商业市场调研报告

推荐第1篇：商业市场调研报告

北京商业市场研究报告

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局

第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析

第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展

第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析

第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求

第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望

6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1.1按照开发形式进行分类 ：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、

酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里， 市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。

（6）交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

1.1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1） 选址在城市繁华区、交通要道。

（2） 商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3） 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4） 商店设施豪华、店堂典雅、明快。 （5） 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6） 采取定价销售，可以退货。

（7） 服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1） 选址在居民区、交通要道、商业区。

（2） 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3） 商店营业面积在1000平方米以下。

（4） 商品构成以购买频率高的商品为主。

（5） 采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6） 营业时间每天不低于11小时。

（7） 有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1） 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2） 商店营业面积2500平方米以上。

（3） 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4） 采取自选销售方式。

（5） 设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1） 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2） 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3） 居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4） 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5） 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1） 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2） 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3） 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4） 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。

（5） 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6） 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（economic）：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划

三、区域商业现状调研

? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究；

? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目swot分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议

? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告

中国茶市三期调研及定位报告

高策（中国）房地产运营机构 2012年2月27日

报告目录

一、新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概况

2、城市人口

3、城市交通

4、经济概况

5、城市规划及城市发展方向

6、小结

二、宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13

1、宏观背景

2、房地产发展概况

3、市场供给及市场存量

4、房地产价格走势

5、购房消费者心理分析

6、地产项目区域分布

7、典型个案分析

8、小结

三、新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31

1、城市商业发展现状及分析

2、小结

四、项目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、项目概况

2、swot分析

3、项目定位策略

一、新昌城市背景调研

1、城市概况

城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。

地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。

行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。

本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）

2、城市人口

据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：

根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。

3、城市交通

城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。 ? 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁

波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。

城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。 ? 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。 ? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。

? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。

城市内部交通：公交车

1、

2、

3、

4、

6、

7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版

南昌市商业市场调研报告提纲

一、南昌市商业概况

? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布

二、

南昌市商圈分析

三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超

四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节

五、南昌市社区商业调研及发展方向

六、南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析

七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.

一、南昌商业概况

南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。

一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。

一、

二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 a、近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。

一、

二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。

b、南昌人口

南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。

二、南昌商业基础 a、城市概况

南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。 市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。 b、交通状况

南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。

航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。

铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁

路主干线纵横穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有

省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。 水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。

公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆

三、南昌商业分布

南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告

调 研 报 告

一、调研目的

通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。

二、调研对象和调研方法

（一）调研对象

本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。

（二）调研方法

本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。

三、调研结果

（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区

1、基本情况

小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。

其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解 ，商铺由山西大学资产管理处管理。

2、商铺类型：底商

3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价

生鲜便利店 汽车美容店

（二）大院

1、基本情况

项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。

2、商铺类型：底商

3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）

（三）学府雅苑

1、基本情况

小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。

据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。

2、商铺类型：底商

3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；烟酒店、企业、汽

车美容。

4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。

（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）

（四）国瑞·晋瑞苑

小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。

两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。

（五）华洋·城市公寓（新界）

项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售

完。商铺面积约为300㎡。

据了解，高层住宅客户群一部分是

针对山西财经大学学生。

（六）晋阳街临街商铺

晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。平均年租金为1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。 据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类 居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。 调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。

推荐第2篇：商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、PEST分析

 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；

 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；

 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查

 公共设施状况

 交通体系状况

 道路状况、通行量

 区域性质与功能特点

 各项城区的机能

 城市规划

三、区域商业现状调研

 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）

 商业发展规划（政策规划、趋势研判）

 租金水平、售价水平研究等；

 发展商开发情况研究；

 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

 新店开设趋势研究

 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析

 区域供应

 区域消化

 供需交叉分析

 租金走势

 售价走势

 租售交叉分析

 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究

 地理细分调查分析

 购买人群细分调查

 年龄细分调查分析

 经济状况细分调查分析

 消费者交通和出行方式

 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目SWOT分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

 区域投资价值建议

 项目投资建议

 产品投资建议

推荐第3篇：常州市商业报告市场调研报告

常州市商业项目市场调研报告

调研时间：2010年10月15日——2010年11月15日 调研人员：张军、杜豪

调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。

调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。

项目分析：杜豪

一、延陵西路商圈调研分析

延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。

1、万博北岸商城

项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优

衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。

到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙

一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等

项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。

受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。

万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，使得地下商业的价值被充分的发挥。

劣势分析：万博北岸城的建筑风格一直是一个亮点，但是这种风格和设计并不一定适合其发展，更何况在最初的项目规划时，万博北岸城也并不是作为百货的商业项目，而是作为一个个的独立店铺来出租，这种规划在后期运营时不能通过消防安全关才不得不再次调整，这中打破原来的设计方案改做百货会很被动中的

选择。

其次，三万方的商业体量本身就显得小，而规划中的万博北岸城不仅包括万博百货，还要打造出餐饮区，那么试想一下，如此袖珍的百货其定位是什么，如果是年轻时尚的白领阶层，是否能容纳吸引这类消费群体的足够品牌。

2、万博国际广场

项目简介：万博国际广场总建筑面积30万方，其中商业面积10万方，规划中负一楼为超市，目前已确定进驻的主力店有嘉禾影院（将是常州首家引进3D max的影院），万博国际广场商业部分将全部自持，招商工作于委托香港中粮商业有限公司，规划中的万博国际广场有一座190多米高的写字楼和一栋酒店型公寓，公寓售价在1.7—1.8万/㎡之间（精装修）。

优势分析：

通过市调了解到万博国际广场项目商业建筑面积近10万平米，建成后将是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物中心。购物中心设计为室内全景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会商业街，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境、更好的购物和休闲享受。

在项目运作方面，开发商新城集团将商业部分全部自持，进行统一规划、统一业态、统一推广、统一经营、统一管理、统一招商，另外聘请香港一家知名商业管理公司担任万博国际广场的商业运营管理顾问，确保项目资源最优化整合。

劣势分析：万博国际广场所处的江南商场与南大街和文化宫相比，商业项目很少，是一个典型的车流大，人流少的区域，与之相邻的莱蒙时代项目虽然体量巨大，但是重点是住宅项目，1万多方的商业仅作为社区配套商业，对万博国际不能形成积极的影响，这将很考验万博国际自身吸纳人气的能力。

3、莱蒙时代

项目简介：莱蒙时代是一个以住宅为主的地产项目，占地面积约17000平方米，建筑总面积60万平米。规划中的莱蒙时代包括高层、超高层住宅，SOHO公寓、3

一条主题文化商业街区。其中商业街区面积约一万方，为项目配套项目。目前住宅售价为1.5-1.6万/㎡（毛坯房）。

项目优劣势分析：莱蒙时代致力于住宅的开发，一万方的商业均作为社区配套，在如此珍稀的黄金地段，莱蒙时代商业体量虽少，作为社区内主题文化街区却能增加整个项目的生机，也能满足住宅楼居民和写字楼办公人员的日常消费。

4、京城豪苑 项目简介：

京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的大型社区。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米。仅京城豪苑项目就有六栋37-38层的高层住宅，总建筑面积约13万平方米，这里商业项目的标志是常州百盛购物中心，这是百盛集团进军江苏省的第四家门店，也是在常州开设的首家具有国际背景的连锁百货购物中心，选址位于京城豪苑之北大街和局前街交汇的显著位置，面积约4万平方米，预计在2011年下半年正式开业。

项目优劣势分析：

京城豪苑雄踞常州市龙脉地段，是常州市区的绝对中心，人流车流量大。此外，这里商业氛围浓厚，形成了包括南大街商业街区、莱蒙时代商业街区、新世纪商城、百货大楼、泰富百货等成熟的商业项目的南大街商圈。京城豪苑的开发商是中国很具实力的房地产商何鸿燊，他在商业领域具有很强的影响力，项目成功引入马来西亚百盛品牌可见其实力和竞争力不俗。

当然京城豪苑的发展也受很多因素的制约：南大街商圈虽然是常州最成熟，最有竞争性，体量最大、人气最高的商圈，但是商业竞争已经达到白热化，随着新北和武进两地商业的繁荣，这里商业中心的地位正在受到考验，这京城豪苑却在这时加入，虽扩大的南大街商圈商业总量，却也加剧了这里的竞争。此外，其所处的位置为北大街和局前街的交汇处，这里车流量大，道路相对狭窄，经常出现堵车现象，未来如何解决交通问题也是其必须面对的。

二、武进商圈调研分析

武进区作为常州五区中独立性最强的区，汇集着几十万高消费人群，他们有着较强的购买力和购买欲。武进商业最近两年的发展顺应一方面是受政府规划的牵动，但是很大程度上还是消费者需求的产物。武进商圈包括湖塘乐购商圈和花园街商圈，这两大商圈的出现将有效改善武进区工业发达、商业落后的状况，同时商圈的发展也会有力推动武进区的发展。

湖塘乐购商圈由于拥有乐购超市、富克斯流行广场，一直是武进区的商业中心，今年随着武进购物中心的试营业，改区域的影响力进一步加大。而花园路是武进区政府重点打造的商业街，包括了茂业泰富城、新天地不夜城、新城上街、路劲又一城、澳新风情街等大型商业项目。花园街路况发达，环城高速凌空而架，所有项目又是最新开发的项目，其今后的影响力将冲破武进，辐射全城。

1、武进购物中心

项目简介：武进购物中心商业总量16万平方米，整个项目分为A B C D E F六大区域，将包括精品百货（八佰伴百货）、购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、城市会所、精品酒店、SOHO公寓，目前已签约的主力店有八佰伴百货、海港大酒楼、东方影城、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、神采飞扬、莱蒙电脑城、海乐迪KTV。项目内其他商铺均已售出，所以租金为一户一价，大致在1.5万-4万/年的租金水平。

优势分析: 武进购物中心的区位优势表现在它的出现正好迎合武进区缺乏大型商业这一机会，武进区虽然只是归属于常州的一个区，但是与其他四个区不同的是，它具有更强的独立性。武进也是常州普遍认可的高收入地区，这里消费群体潜力很大又距离市区较远，是武进购物中心的一大优势。

其次，武进购物中心在未完工时就签约了很多家主力店，至今项目虽然只是试运营，却已经有神采飞扬、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、常州金店、中国黄金、东方影院等主力店开业,主力店的进驻加快着武进购物中心的繁荣步伐。将来随着莱蒙通讯市场、八佰伴百货、大筒华精品超市和海港大酒楼的开业，武进购物中心的人气一定能得到进一步的拉动。

劣势分析：与湖塘乐购商圈紧邻的花园路商圈凭借几大项目的共同拉动，会形成未来武进的商业中心，这对整个湖塘商圈的商业项目都会带来影响。和花园路几大项目相比，武进购物中心、湖塘乐购超市、富克斯流行广场没有建立起来有效的联系，而是被十多米宽的道路分割为几个独立的商业项目，这是其不利之处。

2、新城上街

项目简介：新城上街南北长约660余米，东西宽约40余米，项目分南北两个商业街区（北区成为A区，南区称为B区），其中设置多个广场与入口，有供消费者休闲娱乐的大型商业广场，也有供消费者休憩、交流的小型广场，动静皆宜。目前项目A区经营状况相对B区较好，一楼商铺营业率达70%，二楼有十几家店铺，主要经营女装，租金为一房一价，一楼在1.5元-2元/天/㎡之间，二楼实行租一返一的方式，租金相当于0.75元/天/㎡，管理费为4.5元/㎡/月。

项目优劣势分析：新城上街除三楼的餐饮区较成功外并没有其他优势，一楼、二楼所有店铺均售出，空铺率高，而调整难度相当大，随着新天地不夜城和茂业泰富城的开业，这里的经营压力将会更大。未来餐饮部分也会在新天地不夜城餐饮区和茂业泰富城餐饮区的作用下每况愈下。缺乏主力店又没有合理的规划将是这一项目的致命点。

3、茂业泰富城

项目简介：以“百货+步行街”模式运作的茂业泰富城百货部分已于去年年底开业，这个项目是一个集生活，文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的综合体，规划总建筑面积达到31万平方米。目前步行街已经入开业准备阶段，二楼至五楼均以满铺，规划中二楼经营业态为餐饮，SPA会所，早教中心，三楼同样经营SPA会所和早教，四楼餐饮，五楼娱乐。一楼沿街商铺也已租出，只有内接少数铺面待出租，租金水平为：一楼沿街5.5元-9元/㎡/天，内街3.5元-5元/㎡/天。

项目优劣势分析：

茂业泰富城采用Shopping Mall与步行街结合的发展模式，集商业零售，餐饮娱

乐，休闲观光等功能于一体，主要有茂业百货，沃尔玛超市，茂溢假日酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了现代商业的各种业态，全方位、一站式满足客户的消费需求。茂业百货作为花园街唯一的百货商场，纵然目前经营状况不尽人意，但形势总会随着商圈的发展越来越好。目前最引入注意的是茂业引进的沃尔玛超市和新天地不夜城引进的易买得超市谁会占据商圈超市的主要位置，相比易买得超市，沃尔玛超市位置相对偏僻，二者又如此接近，因此茂业方压力更大。

4、新天地不夜城

项目简介：武进新天地不夜城地上、地下总建筑面积近30万平方米。建有大型超市3万余平方米、品牌主力店5万余平方米，大型公寓、商办楼3万余平方米。是集购物、度假、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、旅游、健身、集会为一体的大型综合商业中心。配建大型地下汽车停车泊位1650个，地面自行车位12500余个。

武进新天地不夜城由世界一流顶级设计公司美国西笛设计事务所策划担纲，规划设计、建筑设计由江苏筑森建筑设计有限公司承担。

项目优势分析：

开发商创业地产宣称新天地不夜城将被打造成一个“国际多元主题商业街区”，开创中国第五代商业模式的先河，誓将成为常州武进区开发的启动亮点。其所提出的第五代商业模式就是拥有真实文化、个性品牌与新生活创意的商业街区。

与南大街商业街区相比，新天地不夜城项目在规划和设计上显然更胜一筹，21万的商业网罗购物、休闲、娱乐、商务于一体。建筑风格上环拥武进第一建筑—武进电视塔，整个建筑体以电视塔为中心呈对称分布。商业街区规划为几个不同的购物街区，有餐饮街，女人街，老人街、儿童街等等，这种多元化、主题化的消费模式肯定会取得不错的成果。

商业配置方面，新天地不夜城拥有其他常州其他商业项目只能望其项背的休闲广场，休闲广场地下部分与地壹街、茂业泰富城相通，除引进易买得超市外，还规划了眼睛市场和通讯市场，另外，近1600停车位更是完善了其商业配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花园街黄金十字，与相邻的新城上街， 7

茂业泰富城以及地壹街一起构成了花园街商圈，交通十分便利，到达该项目能够乘坐的公交线路有50

3、

515、

522、30

2、

318、50

2、90

1、

512、

519、

511、50

6、

516、

317、26

1、50

9、

517、BRT11等线路。此外，项目距高架路只有不到五分钟的车程，有利于吸引常州邻近城市和市区较远地方消费者。

5、澳新风情街

项目简介：澳新风情街位于花园街与永胜路交汇处，是富有澳洲、新西兰特色的国际风情街区，建筑面积约10万平方米，总投资5亿元，是以国际餐饮娱乐休闲为特色、集高档住宅、商务酒店等多功能、多样化的综合建筑群体。目前沿街铺位售价一楼为3.3万/㎡，二楼售价2.6万/㎡，内街即餐饮区售价也在2万每平米左右，内街商铺实行返租的政策，共包租八年，每年返租总价的8%。

项目优势分析：在澳新风情街一公里程范围内，云集了如莱蒙城、常发家园、金都名苑、新城公馆、新城风尚、景城名轩、新城南都、天隽峰、茂业豪园等中高挡社区，众多高收入高素质的家庭孕育着巨大的消费需求，常州大学城数量庞大的学生人群，也是项目的核心消费群体；再加上与花园街上的大型商业项目如新天地不夜城、茂业泰富城、新城上街、又一城等形成相互联动效应，将为澳新风情街带来了大量的人气。

受益于政府的规划，花园街将是未来武进核心商圈里的商业黄金中轴，沿街商铺林立，商家云集，商业气氛浓厚，为包括澳新风情街在内的众多商业项目提供了便利的发展空间。

劣势分析：

新天地不夜城，泰富茂业城，新城上街等花园街项目均有体量不少的餐饮元素，澳新风情街作为花园街较晚的项目，待其落成时，花园路其他商业的项目已经发展成型，餐饮部分也将发展成熟，而新城集团想主打餐饮在这里分的一杯羹，风险较大。即使花园路有很大的消费潜力，能否满足众多项目超大的餐饮功能相信没有人敢枉下结论。

其次，位于花园街的澳新风情街距离花园街核心商圈较远，没有其他功能的相辅相成，仅仅借助餐饮很难吸引大量消费者前来光顾。

三、新北商圈调研分析

与其他商圈相比，新北商圈仅仅初现轮廓，尚未成型，依靠毗邻市府这样得天独厚的条件，新北商圈未来的发展空间更加广阔。商圈内已经拥有太阳城购物中心和府琛商务广场，如今，万达广场，丰臣国际广场正在加紧建设，到明年底，两个项目都将开业，新北商圈将以高档，时尚的大都市形象出现在常州版图上。

新北区作为常州的高新技术开发区，是常州白领人群的聚集地，目前这里的住宅项目亦开发迅速，今后几年，这里的居住人口尤其是年轻白领的居住人口数量将会呈现猛烈的增长，这为新北商业的发展带来动力。

1、新北万达广场

项目简介：常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平方米，将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型点完超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。

优势分析：万达集团作为中国商业地产的领军者，拥有成功操作五十多家万达广场的经验，经过这么多年的发展和壮大，万达集团已经开发出了自己的百货品牌，酒店以及电影院线，并与国内外众多知名企业建立起来战略合作关系，这是其资源优势。

品牌优势：万达集团在国内开发的50多座万达广场中，绝大部分运作的很成功，因此在很多商家眼中，入驻万达广场意味着收入和风险比率更高。同时在消费者看来，万达广场俨然已经是商业地产界的“名牌”，这样他将会获得更多消费者青睐。

区位优势：常州万达广场是万达集团近几年一直热衷的城市综合体项目，项目落成时将是新北第一座城市综合体，也是新北体量最大的商业项目，它将于太阳城购物中心、府琛商务中心以及丰臣国际广场一起构成新北商圈，新北区作为常州的高新技术开发区，云集着大量收入水平高，消费能力强的白领群体，而一直低落的商业氛围使得这类消费群体流入市区。新北商圈形成后，不但能满足新北区消费人群的的消费需求，还能吸引市区甚至更远的购买力。新北商圈分布在通

江中路两边，于北十分钟可达高速公路，于南十多分钟可达市区，更有高铁、高架相邻。交通十分便利。其次，这里也是未来新北区绝对的CBD核心，旁边紧邻市政府，目前又有常州最高建筑------传媒中心，区位优势相当明显。

2、丰臣国际广场

项目简介：常州丰臣国际广场位于常州市新北区通江路、河海路路口，是新北开发区未来的商业居住中心地带。自称以新城市主义的创新商业理念领袖全城，成为新北区乃至常州一个正在崛起的大型商业中心。整个项目占地约42270平方米，总建面积逾27万平方米，总商业面职17万平方米，由丰臣凯琳公馆、酒店式公寓和高180米的5A甲级写字楼构成。目前嘉禾影院、TESCO乐购及百盛百货已经签订合同。

丰臣国际广场的定位为中高端，聚合“个性、时尚、创意、雅致，通过整体突出时尚、年轻打造常州城市副中心，实现办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类复合功能。项目于2010年10月正式签订协议并开始协商工程条件。计划2011年6月交付，2011年圣誔节开业。

优势分析：丰臣国际广场目前已经签约百盛、乐购超市以及嘉禾影院等主力店，还规划建设有五星级的酒店以及酒吧一条街等项目，高达160米的酒店式公寓更是进一步提高了丰臣国际广场的定位。业态配置方面，酒吧主题的商业街尚未在常州出现，因此项目很具特色，按照目前新北区消费人群的特点分析，这种酒吧主题的商业街将会是一个不错的项目。

劣势分析：项目定位于中高端消费人群，这样势必会和万达广场构成直接竞争，乐购vs沃尔玛，百盛vs万千百货，嘉禾影院vs万达影院，这种竞争对彼此都回不利，而丰臣国际广场在这样的竞争中的劣势更明显，首先，新北万达广场明年国庆节开业，而丰臣国际广场开业时间为2011年圣诞节前后，时间上虽然只差3各月，却足以使万达广场吸引到很大一部分忠实的消费者，形成先入为主的竞争优势。其次，和丰臣房产相比，大连万达在商业运作和客户资源方面更具优势，这种优势很大程度上也能影响到整个项目的竞争。

2、道生中心

项目简介：道生中心商业面积2万多方，整个商业只租不售。商业项目定位在

中高端白领消费群体。规划中的经营业态有儿童主题区，教育培训类，餐饮，男女装，一楼拟引进经营面积较小的精品超市。道生中心目前的招商重点是确定男女装主力店，然后会根据主力店的进驻情况确定整个商业部分的规划和租金水平等。项目预定2011年国庆节开业。

项目优劣势分析：为了不受新北区其他商业项目的影响，道生中心采取规避竞争的战术，将目标定位在中段消费群体，希望依靠每家玛超市吸引的人流，结合自己的定位把商业部分做起来。如果商场能缩短准备时间，提高招商进度，可能对其有利，而从目前的招商进度来看，道生中心显然面临着规划和招商上的困难，时间过长的准备对其没有任何帮助，如果万达广场能按期开工，趋于成熟的新北商圈只能进一步对其构成影响。

其他商业项目调研分析

1、宝龙城市广场

项目简介：常州宝龙城市广场地处江苏省经济技术开发区之一常州钟楼区行政中心正南面，占地面积405亩。项目东侧约200米是城市南北快速高架，西侧预留城市BRT公交干线，距钟楼区政府仅五分钟车程，地理位置十分优越，交通便捷。宝龙城市广场将呈现主题商业步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式，整个项目预计2013年十二月底前竣工。

项目优劣势分析：宝龙城市广场在各个地方发展方式相近，避开市区成熟商业探索具有潜力的空白市场，这种发展方式是大胆的也是新奇的，从宝龙城市广场在各地的发展来看，这种方式似乎屡试不爽，宝龙城市广场这种发展模式一般要求开发商具备较为丰富的商家资源并且能够与其建立起稳固的合作关系，当然在这一方面，宝龙显然是有实力的。

宝龙城市广场紧邻青枫公园，增加了项目的休闲娱乐功能，40万方的商业整合了商业地产上的所有功能，这么完整的商业项目有足够的能力吸引人气。其次，宝龙城市广场所在的地方有多家住宅项目，区域内的消费人群自然不会舍近求远，放弃这个家门口的商业航母。

2、嘉宏盛世

项目简介： “嘉宏盛世”总建筑面积约28万平米，商业面积约10万平米。这里商业主要有位于北侧吊桥路的大型商业百货主力店、豪华酒店式公寓、地下一层易买得大卖场，以及精品商业步行街区组成。目前项目内大卖场已经开业，购物街二楼餐饮入驻状况较好，一楼鲜有店铺，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

项目优劣势分析：嘉宏盛世在北侧吊桥路发展如此大面积的商业有点盲目跟风的味道，首先，受交通、地理位置的影响，又与南大街商圈和文化宫商圈距离较近，这一区域形成商圈的可能不大；作为独立商业，北不能连接南大街和文化宫，南不能与电脑城相互补充；而作为社区商业，十万方的商业又显多余。其次，交通不便也是影响其发展的因素，项目虽然处于十字路口，可是周围没有任何公交线路经过。

3、凯悦中心

项目简介：凯悦中心总建筑面积56万平方米，包含精装修豪宅，一站式购物广场，别墅，酒店式公寓，商业面积13万方，其中8万方已签约金鹰百货，这将是华东地区最大的百货商场，也是金鹰集团全国最大的航母店，除了金鹰百货以外，项目还包括超五星级影院（含3D厅），健身会所，美食街，电玩城，和购物街区。

项目分析：凯悦中心落成后将是常州商业地产界另一很具竞争性的城市综合体项目，城市综合体作为近几年出现的商业模式，虽然耗资巨大，建设周期较长，但其对地域商业的影响力有目共睹，业态分布上，城市综合体项目都是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，但是在实际操作时，表现的各具特色，凯悦中心最大的特点和吸引力便是8万方的巨型百货。

凯悦中心发展的优势是其所处的区域人口基数大，交通便利，商业发展落后，距离市区成熟商圈较远，在这种优势下应运而生的凯悦中心自然发展潜力较大。

四、关于太阳城购物中心

1、太阳城购物中心过去发展的经验教训

太阳城购物中心开业之初是新北区最大的商业项目，与对面的华联吉买盛，旁边的府琛商务广场一起构成了新北最早的商圈，但是在开业之后的几年里，经营状况一直不尽人意，甚至出现业绩不断下滑的尴尬局面，究其原因，本人从以下几个方面进行分析。

首先，商业地产的开发思路为经营先于开发，策划先于规划，招商先于销售，太阳城购物中心在开发和经营过程中没有很好的注意到这一点。而是建成后才规划业态，致使整个建筑没有排水排烟设施，不适应餐饮元素的引入 ，招商之前就将黄金铺位和沿街铺位全部售出，这在回笼资金的同时，却给今后的规划和调整带来了极其大的难度，这是造成现状的原因之一。

其次，太阳城购物中心成立之时，致力于打造新北唯一的shopping mall，这种思路目前看来也是合理可行的。但在发展shopping mall 模式时应该注重了餐饮和娱乐元素在购物中心中重要性，购物元素方面实行单一的租金形式进行经营，这种没有配套的商业项目是很难立足的。

再次，主打住宅开发的金桥房地产开发股份有限公司虽然有成功操作金桥五金市场的经验，但这种经验对于开发和经营shopping mall模式还显得不足，公司在这一领域经验和客户资源都很匮乏。项目初与铜锣湾商业管理公司合作时曾表现出广阔的生机和广阔的发展前景，我们可以从这一点上进行反思。

2、太阳城购物中心未来发展机遇：

随着新北区的快速发展，太阳城购物中心的区位优势也更加明显，这里也将会出现两大商业项目，在提升整个新北商圈的同时，也给太阳城购物中心带来压力，可以说是机遇与挑战并存，在这种情况下做出怎样的调整时项目成败的关键。 本人认为，太阳城的调整要兼顾整个新北商圈的定位，从万达广场和丰臣国际广场的规划来看，这个商圈将是常州商业时尚，高档和精致的代名词。太阳城的调整必须顺应这一定位，同时又应该采取和其他两个项目错位经营的策略。 常州未来的商业战已经不是单纯的商业项目之间的竞争了，而会表现为商圈之间的竞争，那么只有商圈内项目相互补充，合理竞争，才有实现共赢的可能， 13

因此我对太阳城拟引进超市提出下述建议：在百货的规划上走主题百货的路线，主题百货的分类有很多种，如运动主题百货，女性主题百货等；按照年龄段也可以分为定位年轻时尚的百货和定位成熟端庄的百货。太阳城购物中心完全可以打造为定位于未婚男女性的年轻时尚型百货。这在与万千百货和百盛形成错位经营的同时也可以建立起自身的优势。

除百货模式外，太阳城购物中心也可以尝试奥特莱斯模式，常州目前出现的金坛奥特莱斯和牛塘奥特莱斯交通十分不便，位置偏僻，引进品牌少且品牌档次偏低，并不具有先入为主的优势。如果太阳城购物中心也走这样的发展模式，则在硬件配套，地理位置等多方面具备很强的竞争性，这是完全可以通过引进国际一线、二线品牌来拉升商场档次，市场潜力巨大。

推荐第4篇：威海市商业房产市场调研报告

威海市商业房产市场调研报告

目 录

第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4 第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10

一、环翠区·········································10

（一） 大型商业物业···································10

（二） 商业网点·······································14

（三） 专业市场·······································16

二、高区···········································22

（一） 大型商业物业···································22

（二） 商业网点·······································24

（三） 专业市场·······································28

三、经区···········································32

（一） 大型商业物业···································33

（二） 商业网点·······································33

（三） 专业市场·······································35 第三部分、威海市商业业态分析·························37

一、家电业分析······································37

二、家居业分析······································43

三、服装业分析······································49

四、娱乐业分析······································51

五、餐饮业分析······································55 第四部分、消费者分析·································64

一、消费者结构分析··································64

二、消费习惯分析····································67

三、目标消费群体消费力分析··························73 第五部分、可类比项目分析·····························81

一、威海可类比项目现状分析··························81

二、可类比项目具体分析······························83

三、小结············································88 第六部分、结论建议···································90

一、项目优劣势分析··································90

二、项目定位建议····································90

（一） 商业部分定位建议····························91

（二） 住宅部分定位建议····························96

第一部分 威海市宏观经济环境分析

一、威海市经济发展状况

威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。

2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。

2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。 城市居民消费结构状况 （单位：元）

指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年 食品 1810 1946.64 1947 2225.76 衣着 1049 1162.56 1163 1259.88 家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56 医疗保健 338 439.56 440 408.12 交通和通讯 456 794.28 794 811.80 娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24 居住 688 680.64 680 872.16 杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72

二、威海城市人口数量

据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。 区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口 市区 609200 307829 301371 160647 448553 环翠区 343466 173897 169569 88889 254577 高区 158332 80332 78010 25571 132761 经区 107402 53637 53765 46183 61219

三、威海人文环境分析

威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， "石岛红"、"文登白"、"乳山黑"花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。

四、威海政策与法律分析

（一） 城市化进程推动房地产的高速发展

自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。

（二） 政策推动房地产的供应量与开发量

2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。

五、市政规划和建设分析

（一） 威海市房地产市场发展描述

威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。 固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。

（二） 开发及供应量分析

分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房

房屋施工面积（平方米） 5310606 4766129 67334 334758 新开工面积 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442 房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683 预售面积 1598354 1530886 6100 56678 销售总额（万元） 260518 230001 5591 24242

1、施工面积

2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。

2、新开工面积

2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%，商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。

3、竣工面积

2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%。商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%。由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。

4、销售面积

2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。

5、预售面积

2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。

6、销售总额

2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%。

7、空置面积

2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%。

第二部分 威海市商业市场总体分析

一、威海市环翠区商业地产现状分析 2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。 威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。

2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一） 环翠区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

环翠区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

威胜大厦 6万平方米 4层 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡

海港大厦 1.68万平方米 6层 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡

韩国服装城 2万平方米 4层 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡

大世界 5.5万平方米 3层 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡

9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡

环球广场 1万平方米 3层 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡

20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上

金地大厦 1.2万平方米 7层 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右

金谷图书批发市场 8万平方米 3层 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡

百货大楼 4万平方米 15层 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡

35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡

华联购物广场 2万多平方米 5层 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右

华联商场 6万平方米 20层 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右

友谊现代商厦 4层 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡

小商品批发市场 3层 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡

天坛家具城 4000平方米 4层 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡

鑫城电脑城 2万平方米 2层 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡

目前环翠区各商业地产户型面积主要以45㎡以下的户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。

2、售价分析

环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/㎡的价格位居出售价格榜首。对其原因分析主要表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要购物中心之一。二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以2.1万元/㎡的价格位居出售价格第二位。其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心。最后是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/㎡、1.45万元/㎡和1万元/㎡。

3、租金分析

目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家具广场出租价格居中，分别是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。 其中，出租价格最高的是海港大厦，以8.3元/㎡/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/㎡/天。

（二） 环翠区商业网点房现状分析

此次环翠区商业网点房市场调查，主要分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周边商业网点房。

1、售价分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/㎡的价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。

2、租金分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房，以2400元/㎡/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、业态分析 在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。

（三） 环翠区专业市场现状分析

根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。而新开发或新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。

在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。

1、专业市场调查 （1） 小商品批发市场

小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺后来作为抵帐。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。

项目名称 小商品批发市场

项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售 开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股 管理费 0.45元/㎡/天 地理位置 文化中路

交通状况

3、

6、

7、19路车均到达

开业时间 2001年12月21日

1、2层试营业，2002年8月20日正式营业 总建筑面积 万平方米 出租率 100% 层数 3层

建筑风格 欧式现代建筑风格 售价 对外不出售

租价 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天 主力单位面积 10-16㎡

经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营 目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群 人流量 5000人次以上/天

经营定位 食品、小商品批发、零售 各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/50㎡/年。

（2） 金谷图书批发市场

金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。金谷图书批发市场的主力面积为78-150㎡，其出租、出售价格均属低档价格。因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。

项目名称 金谷图书批发市场 项目类型 图书批发 开发商 新闻出版局

物业公司 威海市金谷物业管理公司 管理费 暂未收

地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。 交通状况

5、

7、9路等车均到达 开业时间 2002.12.11 总建筑面积 8万平方米 出租率 97% 层数 3层

建筑风格 传统建筑 售价 最高 最低 均价

10000元/ ㎡.5500元/ ㎡.7750元/ ㎡.租价 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天 主力单位面积 78-150㎡

经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场 目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校 人流量 2000人次左右/天 经营定位 批发图书

各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市 （3） 环球广场

环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。

其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。目前该广场的出租率达到98%左右。 项目名称 环球广场 项目类型 服装商场 开发商 环球建设有限公司

物业公司 威海环球广场物业管理公司 管理费 0.5元/㎡天（包括空调费、管理费） 地理位置 昆明路（大世界西侧） 交通状况

2、

8、

15、

17、

18、

21、25路车 开业时间 1998年 总建筑面积 1万平方米 出租率 98%左右 层数 3层

建筑风格 欧式风格 售价 最高 最低 均价

14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡ 租价 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年

主力单位面积 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡ 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者 人流量 4万人次左右/天

经营定位 中档服装市场,有部分韩国商友会场馆

各层经营内容及面积 -1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地

（4） 鑫城电脑城

鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。该商场主要目标客户群为公司及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达到7000人次以上。该商场的主要面积为30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四个不同面积。该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。 项目名称 鑫城电脑城 项目类型 专业电脑城 开发商 鑫城大厦

管理费 物业费0.28元/㎡/天

地理位置 光明路80号，大世界西侧。

交通状况

2、

6、

8、

15、

17、

18、21路车均到达 开业时间 2001年 总建筑面积 2万平方米 出租率 98% 层数 2层

建筑风格 现代写字楼建筑风格 售价 对外不出售

租价 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天 主力单位面积 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 企业及个人 人流量 4000人次左右/天 经营定位 专业电脑城

各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司

（5） 天坛家具广场

天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。其为威海地区高档购买家具的广场。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160㎡以上）该广场的出租价格为1.5-1.8/㎡/天之间，属于低档价位。 项目名称 天坛家具城 项目类型 家具城 管理费 包含在租金内

地理位置 汽车站西侧，解放路6号 交通状况

1、

2、

12、27路车均到达 开业时间 1999年 总建筑面积 4万多平方米 出租率 100% 层数 4层（加地下层） 建筑风格 现代建筑风格 租价 最高 最低 均价

1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天 主力单位面积 50-600㎡

经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租 目标客户群 本地消费者和周边城市居民 人流量 少，主要针对购买目标群体 经营定位 中档

各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。一层：家具、沙发、红木产品。二层：家具、办公用品。三层：家具（有光明、华鹤等品牌）

2、租售价格分析

上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家具业五个行业。其经营面积根据自身独特的行业属性而定。其价格最高的为环球广场，以2-3元/㎡/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到1元。这些专业市场的租售价格如下：

二、威海市高区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值的25.61%。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增长25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一） 高区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

高区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

棱方园家具广场 2.3万平方米 1层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡

大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韩商贸城 4.1万平方米 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡

建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右

利群购物广场 2万平方米 4层 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上

目前高区各商业地产户型面积主要以45-80㎡之间的户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主 导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。

2、租金分析

目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/㎡/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中，分别是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租价格最低的是位于体育广场附近的棱方园家具广场，其出租价格分别为0.8元/㎡/天。其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以3.7元/㎡天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是棱方园家具广场，其出租价格为0.8元/㎡/天。其余商业地产之间相差不超过0.5元/㎡/天。

（二） 高区商业网点房现状分析

此次高区商业网点房地产市场调查，主要分为四大片区。即高区张村附近商业网点房、高区利群附近商业网点房、高区帝王宫附近商业网点房和高区神道口/卧龙山附近周边商业网点房。根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山附近的商业网点房，其以1.5万元/㎡和1500元/㎡/年的价格，位居榜首。出售、出租价格最低的为高区张村附近的商业网点房，0.28万元/㎡和114元/㎡/年。

1、高区张村附近商业网点房现状分析

目前高区张村商业网点房主要有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/㎡的出售价格位居张村附近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/㎡。其商业网点房面积主要集中在45-78㎡之间。其中，大明房产的出租价格为114元/㎡/年。该区域商业业态主要集中在零售业和餐饮业。

2、高区利群附近商业网点房现状分析

在高区利群附近的商业网点房调查中，主要针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城附近商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/㎡/年的出租价格排列第一。其他两处的商业网点房的出租价格为400元/㎡/年的价格。在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90㎡之间，其业态主要集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。

3、高区帝王宫附近商业网点房现状分析

在高区帝王宫附近的商业网点房进行的相关采样调查中。出租价格最高的为滨洲北街和青州街附近的商业网点房，其出租价格为500元/㎡/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/㎡/年和350元/㎡/年。

在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/㎡。青州街和长春路附近的商业网点房出售价格为4000元/㎡和3980元/㎡。该区域的网点房面积主要集中在20-70㎡之间，部分网点房面积在120-200㎡之间。

4、高区神道口/卧龙山附近商业网点房现状分析

高区神道口/卧龙山附近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。在这一区域内，我们主要对医药公司大楼附近、环保局附近、古陌小区附近、朝阳新区附近及朝阳小区南区附近的社区/街道网点房进行了相关采样调查。其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以1.5万元/㎡的价格位居高区商业网点房榜首。其次依次是环保局附近、医药公司大楼附近、朝阳新区和朝阳小区南区，它们的出售价格分别是1.3万元/㎡、1.1万元/㎡、0.8万元/㎡和0.7万元/㎡。 在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/㎡/年的出租价格位居榜首。其余出租价格在360-666元/㎡/年之间，具体详情见下图：

5、高区商业网点业态分析

在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%和9%，其中餐饮业所占比重最多。其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%，以及其它业态的12%。

（三） 高区专业市场现状分析

高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心和交通枢纽。2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主。下面我们对该区域内主要的专业市场进行分析：

1、专业市场调查 （1） 棱方园家具广场

棱方园家具广场位于文化西路，体育馆附近。是高区大型家具广场之一。其优越的地理位置和良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了国内外各大知名品牌家具。其为威海地区高档购买家具的广场之一。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135㎡之间）该广场的出租价格为0.5-0.8/㎡/天之间，属于低档价位。 项目名称 棱方园家具广场 项目类型 家具装饰用品商城 管理费 0.3元/ ㎡天 地理位置 文化西路 交通状况

7、12路 开业时间 2003年 总建筑面积 23000平方米 实用率 87% 层数 1层

建筑风格 现代跃式展示会所建筑 售价 对外不出售

租价 0.8元/ ㎡天 0.5元/ ㎡天 0.65元/㎡天 主力单位面积 35—60 ㎡、75—135 ㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 威海社区居民

人流量 少。主要针对需求性的目标消费群体 经营定位 家具广场

各层经营内容及面积 一楼：家具系列

（2） 威韩商贸城

该商城位于高区文化西路，利群购物广场附近。该商城总建筑面积为4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大。但商城内的购物环境一般，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次。其租金价格为1-1.8元/㎡/天之间，属于低档价位。其单体营业面积主要集中在70-150㎡之间，部分在45-60㎡。

项目名称 威韩商贸城 项目类型 家具市场

开发商 威海威韩商城有限责任公司 物业公司 盛德物业有限公司 管理费 0.26元/㎡/天 地理位置 高区文化西路 交通状况

7、

12、路车

开业时间 家居广场2002.1.9 二期工程 总建筑面积 4.1万平方米 实用率 98%以上 层数 1层（共六个区） 建筑风格 普通联体展示厅 售价 对外不出售

租价 1.8元/ ㎡.天 1.0元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 主力单位面积 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡ 经营模式及效果 统一管理、自主经营 目标客户群 荣成、文登、烟台、龙口等地 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 家居广场较高档次 商贸城中低档

各层经营内容及面积 1区 办公、套房、沙发、表、工艺品 2区 小吃街3区 套房、沙发、床、办公用品4区 联营，套房、沙发、床、办公用品5区 家具用品6区 小吃街

（3） 大屋建材装饰商城

该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场。其优越的地理位置和良好的购具环境吸引了大量的目标群体。该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀。该商城的出租价格为1.2-3.7/㎡/天之间，属于高中档价位。目前商城实用率为97%。

项目名称 大屋建材装饰商城 项目类型 建材装饰商城 开发商 大屋地产有限公司 物业公司 威海大屋物业管理公司 管理费 0.2元/㎡/天 地理位置 文化西路175号 交通状况

7、

12、17路 开业时间 1999.10.23 总建筑面积 25000平方米

实用率 97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修） 层数 5层

建筑风格 现代复式商厦

租价 3.7元/㎡天 1.2元/ ㎡.天 2.45元/ ㎡.天

主力单位面积 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 主要为三区居民，荣成、文登、乳山较少 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 建材商品

各层经营内容及面积 1层：厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门 2层：洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷 3层 灯具、布艺 4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）

2、租售价格分析

棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路和文化中路一带。商场开业率达97%左右。档位面积为中、大，面积分别为40-60㎡、150-200㎡。环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源。其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注。目前主要以出租的形式进行相关招商。其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，3.7元/㎡/天。威韩商贸城的出租价格第二，1-1.8元/㎡/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为0.5-0.8元/㎡/天。

3、出租率分析

目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%，“大屋建材装饰商场”为97%。

三、威海市经区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现69.4亿元，占威海市区生产总值的30.83%。人均国内生产总值43360元。 威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年经区社会消费品销售总额为59.17亿元，增长9.6%；2004年全区第一产业增加值17.52亿元，比上年增长了24.4%；第二产业增加值27.29亿元，比上年增长了31.13%；第三产业增加值14.36亿元，比上年增长14.78%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一） 经区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产。

1、规模分析

经区各商业物业地产规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

侨乡购物广场 5万平方米 3层 20—60 ㎡ 2万㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2万㎡

万发装饰材料城 2万平方米 1层 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡

齐鲁商城 1.2万平方米 3层 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡

50—70 ㎡ 80—130 ㎡

2、租售价格分析

目前经区商业地产出租价格分为两个档次，侨乡购物广场以5.5元/㎡/天的出租价格及2.16万元/㎡的出售价格，位居经区商业地产榜首；齐鲁商城的出租价格为0.66元/㎡/天。

（二） 经区商业网点房现状分析

在经区长峰/蒿迫附近的商业网点房调查中，主要针对通城大厦、长峰市场、海鑫旅馆、齐鲁大道附近商业网点房进行了相关采样调查。

1、租售价格分析

根据调查，通城大厦的商业网点房的出售价格最高，其以7000元/㎡的出售价格排列第一。海鑫旅馆和长峰市场附近的商业网点房出售价格为5500元/㎡和3000元/㎡。

在出租价格方面，齐鲁大道的商业网点房出租价格最高。以480元/㎡/年的价格位居榜首。其次，依次是通城大厦的466元/㎡/年；海鑫旅馆的185元/㎡/年及长峰市场180元/㎡/年。

2、业态分析

在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在100㎡左右，在商业业态方面，其零售业占总业态的28%，排列第一。其它依次是娱乐休闲业、通信业、服装/鞋业、餐饮业、医药业及其它相关业态，分别占总业态的16%、12%、8%、8%、8%和20%。

（三） 经区专业市场现状分析

经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域和交通枢纽。2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主。其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带。商场开业率达93%以上。档位面积为中，面积分别为50-70㎡、140-150㎡。环境适中，它们拥有一定的固定客源。（具体详情见下图） 项目名称 齐鲁商城 万发装饰建材城

项目类型 家具装饰用品商城 家装装饰材料露天市场 开发商 东方集团实业有限公司 威海汽运有限公司 地理位置 齐鲁大道 青岛路，竹岛

交通状况 112路（小客）、10路

1、

12、

26、

21、27路 总建筑面积 12000平方米 2万平方米 实用率 93% 100% 层数 3层 1层

建筑风格 现代写字楼 现代展览中心

租价 0.66元/ ㎡/天 0.47元/ ㎡/天 0.565/ ㎡/天

主力单位面积 50-70平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡

经营模式及效果 独立店铺，自主经营。 出租形式

目标客户群 周边社区居民，中等收入人群 竹岛辐射范围的、市内装修所需材料 经营定位 家具建材 威海市区内的中高档卫生洁具、陶瓷、板材、五金、灯具的装饰材料市场

各层经营内容及面积 一楼：木地板、实木门、各种板材、木线条。二楼：百货超市三楼：灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品。 主要经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；

齐鲁商城位于齐鲁大道附近，由东方集团实业有限公司投资开发。商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注。其出租价格为0.47-0.66元/㎡/天，单体经营面积主要集中在50-70㎡之间，其出租率为93%左右。

万发装饰建材城位于青岛路、竹岛附近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场。其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置和准确的经营定位，为其发展奠定了良好的基础。目前改装饰建材城出租率为100%。

第三部分 威海市商业业态分析

此项分析所用的数据，都由我方专业的市场调查人员，通过现场采访式的调查方法取得。调查目的主要是对威海现有商业业态的分布、经营状况、居民消费习惯及前景进行分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

一、威海市家电业分析

此项调查主要涉及威海百货大楼、威海华联购物广场、威海华联商厦、威海利群购物广场、威海三联家电等五家大型综合家电卖场，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营产品品牌、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。

（一） 威海市家电业经营品种分析

本项调查共涉及家电类经营品种二十多个，因品种比较繁杂，况且有些产品不具有市场代表性，所以在此我们只对其中品牌数量较多的，能代表威海家电业主流方向的电视机、冰箱冰柜、音响（家庭影院）、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、热水器等8个经营品类进行分析。

1、威海家电业总体经营品类分析：

在被调查的五大卖场中共有以上8类家电经营单位250个（其中品牌多数重复），其数量分布如下：

从以上数据可以看出：

第一，家电行业整体供应量巨大，市场竞争较为激烈。

第二， 电视机、冰箱与空调机三大品类仍然牢牢占据市场的较大份额，且大多数经营品牌雷同，竞争激烈。

第三， 油烟机、燃气灶，热水器等厨卫家电异军突起，正逐步成为家电行业的重要组成部分。

2、五大家电卖场经营品类分析：

从以上统计数据可以看出：

第一， 五大卖场家电经营数量基本不相上下，但都有自己的强项：百货大楼冰箱冰柜经营品牌较多；华联购物广场的燃气灶经营品类较多；华联商厦的音响（家庭影院）经营品类较多，利群购物广场的电视机品牌而三联家电的电视机和空调品牌较多。

第二， 音响（家庭影院）类产品主要集中在百货大楼和华联商厦两大卖场，说明这两大卖场的高端客户比较多。

第三， 空调在五大卖场的分布基本均衡，但又以三联经营品牌较多，显示出专业的家电市场在货源组织上的一定优势

第四， 家电行业已经比较成熟，市场细分比较精细。

（二）威海市家电类经营面积分析

据统计五大卖场8类家电类经营面积达5143平米，其中电视机的经营面积高达2010平米，接近总体经营面积的一半，其大体的经营面积分布如下：

从以上数据可以看出：

第一， 电视机的经营面积在整个家电行业中一枝独秀，电视机仍然是家电经营的重中之重。

第二， 电视机、冰箱冰柜以及空调的经营面积普遍较大，说明商家比较注重这三类商品的卖场布置，也是他们的主要销售对象。这类产品的竞争将异常激烈。 第三， 油烟机、燃气灶以及热水器等厨卫家电的经营品种虽然不少但经营面积却

第四， 大打折扣，说明大多数商家对此类商品普遍不够重视，估计此类商品发展空间较大。

由以上统计数据可以看出：

第一， 三联家电作为专业的大型家电经营场所，在经营面积上具有绝对优势。 第二， 电视机和空调是三联家电的主要经营品类，大规模的经营面积对他们的陈列与推广具有相当空间优势。

第三， 除三联家电外，其他四家家电卖场规模普遍较小，从一定程度上造成了卖场氛围的拥挤与杂乱，购物环境必稍逊于三联家电。

第四， 三联家电仍然是威海家电业的一个标尺，要想在威海家电业中突围项目规模应向三联家电看齐。天都的经营规模须斟酌商榷。

专业的家电卖场在家电的销售上具有无可比拟的优势，而威海的专业的家电卖场现在只有三联家电一家，天都如做为专业的家电卖场有一定发展空间。

（三）威海居民购买家电的习惯分析

1、因为家电类一般价值较高，所以在购买时一般不是个人行为而是两个或几个人的共同购买行为，购买比较谨慎。

2、较大的专业的家电卖场是他们主要购买场所，一是选择空间较大，二是质量和售后服务有保障。

3、一般一次成交的机会不是很大，大多数消费者在购买家电时会货比三家，比价格比质量比品牌。

4、完善的售后服务以及三包措施得到越来越多的消费者的认可，并在销售中起到越来越重要的作用。

（四）威海家电市场前景分析

1、威海市家电经营单位众多，估计价格竞争仍然是市场竞争的主要手段。

2、除了价格竞争之外，完善的售后服务也将是市场竞争的重要手段。

3、小家电类产品品种较少，往往作为大家电的一个附属品类进行经营，而且没有专业的卖场，竞争相对薄弱。估计上规模专业化的小家电市场将有一定发展空间。

4、专业化的大家电卖场具有一定发展空间。

二、威海市家居业分析

此项调查涉及威海家居广场、威韩商城、盛德商厦、奥赛家具商城、天坛家具城等五家大型综合家居市场，共调查有效样本157个，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营品类档次、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民家居消费习惯、威海家居类商业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）家居市场经营单位数量及规模分析

本项调查涉及的家居类产品多达几十种，为便于分析，我们把它们大体归为家具家私类和灯具灯饰类两个经营范畴进行分析。

1、家居市场总体经营单位数量分析：

本项调查我们共采集有效样本157个，其中139个从事家具家私类经营，占总数的88.54；18个从事灯具灯饰类经营，占总数的11.46%。据我们统计157个经营单位共有经营面积62550平米左右，其中灯具灯饰类经营面积7800平米左右，占总数的87.53%；家具家私类54750平米左右，占总经营面积的12.47%。其经营面积比例如下：

从以上统计数据我们可以看出：

第一，威海的家居市场已经比较成熟，市场相对饱和。

第二，家具家私类从业单位较多，经营规模巨大，竞争尤为激烈。 第四， 灯具灯饰类所占权重较小，发展潜力较大。

2、家具家私类经营规模分析：

从以上统计数据可以看出：

（1） 家具家私类单位经营规模大多集中在300——500平米之间，此规模中的经营单位众多，占总经营数量的50.36%，竞争激烈。

（2） 家具家私类单位经营规模严重失调，竞争主要存在于100——500平米之间的经营规模单位中，规模超过1000平米的经营单位寥寥无几，竞争较弱。 （3） 1000平米以上的经营单位有一定发展空间，但总体风险较大。 （4） 家具家私类经营业主实力参差不齐，未来几年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。

3、灯具灯饰类经营规模分析： 从以上统计数据可以看出：

第一，灯具灯饰类经营单位规模普遍较小，估计和灯具灯饰物品占地面积较小以及灯具灯饰市场不太成熟有一定关系。

第二，更加专业、庞大、高档的的灯具灯饰市场有一定发展空间，但要谨慎投资。

（二）家居市场经营档次分析

1、家具家私类经营档次分析：

在本次调查的139个家具家私经营单位中，经营档次属于高档的有31家，占总经营数量的22.30%；中高档的有27家，占总经营数量的19.425%；中档的有17家，占总经营数量的12.23%，中低档的有37家,占总经营数量的26.62%；低档的有27家,占总经营数量的19.425%。其经营比例图示如下： 从以上统计数据可以看出：

第一，中档、中高档、高档产品占到市场总量的53.96%，说明威海的家居市场正逐步向中档及中档以上产品档次发展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向质量竞争过渡的转型期。

第二，如果把中低档、中档、中高档产品统统归为中档产品，那么中档产品所占比重高达58.28%，辞区间的产品数量庞大，竞争较为激烈。

第三，如果低档产品所占比重为19.435,说明虽然威海的家居市场正处于价格到质量的转型期，但是由于低端产品可以较好的满足部分消费水平较低的人群，短时间内也不会退出家居市场。

第四，高档、中档以及低档产品的供给基本均衡，市场孔隙不大。

2、灯具灯饰类经营档次分析：

本次调查的18个灯具灯饰经营单位，全部属于中低档经营档次。这说明威海的灯具灯饰类产品经营档次普遍较低，高档经营单位凤毛麟角，市场供给严重失调。威海的灯具灯饰市场在产品、质量、规模方面都有待进一步的完善。

（三）家居市场经营状况分析

1、家具家私类经营状况分析：

在调查的31家高档商铺中有25家经营状况良好，占总经营数量的17.99%，经营状况一般的有6家，占总经营数量的4.32%。27家中高档商铺中，有23家经营状况良好，占总经营数量的16.55%；有4家经营状况一般，占总经营数量的2.88%。17家中档商铺全部经营良好，占总经营数量的12.23%。在37家中低档商铺中，有30家经营状况良好，占总经营数量的22.30%；有7家经营状况一般，占总经营数量的5.04%。在27家低档商铺中，有15家经营状况良好，占总经营数量的10.80%；有12家经营状况一般，占总经营数量的8.63%。 从以上统计数据可以看出：

第一，家具家私类产品普遍经营良好，整个市场运营比较正常。

第二，低档产品经营状况相对较差，原因有二：一是低档产品已走量为主，利润较薄；二是低档产品由于质量、做工较差，得不到市场认可。

2、灯具灯饰类经营状况分析：

调查的18家灯具灯饰经营店铺，经营状况都为良好。

（四）威海家居市场消费者习惯分析 通过以上资料分析，我们可看出：

1、消费者比较喜欢到较大的专业的家居市场购买家具产品。究其原因我们认为有以下几点：

第一， 规模比较大，经营单位及经营产品相对集中，有较大的选择空间。 第二， 专业的家具市场，产品质量及售后服务相对较好。 第三， 经营单位众多，竞争氛围较浓，消费者砍价议价能力较强。 第四， 周围有专门的货运资源，运输比较方便。

2、部分中高端消费者较为注重品牌的的选择。究其原因：

第一， 中高档及高档产品品牌经营较多，如吉斯家具、全友家具、联邦家具、凤阳家具等为消费者的品牌购买提供了市场可能。

第二， 品牌产品一般质量较好，售后服务较好，购买比较放心。

第三， 消费者的购买需求正由基本的生活需求向更高的舒适、品味、高雅等需求转变。

3、在家居置买时，对灯具灯饰的购买远远小于家具家私类的购买热情。究其原因：

第一， 灯具灯饰类产品属于能源耗材，置买越多能源消耗费用越高。

第二， 大部分家庭消费者对灯具灯饰类的置买，一般认为能满足采光需求即可，高档的灯具灯饰产品一方面价格较高，另一方面耗电较多。

第三， 较为高档的灯具灯饰类产品一般为酒店、娱乐场所购买较多。

（五）威海家居市场前景展望

1、整个威海家居市场趋于饱和，局部虽然仍有一定发展空间，但总体发展空间不大。

2、整体市场发展比较成熟，价格竞争已经不是制胜的唯一手段，完善的服务、优质的质量正逐步得到市场认可。

3、更加精细化的市场细分、产品细分将是大势所趋。

三、威海市服装业分析

（一）威海服装业总体分析

从商业类型来看，威海的服装业大体分为批零兼营模式、综合百货模式、超级市场模式、品牌形象店模式以及商业步行街模式五种类型，其卖场分布大体如下：

商业类型 商 场 名 称

批零兼营 威胜大厦 海港大厦 友谊大厦 韩国服装城 环球广场 财富广场 综合百货 华联商厦 百货大楼 利群广场 华联购物广场 金地商厦 超级市场 家家悦超市 大富源

品牌形象店 侨乡城市广场 两岸时尚名店 步行街 光明路步行街 从以上数据可以看出：

第一， 威海市从事服装经营模式的大型卖场多达15个，总体服装供给较大竞争十分激烈。

第二， 批零兼营模式的商业类型较多，竞争比较激烈。除威胜大厦、环球广场经营状况尚可外，其他四大卖场都经营惨淡，估计从事服装批零兼营模式的商业发展空间不大。

第三， 综合百货类除了华联商厦和百货大楼外，其他三大卖场的服装经营状况也较为一般，估计此类服装经营模式的发展空间也不会很大。

第四， 两大超级市场的服装经营状况都比较不错，这首先归根于他们量贩式的平价经营策略；二要归功于雄厚的资金实力以及优秀的货源组织能力。从天都的区位、人群消费水平以及旁边的小商品批发城带来的部分客流来看，本项目可以有所尝试，但考虑到两大巨头的压力，需要合理定位、谨慎投资。

第五， 侨乡城市广场作为威海经营档次较高的品牌服装经营模式，经营状况也不容乐观，估计发展空间不大。步行街模式与本案的定位相差较远，在此不做详述。

（二）威海市居民购买服装习惯分析

1、对于价值较小的小针织、大针织等产品一般喜欢就近购买，而且随即购买的机率较大。注重的是方便、价格等。

2、对比较高档的时尚女装、男装类，大多喜欢到档次较高的百货商场以及品牌专卖购买，注重的是质量以及售后服务等。

3、较为成熟的商圈或大卖场是消费者首先考虑的购买场所。如环球广场、威海大世界、家家悦本部商圈；华联商厦和百货大楼商圈；威胜大厦、海港大厦商圈等。一旦形成对某个商圈的购物习惯就很难改变。

4、中高档消费群的品牌忠诚度较高，一旦对某品牌形成较好的认可，就不会轻易改变。

（三）天都项目服装经营的优劣势分析

1、优势分析：

（1） 周围没有直接的服装业竞争对手。小商品批发城里虽有少许的服装经营业户，但经营的大都是档次比较低的小针织类产品，和本项目的定位区别较大。 （2） 周围有足够的潜在消费人群。况且本案处于高技区到环翠区的主要干道上，若经营产品比较完善，还可以有效聚拢部分高技区客流。

（3） 小商品批发城形成的商业氛围以及带来的部分客流，可以在一定程度上拉动本案的销售。

2、劣势分析：

（1） 本案处在环球广场、大世界以及家家悦本部形成的有效狙击范围之内，市场压力较大。

（2） 本案周围还没有形成较为的稳固的服装销售商圈以及服装购买商圈，消费者购买忠诚度较低。

（3） 如果从事服装经营那么规模一定较大，经营品种一定要多才有制胜的可能，而这样投资风险就比较大。

（4） 服装的招商工作将是本案成功与否的重要因素。

四、威海市娱乐业分析

本次调查范围覆盖了威海市各类休闲娱乐业，主要涉及威海市市区几乎所有的休闲娱乐场所，以及高区和经区的部分休闲娱乐场所，现抽取１４０个样本，按经营类型分类并分析其经营规模及经营状况。

（一）威海市娱乐业种类及数量分析 在调查的所有娱乐场所中足疗／推拿、夜总会／KTV／练歌房、茶馆、洗浴中心所占的比重较大，迪厅和酒吧所占比重最小，分析原因有：

1、威海是新兴的沿海城市，受外来思想影响较小，消费者比较习惯传统的娱乐方式，比如茶馆、KTV等。

2、现代社会，人们在紧张的工作压力下，更加渴望身心的放松。经营者们也积极拓展思路，迎合消费者的这种需求，因此，浴室不再是仅仅局限于洗澡的功能，更加注重营造舒适的环境、提高服务质量以及提供综合性服务。

（二）威海市商业休闲娱乐场所的经营规模分析

1、夜总会／ＫＴＶ／练歌房经营规模分析：

在此次调查的30家夜总会／ＫＴＶ／练歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三个档次分，每档占的比例如下： 由图表看出，威海的夜总会/KTV/练歌房，中档规模占主体，规模较大的高档场所比较稀缺。

2、娱乐城/迪厅/酒吧经营规模：

在威海，娱乐城/迪厅/酒吧的数量相对较少，从经营场所的面积来看，规模属主要是中小型。

3、茶馆、咖啡馆、西餐厅经营规模及经营状况

茶馆、咖啡馆、西餐厅，经营场所面积在100——1000㎡之间， 按其经营面积、店面装修、内部环境、服务水平等将此类消费场所分为三个档次，各占比例如图：

4、健身、美体、美容场所经营规模：

在此次调查的健身美体场所中，面积在400㎡左右的中型规模居多，如圣玛瑜珈、浩莎健身俱乐部。美容场所经营面积在200㎡以下的占较大比重。

5、洗浴中心、足疗／足浴/推拿场所经营规模及经营状况：

在我们调查的所有休闲娱乐场所中，洗浴中心、足疗／推拿场所所占的的比重最大，现对两类休闲场所的规模作如下分析：

（1） 洗浴中心按经营面积分三个档次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（2） 足疗／足浴/推拿场所按经营面积分三个档次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（三）威海市商业休闲娱乐场所经营状况分析 从总体来看，呈现以下特点：

1、威海休闲娱乐场所分布比较集中，通俗的讲就是“扎堆经营”。分布较集中的几个区域是：市中心三角花园/威胜大厦一带、市政府以西、天都一带、北竹岛、经区长峰。且这几个区域的休闲娱乐场所经营情况较好，原因有以下两点： （1） 消费者的消费习惯使然，认为娱乐场所集中的区域，选择机会多；而且娱乐气氛比较浓厚，迎合了消费者喜欢热闹的心理需求。

（2） 这几个区域属于威海商业比较发达的区域，也是威海市人口比较密集的区域，消费群庞大且层次较高。

2、威海休闲娱乐业经营状况有淡、旺季之分，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较的的时候。

3、各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或中偏低的场所。原因是：随着威海市经济的快速发展，人均国民生产总值提高了，人们对生活质量的要求也提高了，中高档休闲娱乐场所以良好的环境和优质的服务赢得了消费者的青睐。

（四）威海市民娱乐消费的习惯分析

1、从地域特征来看来看，威海居民习惯就近消费，在作娱乐场所投资时，要充分考虑附近的人口密集程度。而且区域不同，居民消费水平也不同。

2、市中心统一路、海港一带是威海商业最发达的地方，各种娱乐休闲场所档次较高，经营状况也普遍较好。

3、市中心向西至电视台，向南至北竹岛是威海市人口最密集的两大区域，商业发达程度接近市中心。这两个区域的居民消费水平也比较高。

五、威海市餐饮业分析

此项调查共涉及威海市餐饮业比较发达的道路39条，采集有效样本349家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营档次、经营状况等五项内容。调查方式为人员采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民餐饮消费习惯、威海餐饮业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）威海餐饮业区位及其数量分析

1、威海市餐饮业总体区位数量分析：

本项调查共涉及主要道路39条，餐饮店铺349家。因为有些道路不具有代表性，且离本项目较远，为便于操作，所以我们在此只对沿途拥有店铺超过10家以上的13条重要道路进行分析。沿这13条道路餐饮业经营单位的数量高达209家，其区位数量分布如下： 从以上统计数据可以看出：

第一， 威海市的餐饮业比较发达，从业单位数量众多，竞争较为激烈。 第二， 威海市的餐饮业比较集中，以上十三条道路共有餐饮业经营单位209家，占了整个被调查餐饮业的59.89%。

第三， 古寨东路和文化西路餐饮业比较发达，餐饮氛围浓厚，比较有利于餐饮业的发展。

2、天都项目附近主要道路餐饮店铺分布分析：

天都附近餐饮业比较集中的主要道路有古寨东路、神道口路（附近）、钦村路、西北山路以及文化中路五条道路，其餐饮经营店铺分布如下： 从以上统计数据不难看出，

第一， 天都附近人口聚居相对集中，附近餐饮业比较发达，共有经营单位62家，占被调查总数量的17.77%，竞争比较激烈。

第二， 在这五条道路中又以古寨东路和西北山路经营单位众多，说明这两条路已经形成比较浓厚的餐饮文化氛围。

第三， 神道口附近、钦村路以及文化中路附近餐饮业有一定发展潜力，但投资需谨慎。

（二）威海市餐饮业经营类型分析

威海餐饮业的经营类别多达几十种，由于类别比较繁杂，所以在统计中我们大体归为以下11类：

1、川菜系

2、东北菜系包括东北炖菜、朝鲜风味等

3、新疆菜系

4、面食类包括水饺、拉面等

5、快餐类

6、烧烤火锅类

7、家常菜类

8、韩日料理

9、海鲜类

10、大型综合酒店类。

11、西餐类。

1、威海市餐饮业总体经营类别分析： 从以上统计资料可以看出：

第一， 威海市餐饮业经营类别繁杂，其中以火锅烧烤类、家常菜类以及海鲜类居多。

第二， 西餐经营类别比重较小，估计会有较大的发展空间。

第三， 虽然新疆菜类的经营品类较少，但是考虑到口味的适应性问题，估计发展空间不大。

第四， 综合酒店类所占比重较小，估计具有相当发展那空间。而且在我们凋查的31个综合酒店类经营单位中有二十多个集中在东山路附近，天都附近的综合酒店类经营十分空虚，是一个较大的市场空隙。

2、天都附近经营类别分析：

从以上统计数据可以看出：

第一， 天都附近火锅烧烤类和海鲜类经营单位众多，说明当地居民对这两类饮食情有独钟，不过过多餐饮单位的参与必然导致激烈的竞争。

第二， 天都附近韩日料理类和经营品类较少，从这一地段的居民消费来看，估计这两类餐饮会有一定发展空间。

第三， 川菜类经营单位只有4.84%,适当发展川菜类经营品类，也将大有可为。 第四， 天都附近西餐类和大型综合酒店类经营单位较少，市场潜力巨大。

（三）威海市餐饮业经营档次分析

1、威海市餐营业总体经营档次分析: 在被调查的349家餐饮业经营单位中，高档的有23 家，中档的有178家，低档的有148家。其经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 高档类经营单位数量较少，且大多集中在东山路附近，市场分布不均衡，投资潜力较大。

第二， 中档类经营单位数量众多，产品经营类别较杂，市场趋于饱和。 第三， 低档类市场与天都商业定位偏差较大，估计将无所作为。

2、天都附近经营档次分析：

在天都附近的62家餐饮业经营单位中，中档的有45家，低档的有17家，高档的为零。经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出： 第一， 天都附近高档的餐饮经营单位奇缺，市场空间较大，并且高档的定位与天都项目的整体形象相符，高档的综合酒店类经营模式，将是重点发展对象。 第二， 面对工薪阶层的中档餐饮类经营数量众多，市场趋于饱和，竞争较为激烈。估计可操作空间不大。

第三， 低档类的经营单位，与天都项目整体不符。

（四）威海市餐饮业经营状况分析

1、威海市餐饮业整体经营状况分析：

在被调查的349个有效样本中，经营状况优秀的有29家，经营状况良好的有252家，经营状况一般的有68家。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 威海市餐饮业经营状况普遍较好，但是经营状况优秀的所占比重较小，说明威海市餐饮业经营状况有待进一步提高。

第二， 经营状况优秀的单位凤毛麟角，说明威海的餐饮业还不成熟，餐饮业资源还没有得到有效整合。

2、天都项目附近餐饮业经营状况分析：

在天都附近的62家经营单位中，有3家经营状况优秀，7家经营状况一般，另外52家经营状况良好，其经营状况比如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 天都附近经营状况比较优秀的单位较少，经营状况有待进一步提高。 第二， 天都附近的经营状况与威海市整体经营状况基本相符，但略低于威海市总体经营状况。这说明天都附近的餐饮业饱和程度以及竞争程度要高于威海市总体水平。

（五）威海市高档餐饮经营单位经营状况分析

因在被调查的高档类经营单位中大部分属于综合酒店类，而这类经营单位的定位又比较与天都项目相符，所以在此把这类经营单位的经营状况做重点分析。在被调查的23家高档经营单位中，有15家经营状况优秀，8家经营状况良好，经营状况一般的为零。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一， 威海市高档餐饮经营单位的经营状况普遍比较优秀，这表明威海市高档经营单位的整体水平较高，这就在一定程度上造成较大的市场进入压力。 第二， 经营状况比较优秀的高档经营单位大都集中在东山路附近，周围外来旅游客户资源丰富，并且离市中心距离较近，区位优势比较明显。

第三， 虽然天都附近高档的经营单位奇缺，但是考虑到东山路附近较大的市场压力以及本身的区位束缚，因此我们认为天都项目虽然在高端经营业态中有相当的发展潜力，但仍要充分考虑各种相关因素，谨慎投资！

（六）威海市民饮食习惯分析

第一， 威海市的餐饮业仍然以中低档的经营单位居多，这说明价位的高低还是影响大多数居民消费的重要因素。

第二， 在区位选择上，工薪阶层比较喜欢就近聚餐，以方便为主；高端人群聚餐一般比较注重口味和环境，区位因素影响较小。

第三， 低档次的餐饮业态经营状况普遍不好，说明卫生与安全也是影响居民消费的重要因素。

第四， 在被调查的349家样本中，有29.63%的属于火锅烧烤类，这说明居民在聚餐时还比较喜欢一种因为聚餐产生的幸福愉悦的感受，说小一点是氛围，说大一点就是文化。幸福、祥和、喜气的氛围是影响消费的一个重要因素。

第四部分 消费者调研

本次威海商业物业地产调研共收到有效问卷432份，其中已购业者共计166人，占总人数的39.20%；未购业者共计266人，占总人数的60.80%；对其消费者自身个人爱好及他们在置业过程中所关注的几个问题，进行了详细的探究、分析。

一、消费者结构分析

（一）项目周边消费者数量分析

本次消费者数量调查是以“天都商厦”为半径，方圆1.5公里范围内的居民社区进行相关调研。此次调研共调查居民社区40个，人口统计按照国家人口统计常用的1：3.5的方式进行统计，共计约20224户，70784人。其中，本地原居民人口占总人口的68%，外来人口占总人口的32%。 区域位置 单元数 户数 人口

本项目的东北方向：（西北山路以东，文化中路以北） 337 4900 17150 项目东南方向：（文化中路以南，古寨东路以东） 180 2156 7546 项目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村） 543 8434 29519 项目西面：（高区毕家疃以及沿文化西路，哈工大以西） 231 4734 16569 合 计 1291 20224 70784

（二）项目周边消费者结构分析

1、年龄分析：

根据调查分析发现，项目周边目标群体的年龄主要集中在29—35岁之间，占总人数的32.4%，其次是36—49岁，占总人数的31.2%，然后是25—28岁，占总人数的29.6%。最后是50岁以上的人群，占总人数的6.8%。（其中，男性占了总人数的55.7%，女性占了总人数的44.3%。）

2、学历分析：

在接受教育程度/学历方面的调查中，有79.2%的人群为初中和高中毕业；18.9%的人群为大学毕业；1.2%的人群为研究生毕业；0.7%的人群为博士毕业。

3、职业分析：

他们目前所从事的职业，有45.5%的消费者是自由职业者；21.5%的消费者是私有企业老板；21%的消费者是各大公司职员；8.7%的消费者是各大公司管理人员；其他均占不到1.4%。

4、收入比例分析：

其收入为：64.4%的消费者收入为3万元以下；29%的消费者收入为3—10万元；6.1%的消费者收入为10—30万元；30万元以上的为0.5%。其主力购买群体为3万—30万元之间的消费者，根据其收入的等级来看，他们一般是事业有成，私企老板或公司管理中层以上的消费者。其次是3万元以下或30万元以上的消费者。

5、家庭构成情况分析：

根据市场调研分析发现，周边各区域家庭结构大致可分为四类，包括： 第一类，年龄在20——30岁的夫妇二人结构； 第二类，夫妇加一个小孩的三人家庭结构； 第三类，夫妇、小孩、老人共同居住的结构；

推荐第5篇：昆明商业市场调研分析报告1

昆明市商业市场调研分析报告

1 城市概况

2 城市经济发展水平3 居民生活水平4 社会消费发展

5 城市商业发展概况及趋势 6 城市规划及发展政策

7 城市功能规划政策以及发展方向分析

1.1 城市概况

昆明市整体概况

云南省会城市：云南省省会昆明，是云南 政治、经济、文化、科技、教育、商贸、旅游、信息、金融中心和交通、通讯枢纽。昆明位于滇东高原中部，东北距首都北京 约2千公里。面积约2万平方公里，辖五区 一市八县，全市常住人口628万人。经济实力较强的城市：据云南城市竞争力 报告，昆明在经济规模竞争力、产业层次 竞争力及收入水平竞争力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三产业发展良好， 旅游业、房地产业、文化产业、烟草加工 业、冶金工业等是该区域的特色产业。拥有良好旅游文化资源：素有“春城”美 誉的昆明具有“天气常如二三月，花枝不 断四时春”的宜人气候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游业现已发展成昆明的支柱 产业之一。

新疆

青海

甘肃

陕西

西藏

四川

贵州

缅甸

昆明

老挝 泰国

柬埔寨

马六甲

推荐第6篇：武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告

新年新气象，2012年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比2012年的租金水平上涨了32%。

据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致2012年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈 光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。

据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。

值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，2012年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投

资的修复，但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。

而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。

数据显示，2012年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。

对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨，证明写字楼的投资空间巨大。

现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定， 甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。

关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站 火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性：

1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较

低；

2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；

3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；

4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；

5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；

6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；

7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。

8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；

9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较平均；

10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低； 具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）： *附表一:(见尾页)

*附表二:（见尾页）

*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。

经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长 省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。

武汉金田物业管理有限公司

凯乐桂园分公司

2013 年 2 月 22 日

推荐第7篇：唐山某商业项目市场调研

唐山某商业项目调研纲要

一、唐山市宏观环境调查

1、唐山市基本概况：行政区划、人口规模、城区面积、交通位置等；

2、唐山市区的居民人均收入水平、物价水平、消费习惯等；

3、唐山市的城市发展规划和发展方向、相关投资环境和政策。

（这部分资料主要通过政府职能部门印制的宣传册、官方网站资料获知，近几年的居民收入状况和相关消费指数可通过统计局获知，唐山人的消费心理和消费习惯则主要通过与当地人交谈分析）

二、唐山市商业项目市场调查

1、宏观：唐山市区商业项目市场现状及走势调查，包括：

① 全市商业项目市场的平均价格；

② 商业项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？

③近几年唐山市商业项目开发总量（面积）多大？销售率是多少？

④ 唐山市商业项目目前热销的有哪些，是哪些最受投资者青睐？

2、中观：项目所在地——路南区的商业项目市场调查，包括：

① 路南区商业项目市场的平均价格；

② 路南区近三年建设的商业项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？

③ 路南区目前在售的商业项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？④ 路南区有哪些大的消费群体？

（以上资料一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。总的来说，商业项目前期调研中，宏观方面的信息主要通过两个手段获取：一是与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；二是收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。）

三、项目地块环境调查

㈠、土地性质和规划条件调查，包括：

1、此地块所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？

2、如果接过来进行商业项目开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？

3、唐山市土地部门对项目地块的开发是否还其它要求？

4、唐山市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？

5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按唐山市拆迁办规定的标准，需要补多少？

6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？

7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响。

㈡、周围景观和社会状况调查，包括：

1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？

2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？

3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？

4、项目地块周边居民对企业污染问题是何评价？唐山市其它城区有商业需求的消费者对此区域的企业污染问题能否接受？这对他们投资的影响有多大？

㈢、交通条件和配套环境调查，包括：

1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？

2、项目周边的、生活配套和公建有哪些？分别有多远？（需调查菜市场、商店、超市、幼儿园、小学、中学、医院、体育娱乐设施、餐饮酒店、银行、邮局等因素）。

㈣、项目地段投资者对象调查，包括：

1，项目地块周边已建成商业项目的主要投资者是哪些群体？他们的收入水平

和消费习惯怎样？能承受的平均价格如何？

2，项目地块主要的投资业态是什么？主要投资什么？

（关于这方面的信息调研，因目前主要是做土地开发决策，前期可只做一些粗略的调查，以后还需要设计详细的调查问卷进行访谈、分析。）

㈤、项目地段周边竞争商业项目调查，包括：

项目周边地段的竞争商业项目，在这里是指以项目为中心，1000m范围内在建（售）和已规划征地、近两年内待建的所有商业项目，其调研内容包括：

● 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、

● 开发商、总投资、开工竣工日期

● 类别、档次及整体规划布局

● 装修材料、水平、硬件设备

● 配套服务功能及功能分区、停车场、车位配置情况

● 公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

● 付款方式、银行按揭安排

● 物业管理方案、物管公司、物业收费项目及标准

推荐第8篇：商丘商业市场调研策划方案

商丘商业市场调研策划方案

一调研目的：

旨在通过商丘整个大的商业市场环境调研，对具体商业业态分布，商业圏成熟度，商业规模，区域商业饱和度，以及商业主业主心理价值期望等充分调研分析，为应天花园新项目整体开发和运作，提供清晰的市场指导。

二调研目标对象：调研目标对象为以下商业经营业主

超市、百货、服装、餐饮、金融机构、精品店、酒吧、日杂百货、美容美发、珠宝饰品、华装日用品、书籍音像、电器、医药、汽车、建材、通讯电脑等办公用品、家具店、装饰装潢广告公司、娱乐休闲、高档洗浴中心、网吧、体育用品（健身器材、体育服饰等）等，其中重点为体育用品。

三调研内容：

1、各商业业态分布

2、商业经营周边人居及行业分布状况（包括小

区，人流等）

3、对商业业主访问

四调研方法

1、查阅已有资料

2、电话防问（从应天花园业主中采样）

3、入场入户调查（主要分发调查报告） 注：调研主要对以上商业行业进行重点筛选采样，

要具有代表性，一般选2-3个样本作为采访对像。

五研程序：

明确目的-----调研方案打打撰写------调研人员培训-----具体调研实施-----资料汇总分析------完成调研报告

六调研具体安排：

1、人员：市调总督导（1人）

调研员

市调督导 调研员 市调督导

调研员 调研员 调研员 调研员 调研员 调研员

调研员

注：调研团队由3-4个小组组成，每小组由2-3人

组成，各小组有一人兼市场督导具体负责该小组工作。市调总督导负责各小组工作。

2、时间：人员培训：

调研时间：资料汇总分析：调研报告撰写：

3、调研地点： A、第一小组负责

______________________区

B、第二小组负责_____________________ 区

C、第三小组负责______________________区

五、调研经费：

1、人员工资

2、打印资料费

3、礼品费

4、交通费

5、工作证费

附：调研问卷：

商丘商业市场调查问卷

尊敬的先生/女士

您好

我们正在进行商丘市商业态势调研，麻烦您在百忙之中认真

完成这份调查问卷，我们将对您所提供的资料内容绝对保密。对您的理解和支持，我们表示衷心的感谢，请您完成问卷后向调研人员领取一份纪念品。

〖答卷说明〗：在您认同的选项前面的“□”内画“√”号

1、您的年收入是多少

□10000元以上□8001－10000元□6001－8000元

□4001－6000元□2001－4000元□2000元以下

2、您对周边业态经营什么感兴趣

□超市□百货□服装类□ 餐饮□金融机构□美容美发□娱乐休闲□书籍音像□通信办公设备□家电家私□网吧□体育用品□化妆日用品□其它（请说明）

3、您对自营的商铺是否满意□不满□一般□很满意

4、您认为目前商丘市商业态势分布是否合理□很不合理□一般□比较合理□很合理

5、您认为将来商丘市新的商业圈会出现在哪里□东区□南区□西区□北区□中区

为什么（请说明）

6、如果您购买新的商铺将用于

□投资□自营□其它（请说明）

7、您对所购买经营的商铺比较关注的是

□地段□交通□周边环境□人流□价格租金□配套设施

□治安□档次□其它（请说明）

8、您感兴趣的商铺类型是

□临街商铺□产权式商铺□自由分割式商铺

9、您对经营体育用品是否感兴趣□没兴趣□一般□很感兴趣

10、您希望的商铺楼层层次是

□一层□二层□三层□三层以上

11、您认可的商铺面积是

□50 M2 以下□51—80 M2□81—100 M2□101—120 M2□以121－150M2□151－200M

212、您认可的付款方式是

201 M2以上

□

推荐第9篇：市场调研报告

关于甘肃省西峰市餐饮业市场调研报告

目录：

一．甘肃省西峰市市场分析

二．西峰市餐饮业消费者习惯

三．沪菜特征及引进西峰分析

四．竞争对手及状况分析

五．广告及宣传计划及广告效果预估

六．餐饮选址计划

七．总成本预算

假定甲、乙、丙三人为上甘肃生源，在上海某大学上学，生活4年。

一．甘肃省西峰市市场分析

1、甘肃省西峰市的经济发展现状

伴随西部大开发的宏观经济政策，09年西峰市开发了第四大油田，第五大煤田，以及庆阳香包节的逐年完善，甘肃省西峰市的经济增长成倍上升，居民的收入也有870元上升至3712元，由原来的劳动力输入逐渐的演变成为劳动力需求不足，引进周围省份劳动力的局面，全市固定人口以及流动人口总和在80万左右，在此基础之上，机场动土，铁路建设，高速公路通行等等。在国家投资政策的鼓励下；低廉的门店租金和廉价劳动力，低廉的成本促使下，不断吸引各种投资在西峰落地。

2.西峰市餐饮业的总体市场分析

西峰市经济的快速发展，迫切要求衣、食、住、行建设全面跟进。在这个过程中，餐饮业的各种小店如雨后春笋，都冒头发展，但是由于经营规模以及自身发展速度的限制，都难以成长为大型的、满足大型需求的连锁门店。这种微型的餐馆只能够满足一般的日常用餐，而难以满足大型的聚会就餐。外加甘肃处于西北边陲，发展时间不足，信息传递不足，只有简单的湘菜，川菜等，难以行成统一的规模，没有强有力的竞争力。就目前而言无一强势的带头餐饮公司，餐饮行业正处于一片蓝海。

二．西峰市餐饮业消费者习惯

1、经济的快速发展，同样伴随人口结构逐步成熟，西峰市的经济80%掌握在40—50岁年龄段的人群手中，养生成为主流，而日常食用种类单调的缺陷就不断的凸现出来。甘肃人辛辣的食用方式在不断的延续中。各种疾病，也的浮出水面。一是街边麻辣烫常常是满满的一锅，如果没有烧开、烫熟，病菌和寄生虫卵就不会彻底杀死，食用后容易引起消化道疾病；二是人的口腔、食道和胃黏膜一般最高只能耐受50℃至60℃的温度，太烫的食物会损伤黏膜，导致急性食道炎和急性胃炎；三是麻辣烫太浓太辣，成分过于肥腻，容易导致高血脂症、胃病、十二指肠溃疡等疾病等等。

2、从食品消费来说，人均食品消费支出为3236.57元，比去年同增加340.86元，食品消费迅速增长有二方面原因：一方面是居民食品消费更加注重合理调整膳食结构，追求食品的营养性、均衡性；其次居民在外饮食消费明显增多，消费

层次提升带动了支出增加.。

三．沪菜特征及引进西峰分析

1、沪菜的特点：上海本帮的沪菜，特色是酱油和冰糖放得多。以甜食为主，滋味浓郁鲜美，甘腴甜润，以真材实料和慢火细工取胜。甜食可以补充大量的糖分，对大脑有很大的好处，可以提高人的集中力等等。特色菜系：八宝鸭、红烧回鱼、椒盐排骨、糟钵头等几十种。同时黄酒丰富了西峰市场单调的酒业，黄酒有通曲脉，厚肠胃，润皮肤、养脾气、扶肝，除风下气等治疗作用。这样不但可以满足西峰消费者合理膳食结构，同时也迎合了养生的主流。

2.、沪菜走进西峰，在同行业中处于第一家，虽然面对挑战和压力，但又有了单一菜系在西峰市的垄断优势，以独有的竞争优势；首次以养生餐饮为概念，有助于宣传的接受，以及企业的快速发展。

四．竞争对手及状况分析

1、就目前而言，在西峰市很少有大型的餐饮门店能满足高层人士的需求。另外在西峰市长时间的面食为主，以沪菜的面点外加小型快餐店的形式开拓一个全兴的领域，对西峰市而言这是在餐饮行业一个全新的领域。

2、西峰市餐饮业目前处于起步阶段，缺少先进的管理经营模式，缺少吸引消费者的活动政策。可以引进上海多年的成功管理经验以及丰富的促销政策，提升自己的竞争力。扩大自身竞争优势。

五．广告及宣传计划及广告效果预估

市场刚起步，广告投资的成本低，竞品与其他行业的广告涉及较少，有助于消费者对广告的接受，因广告在消费者生活中出现的次数较少，消费者更容易记住我们宣传的品牌，关注我们的独特性。

宣传计划：

1、公车路线：根据西峰市城市建设格局，可以在公交车1路和4路线上进行电视媒体在客流量高峰期进行分时段播放，广告话术以养生餐饮为主题。“民以食为天，食以养生为主，特色沪菜，独特养生大家选择”

2、在公路集中地路口进行大型广告牌宣传，可标注出我们的环境，我们的特色菜系，我们的优惠政策，吸引其他县镇的外来游玩消费群。

3、在公园附近拉路面横幅，突出养生，吸引退休人群中有消费能力的老人。

4、赞助西峰高校活动，将我们的品牌选产推进学校，大力度争取学生消费群，学生消费群是最愿意尝试新事物的群体。

5、借助人脉力量，送抵扣券给市政单位，吸引国企上班族。

6、门店开业前，单页派发与门店活动想呼应。以此吸引第一批尝试的顾客。 我们的广告宣传可以覆盖大多数消费群体的活动范围，以全新的餐饮理念，不但起到宣传的作用，同时可以在新店开张之前为消费者好奇心埋下伏笔，加深消费者的品牌认识，便于我们开业的品牌推广。

六．餐饮选址计划

餐饮门店选址在西峰市美食城旁边，不但有很广阔的公用停车场，又有既定消费群体，便于公司后期活动、促销政策吸引人气。也能对我们广告宣传的起到二次重温的作用。餐饮门店面积以350—400平米为限，内部设养生厅、休闲雅座厅、生日宴会厅、上海文化大堂等等。同时，我们在正门店的旁边设立以快餐店，占地面积以100平米左右为限。快餐店以面食和快餐想结合，吸引底下消费群体，形成统一的品牌认可。

七．总成本预算

1、广告成本预算：就目前西峰市的车体广告费用为标准，签订1年合同，

2、门店租金：主门店年租金大概在30W—35W/年；快餐店的租金在10W/年左右。

3、执照申请等费用：根据有关部门政策，大学生创业执照审批的费用在3000元左右。

4、员工工资：按照目前西峰市平均工资：服务人员工资在1500元/月；配菜人员工资在2000元/月，管理人员的工资在3000元/月，厨师工资按上海工资计算6000元/月计算。

5、店里设施费用及食用材料费用

6、新店开张促销优惠政策所用费用

关于甘肃省西峰市餐饮业市场调研报告调研行业：

企业名称：

餐饮业 沪菜养生酒店-----沪菜走进甘肃调研人员：罗亮20

12、

11、17

推荐第10篇：市场调研报告

2012年第一季度济南市住宅市场调研报告

住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅项目进行的分析。

本调查目标区域为济南市市区（不含长清区）。统计分析的对象为市区内的在售商品住宅”。本次调查设定的“在售商品住宅”的一般标准是：“所有销售率在95％以下、以及刚刚达到95％―100％的商品房项目”，需要说明的是，部分“大盘”因开发周期长，我们将他们分为“母／子项目”，本调查只包含“子项目”部分。调查采用文案调查、实地调查（普查）及专家调查3种方式相结合。

一、调查结果与统计分析

1、项目规划总量

目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1.9，物业类型的总体状态是：多层、小高层、高层混合分布，以小高层和高层比重为多。其中，高档楼盘（均价4600以上）的规模和普通楼盘之比约为1:3。

不同楼型构成：通过统计可以看出：市场上多层商品住宅的面积将近总体的一半，小高层约占三分之一，高层约占五分之一。

2、供应量的区域构成

供应量区域构成如下图所示。从图中可以看出：开发面积较大的有：东部、西南部、新城；较小的有东北部、东南部、中部。

3、总体价格

统计结果每平方米的均价超过3900元，比去年增长很多，此价格是开发商的报价，真正的成交价估计为近3900元。比官方的结果高出一千多（房管局公布4月统计结果为2772元／平方米），其差异的原因是：官方统计范围是济南全市（包括各个郊县），造成“结构性偏低”。

4、按照区域分类的价格统计

分区域价格如图。从图中可以看出：价格高于平均的区域有：东南部、中部、东部、南部、东部新城；价格低于平均的有：北部、东北部、西部、西北部、西南部

?

5、按照档次分类的商品房价格

划分档次的方法：根据目前市场现状，我们将以均价为中心，分为5个价格档次，进行统计分析。从分档次价格图上，可以看出：市场价格目前的确处于一个较高的位置，从项目个体数量来看，最多的是2500―3490之间（37％），而从面积来看，最多的在3500-4500之间（36％）。

6、近年价格变动分析

为了研究近1的价格变动，市场将近1年的市区主要开发区域的房价变动，从中可以看出，通过对近年价格变动表的分析，可以得出：市场总体平均价格从去年同期的3100多，上涨到目前的3900元，同比上涨了20％还要多。价格变动最大有：花园路东段片、洛口片、匡山片等；价格变动最小有：泉城广场、经纬片、开元片等

目前，价格上涨空间较大的为价格原值较低的区域和项目（基本是中低档项目），而原本价格较高的中高档项目的涨幅空间就相对较小，深入分析可以看出：目前的价格离散性（19%）要比去年同期（26％）减小，出现了较明显的“价格同质化趋势”。

7、市场总体销售率

我们为了分析市场交易进度情况，采用销售率作为调查和统计指标。需要说明的是对于具体项目的销售率与“销售速度”不一定一致，但从市场总体来看，销售率仍是反应销售进度的关键指标。

市场上的总体销售率接近70％，说明整体市场销售良好，很多项目接近销售的后期。对比总体竣工率（60%），也可以看出：市场销售态势良好，已竣工的基本都售磬，接近竣工的销售情况也都不错。从销售率分布还可以看出：多数项目的销售率集中在60％到100％之间，接近尾房销售。

8、分档次销售率对比

分档次销售率图如下。可以看出，仍然是普通商品房的销售率较高。但高档的销售率也相当高，这与市场开发的阶段性有关。

9、分规模的销售率对比

分规模的销售率图如下可以看出：中等规模楼盘的销售率略好于大规模和小规模的项目。

二、对一手市场的相关分析

1、价格租售比分析

所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。(根据专家意见,此比例关系是对于包括一手房和二手房的所有住宅而言)

一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150~200之间，杭州则达到了1∶300以上。(根据专家意见,比较健康的比例关系是1/180左右。) 市场部也对这一问题进行了初步的调查，结果形成了《分区域租售比表》，从初步调查的结果可以计算：济南目前新房的“价格租售比”约为1/205。因为调查中采集的是“套内建筑面积”，而非“套内使用面积”，会使结果略偏小，加之测算口径不一（正确的租售比应包括

一、二手商品住宅）

第11篇：市场调研报告

戴尔笔记本的产品国际市场调研报告 笔记本电脑是一种小型、可携带的个人电脑，其相较于台式机的优势是体积小、重量轻、携带方便、功能强大。本次产品国际市场调研报告针对的是戴尔笔记本电脑。

一、戴尔笔记本的概述

Dell笔记本，即戴尔公司生产的的笔记本电脑。戴尔公司以IT直销享誉全球。戴尔家用台式、家用笔记本外观时尚，色彩丰富，为消费者按需定制个性化娱乐电脑，满足高清影音娱乐需求，更以便捷贴心的售后服务让用户使用无忧；戴尔商务台式、商务笔记本为超大型及中小企业提供专业产品及技术支持笔记本电脑是方便的便携式计算机，广受经常出差、喜欢在咖啡店学习的人群的欢迎，而重视节约空间设计的用户更是对它青睐有加。

戴尔笔记本电脑已成为具备移动便利性的代表产品，随着产品的更新换代，技术和设施不断完善，而价格则不断下降。 用于视频聊天的集成网络摄像头、可随时连接至任何位置的Wi-Fi技术、蓝牙读取器、指纹识别器、吸入式CD/DVD磁盘驱动器，这一切都使技术显得生动有趣。 戴尔提供的笔记本电脑种类繁多，能够完美地满足您对大小、颜色、重量、速度和个性化的需求。

戴尔公司作为世界上最大的电脑直销商，以现今社会的互联网电子商务和戴尔公司的营销策略为杠杆，成功的将戴尔推销了出来。作为全球第二大电脑供应商，它致力于倾听客户需求，提供客户所信赖和注重的创新技术与服务。

戴尔公司首创技术支持热线，并使之成为业内标兵，按照客户要求制造计算机，并向客户直接发货，使戴尔公司能够最有效和明确地了解客户需求，继而迅速作出回应。

戴尔以成为世界上最好的计算机公司，给客户带来市场上最为完美的体验为使命。在这样做的过程中，戴尔可以以最好的质量满足客户的期望；引领技术的发展，打价格战；对个人和公司负责；提供最好的服务和支持；领先的公司人力资源方式；财政稳定性。

二、戴尔笔记本的宏微观环境分析

1、宏观环境因素分析

①政治法律环境因素分析

进入新世纪后，我们从全球总体和未来发展趋势上来看，国际间局势相对和平稳定。这对经济的发展提供了较为良好的发展环境，有利于戴尔公司的发展。

各种保护合理竞争及正规产品的法律在全球各个国家及国际贸易中发挥巨大的作用，这无疑对于戴尔公司进行全球的销售有着巨大的保证。

②经济环境因素分析

2009年到2010年各方对全球金融危机自身走势和影响的看法存在严重的分歧。根据李向阳经济学博士的基本判断是，基于政府干预经济的能力提高，大国经济政策的协调性增强，发展中国家整体经济增长。

而对于中国来说，得益于中央为应对全球金融危机所采取的一系列经济刺激计划，2009年中国经济快速稳定回升，发展势头趋好，这不仅对国内企业有着刺激作用，也对戴尔这种国际企业稳固在中国的市场创造了条件。

③社会文化环境因素分析

随着全球化的大势所趋，全球各地区人们的生活方式越来越相似，价值观也越来越接近。由于互联网的普及和广泛应用，人们能够更加方便地了解世界各地的信息，有利于戴尔这样的国际企业了解目标市场的文化、消费观念等，可以根据不同的消费市场需求来进行必要的策略选择。

④科学技术环境因素分析

随着科学技术水平的不断提高，电脑等产品更新换代的频率越来越高，技术周期越来越短。科学技术水平的提高使得制造业的自动化程度进一步提高，加上不断提高的科学管理方法，企业的劳动生产率大大提高，减少了生产成本，提高了利润的空间。

针对宏观环境条件下的不确定性，戴尔公司应该做到主动把握趋势，使企业战略顺应趋势；积极寻找商机，准确判断经营风险，为企业制定战略目标和措施提供依据。

2、微观环境因素分析

①新进入者的威胁

对于戴尔公司而言，新进入者分为三类：第一类是已经存在的电脑公司的新产品上市；第二种是可能进入电脑行业，即将成为其竞争者的公司；第三种是可能进入替代品行业的公司。

第一类，包括HP、联想等已经有一定的电脑市场占有率的公司，比如联想公司在2010年推出的“以智变应万变”的英特尔酷睿产品，而且针对政府和其他大客户方面，传统机型都有了新的产品，联想集团的这些新产品如果有助于扩大其市场占有率，那么必将影响到戴尔笔记本的销售。

第二类，包括的是目前市场上的一些经营和电脑相关的零配件制造等业务的企业，如纽曼公司，他们自身的零配件制造以及在市场上的知名度是他们进入笔记本电脑市场的潜力。

第三类，包括的是家电、手机等行业，比如一位消费者的资金有限，只能购买家电，则无法购买笔记本电脑。因此这些行业的新进入者也就是笔记本电脑行业的潜在竞争者。

②替代品的威胁

替代本的概念就是对于两种物品，如果一种物品价格的上升会引起另一种物品的需求增加，泽这两种物品互为替代品。战略管理中的替代品是指具有相同或者相似功能的产品。因此，戴尔笔记本的替代品分为其同行业及不同行业的产品两大类。

戴尔的收入主要来自笔记本电脑和台式电脑，尤其是大企业的订单。商用计算机之前一直都为IBM、HP几家大公司所垄断。因此，商用计算机的新产品便是戴尔笔记本电脑同行业间的替代品。

不同行业的话，主要就是手机行业。3G、4G，甚至5G的来临，意味着我们会像手机代替座机一样，告别电脑而更多时间用手机上网。

③购买者的讨价还价能力

由于在中国PC行业有着太多的电脑品牌，因而顾客也有着众多的选择，有着较强的讨价还价能力。对于较强的顾客讨价还价能力，戴尔遂选择较好的售后服务和亲民的价格等方式赢得顾客。

④供应商的讨价还价能力

戴尔最受瞩目的是其网络直销模式，从1999年起，戴尔从在华直销范围13个城市到2004年的100多个城市，惠及广大的中国消费者。之所以采取网络直销模式，直销抛弃了中间渠道，采取点对点的销售方式，因而大大加速了周转，降低了成本，据称，直销产品要比同类产品价格低15%--20%,这给戴尔带来了较好的效益。直销是厂家直接面对客户，从而获得对供应商的控制，与供应商的谈判中达成较多的有利条款。

三、戴尔笔记本消费者行为的分析

消费者行为分析是形成市场营销策略的基础。

当消费者在购买某样特定的商品时，除了外观、性能、以及售后服务之外，更注重与价格。去掉分销商，去掉为渠道所花的成本，那么其同类产品的售价自然要比自己的产品要高，这样使产品更加具有市场竞争力，再加上每个客户是在网上订购产品之后才给客户发货，这样实现了对物流的成本的降低。仓储是物流当中不可忽视的成本。换句话说，他是拿着客户的订单在生产，这样库存积压的风险将大大降低，运用这笔钱对产品进行必要的广告宣传，使产品的销售保持顺畅，这才是实质。但是，只在网络上销售产品的不只戴尔一家，只是他比较出名罢了。但是这里是有区别的戴尔在美国只是通过网络销售。但是中国不一样，中国老百姓有句话叫眼见为实到底好不好要看了才知道。所以戴尔专卖店在中国应运而生。

现今时代的消费者行为特征明显。

第一，冲动式购买大量增加。所谓冲动式购买是指消费者事先没有购买计划，在现场临时决定的购买。随着网络的发展，依赖于网络了解市场信息的群体的群体日趋增多，网上出现的一则商品信息，就有可能带动一个群体的网络用户在短期内进行冲动式购买，导致许多商品的购买行为具有极强的冲动型。

第二，对便利的要求高。随着生活节奏的加快，人们对购买的物品的，不仅要求质量好，价格合理，而且要求快捷方便，以节省时间。现代物流技术的采用，以及运筹学中管理技术的引入，加快了商品的物流速度。

第三，消费主动性增强。消费者会通过各种途径获取和商品有关的信息进行分析比较。消费者主动性的增强来源于现代社会不确定性的增加和人类追求心里稳定和平衡的欲望。

第四，追求名牌产品牌的消费。品牌效应早已深入人心，戴尔的品牌效应也为了其销售带来巨大收益。更有些顾客会坚持品牌忠诚度，不会考虑购买其他品牌的产品。

第五，消费的个性化日益突出。如今的消费者消费不再是盲目的跟随潮流，而是向着个性化的方向发展。戴尔公司推出的针对不同顾客的定制系列的产品，也让顾客为之耳目一新。消费者可以通过网络更快、更全面的了解某一商品的市场价格、性能、售后服务等方面的信息，对一些最新出现的个性化商品，他们可以通过网络的便利条件，确定他们的消费行为，为自身的个性化消费找到决策的依据。

首先，收入水平的提高为消费者提供了物质基础。人们的可支配收入增加，这就为消费者积极购买，追求品牌和个性消费奠定了物质基础。其次，市场的发展为消费者提供了更大的选择空间。戴尔笔记本的种类增加，供应数量充足，这不仅扩大了消费者可选商品的范围空间，而且还可以使消费者在挑选商品的过程中，充分体现消费者的个性、爱好和情感。最后，完善的保障体系为消费者购物解决了关于消费者收入水平的难题。随着金融体制改革的不断深入，社会养老保险、就业保险体系的建立和不断完善，消费者的消费后顾之忧也为之解除。

四、戴尔笔记本国际市场细分情况

1、市场定位分析

在进行产品定位时，要考虑到其主要竞争者，我们将戴尔在中国市场的主要竞争者暂定为：联想、HP、宏碁、华硕。

根据IDC公司2006年第二季度的研究报告，戴尔公司在中国市场（包括香港）份额为10.3%。2008年，戴尔笔记本的产品种类增加了50%，戴尔公司稳居全球计算机制造商排行第一。

①提高产品的成本配置，不再局限于低成本价格战。个人电脑的消费市场高速增长，人们的个性化需求不断上升，PC服务以学生机和高配机为主。提高自身性价比竞争力。

②注重与企业和大中型企业公司、政府之间的合作，开发强大的商务办公功能。大中型企业公司、政府机构他们是需要不断做出购买决策的企业，一般会大量购置产品。

对于大中型公司来说，经济效益是最主要考虑因素，他们对价格比较敏感，关注类似性能、规格、折扣、售后服务等因素，购置产品时比较盲目，多通过广告、评论、经验、口碑来购买。针对他们关注经济效益的特点，额可以向订货商提供折扣来拉拢新客户，保住老客户。

对于政府机构，他们一般不重视价格因素，更关注的产品的可靠性、卖方的实力以及企业的标准化之类的特性，他们购置产品比较专业化。公司为这些客户提供法人购买程序、租用协议等有效地长期付款方式，以保持双方信誉对等、财务支持、长期合作的良性双赢关系。

③信用卡结账越来越普遍。顾客可以直接与制造商联系，进行挑选购买，避免了去实体店的结账排队，减少了家庭购物时间。这得益于戴尔的直销模式：直销模式资金流转速度快，直接预收或快购买材料生产，大大加快了企业的资金流转速度；按单生产，使得顾客有充分的自由来选择自己喜欢的产品配置，也在一方面避免了公司囤积大量配件占用资金；建立与顾客的直接联系，不仅节省了产品通过中间环节销售所浪费的时间和成本，而且更直接地了解到了顾客的需求，并培养了一个稳定的顾客群体；通过建立高效的供应链和生产流程管理大大降低了生产成本；戴尔公司所经营的技术产品多是标准化的成熟产品，让顾客分享到大量的技术投资和研发取得的成果。

④电脑零售商无法提供完善的技术支持。

2、产品定位

通过对戴尔不同系列进行产品定位分析，绘制产品定位图，对于不同系列的未来设计方向。

3、具体情况

根据2009年的统计数据，戴尔全球的门店数量已经增至3万家以上，包括在意大利的83家Media World门店。

①在亚洲地区

最近几年，戴尔门店的扩张主要集中在中国，其次是欧洲、亚太区其它国家和拉丁美洲。

在中国市场，零售店现已接近6,000家，覆盖1-6级城市。根据IDC在全球范围内每季度对PC电脑销售的跟踪统计，2009年第一季度，戴尔公司的零售出货量与去年同期相比上涨了近4个百分点，而在零售市场的总份额达到7个百分点。不论是在网上销售、电话销售还是门店销售方面，我们都看到了戴尔在消费电子领域的增长势头。

除了零售扩张，戴尔发展的另一个重点是通过与电信运营商的合作来销售笔记本和上网本。有越来越多的用户希望能够随时随地地上网，因而他们在购买笔记本和Inspiron Mini系列产品时，会同时购买移动宽带服务。这种趋势在市场上日益明显，也对戴尔的销售起到了推动作用。根据IDC发布的2009年第一季度英国的数据显示，继使用移动网络的Inspiron灵越Mini 10成功发布之后，通过电信运营商渠道的出货量戴尔位居第一。除了沃达丰之外，戴尔还与英国最大的手机设备分销商Carphone Warehouse保持紧密联系。此外，戴尔公司已经分别与美国的Verizon和AT ＆ T、中国移动、以及印度、日本等各国电信运营商建立了合作关系。

②在欧洲地区

为了在欧洲拉近与合作伙伴和消费者的距离，戴尔在2009年于凡尔赛举办一个名为“Dell Suites”的活动，展示其全系列的消费电子产品。这一为期3天的着重突出戴尔零售业务的活动，将汇集零售业高层主管、设计师和戴尔公司的全球合作伙伴，艺术家Tristan Eaton也将在活动中亮相。戴尔公司将通过此活动充分彰显其对价值、质量、便利性、个性化、以及风格和性能的不懈追求。戴尔通过全球分销渠道的方式重新定义了其零售分销模式，并将目光转向通过零售商为新兴市场中的家庭和小型企业的消费者提供产品和服务，以迎合不同消费者的需求。戴尔的目标是跨渠道实现存货的最大化和效率的最高化，这样消费者就可以更快的从我们的一个单一的分销合作伙伴那里得到最大定制化的产品。

戴尔在欧洲的零售合作伙伴：

DSGi

自2008年1月建立零售合作关系以来，戴尔和DSGi – 后者为包括Dixons、Currys和英国PC World在内的欧洲诸多消费电子零售商的控股公司之间的合作不断深入，通过DSGi所销售的戴尔产品线日益宽泛。新学期伊始，DSGi旗下的PC World和Currys零售商将销售所有颜色的戴尔Inspiron 15笔记本以及广受好评的戴尔Inspiron Mini 10上网本。PC World是英国领先的电脑连锁超市品牌，它也是第一个在英国销售戴尔的高端Adamo笔记本电脑的零售商。

Cosmos

戴尔最近宣布了与奥地利第二大消费类电子产品零售商Cosmo之间的合作协议，该零售商拥有28家商店。自2009年6月4日起，来自戴尔的诸多笔记本电脑系列，如Inspiron 15和Studio

17、Inspiron Mini 10上网本以及StudioXPS 16高端多媒体笔记本均已在所有Cosmos商店里上架。

家乐福

如今，戴尔的产品可以在法国、比利时、西班牙、波兰、罗马尼亚、巴西和意大利的400多个家乐福超市中找到。2007年11月，戴尔与这一全球最大零售商之一的大型商场开始合作。家乐福是欧洲第一个销售戴尔产品的零售商，目前销售最全面的戴尔系列的产品，包括Studio 15笔记本、Studio One 19一体机、Inspiron笔记本以及Inspiron Mini 10上网本。

Rue du Commerce

戴尔通过与法国领先的消费类电子产品网上零售商Rue du Commerce合作，扩大了它在法国的网上销售规模。Rue du Commerce网站上所销售的戴尔笔记本和台式机品种非常齐全，其中包括Studio 15和17笔记本电脑、Studio XPS多媒体台式机、Inspiron台式机和笔记本以及Inspiron Mini 10上网本等，同时还有精选型号的显示器出售。

五、对戴尔笔记本产品的建议

首先，不能否认戴尔公司的网络营销很有创意，但是还应该推广其他带来利益的营销模式。要及时关注网络各种舆论热点，以便企业及时开展时间营销与品牌炒作。

其次，要加强与网络用户的互动与沟通，要对网络用户提出的建议和反馈的问题及时回应并解决。并且，应该及时关注行业以及企业在网络上的各类负面新闻，根据具体的情况开展有针对性的危机公关。

最后，及时完善顾客的信息资料，根据对顾客的信息资料的分析了解顾客的行为特点和购买方式，同时有助于开展更有针对性的一对一的营销。

第12篇：市场调研报告

市场定位准确是取得经营成果的关键

杭州大厦购物中心是杭城著名的大型零售商场之一。几年来在市场激烈竞争中，由于重视调查研究，搞好市场定位，掌握商战主动权取得了明显成果。1993年杭州大厦购物中心重新装修后，即以中高档定位作为目标市场。为了验证购物中心市场定位是否准确，揭示经营效果与市场定位的相关性，我们开展了商场客源的调查，井通过对顾客的基本情况及其购物动机的统计分析，对上述问题作出一个客观的结论性的判断。

一、调查目的

考察顾客的性别、年龄、居住地、职业和经济收入等关于顾客的基本情况；调查顾客的购物动机。

二、调查方法

1.调查对象。以来购物中心购物的顾客为调查总体，从中随机抽取1487名顾客作为调查的具体对象。

2.调查问卷。问卷分性别、年龄、居住地、职业、经济收入厦购物动机6个项目。各题均采用封闭式设计，要求调查对象根据实际情况在各题所列的选择项中选取一项，作为对该题的回答。

3.调查问卷的分发。调查问卷由商场工作人员在商场内随机分发，当场回收。回收率为100％。

4.数据处理。：调查问卷数据由SPSS统计软件处理。

三、调查结果分析

1.顾客的性别构成。1487名调查对象中男顾客699人，占总数的47％，女顾客为788人，占总数的53％。卡方(x2)拟合度检验不同性别的顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O.05)。来商场购物的女性顾客明显多于男性顾客。

第13篇：市场调研报告

市场定位准确是取得经营成果的关键 杭州大厦购物中心是杭城著名的大型零售商场之一。几年来在市场激烈竞争中，由于重视调查研究，搞好市场定位，掌握商战主动权取得了明显成果。1993年杭州大厦购物中心重新装修后，即以中高档定位作为目标市场。为了验证购物中心市场定位是否准确，揭示经营效果与市场定位的相关性，我们开展了商场客源的调查，井通过对顾客的基本情况及其购物动机的统计分析，对上述问题作出一个客观的结论性的判断。

一、调查目的 考察顾客的性别、年龄、居住地、职业和经济收入等关于顾客的基本情况；调查顾客的购物动机。

二、调查方法 1.调查对象。以来购物中心购物的顾客为调查总体，从中随机抽取1487名顾客作为调查的具体对象。 2.调查问卷。问卷分性别、年龄、居住地、职业、经济收入厦购物动机6个项目。各题均采用封闭式设计，要求调查对象根据实际情况在各题所列的选择项中选取一项，作为对该题的回答。 3.调查问卷的分发。调查问卷由商场工作人员在商场内随机分发，当场回收。回收率为100％。 4.数据处理。：调查问卷数据由SPSS统计软件处理。

三、调查结果分析 1.顾客的性别构成。1487名调查对象中男顾客699人，占总数的47％，女顾客为788人，占总数的53％。卡方(x2)拟合度检验不同性别的顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O.05)。来商场购物的女性顾客明显多于男性顾客。 2.顾客的年龄组成。如表1所示，34岁以下的顾客1106人，占总数的74.4％；而35岁以上的顾客仅有381人，占总数的25.6％。卡方(x2)拟舍度检验不同年龄顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O 05)。来商场购物的顾客主要是年轻人。表l 顾客的年龄组成25岁以下 26-34岁 35-54岁 55岁以上511（34。4%） 595（40。4%） 333（22。4%） 48（3。2%） (注：表十括号内为该年龄组人数在1487名调查对象中所占的百分比数。经下各表相同。) 3.顾客的居住地分布。如表2所示，来自杭州市区的顾客有956人，占顾客总数的64.4％。卡方(x2)拟合度检验不同居住地顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O.05)。来商场购物的顾客主要是杭州市区的顾客。表2 顾客的居住地分布杭州市区 杭州地区县市 省内其他县市 省外956（64。4%） 173（11。6%） 177（11。9%） 181（12。2%）

4.顾客的职业分类。如表3所示，顾客职业是公司企业职员、事业单位职员和工人的人数分别为447人、349人和198人，三种职业的顾客人数占总人数的66.9％。卡方(x2)拟合度检验不同职业顾客人数之间有显著差别(显著性水平为0 05)。来商场购物的顾客职业主要是公司企业职员、事业单位职员和工厂工人。表3 顾客的职业分类职业 人数 百分数（%） 职业 人数 百分数（%）公司企业职员 447 30.1 其他职业 66 4.4事业单位职员 349 23.5 军人 41 2.8工人 198 13.3 退休人员 39 2.6个体经营者 110 7.4 农民 33 2.2教师 104 7.0 学生 100 6.7 总数 1478 1005.顾客的月薪收入。如表4所示有748人，占总数的50 3％；在1001月薪在50l-lO00元范围内的顾客2000元范围内的顾客有376人，占25.3％。卡方(x2)拟合度检验不同月薪的顾客人数之间有显著差别(显著性水平为O.05)。有75.6％的顾客月薪在501―2000元范围内。表4 顾客的月薪收入顾客月薪 人数 百分比(％) 顾客月薪 人数 百分比(％)501-1000元 748 50．3 3000元以上 97 6．5100―2000元 376 25．3 2001-3000元 82 5．5500元以下 184 12．4 总数 1478 100 6顾客购物动机的分析。如表5所示，顾客购物动机主要是商品档次高(22.4％)，购物环境好(19.9％)，商品质量好(14.1％)和服务好(13％)。卡方(x。)拟合度检验不同购物动机顾客的人数之间有显著差别(显著性水平为O.05)。表5 顾客的购物动机购物动机 人数 百分比(％) 购物动机 人数 百

分比(％)商品档次高 333 22．4 商品品种齐全 142 9．5购物环境好 296 199 商场信誉好 89 6商品质量好 209 14．1 交通便利 36 2．4服务好 193 13 其他 17 11价格合理 172 11．6 不同性别顾客的主要购物动机排序如表6所示。在前三位动机中男性顾客比女性顾客更注重购物环境和商场的服务，而女性顾客则更注重商品的档次和商品的质量。另据卡方(x。)独立性检验，不同性别顾客的购物动机明显不同，差异非常显著(显著性水平为0 001)。表6 不表性别顾客主要购物动机的排序动机排序 第一位动机 第二位动机 第三位动机 男性顾客 购物环境好（143 20 5％) 商品档次高(130.18 6％) 服务好(103.14 7％1女性顾客 商品档嵌高(203 25 8％) 购物环境好（153 19 4％) 商品质量好(128.16 2％) 不同年龄组顾客购物动机的排序如表7所示。年轻顾客更注重商品档次和购物环境，而老年顾客则更多地考虑商场的服务和商品的质量。另据卡方(x2)独立性检验，不同年龄顾客的购物动机明显不同，差异显著(显著性水平为0.05)。表7 不同年龄组顾客主要购物动机的排序 动机排序 第一位动机 第二位动机 第三位动机 25岁以下顾客 商品档\'史高(124，24，3％) 购物环境好102,20％) 商品质量好(71.13 9％) 25―34以下顾客 商品档\'史高(142,23 9％) 购物环境好(12l 20 3％) 商品质量好(83,13 9％) 35―54岁顾客 购物环境好（66 19 8％) 商品档次高(63 18 9％) 服务好(50,15％) 55岁以上顾客 服务好（12.25％) 商品质量好(11 22 9％) 商场信誉好f8.16 7％)表8 不同居住地顾客主要购物动机的排序 动机排序 第一位动机 第二位动机 第三位动机 杭州市区顾客 商品档洗高(237 24 8％) 购物环境好(211.22 1％) 商品质量好(1 30.13 6％1杭州地区各县市顾客 价格合理（3l 17 9％) 商品档洗高(28 16 2％) 商品质量好(2615％)省内其他县市顾客 商品档-史高（35 19 8％) 商品质量好(27 15 3％) 价格合理(26.14 7％) 省外顾客 服备好(38.21％) 购物环境好(3318 2％) 商品档次高（37 20 4％） 不同居住地顾客购物动机的排序如表8所示。杭州地区和省内其他县市的顾客更注重商品档次，杭州市郊的顾客注重商品价格的合理，而省外的顾客则把商场的服务放到了第一位。其次，杭州市区和省外的顾客还较多地注重购物环境因素；各地区的顾客都较看重商品质量因素。另据卡方(x2)独立性检验，不同年龄顾客的购物动机明显不同，差异非常显著(显著性水平为0.001).不同主要职业(若该职业的顾客占总顾客数的7％以上为主要职业)顾客购物动机的排序(表略)：公司企业员工和个体经营者的购物动机完全相同；工厂工人、教师和事业单位职员的购物动机基本类似，但工厂工人更注重价格合理，而教师更注重商品质量。另据卡方(x2)独立性检验，不同职业的顾客购物动机各不相同，差异非常显著(显著性水平为O.001)。 不同经济收入顾客购物动机的排序(表略)：经济收入不同的顾客购物动机的排序虽有不同，但购物动机基本类似，如月薪501-l000元的顾客动机和月薪为l00l―2000元的顾客动机完全相同。除了购物环境好和商品档次高这两个动机外，月薪较低的顾客和月薪较高的顾客都较注重商场的服务和商品齐全。另据卡方(x2)独立性检验，不同月薪顾客的购物动机虽有不同，但差异并不显著(显著性水平为O.05)。 这次顾客基本情况的调查，共计发出调查表1487份，回收1487份，回收率100％。统计分析表明，在杭州大厦购物中心的顾客中按性别构成分，男性顾客699人，占47％，女性顾客788人，占53％；按年龄构成分，34岁以下顾客1106人，占74.4％，35岁以上顾客381人，占25.6％；按居住地分，杭州市区的956人，占64.4％；按职业分，公司、事业单位职员占53.6％；按月薪分，50l―2000元的占75.6％；按购物动机分，认为商品档次高、购物环境好、商品

质量好和服务好的占69.4％。由上可见，杭州大厦购物中心的顾客群中，以女性为主，34岁以下的年轻人为主，杭州当地市民为主，公司及事业单位职员为主，月薪50l―2000元的为主。无须多加解释，这样的一个顾客群主体，其购物动机必然是要求商品档次高、购物环境好、商品质量好和服务好。换一个角度说，正是杭州大厦购物中心把目标市场定位在中高档，并以此不断努力创造出特色，因而在公众心目中留下了一个中高档商场的形象，久而久之使之成了一批追求中高档顾客的购物去处。因此，我们完全可以这样说，杭州大厦购物中心3年前的中高档市场定位是准确的。今后的任务是在经营商品和服务上再下一番功夫，以更好地迎合自己固有的顾客群，在巩固和发展有一定档次和个性的顾客的同时，争取精神文明和物质文明的双丰收。

第14篇：市场调研报告

市场调研报告

经过对唐山钢厂集中地区一周的市场调研，发现唐山大部分钢厂一直延续着维持5到7天焦炭库存，对钢材市场未来持观望的“硬挺”态度应对钢材价格呈曲线形的涨跌。

在近一周出现的钢坯、成品钢材价格及焦炭股票、期货的涨停现象，多家钢企出现了不约而同的一致看法，认为此次连续涨价属于昙花一现，是国家政府的救市资金及项目所致，不会使焦炭市场得以复兴，即使目前有所抬头，包括神华在内的焦企龙头可能会对焦炭价格少许上调，钢厂不同程度的也会接受涨价，甚至会主动涨价，但此次涨价不能说是焦炭的春天。

河北地区的焦炭市场正在发生着格局性的变化，唐山钢厂采购内蒙焦炭是以降成本为初衷的，现在内蒙焦炭的价格优势在悄然的消失，取而代之的是价格逼近内蒙焦炭的山西焦炭，和质量超越内蒙焦炭，价格同样接近的河北本地焦炭。如何面对价格优势的逐渐消失、正视内蒙焦炭的产品质量，是此次唐山调研得到的直观感受。

从一周的走访中证实，包括神华在内的内蒙焦炭已经没有优势可言，在走访的所有钢厂中全部是采用山西焦炭和河北焦炭混合使用，只是配比不同罢了。目前钢厂所采购的山西、河北焦炭指标都在内蒙焦炭之上，硫0.65-0.7，灰12.5-13，热反应强度60左右，价格一票到钢厂场地为1270-1300元/吨。

下面是对唐山部分钢厂走访的结果：

·丰南

1.东华

两座450m³均正常生产，库存维持在5天左右。无自己焦化

洗煤，焦炭及煤全部外采，一票到厂价格为1250元/吨。

·迁西

2.津西

一炼：3座1080m³，一台例行检修两台正常生产，

二炼：6座450m³，一台例行检修其余正常生产，

预计9月17日检修完毕投入正常生产，现焦炭每天用量为8500吨左右，库存约为4万吨，现采购价控制在1300元/吨到厂。 ·遵化

3.港陆

规模为年产600万吨钢厂，主要产品钢坯、带钢。焦炭除自己100万吨焦化提供外其余全部外采，焦炭主要集中在山西地区（硫0.6

5、灰12.5）一票到站价为1350元/吨，焦化的焦煤外采主要集中在宁夏、内蒙地区。对于河北本地焦炭1250元/吨到厂不予采购。

港陆遵化厂1580m³一台、550m³两台、1000m³左右三台，日消耗焦炭8000吨左右，六台炉子均正常生产，预计在11月初开始例行的轮流检修。

4.建龙

河北地区共计600万吨生产能力，遵化建龙、新宝泰、承德

建龙各200万生产能力，遵化450m³三座，新宝泰1580m³一座、小炉子两座。在遵化有80万吨生产能力焦化一处（4.3米2座），焦化精煤外采集中在神华、山西、东北地区（硫1.0、灰

14、粘结81-83）。现遵化主要生产钢坯、带钢，生产及销售正常，在9月20日前完成个别炉子的例行检修，没有限产及增加检修意向。 ·昌黎

5.安丰

规模为550-600万吨，1260m³炉子三台，450m³、580m³混合

有6台，其中一台1260m³炉子检修，属于正常的例行检修，在建中有两台1260m³炉子。没有自己的焦化及洗煤，原料全部外采，到厂价1270-1280元/吨，采购主要集中在神华、山西，日消耗8500吨焦炭，库存11万吨。

6.宏兴

与安丰相临近的钢企，五座580m³炉子，两座128m³炉子，

日消耗焦炭5000吨左右，现库存5万吨，现执行到厂价两票1270元/吨，一票1280元/吨。

·卢龙

7.秦皇岛佰工

两座1080m³炉子，均正常生产，日消耗焦炭3500-4000吨，

库存5万吨左右，没有自己焦化全部外采，主要集中在内蒙及山西地区。对德晟非常了解。

·迁安

8.燕钢

新厂：两座1080m³、1座2560m³（2500吨/天）

老厂：六座450m³

新老两厂相距5公里左右，焦炭日消耗1万吨左右，库存7万吨。没有自己焦化全部外采，采购除神华外几乎全部集中在山西地区，对德晟非常了解，只希望热反应强度能保证57以上。

9.鑫达

现具备生产能力五座，其中350m³一座、450m³一座、480m³两座、1080m³一座，目前有一座480m³在检修，日消耗焦炭3500吨左右，库存4万吨。主要外采山西地区焦炭，小高炉二级焦使用比例仅为20%。另有4座1080m³炉子在建，观察市场情况适时投产。

·古冶

10.东海特钢（新东海）

与东海钢铁（老东海）为两个各自独立控股企业

现有四座1350m³炉子，由于市场原因其中一座建好未投产，其余三座正常生产，月消耗焦炭20万吨，库存10天左右。焦炭集中采购河北当地焦炭（硫0.7、灰

13、热反应强度60），河北焦炭一票到厂1280元/吨，对除神华外的内蒙焦炭的火运运力质疑，由于附近站台到货数量多，排队现象严重，愿意选择汽运到厂，这样增大了本地焦炭的优势。

9月18日河北本地焦化厂（旭阳等）对钢厂二级焦不同程度的上调20-30元/吨，个别钢厂也主动将焦炭采购价上调了10-30元/吨。由于神华拥有内蒙地区价格制定的决定权，在这次唐山地区整体涨价时，神华未作出涨价调整，神华的到站1300元/吨价格与山西、河北到站价持平，甚至稍有少许优势。

最后，在河北地区内蒙焦炭价格优势逐渐消失的市场形势下，不断提升产品质量才是拓宽销路最好途径。

乌海德晟煤焦化销售部

吴斌张磊

2012年9月22日

第15篇：市场调研报告

软体家具市场调查报告

主题欧式风格软体家具 地

点哈尔滨居然之家

在越来越注重生活品质的今天人们在家装的同时更加开始关注家装的健康对于室内装修除了关心涂料和家具的环保性外对家品的材质和工艺也逐渐重视起来。现在软体家具多以环保健康的消费理念进行宣传造势因而更受消费者的青睐在市场中所占份额也越来越大逐渐成为一种消费潮流。

我国软体家具是一个成长迅速、潜力巨大的市场市场销售额已占据家具行业的半壁江山。四川及广东已经形成了较大的软体家具生产基地其制造主工序包括钉内架、打底布、粘海绵、裁、车外套等。一套好的软体家具结合人体工程学设计给人带来舒适的感受更换率一般在年左右比一般家具的使用时间要长。有业内人士预测对软体家具材质进行科技含量的升级是必然的趋势。今后软体家具将利用更少的自然资源为人们提供更长时间的使用且更加契合全社会低碳经济的发展潮流。、

欧式软体家具倍受欢迎

目前家具卖场里沙发、软床等品牌众多不时有不同风格的产品推出。其中高档欧式软体家具造型优雅不但彰显出主人的个性而且赋予能居室一种温馨时尚的格调受到了格外推崇。金凯莎一直以欧式实木家具见长其软体家具运用极简的设计手法去追求最丰富的艺术效果充分体现出欧式新古典主义的高贵典雅。

在金凯莎专营店其销售经理告诉记者“今年以来软体家具的销售量一直不错。中年白领是消费的主力军不过现在来店里购买软体家具的年轻人也越来越多了。”据了解金凯莎软体沙发的最大特点是全部采用实木框架接触面松软舒适让人坐在其中感觉像被温柔地环抱住一般非常适合崇尚自然居家风格的人士。而金凯莎软床系列同样拥有丰富品种采用意大利进口全真皮面料全实木、纯手工精心打造造型简洁流畅充满了欧式古典主义的尊贵气息因而受到广大消费者的欢迎市场占有率也在不断提高。

随着经济全球化的趋势文化的交流越来越频繁各国的文化都朝着多元化的方向发展体现到家具市场就是风格多样异国风情也屡见不鲜。

榻榻米是一种绿色环保床垫拥有独特的香味天然的材质隔热保温养眼吸音提升睡眠品质。其冬暖夏凉、软硬适中的特别构造有利于儿童脊椎的发育预防老人骨质增生。根据查阅资料了解到日本的榻榻米是用蔺草而不是用稻草编成的样式、手感及尺寸大小都和中国的草编单人凉席差不多。但它绝不像凉席那样仅在盛夏时出现在床上而是一年四季都与地板形影不离。一块块榻榻米用布条连接起来再把它固定在地板上人赤脚走在上面平而不滑冬天脚下不凉夏天脚下不热既洁净又舒适。铺在居室里的榻榻米就是“炕席”灯熄后伴人进入梦乡铺在客厅里的榻榻米便是“地毯”为客厅除却了奢华、摒弃了虚荣却添了雅致与古朴。

榻榻米最新分为艾草榻榻米和远红外加热榻榻米。

1艾草榻榻米又称为睡眠专家经店员介绍爱草榻榻米含有优良的VE、抑菌素具有驱虫抗菌、止咳凝血、镇静、化浊等作用。

2远红外加热榻榻米四季如春感受温暖。人性化的发热自动降低覆盖面的功率安全节能加热膜铺设率只需601度电/小时升温快400瓦初始发热功率稳定在150瓦舒适温度超薄如约的发热膜0.3mm无设备无噪音干法施工别致的地暖系统华泰保险十年品质保证。规格长200cm以内宽98cm以内厚1.3-5.5cm。

看了这些不禁感叹科技是第一生产力。

欧式古典软体家具风格

这是一种追求华丽、高雅的古典。为体现华丽的风格家具沙发框的绒条部位饰 以金线、金边墙壁纸、地毯、窗帘、床罩、帷幔的图案以及装饰画或物件为古典式。

这种风格的特点是华丽、高雅倘若居民们不想花费太大则不妨在墙纸、地毯、窗 帘及床罩的图案上多花点功夫力求达到各种摆设和装饰相互协调有条件者还可以 在墙上添加一些有古典味的饰品如牦牛头、西洋钟等这都可以让您的居室变得更 为优雅美观。

北欧沙发风格

主要指丹麦、瑞典、挪威、芬兰综观北欧四国家居设计的确是世界家居王国中一道独特的风景北欧家居回归自然崇尚原木韵味外加现代、实用、精美的艺术设计风格反映出现代都市人进入后现代社会后的另一种思考方向。

美式家具沙发风格

美式家具沙发特别强调舒适、气派、实用和多功能。从造型来看美式家具沙发可分为三大类仿古、新古典和乡村式风格。怀旧、浪漫和尊重时间是对美式家具沙发最好的评价。美式乡村风格的家具沙发

美式乡村风格的家具沙发通常体积粗犷庞大整体线条硬朗清晰。在地毯、布艺、锅碗瓢盆等形形色色的装饰家居用品的选择上也都延续着“大主义”不是体积和视觉上的大而是那样一种信手拈来的豪放。也许是因为受到美国文化构成的影响美国的很多社会现象都是很懂得融合的所以在美国设计中见到亚洲、欧洲、非洲的影子也就不足为奇了。美式乡村风格设计也理所应当的秉承着这种可容海川之“大”的精神。乡村风格设计在美式风格的家居家具沙发中长久以来都占据着很重要的地位简洁自然又便于打理非常符合人们日常的生活习惯使用起来十分轻松舒适。

后现代沙发风格

突破现代派简明单一的局限主张兼容井蓄无论古今中外凡能满足居住生活所需的都加以采用。后现代风格的室内设计空间组合十分复杂。常常利用设置隔墙、屏风、柱子或壁炉的手法来制造空间的层次感使居室在不规划、界限含糊的空间利用细柱、隔墙形成空间层次的不尽感和深远感。此外还常将墙壁处理成各种角度的波浪状形成隐喻象征的居室装饰格调。现代风格家具沙发是一种比较时尚的家具沙发除了刚才说过的是用现代在材料制作成的外款式比较现代简约更适合现代认得口味特别是年轻人。而且现代家具沙发变化的速度很快主要体现在颜色和款式上家具沙发也有流行色而且比如前两年比较流行胡桃色今年流行的是黑檀和橡木色。

新古典风格的法国家具沙发

而洛可可风格更加带有女性的柔美最明显的特点就是以芭蕾舞为原型的椅 子腿你可以看到那种秀气和高雅那种融于家具沙发当中的韵律美。而路易十 六时期历经了历史的变革所以摒弃了路易十四和路易十五时期的繁杂把家具 沙发的曲线变成了直线只留下了凹槽的设计。而到了新古典时期则连凹槽也省去了留下的就是直线条。历经了时代的变迁法国古典家具沙发受到了政治和经济发展的影响然而洛可可风格仍然是最能代表法国古典家具沙发的一种风格受到了全世界人们的认可和推崇也是体现人身份和品位的一种象征。

与中国传统家具沙发选择的紫檀和花梨不同中国古代体现的是高高在上的 权威和肃穆而法国的古典家具沙发则更加崇尚木材本身自然唯美的曲线和细腻 的原始纹路。

通过这次市场调查我们学到好多课堂上没有的东西在人际交流上有了新 的一次认识学到了一些交际技巧。还看到了一些现代家具的新技术和新材料对沙发及其他相关软体家具有了新的认识。软体家具市场的现状有了一定的了解。除了简约的家具外还看到一些其他风格的家具设计。丰富我的设计思想对以后的设计提供很多素材和想法。更好的走向社会。还看到了一些现代家具的新技术和新材料对沙发及其他相关软体家具有了新的认识。

第16篇：市场调研报告

鼻炎药市场调研报告

耳鼻喉科疾病以鼻部病变最为常见，其中急性和慢性鼻炎、急性和慢性鼻窦炎、过敏性

鼻炎、鼻中隔畸形等四类病人就占鼻科病人的90.05％。据调查，目前广东的过敏性鼻炎发病率已达到5％~10％，鼻咽癌发病率占全国鼻咽癌患者的60％。过敏性鼻炎患者约10％会发展为哮喘，而哮喘患者50％~60％有过敏性鼻炎史。因此，耳鼻喉科疾病，特别是过敏性鼻炎的早发现、早诊断、早治疗非常重要。目前，对气喘或过敏性鼻炎还不能治愈，现有的产品仅能进行急性发作的症状减轻和长期的维持治疗。

随着工业化社会的发展，过敏性鼻炎（又称变应性鼻炎）的致病因素不断增加，该病的发病率正逐年上升。目前，在西方国家，成人过敏性鼻炎的发病率一般为10％～20％；在我国，根据北京协和医院变态反应科叶世泰教授的统计，该病的发病率高达36％，更有一些专家的统计表明其发病率高达40%以上，但实际就诊人数却非常少。随着人民健康意识的增强，就诊人数逐渐增加，其用药市场潜力巨大。

来自世界卫生组织（WHO）的消息，鼻炎被列为地球居民高发病首位，2003年发病率高达43%，全球频繁出现由鼻炎引起的鼻癌病例。除牙病以外，鼻炎是需寻专业医师治疗的第二主要疾病。相比起来，城市居民的发病率远远高于农村居民。科学显示，环境污染是罪魁祸首。

环境污染是现代社会的必然产物，这个问题不解决，就意味着鼻炎出现的无穷可能性，就意味着人们对鼻炎药物的需求无止境。1999年过敏性鼻炎处方药物销售额在美国市场的销售额超过17亿美元，证明了在这个领域成功药品巨大的市场潜力，同时意味着鼻炎市场竞争的高度白热化。据市场调查国内市场去年鼻炎类药销售额超过30亿元。

过敏性鼻炎是常见的鼻部过敏性疾病，据保守估计我国至少有4000万以上的过敏性鼻炎患者，据调查, 医院的耳鼻喉科门诊患儿50％左右均为过敏性鼻炎。

过敏性鼻炎分为常年性和季节性鼻炎两大类，前者一年内基本上都有轻重不等的症状，后者又称花粉症，发病季节固定，多为春秋季。过敏体质和环境中相关过敏原的存在是过敏性鼻炎发病的两个必不可少的条件。过敏体质是指有过敏家族史，婴幼儿时易患湿疹，年龄稍大后易患荨麻疹、过敏性鼻炎、哮喘或某些药物的过敏反应。过敏体质通常为遗传所致，但近年由于工业化进程的加快，大气污染加剧，使原来不是过敏体质的人也演变成过敏体质。过敏原有很多种，常年性过敏性鼻炎的过敏原主要是灰尘、螨虫，主要存在于空气、尘土、地毯和床铺中；季节性过敏性鼻炎的过敏原为各种花粉。由于相当多的过敏原无处不在且不易被发现，因此不能完全避免而使得过敏性鼻炎难以得到有效控制。

过敏性鼻炎的典型症状为鼻痒、喷嚏、清水样鼻涕和鼻阻塞；喷嚏多为连续3个以上，甚至十个或数十个，同时伴有大量清水涕，鼻阻塞可为间歇性或持续性，单侧性或双侧性，也可为双侧交替性鼻塞；部分病人还会有不同程度的嗅觉减退。这些症状与感冒相似，因此不少过敏性鼻炎患者通常误认为是感冒而延误了正确的诊断和治疗。其实，感冒为急性发病，初为清水样鼻涕，近愈期转为黄脓涕，且常伴有发热、肌肉关节痛等全身症状，一般持续7～10天即愈。

鼻炎类药品市场调查显示:OTC药品营销重点在药店

为此,我们特进行了一次关于鼻炎药的问卷调查,被调查者主要集中为20～30岁的男、

女士,调查结果显示:大多数人都了解鼻炎,认为其是很严重的病、患病主要是个人没有注意预防,在问到用药方面,大家对优鼻比较熟悉,会选择喷雾剂或气雾剂, 选择鼻炎药的时候会考虑的因素主要为其治疗效果和安全性,而对中西药的选者无所谓.

通过调查，从几个角度分析了鼻炎类药品这个“不大不小”的市场。调查后结果显示：

1.药店店员应该是鼻炎类药品生产企业终端营销工作的重点。在购买鼻炎类药品的消费者

中，有73％的人会向药店店员咨询，93.3％的人一般会采纳店员的意见。可见店员对消费者的影响力。所以，药店店员应该是鼻炎类药品生产企业终端营销工作的重点。根据调查，鼻炎类药品的消费者单次消费金额呈现正态分布，单次消费金额一般为12元左右；20元以下都是消费者单次消费所能接受的价格，影响消费者最终购买的五个最主要因素依次是：品牌知名度、感觉使用效果好、产品价格、遵照医生嘱咐、接受了店员的咨询意见。从店员反馈的信息看，消费者判断鼻炎类药品疗效的方式依次为：售货员的推荐、品牌知名度、以前的使用经验、药品说明书、医生推荐、广告介绍等，其中前两者都达到70％以上，而后四者都在50％左右。调查结果提示药品生产企业应该关注这六个方面的营销因素，加强向消费者进行疗效方面的介绍。调查显示，对于鼻炎类药品，消费者的消费观念和消费模式大同小异。

2、品牌战略和终端战略是竞争的制胜法宝。一旦消费者认识并接受一个鼻炎类药品品牌，很快就会记住和传播该品牌，成为这一品牌的忠诚消费者。尽管一般大众难以说出鼻炎药品的品牌，但是调查数据揭示，目前顾客指名购买最多的鼻炎类品牌依次是广东佛山德众药业的德众鼻炎康、南宁博科药业的博科滴通鼻炎水、武汉中联药业的中联鼻炎片、广州奇星制药的千柏鼻炎片、广州中一药业的辛夷鼻炎丸。其中德众鼻炎康为片剂,每盒50片,每片重0.37克(含马来酸氯苯那敏1毫克), 主要成分为黄芩提取物，猪胆汁、藿香、扑尔敏、苍耳子、鹅不食草等,市场价格约8元; 博科滴通鼻炎水为滴剂,每瓶10ml，聚乙烯瓶装, 它的成分为薄公英、黄芩、麻黄、苍耳子、辛夷、白芷、细辛、石草蒲等, 市场价格约17元; 中联鼻炎片为片剂,每12片*2板/盒,每片重0.5克, 主要成份为苍耳子、辛夷、防风、连翘、白芷、细辛、麻黄、桔梗、野菊花、黄柏等14味, 市场价格约3 6元; 千柏鼻炎片为片剂(糖衣、薄膜衣), 每片重0.44g, 塑料瓶装，每瓶100片, 处方为千里光2424g、卷柏404g、羌活16g、决明子242g、麻黄81g、川芎8g、白芷8g, 市场价格约7元; 辛夷鼻炎丸为丸剂(浓缩水丸), 每瓶装30g, 主要成份有辛夷、薄荷、紫苏叶、甘草、广藿香、苍耳子、鹅不食草、板蓝根、山白芷、防风、鱼腥草、菊花、三叉苦, 市场价格为7.7元.

以上几家企业的营销工作做得比较到位，在产品的铺货、终端药店的陈列、店员的产品知识培训、品牌忠诚度的维持等方面的营销基础工作做得比较扎实；另一方面也反映出他们在市场中的优势。OTC产品不同于处方药，消费者可以自由选择相关品种。所以消费者在OTC市场的供求关系中明显占据优势地位，而企业之间的竞争也是围绕着“占优势”的消费者全面展开的，最终OTC市场各品类的竞争将是品牌竞争。

另外,目前国内市场上销售的鼻炎药还有以下42种:

香菊片、苍鹅鼻炎片、通窍鼻炎片、鼻通宁滴剂、鼻炎水、伯克纳气雾剂、鼻渊片、藿胆丸、防芷鼻炎片、鼻炎灵片、鼻窦炎口服液、辛芳鼻炎胶囊、鼻舒适片、辛芩颗粒、辛夷鼻炎丸、通窍鼻炎胶囊、鼻炎片、鼻炎康片、复方鼻炎灵胶囊、盐酸西替利嗦片、鼻渊丸、好鼻通胶囊、鼻炎含片、鼻咽清毒颗粒、千柏鼻炎片、滴通鼻炎水、鼻渊舒口服液、鼻炎糖浆、鼻炎滴剂、霍胆丸（片）、鼻敏感片、鼻炎胶囊、查格得、鼻病克星、防芷鼻炎片、鼻宝、鼻炎灵片、鼻窦炎口服液、辛芳鼻炎胶囊、鼻舒适片、辛岑颗粒、香菊制药香菊片

可见,鼻炎药发病率是很高的,它的市场也是非常巨大的,各类治疗鼻炎的新药也层出不穷.目前目标病种在研药物也很多, 但是,同时能治疗哮喘的药物是当今抗变应性鼻炎新药的研发方向和重心。这一领域的新药生长环境既有不利条件也存在这一定的发展契机。由此可见，新药研发的两大挑战：不断降低不良反应，提高患者用药的效益/风险比率；增加同时控制和预防哮喘的适应证。

第17篇：市场调研报告

市场调研报告

国贸辅修

惠城区超市的营销环境宏观环境分析

沃尔玛简介

沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十余年的发展，沃尔玛百货有限公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。

华润万家超市 简介

华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润（集团）有限公司旗下优秀零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一

人人乐超市简介

人人乐商业集团股份有限公司，前身为深圳市人人乐连锁商业有限公司，成立于1996年4月。公司主营业务为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。，位居中国连锁百强企业第39位和中国快速消费品连锁百强企业第17位。

二、调查地点：

沃尔玛位于港惠新天地，港惠新天地位居市政规划的市级商业中心的中心

港惠新天地所处的演达商圈核心地段，是惠州目前市政规划的市级商业中心的中心。

位于教师新村内的华润万家，临近沃尔玛所在的港惠新天地，位置较偏于小区，经济经济发展情况未如沃尔玛。教师新村，面对城市的第三坐标，演达商住圈之演达一路与南三环路交汇点。

人人乐所处的地理位置是惠州的交通、商业枢纽，十分优越，占尽地利。商业中心。人乐处于惠州最富有的区域南坛、下埔和惠州人口最密集的区域麦地、演达的交界，旁边是惠州交通的主干道——麦科特大道和城区主干道的交汇处。

惠城区三家超市的营销环境宏观环境分析

我国人口众多，而人口增长缓慢，而现阶段，青少年比重约占总人口的一半。这反映到市场上，在今后20年内，婴幼儿和少年儿童用品及结婚用品的需求将明显增长。2005年年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%。这反映到市场上，将使老年人的需求呈现高峰。1982年，平均每个家庭的人口为4.4人，2005年为3.13人，23年间家庭平均人口减少了1.27人，下降幅度高达28.86%，城市家庭结构小型化更加明显。由于青少年人口众多，所以超市营销应当多注重少年儿童以及青年的用品。惠城区全区总面积1471平方公里，人口120万，是惠州市市政府所在地，也是惠州市的中心区。三家超市的选址都位于惠城区的中心商务区。位于人口稠密，人流量较大的地区。所以这三家超市拥有较大的

消费群体。且城区处于人口扩张阶段，未来的消费需求旺盛。

经济方面，惠州市经济增长迅速，现在已位于广东省经济的第三极。而惠城区是惠州市市政府所在地，也是惠州市的中心区。经济的高速发展使得人民的购买力提高。个人收入的的提高使得个人可支配收入增加。同时，消费者的消费模式逐渐改变，潜在顾客的增多，使得购买力不断增强。同时这三个超市位于惠州市市中心区，会有周边地区的人消费。而我国逐步实现由城乡二元经济结构向现代经济结构的转换，使农村经济得以蓬勃发展，从而改善农民生活情况，农村的购买力增强。但是，我国并不发达的基础设施妨碍了高科技的使用效能。 而且中国人的购买需求以生鲜类为主，经营方式上，比较讲究控制，使得在广阔的中 国大地上，无法做到快速反映。坚持自己的经营流程，损 害了地方政府的利益，降低的他们的积极性。惠州零售业发展迅速，竞争加大，.随着惠州的市场 的开放性扩大， 外资大量涌入，抢夺市场，外资技术引 进，国际化加速。

自然方面，三家超市的选址都位于城区中心，根据不同的区位，门店所售货物也有不同。如果门店比较靠近商务区的话，一般就会提供更多的商务用品，而对生活用品就会相对少一些。而如果更靠近住宅区的话，就会提供更多的生活用品。通过对不同区位的人群的把握，提供更具针对性的商品，而不是单纯的实行统一的铺货。而这三家店离商务区和住宅区都不远，所以在提供一定的商务用品的同时也要提供一定量的生活用品。 微观环境分析微观环境分析

三家超市供应商对比

沃尔玛

标准：

1.合法

供应商及其指定的制造工厂（“供应商”）应完全遵守所有适用的国家及/或地方法律法规，包括但不限于与劳工、移民、健康与安全、环境相关的法律法规。

2.自愿劳动

所有工人必须出于自愿劳动。童工、强迫劳工、抵债劳工、监狱劳工或契约劳工都是不允许的。必须允许工人保管自己的身份文件。供应商必须向工人提供休息日，必须保证工作时间符合地方法规的规定，不得超时加班。

3.雇佣制度

供应商应执行相关雇佣制度，即在雇佣前准确核实工人在该国的工作权限及年龄。雇佣条款和条件包括但不限于：必须根据个人能力和工作意愿进行雇佣、支付薪酬、提供晋升机会、终止劳动合同及准予退休。

4.薪酬

供应商应向所有工人支付符合或超过地方法定标准、地方行业标准或集体协定（以最高的为准）的工资、加班补贴及福利。鼓励供应商向工人提供充分满足其基本需求的工资和福利，向工人及其家庭提供可自由支配的收入。

5.结社自由与集体谈判

供应商应尊重工人根据自己的选择合法、和平地组建或加入工会并进行集体谈判的权利。

6.健康与安全

供应商应为工人提供安全、健康的工作环境及居住设施（若适用）。供应商应做好预防措施，防止工作场所危害。

7.环境

供应商应确保每个制造工厂遵守国家及地方的环境法律，包括与大气排放、水体排放、有毒物质和有害废物处理相关的所有法律。除了地方法律法规，供应商还应根据国际公约及协议证实所有输入原料及部件均来自合法产地。

8.礼品与娱乐招待

供应商不得向WALMART员工提供礼品或娱乐招待。

9.利益冲突

供应商不得与WALMART员工达成造成利益冲突的交易。

10.反贿赂

无论是在与公职人员还是私营机构员工开展交易之时，供应商不得容忍、允许或参与贿赂、贪污或不道德行为。

11.财务诚信

供应商应根据标准会计实践准则，如美国通用会计准则（GAAP）或国际财务报告准则（IFRS），保存所有与WALMART交易相关事宜之准确记录。

九大条件：

（1）所提供的商品必须质量优良，符合国家以及各地方政府的各项标准和要求。

（2）所提供的商品价格必须是市场最低价。

（3）文化认同：尊重个人、服务客户、追求完美、城市增值

（4）首次洽谈或新品必须带样品。

（5）有销售纪录的增值税发票复印件。

（6）能够满足大批订单的需求。在接到沃尔玛订单后，如有供应短缺的问题，应立即通知。连续三次不能满足沃尔玛订单将取消与该供应商的合作关系。

（7）供应商应提供以下的折扣：A、年度佣金：商品销售总额的1.5%;B、仓库佣金：商品销售总额的15%～3%;C、新店赞助费：新店开张时首单商品免费赞助;D、新品进场费：新品进场首单免费。

（8）供应商不得向采购人员提供任何形式的馈赠，如有发现，将做严肃处理。

（9）沃尔玛鼓励供应商采取电子化手段与其联系。

华润万家

商品采购物流分为存储型（Stock Item）、直通型（Cro-Docking）以及供应商直送门店（Deliver to store Directly）三种物流模式。

储型物流就是商品供应商运输到配送中心后并不是马上分拣、配送到门店，而是储存于配送中心的货架，门店缺货时再由配送中心发往各个门店。存储型商品一般为销量比较大的紧销商品，我们对其在配送中心储存为的是保证安全库存，从而避免断货现象。这类商品有宝洁的产品、矿泉水等。

直通型则是供应商一旦将商品运输到配送中心，马上进行分拣处理并发往各个门店；商品在配送中心不做停留。直通型商品主要是销量不是很大，周转较为缓慢的商品，比如箱包之类。供应商直送门店则是供应商将商品不通过配送中心直接送入门店。供应商直送门店的商品一般以生鲜以及一些冷冻产品为主。

华润万家这样，保持配送中心发展速度稍滞后于店铺的发展速度，使配送中心的成本始终处于店铺营业总额可以消化的范围内，从而确保企业在赢利中快速成长。

人人乐

人人乐配送中心委托配送；人人乐配送中心可以使配送更专业化，在规模上可以最大限度的将所有人人乐供应商捆绑在一起配送，这种多家供应商----配送中心------多家门店 的模式

比前三种模式都来的合算，本来一家供应商要配送多家网点，现在只要将所有门店的订单合并送 到配送中心，而配送中心再根据订单将属于不同供应商但属于同一门店的订单合并后分别配送到各门店，这种模式可以看成订单的重组，或者说订单的分散---集中---再分散。由于是人人乐自己参与配送，物流收益允许人人乐对供应商提供最优惠的配送政策，帮助供应商物流分担成本，同时由于财务上本来存在的关联使得结算成本也得以降低。当然，最受益的还有各门店的收货效率得以大大提高。

“供应商第三方物流”与“供应商联合配送”是现实情况下比较合理的一种配送选择；许多第三方物流甚至专门为向人人乐这样的大型连锁超市设立了项目组，将同一项目内的订单合并配送，降低了成本，同时也可以低成本争取更多的客户。

四：三家超市竞争者

沃尔玛：人人乐，丽日购物广场，永旺购物广场吉之岛，华润万家，天虹商场

华润万家：沃尔玛，人人乐

人人乐：沃尔玛，华润万家

五：消费者情况分析

超市服务对象，即顾客来源来分，我们将其消费者分为三类：

1．居住人口

指居住在附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。

2．工作人口

指工作地点在附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。附近有惠州学院，学生也是主要消费人群之一

3．流动人口

购物和休闲的流动人口很多，这部分人口主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。

沃尔玛市场定位分析

沃尔玛是一家成立于1962年的美国跨国零售集团。1996年进人中国大陆，2004年实现销售额76.35亿元人民币，排在中国连锁零售业的第20位。目前，沃尔玛在中国经营着购物广场、仓储商店和社区商店三种零售业态，并以前两种为主。这三种零售业态的目标顾客虽有一定的差异，但都有一个共同的消费特征：注重节俭。沃尔玛公司对自身的定位点的认知在于价格属性，即每日低价在沃尔玛开业的第一家店铺的牌匾两旁就分别写有“每天低价”和“满意服务”的标语。长期以来，他们一直倡导“每日低价”和“为顾客节省每一分钱”的经营理念。每天低价定位点的选择有三大好处:一是通过薄利多销控制供应商；二是通过稳定价格而非频繁的促销获得可观的利润；三是通过诚实价格赢得顾客的信任。我们用定位钻石模型对沃尔玛公司的定位点进行具体分析，就会发现沃尔玛店铺的属性定位是天天低价，利益定位是为顾客节省每一分钱，价值定位是做家庭好管家。这一定位点的选择是与目标顾客的购买心理和竞争对手的状况相吻合的。从目标顾客方面看，关注的是购买的节俭。从竞争对手来看，常用的方法或是降低商品和服务价值，或是间歇性打折。天天低价是最难做到且也是最有效的定位点。

华润万家市场定位分析

华润万家从某种意义上说，既是大型综合超市又是百货商店。华润万家从事的是与百姓生活紧密联系的零售行业，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态；同时针对细分市场，华润万家开拓了以中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店。华润万家以持续改善消费者生活品质为己任，引领现代与健康的生活方式，多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。华润万家大卖场包括食品、日用消费品，同时开设药品、服装、化妆品、饰品等中高档品牌商品专柜。日常消费品为主，以社区居民为依托，突出便利优势。生鲜超市以生鲜、食品为主，同时为顾客提供多项快捷、便利、亲民的服务。更是迎合了消费者的“快乐消费”心态，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验。

人人乐市场定位分析

大、平、鲜、全是人人乐的本色。“天天低价，天天实惠”是人人乐的一贯宗旨，“为顾客创造价值，为顾客节省每一分钱”是人人乐的始终承诺，“让您100%满意，超出您的期望”更是人人乐追求的目标。人人乐坚持奉行：名品荟萃，服务至上，顾客唱主角。人人乐购物广场以创造品种齐全、精细周到、轻松休闲的美好购物天堂为己任，完全敞开式自助服务，为顾客提供品类繁多的优质商品，提供随心所欲的人人乐选择及特色和优势兼备的“一站式”购物体验。人人乐自有品牌产品种类主要集中在食品、杂货、日用品以及服装等方面，商品附加值高，价格一般比同类品牌产品便宜15%以上

第18篇：市场调研报告

1.市场调研目标：在价格不变的条件下，了解酸梅汤及配料的更改对销售量的影响。

2.市场调研的总体范围：15—35岁人群，男女不限，地点设在人群密集的滨江道。

3.调查及搜集信息的方法：问卷调查，分层抽样(根据年龄段进行分层)，15—

25、25—

35、35—45。

4.开展非正式市场调研：在宝德学院范围内，对同学、老师进行简单的询问，得到一个大致的结果，对正式调研结果有个大致的把握（涉及到年龄范围内的各个年龄段）。

5.抽样方案的设计：如PPT。

6.市场调研提纲

7.信息与数据处理与分析方法：分层抽样、柱形图（年龄、产品）。

8.市场调研报告基本内容：

前言：封面，标题页，目录表

主体：

摘要：对整个调研过程的重点提炼，包括目标、方法、结果。

调研目标：同上

调研方法说明：酸梅汤这个产品较为常见，调查对象具有普遍性，没有

针对人群，故可选择较为简单的问卷方式。

调研预测方法及说明：目的是对真正的调研结果有个大致的了解，因调

查对象并没有针对性，所以可以在我们生活的周围人群

中解决这个问题，宝德学院师生满足调查条件，可以进

行询问，不需要耗费过大的精力。

得出调研结论后进行分析：

图表插页：柱形图（以年龄、新旧产品为要素）

调研结论成立的条件及说明：

调研结论：

建议：若消费者能够接受陈皮酸梅，并且销售量增加，则康师傅的此次更新

是成功的

若消费者更倾向于老产品，则需从两个方面入手1）是否对产品本质

（配料）无法接受。2）对包装能否接受。

结尾：致答词

附件：（附调查问卷）

9.市场调研进度安排：为期两周

第一周：准备工作，做非正式市场调研，做调查问卷（300张） 第二周：第1—2天：问卷的汇总与分类整理

第3天：计算数量并抽样、统计结果

第4—5天：分析结果

第6天：得出结论并验证预测及建议

第7天：编写市场调研报告并与老师进行交流

10.市场调研阶段预算与总预算：问卷印刷、出行费用

第19篇：市场调研报告

市场调研报告

调研时间:2011年10月11日、13日

调研地点：百丽广场、海信广场、阳光百货、百盛、麦凯乐

调研产品种类：内裤、地垫、浴袍、袜子、拖鞋、家居服、桌旗 调研目的：对各类产品包装、款式、材质、价格区间、颜色、风格相对比，针对后期产品培训课程中突出皇家微微品牌产品优势。 以下对调研产品的分析报告：

内裤产品(品牌有：CK、无印良品、优衣库、zara、彬士、JEEP) CK:（高端品牌）

款式：分别有平角、三角区分

价格：230元—390元

包装风格：纸盒单挑装

颜色：产品颜色艳丽，以纯色，相拼色为主。年轻人以及中年人均有

选择。

材质：CK采用的主要面料有棉、天然纤维、莱卡、木代尔、锦纶、

竹纤维。

（1）棉、天然纤维-----棉质材料吸汗力很强，其中棉质也有分很多

等级、弹性和重量，穿起来的舒适感都不一样，针织棉以织数越高越好。

（2）萊卡-----莱卡为杜邦公司研发的细小弹性纤维纱，一般加入此

材质都是为了增加商品的弹性，不会影响到商品的质感，莱卡也是有分，其中以杜邦莱卡最贵、也是效果最佳的

(3)木代尔——是奥地利兰精（Lenzing）公司开发的高湿模量的纤

维素再生纤维，原料采用欧洲的榉木，先将其制成木浆，再纺丝加工成纤维，因该产品全部为天然材料，是100%的天然纤维，对人体无害，并能够自然分解，对环境无害。若以原料单价计算，至少是棉质或一般聚脂纤维的两倍单价以上。

Modal（木代尔）产品特点：

1、以天然原木为原料

2、柔软、顺滑、丝质感

3、穿着舒适

4、顺滑的质地

5、真丝一般的光泽

6、频繁水洗后依然柔顺，不会有静电

7、极好的吸湿性和透气性

8、富有亮丽的色彩

9、为会产生原纤化

10、是改善织物性能理想的混纺纤维

(4) 锦纶——是美国杜邦公司生产的一种高品质的锦纶纤维，简称尼

龙。尼龙使织物柔软舒适，并且其良好的吸湿性可以平衡空气和身体之间的湿度差。

(5) 竹纤维——竹纤维纱线原料选用南方优质山野毛竹纤维，利用竹

浆纤维生产的短纤纱线，用该原料制成的棉纱生产的针织面料和服装，耐磨性、不起毛球、高吸湿性快干性、高透气性、悬垂性俱佳，手感滑腻丰满、如丝柔软，防霉防蛀抗菌、穿着凉爽舒适有美容护肤之效。染色性能优良，光泽亮丽，且有较好的天然抗菌效果及环保性。

剪裁：宽边设计很时尚，很流行，他的图案，做工，宽边的车缝，非

常精细，采用立方体黄金比例剪裁以及U凸保健剪裁，完美的裹臀设计，更体贴舒适自然，大腿内侧剪裁更符合东方人身材比例，没有束缚感。

产品特点 ：蒸汽高压定型，保证产品的稳定性，多次洗涤都回保持

良好的吸湿性以及柔软舒适感，颜色艳丽色牢度强，选择性多。纯天然精梳棉面料，手感丰富柔软，贴合肌肤不变形，不松散。宽边设计收缩压力均匀，无束缚感，运动时不会下滑。U凸的

设计剪裁，增加穿着舒适度。

无印良品：

款式：男士平角内裤、女士平角内裤。

价格：48元

包装风格：透明塑封包装，一条装

颜色：以灰黑为主。

材质：100%棉为主要材料 精梳棉——以精梳机移除棉纤维中较短的纤维(约1CM以下)去除，

而留下的较长而且整齐的纤维。精梳棉的透气性与吸汗性也要更突出，穿着更加舒服。 产品特点：

爽滑、透气，有效排出人体散发的多余热量和汗水保持男性裆部清爽，维护男性生理健康! 款式简洁，上身效果也非常棒，用料十足，细节收口做工非常精致，无论正反面接缝处都非常整理牢固，真正一流的做工！宽腰设计受力更均匀，极品面料更贴合肌肤不紧绷，如丝般柔软顺滑，贴身穿着舒适更显型 优衣库：

款式：男士平角内裤、女士三角、平角内裤

价格：40—69元

包装风格：男士制卡座包装，女士以透明塑封包装

颜色：男士以灰、黑、蓝深色系为主，以格子、条纹、斑点为主。女士以粉色、肉色、浅色为主。

材质：

纯棉面料——纯天然，本身对皮肤无刺激，吸湿透气，虽然吸汗，但

不容易干，皮肤长时间接触湿衣物，容易出现红肿、瘙痒感等。所以在寒冷的户外运动，比如滑雪时，是最恐怖的隐形杀手。一条纯棉内裤的使用次数，最好不要超过25次。

产品特点：优衣库的产品是属于大众消费档次，棉面料一般，款式风格属于休闲，适用人群广泛。

ZARA:

款式：男士平角内裤

价格：139—199元

包装风格：纸盒卡座两条装

颜色：以中性色为主，紫色、黑色、蓝色，碎花图案，适合三十岁左

右的年龄段

材质：

（1） 竹纤维——天然材料，耐磨性、不起毛球、高吸湿性快干性、

高透气性、悬垂性俱佳，手感滑腻丰满、如丝柔软，防霉防蛀抗菌。

（2） 天然棉——

第20篇：市场调研报告

形势与政策作业

第一题：金融危机过后，中国经济有望全面复苏，在新一轮周期中城市化率的提高，以及相应的房地产业特别是住宅业的发展，仍然是新一轮周期中重要的动力源之一。

在政府扩大投资的强力拉动与全球景气回升的背景下，中国经济快速摆脱了下滑局面，进入巩固复苏的阶段。

在发达国家经济继续震荡调整，中国经济增长动力由政府转向市场，经济增长的持续性、稳定性提高的格局下，中国经济出现相对温和的增长和较低价格上涨的良好局面。

在需求总体平稳增长，而生产和供给能力充足的背景下，中国经济没有出现明显通胀，居民消费价格指数(CPI)涨幅在3%以内。据统计，2009年居民消费价格、商品零售价格以及投资品价格分别下降0.5%、0.8%和1.8%。2010年价格水平恢复上涨，据统计，居民消费价格、社会商品零售价格以及投资品价格将分别上涨2.1%、1.8%和1.3%。

由于金融危机尚未完全消退，中国经济可持续增长有三个隐忧。美国和欧洲的失业率又进一步回升。而失业率的提升，对于经济回暖的冲击还是非常大的。

第二是国内经济增长的可持续有待进一步加强.

此外，在经济回升过程中避免出现所谓的“大起大落”。

2009年面对国际金融危机的严重冲击，全国上下共同努力，我国经济总体上已经呈现止跌回升、企稳向好的趋势，经济增长实现了“保八”的预期目标。在具体措施上，做好了2010年以及今后的经济工作，实现党的十七大提出转变经济增长方式的任务，并且保持经济平稳较快增长。投资、消费、净出口是观察宏观经济运行的三个重要指标，过高的外贸依存度使得经济体抵御国际经济波动的能力变差，过高的投资增长率也缺乏可持续性。如何促进内部需求、扩大消费，协调“三驾马车”共同拉动我国经济发展，也是政府关注的问题。专家从调整需求结构、调整供给结构、调整要素结构等方面提出了实现结构优化、产业升级的建议并得到了很好的实施。在受全球国际金融危机严重冲击，我国经济发展遇到严重困难形势下，中国经济在全球率先企稳，走出了一个漂亮的“V”型反转态势。

在后金融危机形势下，我国经济形势相对于其他国家向好的原因主要有以下几个方面：

1.控制物价过快上涨的政策措施取得初步成效

无论是年初确定的“双防”方针还是年中调整的“一保一控”方针，我国始终将控制物价过快上涨作为宏观调控主要目标之一，采取综合措施全面控防通货膨胀。支农惠农政策力度加强，使夏粮连续第五年增产，秋

粮丰收在望，肉禽蛋等生产稳定发展，食品价格过快上涨势头的扭转成为我国居民消费价格涨幅明显回落的主要原因。居民消费价格总水平同比上涨4.9%，年内有望继续小幅走低，预计全年居民消费价格累计上涨6.3%，物价过快上涨的趋势得到扭转。

2.及时调整调控政策取向，促进三大需求积极变化

在国内外不利因素影响下，我国经济连续减速，经营困难的企业和行业不断增多。党中央、国务院及时将“防止经济由偏快转向过热”的政策取向调整为“保持经济平稳较快发展”的新目标，及时出台了多项微调措施，促进三大需求出现积极变化。社会消费品零售总额增长更加强劲，1~8月累计社会消费品零售总额同比增长21.9%，增幅同比加快6.2个百分点；扣除价格因素，实际增长13.8%，增幅同比加快1.5个百分点。固定资产投资基本保持稳定增长，前8个月城镇固定资产投资84920亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快0.7个百分点。在出口退税率提高和汇率上升放缓等多项政策利好刺激下，

7、8月份当月贸易顺差同比增长3.8%和14.9%。总需求的积极变化有利于稳定经济走势，初步统计国内生产总值实际增长10%左右。

3.经济结构优化升级步伐加快

在宏观调控政策引力和市场压力的共同作用下，经济结构调整步伐明显加快。外贸结构进一步优化，“两高一资”产品和粮食出口受到政策限制，高新技术产品和机电产品出口比重上升。从工业生产看，高能耗产品产量增速明显放缓。1~8月，生铁、粗钢、钢材、十种有色金属和水泥产量分别增长6.5%、8.3%、10.1%、13.3%和7.4%，增幅同比下降9.8个、9.4个、10.8个、11个和7.6个百分点。大规模集成电路的产量同比增幅由上年的10.2%提高到31.6%；大气污染防治设备产量同比增幅由上年的5.2%提高到50.3%。工业结构的改善有利于减少资源消耗和污染排放。

当前我国经济运行中也出现许多新矛盾和新问题。价格上涨压力尚未根本缓解，企业成本上升和外需明显收缩使部分行业和企业生产经营困难加大；证券市场股指调整幅度过大和成交低迷，房地产市场观望气氛浓厚；能源资源价格形成机制改革不到位，煤电油气运短期供求矛盾十分突出；资本跨境流动使我国货币流动性过剩压力不减，但中小企业生产经营资金又十分紧张；制约农民持续增收的不利因素较多，服务业发展仍然面临诸多体制性障碍；在周期性和结构性调整双重压力下，经济下行风险加大。

第三题：

“十七大”以来，“加快经济发展方式转变”成为中央政府、地方政府、企业界、学者及民间热议的焦点。作为担负全国经济和社会发展先试先行区和首善之区的广东，更是将“加快经济发展方式转变”作为贯穿2010年广东经济、社会和文化发展的重头戏和第一要务。

一、加快经济发展方式转变是推进广东新一轮经济社会发展的必然和迫切要求

（一）转型是世界经济发展的客观规律

谈转变经济发展方式，不可以脱离历史发展与演变的时间维度和全球化、国际化等空间尺度。迄今，人类社会先后经历了农业社会、工业社会和后工业社会三种社会形态，对应农业文明、工业文明、服务业文明三种文明样式。产业结构上经历“一——二——三”的演进系列，发达国家和地区正在经历去工业化、知识经济和信息经济为主要表现方式的服务业经济时代。从生产方式看，经历了福特制向后福特制的深刻转型。从空间尺度看，城市成为世界经济发展的核心载体，城市本身也演绎着“大城市——大都市——大城市带——都市连绵区”的形态变化。

（二）转型是中国经济发展的主旋律

1978年尤其是上世界90年代以来，中国积极致力于推进经济体制改革，即从社会主义计划经济向市场经济转变，这和“对外开放”是并驾齐驱的创造中国30年发展奇迹的两大法宝。同时，在全球化背景下，中国的社会、文化和政治发展领域也发生了深刻变革，中西经济、社会、文化碰撞和交流日益频繁，全球本地化、本地全球化的发展逻辑不断深化。由于传统体制的路径依赖，上述转型过程在未来很长一段时期仍将持续。

（三）加快经济发展方式转变是中国未来发展的必然选择

改革开放以来，中国经济发展奇迹让世人瞩目，2009年，即使在世界金融危机冲击下，中国经济依然保持强势增长，国内生产总值达到335 353亿元，增长率达到8.7%，居世界第三。可以预见，在2010年，中国经济实力将超过日本，跻身世界第二。30年发展实践在积累大量财富的同时，也铸就了一批有国际竞争力的大企业、大集团，他们拥有自己的知识产权，积极参与国际竞争，广泛参与国际并购，国际化进程不断加快。加之，中国的消费能力和潜力十分可观，2009年中央40 000亿经济刺激政策下，中国很好的开启了农村和

二、三线市场，去年已经成为全球第一大汽车生产和消费国。最重要的是，中国政府对于经济发展的适度引导、干预及相关政策的出台，为经济良性发展保驾护航。同时，我们也应清醒的认识到，中国经济面临外生性和内生性问题。从外部看，随着中国经济日益融入世界经济，中国经济发展面临的机遇很多，风险也越多、越大。2009的金融危机使中国的制造业经济遭受重创，虽有经济回暖迹象，但仍不稳固。全球金融危机给我们的启示在于，“外面的世界很精彩”，“外面的世界也很无奈”，中国经济发展的自主性亟待加强。从自身看，中国经济的高度增

长是以大量土地供给、廉价劳动力、大量耗能、环境破坏为代价的，经济增长的科技贡献、高科技占经济总量的份额较小，智力、管理等软要素对经济发展的作用不显著。换言之，中国经济发展的速度可观，但发展质量不够，是经济大国而不是经济强国。从经济大国向经济强国的嬗变，需要中国经济发展方式的嬗变。

（四）加快经济发展方式转变是新时期广东发展的必然选择

一直以来，广东经济发展走在全国前列。究其原因，大致有以下几点：对外开放的先发优势、出口导向型经济模式、相对完善的市场机制、香港作为华南区域经济增长极的经济辐射及依托大量外来劳动力的低成本工业化、城市化和现代化道路。30年来，“世界工厂”、“专业镇”已经成为这一地区的名片。欣喜之余，广东发展过程中也存在很多问题：农田锐减，环境恶化，地区间产业同构，城市恶性竞争，贫富差距拉大，产品附加值低，进一步发展的空间有限。从区际比较看，随着上述经济发展要素和政策在全国尤其是沿海地区的相对均一化和普适化进程的加快，中央政府针对以上海为中心的长三角经济区、以北京、天津为中心的环渤海经济区及以武汉、郑州、成都、西安、沈阳等为各自中心城市的圈域经济的振兴计划、规划、指导意见的出台，和香港发展步入深水港时期，广东经济面临前所未有的复杂局面。尤其是刚刚过去的金融危机，以东莞为首的“世界工厂”遭受重大创伤，因为订单大量缩水，很多企业停产、减产、倒闭，大量工人失业。广东经济面临一个转折口：①是沿袭传统发展模式继续向前走，继续内耗型发展逻辑，广东辉煌将不再？②还是励精图治，敢闯敢拼，勇于创新，突出重围，杀出一条新路？毫无疑问，广东的明智之举是停下来反思，找到新的发展方向。凿开这条出路的利器就是“加快经济发展方式转变”。

二、加快经济发展方式转变的几点建议

（一）继续弘扬敢想、敢做、敢为的广东精神，下决心打好转变经济发展方式这场硬仗。《珠三角发展规划纲要》明确指出，珠三角未来要成为全国经济和社会发展的先试先行区，其中，开放、创新的发展思维和理念至关重要。据悉，面对广东省委省政府在2009年推进的“双转移”工程，引起不少舆论，来自企业界的反对之声不少。究其原因，少数利益集团担心既得利益外溢是关键。面对这种情况，笔者以为，有关方面需要审时度势，综合权衡，积极发扬广东的敢闯敢试的文化力量，当机立断，力排众阻，坚决推进符合科学发展观的各项决策。某种意义上，犹豫不决、让步妥协、过分关注内耗型平衡，就是贻误发展机遇。

（二）改革现有不合理的体制机制，从源头上为加快经济发展方式转变扫清障碍。诚然，在一些官员、一些企业主眼里，对于“转变经济发展方式”的本质性理解并不明晰，很多时候， “发展”等同于“GDP增长”，等同于“经济增长率”，而对于“发展”的要义——经济、社会、文化和谐共生，全体人民生活幸福美好，创业和人居环境优美，对人的需求满足度不断提高，社会福祉整体提升则置之不理。由于GDP主导全过程，“一切为了GDP”、“增长就是硬道理”、“组装、粗加工舍不得丢弃”、“石化项目大量上马，环境问题靠边站”、“只要数量、不要质量”、“只看表子，不

看里子”的行为屡见不鲜，变脸行径更是层出不穷。故而，笔者建议对“增长与发展”、“科学发展”、“GDP主导发展观”等重要概念及内涵要进行科学深入研究，在全社会形成大讨论，形成共识，在此基础上改革与其相关的管理机制和体制。毋庸讳言，这是加快经济发展方式转变的前提与基础。

（三）经济发展方式要从硬要素推动转向软要素。长期以来，土地、廉价劳动力、水、电、媒、气等主导广东经济发展，高投入、低产出的粗放型经济模式主导广东经济发展，而管理、高科技人才、创新、核心技术、自主产权、研发等对经济的贡献较小。未来广东的发展，一定要在上述软要素上面下功夫，切实推进低碳经济、循环经济、绿色经济、知识经济、信息经济等新型经济业态。政府和企业要高度重视研发，加大科技成果转化的支持力度，企业和高校、科研机构联手，形成企业创新文化体系和区域创新网络。

（四）内需要扩大，出口也要巩固。由于中国庞大的农村及内地中小城市强大的市场需求，面对国际金融危机的巨大冲击，“扩大内需”成为中央及各级地方政府的力推之举，这对于启动广大农村市场、推进内需型城市化进程、扩展城市可持续发展途径和方式、促进地区间协调发展具有重要意义。但是，“扩大内需”绝不排斥“外贸经济”，尤其对于出口量巨大的广东而言。广东具有发展外贸经济所需的优越的自然地理、经济、社会、文化基础和底蕴，担负着中国和世界经济联系的纽带和桥梁作用，不可贸然因为扩大内需而削弱外贸经济。唯有通过改善和提升出口产品质量、加强品牌意识、提高产品国际竞争力、学习领会国际竞争规则、积极参与世界竞争，在竞争中学习，在竞争中进步，才能进一步提升广东作为对外开放大省的地位。

（五）加快经济发展方式转变不只是经济问题，而是包括经济、社会、文化、教育、科技、城乡关系等一系列要素的综合性问题。系统论视角看，系统各组分相互关联，某一组分变化必然引致系统内其它元素变化。从地域层次看，加快经济发展方式转变不只是中心城区“退二进三”、“建设现代产业体系”的问题，城市边缘区、二三线城市和农村地区都面临加快经济发展方式转变的问题。从职能部门看，从政府机构、高校科研机构、甚至个人的行为和生活方式，都需要转变，如公务员需要提高工作作风和办事效率，民众需要更“低碳”的生活方式。从经济发展逻辑看，任何经济发展都需要集经济、社会、文化、教育、科研等于一体的支撑体系，缺一不可，如面对金融危机，从再就业培训、临时安置、心理疏导等都不可或缺。

（六）广东加快经济发展方式转变离不开香港的支持。“加快经济发展方式转变”，如何“加快”？我的理解，应利用外溢效应，积极学习世界各地国家和地区先进的经验和做法，积极吸收和借鉴。当务之急，广东应充分利用身处毗邻的香港的优势，以求真务实、积极主动的姿态去学习、去取经。虽然广东经济总量早已超过香港，但两者在经济、社会、文化面向上的长期互动形成的唇齿关系亘古不变，广东未来的发展仍然要依托香港。虽然在某些合作意向上基于不同政治体制、不同发展阶段和看问题的不同立场与视角，粤港存在这样或那样的矛盾或隐忧，但总体看，粤港一体化、世界级的粤港大都会区是大势所趋。香港的管理、人才、培训、市场意识、政府廉洁度等都是广东在加快经济发展方式转变过程中学习和

努力的方向。

改革、开放、创新和传统经济发展方式缔造了过去30 广东的辉煌。未来，广东将何去何从？我们以为，改革、开放和创新仍将是制胜法宝，不过，转变经济发展方式是当前经济发展面临的重要任务。相信在广东省委省政府的坚强领导下，在全体广东人民的共同努力下，广东一定能打好加快经济发展方式转变这场硬仗，一定成铸就新的广东辉煌。

《商业市场调研报告.doc》

将本文的Word文档下载到电脑，方便收藏和打印

推荐度：

点击下载文档