房地产贷款申请书范文
推荐第1篇：房地产贷款申请书
房地产贷款申请书
xx银行股分有限公司xx分行西区支行：
xx市xx房地产有限公司精心策划，并全力投资开发的“xx假日”位于xx市西区xx路旁，该项目总占地面积约为166666平方米，总建筑面积约40万平方米，计划分五期开发，其中：一期规划建造10幢11至18层高的高尚商住小区，容积率为%，总户数612户，建筑密度30%，建筑面积约71648平方米，其中：住宅面积54020㎡，商业6102㎡平方米，车库面积为：10717㎡，其它面积为：809㎡.经过我司对本项目的再次论证和研究。
开发条件及依据是：
一、地理位置的优越性本项目一期所在区域内已基本形成房地产市场概念，置业者的消费观念也越来越理性化，区域性市场环境也较为成熟等等，这些，为本项目开发经营奠定了经济效益基础。且本项目所处地理位置，周边的市政、生活、教育、人文等配套设施有的已基本完善，为居民提供了良好的居住环境和生活环境。
二、社会和地区性效益明显随着本项目开发的成熟，带给项目区域内的房地产市场促进和健康发展的作用，形成良性的房地产市场体系，为政府带来一定的财政收入;随着本项目的开发建设，可以改观区内的城市面貌，起到房地产开发的带动作用;其次，由于本项目开发经营成本得到有力的控制，造就了本项目增值、保质的能力，因此，带给企业和社会的效益是非常明显的。
三、市场的竞争优势我公司根据西区xx片区只有两所公办小学——xx小学及xx小学，其学位远远满足不了需求，也为了解决学生读书问题以及作为“xx假日”项目开发的配套设施，所以我公司于XX年投资XX多万元兴建了一所小学并命名为“xx市xx学校”，该学校的落成完全解决“xx假日”项目业主子女的读书问题。
综上所述，本项目为合理性的开发项目，投资开发是可行的。本公司对该项目的计划总投资约14400万元，计划于XX年7月动工。我公司为了加快该期的施工进度用最短的时间将房屋推出市场，以致满足市场需求。预计工程进入后期资金较为紧张，现向贵社申请项目开发贷款人民币8000万元，期限为三年，我公司将以售楼款偿还贷款，并以土地作为抵押物。望给予审批。
特此申请!
此致敬礼
申请单位：xxx
XXXX年 X月 X日
推荐第2篇：房地产按揭贷款申请书
房地产按揭贷款申请书
中国银行**分(支)行：
本人系xx(单位)人员，现任xx职务，家庭平均月收入xx元，为购买xx(公司)开发的商品住房(商铺)套， 房产编号为xx，特向贵处申请住房(商铺)按揭贷款xx万元，期限xx年，并同意以所购房产抵押给贵单位(行)，作为偿还与贵单位(行)签定的借款合同项下借款保证;同意贵单位xx(行)通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。
本着诚实守信的原则，本人申明该套房产是家庭以贷款(不含公积金贷款) 所购的第xx套住房。本人按照贵行要求在所在分(支)行开立了还款帐户，帐号为xx，并保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息项，同时授权贷款人于每月还款日和贷款到期日从该帐户中扣收贷款本息(包括逾期利息及罚息);如果更换还款帐户，本人将及时提供新的帐户资料;如果帐户内资金不足并出现拖欠贷款现象，本人接受贵单位(行)的所有合法催收措施并自愿承担一切后果。
申请人(签字及手印)：
有效身份证号：
申请日期：
推荐第3篇：房地产抵押贷款申请书内容
房地产抵押贷款申请书内容包括：
1、企业简介
a、包括注册资金、股东及持股比例、主营业务及企业资产、规模；
b、说明房地产开发企业资质等级；
c、若抵押贷款涉及几个公司，在申请贷款书中明确借款主体公司名称，抵押物权属公司名称，投入建设项目的业主名称，并说明几个公司隶属关系，房地产抵押贷款申请书内容。
2、项目概况
a、包括项目优势和规模；
b、项目已投入资金额，项目現状、项目己竣工或预计竣工日期，项目预期经济效益；
c、若项目分期滚动开发，分别说明项目每期的佔地面积、建筑面积及投入资金金额，范文《房地产抵押贷款申请书内容》。
3、贷款要求
a、申请贷款金额、期限、用途；
b、用款计划。
4、抵押物
a、说明用於本次抵押贷款的抵押物名称、面积、评估价值，若抵押物没有作正式评估，需要写明项目方自己对抵押物作出的预估价值。
b、如果抵押物已作抵押，一定要说明己抵押情况，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，采用过桥资金方式还清原来欠款。
5、还贷方案
还款来源，还款方式、还款计划等。
6、说明
贷款申请书可暂不盖公司印章，资金方同意贷款时再盖公司印章。
推荐第4篇：房地产抵押贷款申请书文本
房地产抵押贷款申请书文本
房地产抵押贷款申请书内容包括：
1、企业简介
A、包括注册资金、股东及持股比例；
B、说明房地产开发企业资质等级；
C、公司或控股股东已开发项目简介。
2、项目概况
A、己取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑
工程施工许可证、商品房预售许可证或房屋所有权证的情况；
B、项目总投资及已投入资金额 (包括土地出让金及在建工程投入资产)，项
目現状、项目己竣工或预计竣工日期，项目预期经济效益；
C、若项目分期滚动开发，分别说明项目每期的佔地面积、建筑面积及投入资
金金额。
3、贷款要求
A、申请贷款金额、期限、用途；
B、用款计划。
4、抵押和担保的具体措施
A、说明用於本次抵押贷款的抵押物名称、面积、评估价值，若抵押物没有作评估，需要写明项目方自己对抵押物作出的预估价值。
B、对已取得商品房预售许可证的项目，需要说明当地主管部门对取得商品房预售许可证的项目办理抵押登记的规定，提出项目办理抵押登记或登记备案的方式。
C、如果抵押物已作抵押，需要说明己抵押贷款的金融机构名称、抵押物、贷款金额及还款日期，并明确是否同意在资金方确认放款的情况下，还清原来欠款。资金方不作第二顺位抵押权人。
D、担保措施
5、还贷方案
还款来源，还款方式、还款计划等。
说明：
贷款申请书可暂不盖公司印章，资金方同意贷款时再盖公司印章。
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贷款培训
贷款的品种
1.个人住房按揭贷款
2.消费贷款
3.经营类贷款
4.在建工程抵押贷款
5铺面按揭贷款
1.个人住房按揭贷款：贷款的目的是用于支付购买住房的不足部分的房款，是直接把贷款发放到卖方的名下。
2.消费贷款：是以借款人自有住房为抵押物，向银行申请贷款，并且贷款的目的是用于个人消费例如：装修，购大宗耐用消费品,等等消费，贷款发放到借款人的名下。
3.经营类贷款：是以借款人自有住房为抵押物，向银行申请贷款，并且贷款的目的是用于扩大经营及资金周转等，贷款发放到借款人的名下。 4.在建工程抵押贷款：以土地及地上建筑物为抵押物，向银行申请贷款，并且贷款的目的是用于建造房屋及装修。贷款发放到借款人的名下。 5铺面按揭贷款：贷款的目的是用于支付购买商铺的不足部分的房款是直接把贷款发放到卖方的名下
贷款的年限，成数，以及利息
还款方式：一般银行都是采取连本带息月供的方式。信用社采取的还款方式为先
1.个人住房（铺面）按揭贷款：借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
.借款人的收入证明及银行流水帐；
.借款人的首付款；
买卖双方在贷款银行开设的活期存折；
存量房买卖合同原件；
房地产评估报告；
卖家的身份证，户口本及婚姻证明；
房产证复印件。
消费贷款
借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
借款人的收入证明及近6个月银行流水帐；
房地产评估报告；
借款理由的证明材料；
房产证复印件。
经营类贷款
借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
借款人的收入证明及银行流水帐；
房地产评估报告；
个体类工商营业执照，税务登记证，近三个月的完税证明，财务报表； 房产证复印件。
在建工程抵押贷款
借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
借款人的收入证明及银行流水帐；
房地产评估报告；
《国有土地证》《在建工程规划许可证》《在建工程用地规划许可证》 贷款的流程及工作时间
与客户面谈并设计好适合客户的贷款方案
签订委托协议书（付委托协议的版本）
收集完客户的贷款材料并交接给客服部
由客服部安排银行方面的人员看房
确定贷款及评估价并通知出评估书
客户与银行签署《借款合同》
银行审批通过
办理抵押贷款登记
领取他项权证》
银行放款
贷款收费标准及办证费用
1.收费标准：个人住房贷款按贷款额的1%收取贷款服务。消费贷款以贷款额：15万以下最低3000元一笔，15万以上按2%。经营类贷款视情况而定，最低5000元一笔。在建工程抵押贷款最低10000元一笔。铺面按揭贷款评估总值1%。
2.办证费用：评估费：按评估值的5‰，抵押登记费：住宅类的140元，非住宅类的550元。
利息的计算方法：利率表
1.月供=贷款金额（万）*贷款年限所对应的指数，例如：贷款15万15年第一套住房；
15*83.82=1257.3 元/月
2.信用社利率：上浮40%即：5.85*1.4=8.19利息1万元81.9元例如：贷款8万2年
8*81.9=655.
2特色贷款业务
1.垫资解押再贷款
2.一次抵押贷款
3.二次抵押借款
4.垫资解押交易过户贷款
5代垫房款
6赎楼贷款
垫资解押再贷款
消费贷款
指的是客户原在银行已有贷款，现房产升值了通过我们经纪方垫资解押再从银行贷款出来。针对长期资金周转的客户，该业务的优势在于：
1能利用房产升值的部分贷款出来，拿来投资或周转用途。
2把房产盘活，把不动产变成借钱的最好工具。
3还能享受银行的利息优惠。
4还款方便，提前还款银行不收违约金，利息按实际贷款年限计算、灵活方便。
5无需贷款事由、资料简单。
垫资解押再贷款流程
①收集客户的贷款材料（不同银行不同的材料，我们银行审批的时间是从资料齐全并交给客服部门当日算起的），签委托协议书（确认贷款金额以及收费标准）。
②告知客户去银行打还款清单以及填写提前还款申请书。
③安排银行看房，出评估，签借款合同，写垫资申请书及用款申请。。 ④银行审批通过了，办理查原始档案（60元每次），办理委托办理贷款公证（230元左右）。 (签垫资合同)
⑤写用款申请，公司财务出帐到银行还款。（写借据）
⑥银行扣款，领取注销抵押材料。
⑦办理注销+抵押登记，正常8个工作日，加急4—5个工作日，费用800元。
⑧他项权证出来银行放款
收费标准：按垫资额度的5%收取。（最低3%）
一次抵押贷款
一次抵押贷款：是指客户用自有房产抵押给我们公司并向我们经纪方申请融资借款。该业务的优势在于：放款的速度快，工作时间在1—2个工作日即可放款给客户。
放款额度：不超过市场评估价的60%
一次抵押借款流程：
①查房产原始档案（60元）。（填写用款申请及垫资申请）
②办理买卖委托公证（230元）正常15个工作日，加急2个工作日费用：300元。
③到实地去勘察。
④办理抵押登记（与我们公司签借款合同）
⑤放款（写借据）；
收费标准：按放款额度的6%每月收取。
二次抵押借款
指的是客户原在银行已有贷款，现房产升值了，客户想通过我们公司申请短期融资借款。该业务是针对短期资金周转的人群，急着要资金，又想享受原来的住房按揭贷款的低利息而不想解押的客户就比较青睐这种业务。 放款额度：不超过市场评估价的60%—贷款余额
二次抵押贷款流程：
①先查客户的资信，告知客户到银行打单，确认还款余额。同时向主管申请填写垫资申请及用款申请书。
②到房产局查原始档案。
③实地勘察（看房）。
④办理委托公证（买卖）
⑤办理抵押登记（签借款合同）
⑥放款（写借据）；
收费标准：按借款额度的7%每月收取
垫资解押交易过户贷款
4.垫资解押交易过户贷款：是指卖方原已在银行按揭贷款未还清，现将按揭房产卖给买方，但买卖双方均无能力还款，想通过我们经纪方把按揭房产解押出来，买方再以按揭的形式购买，银行放贷后还回我们经纪方所垫的房款。
垫资额度：不能超过买方的贷款额度
垫资解押交易过户贷款流程
①签三方合同，收集买卖双方的贷款材料告知卖方到银行打还款清单以及填写提前还款申请。
②将材料递交给客服部门，在三个工作日内由客服部门安排买卖双方到银行签借款合同。
③银行审批通过。
④查房产原始档案（60元）。（填写用款申请及垫资申请）
⑤办理委托公证（买卖）230元加急300元。
⑥客服部安排买卖双方交税、免税。
⑦预约财务还款。（需加急费用500元）
⑧到银行还款领取注销抵押资料
⑨办理注销抵押登记。
⑩办理过户登记。
⑾新证出证后办理抵押登记。
⑿银行领取他项权证。
⒀银行放款、扣垫资款。
收费标准：按垫资额度的5%收取。（按笔计算）
代垫房款
指买方需通过按揭的方式购买房产，但卖方又急需资金需要买方一次性付款，买方可向我们经纪方申请代垫房款用于支付卖方的房款，等到银行按揭款发放时候再还回我们经纪方所垫的房款。
垫资额度：不能超过买方的贷款额度
代垫房款流程：
①签三方合同，收集买卖双方的贷款材料。
②将材料递交给客服部，在三个工作日内由客服部门安排买卖双方到银行签借款合同
③在等待银行审批的同时，办理查档（原始）以及买卖公证。填写垫资申请及 用款申请。
④银行审批通过。（签垫资合同）
⑤客服部安排买卖双方交税、免税、查档、测绘、过户登记（需加急费用600元）。
⑥过户当日将垫资款给卖方。 写借据（买方）
⑦新的房产证出来。
⑧办理抵押登记（需加急费用400元）。
⑨他项权证出来，银行放款、扣款、完结。
收费标准：按垫资额度的5%收取。（按笔计算）
垫资业务的注意事项
①垫资申请及用款申请表必须提前一个星期填写。
②出帐前要将放款存折及还款存折的原件，密码保管到权证部门。
③总经理签字前必须看：房产的原始档案存根，公证书的原件，垫资申请，用款申请表，垫资合同，房产证原件。
④垫资业务必须要求加急。
⑤垫资服务费在出帐前要收到。
⑥查房产原始档案是产权人亲自必须带上身份证原件及房产证原件到场。 ⑦办理委托公证前需将公证的内容及费用告知客户。
⑧办理公证的资料：产权人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明，房产证原件，房产电子档查询结果。
赎楼贷款
业主想把按揭的房产卖给买方，且买方是通过按揭的形式购买该房产，业主可通过担保公司向银行申请赎楼贷款，以还请原有的按揭贷款，从而实现该房产的顺利交易过户。
贷款对象：在银行办理了个人住房按揭尚未结清，并在银行已抵押三个月以上的客户。
赎楼贷款的流程
1买卖双方与我公司签订《房屋买卖合同》
3卖方递交赎楼贷款的材料，买方递交二手房按揭材料。
4卖方与担保公司签订担保合同
5贷款审批（买方贷款审批通过）
6买卖双方办理委托公证
7客服部安排买卖双方办理交税、免税。
8担保公司将贷款转入卖方的原贷款银行办理解押手续
9领取卖方的注销抵押材料后办理注销抵押登记
10办理交易过户手续
11办理抵押登记
12发放贷款到卖家账户、扣垫资款。
收费标准：按垫资额度的5%收取（按笔计算）
案件分析
案例一
客户有一套金康小区商品房，面积100m²，原购价2300元/ m² 全产权：（是指目前无抵押且有产权证的房产），急需资金。根据客户的不同情况给出不同的贷款方案。
1方案：该房产无需解押的情况下，可以直接办理银行或信用社的抵押贷款。了解客户贷款年限，贷款金额，房产面积和房产年限是否符合客户要求的贷款标准 2方案：客户要求短期借贷（约三个月内），又可以承受高息的情况下，可以建议客户选择向公司短期借款
3方案：客户想贷款，又想马上拿到钱。像这类型客户，置业顾问应给出专业建议解决客户当前问题。先借款给客户解决他资金周转，同时帮客户按他的要求办理银行贷款，后还清我公司借款。
案例二
客户李先生2004年按揭20万购买一套金湾花城小区商品房，面积120m²， 尚欠贷款17万，现李先生急需资金10万元，请你给他设计一个合理的贷款方案。 方案 ：如客户用资金周期比较长又想享受银行的贷款利率的情况，可以建议他做垫资解押再贷款。
2方案 ：该房产还未还清银行贷款，想短期和个人借款（约三个月内）又可以承受高息的情况下，可以建议客户选择向公司办理（二次抵押借款）业务。
3方案：客户想贷款，又想马上拿到钱。像这类型客户，置业顾问应给出专业建议解决客户当前问题。
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同步搬迁贷款申请书
人民政府：
本人 （身份证号 ），性别
（男/女），现年 岁，民族 族，家住板桥镇
村 社。为改造现有生产生活住宿条件，本人在 （安置点）新建平方米的房屋，因家庭经济收入有限，一时难以支付房款，特向贵公司提出 万元政策贷款申请，期限二十年，用以新建房屋/购买住房，请政府给予政策贷款扶持为盼！
特此申请，望政府批准。
申请借款人姓名:
家庭成员 姓 名:
联系电话：
年 月 日
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贷款申请
甘肃信用合作社
本公司是贵社的忠实客户，也是贵社的重点扶持对象，长年来信用良好；经营业绩良好，从商经验丰厚，现流动资金达***万元。
一、公司简介：
我公司（原名甘肃银桥房地产开发有限公司）成立于1997年，法人代表是孔国强，企业的性质为有限责任。法定地址为兰州市城关区广场南路107号，注册资金伍仟万元人民币。
公司现有管理人员及专业人才22名，其中高级工程师4名，中级工程师6名，财务总监、财务统计、会计师、出纳各1名，高级管理人员3名。
依托甘肃国宝汇丰房地产开发公司逐步形成了集团化。先后投资成立了以下企业：
一）兰州银桥物业管理有限公司，注册资金50万元，现管理约20万平方米的物业。
二）甘肃洮河源电力有限公司，注册资金1500万元，开发建设了洮河青走道水电站5.2万千瓦，总投资4.6亿人民币。
三）兰州金生缘珠宝有限公司，注册资金200万元，年销售收入约9000万元人民币。
四）兰州市小西湖医药广场属06年兰洽会招商引资的重点项目投资1.2亿人民币，年销售收入10亿人民币。
公司以高起点，高素质，大展宏图，将有力成为四部一
支拥有先进管理模式优秀的集团企业。公司自成立以画共投资开发了土地面积约210亩，建筑面积约70万平方米。其中投资开发的主要项目如下：
1、1998年开发了兰州市榆中街住宅小区25000平方米。
2、2000年投资建设了郑家台住宅小区13000平方米。
3、2001年兰州市安宁区幸福家园8000平方米。
4、2002年完成了兰州市小西湖“银桥家园”16000平方米。
5、2004年在西安市成立了分公司，在东二环与南二环微小总厂投资开发了87亩地，建设住宅楼34万平方米。
6、2006年在焦作市开发了山阳区的阳光庭院，占地面积46亩，建筑面积约18万平方米。
7、2007年至2010年经兰洽会招商引资，投资1亿元人民币打造了兰州市最大规模的医药、中草药、医疗器械、保健品及大型仓储为一体的医药批发市场，为市场配套建设了约8000平方米的天银宾馆、配套建设的仓储约8000平方米、功能配置齐全的营业面积约10000平方米。
8、2010年完成了兰州市小西湖“银桥高层综合楼”25000平方米。
二、公司内容:
甘肃省国宝汇丰房地产开发有限公司精心策划,并全力
投资开发的\"银桥高层商住、综合楼\"位于兰州市七里河区硷沟沿路,该项目总占地面积约为9.01亩,总建筑面积约
21180.39平方米,计划建一幢层高的高尚商住综合小区,容积率为3.77%,总户数84户,建筑密度30%,其中:住宅面积7867.71㎡,商业7071.83平方米,办公4045.51平方米，其他6250.86㎡。经过我公司对本项目的再次论证和研究。开发条件及依据是:
1、地理位置的优越性：
根据七里河区硷沟沿路,地理位置优越 ，交通便利，南有滨河路，北有西津东路都是主干道，东面有西关十字商业区，西面有义乌商贸城，
2、社会和地区性效益：
随着我公司本项目开发的成熟,带给项目区域内的房地
产市场促进和健康发展的作用,形成良性的房地产市场体系;随着本项目的开发建设,可以改观区内的城市面貌,起到房地产开发的带动作用;其次,由于本项目开发经营成本得到有力的控制,造就了本项目增值、保质的能力,因此,带给企业和社会的效益是非常明显的。
3、市场的竞争优势：
本项目所在区域内已基本形成房地产市场概念,置业者
的消费观念也越来越理性化,区域性市场环境也较为成熟等等,这些为本项目开发经营奠定了经济效益基础。且本项目所处地理位置,周边的市政、生活、教育、人文等配套设施有的已基本完善,为居民提供了良好的居住环境和生活环境。
综上所述,本项目为合理性的开发项目,投资开发是可行的。本公司对该项目的计划总投资约3500万元, 所有证照齐全计划于xx年xx月动工。我公司为了加快该期的施工进度用最短的时间将房屋推出市场,以致满足市场需求。预计工程进入后期资金较为紧张,现向贵行申请项目开发贷款人民币2000万元,期限为三年,我公司将以售楼款偿还贷款,并以土地作为抵押物。望给予审批。
特此申请!
此致
敬礼
甘肃省国宝汇丰房地产有限公司
2012-4-6
推荐第8篇：房地产贷款流程
房地产开发贷款程序
房地产资料 2007-10-23 18:05:23 阅读2308 评论0 字号：大中小 订阅
房地产开发贷款操作流程如下：
递交申请——受理调查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保
一、房地产开发贷款申请
（一）借款人资格
借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：
1、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。
2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。
3、经营管理制度健全，财务状况良好。
4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。
6、有贷款人认可的有效担保。
7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。
8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。
9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。
10、贷款项目工程预算报告合理真实。
11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。
12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。
13、贷款人规定的其他条件。
（二）申请贷款资料
开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。
1、单位资料
（1） 经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件； （2） 单位章程、成立批文；
（3） 经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表； （4） 工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；
（5） 法人代码证复印件、年检报告； （6） 房地产企业开发经营资质证书； （7） 借款申请报告；
（8） 公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议； （9） 若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；
（10） 公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。
2、项目资料
（1） 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告； （2） 建设用地规划许可证； （3） 建筑工程规划许可证；
（4） 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证； （5） 地价款缴交凭证复印件； （6） 施工许可证； （7） 房地产预算许可证；
（8） 合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。
（三）、房地产开发贷款的审查与审批
贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。
（一）贷款审查的主要内容
1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。
2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。
3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。
4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。
5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。
6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。 抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。
俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查保证人的保证能力。
7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为： 贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y]
Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）
贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总额
8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。
9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。
贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。
（二）贷款的审批
房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。
1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。
2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。
3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。
五、贷款的发放 经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。
若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。
若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。
贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。
二、城市房屋拆迁程序
（一）房屋拆迁申请
无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费 的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。
（二）房屋拆迁审批
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。
房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
（三）签订拆迁补偿安置协议
在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。
1．拆迁补偿安置协议的主要内容： (1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途； (2)补偿方式； (3)补偿金额；
(4)安置用房面积和安置地点； (5)搬迁过渡方式及期限； (6)违约责任等。
2．房屋拆迁补偿安置协议的特征：
(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；
(2)协议签订有严格的时间限制； (3)协议签订有相对的强制性。 补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
(四)实施拆迁
拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
三、城市房屋拆迁的补偿 (一)补偿对象
房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。
(二)补偿形式
房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。 1．货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
2．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
(三)特殊情况的房屋拆迁补偿 1．出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
2．产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
3．设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。
4．拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 5．临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。
违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。
四、城市房屋拆迁的安置
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
(2)房屋拆迁纠纷的处理。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
第二节 房地产开发的阶段与程序
房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。
一、投资决策分析阶段及其程序
投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策分析。
(一)开发投资机会鉴别和项目选择
投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最为有利的投资机会。因为房地产市场是一个区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不一样。其次，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别可能投资的城市。进一步在想要投资的城市，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。
(二)初步可行性研究
房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研究和可行性研究。
初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择结果的成功性如何，决定是否有必要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。初步可行性研究是编制项目建议书的依据。
(三)可行性研究
可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的主要内容包括房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发成本和预期收益水平，经过多方案比较，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，即使经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。
二、前期工作阶段及其程序
前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。
(一)开发场地的工程勘测
开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。
(二)获取土地使用权 土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。
(三)征地、拆迁、安置
按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。
(四)规划设计
规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。
(五)落实开发资金
开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用计划。
(六)制定建设施工方案 制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。
(七)施工现场的临时“三通一平”
施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。
综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。
三、建设阶段及其程序
建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。 (一)项目发包
开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。
(二)施工组织管理
房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之相互配合、协调实施。在项目建设过程中，施工组织管理主要是指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。
(三)项目控制与监理
在房地产开发项目施工建设中，开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。
施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包含设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。 (四)项目竣工验收
开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最终环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范与标准，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。
四、营销阶段
房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。
第三节 房地产开发的主要内容
一、房地产开发项目可行性研究 (一)可行性研究的基本概念和作用
1．可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，
2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表现在如下的方面：
(1)作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。
(2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。
(3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。 (4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。
(5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。
(6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。
(二)可行性研究的阶段、基本内容和步骤
1．可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：
(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。
投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。
(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括： ①在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。
②确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。
③根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。
初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建设项目进行详细深入的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。
(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容包括：
①全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实； ②分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择； ③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；
④分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；
⑤最后写出项目评估报告。
2．可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：
(1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。 (2)市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测。 (3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战： (4)明确资源、原材料及公用设施条件。
(5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。 (6)项目投资、销售费用的投入时间。 (7)资金来源及融资方式。 (8)项目租售收入预测。
(9)国民经济评价和项目财务评价。 (10)项目评价与结论。 3．可行性研究的步骤。房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：
(1)接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。
(2)收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
(3)设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。
(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。
(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。
(6)制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
(7)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
二、土地使用权获取
目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。
(一)通过政府行政划拨获取土地使用权
根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。
建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。
(二)国有土地使用权的有偿使用
国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。
1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地 50年。 合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。
在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。
土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。
目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。
(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。
(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。
(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。
2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。 3．国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。
(三)补地价方式
鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。
为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。
三、房地产开发与规划设计 (一)城市规划的含义 关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。
(二)城市规划的工作阶段和内容
1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。
(三)城市规划的审批
城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为：
1．城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。
2．城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。
城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。
3．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。
4．城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。
(四)城市规划与房地产开发的关系
城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：
1．城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。 反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。
2．房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：
(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。
(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。
(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。
(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。
(五)居住区规划
1．居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。
2．居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下几项： (1)选择并确定规划用地位置和范围；(2)确定规划，即确定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式； (5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式； (7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。
3．居住区的组成内容。
(1)居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类： ①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；
②室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。
(2)居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成：
①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；
②公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；
③道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；
④绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。
以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50％左右。 4．居住区规划设计。
(1)居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：
①使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。
②卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。
③安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。
④经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。
⑤施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。
⑥美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。
5．居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经济指标一般包括下面几项内容：
(1)平均层数。是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。以南京梅山炼铁厂居住区为例，已知各种层数建筑面积：
三层建筑面积为8594.7m2 四层建筑面积为133813m2 五层建筑面积为1203.5m2 总建筑面积为143611.2m2 各种层数占地面积： 三层=8594.7／3=2864.9m2 四层=133813／4=33603m2 五层=1203.5／5；240.7m2 总占地面积为36608.9m2平均层数=总建筑面积÷总占地面积=143611.3／36608.9=3.95(层) (2)居住建筑密度。
居住建筑密度=居住建筑基底面积／居住建筑用地面积X100％ 居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。
(3)居住面积密度。
居住面积密度=居住面积／居住建筑用地面积(平方米／公顷) 居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。
(4)居住建筑面积密度。 居住建筑面积密度=居住建筑面积／居住建筑用地(平方米／公顷) 为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。
(5)建筑容积率。
建筑容积率：居住建筑总面积(平方米)／居住建筑用地面积(平方米) 建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。
(6)人口净密度。
人口净密度：居住人数／居住建筑用地面积(人／公顷) 人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。
(7)居住建筑用地指标。
居住建筑用地指标决定于四个因素：①居住面积定额(平方米／人)；②居住面积密度 (平方米／公顷)；③居住建筑密度(％)；④平均层数。
平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额／层数X居住建筑密度X平面系数(平方米／人) 或=每人居住面积定额X居住建筑用地面积／总居住面积(平方米／人) (六)开发商在规划设计阶段的职责
一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。
1．会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。
2．委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。
3．参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。
4．积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。
5．熟悉和审查图纸。
6．组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行，
四、房地产开发项目工程建设与管理
(一)房地产开发项目工程建设与管理的内涵与程序
1．房地产开发项目工程建设的内涵。房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。
房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。
2．房地产开发项目工程建设的基本程序。房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。
(1)房地产开发项目工程建设准备。开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。
(2)进行招投标，优选施工队伍。房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若千个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。
(3)开发项目施工建设。当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。
在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。
(4)开发项目的竣工验收。开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工质量的最终环节，意义十分重大。
为了防患于未然，确保工程质量，必须实行工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必须及时强化质量监督、验收，以杜绝隐患。 除了对主体工程检查验收外，还应注意对附属工程及室外工程的检查验收。
凡未经验收或验收不合格的开发项目，不得交付使用。 此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺陷，以便让工程承包商承担检修责任。
3．房地产开发项目管理。房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约：房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 (二)房地产开发项目招标与投标
1．招标投标的概念。房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价(标价)、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则得用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。
2．房地产开发项目的工程建设招标投标。房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。
3．招标的方式。目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种： (1)公开招标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用。
(2)邀请招标。这是一种非公开方式的招标，由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标。一般可选择3—10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。
(3)协议招标：简称议标。适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。
(三)房地产开发项目的工程管理
房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。 1．工程施工管理。对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
房地产开发商在工程施工管理中的主要任务为：
(1)项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
(2)费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。
(3)进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。
(4)质量控制。提出质量标准，进行质量监督；处理质量问题，组织工程验收。
(5)合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减。，合同纠纷、索赔等事宜。
2．工程施工控制。 (1)工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
(2)质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。
(3)成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
①直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在问题。
②间接费用监测分析。间接费用的预算数量是以直接费用为基础，按照间接费用率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。
3．房地产开发项目的工程建设监理。
(1)工程建设监理的概念。工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。
(2)工程监理的内容。
①工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。
②工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容有：第一，委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。
③工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。
4．房地产开发项目建设工程竣工验收。竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。
(1)房屋建设项目的一般竣工验收标准。
①工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。 ②所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。
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第一节
基本名词
◆按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 ◆住房公积金贷款：是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款.住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。 ◆按揭贷款：就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。 ◆抵押贷款：指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。 ◆房产抵押：是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。 提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。 ◆抵押人：指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。 ◆抵押权人：是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的人。抵押权人就是受抵押担保的债权的债权人。 抵押权是由债务人或第三人就其提供抵押的特定的财产所设定的物权。 ◆担保人：即保证人，根据担保法规定，第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任，这里的第三人即担保人，包括具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，这里的债权人既是主债的债权人。这里的-按照约定履行债务或者承担责任-称为保证债务，也有人称保证责任。 ◆债权人：在债的关系中，有要求他的债务人实施一定行为或者不实施一定行为的权利的人，债权人主要是指预付款者，有权请求他方为特定行为的权利主体，是指那些对企业提供需偿还的融资的机构和个人，包括给企业提供贷款的机构或个人（贷款债权人）和以出售货物或劳务形式提供短期融资的机构或个人（商业债权人）按我国现行法律的规定，在民间借贷关系中，将钱借给他人的人，称为债权人；相对而言从别人手中借钱，欠别人钱的人称为债务人。 ◆债务人：通常指根据法律或合同﹑ 契约的规定，在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。在财务会计学的术语中，债务人是指欠别人钱的实体或个人。债务人可以是公民，可以是法人，国家作为民事主体出现时也可以具备债务人的资格。 ◆买受人：又称买方。买卖合同中约定支付价金的人。 ◆出卖人:指通过买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益的人。 ◆利率：又称利息率，表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：利息率= 利息量 ÷ 本金÷时间×100%利率是借款人需向其所借金钱所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得的回报。 ◆月供：月供指在以银行按揭方式购置商品房、机动车辆等时，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包括本金部分和相应的利息。目前，我国按揭贷款的还款方式包括：贷款期限在1年的一次性还款方式，贷款期限在1年以上的等额还款或等额本金还款方式。◆等额本息还款方式：每月还款的金额是一致的，但其中的本金部分逐月递增，而利息部分
逐月递减。在还款期内，支付的总利息费用，高于等额本金还款方式。◆等额本金还款方式：每月还款的金额逐月递减，其中本金部分保持不变，而利息部分逐月递减。在还款期内，支付的总利息费用，低于等额还款方式，但前期还款额（含本金和利息）高于等额还款方式。 ◆预告登记：指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” ◆预抵押登记：就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 ◆他项权利证书：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。 第二节第二节第二节第二节个人住房按揭贷款个人住房按揭
贷款个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款贷款用途贷款用途贷款用途贷款用途：：：：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称\"个人住房按揭贷款\"。贷款对象贷款对象贷款对象贷款对象：：：：年满18年周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明； 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。贷款条件贷款条件贷款条件贷款条件：：：：借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份； （（（（身份证身份证身份证身份证，，，，军官证等军官证等军官证等军官证等））））（（（（2222））））借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁（一般执行男65，女60）（3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（4）有合法有效的购买住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； （（（（商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同）））） （5）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款； （（（（首付款收据首付款收据首付款收据首付款收据））））（6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作
为保证人；（7）贷款行规定的其他条件。贷款额度贷款额度贷款额度贷款额度：：：：最高为所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70%；贷款期限贷款期限贷款期限贷款期限：：：：一般最长不超过30年。贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率：：：：贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%； 贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。申请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料：：：：1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份（原件）3.经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；
4.合法的购买住房合同、协议及相关批准文件 5.借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明
6.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等7.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。8.银行规定的其他材料。客户贷款流程客户贷款流程客户贷款流程客户贷款流程（1）提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。（2）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。（3）开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。（4）支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。（5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。（6）贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）前结清贷款；正常结清指在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日向贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取“贷款结清证明”，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的“贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。第三节第三节第三节第三节个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款住房住房住房住房公积金贷款公积金贷款公积金贷款公积金贷款的类别有的类别有的类别有的类别有：：：：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。（注意：不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款，请先咨询当地住房公积金管理机构）住房公积金贷款的住房公积金贷款的住房公积金贷款的住房公积金贷款的特点特点特点特点：：：：相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。公积金贷款额度公积金贷款额度公积金贷款额度公积金贷款额度大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，北京市住房公积金贷款额度最高是80万，如果评级评到3A级别的话最高可以到80万*（1+30%）=104万其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%;住房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式：：：：借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限)若夫妻双方缴存比例不一致的,按比例较高的一方确定实际缴存比例。不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。贷款对象应当符合以下条件贷款对象应当符合以下条件贷款对象应当符合以下条件贷款对象应当符合以下条件：：：： （1）具有有效的身份证明；（2）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。（3）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。（4）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种\"住房保障型\"的金融支持。（5）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的
数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。贷款用途必须专款专用贷款用途必须专款专用贷款用途必须专款专用贷款用途必须专款专用：：：：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。公积金贷款等额本金和等额本息对比公积金贷款等额本金和等额本息对比公积金贷款等额本金和等额本息对比公积金贷款等额本金和等额本息对比1.传统的还款方式有等额本金和等额本息两种。这两种还款方式中，等额本金在贷款利息上要更节省，但是这种还款方式的前期还款压力比较大，比较适合当前资金比较充裕，或是短期内有提前还款打算的借款人。而等额本息的还款方式虽然贷款利息要高些，但是对于那些目前手头资金不足，又不打算短期内办理提前还款的借款人来说比较适用。住房公积金贷款流程住房公积金贷款流程住房公积金贷款流程住房公积金贷款流程
1、借款人到住房资金管理（分）中心填写〈借款申请表〉并提供相关资料。如下： (1)申请人及配偶住房公积金缴存证明;(2)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;(3)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;(4)购买住房的合同、协议等有效证明文件;(5)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;(6)公积金中心要求提供的其他资料。
2、住房资金管理（分）中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定借款额度和期限、确定贷款担保方式。
3、初审合格，由受委托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或枝桠物质押物是否符合要求；收入情况，是否有偿还本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格等。
4、受托银行调查合格，出具调查意见书递交住房资金管理（分）中心，由住房资金管理（分）中心审批。
5、审批通过，住房资金管理（分）中心签发委托贷款通知单。
6、受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户。
7、贷款合同生效，住房资金管理（分）中心将资金划入委托贷款基金，再由委托行将资金划入开发商帐户。
8、借款人按照规定的方式按时归还借款。
9、借款人还清贷款本息，结束抵押担保，收回有关证件
推荐第10篇：贷款申请书
贷款申请书
尊敬的市委、市政府领导：
我叫韩苗苗，毕业于南方医科大学，护理本科专业。
当前，全球性的金融危机对世界各国都造成了不同程度的影响，中国当然也深受其害。目前约有四万名留学生因欧美国家经济低迷回国就业，这加剧了国内较高层次就业市场的竞争程度；企业需求下滑，大学生的就业机会、就业岗位也相对减少，日益紧张的就业空间无法满足日益增多的大学毕业生就业。
党和国家鼓励大学生自主创业的优惠政策，严峻的金融危机和就业形势，我选择了自主创业。在亲历亲为的社会实践中，我积累了一定的创业经验和创业思想，可是，资金问题现在已经成为众多像我一样的创业者的制约瓶颈。因为资金问题，我曾想过放弃，但因为我现在至少还是一个大学生，是一个应该承担社会责任的青年，所以带着期待和自私的想法，申请党和政府有关部门能给与我8万元的创业贷款资金。
初步拟定这笔资金是用于开设一个连锁店，立足于餐饮业，目的是为广大在校大学生提供便捷优质的服务，此店创新性地开设了各种各样适合大学生的项目，迎合现代潮流和大学生的口味，相信能受到广大大学生的欢迎。这就为我能在规定时间内还清贷款提供了保证，因此我保证能在规定时间内按时按量归还贷款，虔诚期待领导能给与考虑。
此致
敬礼
祝领导工作愉快，身体健康！
申请人（签字及手印）：有效身份证号：
2010年6 月5 日
第11篇：贷款申请书
贷款申请书
北京紫名都装饰工程有限公司成立于1999年3月，总部设在北京，是中国家居产业内规模化、专业化、品牌化、集团化、产业化的著名品牌之一。紫名都集团以“用心自然尊贵”为发展理念，以“客户满意是评价我们工作的唯一标准”为企业宗旨，引领家居文化。 北京紫名都装饰工程有限公司营口分公司成立于2010年11月20日。经营地址：营口市西市区渤海大街西45甲4门市。经营范围：专业承包；销售：金属材料；经济信息质询（不含中介服务）；室内外装饰装修工程。现有职工人数220人。
北京紫名都装饰工程有限公司营口分公司自成立以来，已成接了辽宁奕丰实业集团等工程项目、东明房地产公司、营口金色阳光俱乐部。在为企业创造效益的同时赢得了广大用户的一致好评。因此，要继续抓住机遇，扩大商机。这需要强有力的资金保证后盾，就需要资金贷款，贷款金额290万元，用于支付隆祥陶瓷有限责任公司190万元，明威灯具100万元货款，期限为壹年。（到日期一次性偿还本金。）
北京紫名都装饰工程有限公司营口分公司将凭借高度专业、规模效益化、企业制度化的“紫名都”商业模式，创造营口家居行业的杰出典范。
借款人：北京紫名都装饰工程有限公司营口分公司
2012年1月10日
第12篇：贷款申请书
贷款申请书
瑞昌市农村信用合作社：
江西江州机械有限公司创建于2005年，至今已有多年历史，公司拥有涵盖精密铸造机械加工、钢结构件，年生产能力8000吨以上，公司取得了GB-T19001-2008（ISO9001:2008）质量管理体系认证证书，严密完善系统的管理体系，确保公司能连续稳定生产高质量产品，不断创新，提高企业竞争力，公司所在地紧邻长江，水陆交通发达，有利于国际、国内市场开拓。
2013年水泥市场趋好，给公司创造难得的发展机遇，公司与辉达机械制造公司签订了1#2#线2000T熟料生产线钢结构制作，原材料投入较大，公司需增加流动资金，以购买原材料，保障生产，特向贵社申请资金贷款1400万元，公司用新增销量所增加的收益及厂房租金等收益作为还款来源，以公司所有权生产厂房作为抵押物，贷款使用期为叁年，希望贵社给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展！
此致！
敬礼！
江西江州机械有限公司
第13篇：贷款申请书
贷款申请书
遵义市商业银行仁怀市支行：
贵州省仁怀市太和号酒业有限公司创建于一九八八年并获得工业产品生产许可证，至今已有近25年历史。由于建厂时资金投入不足，规模不大，生产设施设备不能满足企业自身的发展和市场对产品的需求，以及国家和省委、省政府对白酒企业发展的政策要求。为了适应政策、市场和企业发展需要，根据贵州省人民政府和仁怀市人民政府关于整顿白酒生产经营秩序的若干规定精神，特对企业发展重新规划，新征荒山和土地面积20.6亩。扩大生产规模1000吨，技改扩建酱香型白酒生产车间二栋共4991.3平方米，白酒储备库房一栋2385平方米，曲药房一栋1039平方米，综合大楼一栋2358平方米、污水处理厂一栋200.7平方米、配电房40.1平方米、厕所32.4平方米、门卫室26.6平方米，总建筑面积14197.9平方米。注册资金75万元，资产总额9000多万元，现有员工68人，各类专业技术人员10人，年生产能力1200吨,年销售收入已达3000万元；公司生产的白酒产品销售到黑龙江、广西、四川、内蒙、湖南等10多个省（市）,随着销售市场的不断开拓,公司产品处于供不应求的局面。厂房及其他设施即将竣工，现急需投产及生产后续（工人工资/年300万、电费/年60万、红粮/年680万、
大粬/年520万、煤/年400万，因此特向贵行提请流动资金1000万元，贷款使用期为2年。希望贵行给予贷款支持，帮助公司实现新的发展!
此致
敬礼
贵州省仁怀市茅台镇太和号酒业有限公司 二〇一三年三月捌日
第14篇：贷款申请书
沁阳市众达实业有限公司
流动资金贷款1000万元申请书
广发银行焦作分行：
沁阳市众达实业有限公司成立于2008年，是以煤炭加工、零售为主的企业，注册资金500万元，占地面积40亩。现在公司拥有2个煤炭加工生产线，一是洗煤生产线，精煤年产量40万吨；二是选煤生产线，选煤年产量20万吨。
我公司现有职工 40人，其中管理人员20人，从事煤炭工作都在5年以上，有着丰富的煤炭经营理念和熟练的生产加工技术。公司主要经营品种有山西无烟煤及水洗精煤。销售以钢厂为主。
公司在管理方面集体分工明细化，公司分销售部、供应处、财务室、化验室。
1、财务室：现金会计2名，专业财会学校毕业，从事会计工作 3年以上。
2、供应处：由公司统一考察定矿、定货。供应人员4名，配专车2辆，根据需求保质保量及时供货。
3、销售处：由公司统一定价销售，销售人员4名，配专车2辆，负责市场调查，及时提供煤炭行情。
4、化验室：现有化验人员2名，负责公司所有煤炭化验，做到进出厂车车化验，严把质量关，不合格决不出厂，得到众多客户的好评。
我公司经营状况良好，货币资金得到有效利用，无闲置资金，
各行都有我公司存款，信誉度良好。销售以钢厂为主，主要有河南朝阳钢铁有限公司、郑州永通特钢有限公司等客户。应收帐款账户帐龄短、周转速度快、资产运营能力强，暂无损失。存货周转率高，速度快，变现能力强。固定资产新增洗煤脱水设备、压滤设备、浮选设备等。近两年公司响应国家低碳倡导，加大扩大洗煤生产力度，销量逐年增加。
2011年我公司发展前景非常乐观，主要原因有：
1、山西煤炭资源整合，小煤矿逐步的减少
由于山西省煤炭资源的整合及煤炭资源税的改制，直接刺激着煤炭价格的上涨。随着煤炭资源整合的不断深入，煤炭行业的相对垄断程度有所提高，形成以国有大集团和国有控股公司为主导，多咱经济成分并存办矿体制，支撑和推动煤炭价格的上涨。
2、国内市场动力煤价格稳中趋升
历年冬季的煤炭消费对煤炭市场的影响从10月份的“冬储”开始展现。煤炭消费高峰将成为推动未来一段时间煤炭供求趋于活跃的主要原因。
3、主要煤炭企业领涨煤价，促进煤炭价格上扬
随着煤炭集中度的不断提高，国家重点煤炭企业，特别是特大型的煤炭企业在煤炭总产量中越来越多，对市场供应及价格的影响越来越严重。这次煤炭价格的上涨与大型煤炭企业的价格调整和攀升有着直接的关系。
4、国民经济进入高速发展阶段，煤炭需求不断增加
我国经济发展不断增速，我国工业生产继续加快增长，随着
煤炭需求量的不断增加，不仅有利于煤炭价格的稳定，而且推动了煤炭价格的不断攀升。
5、煤炭行业将大力提高煤炭产业结构
2009年8月，温家宝主持召开国务院常务会议，会议指出，要大力发展绿色经济，培育以低炭排放为特征的新的经济增长点。其实质是提高能源利用效率和创建清洁能源结构，低炭涉及的生业领域十分广泛，主要包括低炭产品、低炭技术、低炭能源的开发利用。我国是以煤炭为主的能源发展国家，煤炭消耗量占我国能源消耗总量的70%左右。发展低炭经济，首先就要搞好清洁煤炭的生产和使用，为了减少污染，发展低炭经济，推动资源节约型，环境良好型，可持续发展型的社会建设，我公司将进一步调整煤炭生产结构，以洗煤厂为主，加大和扩大洁净煤的生产力度。
综上所述，2011年我们的销售目标是年销售量30万吨，直接实现利润1500万元。我公司如果按供货合同购进原煤每月25000吨，需要流动资金3000万元，我们已自筹了1700万元用于煤炭库存，现缺口资金1300万元人民币。因此向贵行申请1000万元人民币贷款，保证按时结息，到期收回货款及时归还贷款，决不拖欠。
请批示！
沁阳市众达实业有限公司
年月日
第15篇：贷款申请书
贷款申请书
西华县农业银行：
本公司在西华县县城箕城北路文化小区开发商住楼工程项目目前正在施工，按照西华县县委县政府改变老城中心区面貌，加快在建项目建设进度要求，本公司在资金安排上有困难，为此特向贵银行申请贷款伍佰万元人民币。
本公司可用在西华县县城箕城北路文化小区，有土地权证和在建项目抵押。
特此申请
西华县华兴房地产有限公司
二00九年五月二十六日
西华县华兴房地产有限公司
基本情况介绍
本公司由西华县县政府引资开发老城改建项目。从2004年8月由上海敬鲁建设工程有限公司出资在西华县注册，注册资本800万元人民币。2004年12月与西华县人民政府签订箕城北路北段文化小区和西湖旧城商住楼开发。第一期工程为箕城北路文化小区，建筑面积5万平方米，投资约6000万元人民币，2007年12月开工，现完成建筑面积23000平方米。
本房产公司在组建时得到了西华县委县政府及有关部门的大力支持，也得到了上海市有关部门的高度重视，目前工程施工进度比较顺利。
本公司由管理人员19名，其中正副经理2名，工程师2名，施工员2名，安全员1名，财务2名，房产销售负责人2名，其他工作人员8名。
西华箕城北路文化小区，现有23000平方米商业房和住宅房，今年3月起开始销售，预计今年可售面积3万平方米。平均商业房每平方米售价2500元，住宅房1250元。今年预计销售量4000万元人民币。
本公司每一期工程今年基本结束，第二期工程准备工作着手进行。
西华县华兴房地产有限公司
第16篇：贷款申请书
贷款申请书
临泽县畜牧局：
临泽县鹏程奶牛专业合作社于2010年11月10日组建成立，注册资本290万元，法人代表蒋永丰，主要经营奶牛的养殖、饲草、用具等生产资料的购买及养殖技术的推广、指导。为发展壮大合作社养殖规模，计划养殖奶牛500头，现存在资金困难，根据县委1号文件精神的相关优惠政策规定，本公司申请上级主管部门给予贴息贷款300万元，请审核办理。
特此申请
申请人：
二〇一三年十月九日
第17篇：贷款申请书
贷款申请书
新左旗信用联社：
本人系新巴尔虎左旗医疗工伤生育保险事业管理局职工于永哲（身份证号：152101197311260319）, 现想装修房屋， 但因资金不足， 特向贵社申请贷款人民币壹拾万元整（¥：100，000.00元），我以本人工资作保证，保证按贵社的要求按时偿还贷款本息，望联社给予办理为盼！
特此申请
申请人：
年月日
第18篇：贷款申请书
贷款申请书
XXXXXXXXXXX有限公司成立于XXXX年，注册资本XXX万元人民币。是一家专业生产XXXXXXXXXXXXXXXX的工业企业。目前拥有员工近XXX人，其中大专以上学历XX人，高级职称X人，中级职称X人，初级职称XX人；公司拥有XX条XXXXXX生产线，具备年产XXXXXXX的生产能力。公司产品质量稳定，品质优良，供货及时，深得广大客户的信赖，先后通过ISO9001等多项国际质量认证，在国内及国际XX行业享有较高的盛誉。吸引了众多不同类型的优秀企事业单位前来合作，业务渗透覆盖到XXX行业各个层面的商家，产品畅销国内外，深受用户欢迎。
世界经济一体化日益趋近的今天，公司管理层在充分分析了国内外经济形势后，提出了全新的中国市场发展战略计划，其主要内容就是：实施人才战略，引进一批高学历、高智商、年轻有活力、富于创新、既懂经营又懂管理的高级人才，组建核心经营管理团队；实施资本战略，以山东丰利达纸业有限公司为核心，引进战略投资者，对公司实施规范化的股份制改造和运作，一方面引进先进的生产技术及管理经验，另一方面改善公司法人治理结构，实施IPO战略，力争在2010年底或2011年初，在国内“创业板”或香港创业板、美国NASDAQ等资本市场上市。
进入2008年后半年，公司基本完成了核心经营管理团队的组建，
先后引进了多名在国内业界有名望的高级管理人才，目前这些人才已基本到位，并已着手对公司的生产经营、财务管理、市场营销等方面展开了综合治理，相信在不久的将来会大见成效——生产经营方面，预计全年能够实现主营业务收入5.1亿元，实现利税总额6000万元；财务管理方面，将建立健全各项规章制度，加强成本控制和资金运用，加快资金周转，公司运转效率将会大大提高。
根据集团未来五年战略规划，自2009年起，公司将根据上市公司的规范要求，实施股份制改造和经营运作，力争尽快登陆国内外资本市场。到2010年计划实现主营业务收入7亿元，实现净利润5600万元；2013年计划实现主营业务收入20亿元，实现净利润1.4亿元，达到年产30万吨木浆，10万吨草浆，40万吨纸的生产能力，挤身造纸行业大企业的行列，
依据董事会规划，公司将于近期上马农林浆纸一体化项目，该项目是国家全力启动的循环经济的战略性工程，属于国家重点扶持的39个战略工程之一，也是世界开发银行重点开发的节能减排项目之
一。该项目总投资6.38亿元，其中固定资产投资5.82亿元，流动资金投资0.56亿元。项目建成后可实现主营业务收入17.82亿元，上缴税收1.9亿元，实现净利润2.45亿元，投资回收期4.58年（含2年建设期）。因本公司资金能力有限，特向贵行申请项目贷款4.5亿元，期限5年。
本公司承诺将严格按照贵银行的有关信贷规定，合理使用贷款资金，按时还本付息（有关还本付息计划附后），接受贵银行的信贷监
督。
以上申请敬请贵银行领导批准！
祝
商祺
山东丰利达纸业有限公司2008年12月13日
第19篇：贷款申请书
贷 款 申 请 书
西安市新城区恒沣小额贷款有限责任公司：
XXXX公司位于XXXXX，公司成立于年月日，注册
资金万元，经营范围为：。现
因，销售合同额度增大，
暂缺流动资金，特向贵社申请贷款元，贷款期
限，此笔贷款由陕西金信德投资担保有限公司为提供担保，
我公司用经营的收入来偿还本金及利息。
望贵社予以扶持，我公司一定会严格履行贵社的各项财务及管理
制度，严格履行与贵社签订的各项合同，如期偿还贷款金额及利息。
望贵社给予我公司大力支持为盼。
申请人：
法定代表人（签字）:
年月日
第20篇：贷款申请书
XXX行：
贷款申请书
我公司为解决生产经营流动资金的困难，特向贵行申请流动资金贷款680万元，现将企业具体情况报告如下：
一、企业基本情况
XXX公司成立于2013年X月，注册资金5000万元。 2014年8月止，固定员工总数43人，其中：本科毕业生7人，专科毕业生4人，高中以下32人。公司位于XX工业园区区，占地面积40亩，建筑面积6800平方米。是一家致力于绿色环保PE管道产品研发、生产、销售的民营企业，产品主要用于供排水、电力、市政行业。已完成GDLG-1800钢带增强聚乙烯螺旋波纹管生产线、ZC-1000H高速水冷型PE双壁波纹管生产线、JWG-PE500管材生产线、JWG-PE250管材生产线、JWG-PE110管材生产线、JWG-PE800管材生产线等六条生产线的安装、调试、生产，实现年产15000吨超高分子聚乙烯膜片复合管材及PE管材的生产能力。
公司由三位自然人货币投资组建，具体股东结构如下： 股东 XX 投资XX万元 任职 董事长 股东 XX 投资XX万元 任职 总经理 股东 XX 投资XX万元 任职 副总经理
2013年办理《组织机构代码证》、《税务登记证》《营业执照》，2014年获得GB/19001-2008/IS09001：2008质量管理体系的认证、GB/T28001-2011/OHSAS18001：2007职业健康安全管理体系的认证、GB/T24001-2004/IS014001：2004环境管理体系的认证。
通过一年多的努力，工业产值达7836万元。2014年已取得5000多万元的在线合同，并已完成3660万元的实际销售。先后承接了XX房地产建设、XX供排水、XX物流园建、XX再生水工程、XX物流园建设、XX河截污工程1标段、XX河截污工程3标段、XX河截污工程4标段、XX河截污工程6标段等工程，受到了广大客户的信赖和好评。
二、申请贷款额
根据企业目前发展需求和今后一段时间的发展趋势，经测算，目前需流动资金1600万元，其中向贵行贷款680万元，自筹920万元。这些流动资金用于购买：聚乙烯颗粒、钢带等。特向贵行申请，给予我公司流动资金贷款680万元，以解决生产经营过程中购买原料资金短缺的问题。
三、借款期限 申请借款期限为2年。
四、借款抵押物
我公司以XX位于XX镇环北大道东段天XX的房产和门面作为贷款抵押，申请此笔贷款。
五、本公司还款来源
本公司还款来源为销售回笼资金。并保证以高度的诚信按期偿付本金和利息，以实际行动回报贵行对企业的关怀和支持。
特此申请
XX限公司
201X年XX月XX日
