轮：回访阶段

【时间】：11月6日-11月15日

【目的】：初步甄别客户诚意度。所以第二轮拜访的重心向第一轮拜访的客户中稍具诚意度

的客户倾斜。制作礼物，以为他们送小礼品的名义进行再次上门。

【任务】：（结果：确定是否有意向来）

（1）对于已经表现出有兴趣的客户重点拜访，利用他们生意不忙的间隙坐下来闲

谈。进一步拉近距离。

（2）对于诚意度不大的客户也要好好经营。给他们留下良好的印象。即使他们不

买，他们的朋友也有可能会买。这时候良好的口碑传播的力量就显现出来了。

实现目标:确定所筛选客户是否愿意上门，并且甄别诚意度，完成第二道筛选。

 第三轮：邀请上门阶段

【时间】： 11月底

【目的】：客户升级。经历了前两轮的铺垫后，仍表示兴趣的客户基本上是对项目有诚

意的客户，通过第三轮拜访的，邀请诚意客户上门。

【任务】：商务顾问向诚意客户送邀请函。通过邀请其上门进一步了解项目，可与项目

签约仪式结合，邀请其来售楼部在项目实地考察或者参加签约仪式，充分增强客户信息，体现实力。

实现目标：第三轮筛选出诚意客户，预约其上门时间。

三、拜访技巧

1.第一轮拜访中每日的工作量很大，拜访的商铺数量众多，很容易将商铺混淆。这里

有一些小技巧：

 出发前制作一张表格（附表三）。每拜访完几个商铺就在上面记录，避免回来

整理的时候头脑一片空白。这个表格也有利于比较每一次拜访客户的详细情况。

 若取得客户的名片，可以在出来后直接在名片上记录（避免被客户看到），这

样比较省力，待回来后再整理。

2.每一个片区，每一个写字楼入驻企业都有其特殊的情况，如该栋写字楼内同领域企

业较多、经营遇到较大竞争等，如果在拜访的初期就了解到这些情况，那么对于后续的拜访就可以做到“先发制人，知己知彼，百战百胜”。 

在刚开始拜访某栋写字楼的时候，需要先做足功课，针对这一栋的特殊情

况进行突破。可与物业人员或者保安先进行详聊，了解到这栋写字楼的企业入驻情况、租金、公司情况、生意情况、对房子的需求情况等。若此处无法突破，也尽量从侧面（甚至保洁员处）了解到这些情况。尽量避免在不了解情况下就开始大规模的拜访，以免后期返工。



了解到这些情况后，针对这些情况进行调整。若某栋写字楼内金融企业居

多，可以以一家有代表性的企业为重要突破点，拜访后去其他公司，以这家公司向客户举例，进一步消除客户心理陌生及不信任感觉。

2013年10月12日星期六

附表一：

附表二

陌拜说辞

 置业顾问：您好，打扰一下！ 前台：您好，请问你有什么事吗？

 置业顾问：我先自我介绍下，我是曲江国际金融中心（全力行地产）的商务顾问杨阳。

我们何总让我给贵公司总经理送来一份资料和邀请函，请问方便引见吗？ 前台：你给我就可以了，是什么资料？

 置业顾问：资料是我们何总让我们送给你们总经理的，是我们开发的甲级写字楼曲江

国际金融中心的资料和礼品，另外还有一份特别重要的邀请函，我们何总千叮咛万嘱咐，这份邀请函和资料一定要送到贵公司总经理那里，麻烦您一定转交。 前台：那你放这里就行了。

 置业顾问：呵呵，我还特地给您备了份礼品，我们项目做的精美的笔记本。 前台：呵呵 ，好的，谢谢。

 置业顾问：那就麻烦您一定把邀请函还有资料交给你们总经理呀，这是我的名片，我

们何总特别交代，说让我一定要把资料送到，麻烦你留个电话给我吧，明天早上我给你打电话确定下，好给我们领导汇报工作，你们领导参加我们活动，有啥事情咱也好沟通么，认识了就是朋友。

 （根据前台情况，置业顾问找话题攀谈，打探有用的信息）

 置业顾问：贵司最近在买写字楼吗？贵司的写字楼是租的还是买的？这里的办公环境

怎么样呀？物业服务好不好？ （置业顾问根据前台回答的情况）

开始简单介绍项目信息，并透漏大型金融企业进驻信息

您好，刚听您说了目前你们的办公环境，但是对贵公司来说目前可以有更好的选择，其实我们这次来的目的主要还想推荐我们的项目，我们是曲江绝对第一的5A甲级写字楼，无论从配置还有各项服务上都在曲江市一流的，光十部电梯这样的设置一定便捷性上可以充分满足大型企业的需求。目前已经盖到25层了，并且大型的金融机构也已经选择了我们，请您一定转达给贵公司领导，有意向可以随时跟我们联系，我们项目售楼部非常好找，就在曲江会议中心一层，来的话可以随时带他直接去楼体内部看项目整体情况。谢谢您的接待，再见！

附表三

第17篇：写字楼物业管理方案(详细)

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理服务规范

1 范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2 术语和定义

本标准采用以下术语和定义：

2.1 写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2 物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3 物业管理承接验收

以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4 顾客

接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

示例：物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5 专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6 突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。

3 基本要求

3.1 写字楼物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2 物业管理承接验收

3.2.1 物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；

3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；

3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；

3.2.4 完成了承接验收备案。

3.3 管理机构与人力资源配置要求

3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；

3.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4 管理服务人员着装统

一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。

3.5 管理服务要求

3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；

3.5.4 实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；

3.5.5 公示24小时服务电话；

3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序；

3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6 档案管理

3.6.1 写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。

3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；

3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案；

3.6.2.3 顾客资料档案；

3.6.2.4 物业服务日常管理档案。

3.7 财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；

3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；

3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8 顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；

3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；

3.8.3 对调查结果进行分析，有改进措施。

3.9 专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。

3.10 节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。

3.11 突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。

4 顾客服务

4.1 接待服务

——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；

——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1 入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。

4.1.2 报修接待服务

顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。

4.2 邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；

4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；

4.2.3 每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；

4.2.4 顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，

要退回邮局。

4.3 装修管理服务

4.3.1 制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；

4.3.2 签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；

4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

4.4 投诉处理

4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；

4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；

4.4.4 向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；

4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5 专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。

5 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1 房屋共用部位维护管理

5.1.1 建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；

5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；

5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；

5.1.5 发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。

5.2 装修管理

5.2.1 执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；

5.2.2 按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；

5.2.3 每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。

5.3 共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1 变配电系统

5.3.1.1 高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；

5.3.1.2 低压配电设备每年至少一次全面停电检修；

5.3.1.3 按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；

5.3.1.4 高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；

5.3.1.5 变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；

5.3.1.6 直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；

5.3.1.7 功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；

5.3.1.8 制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；

5.3.1.9 制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；

5.3.1.10 高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2 应急供电系统

5.3.2.1 每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；

5.3.2.2 制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；

5.3.2.3 每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；

5.3.2.4 每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；

5.3.2.5 发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；

5.3.2.6 应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；

5.3.2.7 定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验； 5.3.2.8 制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3 给排水系统

5.3.3.1 每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；

5.3.3.2 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；

5.3.3.3 生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；

5.3.3.4 雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；

5.3.3.5 制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；

5.3.3.6 二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；

5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；

5.3.3.8 制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；

5.3.3.9 计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；

5.3.3.10 未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。5.3.4 空调系统

5.3.4.1 设备工作正常、安全装置有效；

5.3.4.2 定期巡查设备运行状态并记录运行参数；

5.3.4.3 每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；

5.3.4.4 定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；

5.3.4.5 定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；

5.3.4.6 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；

5.3.4.7 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；

5.3.4.8 管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；

5.3.4.9 定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；

5.3.4.10 根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；

5.3.4.11 压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；

5.3.4.12 按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度22－26℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。

5.3.4.13 在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。

5.3.5 锅炉系统

写字楼物业管理方案

5.3.5.1 蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外，还应做好以下日常维护：

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；

——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；

——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；

——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；

——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。

各种证书齐备，操作人员持证上岗。

5.3.5.2 热水锅炉

——定期对温控仪进行检测；

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6 电梯、自动扶梯

5.3.6.1 电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；

5.3.6.2 根据温度情况开启轿厢风扇；

5.3.6.3 警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；

5.3.6.4 自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；

5.3.6.5 应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》，在有效期内运行；

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；

5.3.6.8 至少保障一台电梯24小时运行；

5.3.6.9 电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，写字楼物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；

5.3.6.10 电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。

5.3.7 消防系统

5.3.7.1 当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；

5.3.7.2 操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；

5.3.7.3 火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；

5.3.7.4 报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；

5.3.7.5 故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；

5.3.7.6 火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；

5.3.7.7 电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；

5.3.7.8火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；

5.3.7.9 火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；

5.3.7.10 火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态； 5.3.7.11 确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；

5.3.7.12 火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；

5.3.7.13 消防对讲电话应语音清楚无干扰；

5.3.7.14 自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；

5.3.7.15 安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；

5.3.7.16 消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；

5.3.7.17 联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；

5.3.7.18 消防泵每月启动一次，每年保养一次；

5.3.7.19 消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；

5.3.7.20 控测器至少每三年进行一次清洗除尘；

5.3.7.21 消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；

5.3.7.22 保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；

5.3.7.23 消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；

5.3.7.24 工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；

5.3.7.25 消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；

5.3.7.26 发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；

5.3.7.27 监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；

5.3.7.28 配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；

5.3.7.29 制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8 安全防范系统

5.3.8.1 系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；

5.3.8.2矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；

5.3.8.3传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；

5.3.8.4 录像机工作正常，显示准确、整洁；

5.3.8.5 录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；

5.3.8.6 摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；

5.3.8.7 画面分割器工作正常、整洁；

5.3.8.8 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；

5.3.8.9 多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；

5.3.8.10 红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；

5.3.8.11 每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测；

5.3.8.12 维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；

5.3.8.13 设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；

5.3.8.14 制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；

5.3.8.15 每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9 楼控系统

5.3.9.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常；

5.3.9.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁；

5.3.9.3 传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；

5.3.9.4 执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；

5.3.9.5 直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；

5.3.9.6 末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；

5.3.9.7 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；

5.3.9.8 制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；

5.3.9.9 每年对仪器仪表、传感器进行校对；

5.3.9.10 建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。

5.3.10 网络通讯

5.3.10.1 通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；

5.3.10.2 维护终端工作正常、整洁；

5.3.10.3 工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损；

5.3.10.4 配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；

5.3.10.5 光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；

5.3.10.6 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；

5.3.10.7 建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度；

5.3.10.8 专人监控关键设备：文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等；

5.3.10.9 病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；

5.3.10.10 实时对服务器数据进行文件备份；

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server进行观测，发现故障及时记录，并通知相关部门维修。5.3.11 门禁系统

5.3.11.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常；

5.3.11.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁；

5.3.11.3 读卡器指示灯完好、工作正常；

5.3.11.4 电子门锁工作正常；

5.3.11.5 门磁开关工作正常，灵活有效；

5.3.11.6 建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置；

5.3.11.7 作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；

5.3.11.8 每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12 有线及卫星电视

5.3.12.1 卫星天线安装牢固，外观整洁；

5.3.12.2 放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁；

5.3.12.3 光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小；

5.3.12.4 传输线路正常，图像清晰；

5.3.12.5 每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13 广播与背景音乐系统

5.3.13.1 节目源设备工作正常；

5.3.13.2 信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好；

5.3.13.3 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；

5.3.13.4 背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；

5.3.13.5 每季度检测传输电压；

5.3.13.6 每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14 数字会议系统

5.3.14.1 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；

5.3.14.2 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；

5.3.14.3 每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15 停车场管理系统

5.3.15.1 服务器及UPS工作正常、通讯正常；

5.3.15.2 工作站工作正常、通讯正常、整洁；

5.3.15.3 出入口机工作正常，通讯正常；

5.3.15.4 区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；

5.3.15.5 图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；

5.3.15.6 电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；

5.3.15.7 车辆检测器工作正常；

5.3.15.8 执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；

5.3.15.9 每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；

5.3.15.10 定期备份系统软件及数据。

5.3.16 公共照明系统

5.3.16.1 制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明设计标准》；

5.3.16.2 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换；

5.3.16.3 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。5.3.17 避雷系统

5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；

5.3.17.2 保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；

5.3.17.3 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；

5.3.17.4 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；

5.3.17.5 成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：

3类建筑接地电阻：≤10Ω

2类建筑接地电阻：≤4Ω

计算机房接地电阻：≤4Ω。

5.3.18 高空作业设备

5.3.18.1 设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；

5.3.18.2 设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；

5.3.18.3 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；

5.3.18.4 吊篮运行平稳，无倾斜；

5.3.18.5 设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；

5.3.18.6 在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；

5.3.18.7 设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；

5.3.18.8 应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19 测量计量装置

5.3.19.1 测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；

5.3.19.2 电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析控制；

5.3.19.3 测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；

5.3.19.4 建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20 标识系统

5.3.20.1 办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；

5.3.20.2 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；

5.3.20.3 应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；

5.3.20.4 配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；

5.3.20.5 标识的图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。

6 秩序维护与安全服务

6.1 门卫

6.1.1 主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；

6.1.2 保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在写字楼物业管理区域内乱设摊点；

6.1.3 对进出写字楼物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；

6.1.4 对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；

6.1.5 对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。6.2 巡逻

6.2.1 科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；

6.2.2 按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；

6.2.3 巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；

6.2.4 收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；

6.2.5 对写字楼物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。

6.3 安全监控

6.3.1 监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；

6.3.2 监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；

6.3.3 监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；

6.3.4 保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。

6.4 交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；

6.4.2 车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；

6.4.3 收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；

6.4.4 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；

6.4.5 非机动车应定点停放。

6.5 安全管理

6.5.1 消防安全管理

6.5.1.1 应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；

6.5.1.2 楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；

6.5.1.3 定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；

6.5.1.4 制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；

6.5.1.5 对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2 安全生产及灾害预防

6.5.2.1 建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；

——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；

——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；

——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2 突发事件管理

——根据各写字楼物业管理的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；

——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7 环境保洁服务

7.1 环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2 清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。

7.3 各区域清洁要求：

区域 卫生标准

外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。

大厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

会议室、接待室 地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间 梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间 地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场 地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间 地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

电梯及电梯厅 电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。

电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

外墙 目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。

平台、屋顶 无垃圾堆积。

7.4 环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响写字楼物业管理使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5 垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6 保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。

8 绿化服务

8.1 室内绿化

8.1.1 室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；

8.1.2 绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；

8.1.3 植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露；

8.1.4 选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物；公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致；

8.1.6 室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。

8.2 室外绿化

8.2.1 室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；

8.2.2 保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；

8.2.3 草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；

8.2.4 绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；

8.2.5 按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；

8.2.6 预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；

8.2.7 绿地内无垃圾，乔木无树挂。

9 专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；

——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；

——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。

第18篇：市场营销·写字楼策划方案

写字楼策划方案

市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。

写字楼销售的一般推广过程及方法

1、写字楼销售的一般阶段划分：

*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)

此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。

小结：写字楼销售一般第

一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。

2、写字楼一般销售方式

*现场接待(坐盘销售)

现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。

*直销

专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。

电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。

扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。

小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。

第一部分: 活动策划案书的写作

活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。

活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事

件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。

对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：

1.主题要单一，继承总的营销思想

在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。

2.直接地说明利益点

在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。

3.活动要围绕主题进行并尽量精简

很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。

4.具有良好的可执行性

一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，

除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。

5.变换写作风格

一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。

6．切忌主观言论

在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。

最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。

第19篇：商铺、写字楼装饰施工方案

商铺、写字楼装饰施工方案

本工程特点：

1． 本工程施工部位临街，行人和过往车辆，给施工带来一定不便和诸多的安全防范要求；

2． 本工程施工工期短，为期两个月，要求各施工工种必须紧密配合，交错施工，才能按期按量成完施工任务。

根据以上施工特点，特制订以下施工方案：

一、施工组织，按期、按质、按量完成施工任务：

1． 施工交底

各班组工人进场施工时对各班组长根据图纸对其所施工的部份，质量要求，工艺要求，工期要求进行具体的部署，使施工过程中不出差错；

2． 放样

根据图纸和甲方要求，对各施工部位进行放线，会同甲方对放线施工部位进行复核，确保施工的准确性；

3． 组织施工

首先拆除

二、三楼间墙及柱梁面原贴铝塑板，担搬运水泥砖砂上楼；拆除原卫生间墙砖及地板，8~10人10天完成二三楼砌墙批档任务；4~6人15天完成二三楼玻璃间墙工作；4人2天完成拆除原楼梯工作；6人3天完成楼板装模板安装钢筋工作；8人2天完成楼板浇筑任务；6人20天完成二三楼批灰刷油工作，电工3人10天完成二三楼布线布管工作；泥工4人5天完成卫生间贴墙砖地板砖工作；木工4人15天完成木工工作。 二三楼主要工程完成后转入一楼商铺及外墙大门等施工部位施工在一个月内基本完成施工任务；

后期施工安装铝窗，卷闸门，玻璃地弹门，在10日内完成，同时安装灯具，开关插座，安全标志，清扫卫生，验收工程量。

4． 组织验收

对隐蔽工程在进行下一道工序前通知甲方对隐蔽工程进行验收以确认工程量；在每一道工种完成施工后，自检无误后，通知甲方到现场验收。

5． 质量把关

本工程指定专人负责工程质量把关，每天对施工部位进行跟踪，对具体的施工工艺工序进行技术指导，对不合符要求的坚决拆除重做，对与图纸有出入的施工项目和更改部位及时与甲方沟通，做到不重复施工不出差错施工。

二、施工安全组织，确保安全不出事故；

1． 为高空作业工种的工人和施工比较危险的工人购买意外人身保险；

2． 指定专人为安全员监督安全；对工人上岗前进行安全教育；

3． 高空作业尽量配戴安全绳，不穿拖鞋施工；外墙脚手架挂安全网；外墙施工如若切割和电焊，用档板隔断火花和易燃物的接触；不进行高空抛物，注意工具不跌落；地面上派专人指挥过路行人不要撞入危险施工地段，拉警示带。

4． 施工现场用电，所有电线架空，不带电操作；电箱电排安装漏电保护装置。

三、文明施工，安全施工，迎接深圳大运会；

1． 各班组织施工过程要求和睦相处，发现矛盾及时化解；

2． 注意卫生、生活垃圾每天及时清理；施工垃圾清理到指定堆放点并派清运车定期运走；

3． 各班组不聚众赌博，不高声叫喊，不吸毒，不嫖娼；遵纪守法，遵守当地的法律法规和治安处罚条例，做到文明施工，和谐施工。

第20篇：写字楼项目销售部考核方案

易元国际销售部考核方案

根据公司要求，为了进一步加强销售部人员专业水准和整体素质，现将考核内容制定如下：

1、笔试内容：

专业知识、竞争楼盘情况、易元国际100问

2、对练：

区位讲解、沙盘讲解、电话接听

3、考核时间：

星期四上午9:00—10:30笔试

下午2:00---5:30对练

注：笔试+对练考核合格后上岗，如不合格者停止接待客户，待考试合格后方能上岗。

易元国际销售部

2013-3-25

《写字楼活动方案.doc》

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