0624立体车库项目前期调研报告
2020-03-02 22:37:34 来源：范文大全收藏下载本文
智能立体车库项目的调研报告
根据对陕西省关于建设立体车库的相关政策的基础上，重点对西安市立体车库的现状与发展进行了市场调研，现就智能立体车库项目的发展背景、现状、症结简要分析如下：
一、基本背景
（一）停车难已成为大、中城市共性病
近年来，随着城市化进程的快速发展，我国二线城市以上集中凸显了停车难的普遍问题，并随着城市人口的连年增长，各类项目建设对车位的规划要求（每100平米0.8-1.2个车位配比）已远远不能满足客观需求，尤其以城市中心区、核心区、商业繁华区更为突出。停车难的问题直接或间接带来的社会矛盾及民生问题已引起了国家层面的广泛重视。为此，自2013年以来，国家及各地省、市陆续出台了相应政策，旨在加快城市公共停车空间的方向引领。
（二）公共停车空间将成为下一个蓝海
目前，国家鼓励各种社会资本进入公共车位的项目投资，并从“立项报建、规划审批、规费减免、资金补贴、税收政策”等运营层面给予大力扶持。城市公共车位的运营项目具有“经营形式多样、运作方式灵活、投资收益期短、项目回报率高”的显著特征。由此可见，作为城市基础设施的配套产业，社会资本尤其是民营企业将会大量涌入，城市公共车位的项目投资势必成为下一个民间资本的蓝海。
（三）西安公共车位建设正在逐渐发力
西安高新区是陕西省最早实施车位补贴的政务区之一，自2010年起，西高新出台相关政策，鼓励项目开发建设企业加大车位的配比设计。尤其对于商业项目，在按照100:1的配比基础上，对于超出部分给予5000-20000元不等的政策鼓励。据调研获知：西安市传统城三区（碑林、莲湖、新城）除市级补助外，结合城改最高补贴可达到20，000-40，000元（地下车位），以此激励区内各辖区单位以自建、联建等多种方式建设停车空间。目前，已经引起社会资本的广泛关注和积极参与，西安公共车位项目的投资建设正处于逐渐发力的阶段。
（四）车位建设的商业模式趋于多样
目前，在国内起步较早、较为成熟的传统承建商，尤其以江、浙立体轨道厂商最具代表性，已由初期以“卖设备、搞建设”较为单一的经营模式，逐渐转型成为项目的投资商或合作商，并以进行股权投资获取经营权等操作模式博取项目的运营收益。这种随着市场变化进行战略升级的经营形式和获利模式，将极大地促进城市公共车位的快速发展，同时也将逐步提高行业的投资门槛。
二、市场分析
（一）城市车位存在严重缺口
目前，西安市主要是城六区车位缺口现象尤为凸出，其中以碑林、新城和莲湖传统城三区的车位缺口最为严重。据西安市停车管理办公室统计：经营性停车场车位严重不足，占道违规停车高达42%。其中，城市一环内停车位缺口高达80677个，再加上我市每天新增机动车数量近300台，更加导致停车难的现象越来越严重。
（二）停车难问题影响经济发展
往往在城市的核心区域或传统的繁华商圈，停车难问题不仅对商业场所的正常经营形成严重制约，造成很大的客源流失；百姓也经常为寻找稀缺的车位而大大增加无效行驶的里程，提高了出行成本、浪费着宝贵的时间；停车难问题更是影响着外地客商及出行游客对西安市的投资信心及环境评价。由此可知，城市停车难问题已经成为社会瓶颈问题并严重制约着城市的进一步发展。
（三）市场竞争现状
目前，国内具有相应资质建设各类停车场的厂商已逾千家，但在西安市政统一规划下的停车场还未占据主要市场。根据西安市政府的指导意见，主要由西安城投集团负责进行停车场的牵头建设。另有一家成立于2012年的陕西隆翔停车设备集团在行业市场内表现较突出。故项目策划中需考虑以上两家企业及其它民营企业对市场的影响。
（四）市场的潜在需求
通过阶段性的市场调研，目前我市停车场的项目建设主要以一些单位或开发商自行建设或改造的停车场为主，停车场的项目建设尚未形成系统化、规模化的产业雏形。停车场缺口现象日趋严重，车位已成市场刚性需求。公共停车空间的建设随着城市发展已是迫在眉睫，停车场项目投资前景看好、市场潜力无穷。
三、行业属性分析
（一）非建设用地
除地产或商业开发项目外，公共停车空间的规划用地一般属于非建设用地性质，无需通过市场招拍挂的方式进行土地摘牌，基本为使用权的租赁行为。
（二）与城区规划结合
一般情况下，占用城市公共绿地、单位空地、商业密集区空场，并与地缘最近的区域城市规划相结合，不在二次规划的冲突区域。
（三）资方为受益主体
市、区各级政府在减低财政压力的基础上，陆续出台相关政策，鼓励各类企业参与投资建设。按照“谁投资谁受益”的原则，政府前期在“选址立项、扶持政策、经营权谈判”上进行核准；后期在“收费定价、市场监管”等运营层面给予监管规范。
四、常见立体车库的类别
1.垂直升降式立体车库
通过电脑控制操作，汽车连同载车板一起平移到中间，再垂直下降到地面上。停车板进行一个180度的转向，车头直对车库门，这样汽车即可开出。车库门前有一个操作盘，上面显示每个车位的占用情况。存车人先按“存车”键，然后再按选定的车位号，载车板就落到地面，然而将车开上车位，随之车库门关闭，电脑控制升降机自动将车送回指定位置。2.多载车板式立体车库
多个固定式升降机+各层行走台车的配置形式，可实现多个人同时存取车，更适合建于密集场所，缓解停车压力。每层的车台和升降机分别动作，提高了车辆的出入库速度，可自由利用地下空间，停车规模可达到数千台。部分区域发生故障时，不影响其他区域的正常运行，因此使用更加方便。采取多重保险措施，安全性能卓越；通过计算机和触屏界面进行综合管理，可全面监视设备的运行状况，并且操作简单。
3.旋转立体车库
车库可设置于地上或地下，充分利用有效空间。以摩天轮的造型为设计元素，可用于游乐场等娱乐场所。
4.户外露天智能停车库
和其他类型停车场相比，这种停车场最大的优势就是可以利用车库外形的空隙空间进行绿化，使车库变成一个立体的绿化体，有利于美化城市和环境。
5.海滩停车库
6.圆塔式全自动停车库
两幢20层楼高的透明玻璃圆塔直立，建筑的上下左右都被一格一格隔断，汽车宛如模型玩具一般整齐地摆放在塔中。
7.无边界观景立体车库
这座停车场完全颠覆了以往停车场的形式，停车场四周没有围墙，完全享受360度观景效果，集停车观景于一体化的车库设计。
8.螺旋上升式车库
五、投资成本
公共停车位（非地面道路划拨车位）的建设主要为以下几 类形式：
（一）地下车场投资最高（不含二次双层立体车库） 按照目前的土建成本测算，每平米建筑面积直接建设成本约为3，000-3，500元人民币左右（按照地下负2层进行设计）。特点：初始投资规模较大、项目回收周期较长、后期管理维护成本较高；适宜老旧居民区、大学老区棚改一体化作为车位使用权出售及城市公共绿地地下改造。
（二）塔式钢构停车楼次之（非地下、不含立体轨道设备投资）。
地面主体建设快、施工较为便捷，每平米建筑面积土建成本约为1，800元人民币左右。特点：占地区域小、投资回收快、运营管理方便、适宜城市繁华区。
（三）轨道立体停车设备视复杂程度不等
分为“升降横移类、简易升降类、垂直循环类、水平循环类、多层循环类、平面移动类、巷道堆垛类、垂直升降类”等多种形式。一般单体车位设备费用约25，000-50，000人民币左右。特点：轨道立体泊车位现已完全实现数字化终端控制，技术成熟可靠，只要满足设计承载规范、在钢构框架基础上不受层数约束（视场地量体裁衣）；适宜于已有公共停车场内（商超、商业街、医院、政府、城市综合体）等密集人流场所的结合。
六、需解决的问题
目前，城市停车位的投资虽未到达白热化的竞争局面，但社会资本的窥视已是虎视眈眈。为尽快“抢占市场、破解难点、建立样板、形成规模”，需解决项目运作过程中的如下具体问题：
（一）瓶颈
目前，政府虽已经出台相关的政策指导及项目扶持，但具体实施主体为各政务区职能部门（发改局立项、规划局审核、住建局报建）。自“选址规划、立项审批、合作谈判”等市场进入方式上均需从区级单位入手，这就要求项目前期的大量工作须与基层各部门进行对接、商榷，以此优化、布局本项目的投资体量（建设数量、资金总量），并科学、合理地制订多套可选方案。
（二）路径
1、自上而下铺路
撰写《西安市智能立体车库行业发展思考》，制作宣传材料，择机与行业主管进行专题汇报，从项目“惠民生、促发展”的角度出发，力促省级相关部门进行“从上而下”式的市场介入，以此有效降低由基层介入的工作难度并合理规避恶性的市场竞争。
2、自下而上整合
力争与属地政府行业主管部门签订战略合作协议，在西安主要区域（新城、碑林、高新、曲江）进行准确的试点对接，有效选址1-3个，快速建立项目样板并实质投入试验运行。
2016年6月23日
人人范文网 m.inrrp.com.cn 手机版