商业项目市场调研报告

推荐第1篇：商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、PEST分析

 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；

 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；

 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查

 公共设施状况

 交通体系状况

 道路状况、通行量

 区域性质与功能特点

 各项城区的机能

 城市规划

三、区域商业现状调研

 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）

 商业发展规划（政策规划、趋势研判）

 租金水平、售价水平研究等；

 发展商开发情况研究；

 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

 新店开设趋势研究

 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析

 区域供应

 区域消化

 供需交叉分析

 租金走势

 售价走势

 租售交叉分析

 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究

 地理细分调查分析

 购买人群细分调查

 年龄细分调查分析

 经济状况细分调查分析

 消费者交通和出行方式

 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目SWOT分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

 区域投资价值建议

 项目投资建议

 产品投资建议

推荐第2篇：商业市场调研报告

北京商业市场研究报告

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局

第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析

第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展

第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析

第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求

第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望

6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1.1按照开发形式进行分类 ：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、

酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里， 市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。

（6）交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

1.1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1） 选址在城市繁华区、交通要道。

（2） 商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3） 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4） 商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5） 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6） 采取定价销售，可以退货。

（7） 服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1） 选址在居民区、交通要道、商业区。

（2） 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3） 商店营业面积在1000平方米以下。

（4） 商品构成以购买频率高的商品为主。

（5） 采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6） 营业时间每天不低于11小时。

（7） 有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1） 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2） 商店营业面积2500平方米以上。

（3） 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4） 采取自选销售方式。

（5） 设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1） 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2） 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3） 居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4） 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5） 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1） 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2） 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3） 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4） 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。

（5） 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6） 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（economic）：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划

三、区域商业现状调研

? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究；

? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目swot分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议

? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告

中国茶市三期调研及定位报告

高策（中国）房地产运营机构 2012年2月27日

报告目录

一、新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概况

2、城市人口

3、城市交通

4、经济概况

5、城市规划及城市发展方向

6、小结

二、宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13

1、宏观背景

2、房地产发展概况

3、市场供给及市场存量

4、房地产价格走势

5、购房消费者心理分析

6、地产项目区域分布

7、典型个案分析

8、小结

三、新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31

1、城市商业发展现状及分析

2、小结

四、项目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、项目概况

2、swot分析

3、项目定位策略

一、新昌城市背景调研

1、城市概况

城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。

地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。

行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。

本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）

2、城市人口

据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：

根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。

3、城市交通

城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。 ? 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁

波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。

城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。 ? 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。 ? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。

? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。

城市内部交通：公交车

1、

2、

3、

4、

6、

7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版

南昌市商业市场调研报告提纲

一、南昌市商业概况

? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布

二、

南昌市商圈分析

三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超

四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节

五、南昌市社区商业调研及发展方向

六、南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析

七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.

一、南昌商业概况

南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。

一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。

一、

二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 a、近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。

一、

二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。

b、南昌人口

南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。

二、南昌商业基础 a、城市概况

南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。 市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。 b、交通状况

南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。

航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。

铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁

路主干线纵横穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有

省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。 水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。

公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆

三、南昌商业分布

南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告

调 研 报 告

一、调研目的

通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。

二、调研对象和调研方法

（一）调研对象

本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。

（二）调研方法

本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。

三、调研结果

（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区

1、基本情况

小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。

其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解 ，商铺由山西大学资产管理处管理。

2、商铺类型：底商

3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价

生鲜便利店 汽车美容店

（二）大院

1、基本情况

项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。

2、商铺类型：底商

3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）

（三）学府雅苑

1、基本情况

小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。

据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。

2、商铺类型：底商

3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；烟酒店、企业、汽

车美容。

4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。

（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）

（四）国瑞·晋瑞苑

小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。

两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。

（五）华洋·城市公寓（新界）

项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售

完。商铺面积约为300㎡。

据了解，高层住宅客户群一部分是

针对山西财经大学学生。

（六）晋阳街临街商铺

晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。平均年租金为1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。 据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类 居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。 调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。

推荐第3篇：唐山某商业项目市场调研

唐山某商业项目调研纲要

一、唐山市宏观环境调查

1、唐山市基本概况：行政区划、人口规模、城区面积、交通位置等；

2、唐山市区的居民人均收入水平、物价水平、消费习惯等；

3、唐山市的城市发展规划和发展方向、相关投资环境和政策。

（这部分资料主要通过政府职能部门印制的宣传册、官方网站资料获知，近几年的居民收入状况和相关消费指数可通过统计局获知，唐山人的消费心理和消费习惯则主要通过与当地人交谈分析）

二、唐山市商业项目市场调查

1、宏观：唐山市区商业项目市场现状及走势调查，包括：

① 全市商业项目市场的平均价格；

② 商业项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？

③近几年唐山市商业项目开发总量（面积）多大？销售率是多少？

④ 唐山市商业项目目前热销的有哪些，是哪些最受投资者青睐？

2、中观：项目所在地——路南区的商业项目市场调查，包括：

① 路南区商业项目市场的平均价格；

② 路南区近三年建设的商业项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？

③ 路南区目前在售的商业项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？④ 路南区有哪些大的消费群体？

（以上资料一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。总的来说，商业项目前期调研中，宏观方面的信息主要通过两个手段获取：一是与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；二是收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。）

三、项目地块环境调查

㈠、土地性质和规划条件调查，包括：

1、此地块所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？

2、如果接过来进行商业项目开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？

3、唐山市土地部门对项目地块的开发是否还其它要求？

4、唐山市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？

5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按唐山市拆迁办规定的标准，需要补多少？

6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？

7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响。

㈡、周围景观和社会状况调查，包括：

1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？

2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？

3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？

4、项目地块周边居民对企业污染问题是何评价？唐山市其它城区有商业需求的消费者对此区域的企业污染问题能否接受？这对他们投资的影响有多大？

㈢、交通条件和配套环境调查，包括：

1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？

2、项目周边的、生活配套和公建有哪些？分别有多远？（需调查菜市场、商店、超市、幼儿园、小学、中学、医院、体育娱乐设施、餐饮酒店、银行、邮局等因素）。

㈣、项目地段投资者对象调查，包括：

1，项目地块周边已建成商业项目的主要投资者是哪些群体？他们的收入水平

和消费习惯怎样？能承受的平均价格如何？

2，项目地块主要的投资业态是什么？主要投资什么？

（关于这方面的信息调研，因目前主要是做土地开发决策，前期可只做一些粗略的调查，以后还需要设计详细的调查问卷进行访谈、分析。）

㈤、项目地段周边竞争商业项目调查，包括：

项目周边地段的竞争商业项目，在这里是指以项目为中心，1000m范围内在建（售）和已规划征地、近两年内待建的所有商业项目，其调研内容包括：

● 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、

● 开发商、总投资、开工竣工日期

● 类别、档次及整体规划布局

● 装修材料、水平、硬件设备

● 配套服务功能及功能分区、停车场、车位配置情况

● 公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

● 付款方式、银行按揭安排

● 物业管理方案、物管公司、物业收费项目及标准

推荐第4篇：常州市商业报告市场调研报告

常州市商业项目市场调研报告

调研时间：2010年10月15日——2010年11月15日 调研人员：张军、杜豪

调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。

调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。

项目分析：杜豪

一、延陵西路商圈调研分析

延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。

1、万博北岸商城

项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优

衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。

到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙

一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等

项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。

受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。

万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，使得地下商业的价值被充分的发挥。

劣势分析：万博北岸城的建筑风格一直是一个亮点，但是这种风格和设计并不一定适合其发展，更何况在最初的项目规划时，万博北岸城也并不是作为百货的商业项目，而是作为一个个的独立店铺来出租，这种规划在后期运营时不能通过消防安全关才不得不再次调整，这中打破原来的设计方案改做百货会很被动中的

选择。

其次，三万方的商业体量本身就显得小，而规划中的万博北岸城不仅包括万博百货，还要打造出餐饮区，那么试想一下，如此袖珍的百货其定位是什么，如果是年轻时尚的白领阶层，是否能容纳吸引这类消费群体的足够品牌。

2、万博国际广场

项目简介：万博国际广场总建筑面积30万方，其中商业面积10万方，规划中负一楼为超市，目前已确定进驻的主力店有嘉禾影院（将是常州首家引进3D max的影院），万博国际广场商业部分将全部自持，招商工作于委托香港中粮商业有限公司，规划中的万博国际广场有一座190多米高的写字楼和一栋酒店型公寓，公寓售价在1.7—1.8万/㎡之间（精装修）。

优势分析：

通过市调了解到万博国际广场项目商业建筑面积近10万平米，建成后将是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物中心。购物中心设计为室内全景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会商业街，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境、更好的购物和休闲享受。

在项目运作方面，开发商新城集团将商业部分全部自持，进行统一规划、统一业态、统一推广、统一经营、统一管理、统一招商，另外聘请香港一家知名商业管理公司担任万博国际广场的商业运营管理顾问，确保项目资源最优化整合。

劣势分析：万博国际广场所处的江南商场与南大街和文化宫相比，商业项目很少，是一个典型的车流大，人流少的区域，与之相邻的莱蒙时代项目虽然体量巨大，但是重点是住宅项目，1万多方的商业仅作为社区配套商业，对万博国际不能形成积极的影响，这将很考验万博国际自身吸纳人气的能力。

3、莱蒙时代

项目简介：莱蒙时代是一个以住宅为主的地产项目，占地面积约17000平方米，建筑总面积60万平米。规划中的莱蒙时代包括高层、超高层住宅，SOHO公寓、3

一条主题文化商业街区。其中商业街区面积约一万方，为项目配套项目。目前住宅售价为1.5-1.6万/㎡（毛坯房）。

项目优劣势分析：莱蒙时代致力于住宅的开发，一万方的商业均作为社区配套，在如此珍稀的黄金地段，莱蒙时代商业体量虽少，作为社区内主题文化街区却能增加整个项目的生机，也能满足住宅楼居民和写字楼办公人员的日常消费。

4、京城豪苑 项目简介：

京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的大型社区。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米。仅京城豪苑项目就有六栋37-38层的高层住宅，总建筑面积约13万平方米，这里商业项目的标志是常州百盛购物中心，这是百盛集团进军江苏省的第四家门店，也是在常州开设的首家具有国际背景的连锁百货购物中心，选址位于京城豪苑之北大街和局前街交汇的显著位置，面积约4万平方米，预计在2011年下半年正式开业。

项目优劣势分析：

京城豪苑雄踞常州市龙脉地段，是常州市区的绝对中心，人流车流量大。此外，这里商业氛围浓厚，形成了包括南大街商业街区、莱蒙时代商业街区、新世纪商城、百货大楼、泰富百货等成熟的商业项目的南大街商圈。京城豪苑的开发商是中国很具实力的房地产商何鸿燊，他在商业领域具有很强的影响力，项目成功引入马来西亚百盛品牌可见其实力和竞争力不俗。

当然京城豪苑的发展也受很多因素的制约：南大街商圈虽然是常州最成熟，最有竞争性，体量最大、人气最高的商圈，但是商业竞争已经达到白热化，随着新北和武进两地商业的繁荣，这里商业中心的地位正在受到考验，这京城豪苑却在这时加入，虽扩大的南大街商圈商业总量，却也加剧了这里的竞争。此外，其所处的位置为北大街和局前街的交汇处，这里车流量大，道路相对狭窄，经常出现堵车现象，未来如何解决交通问题也是其必须面对的。

二、武进商圈调研分析

武进区作为常州五区中独立性最强的区，汇集着几十万高消费人群，他们有着较强的购买力和购买欲。武进商业最近两年的发展顺应一方面是受政府规划的牵动，但是很大程度上还是消费者需求的产物。武进商圈包括湖塘乐购商圈和花园街商圈，这两大商圈的出现将有效改善武进区工业发达、商业落后的状况，同时商圈的发展也会有力推动武进区的发展。

湖塘乐购商圈由于拥有乐购超市、富克斯流行广场，一直是武进区的商业中心，今年随着武进购物中心的试营业，改区域的影响力进一步加大。而花园路是武进区政府重点打造的商业街，包括了茂业泰富城、新天地不夜城、新城上街、路劲又一城、澳新风情街等大型商业项目。花园街路况发达，环城高速凌空而架，所有项目又是最新开发的项目，其今后的影响力将冲破武进，辐射全城。

1、武进购物中心

项目简介：武进购物中心商业总量16万平方米，整个项目分为A B C D E F六大区域，将包括精品百货（八佰伴百货）、购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、城市会所、精品酒店、SOHO公寓，目前已签约的主力店有八佰伴百货、海港大酒楼、东方影城、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、神采飞扬、莱蒙电脑城、海乐迪KTV。项目内其他商铺均已售出，所以租金为一户一价，大致在1.5万-4万/年的租金水平。

优势分析: 武进购物中心的区位优势表现在它的出现正好迎合武进区缺乏大型商业这一机会，武进区虽然只是归属于常州的一个区，但是与其他四个区不同的是，它具有更强的独立性。武进也是常州普遍认可的高收入地区，这里消费群体潜力很大又距离市区较远，是武进购物中心的一大优势。

其次，武进购物中心在未完工时就签约了很多家主力店，至今项目虽然只是试运营，却已经有神采飞扬、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、常州金店、中国黄金、东方影院等主力店开业,主力店的进驻加快着武进购物中心的繁荣步伐。将来随着莱蒙通讯市场、八佰伴百货、大筒华精品超市和海港大酒楼的开业，武进购物中心的人气一定能得到进一步的拉动。

劣势分析：与湖塘乐购商圈紧邻的花园路商圈凭借几大项目的共同拉动，会形成未来武进的商业中心，这对整个湖塘商圈的商业项目都会带来影响。和花园路几大项目相比，武进购物中心、湖塘乐购超市、富克斯流行广场没有建立起来有效的联系，而是被十多米宽的道路分割为几个独立的商业项目，这是其不利之处。

2、新城上街

项目简介：新城上街南北长约660余米，东西宽约40余米，项目分南北两个商业街区（北区成为A区，南区称为B区），其中设置多个广场与入口，有供消费者休闲娱乐的大型商业广场，也有供消费者休憩、交流的小型广场，动静皆宜。目前项目A区经营状况相对B区较好，一楼商铺营业率达70%，二楼有十几家店铺，主要经营女装，租金为一房一价，一楼在1.5元-2元/天/㎡之间，二楼实行租一返一的方式，租金相当于0.75元/天/㎡，管理费为4.5元/㎡/月。

项目优劣势分析：新城上街除三楼的餐饮区较成功外并没有其他优势，一楼、二楼所有店铺均售出，空铺率高，而调整难度相当大，随着新天地不夜城和茂业泰富城的开业，这里的经营压力将会更大。未来餐饮部分也会在新天地不夜城餐饮区和茂业泰富城餐饮区的作用下每况愈下。缺乏主力店又没有合理的规划将是这一项目的致命点。

3、茂业泰富城

项目简介：以“百货+步行街”模式运作的茂业泰富城百货部分已于去年年底开业，这个项目是一个集生活，文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的综合体，规划总建筑面积达到31万平方米。目前步行街已经入开业准备阶段，二楼至五楼均以满铺，规划中二楼经营业态为餐饮，SPA会所，早教中心，三楼同样经营SPA会所和早教，四楼餐饮，五楼娱乐。一楼沿街商铺也已租出，只有内接少数铺面待出租，租金水平为：一楼沿街5.5元-9元/㎡/天，内街3.5元-5元/㎡/天。

项目优劣势分析：

茂业泰富城采用Shopping Mall与步行街结合的发展模式，集商业零售，餐饮娱

乐，休闲观光等功能于一体，主要有茂业百货，沃尔玛超市，茂溢假日酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了现代商业的各种业态，全方位、一站式满足客户的消费需求。茂业百货作为花园街唯一的百货商场，纵然目前经营状况不尽人意，但形势总会随着商圈的发展越来越好。目前最引入注意的是茂业引进的沃尔玛超市和新天地不夜城引进的易买得超市谁会占据商圈超市的主要位置，相比易买得超市，沃尔玛超市位置相对偏僻，二者又如此接近，因此茂业方压力更大。

4、新天地不夜城

项目简介：武进新天地不夜城地上、地下总建筑面积近30万平方米。建有大型超市3万余平方米、品牌主力店5万余平方米，大型公寓、商办楼3万余平方米。是集购物、度假、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、旅游、健身、集会为一体的大型综合商业中心。配建大型地下汽车停车泊位1650个，地面自行车位12500余个。

武进新天地不夜城由世界一流顶级设计公司美国西笛设计事务所策划担纲，规划设计、建筑设计由江苏筑森建筑设计有限公司承担。

项目优势分析：

开发商创业地产宣称新天地不夜城将被打造成一个“国际多元主题商业街区”，开创中国第五代商业模式的先河，誓将成为常州武进区开发的启动亮点。其所提出的第五代商业模式就是拥有真实文化、个性品牌与新生活创意的商业街区。

与南大街商业街区相比，新天地不夜城项目在规划和设计上显然更胜一筹，21万的商业网罗购物、休闲、娱乐、商务于一体。建筑风格上环拥武进第一建筑—武进电视塔，整个建筑体以电视塔为中心呈对称分布。商业街区规划为几个不同的购物街区，有餐饮街，女人街，老人街、儿童街等等，这种多元化、主题化的消费模式肯定会取得不错的成果。

商业配置方面，新天地不夜城拥有其他常州其他商业项目只能望其项背的休闲广场，休闲广场地下部分与地壹街、茂业泰富城相通，除引进易买得超市外，还规划了眼睛市场和通讯市场，另外，近1600停车位更是完善了其商业配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花园街黄金十字，与相邻的新城上街， 7

茂业泰富城以及地壹街一起构成了花园街商圈，交通十分便利，到达该项目能够乘坐的公交线路有50

3、

515、

522、30

2、

318、50

2、90

1、

512、

519、

511、50

6、

516、

317、26

1、50

9、

517、BRT11等线路。此外，项目距高架路只有不到五分钟的车程，有利于吸引常州邻近城市和市区较远地方消费者。

5、澳新风情街

项目简介：澳新风情街位于花园街与永胜路交汇处，是富有澳洲、新西兰特色的国际风情街区，建筑面积约10万平方米，总投资5亿元，是以国际餐饮娱乐休闲为特色、集高档住宅、商务酒店等多功能、多样化的综合建筑群体。目前沿街铺位售价一楼为3.3万/㎡，二楼售价2.6万/㎡，内街即餐饮区售价也在2万每平米左右，内街商铺实行返租的政策，共包租八年，每年返租总价的8%。

项目优势分析：在澳新风情街一公里程范围内，云集了如莱蒙城、常发家园、金都名苑、新城公馆、新城风尚、景城名轩、新城南都、天隽峰、茂业豪园等中高挡社区，众多高收入高素质的家庭孕育着巨大的消费需求，常州大学城数量庞大的学生人群，也是项目的核心消费群体；再加上与花园街上的大型商业项目如新天地不夜城、茂业泰富城、新城上街、又一城等形成相互联动效应，将为澳新风情街带来了大量的人气。

受益于政府的规划，花园街将是未来武进核心商圈里的商业黄金中轴，沿街商铺林立，商家云集，商业气氛浓厚，为包括澳新风情街在内的众多商业项目提供了便利的发展空间。

劣势分析：

新天地不夜城，泰富茂业城，新城上街等花园街项目均有体量不少的餐饮元素，澳新风情街作为花园街较晚的项目，待其落成时，花园路其他商业的项目已经发展成型，餐饮部分也将发展成熟，而新城集团想主打餐饮在这里分的一杯羹，风险较大。即使花园路有很大的消费潜力，能否满足众多项目超大的餐饮功能相信没有人敢枉下结论。

其次，位于花园街的澳新风情街距离花园街核心商圈较远，没有其他功能的相辅相成，仅仅借助餐饮很难吸引大量消费者前来光顾。

三、新北商圈调研分析

与其他商圈相比，新北商圈仅仅初现轮廓，尚未成型，依靠毗邻市府这样得天独厚的条件，新北商圈未来的发展空间更加广阔。商圈内已经拥有太阳城购物中心和府琛商务广场，如今，万达广场，丰臣国际广场正在加紧建设，到明年底，两个项目都将开业，新北商圈将以高档，时尚的大都市形象出现在常州版图上。

新北区作为常州的高新技术开发区，是常州白领人群的聚集地，目前这里的住宅项目亦开发迅速，今后几年，这里的居住人口尤其是年轻白领的居住人口数量将会呈现猛烈的增长，这为新北商业的发展带来动力。

1、新北万达广场

项目简介：常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平方米，将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型点完超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。

优势分析：万达集团作为中国商业地产的领军者，拥有成功操作五十多家万达广场的经验，经过这么多年的发展和壮大，万达集团已经开发出了自己的百货品牌，酒店以及电影院线，并与国内外众多知名企业建立起来战略合作关系，这是其资源优势。

品牌优势：万达集团在国内开发的50多座万达广场中，绝大部分运作的很成功，因此在很多商家眼中，入驻万达广场意味着收入和风险比率更高。同时在消费者看来，万达广场俨然已经是商业地产界的“名牌”，这样他将会获得更多消费者青睐。

区位优势：常州万达广场是万达集团近几年一直热衷的城市综合体项目，项目落成时将是新北第一座城市综合体，也是新北体量最大的商业项目，它将于太阳城购物中心、府琛商务中心以及丰臣国际广场一起构成新北商圈，新北区作为常州的高新技术开发区，云集着大量收入水平高，消费能力强的白领群体，而一直低落的商业氛围使得这类消费群体流入市区。新北商圈形成后，不但能满足新北区消费人群的的消费需求，还能吸引市区甚至更远的购买力。新北商圈分布在通

江中路两边，于北十分钟可达高速公路，于南十多分钟可达市区，更有高铁、高架相邻。交通十分便利。其次，这里也是未来新北区绝对的CBD核心，旁边紧邻市政府，目前又有常州最高建筑------传媒中心，区位优势相当明显。

2、丰臣国际广场

项目简介：常州丰臣国际广场位于常州市新北区通江路、河海路路口，是新北开发区未来的商业居住中心地带。自称以新城市主义的创新商业理念领袖全城，成为新北区乃至常州一个正在崛起的大型商业中心。整个项目占地约42270平方米，总建面积逾27万平方米，总商业面职17万平方米，由丰臣凯琳公馆、酒店式公寓和高180米的5A甲级写字楼构成。目前嘉禾影院、TESCO乐购及百盛百货已经签订合同。

丰臣国际广场的定位为中高端，聚合“个性、时尚、创意、雅致，通过整体突出时尚、年轻打造常州城市副中心，实现办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类复合功能。项目于2010年10月正式签订协议并开始协商工程条件。计划2011年6月交付，2011年圣誔节开业。

优势分析：丰臣国际广场目前已经签约百盛、乐购超市以及嘉禾影院等主力店，还规划建设有五星级的酒店以及酒吧一条街等项目，高达160米的酒店式公寓更是进一步提高了丰臣国际广场的定位。业态配置方面，酒吧主题的商业街尚未在常州出现，因此项目很具特色，按照目前新北区消费人群的特点分析，这种酒吧主题的商业街将会是一个不错的项目。

劣势分析：项目定位于中高端消费人群，这样势必会和万达广场构成直接竞争，乐购vs沃尔玛，百盛vs万千百货，嘉禾影院vs万达影院，这种竞争对彼此都回不利，而丰臣国际广场在这样的竞争中的劣势更明显，首先，新北万达广场明年国庆节开业，而丰臣国际广场开业时间为2011年圣诞节前后，时间上虽然只差3各月，却足以使万达广场吸引到很大一部分忠实的消费者，形成先入为主的竞争优势。其次，和丰臣房产相比，大连万达在商业运作和客户资源方面更具优势，这种优势很大程度上也能影响到整个项目的竞争。

2、道生中心

项目简介：道生中心商业面积2万多方，整个商业只租不售。商业项目定位在

中高端白领消费群体。规划中的经营业态有儿童主题区，教育培训类，餐饮，男女装，一楼拟引进经营面积较小的精品超市。道生中心目前的招商重点是确定男女装主力店，然后会根据主力店的进驻情况确定整个商业部分的规划和租金水平等。项目预定2011年国庆节开业。

项目优劣势分析：为了不受新北区其他商业项目的影响，道生中心采取规避竞争的战术，将目标定位在中段消费群体，希望依靠每家玛超市吸引的人流，结合自己的定位把商业部分做起来。如果商场能缩短准备时间，提高招商进度，可能对其有利，而从目前的招商进度来看，道生中心显然面临着规划和招商上的困难，时间过长的准备对其没有任何帮助，如果万达广场能按期开工，趋于成熟的新北商圈只能进一步对其构成影响。

其他商业项目调研分析

1、宝龙城市广场

项目简介：常州宝龙城市广场地处江苏省经济技术开发区之一常州钟楼区行政中心正南面，占地面积405亩。项目东侧约200米是城市南北快速高架，西侧预留城市BRT公交干线，距钟楼区政府仅五分钟车程，地理位置十分优越，交通便捷。宝龙城市广场将呈现主题商业步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式，整个项目预计2013年十二月底前竣工。

项目优劣势分析：宝龙城市广场在各个地方发展方式相近，避开市区成熟商业探索具有潜力的空白市场，这种发展方式是大胆的也是新奇的，从宝龙城市广场在各地的发展来看，这种方式似乎屡试不爽，宝龙城市广场这种发展模式一般要求开发商具备较为丰富的商家资源并且能够与其建立起稳固的合作关系，当然在这一方面，宝龙显然是有实力的。

宝龙城市广场紧邻青枫公园，增加了项目的休闲娱乐功能，40万方的商业整合了商业地产上的所有功能，这么完整的商业项目有足够的能力吸引人气。其次，宝龙城市广场所在的地方有多家住宅项目，区域内的消费人群自然不会舍近求远，放弃这个家门口的商业航母。

2、嘉宏盛世

项目简介： “嘉宏盛世”总建筑面积约28万平米，商业面积约10万平米。这里商业主要有位于北侧吊桥路的大型商业百货主力店、豪华酒店式公寓、地下一层易买得大卖场，以及精品商业步行街区组成。目前项目内大卖场已经开业，购物街二楼餐饮入驻状况较好，一楼鲜有店铺，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

项目优劣势分析：嘉宏盛世在北侧吊桥路发展如此大面积的商业有点盲目跟风的味道，首先，受交通、地理位置的影响，又与南大街商圈和文化宫商圈距离较近，这一区域形成商圈的可能不大；作为独立商业，北不能连接南大街和文化宫，南不能与电脑城相互补充；而作为社区商业，十万方的商业又显多余。其次，交通不便也是影响其发展的因素，项目虽然处于十字路口，可是周围没有任何公交线路经过。

3、凯悦中心

项目简介：凯悦中心总建筑面积56万平方米，包含精装修豪宅，一站式购物广场，别墅，酒店式公寓，商业面积13万方，其中8万方已签约金鹰百货，这将是华东地区最大的百货商场，也是金鹰集团全国最大的航母店，除了金鹰百货以外，项目还包括超五星级影院（含3D厅），健身会所，美食街，电玩城，和购物街区。

项目分析：凯悦中心落成后将是常州商业地产界另一很具竞争性的城市综合体项目，城市综合体作为近几年出现的商业模式，虽然耗资巨大，建设周期较长，但其对地域商业的影响力有目共睹，业态分布上，城市综合体项目都是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，但是在实际操作时，表现的各具特色，凯悦中心最大的特点和吸引力便是8万方的巨型百货。

凯悦中心发展的优势是其所处的区域人口基数大，交通便利，商业发展落后，距离市区成熟商圈较远，在这种优势下应运而生的凯悦中心自然发展潜力较大。

四、关于太阳城购物中心

1、太阳城购物中心过去发展的经验教训

太阳城购物中心开业之初是新北区最大的商业项目，与对面的华联吉买盛，旁边的府琛商务广场一起构成了新北最早的商圈，但是在开业之后的几年里，经营状况一直不尽人意，甚至出现业绩不断下滑的尴尬局面，究其原因，本人从以下几个方面进行分析。

首先，商业地产的开发思路为经营先于开发，策划先于规划，招商先于销售，太阳城购物中心在开发和经营过程中没有很好的注意到这一点。而是建成后才规划业态，致使整个建筑没有排水排烟设施，不适应餐饮元素的引入 ，招商之前就将黄金铺位和沿街铺位全部售出，这在回笼资金的同时，却给今后的规划和调整带来了极其大的难度，这是造成现状的原因之一。

其次，太阳城购物中心成立之时，致力于打造新北唯一的shopping mall，这种思路目前看来也是合理可行的。但在发展shopping mall 模式时应该注重了餐饮和娱乐元素在购物中心中重要性，购物元素方面实行单一的租金形式进行经营，这种没有配套的商业项目是很难立足的。

再次，主打住宅开发的金桥房地产开发股份有限公司虽然有成功操作金桥五金市场的经验，但这种经验对于开发和经营shopping mall模式还显得不足，公司在这一领域经验和客户资源都很匮乏。项目初与铜锣湾商业管理公司合作时曾表现出广阔的生机和广阔的发展前景，我们可以从这一点上进行反思。

2、太阳城购物中心未来发展机遇：

随着新北区的快速发展，太阳城购物中心的区位优势也更加明显，这里也将会出现两大商业项目，在提升整个新北商圈的同时，也给太阳城购物中心带来压力，可以说是机遇与挑战并存，在这种情况下做出怎样的调整时项目成败的关键。 本人认为，太阳城的调整要兼顾整个新北商圈的定位，从万达广场和丰臣国际广场的规划来看，这个商圈将是常州商业时尚，高档和精致的代名词。太阳城的调整必须顺应这一定位，同时又应该采取和其他两个项目错位经营的策略。 常州未来的商业战已经不是单纯的商业项目之间的竞争了，而会表现为商圈之间的竞争，那么只有商圈内项目相互补充，合理竞争，才有实现共赢的可能， 13

因此我对太阳城拟引进超市提出下述建议：在百货的规划上走主题百货的路线，主题百货的分类有很多种，如运动主题百货，女性主题百货等；按照年龄段也可以分为定位年轻时尚的百货和定位成熟端庄的百货。太阳城购物中心完全可以打造为定位于未婚男女性的年轻时尚型百货。这在与万千百货和百盛形成错位经营的同时也可以建立起自身的优势。

除百货模式外，太阳城购物中心也可以尝试奥特莱斯模式，常州目前出现的金坛奥特莱斯和牛塘奥特莱斯交通十分不便，位置偏僻，引进品牌少且品牌档次偏低，并不具有先入为主的优势。如果太阳城购物中心也走这样的发展模式，则在硬件配套，地理位置等多方面具备很强的竞争性，这是完全可以通过引进国际一线、二线品牌来拉升商场档次，市场潜力巨大。

推荐第5篇：威海市商业房产市场调研报告

威海市商业房产市场调研报告

目 录

第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4 第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10

一、环翠区·········································10

（一） 大型商业物业···································10

（二） 商业网点·······································14

（三） 专业市场·······································16

二、高区···········································22

（一） 大型商业物业···································22

（二） 商业网点·······································24

（三） 专业市场·······································28

三、经区···········································32

（一） 大型商业物业···································33

（二） 商业网点·······································33

（三） 专业市场·······································35 第三部分、威海市商业业态分析·························37

一、家电业分析······································37

二、家居业分析······································43

三、服装业分析······································49

四、娱乐业分析······································51

五、餐饮业分析······································55 第四部分、消费者分析·································64

一、消费者结构分析··································64

二、消费习惯分析····································67

三、目标消费群体消费力分析··························73 第五部分、可类比项目分析·····························81

一、威海可类比项目现状分析··························81

二、可类比项目具体分析······························83

三、小结············································88 第六部分、结论建议···································90

一、项目优劣势分析··································90

二、项目定位建议····································90

（一） 商业部分定位建议····························91

（二） 住宅部分定位建议····························96

第一部分 威海市宏观经济环境分析

一、威海市经济发展状况

威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。

2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。

2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。 城市居民消费结构状况 （单位：元）

指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年 食品 1810 1946.64 1947 2225.76 衣着 1049 1162.56 1163 1259.88 家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56 医疗保健 338 439.56 440 408.12 交通和通讯 456 794.28 794 811.80 娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24 居住 688 680.64 680 872.16 杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72

二、威海城市人口数量

据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。 区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口 市区 609200 307829 301371 160647 448553 环翠区 343466 173897 169569 88889 254577 高区 158332 80332 78010 25571 132761 经区 107402 53637 53765 46183 61219

三、威海人文环境分析

威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， "石岛红"、"文登白"、"乳山黑"花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。

四、威海政策与法律分析

（一） 城市化进程推动房地产的高速发展

自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。

（二） 政策推动房地产的供应量与开发量

2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。

五、市政规划和建设分析

（一） 威海市房地产市场发展描述

威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。 固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。

（二） 开发及供应量分析

分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房

房屋施工面积（平方米） 5310606 4766129 67334 334758 新开工面积 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442 房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683 预售面积 1598354 1530886 6100 56678 销售总额（万元） 260518 230001 5591 24242

1、施工面积

2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。

2、新开工面积

2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%，商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。

3、竣工面积

2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%。商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%。由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。

4、销售面积

2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。

5、预售面积

2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。

6、销售总额

2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%。

7、空置面积

2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%。

第二部分 威海市商业市场总体分析

一、威海市环翠区商业地产现状分析 2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。 威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。

2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一） 环翠区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

环翠区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

威胜大厦 6万平方米 4层 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡

海港大厦 1.68万平方米 6层 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡

韩国服装城 2万平方米 4层 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡

大世界 5.5万平方米 3层 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡

9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡

环球广场 1万平方米 3层 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡

20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上

金地大厦 1.2万平方米 7层 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右

金谷图书批发市场 8万平方米 3层 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡

百货大楼 4万平方米 15层 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡

35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡

华联购物广场 2万多平方米 5层 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右

华联商场 6万平方米 20层 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右

友谊现代商厦 4层 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡

小商品批发市场 3层 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡

天坛家具城 4000平方米 4层 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡

鑫城电脑城 2万平方米 2层 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡

目前环翠区各商业地产户型面积主要以45㎡以下的户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。

2、售价分析

环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/㎡的价格位居出售价格榜首。对其原因分析主要表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要购物中心之一。二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以2.1万元/㎡的价格位居出售价格第二位。其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心。最后是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/㎡、1.45万元/㎡和1万元/㎡。

3、租金分析

目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家具广场出租价格居中，分别是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。 其中，出租价格最高的是海港大厦，以8.3元/㎡/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/㎡/天。

（二） 环翠区商业网点房现状分析

此次环翠区商业网点房市场调查，主要分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周边商业网点房。

1、售价分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/㎡的价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。

2、租金分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房，以2400元/㎡/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、业态分析 在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。

（三） 环翠区专业市场现状分析

根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。而新开发或新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。

在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。

1、专业市场调查 （1） 小商品批发市场

小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺后来作为抵帐。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。

项目名称 小商品批发市场

项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售 开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股 管理费 0.45元/㎡/天 地理位置 文化中路

交通状况

3、

6、

7、19路车均到达

开业时间 2001年12月21日

1、2层试营业，2002年8月20日正式营业 总建筑面积 万平方米 出租率 100% 层数 3层

建筑风格 欧式现代建筑风格 售价 对外不出售

租价 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天 主力单位面积 10-16㎡

经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营 目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群 人流量 5000人次以上/天

经营定位 食品、小商品批发、零售 各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/50㎡/年。

（2） 金谷图书批发市场

金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。金谷图书批发市场的主力面积为78-150㎡，其出租、出售价格均属低档价格。因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。

项目名称 金谷图书批发市场 项目类型 图书批发 开发商 新闻出版局

物业公司 威海市金谷物业管理公司 管理费 暂未收

地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。 交通状况

5、

7、9路等车均到达 开业时间 2002.12.11 总建筑面积 8万平方米 出租率 97% 层数 3层

建筑风格 传统建筑 售价 最高 最低 均价

10000元/ ㎡.5500元/ ㎡.7750元/ ㎡.租价 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天 主力单位面积 78-150㎡

经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场 目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校 人流量 2000人次左右/天 经营定位 批发图书

各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市 （3） 环球广场

环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。

其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。目前该广场的出租率达到98%左右。 项目名称 环球广场 项目类型 服装商场 开发商 环球建设有限公司

物业公司 威海环球广场物业管理公司 管理费 0.5元/㎡天（包括空调费、管理费） 地理位置 昆明路（大世界西侧） 交通状况

2、

8、

15、

17、

18、

21、25路车 开业时间 1998年 总建筑面积 1万平方米 出租率 98%左右 层数 3层

建筑风格 欧式风格 售价 最高 最低 均价

14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡ 租价 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年

主力单位面积 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡ 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者 人流量 4万人次左右/天

经营定位 中档服装市场,有部分韩国商友会场馆

各层经营内容及面积 -1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地

（4） 鑫城电脑城

鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。该商场主要目标客户群为公司及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达到7000人次以上。该商场的主要面积为30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四个不同面积。该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。 项目名称 鑫城电脑城 项目类型 专业电脑城 开发商 鑫城大厦

管理费 物业费0.28元/㎡/天

地理位置 光明路80号，大世界西侧。

交通状况

2、

6、

8、

15、

17、

18、21路车均到达 开业时间 2001年 总建筑面积 2万平方米 出租率 98% 层数 2层

建筑风格 现代写字楼建筑风格 售价 对外不出售

租价 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天 主力单位面积 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 企业及个人 人流量 4000人次左右/天 经营定位 专业电脑城

各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司

（5） 天坛家具广场

天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。其为威海地区高档购买家具的广场。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160㎡以上）该广场的出租价格为1.5-1.8/㎡/天之间，属于低档价位。 项目名称 天坛家具城 项目类型 家具城 管理费 包含在租金内

地理位置 汽车站西侧，解放路6号 交通状况

1、

2、

12、27路车均到达 开业时间 1999年 总建筑面积 4万多平方米 出租率 100% 层数 4层（加地下层） 建筑风格 现代建筑风格 租价 最高 最低 均价

1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天 主力单位面积 50-600㎡

经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租 目标客户群 本地消费者和周边城市居民 人流量 少，主要针对购买目标群体 经营定位 中档

各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。一层：家具、沙发、红木产品。二层：家具、办公用品。三层：家具（有光明、华鹤等品牌）

2、租售价格分析

上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家具业五个行业。其经营面积根据自身独特的行业属性而定。其价格最高的为环球广场，以2-3元/㎡/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到1元。这些专业市场的租售价格如下：

二、威海市高区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值的25.61%。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增长25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一） 高区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

高区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

棱方园家具广场 2.3万平方米 1层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡

大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韩商贸城 4.1万平方米 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡

建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右

利群购物广场 2万平方米 4层 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上

目前高区各商业地产户型面积主要以45-80㎡之间的户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主 导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。

2、租金分析

目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/㎡/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中，分别是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租价格最低的是位于体育广场附近的棱方园家具广场，其出租价格分别为0.8元/㎡/天。其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以3.7元/㎡天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是棱方园家具广场，其出租价格为0.8元/㎡/天。其余商业地产之间相差不超过0.5元/㎡/天。

（二） 高区商业网点房现状分析

此次高区商业网点房地产市场调查，主要分为四大片区。即高区张村附近商业网点房、高区利群附近商业网点房、高区帝王宫附近商业网点房和高区神道口/卧龙山附近周边商业网点房。根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山附近的商业网点房，其以1.5万元/㎡和1500元/㎡/年的价格，位居榜首。出售、出租价格最低的为高区张村附近的商业网点房，0.28万元/㎡和114元/㎡/年。

1、高区张村附近商业网点房现状分析

目前高区张村商业网点房主要有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/㎡的出售价格位居张村附近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/㎡。其商业网点房面积主要集中在45-78㎡之间。其中，大明房产的出租价格为114元/㎡/年。该区域商业业态主要集中在零售业和餐饮业。

2、高区利群附近商业网点房现状分析

在高区利群附近的商业网点房调查中，主要针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城附近商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/㎡/年的出租价格排列第一。其他两处的商业网点房的出租价格为400元/㎡/年的价格。在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90㎡之间，其业态主要集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。

3、高区帝王宫附近商业网点房现状分析

在高区帝王宫附近的商业网点房进行的相关采样调查中。出租价格最高的为滨洲北街和青州街附近的商业网点房，其出租价格为500元/㎡/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/㎡/年和350元/㎡/年。

在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/㎡。青州街和长春路附近的商业网点房出售价格为4000元/㎡和3980元/㎡。该区域的网点房面积主要集中在20-70㎡之间，部分网点房面积在120-200㎡之间。

4、高区神道口/卧龙山附近商业网点房现状分析

高区神道口/卧龙山附近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。在这一区域内，我们主要对医药公司大楼附近、环保局附近、古陌小区附近、朝阳新区附近及朝阳小区南区附近的社区/街道网点房进行了相关采样调查。其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以1.5万元/㎡的价格位居高区商业网点房榜首。其次依次是环保局附近、医药公司大楼附近、朝阳新区和朝阳小区南区，它们的出售价格分别是1.3万元/㎡、1.1万元/㎡、0.8万元/㎡和0.7万元/㎡。 在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/㎡/年的出租价格位居榜首。其余出租价格在360-666元/㎡/年之间，具体详情见下图：

5、高区商业网点业态分析

在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%和9%，其中餐饮业所占比重最多。其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%，以及其它业态的12%。

（三） 高区专业市场现状分析

高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心和交通枢纽。2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主。下面我们对该区域内主要的专业市场进行分析：

1、专业市场调查 （1） 棱方园家具广场

棱方园家具广场位于文化西路，体育馆附近。是高区大型家具广场之一。其优越的地理位置和良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了国内外各大知名品牌家具。其为威海地区高档购买家具的广场之一。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135㎡之间）该广场的出租价格为0.5-0.8/㎡/天之间，属于低档价位。 项目名称 棱方园家具广场 项目类型 家具装饰用品商城 管理费 0.3元/ ㎡天 地理位置 文化西路 交通状况

7、12路 开业时间 2003年 总建筑面积 23000平方米 实用率 87% 层数 1层

建筑风格 现代跃式展示会所建筑 售价 对外不出售

租价 0.8元/ ㎡天 0.5元/ ㎡天 0.65元/㎡天 主力单位面积 35—60 ㎡、75—135 ㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 威海社区居民

人流量 少。主要针对需求性的目标消费群体 经营定位 家具广场

各层经营内容及面积 一楼：家具系列

（2） 威韩商贸城

该商城位于高区文化西路，利群购物广场附近。该商城总建筑面积为4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大。但商城内的购物环境一般，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次。其租金价格为1-1.8元/㎡/天之间，属于低档价位。其单体营业面积主要集中在70-150㎡之间，部分在45-60㎡。

项目名称 威韩商贸城 项目类型 家具市场

开发商 威海威韩商城有限责任公司 物业公司 盛德物业有限公司 管理费 0.26元/㎡/天 地理位置 高区文化西路 交通状况

7、

12、路车

开业时间 家居广场2002.1.9 二期工程 总建筑面积 4.1万平方米 实用率 98%以上 层数 1层（共六个区） 建筑风格 普通联体展示厅 售价 对外不出售

租价 1.8元/ ㎡.天 1.0元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 主力单位面积 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡ 经营模式及效果 统一管理、自主经营 目标客户群 荣成、文登、烟台、龙口等地 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 家居广场较高档次 商贸城中低档

各层经营内容及面积 1区 办公、套房、沙发、表、工艺品 2区 小吃街3区 套房、沙发、床、办公用品4区 联营，套房、沙发、床、办公用品5区 家具用品6区 小吃街

（3） 大屋建材装饰商城

该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场。其优越的地理位置和良好的购具环境吸引了大量的目标群体。该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀。该商城的出租价格为1.2-3.7/㎡/天之间，属于高中档价位。目前商城实用率为97%。

项目名称 大屋建材装饰商城 项目类型 建材装饰商城 开发商 大屋地产有限公司 物业公司 威海大屋物业管理公司 管理费 0.2元/㎡/天 地理位置 文化西路175号 交通状况

7、

12、17路 开业时间 1999.10.23 总建筑面积 25000平方米

实用率 97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修） 层数 5层

建筑风格 现代复式商厦

租价 3.7元/㎡天 1.2元/ ㎡.天 2.45元/ ㎡.天

主力单位面积 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 主要为三区居民，荣成、文登、乳山较少 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 建材商品

各层经营内容及面积 1层：厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门 2层：洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷 3层 灯具、布艺 4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）

2、租售价格分析

棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路和文化中路一带。商场开业率达97%左右。档位面积为中、大，面积分别为40-60㎡、150-200㎡。环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源。其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注。目前主要以出租的形式进行相关招商。其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，3.7元/㎡/天。威韩商贸城的出租价格第二，1-1.8元/㎡/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为0.5-0.8元/㎡/天。

3、出租率分析

目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%，“大屋建材装饰商场”为97%。

三、威海市经区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现69.4亿元，占威海市区生产总值的30.83%。人均国内生产总值43360元。 威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年经区社会消费品销售总额为59.17亿元，增长9.6%；2004年全区第一产业增加值17.52亿元，比上年增长了24.4%；第二产业增加值27.29亿元，比上年增长了31.13%；第三产业增加值14.36亿元，比上年增长14.78%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一） 经区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产。

1、规模分析

经区各商业物业地产规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

侨乡购物广场 5万平方米 3层 20—60 ㎡ 2万㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2万㎡

万发装饰材料城 2万平方米 1层 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡

齐鲁商城 1.2万平方米 3层 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡

50—70 ㎡ 80—130 ㎡

2、租售价格分析

目前经区商业地产出租价格分为两个档次，侨乡购物广场以5.5元/㎡/天的出租价格及2.16万元/㎡的出售价格，位居经区商业地产榜首；齐鲁商城的出租价格为0.66元/㎡/天。

（二） 经区商业网点房现状分析

在经区长峰/蒿迫附近的商业网点房调查中，主要针对通城大厦、长峰市场、海鑫旅馆、齐鲁大道附近商业网点房进行了相关采样调查。

1、租售价格分析

根据调查，通城大厦的商业网点房的出售价格最高，其以7000元/㎡的出售价格排列第一。海鑫旅馆和长峰市场附近的商业网点房出售价格为5500元/㎡和3000元/㎡。

在出租价格方面，齐鲁大道的商业网点房出租价格最高。以480元/㎡/年的价格位居榜首。其次，依次是通城大厦的466元/㎡/年；海鑫旅馆的185元/㎡/年及长峰市场180元/㎡/年。

2、业态分析

在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在100㎡左右，在商业业态方面，其零售业占总业态的28%，排列第一。其它依次是娱乐休闲业、通信业、服装/鞋业、餐饮业、医药业及其它相关业态，分别占总业态的16%、12%、8%、8%、8%和20%。

（三） 经区专业市场现状分析

经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域和交通枢纽。2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主。其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带。商场开业率达93%以上。档位面积为中，面积分别为50-70㎡、140-150㎡。环境适中，它们拥有一定的固定客源。（具体详情见下图） 项目名称 齐鲁商城 万发装饰建材城

项目类型 家具装饰用品商城 家装装饰材料露天市场 开发商 东方集团实业有限公司 威海汽运有限公司 地理位置 齐鲁大道 青岛路，竹岛

交通状况 112路（小客）、10路

1、

12、

26、

21、27路 总建筑面积 12000平方米 2万平方米 实用率 93% 100% 层数 3层 1层

建筑风格 现代写字楼 现代展览中心

租价 0.66元/ ㎡/天 0.47元/ ㎡/天 0.565/ ㎡/天

主力单位面积 50-70平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡

经营模式及效果 独立店铺，自主经营。 出租形式

目标客户群 周边社区居民，中等收入人群 竹岛辐射范围的、市内装修所需材料 经营定位 家具建材 威海市区内的中高档卫生洁具、陶瓷、板材、五金、灯具的装饰材料市场

各层经营内容及面积 一楼：木地板、实木门、各种板材、木线条。二楼：百货超市三楼：灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品。 主要经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；

齐鲁商城位于齐鲁大道附近，由东方集团实业有限公司投资开发。商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注。其出租价格为0.47-0.66元/㎡/天，单体经营面积主要集中在50-70㎡之间，其出租率为93%左右。

万发装饰建材城位于青岛路、竹岛附近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场。其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置和准确的经营定位，为其发展奠定了良好的基础。目前改装饰建材城出租率为100%。

第三部分 威海市商业业态分析

此项分析所用的数据，都由我方专业的市场调查人员，通过现场采访式的调查方法取得。调查目的主要是对威海现有商业业态的分布、经营状况、居民消费习惯及前景进行分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

一、威海市家电业分析

此项调查主要涉及威海百货大楼、威海华联购物广场、威海华联商厦、威海利群购物广场、威海三联家电等五家大型综合家电卖场，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营产品品牌、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。

（一） 威海市家电业经营品种分析

本项调查共涉及家电类经营品种二十多个，因品种比较繁杂，况且有些产品不具有市场代表性，所以在此我们只对其中品牌数量较多的，能代表威海家电业主流方向的电视机、冰箱冰柜、音响（家庭影院）、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、热水器等8个经营品类进行分析。

1、威海家电业总体经营品类分析：

在被调查的五大卖场中共有以上8类家电经营单位250个（其中品牌多数重复），其数量分布如下：

从以上数据可以看出：

第一，家电行业整体供应量巨大，市场竞争较为激烈。

第二， 电视机、冰箱与空调机三大品类仍然牢牢占据市场的较大份额，且大多数经营品牌雷同，竞争激烈。

第三， 油烟机、燃气灶，热水器等厨卫家电异军突起，正逐步成为家电行业的重要组成部分。

2、五大家电卖场经营品类分析：

从以上统计数据可以看出：

第一， 五大卖场家电经营数量基本不相上下，但都有自己的强项：百货大楼冰箱冰柜经营品牌较多；华联购物广场的燃气灶经营品类较多；华联商厦的音响（家庭影院）经营品类较多，利群购物广场的电视机品牌而三联家电的电视机和空调品牌较多。

第二， 音响（家庭影院）类产品主要集中在百货大楼和华联商厦两大卖场，说明这两大卖场的高端客户比较多。

第三， 空调在五大卖场的分布基本均衡，但又以三联经营品牌较多，显示出专业的家电市场在货源组织上的一定优势

第四， 家电行业已经比较成熟，市场细分比较精细。

（二）威海市家电类经营面积分析

据统计五大卖场8类家电类经营面积达5143平米，其中电视机的经营面积高达2010平米，接近总体经营面积的一半，其大体的经营面积分布如下：

从以上数据可以看出：

第一， 电视机的经营面积在整个家电行业中一枝独秀，电视机仍然是家电经营的重中之重。

第二， 电视机、冰箱冰柜以及空调的经营面积普遍较大，说明商家比较注重这三类商品的卖场布置，也是他们的主要销售对象。这类产品的竞争将异常激烈。 第三， 油烟机、燃气灶以及热水器等厨卫家电的经营品种虽然不少但经营面积却

第四， 大打折扣，说明大多数商家对此类商品普遍不够重视，估计此类商品发展空间较大。

由以上统计数据可以看出：

第一， 三联家电作为专业的大型家电经营场所，在经营面积上具有绝对优势。 第二， 电视机和空调是三联家电的主要经营品类，大规模的经营面积对他们的陈列与推广具有相当空间优势。

第三， 除三联家电外，其他四家家电卖场规模普遍较小，从一定程度上造成了卖场氛围的拥挤与杂乱，购物环境必稍逊于三联家电。

第四， 三联家电仍然是威海家电业的一个标尺，要想在威海家电业中突围项目规模应向三联家电看齐。天都的经营规模须斟酌商榷。

专业的家电卖场在家电的销售上具有无可比拟的优势，而威海的专业的家电卖场现在只有三联家电一家，天都如做为专业的家电卖场有一定发展空间。

（三）威海居民购买家电的习惯分析

1、因为家电类一般价值较高，所以在购买时一般不是个人行为而是两个或几个人的共同购买行为，购买比较谨慎。

2、较大的专业的家电卖场是他们主要购买场所，一是选择空间较大，二是质量和售后服务有保障。

3、一般一次成交的机会不是很大，大多数消费者在购买家电时会货比三家，比价格比质量比品牌。

4、完善的售后服务以及三包措施得到越来越多的消费者的认可，并在销售中起到越来越重要的作用。

（四）威海家电市场前景分析

1、威海市家电经营单位众多，估计价格竞争仍然是市场竞争的主要手段。

2、除了价格竞争之外，完善的售后服务也将是市场竞争的重要手段。

3、小家电类产品品种较少，往往作为大家电的一个附属品类进行经营，而且没有专业的卖场，竞争相对薄弱。估计上规模专业化的小家电市场将有一定发展空间。

4、专业化的大家电卖场具有一定发展空间。

二、威海市家居业分析

此项调查涉及威海家居广场、威韩商城、盛德商厦、奥赛家具商城、天坛家具城等五家大型综合家居市场，共调查有效样本157个，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营品类档次、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民家居消费习惯、威海家居类商业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）家居市场经营单位数量及规模分析

本项调查涉及的家居类产品多达几十种，为便于分析，我们把它们大体归为家具家私类和灯具灯饰类两个经营范畴进行分析。

1、家居市场总体经营单位数量分析：

本项调查我们共采集有效样本157个，其中139个从事家具家私类经营，占总数的88.54；18个从事灯具灯饰类经营，占总数的11.46%。据我们统计157个经营单位共有经营面积62550平米左右，其中灯具灯饰类经营面积7800平米左右，占总数的87.53%；家具家私类54750平米左右，占总经营面积的12.47%。其经营面积比例如下：

从以上统计数据我们可以看出：

第一，威海的家居市场已经比较成熟，市场相对饱和。

第二，家具家私类从业单位较多，经营规模巨大，竞争尤为激烈。 第四， 灯具灯饰类所占权重较小，发展潜力较大。

2、家具家私类经营规模分析：

从以上统计数据可以看出：

（1） 家具家私类单位经营规模大多集中在300——500平米之间，此规模中的经营单位众多，占总经营数量的50.36%，竞争激烈。

（2） 家具家私类单位经营规模严重失调，竞争主要存在于100——500平米之间的经营规模单位中，规模超过1000平米的经营单位寥寥无几，竞争较弱。 （3） 1000平米以上的经营单位有一定发展空间，但总体风险较大。 （4） 家具家私类经营业主实力参差不齐，未来几年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。

3、灯具灯饰类经营规模分析： 从以上统计数据可以看出：

第一，灯具灯饰类经营单位规模普遍较小，估计和灯具灯饰物品占地面积较小以及灯具灯饰市场不太成熟有一定关系。

第二，更加专业、庞大、高档的的灯具灯饰市场有一定发展空间，但要谨慎投资。

（二）家居市场经营档次分析

1、家具家私类经营档次分析：

在本次调查的139个家具家私经营单位中，经营档次属于高档的有31家，占总经营数量的22.30%；中高档的有27家，占总经营数量的19.425%；中档的有17家，占总经营数量的12.23%，中低档的有37家,占总经营数量的26.62%；低档的有27家,占总经营数量的19.425%。其经营比例图示如下： 从以上统计数据可以看出：

第一，中档、中高档、高档产品占到市场总量的53.96%，说明威海的家居市场正逐步向中档及中档以上产品档次发展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向质量竞争过渡的转型期。

第二，如果把中低档、中档、中高档产品统统归为中档产品，那么中档产品所占比重高达58.28%，辞区间的产品数量庞大，竞争较为激烈。

第三，如果低档产品所占比重为19.435,说明虽然威海的家居市场正处于价格到质量的转型期，但是由于低端产品可以较好的满足部分消费水平较低的人群，短时间内也不会退出家居市场。

第四，高档、中档以及低档产品的供给基本均衡，市场孔隙不大。

2、灯具灯饰类经营档次分析：

本次调查的18个灯具灯饰经营单位，全部属于中低档经营档次。这说明威海的灯具灯饰类产品经营档次普遍较低，高档经营单位凤毛麟角，市场供给严重失调。威海的灯具灯饰市场在产品、质量、规模方面都有待进一步的完善。

（三）家居市场经营状况分析

1、家具家私类经营状况分析：

在调查的31家高档商铺中有25家经营状况良好，占总经营数量的17.99%，经营状况一般的有6家，占总经营数量的4.32%。27家中高档商铺中，有23家经营状况良好，占总经营数量的16.55%；有4家经营状况一般，占总经营数量的2.88%。17家中档商铺全部经营良好，占总经营数量的12.23%。在37家中低档商铺中，有30家经营状况良好，占总经营数量的22.30%；有7家经营状况一般，占总经营数量的5.04%。在27家低档商铺中，有15家经营状况良好，占总经营数量的10.80%；有12家经营状况一般，占总经营数量的8.63%。 从以上统计数据可以看出：

第一，家具家私类产品普遍经营良好，整个市场运营比较正常。

第二，低档产品经营状况相对较差，原因有二：一是低档产品已走量为主，利润较薄；二是低档产品由于质量、做工较差，得不到市场认可。

2、灯具灯饰类经营状况分析：

调查的18家灯具灯饰经营店铺，经营状况都为良好。

（四）威海家居市场消费者习惯分析 通过以上资料分析，我们可看出：

1、消费者比较喜欢到较大的专业的家居市场购买家具产品。究其原因我们认为有以下几点：

第一， 规模比较大，经营单位及经营产品相对集中，有较大的选择空间。 第二， 专业的家具市场，产品质量及售后服务相对较好。 第三， 经营单位众多，竞争氛围较浓，消费者砍价议价能力较强。 第四， 周围有专门的货运资源，运输比较方便。

2、部分中高端消费者较为注重品牌的的选择。究其原因：

第一， 中高档及高档产品品牌经营较多，如吉斯家具、全友家具、联邦家具、凤阳家具等为消费者的品牌购买提供了市场可能。

第二， 品牌产品一般质量较好，售后服务较好，购买比较放心。

第三， 消费者的购买需求正由基本的生活需求向更高的舒适、品味、高雅等需求转变。

3、在家居置买时，对灯具灯饰的购买远远小于家具家私类的购买热情。究其原因：

第一， 灯具灯饰类产品属于能源耗材，置买越多能源消耗费用越高。

第二， 大部分家庭消费者对灯具灯饰类的置买，一般认为能满足采光需求即可，高档的灯具灯饰产品一方面价格较高，另一方面耗电较多。

第三， 较为高档的灯具灯饰类产品一般为酒店、娱乐场所购买较多。

（五）威海家居市场前景展望

1、整个威海家居市场趋于饱和，局部虽然仍有一定发展空间，但总体发展空间不大。

2、整体市场发展比较成熟，价格竞争已经不是制胜的唯一手段，完善的服务、优质的质量正逐步得到市场认可。

3、更加精细化的市场细分、产品细分将是大势所趋。

三、威海市服装业分析

（一）威海服装业总体分析

从商业类型来看，威海的服装业大体分为批零兼营模式、综合百货模式、超级市场模式、品牌形象店模式以及商业步行街模式五种类型，其卖场分布大体如下：

商业类型 商 场 名 称

批零兼营 威胜大厦 海港大厦 友谊大厦 韩国服装城 环球广场 财富广场 综合百货 华联商厦 百货大楼 利群广场 华联购物广场 金地商厦 超级市场 家家悦超市 大富源

品牌形象店 侨乡城市广场 两岸时尚名店 步行街 光明路步行街 从以上数据可以看出：

第一， 威海市从事服装经营模式的大型卖场多达15个，总体服装供给较大竞争十分激烈。

第二， 批零兼营模式的商业类型较多，竞争比较激烈。除威胜大厦、环球广场经营状况尚可外，其他四大卖场都经营惨淡，估计从事服装批零兼营模式的商业发展空间不大。

第三， 综合百货类除了华联商厦和百货大楼外，其他三大卖场的服装经营状况也较为一般，估计此类服装经营模式的发展空间也不会很大。

第四， 两大超级市场的服装经营状况都比较不错，这首先归根于他们量贩式的平价经营策略；二要归功于雄厚的资金实力以及优秀的货源组织能力。从天都的区位、人群消费水平以及旁边的小商品批发城带来的部分客流来看，本项目可以有所尝试，但考虑到两大巨头的压力，需要合理定位、谨慎投资。

第五， 侨乡城市广场作为威海经营档次较高的品牌服装经营模式，经营状况也不容乐观，估计发展空间不大。步行街模式与本案的定位相差较远，在此不做详述。

（二）威海市居民购买服装习惯分析

1、对于价值较小的小针织、大针织等产品一般喜欢就近购买，而且随即购买的机率较大。注重的是方便、价格等。

2、对比较高档的时尚女装、男装类，大多喜欢到档次较高的百货商场以及品牌专卖购买，注重的是质量以及售后服务等。

3、较为成熟的商圈或大卖场是消费者首先考虑的购买场所。如环球广场、威海大世界、家家悦本部商圈；华联商厦和百货大楼商圈；威胜大厦、海港大厦商圈等。一旦形成对某个商圈的购物习惯就很难改变。

4、中高档消费群的品牌忠诚度较高，一旦对某品牌形成较好的认可，就不会轻易改变。

（三）天都项目服装经营的优劣势分析

1、优势分析：

（1） 周围没有直接的服装业竞争对手。小商品批发城里虽有少许的服装经营业户，但经营的大都是档次比较低的小针织类产品，和本项目的定位区别较大。 （2） 周围有足够的潜在消费人群。况且本案处于高技区到环翠区的主要干道上，若经营产品比较完善，还可以有效聚拢部分高技区客流。

（3） 小商品批发城形成的商业氛围以及带来的部分客流，可以在一定程度上拉动本案的销售。

2、劣势分析：

（1） 本案处在环球广场、大世界以及家家悦本部形成的有效狙击范围之内，市场压力较大。

（2） 本案周围还没有形成较为的稳固的服装销售商圈以及服装购买商圈，消费者购买忠诚度较低。

（3） 如果从事服装经营那么规模一定较大，经营品种一定要多才有制胜的可能，而这样投资风险就比较大。

（4） 服装的招商工作将是本案成功与否的重要因素。

四、威海市娱乐业分析

本次调查范围覆盖了威海市各类休闲娱乐业，主要涉及威海市市区几乎所有的休闲娱乐场所，以及高区和经区的部分休闲娱乐场所，现抽取１４０个样本，按经营类型分类并分析其经营规模及经营状况。

（一）威海市娱乐业种类及数量分析 在调查的所有娱乐场所中足疗／推拿、夜总会／KTV／练歌房、茶馆、洗浴中心所占的比重较大，迪厅和酒吧所占比重最小，分析原因有：

1、威海是新兴的沿海城市，受外来思想影响较小，消费者比较习惯传统的娱乐方式，比如茶馆、KTV等。

2、现代社会，人们在紧张的工作压力下，更加渴望身心的放松。经营者们也积极拓展思路，迎合消费者的这种需求，因此，浴室不再是仅仅局限于洗澡的功能，更加注重营造舒适的环境、提高服务质量以及提供综合性服务。

（二）威海市商业休闲娱乐场所的经营规模分析

1、夜总会／ＫＴＶ／练歌房经营规模分析：

在此次调查的30家夜总会／ＫＴＶ／练歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三个档次分，每档占的比例如下： 由图表看出，威海的夜总会/KTV/练歌房，中档规模占主体，规模较大的高档场所比较稀缺。

2、娱乐城/迪厅/酒吧经营规模：

在威海，娱乐城/迪厅/酒吧的数量相对较少，从经营场所的面积来看，规模属主要是中小型。

3、茶馆、咖啡馆、西餐厅经营规模及经营状况

茶馆、咖啡馆、西餐厅，经营场所面积在100——1000㎡之间， 按其经营面积、店面装修、内部环境、服务水平等将此类消费场所分为三个档次，各占比例如图：

4、健身、美体、美容场所经营规模：

在此次调查的健身美体场所中，面积在400㎡左右的中型规模居多，如圣玛瑜珈、浩莎健身俱乐部。美容场所经营面积在200㎡以下的占较大比重。

5、洗浴中心、足疗／足浴/推拿场所经营规模及经营状况：

在我们调查的所有休闲娱乐场所中，洗浴中心、足疗／推拿场所所占的的比重最大，现对两类休闲场所的规模作如下分析：

（1） 洗浴中心按经营面积分三个档次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（2） 足疗／足浴/推拿场所按经营面积分三个档次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（三）威海市商业休闲娱乐场所经营状况分析 从总体来看，呈现以下特点：

1、威海休闲娱乐场所分布比较集中，通俗的讲就是“扎堆经营”。分布较集中的几个区域是：市中心三角花园/威胜大厦一带、市政府以西、天都一带、北竹岛、经区长峰。且这几个区域的休闲娱乐场所经营情况较好，原因有以下两点： （1） 消费者的消费习惯使然，认为娱乐场所集中的区域，选择机会多；而且娱乐气氛比较浓厚，迎合了消费者喜欢热闹的心理需求。

（2） 这几个区域属于威海商业比较发达的区域，也是威海市人口比较密集的区域，消费群庞大且层次较高。

2、威海休闲娱乐业经营状况有淡、旺季之分，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较的的时候。

3、各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或中偏低的场所。原因是：随着威海市经济的快速发展，人均国民生产总值提高了，人们对生活质量的要求也提高了，中高档休闲娱乐场所以良好的环境和优质的服务赢得了消费者的青睐。

（四）威海市民娱乐消费的习惯分析

1、从地域特征来看来看，威海居民习惯就近消费，在作娱乐场所投资时，要充分考虑附近的人口密集程度。而且区域不同，居民消费水平也不同。

2、市中心统一路、海港一带是威海商业最发达的地方，各种娱乐休闲场所档次较高，经营状况也普遍较好。

3、市中心向西至电视台，向南至北竹岛是威海市人口最密集的两大区域，商业发达程度接近市中心。这两个区域的居民消费水平也比较高。

五、威海市餐饮业分析

此项调查共涉及威海市餐饮业比较发达的道路39条，采集有效样本349家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营档次、经营状况等五项内容。调查方式为人员采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民餐饮消费习惯、威海餐饮业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）威海餐饮业区位及其数量分析

1、威海市餐饮业总体区位数量分析：

本项调查共涉及主要道路39条，餐饮店铺349家。因为有些道路不具有代表性，且离本项目较远，为便于操作，所以我们在此只对沿途拥有店铺超过10家以上的13条重要道路进行分析。沿这13条道路餐饮业经营单位的数量高达209家，其区位数量分布如下： 从以上统计数据可以看出：

第一， 威海市的餐饮业比较发达，从业单位数量众多，竞争较为激烈。 第二， 威海市的餐饮业比较集中，以上十三条道路共有餐饮业经营单位209家，占了整个被调查餐饮业的59.89%。

第三， 古寨东路和文化西路餐饮业比较发达，餐饮氛围浓厚，比较有利于餐饮业的发展。

2、天都项目附近主要道路餐饮店铺分布分析：

天都附近餐饮业比较集中的主要道路有古寨东路、神道口路（附近）、钦村路、西北山路以及文化中路五条道路，其餐饮经营店铺分布如下： 从以上统计数据不难看出，

第一， 天都附近人口聚居相对集中，附近餐饮业比较发达，共有经营单位62家，占被调查总数量的17.77%，竞争比较激烈。

第二， 在这五条道路中又以古寨东路和西北山路经营单位众多，说明这两条路已经形成比较浓厚的餐饮文化氛围。

第三， 神道口附近、钦村路以及文化中路附近餐饮业有一定发展潜力，但投资需谨慎。

（二）威海市餐饮业经营类型分析

威海餐饮业的经营类别多达几十种，由于类别比较繁杂，所以在统计中我们大体归为以下11类：

1、川菜系

2、东北菜系包括东北炖菜、朝鲜风味等

3、新疆菜系

4、面食类包括水饺、拉面等

5、快餐类

6、烧烤火锅类

7、家常菜类

8、韩日料理

9、海鲜类

10、大型综合酒店类。

11、西餐类。

1、威海市餐饮业总体经营类别分析： 从以上统计资料可以看出：

第一， 威海市餐饮业经营类别繁杂，其中以火锅烧烤类、家常菜类以及海鲜类居多。

第二， 西餐经营类别比重较小，估计会有较大的发展空间。

第三， 虽然新疆菜类的经营品类较少，但是考虑到口味的适应性问题，估计发展空间不大。

第四， 综合酒店类所占比重较小，估计具有相当发展那空间。而且在我们凋查的31个综合酒店类经营单位中有二十多个集中在东山路附近，天都附近的综合酒店类经营十分空虚，是一个较大的市场空隙。

2、天都附近经营类别分析：

从以上统计数据可以看出：

第一， 天都附近火锅烧烤类和海鲜类经营单位众多，说明当地居民对这两类饮食情有独钟，不过过多餐饮单位的参与必然导致激烈的竞争。

第二， 天都附近韩日料理类和经营品类较少，从这一地段的居民消费来看，估计这两类餐饮会有一定发展空间。

第三， 川菜类经营单位只有4.84%,适当发展川菜类经营品类，也将大有可为。 第四， 天都附近西餐类和大型综合酒店类经营单位较少，市场潜力巨大。

（三）威海市餐饮业经营档次分析

1、威海市餐营业总体经营档次分析: 在被调查的349家餐饮业经营单位中，高档的有23 家，中档的有178家，低档的有148家。其经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 高档类经营单位数量较少，且大多集中在东山路附近，市场分布不均衡，投资潜力较大。

第二， 中档类经营单位数量众多，产品经营类别较杂，市场趋于饱和。 第三， 低档类市场与天都商业定位偏差较大，估计将无所作为。

2、天都附近经营档次分析：

在天都附近的62家餐饮业经营单位中，中档的有45家，低档的有17家，高档的为零。经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出： 第一， 天都附近高档的餐饮经营单位奇缺，市场空间较大，并且高档的定位与天都项目的整体形象相符，高档的综合酒店类经营模式，将是重点发展对象。 第二， 面对工薪阶层的中档餐饮类经营数量众多，市场趋于饱和，竞争较为激烈。估计可操作空间不大。

第三， 低档类的经营单位，与天都项目整体不符。

（四）威海市餐饮业经营状况分析

1、威海市餐饮业整体经营状况分析：

在被调查的349个有效样本中，经营状况优秀的有29家，经营状况良好的有252家，经营状况一般的有68家。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 威海市餐饮业经营状况普遍较好，但是经营状况优秀的所占比重较小，说明威海市餐饮业经营状况有待进一步提高。

第二， 经营状况优秀的单位凤毛麟角，说明威海的餐饮业还不成熟，餐饮业资源还没有得到有效整合。

2、天都项目附近餐饮业经营状况分析：

在天都附近的62家经营单位中，有3家经营状况优秀，7家经营状况一般，另外52家经营状况良好，其经营状况比如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 天都附近经营状况比较优秀的单位较少，经营状况有待进一步提高。 第二， 天都附近的经营状况与威海市整体经营状况基本相符，但略低于威海市总体经营状况。这说明天都附近的餐饮业饱和程度以及竞争程度要高于威海市总体水平。

（五）威海市高档餐饮经营单位经营状况分析

因在被调查的高档类经营单位中大部分属于综合酒店类，而这类经营单位的定位又比较与天都项目相符，所以在此把这类经营单位的经营状况做重点分析。在被调查的23家高档经营单位中，有15家经营状况优秀，8家经营状况良好，经营状况一般的为零。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 威海市高档餐饮经营单位的经营状况普遍比较优秀，这表明威海市高档经营单位的整体水平较高，这就在一定程度上造成较大的市场进入压力。 第二， 经营状况比较优秀的高档经营单位大都集中在东山路附近，周围外来旅游客户资源丰富，并且离市中心距离较近，区位优势比较明显。

第三， 虽然天都附近高档的经营单位奇缺，但是考虑到东山路附近较大的市场压力以及本身的区位束缚，因此我们认为天都项目虽然在高端经营业态中有相当的发展潜力，但仍要充分考虑各种相关因素，谨慎投资！

（六）威海市民饮食习惯分析

第一， 威海市的餐饮业仍然以中低档的经营单位居多，这说明价位的高低还是影响大多数居民消费的重要因素。

第二， 在区位选择上，工薪阶层比较喜欢就近聚餐，以方便为主；高端人群聚餐一般比较注重口味和环境，区位因素影响较小。

第三， 低档次的餐饮业态经营状况普遍不好，说明卫生与安全也是影响居民消费的重要因素。

第四， 在被调查的349家样本中，有29.63%的属于火锅烧烤类，这说明居民在聚餐时还比较喜欢一种因为聚餐产生的幸福愉悦的感受，说小一点是氛围，说大一点就是文化。幸福、祥和、喜气的氛围是影响消费的一个重要因素。

第四部分 消费者调研

本次威海商业物业地产调研共收到有效问卷432份，其中已购业者共计166人，占总人数的39.20%；未购业者共计266人，占总人数的60.80%；对其消费者自身个人爱好及他们在置业过程中所关注的几个问题，进行了详细的探究、分析。

一、消费者结构分析

（一）项目周边消费者数量分析

本次消费者数量调查是以“天都商厦”为半径，方圆1.5公里范围内的居民社区进行相关调研。此次调研共调查居民社区40个，人口统计按照国家人口统计常用的1：3.5的方式进行统计，共计约20224户，70784人。其中，本地原居民人口占总人口的68%，外来人口占总人口的32%。 区域位置 单元数 户数 人口

本项目的东北方向：（西北山路以东，文化中路以北） 337 4900 17150 项目东南方向：（文化中路以南，古寨东路以东） 180 2156 7546 项目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村） 543 8434 29519 项目西面：（高区毕家疃以及沿文化西路，哈工大以西） 231 4734 16569 合 计 1291 20224 70784

（二）项目周边消费者结构分析

1、年龄分析：

根据调查分析发现，项目周边目标群体的年龄主要集中在29—35岁之间，占总人数的32.4%，其次是36—49岁，占总人数的31.2%，然后是25—28岁，占总人数的29.6%。最后是50岁以上的人群，占总人数的6.8%。（其中，男性占了总人数的55.7%，女性占了总人数的44.3%。）

2、学历分析：

在接受教育程度/学历方面的调查中，有79.2%的人群为初中和高中毕业；18.9%的人群为大学毕业；1.2%的人群为研究生毕业；0.7%的人群为博士毕业。

3、职业分析：

他们目前所从事的职业，有45.5%的消费者是自由职业者；21.5%的消费者是私有企业老板；21%的消费者是各大公司职员；8.7%的消费者是各大公司管理人员；其他均占不到1.4%。

4、收入比例分析：

其收入为：64.4%的消费者收入为3万元以下；29%的消费者收入为3—10万元；6.1%的消费者收入为10—30万元；30万元以上的为0.5%。其主力购买群体为3万—30万元之间的消费者，根据其收入的等级来看，他们一般是事业有成，私企老板或公司管理中层以上的消费者。其次是3万元以下或30万元以上的消费者。

5、家庭构成情况分析：

根据市场调研分析发现，周边各区域家庭结构大致可分为四类，包括： 第一类，年龄在20——30岁的夫妇二人结构； 第二类，夫妇加一个小孩的三人家庭结构； 第三类，夫妇、小孩、老人共同居住的结构；

推荐第6篇：别墅项目市场调研报告

一、基本情况（http:///）

1、项目位于延庆县古崖居西侧，但属于河北境内，总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

2、开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司；物业公司：宾至国际物业管理(北京)，物业费3.8元/月/平方米，停车场地上150元/月。

3、项目报价：项目预计2012年4月开盘类独栋别墅，2013年4-5月入住，预计均价13000-14000元/平米。项目目前在售独栋别墅剩余40套，户型面积为178-318平米，均价18000元/平米，精装修交房，全款支付享98折，现房入住。

4、销售情况：目前在手独栋别墅约40套，售楼处宣传说其余900多套已售出。具体售楼地址在北三环中路20号马甸桥双秀公园内，销售电话62358866，62359966。经咨询，每周六日有免费看房班车。

5、开发商宣传：

5.1设计理念：

原乡美利坚的规划理念是突出绿色、生态，将建筑风格定位为美式西部风格，让您尽赏美国西部奔放与自由„„

5.2特色服务：

项目会所“韦恩城堡”可以提供客房服务、餐饮服务，酒吧服务+烧烤服务以及超市服务，其中客房服务分为豪华标准间、小型豪华别墅及大型豪华别墅3种客房类型；会所更有桌球、游戏机、棋牌室等娱乐项目设施。

二、项目疑点

1、项目在新浪乐居网显示销售证信息：(2005)销售证第08号，但上北京市住建委网站查询不到该项目预售信息。

经咨询：此项目虽然推介说在北京延庆，但其实在河北境内，项目临近延庆与河北交界地段。

2、项目在新浪乐居网显示产权为50年，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科学、文化、卫生体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

一般来说别墅为居住用地，应为70年。所以该项目土地产权性质不太清晰。 经咨询：此项目土地产权不属于居住用地70年产权，而是属于旅游土地性质的50年产权，而且该项目好像缺少国土证。

三、业主论坛

1、观望原乡一段时间了，大家都说买原乡的好，我还有点动心了，上周我随同家人一块到现场实地考察，从城里开车2个小时风尘仆仆的来到原乡，小区的周边盘踞好几个大型的养鸡场，这里人烟稀少，房如村建，看完后特别特别的崩溃。回家后上网百度到了好多关于原乡的各种问题，据传原乡缺少国土证，小区里面经常停水停电，物业安全方面没有一点保障，但物业费收取仍然按照别墅标准收取，原乡曾经还是一块乱石滩、乱坟堆。。。。这企不是在坑爹！！！！！！

2、自从买了原乡美利坚，整天吃饭饭不香，睡觉睡不踏实，自打生了小孩，那真叫愁。小区里什么也没有，想买点东西都得到城里去买。我不工作都三年了，也很少看到邻居！老公在城里上班，有时工作一忙起来，一个月也见不到几次！！悲痛呀，将来小孩上学还得往城里送，这房子买来管什么用呢，一想到这些事情，我都快得精神病了！

3、原乡美利坚,不光停电停水那么简单,还屡次出现盗窃呢！！我家丢东西好几次了！！！痛苦呀！！！！

4、Re：原乡美利坚KFS、物业监管不力、社区管理制度非常滞后！！！

原乡美利坚社区环境保护的太差子,天天能见到农用托垃机!!

5、物业电话我中午打了一小时（我觉得自己这样做很无聊），无人接听，或者是接通然后报占线。一个小时后，有人接了，我第一句话的：有人吗？对方说她不是吗！我觉得真是见鬼！因为对方的解释是：网络有问题。物业电话竟这样网络，还不是见鬼！物业效率问题是小，其他问题就大了。

又停电，我是说过：频繁停电，基本生活条件不具备，不付给物业费得啊！因为春节前有售楼小结讲过：节后就并入北京延庆电网。

倡议：看哪位业主有神通也可，看有无可能并入延庆，帮开发商、物业还有咱们自己。

物业费太贵，与提供的服务不对等。我们需要有业委会，反映大家的问题。开发商、物业、业主都有各自的权利、义务，权利与义务不对等，当然不可行。

一期位于项目西侧，规划户数约40套，别墅依照地势蜿蜒而建，一期东侧是开发商自建的小型滑雪场；

二期位于项目的北侧，占地面积较大，建设有约300平米的原生态果园和约700平米的先锋农场，在果实成熟季节可以采摘；

三期位于项目的南侧，也是目前正在销售的别墅共46套，具体在三期的15A、15B、16区（图中绿颜色圈起部分），三期为整个项目的商业和会所—西镇会所（图中绿颜色圈起部分），是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。西镇会所占地72491平米，总体规划面积为20721平米。其中投资型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，会所2785平米，其它商业部分2148平米。经介绍，目前西镇会所已经招商完毕，成为区域的商务、娱乐、休闲、文化中心，打造美式西部风情度假胜地。

项目总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

在项目东侧约1公里处，临近辉煌国际高尔夫球场，球场规模较大、设施齐全；项目南侧有一个开发商自建的跑马场、马术俱乐部，以及迷你高尔夫球场。 另外，开发商在此项目的西南方向，又新建一个梦得惜诺项目，该项目住宅用地属于70年产权用地。入住时间为2013年9月30日。可以按揭付款，均价14000元/平米，买三层独栋别墅，赠送一层。今年4月21日开盘销售，现在排号优惠5万，优先选房。

3、项目特点

 引入天然气，解决供暖难题，在度假别墅中体验西部风情的春夏秋冬。

 增加木质平台，营造精致、优雅、舒适的庭院生活，让度假生活有更多情趣。  观景阳台、露台设计；官厅水库在前，天皇山景区在后，风景优美。

 建筑外立面及内装全面升级，对原木、砖石雕琢，散发浓郁的美式西部风格。  园林景观与峡谷、旷野、茂林自然共生，纯美自在。

项目采用国际上流行的组团设计形式，以成熟街区为参照，形成一个独立体系的住宅组团，结合不同的建筑类型，合理安排各项功能，户与户之间由低矮的木栏分割，减弱邻里陌生感。4～5户围合成一个公共前庭院，这样的布局确保了别墅的领域感和私密性。

在原木、文化石等自然材质的随心所欲运用之下的细心雕琢，秉承了美国西部拓荒时代的建筑精髓，无论是木质平台、壁炉、烟囱，还是坡屋顶以及传统材料的选用，这一系列细节设计皆沿袭了一贯浓重且具风格的北美情怀。

3、证照情况

原乡美利坚项目用地属于旅游用地，40年产权，且该项目2005年发证，目前已经过去将近10年。

经咨询，项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证齐全。但只有整体项目规划的旅游性质的国土证，没有具体到每栋别墅性质的土地证，且每栋赠送的花园面积没有保障，开发商只答应使用400--800㎡的自家花园，在购房合同也只是说明使用花园，产权说不清楚。

4、销售情况

项目分期销售情况、价格，购房对象是投资还是自住。目前住房人是自住还是出租，出租价格大约多少；

目前项目售出约700套，总共为1100套，正在销售的为三期的15A、15B、16区，共46套。具体户型面积有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附带赠送花园面积为400--800㎡。

别墅价格：独栋精装修每套338万元起，每平米均价17600元/㎡。Bb户型，178平米，总售价338万，赠送花园面积438平米，全款9.5折，321万；Be户型，202平米，总售价396万，赠送花园面积480平米。

但针对三期的这46套别墅，付款方式比较苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同签订后的三个月付清；一次性付清购房优惠措施为95折。

另，查询网上经纪公司报价：毛坯房二手售价约13000元/平米，精装房二手售价约20000元/平米，如下图，

目前在售最大面积的独栋318㎡，入住时间为今年6月30日，其他户型面积的销售独栋，入住时间为今年9月30日。

项目水费：3.2元/吨；电费：0.47元/度；燃气：3.8元/平米；电视电话网络第一年捆绑收费，第二年开始可由业主选择使用支付。

经咨询，该项目地处郊区，气温较低，没有安装空调的说法；而且冬天也只是采用燃气挂壁炉的方式采暖，加上别墅空间面积大，燃气耗费较大。

5、其他

售楼处会安排有体验住宿，提前预约会直接安排到项目亲自住宿体验。近期在清明期间将进行安排，如平日想过去住宿体验，也可安排。

推荐第7篇：商场项目市场调研报告

商场调研报告

调研时间：2012.4.1---2012..12

调研地点：高碑店

调研商场：天亦商厦

天亦商厦

商场定位于中低市场，目标顾客多为普通消费者，商品价位较低，品牌很少，以低价格吸引消费者，由于定位低端，场内业态形象没有统一部署规划，所以给人感觉卖场较混乱，但由于目标群体的原因，客流量、效益方面还是可以的。商场内部构造较合理，足够大的共享空间增添了现代的元素，有利提升档次， 遗憾的是观光梯没有投入使用。

一层经营：超市、干果、蔬菜类等生活饮食类

二层经营：鞋区和珠宝日化、儿童玩具区

三楼经营：裤区、女装类

四楼经营：男装、中老年服装、童装

业态分布合理，集中同种业态，例如二楼的鞋区和三楼的裤区都占据了半层的面积，利于顾客购物。

为了节约面积，场内边厅和中岛众多，通道较窄，楼梯少，供顾客所用的只有一部电梯，在客流量较大的时候，容易造成拥挤。

超市仅局限于百货，并没有把生鲜，蔬菜饮食综合在一起。

值得借鉴：定位准确，紧紧把握目标顾客消费心理，以量取效益。

天智购物广场

与天亦相比，天智无论是在布局构造、顾客动线还是品牌意识方面都有了一个明显的改变。

一层经营：超市、珠宝日化、电子、干果、蔬菜类、小家电、餐饮

二层经营：童装、女装、男女包、内衣、床品

三层经营：运动休闲、男装、裤区、毛衫类

四楼经营：女装、鞋区、羽绒服

与天亦相比，天智在业态分布上，把一些知名品牌黄金珠宝和日化放在一层的黄金位置，同时还满足消费者对生活饮食的需求，把蔬菜、干果类放在了一层。运动休闲区引进李宁、安踏、耐克、花花公子等品牌折扣店，大面积的边厅店，规范的装修形象提高了商场档次。

电梯位于商场中部，背靠式，利于分流顾客，引导消费者购物。

整体来说，商品价格处于低端，主要目标群体任然是低收入群体，量贩式战略

推荐第8篇：昆明商业市场调研分析报告1

昆明市商业市场调研分析报告

1 城市概况

2 城市经济发展水平3 居民生活水平4 社会消费发展

5 城市商业发展概况及趋势 6 城市规划及发展政策

7 城市功能规划政策以及发展方向分析

1.1 城市概况

昆明市整体概况

云南省会城市：云南省省会昆明，是云南 政治、经济、文化、科技、教育、商贸、旅游、信息、金融中心和交通、通讯枢纽。昆明位于滇东高原中部，东北距首都北京 约2千公里。面积约2万平方公里，辖五区 一市八县，全市常住人口628万人。经济实力较强的城市：据云南城市竞争力 报告，昆明在经济规模竞争力、产业层次 竞争力及收入水平竞争力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三产业发展良好， 旅游业、房地产业、文化产业、烟草加工 业、冶金工业等是该区域的特色产业。拥有良好旅游文化资源：素有“春城”美 誉的昆明具有“天气常如二三月，花枝不 断四时春”的宜人气候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游业现已发展成昆明的支柱 产业之一。

新疆

青海

甘肃

陕西

西藏

四川

贵州

缅甸

昆明

老挝 泰国

柬埔寨

马六甲

推荐第9篇：武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

新年新气象，2012年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比2012年的租金水平上涨了32%。

据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致2012年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈 光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。

据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。

值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，2012年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投

资的修复，但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。

而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。

数据显示，2012年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。

对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨，证明写字楼的投资空间巨大。

现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定， 甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。

关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站 火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性：

1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较

低；

2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；

3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；

4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；

5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；

6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；

7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。

8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；

9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较平均；

10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低； 具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）： *附表一:(见尾页)

*附表二:（见尾页）

*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。

经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长 省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。

武汉金田物业管理有限公司

凯乐桂园分公司

2013 年 2 月 22 日

推荐第10篇：商业项目调研报告

商业项目调研报告

此次主要针对裕华路（中华大街至体育大街）路段的商业项目、沿街商铺进行了调研。调研情况如下：

项目一：金正缔景城

物业地址：裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域

物业概况：项目集住宅、商业、商务办公于一体。其中商业部分主要分布在裕华路与中华大街交口及中华大街沿街路段、工农路沿街，为2层底商。面积段为30平米——200平米。一层、二层完全分隔，为独立空间。其中一楼挑高达

6.9米。

商铺价格及销售概况：一楼价格在28000元/㎡——39000元/㎡之间；二楼价格为8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可优惠8个点；分期优惠5个点；贷款优惠为3个点，首付60%。工农路沿街商铺已售完；中华大街与裕华路沿街一楼商铺已销售80%，其余未售位置相对不够理想（裕华路沿街商铺前为规划绿化带），二楼大部分未售出。

项目二：优盘

物业地址：中华南大街西侧、工农路南侧，北临裕华西路，南临仓安路 物业概况：1栋28层住宅，

一、二层为商业。商铺面积段为100平米——300平米，

一、二层相通，整体销售。

商铺价格及销售概况：单价40000元/㎡（有下调余地）。付款方式全款、分期、贷款均可，具体优惠幅度需与经理商谈。

项目三：中国盒子

物业地址：休门街与四中路交叉口

物业概况：写字楼，沿街（休门街）有2层底商。

一、二层整体销售。拐角商铺面积为500平米，原售楼部所在位置为300多平米，其余面积均为208平米。 商铺价格及销售概况：单价13500元/㎡（2007年时销售价格）；总价350万/套（208㎡）；月租金为20000元/月。已于07年售完，现都在使用中。经营项目多为餐饮类。

项目四：万隆国际中心

物业地址：裕华东路与育才街交叉口西南

物业概况：集公寓、住宅、写字楼、商业于一体，沿街（育才街）2层底商。商铺最小面积为300平米，

一、二层整体销售。

商铺价格及销售概况：均价26000元/㎡；租金为5——6元/㎡/天。 项目五：旺角

物业地址：青园街谈阁街交叉口（老干部活动中心对面）

物业概况：2层商铺，

一、二层分隔出售。一层8个商铺，面积在47平米——245平米之间；二层为两个大卖场，面积分别为632平米、588平米。

商铺价格及销售概况：目前以销售为主，最小面积商铺单价为34823元/㎡，其余单价在28000元/㎡左右；二层单价为6600—6700元/㎡。贷款首付50%。目前已售出三间，做为银行使用。

此外对个别沿街门脸也进行了调研。裕华路冶金大厦附近门脸16平米左右（含装修、空调）的转让费为15000元。位于体育大街与裕华路交口的方北新村底商60平米左右的月租金为6000元/月，年租金为30万元/年。中山路与青园街交口东北角，东尚MALL三层14平米年租金35000元/年；9平米商铺月租金1500元/月；19平米商铺转让费为8万。

第11篇：房地产项目市场调研报告大纲

房地产项目市场调研报告大纲范文

名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的

从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议，包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

编制日期审核日期批准日期

修改标记修改处数修改日期

第12篇：某房地产项目市场调研报告

xx房地产项目市场调研报告

2006-02-1

3目 录

前言………………………………………………………………………2

主要结论及营销建议

报告正文

A．定性研究主要结论回顾…………………………………………3

B．定量研究实地调查访问说明……………………………………5

C．xx住宅市场总体需求与购买意向……………………………11

D．S地块的需求与规划……………………………………………17

E．小户型市场需求特点……………………………………………22

F．房屋租赁市场需求………………………………………………27

G．商铺需求…………………………………………………………32

前 言

本项目调研目的：对xx食品厂(简称S地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。

本项目调研分两个阶段进行。前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是xx房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对xx水产市场、电子批发市场进行走访。在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。

项目研究历时48天。定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；

xx市场调查公司千里马项目组

二○○五年二月二十六日

项目小组主要人员：

项目经理：吴xx

项目助理：张xx、庄 xx

实地运作督导：庄 xx

实地运作助理：谢xx

数据处理：张xx

调查结果摘要：

一、xx住宅市场总体需求与购买意向

※总体推算在xx未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房

户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户

※随机抽样调查显示,xx居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%

※xx居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70—110平米

※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%

※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元

※总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭

※按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元

※按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元

二、S地块的需求与规划

※以xx物有所值的楼盘在S地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）; 追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米

※ 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米; 比例分别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5%、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米） 比例分别是13.9%、9.0%

三、小户型市场需求特点

※计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米

※追加样本认为xx大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米

※购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元; （加权平均值）

※希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值）

※六成赞成普通装修

※首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施

※居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。街头传单广告尽管不雅，但也不失为较快且价廉的宣传方式；在xx中介机构与亲友介绍楼盘情形并不多。推广时应加强引导居民尤其是购房者口头传播

※居民买房对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、小孩入学方便以及周遍生活配套设施及方便程度

※在购房者对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化社区服务物业管理收费标准方面※总体上在S地块购房的可能性是22.86%（加权平均值）

※购买这个楼盘以居住为主（占六成），有四分之一的人士会商住两用

四、房屋租赁市场需求

※大石桥、沙门路附近租房的可能性加权平均值为30.39%;95%置信区间估计值为16.39%--44.39%。之所以有这么大的差异，来自对楼盘的素质要求

※正态分布图显示租用面积集中在40-60平米。加权平均值为45.54平米

※计划租用总的实用面积加权平均值为32.75平米,95%置信区间估计值为26.39.平米--39.12平米

※八成租房者是用于自己居住；近两成租房商住两用；

※租房者较多主要选择租用1房1厅1厨卫的住宅和2房1厅1厨卫的住宅，这两种户型分别占三成；

※单房带厨卫的租金，受访者对于可接受的租金差异较大，从100元到450元。分析原因可能是因期望的配套、服务而导致分歧。这给发展商提供了良好的市场机遇，也提出的更高的要求。

※租客租用小区商品公寓房可接受的超出农民房的租金:：加权平均值为103元,95%置信区间估计值为25元—180元※调查显示,租客认为希望提供的家具电器中,排在首位的是电话,占46%;其次是防盗门,该选项占41%;第三是椅子,该选项占38%;排名较前的还有:衣柜、沙发、取暖器、双人床或单人床。

※小区公寓租金未必能高出农民房，主要取决于配套、服务。提供家具、电器后,可接受的房租表现不俗。

※总体上在S地块租房的可能性为17%（加权平均值）；

五、商铺购买与租赁习惯

※扩大生意是目前个体经营者首选的投资方式，然而真正用于直接购买商铺的少之又少;打算用来买铺位占7.5%;打算买商品房或租铺位的各占3.8%;

※加权平均统计, 未来一年有72%的个体户有意租用商铺

※有意调换地点租用商铺可能性70%以上的不足20%。加权平均值为40%

※计划租用商铺的面积加权平均值为71平米,95%置信区间估计值为: 28平米 – 114平米

※八成个体经营者租用商铺主要选择临街铺面与批发市场摊位或门面。

※有一半的个体经营者对S地块兴建批发市场感兴趣。

S地块要做商铺销售或出租,首先是构想一个批发市场主题,才有可能吸引个体经营者.作为裙楼商铺,无论是租是售,接受程度都极低

B．定量研究实地调查与统计技术说明

1.本项目实地调查安排

1-

1、入户随机抽样调查。计划完成700例访问。由于中途调整运作计划，实际成功访问475户，有效问卷472例。

1-

2、在中途根据人工统计小户型的购买情况，决定终止随机抽样，改为办公区域抽样，继续了解商业办公区域居民的购房需求。完成102例有效访问。

1-

3、在项目实地开始时，项目组已经意料到小户型潜在购买者的比例可能偏低，姑采用配额抽样的方式，追加对小户型购买可能性大于零的居民的访问。实际完成有效样本173例

1-

4、设定商铺潜在购买与租赁者的访问50例配额，实际完成有效问卷50例。

2、统计技术说明

关于需求预测计算及相关人口资料来源：

2-1xx99年末家庭户数来自xx市统计信息局之1999年xx市统计年鉴；

2-2各区域符合项目访问条件（个人或家庭年收入）的户数与比例是以实地调查的访问甄别得到，见下表；

区域 金水 二七 邙山 管城 中原 总体

99年末户数 153791 112509 41798 83585 127165 518848

收符合受访条件的比例% 15.25% 访问成功率 21.98%

实地访问的比例 59.0% 19.7% 6.8% 4.0% 10.4% 57313

2-3各片区需求潜量预测的点估计值，是以各片区户数×各片区符合收入（访问条件）×此区域各年份打算购房的比例； 2-4总体需求潜量预测的点估计值是以总体户数×总体符合收入（访问条件）比例×打算购房的比例。

2-

5、点估计

某指标样本均值点估计是指该指标样本的平均值，设为μ。

2-

6、95%置信区间估计

一般给定95%的置信水平，有：

Pu（ML≤μ）≥97.5% m∈H

Pm（μ≤μu）≥97.5% μ∈ H

则称ML和μU是μ的置信水平为97.5%的单侧置信下限和单侧置信上限。对任何样本都有ML≤μU。那么[ML≤μU]是μ的置信水平为95%的双侧面置信区间。

注：H是指μ的参数空间。

点估计由样本观察值变化而各不相同，区间估计给予了点估计在总体上的判断范围。

第13篇：市场调研项目建议书

篇一：市场调查项目建议书 市 场 研 究 课 程

结 课 材 料（研究建议书）

（2011~2012学年，第一学期）

题目：关于学生对中航物业服务水平认知的市场调查建议书 学 院： 经济与管理学院 系 工商管理 专业班级： 工商092 组员姓名： 完成日期：关于学生对中航物业服务水平认知的市场调查建议书 市场调查项目建议书

委托单位：深圳中航物业管理有限公司南昌大学分公司

调查单位：工商092班郭锦、夏汝卿、林妮妮、蔡秋丽、李玉芬小组 调查项目：关于对中航物业服务水平认知的调查

一、背景

深圳中航物业管理有限公司南昌大学分公司是深圳中航物业在南昌分公司的直属下属公司，公司位于风景优美，学风教风浓厚的南昌大学前湖校区，中航物业全力打造中国最值得信赖和最值得尊重的物业管理服务集成商，在2008年1月公布的全国第二届物业金榜排名中，中航物业管理有限公司的综合实力名列全国第二名，公司目前年营业收入逾6亿元，连续三年在全国物业管理行业排名前列。

中航物业凝聚了一支热情服务客户、执着追求物业管理事业的优秀团队。中航物业人将继续弘扬“敬业、专业、服务、创新”的企业精神，坚持“我们多努力，让您更满意”的服务理念，秉承“经管合成，增值增效”的经营理念，树立“管理制胜，知行合一”的管理理念，为客户提供安全、文明、整洁、满足客户需求并且持续改进的高品质物业管理服务，努力打造中国物业管理行业的优秀名牌。公司的宗旨是：让物业因我们更有价值、让社区因我们更加温馨、让城市因我们更加文明、让社会因我们更加和谐；客户是资源，我们珍惜每一个客户；服务是产品，我们将为之倾尽全心。敢向潮头争先位 , 同舟共济向未来。前进的路上 ,尽管荆棘载途、坎坷成路，中航物业将坚韧不拔，百折不挠，永远向上，与客户共同成长。 市场化、专业化服务能力，中航物业长年承担中航集团 60 余万平方米综合物业的经营管理，服务专业，经营有方。20余年来，中航物业依托强大的航空工业背景和技术支持，逐步发展成为中国物业管理行业的专业力量，公司拥有一支成熟的、经验丰富的员工队伍和精英管理团队，员工总数近一万人。公司业务主要有： （1）、物业管理委托服务

物业管理的整体设想及策划，制度和档案的建立与管理，房屋及公用设施维修养护，机电施设备管理，安全管理，绿化管理，清洁管理，电梯、楼宇设备管理，消防、治安及车辆管理，环境系统工程，社区文化，便民服务，人力资源管理。（2）、物业管理顾问服务

物业管理整体规划，前期介入，客户需求调查，员工培训，财务预算与监督，质量督导，参与机电设备安装，健全设备管理档案，组织物业管理接管验，制订项目制度系统，日常物业管理服务，事务管理，房屋及设备日常管理、环境管理，治安、消防及车辆管理，非办公时间管理 （3）、经营策划与代理

中航物业具有丰富的经营策划与代理经验：中航物业不仅在写字楼方面具有较多的招商、经营经验，而且在物业管理方面具有丰富的管理经验，由此将招商、经营、物业管理相结合，可以多方位多角度为发展商提供意见和建议，通过物业经营与管理服务的结合互动，最大程度地实现物业增值。 （4）、生产经营管理 依托于公司强大的物业管理平台，可提供专业的物业资产管理和运营服务。物业资产管理是综合运用物业服务、设备设施管理、房地产策划、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，满足业主和物业投资者的目标，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。通过将物业资产管理、物业管理相结合，可以多方位多角度为业主和发展商提供意见和建议，通过资产管理与物业管理服务的结合互动，最大程度地实现物业增值。

深圳中航物业管理有限公司南昌大学分公司在南昌大学前湖校区主要是经营管理水电供应及机电施设备设施管理维护，负责楼栋安保及卫生清理工作，美化绿化校园环境，道路维修保养，房屋及公用设施维修养护，安全管理，电梯、楼宇设备管理，消防、治安及车辆管理等。涉及我们学生生活学习的方方面面，可以说中航物业的服务是与我们学生息息相关的。 服务质量是中航物业置胜的关键，为了了解学生对中航物业服务水平的具体认知，帮助中航物业提高服务水平以更好地为学生服务，我们特此进行深入的调查。

二、市场机会的定义随着消费者（学生）的服务质量要求意识越来越强，学生对服务的要求越来越重视细节且容易在细节的满足上形成消费忠诚，因此中航物业南昌大学分公司希望借市场调查以了解学生的一些细节服务要求及总体要求，充分了解学生对其服务水平的认知、态度等，并以此契机，提升服务水平，进驻学生心灵，留下美好印象。

三、市场调查的目的与假设

基本目的：了解学生对中航物业服务水平的认知；

具体目的之一：了解中航物业的认知度，及消学生对中航物业认知、知晓的程度，包含被认知的深度、被知晓的广度两个方面。

假设：

1、学生对中航物业及服务不怎么知晓；

2、学生愿意了解中航物业及其相关服务。

具体目标之二：了解中航物业的和谐度，即中航物业获得学生态度的认可、情感亲和、言语宣传、行为合作的程度。

假设：

1、学生对中航物业某些服务并不认可；

2、学生对中航物业服务大致满意。

具体目标之三：了解中航物业美誉度，即其获得学生赞美、称誉的程度。 假设：

1、学生并不会在公开场合称誉中航物业；

2、学生基本认同中航物业的服务水平。

具体目标之四：了解学生对中航物业具体服务的具体体认 假设：学生对中航服务有不同的体认

具体目标之五：了解学生对中航服务的具体意见

假设：

1、学生对中航服务有深刻体验；

2、学生对中航服务有一些不满。

四、研究阶段

阶段一：探索性研究 （1）、市场问题定义；（2）、调查问题定义；（3）对调查问题进行计划。 阶段二：问卷设计 （1）定性资料要求；（2）定量资料要求；（3）、问卷设计、试答和修改。 阶段

三、样本选择与数据收集 （1）抽样设计；（2）试调查；（3）、实施调查；（4）问卷回收与初步整理。 阶段

四、资料分析

（1）分析资料；（2）解释说明。 阶段

五、报告结果

（1）调查结果与书面报告的准备；（2）口头或书面报告；（3）结论与行动建议。 阶段

六、方案实施与反馈 （1）帮助实施所建议的方案；（2）建立反馈过程。

五、研究方法

1、研究设计

这是一个服务改善及提升机会的研究，使用了描述性研究方法。 （1）、调查学生对中航物业服务水平的认知及态度研究； （2）、辨别了学生对中航物业服务的满意方面以及不满意的地方； （3）、明确了中航物业服务应提升和改进的细节地方。

2、第一手资料篇二：市场调研项目建议书 市场调研项目建议书

联通公司为了进一步开发高校市场，为了在三大电信运营商中提高自身竞争力，分析自己的得失利弊，所谓知己知彼，百战不殆也。委托b市场调研公司进行一项市场调研。在具体实施这一项目前，首先由b市场调研公司向a公司提交了一份市场调研项目内容如下。 市场调研项目建议书

一、调研的目的

为了配合联通公司开发高校市场，b市场调研公司受托开展一次湖大知行高校市场通信市场竞争格局的情况以及联通在高校市场目标顾客心中的形象等。通过调研湖大知行高校市场市场的需求特点和发展趋势，分析研究市场上现有主要产品的营销特点，特别是要研究联通在高校市场的促销效果和市场竞争能力，进一步优化联通公司产品的营销策略和促销法， 提高营销的总体效果和市场竞争力。

二、调研的具体目标

（1） 调查研究湖大知行高校市场对现有市场上三大通信运营商的产品及品牌的反应、以 及近期消费需求的变动趋势。

（2） 分析研究和总结目前湖大知行高校市场上三大电信运营商的各自产品的营销策略特 点，着重研究联通在这些竞争中的现状，研究和评价不同的运营商在湖大知行高校 市场中各自产品的地位、作用和特点。

（3） 分析和评价联通的产品促销活动的效果和目标顾客的反应，评价其产品的市场竞争 力，并探索其原因。

（4） 在此基础上，评价联通的产品的市场定位和营销策略的合理性，并提出改进意见。

三、调研的内容和方法

（1） 分析湖大知行高校市场三大运营商各自产品的发展趋势及目标顾客的反应，研究并 探索电信产品和市场需求的发展趋势。

（2） 通过分析湖大知行高校市场上三大运营商各自产品的营销策略及顾客反映的典型调 查，研究市场上三大运营商的市场份额及消费者的购买意向。

（3） 研究市场上三大运营商的各自产品的成功与失败的原因，探索现有各自主要的营销 特点和策略。

（4） 研究湖大知行高校市场的销售渠道和促销特点，评价三大运营商各自促销手段的地 位、作用和营销效率。

（5） 通过对目标顾客的典型调查，研究联通及产品的品牌形象和产品定位、促销效果和 市场竞争力。

（6） 通过综合分析，提出对联通其产品的营销策略的评价和改进建议。

四、工作进度安排

（1）2010年10月10日------2010年10月15日：收集二手资料，编写调查问卷。

（2）2010年10月15日------2010年10月20日,：确定抽样计划，实施实地调查，并对数 据资料进行整理和分析。 （3）2010年10月21日-------2010年10月30日：对资料进行分析解释，并提出研究报告。

五、研究经费的预算

研究课题的总预算为x元。各项具体的开支费用预算如下： 咨询费：x元资料费：x元

通信费：x元管理费和其他费用：x元

六、研究小组的成员和分工

成员：管正清、熊辉、左婵、王婧、张珍篇三：市场调研项目建议书 市场调研项目建议书

题记：“社团是大学的精髓，由一群自觉意识的青年组成，社团生活的缺失是不完整的大学。这已是趋势，一流人才尽在社团，并将孕育出一大批卓越人物。”

一、调研的目的

在高等教育普及的当代社会，大学校园中的社团是组成高校文化的重要部分，学生通过参加社团这种形式，进行自我塑造，自我管理，很大程度上扮演了一个社会人的角色，拥有自己的交际圈，体验团队的力量。很多大学生毕业后想追求自己的梦想，致力于创业者或者企业领域，若在进入社会之前有一个模拟环境去尝试锻炼，社团是最好不过的平台。我们可以假设：社团是公司，社员是员工，社长是老总，骨干是经理，活动是产品，参与者是顾客，校园是市场，收获是利润，吃喝玩乐是福利，塑造大学新文化是社会责任，并以价值创造满足顾客需求为导向。但是，事实上很多社团除了收会费就是聚餐、例会，而没有价值产出，及任何有价值活动的举行这与当初开办社团的意愿是背道而驰的。此次，我们通过调查大学生对社团组织态度和行为上的情况，希望能够提供大学生校园内社团建设性建议，正确引导社团的发展方向与奋斗目标，提高社团的质量以及增加社团活力，并引导学生积极参加健康向上的学生社团活动，促进社团的良性发展，同时帮助学生提高个人交际能力，管理能力等。这是学校保持健康稳定局面的重要途径，是全面推进素质教育的必然要求，更是适应高等教育体制改革的现实需要。

二、调研的具体目标

1) 对本校的社团数量以及社团的性质进行掌握，大致得出本校的社团规模。 2) 大致了解各个社团的运营模式，经营手法以及团队管理，对各个社团的社长， 副社长等高层社团干部的访问，了解每个社团内部所面临的问题。

3) 根据对上述了解到的信息进行分析，列出大部分社团内所出现的问题所在， 并提出对策。

4) 调查社团内普通社员的想法，是否达到了当初报名社团的目标以及相关评 价。

5) 调查在校生，得出他们对社团的看法和评价

6) 总结出想要在五花八门的社团中生存且良性发展发展的必要条件。

7）设计出有助于社团发展的长效机制，以对高校社团管理工作提供有益的参考。

三、调研的内容和方法 ? 调研内容：

1) 分析学校目前存在的社团以及发展趋势（是否有额外的需求） 2) 通过对在校大学生的典型调查，了解他们的选择意向。 3) 现有社团成功与失败的原因，探索各自的特点和策略。

4) 对在校老师做个简单调查，大致清楚老师眼中的社团与所期望的社团愿景。 5) 通过综合分析，提出对现有的社团制度的评价和改进意见。 ? 调查方法：

采用自填式进行随机抽样调查，材料收集方法为问卷调查，极个别深度访问调查。由小组成员在各个调查单位发放社会问卷，收集大学生对学生组织的认识与参与情况以及学生组织对大学生策影响。

本次调查将采用功能强大的sp11.5软件对所搜集的数据资料进行多元统计分析，采用定量和定性分析相结合的分析方法。

预期的研究效果：通过本项目的调查研究，《大学生参与学生社团情况的调查研究报告》作为最终的科研成果，在研究报告中将主要阐述大学生对学生社团的看法以及学生社团对大学生的影响等情况，然后对现象进行描述，分析存在的问题，最后提出相关的意见和建议，为各大高校学生社团今后的发展以及存在的问题提出解决方法。 ? 预期的研究效果： 通过本项目的调查研究，《大学生参与学生社团情况的调查研究报告》作为最终的科研成果，在研究报告中将主要阐述大学生对学生社团的看法以及学生社团对大学生的影响等情况，然后对现象进行描述，分析存在的问题，最后提出相关的意见和建议，为各大高校学生社团今 后的发展以及存在的问题提出解决方法。

四、工作进度安排

（1）2012年10月19日——2012年10月23日：收集二手资料，编写调查问卷

（2）2012年10月24日——2012年11月2日：确定抽样计划，实施实地调查，并对数据资料进行整理和分析。

（3）2012年11月3日——2012年11月7日：对资料进行分析解释，并提出研究报告。

五、研究经费的预算

调研课题的总预算为2000元。各项具体的费用开支预算如下： 调研差旅费：300元 现场调研委托费：500元 咨询费： 200元通信费：300元 资料费： 300元管理费用和其他费用：400元

六、研究小组的成员和分工 组长： 总体负责和协调

组员： 调查问卷设计 现场调查 调查报告撰写 ppt制作 汇报陈述

第14篇：项目市场调研工作计划

A1项目市场调研工作计划

一、调研区域：

本次调查的区域为临港新城，包括：万祥镇、泥城镇、书院镇、芦潮港镇、新城主城区、洋山港、重装备产业区、物流园区、海洋高科技园区、主产业区、综合区等。

二、调研内容及方法

1．宏观环境调查

 调查内容：

临港新城航运及装备产业的发展现状、未来三年（2010年-2013年）的趋势分析。 调查指标：①航运行业构成

②客运、货运年运输能力

③航运公司数量、固定资产投资、年吞吐量、员工数、生产经营状况

④航运相关服务行业

⑤装备产业构成

⑥装备产业总生产能力（已投产营运、未投产营运）

⑦装备产业企业数量、固定资产投入、年生产能力、生产经营状况（已投产营运、未投产营运）

获取方式：①2008年、2009年南汇区统计年鉴、2010年浦东区统计年鉴

②通过网络、图书馆、书店查阅相关资料或文献

③到土地局、规划局等查询相关政策

④到产业区相关管理部门了解情况

⑤向专业市场研究公司购买调查报告

公司支持：①购买统计年鉴

②车辆配合

③出具单位介绍信

④单位出面向临港新城管委会查询相关资料

 调查内容：

临港新城近三年（2007年-2010年）的GDP、人均GDP的走势及未来三年（2010年-2013年）发展的趋势分析

调查指标：①临港地区GDP、产业结构

②社会消费品零售总额、批发零售贸易业零售额、住宿餐饮业零售额、旅游业零售额

③人均GDP、人均可支配收入、人均消费性支出

获取方式：①2008年、2009年南汇区统计年鉴、2010年浦东区统计年鉴②到统计局、经贸局等相关部门查询

③到各镇政府相关部门了解情况

④到产业区相关管理部门了解情况

⑤通过网络查询相关信息

公司支持：①购买统计年鉴

②车辆配合

③出具单位介绍信

④单位出面向临港新城管委会查询相关资料

 调查内容：

临港新城近三年（2007年-2010年）的人口结构变化，以及未来三年（2010年-2013年）的趋势分析。

调查指标：①临港新城总人口数、总户数

②临港新城户籍常住人口、外来常住人口

③临港新城常住人口年龄结构

获取方式：①2008年、2009年南汇区统计年鉴、2010年浦东区统计年鉴②到民政局、统计局、公安局等相关部门查询情况

③到各镇政府相关部门了解相关情况

④到产业区相关管理部门了解情况

公司支持：①购买统计年鉴

②车辆配合

③出具单位介绍信

④单位出面向临港新城管委会查询相关资料

 调查内容：

临港新城主城区建设成熟期预测及人口导入期分析。

调查指标：①生活配套设施

②产业结构

③市政建设

④住宅开发

⑤人口导入时间节点、人口总量

获取方式：①到统计局购买最新统计年鉴

②到土地局、规划局、城建局、公安局等查询

③到各镇政府相关部门了解相关情况

④到产业区相关管理部门了解情况

⑤通过网络查询相关信息

⑥向专业市场研究公司购买调查报告

公司支持：①购买统计年鉴

②车辆配合

③出具单位介绍信

④单位出面向临港新城管委会查询相关资料

2．消费者调查

调查内容：

临港新城20公里范围内，家庭年收入15万元以上的人群分析。 调查指标：

 人群特征分析

① 年收入15万元家庭总数

② 年龄结构

③ 性别结构

④ 家庭年收入

⑤ 家庭成员结构

⑥ 从事行业结构

⑦ 居住地点结构

⑧ 工作地点结构

⑨ 交通工具

 消费行为分析

① 消费场所分析

② 消费频率

③ 消费金额

④ 消费需求

⑤ 消费时段

⑥ 对本项目的认可程度统计

获取方式：①对消费者做问卷调查、深度访谈

②各镇政府、产业区相关部门了解

公司支持：选择专业调查公司进行专业调查

3．经营者调查

调查内容：

对A1项目规划的相关业态的经营商家进行分析

调查指标：

① 商家需求特征（商铺面积、建筑结构、商铺类型、仓储需求） ② 商家到本项目租赁商铺的意向（不到本项目租赁商铺的原因） ③ 商家对本项目经营产品档次的选择偏好

④ 商家对本项目商业形成后的市场辐射区域的预测

⑤ 态商家对本项目的认可度测试

⑥ 商家目前经营地点、经营范围、主要客户群、租金承受能力 调查对象：

各业态商家老板、投资发展部经理、本地商户等

获取方式：

对商户进行问卷调查、深度访谈

公司支持：选择专业调查公司进行专业调查

4．购买者调查

调查内容：

① 购买者收入、职业

② 购买的目的、偏好类型、金额、区域、理想的市场回报率等 ③ 需求商铺的特征（类型、面积、建筑结构、楼层）

④ 需求写字楼的特征（档次、面积、建筑结构、类型） ⑤ 对本项目评价

⑥ 投资本项目的意愿

调查对象：

商铺投资者、商铺经营者、公务员、企业单位中层以上管理人员等 获取方式：

对投资者和经营者进行深度访谈、问卷调查。

公司支持：选择专业调查公司进行专业调查

第15篇：项目评估报告 商业文书

项目评估报告范文-- 商业文书

融资通 中国

·项目发布

·投资发布

·加入收藏

早安2011年5月21日星期六 融资通首页投资商项目招商会展创业资讯会员中心融资通社区

初次访问网站？请进入>>>

当前位置：首页 >>商业文书

项目评估报告范文

2010-03-23点击率：

-

项目评估报告范文

一、项目开发背景

为加强行政、事业单位的财政资金归口管理，农行德江县支行在上级行的指导帮助下，实行上下联动公关，大力拓展机构类法人大客户，经德江县委、政府多次协调研究，决定于二○○五年一月一日正式起动运行社保工作，将养老、医疗、失业、工伤、生育五大保险全部纳入该局核算，对这些资金进行集中管理，有利于社会的保障与稳定，更有利于公共的财政体系建设，

新成立的德江县社保局因涉及的单位与个人较多，资金规模较为可观而成为各家金融机构的竞争热点，农行德江县支行在上级行的大力帮助下，在本行领导的亲自关公下，争取到了县委、政府的同意，将该局的所有账户开设在我行，从而赢得了项目的合作权。

二、项目基本情况

1、德江县社保局的管理范围

德江县社保局是德江县财政局下属的二级局，负责对德江县所有行政、企事业单位的养老、医疗、失业、工伤、生育实施集中核算、集中计发。并为每一统管单位建立内部账户，分户核算管理。

2、集中资金的范围和预测资金量

德江县社保局只在一家国有商业银行开设一个银行存款账户，集中核算单位、个人的养老金、医疗金等资金均要纳入一家银行的帐户内进行统一管理，且由代

理银行统一代发。其集中养老金、医疗金、失业金等资金流量约500万元，留存金融部门资金月均300万元；代发单位、个人“三金”，总人数为5000人，“三金”支出总额为500万元，留存金融部门资金逐月累计年末可望达1500--2000万元。

3、项目建设安排

德江县社保局计划把县直行政、企事业单位一次性集中起动，所有前期工作均已到位，现仅欠一部分办公设备（附后表）。

三、农行争取社保局账户的重要性

近几年，虽然我行存款总量与增量的市场份额均在本地区金融同业排名第一，但是我行经营资金超负荷运转的状况仍然没有得到根本地解决，组织存款工作仍是我行的工作中心与重点，作为经济不发达的德江县来说，财政性存款及行业系统资金在市场存款总量中占着十分重要和举足轻重的作用，因此，争取德江县社保局账户对于我行组织存款、带动中间业务的发展具有长远的重要意义。

第一、缓解存贷比例高、资金负荷重的矛盾。截至2003年末，我行各项贷款总额 亿元，各项存款总额仅 亿元，贷差

亿元，存贷比例达 ％，向上级行借款 亿元，因存款组织不足，每年均向上级行借款，严重制约我行扭亏与消化历史包袱的进程。

第二、保住存款市场份额并有效拉动存款增长。因地区经济落后及国家国企改革，公司客户除烟草行业外已屈指可数，较好的电信、移动因财务一体化实行收支两条线管理后滞留地区存款较少，企业存款难以有效增长，而今年我行储蓄、机构存款增长

亿元，占我行存款增量的

％，因此，社保局账户及代发“三金”业务能拉动我行储蓄、机构存款的稳定增长。否则，丢掉这一关键账户就意味我行失去一个大系统客户。

第三、改变账户归属的历史原因造成我行机构客户存款有效增长不足的现状。因计划经济体制下国家专业银行按行业分工及未抓住80年代账户清理的商机，导致我行占有的行政事业、机关团体客户账户市场份额低的现状，严重制约机构存款的有效增长，现在如果能将该客户揽入我行，那将是一大商机。

项目投资概算

项目预计总投资 万元，我行投资 万元，

其中：

1、建立社保缴费大厅，内设养老保险缴费处、医疗保险缴费处、工伤保险缴费处、生育保险缴费处。缴费大厅面积150－200平方米，需费用13.5万元；

2、购置办公桌椅11套，需费用0.8万元；

3、购置计算机设备10台，需费用5万元；

4、购买公务车一辆，需费用6-8万元；

5、购置笔记本电脑1台，需费用1.5万元；

6、购置激光扫描复印机1台，需费用1.5万元；

7、购置立式空调2台、挂式空调5台、电炉20个，需费用3万元；

8、购置传真机5台，需费用0.8万元；

以上合计需费用： 万元

五、投资回收分析

从2005年开始我行在项目上可获得的收益为：第一年 万元，第二年 万元，第三年 万元，项目前三年累计可以实现收益

万元，项目总投资为 万元，说明项目在三年内可以收回投资成本。

六、项目风险性分析

通过评估测算，该项目总投资为 万元，从项目带来的存款效益预测，我行投入资金的收回期是： 年，

而我行与德江县社保局签订的合作协议期限是20年，说明该项目的抗风险能力较强，风险较低。随着合作时间的不断增加，银企的合作关系将进一步增强，资金的集中力度和规模将逐年增加，农行在项目存款量增加的同时，经营利润也将不断扩大。长期稳定的合作关系为投入资金的安全性收回提供了可靠保障。

七、结论及建议

随着我国系统资金管理制度改革的进一步深入和不断完善，社保系统资金统一管理的力度和范围将逐步扩大，农行与当地社保部门建立长期、稳定、友好的合作关系，有利于农行机构类存款业务的稳定、快速发展，社保的低成本存款资金的注入，有利于我行增加资金实力，对我行以后的发展有着十分重要的作用和深远的意义。

项目的开发成功，使农行在德江县树立了良好的社会形象，提升了农行在本县的经营地位和知名度，为我行以后的发展奠定了坚实的基础。

项目的开发成功，为我行的经营和发展注入新的血液，拓宽了我行的发展渠道，对我行在德江县长期、稳定发展具有重要的作用。第一，开辟了一条稳定的存款来源渠道，可以促进我行储蓄存款的稳步上升；第二，可以带动我行机构类信贷资产的投入，增加事业类优良客户的市场份额，促进我行有效信贷资产的提高，为实现经营利润打下良好基础；第三，增加了优良个人客户群体，可以拉动我行个人消费信贷的有效增长。第四，行政、事业单位代收、代付等中间业务较多，为我行以后发展中间业务提供了一个广阔的空间；第五，可以降低我行对机构业务分散公关的费用，减少客户开发成本；第六，可以促进我行业务经营的好转，为实现最终经营赢利打下基础。

通过评估分析，我行认为开发德江县社保合作项目，是十分必要的，这对我行以后的发展有着十分现实、重要的意义。项目的投入可以在短期内收回，项目效益较好，切实可行，为使此项工作得以顺利实施，并达到预期的目的，因此，建议上级行开发德江县社保项目，特报二级分行审批。

中国农业银行德江县支行

二○○四年十二月十五日

54顶一下

关闭打印 【发表评论】

［相关内容］更多

· 2011年愚人节搞笑整人短信· 2011年大学生自我鉴定总结

· 2011年大学生入党志愿书· 2011年创先争优工作总结· 2011年两会精神学习心得体会· 开学典礼教师代表发言稿

· 门面房租赁协议书样本· 党员创优争先思想汇报

· 2011年清明节放假通知· 社区党员创先争优活动承诺书范本

投资商信息更多

· 寻找有潜力的项目投资

· WS实力公司大额自己找项目

· 投资中小企业发展项目

· 房地产抵押贷款及股权溢价回购合作

· 北京利多贷款中心 银行指定专业担保

· 北京中投国际有大量资金寻国内优质项

本类点击排行榜

合作协议书范本

请示报告格式及范文

离职证明格式范文

授权委托书范本

函的格式范文

本类关注度排行榜

个人销售工作总结范文

会议纪要格式范文

合作协议书范本

函的格式范文

投标书样本

创业启示MORE>>

白手起家六年创业成功

大学生开健身房 四年赚三百

父子创业双双创百万

百亿富翁的创业史

大学生“猪倌”年赚百万

商业文书MORE>>

19省市代表团赴疆调研 新

PE投资高风险战略新兴产业

浙商诺海低碳基金：超2.2

三网融合首批试点城市争夺激

药企加快国际化：北京御生堂

在线咨询

在线咨询:

在线咨询:

在线咨询:

在线咨询:

会员服务 | 广告服务 | 关于融资通网 | 联系我们 | 友情连接 | 融资通搜索 | 融资通论坛 | alexa工具条 | 帮助

联系：E-mail:rztong@sina.com 联系电话：0371-67896669

版权所有@融资通网 豫ICP备08102621号网络实名：融资通融资通·中国

第16篇：富宇昆山项目市场调研报告

富宇昆山项目市场调研报告

目 录

第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告

一、昆山宏观背景状态

二、昆山房地产市场的总体形势

三、昆山房地产市场调查情况

四、楼盘SWOT分析

五、楼盘定位建议

第二部分：项目营销计划建议

一、销售准备期

二、内部认购期

三、正式开盘期

四、强销期

五、持续期

六、项目结案期

第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告

一 昆山宏观背景状态

昆山东邻上海，西依苏州，市区面积921平方公里，户籍人口60万，其中市区人口19万人，含流动人口超百万人，辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。

昆山经济发展迅速，是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，以开放型经济为主导，三资企业已达1500家左右，其中世界500强企业中有20多家在昆投资，成为国内现代工业的重要制造加工基地。

昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。

昆山本地购买力极强，目前城镇居民人均可支配收入11500元，农民人均可支配收入6500元。另有大批台商、新加坡商居住于此。

二 昆山房地产市场的总体形势

昆山房地产开发大体分为三类：别墅、公寓、商业用房。由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。现阶段，昆山楼市以别墅居多，占市场份额60%以上。独立别墅均价一般在5000—6000元左右，赠送花园；联体别墅均价一般在3600元左右。已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。并不是十分注重环境。

同时，随着昆山城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。多层均价一般在2200—2500元左右。还有一些简装修的高层酒店式公寓，均价一般在3500—3800元左右。 昆山的商业用房开发量不大，一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。价格一般在4000元/方以上。

昆山房产业以本地投资开发商为主，也有一部分外地如上海等地的较有实力的开发商和外资开发商。昆山由于是外地投资者聚集地，所以对房产业操作的起点较高。一般开发商都会聘请较有实力的广告策划与销售代理机构。大多为上海公司，也有一部分台湾、杭州、广东的策划代理机构。开发商对此非常重视，具体表现在：

（一）制作精美的楼书，大量的广告投放宣传。

（二）售楼部装修较有特色。

（三）比较专业的售楼人员及不同形式的销售方式。如一些很有特点的台派销售策略。

三 昆山房地产市场调查情况：

（一）昆山市区楼盘分布的整体规划：

昆山市区房地产业自2000年下半年呈现前所未有的供销两旺发展态势，城区东部依昆山经济技术开发区，只要集中规划为高档公寓社区，城区北部开发面积最大，主要是公寓和别墅为主，依昆山高可以工业园和民营科技工业园，城区西面靠近玉山经济技术开发区主要集中规划为高档别墅区。

（二）昆山当地经济与房地产消费现状： 昆山当地主要经济以轻工、电子为主。由于良好的地理环境和“上海黄金三角带”的包围，主要套集中了台湾、新加坡等地境外客商的投资。目前经济发展水平在全国县级市中名列前茅。

昆山当地人均年收入水平在1.5万左右，整体（含外来投资商、务工人员等收入）在5-7万元左右。

昆山外资环境的营造带动了房地产市场的开发和消费。外商成为高档居住区域的最大消费人群。主要以购买高档别墅为主，市区公寓房地产也具有相当规模。主要消费对象为一些外资员工和投资者。城区本地居民购买主要集中在位置较靠玉山镇的老城区。

四 楼盘SWOT分析：

（一）优势：

1、四面邻水，易于打造尊贵物业；

2、与亭林山仅2—3分钟车程，拥有昆山罕有的山景观；

3、相对于其它区块郊区楼盘，本案离老城区较近。市区主要商业街前进路之延伸段预计在两年内打通，届时本区块综合环境将得到极大改善。

（二）劣势：

1、相邻楼盘品质欠高，对于拉开楼盘差价带来一定难度。

2、与周边楼盘玉峰山庄、星海花园等相比，地理位置欠优；

3、本案所在区块在城建规划、周边环境的成熟度等方面，均不如同样属于开发区边缘的长江北路一带；

4、据我们对昆山市民的调查，广为看好的地段集中在东部与北部，如长江北路、兵希。

（三）问题点：

1、尽管高端物业销售良好，但市场已趋成熟，临近饱和，若开发别墅，本案在地段上并无优势，且要突破目前的价格围城不易，销售必须靠景气支撑，较为被动。

2、本案在交通及周边配套方面在短期内较难改善，缺少发展普通多层公寓的条件。

（四）机会点：

1、昆山本地有近1500家三资企业，白领阶层庞大。在高端需求的拉动下，中端需求必将成为楼市的中坚力量。

2、综观昆山的房地产市场两极化的趋势明显，缺少中间级的住宅产品，发展中档的公寓，潜力巨大，加上面对中端大众的行销，有利于铸造企业品牌。

3、规划中的前进路拓宽与改造，将提升本案的价值，极大的改善周边的居住环境。

五 楼盘定位建议

（一）业态定位：建议以景观电梯公寓为主，排屋为辅，同时配套社区商业。

1、从消费群来看，景观电梯公寓更有市场潜力。

据我们估计：今年

9、10月—明年春，昆山别墅或联排别墅，会有一个集中放量过程，目前在开发的楼盘中七成以上以高档物业为主，其二期仍将以别墅作为重点，而这一产品的销售对象以台商居多，约占七成左右。目前昆山大规模开发区的规划已经告一段落，外企本地化运作成为主流，大批台商继续进入昆山的可能性极小。而要依靠本地消化，未来数年高档房产品销售难度必定倍增。

然目前昆山有1500家三资企业，形成了一个庞大的中产阶层。目前昆山的主流住宅基本为别墅、联体别墅和多层三种类型，单价依次在5000元、3800元、2200元左右，总价依次150万左右、75左右、25万左右，缺少单价在3000左右，总价35－40万之间的中间层的住宅。而据我们调查，这一价位为目前昆山的中产阶层普遍所能接受的。通过银行按揭，中产阶层的汽车与洋房梦并非遥不可及。而且电梯公寓在台湾属于主流物业类型，台湾人对该物业形态接受程度很高，借鉴别的城市，电梯公寓也首先为当地工作的台湾人所追捧，相比昆山更有市场基础，80％的三资企业为台资企业。

故我们相信通过开发商与策划商的共同努力，完全可能引领一种新的住宅潮流。同时辅以少量的排屋，亦可提升本案的档次。

2、从房产企业的发展来看，做景观电梯公寓比做别墅更容易打响品牌。

房产品牌开发应该是未来房产开发基本趋势，在上海、杭州等很多城市，业主跟着品牌企业投资的现象越来越明显。相对于高价位的别墅、排屋，发展中价位的公寓更能各界的关注，有利于企业创造品牌。况且从本案的地段看，由于昆山的别墅同质化竞争非常激烈，要发展成最高档或最有影响力的别墅、排屋很难，但完全可以做成最高档的公寓。景观电梯公寓在昆山属于一种全新的物业形态的出现，巨大的眼球效应，完全可以占据昆山公寓住宅市场的制高点，从而确立开发企业在昆山房产界的地位。

3、从投资收益看，做景观电梯公寓比做别墅、多层公寓的收益更大。

相比别墅不到1的容积率，做电梯公寓容积率完全可以做到规划上限，可出售面积成倍增加。从开发成本看，开发电梯公寓尽管增加电梯成本，但与别墅相比相关配套可以大大降低，与多层公寓相比，由于消费层次上了台阶，每平方米500元左右的差价完全可以弥补成本，但在品质与楼盘形象上提升了几个台阶。

（二）销售对象：三资企业中高级白领，以及当地小企业主。

（三）规划建议：

1、水景观的利用：建议充分发挥楼盘的水景观优势，贯通四面碧水，打造四面环水的景观公寓。——实现环境升级；物业管理升级（更加安全）；物业地位升级（将区块从整个开发区中独立出来）。

2、山景观的利用：昆山乃至整个苏州，山景观罕见，稀缺造就价值，建议通过八角窗等应用，将山景观引入园内，铸造楼盘独特卖点。

（四）形象定位：轻松、闲适，有助于白领阶层减压，重点推广一种有山有水、空气清新、富有生活情趣的新白领生活。

如可将楼盘概念提炼为“昆山最悠闲的小岛生活”、“年轻水生活”等（具体待深入调研后再定）。

（五）命名建议：结合命名，推广独特的“四面环水”之景观优势，可供选择的有“和平国际岛”、“太阳岛”、“逍遥岛”等。

（六）居住配套建议：围绕楼盘定位和独特的环水优势，规划能体现轻松、闲适的生活的特色配套。 建议沿河分段开辟烧烤区、篝火区、垂钓区、沙雕区、游船码头及环岛自行车道等，使整个楼盘与形象定位名副其实。同时可开辟适量的经营场所，以产权式商铺的形式出售。其中烧烤区、篝火区可定期开放，如将每月的第一个星期天定为烧烤日，将几个重大节日定为篝火节。

（七）价格建议

根据项目的定位建议，结合目标客户群的承受能力，建议物业的单价定价以略高于目前市场价的价格推出。公寓单价为3000左右，总价在35—40万之间。

（八）广告语建议

1、主打广告语：嗨！就该这么生活（具体待深入调研创意后再定）

2、平面主题：烧烤日

篝火节

我的私家游船

嗨！就该这么生活

HI， JUST LIVE LIKE THIS!

第二部分：项目营销计划建议

根据本项目的情况，为使本项目的销售工作始终处于有效的监控过程中，从最大程度上减少开发商的投资风险，实现利润最大化，特撰写此营销计划，以供参考。

营销周期阶段性划分：

一、销售准备期

（一）项目预热期

（二）开盘准备期

二、内部认购期

三、正式开盘期

四、强销期

五、持续期

六、项目结案期

一、销售准备期

（一）项目预热期的工作安排

项目前期工作开展前准备

1、组建本案项目组，进行任务分工。

2、项目市场推广策略制定

●报纸硬性广告策划工作

广告总精神确定、阶段性广告计划制定、卖点提炼储备、

● 辅助广告策划工作

现场POP、灯箱广告、路牌广告、横幅内容等的设计与委托制作

● 项目VI系统设计

LOGO、名片、胸牌、纸杯、信纸、文件袋、文件夹、手提袋等

（二）、开盘准备期的工作安排

1、售楼展示中心布置完毕

2、销售人员招聘及培训

3、价格策略制定

起价、均价、最高价、各项价格系数等

4、销控策略制定

如何有计划的推盘

5、电视、电台、报纸、户外等的广告文案发布

6、报纸软性文章连续发表，为项目后续销售进行炒作。

7、各种销售资料到位

楼书、销售图纸、价格单、办公文具、沙盘、展板等。

8、意向客户登记、维护、消息传播。

9、销售流程制定

10、营销费用预算

二、内部认购期

1、先期签约客户圈定

2、先期客户优惠方案制定

3、先期客户房源推量计划制定

4、SP活动举办，为正式开盘作铺垫。

三、正式开盘期

1、报纸广告配合，开盘广告应气势宏大。

2、现场提前作好接待准备。

3、制造现场热销场面。

4、来人来电统计及追踪

为后续的销售工作，积累客源。

5、报纸软文炒作与新闻采访配合。

利用免费的媒体资源，为本案的“造势”工作推波助澜。

四、强销期

1、SP活动举办

客户答谢会，再次吸引市场目光。

2、广告卖点更新，营销策略调整。

在强销期阶段，运用新的卖点去冲击市场，打动潜在客源，不断挖掘新的客户市场，维持销售恒温。

3、在前期销售顺利的基础上，进行提价。

4、后期物业管理事宜筹备。

通过物业管理事宜的筹备工作，进一步进行市场炒作，坚定客户的购房信心。

5、前期销售工作总结，市场动态反馈。

6、开盘试销期以来的来人来电过滤（争取准客户的成交）

7、软文炒作配合

8、做好已有客户维护工作，形成良好的市场口碑，为后续的销售挖掘客源。

9、媒体效果总结

总结好一段时间以来的媒体效果反应，为推广工作的策略调整提供依据。

五、持续期

1、销售进入这个时期，很可能遇到“销售瓶颈”。研究“销售 瓶颈”，根据销售一线反馈信息，制定应对策略，调整营销方案。密切关注竞争对手的情况。

2、SP活动举办

3、阻力产品促销，广告及其余营销手段配合。

对每一套阻力房型都要进行个案分析，对于优缺点要了如指掌，使销售介绍更有针对性。

4、前期未成交客户分析及追踪。

六、项目结案期

1、对前期意向客户再进行过滤，寻找新的成交机会点，优惠措施配合。

2、寻求新的营销方式，以求突破困难产品。

3、软文继续配合。

注：此营销计划为粗略性计划，每个阶段的工作内容需要细化。

第17篇：中国内地门禁市场调研报告项目策划书

中国内地门禁市场调研报告项目策划书

项目背景与目的：

由于中国内地安防市场的快速发展，门禁产品在中国有极大的市场潜力。应某公司委托，北京慧聪国际资讯有限公司安防市场研究所对中国内地门禁市场状况进行调研。为便于委托与承接双方沟通，特拟定本项目策划书，并希望通过本次调研达到以下目的：

1.明确门禁产品整体市场及细分市场的历史规模、现状与未来的发展趋势。

2.明确门禁产品市场主要竞争厂商的基本状况。

3.明确门禁产品的用户分布状况。

调查对象与范围：

1.调查对象

（1）中国内地门禁产品主要厂商

（2）中国内地门禁产品主要代理商与经销商

（3）中国内地门禁产品主要工程商

（4）安防行业专家

2.调查区域：中国内地地区

研究课题：

1.主要营销环境分析

（1）中国内地门禁产品市场外部宏观环境分析（相关政策规定等）

（2）中国内地门禁产品市场内部环境分析（技术发展趋势等）

（3）中国内地门禁产品市场发展的影响因素分析

2.市场规模与未来潜力分析

（1）2001年中国内地门禁产品市场的总体市场销售规模（以销售额计）

（2）2001年中国内地门禁产品市场的各种产品的销售规模（以销售额计）

（3）2001年中国内地门禁产品市场的区域市场销售规模（以销售额计）

（4）2001年中国内地门禁产品市场的应用行业分布及销售规模（以销售额计）

（5）2002~2006年中国内地门禁产品市场的总体市场销售规模（以销售额计）

（6）2002~2006年中国内地门禁产品市场的各种产品的销售规模（以销售额计）

3.竞争环境分析（竞争市场）

（1）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌

（2）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌2001年的销售额与市场占有率

（3）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌的背景状况

（4）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌的产品线分布

（5）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌的产品价格状况

（6）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌的销售渠道状况

（7）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌的应用行业分布

（8）中国内地门禁产品市场的主要竞争品牌的竞争力分析

调查研究方法：

1.文献研究法

对慧聪已有资料及其他二手资料进行案头分析和研究，为大规模的调查提供指导。 文献研究将针对慧聪研究的以下资源展开：慧聪渠道数据库、慧聪产品数据库、慧聪相关研究成果以及其他相关文献。

通过文献研究预期将取得以下成果：门禁产品厂商与代理商样本名单、各品牌的相关产品资料、门禁产品用户样本名单等。通过对门禁产品应用的基础资料的收集，能对门禁产品市场及相关技术形成基本认识。

2.深度访问法

对门禁产品厂商及渠道中的代理商、经销商、工程商和行业专家进行深度访谈，获取门禁产品的相关市场与用户方面的深入信息。

深度访谈的执行：

（1）厂商及渠道中的代理商、经销商和工程商的采访对象是那些对于市场非常了解的市场负责人。

（2）在深访中主要以面访为主，通过多对一的深访，保证采访内容的完整，以及采访结果真实有效。

（3）对部分无法面访的厂商进行电话采访，采访过程完全按深度面访的流程实施。

3.渠道代理商、经销商和工程商问卷调查法

对渠道代理商、经销商和工程商就各品牌产品的销售畅销程度及销售规模概况进行统计调查，得出门禁产品的品牌市场份额、整体市场规模等相关信息。

样本数量：

1.深度访谈法

（1）门禁产品重点厂商10家

（2）门禁产品一级代理商、经销商20家

（3）门禁产品代理商、经销商30家

（4）门禁产品工程商20家

（5）行业专家5人

项目实施流程：

1.前期准备阶段

自协议书签署之日起慧聪将进行并完成如下工作：

（1）成立项目小组，全面负责本项目的计划、组织、执行及监督工作。

（2）由项目负责人向小组成员说明本次调研的具体内容及要求，分配工作，并与调查中心协调。

（3）项目小组对厂商与经销渠道采访整体情况进行案头调查，为下阶段大规模调查采访及协调。

（4）撰写采访提纲、设计调查问卷。

（5）由研究员与调查督导进行厂商与经销商试访。

（6）调查中心安排采访人员与调查人员的工作量。

（7）对调查人员进行本次调查的培训。

2.正式调查阶段

本阶段的任务为具体调查。主要是预约、深度面访、电话采访及问卷调查等工作。 各类采访对象需要先预约，然后确定采访时间。

（1）厂商采访

（2）分销商、总代理采访

（3）二级代理及下一级别代理采访

（4）工程商采访

（5）行业专家采访

（6）调查结果的交叉验证

在项目执行期间，项目负责人要对调查工作进行监督，并及时解决调查工作中出现的问题。与某公司保持紧密联系，双方就项目中出现的问题随时进行解决。

3.数据收集整理及汇总分析阶段

本阶段的任务是相关资料及采访记录的整理、分类和汇总。

（1）对深度访谈的资料进行整理、分类和录入

（2）对采访资料进行整理、分类、录入，并进行纵向比较

（3）对调查问卷进行录入与统计

项目小组将数据整理后进行初步分析。

4.报告撰写及提交阶段

数据分析出来后进行报告撰写

（1）报告撰写前要集中培训，以便统一思路、把握方向

（2）报告章节的分工合作安排

（3）报告的撰写

（4）报告的审定（由科研总监负责）

（5）内部报告演示会

（6）修改报告

（7）提交报告

（8）报告交流会

项目时间安排

本次调研所需工作日为30天（每周工作日为5天），见下表。

项目提交方式：

以中文WORD提交分析报告，书面文本一式两份，电子文本一份。

项目报价及付款方式：

人民币×××××元整。按惯例，委托方在合同签订之日预付本项目费用的60%作为项目启动资金；合同期满后的十日内，付清余款。

第18篇：管道输送天然气项目市场调研报告

管道输送天然气项目市场调研报告

管道输送天然气项目市场调研报告

管道输送燃气是城镇社会发展中市民生活的一项公益性工程，也关系到市民切实生活，民生、民心所求所望。国家各项政府都十分支持和鼓励城市燃气科学技术研究推广先进技术，提高城市燃气的科学技术水平。结合目前世界上许多发达国家为生态环保及安全起见，便于城市改造，大力推行管道输送天然气，它就象电和自来水一样安全、便捷，既有现代化城市标志，又是实现家庭现代化必不可少的一个组成部分。管道输送天然气，是采用集中气化，经减压后管道输送到用户家中，按表计量、计费，以瓶装液化气相比，管道液化气每瓶可

节约20%。因此，将不存在令广大用户头痛的瓶内剩余且无法燃烧的残液气满街乱倒，臭气满天，导致随时会引起火灾及严重的安全隐患。也不存在短斤少两，掺杂加水等恶劣有损商业道德行为等。为了政府市政建设节约投入，提高城市燃气气化率，使我县的城市电气化迈向新台阶，也添补了广昌县市民天然气到家现代化的空白。

二、市场调研分析

我们经过一段时间对深圳市龙岗区，南昌市管道输送天然气项目的考察论证，该项目不需政府规模投资，更不用今后背包袱，既发展了市民公益事业，提高了城市电气化档次，又为我县市民普通能接受，我们到了邻县南丰千禧小区、美食一条街等新开发区了解到，在新区购房者中98%的消费者要求安装管道然气，新区开发商认为，管道输送然气的开创能提高新区现代化档次，比小瓶液化气安全，环境保护方面有着良好的生活空间，同时能促进商品房的销售，便

于小区物业管理，排除了用古老的小瓶盛装液化气。经济条件好，安全意识强的住户，便用了三年的气瓶会自动检测或更新气瓶，而消防安全意识淡薄，经济条件不好的邻居，旧气瓶现已使用了15年未检，还在继续使用。旧瓶中用不完的残液化气，满街乱倒，臭气冲天，且随时可能发生火灾，非常危险。管道输送天然气在消除了这一不安全隐患的同时，也为大家节约了很多的时间。管道输送天然气使用后，不需要提着小瓶到气站罐气，提高了用户的时间利用率，住房的空间率也得到提高，条件好的用户，家中购置了5—8只气瓶，怕冬天天气价高或短液化气现象，经济困难的住房1—2只气瓶，燃气热水器一只，煤气灶一只，有时候忙于事业，菜炒到一半，气瓶的气没有了……等等不安全，不方便的现象时有发生。管道天然气是用管道输送到千家万户24小时供气，因此住高层楼房的用户不必烦心搬运钢瓶上楼之苦，故管道天然气项目在广昌县实施

有广阔的市场，我们的发展目标是立足江西，服务周边省市。规模可大可小，大到十万户百万户，小到几百户、几千户。经过对大中先进城市的考察论证，引进全套西欧进口设备、技术和科学的管理方法，以我公司资金技术实力率先为广昌县推广应用这一具有先进水平的燃气供给技术。希望能得到广昌县委、县政府各主管单位领导的热心关注和大力支持，使该项目能尽早得以实施。

三、工艺设备选型

管道输送天然气原理很简单，但工艺技术及管理水平要求很高。设备的防漏、防爆要求严密，设备乃至阀门需依赖进口。一个完整的管道输送天然气系统由二大部分组成：一是气化站，二是管网系统。气化站规定建在离住房8—10米处，根据用户数量决定气化站面积。例：一个1000用户的住宅小区，需建一个40—60平方面积的气化站，采用砖混结构。气化站设备包括：50公斤气瓶8—10个，调压器5个，YB—3—3烃泵2台，

RB—3—3防爆电机2台，各规格进口阀门20只，R—100压力表5只，漏气警报器1套，手推式干粉灭2台，8公斤干粉灭火器4只，消防栓1只，避雷针1根，管网全部采用国际无缝钢管。

四、环境评估，消防安全

管道输送天然气采用国际无缝钢管，从气化站直接安装到用户家中，无点滴污染源，不会对环境造成任何影响。 关于消防安全方面，我们将执行《中华人民共和国消防法》，做到“预防为主、防消结合”，落实国家各项安全措施，培养一批专业化高素质的安全管理人员，持证上岗，坚持24小时值班制度，在气化站内安装漏气报警器1套，配足手推，手提干粉灭火器材、消防栓、避雷针等，完善各项安全配套设施及相关的操作规程。

五、管理体制及劳动用工

我们将学习国际上先进的企业管理模式，进行正规化管理企业，实行执行董事负责制，遵守国家法律行政法规以及

公司章程忠实履行职务，文明诚信服务于社会，维护公司利益，组织实施公司年度经营计划和投资方案，管理内部机构设置方案，基本管理制度和具体规章。 劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行，采取公开向社会招聘年青有一定学历的专业人才，成立一批年青化、知识化人才的专业队伍，解决一部分下岗待就业人员，让他们到省、市业务主管部门进行培训，持证上岗。劳动安全、保护严格按国家相关政策执行。

六、项目概算

该项目共分二期完成，总投资外资折合人民币5000万元。第一期工程：主要在广昌县新区分别安装，供气逐步发展。第二期工程进行全城管道连网，并可连接西气东送天然气。项目第一项工程概算主要包括三个部分：

1、管网材料及气化站内部设备投入，按管道天然气用户4000套计算，需固定资产投入人民币750万元。

2、以管道天然气相配套，为保证

充足气源供给，需建一座大型天然气储备站。共需投入人民币480万元，其中：需征用土地面积80亩×1万元/亩，需人民币80万元，100立方储气罐2只×45万元/只=90万元，24立方残液罐1只×25万元/只=25万元，管网设计、管网材料、烃泵、水泵、避雷针、消防设施、喷淋装置、安装费用、仓储、办公及员工宿舍、绿化等约需人民币285万元。

3、建一栋大型家电厨具销售，技术咨询、办公为一体的综合性大楼需人民币370万元。其中：征用土地1000平方米×260元/平方=26万元，建筑面积3000平方米×900=270万元，装修及配套设施200万元。第一期固定资产投入共需人民币1700万元。

第19篇：关于商业项目市场调研和定位策划提纲和内容

第一部分

市场调研分析及定位 ...................................................................................................2

一、市调工作，市场调查与分析 ...........................................................................................2

1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析 ..................................................................2 1.

2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析 ......................................................2

1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析 2

1.4、商圈调查与分析 ......................................................................................................3 1.

5、购物方式的调查与分析 ..........................................................................................3 1.6、外部环境的调查与分析 ..........................................................................................3 1.

7、

商铺投资人调查 ..................................................................................................4 1.8、

商铺租赁人(或经营者)调查 ...............................................................................4 1.9、

项目位置调查 ......................................................................................................5 1.10、商业物业分析 ......................................................................................................5

二、市场定位工作 ...................................................................................................................6

2.1、项目总体市场定位 ..................................................................................................6 2.

2、经营定位 ..................................................................................................................6 2.3、业态功能分区 ..........................................................................................................6 2.

4、内外部导线规划 ......................................................................................................7 2.5．商铺租赁人(经营者)定位 .......................................................................................7 2.6．商铺投资人定位 ......................................................................................................7 2.7、建筑物定位建议 ......................................................................................................8

第二部分

概念设计咨询 ...............................................................................................................9

一、设计咨询 ...........................................................................................................................9

1．承租户的设计与规划 .................................................................................................9 1.1、交通组织 ..................................................................................................................9 1.

2、平面布局与平面结构 ..............................................................................................9 1.3、剖面设计 ..................................................................................................................9 1.

4、外立面与入口 ..........................................................................................................9 1.5、特色设计理念 ..........................................................................................................9 1.

6、步行街 ....................................................................................................................10 1.7、中庭 ........................................................................................................................10 1.

8、吃喝庭院 ................................................................................................................10 1.9．停车场与停车库 ....................................................................................................10 1.10．照明设计 ..............................................................................................................10 1.11．景观 ......................................................................................................................10 1.12．无障碍规划 ..........................................................................................................11 1.13．广告与标识 ..........................................................................................................11

二、项目风险评估 .................................................................................................................11 2.1、该市经营状况分析 ................................................................................................11 2.

2、未来区域市场分析 ................................................................................................11 2.3、风险与竞争优势分析 ............................................................................................11

三、管理方式建议 .................................................................................................................11 1 3.1、管理方式 ................................................................................................................11 3.

2、经营方式 ................................................................................................................11 3.3、团队组合 ................................................................................................................11 3.

4、人才猎头服务 ........................................................................................................11

第一部分

市场调研分析及定位

一、市调工作，市场调查与分析

目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。

1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析

（1） 目标区域商业中心分析 （2） 目标区域商业业态布局 （3） 目标区域商业发展方向 （4） 目标区域商业的风险

以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险

1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析

（5） （6） （7） （8） 已建成的项目 正在建设的项目 未来规划的项目 本区域总体商业策划

1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析

（9） 业态形式 （10） 建筑规模 （11） 经营状态 （12） 管理方式 （13） 租金水平（14） 优势与劣势

2 1.4、商圈调查与分析

（15） 主要区域商圈 （16） 次要区域商圈 （17） 边缘区域商圈

（18） 人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等) （19） 收入状况 （20） 购物规律

 城市性质  交通设施  商业建筑特点  居住分布特点  居民生活状况  消费特点  品牌偏好  流动范围  人口规律分析

1.5、购物方式的调查与分析

（21） 顾客来源 （22） 附加顾客来源 （23） 汽车购物人的状况 （24） 自行车购物人的状况 （25） 公交车购物人的状况 （26） 步行购物人的状况 （27） 正常工作购物状况 （28） 节假日购物的状况 （29） 购物观念的变化情况

1.6、外部环境的调查与分析

商业街的规模调研

（30） 商业街的长度、宽度 （31） 商业街的构成与层数 （32） 地势与气候特点 （33） 当地主导风向 （34） 拟建项目的朝向

（35） 比邻项目的卫生状况、照明状况 （36） 广告位置

公共设施的调研与分析 （1） 公交车停靠站

3 （2） 街道指示牌 （3） 广告牌 （4） 电话亭 （5） 绿化 （6） 喷泉 （7） 小品 （8） 消防 （9） 垃圾箱

城市文脉的调研与分析 （1） 商业街名称 （2） 历史文化特点 （3） 地域特色 （4） 周边人口特色 （5） 家庭特征 （6） 环境状况

1.7、

商铺投资人调查

(1) 投资类型 (2) 收入 (3) 投资方向 (4) 投资经验 (5) 职业 (6) 教育状况 (7) 社会阶层

(8) 投资能力 (9) 价格认知度

(10) 区域投资状况分析

1.8、

商铺租赁人(或经营者)调查

(1) 单位、个人 (2) 面积 (3) 租金 (4) 类型 (5) 经营品类 (6) 经营经验

(7) 周边商业经营者经营分布与状况调查分析 (8) 各租赁人支付能力与方式 (9) 租赁需求分析

4 1.9、

项目位置调查

(1) 人流量、人流分布

(2) 人流、车流、物流的方向 (3) 未来人流分布 (4) 人流类别 (5) 交通状况 (6) 进出口状况 (7) 停车状况

1.10、商业物业分析

目标区域商业物业供应分析 （1） 大型购物中心（商业中心、商业街、商业城） （2） 区域购物中心（商业中心、商业街、商业城） （3） 社区购物中心（商业中心、商业街、商业城） （4） 郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城） （5） 购物中心的分类 （6） 出租率 （7） 租金水平

目标区域商业物业需求分析 （1） 百货店 （2） 超市 （3） 专业店 （4） 专卖店 （5） 便利店 （6） 餐饮店 （7） 美容店 （8） 特色店 （9） 折扣店 （10） 直销点 （11） 影剧院 （12） 娱乐中心 （13） 酒吧、茶馆 （14） 汽车店 （15） 书店等 （16） 饱和度 （17） 租金水平

市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：

其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。——（居住人群和流动人群）

其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。——（人文环境和历

5 史沉淀）

其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。——（未来前景与新增机会） 其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估） 其五，商业街所在区域的交通便利性。——（交通导线）

从而，确定该商业街的整体定位。

二、市场定位工作

2.1、项目总体市场定位

（1） （2） （3） （4） 整体定位 总体概念

总体策划思想与理念 定位的原则

2.2、经营定位

（5） （6） （7） （8） （9） 经营方式的比例构成 商圈范围 年龄划分

业态、业种构成

主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例

2.3、业态功能分区

1）品类分区：

（10）平面分区（楼层分区） （11） 纵向分区（各层分区） （12） 百货类 （13） 超市类 （14） 专业店类 （15） 专卖店类 （16） 餐饮类 （17） 娱乐类 （18） 文化类 （19） 服务类 （20） 信息类 （21） 展示类 2)业态功能分区 （1） 主力店

6 （2） 次主力店 （3） 商业街

（4） 面积分配比例 3)外部交通组织 （5） 汽车 （6） 公交车 （7） 自行车 4)内部交通组织 （8） 步行人流 （9） 货流 （10） 汽车交通 （11） 停车场

（12） 主通道、次通道

（13） 电梯、货梯、坡梯、步行梯 4)周边地区的规划与策划 （14） 主题、特色 （15） 与项目的相溶性 （16） 策划内容

2.4、内外部导线规划

（22） 人流导线图 （23） 车流导线图 （24） 货物导线图 （25） 外部交通组织图

2.5．商铺租赁人(经营者)定位

(1) 租赁人分类 (2) 经营类型 (3) 经营经验 (4) 租金意向、租期 (5) 租赁面积 (6) 租赁形式 (7) 目标客户群

2.6．商铺投资人定位

(1) 目标客户 (2) 投资习惯 (3) 付款能力

7 (4) 意向性价格 (5) 按揭

2.7、建筑物定位建议

（37） 项目规划建议 （38） 组团规划建议 （39） 交通道路 （40） 整体风格建议 （41） 外立面建议 （42） 园林景观建议 （43） 楼宇建议 （44） 装修建议 （45） 装饰建议 （46） 物业建议

市场定位主要解决以下几个问题：

其一，经营特色与文化理念 其二，业态布局与功能分区 其三，建筑物特点与风格 其四，店铺设计格局与户型面积 其五，外部交通与内部交通导线规划 其六，通道形式与通道宽度 其七，销售面积与租赁面积 其八，招商客户介绍与租金评估 其九，总体策划理念与销售理念

8 第二部分

概念设计咨询

一、设计咨询

1．承租户的设计与规划 1.1、交通组织

（17） 外部交通组织 （18） 内部交通组织

1.2、平面布局与平面结构

（19） 开间 （20） 进深

（21） 隔墙、承重墙

1.3、剖面设计

（22） 层高、柜距 （23） 垂直结构与形式 （24） 中庭 （25） 景观

（26） 垂直交通设施 （27） 休息厅

1.4、外立面与入口

（28） 外立面定型、特点 （29） 出入口位置 （30） 特点与风格

1.5、特色设计理念

（31） 主力店设计特点

（32） 公共空间：室外广场、内庭院、中庭、吃喝娱乐庭院

9 1.6、步行街

（33） 通道宽度 （34） 步行街的节点 （35） 步行街的路线

（36） 步行街的商店设计特色 （37） 步行街的空间特色 （38） 步行街的内立面设计

1.7、中庭

（39） 绿化 （40） 水体 （41） 桌椅 （42） 休闲

1.8、吃喝庭院

（43） 食品区 （44） 座椅区

（45） 厨房和服务设施

1.9．停车场与停车库

（1） 停车数量 （2） 面积 （3） 装卸货区

1.10．照明设计

（1） （2） （3） （4） 白天照明 夜间照明 广告与照明 文化特点

1.11．景观

（1） （2） （3） （4） 铺地、围墙、护栏、篱笆、小品 雕塑、壁画 绿化 水体

10 1.12．无障碍规划

（1） 通道 （2） 休闲区

1.13．广告与标识

（1） 承租户logo位置 （2） 整体色彩与特色 （3） 内外购物标识

二、项目风险评估

2.1、该市经营状况分析 2.

2、未来区域市场分析 2.3、风险与竞争优势分析

三、管理方式建议

3.1、管理方式 3.

2、经营方式 3.3、团队组合 3.

4、人才猎头服务

第20篇：商丘商业市场调研策划方案

商丘商业市场调研策划方案

一调研目的：

旨在通过商丘整个大的商业市场环境调研，对具体商业业态分布，商业圏成熟度，商业规模，区域商业饱和度，以及商业主业主心理价值期望等充分调研分析，为应天花园新项目整体开发和运作，提供清晰的市场指导。

二调研目标对象：调研目标对象为以下商业经营业主

超市、百货、服装、餐饮、金融机构、精品店、酒吧、日杂百货、美容美发、珠宝饰品、华装日用品、书籍音像、电器、医药、汽车、建材、通讯电脑等办公用品、家具店、装饰装潢广告公司、娱乐休闲、高档洗浴中心、网吧、体育用品（健身器材、体育服饰等）等，其中重点为体育用品。

三调研内容：

1、各商业业态分布

2、商业经营周边人居及行业分布状况（包括小

区，人流等）

3、对商业业主访问

四调研方法

1、查阅已有资料

2、电话防问（从应天花园业主中采样）

3、入场入户调查（主要分发调查报告） 注：调研主要对以上商业行业进行重点筛选采样，

要具有代表性，一般选2-3个样本作为采访对像。

五研程序：

明确目的-----调研方案打打撰写------调研人员培训-----具体调研实施-----资料汇总分析------完成调研报告

六调研具体安排：

1、人员：市调总督导（1人）

调研员

市调督导 调研员 市调督导

调研员 调研员 调研员 调研员 调研员 调研员

调研员

注：调研团队由3-4个小组组成，每小组由2-3人

组成，各小组有一人兼市场督导具体负责该小组工作。市调总督导负责各小组工作。

2、时间：人员培训：

调研时间：资料汇总分析：调研报告撰写：

3、调研地点： A、第一小组负责

______________________区

B、第二小组负责_____________________ 区

C、第三小组负责______________________区

五、调研经费：

1、人员工资

2、打印资料费

3、礼品费

4、交通费

5、工作证费

附：调研问卷：

商丘商业市场调查问卷

尊敬的先生/女士

您好

我们正在进行商丘市商业态势调研，麻烦您在百忙之中认真

完成这份调查问卷，我们将对您所提供的资料内容绝对保密。对您的理解和支持，我们表示衷心的感谢，请您完成问卷后向调研人员领取一份纪念品。

〖答卷说明〗：在您认同的选项前面的“□”内画“√”号

1、您的年收入是多少

□10000元以上□8001－10000元□6001－8000元

□4001－6000元□2001－4000元□2000元以下

2、您对周边业态经营什么感兴趣

□超市□百货□服装类□ 餐饮□金融机构□美容美发□娱乐休闲□书籍音像□通信办公设备□家电家私□网吧□体育用品□化妆日用品□其它（请说明）

3、您对自营的商铺是否满意□不满□一般□很满意

4、您认为目前商丘市商业态势分布是否合理□很不合理□一般□比较合理□很合理

5、您认为将来商丘市新的商业圈会出现在哪里□东区□南区□西区□北区□中区

为什么（请说明）

6、如果您购买新的商铺将用于

□投资□自营□其它（请说明）

7、您对所购买经营的商铺比较关注的是

□地段□交通□周边环境□人流□价格租金□配套设施

□治安□档次□其它（请说明）

8、您感兴趣的商铺类型是

□临街商铺□产权式商铺□自由分割式商铺

9、您对经营体育用品是否感兴趣□没兴趣□一般□很感兴趣

10、您希望的商铺楼层层次是

□一层□二层□三层□三层以上

11、您认可的商铺面积是

□50 M2 以下□51—80 M2□81—100 M2□101—120 M2□以121－150M2□151－200M

212、您认可的付款方式是

201 M2以上

□

《商业项目市场调研报告.doc》

将本文的Word文档下载到电脑，方便收藏和打印

推荐度：

点击下载文档