it项目前期调研报告
推荐第1篇：0624立体车库项目前期调研报告
智能立体车库项目的调研报告
根据对陕西省关于建设立体车库的相关政策的基础上，重点对西安市立体车库的现状与发展进行了市场调研，现就智能立体车库项目的发展背景、现状、症结简要分析如下：
一、基本背景
（一）停车难已成为大、中城市共性病
近年来，随着城市化进程的快速发展，我国二线城市以上集中凸显了停车难的普遍问题，并随着城市人口的连年增长，各类项目建设对车位的规划要求（每100平米0.8-1.2个车位配比）已远远不能满足客观需求，尤其以城市中心区、核心区、商业繁华区更为突出。停车难的问题直接或间接带来的社会矛盾及民生问题已引起了国家层面的广泛重视。为此，自2013年以来，国家及各地省、市陆续出台了相应政策，旨在加快城市公共停车空间的方向引领。
（二）公共停车空间将成为下一个蓝海
目前，国家鼓励各种社会资本进入公共车位的项目投资，并从“立项报建、规划审批、规费减免、资金补贴、税收政策”等运营层面给予大力扶持。城市公共车位的运营项目具有“经营形式多样、运作方式灵活、投资收益期短、项目回报率高”的显著特征。由此可见，作为城市基础设施的配套产业，社会资本尤其是民营企业将会大量涌入，城市公共车位的项目投资势必成为下一个民间资本的蓝海。
（三）西安公共车位建设正在逐渐发力
西安高新区是陕西省最早实施车位补贴的政务区之一，自2010年起，西高新出台相关政策，鼓励项目开发建设企业加大车位的配比设计。尤其对于商业项目，在按照100:1的配比基础上，对于超出部分给予5000-20000元不等的政策鼓励。据调研获知：西安市传统城三区（碑林、莲湖、新城）除市级补助外，结合城改最高补贴可达到20，000-40，000元（地下车位），以此激励区内各辖区单位以自建、联建等多种方式建设停车空间。目前，已经引起社会资本的广泛关注和积极参与，西安公共车位项目的投资建设正处于逐渐发力的阶段。
（四）车位建设的商业模式趋于多样
目前，在国内起步较早、较为成熟的传统承建商，尤其以江、浙立体轨道厂商最具代表性，已由初期以“卖设备、搞建设”较为单一的经营模式，逐渐转型成为项目的投资商或合作商，并以进行股权投资获取经营权等操作模式博取项目的运营收益。这种随着市场变化进行战略升级的经营形式和获利模式，将极大地促进城市公共车位的快速发展，同时也将逐步提高行业的投资门槛。
二、市场分析
（一）城市车位存在严重缺口
目前，西安市主要是城六区车位缺口现象尤为凸出，其中以碑林、新城和莲湖传统城三区的车位缺口最为严重。据西安市停车管理办公室统计：经营性停车场车位严重不足，占道违规停车高达42%。其中，城市一环内停车位缺口高达80677个，再加上我市每天新增机动车数量近300台，更加导致停车难的现象越来越严重。
（二）停车难问题影响经济发展
往往在城市的核心区域或传统的繁华商圈，停车难问题不仅对商业场所的正常经营形成严重制约，造成很大的客源流失；百姓也经常为寻找稀缺的车位而大大增加无效行驶的里程，提高了出行成本、浪费着宝贵的时间；停车难问题更是影响着外地客商及出行游客对西安市的投资信心及环境评价。由此可知，城市停车难问题已经成为社会瓶颈问题并严重制约着城市的进一步发展。
（三）市场竞争现状
目前，国内具有相应资质建设各类停车场的厂商已逾千家，但在西安市政统一规划下的停车场还未占据主要市场。根据西安市政府的指导意见，主要由西安城投集团负责进行停车场的牵头建设。另有一家成立于2012年的陕西隆翔停车设备集团在行业市场内表现较突出。故项目策划中需考虑以上两家企业及其它民营企业对市场的影响。
（四）市场的潜在需求
通过阶段性的市场调研，目前我市停车场的项目建设主要以一些单位或开发商自行建设或改造的停车场为主，停车场的项目建设尚未形成系统化、规模化的产业雏形。停车场缺口现象日趋严重，车位已成市场刚性需求。公共停车空间的建设随着城市发展已是迫在眉睫，停车场项目投资前景看好、市场潜力无穷。
三、行业属性分析
（一）非建设用地
除地产或商业开发项目外，公共停车空间的规划用地一般属于非建设用地性质，无需通过市场招拍挂的方式进行土地摘牌，基本为使用权的租赁行为。
（二）与城区规划结合
一般情况下，占用城市公共绿地、单位空地、商业密集区空场，并与地缘最近的区域城市规划相结合，不在二次规划的冲突区域。
（三）资方为受益主体
市、区各级政府在减低财政压力的基础上，陆续出台相关政策，鼓励各类企业参与投资建设。按照“谁投资谁受益”的原则，政府前期在“选址立项、扶持政策、经营权谈判”上进行核准；后期在“收费定价、市场监管”等运营层面给予监管规范。
四、常见立体车库的类别
1.垂直升降式立体车库
通过电脑控制操作，汽车连同载车板一起平移到中间，再垂直下降到地面上。停车板进行一个180度的转向，车头直对车库门，这样汽车即可开出。车库门前有一个操作盘，上面显示每个车位的占用情况。存车人先按“存车”键，然后再按选定的车位号，载车板就落到地面，然而将车开上车位，随之车库门关闭，电脑控制升降机自动将车送回指定位置。2.多载车板式立体车库
多个固定式升降机+各层行走台车的配置形式，可实现多个人同时存取车，更适合建于密集场所，缓解停车压力。每层的车台和升降机分别动作，提高了车辆的出入库速度，可自由利用地下空间，停车规模可达到数千台。部分区域发生故障时，不影响其他区域的正常运行，因此使用更加方便。采取多重保险措施，安全性能卓越；通过计算机和触屏界面进行综合管理，可全面监视设备的运行状况，并且操作简单。
3.旋转立体车库
车库可设置于地上或地下，充分利用有效空间。以摩天轮的造型为设计元素，可用于游乐场等娱乐场所。
4.户外露天智能停车库
和其他类型停车场相比，这种停车场最大的优势就是可以利用车库外形的空隙空间进行绿化，使车库变成一个立体的绿化体，有利于美化城市和环境。
5.海滩停车库
6.圆塔式全自动停车库
两幢20层楼高的透明玻璃圆塔直立，建筑的上下左右都被一格一格隔断，汽车宛如模型玩具一般整齐地摆放在塔中。
7.无边界观景立体车库
这座停车场完全颠覆了以往停车场的形式，停车场四周没有围墙，完全享受360度观景效果，集停车观景于一体化的车库设计。
8.螺旋上升式车库
五、投资成本
公共停车位（非地面道路划拨车位）的建设主要为以下几 类形式：
（一）地下车场投资最高（不含二次双层立体车库） 按照目前的土建成本测算，每平米建筑面积直接建设成本约为3，000-3，500元人民币左右（按照地下负2层进行设计）。特点：初始投资规模较大、项目回收周期较长、后期管理维护成本较高；适宜老旧居民区、大学老区棚改一体化作为车位使用权出售及城市公共绿地地下改造。
（二）塔式钢构停车楼次之（非地下、不含立体轨道设备投资）。
地面主体建设快、施工较为便捷，每平米建筑面积土建成本约为1，800元人民币左右。特点：占地区域小、投资回收快、运营管理方便、适宜城市繁华区。
（三）轨道立体停车设备视复杂程度不等
分为“升降横移类、简易升降类、垂直循环类、水平循环类、多层循环类、平面移动类、巷道堆垛类、垂直升降类”等多种形式。一般单体车位设备费用约25，000-50，000人民币左右。特点：轨道立体泊车位现已完全实现数字化终端控制，技术成熟可靠，只要满足设计承载规范、在钢构框架基础上不受层数约束（视场地量体裁衣）；适宜于已有公共停车场内（商超、商业街、医院、政府、城市综合体）等密集人流场所的结合。
六、需解决的问题
目前，城市停车位的投资虽未到达白热化的竞争局面，但社会资本的窥视已是虎视眈眈。为尽快“抢占市场、破解难点、建立样板、形成规模”，需解决项目运作过程中的如下具体问题：
（一）瓶颈
目前，政府虽已经出台相关的政策指导及项目扶持，但具体实施主体为各政务区职能部门（发改局立项、规划局审核、住建局报建）。自“选址规划、立项审批、合作谈判”等市场进入方式上均需从区级单位入手，这就要求项目前期的大量工作须与基层各部门进行对接、商榷，以此优化、布局本项目的投资体量（建设数量、资金总量），并科学、合理地制订多套可选方案。
（二）路径
1、自上而下铺路
撰写《西安市智能立体车库行业发展思考》，制作宣传材料，择机与行业主管进行专题汇报，从项目“惠民生、促发展”的角度出发，力促省级相关部门进行“从上而下”式的市场介入，以此有效降低由基层介入的工作难度并合理规避恶性的市场竞争。
2、自下而上整合
力争与属地政府行业主管部门签订战略合作协议，在西安主要区域（新城、碑林、高新、曲江）进行准确的试点对接，有效选址1-3个，快速建立项目样板并实质投入试验运行。
2016年6月23日
推荐第2篇：美国高速铁路项目前期调研报告09714(正式稿)
美国加利福尼亚高速铁路项目
前期调研报告 （2009年9月24日）
前言
19世纪30年代，美国修建了第一条铁路，到了20世纪初期，铁路网络的发展达到鼎盛时期，运营里程突破了40多万公里。此后的80多年里，由于美国政府政策倾向和利益集团的影响，公路、航空、管道等运输方式得到了迅猛发展，铁路独霸天下的地位受到了挑战，加上政府对铁路的严格管制，铁路企业很难适应市场的需要。同时，路网覆盖区域内的资源逐步枯竭，铁路的利用率回落，部分路网被拆除和封闭，目前，美国铁路的运营里程大约是26万公里。铁路的发展受到制约，高铁计划的推行更是裹足不前。尽管高铁的概念始于美国，早在19世纪末20世纪初，帝国快速列车和宾州特快列车速度分别达180公里/小时和204公里/小时，目前美国高铁技术的发展已远远落后于其他国家，这是汽车行业和航空业迅速发展的结果。
近二十多年来，全球面临气候变暖加剧和油价大幅上涨的双重压力，国际社会强烈呼吁各国加强协作、提高能源效率、减排温室气体、开发新能源。由于在运能、环保指标上的明显优势，铁路的发展再次受到美国社会的关注。同时，欧洲和亚洲高铁迅速发展带来的良好经济效益和社会效益得到了广泛的认可，很多国家开始纷纷规划各自的高铁网络，“早就该建”的美国高铁网络迎来了历史的机遇。2008年全球金融危机爆发，美国政府推出了经济复苏计划，其中包括了130亿美元的高铁启动方案，同时美国政要开始游走欧洲和亚洲拥有高铁的国家，全面了解高铁建造有关情况，拉开了美国发展“绿色高铁”的序幕。
一、美国国家和加利福尼亚州概况
（一）美国概况
美利坚合众国（United States of America）位于北美洲中部，从大西洋到太平洋，几乎横跨整个北美洲大陆，由五十个州和一个联邦直辖特区组成。冷战结束后，由于苏联解体，美国成为当今世界上唯一的超级大国，在全球众多的领域具有庞大影响力。毫无疑问，美国市场极具吸引力，而对于中国企业而言，美国市场有很多无法预期的复杂性和多样性，这就要求我们不断地深入了解美国。
【政治】美国实行三权分立的政治制度，立法权、司法权和行政权
1 相互独立、相互制衡，立法、行政、司法三部门鼎立，并相互制约。美国宪法规定各州拥有较大的自主权，包括立法权。民主党和共和党是美国国内两大主要党派。
【经济】自十九世纪七十年代以来，美国国民经济就高居全球第一。据世界银行的最新统计数据，美国仍然是世界第一经济强国。2008年美国人均GDP 为46,859美元，世界排名第七。总的来说，目前美国的经济以服务业为主导，制造业集中于高端部门，农业部门很重要但所占比重很小。而单就建筑业而言，近年来美国每年在工程项目的投资总额达1万亿美元。
【文化】美国是一个由来自世界各地不同民族的移民融合组成的国度，美国文化从欧洲中心的一元文化观走向多元文化观，在同化来自不同民族的移民方面表现出相当大的弹性与包容性。56%的美国居民信奉基督教新教，28%信奉天主教，2%信奉犹太教，信奉其他宗教的占4%。美国人热情开朗,以不拘小节著称，但中美两个国家都已经形成了自己的一套价值观念和处事态度，这需要我们入乡随俗。在与美国人交往中，有一些话题是避讳话题，如政治信仰、宗教问题、薪资情况、有争议的历史事件、个人隐私等等。另外，应重视时间观念, 美国社会是受时钟统治的社会，美国各界人士都以时间表组织他们的活动。需要着重指出的是，从一个普遍的角度而言，美国人很重视对生命的尊重和爱护。动物保护组织和环保组织的力量在美国很有影响力，这与中国的国情有很大的不同，中国企业应充分了解这一点，并把这种理念融合到工程项目建设中，以便避免不必要的麻烦。
（二）加利福尼亚州介绍
加利福尼亚州（通常简称为加州)位于太平洋的西海岸地区，南邻墨西哥，西濒太平洋，别称黄金州，首府萨克拉门托。南部为热带沙漠气候，气温变化较大，年降雨为10英寸。沿海地区则为地中海型气候，冬湿夏燥。面积41万平方公里，是全美第三大州，人口为3387万，是全美第一大州，其中 50％ 的人口聚居在洛杉矶和旧金山一带。加州在美国政治、经济、科教方面都具有举足轻重的地位，在高科技产业和高等教育方面独具特色。加州的政界人物中，先后出任过美国总统的有尼克松和里根。加州无论是在地理、地貌、物产、还是人口构成上都十分多样化，也是美国种族最多、人文气息最为融洽互补的州。
加州经济总量居各州之首，2008年加州国民生产总值1.8万亿美元，占到全美的14%，人均GDP达四万六千余美元，经济规模达1.56万亿美元，经济实力位居美国第一。150多年前的加州还是片荒蛮之地，在 2 短短的150年间，加州经济经历了从以第一产业为主、过渡到以第二产业为主、再过渡到以第三产业为主的经济结构转变过程，并在今天的信息社会和新经济发展中抢占了领跑者的地位。尤其值得称道的是，世界最著名的高科技产业区硅谷就坐落在加州。
虽然加州的高科技企业林立，但经济主体仍然为农业（包括水果、蔬菜、牛奶制品和酒），农业规模是第二大产业的两倍多，而且制造业并不十分发达，多年以来加州已经没有新的工厂设立。另外，近年来受金融危机影响，加州经济出现些许衰退迹象，2009财年(2008年7月1日至2009年6月30日)，加州财政收入为820亿美元，同比下滑近40%，随之而来的是更加严重的财政赤字问题，特别是前段时间传出的“加州破产”消息，更是让人感叹曾经富庶的加州今不如昔。另外，由于沉重的税负和监管法规不断增多，加州已经被商界视为全美经商环境最糟的州之一，这些因素都将迫使投资者对加州的投资潜力进行重新考量。
二、美国高速铁路网络的规划和建设
（一）美国高铁网络
按照美国高速铁路主管部门的公布，目前美国国内规划了十条高速铁路，即加利福尼亚通道（California corridor）、太平洋西北通道(Pacific northwest corridor)、中南通道(South central corridor)、海湾通道(Gulf coast corridor)、芝加哥枢纽(Chicago hub network)、佛罗里达通道(Florida corridor)、东南通道(Southeast corridor)、凯斯通通道(Keystone corridor)、帝国通道(Empire corridor)、北部新英格兰通道(Northern New England corridor)，详见下图：
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（二）加利福尼亚高速铁路
加利福尼亚高速铁路是一个在美国加州计划中的高速铁路系统，目前由加利福尼亚高速铁路管理局计划筹备，线路里程约1300公里（800英里），设计时速350公里/小时，咯杉矶至旧金山两大城市间的旅行时间约2个半小时。加州高速系统将采用目前世界公认而且非常成熟的25kV交流电气驱动、钢轮钢轨技术制式，项目总投资约为400亿美元（以2006年的美元价值考虑）。该线路大部分路段采用独立通道，仅在旧金山海湾区与Caltrain通道共用线路，途径萨克拉门托、旧金山、中央河谷、咯杉矶、内陆帝国、橘子郡、圣地亚哥等城市。据加州高速铁路管理局透露，2011年开始分段招标，2013年前将完成全线的环境评估，2020年全线开通，另外，项目将分期采用设计－建造（DB）或公私合营（PPP）的模式进行。据称，该项目引起了世界上高铁技术发达国家的关注，目前法国、德国和日本已经向加州高铁局提交了技术方案。
加利福尼亚高铁示意图
三、美国基础设施建设的法律环境
（一）美国法律环境总论
美国为联邦制国家，宪法对联邦政府和州政府各自的权力范围作了明确的规定，包括各自专有的权力、共享的权力和各自禁止使用的权力。总体来讲，美国法律体系高度完备，生产和生活方方面面都有法律规定，这为维护社会秩序提供了完整的法律保障，对美国经济的发展起到了极大的推动作用，而高度发达的物质文明又为法律执行提供了坚实的基础。在美国，社会舆论对法律运作的各个方面有着重要的影响，民众积极参与法律事务，一方面体现了法律工作的高度透明，同时也增强了民
众对法律及其具体执行情况的理解，体现了法治过程中的公开公平，为化解社会矛盾提供了有效的途径。
（二）工程相关的重要法律规定
美国的高度法制化，为外国公司在其境内开展业务提供了公平高效的环境，同时也对外国公司的从业人员提出了懂法守法的更高要求。就工程项目而言，涉及到众多的法律条款和政策规定，而一旦触及法律禁区，中国公司将不可避免的付出高昂的代价。因此在启动项目之前，需对有关的法律规定有清醒的认识。
【劳工法】和【移民法】。美国的《移民法》和《劳工法》对劳工输入限制非常严格，外国建筑公司很难带入建筑工人和专业技术人员，美国《劳工法》规定，公司招收雇员要优先招收本地劳工，即使是技术人员也要先在当地报纸登载招聘广告，无法招收到合适的员工时才能从国外输入技术人员。因此，劳动成本是中国建筑公司的一大优势，但是不能输入劳工，使得中国公司在美国市场丧失了最大的优势，即使是在美国市场已站稳脚步的中建公司，劳工也有一半以上是来自当地劳务，在很多项目中更是从设计师、工程师到施工人员都基本使用当地人员。
此外，【劳工法】还详尽地规定了雇员所享有的权利，其中比较重要的原则是公平就业原则，包括不得分种族、性别、年龄对应聘者进行区别对待。其他所涉及的分项包括每周最高工时、加班薪酬、休假制度、职业健康安全、保险及赔偿、雇佣关系等，规定的十分详尽，而这些条款的实际执行程度比在中国国内要高得多。
【承包商许可法】。在加州，按照【承包商许可法】将承包商分为三类，即一般工程承包商，一般建筑承包商及专业承包商，但并没有特别针对外国承包商的规定。另外，加州不承认由其他州或国家颁发给承包商的牌照，因此首先要对外国承包商根据《承包商许可法》进行分类许可，在得到许可后方可在当地注册公司。中国公司在当地注册后会对整个工程的推进带来诸多益处。
【税法】。美国的联邦、州、地方三级政府根据权责划分，对税收实行彻底的分税制，地方税收由州决定。所涉及的项目及税率繁杂，与工程项目有关的主要税种为个人所得税、公司所得税及销售税。根据相关的国际条约，如果某非美国公司并非在美国“永久设立”，则可以免除缴纳联邦税的义务。一旦该公司在美国开展营业活动，如租用办公室、雇佣当地雇员、从本国派遣雇员到美国或聘请美国当地机构管理公司，则不再免除缴纳联邦税的义务。报税手续因税种不同而有差异，就企业来说，因报税的程序和各种法律规定比较复杂，一般都会雇佣注册会计
6 师制作财税报表或报税。
【环境保护法】。美国大规模发起高速铁路的动议伴随着严格的环境保护的要求。项目的参与者须采取措施在动植物保护、水土保持、污水排放、废气排放、噪音排放等方面进行很好地控制，并全过程接受环保部门的实时监控。
【职业工程师条例】。按照加州有关法规，从事公共设施建设（如建筑大楼等）、电气化、机械工程的工程师，包括施工、安装等方面工程师需要注册。因此，中国企业的工程师在开展工作前应获得注册，为此需参加美国国家勘测设计考试理事会（National Council of Examiners for Engineering and Surveying）的有关考试程序。
（三）法律顾问的重要性
美国是个法制社会，经济生活的方方面面，千头万绪，都是靠法律来规范。法律能最大程度地预见到什么将会发生，能帮助规避可能发生的问题和人为风险，因此美国的大公司进行谈判，通常是一边坐着律师，一边坐着会计师，可见法律在商务活动中的重要性。美国法律非常庞杂，浩若烟海，平均每个星期联邦和各州新公布的法律文件就有上万页，光是联邦国会每年就要制定上千部法律。法律完善、严格，事事有法可依，这是一方面，但另一方面也给人处处布阵的感觉，一不小心就可能栽进法律的陷阱。因此，美国的公司也好，私人也好，不能不依靠律师。
美国的律师机构不仅仅帮助客户打官司，更多的是咨询和中介工作，定协议、签合同，都是\"先小人，后君子\"——把丑话说在前头，把可能出现的问题都想到，把双方的义务、权利、责任尽可能细化得非常具体，一旦签了字就得照章办事。美国合同常常是厚厚一本，事先都需要律师把关。因此，中国企业要进入美国市场，需首先学会如何应对复杂的法律环境。
四、美国工程承包市场的商务环境
美国拥有最发达的工程承包市场，拥有一整套完善的商务操作法则，为每一位市场参与者提供了规范而高效的商务环境，认识和了解这些商务操作实践尤为重要。
（一） 国际承包商的准入条件
美国从联邦政府到各州、地方政府都没有一个专门的建筑市场准入法规来限制外国投资建筑公司进入美国，中国的建筑公司很容易在美国成立一家子公司从事经营活动。因此，从理论上讲，外国承包商可以直接参与美国工程的竞争。然而事实上美国的业主习惯并且希望与在美国注册的公司打交道，因为考虑到法律制约问题、索赔问题，出了纠纷可
7 以在美国依法解决。因此，国际承包商进入美国，通常是事先在某一州注册一家或多家公司，这样一切待遇就等同于当地公司，不存在市场准入问题了。需要特别指出的是，美国的各州都将凡是不在本州注册的公司，不管是美国其它州的公司还是美国以外其它国家的公司都作为同一种情况对待，这时外国公司准入问题等同于外州公司准入问题。
另外，外籍工人和专业技术人员很难进入美国工作，劳工法明确规定要求优先雇佣当地雇员。而且项目管理人员、设计人员、工程师等还要求执有当地行业协会认可的从业资质证书，从而使得外国公司的管理成本优势和劳动力优势无法发挥。
（二） 美国工程保函制度
在美国承包工程时，业主要求的担保保函与一般意义的担保不同，它更强调保证履行合同所规定的义务，并为此担保。因为业主花钱买的是工程产品，而不是耗费时间与精力后买回赔款。所以在美国如果出现被担保人违约，担保人必须首先按合同规定的质量、工期、造价等各项条件履约，而不仅仅是对损失进行赔付。这种方式更大程度地保护了业主的利益，保证了工程项目的顺利建成。为便于承担实际的履约责任，在美国工程保函一般由专业化担保公司或保险公司出具，而不是由银行出具。
美国目前采用的工程保函是高保额有条件保函模式。高保额是指履约保函通常为合同额的100%，付款保函没有最高限额，通常也为100%。当保证人选择自行履约时，其责任范围不以原合同价格为限，即可能超过合同金额的100％；有条件是指保函要求受益人在保函索赔时必须有证据证明承包商违约，如果证据证明是业主不履约所致，担保人的担保责任可以免除，这也体现了公平性原则。
美国工程保函的主要类型和内容有以下三种。一是投标保函（Bid Bond），是担保人对投标人的业绩、资格信誉、管理水平、财务状况等进行严格的预审后，向发包人担保投标人具有合格的资信和能力，中标后将签约并履约。承包人违反有关责任时，担保方将负责赔偿发包方的损失。投标保函的担保额一般为投标价的5%～20%，通常不收取保费。二是履约保函（Performance Bond），是担保承包商有能力承担合同义务，实施并完成某项工程。履约保函通常覆盖了预付款保函、维修保函和保留金保函，其担保责任如下：承包商应正确履行和遵守所签合同中规定的承包商一方按合同的真实含义和意图应该履行和遵守的所有条款、条件和规定。如果因资金、技术、非自然灾害、非意外事故等原因导致承包商违约，如施工过程中，承包人中途毁约、任意中断工程、不按规定 8 施工或破产、倒闭等，担保人将采取多种措施，保证合同的履行，赔偿业主因此造成的损失，直至达到保证金额为止。履约保函的担保额一般为合同价的100%。保费费率为担保额的1%～2%，特大型工程的费率可能在0.5%以下。三是支付保函（Payment Bond）。是担保承包商有能力按时支付与该工程项目有关的工人工资、分包商及供应商的费用，不会给业主带来纠纷。支付保函的担保额一般为合同价的40％～50%，特大项目另有规定，保费费率与履约保函相似。
（三） 支付条件
在美国工程承包市场上，美国建筑师协会AIA合同范本被广泛采用。AIA合同文本没有关于预付款的规定，换言之，美国的业主一般不支付承包商预付款，这就需要承包商自己融资启动项目。
美国承包合同的支付包括进度款支付和清算。工程开始后，承包商可以按照每月进行支付申请，所需提交的文件主要包括已实施工程的证明文件以及已支付上一个月供应商、雇员、分包商等的证明文件等。在每次进度款中，业主将扣除一定比例的金额作为保留金，以确保承包商继续履行合同和保证工程缺陷的修复。保留金一般在工程竣工时全部释放。在工程最终完工并验收后，进行合同款项的清算。
（四） 项目管理
在美国，行业协会主宰行业的发展动向，是行业“游戏规则”的制订者。美国项目管理协会PMI要求项目经理人必须持有PMP（项目管理专家）证书，这是一个重要的资质要求。在业主和协会看来，持有PMP证书的项目管理专家必然按照美国项目管理行业要求的管理模式开展工作，抓住了“项目经理人”就能起到“纲举目张”的效果，从而保证了项目的安全、质量、工期、成本、职业健康和环境保护等目标得以实现。
（五） 工程保险
在美国，工程项目风险的转移主要通过两个途径：一是工程保险；二是工程保证担保（相当于保函）。无论是承包商、分包商，还是咨询设计商，如果没有购买相应的保险，或者没有取得相应的保证担保，几乎无法在美国取得工程合同。这不但是美国法律强制推行的制度，也是工程建设各方参与者普遍遵循的惯例。
美国拥有世界上最大的保险市场，保险业务主要分为两类，即生命与健康保险和财产与意外伤害保险。一般来说，工程保险属于财产与意外伤害险，所涉险种主要有工程一切险、安装工程险、工人赔偿险（意外伤害险）、承包商设备险、机动车辆保险、一般责任险、职业责任险 9 （主要涉及设计、咨询业务）、产品责任险、环境污染责任险等。这些保险产品一般都通过保险经纪人或保险代理人来购买。
（六） 美国工会
美国的所有行业都存在工会组织，工程承揽行业也不例外，它们的力量有时大到能“摧毁”一个产业。例如，美国汽车工人联合会就摆脱不掉时下美国汽车公司陷入破产边缘的关系，国会否决救济汽车工业的一个主要原因就是未能与工会就降薪达成一致意见。而且，日韩系汽车公司选择在工会势力弱小的南部地区设厂也是为了避开势力强大的工会组织。近期关于中美轮胎特保案也是工会势力的一个反面例子。事实说明，美国工会组织的势力不可避免，更不能轻视。我们只有学会与工会组织打交道，使其成为中国企业开展业务的一支有效的积极力量。
五、美国铁路网络的技术环境 1） 铁路管理体制和技术法规
美国铁路是100％私有化的，由许多私人赢利性公司组成，其中包括7大Ⅰ级铁路公司和数百个Ⅱ级区域性铁路公司和Ⅲ级短途铁路公司，这些公司都拥有自己的机车、车辆和线路，定期向美国政府缴纳地产税。
联邦铁路管理暑（FRA）隶属于美国交通部，主要负责美国铁路安全条例颁布实施，提供铁路管理援助计划，支持改建国家铁路和铁路交通运输安全的研究和发展，加强铁路运输服务的政府支持，其最主要的日常职责是对铁路系统内的运营公司进行安全监管。FRA不直接管理铁路企业，它们成立相应的行业协会，依照技术法规和标准自主管理，约束各企业的行为，与FRA有关的协会有3个，即北美铁路协会（AAR）、美国铁路小运输公司协会（ASRRA）、美国公共运输协会（APTA）。此外，FRA还负责组织相关协会制定技术法规草案、递交法规提案，经国会讨论通过后以“联邦法－交通运输”颁布实施。 2） 铁路技术标准
美国铁路没有国家技术标准，其技术标准均由相应的协会和技术机构制定、发布实施，其中最著名的是北美铁路协会（AAR）颁发的技术标准。
AAR是保持北美铁路安全、迅速、高效、整洁、技术先进的非赢利性技术协会，其成员包括美国、加拿大、墨西哥的铁路货运公司和美国国家客运公司（Amtrak），主要业务涉及铁路行业技术标准的建立、不同公司之间的协调和铁路技术的研究。AAR标准必须符合并严于FRA颁布的技术法规，其具体的编制工作由所属的美国交通技术中心（TTCI） 10 组织各专业技术委员会负责，委员会由大的铁路公司、铁路运输公司成员组成，FRA政府官员和小公司只参加会议，不参与投票表决。此外，TTCI还负责组织检查人员对各成员进行检查，确保AAR技术标准得到很好的贯彻。 3） 高速铁路技术
阿西乐（Acela）快线是目前美国本土唯一一条最高运营速度达到高速标准的铁路，它是通过引进法国TGV技术，结合美国铁路自身特点，采用摆式列车，在利用既有线的基础上研制而成的。该段线路位于美国铁路网的东北走廊之中，始于波士顿，终于华盛顿，途径纽约和费城等城市，于2000年12月投入运营，线路全长734公里，最高运营速度达241公里/小时，平均运营速度为110公里/小时，旅行时间约为7小时。因此，从严格意义上讲，阿西乐快线还不能进入高速铁路的行列。
阿西乐（Acela）快线－－线路图
目前，美国没有成熟的高速铁路技术，尽管已经规划了10条左右的高速铁路项目，相关的技术标准、设计规范等还有待相关部门和协会通过技术引进和自主研发相结合的方式加以制定。据报道，法国的TGV技术、日本新干线技术、德国ICE技术、中国的CRH技术都可能在美国的考虑范畴之内。
就美国未来的高速铁路发展趋势而言，由电力驱动的钢轮钢轨技术将是发展的主流，磁悬浮技术也会得到一定程度的发展，但规模不大。此外，由于美国现有的大部分铁路网络修建年代久远，而新建高铁专用通道耗资巨大，美国将会重点考虑以“改造既有线”和“新建高速专用通道”相结合的模式来实现高铁梦。
六、铁路产品准入和认证体系
美国的法律和法规有明确规定，出口到美国的产品需按照分类进行相关的强制性认证，其中，所有的高、低压电气产品，必须强制进行 FCC认证，与中国的3C认证类似。同时，进口商通常都要求进口产品还必须持有独立权威机构的认证，否则产品无法上市或投入使用。目前美国最权威、认可度最高的是保险商实验所UL认证，该认证机构是一家独立的、非赢利的、为公共安全做实验的民间专业机构，美国各级政府、多个政府部门和民间团体都接受UL认证。此外，由于美国职业安全和健康管理局（OSHA）负责所有在工作场所使用的电气产品的安全，他们要求这些产品必须获得其认可的认证机构（美国国家认可实验室）的认证。综上所述，进入美国的高低压电气产品至少要进行FCC强制认证和OSHA的认可认证。
对于铁路的专用产品，进入美国市场前还需经过北美铁路协会（AAR）的质量保证体系认证和产品质量认证。按照现行的规定，进入北美铁路运行的机车车辆及其零部件都需进行AAR认证。AAR质量体系的认证依据AAR标准手册M-1003:2003进行，该版规范对应ISO/IEC9000:2000，覆盖了该协会对材料、产品、服务的认证要求。产品的质量认证则按照相应的产品技术标准进行型式试验，由AAR组织，TTCI（美国交通技术中心）具体负责认证检测试验、工厂审核等具体工作，并有TTCI下属的技术委员会决定，AAR则负责颁发合格证。目前，我国多家铁路机车车辆及部件生产企业已经获得了AAR的质量体系认证和产品质量认证证书。
七、结论和建议
在当前经济形势和社会背景下，美国着力发展高速铁路的趋势不可阻挡，以洛杉矶～旧金山为代表的10条高速铁路的规划和筹备已经向世人宣布，美国的高速铁路梦想即将成真，这一宏伟蓝图必将为美国人民经济发展和日常生活带来革命性的变化，同时也为世界上已经拥有高铁的国家带来无限的商机。作为已经拥有高速铁路完全自主知识产权的中国，必将抓住机遇，乘势而上，在美国高速铁路建造历程中扮演一个重要的角色，这一方面有利于加强中美经贸合作关系，同时对中国建筑企业走向高端市场具有里程碑和决定性的意义。下面是对中国在美国高铁发展计划中具备的优势分析和几点建议：
第一，中国高铁的优势。不可否认，当前法国、德国和日本的高速铁路技术非常发达，而且拥有成功的高铁输出经验。然而，中国高铁技术与之相比，至少有以下三个方面的优势。一是集成优势。我国高铁技 12 术是在铁道部统一领导下进行引进、吸收再创新的，如果需要出口就可以发挥集成优势，“从工务工程、通信信号、牵引供电到客车制造等方面，我们可以一揽子出口，而这在其他国家是难以实现的，因为他们的技术是分别掌握在很多家不同的公司手中。二是我国高铁技术层次丰富，有两个技术平台。250公里时速的既有线改造技术和350公里时速的高铁技术都有。因此对迫切想发展铁路事业但基础薄弱的国家来讲更具有吸引力。三是成本优势。我国高铁技术设计、建造成本优势突出，能比其他国家低约20%左右，这对于有意控制投资成本的美国来说，“中国高铁解决方案”更具有诱惑力。
第二，几点建议。美国市场大、商机多，同时市场成熟规范，法则健全，竞争激烈。美国也是全球最大的建筑市场，约占全球建筑市场投资份额的25％，是世界上所有优秀承包商的必争之地，此次美国高铁发展计划必然引发“群雄逐鹿”之场面。为此，建议做好以下工作。一是遵纪守法。我们要对美国有关政策和法律、风俗习惯、市场状况等方面进行深入了解，客观评估自身条件，清楚对方之所需和中方之所能。美国有严密的法律来维系公平的市场秩序。此外，美国行业协会多组织众多，行业自律机制比较完善，没有行业的认可，很难在业内立足。二是用好当地咨询服务资源。美国是个法制社会，经济生活的方方面面都靠法律来规范。由于一切依法律办事，而法律异常繁杂，一般外国公司需聘请律师、会计师、顾问公司。中国企业在美国实施大型基础设施项目，一定要聘请熟知国际金融、法律、会计等专业服务机构及有能力的专业人士，作为自己的委托机构和相关业务的代理人。三是处理好美国建筑市场的准入问题。从前面的调查，我们发现美国法律没有明确规定限制外国承包商参与承包市场竞争，然而美国的业主习惯与本土企业合作，便于对其进行法律约束，因此我们一定要确立好公司的进入模式。另外，美国市场有严格的保函制度，且此类保函是通过保险公司而非银行出具，对于与美国本土保险公司没有业务往来的企业，获得保函支持将是个难题，需要面对和解决。此外，进入美国市场的产品按照其类别，可能需要进行强制性认证，这就要求我国的制造商提前开展有关认证工作。最后，外籍劳工进入美国市场非常困难。由于移民法、劳工法的严格规定，外国公司很难带入外籍工人、专业技术人员。人员赴美签证批准程序繁杂、美国驻外领事执法权独立等因素，都使外国人员赴美工作较为困难。而且美国有法律规定，建筑市场上的项目管理人员、设计人员、工程师等需要得到当地行业协会的认可，所有这些都为美国市场的进入设置了障碍。四是加强政府间、部门间、企业间的交流。美国高铁 13 项目规模庞大，竞争激烈，如何让美国对引进中国高铁技术有信心，需要中美政府间、部门间的高层交流。同时，高铁铁路的安全和技术要求严格，系统集成复杂，需要站前工程企业、站后工程企业、机车车辆制造企业之间密切的配合。五是进一步规范国际工程管理。在美国建筑市场上，法律、安全质量健康和环保、社会责任、知识产权保护、索赔等都是非常职业化的，中国企业进入美国市场前需做好充分的准备。六是重视工会组织的影响。美国工会组织的影响很大，在纽约、芝加哥、波士顿等工会势力强大的地区，只要某工程是非工会的公司承包，会遭到工会组织的示威游行，影响正常的施工作业。由于新来的公司与当地工会的关系不紧密，所以属于工会的分包商的报价很高，造成外国公司的总报价很高，对中标不利。
千里之行，始于足下。通过此次对美国市场的调查，我们清楚了美国市场，特别是铁路市场的现状和未来高速铁路发展规划，也初步了解了美国建筑市场的游戏规则。对于中国建筑企业来说，进军美国高铁市场机遇与挑战并存，我们要充分发挥中国企业具有的优势，化优势为胜势，同时掌握“美国的市场规则”，才能在美国高铁建设中取得成功。
推荐第3篇：项目前期
我国工程项目的前期管理
运筹帷幄于前期，决胜工程项目成败于管理。本文从我国工程项目审批程序入手，重点剖析了工程项目的立项、可行性研究、规划设计和开工前准备等阶段的管理工作，最后归纳了近几年我国工程项目前期管理的改革举措和发展态势。
工程项目，又称固定资产投资项目，是以固定资产形态表示的项目，如建设一个博物馆或一条铁路等。
除一般项目的特征之外，工程项目常常具有投资消耗大、周期长、涉及部门多、程序严格、有很强的综合性等特点。
工程项目的分类标准很多。按照项目的市场需求、经济效益和融资渠道划分，工程项目常分为：
★竞争性项目：主要指投资效益较高、竞争性较强的项目，如房地产项目。这类项目一般由企业自主决策和承担风险，财政资金淡出。
★基础设施项目：主要指具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的某些基础工业或支柱产业项目，如市政道路、能源基地建设。这类项目主要是政府投资，企业参与。
★公益性项目：主要包括科技、文教、卫生和环保等设施，以及公、检、法等政府机关和社会团体设施、国防建设等。这类项目的资金主要源于政府财政资金。
工程项目的前期管理，是指工程项目施工前的决策和计划阶段的项目管理，主要包括项目立项、可行性研究、规划设计和开工前准备等工作。其中，项目建议书和可行性研究是纵览整个工程项目建设全局的两个重要阶段。
1.工程项目审批程序
项目建设程序，是指国家制定的工程项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。项目建设程序是工程项目建设客观规律的反映，是建设项目科学决策和管理的重要保证。
工程项目建设的很多环节都要按照有关规定，办理审批手续，这也是工程项目前期管理的重要内容。以北京市现行的投资项目审批程序为例，与用地有关的工程项目审批程序流程
如下图所示：
从上述审批流程图可以看出，工程项目审批主要是对项目前期工作进行审核和批准，包括对项目建议书、可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等审批。
2.项目建议书
项目建议书也称立项报告，是建设单位向政府提出要求建设某一具体项目的建议文件，是国家规定的固定资产投资项目建设程序的第一步。项目建议书是建设单位通过对投资机会的研究，从项目建设的必要性出发，对拟建项目的初步轮廓设想。
项目建议书一般由项目建设单位（或项目法人，下同）委托有资质的咨询机构编制。
2.1 项目建议书的内容
项目建议书的内容视项目的特点而繁简不一，但一般包括以下几个方面内容：
★项目概况
★项目的背景和必要性
★项目建设初步选址及建设条件
★项目建设规模和建设内容
★环境影响
★建设进度初步设想项目管理者联盟文章，深入探讨。
★投资估算及资金来源
★经济效益和社会效益初步估算
★结论
★附表、附图和附件
2.2项目建议书前需要做的工作
（1）申请规划要点（规划局）。详见2.4
（2）取得建设项目选址地形图（城近郊为1：2000；远郊区线为1：1000）。表明建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。
（3）外商投资项目要具备以下材料：
★银行或会计师事物所出具的外商资信证明材料
★合营各方的营业执照
★合营各方签署的合营意向书
（4）两个或两个以上境内单位合建的项目要具备下资料：
★合建各方签署的意向书
★合建各方的营业执照
2.3项目建议书的审批权限和申报渠道
新建项目、更新改造项目的审批权限和申报渠道，主要是根据项目的建设规模、建设内容、资金来源、建设单位的隶属关系以及建设地点的不同来划分的。
工程建设项目大多数投资数额较大，按照审批权限一般由建设单位主管部门报送区计委或市计委审批，规模较大（北京市规定3000万元以上）经市计委初审同意后由市计委上报国家计委。
2.4规划要点
规划要点是办理规划手续的第一步，规划要点通知书给出的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等，是项目继续深入进行规划前期研究工作的依据。
2.4.1申报规划要点的程序
（1）在土地使用权属于建设单位或合建的一方地域内进行建设的的项目，先要到规划部门申请规划要点，然后到计划部门申报项目建议书。
（2）在土地使用权不属于建设单位地域内进行建设，如已确定建设地点，建设单位先将项目建议书报到计划部门，计划部门向规划部门发建设地点征求意见函，建设单位凭征求意见函申请规划要点；如果未确定建设地点，由计划部门根据需要，可能先批项目建议书，规划部门再依据批准文件与建设单位协商选址地点。
2.4.2申报规划要点前需要做的工作
★建设单位对拟建项目意图或方案说明。
★拟建工程方案示意图。
★初步选址。
★取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。
★取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。
3.可行性研究报告
项目的可行性研究是对拟建项目在技术和经济上是否可行进行的分析论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠，规模上是否合理，经济上是否能得到预期效益等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府和项目建设单位推荐最佳方案。
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
可行性研究的作用是：
★是项目投资决策的依据
★作为筹集建设资金的依据
★作为投资方与有关部门签定协议、合同的依据
★作为编制下阶段规划设计的依据可行性研究报告可由项目建设单位委托有资质的咨询机构编制。
3.1可行性研究报告的内容
可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果，内容齐全，结论明确，数据准确，论据充分，满足决策者定项目定方案要求。
根据国家发展计划委员会和建设部发布的《建设项目评价方法与参数》（第二版，中国计划出版社，1993年）以及国家发展计划委员会审定发行的《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社，2002年），项目可行性研究报告一般包括如下结构内容：
★总论
★市场预测
★项目选址和建设条件
★建设规模和建设内容
★技术设备工程方案
★总图运输与公用辅助工程
★节能和节水措施
★环境影响评价
★劳动安全卫生和消防
★组织机构和人力资源配置
★项目实施进度
★投资估算与融资方案
★财务、国民经济和社会评价
★险分析
★结论和建议
★附表、附图和附件
3.2可行性研究报告前需要做的工作
★取得项目建议书审批文件
★申报规划设计条件（见3.3）
★选定建设地址（见3.4）
★做出规划设计方案
★落实取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询方案。本文转自项目管理者联盟
★落实环保（环保局）、节能（节能办）、消防（消防部门）措施。
★委托环保局指定的环境评价机构编制环境影响评价报告书
★委托地勘部门作出项目建设用地的地质勘察报告书
★落实资金筹措方案
3.3申报规划设计条件
建设单位根据规划要点做深入的规划前期工作，待计划部门批准项目建议书后，向规划部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书。规划设计条件是规划要点的细化和深入，是编制可行性研究报告的依据性文件。项目管理者联盟，项目管理问题。
建设单位取得规划设计条件通知书后，可委托具有相关资质的设计单位，按照规划设计条件通知书所注明的用地面积、用地性质、用地使用强度、建筑设计、城市设计以及市政配套等方面的要求进行方案设计。
3.4申报选址定点
项目建议书批准后，建设单位到规划部门申报选址定点，取得选址规划意见通知书，按通知书注明的建设用地面积、代征城市公共用地面积及其他要求，到房地局办理建设用地手续。
3.5项目的评估和决策
项目评估是由决策部门组织或授权咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。
按照有关规定，对于大中型项目和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资质的咨询评估单位对项目的可行性研究报告进行评估论证。
3.6可行性研究报告的审批权限和申报渠道
总的原则是，谁批项目建议书，谁批可行性研究报告。具体的审批权限的申报渠道参见项目建议书的审批权限的申报渠道。
4.工程项目前期其他工作
4.1可行性研究报告批准后的工作。
★取得建设用地，开设办理征地、拆迁安置等手续。具体与市规划局、房地局联系。
★报审设计方案，经批准后委托具有相关设计资格的的设计单位进行设计，并编制设计文件。
★报审市政基础设施配套方案，征求人房、消防、环保、交通园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议。
4.2审定规划设计方案
项目方案设计完毕、可行性研究报告批准后，建设单位向规划部门申报设计方案，经规划部门审定后，核发审定设计方案通知书。重点地区、重要项目的设计方案，需由市规划局先审图，提出意见，由市规划局将材料报送专业办事机构审查后，由市规划局核发审定设计方案通知书。审定设计方案通知书是编制项目初步设计的依据。
4.3提出用地申请
建设单位持选址规划意见通知书向房屋土地管理部门提出征地申请，填写建设项目征地呈报表，领取征地补偿安置协议，并提交规定的有关文件。
4.4建设用地的征用、划拨和出让
按照我国宪法和土地法规定，我国土地所有权分为国家全民所有和农村集体所有两种，城镇土地属于国家全民所有，农村和城市郊区土地除法律规定属于国家全民所有以外属于农村集体所有。一个建设项目取得土地使用权有二种方式：
一是通过土地使用权划拨；
二是通过土地使用权出让及转让。建设用地涉及农村集体土地的征用和补偿，城市建设用地的房屋拆迁、安置补偿，地价评估，土地使用权的划拨、出让、转让等，按有关规定和程序办理。
4.5申报建设用地规划许可证
建设用地许可证是许可用地的法律凭证。建设单位取得选址规划意见书后，需要征用农村集体土地的，持该通知书到市房地局办理征用土地有关事宜，待市政府批准后，到市规划局申报建设用地规划许可证；使用国有土地的，持该通知书到市房地局，由该局征询用地范围内有关单位和居民的拆迁安置意见，并填写对拆迁安置方案的审查意见，待项目设计方案审定后，建设单位申报建设用地规划许可证。
4.6申报初步设计。
初步设计是依据已批准的可行性研究报告和城市规划部门审定的设计方案而编制的设计文件，初步设计是编制施工图和安排年度投资计划的重要依据。
初步设计由建设单位委托具有相关资质的设计单位进行。
4.7转入正式计划（项目转正）
设计方案已得到批准、施工图纸已出齐或基本出齐，地价款已按规定缴纳完毕，征地拆迁工作已经完成，建设资金已经落实后，可申请转入正式计划。
转入正式计划后，就从预备项目转为正式建设项目，是建设项目从筹建阶段转入施工阶段的第一步。
4.8转入正式计划后建设单位的主要工作
★持批准转入正式计划的文件、设计文件以及审定设计方案通知书要求征求其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，到市规划局办理建设工程规划许可证。
★办理四源等接用手续
★申请建设开工证，建设开工证由市建委核发。
4.9建设工程规划许可证
项目转入正式计划之后，申报建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是许可建设各类工程的法律凭证。
4.10建设开工证
项目转入正式计划之后，申请建设开工证。建设单位申请开工，须向市或区、县建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表，经市或区、县建委查批准，发给建设工程开工证。
4.10.1办理建设开工证前的工作
★领取北京市建设工程开工审批表（市建委）。
★由市建委招标办签署办理招投标意见。建设单位编制标底经招标办审核，并在招标办组织下决标。
★确定施工承包单位。
★携带审查表及转正批件到市质量监督总站办理登记；到市统计局办理统计登记手续。
★到规定部门领取固定资产投资许可证
★到审计部门办理开工前审计
4.10.2领取建设开工证后的工作
开始施工前，需到有关部门办理工地防火、施工占地、渣土消纳、伐树等手续。
5.工程项目前期管理的发展态势
随着我国改革开放的深入，市场经济体制的逐步发育和完善，工程项目管理出台了众多改革措施，下面将分析近几年我国和北京市部分有影响的前期管理政策举措。
5.1建立工程建设新型管理体制
通过对传统管理体制的改革，我国已呈现了新型工程项目建设管理体制，主要变化有：
★项目法人责任制：建立了投资约束机制，规范了项目法人的行为，明确其责、权、利，坚持了“谁投资、谁收益、谁承担风险”的原则。
★项目咨询评估制：增加了项目建议书、可行性研究和评估等系列性工作，使得决策科学化、民主化有了可能。
★工程招标投标制：将市场竞争体制引入工程建设之中，为投资建设项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备材料采购等全面推行招标投标制。
★建设监理制：引入“第三方”，工程项目建设出现了项目业主、承建商、监理单位直接参加的“三方”管理体制，组织格局出现如下变化：
这些新型管理体制使得我国工程建设进一步顺应了市场经济的要求，并且与国际惯例基本趋于一致。
5.2 改革非政府投资建设项目的审批制度
为优化投资环境，促进经济发展，国家和北京市政府都对非政府投资建设项目计划审批管理进行了改革。
关于非政府投资建设项目立项审批（包括项目建议书和可行性研究报告批复），制定了《固定资产投资建设项目指导目录》和《外商投资建设项目指导目录》。项目管理者联盟，项目管理问题。
★对于禁止类建设项目，一律禁止审批立项。
★对国家规定由国家职能部门和市政府审批类的非政府投资建设项目，继续由市计委审批立项，或由市计委审核后报国家发改委审批。
★对不属于上两类的非政府投资建设项目，下放或取消立项审批，实行登记备案制。
5.3 试行项目资本金制度
项目资本金，是指工程项目总投资中，由投资者认缴的出资额，是非债务性资金。项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，不得以任何方式抽回。
为了建立投资风险约束机制，有效地控制投资规模，提高投资效益，从1996年起，国务院决定对各类经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。根据不同行业和项目的经济效益等因素，确定项目资本金占总投资的比例。
5.4 修正可行性研究报告内容和要求
自1983年国家计委制订《关于建设项目进行可行性研究的实行管理办法》以来，可行性研究报告的编制内容和要求不断得以修正，从中可见我国项目前期管理之一斑。
5.4.1强调环境影响评估
为了防止建设项目产生新的污染、破坏生态环境，1998年国务院发布了《建设项目环境保护管理条例》（第253号令），规定国家实行建设项目环境影响评价制度，环境评价工作由取得相应资格证的单位承担。建设单位应当在建设项目可行性研究阶段报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表；铁路、交通等建设项目，经有审批权的环境保护行政主管部门同意，可以在初步设计完成前报批环境影响报告书或者环境影响报告表。
5.4.2 增加节能、招投标等内容
为了加强投资项目的节能审查，保证工程项目合法利用和节约能源，1997年，国家计委、经贸委和建设部制定了《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，规定工程项目可行性研究报告中必须包括“节能篇（章）”，并经有资格的咨询机构评估。否则，建设项目的主管部门不予受理。
随着我国招标投标法和国家计委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的出台，国家计委也明确要求可行性研究报告增加招投标内容。对必须招标的工程项目，在可行性研究报告中必须对建设单位的招标能力、招标的形式等内容进行分析评估。
5.5 调整工程项目建设费用
工程项目的总投资一般包括建筑安装工程费、机械设备费、建设费用和不可预见费等。随着国家的建设项目管理政策的变化，对建设费用也进行较大比例的调整。
5.5.1规范前期咨询收费
早在1992年，国家物价局和建设部就发布了《关于工程勘察和工程设计收费标准的通知》（【1992】价费字375号）和《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（【1992】价费字479号）。作为指导价，它们对规范勘察、设计和监理市场起到了较好的促进作用。
为进一步提高建设项目前期工作质量，规范工程咨询收费行为，1999年国家计委印发了《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》，规定建设项目专题研究、编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前期工作有关的咨询服务的收费标准。
2002年，国家计委又制定了《招标代理服务收费管理暂行办法》，对招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件（包括编制资格预审文件和标底），审查投标人资格，组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标和定标，以及提供招标前期咨询、协调合同签订等业务的收费进行了规范。作为政府指导价，该办法规定了货物招标、服务招标和工程招标的招标代理服务收费标准。
5.5.2简化城市基础设施建设费
为加快城市基础设施和住房建设，简化并规范有关建设费的征收手续，2002年9月，北京市计委制定了《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》。规定在北京市行政区域内的建设项目，除实行有偿出让方式取得国有土地使用权且地价款中含基础设施配套费的项目之外，建设单位合并征收城市基础设施建设费和城市基础设施“四源”建设费，该办法还规定了征收标准。
5.5.3其他建设费
由于国家批准的城市电网建设与改造工程已基本完成，2000年国家计委、国家经贸委联合下发通知，对工程项目建设中新增的用电容量不再收取增容费，并决定降低供配电贴费（电力增容费）标准；目前，已取消了一切电贴费或电力增容费。
再如，为了加强和规范耕地开垦费收缴和使用管理工作，确保全市耕地占补平衡，北京市政府制定了《北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法》，统一了耕地开垦费的交纳标准。
5.6停止经营性项目国有土地使用权协议出让
土地使用权的取得是工程项目，特别是房地产项目的前提条件。
为了加强国有土地资产管理，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），北京市国土房管局等部门也制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》。自2002年7月1日起，凡在市行政规划区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。
5.7积极推行“代建制”项目管理模式
“代建制”是指国家投资的专用项目或大型公共设施项目通过直接委托和招投标等方式,确定一个合适的项目建设单位，合同或协议规定委托方和受托方的权利、责任和义务。
代建制是我国基本建设投资方式改革的一次尝试，其优点是政府不养人,用市场化的方式运作项目，通过市场公开、公平、公正的招标投标方式,将政府投资的建设项目委托给有资格、有实力、有信誉的中标单位代建，并通过协议或合同的形式规定委托方和受托方的责、权、利。受托方全权负责该项目的建设管理，委托方对承建单位依法进行监督和考核。
代建制工程与传统建设工程的运作模式相比，在形式上的变化是由过去的建设、管理、营运三合为一变化为投资、建设、管理、营运四分开的全新运作模式。在这种项目管理模式中，投资者和建设者完全分离, 有效地防止了腐败，投资主体明确，建设责任到位，项目产权清晰，大大提高了项目经济效益和运作效率。
推荐第4篇：项目前期及可研报告
【项目前期及可研报告编写岗位】
1、负责规划部工作，收集、整理和分析宏观经济信息与新能源行业的信息、动态参与完成公司开发项目前期研展工作；
2、投资项目立项，对通过可行性论证的投资项目，协助主管制订项目策划方案，上报总经理审批后实施；
3、组织人力、物力、财力进行项目前期筹备，办理立项有关手续，并适时上报主管项目的进展情况；
4、投资信息管理，建立投资信息来源渠道，按时编写项目信息调查报告并上报部门主管；每月汇总项目调查信息，初步筛选后形成月度调查报告，上报部门主管审批；
5、对项目进行投资论证，根据主管审批意见，负责对公司达成意向的投资项目进一步考核、论证，撰写内部可行性报告，上报部门主管审批。
6、按时完成部门领导交付的其它任务。
推荐第5篇：房地产项目前期策划报告目录
房地产项目前期策划报告
第一部分 市场调研
一、城市发展PEST分析
1、城市发展政治环境（P）
(1) 国家或城市发展宏观政策； (2) 城市规划发展趋向分析。
2、城市发展经济环境（E）
（1） 市建设状况； （2） 城市产业发展；
（3） 城市经济实力（人均GDP）; （4） 城市消费实力（恩格尔系数）； （5） 城市精神价值。
3、城市发展社会环境（S）;（1） 城市人口及结构； （2） 城市化水平； （3） 基尼系数； （4） 人均居住面积；
4、城市发展技术环境（T）
（1） 城市智力及研发水平；
（2） 新技术产品产值所占比重； （3） 社会劳动生产率； （4） 科技进步贡献率。
二、城市发展房地产市场总体环境调研
1、城市房地产市场总体特征
（1） 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析； （2） 城市房地产市场供求关系和结构分析； （3） 城市房地产区域特征分析； （4） 城市房地产营销特征分析。
2、城市房地产发展市场主体特征
（1） 城市房地产开发主体特征； （2） 城市房地产产品特征；
（3） 城市房地产服务主体特征； （4） 城市房地产消费主体特征。
3、城市房地产发展预测
（1） 宏观政策对房地产市场的影响； （2） 城市投资环境发展分析； （3） 城市房地产服务主体特征； （4） 城市房地产发展趋势分析。
三、区域房地产市场调研
1、区域城市发展总体特征
2、区域房地产市场地位及特征
3、区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及项目周边区域。根据产品的可代替性，项目的竞争产品，按竞争性依次分层次研究内容包括：
（1） 规划设计及卖点；
（2） 产品组合及特征，包括户型面积，厅、房、厨、厕面积及比例、平面结构特设，主力户型等；
（3） 项目定位；
（4） 营销综合及策略； （5） 价格标准及策略；
（6） 媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等； （7） 促销措施及效果； （8） 销售状况；
（9） 客户群分类特征；
（10） 物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反映等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析项目与区域市场目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及不足点。
4、重点竞争性项目（现状或潜在）调研
（1） 区域房地产相关项目调研分析； （2） 与本项目竞争关联性调研分析。 a项目所处外部环境比较; b项目核心价值点比较； c项目市场机会比较； d项目发展策略比较；
e其他竞争关联性分析比较。
5、消费者群体研究
主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。 第二部分
项目SWOT分析
一、项目概况
1、项目基本背景；
2、项目规模及用地状况；
3、项目区位分析；
4、项目周边环境。
二、项目SWOT分析（价值点及市场机会）
1、项目优势；
2、项目劣势；
3、项目机会；
4、项目威胁；
5、项目发展战略思路。第三部分 项目定位
一、目标客户定位
1、目标客户定位
（1） 市场细分； （2） 选择目标市场； （3） 目标市场细分定位。
2、目标客户定位基本特征
（1） 目标客户区域特征； （2） 目标客户家庭结构； （3） 目标客户职业； （4） 目标客户年龄； （5） 目标客户收入； （6） 目标客户置业次数。
3、目标客户置业需求特征
（1） 目标市场价值取向分析； （2） 目标客户产品需求特征。
二、项目总体市场定位
1、定位于地位或品牌形象；
2、定位于产品功能或价值；
3、定位于消费者；
4、定位于上述组合。
三、项目形象定位
1、项目推广形象定位；
2、项目核心概念；
3、市场形象内涵。
四、项目产品定位
1、整体规划策划（理念）
注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。
2、小区规划策划
（1） 规划布局
综合效益、环境处理、区内环境。 （2） 群体组合
卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色。 （3） 道路交通
道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道。
（4） 配套设施、管网
公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等。
（5） 绿化小品、植物配置
整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。
3、环境设计策划
（1） 居住环境设计一般原则 （2） 居住环境设计要素 （3） 绿地的设计要素 a绿地的植物配置； b绿地的花坛设计； c绿地的草坪设计； d园路设计；
e区内装饰场地设计。 （4） 环境小品 a建筑小品
如休息亭、小桥、出入口等； b装饰小品
如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等 c公用设施小品
如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等； d游憩设施小品
如戏水池、座椅、桌子等； e工程设施小品
如斜坡、护坡、台阶等。
4、建筑设计策划
（1） 建筑风格；
（2） 外立面造型、色彩、建筑材料； （3） 住宅形式：低层、多层、小高层；
5、户型设计策划
（1） 产品组合策略； （2） 产品平面组合； （3） 户型比重确定； （4） 个户型面积定位； （5） 户型室内配比；
以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、厨、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。
6、配套设施策划
（1） 会所位置、面积、功能等； （2） 儿童游乐场位置、面积； （3） 老龄活动场所位置、面积；
（4） 学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；
（5） 体育中心；网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球台球、健身房、
游泳池等。
五、价格定位
1、定价影响因素；
2、价格制定原则；
3、价格制定方法；
4、总体价格定位；
5、起价与均价确定；
6、区位、垂直、平面价差的确定；
7、分期价格定位；
8、每期价格走势。第四部分
项目概念性规划设计
一、项目总体规划布局
1、项目规划功能结构；
2、项目空间尺度安排；
3、项目用地规划布局；
4、项目主体经济指标。
二、项目道路交通规划
1、项目道路网络规划；
2、项目主次出入口；
3、项目静态交通规划。
三、项目绿化景观规划
1、项目园林规划风格；
2、项目绿化景观布局；
3、项目绿化指标建议；
4、项目主要景观及节点；
5、项目鸟瞰、局部表现。
四、建筑设计
1、建筑形式；
2、建筑风格；
3、立面及色彩。
五、项目配套
1、配套商业环境概念
（1） 商业配套的位置确定； （2） 商业业种选择。
2、社区配套设施及会所功能
（1） 生活、教育配套建议； （2） 社区服务中心； （3） 会所主题确定； （4） 会所内部功能安排； （5） 会所收费标准确定； （6） 社区文化活动建议。
六、建筑工程设计顾问 第五部分
项目经济效益分析
一、项目的建筑规模
1、项目总体开发规模；
2、各期开发规模；
二、项目总投资估算
1、项目总地价；
2、项目总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、管理费用、财务费用等。
三、项目建设周期
1、项目总开发周期
2、各期项目建设周期（后期项目以需定产、定销）。
四、项目的盈利预测
项目的盈利预测由两部分组成：分期和总体。
1、项目成本；
2、项目净收入：项目毛收入-项目费用（销售费用、营业税等、所得税等）=项目净收入；
3、项目利润；
4、项目利润率。
五、项目财务评估
六、项目不确定分析和规避市场风险策略
1、主要变量分析；
2、敏感性分析；
3、规避市场风险策略。第六部分
项目开发模式策划
根据项目整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定项目的开发模式、为项目的开发提供确实可行性的建议。
一、资金筹措计划
1、项目资金来源及费用；
2、项目资金的合理安排；
3、收入与支出的优化方案。
二、施工组织安排 各开发期的安排、配套设施的施工安排、主题建筑与配套设施的建设顺序。
三、项目进度安排 第七部分 品牌策略
一、项目品牌
二、公司品牌
品牌战略、品牌整合、品牌价值。 第八部分
项目营销推广及媒体策略
一、项目形象建立
视觉形象识别系统（VI基础设计及延展设计）。
二、主题概念（宣传）定位
1、定位背景；
2、推广名建议；
3、区域战略定位；
4、开发战略定位；
5、市场战略定位；
6、项目概念定位；
7、项目形象定位；
8、项目产品定位；
9、项目文化定位。
三、项目推广主题
1、产品定位内容及推广主题
2、项目卖点提炼
（1） 主卖点确定；
（2） 主卖点内涵挖掘；
（3） 主卖点及分卖点的表现方式与传播途径。
3、宣传推广原则
4、主打广告语
5、系列宣传及广告语
四、现场包装
1、工地现场（工作形象包装设计及应用）
（1） 工地形象围墙；
（2） 施工过程中建筑主体的形象包装； （3） 主入口形象包装；
（4） 物业管理形象包装及导示。
2、销售现场（营销卖场设计）
（1） 营销卖场室内功能布局设计； （2） 营销卖场形象墙设计； （3） 展板设计；
（4） 室内装饰设计提示。
3、样板房装修风格概念设计
样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导。
4、外卖场
五、宣传物料
各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等。
六、市场炒作
前期市场预热性软文、新闻炒作，中后期推广炒作。
七、媒体广告
正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告。
八、活动推广
各类公关、促销、事件行销活动。
1、活动推广原则；
2、活动推广类型；
3、活动推广步骤；
4、活动推广预算。
九、广告传播策略
1、广告总体策略；
2、广告阶段性划分；
3、广告主题与创意要求；
4、促销主题选择；
5、入市前印刷品的设计提示；
6、广告费用投放计划。
十、媒介组合策略
1、媒介选择；
2、最佳媒体组合方式建议；
3、投放时段、栏目；
4、投放频率；
5、效果监测及策略调整。第九部分 总体营销策略
一、销售准备
1、销售资料；
2、销售现场；
3、销售人员。
二、推广时间
项目分期最佳上市时间，每次上市量。
三、营销时机
各营销时机的策划和把握。
四、项目阶段营销主张
1、项目形象导入期营销主张；
2、项目内部认购期营销主张；
3、项目公开发售期营销主张；
4、项目热销期的持续主张及建议；
5、项目尾盘促销及收尾手段建议。
五、销售形式
1、现场销售；
2、参加和组织大型展销会；
3、其他外展场；
4、境外销售；
5、网络销售。
六、价格策略
1、总体价格策略；
2、各期价格策略；
3、阶段价格策略；
七、促销活动
1、促销组合；
2、促销时机；
3、促销费用；
4、促销评估。
八、销售管理 第十部分
物业管理顾问建议
一、物业管理建议书；
二、物业管理操作规程；
三、社区文化组织与设计提示。第十一部分 项目开发管理
一、项目品牌战略及管理；
二、项目开发中人力资源管理；
三、项目开发组织设计。第十二部分 项目综合评价
一、项目全程策划研究总结；
二、项目开发重点、难点及对策；
三、项目面临的市场风险及对象。
推荐第6篇：项目前期手续
项目前期手续
（一）领取《施工许可证》，需准备的资料有 1.工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 2.工程监理中标通知书和工程监理合同； 3.施工单位项目经理资质证书；
4.使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；
5.质量监督申请安排表；6.安全监督申请安排表； 7.建设工程质量监督书； 8.建设工程施工安全受监证； 9.施工许可申请表；
（二）建设工程竣工验收
1.建设工程竣工验收，要提供如下资料到质检站审核，质检站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质检站派员现场监督。
1-1.已完成工程设计和合同约定的各项内容； 1-2.工程竣工验收申请表； 1-3.工程质量评估报告
1-4.勘察设计文件质量检查报告
1-5.完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）
1-6.工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 1-7.地基与基础、主体混凝土结构及重要部位检验报告； 1-8.建设单位已按合同约定支付工程款； 1-9.施工单位签署的《工程质量保修书》；
1-10.市政基础设施有关的质量检测和功能性试验资料； 1-11.规划部门出具的规划验收合格证；
1-12.公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；
1-13.质检站责令整改的问题已全部整改好； 1-14.造价站出具的工程竣工验收结算书。
2.建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
3.建设工程竣工验收备案，自竣工验收之日起15个工作日内，需提供以下资料到质检站办理手续。1-1.工程竣工验收报告 1-2.《施工许可证》 1-3.竣工验收备案表 1-4.工程质量监督报告 1-5.工程竣工验收申请表 1-6.工程质量评估报告 1-7.工程施工安全评价书 1-8.工程质量保修书 1-9.工程竣工结算书
1-10.商品住宅要求提供《住宅质量保修书》和《使用说明书》 1-11.法律规定的其他资料
4.建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续 按实结算的，要提供如下资料： 1-1.建设单位和施工单位的委托书 1-2.工程类别核定书
1-3.工程施工中标通知书或工程施工发包审批表 1-4.工程师工程发包合同 1-5.施工组织设计方案 1-6.图纸会审记录 1-7.工程施工开工报告 1-8.隐蔽工程验收资料 1-9.工程施工进度表
1-10.工程子母换算和抽料（筋）表 1-11.施工设计变更资料 1-12.施工现场签证资料 1-13.竣工图
工程按甲乙双方约定的固定价格（总造价）结算的，要提供如下资料：
1-1.建设单位和施工单位的委托书 1-2.工程承包合同原件 1-3.竣工图
推荐第7篇：项目前期工作总结
项目前期工作总结
负责人：
转眼2011年即将过去，回顾在公司前期部这一年来的工作情况首先从下几个方面做一汇报：
（一）2011年完成岗位工作情况。
对郑州郊县“怡馨园”小区开发的项目。在此项目中，我主要负责工程的前期工作。建地块界点进行放线，为全面开工提供准确界线依据，在随后的几个月的工作中，完成了郑州郊县“怡馨园”小区开发的项目。在此项目中， “项目一期环评、
1、
2、3标段的招投标、消防审核、规划工程许可证和施工许可证等前期手续的办理。
（二）完善前期部各项工作制度。
由于该地产也是刚成立不久的新公司，制度上还不是十分完善，从参加第一次公司例会，公司领导就提出了相关要求，我积极响应，既借鉴同行业一些大公司的先进管理制度经验，又结合凯威地产的实际特点，完成了《前期部工作职责》、《前期部经理职责》、《前期部职工工作职责》、《前期部岗位职责》、《前期部工作流程图》等，各项前期工作制度，为前期部及时步入正轨做好了制度上准备。
（三）部门管理。
1、档案管理上，严格管理，及时归档。
由于前期部与各个行政审批部门签订的手续较多，而且有些是公司重要文件更有些涉及到公司商业机密，所以我在日常工作中严格做到了不该说的不说，不该做的不做，及时将重要文件归档，逐一登记，随时查阅随时能查到，方便工作手续延续办理。
2、工作日常管理上，做到日清工作制。
公司每月有月计划、周计划，而我在日常的工作中是以日为工作阶段单位。因为前期工作性质的不同，早一天办完相关的手续就能为公司早日创 造利润提供条件，所以，我不仅要求自己，也要求部门员工以日为工作单位做自己的计划，看看哪项做完了，哪项没做完，为什么没做完，剖析原因，尽快解决，争取做到日清，这样做下来，避免了工作的盲目性和无计划性，又使计划工作及时完成。并多次提前完成前期手续办理。
3、从工作态度上、思想上进行引导管理。
前期工作主要以办理各项手续为主，与多个行政审批机关打交道时，有的手续必须一把手说了算，而有的一把手经常到本单位不久就又出去了如果找不到，手续就会多耽误一天，所以我就依办事相关部门的时间行事，有时上班前到，有时要等到下班以后进行办理。再者与这些部门打交道时，针对不同部门、不同具体办事人员，采取不同的工作方式、方法，引导部门员工做事要勤、细，办事要有耐心、恒心，多动脑、多动手。
4、培养部门员工尽快进入工作状态。
在前期部这一年工作中，为了使新员工尽快进入工作状态，我经常言传身教，用心来教，用多年来前期工作中总结出来的经验传授他们，在他们工作中遇到困难时及时帮助，使他们尽快成长，当他们取得成绩时，进行鼓励，并引导他们大胆独立的去完成。
5、监督与工作放权同时进行。
前期工作是个与多部门、多科室办手续的工作，所以任凭一个人再加上两支手也不能全顾到，所以当自己部门员工达到独立办理水平时，坚决放权给他们，放权不等同于放任，因为前期的每项手续都至关项目建设，所以虽放权了，但还要监督检查，看资料准备全不全，看完成情况，看工作进度完成的手续是否有遗漏等，做到工作有条不紊、全面发展。
6、培养部门员工的责任感
前期手续涉及到项目整个开发过程，树立部门人员责任感，有助于项目手续万无一失，避免给公司造成不必要的损失，实行谁办的手续谁负责，有不足之处勇于承担责任，寻办法、寻途径解决改正，而不是推卸。从另一方面讲也有助于个人成长进步。
（四）从业务学习、政策掌握上。
政府相关审批部门建设项目审批上，有时会有变化，这就需要我们前期工作人员在熟练掌握各项办事手续、章程规定的基础上，还要及时掌握新政策、新规定，避免公司项目在设计上规划上有重大失误、损失，也为公司在项目制定上、规划上提供依据，符合公司总体战略发展要求，所以，我不仅 在加强自己部门业务不断学习的同时，及时洞察政府新政策新导向，为公司项目规划提出新问题、新建议、新要求。
（五）在公司内部团结协作，在公司外部树立良好形象。
前期部算是公司对外联络的主要联系部门，不仅公司部门内部之间需加强团结协作，使工作更加顺畅；与外界联系也是一样十分重要，我们不仅代表自己也代表着公司的形象。因此，在日常内部工作中严格要求自己，加强团结、加强协作。工作中与技术部、行政办、财务部、工程部等均建立了良好的工作关系和工作氛围；同时也节制了那些工作不务实、光说不做、乱说是非等不良习气的存在。在对外联系上，首先提高自己的业务素质，也就是练好“内功”，在外办事时才能表现出高素质、高水平，同时也为公司增强了荣誉。
（六）时时赶在先，事事抢在前，力争提前拿到审批结果。
前期工作，顾名思义，“前”有未来，展望的意思，“期”有约定时日的意思，所以前期工作的界定应该是：带有前瞻、展望的，在规定的时日内完成工作。与我们工作相关的政府职能部门均在政务大厅建立了行政审批窗口，承诺具体批件办结日期。规定的办结日期是弹性的，有可操作性的。在我具体办理过程中，由于多年来建立的诚信基础，在有些资料不全的情况下也予办理，再及时补上，资料全的情况下及时办理，为下一个办件过程争取尽可能多的时间。
当然“人无完人，金无足赤”，在这一年的工作中也有不足之处。首先，项目的认识深度不足，还需加强项目定位理解；其次，全局协调能力不足；第三，内外协调能力需进一步加强。
2011年就要到了，为了“怡馨园”建设成为最好小区的现实，作为前期部部门负责人，我也深感身上的重任，也有信心、有能力为实现这一目标勇于承担责任，保驾护航。
一、2011年工作内容：
1、完成郑州郊县“怡馨园”小区开发的一期开工建设的所有手续。
2、完成郑州郊县“怡馨园”小区开发的一期商品房销售的所有手续。
3、协调好一期建设过程中的行政检查，协助工程部完成一期竣工所需的前期手续。
4、完成一期项目综合验收，并办理后续前期手续。
5、做好二期开发建设的各项准备工作。
二、部门建设：
使内业、外业、资料等各项管理更加制度化，更加规范化。
三、提高部门业务素质，做到“内强素质，外树形象”。
四、加强内部、外部团结，做到内外都有良好的工作氛围。
五、加强项目前期工作前瞻，及时沟通、及时汇报、严格落实。
最后，在新的一年的工作中，我将发挥年轻人的优势，拼搏进取，迎接新的挑战克服不足之处，不断学习勇于进取，为实现公司的既定目标作出新的贡献！
汇报人:
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桥梁项目前期准备工作
1.项目管理目标与规划项目管理是指以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，能够对工程项目（或其他一次性事业）按照其内在规律进行有效地计划、组织、协调、控制的管理系统。传统意义中的工程项目管理的管理对象是工程项目本身，是通过可行性研究报告、项目计划书、设计图纸、设计规范、实物模型等定义和说明的。管理目标的泛化作为一般意义上的项目管理目标，是要实现项目的质量目标、经济目标、进度目标。工程项目管理者在项目建设过程中扮演集策划者、组织者、协调者、监督者一身的角色，对建设项目实施全过程、全方位、动态的管理，这也就是通常所说的项目总监的问题。特别是随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑市场的逐步规范和已加入WTO的现实，中国更需要真正意义上的项目管理，以满足竞争日益激烈的国际和国内市场的需要，这就使得项目经理与项目部的作用逐渐强化。
项目管理目标对一个项目重要性不言而喻，对桥梁施工阶段来说更是基础性的部分。在施工初期，项目部应该明确确立项目管理目标，明确未来项目要完成或者达到的水平与标准，并且制定相应的项目管理规划，在规划中必须明确桥梁施工的工期、项目质量、安全、成本、合同、信息等各项目标，制定相应的文明施工和环保措施，对各施工环节都进行部署。对施工过程中可能产生的风险应该做出预测，并且制定合理的应对措施。
2.场地规划与机构设置开工之前，应对施工场地进行勘察，了解工程所在地的地形、人文、气候等环境条件，初步对施工场地进行平整、规划，明确划分生产区、办公区与生活区等。同时，按照工程项目管理成立项目经理部，下设工程技术、机材、质管、财务、经营、人事、行政等部门。另外，根据工程特点，组建测量、混凝土、基础、架梁等专业队，成立电焊、张拉、钢筋等工班。
3.编写施工组织设计与施工方案项目部组织技术人员要精心编写施工组织设计，且在以后的施工过程中要不断优化施工组织设计。根据工程的设计要求和技术特点，认真编号每个分项工程的施工方案。在每个分项工程施工前，由项目技术主办组织施工人员进行施工技术交底，从技术人员到工班作业操作人员，层层落实，保证施工方案的顺利实施。
推荐第9篇：项目前期工作计划
生态商务园项目前期工作计划
（销售许可证前阶段）
一、项目主体单位变更，资质申请（30天，9月20日至10月20日） 方案
1、改变企业名称，变更营业范围，申请资质；方案
2、成立项目公司，申请土地变更受让方，申请资质；
二、立项（20天，9月1日至9月20日）
1、办理部门：市建委政务大厅、市政府台城办公楼四楼
2、应备资料：
1）申请报告，报告应包括节能专篇（章）和项目招标内容； 2）区（县）级政府投资主管部门初审意见（限区（县）管企业）； 3）国有土地出让合同（原件）；
4）项目法人证书或项目业主的营业执照副本（内资企业），项目法人证书或项目业主的营业执照副本以及外商投资企业批准证书（合资企业）（复印件，提供原件供审查）；
5）资金证明文件：支付土地出让金凭证等；
6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见； 7）南京市固定资产投资项目节能评审意见；
8）按规定须进行地震安全性评价的项目，附地震安全性评价意见； 9）按规定需提供的其他材料
三、环评意见（30天，9月10日至10月10日）
1、办理部门：市环保局
2、应备资料：申请书、规划设计要点、可研报告、需环境影响申报表、项目总平方案
四、地形图购买（3天（加急），9月17日至9月20日）
五、规划外部条件
1、办理部门：城南规划局市政处
2、应备资料：4张地形图
六、建设工程规划设计要点（3天（加急），9月20日至9月23日）
1、办理部门：城南规划分局综合处
2、应备资料：
（1）申请建筑工程规划设计要点
1）单位组织机构代码证副本（首次申报）
2）《南京建设工程规划设计要点申请表》1份（盖建设单位印章） 3）立项批复
4）出示拟建用地的《国有土地使用权证》或权属证明（土地出让合同）原件，提供复印件1份
5）1：500现势性地形图（含规划外部条件）2份（用铅笔画出拟建项目的用地范围）
七、建设用地规划许可证（3天（加急），9月23日至9月26日）
1、办理部门：城南规划分局
2、应备资料：
1）单位组织机构代码证副本（首次申报）
2）《南京市建设用地许可证申请表》2份（盖建设单位和申报单位印章） 3）立项批复
4）现势性地形图6份（其中1份含规划外部条件）。
5）以拍卖、招标方式取得土地的提供土地使用权证或土地出让合同 6）建设项目的可行性研究报告或总平面图1份 7）规划局指定的其它图件
八、规划方案专家咨询会及评审会（20天，9月26日至10月15日）
1、了解专家组成．上会时间．地点
2、通过与上会专家的沟通，从而对评审结果可控
3、规划局规委办拟定规划设计方案评选会议纪要，确定规划方案，同时对总平面布置及建筑单体设计提出相关意见及建议
九、土地使用证（20天，10月8日至10月30日）
1、办理部门：南京市土地局市场办、利用处、地籍处、信息中心
2、办理流程及应备资料： 1）土地登记申请书一套
2）国有土地使用权出让合同（补充合同）和使用条件（即外部条件）（原件） 3）出让土地使用范围图（原件） 4）放桩，勘测定界成果报告书（原件） 5）项目批文（复印件）
6）土地用途变更费发票（复印件） 7）出让金缴费发票（复印件） 8）契税发票（原件）
9）拆迁、安置、补偿协议（复印件）（净地三通一平） 10）交地确认书和附图（原件）
11）成交确认书（出示原件、收取复印件）
12）建设用地收回国有土地使用权公告（分局出具） 13）总平面图（单位加盖公章）
14）企（事）业单位组织机构代码证书（复印件） 15）企业法人营业执照（复印件） 16）法定代表人、代理人身份证（复印件）
十、文物勘查（10天，10月15日至10月25日）
1、办理部门：南京文物局
2、应备材料
1）南京市地下文物考古勘探发掘申报表 2）立项批复
3 3）地块红线图 4）规划设计要点
十一、地勘（5天，10月15日至10月20日）
十二、消防方案审查（10天，10月15日至10月25日）
1、办理部门：雨花消防局
2、应备资料：设计方案（总平面图、建筑、水电、消防车流线分析图）、立项批文、设计要点
十三、地铁方案审查（10天，10月15日至10月25日）
十四、人防方案审查（10天，10月20日至10月30日）
1、办理部门：北极阁人防办公室
2、应备资料： 1）立项批文一份
2）划设计要点、方案意见一份 3）平面图一份
4）结合民用建筑修建防空地下室申请表》三份（可从市人防办网站下载） 5）地堪报告一份
6）人防方案图纸（A3白图一份）
十五、规划设计方案审查意见（20天，11月1日至11月20日）
1、办理部门：城南规划局
2、应备资料：
1）已经通过专家评选咨询的，应提供会议记要一份； 2）规划设计要点 3）建设用地规划许可证
4）符合国家设计规范的规划设计方案图2套
4 5）各栋单体总平面图、平、立、剖（蓝图三份）及基础图电子文件（光盘一份包含单体电子图、总平面电子图、总平面数字报建版电子图、数字报建报表） 6）人防、消防、地铁方案审查批复 7） 立项批文 8） 申请报告
十六、岩土勘查报告审查：（10天，11月20日至11月30日）
1、办理部门：市建委审图中心、市建委政务大厅16号窗口
2、应备资料：
1）岩土勘查报告设计审查报审表一式三份 2）经市建委制定部门备案的工程勘察合同原件 3）工程项目立项批文复印件一份 4）设计要点通知书
5）建设工程方案设计批准文件含总平面图复印件一份 6）岩土工程勘察报告
十七、扩出设计审查（30天，11月20日至12月20日）
1、办理部门：城南规划局
2、办理流程及应备资料：
a、向测绘院申请建筑预放线，取得放大样成果图 b、规划方案审查意见通知书及附图
c、向规划编研中心委托日照分析，取得日照分析成果 d、向市建委申请召开扩初评审会，取得扩初评审会议纪要
e、扩出报建文本总平面图（含1：500数字地形图）、建筑图、单体平．立．剖图
f、消防、人防、地铁等部门扩初批复
由建委组织相关各部门（规划局、消防局、人防办、地铁）召开扩初评审会拟订会议纪要
（1）市人防办扩初报审
5 1）地下建筑：地下各层平面及主要剖面图，设计说明。 2）结构：人防部分结构布置图，设计说明及荷载取值。 3）通：平时、战时进风及排风系统图，设计说明。 4）排水：平时、战时给排水系统及平面图，设计说明。 5）气：强、弱电系统及平面图，设计说明。
6）面建筑：总平面图、所有地面一层平面图、剖面图。 7）防行政许可决定书一份（复印件） 8）平面图一份（蓝图） （2）消防局扩初报审
需提交的相关资料：申请报告、上轮方案、批复扩初报建文本（总平面图．建筑．水电暖．消防车流线分析图）完成 （3）地铁扩初报审
十八、基础及上部施工图设计（30天，11月20日至12月20日）
十九、基础施工图审查，领取基础规划许可证（30天，12月20日至1月20日）
1、办理部门：建委审图中心
2、应备资料：
1）桩基设计文件报审表一式三份 2）设计单位资质证书副本（复印件） 3）规划设计要点及建设工程设计方案审批意见 4）建筑平、立、踣面图1套 5）结构计算书和桩基计算书各一份 6）桩基施工图设计文件1套 7）地质勘察报告1份 8）消防、人防、地铁审查意见
二
十、上部施工图审查（40天，12月20日至1月30日）
1、办理部门：建委审图中心
2、应备材料：
1）报审表一式三份（附表一为设计院填写并盖注册章，正文表格由建设方填写，并加盖公章）建筑节能设计申报表一式两份。设计院会连同节能计算书提供两份，自己要复印封皮装订，并加盖公章。 2）设计单位资质证书副本（复印件） 3）立项批文一份（复印件）
4）规划设计要点及工程方案设计批准文件含总平面图一份（复印件） 5）地勘报告原件
6）全套施工图设计文件一份，总平面图一份 7）各专业相关计算书（结构、节能） 8）消防、人防、交管部门意见书
9）规划许可证复印件或所建工程各栋建筑面积一览表（建设单位、设计单位双方盖章）
10）初步设计批准文件复印件
二十一、人防施工图审查（20天，12月20日至1月10日）
1、人防结构计算书一份
2、地面总平面图、所有有人防的地面工程的一层平面、剖面、给排水系统图、一层水施工图（蓝图）
3、防空地下室建筑平面施工图CAD盘、预案光盘一份
4、防空地下室施工图设计文件3份（建筑、结构、风、水、电、暖通各先报一套，经审查通过后再报两套
（1）结构：设计说明、总平面图、地面一层平面图、防空地下室各层平时战时平面及踣面图、出入口及设备房详图、节点大样
（2）结构：设计说明；墙板、底板、顶板、梁、柱配筋图；出入口及设备房结构详图；战时封堵详图（九七版）；构造结构大样；战时主要出入口防倒塌设计图
（3）暖通：设计说明，平战转换说明；平时、战时进排风系统及平面图；平时、战时进排风机房详图，滤毒间、简易洗消间详图；预埋件及节点大样图
7 （4）给排水：设计说明、平战转换说明；平时战时给排水系统及平面图；地面工程水系统图；地面一层给排水平面图；人防工程内泵房详图；预埋件及节点大样
（5）电气：设计说明；强、弱电系统及平面图；预埋件及节点大样 （6）人防工程平战转换预案
（7）人防行政许可决定书及人防初步设计复印件一份
二十二、消防施工图审查（30天，12月20日至1月20日）
1、《建筑消防设计防火审核申报表》，有自动消防设施的工程应填报《自动消防设施设计防火审核申报表》，其中生产厂家、施工单位可暂不填写
2、申请报告
3、方案或初步设计消防审核意见书复印件
4、施工设计全套图纸（平、立、剖）
5、电气设计说明
6、给排水设计说明及室外消火栓图纸
二十三、地铁设计施工图审查意见（20天，12月20日至1月10日）
1、办理部门：市公安局交通管理局业务科
2、应备资料：方案审查意见、单体设计图、技术经济指标立项批文
二十四、防雷审查（15天，12月20日至1月5日）
1、办理部门：南京市防雷减灾中心、市建委政务大厅15号窗口
2、应备资料：报审表及建筑平、立、剖和电专业图
二十五、规费缴纳：（3天，1月10日至1月13日）
1、办理部门：南京市城市建设费用征收处、市建委政务大厅35号窗口
2、应备资料：立项批文、设计要点及红线图、规划审批方案及总平面图、规划局核准的平、立、剖图纸、规划局核准图样电子文件
8 二十
六、建设工程档案报送责任书（2天，1月14日至1月15日）
1、办理部门：城建档案馆、市建委政务大厅10号窗口
二十七、办理建设工程规划许可证（20天，1月15日至2月5日）
1、办理部门：城南规划分局
2、应备资料： 1）请审报告 2）总平面图（2份）
3）所有单体平、立、剖分层图（2套） 4）放大样图
5）土地证原件（复印件一份） 6）电子光盘
7）现势性地形图3份 8）日照分析成果 9）上轮扩出批复 10）各部门扩出批复 11）缴费凭证
12）网上公示及现场公示牌制作
二十八、监理、施工单位招标（30天，2月5日至3月5日）
二十九、监理、施工单位施工中标通知书，合同备案（10天，3月5日至3月15日）
1、办理部门：市建委政务大厅36号窗口
2、应备资料： 1）直接发包表
2）手续费交纳，开发商3成，中标单位7成、中标单位缴纳合同价1%的定额测定费
3）取中标通知书，合同备案
9 三
十、建设工程质量监督通知书（开发方办理）（10天，3月15日至3月25日）
建筑工程安全监督备案证（施工单位办理）（10天，3月15日至3月25日）
三十
一、工程劳动保险费：（5天，3月15日至3月20日）
1、办理部门：市建委政务大厅21号窗口
2、合同价款的2.8% （开发方代交）
三十
二、建设工程施工许可证：（15天，3月20日至4月10日）
1、办理部门：市建委政务大厅、建委基建处
2、应备资料： 1）国有土地使用证 2）建设工程规划许可证 3）施工现场情况说明 4）施工中标通知书/施工合同 5）监理中标通知书/监理合同 6）施工图审查合格书 7）防雷审查合格书
8）消防、人防、地铁施工图意见 9）施工组织设计方案报审表
10）安全防护、文明施工措施费支付计划 11）建设工程质量监督通知书 12）建筑工程安全备案证/通知书 13）施工单位安全生产许可证
14）建设资金保函或证明（可以出具银行对帐单，或工期在1年内资金占总造价的50%，工期在2年内的资金占总造价的30%，银行出具证明并加盖公章） 15）民工工资保障金缴纳证明（施工单位交纳） 16）工程劳动保险缴纳证明（开发方代交）
三十
三、办理销售许可证
1、商品房销售申请书
2、授权委托书
3、国有土地使用证原件及复印件
4、建设项目批文原件及复印件
5、建设工程规划许可证原件及复印件
6、建设工程施工许可证（原件及复印件）、施工合同（原件及复印件）、施工进度说明
7、规划红线图原件及复印件（1：1复印件）
8、预售房款监管合同
资金监管要自行作好资金投入证明、预售款监管合同备案表、建设工程形象进度表、预售款专用帐户监管协议书并加盖公章，且让其银行和监理公司加盖公章
9、前期物业管理协议及备案证明
10、地名办批复 需要准备以下资料
1）地名命名申请（红头文件）
立项批文号、项目种类、地名所指具体位置、用地面积、实际出让面积、总建筑面积、总户数、绿化率、开工竣工时间、命名缘由 2）命名初审表 3）立项批文
4）建设用地规划许可证
11、预售商品房共有共用部位审核表 需要准备以下资料：
1）项目总平面图复印件2份及原件 2）规划红线图复印件及原件 3）规划许可证复印件及原件 4）坐标放样成果表
5）房屋规划核准图（平面图、立面图、踣面图）复印件及原件 6）物业管理用房的部位和情况说明
11 7）人防工程修建批复复印件或南京市人防办结合民用建筑修建防空地下室行政许可决定书）及原件
8）房屋面积预测成果报告（测绘公司需3—4个工作日） 9）委托测算合同复印件及原件 10）共有共用部位设计功能情况说明 11）土地出让协议复印件及原件 12）开发商提供的销售门牌
备注：交齐以上资料后房产局测绘科需5个工作日审核，审核通过后通知开发商把共
有公共部位审核表交其公司加盖公章再送至测绘科等待其科长签字，预计需1-2 个工作日所有复印件加盖公司公章，并审核原件
12、商品房预售方案、资金投入证明
13、白蚁防治 需要准备以下资料：
1）《南京市房屋建设工程白蚁预防证明申请表》
2）房屋建设工程总平面图复印件各一份（规格为16开）
14、价格批复
根据物价批复制定一房一价，制成表格后一式五份交由其区物价局科长审核后开具物价联系单
15、入网认证收件收据
网上认证把相关窗口表和户型图以及相关楼盘基本资料交由房产局301窗口，并且同时根据房产局要求自行上传网上销售面积价格和资料
推荐第10篇：创新项目前期调研活动总结与建议汇总
前期调研活动总结与建议汇总
今天我们团队在指导老师孔云梅老师的带领下第一出去进行实地调研，我们总共走访了贾岗，磨李两个社区，主要对于社区失地农民的个人、家庭，失地农民的安置与就业情况，社会保障问题，社会适应性以及对子女接受教育的观念等方面进行了调研，从中发现了不少问题。现将发现的问题与对后续的调研工作的开展作出以下总结与建议。
一、团队成员的大致总结 首先是个人、家庭等基本情况
从走访的五位失地农民来看，他们文化程度都不高，在失地前基本上都是靠种地来维持家里的生计，主要以种植小麦和养鱼为主，收入单一化，经济结构很简单，而且周围之间贫富差距不大，村民对生活的要求也不高，但是整体的生活水平不高，失地后，农民的经济结构发生变化，大部分出去打工，对于政府征地的补偿款，我通过走访了解到，补偿款的金额是和征地的时间和地理位置有关，一般征地比较晚或地的地理位置比较好的补偿的金额要多，但是大部分的失地农民都认为自己没有补偿款，我想主要是因为：一是村里的主要干部有克扣补偿款的现象，二是农民对征地补偿的政策还了解不多，征地补偿是通过多种方式体现出来的，包括直接补偿现金，分配房，由于基层干部在征地前政策宣传不到位导致部分农民对于征地不了解，从而出现很多不理解甚至是怨言 第二是失地农民的安置与就业情况
政府对于失地农民的安置与就业问题上没有给予足够的重视，大部分农民失地后都是自己出去找工作，政府提供的只是一些清洁工，环卫工人和附近高校里从事保安，餐饮服务等没有什么技术含量的工作，工资都普遍低于两千，而且对年龄都有要求，年龄大都不提供，而且小区里也没有举办一些免费什么就业培训，有的话也是走走形式，对农民的实质性需求不大，小区农民对这样的免费培训积极心也不高，通过从走访的农民那了解到，失地后生存成本压力普遍变大，虽然生活质量提高了。但是生活压力也增加了，而且他们对于普遍有想工作的意愿，只苦于没有技能，对于政府提供的这些工作普遍还觉得满意 第三是社会保障问题
关于社会保障问题我通过调研发现，本来这个方面值得挖掘和了解的情况特别过，但是通过走访几位社区农民后，我发现失地农民对于社会保障了解的很少或者是很片面，这一个方面是由于农民的整体素质还不高，对生活保障的理解还很局限，另一个方面是由于政府在政策上宣传不到位，我想这个会随着社会的发展农民在社会保障方面意识会得到增强的 第四是失地农民的社会适应性
农民普遍认为自己在进入社区后自己的身份还是农民，而还有一部分农民甚至不知道自己到底是城市户口还是农民户口，这也反映现在失地农民的一种生活状态，就是生活在城市却过着农民的生活，但是普遍的农民在失地后的生活质量比以前有提高，但是大部分还是愿意有地，因为他们还不适应这种生活，感觉没土地不踏实。
总之，居民对政府期望很高，政府提供的物品满足不了居民的物质文化需要。征地后，老人们感觉无事可做，自己的价值无法发挥。有很深的恋地情节，还不能完全适应这种社区生活。
第五失地农民对子女接受教育的观念
关于子女的受教育问题，大部分家长还是很支持的，只要子女想上都会让孩子上学，但是他们有与自身的知识水品有限，更多的只是在物质上提供，在精神上很少去给孩子支持，在这方面意识也不够
二、贾岗社区调研活动的大致总结
1、存在的基本问题： ○
1、征地补偿款没有完全到位，去向不是特别明晰
2、小区的基础设施没有人去维护
3、村民与干部之间的沟通交流欠缺，民怨较大
4、小区中老年人的生活没有保障，生活补助有待进一步较大提高
5、小区的各项事项公示工作不是很到位，民众不能很好地参与村委事项治理与决策
6、小区居民的言论受到一定的压制，合理的诉求没地方反馈，对基层组织的信任度很低
7、小区存在很多网吧，严重影响着下一代的健康成长，希望加强整治与合理规范
8、社区之前帮助联系的工作的工资普遍太低，停留在郑州市最低工资的标准：1080元，不能满足生活需求
9、基础设施的建设欠缺，公共设施的建设规划不是很合理
10、居民的文化娱乐生活有待进一步加强
11、一些政策的宣传力度不是很到位，导致很多居民不能享受应有的待遇
12、失地农民适用新农合制度不尽合理，存在报销难、与城镇居民之间有很大差距
13、培训制度有待完善，主要表现在受众较少、培训内容不是太合适（如培训养殖业）、宣传力度不到位、不能很好的扶持
14、新农村合作医疗报销周期太长，报销效率低下，还有金额限制
2、给出的一些建议： ○
1、加强相关政策的宣传力度
2、加强干部与民众的交流沟通
3、完善相关规章制度，强化民众的参与度与话语权
4、整治社区不良文化氛围，影照良好的社区环境
5、加强对社区基础设施的投入力度
6、大力扶持村办企业，保证失地村集体有自己的收入来源，鼓励青年创业
7、加强培训，适度提高相关补助标准
8、完善各项社会保障制度，力争化解民众后患与扶持一些社区公益项目
9、加强对社区青年、学生的教育投入，规范相关行业发展
10、创办一些小的项目，以增加基层民众没事时的劳动收入：如创办超市与小型加工厂、手工艺
11、影照良好的社区互助与竞争氛围，鼓励民众自力更生与靠创业脱贫致富
三、其他感悟
一:失地农民不得不靠打工赚钱来谋生.这样有工作就有收入,找不到工作的只好在家待着,从而无法保证基本的日常开销,因此人们心中普遍存在了一种对生活的不安感,觉得生活无保障.二:老人每月能得到380或400元的生活费.但在物价上涨的今天,他们觉得这些钱只能保证他们最基本的生活要求:只能吃最便宜的菜,平时要省吃俭用,生病的时候就没了保障即生不起病.另外没有庄家可以种,又没有工作可以做,再加之政府没给老年人提供相应的娱乐设施等,他们无事可做,只能晒晒太阳,看看电视……精神相对跟不上生活的进步,普遍对政府征地存在不满.三:中年人基本全出去找工作,家里有小孩的小孩就跟着爷爷奶奶住,于是家长和孩子的交流很少,孩子的作业也很少有家长来辅导.当问及有没有让孩子上辅导班时,答案是辅导班太贵…....四:有些家庭把房屋出租出去,因此小区中可以看见许多外来人员.但出租房子的基本是家里孩子还小的,还不需要独立住房.那如果孩子长大后他们靠什么谋生呢?
总体感觉就是我们在加速城市化的进程,农民的土地和房子被征用,农民们住在了一座座的社区居民楼里,可我们却似乎忽略了我们建社区是为了让人们生活的更好.可事实是,农民没有了土地作保障,加上找工作的不稳定,他们心中却产生了一种焦躁不安感.我们需要想想怎样才能在推动人们生活条件前进的过程中提高人们的幸福感,怎样才能让社区充满和谐温暖的氛围,而不是把社区建成一座座文化沙漠,到处充满着人们的焦虑和不安……
四、关于调研活动的改进意见：
1、进一步筛选试题，
2、加强成员对调研问卷的熟悉了解
3、加大投入力度，实行做调研问卷给奖励的制度
4、合理分工与找到侧重点
5、提前联系居委会，与其进行沟通互助
6、调研对象分为两大类：居委会干部和基层民众
找出对比，发现问题的症结所在
7、注意保留相关资料及做到成员的及时总结与汇总工作
8、加强团队成员之间的沟通交流与适当增加一些娱乐活动
9、调研问卷一，第一部分，第九题与第十三题重复；
10、调研问卷一，第二部分，第
6、7题一般无人能够正面回答出来；
11、调研问卷一，第三部分，第8题和第应改为是否接受过社区、政府、社会养老保险机构等的帮助。第12题很多余；第16-19题基本上都属于不了解不清楚的，设置没有太大意义。第26题的设置应在考虑。
12、调研问卷一，第四部分，第7题设置有一些不太便于问，很多人也无法给出有效信息。
13、他们的子女大多已毕业，或是出外打工，而孙子孙女还很小，子女教育状况的调研难以开展。
第11篇：开发项目前期流程
第一篇 开发前期的工作
一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理 1.所需资料
a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料
b.到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见
d.建筑设计方案（总平面图等） e.其他相关资料
2.报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批 注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证
f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2.申办程序
a.准备数份项目建议书批复及数份地形图
b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理 四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料
a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围） 6份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份） d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序
a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批 1.所需资料
a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）
d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序
a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理
六、建设工程项目报建 1.所需资料
a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取） b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件
d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）
e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取） f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理 1.所需资料
a.报建工程项目IC卡
b.上海市建设工程设计招标项目登记表
c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取） d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取） e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序
a.备齐上述资料
b.到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料 a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料
b.提前三天分送各评委
c.到市招标办召开评标会（会务费300元）
中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料
a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告
f.地形图（划示用地范围） 2份
办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案 十一﹑设计方案审定会召开 1.所需资料
a.设计方案文本 12份
b.项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c.请柬
2.申办程序 a.备齐上述资料
b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门 c.召开方案审定会
十二﹑设计方案送审报批 1.所需资料 a.选址意见书
b.规划设计要求通知单 c.地形图（划示用地范围） d.设计方案 2份 e.地名批文
f.项目建议书批文
办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理 十三﹑可行性研究报告编制与报批 1.所需资料
a.用地计划审核意见书 b.项目建议书批文
c.用地计划许可证及批文 d.区府土文件 e.营业执照
f.开发资质证书
g.住宅项目配套条件审核申请表 h.资本金出资承诺书 i.设计方案文本 j.其他相关文件 2.办理程序 a.备齐上述资料
b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件） c.送计委报批
十四﹑扩大初步计划
根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十五﹑扩初会召开 1.所需资料
a.扩初设计文本若干份 b.请柬 2.申办程序
a.备齐上述资料
b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门 c.召开扩初会议
十六、扩初意见征询及扩初批复 1.所需资料 a扩初会议纪要
b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本 c.关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见
c.送规划局规划科报批
十七、住宅项目配套条件审核报批 1.所需资料
a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取） b.项目建议书或可行性报告研究报告批文 c.地形图和管线图（划示用地范围） d.总平面图若干份
e.建设用地规划许可证及批文 f.其他相关资料 2.申办程序 a.备齐上述资料
b.送住宅局总师室办理
十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理 1.所需资料
a.上海市建设工程勘察招投项目登记表
b.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取） c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取） d.设计中标通知书 2.申办程序
a.备齐上述资料
b.到市勘察招标办办理 十
九、建设用地批准书申办 1.所需资料
a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分 行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
第12篇：项目前期工作总结及
2012年项目前期工作总结及2013年
工作思路
一、2012年项目前期专业工作总结
在县公司党组的正确领导下在市公司各职能部门的指导和大力支持下2012年公司按照年初制定的里程碑计划实现了基建工程安全无事故的目标，基本完成了电网基建工程建设任务现将基建工作开展情况总结汇报如下：
2012年公司境内开工35kV无后线输电线路改造工程，总长度
** 公里，目前工程的基础挖掘工作已经开始；开展110kV里程道变电站及线路的前期工作，站址定位工作已经完成，线路走向问题正在与有关部门进行交流协商。主要开展了以下工作：
一、是积极沟通相关单位及部门，理顺与地方政府及相关部门的关系，积极处理好林木砍伐、征地拆迁等工作，构建工程建设和谐的外部环境，为加快推进电网建设工作争取了政策支持。
二、是全过程参与设计方案选择和现场踏勘工作认真开展初步设计内部审查确保基建项目设计审查质量的提高。
三、是对电网工程建设项目进行适当储备提前规划提前取得相关建设手续保证工程建设满足开工的基本条件使工程建设能够顺利实施。
二、面临的形势和存在的问题
一、站址及线路路径规划选址越发困难。无极县地处河北平原地区，境内绝大部分是农田，由于电网项目不同其他工业项目仅仅是建筑物和必要的进场道路需要占地，进出线路径走廊也需占用大量的土地土地资源紧缺的矛盾日益尖锐。
二、政策环境的变化对电网前期工作提出了更高要求
近年来，国家陆续出台了一些与电网企业密切相关的重要法律法规，《环保法》、《物权法》、《城乡规化法》等都对电网前期工作产生了重大影响。比如：占地及拆迁赔偿谈判难度增加；电网规划要经地方规划部门组织评审批准；项目可研阶段增加了环境评价、地灾评价、洪灾评价、等内容，对电网前期工作的要求更高了。
三、2013年工作思路和具体措施
一、政府主导原则
电网前期工作涉及面广，政策性强，必须要依靠各级政府属地管理，调动政府的积极性。需要多个职能部门不同程度参与，提供相关资料、办理相关手续和支持性文件，必须坚持政府主导的原则，在政府领导和协调下开展工作，最大限度地争取政府的理解和支持。
二、资源节约原则
节约各类有限的自然资源是贯彻落实科学发展观的体现，也是国网公司建设“资源节约型、环境友好型”电网的具体要求。在电网前期工作中必须坚持资源节约的原则，最大限度地节约土地资源，通过科学规划、不断优化电网网架、合理确定供电区域，以及采用新技术、新装备、新正艺和新材料来最大限度减少变电站和线路路径的土地占用和土地利用影响，为经济社会持续发展提供支持。 另一方面，坚持资源节约原则也较容易得到地方政府的赞赏和大力支持，有利于顺利开展前期各项工作。
三、以人为本，保护环境原则
电网建设以满足人民群众生活和工农业生产需求为目标，变电站和输电线路大多靠近城市乡镇、工业区等人口居住稠密区，输变电设施会产生一定程度的电磁辐射，变电站对城市景观也会产生一定的影响，输电线路难免要跨越有关风景区、保护林带（区）、生活水源、交通枢纽、民用航线等，在开展前期工作中，要始终坚持以人为本，保护环境原则，与地方规划部门密切配合，精心选择站址和线路路径方案，广泛征求社会各方面的意见，最大可能减少对城市建设、城市发展以及居民生活的影响。确实无法避免的，要在可研阶段提请项目设计部门变更设计方案或采用技术手段妥善解决。
四、对公司项目前期工作的意见和建议
一、努力促成政府领导下的前期协调常态工作机制，开辟电网项目“绿色通道＂ 。电网企业要加强与地方各级政府的沟通，充分利用参加招商会、领导视察、定期汇报等各种机会向地方政府领导介绍供电形势和电网状况，宣传电网项目的必要性、紧迫性，争取理解和支持，努力开发良好的前期工作环境。
二、制作前期工作流程图，把电网前期中需要的各类文件办理过程进行清晰标注，注明时间节点，一目了然，会起到很好的作用。
第13篇：项目前期策划(DOC)
济南普利中心主楼22-30层 精装工程项目前期策划
常州第一建筑集团有限公司 二0一四年一月二十三日
一、施工要求概述: 为提高我司形象、倡导环保，对装修工程进行精细化管理，本精装修工程实施过程中的标准要求如下：统一标准、集中加工、文明标化，从而达到品质第一。其具体措施体现为：加强土建与精装修移交工作，复核有关数据，制定统一标准，对施工图纸进行深化设计；加工过程与安装分离，实现专业分工；加工流程、人员、机具固定；安装现场无大量加工过程、环境良好；加工效率提升、品质得到保障。材料加工采用集中式加工方式：将需要加工的材料进行排版规划，集中加工完成后运到现场再进行安装。现场管理采用精装修单位管理方式：将劳务分包、甲供料的施工质量、施工人员管理都纳入到其统筹管理中，管理标准一致。质量控制方面：成立专门的质量小组，严格按照实测实量标准在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案。
二、项目实施目标：
通过管理工作上的一系列动作，我们要求从图纸深化设计、材料集中加工、工序移交、可视化管理、成品保护这五个方面做到精装修精细化管理。
三、项目管理重点：
1、与土建总包单位一起对现场已完结构尺寸进行细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交、办理移交书面确认。根据现场实测结果确定标准尺寸；
2、现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计。深化设计包括墙地砖排版图、吊筋龙骨排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加，找出平面位置的相互矛盾，杜绝现场随意移位切割，与设计单位确定精装修标准的深化图纸；
3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立；
4、重点工序均办理工序界面移交。由监理组织各责任方到现场进行交接，并办理工序交接验收书面确认单。需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防渗漏部位检查交接；
5、采取精装修单位管理机制。所有劳务分包、甲供材单位均纳入精装修管理，包括产品实测下料、产品现场加工、成品保护等，并严格执行发包方要求的成品保护标准；
6、现场施工过程中分为四个阶段：材料控制阶段、界面移交阶段、装修过程阶段和最终阶段，各个阶段划分出各个验收分项，对每个分项进行严格把控，并建立完善的验收档案，最终汇总到档案资料中，并装订成册；
7、现场安全文明管理，所有材料包括瓷砖、砂浆、石膏板、木工板等均在场外集中加工，施工现场进行拼装组合；现场严禁电线乱接乱拉；每层设灭火器；每两层设一小便桶；每天垃圾集中堆放处理。
四、实施具体措施：
（一）开工前准备： 1.临时设施； 2.临时用电； 3.临时用水； 4.灭火器设置； 5.垃圾处理； (二)组织架构：
除了工程施工所需的常规管理班组外，为了满足精装修精细化管理的要求，我们还计划配备如下组织或人员： 1．实测实量； 2．图纸深化； 3．材料集中加工； 4．材料运输； 5．甲供材料管理； 6．成品保护； 7．安全文明检查。
（三）图纸深化：
图纸深化的主要工作内容为：通过现场的实测实量，分析数据，制定出统一标准。再根据统一标准，绘制出水电定位、墙地砖排版、吊顶排版、配套项目（橱柜、收纳系统、户内门）、细部节点等详细的深化图纸，以指导具体施工。
1、实测实量及图纸深化人员的落实
1）根据实测实量的要求，会同土建总包、监理等对已完结构进行复核，并记录好数据；
2）根据实测实量数据，统计出其离散率，再根据贴砖、踢脚线等可调节的间隙厚度来制定统一标准，绘制出深化图纸。
2、需深化的图纸
1）水电调整定位图。对比施工图与土建现场实际的水电位置，比较出插座、开关、灯具等所有需增加或改动的部位，为集中开槽施工提供依据，为绘制隐蔽工程管线施工图做好准备；
2）墙地砖排版图。这是精装修集中加工最重要部分之一，所以在这个工序上施工单位需加派人员，细化流程，每步工序后都要复核尺寸，尽可能做到准确无误；流程：测绘原始尺寸——离散率统计——确定标准尺寸——现场排版样板——确定绘图尺寸——出排版图——施工样板——交监理及甲方确认——张贴图纸——大面积放样——施工。
（四）材料管理： 1．材料分类、样板确认：
在施工开始之前，甲方（设计、采购、成本、项目）、监理及总包施工单位再次对工程中所采用的材料进行详细确认，包括甲供材、甲指乙供材、乙供材等，再按照材料清单、分类来制作材料样板展示架，以备施工过程中进行核对。 2．材料质量控制：
材料质量控制包括所有材料，主要验收检查内容为：型号、产地、批号、数量、质量等级、破损情况等。在材料入场时，严格要求责任落实具体化，并要求责任方书面确认签字。 3．材料堆放 a)分库房存放
材料按工种分货架存放；如泥工、木工、油漆工、水电工材料等。 b)材料堆放方式
小材料如螺丝等采用货架进行分类排放；
大材料如龙骨、石膏板等进行错位交替叠加码放；板材底部架空整齐叠放等； 现场在办公区域划出材料集中堆放区，对于水泥、腻子等需搅拌的材料盛放在料盆内加工。
（五）现场施工方案： 1．现场施工标准化管理措施 细化施工图设计，提高图纸质量
加强集中加工管理，加大集中加工人力物力投入 材料配送专职化，配送流程流水线作业 逐步施工质量控制，工序质量表格化
全过程安全文明施工培训、教育、检查、提高 成品保护贯穿整个施工过程，专人专职保护维护 2．分项工序验收交接
分项工序移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面签字确认单。每户工序验收交接分两大阶段，第一阶段为土建移交检查；第二阶段为装饰质量检查。
（六）总计划管理： 1.施工总计划 2.施工人员计划
（七）成品保护及垃圾处理方案： 1.成品保护措施
a)成品保护材料胶带印上工程名称、公司名称、公司标志等；施工区域内张贴成品保护提示等。 b)具体成品保护方法： 详见招标文件中有关内容 c)成品保护保证措施：
除及时有效的做好成品保护工作外，还必须每天有专人巡查，及时做好成品保护的维护工作；制定明确的责任制和奖罚制度。 2.垃圾处理方案
施工人员每天做到落手清工作，必须清理好自己的施工垃圾并在当天施工结束后将垃圾运至总包垃圾集中堆放点。 (八)安全文明管理：
现场的安全文明管理主要靠教育、宣传、奖罚这三大措施。 1.加强安全文明教育
各专业的施工队进入施工现场后，项目部将对其施工管理人员及施工操作人员进行全面入场教育，包括安全、质量、文明施工等内容，对施工现场的特殊部位进行详细交底，并记录在案。 2.加大安全文明宣传
现场张贴各类安全文明告示，随时提醒施工人员。 3.加深奖罚力度
现场做到人人都是安全检查员，不仅设处罚制度，还设优秀文明班组奖及举报奖，发动所有施工人员参与到创建安全文明工地的工作中去。
班组进场前与班组长签订安全文明协议，对于违反规定的施工人员绝不放过，第一次罚款教育，第二次必须驱逐出场。
（九）施工技术交底与指导：
1.针对每个施工工序，由专项技术人员出施工方案，方案必须务实准确，必要时结合图纸与施工照片进行阐述；
2.施工人员进场除安全文明教育外，紧接着就是施工流程、方案、质量交底；3.每周进行一次技术交底会议，将本周内的施工质量等进行总结和教育，对下周的施工项目及工序要求进行重复指导，加深印象；
4.技术人员对方案要不断完善，如果施工方案与实际施工发生冲突或发现不合理之处，要及时改进；并及时通知到相关部门与相关班组直至每个施工人员； 5.重要工序，在施工现场张贴施工工艺图纸及现场放线，确保工程质量。
（十）现场安全文明具体措施： 1.施工人员服装
新进施工人员项目部进行登记；统一发放工作服两套（轮流换洗）、安全帽一顶。 分包单位必须统一服装、安全帽。 管理人员与工人佩戴安全帽颜色不同。 2.保洁
保洁就是说施工人员在施工中要将主要施工材料、工具按指定位置、方法进行有序排放，操作过程中尽量保持施工环境的整洁，施工结束做到落手清工作，及时清理现场垃圾至指定垃圾堆放点。 3.精保洁
在竣工验收前期，委派专业的精保洁公司按照发包方交付保洁标准进行保洁。 4.其他文明措施
其他文明措施具体有教育施工人员文明举止，礼貌用语；现场设小便区、警告提示语等。
（十一）劳务分包单位配合管理工作：
要确保整个施工现场的施工质量、安全文明工作，所有劳务分包施工必须纳入我司项目部管理，主要有以下内容： 1．日常管理 1）劳务分包单位进场前，必须先将施工人员名单、具体施工负责内容上报我司项目部，并附身份证复印件留底，并与我司签订分包协议。 2）劳务分包单位必须服从现场项目部管理。 2．材料与施工管理
1）所有的供货计划必须满足项目部根据现场工程情况制定的总进度计划和材料供应计划，供应按照现场划分的标段分批供应，项目部提供计划必须符合劳务分包单位提供的加工周期时间，劳务分包单位根据计划向我司提供相关加工制作施工图、排版图及节点大样图等详细图纸，经总包审核签字确认上报监理和发包方审核签字；
2）进场前，必须与总包、监理共同对总包的完成面进行检查交接，办理交接手续，并由总包、分包单位、监理三方在交接单上签字确认；
3）所有材料加工下料，由总包负责统一协调，并向根据计划及前期确认的图纸向分包单位提供现场安装制作指令单，内容包含通知时间、进场时间、具体套数、具体部位，安装制作单必须由分包单位、总包、监理及甲方标段负责人签字； 4）现场材料堆放必须堆放在总包指定仓库集中堆放，二次搬运由分包负责，按照总包统一调度运输至施工现场进行安装，运输车辆必须符合总包的统一管理要求；
5）进场材料必须在集中加工区内指定位置（包含开孔、开槽）进行加工，加工完成后运输至工地现场进行拼装，严禁在施工现场随意切割。 3．日常资料报验：
1）所有资料（材料供应计划、材料验收单、工序验收单、付款资料、竣工验收单等）由分包单位填写盖章后上报总包，总包审核后上报监理及甲方； 2）材料进场验收和各道工序安装完成后由项目部自检合格后，填写报验单上报总包确认，由总包统一上报监理和甲方验收，报验资料分包单位、总包和监理均须签字盖章。 4．成品保护管理：
1）产品成品保护现场均由总包单位统一协调管理，按照绿地集团成品保护标准和总包成品保护的细则执行，成品材料按照总包单位提供样品进行采购； 2）自施工进场至竣工交付完成，委派专人在现场负责本单位项目的成品保护和现场清理工作，具体人数由项目部根据工作量确定后上报总包，再由总包审核确认。保护和清理标准参照绿地及总包的指定标准。 5．安全文明管理：
1）施工人员现场必须统一穿着工作服和佩戴安全帽，通过工作服或安全帽颜色区分出管理人员和施工人员，现场场地布置、车辆标识要符合在现场统一要求。 2）安全文明由总包统一管理，进场前由总包对管理人员进行安全文明培训交底，并与总包签订安全文明协议；项目部必须对其现场施工人员安全文明交底，并有书面记录，每位施工人员进行签字确认，每周对施工人员要集中培训，并做培训记录。
3）施工人员违反工地或加工区安全文明规定，必须接受项目部相关的处罚规定。 6．竣工验收：
1）严格按照甲方及总包单位的质量要求进行施工和过程控制，并接受总包现场监督和管理。
2）自施工起，都必须由专职小组在现场进行成品保护维护、质量检验维修，以及配合甲方与总包的交房工作，直至房屋交付完成。
第14篇：房地产项目前期计划书
房地产项目前期市场研究计划书
房地产项目前期市场研究计划书
１、项目基本情况
２、项目开发／营销经理对前期研究的特别要求
a) 研究结果解决下列问题：
i.项目开发计划
ii.投资策略
iii.单体建筑物类型组合
iv.总体规划如何与周边建筑物协调
b) 创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：
i.所属各镇购房的潜量
ii.
iii.企业白领对的归属感如何
iv.各镇白领购房的规模有多大
３、项目经理对项目开发的限制要求
a) 单套面积以１２０－２００平方米为主
b) 单价在ＲＭＢ５０００元／平方米以上
c) 在２００１年下半年上市
４、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的
a） 项目的目标顾客是哪些人
b） 项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求
c） 项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征
５、为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题
a) 识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。
b) 了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。
c) 调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。
６、潜在顾客的基本条件
a) 年龄在内５－６０岁之间
b) 户籍或在已连续居住两年以上
c) ２００１年在购房的可能性大于４０％
d) ２００１年在购房的可能性大于１０％
e) ２００１年在购房的可能性大于０％
f)
g) 个人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０万元／个人年收入高于８万元
７、调研方法设计
a) 竞争环境研究
i.典型楼盘研究
（１） 典型研究楼盘：
新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东泰花园
（２） 研究内容和方法：
通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对的借鉴作用。
ii.文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测２００１年的高档住宅（均价５０００元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（１） 2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势
（２） 2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势
（３） 2000年住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构
（４） 2000年住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征
（５） 2000年高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势
（６） 房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势
（７） 2000年1-12月住宅用地出让情况
（８） 2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况
（９） 2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况
iii.竞争楼盘调查：通过对４万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解当前住宅市场的产品和产品特点。
b) 潜在顾客抽样调查
i.主要研究内容（详见问卷设计）
（１） 住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向
（２） 住宅购买决策过程和影响决策的因素
（３） 住宅产品规划设计需求
ii.研究方法
（１）采用三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在顾客
（２）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c) 小组座谈会
i.城区户籍潜在顾客座谈会３场，非城区户籍潜在顾客座谈会３场。
ii.潜在顾客座谈会主要调查下列内容
（１）
（２） 在购房的决策影响因素
（３） 对购买商品小区住宅的态度
（４） 对项目地块的选择意向和开发建议
iii.高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：
（１） 片区、楼盘、房间选择原因
（２） 当前使用行为
（３） 使用缺憾
（４） 规划设计和户型布局建议
d) 房地产专业人士深度访谈
i.访谈主要内容：
（１） 户籍居民的购房决策心理、行为特点
（２） 非户籍居民的购房决策心理、行为特点
（３） 对2001年住宅市场的基本看法
（４） 200１年住宅市场判断
（５） 2001年高档住宅市场预测
（６） 项目地块规划设计和营销建议
ii.专业人士配额：
（１） 策划人员１０名
（２） 销售人员１０名
（３） 建筑设计人员１０名
（４） 士建、建设、规划主管官员５员
（５） 房地产研究人员５名
８、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行
９、研究报告格式
a) 主要结果摘要（投影报告）
b) 项目执行报告，包括：
i.调研目的、内容、方法简述
ii.样本结构
iii.调查督导报告
iv.质控报告
c) 调查报告，包括
i.典型楼盘研究报告
ii.文献研究报告
iii.竞争楼盘调查报告
iv.广告媒体调查报告
v.潜在顾客定量调查报告
vi.户籍潜在顾客定量调查报告
vii.非户籍潜在顾客定量调查报告
viii.下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告
ix.户籍潜在顾客定性调查报告
x.辖镇户籍潜在顾客定性调查报告
xi.下辖镇户籍潜在下性调查报告
xii.非户籍潜在顾客定性调查报告
xiii.下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告
xiv.房地产专业人员调查报告
d) 研究报告，包括：
i.2001年市场环境分析
ii.项目地块目标市场定位
（１） 细分市场规模和特征
（２） 细分市场需求量
（３） 细分市场结构
（４） 细分市场对高档住宅的需求量和需求结构
（５） 高档住宅供应和竞争趋势分析
（６） 目标市场定位
（７） 目标市场规模和特征描述
iii.项目规划设计建议
（１） 总体规划
（２） 单体设计
（３） 环境规划
（４） 配套设施
（５） 户型结构与厅室布局
iv.营销策略建议
（１） 开发计划
（２） 销售计划
（３） 促销策略
e) 投资分析报告
f) 附件
i.项目操作文件
ii.统计报告
iii.深访记录
iv.作谈记录
１０、项目组成员名单：
１１、调研时限
预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内１２、调研费用
a) 竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b) 定量调查（９６０个样本的随机抽样入户访问）
c) 定性调研（１４场１０２人参加的座谈会和３９名专业人士访谈）
d) 合计
包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。
第15篇：房地产开发项目前期手续
房地产开发项目前期手续
一、国有土地使用权证
1、地籍测绘报告
2、地形图
3、四邻指界
4、土地相关批复或市政府会议纪要
5、土地出让合同
二、建设项目选址意向书
发改委、环保、绘画、园林、人防、地震、文物、交警部门现场调研出具联审意见
三、申报项目总平面图
1、报规划提设计要求
2、设计院设计总平面图
3、两种方案效果图
四、发改委项目核准意见书
1、土地证
2、项目单体申报文件
3、总平图的批复
五、项目单体建筑物报批
1、设计院设计建筑物单体平、立、剖图
2、效果图
六、建设用地规划许可证副本
1、土地出让合同
2、测绘报告
3、总平图
4、土地证
5、项目单体申报文件
七、建筑工程施工图审查报告
1、总图
2、图纸审查合同
3、施工图
4、地质勘探报告
八、消防审查意见书
1、建筑工程消防升级审核申报表
2、工程设计全套蓝图
3、设计说明图
4、电子版图
九、建设工程规划许可证副本
1、项目核准意见书
2、环保批复
3、抗震、设防要求安全性评价报告
4、文物影响评估报告
5、交通影响分析报告
6、人防结建费
7、档案责任书
8、施工图审查合格书
9、消防审查意见
10、国有土地使
用证
11、建设用地规划许可证
12、城市基础设施配套表
13、总平图
14、批准的建筑单体效果图
15、项目单体申报文件
16、验线回执单
17、固定资产新开工统计登记
18、矢盘
十、勘测放线、验线
1、建设用地规划许可证
2、放线通知单
3、测绘院放线
4、建管科验线
5、总平图
6、验线回执单
7、配套表
十一、地名（更）名申报
1、申报表
2、项目单体申报文件
3、公告费
十二、工程类别确认书
1、项目核准意见书
2、施工图
3、图纸审查报告
十三、工程招标、投标
1、项目核准意见书
2、建设用地规划许可证
3、资金证明
4、商 确认单
5、工程类别确认
6、图纸审查报告
十四、工程报建
1、报建登记表
2、项目核准意见书
3、项目单体申报文件
十五、质量报监
1、工程报建表
2、中标通知书
3、立项批复
4、施工合同
5、监理合同
6、图纸审查报告
7、施工图纸
8、质量监督申报书
十六、安全报监
1、中标通知书
2、施工面积设计
3、监理单位资质证书
4、监理人员配备情况及相关资格证书
5、工程项目安全生产监理方案
6、建设单位工程管理人员名册
7、安全防护、文明施工措施费用支付计划
8、施工单位安全生产许可证
9、项目经理、安全管理人员配备情况及安全生产考核合格证
10、安全生产专项资金使用计划及保证措施
11、意外伤害保险凭证
十七、节水手续
1、项目核准意见书
2、银川市建设工程节水设施审批、验收合同
十八、墙改专项资金
1、立项批复
2、工程中标通知书
3、建设工程墙改审批表
十九、劳保基金
1、中标通知书
二
十、散装水泥专项资金
1、立项批复
2、工程中标通知书
3、银川市散装水泥登记表 二十
一、合同审查
施工合同
1、施工合同示范文本
2、中标通知书
3、项目单体申报文件 委托监理合同
1、委托监理合同示范文本
2、委托监理工程中标通知书
3、监理单位资质证书、营业执照
4、项目单体申报文件
二十二、噪声申报
1、噪声申报表
2、中标通知书
3、交费
二十三、施工许可证
1、建设用地规划许可证
2、建设工程规划许可证
3、中标通知书及施工合同
4、施工企业技术负责人答署的现场是否具备开工条件的意见书
5、图纸审查报告
6、施工组织设计方案报审表
7、监理合同
8、质量、安全监督手续
9、资金证明
10、报建表及相关文件资料
11、相关交费手续会答单 二十
四、房地产开发项目手册验核
1、土地证
2、土地使用权出让合同
3、立项批复
4、建设工程规划许可证
5、建设用地规划许可证
6、施工许可证
7、物业前期介入凭证
8、房地产开发项目手册
9、房地产企业资质 二十
五、商品房预售许可证
1、立项批复
2、土地证
3、建设用地规划许可证
4、建设工程规划许可证
5、预售方案和楼盘表
6、总平图、房屋结构平面图
7、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
8、《房地产项目手册》
9、施工许可证和施工合同
10、商品房预售审批书
11、企业营业执照
12、《资质等级证书》 新建住宅配套设施交付使用申请提交资料：
1、规划总平面图
2、经建设行政管理部门备案的住宅项目建设工程竣工验收备案表
3、供水、供暖、电话通信的接入证明
4、验收接电通知
5、排污水接管许可证
6、通气发卡审批表
7、有线电视入网工程项目验收表
8、按时完成雨水、污水等设施纳入城乡管网的书面承诺
9、分期建设。。。。
10、电梯安全检验合格证
11、二次验核的《房地产开发项目手册》（原件）
12、建设工程消防验收意见书
13、绿化现状施工图
14、环保验收意见书
15、档案馆配套设施施工图备案单
第16篇：项目前期策划内容
项目前期策划内容
1、合同一般情况
1.1项目名称：
1.2项目地址：
1.3项目施工主要包括内容：
1.4合同造价及结算方式
1.5合同工期、质量、安全要求
2、项目关系协调重点、难点分析
2.1施工各参建各方职责与联系分析：（建设方、施工方、使用方、监理方、设计方、供货方、检测方等）
2.2施工地点人文风俗资料。
2.3确定本工程协调重点、难点。（比如当地施工影响、结算或付款等）
3、项目需办理施工手续情况
3.1一般手续：合同签定、开工报告、中间关键部位验收、竣工报告、竣工验收证明书。
3.2外部手续：规划证、建设施工许可证、消防、安监、特检等相关证件。
4、项目班子建立
4.1 项目经理、安全员、技术负责人、预算员、材料员、施工员等。4.2 项目人员职责。
5、施工组织设计
5.1 施工方案。
5.2安全、质量、文明施工控制重点。
5.3工期。
5.4现场布置。
5.5特殊机械进场计划。
5.6临时设施规划。
6、项目成本分析：
6.1根据施工图纸及施工现场统计工程量。（分专业或部位、要计算公式）
6.2工程施工成本分析表：采用清单式（或预算式）；不论采用那种形式必须反映材料、机械、人工、措施费、取费等情况。
6.3项目管理成本估算表：管理人员工资、办公费、协调费、检验费、临时设施费、安全费、文明施工费。
6.4其它费用：设计费、办证费等。
7、劳务分包策划
7.1按照项目特点确定劳务分包种类及型式。
7.2按照项目成本分析表对劳务进行合同价款确定。
7.3项目部与劳务人员签定劳务合同、安全合同。
8．材料策划
8.1编制项目总材料计划。（规格、型号、数量、使用部位、要求、进场时间）
8.2按信息价和市场价编制材料费用计划。（同项目成本相对应）
8.3对材料进行分类，策划材料采购方式。
9、项目后评价
9.1项目成本控制执行情况：材料、劳务、项目管理与前期成本差异找出原因。
9.2方案执行情况、工期、质量、安全等有何问题出现找出原因，有无创新总结。
9.3提出总体评价报告。
第17篇：项目前期的工作总结
大兴安岭森工集团塔河林业局森林健康项目工作，是按照《大兴安岭森工集团塔河林业局森林健康实验示范项目实施方案》和国家林业局有关会议精神，结合本地区实际情况，以森林资源保护和促进森林健康生长，抚育改造和加工利用相结合的思想，逐步实现森林多功能效益的稳定持续发挥和森林资源的良性增长及森林质量的提高。在前期的工作中我们累计完成项目投资749,974.14元，其中：人工促进天然更新25,542.00元；天然更新75,891.00元；天然次生林抚育130,648.74元；固定样地监测7,000.00元；有害生物防治258,060.00元；抚育剩余物利用18,000.00元；林火监测及预防80,332.40元；培训宣传费54,500.00元，方案编制费100,000.00元。主要工作如下：
（一）人工促进天然更新
20xx年共进行人工促进天然更新54公顷，主要措施是：在目的树种结实落种前，采取块状整地的方法。
（二）天然更新
20xx年、20xx年共进行天然更新617公顷，主要措施是：在进入天然更新区主要沟口，靠近林区道路一侧设立天然更新区封育措施宣传牌，巡护员对天然更新区域常年巡护，天然更新区域内禁止一切经营活动。
（三）天然次生林抚育
20xx年、20xx年共进行天然林抚育156.4公顷，主要措施：通过割灌、人工整枝及伐除部分胸径为5厘米以下的杨桦树及少量4厘米以下的针叶树的被压木及伐除风倒木、风折木、病腐木、枯立木、濒死木，采取堆腐方式。
（四）有害生物监测及防治
20xx年设立了7块林业有害生物固定监测样地，20xx年4—10月对项目区内有害生物固定监测样地进行每月两次固定样株调查。对项目区内的林分进行了林业有害生物防治，其中，对有松瘿小卷蛾虫害的落叶松受害部位进行阿维菌素点状涂抹，对有樟子松红斑病的林分进行百菌清烟济防治，有效地控制了有害生物在项目区的发生和蔓延。
（五）林火监测及预防
20xx年设立了7处林火固定监测瞭望点，并利用抚育剩余物铺设了人行步道，搭建了瞭望台。20xx年4—10月由专门的巡护人员到林火固定监测点观测瞭望，并进行了防火阻燃林建设。
（六）开展了森林剩余物利用研究试验工作。
利用林下清林剩余物进行削片和粉碎锯沫，为职工养植黑木耳提供原料，同时减少了林内植被可燃物，有利于森林防火。
（七）宣传教育工作
1、20xx年我们在连接项目区支线入口处和项目区入口处设立2个高5米、长6米的固定宣传标牌，对项目区的概况、森林健康项目的目的和意义进行了介绍。
2、对参与森林健康项目的相关人员进行了业务知识培训，组织培训班2期，有奖知识竞赛1次，参加人员87人次。
3、印刷了森林健康宣传册100册、宣传单2000张，进行了广泛的散发。
（八）完成了《大兴安岭森工集团塔河林业局森林健康试验示范项目实施方案》的编制工作。
第18篇：工程项目前期策划
工程策划是指把工程项目建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策划性运作思路的高智力系统活动。包括建设前期项目系统构思策划、建设时间项目管理策划和项目建成后的运营策划等。工程项目的前期策划工作,包括项目的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、项目定义、项目建议书、可行性研究、项目决策等。精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。
1、项目前期策划的过程
1.1 项目前期策划过程的系统性
(1)工程项目构思产生和选择。
任何工程项目都起源于项目的构思。而构思产生于解决上层系统(如国家、地方、企业、部门)问题的期望,或为了满足上层系统需要,成为实现上层系统的战略目标和计划等。这种构思可能很多,人们可以通过许多途径和方法(即项目或非项目手段)达到目的,那么必须在它们中间作选择,并经权力部门批准,以作进一步研究。
(2)项目的目标设计和项目定义。
这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出项目的目标因素,进而构成项目目标系统,通过对目标的局面说明形成项目定义。这个阶段包括如下工作:
①情况的分析和问题的研究。②项目的目标设计,③项目的定义;④项目的审查。
(3)可行性研究。
即提出实施方案,并对实施方案进行全面的技术经济论证,看能否实现目标。它的结果作为项目决策的依据。
1.2 项目前期策划过程的科学性
(1)工程项目构思产生基于对客观环境的评估与预测,并非来源于某些部门、企业及个人的感性思维。
(2)工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个项目的失败,而且这种失败常常是无法弥补的。
- 1 -
(3)可行性研究必须建立在大量的技术数据分析与技术经济论证的基础上,为工程项目作决策,其中包括项目发展阶段性的技术分析评估提供了可靠的保证。
2、项目前期策划的重要作用
项目的前期策划工作主要是产生项目的构思,确立目标,并对目标进行论证,为项目的批准提供依据。它是项目的关键。它不仅对项目的整个生命期,对项目实施和管理起着决定性作用,而且对项目的整个上层系统都有极其重要的影响。
2.1 前期策划是项目方向问题确立的依据
项目的构思和项目的目标是确立项目方向问题。工程项目是由目标决定任务,由任务决定技术方案和实施方案或措施,再由方案产生工程活动,进而形成一个完整的项目系统和项目管理系统。所以项目目标规定着项目和项目管理的各个阶段和各个方面,形成一条贯穿始终的主线。如果目标设计出错,就会产生:工程建成后达不到预期效果-运营费用高:效益低,竞争力相对弱;项目目标在工程建设过程中不断变动造成投资超支、超工期等问题。
2.2 前期策划对整个项目成败的关键
项目的建设必须符合市场的需要,解决市场供需存在的问题。如果上马一个项目,其结果不能实现企业目标或不能为企业创造效益,就会成为企业的包袱,导致经济损失,进而影响企业的发展。
2.3 项目前期策划应注意的问题
1、在整个过程中必须不断的进行环境调查,并对环境发展趋向进行合理的预测。环境是确定项目目标、进行项目定义、分析可行性的最重要影响因素,是进行正确决策的基础。
2、在整个过程中要有一个多重反馈的过程,要不断地进行调整、修改、优化,甚至放弃原定的构思、目标或方案。
3、在项目前期策划过程中阶段决策是非常重要的。在整个过程中必须设置几个决策点,对分阶段工作结果进行分析、选择。策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。
3、工程项目前期管理中设计阶段出现的问题及对策
工程项目前期管理是指工程建设中的项目决策阶段,它包括:项目建议书、可行性研究报告、设计阶段。设计阶段又分为初步设计、技术设计和施工图设计。设计阶段是根据可行性研究报告提供的科学依据,拟定修建原则,选定方案一对重大、复杂的技术问题通过科学实验、专题研究,落实技术方案·确定工程数量,提出文字说明和适应施工需要的图表资料。
3.1 存在的问题
在项目前期管理的设计阶段由于国家法律、制度的缺失,建设单位对设计阶段的认识不到位,设计人员知识结构不全面,缺乏经济思想造成工程项目投资控制不力、造价的失控。
3.2 对策
3.2.1 加强相关法律制度的建设和完善
为了使我国工程项目建设进入更健康、完善的轨道,应该完善我国的法律、制度,在建设过程中不断修改法律中不合理的地方,保障我国工程项目建设能在市场经济条件下顺利发展。用法律的手段贯穿于整个工程的索赔与仲裁过程。
3.2.2 转变管理观念
我国工程项目管理都是属于传统管理模式而国际上工程项目管理模式都是属于系统管理。传统管理方法强调管理工作的专业化,把任务、职责、权限分得很清楚,但系统管理方法则更强调各类人员和各个部门之间的沟通、协调和综合。前者较注重各个部门的高效率,而后者则以达到整个系统的高效率为主要目标。传统管理方法强调指挥、命令、控制和汇报,要有文件的传递形式予以保证。而系统管理方法则用信息流把各管理层次和不同的职能部门沟通起来,使物质流与信息流保持一致和同步,保证信息的准确性和及时性。与传统管理方法不同,随着系统工程理论和方法的发展,项目工程中的系统管理方法也愈来愈多地强调运用系统模型,力求达到量化,能精确地表达多因素的实际行为状况和各要素之间的相互关系。
3.2.3 提高项目管理人才标准
我国现有的项目管理人员大部分是技术出身。这些有技术背景的员工,在现代管理迅速发展的阶段,要领导一个项目已经不是很容易的事了。因为,项目管理提供给人们的是一种解决问题的思路和方法。项目管理的方法是告诉人们在团队合作的过程中如何加强每个个体之间横向和纵向的衔接,是提供一种解决问题的工具。所以,必须提高项目管理人员的素质,进行项目管理的培训,改变他们重技术、轻管理的观念,引进最新的项目管理知识和方法,推行项目管理专业人员资格认证制度,是我国经济发展的需要,也是在世界市场对外承包项目和对国内企业管理的迫切要求。
4、结束语
我们认为“策划”是为完成某一任务或为达到预期的目标,根据现实的各种情况与信息,判断事物变化的趋势,围绕活动的任务或目标这个中心,对所采取的方法、途径,程序等进行周密而系统的垒面构思,设计选择合理可行的行动方式,从而形成正确的决策和高效的工作。由此可见,策划是在现实所提供的条件的基础上进行的、具有明确的目的性、按特定程序运作的系统活动。很显然,策划是一种超前性的人类的思维过程。它是针对未来和未来发展及其结果所做的筹划,能有效地指导未来工作的开展,并取得良好的成效。总之,精心的策划是实现科学决策的重要保证,也是实现预期目标、提高工作效率的重要保证。
参考书目
[1] 郑宝平.城市建设理论研究.北京：国资委商业网点建设中心，2011 , (22)
[2] 陈贵华.对工程项目前期策划决策和设计阶段造价控制的思考.北京：中国铁道学会出版社，2011, (3)
[3] 刘彦敏.简析工程项目前期策划.北京：科技日报社，2010, (14)
第19篇：项目前期财务工作计划
项目前期财务工作计划
为了适应项目财务工作的需要，提前做好准备工作，现对XXX项目前期财务工作做如下计划
一、目前财务现状
目前没有固定财务人员，财务岗位不健全，核算监控不完善，公司账务未能及时处理，不能完整地反映和监督公司的资产，不能及时、可靠地提供公司经营管理所需的财务信息，也不能及时、合理地进行纳税申报。
二、财务工作计划
1、力求会计核算信息化，提高工作质量及效率
（1）确立财务核算软件
项目还未建立财务软件核算，如采用纯手工核算，既不能保证财务核算的正确性，又增加财务人员的工作量并且效率很低，建议公司采用《用友财务软件》进行会计核算。考虑公司总部已购买用友软件及相关模块，分公司及项目部可以直接采用远程接入方式连接公司总部服务器，建立帐套，通过互联网进行账务处理。远程接入方式可以大大降低财务核算成本，采用连接客户端的方式间接访问服务器，最大的保证了数据的安全性，项目财务数据及时传达到公司总部。但远
程接入也有其局限性，它通过互联网连接服务器进行账务处理，容易受网速和电脑本身硬件的影响，导致账务处理效率有所降低，软件反应灵敏度有所下降。如遇到不可预见的因素导致断网，则无法进行账务处理。总体来说，远程接入方式的优点大于其缺点，建议公司采用。
（2）建好重点核算的会计科目
生产成本、制造费用、库存材料、应付账款等是本项目重点核算会计科目，需建立明细科目进行辅助核算，月末合理分配制造费用，这样有利于项目全程跟踪管理，准确与供货商结算，提高核算质量。
（3）及时做好日常记账工作，报送财务报表
计划每月5日前将上月票据制单完毕，与出纳核对现金及银行存款是否相符，与关联单位的会计核对清理往来明细，对于应收账款要及时催收，未收回的逾期账款要分析其原因，报告相关领导决定后做账务处理。
每月10日前，根据领导复核后的原始凭证及时结转当期损益编制财务报表一式两份，将财务报表送项目经理审批后盖上项目公章，一份报表项目存档，一份报送总部备查（报表需附上往来科目客户及供货商余额）。报送报表后及时做好电算化财务数据的备份；按时打印装订会计凭证、账册并及时归档。
2、严格做好日常资金使用的计划及审核工作
（1）资金计划申请
每月15日前，收集项目各部门生产管理计划申请进行审核汇总，
根据汇总资金需求量编制资金计划申请表，经项目经理审批后向总部报送申请，并通过电话、网络等通讯工具及时跟踪总部审批情况。资金计划申请表上注明资金使用时间、金额、事由以及其他需要说明的事项。
（2）建立对外付款程序，做好资金使用审核
①资金使用审核工作计划于每月15日前统一进行。
②需通过银行转账的，首先要根据合同约定严格审查是否具备付款条件，重点审核付款时间、付款金额。涉及支付进度款及尾款的，审核是否有相关支撑资料，如相关部门签字认可的进度报告或验收资料，项目部门相关责任人签收入库的厂家送货单、入库单；开具的发票是否合法合规；同时复核单证之间单价、数量、金额是否相符且计算无误；最后通过审核达到付款条件的将资金审批表上报给项目经理审批，将项目经理审批通过的资金审批表统一递交给出纳准备汇款。 ③需通过现金支付的，除审核前面②中所述的资料，若收款方为个人的需审核该个人的有效证件，并要求其开具合规收据，审核通过的将资料报送给项目经理审批后递交给出纳安排付款。
（3）做好内部费用报销审核工作
项目人员报销费用时，严格按公司的相关费用报销规定审核，对不符合规定的或者不按相关程序的一律不予办理。
（4）明确付款时间，定期汇报资金使用情况
①计划每月15号至30号为付款时间，特殊情况除外。因工作需要临时支出可提前预约，允许借支，及时结账归还。
②每月10日前，做好现金的盘点，编制现金盘点表，对现金的盘盈及盘亏要备注说明，如果金额较大 要及时汇报领导。
③每周五定期向总部报送资金流向表（包括现金及银行存款），对于金额较大的支出项目，做好相关备注说明。若遇临时或突发事项未能在周五报送，应于次周周一上班前报送。
3、认真管理项目经济合同
建立合同管理辅助表，设合同总目录，对每份合同的信息（对方单位、合同金额、签订时间、付款条件、经办人）和履行状况（付款金额、结算金额、发票金额）详细记录及时更新，做到备案可查，并每月底向项目经理及总部报送最新《龙XXX项目合同执行情况一览表》。
4、参与库存及固定资产的管理
（1）仔细查验前期已付材料款是否取得了发票，并及时索要。对于采购入库单必须有相关人员验收和入库，入库单上需注明送货单位，联系电话等。对于不符合规定的票据及时联系相关人员补办手续，编制库存材料情况表，及时登记月材料出库入库台账，每月底与库管人员盘点核对，做到帐实、帐帐相符。
（2）根据库存材料情况表合理建议领导严格控制存货库存量。库存只需保证正常生产经营所需要的合理存货储备量，避免因库存量过大，导致流动资金占用额高，给企业流动资金周转带来很大的困难。
（3）查验相关固定资产是否已经入账，有无发票，已入账固定资产是否已计提折旧，及时建立固定资产台账。
5、保持与当地税务局沟通，掌握最新相关税收政策
本项目在XXX新开展业务，各项经济活动均会涉及不同的纳税义务，建议开展工作初期项目经理带领财务人员积极与当地税务局衔接沟通，充分了解当地的相关税收政策，并与税务局保持良好关系，在日后的正常生产建设中主动参与当地税务局的各项纳税培训，在税局要求时限内及时向当地税务机关申报纳税，将报税资料存底备查，尽量做到合理节税纳税，将项目税务风险降至最低。
6、保管好财务印章、票据
预留印鉴和银行票据必须放入保险柜中保管，以确保其安全。相关财务印章要分开保管，建议由会计保管法人印鉴章，出纳保管财务专用章。出纳员应对票据的申购、使用、作废以及剩余情况进行详细登记，会计应当经常性的进行监督检查。
7、做好财务相关文件的上传下达
对于公司总部新制定的各项与财务相关的规章制度，及时给项目部各部门传阅并要求他们按照文件规范执行；对于项目部制定的各项制度办法等文件完整收集整理存档外，及时向总部报备。
8、严格遵守公司外派财务人员的办公管理公约，遵守保密要求，保持与总部工作联系顺畅
第20篇：项目前期策划管理办法
中铁三局集团第二工程有限公司
项目前期策划管理办法
第一章 总则
第一条为确定工程项目（以下称项目）施工组织方式，制定切实可行的施工方案，合理组织和利用社会资源，明确项目管理目标，识别项目潜在风险，为公司效能监管提供参考依据，特制定本办法。
第二条项目前期策划是施工前期准备工作的一项重要内容，是编制实施性施工组织设计和进行成本控制的主要依据。公司新上项目，（公路指签订中标合同书后）由公司组织相关部门人员到现场，进行项目的前期策划，将策划的结果形成项目策划书。
第三条本办法适用于公司所有项目。公司工程管理部是本办法的主责部门，负责本办法的编制及修改。
第二章 策划工作组织与职责
第四条项目前期策划由公司分管施工生产的副总经理主持，或由总经理委托其他副总经理主持，公司工程管理部主办，安质环保部、财务部、工程经济部、人力资源部、党委工作部、市场开发部、机械管理部、物资管理部、工程试验中心等部门及项目经理部的相关人员组成项目前期策划组。
第五条 公司总经理为项目策划管理的第一责任人，分管生产或受总经理委托主持策划的副总经理为项目策划重要责任人。责任人负责审核项目策划书，经公司批准后，以公司文件形式下发项目部及公司相关部门。
第六条公司工程管理部是项目策划的主责部门，负责拟定项目前期策划大纲，协调策划组各成员的工作，负责生产组织方式的策划,即:熟悉设计图纸，调查施工现场，确定项目重大或复杂的技术方案（需进行设计的方案，如水中墩基础施工方案、连续梁施工方案、钢管拱、斜拉桥、挂篮设计、大跨度便桥方案等）、科研项目、新工艺、临时建造标准;确定环保管理、工期目标及节点工期;分析项目施工工期及技术风险、对策，安排专人和项目部总工程师一道汇总各部门策划资料、主笔编写项目策划书。
第七条公司安质环保部负责确定职业健康、安全、质量目标，进行项目危险源的辩识，编制重大危险源控制要点、关键工序及特殊过程质量控制要点及文明施 1
工要点、职业健康及卫生防疫控制要点，分析项目施工安全（工程、人身、公共、财产等）及质量风险、对策。
第八条公司工程经济部负责调查所在省劳务用工价格信息，编制项目内部预算，拟定项目成本的总体控制目标（定性），根据项目生产组织方式，对劳务分包（含专业分包）进行策划，确定劳务队伍指导性单价，分析项目合同、成本管理（含二次经营）、劳务队伍社会信誉等风险、制定对策。
第九条公司人力资源部负责组建项目部人员的调配，劳动力资源、价格及当地劳动用工政策等的调查，分析劳动用工风险、制定对策。
第十条公司市场开发部负责项目合同交底，协助分析项目风险，移交相关资料。 第十一条公司工程试验中心负责项目试验人员和设备的配置、试验室建设方案策划，协助项目试验室完成业主或公路质监站的验收。
第十二条公司党委工作部负责对企业形象宣传进行策划。
第十三条公司物资管理部负责调查并确定材料来源、材料价格、组织供应方式，编制物质采购计划，并提出材料管理要求。
第十四条公司机械管理部负责调查机械设备租赁市场发育程度、价格、租赁方式，确定租赁方式和控制价格,明确机械设备组织形式；
第十五条项目部的经理、书记、副经理、总工程师、工程部及综合、物资、机械、财务、安全、质量、试验等部门负责人是项目前期策划组成员，公司项目策划组到达现场后，项目部配合公司对口部门一起完成相关策划内容，提出项目策划建议。
第三章 工作程序
第十六条项目中标后10天内，公司根据项目实际情况，成立项目前期策划领导组。公司工程管理部拟定项目策划工作计划及项目策划大纲，经分管施工生产的副总经理批准后，工程管理部、安质环保部、人力资源部、机械管理部、物资管理部、工程试验中心、党委工作部等部门及项目经理部的相关人员组成项目策划组开展项目策划工作。
第十七条项目策划组在主持人的领导下工作。策划组成员到达施工现场后，首先进行施工调查。施工调查的内容主要是核对设计文件，勘察施工现场，了解施工条件及工程环境，当地人文环境、公共安全及政策等。
第十八条项目部综合部负责调查当地人文环境、公共安全及政府关于工程建设的有关政策，拟定项目部临时房屋租用协议及临时用地租用意向，分析政策、人文环境、公共安全及社会信誉风险、对策。
第十九条项目部财务部负责调查当地银行网点，根据合同及业主的要求，拟定项目开户的银行；编制项目的资金用款计划，包括项目的收入资金及支出资金，以季度为单位，分析资金管理风险、制定对策。
第二十条策划组各位成员根据部门职责、策划组分配的任务、施工调查资料及项目策划工作计划，按本办法在10～15天内完成项目策划（电子文档）。项目部总工程师和公司工程管理部的主责人汇总策划组各位成员提供的详细资料，按照项目策划大纲要求进行编写，并在30天完成项目初步策划书。
第二十一条项目初步策划书完成后，工程管理部复核，经主持策划的公司副总经理审核后，报公司总经理批准。公司总经理批准后，以文件形式下发给项目部执行。
第二十二条项目策划流程（详见附件）。
第四章 项目策划大纲
第二十三条项目施工策划书一般由封面、说明、目录、正文、相关图表及附件等组成。
说明：项目前期策划小组成员及活动情况。 目录:（建议采用自动目录）。
正文：包括以下内容：
（一）编制依据
技术标准和规范、招投标文件、施工设计图、现场条件、公司施工资源状况等。
（二）项目概况 项目外部环境、设计情况、主要工作量、项目特点、项目相关方（投资、建设、设计、监理）、工程造价、项目工期、资金来源及到位情况、招投标及设计进展情况等。
（三）总体施工部署
1.施工组织机构
在组织机构设置中，根据公司及项目实际情况设置组织机构。
2.施工管理目标
制定的项目工期、安全、质量、职业健康、环保、成本、资金及文明施工等目标，不低于合同及业主要求的标准。
3.施工区段划分
整个项目区域管理划分情况，专业作业队设置情况，各作业队的施工范围、施工内容、人数等。
4.生产组织方式
内部管理方式[分为经理部模式、委外管理模式、集团公司委托管理模式、集团公司指挥（经理）部下参建作业队模式等四种模式];
资源组织原则及方式（劳务分包、单项工程双包、专业分包、主要材料供应方式、大型设备组织方式等）;
大型临时设施建造与管理方式（如:临时驻地、砼拌和站、预制场、加工场等）。
5.总体施工顺序 各单位工程施工的先后顺序和重点工程的各分部工程的施工顺序。
6.主要工程进度安排 主要进度指标和各节点工期、阶段工期及总工期。
（四）主要工程施工方案
拟定项目总体施工方案，对重大、复杂的技术方案要详细说明，其他常规施工方案及方法则简要说明。
（五）主要施工资源配备
以表格的形式编制各类设备（含办公设备，分专业）的配备表，人员配备表，项目材料消耗总表（按拟定的工期，以季度为单位列表），物资计划表。各类人员计划表中，应注明何时进场；各类设备计划表中应注明是租用还是新购或是公司内部调剂。
（六）危险源辩识及重大危险源控制要点
（七）关键工序及特殊过程质量控制要点
（八）环境保护及文明施工要点
（九）职业健康及卫生防疫要点
（十）风险分析及主要对策
工期、技术、安全质量、合同及成本、资金、劳动用工、社会信誉等。
（十一）施工合同管理要点
通过对施工调查及合同分析，结合工程实际，确定对内、对外合同管理及保险管理的要点；列出在项目管理中，可以增加收入（合同外收入）的工程项目及要求。
（十二）企业形象宣传策划
（十三）附件（各种图表）
第五章 项目部实施
第二十四条项目部收到以公司文件形式下发的策划书后，根据项目策划书的要求，进行编制实施性的施工组织设计文件，上报公司工程管理部进行审核，报批后按照实施性施工组织设计进行组织施工。
第二十五条在项目施工生产过程中，项目部可根据实际的施工条件进行灵活调整，但不得随意进行实质性改变，当需作出实质性的改变时，必须报公司工程管理部门的批准。
第六章 附则
第二十六条本办法如与公司其他相关管理办法相抵触，以本办法为准。 第二十七条本办法由公司工程管理部负责解释。
第二十八条本办法自发布之日起施行。
