商业综合体活动方案
推荐第1篇：商业综合体文档
学习汇报
—— 初识商业综合体
当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：
所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。
一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体（包括裙房和塔楼），优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。
如何才能做出一个成功的商业综合体的设计？我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：
一、项目用地的分析
首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。
二、项目规划设计
1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。
2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。
平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。
立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。
地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。
3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。
分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。
三、商业空间的优化设计
1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：
（1）注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。 （2）按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。
（3）让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。
2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。
商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。
（1）、外部动线的优化设计。考虑与外部环境（周边商业、居住区等）的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。
（2）、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。
内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。
垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心（如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城）设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。
3、商业空间的优化设计（也称商业节点设计）。
商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。
（1）、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。
它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度（例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成）。
（2）、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通（自动手扶梯），对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。
（3）、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。
（4）、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。
4、立面识别性优化设计 （1）、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。
（2）、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。
（3）、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。
5、后勤功能的优化设计 （1）、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。
（2）、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。
商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。
然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的？的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗？
平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。
推荐第2篇：商业综合体设计说明
商业综合体设计说明书
一、规划背景
1、项目概况
该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2 ，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。
2、位置与现状
该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。
3、设计依据 1． 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。
（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
（7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004
（10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。
二、设计理念
成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。
商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。
该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。
这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。
三、总平面规划设计
1、总体布局
2、道路交通组织
3、绿化景观环境
四、建筑单体设计
1、功能分区
（1）地下一层为超市层高4.2米，地下
二、三车库层高3.6米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。
（2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度21.6米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高4.8米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高4.8米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。
在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。
外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。
（3）酒店为公寓式酒店，高18层，层高3.75米，建筑高度67.5米，建筑面积为29260 M2。首层和地下室分设大堂，可直达地下停车场。标准套间洗手间全部设淋浴，装修较高档。其公共空间酒店化设计，交通联系方便，可与购物中心分享娱乐，餐饮诸多方便。
酒店立面也采用玻璃幕墙镶嵌百叶的形式来表现，与办公楼相呼应，形成一个富有整体感的设计。
（4）办公楼高22层，层高3.75米，办公区高度82.5米，建筑面积19200M2。办公区采用错层设计，为办公人员获得良好的采光，大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，景观视线及其良好。错层设计既增强了采光面积，又丰富了立面元素，使建筑跃动起来，不再单调。
推荐第3篇：第六代商业综合体
城市综合体与第六代商业综合体
一、概念说明
1. 城市综合体”：就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 特征有：超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设施、地标式的城市建筑。 典型案例：香港太古广场 2. 商业综合体：是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应 成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。
二、商业的发展历程：
商业的萌生、演进是一个漫长而复杂的过程，这里的分代只是对它发展历史的大致分期，这些商业分代并没有严格意义上的递进关系，很多商业形态直到今天也是混合存在的。大致上，我们认为商业经历了以下阶段。
第一代为行商时期，是以货郎担、马帮、陆上贩运、漕运、游商贩卖、庙会、间断性集市、临时与移动摊点等不固定场所实现销售的时代。其时生产生活水平低下，游击式销售就能满足最低限度的需要。
第二代为坐商时期，是以固定摊点、临街商铺、作坊、商行经营为主要销售形式的商业时期。因历史积淀，形成固定群落和街市，陈列空间浅近，商品仍比较缺乏，但已经门类齐备，可以满足集居人群的基本需要。 第三代为商场时期，以室内柜台展销为主要销售形式，分类清晰、布局合理，是现代商业的基本形态。总体而言，虽然商品比较丰富，可以全面满足城乡消费者的多元生活需要，但服务还是打着卖方市场的烙印。
第四代为超市时期，副食、日杂、服装、电器、百货、化妆品等商品依次开放柜台，自选式销售演化为商业零售业的基本形态。其深刻的背景是，商品极大丰富后，消费者已成为买卖双方中占据主导地位的一方。
第五代为购物中心时期，以北美为发端，在商品过度丰富的情况下，整合商业形态，构成吃、喝、玩、乐为一体的购物中心，从而使商业跳出了单一销售商品的传统概念，成为一种全方位、一站式购物的商业综合体。
第六代的商业，也就是本篇重点介绍的“体验式商业综合体”。
三、第六代体验式商业综合体
在城市综合体概念刚被提出的时候，人们都认为这只是一个将多种业态捏合在一起的怪胎，但在短短几年后，全国各地的商业地产几乎都在以这种形式鳞次栉比地崛起于城区，目前已经升级到第五代甚至第六代产品，并且在年年创新。就在人们认为城市综合体已经泛滥各地，即将沦为陈词之时，体验式商业地产的概念开始频频被人们所提及，同样为集成式商业地产，体验式商业究竟是现有城市综合体的升级版，是一种全新突破。
如果就近来讲，中国的体验式商业地产应该说来源于香港、澳门，在世界范围内，美国纽约第五大道、德国柏林库达姆大街、日本东京都新宿大街、英国伦敦牛津街、法国巴黎香榭丽舍大街等都是世界超一流的体验式商业中心。
所谓“体验式商业”，业内给出的概念是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高的一种商业形式。以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能够达到70%~80%，是商业体中的绝对主导；而在“体验式购物中心”中，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到20%~30%甚至更高。香港又一城，朗豪坊、澳门威尼斯人酒店等大型商业地产率先在港地实行了体验式商业，并且做得十分成功。比如多层楼高的通天电梯，整层打造的美食区域和包涵电影院线、KTV、溜冰场在内的休闲区域，以及精心布置的雕塑，休息区和小型展厅等，这些如今在很多城市综合体里都能看到的东西，最早都是香港城市综合体的特色，因此，可以说连同城市综合体都应该源于香港等地的商业中心。内地最早的体验式商业比如万象城、万达广场等，至今依旧能看到又一城以及朗豪坊等项目的痕迹。
四、体验式商业发展
体验式商业已经崭露头角，而在城市综合体商业地产中也早已经是第五代商业综合体的天下，例如万达广场、海亮广场、维多利·摩尔城等大型商业地产已经崛起，随着对市场的敏锐接触，这些项目在不断升级换代中，已经开始蜕变为体验式商业地产。但只是对原有商业模式的一种提升转变，其宗旨仍是以销售为基本，仅仅以部分体验式消费作为推销亮点或噱头罢了。面对当下电商崛起，互联网加的普及，便捷而多样化比选的购买消费已成事实，消费者不再以买到质优价廉产品为乐，在一定程度上已不能满足当下消费市场的发展需求，这就使得新型的商业模式不但要升级还要转变，才能符合时代的要求，顺应社会发展的需要。
城市综合体的更新换代，在短短数年内不断蜕变和升级，体验式商业的产生是顺应自然发展的需求，而不是还是同行业竞争的加剧，是一种由营销为主的引导型销售模式向体验型的消费模式的转变。
地产商或房企是以销售为目的，以卖房子为目的，这无可厚非。而当下多数转变的体验式商业地产的产品，归根结底只有一个目的，就是激发人们的消费热情。 这其实就是一种促销手段，只不过在地产上增加了一个或几个卖点，在引导中更加直接化、鲜明化，但目的是不变的。然而新型模式的商业综合体不是以销售为主，而是以经营为主，随着社会发展需要、消费理念转变、电商对零售企业的冲击以及市场的国际化深入，跨行业多产业经营、跨区域多渠道经营已成为必须，再加之营改增的推行，大型地产项目的转变势在必行，据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的体验购物中心的消费者逗留时间约为2.5~3小时。这说明在体验式购物中心，购物已不是人们的主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外，体验式业态对于一个商圈的成熟度具有更大的促进作用。源于体验式商业综合体不仅仅是传统商业模式的高度重组，更多是传统商业的再开发、再促进，同样也是区域化商业圈的再提升，是一种传统买卖销售关系向参与体验消费享受关系的转变。
初级体验模式就是购物＋餐饮＋娱乐，它主要强调的是业态的组合，对物业（建筑）特色方面要求不高。典型的就是万达广场，基本是购物街（百货）＋餐饮店集群＋影院（歌城）的业态组合模式，物业形态没有很多特色可言，全国基本一样，但它基本能够满足一般消费者的初步体验的需求。中级体验模式是在初级体验模式注重业态组合的基础上，大规模地增加了建筑形态的变化、内部装饰的变化，使业态组合与物业形态有了有机的融合，更多地激发起消费者参与的热情。比如朗豪坊的通天梯、天空咖啡屋、未来感的建筑装饰及雕塑等；还有西九龙购物中心的中庭顶部设置的室内过山车，南京的水游城，武汉的汉秀，云南西双版纳项目等等，通过物业形态的变化刺激消费者的感官，从而增加滞留时间，达成促成更多消费的目的。
高级体验模式不仅将视觉、触觉、味觉都融入其中，而且还会使消费者感受到一种文化的东西，通常情况下以主题化的面貌出现，它是最能使人感觉到愉悦的全方位参与的购物行为方式。比如澳门的威尼斯人酒店、迪士尼乐园等，吃喝玩乐、旅游、休闲、文化、购物充分融入。迪士尼乐园除了使人们享受到视觉的冲击、游玩、美食外，还给你带来了美国文化特质的东西——“快乐、自由、梦想”。在这方面，永泰城就构想做一个室内“迪士尼”式的主题乐园。未来中国发展中最强劲的三大产业为旅游、文化、体育，房地产即将退出历史舞台，传统地产商业产品开发也将逐步成为过去，转变已成为必然。体验式消费功能的核心，是增加人们购物过程中的愉悦感、享受感，或者说是享受、愉悦中购物。
电商给传统零售业带来了一定的冲击，同时也是体验式商业开始大行其道的原因之一，正因为电子商务在便捷性方面与传统商业相比显得优秀，所以比较之下，传统商业的另一特性就凸显出来，这就是体验性。你可以网购，但只限快消品，你不能用电商看电影，不能唱K，不能打电玩，不能吃美食虽然可以网购一些票券，但是终究只是一种途径，而不是终极体验，这就是实体店的魅力所在，也是未来实体店与电商抗衡的资本。
赢盛中国商用地产集团总裁李健说过：“电商无法给客户体验，实体商业不会死，只是需要转变。”
网购会导致终端市场的变化，但是零售消费总量的增长，也会同时带动体验式消费总量的增加。在整个消费产业链中，实体商业仍在消费体验及品牌展示上有着巨大的市场需求。
体验式的商业要关注顾客感受，涉及很多方面，有的项目虽然有业态多、品牌，硬件方面非常漂亮，但是功能定位杂乱，给消费者的感受就不好。建筑特色化、设计精细化和人性化十分重要，垃圾桶的设计、卫生间的设计都要充分考虑其舒适性，让顾客充分感受人性化服务。调研发现，一个孩子在儿童职业体验馆体验一次大概是4个小时，家长们在这里停留时间平均达到5.4个小时，可见体验式商业为购物中心带来了多大的客流。
据仲量联行1月15日发布的2012年北京房地产市场报告显示，由于购物中心体验式消费功能日益突出，2012年餐饮和娱乐对购物中心物业的吸纳比例显著上升。咖啡和甜品连锁品牌在第四季度积极扩张，星巴克、spr 、Costa、Godiva巧克力等均有拓展新店。电商如京东和易讯也借助购物中心的体验平台，为顾客设立实体产品体验门店。
中经联盟秘书长陈云峰认为，随着人均收入的增加，人们的消费习惯也正在发生巨大改变，把购物放在第二位，把消费者的心理体验放在第一位，通过第一目的来引导第二目的的消费，才能在商业地产的道路上走得更长远。
目前体验式业态目前主要包括电影院线、冰场、健身会所、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺、美食等业态，此类多为被动式，即由提供给方提供固定的一种或几种消费形式来给人们选择，而非自编自导自演，未来发展势必会体现出更多的以参与性、娱乐性、互动性为主的集娱乐运动消费为一体的新型模式。
推荐第4篇：磐安云山旅游商业综合体奠基仪式活动方案
磐安云山旅游商业综合体开工奠基仪式
活动方案
一、活动名称：磐安云山旅游商业综合体开工奠基仪式。
二、活动时间：2011年9月20日上午10：00—11：00。
三、主办单位：云山旅游度假区。
四、活动议程
主持人：陈蕾妍（县委常委、常务副县长）。 1．周剑敏县长致辞。
2．项目投资业主代表张志权先生发言。 3．张荣贵书记宣布项目奠基。
4．请出席活动的领导和贵宾为项目启动奠基。
五、活动地点：磐安云山旅游度假区黄畈区块（高速公路连接线与云山仙霞路交接处）。
六、出席仪式的县领导和部门单位领导
（一） 县领导
张荣贵、周剑敏、史
兴、张瑞晋、黄福良、叶顺清、陈蕾妍、赵军锋、陈远志
（二）部门乡镇领导
陈新森、张文明、李威良、卢志峰、周丽水、卢海浪、陈国慧、吕贤德、马汝家、梅文斌、张华星、陈亚琳、申屠复亮、张方荣、李相高、倪正庆、张标量、张大木、朱丽虹、张余平、陈金龙、杨北京
（三）项目业主代表
张志权
浙江磐安万豪旅游开发有限公司董事长 胡晓东
浙江磐安万豪旅游开发有限公司董事 张
军
浙江磐安万豪旅游开发有限公司副总经理
（四）村级代表 云山旅游度假区决策咨询委员会成员、托管村的三委干部（由云山旅游度假区负责通知）
七、活动具体时间安排
9月20日上午：10:00-10:15 乐鼓队欢迎应邀部门和县领导、贵
宾、佳宾签到入场（地点：云山仙霞路入口）
10:15-10:20主持人恭请出席活动的领导主席台
就位（按标识站位）
10:20-10:30周剑敏县长致辞
10:30-10:40项目投资业主代表发言：简要介绍活
动仪式的相关筹备情况和项目概况 （浙江磐安万豪旅游开发有限公司董事长张志权先生）
10:45
张荣贵书记宣布：磐安云山旅游商业综
合体投资项目开工奠基开始（放礼花弹）
10:46
铲土奠基（燃放烟花、爆竹） 10:50
乐鼓队欢送领导和贵宾离场 11:00
活动仪式结束
八、准备工作分工
云山旅游度假区：场地平整、会场布置、领导主持词，活动方案和讲话材料（提前送相关领导办公室审看）
公安局：现场安保
项目业主：现场安保、会场布置、宣传氛围营造
活动现场工作方案
一、场地平整工程及工程应急协调：
规建局责任人：陈永平9月8日前完成
二、临时围墙建设：
磐安万豪生态旅游开发有限公司责任人：张军 9月15日前完成
三、场地布置：
经发局责任人：胡晓锋
9月18日前完成
四、现场总协调人：杨定有副主任 下设四个小组：
1、安保组：陈民、董安平、朱金昔、施阿平、朱金德、朱海华、陈文亮、公安民警若干（负责现场安全保卫工作等事宜）
2、后勤组：葛邦春、周东方、赵园园、陈方进、磐安万豪旅游开发有限公司工作人员若干（负责签到、送矿泉水、给主席台领导及贵宾佩戴胸花、纪念品发放等事宜）
3、氛围组：陈光华、郑国梁、何峰敏、广告公司（负责音响、礼花弹、烟火、爆竹等事宜）
4、维护组：陈金明、周宏屏、陈金伟、张栋华、郑旭军（车辆停放场地规划、车辆出入引导、停放秩序安排及维护、临时接送等事宜）
推荐第5篇：大型商业综合体消防安全整治方案
大型商业综合体消防安全整治方案来了 - 消防百事通
四川大火之后，一个新的全国消防治理来了。
国务院安委会决定，从7月至10月，开展大型商业综合体消防整治。
好吧，整治哪些？重点是啥？怎么整治？
1、整治的范围
已建成投入使用的，建筑面积5万平方米（含）以上的集购物、住宿、展览、餐饮、文娱、交通枢纽等两种或两种以上功能于一体的城市商业综合体。
2、整治重点
这块共分5个大项，20个小项。简要表述如下：
（1）建筑使用功能
A.实际使用功能是否与设计功能一致。
B.是否按原设计文件要求落实相关针对性技术措施。
C.是否擅自改变使用性质，导致不符合要求。
（2）建筑消防设施
A.是否按规定设置消防设施。
B.是否对建筑消防设施定期检验维修，每年至少进行一次全面检测。
C.自动消防设施是否正常运行。
（3）防火分隔设施
A.防火分区是否符合要求。
B.防火门、防火卷帘等防火分隔设施是否完整有效。
C.建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位是否在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。
（4）消防安全管理
A.是否分别明确消防安全责任人、管理人；是否设立消防安全工作归口管理部门，并逐级明确消防安全管理职责。
B.从事消防设施检测、维修、保养的机构是否具备相应资质，是否违规出具虚假、失实文件。
C.消防安全责任人、管理人是否经过消防安全培训，消防控制室值班人员是否取得中级及以上国家职业资格证书。
D.是否逐楼层、逐区域、逐级、逐岗位明确重点岗位人员和员工的消防安全职责。
E.是否组织开展消防安全教育培训，制定灭火和应急疏散预案并实施演练；是否落实防火检查巡查，及时整改火灾隐患。
F.是否违规住人、违规设置库房或者超量存放易燃可燃商品货物。
G.是否制定并严格执行用火、用电安全管理制度。
（5）灭火救援条件
A.建筑外墙是否违规设置影响逃生、自然排烟和灭火救援的障碍物。
B.是否根据需要设置灭火救援窗，有无明显标识。
C.消防车道、消防车登高操作场地是否满足火灾扑救要求。
D.微型消防站建设是否符合标准，是否落实制度，是否具备及时处置初起火灾能力。
3、整治措施
这块共有7个问题，分别是：
（1）严密防火分隔。
（2）加强设施维护。
（3）实施智能管控。
（4）压实主体责任。
（5）建强消防队伍。
（6）加强宣传培训。
（7）强化监督执法。
4、几个特别强调的事
（1）特别强调了消防设施的完整好用。要按规定设置、维护和管理，坚决消除存在问题。
（2）特别强调了消防教育培训。责任人管理人的培训，配备消防主管（鼓励聘用注册消防工程师），消防控制室值班员必须持有中级以上国家资格证书，微型站要有战斗力，全员培训，各级各岗位人员都要落实消防责任。
（3）特别强调了执法从严。检查、处罚（罚款、拘留、查封、三停）、约谈、挂牌督办、曝光、政府考核，各种手段都会使用。
（4）特别强调了技术措施。消防物联网，电气设施监控，人流监控，手机APP使用等。
应急管理部成立之后，这是第一个全国大型消防治理。
剑锋所指，其焰炽然。
重拳出击治理火患，期望收获消防平安。
附：大型商业综合体消防安全整治方案
大型商业综合体消防安全专项整治工作方案
近年来，我国大型商业综合体逐年增多。这类场所一旦发生火灾，损失大、伤亡大、影响大，灭火救援困难。为切实加强火灾防控工作，充分保障人民群众生命财产安全，国务院安委会办公室决定在全国范围内组织开展大型商业综合体消防安全专项整治。特制定工作方案如下：
一、工作目标
认真贯彻落实习近平总书记关于应急管理的重要思想和党的十九大精神，按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、群众积极参与的原则，组织开展大型商业综合体消防安全专项整治，及时化解安全风险、消除安全隐患，推动消防安全防范责任措施落实，不断提升消防安全管理水平，有效防范和坚决遏制重特大火灾事故发生。
二、整治时间
2018年7月至10月。
三、整治范围
已建成投入使用的建筑面积5万平方米（含）以上的集购物、住宿、展览、餐饮、文娱、交通枢纽等两种或两种以上功能于一体的城市商业综合体（不包括住宅和写字楼部分的建筑面积）。
四、整治重点
（一）建筑使用功能。
1.大型商业综合体建筑实际使用功能是否与设计功能一致。
2.经过特殊消防设计的，是否按原设计文件要求落实相关针对性技术措施。
3.内部装修改造是否擅自改变使用性质，导致建筑耐火等级、安全疏散、消防设施设置等不符合要求。
（二）建筑消防设施。
1.是否按消防技术标准或经批准的特殊消防设计文件设置消防设施。
2.是否对建筑消防设施定期检验维修，每年至少进行一次全面检测。
3.自动消防设施是否正常运行，报警、控制、模拟灭火测试等功能是否符合要求。
（三）防火分隔设施。
1.防火分区是否符合消防技术标准或经批准的特殊设计文件要求。
2.防火门、防火卷帘等防火分隔设施是否完整有效。
3.建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位是否在每层楼板处采用防火封堵材料封堵。
（四）消防安全管理。
1.大型商业综合体产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位是否分别明确消防安全责任人、管理人；是否设立消防安全工作归口管理部门，并逐级明确消防安全管理职责。
2.从事消防设施检测、维修、保养的机构是否具备相应资质，经维修、保养的建筑消防设施是否符合国家标准、行业标准，是否违规出具虚假、失实文件。
3.消防安全责任人、管理人是否经过消防安全培训，消防控制室值班人员是否取得中级及以上国家职业资格证书。
4.是否逐楼层、逐区域、逐级、逐岗位明确重点岗位人员和员工的消防安全职责。
5.是否组织开展消防安全教育培训，制定灭火和应急疏散预案并实施演练；是否落实防火检查巡查，及时整改火灾隐患。
6.是否违规住人、违规设置库房或者超量存放易燃可燃商品货物。
7.是否制定并严格执行用火、用电安全管理制度。
（五）灭火救援条件
1.建筑外墙是否违规设置影响逃生、自然排烟和灭火救援的障碍物。
2.是否根据需要设置灭火救援窗，有无明显标识。
3.消防车道、消防车登高操作场地是否满足火灾扑救要求。
4.微型消防站建设是否符合标准，是否落实管理、训练、值守、联动等工作制度，是否具备及时处置初起火灾能力。
五、整治措施
（一）严密防火分隔。防火分区不合理的应重新划定、设置。防火分隔不到位的，应按规范要求采取分隔、封堵措施。防火门、防火卷帘等防火分隔设施损坏的，应及时修复，保证完整有效。建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位应在每层楼板处采用防火封堵材料进行封堵。
（二）加强设施维护。大型商业综合体应委托具备相应资质的消防设施维护保养检测机构对建筑消防设施进行一次全面检测并定期维护保养，定期组织对电气系统进行保养和检测，每月对自动排烟窗联动开启功能进行全数测试，及时拆除影响逃生、自然排烟和灭火救援的外墙障碍物，在灭火救援外窗设置明显标识。
（三）实施智能管控。大型商业综合体应接入城市消防远程监控系统，在主要进出口、人员密集部位安装客流监控设备，使用燃气的部位应设置燃气泄漏报警和自动切断装置，具有电气火灾危险的场所应设置电气火灾监控系统，利用手机APP实时动态查看消防设施运行状况。
（四）压实主体责任。大型商业综合体应成立由建筑主要产权单位或者委托管理单位法定代表人为组长的消防安全管理组织，与各经营主体、使用单位逐一签订责任书，明确各方消防安全责任。至少配备一名专业管理人，鼓励聘用注册消防工程师，专职负责消防安全。
（五）建强消防队伍。大型商业综合体微型消防站应经过当地消防部门拉动测试，有条件的应建专职消防队，积极参加消防安全区域联防联控，建立与现役消防队联勤联动机制。消防部门组织大型商业综合体调查摸底，制定完善针对性灭火作战预案并开展演练，积极开展自动消防设施测试和灭火救援技战术研究，加强对微型消防站、专职消防队的指导、调度。
（六）加强宣传培训。充分运用各类媒体广泛宣传大型商业综合体火灾危险性，大力普及防火、灭火和逃生自救知识，提高公众消防安全意识。大型商业综合体至少每半年组织一次全员消防培训和演练，消防安全责任人、管理人须经过消防安全培训，消防控制室人员须取得中级及以上国家职业资格证书。
（七）强化监督执法。对经过专家评审并投入使用的大型商业综合体，应逐条梳理其特殊消防设计及相关针对性技术措施，作为重点检查内容。对检查发现的违法行为和火灾隐患，严格依法实施责令“三停”、行政拘留和临时查封等处罚和强制措施。对存在重大火灾隐患的大型商业综合体，提请政府挂牌督办。
（八）实施综合治理。集中约谈大型商业综合体及其连锁集团消防安全责任人，督促向社会公开承诺消防安全。对大型商业综合体重大火灾隐患进行曝光。对逾期未改的重大火灾隐患单位，以及未按照国家标准、行业标准检测、维修、保养建筑消防设施的机构，列入消防安全不良行为公布范畴，通报有关部门。
六、任务分工
（一）国务院安委会办公室成立由应急管理部、公安部、住房城乡建设部、商务部、文化和旅游部、市场监管总局、国家能源局等相关部门参加的大型商业综合体专项整治协调小组，指导各地大型商业综合体专项整治工作，定期通报整治工作进展情况，研究协调有关工作，联合开展督导检查。应急管理部消防局承担协调小组日常工作。
（二）省（自治区、直辖市）安委会加强调度指挥和检查督导，明确各市（地、州、盟）政府是专项整治第一责任主体，各县（市、区、旗）政府是直接责任主体，具体负责专项整治的组织实施。
（三）地方各级公安消防、住建、商务、文化、旅游、安全监管、工商、质监、能源（电力）等部门按照相关法律法规规定，认真履职，加强配合，抓好各项工作落实。
（四）地方各级安委会要明确交通运输、卫生计生、国有资产管理、体育等相关行业主管部门在大型商业综合体消防安全专项整治工作中的职责，负责做好本行业领域的专项整治工作。
七、工作步骤
（一）动员部署阶段（7月15日前）。地方各级安委会召开会议进行部署，制定具体实施方案，明确整治工作目标、任务和措施，细化相关部门、单位整治工作职责，迅速开展工作。
（二）排查整治阶段
（7月16日至10月15日）。
一是开展全面排查。组织大型商业综合体开展消防安全自查，各省（自治区、直辖市）组织市、县开展互查。对排查出的安全隐患，建立台账、列出清单、逐项整改。
8月15日前完成排查工作。
二是集中约谈曝光。
分区域、分行业对大型商业综合体及其连锁集团消防安全责任人进行约谈，督促落实防范责任措施。对排查发现的突出隐患，在当地主流媒体曝光，全国集中曝光一批严重影响公共安全、久拖不改的大型商业综合体隐患单位和未依法执业的消防设施维护保养检测机构。
三是实施重点整治。对排查发现的火灾隐患整改难易程度及危害后果进行分析研判，逐个制定整改计划和措施，逐个落实整改方案、责任和资金。排查整治期间，集中查处一批存在严重违法行为的单位，集中挂牌督办一批存在重大火灾隐患的单位。
（三）总结验收阶段（10月16日至10月31日）。各地成立检查组，对大型商业综合体消防安全专项整治工作进行检查验收，验收不合格的一律重新进行整治，检查验收情况纳入地方各级政府2018年度安全生产工作考核内容。
八、工作要求
（一）加强组织领导。各地要高度重视，充分认识大型商业综合体消防安全面临的严峻形势，将开展专项整治作为防止火灾发生、维护公共安全的重要举措，切实抓好落实、抓出成效。要逐级成立组织机构，加强调度指挥，压实工作责任。
（二）强化监管协作。各相关部门要按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”的要求，各尽其职，各负其责，联合组织检查督查，建立健全信息共享、情况通报、联合查处、案件移送等机制，形成大型商业综合体监管合力。
（三）严格督导问责。各地要组成督导组，采取“四不两直”的方式，明查暗访工作任务落实情况。对未按要求开展专项整治、工作不到位、效果不明显的地区和单位，要督促其加大工作力度，落实整治措施。专项整治期间，大型商业综合体发生较大及以上火灾事故的，要依法从严从重追究有关单位和人员的责任。
（四）完善长效机制。各地要边整治边总结，固化好的经验做法，对存在的普遍性问题，要进行专题研究并及时修订完善有关法规标准，加强城市公共建筑和高层建筑消防设计管理，强化建筑消防设施检测维护保养监督抽查机制，不断提升城市建筑消防安全管理水平。
各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团专项整治工作部署情况，
请于2018年7月15日前报送国务院安委会办公室大型商业综合体专项整治协调小组；
7月至9月，每月28日报送当月工作小结；10月31日前报送工作总结。
大型商业综合体应建微型消防站
江南都市报讯 全媒体记者章娜、实习生黄宋宇、涂雨晴报道：7月29日，江南都市报全媒体记者从省安委会获悉，我省于本月起启动大型商业综合体消防安全专项整治。
防火分区不合理应重新划定设置
在整治过程中，发现防火分区不合理的应重新划定、设置。防火分隔不到位的，应按规范要求采取分隔、封堵措施。防火门、防火卷帘等防火分隔设施损坏的，应及时修复，保证完整有效。建筑外墙设置外装饰面或幕墙时，其空腔部位应在每层楼板处采用防火封堵材料进行封堵。
同时，加强设施维护，大型商业综合体应委托具备相应资质的消防设施维护保养检测机构对建筑消防设施进行一次全面检测并定期维护保养，定期组织对电气系统进行保养和检测，每月对自动排烟窗联动开启功能进行全数测试，及时拆除影响逃生、自然排烟和灭火救援的外墙障碍物，在灭火救援外窗设置明显标志。
畅通消防通道，大型商业综合体建筑周边违章搭建建（构）筑物、停放车辆、占道经营，占用防火间距、消防车通道和作业场地的，应立即拆除或清理。建筑内疏散走道、疏散楼梯间、安全出口被占用、堵塞、封闭的，应立即清理疏通。安全出口和疏散门的位置、数量、宽度及疏散楼梯间的形式不符合规范要求的，应立即予以改造。
中心城区9月底前接入消防远程监控
我省将对大型商业综合体实施智能管控，9月底前，中心城区的大型商业综合体要全部接入城市物联网消防远程监控系统，在主要进出口、人员密集部位安装客流监控设备，使用燃气的部位应设置燃气泄漏报警和自动切断装置，具有电气火灾危险的场所应设置电气火灾监控系统，利用手机APP实时动态查看消防设施运行状况。
大型商业综合体应按照“有站点、有人员、有器材、有战斗力”的要求建设微型消防站，有条件的应建专职消防队。要建立值班备勤制度，制定和规范训练内容、时间和标准，规范应急响应程序，定期组织业务训练和疏散逃生、初起火灾扑救演练，提升自防自救能力。
整治范围
已建成投入使用的建筑面积5万平方米（含）以上的集购物、住宿、展览、餐饮、文娱、交通枢纽等两种或两种以上功能于一体的城市商业综合体（不包括住宅和写字楼部分的建筑面积），各地可结合本地实际对建筑面积在5万平方米以下危险性大、功能复杂、人员密集的大型商业综合体纳入整治范围。
重点检查内容
大型商业综合体建筑实际使用功能是否与设计功能一致，经过特殊消防设计的，是否按原设计文件要求落实相关针对性技术措施，内部装修改造是否擅自改变使用性质，导致建筑耐火等级、安全疏散、消防设施设置等不符合要求。
重点整治内容
大型商业综合体建筑外墙是否违规设置影响逃生、自然排烟和灭火救援的障碍物，是否根据需要设置灭火救援窗，有无明显标志，消防车道、消防车登高操作场地是否满足火灾扑救要求，微型消防站建设是否符合标准，是否落实管理、训练、值守、联动等工作制度，是否具备及时处置初起火灾能力。（江南都市 报）
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2014年
华润万象城——预计2014年开业
置地中心——预计2014年开业
规划
坝上街购物中心
北城世纪城购物中心
合肥滨湖万达文旅城
合肥庐阳万达广场
2013年
新地MALL购物中心——2013年1月18日开业
引进主力品牌：百盛、永辉超市、金逸国际影城、H&M、无印良品、俏江南、哈根达斯、海底捞、星巴克咖啡
欢乐颂（专题阅读）购物中心——2013年4月6日开业
引进主力品牌：华润苏果、万丽、优衣库、江南布衣、哈根达斯、满记甜品、川人百味、玩具反斗城、百老汇
信地城市广场（项目招商信息）——预计8月10日开业 引进主力品牌：汉堡王、庐州太太、上岛咖啡、豪杰士牛排等品牌已经入住并开业，星巴克、屈臣氏等品牌也已进入开业筹备期
银泰(华邦世贸城)中心——预计2013年开业
星隆购物广场——预计2013年开业
安粮城市广场 ——预计2013年开业
2012年
天鹅湖万达广场——2012年7月开业
引进主力品牌：万千百货、沃尔玛、万达影城、万达大玩家游乐场、ZARA、H&M、优衣库、同庆楼、哈根达斯、海底捞、星巴克咖啡
百大港汇购物广场——2012年9月28日开业
引进主力品牌：合肥百大集团、幸福蓝海国际影城、哈根达斯
之心城购物中心——2012年10月1日开业
引进主力品牌：大洋百货、保利影院、冠军溜冰场、天空之城电玩城、优衣库、SEPHORA、哈根达斯、星巴克咖啡
松芝万象城购物中心、东方广场百年城购物中心——至今未开业
2011年
中环城购物中心——2011年12月9日开业
引进主力品牌：大润发、中影影院、屈臣氏、肯德基 银泰(华侨广场)中心——2011年12月24日开业
引进主力品牌：银泰百货、BHG精品超市、博纳影城、城市英雄游乐场、Louis Vuitton、Prada、TOD’s、GUCCI、俏江南、外婆家、一茶一坐、COSTA咖啡
2010年
滨湖世纪城购物中心——2010年开业
引进主力品牌：永辉超市、华谊兄弟电影城
包河万达广场——2010年12月已开业
引进主力品牌：万千百货、沃尔玛、万达影城、万达大歌星KTV、万达大玩家游乐场、GUCCI、ZARA、SEPHORA、同庆楼、星巴克咖啡
2009年
大唐国际购物中心——2009年底开业
引进主力品牌：乐购超市、左岸国际影城、合肥首家真冰溜冰场、屈臣氏、梦幻电玩城等
2005年
元一时代广场——2005年9月开业
引进主力品牌：百盛、北京华联超市
2004年
国购广场——2004年开业 引进主力品牌：家乐福
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摘 要：随着城市的发展，商业综合体应运而生。是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 关键词：商业综合体 城市文化 设计理念 商业综合体的特征 外部特征
1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。
2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。
3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统
一、协调。
4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。内部特征
1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
在综合体效应还没有聚合前，城市商业分布不均，并且品牌力、人流量相对分散，随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，综合体的建立，人群效应与品牌效应聚集，对于商务与生活的发展空间提供更大机遇，也为城市消费力与经济增长提供更大价值空间。因此，作为综合体中的商业便成为引凤筑巢的核心所在。一个商业综合体的运行好坏与其设计理念有着不可分开的联系，每一个商业综合体都会根据其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的设计理念。
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个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。
报告目录
第1章：商业综合体项目摘要
1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景
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1.1.2 项目简介
1.2 商业综合体项目优势分析
1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况
第2章：商业综合体项目公司介绍
2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况
第3章：商业综合体行业及目标市场分析
3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测
3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结
第4章：商业综合体项目产品/服务分析
4.1 商业综合体项目产品/服务简介
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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制
4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景
第5章：商业综合体项目研究与开发
5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平5.4 项目研发投入计划
5.5 项目研发团队激励机制与措施
第6章：商业综合体项目市场营销策略
6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式
第7章：商业综合体项目融资和资金退出
7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资
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7.1.3 流动资金
7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析
7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利
第8章：商业综合体项目财务预测
8.1 财务评价基础数据
8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表
8.5 商业综合体项目财务评价结论
第9章：商业综合体项目投资风险与控制
9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制
前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/
9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制
9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制
第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整
前瞻产业研究院 | http://f.qianzhan.com/
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这次公司组织上海考察一行，最大的感触就是，步行在外滩看到最多的就是高耸气派的商业综合体。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开发商青睐。但是对于唐山而言，商业综合体还是刚刚起步的，发展时间短，比住宅的发展时间要短很多，所以对项目的位置、城市起到的作用、还有本身项目操盘的公司要求非常高，发展过程中也会面临很多问题。可理解为在功能和布局上强调项目的综合性和可持续性，不同功能的商业业态具有聚合效应，能够优势互补形成一个初步范围的经济生态圈。
Hospsca豪布斯卡商业模式即我们所说的城市商业综合体包括以下内容：商务办公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商业、文化娱乐消费、完善的交通通行系统。
其中高档写字楼可以提供稳定的客流，星级酒店会吸引高端商务人士，良好的商业形象将提供良好的商业形象，酒店和多种细化业态划分蕴涵了各种范围服务内容互为补充，且为办公和居住提供了完备的配套设施、使得商业综合体具有很强的抗风险能力。 有以下几点需要注意：
一、合理的交通组织是关键 实际是我们所说的动线布置问题
1、城市交通与综合体的交通关系：
城市中人、车辆、货物如何快速便捷的到达城市综合体的问题。
一般商业综合体体量和投资巨大，所以在规划时交通必须很好考虑的。
2、综合体区域内场地交通关系：
车流、人流、货流在项目区域内如何合理组织和调配，最重要的问题是停车的问题。没有好的停车环境直接影响商业效果。
3、综合体建筑物内交通关系：
建筑物内交通可分为垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。
水平人流：尽量保持较长的留置时间，并有激发情趣的景点和适当的休息点。
垂直人流：及时将水平人流输送到相应楼层，考虑消防和突发事件的影响。
二、综合体要有明确的主题
这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”、“建材家居”之类的主题，是类似“公园里的商业，商场的公园”或是“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，是能够给消费者带来心里的愉悦，产生购买和消费欲望的重要空间。
三、外立面设计 实现时尚、现代的感觉。
我认为，关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分的将地块周边环境和开放商自身的特点，甚至所在的城市的某种个
性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。
四、业态要做全面
一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者的各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理的解决。
五、心得
我认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于咱们啤酒厂那块地，它明显有做大、做强的优势；啤酒厂地块周边的环境已经成熟，地块区域内有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，所以我们可以以此为契机，坚持高起点、大成就，已承担深远的社会责任为己任，效仿中粮大悦城、万达广场等，做出自己的品牌，扩大社会影响力，提升自己的品牌价值。
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建筑方案设计指导任务书
1．基址
建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。
2．设计目标
2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。
2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系；学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。
2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。
2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑（主楼+裙房）的空间体量及组合关系。
2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。
3．设计要求
3.1 设计周期16周；主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划（4周左右），主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套（停车、物业管理、设备设施用房等）、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计（8周左右），完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。
3.2建筑面积控制在90000M2（地上建筑面积，上下浮动不超过5%），建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层（地下面积自定，不计入容积率内）。裙楼可采用多种商业模式（综合商场、商业街或多种形态组合）。
3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施）。
3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。
1 3.5 室外场地应组织好车流、人行集散、后勤供应等各种流线之间的关系，满足机动车与非机动车的停放。设置地下停车场（库）与室外临时停放点。 3.6 组织好室外空间与室内空间的联系与过渡。
3.7 充分体现商业综合体的功能复合、体量组合与形态构成、环境和造型形象等特征。
4．功能组成
主要有以下几部分功能空间和环境构成：
4.1 商业建筑（高度不超过24米，作为裙楼空间），建筑面积40000 M2左右；
分为以下几个部分： 4.1.1 营业部分； 4.1.2 仓储部分 ； 4.1.3 辅助部分；
4.2 高层办公楼（双塔或板式高层及其组合形式）
建筑主体高度不超过100米，建筑面积50000 M2；分为以下几个部分： 4.2.1 门厅、大堂、接待管理用房、辅助用房；合理分配各功能空间面积； 4.2.2 标准层功能区
办公、会议及附属用房、配套设施 4.2.3 顶部设置多功能区 4.2.4 屋顶设备空间 4.3 地下空间，面积自定
停车库（满足停车位需要）、设备用房、储藏空间等 4.4 外部空间及环境景观
入口广场、各类集散空间、休闲场地、绿化景观、后勤运输等
5．设计成果
5.1 图纸：1号图4-5张（A1：594mm*841mm）
群体规划部分：
总体规划布局图及分析图（功能结构、交通停车、绿化景观、场地剖面等）1:500或1:1000 商业综合体建筑设计部分：
总平面图
1：500（包含街区环境设计） 各层平面图
1：200或1：250 立面图 3个
1：200或1：250 剖面图2个
1：200或1：250 彩色效果图（鸟瞰、人视各一，其它小透视、局部透视自定）
建筑设计说明（设计理念、总平面布局与环境设计、单体建筑构思、功能、造型、结构选型、技术经济指标等）
2 5.2 模型：比例1:250或1:300（包括外部环境）
6．过程进度
第1周
发放设计任务书，讲授。理解任务书、收集资料。 第2周
周一：调研，规范、设计资料汇集、理解，建筑典例分析。
周三：环境要素领会、基地分析，总体规划要素研究和初步规划概念构思。 第3周
规划草图（思考建筑与街区空间、建筑群体组合关系，进行多方案比较），制作基地模型。 第4周
规划布局确定，组合形态、功能结构、交通停车、环境景观及场地剖面研究。 第5周
结合总体规划布局，开始进行综合体建筑设计，从功能关系、体量组合、交通组织等角度出发。
第6周
一草，总体布局、环境与体量、建筑平面关系（主楼+裙楼）初步构思。 第7周
二草，总平面与外环境设计、建筑功能空间关系、开始体量与形体考虑。 第8周
二草，建筑平、立、剖面处理、结构体系确立，造型深入。 第9周
三草，深化总平面、建筑平立剖深化推进；造型确立，进行立面、材料与构造细部探讨。 第10周
三草，全面深入，外环境、功能与造型综合协调。制作建筑体块模型，推动建筑造型与细部推敲。 第11周
三草向定稿图转化，综合协调，调整深化。 第12周
定稿图，总体定稿、技术问题深化、整体把握。 第13周
正图及模型制作。 第14周
正图及模型制作。 第15周
正图及模型制作，注重表现力与完整性。
图纸的构图、色彩及内容的饱满部、深度与精细度，模型注重环境与建筑的关系表达 第16周
3
周一：完成正图及模型制作、细部及完成度分析、图面深化。
周三：交正图及模型、评图。
7．交图与评图时间地点
第十六周周三上午8：20 专用绘图教室
8．参考资料
[1] 建筑设计资料集（第二版）第4集.（办公楼）、第5集.（商业街·商场·百货商店） 北京：中国建筑工业出版社，1994
[2]民用建筑设计通则、商店建筑设计规范、办公建筑设计规范；
高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范（GB50016-2014，2015年5月1日起实施） [3] 王晓，闫春林编著.现代商业建筑设计.北京：中国建筑工业出版社，2005 [4] 刘建荣主编.高层建筑设计与技术.北京：中国建筑工业出版社，2005 [5] 商业建筑、高层建筑、综合体建筑图册、实例集成等（可在图书馆、当当网、卓越网中查询收集） [6] 建筑专业杂志中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集 [7] 互联网中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集
附件资料：
用地红线图（CAD电子地形图） 片区更新改造规划图
基地街区周边环境建筑现状照片
4
5
第11篇：商业综合体供电规划设计方案
**商业综合体供电规划设计方案
1项目概况：
该项目位于提署路于湖路交口，基地面积约181亩，拟建建筑面积约37万㎡，其中：住宅21.9万㎡，商业10.7万㎡，配套用房0.1万㎡，地库3.7万m2。 当涂恒生阳光城集住宅、挑高小户型住宅、酒店式公寓、电影院、餐饮、大型购物广场、配套商业服务等功能为一体的现代商业综合体。
2项目特点： 商业综合体具有定位的滞后性，业态的不确定性,专业系统的复杂性等一系列因素。
3编制依据
现行主要标准、规范：
供配电系统设计规范GB50052－2009
高层民用建筑设计防火规范GB50045-1995(2005年版)
10kV及以下变电所设计规范GB50053-94
民用建筑电气设计规范JGJ16-2008
商店建筑设计规范JGJ48-88
当涂县居民住宅开发项目供配电设施建设标准（试行）
相关专业提供的资料
4负荷计算：
4.1负荷等级
4.1.1 一级负荷：
1、十九层及以上居住类建筑的走道照明、值班照明、警卫照明、障碍照明用电，应急照明、疏散标志灯，主要业务和计算机系统用电（高档住宅监视系统及综合楼机要部分），安防系统用电，电话机房系统，电子信息设备机房用电，客梯用电、排污泵、消防用电（消防水泵、消防电梯、排烟及正压风机、消防中心控制室变频调速（恒压供水）生活水泵等。
2、Ⅰ类汽车库、机械停车设备以及采用升降梯作车辆疏散出口的升降梯用电。
3、建筑面积大于5000平米的人防工程。
4、建筑面积大于15000平方米的百货商店、商场
4.1.2二级负荷：
1、十层至十八层居住类建筑的消防用电、客梯电梯、排污泵、变频调速恒压供水生活泵、主要通道及楼梯间照明等。
2、Ⅱ、Ⅲ类汽车库。
3、建筑面积小于或等于5000平米的人防工程。
4、区域性的增压泵房、智能化系统网络中心等。
5、建筑面积3000～15000平方米的百货商店、商场
其余为三类负荷。
4.2负荷计算
根据业主提供的相关资料:
居民负荷(局管)：
80m2及以下住户914户，标配6kW/户*914户＝5484kW，
80m2以上住户886户，标配8kW/户*886户＝7088kW，
公寓40734m2，标配0.08kW/m2*40734m2＝3258kW，
计5484+7088+3258＝15830kW，
负荷配置系数0.8，计算容量15830*0.8=12664kVA。
公共设施（含地下设施）(自管)：
统计负荷1945kW，配置系数0.5，计算容量1945*0.5=973kVA。商业负荷:
居民楼附属商业(局管)：
面积28077m2：标配0.15kW/m2*28077m2＝4212kW，
配置系数1.0，计算容量4212kVA
商业综合体（自管）：面积64233m2，标配0.10kW/m2*64233m2＝6423kW，配置系数0.8，计算容量6423*0.8=5138kVA
合计负荷：12664+973+4212+5138＝22987kVA
负荷计算，详见附件1《用电负荷统计表》
5供电电源及电压等级
拟采用10kV双电源，2回路专线供电。
6供电方式
高、低压供电方式均采用放射式供电。
高压供电系统图，详见附件3《高压供电系统图》
7变配电方案
7.1开闭所
拟设1个开闭所，进线2回，出线20回（备用2回）。
开闭所采用独立房屋结构，地上布置。
7.2变电所
拟设5个商住用电变电所（局管），提供居民楼及其附属商铺用电。拟设3个商业用电变电所（自管），提供商业区用电。
拟设2个公共用电变电所（自管），提供公共设施用电。
变电所采用10kV双电源进线，低压出线根据建筑电气专业要求配置。
4#变电所与开闭所合并布置，其他变电所采用附属结构，布置在地下车库。变电所设置，详见附件2《电房负荷分配表》
变电所定位图及供电区域，详见附件4《变电所定位图及供电区域图》 8高压系统接线方式及运行方式
开闭所、变电所高低压母线均采用单母线分段接线，设母联开关，进线柜开关之间及与母联柜开关之间采用3取2闭锁方式，防止并列运行。
9保安应急电源
9.1根据建筑电气设计要求，应急电源可采用快速自动启动的应急柴油发电机组或应急电源装置（EPS）,或兼而有之。
9.2应急电源和正常电源之间采取闭锁措施防止并列运行。
10计量
根据供电公司要求，居民用电、商铺用电采用分户计量。商场、公共设施用电采用高压进线计量。
11主要电气设备选型
变压器选用干式变压器。
高压开关柜选用中置柜。
低压开关柜选用固定柜或抽屉柜。
12控制、保护装置及操作电源：
高压开关柜的控制、保护装置采用微机综合测控装置，安装在高压开关柜上。操作电源采用交直流一体屏供电（交流380/220V,直流220/48V）。
设监控中心，对开闭所、变电所实行集中监控。
13工程造价估算
外部电缆线路（2回），约4km，约800万元（不含土建设施）。
内部电力设施：从门前高压电缆分支箱起到电表箱（配电箱）止的设计、设备、材料、安装费用，约2000万元
14项目实施
该项目计划三期分实施：
一期：开闭所，2#变电所，1#公用变电所，8#变电所
二期：3#-7#变电所，2#公用变电所
三期： 1#变电所（电气）
第12篇：苏宁环球商业综合体
石林旅游文化项目
石林旅游文化区的规划范围东至九石阿旅游专线和石林中路，南至绿芳塘水库，西至桃花园，北至石林火车站。
项目分两期建设，以昆石高速公路为界。一期位于昆石高速公路南侧，占地面积近87公顷，约1300亩，是石林旅游文化区的核心区域，将于2014年建成。二期位于昆石高速公路北侧，占地面积276公顷，约4000亩，将在2017年建成。
苏宁环球表示，将以石林地质景观和阿诗玛传奇为依托，以旅游、文化两大战略性产业为引领，通过整体规划，分期开发，把该项目打造成业态丰富、功能多样化的文化、旅游服务区。
根据规划，石林旅游文化区的主要项目包括，结合石林地形地貌建造的两座高星级酒店，销售民族民间土特产和工艺品的旅游商业中心，汇聚风味小吃、特色餐饮的美食城、酒吧、茶坊、画廊等文化娱乐场的时尚休闲街区，以及由客栈、经济型酒店、度假别墅组成的彝族风情小镇和国际度假村。
此外，石林旅游文化区还将规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等配套设施。
苏宁环球的内部人士表示，项目初步估算的总投资达100亿元。鉴于投资金额巨大，苏宁环球拟通过多种渠道筹措资金，包括股东资本金投入、银行融资、吸引战略投资和资本市场直接融资等。
苏宁环球集团投资百亿在昆明石林开建旅游项目(组图)
云南网讯 （记者 李旭俊） 11月18日，由苏宁环球集团投资100亿元在石林倾力打造的综合旅游服务项目正式开工建设。这是石林县打造国际旅游胜地和建设滇中经济区的东南新城的重要一笔。
原江苏省政协副主席、省工商联主席李仁，省委常委、市委书记仇和为云南石林苏宁环球艾美酒店揭牌。
苏宁环球集团董事长张桂平出席开工仪式并讲话；市委副书记、市人民政府市长张祖林宣布项目开工；市委副书记、市政法委书记李邑飞，市人大常委会主任杨远翔，省工信委党组书记、市委常委、市政府常务副市长李文荣，市委常委、市委秘书长保健彬，市政协常务副主席张建伟等市领导和企业方代表参加开工仪式并为项目培土奠基。
苏宁环球石林旅游项目以石林世界自然遗产和享誉世界的阿诗玛优秀民族文化为依托，以旅游和文化两大战略性产业为引领，整体规划，分期开发，打造高端旅游服务设施和国际度假村、风情小镇相结合的旅游综合服务区，推动石林从单一的观光旅游向以旅游服务、商业娱乐、度假旅居为主的国际旅游胜地转型提升。
据悉，项目规划面积3.5平方公里，预计总投资100亿元人民币。其中，一期项目计划投资48亿元，规划建筑面积近90万平方米，1200余亩用地已于今年4月通过公开摘牌取得土地使用权。一期项目建设周期4年，将于2015年全面建成。重点建设四个方面的旅游服务项目：
两座高星级酒店
苏宁环球集团将聘请世界知名设计公司，结合石林独特的喀斯特地形地貌，按照世纪精品和地标性建筑要求，精心规划设计两座高星级酒店。酒店建成后，将由世界著名的喜达屋国际酒店管理公司负责管理，分别命名为“石林苏宁环球艾美国际度假酒店”和“石林苏宁
环球喜来登大酒店”。
旅游购物中心
在巴江两岸规划建设满足境内外游客消费需求的旅游商业中心，集中展示和销售七彩云南的民族民间土特产、工艺品暨各种旅游纪念品，汇粹全国各地的风味小吃、特色餐饮美食城暨酒吧、茶坊、画廊及其他文化娱乐场所，打造时尚休闲街区，逐步形成“不夜城”。
彝族风情小镇和国际度假村
统一规划设施先进、配套齐全的彝族风情小镇和国际度假村，建设一批客栈、经济型酒店、度假别墅，使之成为境内外游客度假旅居和体验当地风土人情的重要窗口。让前来石林的海内外游玩得开心，住得舒心、吃得放心，真正实现“让远方的客人留下来”的美好愿望。
彝族博物馆和节庆广场
苏宁环球集团与省市县有关部门合作，规划建设演艺中心、彝族博物馆、节庆广场等旅游文化服务设施，把石林的阿诗玛优秀民族文化真正打造成为石林旅游之“魂”，成为云南旅游文化产业发展的新亮点。
作者：李旭俊
(本文来源：云网)
第13篇：商业综合体投资项目协议
商业综合体投资项目建设意向合同
甲方：
地址：法定代表人：
乙方：
地址：
法定代表人：
第一条总则
1.1根据相关法律法规，甲方受市政府委托，甲乙双方本
着平等、自愿、有偿的原则，经过充分友好协商，就乙方在*****商业综合体投资建设项目，达成一致意见，订立本合同，以资共同恪守。
第二条项目位置、用地情况及建设标准及建设时限
2.1甲方同意乙方在**********新城建设商业综合体项目。
项目建设地点位于**********新城号地块内，总占地面积约平方米。确切位置、土地面积、边界四至、使用年限等最终以土地出让合同为准。
2.2乙方必须通过招、拍、挂取得该地块土地使用权,土地
出让价格按规定程序评估确定。
2.3乙方必须按《**********新城控制性详细规划》的要求建设该项目，五星级酒店建设高度需在136米以上，
2.4甲方负责自本合同签订之日起15个工作日内征地、拆迁完毕， 30个工作日内正式挂牌。
2.5乙方必须自取得土地使用权5个工作日内开工建设，并保证于年将本合同约定项目投入使用。
第三条相关规定
3.1乙方不得改变土地使用性质，不得建设其它用途的项目。
3.2按东南新城政策规定，乙方享受总地价330万元∕亩（5000元∕平方米）的优惠政策（其中亩建五星级酒店用地为零地价土地）。乙方另行承担取得土地使用权所需缴纳的税费。行政事业性收费按相关规定收缴。
3.3甲方负责依照法定程序协助乙方办理土地使用权出让手续，并依法取得《国有土地使用证》。
第四条履约保证
4.1本合同经双方签字盖章生效后3个工作日内，乙方向甲方指定的土地收储单位**********城市基础设施建设投资有限公司缴纳合同保证金万元人民币。
4.2若乙方依法取得本合同约定地块的土地使用权，乙方
缴纳的合同保证金可抵作土地价款。少于地块挂牌总价款部分，由乙方一次性补齐，超出本合同约定的总地价优惠价格，享受土地成交价款扣除国家、省规定提取的各项专项资金外，按东南新城政策给予乙方奖励。
4.3若乙方未能依法取得本合同约定地块的土地使用权，甲方于3个工作日内退还乙方合同保证金及银行存款利息。
第五条违约责任
5.1乙方未按本合同约定日期进场开工建设、投入使用，应按日缴纳合同保证金2‰的违约金。
5.2乙方取得土地使用权后，未按本合同规定标准投资建设或两年没有进行投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。
5.3乙方未按本合同约定时限缴纳保证金，从逾期之日起，每日按应缴纳费用的2‰缴纳违约金。
5.4甲方未按本合同约定的条件、时限为乙方办理土地使用权手续，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方的合同保证金，并按乙方已付合同保证金的2‰自乙方付款之日起按日支付利息。
5.5甲方未按本合同4.3条约定退还乙方合同保证金，从逾期之日起，按日向乙方支付2‰合同违约金。
第六条不可抗力
6.1在本合同履行期间发生不可抗力导致本合同不能履行的，本合同终止履行，双方互不承担违约责任。
6.2不可抗力的范围及法律后果，按《合同法》第一百一十七条的规定执行。甲方政策的变化不属于不可抗力范围。
6.3宣称发生不可抗力的一方应在不可抗力发生之日起3日内以书面形式通知对方，通知经一方确认后，该方可在不可抗力妨碍其履行义务期间，全部或部分免于履行该义务。
第七条争议解决
7.1若在执行本合同或解释有关规定时发生争议，双方应协商解决。
7.2若双方不能协商解决争议，可以通过**********中级人民法院裁决。
第八条附则
8.1本合同未尽事宜双方可另行签订补充合同约定。对本合同的任何修改或变动应经双方书面同意，补充合同、修改或变更的协议与本合同具有同等效力。
8.2本合同双方签字盖章后生效。
8.3本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
（以下无正文）
甲方：***************新城开发建设管理委员会指挥部 地址：********************
法定代表人：
委托代理人：
签订时间：年月日
乙方： 地址：
法定代表人：
委托代理人：
签订时间：签订地点：月
年日
第14篇：漫谈城市商业综合体之一
漫谈城市商业综合体之一
心若水
城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。
综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即
1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。
2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。
3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。
4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。
5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。
它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。
城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。
城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。
商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。
商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。商业地产是目前地产的最高形式，要在项目建设与运转中实现人才队伍的壮大，核心竞争力的加强，商业地产产品品牌的形成，呼应服务于城市主导、业主主功能、主业的价值链，为未来综合竞争力的打造做好基础工作。
第15篇：上海杭州商业综合体考察报告
2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大
目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。
二、综合体要有明确的主题
这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，
不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。
关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。
三、商业综合体业态要做全
一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。
出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。
四、综合体要做好长期经营的准备
综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。
1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。
对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。
商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2002年开业到2005年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2005年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。
五、商业综合体要充分利用周边的交通资源
内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！
杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功
经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。
综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。
另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验
六、商业综合体要注重商业氛围的营造
通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。
主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！
第16篇：城市商业综合体物业管理特点及其运作方案
综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。
鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、综合体物业管理特点
1.综合体物业管理的任务
由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为：
——办公室(含前台、财务、采购、仓库);
——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);
——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);
——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);
——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。
3.物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。
由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。
为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。
三、综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。
项目规划设计阶段
(一)参与人员
前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参与，增加专业力量。
(二)主要工作内容
1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。
2.参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。
成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口
3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。
7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。
施工图设计阶段
(一)参与人员
前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。
(二)在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议
1.土建
1)对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
2)门、窗的材质;
3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;
4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
5)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
6)烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置;
7)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2.配套
1)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响;
2)各种设备产生的噪音对业主的影响;
3)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;
4)各种设备设施的能源消耗;
5)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响;
6)智能化设施的可靠性、适用性与经济性。
施工阶段
(一)参与人员
前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。
(二)主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议
1.地产公司招标工作介入
1)供方门、窗质量及售后服务评价;
2)公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。
2.施工介入
1)房屋质量控制;
2)隐蔽工程检查验收记录;
3)设计变更记录的收集;
4)设施、设备的安装调试及操作培训;
5)成品保护;
6)综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量;
三、综合体购物中心部分物业管理方案
购物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如，邀请专门导示系统公司设置好导示标志和临时标志;另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。
购物中心物业管理任务一般包括
1.购物中心的前期介入
2.购物中心的装修管理
3.保安和录像监控系统 确保对购物顾客的无打扰服务
4.购物中心的清洁
5.机电设施维护
6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用
对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及
综合体物业管理成本预算
四、购物中心的装修管理
1.购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例
安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中。
2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述
百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境。包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等;为经营需要提供的必要基础设施，包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等;为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。
“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等。“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准，对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。
“二次装修”的目的是为了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的卖场氛围，体现商场的经营定位、经营特色、企业文化。所以商场的“二次装修”一要符合商场的经营定位要求，二要符合商场的企业文化要求，三要符合商场的整体形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。
成都万象城购物中心
组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：
一、彰显个性与整体协调统一的原则。“二次装修”既要体现商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。
二、统一安排，独立执行的原则。“二次装修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。
三、效率与质量统一的原则。“二次装修”既要保证时间和工期的要求，又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。
四、安全第一，规范施工的原则。“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按要求规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。
五、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作，打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。
“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：
一、商场形象管理的要求。各品牌专柜是置身于商场整体之中的一员，因此各品牌专柜的装修风格、色彩、陈列等要符合商场的整体形象定位要求，其形象色彩其要与所在楼层、卖区及周边相邻品牌柜组协调一致。
二、商场装修工作计划和进度要求。各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度按时完成装修任务，以保证开业或调整计划的如期完成。
三、要遵循商场“二次装修”的施工管理要求。商场的“二次装修”同时有许多品牌柜组进行施工和安装，所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人生安全十分重要，因此各品牌柜组必须按照商场的“二次装修”施工管理要求组织施工。
四、遵守和执行商场的“二次装修管理”工作流程。为完成好“二次装修”工作商场制定了完善的商装工作流程包括装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍审核以及施工管理、验收等工作流程，各品牌柜组要按照商场的“二次装修”工作流程与商场相关部门配合接受相关的管理和指导。
五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范，保证施工和制作质量。各品牌柜组的“二次装修”还要遵照执行有关部门关于安全、消防、等管理规定和技术要求、材料、工艺要求等，使得装修结束后能够通过验收安全使用。
百货商场“二次装修”的标准，因商场的经营定位，具体的市场环境和物业条件会有所差别。各商场应根据商场的经营定位、市场环境、企业文化、物业特点制定好“二次装修”的标准，用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。
“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：
一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。
二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。
三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。
四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。
五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况，规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。
六、电力和灯光照明标准。限定可以使用的电力容量、应达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。
七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。
做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题：
1、做好“二次装修”的计划和组织工作。
2、设计和做好“二次装修”的工作流程。
3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。
4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。
5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。
6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。
7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。
“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的要求，制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务，把“二次装修”工作做好。
二次装修中商户应该向购物中心物业管理公司提交的资料:
1、租户提交的施工图纸应至少包括下列内容：
1) 效果图
2)平面布置图
3) 天花布置图
4) 立面图、剖面图(包括店面、橱窗、灯箱和招牌)
5) 地面铺装图
6) 空调施工图(包括设计说明、水管图、风管图)
7) 电气图(包括结线系统图、照明线路图、插座线路图)
8) 弱电系统施工图(含网络、电话、CCTV、音响等)
9) 给、排水(污)施工图(租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计)
10) 套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图(包括消防喷淋布置图、消防报警布置图
消防排烟布置图)
2、餐饮类租户另须增加以下图纸
1) 厨房排油烟施工图
2) 给、排水(污)施工图
3) 燃气管道及报警装置布置图(政府指定专业施工单位出具)
北京朝阳大悦城餐饮商户
3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定
1.1 品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等。
1.2 通过商场审核的公司应在规定时间内提供A4 及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、效 果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸，电气图应详细标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后，办理施工手续。
1.3 出图周期应严格遵守我方规定的时间进行设计。
1.4 柜体高度未作特殊要求的应遵守以下原则：
a.服装类、鞋类低柜高度 1350mm以下。
b.珠宝、饰品、化妆品类低柜高度 950mm，炮台展柜高 1350mm以下。
1.5 高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。
1.6 模特地台高 150mm,深 800mm橱窗玻璃高度应到顶，镶嵌不锈钢、烤漆木饰面、烤漆铝合金边框， 2F以上商铺不能制作模特底台及橱窗玻璃。
1.7 柜体面层应选用烤漆或高档防火板(机器无缝折边)、严禁选用波音软片及大芯板外刮腻子面层。
1.8 柜体必须加装易擦洗踢脚板。
1.9 消防栓请按国家最新消防要求采用不燃材质进行装饰处理。容易燃烧的材料和电焊作业区必须分隔3米以上。
1.10 1F商铺化妆品区吊楣尺寸为 250mm厚 400mm高，2F3F门楣尺寸详见商场规划图。商铺入口不小于 2米，2F、3F门楣统一为嵌入式门楣。门楣材质请选用烤漆玻璃、金属、石材等不易变形、开裂材质。
1.11 地面铺装材料必须与通道地面保持一平，与通道地面衔接处用 5mm宽不锈钢条收口。
1.12 地面找平层不得直接使用水泥砂浆，应使用水泥压力板或塑料基膜进行间隔，再进行地面铺设。
1.13 试衣间设计严格按照商场要求进行设计，通顶设计请考虑空调消防问题。
1.14 装饰材料应使用符合消防要求的绿色环保产品;玻璃均应为夹胶、钢化等安全玻璃。
1.15 围挡应严格按照商场要求进行制作，围挡画面请设计精美、简单，以品牌LOGO底纹为准。
1.16 天花石膏板请选用12mm国优防水石膏板。
五、城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用
1.首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。
购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施;另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。物业管理公司配合商业经营公司组织的大型客户营销活动，配合维持秩序，保障顾客安全。
与专业电子商务公司可以建立合作关系，对于网络营销客户，可以协助小区居民收货和收费管理。
2 其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。
一般在商圈内,占地面积较少的综合体以购物中心为主，例如，深圳万象城综合体就是以购物中心和商业街区为主，写字楼为辅助。
例如，购物中心与人们的日常生活最为密切，能够形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分;
在城市中央商务区,一般以写字楼为主,写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。例如，东京中城就是典型的以写字楼为主的综合体，购物中心面积较小。
东京中城综合体各设施面积
· 办公室：约330,000m2
· 住宅：约111,000m2(约530间)
· 五星级酒店：约48,000m2(约250间)
· 购物中心：约57,000m2
· 其他：23,000m2
· 地下5层、地上54层
3.现代综合体需要运用高科技做好物业管理
综合体的大量机电设施和智能化设备需要采取分类管理措施，对于中央空调等建议与厂家中间监控连接，及早预警发现问题和维护。
电梯设施是容易损坏的设备，人为损坏一般占据50%，需要做好电梯保养教育。
综合体各类物业对网络要求较高，需要做好预案，对于接触不良等措施提早考虑。
六、综合体五星级酒店物业管理方案
五星级酒店的物业管理纳入酒店管理的一个组成部分，具体包括清洁卫生、保安和设施维护。空调等设备维护可以统一由综合体物业公司下属的工程与设备部维护,电梯设备检修等联络专业电梯公司负责检修。
目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理, 经过20年的努力，珠江管理已发展成具有酒店管理、物业管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:
五星级酒店可以设立专门的物业管理处，负责平时日常工作。
五星酒店要求中央空调和电梯设备完好率较高,因此,必须有专业空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设备即将到期检修,提前做好预案,保证设备的较高完好率,此外,对设备的使用寿命需要在交接中明确,正确按照中央空调的规程操作,合理使用,避免出现牺牲设备寿命,造成较大损失。一般采取如下措施:
1.业主和酒店管理委托合同中明确设备使用寿命。2.业主或者酒店管理公司和物业管理公司明确设备使用寿命,做好设备档案移交和设备检查工作。
洲际酒店海南皇冠假日酒店管理纠纷案例：2011年8月30日，三亚华宇发出解约通知书，终止了与洲际集团的酒店管理合同。
?由于洲际酒店管理集团在长达六年的管理过程中，竟无一年达到并远远低于合同中双方约定的经营业绩，甚至曾为掩盖业绩过差的事实，篡改向业主汇报的数字，虽然后被查出，但已给业主造成了不可挽回的损失。
七、写字楼和公寓物业管理方案
写字楼服务重点保证可靠性，供电和网络系统可靠性纳入重点工作。楼宇自动化系统管理和维护实现网络化和知识化服务，降低物业管理成本。远程维护服务，与机电设备供应商专家保持良好的网络关系，及时得到远程视频指导。
写字楼的出租管理是整个物业管理的重点,要根据物业的档次和定位,选择最适合的租户群体,以高档5A写字楼为例,100米以上需要以大企业总部作为主要租赁对象,一般整个楼层租赁。100米一下楼层可以分散租赁,但是50米以上每层尽量安排两家租户。
深圳京基100综合体的超高层写字楼与购物中心综合体
写字楼出租管理需要充分考虑行业特征,4A级别写字楼物业,如果以金融保险为主,金融类服务公司可以放在较高楼层,保险类公司尽量安排在较低楼层,原则是访客最多的租赁单位放在较低楼层。
超高层写字楼的消防管理是重点之一,由于超高层火灾害难以救援,必须将火险消灭在萌芽状态。
2011年2月10日13时，沈阳皇朝万鑫国际大厦(以下简称“皇朝万鑫”)B座楼下铁皮围栏矗立，几名工人守在门口，禁止他人进入。路边停了一辆写着“消防”两字的白色轿车，两名消防人员拿着检测仪器，站在大厦的大屏幕下方进行评估。
作为沈阳地标性建筑之一的皇朝万鑫酒店，一夜之间变成了黑色的“空壳”。 着火的B座楼栋窗户基本破碎，外墙已经面目全非，颜色黝黑，A座楼栋表面也多处呈现过火的痕迹。
2月3日零时13分左右，也就是农历兔年刚到来十多分钟，位于沈阳市和平区青年大街390号的这家五星级酒店，因燃放烟花爆竹引燃楼外墙表面装饰材料发生火灾，过火面积约1万平方米。当日9时许，大火被成功扑灭，没有造成人员伤亡。
沈阳皇朝万鑫国际大厦坐落于沈阳最繁华的青年大街黄金地段上，A、B、C三座超高层塔楼呈“品”字形排列，底部以裙楼共享大厅连接，设有五星级酒店、5A级写字楼和高级公寓等，A座主要为豪华五星级酒店和部分写字楼，顶尖高度为219米，B座主要为公寓，精装修，高度为152米。该项目总投资近30亿元人民币，2008年年底开始对外招商运营。
“楼太高，消防队员的水枪高度不够，水和泡沫打不上去。”另一位目击者称，由于现场集结的多数消防车辆大多使不上劲，尽管有上百台消防车集聚在火场附近，但多数派不上用场，几台云梯车升到最高点，也只能将水打到六七十米高，而B座公寓高达152米。
这样一来，人们只能眼睁睁看着这栋公寓被烧得只剩下框架，火势也随之蔓延到A座主楼。
失火后的沈阳皇朝万鑫国际大厦。中国青年报记者 王 晨摄
超高层的监控系统需要考虑监控内部的同时,还要能够监控外立面,消防系统要能够对外墙起火有灭火措施。
超高层的电梯管理也是难点,容易引起客户投诉,因此,需要培训专业电梯工程师或者是电梯维护公司派出工程师和维修技工驻扎。
300米高度电梯分区方案
酒店式公寓服务可以参考五星酒店物业管理服务,酒店式服务引进公寓中，提供洗衣服和送餐服务.酒店式公寓尽量租赁给知识分子群体,便于管理,建立有效的管理秩序。
八、综合体停车场管理与降低地下空间运营成本的方法
充足的停车位和方便的停车场通道是现代购物中心以及综合体竞争力的重要组成部分。 停车场管理是物业管理的重要组成部分,管理重点是防止盗窃,严格按照秩序停放,采用分区停放管理模式,采用电脑软件规范化管理。以长春国际金融中心为例,酒店和公寓停车位专用，写字楼和购物中心建议部分停车位通用，具体为购物中心设置100个停车位，可以混合使用写字楼200个停车位。
大型综合体可能有多种停车方式,包括空中停车和立体停车。以青岛JUSCO 为例是地面停车和空中停车结合。
大型停车场的地下2层以及更深层需要在设计中考虑自然通风，例如，下沉广场通达到-1以及-2层，-3层需要考虑通风井，否则因为强制通风需要会增加较多运营成本。
大型综合体的地下空间一般在城市中心具有较大商业价值，一般通过地铁将人流导入到-1层，此外-1层可以设置适当比例的商业空间和停车场。
法国巴黎中心区——列?阿莱地区(Les Halles)在保持了历史传统的同时，利用地下空间的开发，成功扩大了中心区的容量，实现了现代化改造。该地区新规划方案的特点是实行立体化再开发，把地面上单一的的贸易中心改造成多功能的公共活动广场，在强调保留传统建筑艺术特色的同时，开辟一个以绿地为主的步行广场，为城市中心区增添一处宜人的开敞空间。同时，把交通、商业、文娱、体育等多种功能都安排在广场的地下空间中，形成一个大型的地下城市综合体。在广场周围，新建一些住宅、旅馆、商店和一个会堂，建筑面积共8.5万平方米。在广场西侧设一个面积约3000平方米、深13.5米的下沉式广场，周围环绕着玻璃走廊，把商场部分的地下空间与地面空间沟通起来，减轻地下空间的封闭感。列.阿莱地下综合体共计4层，有4万平方米的地下商业和2万平方米的地下步行道，并且设有3700个停车位等各种设施。
九、大型城市综合体的应急管理和突发事件管理---以深圳华润中心为例
作为大型都市商业综合体，在安全管理上的复杂性，决定了华润中心突发事件管理的复杂性，总结历年的管理经验，较易发生的突发事件类型有：
消防安全事件
公共安全事件
治安事件
自然灾害事件
施工作业伤害事件
华润万象城的人员管理：
车流量：7000 车位：2500
人流量巨大,中心集中性
高流动性
高密度性
对象复杂性
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商业管理的特点：
租户众多：商业店铺300多个，办公租户近100 个
功能各异：商业、餐饮、娱乐
变更频繁：进场装修、撤场施工
户外广告多：广告更换频率高，高处施工多
仓库紧凑：货物进出量大，仓库紧凑，摆放
消防责任重：消防重点租户多
其他：
时间不间断：24小时，365天
车流量巨大：日均流量达4600辆，年均车流量150万次
出入口众多：多达几十个
管理标准高：商业中心，服务要求高
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华润中心制定了应急工作原则，为应急工作提供了核心思想：
以人为本，减少危害
统一领导，分级管理
条块结合，属地为主
科学调控，依法规范
快速反应，协同应对
预防为主，平战结合
深圳华润中心制定了以提供服务为基础核心，严格落实四步管控措施的突发事件管理原则：
源头预防
过程监控
结果检查
问题跟进
突发事件管理流线图
应急值守制度：生命线
突发事件处理：流程线
应急管理体系：预防线
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有应急预案后还要组织相关演练，在紧急事件发生时候能够有序处理。
第17篇：昆山市商业综合体发展现状分析
昆山市商业综合体发展现状分析
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”
城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。
一、商业综合体对经济发展的意义 1．构建新的商业系统
商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。
2．优化城市产业结构
商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3．提升居民生活品质
综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。
二、我市商业综合体发展现状 1．起步较晚，发展较快
国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件；当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段；当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。
根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地（今年1月底开业）和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场（今年5月开业），总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。
2．零售餐饮为主，其他行业为辅
我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%（详见下图）。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。
图1 我市商业综合体基本经营情况
3．地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显
通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。
4．商户规模较小，交易分散
就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元；225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。
5．餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网
随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。
三、我市商业综合体发展中存在的问题 1．缺乏统一科学规划
空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。
2．配套环境不够成熟
作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。
3．综合体品质不高
普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善；更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。
四、促进措施
1．合理规划，明确自身定位
随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。
2．完善配套设施建设
要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。
3．加大招商引资力度
商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。
4．创新经营管理制度
随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。
商业综合体发展的成功要素
选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。
选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
符合“刚性规划”的原则：
城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
符合“投资共赢”的原则：
城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
二三线城市商业综合体开发运营的要点
1、做对投资运营的程序。
土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。
城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。
做对商业运营的程序。
城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范！
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，
三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产（专题阅读）的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。
一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。
二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。
三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。
商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。
也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。
第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是
住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。
第18篇：委托经营管理合同(商业综合体) 副本
委托经营管理合同
NO:
委托方：（以下简称“甲方”） 受托方：（以下简称“乙方”）
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方预定（或购买）的位于“XXXXXXX座号商铺（以下简称托管商铺），预售建筑面积平方米，今后委托乙方经营管理的有关事宜，订立本合同：
一、甲方自愿将该商铺在一定的期限内委托乙方经营管理，乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。
二、委托期限：市场正式开业之日起贰拾周年。乙方承诺于2013年元月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。
三、收益方式：
（一）委托期内第一至第三年，在此期限内市场处于培育期，甲方同意将商铺免费交于乙方管理，商铺经营收入归乙方所有，以利于市场招商，促进繁荣。
（二）委托期内第四至第十年，双方约定，乙方每年固定投资按元支付租金给甲方。乙方实际出租收入低于以上标准的，不足部分由乙方补足；实际出租收入超过以上标准的，超出部分作为委托佣金归乙方所有。
（三）委托期内第十一至二十年，乙方根据实际租赁收入与甲方结算佣金。商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有。
（四）本条第
（二）所述租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为第一联：存根（白）第二联：客户：（红）第三联：销售（蓝）
准，租金按比例进行调整。
（五）因租赁而产生的各种税费，乙方有权从甲方收益中代扣代缴。
四、委托期限内，物业管理费和广告费等各项费用由乙方直接向使用方收取。
五、支付方式：从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票
支付。
六、本合同期满后，乙方对托管商铺拥有同等条件下接受托管经营管理的优先
权，双方协商并达成一致一见的，重新签订委托合同。甲方若自行经营（不得经营与市场区域规划相违背的产品），须提前三个月书面通知乙方，并重新订立合同。
七、双方权利义务
（一）甲方的权利义务1.根据合同获得收益的权利；2.取得合法所有权的权利； 3.对所获收益依法纳税的义务；
4.保证该商铺及其附属设施在合同期限内处于正常的可使用和安全状态的义务；
5.不得干涉乙方自主经营，配合乙方对委托商铺的管理经营事宜；6.甲方应及时办理该商铺的的交接手续。
（二）乙方的权利义务1.委托期内对托管商铺拥有完整的使用权和自主经营权等经营管理权；2.对形成的市场独立进行管理的权利；
3.根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利；
4.根据市场情况，独立决定区域布局产品调整的权利；5.按期足量支付租金的义务； 6.合法经营、依法纳税的义务； 7.保证合同期满时，托管商铺符合政策使用后的状态的义务。
八、合同期内，如甲方将托管商铺转让、抵押，应提前一个月向乙方提交书面
通知，同等条件下乙方拥有优先受让权。甲方在委托期内将商铺转让、抵押或因其他原因产生商铺所有权变更给其他方的，必须保证受让方继续履
行本协议，如果由于托管商铺的所有权变更影响乙方的权利，视为甲方违约，应当按照本合同第十条承担违约责任。
九、合同终止、解除条件：
（一）由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划
改变原因造成乙方不能照常经营的。
（二）双方协商一致同意解除合同的。
（三）甲方与托管商铺开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买
卖合同被终止或解除的。即甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺的所有权。
十、违约责任：
本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同未能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同的第三条第二款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。
十一、未尽事宜，甲乙双方可另行协商，并签订书面的补充协议作为本合同的
附件。若协商不成可向XX市人民法院提起诉讼。
十二、本合同一式三份，甲方执壹份，乙方执贰份，具有同等效力。
甲方（签章）：
证件号：乙方（签章）：代表人：
签订时间：年月日签订地址：
第19篇：沪商游记——上海商业综合体
沪商游记——上海商业综合体考察参观记
上海，中国大陆第一大城市；四大中央直辖市之一；中国大陆经济、金融、贸易、航运中心； 上海，一个闪耀全球的国际化大都市，其商业综合体的规划建设发展已经站在国际前沿，成为内陆城市商业发展的楷模。
上海商业综合体开发的成功秘诀是什么？有哪些可鉴之处？ 商业综合体的的空间尺度、规划格局是否有迹可循？
带着以上疑问，佩西建筑一组于3月底，实地参观上海一些著名商业综合体。并对其中几个商业综合体作重点考察分析。
一、中粮大悦城
项目简介：
上海大悦城地处苏河湾地区，毗邻南京东路商圈。是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市综合体。项目整体开发超过40万平米，规划包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。 本次参观调研参观为大悦城一期。
项目设计亮点：
1）飞天梯：
中粮大悦城是个集约型商业，整个商业做到11层，而受到人们消费习惯的影响，商业的价值随着层数的提高呈逐步下降的趋势。
商业价值随层高递减
如何将人们快捷的导入到更高的楼层上去，将高层商业的价值最大化的发掘出来是大悦城成功的关键。
为使人流快速到达高处商业，项目在3层设置2部直达7层的飞天梯，在7层设置2部直达10层的飞天梯。通过飞天梯的设置，快速的把人导入到上部楼层，减少人们购物的疲劳感。同时，飞天梯本身也作为标志性的景观，吸引更多人来体验参观。
飞天梯
2）单一流线：
如图,中粮大悦城采用外方内圆的体系，即围绕中间的核心中庭采用环形单一流线。大悦城将主要购物空间设置于3-6层，餐饮功能设置于7-10层。通过飞天梯将购物者直接带至7层餐饮区，餐饮者可继续向上。大悦城采用围绕核心中庭跌落的形式，购物者则可围绕核心中庭直接步行至3层。
3）展示中庭： 中粮大悦城人气之所以保持还行，最大的成功之处就在于设置于3层的展示中庭。大悦城通过3层的展示中庭，不定期地举办多肉展、捉妖记、儿童画展等一系类的活动。通过这些活动吸引人流，增强商业氛围，提升商业价值。
项目设计不足：
1）卸货区设置于地面：
现代城市商业综合体，尤其注重商业的界面连续，强调360°无死角商业。中粮大悦城将整个商业的卸货区设置于地面一层，严重影响商业界面。再者，影响整个城市的交通体系。 因此，在现代城市商业综合体规划设计当中，我司建议，应尽可能将卸货区设置于地下。
2）局部商业层高低：
中粮大悦城的一层、影院层层高都较低，给人以很强的压抑感
3）7层中庭空间局促：
中粮大悦城的7层中庭空间设计较为局促。7层中庭虽为过渡中庭，但整个空间包括4部飞天梯、2部层间梯，2部直达电梯及4根大柱子。同时还要兼顾与周边的连廊体系相结合。因此，整个空间非常局促，无让人可停留空间。嫣然成了一个交通过渡空间。
4）竖向交通薄弱：
中粮大悦城采用强制性单一流线，通过飞天梯带动人流，将人流带到7层，由7层强制性往下流动。整体弱化竖向交通的便捷性。层间梯每层只设上下各一部。使人购物很不便捷。有些地方走到尽头没有上下，只能返回。且直达电梯仅设置2部。等候时间太长。
5）顶部结构处理不当：
中粮大悦城顶部采用玻璃采光顶，但由于结构处理不当，在采光顶之下产生很多的横向拉梁，使得整个屋顶空间杂乱无章。此问题估计是由于方案控制不当所造成。
二、静安嘉里中心
项目简介：
静安嘉里中心是上海静安区的首个大型综合项目，位于南京西路和常德路交汇处的中心地段。紧密联结上海市中心的生机活力，静安嘉里中心距离虹桥机场20分钟的驾车路程，距离上海火车站只需驾车10分钟，占据极为优越的地理位置，以满足节奏快速的现代生活。项目与众多公共交通无缝连接，直接位于上海地铁二号线及七号线出口。属于南京西路商圈。
静安嘉里中心东面有恒隆广场、梅龙镇广场，西面有历史建筑静安寺和静安公园，上海展览中心正对面，静安嘉里中心处于静安区核心位置。中心结合该地段的传统历史，融合现代创新、进步和个性表现的精神，为大都会上海注入新鲜活力，更成为展现上海不断的繁华发展与远大志向的绝佳舞台。
项目功能交通分析：
在项目的规划设计上，静安嘉里中心规模庞大，功能繁而不乱。项目的总建筑面积达到了45万平方米，涵盖了15万平方米的国际超甲级办公楼、8.6万平方米的创意商场、备有133间客房的服务式公寓、拥有508套客房的静安香格里拉酒店、拓展至1340个停车位的超大地下停车场，以及电影院、精品超市和开放式公共广场，融汇了城市生活的多元化功能。
交通设计：采用立体交通系统，使私家车、出租车、地铁通道和步行道各归其位；同时，项目各楼宇间全部通过空中走廊等连通，体现人性化的设计理念。
公共空间；安义路经过改建，辟出3000平米的开放式中庭广场，有漫步小径、花园、水池和户外餐饮场所。广场上有一棟老式两层楼住宅，是毛泽东1920年时在上海居住过两个月的地方，毛居傍，会有一些关于上海和静安的文化展示厅。保留在开放式中庭广场内的历史建筑，继续传承着它对于上海乃至中国未来发展历程。
项目商业平面业态流线分析：
地下二层平面：零售为主，平接停车，停车与商业平层设计，顾客停车后可直接进入商场购物区。
地下一层平面：零售结合餐饮，地铁直达。
一层平面：零售结合餐饮，通过城市道路连接各功能片区。
二层平面：零售结合餐饮，部分尽端式购物流线，不利于商业的发展。
三层平面：零售结合餐饮，空中连廊，联系各功能片区。
四层平面：零售结合餐饮。
项目商业功能剖面分析：
项目设计不足之处：
中庭利用不足
由图可见，项目主入口采用4层通高中庭，此中庭只作为提升商业的主入口空间。面向此中庭的商业采用实体面设计。弱化中庭的商业价值。用4层通过的中庭仅作为提升商业主入口空间，对设计来说是一大败笔。
对于商业而言，中庭是提升商业人气的场所，中庭周边的商业价值之高。中庭作为商业空间的一大节点，起到引导商业流线的作用。常规中庭设置于离入口30米处。
而本案入口设置中庭，内部则较暗，未起到通过亮点引导商业人流的作用。
三、上海尚嘉中心
项目简介：
尚嘉中心该项目位于仙霞路遵义路交叉口，与虹桥友谊商城、虹桥万都中心和虹桥上海城相拥紧邻。项目包涵地上31层和地下4层，其中5楼到31楼为国际级甲级办公楼，地下2楼到地上4楼为高端购物中心，而地下3楼与4楼为停车库，项目总建筑面积14万平方米，其中4.7万平方米超甲级写字楼，4.9万平方米商业设施，其余为配套设施用房，建筑总高134米。
尚嘉中心建筑造型由日本著名建筑大师青木淳设计，外立面设计将建筑物流线外形从上而下，顺着天窗带到裙房之上，宛如一位身穿白色晚礼服的优雅贵妇，散发珠光宝气华贵格调，充分显示尚嘉中心高端品牌形象。
建筑外形宛如一湾轻柔的水流，形成气势宏伟的瀑布。在半空中保持平静的细小、纤弱的水流波浪起伏，在向底端流去时逐渐变得如巨浪般汹涌翻腾。水流唯一而持久的运动就是向外扩张并逐渐汇成一条大奔流，最终撞击在基岩上。因此，该建筑同周围其他建筑所具有的几何形体，和阳刚的特质形成鲜明对比，彰显出女性特有的优雅与温柔，凸显与自然的亲密、和谐。从楼顶到楼底，水流一直保持着竖直尾翼的形状，好像是被喷射出来一样。水流形成的尾翼倒影、不断变化的气温、太阳运动的轨迹以及人们行走的位置，使得整个建筑处于不断变化之中，显得更为灵动。水流及其形成的竖直尾翼形状显现在夜空中，为夜晚照明。 楼梯立面呈现竖直的曲面。与之相比，下方的大奔流内部含有四个封闭的环形，围绕着中庭形成一个水平向上重叠空间。瀑布般的外形，在中庭顶部变成玻璃结构。吸收大量的自然光线，成为楼顶的照明设施。一个大型活动区域赋予中庭对面的环境勃勃生机。
项目商业动线分析：
如图，整个项目共设4个出入口，购物中心及办公的主出入口均设置于仙霞路上。
项目内部结构方正，整体动线简单，围绕中庭设置商业，通过环形单一流线，组织商业动线。单一的动线便于顾客轻松找到品牌，通透的中庭，可以从顶层俯瞰商场全貌。
项目共布局2部自动扶梯及3部观光电梯。 项目设计不足：
1）无娱乐业态：
娱乐、餐饮是现代商业综合体的基本客流保障。
而尚嘉中心内零售与餐饮两大业态平分秋色，毅然舍弃了电影KTV等休闲娱乐业态及美容美体业态。穿插在美食与零售之间的只有少量的家居与美妆超市等，为最大程度上满足周边高端消费群体的生活需求及商务人士的时尚需求，但缺少娱乐业态，对整个商场的人气损失较大。 2）观光电梯，影响中庭：
观光电梯，同时作为LED银幕，本身本项目的一大亮点，但由于设计位置不当，电梯对中庭的影响较大。同时整体黑色，视线影响也较大。
3）退台空间，视线不佳：
如图，商业内部采用退台处理，但退台的尺度缺乏推敲，导致人在底下看不见上面的店招，降低商业的价值。
四、环贸iapm商场
项目简介：
环贸iapm商场座落于浦西淮海中路陕西南路商业区，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。项目面积逾12万平方米，轨道交通一号线及十号线均可抵达。
商场主打“夜行消费”的新购物理念。商场营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破了一般商场10点关门的惯例，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。
iapm商场整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。 iapm商场采用玻璃幕墙设计，引入大量天然光。尤其在商场5层及6层，打造了一个动感主题区域，运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰，整体环境现代时尚。
项目设计亮点: 1）情景外摆；
沿街外部退台设计，丰富整体建筑形态，增加趣味空间。结合退台设置餐饮外摆，给商家提供盈利空间，提升商业价值。
2）豪华中庭；
中庭高宽比
用中庭空间侧界面的高度（H）和相对距离(W)的关系来衡量:W/H增大，空间就会产生远离感，超过2时则显宽阔；W/H
W/H=3：使人感到空间宽敞，封闭感降低 W/H=4：空间的容积性消失
项目核心中庭在（24米-30米）*42米，高度在24米，因此，W/H=1-1.75。且在整个核心中庭仅设置一部3层-6层的飞天梯。整个中庭空间给人以大气蓬勃的感觉。 3）动线清晰；
如图所示，本案围绕1大2小的中庭，组织商业动线。以中间的大中庭为核心，2边的小中庭解决竖向交通。
4)竖向交通便捷，候梯区域气派；
在动线尽端均设置上下自动扶梯，同时，多组飞天梯（2-5层、3-6层）满足消费者快速到达所需楼层。
项目设计缺点: 1）中庭无采光顶：
经过研究发现，项目的核心中庭是可以设计玻璃采光顶，但由于设计师追求屋顶绿化，想通过屋顶绿化的设置提升高层的品质。舍弃了商业的玻璃采光。
我司认为这种做法有些不当。因为，在商业里，有采光顶，有阳光进来，给人的感受是不一样的。虽然，本案的顶部处理的很棒，灯光也结合的很好，但我们认为如果能再结合采光顶，整个项目会更加出彩。
2）影院门厅太低：
相比于商业部分的档次，影院的门厅部分整体有点小气，整个层高只有一层高，相对于其他影院二层通高的门厅，本项目的门厅就有点太低。
以上四个项目，很多的设计优点是值得学习的，但也存在着诸多的问题，当然此类问题是在特定的规划建筑设计条件下产生的。我司所发现的这些问题，可能设计者及建设者都已经发现。有些可能已经做了很大的优化了。 建筑是凝固的音乐。优美动听的音乐应该是没有瑕疵的。这四首乐曲的瑕疵希望能引起更多的建筑者以深思。
第20篇：京沪宁城市商业综合体考察报告
京沪宁城市商业综合体考察报告
遵照董事长指示，春节前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我们一行三人赴北京、上海、南京，对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、“北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合体，和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下：
一、“去大型百货”商业发展趋势的警示
考察中，我们感受到：随着城市现代化的进程，当代商业经济悄然发生了深刻变化，同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来，零售商业经历了百货商店（销售内容变化）、一价商店（定价方式变化)、连锁商店（组织形式
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变化)、自选市场（促销方法变化)四次革命。伴随革命，商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店，衍生到第二代的大型百货店和超市，继而发展到第三代的购物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载：北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上，仅2010年净增900万方商业综合体；上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处；南京市的竣工营业商业综合体已超过50处，并且已建造了华东第一的“mall”（“南京弘阳mall”）,体量40万方。综观京、沪、宁，商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带，占15.79%；且人气与商业综合体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货，19:32，绅士馆廖无1人，而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。
当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势，不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。
二、建筑构成与功能组合的严峻挑战
“商业综合体”是城市中商业、办公、居住、旅店、展
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览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的综合体，也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体，由于所处寸土寸金的京、沪、宁大都市，综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”“、上海悦达889”“、南京河西万达广场”“南京弘阳mall”、5处依托住宅社区外，其他并无相伴的住宅建筑。除此而外，“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成，其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中，感觉简单明快，通透明亮，视无障碍，不觉压抑。
19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果，对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安臵任务艰巨，将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下，如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少，是应成为“南阳天地”设计的最优选择，以使整个建筑群间隔宽敞，举头无遮，风和日丽，舒展怡人。
三、总体建筑形式的开放与封闭的选择
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建设商业综合体，实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件，这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外，整体结构实行的是全封闭，在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致，北京冬天寒冷，室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭，有两处则为半封闭，即天棚紧密连接建筑物，但在天棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭，还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区，没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度，据观察大都也与气候有关，上海靠海，风雨天气多一些，因而封闭的程度也适当多些，南京逐步走向内地，海风季雨也适当少些，因而封闭程度适量见少，并且出现了无天棚的开放式。
依据考察体验，“南阳天地”的封闭与开放程度的选择，应在查阅南阳气象资料的基础上确定，鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征，“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜，即部分区域适当搭建天棚，部分步行街区露天敞开，实行全开放。这样，既不影响商业综合体的营运，也可适当减少建筑成本。
四、总体建筑的地下建筑配比取向
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19处商业综合体，建有地下商铺的有18处，占94.7%地下建有1层商铺的8处，占42.1%；建有2层商铺的9处，占47.4%；而且每个商业综合体在建有地下商铺的下层均还建有1--2层地下车库。所有地下商铺，与地上商铺的建筑形式与风格处理一致，解决好了灯光、通风问题，在整个商业综合体内，地下、地上街面、商铺浑然一体，根本不觉地下深层的下陷压迫感。城市商业综合体的这种建筑取向，不仅大大节省了土地资源，而且同时大大提升了底层商铺的经济价值。同时，我们还发现，有不少商业综合体不仅建有地下层商铺，而且还与城市地铁接轨贯通，既激活了城市轨道交通，又为商业综合体自身引导聚集了人流、人气，大大提高了商铺运营价值增量。
京、沪、宁商业综合体地下建筑的范例，应该成为“南阳天地”开发建设的一个取向。适量建设地下商铺，既可充分运用地块的土地资源，又可提升项目的开发价值，同时还可为南阳城市建设探索地下建筑的路子，何乐而不为？！
五、商业环境的平面与垂直动线的思考
动线是商业综合体中客流的运动轨迹。在商业环境中，设计好平面与垂直动线，为客流提供一条清晰可辨的脉络，让顾客在体内停留时间更久，尽可能经过更多区域，降低顾
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客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态，这是做好商业地产核心环节。商业综合体的动线分为平面、垂直两个层面。19处商业综合体中，平面动线层面，“北京东方新天地”的动线设计为典型线形动线，“南京鹏欣水游城”的动线设计为典型枝线动线，其他17处的动线设计多采取了典型环线动线，体量较大的在环线动线的适当结合部采取了中庭或连廊连接转换。除步入“南京鹏欣水游城”的枝线动线上游走感觉稍有迷漫外，18处商业综合体的动线设计，总体感觉：脉络清晰，人流顺畅，通透明亮，宽敞适宜，回路明显，行无死角。为助推导引客流作跨层运动，需要配臵垂直观光电梯和电动扶梯。在垂直动线层面上，所考察的商业综合体，除个别外，动线的设计合理、实用，我们感受到既有助于客流的方向感、欲趋感，又有助于客流的趣味性、观赏欲。19处商业综合体，动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处臵贴切、得当、清晰，可辨。不仅将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺。
一定意义上讲，动线是商业综合体的生命线，也是激活商业综合体内沿街商铺的中枢神经。在“南阳天地”的规划设计上，动线设计不能不作为优选方案的一项重要元素和条件，如是建设多层次的商业综合体，特别是垂直动线的设计，
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还不能简单怜惜电梯成本而把必不可少的垂直动线予以舍弃。
六、京、沪、宁商业综合体消费业态的思维借鉴
大凡走进19个商业综合体中的任何一个，都会被“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的浓浓商业氛围所诱惑欲熏，如不具备“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的设臵，是乎不成其为真正意义上的商业综合体。据不完全统计，考察的商业综合体中，19家均设臵了“主题餐饮”、“西式快餐”及不同形式的“冷热饮”，餐饮的比例100%；17家设臵有“电影院线”，比例89.5%；8家设臵有“电玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家设臵有“体验馆”，比例63.2%；16家设臵有“美发美容护理健身店”，比例84.2%；11家设臵有“儿童游乐天地”，比例57.9%；19家均设臵有“主题商街”，比例100%；11家设臵有“大型超市”，比例57.9%；3家间带品牌“百货店”，比例15.8%；6家设臵有“小型百货店”比例31.6%；11家设臵有“家居店”，比例57.9%；13家设臵有“儿童用品店”，比例68.4%；6家设臵有“书店”，比例31.6%。各类业态的消费之中，餐饮处处火爆，早、中、晚三餐时段，门庭爆满，食香弥漫，杯光箸影，候客不断，成为商业综合体最为亮丽的风景线。其次，儿童的游乐、购物，叽叽咋咋，戏耍打闹，
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欢声笑语，其乐陶陶，也是商业综合体的一幅生动画面。除了各式各样的购物以外，体验式的消费不可小觑，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro体验店，人气哄哄，笑声朗朗，成为商业综合体的时尚之歌。
“人们来到城市是为了生活，人们居住城市是为了更好地生活”。京、沪、宁商业综合体的“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态构成,应该成为“南阳天地”消费业态的基本思维借鉴，以使“南阳天地”真正成为南阳市人民的一个生活、商业、娱乐、休闲的崭新去处。
七、“南阳天地”的定位思考
京、沪、宁19处商业综合体，从感觉上分类，有高端的、偏中高档的、大众中档的三类。如“北京颐堤港”、“上海中信泰富广场”、“南京绿地紫峰购物广场”等，是较为典型的高端商业综合体，以路易斯威登、纪范思等国际顶尖品牌为领头羊，其建筑质地精良、装修华贵。这一类显然不为“南阳天地”所能效仿。又如“北京东方新天地”、“北京凯德mall”、“上海梅隆镇”、“上海金鹰”、“南京德基广场”等，是较为偏中高档的商业综合体，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于国际顶尖但却深受白领亲睐的品牌居多，其建筑质地优良、装修华美。这一类对于
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南阳的市场来说，因为白领的消费群体尚未形成优势，故而“南阳天地”也不可效仿。京、沪属于我国的一线城市，宁虽是二线城市，但它处于我国经济发达的东部地区，这些城市的区域优势是南阳远所不及的。而南阳却又急欲提升城市地位，“南阳天地”作为南阳提升城市地位的首案，破除旧的传统商业，创建新的商业格局，将京、沪、宁的大众中档商业综合体引为模板是切合实际的。如“北京世纪京源”、“上海凯德龙之梦”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”一类，无论是经营品牌，或是建筑质地，还是装修品味，既有超前的意识，又有广泛的群众基础，定会为大众认识、接受，不失可为“南阳天地”的最佳参照物。再将年轻、时尚、运动的主题着意凸显，“南阳天地”必将承前启后，成为丰碑。
八、“南阳天地”规划设计的建议
“南阳天地”建成南阳市的首例商业综合体，并且定位“大众中档”，组合“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态，凸显“年轻、运动、时尚”主题，根据已下达的用地和规划设计条件，结合考察体会，设计建议如下：
（一）关于商业建筑面积的层次：将“商业建筑面积不大于地上总面积的35%”条件用足，双管齐下，上公关，下
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设计，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑层次普遍3层，局部4层；
（二）关于地下建筑：突破“地下建筑空间仅作为停车及人防空间使用”的限制，下沉一层设计商业建筑；
（三）关于绿地环境设计：突破“绿地率不下于25%”的限制，在地面适当设计绿化景观外，通过设计屋顶花园加以弥补；
（四）关于社区的办公、服务设施：不占落地的商业建筑地面面积，是可考虑与屋顶花园同层配套；
（五）关于院线设计：设计臵于局部4层处，限制平面，扩用空间；鉴于院线的更新换代频繁，尽可能引入现行较高档的，不致综合体建成后院线落伍；
（六）关于餐饮设计：地面一层布局一部分，以决社区及周边上班族的早餐；作为目的消费，顶层集中餐饮，注意餐饮的烟道预留；
（七）关于主力店设计：可将地下与地面一层通盘考虑，引入一强势超市作为主力店；
（八）关于沿街商铺与体内街铺设计，建筑风格混搭，门面开间不宜过大，让更多的个体投资者可有能力勇跃购买，即使招商中有较大铺面的需求，聚小为大不受影响；除注重设计主街外，适当考虑内街设计，丰富商业布臵形式。
（九）建筑立体的变化，建议三层在二层的基础上内收，
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形成类似阳台的平台。在满足规划的条件后，可以自主封闭形成商业用房，也可以作为敞开式的经营场所。
（十）鉴于所给条件，真正开发可售的住宅仅有2.5万方，从总体层面看，在服从商业地产价值最大化的前提下尽可能的优化，但若比较商业地产价值得不偿失，住宅设计可以忽略；
（十一）在条件容许的前提下，整体设计方案追求商业地产价值的最大化，商业味道越浓，商业氛围越强，商业设计（经验）越丰富，应为设计方案首选。
九、关于招商工作的建议
商业地产，招商先行，开发建设商业综合体，招商更是要先行。“南阳天地”开发建设工作，必须实实在在予以履行这一定律，绝不使其成为空话。面对公司招商工作已经落后的情况下，建议：
（一）尽快招聘1名既懂招商理论，又有招商实践，具人脉资源，有统筹思维，善于思考，勤于工作的人担纲招商总监，同时招聘必要的主管人员，切实履行起招商职责；
（二）立即与美格行签订合作协议，共商“南阳天地”招商战略，共订招商工作计划，使招商工作有计划有步骤，的加紧展开；
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（三）力争在优化优选设计方案前，与社区协商一致，征得同意，招引落实一家强势超市商，签订好三方合同，以使主力店设计落案；
（四）招商部门尽快组织一次南阳市场调查，深入进行投资、经营、消费三大客户研究，以分期分批作好各业态的招商工作；
（五）在市场调查的基础上，深入进行租、售、持的研究，形成总体意见，提交董事会研究决议，即为规划设计提供依据，又为营销工作奠定基础。
考察人：刘卫国 雷永泽 余 浩 二零一三年三月八日
